Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố nam định, tỉnh nam định

- Thông qua điều tra 97 hộ dân và 48 cán bộ cho thấy công tác tạo quỹ đất để thực hiện dự án phát triển cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Nam Định được thực hiện

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn

Phạm Thanh Tùng

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thành phố Nam Định, Phòng Tài Nguyên và Môi trường thành phố Nam Định, Ban quản lý dự án và đầu tư thành phố Nam Định cùng UBND các phường, xã thuộc thành phố Nam Định đã giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản Lý Đất Đai, Khoa Quản Lý Đất Đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Trong luận văn tốt nghiệp, khó tránh khỏi sai sót, rất mong nhận được ý kiến đóng góp của Thầy, Cô để luận văn được hoàn thiện tốt hơn

Một lần nữa xin trân trọng cảm ơn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn

Phạm Thanh Tùng

MỤC LỤC

Lờı cam đoan i

Lờı cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ vıết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesıs abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

Phần 2 Tổng quan tàı lıệu 3

2.1 Một số lý luận về tạo quỹ đất 3

2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến tạo quỹ đất 3

2.1.2 Sự cần thiết phải tạo quỹ đất 5

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất 6

2.1.4 Những quy định về tạo quỹ đất 11

2.2 Công tác tạo quỹ đất của một số nước trên thế giới 16

2.2.1 Công tác tạo quỹ đất ở Hàn Quốc 16

2.2.2 Công tác phát triển quỹ đất ở Trung Quốc 18

2.2.3 Công tác tạo quỹ đất ở Úc 19

2.2.4 Công tác tạo quỹ đất tại cộng hòa Bun-ga-ri 21

2.2.5 Kinh nghiệm tạo quỹ đất tại các nước nghiên cứu 22

2.3 Công tác tạo quỹ đất tại Việt Nam và tỉnh Nam Định 23

2.3.1 Tạo quỹ đất tại Việt Nam 23

2.3.2 Tạo quỹ đất tại tỉnh Nam Định 25

Phần 3 Nộı dung và phương pháp nghıên cứu 28

3.1 Địa điểm nghiên cứu 28

3.2 Thời gian nghiên cứu 28

3.3 Đối tượng nghiên cứu 28

3.4 Nội dung nghiên cứu 28

3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại thành phố Nam Định 28

3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định 28

3.4.3 Thực trạng tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Nam Định 28

3.4.4 Đánh giá công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị tại thành phố Nam Định 29

3.4.5 Giải pháp hoàn thiện công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị tại thành phố Nam Định 29

3.5 Phương pháp nghiên cứu 29

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 29

3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp 29

3.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 30

3.5.4 Phương pháp so sánh, đánh giá 30

Phần 4 Kết quả và thảo luận 32

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Nam Định 32

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36

4.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Nam Định 40

4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định 40

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 40

4.2.2 Tình hình sử dụng đất 41

4.2.3 Biến động đất đai giai đoạn 2011 – 2016 43

4.3 Thực trạng tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị của thành phố Nam Định 48

4.3.1 Tổng quát việc tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị của thành phố Nam Định 48

4.3.2 Thực trạng tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng 49

4.3.3 Thực trạng tạo quỹ đất chỉnh trang đô thị 51

4.3.4 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 52

4.3.5 Công tác bố trí vốn tạo quỹ đất 53

4.4 Đánh giá công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị tại thành phố Nam Định 54

4.4.1 Đánh giá về công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 54

4.4.2 Đánh giá về đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất 56

4.4.3 Đánh giá của cán bộ về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 58

4.4.4 Đánh giá của cán bộ về các yếu tố ảnh hưởng khi tạo quỹ đất 60

4.4.5 Đánh giá của cán bộ về người bị thu hồi đất và các cấp chính quyền 62

4.4.6 Những khó khăn khi thực hiện công tác tạo quỹ đất 64

4.4.7 Những đề xuất của các cán bộ nhằm hoàn thiện công tác tạo quỹ đất 65

4.4.8 Đánh giá chung về công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị tại thành phố Nam Định 66

4.5 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chình trang đô thị thành phố Nam Định 68

4.5.1 Giải pháp hoàn thiện cơ cấu tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 68

4.5.2 Giải pháp huy động vốn tạo quỹ đất 68

4.5.3 Giải pháp quản lý và cập nhật hồ sơ địa chính 69

Phần 5 Kết luận và kıến nghị 71

5.1 Kết luận 71

5.2 Kiến nghị 72

Tàı lıệu tham khảo 73

Phụ lục 76

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BT, HT, TĐC Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Số lượng phiếu điều tra người liên quan đến THĐ, BT, hỗ trợ TĐC 30

Bảng 4.1 Dân số, lao động thành phố Nam Định giai đoạn 2011 – 2016 37

Bảng 4.2 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2011 - 2016 39

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Nam Định năm 2016 42

Bảng 4.4 Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất 44

Bảng 4.5 Tổng hợp các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị giai đoạn 2011 – 2016 49

Bảng 4.6 Kết quả tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng giai đoạn 2011 – 2016 50

Bảng 4.7 Kết quả tạo quỹ đất chỉnh trang đô thị giai đoạn 2011 – 2016 52

Bảng 4.8 Kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để tạo quỹ đất giai đoạn 2011 – 2016 53

Bảng 4.9 Kết quả bố trí vốn tạo quỹ đất giai đoạn 2011 -2016 54

Bảng 4.10 Đánh giá của người bị thu hồi đất về tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất 55

Bảng 4.11 Đánh giá của người bị thu hồi đất về đời sống, việc làm, thu nhập sau khi bị thu hồi đất 57

Bảng 4.12 Đánh giá của cán bộ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất 59

Bảng 4.13 Đánh giá của cán bộ về vốn, áp lực công việc, nhân lực, cơ sở vật chất khi tạo quỹ đất 61

Bảng 4.14 Đánh giá của cán bộ về người bị thu hồi đất và các cấp chính quyền 63

Bảng 4.15 Những khó khăn khi thực hiện công tác tạo quỹ đất 64

Bảng 4.16 Ý kiến đề xuất của cán bộ nhằm hoàn thiện công tác tạo quỹ đất 65

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định 32

Hình 4.2 Tuyến đường mới từ dự án xây dựng cơ sở hạ tầng 51

Hình 4.3 Kết quả của dự án chỉnh trang đô thị 52

Hình 4.4 Một số hình ảnh thực tế khu tái định cư 56

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Phạm Thanh Tùng

Tên luận văn: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Nam Định – Tỉnh Nam Định”

Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến công tác tạo quỹ đất

để xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

- Đề xuất một số giải pháp tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị cho thành phố Nam Định

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau: Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; Phương pháp điều tra, thu thập

số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu; phương pháp so sánh và đánh giá

- Trong giai đoạn 2011 – 2016, hiện trạng sử dụng đất của thành phố bao gồm đất nông nghiệp là 1.580,81 ha chiếm 34,06% tổng diện tích hành chính; Đất phi nông nghiệp là 3.053,02 ha chiếm 65,78% tổng diện tích hành chính; Đất chưa sử dụng là 7,59 ha chiếm 0,16% tổng diện tích hành chính

- Trong giai đoạn 2011 – 2016, công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị của thành phố tương đối tốt Thành phố Nam Định đã tạo quỹ đất cho 57 dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị với tổng diện tích là 125,60

ha, trung bình mỗi năm tạo quỹ đất cho khoảng 9 dự án Số dự án được thực hiện

nhiều nhất là vào năm 2011 (16 dự án), năm 2011 có diện tích tạo quỹ đất lớn nhất với 85,15 ha Quy mô và diện tích quỹ đất tạo được cho xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Nam Định năm 2014 là ít nhất (chỉ 2 dự án với diện tích 0,17 ha)

- Thông qua điều tra 97 hộ dân và 48 cán bộ cho thấy công tác tạo quỹ đất để thực hiện dự án phát triển cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Nam Định được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đất đai từ việc công bố thông tin thực hiện dự án đến việc chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Công tác tạo quỹ đất tại thành phố Nam Định mặc dù đã đạt được kết quả nhất định song còn một số tồn tại, hạn chế như việc giao cho Ban Quản lý Đầu tư và Xây dựng thành phố Nam Định thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không đúng theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành; vốn cho công tác tạo quỹ đất chưa đủ, chậm tiến độ cấp vốn theo kế hoạch; xác định nguồn gốc đất, đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn chậm do hồ sơ địa chính chưa được cập nhật thường xuyên, xử lý các trường hợp lấn, chiếm đất không kịp thời

- Để khắc phục những hạn chế trong công tác tạo quỹ đất tại thành phố Nam Định, cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp như: giải pháp tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giải pháp về vốn cho tạo quỹ đất; giải pháp quản lý, cập nhật

hồ sơ địa chính

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Pham Thanh Tung

Thesis title: “Research on the current status and proposal to create land fund for infrastructure construction and urban embellishment in the area of Nam Dinh city - Nam Dinh province”

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives

- To assessing the current situation and identifying factors affecting land fund creation for infrastructure construction and urban embellishment in Nam Dinh city, Nam Dinh province

- To propose some solutions to create land fund for infrastructure construction and urban embellishment for Nam Dinh city

Materials and Methods

To implement the contents of the topic, we use the following methods: Method of investigation, data collection, secondary data; Method of investigation and collection of primary data; Statistical methods, synthesis, data processing; comparison and evaluation methods

Main findings and conclusions

- Nam Dinh city is located in the Northern part of the Red River Delta with an area of 4641.42 ha, including 20 wards and 5 communes and the population in 2016 is 252,008 people Nam Dinh city is the first class city belonging to the province, cultural, political and economic center of the province Due to the fact that Nam Dinh is 60 km south of National Highway 1 and National Road 21, 100 km away from Hai Phong port, Nam Dinh has the opportunity to develop trade and transportation economy

It has many advantages in expanding cooperation with provinces across the country, contributing significantly to the socio-economic development of the locality

- In the period 2011 - 2016, the current land use of the city including agricultural land was 1,580.81 ha, accounting for 34.06% of the total administrative area Non-agricultural land was 3,053.02 ha, accounting for 65.78% of the total administrative area Unused land was 7.59 ha, accounting for 0.16% of the total administrative area

- In the period 2011 - 2016, the construction of land fund for infrastructure construction and urban embellishment of the city was relatively good Nam Dinh

Province had created a land fund for 57 urban construction and rehabilitation projects with a total area of 125.60 ha Every year, the land fund is created for about 9 projects The highest number of projects implemented in 2011 (16 projects) In 2011, the creating the largest land fund with 85.15 ha The size and area of the land fund created for infrastructure construction and urban embellishment in Nam Dinh city in 2014 is the least (only two projects with an area of 0.17 ha)

- A survey of 97 households and 48 staff for the creation of a plot of land for the implementation of the project on infrastructure development and urban embellishment

on Nam Dinh streets was carried out in accordance with the law from information disclosure of project implementation to compensation, support and resettlement The land fund creation in Nam Dinh city has achieved some results but some problems as the allocation of compensation for ground clearance in accordance with the provisions

of the current land legislation is mandated by the Nam Dinh Provincial Committee for Investment and Construction; Capital for land fund creation is insufficient, delayed to allocate capital as planned; Determining the origin of the land, the beneficiaries of compensation, support and resettlement are still slow due to the fact that the cadastral records have not been updated regularly, handling cases of land encroachment or land delinquency

- In order to overcome the constraints in creating land fund in Nam Dinh city, the groups of solutions should be synchronously implemented such as: solution for implementing compensation, support and resettlement; solution of capital for creating land fund; Management solution, updating cadastral records

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Khai thác đất đai là một vấn đề lớn được nhiều quốc gia quan tâm, trong đó bao gồm cả việc khai thác quỹ đất đô thị tạo nguồn thu cho ngân sách, phục vụ phát triển kinh tế, cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị Tuy nhiên phụ thuộc điều kiện phát triển kinh tế - xã hội và pháp luật của mỗi nước mà vai trò của việc khai thác quỹ đất là khác nhau Quỹ đất đầu tiên ở châu Âu được tạo ra bởi đất đất nông nghiệp thuộc sở hữu của Nhà nước Sau đó, quỹ được mở rộng bằng cách mua đất từ chủ tư nhân Trên thực tế, có hai mô hình tạo quỹ đất gồm: mô hình thay đổi quyền sở hữu và và mô hình không thay đổi quyền sở hữu Ở Việt Nam, trước Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước chỉ quy định một hình thức tạo quỹ đất là Nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên, từ sau Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước đã bổ sung hình thức tạo quỹ đất theo cơ chế thỏa thuận (Ngân hàng Thế giới, 2011-2012; Quốc hội, 2003, 2013)

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội Khóa XIII thông qua tại Kỳ họp thứ

6 đã quy định cụ thể hơn về các trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai Đối với các dự án, công trình sản xuất, kinh doanh có sử dụng đất thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất Công tác tạo quỹ đất đóng vai trò quan trọng trong việc góp phần hoàn thành các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương theo hướng hiệu quả, bền vững Tuy nhiên, thực

tế công tác này hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc Chính sách bồi thường giữa các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đã phát sinh nhiều bất cập

Thành phố Nam Định là trung tâm của tỉnh Nam Định Theo quy hoạch sử dụng đất của thành phố đến năm 2020, quỹ đất phát triển cơ sở hạ tầng của thành phố là 1.300,93 ha, tăng 368,1 ha so với năm 2010 Do vậy, Thành phố cần phải

có quỹ đất dự phòng để cung ứng và tham gia vào thị trường, bình ổn thị trường bất động sản, vừa hạn chế những cơn sốt đột biến về đất đai, vừa chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả Mặc dù công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng

và chỉnh trang đô thị đã đạt được kết quả nhất định, song vẫn gặp những khó

khăn, bất cập cần được nghiên cứu để làm cơ sở đề xuất giải pháp khắc phục nên thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định” là cần thiết nhằm hoàn thiện hơn công tác tạo quỹ đất phát triển

cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Nam Định trong thời gian tới

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến công tác tạo quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

- Đề xuất một số giải pháp tạo quỹ đất phát triển cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị cho thành phố Nam Định

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Thực trạng công tác tạo quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trong giai đoạn 2011 - 2016 trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

- Xác định những nguyên nhân, hạn chế, thuận lợi, khó khăn trong công tác tạo quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trong giai đoạn

2011 - 2016 trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

- Bổ sung cơ sở khoa học để thực hiện có hiệu quả các thủ tục hành chính khi tạo quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị

- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác tạo quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ TẠO QUỸ ĐẤT

2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến tạo quỹ đất

2.1.1.1 Đất đai và quỹ đất đai

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vât, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người để lại (hồ chứa nước, san nền, đường xá, nhà cửa, ) (Hội nghị Quốc tế về môi trường tại Rio de Janerio, 2003)

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất Đất đai là tài sản bởi vì có đầy

đủ thuộc tính của một loại tài sản như: có giá trị sử dụng, con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua bán Tùy theo đặc điểm kinh tế khác nhau mà đất đai có những đặc điểm khác nhau, tác dụng khác nhau Trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước quản lý, giao cho doanh nghiệp quốc doanh, hợp tác xã quản lý sử dụng là chủ yếu Khi đó đất đai chỉ là tư liệu sản xuất chủ yếu cho nông nghiệp

và làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Trong mô hình kinh tế thị trường hiện nay, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế

mà còn được xem như là một hàng hóa đặt biệt vì có thể “mua, bán, cầm cố, thế chấp”, vốn hóa tài chính cho đầu tư phát triển (Phan Văn Thọ, 2012)

Quỹ đất đai là toàn bộ diện tích đất đai của đất nước, được Nhà nước phân

bổ, sử dụng vào các mục đích khác nhau như nông nghiệp, phi nông nghiệp, chưa

sử dụng để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn phát triển nhất định Quỹ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử dụng thường xuyên có nhiều biến động về diện tích, cách thức khai thác, sử dụng

2.1.1.2 Tổ chức phát triển quỹ đất

Tạo quỹ đất là hoạt động quy tụ đất đai, làm cho quỹ đất thay đổi về quy

mô, những tính chất, đặc điểm, điều kiện của đất đai đáp ứng cho nhu cầu sử dung đất theo chiều hướng đi lên; làm cho đất ở trạng thái sẵn sàng (đất sạch) đáp ứng nhu cầu khai thác sử dụng (Đào Công Hòa và cs., 2007)

Tạo quỹ đất (tập trung đất đai) là tăng cường hoạt động để tập trung quỹ đất

dự trữ có như vậy mới đảm bảo đáp ứng nhu cầu của thị trường (tăng cung), đảm bảo vai trò điều tiết thị trường (giúp Nhà nước chủ động trong vấn đề điều tiết thị trường Việc tập trung quỹ đất dự trữ thông qua hoạt động thu hồi đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có thể là trao đổi đất (trao đổi vị trí, diện tích)

Tổ chức phát triển quỹ đất: Là đơn vị sự nghiệp có thu, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập ở cấp tỉnh, cấp huyện Thực hiện các nhiệm vụ: Tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; Tạo quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế -

xã hội; tạo quỹ đất để phục vụ sự nghiệp giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương, ổn định thị trường bất động sản (Điều 35 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP)

Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị công được thành lập theo quy định về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập, có tư cách pháp nhân,

có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất, tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) 2.1.1.3 Cở sở hạ tầng và phân loại cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng là tổ hợp các công trình vật chất kỹ thuật có chức năng phục

vụ trực tiếp dịch vụ sản xuất đời sống của dân cư được bố trí trên một phạm vi lãnh thổ nhất định Cơ sở hạ tầng có thể được hiểu là hệ thống giao thông vận tải, đường bộ, đường sông, đường sắt, đường hàng không, đường ống, hệ thống liên lạc viễn thông, hệ thông cung cấp năng lượng, nước…

Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật gồm: công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác (Điều 3 Luật xây dựng 2014)

Hệ thống công trình hạ tầng xã hội gồm công trình y tế, văn hoá, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên và công trình khác.( Điều 3 Luật xây dựng 2014)

Khi lực lượng sản xuất chưa phát triển quá trình tiến hành các hoạt động chỉ

là sự kết hợp giản đơn giữa 3 yếu tố đó là lao động, đối tượng lao động và tư liệu

lao động chưa có sự tham gia của cơ sở hạ tầng Nhưng khi lực lượng sản xuất đã phát triển đến trình độ cao thì để sản xuất có hiệu quả cần có sự tham gia của cơ

sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng kỹ thuật được phát triển mạnh mẽ gắn liền với cuộc cách mạng công nghiệp từ thế kỷ 17 đến thế kỷ 19

Bên cạnh đó, chính vì sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng kỹ thuật mà

nó thúc đẩy sự phát triển của cơ sở hạ tầng xã hội từ cuối thế kỷ 19 đến đầu thế

kỷ 20 Hiện nay, chúng ta đang tiến hành phát triển cơ sở hạ tầng ở giai đoạn 3 Giai đoạn vừa phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật vừa phát triển cơ sở hạ tầng xã hội Như vậy, khi khoa học kỹ thuật ngày càng được nâng cao thì cơ sở hạ tầng càng phát triển

Căn cứ vào chức năng, tính chất và đặc điểm người ta chia các công trình

cơ sở hạ tầng thành 3 loại:

- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: là các công trình phục vụ cho sản xuất và đời sống bao gồm: các công trình thiết bị chuyển tải và cung cấp năng lượng, mạng lưới giao thông, cấp thoát nước, thông tin liên lạc

- Cơ sở hạ tầng xã hội: bao gồm các công trình phục vụ cho các địa điểm dân cư như nhà văn hoá, bệnh viện, trường học, nhà ở và các hoạt động dịch vụ công cộng khác Các công trình này thường gắn với các địa điểm dân cư làm cơ

sở góp phần ổn định, nâng cao đời sống dân cư trên vùng lãnh thổ

- Cơ sở hạ tầng môi trường: là toàn bộ hệ thống vật chất kỹ thuật phục vụ cho việc bảo vệ, giữ gìn và bảo vệ môi trường sinh thái của đất nước và môi trường sống của con người Hệ thống này bao gồm các công trình phòng chống thiên tai, các công trình bảo vệ đất đai, vùng biển và các nguồn tài nguyên thiên nhiên

2.1.2 Sự cần thiết phải tạo quỹ đất

Tài nguyên đất có vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phát triển kinh

tế - xã hội của đất nước Trong bối cảnh toàn cầu đang phải đối mặt với các biến đổi khắc nghiệt của thiên nhiên, phát triển bền vững trong sử dụng tài nguyên đất

đã và đang được quan tâm đặc biệt của nhiều quốc gia, trong đó có cả Việt Nam Phát triển bền vững là sự phát triển đáp ứng được các yêu cầu của hiện tại mà không gây trở ngại cho việc đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương lai, có sự phát triển chặt chẽ, hợp lý, hài hòa giữa ba mặt của sự phát triển (gồm phát triển kinh

tế - xã hội và bảo vệ môi trường) Việc quản lý, sử dụng, tài nguyên đất phải đảm

bảo quỹ đất phục vụ cho các mục tiêu Công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước; đảm bảo được an ninh quốc phòng; an ninh lương thực và bảo vệ môi trường Đất có hai đặc tính cơ bản, đó là tự nhiên và xã hội Đặc tính tự nhiên là không bị hao mòn, có sức chịu tải liên tục, tính không thể di dời, có chất lượng khác nhau, tính không tăng về diện tích ; đặc tính xã hội chỉ phát sinh khi có quan hệ giữa đất đai và con người, trong đó có hai đặc tính quan trọng là tính có thể thay đổi về vị trí kinh tế xã hội và tính khu vực của đất đai và tài sản gắn liền với đất

Đất đa là tà sản quốc g a có g á trị lớn, là nguồn lực tà chính, nguồn thu

ổn định, lâu dà và có xu hướng tăng lên cho ngân sách nhà nước, “Ở các nước đang phát tr ển, bất động sản ch ếm khoảng ¾ tà sản quốc g a Ở các nước phát

tr ển tỷ lệ này có thấp hơn nhưng cũng đạt con số 50% (Tôn G a Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Tóm lại, đất đai là nguồn lực đặc biệt, do vậy tạo quỹ đất có vai trò rất quan trọng để cung cấp quỹ đất phục vụ nhu cầu sử dụng đất trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và là môi trường sống của con người 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất

2.1.3.1 Nhóm yếu tố chính sách

Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở nước ta tương đối phức tạp và có nhiều sự thay đổi Tính riêng về Luật thì từ Luật Cải cách ruộng đất năm 1954 cho đến nay, nếu không tính các lần sửa đổi, bổ sung thì đã có đến năm lần ban hành Luật mới để có những quy định phù hợp với tình hình phát triển của đất nước Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị nên chính sách pháp luật đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác phát triển quỹ đất

Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam gắn liền với việc Hiến pháp có hiệu lực qua các thời kỳ Hiến pháp là văn bản pháp luật có vị trí đặc biệt quan trọng trong hệ thống pháp luật và đời sống chính trị của mỗi quốc gia, đồng thời có thể coi là tuyên ngôn chính trị của mỗi chính thể nhà nước Tính đến thời điểm hiện tại, nước ta có năm lần ban hành Hiến pháp (1946, 1959, 1980, 1992 và 2013) Tuy nhiên, chỉ đến Hiến pháp năm 1980 mới công nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu

Việc Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua việc quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và từng bước phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước Tại Việt Nam, người sử dụng đất tuy không có quyền sở hữu đất đai nhưng được pháp luật quy định có các quyền và nghĩa vụ cụ thể, có những trường hợp người sử dụng đất có các quyền ngang bằng với quyền của người sở hữu Theo pháp luật dân sự thì chỉ những người có quyền sở hữu thì mới có các quyền như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp; trong khi pháp luật đất đai cũng cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, điều này càng chứng minh thêm tính đặc biệt của đất đai Việc quy định các quyền của người sử dụng đất là

cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tham gia các quan hệ giao dịch bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, trong đó có công tác phát triển quỹ đất

Hiện nay, Luật Đất đai đã cho phép chính quyền địa phương được chủ động phát triển quỹ đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Quy định này giúp cho công tác tạo quỹ đất trong giai đoạn hiện nay hết sức chủ động Trong bối cảnh nước ta

là Nhà nước pháp quyền, của dân, do dân và vì dân; điều này có nghĩa là không

có ai ở trên luật hay ngoài luật pháp mà mọi người phải tuân theo pháp luật; công tác tạo quỹ đất có thể đảm nhận được vai trò của Đảng và Nhà nước giao cho trong thời kỳ hiện nay và thời gian tới thì tuân thủ các quy định của hệ thống cơ chế, chính sách về công tác tạo quỹ đất là hết sức cần thiết; nếu không

có các chủ trương, chính sách, pháp luật thì công tác này không thể triển khai thực hiện, kể cả đối với một mét vuông đất Để đáp ứng được nhu cầu phát triển của đất nước trong tương lai thì chính sách pháp luật về tạo quỹ đất cũng cần phải có chỉnh sửa, bổ sung, đổi mới cho phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước

2.1.3.2 Nhóm yếu tố tài chính

a Nguồn tài chính

Nguồn tài chính phục vụ cho các hoạt động phát triển quỹ đất bao gồm:

- Nguồn kinh phí do ngân sách nhà nước cấp theo quy định về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập

- Nguồn thu từ hoạt động sự nghiệp, gồm: kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định; kinh phí quản lý dự án đầu tư xây dựng theo quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

- Kinh phí quản lý quỹ đất đã thu hồi, nhận chuyển nhượng, tạo lập, phát triển và quỹ nhà đất đã xây dựng phục vụ tái định cư theo dự toán được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt

- Nguồn vốn được ứng từ ngân sách nhà nước, từ Quỹ phát triển đất để thực hiện nhiệm vụ theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng

- Nguồn vốn từ liên doanh, liên kết để thực hiện các chương trình, phương

án, dự án, đề án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Nguồn viện trợ, tài trợ và các nguồn khác theo quy định của pháp luật

- Các khoản chi khác theo quy định của pháp luật

Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật Đồng thời chính phủ cũng quy định nguồn vốn của Quỹ phát triển đất được ngân sách nhà nước phân bổ, bố trí vào dự toán ngân sách địa phương, được cấp khi bắt đầu thành lập, bổ sung định kỳ hàng năm hoặc huy động từ các nguồn vốn khác (gồm vốn viện trợ, tài trợ, hỗ trợ hoặc ủy thác quản lý của các tổ chức quốc tế, tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài theo chương trình, dự án viện trợ, tài trợ, ủy thác theo quy định của pháp luật

Tổ chức phát triển quỹ đất được sử dụng nguồn tài chính nêu trên để thực hiện các nhiệm vụ được giao, cụ thể như chi thường xuyên cho các nhiệm vụ khoa học và công nghệ; đào tạo bồi dưỡng cán bộ, viên chức; nhưng mục chi chủ yếu là chi cho việc tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

b Giá đất

Giá đất là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng, giảm và tiến tới xóa bỏ các hiện tượng đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị trường nhà đất Đối với công tác phát triển quỹ đất, giá đất có vai trò quan trọng trong việc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, lợi ích của nhà đầu tư với lợi ích

của người sử dụng đất đất Việc quy định giá đất để phát triển quỹ đất hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ dự án đầu tư Đối với hình thức phát triển quỹ đất thông qua hình thức Nhà nước thu hồi, người dân có đất thu hồi thường có tâm lý không muốn bị thu hồi đất vì thu hồi đất sẽ tạo nên sự bất ổn trong cuộc sống hàng ngày đối với những người bị thu hồi đất ở và bất ổn về việc làm đối với những người bị thu hồi dất nông nghiệp Nên việc bồi thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để người dân bị thu hồi đất có thể tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ đã bị thu hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp có ý nghĩa quan trọng; việc xác định giá đất để tính bồi thường thiệt hại cho người có đất thu hồi mà được tính đúng, tính đủ sẽ bảo đảm công bằng, xã hội, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, giảm khiếu kiện về đất đai; nếu giá đất mà xác định không đúng sẽ dẫn đến quyền lợi của các bên bị ảnh hưởng, khiếu kiện về quá trình phát triển quỹ đất gia tăng, công bằng xã hội không còn, tất cả các điều này dẫn đến mất ổn định xã hội

Đối với công tác tạo quỹ đất thông qua hình thức tự thỏa thuận vì mục đích phát triển kinh tế: Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất để tạo mặt bằng thực hiện

dự án đầu tư với các nhà đầu tư luôn là một vấn đề nan giải Muốn có đất để thực hiện dự án thì nhà đầu tư cần phải thỏa thuận với người sử dụng đất về nhiều vấn

đề, trong đó có giá đất Nhiều trường hợp người có đất giao giá quá cao khiến cho các nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc thương thảo và tốn khá nhiều chi phí cho việc tạo quỹ đất Trong khi đó, tâm lý của các nhà đầu tư thường mong muốn đẩy nhanh tiến độ dự án đầu tư của mình nhưng không thỏa thuận được giá đất với người có đất nên nhiều dự án bị kéo dài tiến độ Cho nên, mức giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu để các nhà đầu tư có thể tiếp tục thực hiện dự án đầu tư của mình cũng như thanh toán giá trị tương ứng cho người có đất để ổn định cuộc sống Việc xác định giá đất hợp lý trong công tác tạo quỹ đất sẽ góp phần hạn chế những xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành tạo quỹ đất, nhà đầu

tư thỏa thuận để có đất Thực tế, tình trạng khiếu kiện về giá đất diễn ra khá phổ biến trong gai đoạn hiện nay Việc khiếu kiện hầu hết xuất phát từ việc giá đất chi trả cho người dân có đất bị thu hồi quá thấp khiến cho cuộc sống của họ lâm vào tình cảnh khó khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm lại chỗ ở bấp bênh Điều này khẳng định được vai trò của giá đất trong thực hiện công tác tạo quỹ đất dưới mọi hình thức

2.1.3.3 Nhóm yếu tố quy hoạch

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là luận chứng phát triển kinh

tế - xã hội và tổ chức không gian các hoạt động kinh tế - xã hội hợp lý trên một lãnh thổ trong một thời gian xác định

Mục 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiền năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định (Quốc hội, 2013) Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết Chính vì vậy, từ một cái nhìn tổng quát, quy hoạch sử dụng đất được hiểu là việc phân bố lại nguồn lực đất đai quốc gia trong giới hạn không gian và thời gian xác định với mục tiêu nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường của đất đai, bảo vệ tốt

hệ sinh thái và bền vững của môi trường; quy hoạch sử dụng đất cũng là hệ thống các giải pháp mang tính kinh tế - kỹ thuật - pháp lý để quản lý tài nguyên và tài sản đất đai quốc gia (Tôn Gia Huyên, 2010)

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được “luật hóa” và bắt đầu được triển khai chính thức từ Luật Đất đai năm 1988 Từ đó đến nay, quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất đã trở thành công cụ quản lý nhà nước về đất đai hiệu quả, là một trong những giải pháp lớn để sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững (Nguyễn Đắc Nhẫn, 2010)

Luật Đất đai năm 2003 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt… Luật Đất đai năm 2013 thì quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế -

xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ như: dự án thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai năm 2013;

kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án

Từ các phân tích trên cho thấy quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất

có vai trò quan trọng trong việc tạo quỹ đất để sử dụng cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương và của cả nước, được coi là cơ sở, nền tảng để thực hiện quản lý đất đai được hiệu quả, thống nhất và tiết kiệm

2.1.4 Những quy định về tạo quỹ đất

2.1.4.1 Cơ chế thu hồi đất và tạo quỹ đất trước Luật Đất đai 2003

Trước Luật Đất đai 2003, chưa có chủ trương tạo quỹ đất sạch để cung cấp mặt bằng cho các dự án đầu tư, cũng chưa có khái niệm về Tổ chức phát triển quỹ đất Việc tổ chức thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất thuộc trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Cụ thể:

- Trách nhiệm thực hiện đền bù cho người có đất bị thu hồi được quy định tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Cụ thể đối với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân ở ngoài nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích Quốc phòng – An ninh; mục đích lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng (gồm đất sử dụng xây dựng đường giao thông, cầu cống, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước) có trách nhiệm đền bù về đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP

- Trách nhiệm tổ chức việc thu hồi đất, bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi sau khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Pháp luật quy định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi nhưng người chịu trách nhiệm chính trong việc tổ chức thu hồi đất, bồi thường thiệt hại cho người

có đất bị thu hồi phải là một tổ chức cơ quan có thẩm quyền do Nhà nước thành lập Trong thời kỳ này, tổ chức được giao làm nhiệm vụ thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng là Ban chỉ đạo thu hồi đất, sau chuyển thành Hội đồng đền

bù thiệt hại giải phóng mặt bằng Người được giao đất, thuê đất (chủ dự án) có trách nhiệm tham gia Hội đồng, cung cấp các tài liệu cần thiết để Hội đồng thực hiện nhiệm vụ, đồng thời có trách nhiệm tổ chức chi trả tiền đền bù kịp thời cho

các đối tượng được đền bù hoặc trợ cấp ngay sau khi phương án đền bù được phê duyệt

Như vậy, trước Luật Đất đai 2003, việc thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng do Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng chịu trách nhiệm thực hiện; kinh phí chi cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng chủ yếu do người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Nghị định số 22/1998/NĐ-CP 2.1.4.2 Cơ chế thu hồi đất và tạo quỹ đất từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực

Cơ chế thu hồi đất theo Luật đất đai 2003 có nhiều điểm khác biệt so với giai đoạn trước Chính sự khác biệt này là cơ sở để hình thành nên một mô hình

tổ chức mới đó là Tổ chức phát triển quỹ đất Sự khác biệt này được thể hiện ở các khía cạnh sau:

Trước Luật Đất đai 2003 thì việc thu hồi đất chỉ thực hiện khi có dự án đầu

tư Từ khi có Luật Đất đai 2003 thì Nhà nước chủ động thực hiện việc tạo quỹ đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư

có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Kinh phí chi trả cho thu hồi, bồi thường và giải phóng mặt bằng trước Luật Đất đai 2003 do nhà chủ đầu tư dự án hoặc do người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chịu trách nhiệm chi trả, nhưng từ khi có Luật Đất đai 2003 thì khoản kinh phí cho thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ do Nhà nước chi trả toàn bộ Trong trường hợp thu hồi đất cho dự án đầu tư thì chủ dự án đầu tư tạm ứng trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng và số tiền tạm ứng trước này

sẽ trừ vào tiền sử dụng đất, thuê đất

Tổ chức phát triển quỹ đất là một điểm mới trong Luật Đất đai 2003 có chức năng thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã công bố mà chưa có dự án đầu

tư, quản lý quỹ đất đã thu hồi, tạo quỹ đất phục vụ cho đầu tư phát triển nhắm cắt giảm các thủ tục hành chính

Theo Luật Đất đai 2003, Nhà nước quyết định thu hồi và giao đất cho Tổ chức phát triển quỹ đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư Đối với việc tạo quỹ đất thì Hội

đồng bồi thường hỗ trợ tái định cư hoặc Tổ chức dịch vụ công về đất đai thực hiện

Tổ chức dịch vụ công ở đây chính là Tổ chức phát triển quỹ đất, Tổ chức này hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp Nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập

Nghị định Chính phủ số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trong đó làm rõ mô hình hoạt đông, nguồn vốn, huy động vốn, thẩm quyền thành lập đối với Tổ chức phát triển quỹ đất Cụ thể về chức năng, nhiệm vụ thì Tổ chức này có nhiệm vụ tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, phục vụ sự nghiệp giáo dục đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương, ổn định thị trường bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Về hình thức tạo quỹ đất: có 02 hình thức đó là Nhà nước thu hồi đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Về thẩm quyền tạo quỹ đất: đối với hình thức Nhà nước thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng dồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam Đối với hình thức thỏa thuận không phân biệt đất người đang sử dụng đất là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân; những

dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được phép thỏa thuận với người sử dụng đất mà không phải thực hiện theo hình thức Nhà nước thu hồi đất để có đất thực hiện dự án đầu tư

- Về giá đất khi thực hiện tạo quỹ đất: Tại điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của chính phủ đã quy định: Khi nhà nước phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm quyết định thu hồi chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp Đối

với cơ chế thỏa thuận, giá đất được hình thành theo pháp luật dân sự và cơ chế thị trường tại thời điểm thỏa thuận

- Về trình tự tạo quỹ đất: Theo hình thức Nhà nước thu hồi đất: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, nguồn đất cung cấp cho việc tạo quỹ đất mà có các trình tự khác nhau Ví dụ như đối với đất sử dụng vào mục đích Quốc phòng – an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; trình tự gồm 05 bước

từ lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho đến xét duyệt, ban hành quyết định thu hồi đất, quản lý, sử dụng quỹ đất đã tạo được Trong khi đối với trường hợp nguồn đất cung cấp cho việc tạo quỹ đất do vi phạm pháp luật đất đai hoặc do người sử dụng đất tự nguyện trả lại thì trình tự còn 03 bước Tuy nhiên cho dù trình tự tạo quỹ đất theo hình thức Nhà nước thu hồi đất là rất khác nhau nhưng trong quá trình tạo quỹ đất, việc Nhà nước ra quyết định thu hồi đất là một việc bắt buộc phải thực hiện Sau đó đơn vị được giao thực hiện nhiệm vụ tạo quỹ đất có trách nhiệm xác định mức thiệt hại của người sử dụng đất để thực hiện phương án tri trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có) Đối với quỹ đất đã tạo lập được được quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật

Theo hình thức thỏa thuận (chuyển nhượng, góp vốn hoặc thuê quyền sử dụng đất): Trình tự tạo quỹ đất gồm 04 bước đó là: (1) Nhà đầu tư lựa chọn địa điểm, sao cho mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố; (2) Nhà đầu tư tự thỏa thuận với người đang sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (3) Nhà đầu tư và người đang sử dụng đất thực hiện chứng thực hợp đồng tại Văn phòng công chứng, sau đó gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký quyền sử dụng đất Sau khi hoàn thành các bước trên, nhà đầu tư đưa đất vào khai thác, sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2.1.4.3 Cơ chế thu hồi đất và phát triển quỹ đất từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực

Nước ta đang phấn đấu đến năm 2020 cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích sẽ có sự biến động mạnh Cho nên thủ trương của Đảng trong thời kỳ này là cho phép Nhà nước chủ động phát triển quỹ đất ngay sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt nhằm đảm bảo được mục tiêu Nhà nước chủ động nguồn cung về đất đai, điều tiết thị trường bất động sản là đất đai

Đến Luật Đất đai 2013, Tổ chức phát triển quỹ đất tiếp tục được quy định

để thực hiện nhiệm vụ tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, tạo quỹ đất Đơn vị được giao nhiệm vụ phát triển quỹ đất là tổ chức đơn vị sự nghiệp công

về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Đối với các địa phương đã

có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và huyện hiện có Luật Đất đai 2013 cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để giao việc thực hiện tạo quỹ đất bằng hình thức bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư cấp huyện hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất, các tổ chức này được quyền thuê doanh nghiệp thực hiện dịch vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Với quy định trên thì các tổ chức có chức năng phát triển quỹ đất sẽ đủ điều kiện để thực hiện nhiệm vụ được giao như tạo quỹ đất để phục vụ mục đích Quốc phòng – an ninh; tạo quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó làm minh bạch trong việc thu hút vốn đầu tư, chống phiền hà, nhũng nhiễu và từng bước xóa bỏ cơ chế “cho – xin” trong việc giao đất, cho thuê đất, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai

- Về hình thức tạo quỹ đất: Luật Đất đai 2013 tiếp tục cho phép tạo quỹ đất được thực hiện theo hai hình thức giống như quy định của Luật Đất đai 2003 đó

là Nhà nước thu hồi đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà đầu tư được phép thỏa thuận với người có đất

- Về thẩm quyền tạo quỹ đất: Cơ bản thẩm quyền tạo quỹ đất theo hình thức Nhà nước thu hồi đất quy định tại Luật Đất đai 2013 kế thừa các quy định của Luật Đất đai 2003 Cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có năng lực ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư, thu hồi đất ở người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam Riêng trường hợp thu hồi đất mà trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng là tổ chức và hộ gia đình cá nhân đang sử dụng, có nghĩa là vừa thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện để đơn giản hóa thủ tục, đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất

2.2 CÔNG TÁC TẠO QUỸ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 2.2.1 Công tác tạo quỹ đất ở Hàn Quốc

Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm khoảng 70% Chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt đối với đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án: về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nước thực hiện và một số dự án công tư kết hợp Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của người sở hữu và thực hiện thu hồi đất để bồi thường theo Luật Thu hồi và Bồi thường đất phục vụ cho các mục đích công cộng

Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định khá đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc, định mức, tiêu chuẩn được hưởng và trình

tự thủ tục tổ chức thực hiện Công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được triển khai có sự tham gia của Nhà quản lý, các luật sư, các định giá viên và Chủ

sở hữu tài sản Giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thông qua thực hiện thương thảo xác định của cả người quản lý, chủ đầu tư và cả chủ sở hữu có đất bị thu hồi Nên tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường được nâng cao, giá bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế và giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất

Với mô hình doanh nghiệp nhà nước (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc) thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện trong toàn quốc và được sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín dụng, huy động của khách hàng mua đất, nhà) Nên đã nâng cao được tính thống nhất và chuyên môn hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng Tăng cường được nguồn vốn để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định

cư và đầu tư hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị đất chuyển nhượng kinh doanh, góp phần tạo điều kiện thuận lợi trong bồi thường đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất sử dụng để thực hiện dự án

Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm

2009 trên cơ sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà (thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống, nhà ở của người

dân và sử dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống người dân

và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia

Nhiệm vụ: Thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp, phát triển

hạ tầng, xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý, xây dựng, cải tạo, kinh doanh nhà ở và cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cư

Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt bằng, thiết

kế quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, nhà ở, khu thương mại, trường học và các điều kiện cần thiết cho người dân Do làm tốt từ khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do Tập đoàn thực hiện rất đồng bộ, không bị chia cắt manh mún Ngoài việc đầu tư phát triển các

đô thị mới, Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công ích của Quốc gia (Đỗ Thị Thanh Vân, 2013)

Cơ chế giao cho doanh nghiệp thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cùng với thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản (đất, nhà, công trình xây dựng khác ) đầu tư trên đất bị thu hồi theo quy hoạch chi tiết của dự án được duyệt Do vậy đã khuyến khích tăng cường được trách nhiệm

tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm về nhà, đất thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất; đồng thời nâng cao được hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và tăng được nguồn thu cho Nhà nước từ sử dụng quỹ đất nhà nước thu hồi

Việc Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị, nhà ở Trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tư các công trình hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nước để chuyển giao các cơ quan, đơn

vị quản lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tư các công trình kinh tế để kinh doanh

từ vốn của doanh nghiệp đã nâng cao được chất lượng công trình và hiệu quả đầu

tư theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ, đồng thời góp phần điều tiết thị trường bất động sản (đất, nhà ở, công trình thương mại) thông qua việc điều tiết quỹ đất, quỹ nhà cung ứng ra thị trường (Đỗ Thị Thanh Vân, 2013)

Nguồn vốn để bồi thường đất thu hồi tạo lập quỹ đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị của đất được sử dụng chủ yếu từ các

nguồn, gồm: Nguồn vốn tự có của Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc; vốn của Chính phủ cấp; Vốn vay tín dụng; Vốn hỗ trợ của các tổ chức tài chính; Vốn huy động từ khách hàng; Nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tư Ngoài ra, trong một

số trường hợp cần thiết có thể thực hiện phát hành trái phiếu để huy động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực hiện dự án (Đỗ Thị Thanh Vân, 2013)

2.2.2 Công tác phát triển quỹ đất ở Trung Quốc

Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai gồm chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai Luật Đất đai năm 1999 của Trung Quốc quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu Nhà nước Đất đai khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây dựng nhà ở, đất tự canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể Hiện nay đất thuộc sở hữu toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rõ

sở hữu Toàn bộ đất đai được chia thành 3 nhóm chính (đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng) Việc phân phối đất đai được thực hiện theo nguyên tắc không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất đối với cả 2 hình thức đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể

Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước khi có đề nghị của cơ quan hành chính quản

lý về đất đai và được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì được thu hồi đối với 5 loại đất sau: Cần phải sử dụng vì mục đích công cộng; Cần phải điều chỉnh việc sử dụng đất để thực hiện chỉnh trang đô thị cũ theo quy hoạch đô thị; Thời hạn thoả thuận sử dụng đất trong hợp đồng xuất nhượng đất đai có trả tiền đã hết mà người sử dụng đất chưa xin phép kéo dài hoặc việc xin phép kéo dài chưa được phê chuẩn; Đơn vị giải thể, chuyển đi nơi khác mà ngừng việc sử dụng đất được cấp thuộc sở hữu nhà nước; Đất làm đường bộ, đường sắt, sân bay, hầm mỏ đã được phê chuẩn ngừng hoạt động

Đất thuộc sở hữu tập thể: Tổ chức tập thể nông thôn sau khi báo cáo được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê duyệt, có thể thu hồi các loại đất sau:

Do nhu cầu sử dụng đất cho cơ sở công cộng và xây dựng sự nghiệp công ích trong thôn của hương (trấn); Sử dụng đất không theo mục đích đã được phê chuẩn; Do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng đất

Thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối

với các loại đất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước

Trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào

sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở tốt hoặc tốt hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới, còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi

Tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa

Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị

và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này Đối với trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại có những đặc điểm riêng biệt Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở thuộc khu vực nông thôn để sử dụng vào mục đích khác thì người nông dân được lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như được bồi thường một cách hợp lý (Bộ Tài nguyên

và Môi trường, 2013)

2.2.3 Công tác tạo quỹ đất ở Úc

Nước Úc bao gồm 6 Bang và 2 vùng lãnh thổ hưởng quy chế tự quản (tương đương Bang) là nước công nghiệp phát triển, có thu nhập bình quân đầu người thuộc nhóm cao Các Bang ở Úc quản lý việc sử dụng và phát triển đất đai của mình thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Mỗi Bang đều có Luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng, với nội dung khác nhau

Luật Đất đai của Úc quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu nhà nước

và sở hữu tư nhân Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ

sở hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường

Theo Luật Thu hồi 1989 của Úc có hai loại thu hồi đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Úc tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác, thông thường Nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán

Trình tự thu hồi đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công cộng Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất, miêu

tả chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu công cộng đó Chủ sở hữu mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính và Quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu Trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính đúng đắn về quyết định của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ Sau đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu đất nhận được thông báo tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu đất thông thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất

là 6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồi đất Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu Nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bồi thường

là công bằng và theo giá thị trường Thông thường, các yếu tố sẽ được tính toán

trong quá trình bồi thường đó là giá thị trường, giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí tái định cư (TĐC) (Phương Thảo, 2013)

2.2.4 Công tác tạo quỹ đất tại cộng hòa Bun-ga-ri

Cộng hòa Bun-ga-ri nằm ở Đông Âu và là một quốc gia dân chủ nghị viện với nền kinh tế thị trường tự do dựa trên chế độ tam quyền phân lập (quyền lập pháp, quyền hành pháp, quyền tư pháp độc lập và kiểm soát lẫn nhau) Bun-ga-ri

Quy định trưng thu đất đai và các tài sản gắn liền đất đai để tạo quỹ đất: Nhà nước đại diện là Chính phủ; Thống đốc đứng đầu vùng; Thị trưởng đứng đầu thành phố có quyền trưng thu đất đai và tài sản gắn liền với đất đai (gọi chung là bất động sản) căn cứ theo quy hoạch chuyên ngành và bồi thường bằng tiền hoặc bất động sản khác Đối với BĐS bị chuyển sang sở hữu Nhà nước thì chỉ bổi thường bằng tiền, còn chuyển sang sở hữu của thành phố thì bồi thường bằng tiền hoặc bất động sản có giá trị tương đương

Trình tự trưng thu đất: Tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện trưng thu đất đai (tương đương Tổ chức phát triển quỹ đất tại Việt Nam) căn cứ quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất theo kế hoạch lập hồ sơ đề nghị Bộ Phát triển vùng và Hạ tầng, Bộ Tài chính thẩm định về quy hoạch và dự trù kinh phí thực hiện trưng thu bất động sản Khi trưng thu đất nông nghiệp và đất rừng phải có ý kiến của Bộ Nông nghiệp và Lương thực Trong thời hạn 14 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ, Bộ Phát triển vùng và Hạ tầng, Bộ Tài chính trình Chính phủ đề nghị trưng thu đất cho các công trình có tính chất quốc gia (nằm trong địa phận nhiều vùng) hoặc gửi đề nghị đến Thống đốc vùng quyết định đối với các công trình còn lại (nằm trọng địa phận của vùng) Đồng thời, bản sao đề nghị trưng thu đất đai cũng được gửi đến cộng đồng thành phố để công bố công khai tại trụ sở của Hội đồng thành phố

Nội dung hồ sơ đề nghị trung thu đất gồm: quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt, quyết định phê duyệt dự án, văn bản liên quan đến bất động sản

bị trưng thu, dự toán kính phí thực hiện, tên và địa chỉ ngân hàng thương mại chi trả tiền bồi thường Quyết định trưng thu phải được công bố công khai và Tổ chức thực hiện trưng thu phải đăng thông báo chuyển tiền đến ngân hàng và thời gian chi trả đến chủ sở hữu trên 02 số báo TW và 01 số báo địa phương Đất được coi là bị trưng thu tính từ lúc tiền bồi thường được chi trả và không quá 03 tháng kể từ ngày chuyển tiền

Sau 06 tháng kể từ Quyết định trưng thu đất hay Quyết định của Tòa án có hiệu lực mà chưa nộp tiền và Ngân hàng để chi trả thì cấp có thẩm quyền hủy Quyết định trưng thu theo đề nghị của chủ sở hữu trong thời hạn 03 tháng kể từ khi hết hạn chuyển tiền Trong thời gian 05 năm đối với dự án cấp Quốc gia và

03 năm đối với dự án mà đất bị trưng thu không được sử dụng theo quy hoạch hoặc sai quy hoạch thì chủ sở hữu có quyền đề nghị cấp có thẩm quyền thu lại đất sau khi hoàn trả lại tiền bồi thường đã nhận Giá bồi thường được giao cho chuyên gia định giá độc lập căn cứ vào ít nhất 02 giao dịch BĐS lân cận và theo Tiêu chuẩn Định giá của châu Âu năm 2009 Nếu không có thì giá bồi thường sẽ bằng 2 lần giá trị tính thuế và lệ phí liên quan đến BĐS được xác định tại Luật Thuế và Lệ phí Trong thời hạn 14 ngày kể từ ngày Quyết định trưng thu được đăng, chủ sở hữu có quyền khiếu kiện đến Tóa án hành chính tối cao (nếu Quyết định của Chính phủ) và Tòa án hành chính địa phương (nếu là Quyết định của Thống đốc hoặc Thị trưởng) Quyết định của tòa án là quyết định cuối cùng và người khiếu kiện bắt buộc phải thực hiện và không có quyền khiếu kiện tiếp theo Nguồn vốn tạo quỹ đất tại Bun-ga-ri bao gồm: Vốn ngân sách của Quốc gia, vốn ngân sách địa phương, vốn hỗ trợ của Liên minh châu Âu, vốn ứng trước của các doanh nghiệp, hợp tác xã và vốn khác

2.2.5 Kinh nghiệm tạo quỹ đất tại các nước nghiên cứu

1) Tạo quỹ đất phục vụ lợi ích quốc gia và cộng đồng phải được thực hiện theo các quy hoạch chuyên ngành như quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, quy hoạch sử dụng đất rừng

2) Phân định rõ ràng thẩm quyền thu hồi đất đối với các cấp Chính phủ, Bang (vùng) và thành phố căn cứ theo hình thức sở hữu, vị trí và tính chất của dự

án đầu tư Công tác thu hồi đất luôn được Nhà nước phân công cho Tổ chức phát triển quỹ đất dưới các mô hình hoạt động khác nhau bằng các nguồn vốn đa

dạng: Ngân sách Nhà nước, ngân sách địa phương, vốn hỗ trợ của các tổ chức, vốn doanh nghiệp đầu tư và các nguồn vốn huy động khác

3) Các thủ tục thu hồi đất luôn được công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng, qua các Công báo đồng thời niêm yết công khai tại địa phương trước thời hạn thu hồi đất nhằm hạn chế thấp nhất khiếu kiện của người dân và hạn chế các tiêu cực trong quá trình thu hồi đất

4) Việc định giá đất luôn có sự tham gia của các chuyên gia định giá, đồng thời có tiêu chuẩn định giá của khu vực nên tính giá bồi thường có độ chính xác cao Việc chi trả tiền bồi thường được thông qua ngân hàng thương mại và công khai rõ ngày bắt đầu chi trả Tổ chức tạo quỹ đất sẽ không trả tiền trực tiếp cho người bị thu hồi để hạn chế sự bất lợi có thể xảy ra trong quá trình chi trả Chế độ bồi thường phải đảm bảo cuộc sống cho người bị thu hồi tốt hoặc tốt hơn so với trước khi bị thu hồi

5) Giải quyết khiếu kiện thực hiện bởi Tòa án hoàn toàn độc lập với cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất Do vậy, quyết định của Tòa án có tính công bằng khách quan cao và bắt buộc các bên phải chấp hành

2.3 CÔNG TÁC TẠO QUỸ ĐẤT TẠI VIỆT NAM VÀ TỈNH NAM ĐỊNH 2.3.1 Tạo quỹ đất tại Việt Nam

Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam được ghi rõ trong Hiến pháp qua các thời

kỳ khác nhau Hiến pháp Việt Nam đã có 5 lần được ban hành (1946, 1959,

1980, 1992, 2013) Tuy nhiên tới Hiến pháp 1980 mới công nhận đất đại thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đứng ra làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai Bên cạnh đó Luật Đất đai cũng được ra đời: Luật Cải cách ruộng đất

1946, Luật Đất đai 1987, 1993, 2003, 2013 Cho tới Luật Đất đai 2013 thì chính thức quy định công tác phát triển quỹ đất và ban hành các quy định về tổ chức, hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất

Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đứng ra làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đât nhưng việc quy định cụ thể quyền đối với chủ sử dụng đất như quyền thế chấp, chuyển nhượng, thừa kế đã tạo điều kiện để người sử dụng đất tham gia dễ dàng hơn vào các mối quan hệ giao dịch bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Điều này là cơ sở để thúc đẩy công tác phát triển quỹ đất trong cả nước

Trong thời gian qua, công tác phát triển quỹ đất tại các địa phương đã có nhiều tiến bộ Hiện có 2 hình thức tạo quỹ đất: Một là Nhà nước đứng ra thu hồi

và giao lại cho chủ đầu tư; Hai là do chủ đầu tư thỏa thuận trực tiếp với chủ sử dụng đất – thực tế là chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hai hình thức này tuy khác nhau nhưng đều phải đáp ứng yêu cầu sau:

- Nâng cao giá trị, hiệu quả sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững an ninh, chính trị, quốc phòng và môi trường của đất nước

- Đảm bảo hài hòa lợi ích của người sử dụng đất, chủ đầu tư và Nhà nước Trong nhà nước pháp quyền, mọi hoạt động của người dân đều phải nằm trong khuôn khổ của luật pháp thì việc ban hành các cơ chế, chính sách pháp luật chi tiết và cụ thể là rất quan trọng Đồng thời các chính sách, chủ trương, cơ chế, pháp luật cũng phải điều chỉnh để phù hợp với từng giai đoạn khác nhau để công tác phát triển quỹ đất mới có thể thực hiện hiệu quả

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường trên địa bàn cả nước tính đến tháng 12 năm 2012 đã thành lập được 62/63 Tổ chức phát tr ển quỹ đất cấp tỉnh (tỉnh Lào Ca chưa thành lập), và 337/696 huyện, thị xã, quận, thành phố thuộc tỉnh đã thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện (chiếm 48,42% tổng

số đơn vị cấp huyện của cả nước) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

Theo quy định tạ Thông tư l ên tịch số BTC thì Tổ chức phát tr ển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện có 09 nh ệm vụ chính như: Tổ chức thực h ện v ệc bồ thường, hỗ trợ và tá định cư; tạo quỹ đất và phát tr ển quỹ đất phục vụ phát tr ển k nh tế - xã hộ ; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tổ chức phát tr ển các khu, đ ểm và nhà tá định cư; tổ chức thực h ện đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; quản lý quỹ đất; tổ chức thực h ện đấu g á quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; lập phương án sử dụng quỹ đất được giao quản lý; cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng, cụ thể:

01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh đã: tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (vớ số dự án được g ao thực h ện là 673 dự án, vớ d ện tích

là 14.769,09 ha; đã thực hiện hoàn thành được 490 dự án, với diện tích là 8.662,44 ha); xây dựng và phát triển khu tái định cư (số dự án được giao thực hiện là 72 dự án, với diện tích là 684,97 ha; đã thực hiện hoàn thành được 33 dự

án, với diện tích là 225,55 ha); quản lý quỹ đất (diện tích đất được giao quản lý

là 7.910,7 ha Trong đó: đã tham mưu cho UBND cấp có thẩm quyền cấp cho các đối tượng sử dụng là 2.203,59 ha; thực hiện đầu tư xây dựng khu tái định cư

là 291,54 ha; thực hiện đầu tư kết cấu hạ tầng để bán đấu giá quyền sử dụng đất

là 306,26 ha); đấu giá quyền sử dụng đất (đã thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất thành công là 250,20 ha, thu về cho ngân sách Nhà nước 4.501.450,43 triệu đồng)

Tổ chức phát tr ển quỹ đất cấp huyện đã: tổ chức thực h ện bồ thường, hỗ trợ và tá định cư (được g ao thực h ện là 3.203 dự án, vớ d ện tích là 71.377,51 ha; hoàn thành được 1.417 dự án, với diện tích là 29.612,16 ha); xây dựng và phát triển khu tái định cư (số dự án được giao thực hiện là 207 dự án, với diện tích là 1.892,47 ha; đã thực hiện hoàn thành được 77 dự án, với diện tích là 392,63 ha); quản lý quỹ đất (diện tích đất được giao quản lý là 1.080,13

ha Trong đó: đã tham mưu cho UBND cấp có thẩm quyền cấp cho các đối tượng sử dụng là 619,61 ha; thực hiện đầu tư xây dựng khu tái định cư là 792,88 ha; thực hiện đầu tư kết cấu hạ tầng để bán đấu giá quyền sử dụng đất là 194,54 ha); đấu giá quyền sử dụng đất (diện tích đã thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất thành công là 211,87 ha, thu về cho ngân sách nhà nước được 1.273.014,37 triệu đồng)

Kết quả thực hiện nhiệm vụ của các Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện cho thấy nhiệm vụ thực tế mà các tổ chức đang thực h ện chưa trả đều trên các lĩnh vực nh ệm vụ nêu trong các quyết định thành lập Tuy nh ên, đến nay hầu hết các đơn vị mớ chỉ tập trung thực h ện được nh ệm vụ tổ chức bồ thường, g ả phóng mặt bằng và quản lý quỹ đất đã thu hồ ; Đã có 33/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã thành lập và ban hành cơ chế hoạt động của Quỹ phát triển đất, tạo điều kiện về nguồn vốn cho các Tổ chức phát triển quỹ đất

mở rộng triển khai các nhiệm vụ phát triển quỹ đất Chính sách pháp luật liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã từng bước được bổ sung hoàn thiện, tạo thuận lợi cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để thu hồi đất

2.3.2 Tạo quỹ đất tại tỉnh Nam Định

Trong giai đoạn 2011 – 2016, tỉnh Nam Định đã thực hiện 342 các dự án phát triển quỹ đất Trong đó có 209 dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và 63 dự án chỉnh trang đô thị Bồi thường hỗ trợ tái định cư cho các dự án là 1.118,40 ha đất các loại Tổng số hộ được bồi thường là 23.346 hộ với tổng tiền bồi thường vào

khoảng 3200 tỷ đồng Trong đó, có nhiều công trình trọng điểm đã hoàn thành và bắt đầu phát huy hiệu quả, làm thay đổi cơ bản diện mạo của tỉnh Điển hình như các dự án: Xây dựng cải tạo những tuyến đường giao thông huyết mạch trên địa bàn tỉnh như đường cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình; đường BOT Nam Định -

Mỹ Lộc; Quốc lộ 21 Nam Định - Thịnh Long; tỉnh lộ 490 Nam Định - Nghĩa Hưng và nhiều tỉnh lộ, huyện lộ khác; Các dự án thủy lợi lớn như: Dự án kiên

cố hóa mặt đê huyện Giao Thủy, Nghĩa Hưng, Dự án cải tạo, nâng cấp hệ thống sông Sò 03 huyện Hải Hậu, Giao Thủy, Xuân Trường, dự án cải tạo nấng cấp hệ thống kênh Bình Hải - Nghĩa Hưng, Dự án cải tạo nâng cấp hệ thống sông Sắt huyện Ý Yên, Vụ Bản, Cụm công nghiệp An Xá thành phố Nam Định, Cụm Công nghiệp Đồng Côi huyện Nam Trực, Khu công nghiệp Bảo Minh; các dự án Văn hóa lớn như: Dự án Văn hóa Trần, Dự án khu di tích Phủ Giầy…

Công tác giải phóng mặt bằng ở tỉnh Nam Định nhìn chung được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật, tạo được quỹ đất cho phát triển đô thị, phát triển kinh tế, xã hội Tuy nhiên, công tác này còn tồn tại một số hạn chế sau:

- Cấp ủy Đảng một số địa phương, cơ sở nhận thức chưa đầy đủ về tầm quan trọng của công tác này, nên chưa thực sự tập trung lãnh đạo, chỉ đạo tổ chức thực hiện tốt công tác GPMB; một số nơi còn lúng túng trong lãnh đạo, chỉ đạo

và tổ chức thực hiện

- Sự phối kết hợp của các tổ chức đoàn thể chính trị với hội đồng BT, HT, TĐC, UBND tại một số huyện, xã, phường, thị trấn chưa rõ rệt, hiệu quả chưa cao

- Trong quá trình tổ chức thực hiện, vai trò trách nhiệm của hội đồng BT,

HT, TĐC một số dự án chưa cao, còn tình trạng khoán trắng cho cán bộ, công chức, chuyên viên làm nhiệm vụ GPMB Hội đồng BT, HT, TĐC không có sự bàn bạc kỹ, khi phát sinh vấn đề kiến nghị, đề nghị không xem xét giải quyết kịp thời thậm chí không có sự thống nhất cao; đến khi phát sinh khiếu kiện mới đề nghị các Sở, ngành, đoàn thể vào cuộc

- Công tác thanh tra, kiểm tra của cấp uỷ, chính quyền trong thực hiện Chỉ thị 09/CT-TU và giải quyết các chế độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư ở một số địa phương chưa được quan tâm đúng mức, chưa phát hiện được các sai phạm để khắc phục sửa chữa kịp thời

- Kiến nghị, thắc mắc, khiếu nại của công dân liên quan đến GPMB tuy đã được các cấp các ngành tập trung giải quyết; nhưng một số nơi việc giải quyết đạt hiệu quả chưa cao, một số vụ việc còn kéo dài, cá biệt có nơi vẫn còn biểu hiện đùn đẩy, né tránh trong giải quyết, gây bức xúc đối với một bộ phận người

bị thu hồi đất