(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019

(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2019

……… ………

NGUYỄN QUANG ĐOÀN

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ LAI CHÂU, TỈNH LAI CHÂU

GIAI ĐOẠN 2016 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020

….… ………

NGUYỄN QUANG ĐOÀN

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ LAI CHÂU, TỈNH LAI CHÂU

GIAI ĐOẠN 2016 – 2019

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Binh

Thái Nguyên - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào

Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đểu đã được cảm ơn

Tác giả luận văn

Nguyễn Quang Đoàn

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để tôi có thể hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Phan Đình Binh trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường Lai Châu; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lai Châu

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp

đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Nguyễn Quang Đoàn

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

MỤC LỤC iii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở khoa học, cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

1.1.1 Khái niệm giá đất 3

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 3

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 7

1.2 Cơ sở pháp lý 10

1.3 Phương pháp xác định giá đất 12

1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 12

1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 16

1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 17

1.4 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam 18

1.5 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam 20

1.5.1 Tình hình biến động giá đất trên Thế giới 20

1.5.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam 25

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 31

2.3 Nội dung nghiên cứu: 31

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và giá đất ở tại thành phố Lai Châu giai đoạn 2016-2019 31

2.3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2016 – 2019 31

2.3.3 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2016 – 2019 32

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu 32

2.4 Phương pháp nghiên cứu 32

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32

2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 32

2.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu số liệu sơ cấp 33

2.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 33

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lai Châu 34

3.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 34

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38

3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố Lai Châu 49

3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019 51

3.2.1 Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành phố Lai Châu giai đoạn năm 2016 - 2019 51

3.2.2 Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Lai Châu giai đoạn năm 2016 - 2019 56

3.2.3 So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị trường tại thành phố Lai Châu giai đoạn 2016-2019 58

3.3 Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019 65

3.3.1 Yếu tố vị trí 65

3.3.2 Yếu tố quy hoạch 66

3.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng 67

3.3.4 Yếu tố đặc điểm thửa đất 67

3.4 Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn thành phố Lai Châu trong thời gian tới 69

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71

1 Kết luận 71

2 Kiến nghị 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất 24

Bảng 3.1 Tổng hợp kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính của thành phố Lai Châu 41 Bảng 3.2 Diện tích, cơ cấu đất đai phân theo đơn vị hành chính 45

Bảng 3.3 Diện tích đất phân theo mục đích sử dụng 46

Bảng 3.4 Diện tích đất lâm nghiệp theo đơn vị hành chính 47

Bảng 3.5 Tổng hợp diện tích đất phi nông nghiệp 48

Bảng 3.6 Diện tích, cơ cấu đất đai phân theo đơn vị hành chính 49

Bảng 3.7 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Tân Phong giai đoạn 2016 - 2019 54

Bảng 3.8 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Đông Phong giai đoạn 2016 - 2019 54

Bảng 3.9 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Đoàn Kết giai đoạn 2016 - 2019 55

Bảng 3.10 Giá đất ở trên thị trường tại phường Tân Phong giai đoạn 2016 - 2019 56

Bảng 3.11 Giá đất ở trên thị trường tại phường Đông Phong giai đoạn 2016 - 2019 57

Bảng 3.12 Giá đất ở trên thị trường tại phường Đoàn Kết giai đoạn 2016 - 2019 57

Bảng 3.13: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Tân Phong năm 2016 58

Bảng 3.14: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Tân Phong năm 2017 59

Bảng 3.15: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Tân Phong năm 2018 60

Bảng 3.16: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Tân Phong năm 2019 60

Bảng 3.17: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường tại phường Tân Phong, giai đoạn 2016 - 2019 58

Bảng 3.18: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường

Đông Phong năm 2016 59 Bảng 3.19: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường

Đông Phong năm 2017 59 Bảng 3.20: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường

Đông Phong năm 2018 60 Bảng 3.21: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường

Đông Phong năm 2019 61 Bảng 3.22: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường

tại phường Đông Phong, giai đoạn 2016 - 2019 61 Bảng 3.23: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường

Đoàn Kết năm 2016 62 Bảng 3.24: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường

Đoàn Kết năm 2017 62 Bảng 3.25: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường

Đoàn Kết năm 2018 63 Bảng 3.26: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường

Đoàn Kết năm 2019 64 Bảng 3.27: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường

tại phường Đoàn Kết, giai đoạn 2016 - 2019 64 Bảng 3.28: Giá thị trường tại vị trí 1 của cả 3 nhóm điều tra 68

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt

BĐS Bất động sản UBND Ủy ban nhân dân MTTQ Mặt trận tổ quốc

CD Chuyên dùng PNN Phi nông nghiệp

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt và sản xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều gắn với đất Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào đặc biệt là sản xuất nông nghiệp Đất đai là tài sản có giá trị lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, trong khi đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai Vì là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất Việc xác định đúng giá trị đất đai giúp phân bố đất đai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh được các tranh chấp khiếu kiện về đất đai

Thành phố Lai Châu là trung tâm văn hóa – chính trị của tỉnh Lai Châu, được thành lập ngày 27 tháng 12 năm 2013 theo Nghị định số 131/NĐ-CP của Chính Phủ Thành phố có 7.077,44 ha diện tích tự nhiên bao gồm 7 đơn vị hành chính là 5 phường (Quyết Thắng, Quyết Tiến, Đoàn Kết, Tân Phong, Đông Phong) và 2 xã (Nậm Loỏng, San Thàng)

Trong thời gian qua, thành phố Lai Châu đã có những bước phát triển mạnh mẽ

về kinh tế - xã hội, sau 5 năm được công nhận là thành phố đô thị loại III; thành phố đang nỗ lực, cố gắng phấn đấu sớm đạt được thành phố đô thị loại II Trên đà phát triển đó là sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục đích cư trú, hoạt động sản xuất và kinh doanh, thương mại và du lịch dẫn đến nhiều sự biến động về giá đất Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì vấn đề nghiên cứu xác định giá đất

và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cấp thiết Xuất phát từ những vấn đề nêu

trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố

ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định tại một số xã, phường thuộc thành phố Lai Châu

- Xác định và chỉ ra một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá đất và giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019

- Đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019

3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa khoa học

+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân

+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết

từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn

- Ý nghĩa thực tiễn

Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1.Cơ sở khoa học, cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên Con người không thể trực tiếp làm ra nó và bản thân nó cũng không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình trao đổi mua bán Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất trong một khoảng thời gian nàođó

Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử

dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Luật đất đai 2013)

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại Mục 2 của Luật đất đai năm 2013

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở

Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trò hết sức quan trọng trong việc định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

1.1.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô

là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ

sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa

tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu

tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá

cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên (Nguyễn Thế Huấn, 2009)

1.1.2.2 Lãi xuất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ

sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

Lãi suất ngân hàng

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo hình 1.1, đồ thị đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư v.v

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

Giá

D1 G1

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất

Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh

tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế,

xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:

+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên

- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong

cả nước

+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật

tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có

tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ

+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng

- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về

vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng

loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất

1.1.3.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố các biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất… Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng …

Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu

tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …

1.1.3.4 Các yếu tố chung bên ngoài

* Các yếu tố chính trị pháp lý

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương

có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường đất nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về đất qua đó có thể làm cho giá đất gia tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt kiều mua đất tại Việt Nam

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất

+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với đất

* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan:

- Tình hình cung - cầu đất trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường đất trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường đất trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc )

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

1.2 Cơ sở pháp lý

Để đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai theo đúng xu thế phát triển của Việt Nam và phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại Luật Đất đai

năm 1993 ra đời là dấu mốc quan trọng khi tại điều 12 qui định: “Nhà nước xác định giá

các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần

đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật

và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Từ năm 1993 đến nay Nhà

nước đã ban hành nhiều văn bản quy định về phương pháp xác định giá đất, quy định khung giá các loại đất, điển hình là:

- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị

- Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất

- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;

- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP

- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính

về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ -CP

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Cùng với các văn bản quy định chung của Chính Phủ, các Bộ ban ngành liên

quan như Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính … Giai đoạn 2016 - 2019, tỉnh Lai Châu cũng đã ban hành các quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh như:

Quyết định số 45/2011/QĐ-UBND, ngày 29/12/2011 của UBND tỉnh Lai Châu

về việc ban hành quy định giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Lai Châu;

Quyết định số 43/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Lai Châu

về việc ban hành quy định giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Lai Châu;

Quyết định số 37/2013/QĐ-UBND, ngày 31/12/2013 của UBND tỉnh Lai Châu

về việc ban hành quy định giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Lai Châu;

Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND, ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Lai Châu về ban hành giá đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu (được áp dụng trong thời gian

05 năm (2015-2019), kể từ ngày 01/01/2015;

Quyết định số 15/2016/QĐ-UBND, ngày 23/6/2016 của UBND tỉnh Lai Châu quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Lai Châu;

Quyết định số 21/2016/QĐ-UBND, ngày 22/7/2016 của UBND tỉnh Lai Châu

về ban hành bổ sung giá đất trong bảng giá đất của các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh Lai Châu ban hành kèm theo Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND, ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Lai Châu;

Quyết định số 02/2017/QĐ-UBND, ngày 18/01/2017 của UBND tỉnh Lai Châu quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Lai Châu;

Quyết định số 31/2018/QĐ-UBND, ngày 24/9/2018 của UBND tỉnh Lai Châu

về Điều chỉnh, bổ sung giá đất trong bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu ban hành kèm theo Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND, ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Lai Châu;

Quyết định số 01/2019/QĐ-UBND, ngày 21/01/2019 của UBND tỉnh Lai Châu quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn tỉnh Lai Châu

1.3 Phương pháp xác định giá đất

1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam

Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và công tác định giá đất được quy định cụ thể tại các văn bản quy phạm pháp luật Trong đó

cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp dụng tại Việt Nam bao gồm:

* Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để

so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Trình tự tiến hành

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về kết cấu

hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, 2007)

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định gía Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt

về giá ở bước 3

* Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập thuần

tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần địnhgiá chính là số tiền thuê đất hoặc thuê bất động sản thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng loại cây

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: Thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả

Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức

Thu nhập thuần

tuý hàng năm =

Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở bước 1 -

Tổng chi phí đã tính ở bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản

đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả …)

Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất Giá trị hiện tại của

các tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá -

Phần giá trị hao mòn Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở bước 1

Diện tích thửa đất

Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đấy của các bất động sản

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó

* Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân

lô, … dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất

Giá trị ước tính

của thửa đất =

Tổng giá trị phát triển -

Tổng chi phí phát triển

1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết

để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác

và có độ tin cậy cao (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định gí đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh,đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống

+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường

+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP

Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất

1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị

Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/ND-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá

Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

1 Phân loại đường

2 Phân loại đô thị

Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mối vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể để lựa chọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất

Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên

+ Cách thứ 2: Định giá đất vị trí của từng khu vực, từng loại đường phố hoạc đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên (Hoàng Nguyệt Ánh, 2011)

1.4 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc

tế Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56) (Luật Đất đai số 13/2003, 2003)

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-

CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6) Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007

Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005

về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài chính

đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông

tư hướng dẫn, bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

2 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;

3 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;

4 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

5 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Bộ Tài chính và

Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai);

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản)

Hiện nay, Luật đất đai năm 2013 và năm 2014 được Quốc Hội thông qua đưa vào thực hiện đã góp hoàn thiện hơn công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung

và quản lý về giá đất nói riêng

1.5 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam

1.5.1 Tình hình biến động giá đất trên Thế giới

Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh vực kinh

tế đều có những thay đổi sâu sắc Hình thái và sự phát triển của thị trường BĐS trên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó Tốc độ tăng trưởng vượt trội của thị trường hàng hóa dẫn đến các nhu cầu mở rộng đầu tư đã thúc ép mở rộng thị trường BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất Tại các nước đang trong giai đoạn tăng trưởng nhanh, hoặc thu hút đầu tư nước ngoài mạnh thường có các cơn sốt giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các đô thị Các cơn sốt giá đất ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế, mức đầu tư nước ngoài nên Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào các thị trường đất đai, điển hình như cơn sốt giá đất năm 1989 - 1992 làm khối lượng giao dịch đất đai ở Pari giảm 11.5% năm 1991, đến năm 1992 đã làm cho các văn phòng giao dịch trống rỗng Khi đó Chính phủ Pháp ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua đất giảm tiền thuế tương đương 10% giá mua đất Vào những năm 1990 những cơn sốt giá đất cũng làm phá sản nhiều công ty BĐS Nhật Bản, Mỹ, Anh Một số đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất hiện đại trên thế giới và thị trường này vượt ra ngoài khuôn khổ của Quốc gia, trở thành thị trường hấp dẫn của tư bản nước ngoài Do vậy những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan… có hoạt động kinh doanh BĐS rất mạnh( Nguyễn Văn Phúc, 2014 )

Trong những năm gần đây, thị trường BĐS trên thế giới ổn định và phát triển mạnh hơn Tuy vậy cũng có xu hướng tăng rõ rệt cho đến năm 2008 nền kinh tế Mỹ khủng hoảng, sau đó nhanh chóng lan ra toàn cầu trở thành khủng hoảng kinh tế thế giới; Cuộc khủng hoảng này làm cho nhiều ngân hàng phải đóng băng, tình trạng kinh tế bị suy thoái đã làm cho giá nhà đất giảm xuống đáng kể, các văn phòng giao dịch kẹt vốn trong vấn đề nhà nhà đất hàng nghìn tỷ USD, thị trường này trở nên trì trệ và bắt đầu đóng băng Tình trạng suy thoái kinh tế hiện nay đang dần được khắc phục và thị trường BĐS đang ấm dần lên (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013)

Theo CafeLand - Tuy kinh tế thế giới năm qua vẫn chưa có nhiều khởi sắc và phục hồi như mong đợi nhưng thị trường bất động sản vẫn có một năm khá sôi động Làn sóng tăng giá nhà vẫn liên tiếp càn quét qua hầu hết các thị trường nhà đất nổi cộm và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại

Sau đây là những đánh giá chung về tình hình hoạt động của các thị trường nhà đất nổi bật trên thế giới trong năm qua:

Theo đó, giá nhà tại 20 thành phố đã tăng 1% trong tháng 1 Trong đó, Phoenix và San Francisco là 2 thành phố có mức tăng cao nhất với 1,9%, sau đó là Atlanta tăng 1,8%, Las Vegas, Tampa, Florida tăng 1,7%

Tháng 6/2013, báo cáo của công ty S&P/Case-Shiller thông qua chỉ số tổng hợp về giá nhà nhận định, giá nhà ở 20 thành phố của Mỹ trong tháng này đã tăng hơn 2,5% so với tháng trước và là mức tăng hàng tháng lớn nhất kể từ năm 2000

Theo các chuyên gia kinh tế, mặc dù thị trường nhà đất của Mỹ vẫn còn nhiều khó khăn song các số liệu mới nhất ở trên đã cho thấy xu hướng tích cực trong năm

2014, giúp củng cố hơn nữa nền kinh tế Mỹ

Ở Anh

Tháng 1/2013, thị trường nhà ở London bất ngờ được tung ra ồ ạt đã đẩy giá nhà tại đây tăng lên mức cao nhất kể từ năm 2008, theo Rightmove Theo đó, giá nhà chào bán tại thủ đô London đã tăng 3,6% so với tháng trước với mức trung bình khoảng 480.890 bảng Anh (764.000 USD) Mặt khác, giá nhà đã tăng 9,7% so với một năm trước đó, đây là mức tăng hàng năm lớn nhất kể từ tháng 2/2010

Trong tháng 8, báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường Hometrack Ltd cho biết, giá nhà tại Anh lại tiếp tục tăng và đây cũng là mức tăng trưởng mạnh nhất trong vòng 6 năm qua khi nhu cầu đã vượt qua nguồn cung nhà ở trên thị trường

Phát biểu tại tại hội nghị về kinh tế cuối tháng 11/2013, Phó Thủ Tướng Anh - Nick Clegg cho biết, Anh có thể sẽ áp đặt một loại thuế mới cho các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài trước sự gia tăng quá lớn của giá nhà tại Anh Hiện tại, mức thuế cho bất

kỳ khoản lợi nhuận từ việc bán một tài sản mà không được xem là nhà của chính họ là 28% Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài vẫn được miễn khoản này Sự điều chỉnh này đang được chính phủ Anh cân nhắc kỹ càng

Ở Trung Quốc

Thị trường bất động sản Trung Quốc luôn được nhắc đến với sự phát triển quá

nóng dẫn đến giá bị đẩy lên cao bất thường cùng hàng loạt các thành phố “ma” trải

dài khắp cả nước Do đó, chính phủ Trung Quốc đã ban hành khá nhiều chính sách nhằm kiềm chế giá bất động sản trong năm 2013 Cụ thể như, cấm bán căn hộ thứ hai cho người hộ khẩu ngoại tỉnh, tăng thuế đối với bên bán hàng, tăng lãi suất và hạn chế mua nhà ở thứ hai…

Theo số liệu của China Index Academy, đầu tư bất động sản của Trung Quốc trong 6 tháng đầu năm tăng 20,3% so với cùng kì năm trước, doanh thu của 10 công

ty phát triển nhà hàng đầu của Trung Quốc tăng 44% đạt 490 triệu nhân dân tệ (79,8 triệu USD) trong 6 tháng đầu năm nay

Mặt khác, số liệu công bố của Cục Thống kê Trung Quốc ngày 15/7, kinh tế Trung Quốc đang trên đà tăng trưởng chậm lại, nhưng doanh số bán nhà lại không ngừng tăng lên

Tuy nhiên, bất chấp việc “tháo hơi” cho bong bóng bất động sản của chính phủ, 4 thị trường bất động sản lớn của Trung Quốc vẫn đạt được doanh số tăng kỷ lục trong tháng 11/2013 Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Trung Quốc, thị

trường bất động sản ở 4 thành phố Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến tăng vọt khoảng 181,72% so với năm trước, doanh thu ước tính khoảng hơn

472 tỷ NDT

Ở HồngKông

Đầu năm 2013, Trưởng đặc khu hành chính Hong Kong Lương Chấn Anh đã công

bố nhiều chính sách mới nhằm mục đích hạ nhiệt cơn sốt bất động sản tại khu tự trị này

Tháng 2/2013, Doanh số bán nhà tại Hong Kong sụt giảm sau khi Chính phủ nước này tăng gấp đôi thuế trước bạ với tài sản có giá trị hơn 2 triệu HKD (258.000 USD)

Tháng 3/2013, chính quyền Hong Kong đã cam kết hỗ trợ nguồn cung đất và dành riêng 580 triệu USD ngân quỹ hàng năm trong vòng 5 năm tới để tìm kiếm các khu vực xây dựng mới, hy vọng tháo gỡ tình trạng thiếu hụt đất hiện nay

Ngoài ra, Kết quả một cuộc khảo sát thường niên vừa công bố của trường Đại học Trung Văn Hong Kong về chất lượng cuộc sống ở đặc khu hành chính này cho thấy, thu nhập của các hộ gia đình Hong Kong đã không thể theo kịp tốc độ leo thang của giá nhà ở và khoảng cách này đã bị nới rộng nhất từ trước đến nay

Ở Singapore

Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Singapore của Savills cho biết, trong giai đoạn từ quý 1/2012 đến quý 3/2013 ở phân khúc các dự án mới mở bán, người mua nhà đang ưa chuộng các căn hộ diện tích nhỏ từ 60 - 80m2

Ngoài ra, Singapore còn áp dụng tiêu chuẩn xây dựng mới đối với các công trình xây dựng tại nước này, chuyển từ tiêu chuẩn Anh (British Standards) sang tiêu chuẩn Châu Âu (Eurocodes)

Đáng chú ý, vào tháng 7/2013, các ngân hàng và tổ chức tài chính tại Singapore sẽ xem xét tất cả cả các nghĩa vụ nợ khác của người vay trước khi cấp một khoản vay bất động sản Cơ quan tiền tệ Singapore cho biết, từ ngày 29/6, các tổ chức tài chính không phải cung cấp bất cứ khoản vay bất động sản nào vượt quá tổng

tỷ lệ nợ từ 60% Quy định cho vay bất động sản mới này sẽ là biện pháp thứ 7 của đảo quốc sư tử trong việc nỗ lực quản lý trị trường địa ốc 4 năm qua

Ở Thái Lan

Là thị trường bất động sản mới nổi trong khu vực Đông Nam Á, Thái Lan đã có thị trường nhà đất phát triển rất mạnh mẽ và bài bản từ khá lâu Giá nhà tại đây được ghi nhận

đã có sự bùng nổ và ngày càng khó kiểm soát nhất là ở các thành phố lớn

Thị trường căn hộ Bangkok vẫn duy trì đà tăng trưởng trong quý cuối cùng năm 2013 bất chấp sự suy thoái kinh tế và bất ổn chính trị đang diễn ra Theo cổng thông tin tìm kiếm bất động sản HipFlat, giá bất động sản tại các quận trung tâm vẫn duy trì mức tăng trưởng tốt Giá căn hộ tăng được nhận định là do tác động của việc tăng giá đất đã thúc đẩy chi phí xây dựng tăng cao, HipFlat nhận định

Jones Lang LaSalle cũng nhận định, thị trường bất động sản Thái Lan đã có

sự đi lên mạnh mẽ mặc điều kiện bất lợi và xu hướng đi xuống của kinh tế thế giới

Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất

1 Pollock’s Path, The Peak Hong Kong 120

2 Kensington Palace Gardens, London Anh 107

3 Avenue Princess Grace Monaco 86

4 Boulevard du Général de Gaulle, Cap Ferrat Pháp 79

5 Paterson Hill Singapore 42.5

6 Chemin de Ruth, Geneva Thụy Sỹ 37

7 Romazzino Hill, Sardinia Italy 32.9

8 Ostozhenka, Moscow Nga 29

9 Fifth Avenue, New York Mỹ 28

10 Avenue Montaigne, Paris Pháp 26

(Nguồn: Nguyễn Văn Phúc, 2014 )

Ngoài ra, Singapore còn áp dụng tiêu chuẩn xây dựng mới đối với các công trình xây dựng tại nước này, chuyển từ tiêu chuẩn Anh (British Standards) sang tiêu chuẩn Châu Âu (Eurocodes)

Đáng chú ý, vào tháng 7/2013, các ngân hàng và tổ chức tài chính tại Singapore sẽ xem xét tất cả cả các nghĩa vụ nợ khác của người vay trước khi cấp một khoản vay bất động sản Cơ quan tiền tệ Singapore cho biết, từ ngày 29/6, các tổ chức tài chính không phải cung cấp bất cứ khoản vay bất động sản nào vượt quá tổng

tỷ lệ nợ từ 60% Quy định cho vay bất động sản mới này sẽ là biện pháp thứ 7 của đảo quốc sư tử trong việc nỗ lực quản lý trị trường địa ốc 4 năm qua(Nguyễn Văn Phúc, 2014)

1.5.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam

1.5.2.1 Tình hình biến động giá đất trong cả nước

 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2008

Từ cuối năm 2003, thị trường bắt đầu diễn ra trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước Theo số liệu thống kê năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% Nguyên nhân “hạ sốt” phần lớn do điều chỉnh của nhà nước Theo chỉ đạo của Chính phủ, ngày 09/04/2002, UBND thành phố Hà Nội đã ra Chỉ thị 17 về một số biện pháp cấp bách và tăng cường quản

lý đất đai Tại tỉnh Lai Châu ngày 22/04/2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lí Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố Các quận, huyện của Hà Nội và tỉnh Lai Châu đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết

Sau thời gian đóng băng, đến năm 2008, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và rã đông Quý 1 năm 2008 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới đã ghi nhận những báo cáo giao dịch tốt hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1, nhiều giao dịch được thực hiện thành công Người mua trong số đó là những người thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khoán

Không chỉ những giao dịch mua bán nhà ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng

công sở, cơ quan cũng trở lên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng, đối

tượng của thị trường BĐS còn lại là những dự án xây dựng các khách sạn cao cấp xung quanh các khu nhà làm việc mới của Chính phủ Chỉ xét tính xung quanh khu nhà Trung tâm hội nghị Quốc gia mà đã có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu

tư từ Hàn Quốc và Nhật Bản với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD Giá nhà đất tăng cao, có nơi hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật Tại Hà Nội khu vực “đắc địa” với giá tăng trung bình thêm 30% là các khu trung cư cao cấp ở trong trung tâm thành phố, và khu Cầu Giấy - Từ Liêm Phân khúc thị trường đã có sự chuyển đổi từ mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự Nguyên nhân của việc tăng trưởng bất ngờ và mạnh mẽ của thị trường bất động sản năm 2008 một phần là do sự thay đổi của chính sách Sự “đóng băng” của thị trường cũng gây lo ngại cho nhà quản lí Để góp phần rã băng, từ 01/01/2007 Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, cùng sự ra đời quy định chính sách kinh doanh bất động sản giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường Hành lang pháp lý cho thị trường ngày càng trở lên rõ ràng, hợp lý như Luật Đăng kí BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực Việc này phần nào tạo ra những dự đoán về sự bùng nổ thị trường BĐS trong năm 2008 Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo tăng trưởng kinh tế ấn tượng cũng là một trong những nguyên nhân góp phần vào cơn sốt nhẹ lần thứ ba Bên cạnh đó, lợi nhuận từ chứng khoán góp phần tạo nguồn vốn vững chắc cho thị trường kết hợp giá vàng giai đoạn này không có sự biến động lớn như trước(Nguyễn Văn Phúc, 2014)

 Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013

Năm 2013, cùng với tình hình kinh tế vĩ mô đã có chiều hướng ổn định trở lại thì thị trường bất động sản cũng đã có những dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận Dấu ấn lớn nhất là giá cả hàng hóa bất động sản tiếp tục giảm ở hầu hết các dự án với mức giảm từ 10% đến 30%, thậm chí có dự án giảm đến 50% so với cuối năm 2011

Việc giảm giá bất động sản trong năm qua có lợi hơn cho khách hàng, giúp giao dịch tăng trở lại, đặc biệt, số lượng giao dịch trong quý IV/2013 đã tăng gấp đôi so với quý đầu năm Cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh sát với nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cơ cấu sản phẩm, nếu như trước đây chúng ta thừa các căn hộ quy mô lớn, giá cao trên 20 triệu đồng/m², thì hiện nay thị trường có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang những căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình với giá dưới 20 triệu đồng/m², cá biệt có dự án dưới 10 triệu đồng/m²

Mức giá này đã đánh đúng vào nhu cầu thật và khả năng thanh toán của người tiêu dùng Đáng chú ý là hầu hết các giao dịch mua bán này là thật, mua xong có người vào ở chứ không đầu tư để đấy

Ngoài ra, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng có mục tiêu là giúp những đối tượng có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở có điều kiện tiếp cận nguồn vốn ưu đãi để cải thiện nhà ở được triển khai vào thời điểm này có tác dụng lan tỏa đến thị trường đã thu được kết quả bước đầu, tuy nhiên công tác giải ngân vẫn còn chậm Nguyên nhân của tình trạng này

là do nguồn cung về nhà ở xã hội và thương mại có diện tích 72 m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m² còn ít.Bên cạnh đó một số ngân hàng còn quá thận trọng trọng việc xác định đối tượng vay, thậm chí còn đòi hỏi những thủ tục không cần thiết, một số chính quyền địa phương cấp cơ sở cũng chưa quán triệt chủ trương, chính sách nên việc triển khai xác nhận đối tượng còn phiền hà, chậm trễ, gây bức xúc trong xã hội

Tuy nhiên cũng phải ghi nhận rằng gói hỗ trợ này đã tạo ra cú huých ban đầu, thúc đẩy cả doanh nghiệp lẫn người dân quan tâm trở lại thị trường BĐS Và đây cũng là gói dự kiến hỗ trợ trong 3 năm, nên có thể hy vọng tốc độ giải ngân sẽ tăng nhanh trong năm 2014

Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước:Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các

“văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước

Theo báo cáo của các địa phương đến tháng 11/2013, cả nước có 4.015 khu phát triển nhà ở, khu đô thị với tổng mức đầu tư lớn ước tính hơn 4,486 triệu tỷ đồng Điều này không phù hợp với điều kiện cung cầu của thị trường, vì đây là nhu cầu cho nhà ở đến năm 2030

Đây rõ ràng là tình trạng cung vượt quá cầu, và điểm quan trọng là chúng ta không

đủ nguồn lực về tài chính để triển khai tất cả dự án này Điều này cho thấy trước đây

chúng ta đã phát triển thị trường thiếu kế hoạch, thiếu nguồn lực Việc phân cấp dường như là quá mức cho địa phương và thiếu kiểm soát của chính quyền Trung ương

Nghị quyết 02 đã chỉ đạo các địa phương rà soát, phân loại và đưa ra quyết định dự án nào được triển khai, dự án nào phải điều chỉnh, dự án nào phải dừng lại

 Giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2019

Trong giai đoạn 2016-2019, dự báo thị trường bất động sản (TTBĐS) sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ, tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện tượng lệch pha cung - cầu đang thiên về phân khúc BĐS cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở, căn hộ vừa và nhỏ

Đây là dự báo vừa được Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đưa ra cùng một số nhận định tổng quát về TTBĐS cả nước và TP Hồ Chí Minh, trọng tâm là từ năm 2006 đến nay

Theo đó, HoREA cho rằng, TTBĐS là một trong những thị trường có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế đất nước, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền

tệ, thị trường xây dựng, thị trường nguyên vật liệu thiết bị, thị trường lao động

Trong hơn 20 năm qua, hoạt động của TTBĐS đã từng bước chuyển sang cơ chế thị trường dưới sự quản lý, điều tiết của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa; Theo quy luật phổ biến, TTBĐS thường diễn biến theo hình SIN bất đối xứng, phụ thuộc vào: quy luật giá trị; quy luật cạnh tranh; quan hệ cung - cầu; chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước; hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu

tư dưới sự tác động của chính sách, cơ chế, hoặc do yêu cầu của thị trường

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, TTBĐS thường trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại , trong đó, cơn sốt BĐS xảy ra vào các thời điểm năm 1993; năm 2001 - 2002; nửa cuối năm 2010; đặc biệt là cơn sốt "bong bóng" BĐS đã đạt đỉnh năm 2007.TTBĐS bị khủng hoảng suy thoái hoặc đóng băng vào các thời điểm năm 1995-1999, mà nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến giữa năm 2009 và giai đoạn năm 2011-2013; sau đó, thị trường phục hồi - tăng trưởng trở lại giai đoạn 2003-2006; cuối năm 2009 đến giữa năm 2010; và giai đoạn từ năm 2013 cho đến nay

Các giai đoạn TTBĐS bị khủng hoảng sốt bong bóng hoặc bị đóng băng đều tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế, các doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng, các

nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng và đội ngũ công nhân, lao động Theo ông Lê Hoàng Châu, TTBĐS cả nước nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng, trong giai đoạn 2006-2015 mặc dù đã trải qua những giai đoạn thăng trầm, nhưng sau mỗi giai đoạn 5 năm thì quy mô thị trường có tốc độ tăng trưởng gần gấp đôi

Cụ thể, trong giai đoạn 2006-2010, tốc độ tăng trưởng là 0,9 lần, nhưng trong giai đoạn 2011-2015 tốc độ tăng trưởng đạt 1,6 lần, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, giữ được vai trò đầu tàu của nền kinh tế cả nước Năm

2016 và 8 tháng đầu năm 2017, TTBĐS đã có dấu hiệu chững lại, nhất là trong phân khúc căn hộ BĐS cao cấp từ 3 phòng ngủ trở lên, BĐS du lịch nghỉ dưỡng, nhưng nhìn toàn cục thị trường vẫn giữ được sự phát triển tương đối ổn định

Tuy nhiên thời gian qua Một số địa phương chưa thực sự quan tâm chỉ đạo, chưa kiên quyết tạm dừng hoặc dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch hóa mà thị trường đang cần theo đánh giá của Bộ Xây dựng là còn chậm và chưa đạt yêu cầu

1.5.2.2 Nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam

Trải qua hơn 10 năm thị trường bất động sản đầy biến động, khiến giá nhà đất đẩy lên quá cao được ghi nhận cao gấp 25 lần thu nhập của người dân, 5 lần so với khu vực, tăng 100 lần so với 20 năm trước

Sau quá trình quy hoạch đô thị, quy hoạch khu dân cư, các khu đất trong vùng quy hoạch trở thành các trung tâm và lập tức thu hút các nhà đầu tư mang theo vốn đầu

tư lớn Họ tham gia đấu giá, mua bán đất đai tạo lên cơn sốt về giá đất làm cho không

ít người quan tâm đến vấn đề này và đất ở khu vực quy hoạch trở lên có giá trị Đồng thời khi kinh tế xã hội phát triển, cuộc sống của người dân được cải thiện, họ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở… khi đó dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai mà trong một thời gian ngắn có thể kiếm được nguồn lợi rất lớn khi bán lại cho người khác có nhu cầu thì muốn đầu tư tiếp trở lên lớn hơn Đây là lí do xuất hiện hiện tượng đầu cơ của nhiều cá nhân có nhu cầu kiếm lợi Khi cung không đủ cầu khiến cho giá đất cao lên và ngược lại (Nguyễn

Thanh Trà và cs, 2005)

Trong sự biến động to lớn đó thì vai trò quản lí của Nhà nước trong lĩnh vực quản lí đất đai nói chung và quản lí giá đất nói riêng là vô cùng quan trọng Mặc dù vậy sự quản lí của Nhà nước về đất đai vẫn chưa thật sự có hiệu quả, xuất hiện nhiều

kẽ hở khiến nhiều cá nhân thiếu ý thức tìm kiếm nguồn lợi riêng cho bản thân Hoạt động kinh doanh nhà đất còn mang nặng tính tự phát, chưa thu hút được sự tham gia của các thành phần kinh tế, thiếu sự quản lí đồng bộ của Nhà nước

Ngoài ra, do cách quản lý lỏng lẻo, thị trường phát triển “nóng” không đi theo hướng bền vững…đẩy giá BĐS quá cao, thì yếu tố nội tại của nguyên lý thị trường là nhu cầu mua bán, cho thuê bất động sản tại Việt Nam là nhu cầu thật và ngày càng tăng Điều này cũng góp phần đẩy giá trị BĐS nói chung và giá đất ở nói riêng ở Việt Nam tăng lên