(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019

(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 20162019

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

NGUYỄN THỊ HUYỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐIỆN BIÊN, TỈNH ĐIỆN BIÊN, GIAI ĐOẠN 2016 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

NGUYỄN THỊ HUYỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐIỆN BIÊN, TỈNH ĐIỆN BIÊN, GIAI ĐOẠN 2016 - 2019

Ngành : Quản lý đất đai

Mã số ngành:8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Huyền

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy, cô Khoa Quản lý đất đai, Phòng Đào tạo và Ban giám hiệu - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS Vũ Thị Thanh

Thủy, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài

và viết luận văn

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND huyện Điện Biên, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Điện Biên và các anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Huyền

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài .1

2 Mục tiêu đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

3.1 Ý nghĩa khoa học 3

3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Quyền và nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất 5

1.1.3 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất 7

1.1.4 Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ 8

1.1.5 Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ 8

1.1.6 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 11

1.1.7 Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 14

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 16

1.2.1 Các văn bản của Nhà nước 16

1.2.2 Các văn bản của UBND tỉnh Điện Biên .19

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 20

1.3.1 Tình hình nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất và quản lý đất đai trên thế giới .20 1.3.2 Tình hình nghiên cứu chuyển quyền sử dụng đất và quản lý đất đai ở Việt

Nam 26

CHƯƠNG 2.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Đối tượng nghiên cứu 34

2.2 Phạm vi nghiên cứu 34

2.3 Nội dung nghiên cứu 34

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Điện Biên 34

2.3.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 34

2.3.3 Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên qua ý kiến người dân và cán bộ 35

2.3.4 Thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên 35

2.4 Phương pháp nghiên cứu 35

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 35

2.4.2 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu 36

2.4.3 Phương pháp so sánh 36

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37

3.1 Điều kiện tự nhiên - Kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất và Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Điện Biên 37

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37

3.1.2 Hiện trạng sử dụng đất và Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Điện Biên 43

3.2 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 50

3.2.1 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Điện Biên giai đoạn 2016 – 2019 50

3.2.2 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Điện Biên 52 3.2.3 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 theo loại đất 54

3.2.3.1 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 54

3.3 Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên qua ý kiến người dân 57

3.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57

3.3.2 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ 62

3.4 Thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên 65

3.4.1 Thuận lợi 65

3.4.2 Khó khăn 65

3.4.3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên 66

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68

1 Kết luận 68

2 Kiến nghị 68

TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Điện Biên năm 2019 44Bảng 3.2 Biến động đất đai của huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 46Bảng 3.3 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Điện Biên giai đoạn 2016 – 2019 50Bảng 3.4 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016-2019 52Bảng 3.5 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 54Bảng 3.6 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 56Bảng 3.7 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về pháp luật và hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên 57Bảng 3.8 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58Bảng 3.9 Đánh giá đề xuất liên quan tới thủ hành chính chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61Bảng 3.10 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ 62Bảng 3.11 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng 64

DANH MỤC CÁC HÌNH

Biểu đồ 3.1 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Điện Biên giai đoạn 2016 – 2019 51 Biểu đồ 3.2 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019 55

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Theo điều 54 Hiến pháp 2013 thì “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực

hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được

pháp luật bảo hộ” Tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công

nghiệp theo hướng hiện đại, Đảng ta khẳng định quyền sử dụng đất là “một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu”

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất Nó có vai trò quan trọng đối với phát triển kinh tế xã hội và quản lý nhà nước nhất là trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay

Điện Biên là một huyện nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Điện Biên, địa hình trải dài theo trục đường quốc lộ 279, có lợi thế cho việc phát triển kinh tế

xã hội, trong thời gian gần đây theo chủ trương của Đảng và Nhà nước là công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, các tuyến đường cao tốc, các khu công nghiệp đang dần được hình thành, đặc biệt là Điện Biên đang hoàn thành công cuộc xây dựng nông thôn mới do đó mà điều kiện kinh tế phát triển rất nhanh cùng với đô thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng rất cao Từ đó công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra cũng khá sôi động, công tác quản lý đất đai của huyện gặp nhiều khó khăn, áp lực, nhất là tính hiệu quả trong quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục qua các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn huyện

những năm qua còn khá phổ biến, dẫn tới những việc tranh chấp khiếu nại về đất đai còn nhiều, ngày càng có xu hướng gia tăng Bên cạnh đó, với hệ thống thể chế pháp luật về đất đai hiện nay thì những vi phạm trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát sinh, việc thực hiện Luật đất đai cấp xã, thị trấn còn chưa triệt để và thiếu tính đồng bộ Đặc biệt còn nhiều hạn chế trong khâu công khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành Pháp luật cho nhân dân về chuyển quyền sử dụng đất Đây là vấn đề mà Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Điện Biên và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Điện Biên đang quan tâm và tìm ra giải pháp quản lý để vừa phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân được thực hiện thuận lợi và tốt nhất, đồng thời nâng cao tính hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai của huyện Và sự hình thành Văn phòng đăng ký một cấp chuyển Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Điện Biên sang Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Điện Biên thuộc Văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Điện Biên

Nhận thức được điều đó đồng thời được sự phân công của khoa Quản

lý đất đai, cán bộ giảng dạy của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi

tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử

dụng đất tại huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2016 - 2019“

- Xác định được những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Điện Biên trong thời gian tới

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động này

3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

- Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ

- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để việc chuyển nhượng QSD đất nói riêng và công tác quản lý

Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền sử dụng đất sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)

Trong đó: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là đổi đất lấy đất trên cơ sở ngang bằng về giá trị; chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là đổi đất lấy tiền hoặc hiện vật tương đương trên cơ sở có giá trị tức là người được nhận quyền sử dụng đất phải trả tiền hoặc trả bằng hiện vật tương đương với giá trị quyền sử dụng đất cho người có quyền sử dụng đất; cho thuê hoặc cho thuê lại là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê; tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất giữa người sống với người sống mà người sử dụng đất không lấy tiền hoặc hiện vật

từ người được nhận quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai; thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự và tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình góp với người khác để hợp tác, kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)

Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để người sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất là:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013

1.1.2 Quyền và nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất

Trừ một số quyền và nghĩa vụ chung theo điều 166 và 170 Luật Đất đai

2013 thì trong lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sau:

- Quyền khi chuyển quyền sử dụng đất:

Người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Với trường hợp tặng cho QSD đất thì người tặng cho tài sản là quyền

sử dụng đất còn có thể đưa ra một số điều kiện với người nhận tài sản tặng cho là quyền sử dụng đất để người nhận tài sản thực hiện đúng mục đích mà người tặng cho hướng tới, miễn là điều kiện đó không trái quy định pháp luật, đạo đức thuần phong mỹ tục của dân tộc Thực tế các địa phương nhiều cá nhân, tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác để làm cơ sở thờ tự,

cơ sở tôn giáo hoặc làm không gian sinh hoạt công cộng vì lợi ích cộng đồng,

từ thiện…

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản

4 Điều 191 và Điều 192 của Luật đất đai 2013

- Nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất:

Việc chuyển quyền sử dụng đất, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền

và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất

1.1.3 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất muốn thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng

ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

1.1.4 Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ

Thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại điều 168 Luật đất đai số 45/2013/QH13, ngày 29/11/2013, như sau:

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại điều 194 của Luật đất đai 2013

1.1.5 Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ

- Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo điều Điều 188 Luật đất đai 2013:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có Giấy chứng

nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa

kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn

sử dụng đất

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng

ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Theo điều điều 192 Luật đất đai 2013, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ

Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo điều 193 Luật đất đai 2013:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây: Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án; Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu

tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, theo điều 194 Luật đất đai 2013:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; Đối với các dự án đầu

tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn

bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này; Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt

1.1.6 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, chúng ta có thể chia thành 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

1.1.6.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay

Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013

Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm mới mà Luật Đất đai 2003 và các Nghị định, thông tư không quy định

1.1.6.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ

ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất

1.1.6.3 Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả

Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy nhiện trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp phải chịu các loại thuế này

1.1.6.4 Thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền

sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Từ khi Nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và được tham gia vào thị trường, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự

Theo khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất:

Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu

không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó

1.1.6.5 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động

Tại điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng đất đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

1.1.6.6 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác với cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê Còn cho thuê lại quyền

sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê

1.1.6.7 Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận

Hiện nay, Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất (bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất có bên thứ 3 tham gia) một cách rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi thế chấp rộng hơn, không chỉ giới hạn là các tổ

chức tín dụng mà mở rộng ra tất cả các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam

1.1.7 Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

1.1.7.1 Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

1.1.7.2 Trình tự và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản

Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thẩm quyền: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện thuộc Văn phòng đăng ký đất đai Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất;

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên

Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định

vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Thẩm quyền: cơ quan thuế

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế

Lệ phí: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định

Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 20% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua) Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng)

Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên

chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên hai bên có

thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế

Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước

bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Thời gian này

không tính vào thời gian chủ sử dụng đất đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước

Theo quy định của pháp luật, các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sử dụng đất cho phù hợp với từng địa phương

Căn cứ vào các quy định pháp luật, UBND tỉnh Điện Biên đã ban hành Quyết định số 1204/QĐ-UBND ngày 30/11/2017 về việc công bố thủ tục hành chính áp dụng chung cho cấp huyện trong đó hướng dẫn trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Tỉnh

- Quyết định 639/QĐ-UBND ngày 19/7/2017 của UBND tỉnh về việc công bố thủ tục hành chính chuẩn hoá lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Điện Biên

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

1.2.1 Các văn bản của Nhà nước

- Luật dân sự số 91/2015/QH13, ngày 24 tháng 11 năm 2015;

Lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đề cập đến trong Bộ Luật dân sự 2015 ngày 24 tháng 11 năm 2015 Cụ thể quy định ở các Điều

698, 699, 700, 701, 702 của Bộ Luật dân sự 2015

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thi hành luật đất đai 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ qui định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 02/2014/TT-BTC, ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn về phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;

- Thông tư số 26/2014/TT - BTNMT ngày 28 tháng 5 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu Tài nguyên và Môi trường;

- Thông tư số 28/2014/TT - BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai

và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;

- Thông tư số 29/2014/TT - BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Thông tư số 30/2014/TT - BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 36/2014/TT - BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Thông tư số 37/2014/TT - BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 42/2014/TT - BTNMT ngày 29 tháng 7 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;

- Thông tư số 76/2014/TT - BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ -

CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 46/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014

và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT - BTNMT-BTP ngày 04 tháng

04 năm 2015 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ Trưởng Bộ

Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất;

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT - BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng năm 2015 của Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ trưởng Bộ Nội Vụ, Bộ Trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài Nguyên và Môi Trường;

- Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT - BTNMT - BNV - BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ trưởng

Bộ Nội Vụ, Bộ trưởng Bộ Tài Chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, phạm vi hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài Nguyên và Môi Trường cấp tỉnh

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, ngày 06/1/2017 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai

1.2.2 Các văn bản của UBND tỉnh Điện Biên

- Quyết định số 28/2014/QĐ-UBND, ngày 14/10/2014 của UBND tỉnh Điện Biên ban hành quy định hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất; diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Điện Biên

- Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND, ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Điện Biên về việc ban hành bảng giá đất và quy định áp dụng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Điện Biên từ ngày 01/1/2015 đến 31/12/2019

- Quyết định số 39/2018/QĐ-UBND, ngày 23/10/2018 của UBND tỉnh Điện Biên về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh năm 2018;

- Quyết định số 04/2018/QĐ-UBND, ngày 08/01/2019 của UBND tỉnh Điện Biên về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh năm 2019;

- Quyết định số 1204/QĐ-UBND, ngày 30/11/2017 của UBND tỉnh Điện Biên về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực tài nguyên và môi trường thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Điện Biên;

- Quyết định số 690/QĐ-UBND, ngày 27/11/2016 của UBND tỉnh UBND tỉnh Điện Biên về việc kiện toàn cơ cấu tổ chức bộ máy Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Điện Biên (thành lập Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Điện Biên);

- Quyết định 639/QĐ-UBND, ngày 19/7/2017 của UBND tỉnh về việc công bố thủ tục hành chính chuẩn hoá lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Điện Biên;

- Văn bản số 288/STNMT-QLĐĐ, ngày 20/4/2018 của Sở Tài nguyên

và Môi trường về việc tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn các huyện, thị xã, thành phố;

- Văn bản số 2560/UBND-KTN, ngày 12/9/2018 của UBND tỉnh Điện Biên về việc tăng cường quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh;

- Văn bản số 646/UBND-KTN, ngày 13/3/2019 của UBND tỉnh Điện Biên về việc tăng cường quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh;

- Quyết định 34/2019/QĐ-UBND, ngày 27 tháng 9 năm 2019 của UBND tỉnh Điện Biên về việc ban hành quy định hạn mức, công nhận quyền

sử dụng đất; diện tích tối thiếu được tách thửa và diện tích đất xây dựng phần

mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa trên địa bàn tỉnh Điện Biên;

- Văn bản số 3480/UBND-TH, ngày 28 tháng 11 năm 2019 về việc đính chính quyết định 34/2019/QĐ-UBND ngày 27 tháng 9 năm 2019 của UBND tỉnh

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

1.3.1 Tình hình nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất và quản lý đất đai trên thế giới

1.3.1.1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp Luật Đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý

đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát

từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ

sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó

và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được

ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định

của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế

chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên

đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó

là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà

án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên

đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện,

đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875)

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Australia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Chu Tuấn Tú, 2000)

1.3.1.3 Trung Quốc

Đối với Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm

1949 Là người đại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc

có toàn quyền của một chủ sở hữu

Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại

hàng hóa Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức”, còn gọi là

“chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này

Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên giá đất ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng Vào cuối những năm

1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức quyền sử dụng đất “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua quyền sử dụng đất giao đối với một thửa đất nhất định nào

đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40

- 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được quyền

sử dụng đất người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không

can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có quyền sử dụng đất; có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này

tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông

thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển

nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua quyền

sử dụng đất trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Cho thuê quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có thể cho thuê quyền sử dụng đất để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được quyền sử dụng đất

- Thế chấp quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người

sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất

để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải

là người đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006)

1.3.2 Tình hình nghiên cứu chuyển quyền sử dụng đất và quản lý đất đai ở Việt Nam

1.3.2.1 Cơ sở hình thành, phát triển công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất

Do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn

đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định

Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất

Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất như sau:

Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các

tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới

Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của quyền sử dụng đất như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền

thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”

Luật Đất đai năm 2013 đã giải quyết thông thoáng hơn về điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất nhất là đối với đất nông nghiệp Luật đã quy định cụ thể, rõ ràng đồng thời đơn giản hoá thủ tục trong việc chuyển quyền

sử dụng đất Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho những người sử dụng đất chưa cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.3.2.2 Thực tiễn tình hình thực hiện hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Có thể nói, sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, quyền sử dụng đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức Do vậy hoạt động các quyền của người sử dụng đất vẫn còn ít, các quan hệ chủ yếu thông qua hình thức dân sự

Tuy nhiên Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất Thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

Về tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, thực tế cho thấy việc chuyển đổi quyền

sử dụng đất đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các

địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có

nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 100.000 đến 200.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50%

số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan nhà nước

có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về

quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước

đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn

phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở

mà không đăng ký với cơ quan nhà nước (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Về tình hình thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ

quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế quyền sử dụng đất là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với

cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế quyền sử dụng đất

Về thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Việc thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai,

góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998) Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai