Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở việt nam hiện nay

Trong khi đó, loại HĐ này không chỉ quan trọng đối với các bên trong giaodịch bảo đảm, mà còn liên quan đến sự an toàn của hệ thống TCTD trong cáchoạt động cấp tín dụng có bảo đảm, tác đ

VIỆN HÀN LÂMKHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐỖ THỊ HẢI YẾN

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2020

VIỆN HÀN LÂMKHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ

HÀ NỘI – 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học Các số liệu trong luận án đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết quả nghiên cứu nêu trong luận án chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào.

Tác giả luận án

Đỗ Thị Hải Yến

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT NGHIÊN CỨU 7

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 7

1.2 Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu 24

1.3 Cơ sở lý thuyết nghiên cứu 27

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 29

Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 30

2.1 Khái quát lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 30

2.2 Khái quát lý luận pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 55

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 64

Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 65

3.1 Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay 65

3.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam thời gian qua 95

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 117

Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 118

4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 118

4.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 123

KẾT LUẬN 149

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 151

: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

: Luật Đất đai: Quyền sử dụng đất: Tổ chức tín dụng

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Cùng với sự vận động của nền kinh tế và xu hướng hội nhập quốc tế,đặc biệt là sự đa dạng và phát triển của các dự án bất động sản, đầu tư pháttriển sản xuất, nhu cầu về vốn của các tổ chức và cá nhân càng ngày càng lớn.Mặc dù các giao dịch dân sự được xác lập trên cơ sở tự nguyện, nhưng nóluôn chịu sự điều chỉnh bởi những quy định pháp luật mang tính định hướng

và sự giám sát thực hiện của các chủ thể khác Quan hệ dân sự nói chung vàquan hệ vay tài sản nói riêng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, ảnh hưởng tới lợi íchcủa các bên trong giao dịch Thời gian qua, thị trường tín dụng hình thànhthông qua quan hệ vay - cho vay, việc sử dụng bất động sản là tài sản bảo đảmphát sinh nhiều vướng mắc về việc xử lý tài sản, gây nên khủng hoảng cho thịtrường tín dụng Vì vậy, khi xác lập quan hệ này, điều đầu tiên các bên quantâm đó là lợi ích của mình được bảo đảm như thế nào Trong trường hợp này,thế chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói riêngchính là một trong những cơ sở để bảo đảm cho lợi ích của bên có quyền (bêncho vay) bởi sự đảm bảo bằng tài sản của bên có nghĩa vụ (bên đi vay)

Đối với các nước có chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai như ViệtNam thì nội hàm QSDĐ có phần khác biệt hơn Theo đó, QSDĐ vừa mangtính phụ thuộc vào quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước, nhưngtrong quá trình khai thác và sử dụng đất, QSDĐ của mỗi chủ thể lại mang tínhđộc lập tương đối Người có QSDĐ có quyền chủ động khai thác và sử dụngcho các nhu cầu và mục đích khác nhau, tuy nhiên chịu sự giám sát, hạn chếcủa Nhà nước Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định: “Nhà nước giao đất chocác hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài và được chuyển quyền

sử dụng đất theo quy định pháp luật” (Điều 18) Quy định này là nền tảngpháp lý cơ bản đánh dấu việc QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêngđược tham gia, vận hành trong nền kinh tế thị trường Điều 54 Hiến pháp năm

2013 tiếp tục quy định theo hướng này “Tổ chức, cá nhân được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được

chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định củaluật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” Cụ thể hoá tinh thần nêu trêncủa Hiến pháp, Luật Đất đai năm 1993 và lần lượt trong các LĐĐ năm 2003

và LĐĐ năm 2013 đã quy định theo hướng ngày càng mở rộng, phát triểnquyền của cá nhân, tổ chức đối với QSDĐ hợp pháp của mình Bên cạnh đó,ngoài QSDĐ thì ngày nay có nhiều quyền mới đã được ghi nhận trong phápluật như quyền bề mặt, quyền địa dịch, quyền hưởng dụng gắn với QSDĐ,cần thiết phải có các nghiên cứu thấu đáo, toàn diện

Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền năng cơ bản của người sửdụng đất được pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và các quy định pháp luậtkhác quy định Cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội, các giao dịchthế chấp tài sản vay vốn, trong đó có quyền sử dụng đất được thực hiện ngàycàng nhiều thông qua các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất(HĐTCQSDĐ) Quan sát thực tế diễn biến của thị trường tài chính, hoạt độngcủa các tổ chức tín dụng (TCTD) và của thị trường bất động sản cũng nhưthực trạng các vụ án tranh chấp có căn nguyên từ các giao dịch và thực hiệncác HĐTCQSDĐ, chúng tôi nhận thấy, quy định của pháp luật khó có thểtheo kịp các diễn biến của sự vận động của xã hội Các tranh chấp vềHĐTCQSDĐ diễn ra liên quan rất nhiều đến chủ thể, đối tượng, hình thức củahợp đồng Các bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật khó thi hành trên thực

tế Vì vậy, cần thiết phải có sự nhận thức đầy đủ, đúng đắn các quy định củapháp luật về HĐTCQSDĐ Việc nghiên cứu chuyên sâu, hệ thống bằng cácphương pháp nghiên cứu khoa học sẽ chỉ ra được những điểm bất cập, thiếusót, không phù hợp hoặc còn thiếu trong các quy định của pháp luật và chínhsách của Nhà nước Đồng thời sẽ đưa ra được những giải pháp để xử lý nhữngbất cập đó nhằm phát huy vai trò của HĐTCQSDĐ như công cụ pháp lý xáclập biện pháp bảo đảm cho các giao dịch giữa các bên trong đó phổ biến ápdụng đối với giao dịch vay - cho vay trong thị trường tín dụng

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một vấn đề rộng có thể nghiêncứu dưới nhiều góc độ khác nhau về kinh tế, chính trị, xã hội, pháp luật Córất nhiều công trình nghiên cứu về thế chấp QSDĐ nói chung và

HĐTCQSDĐ nói riêng, nhưng thực tế cho thấy, vẫn luôn tồn tại một loạt khíacạnh lý luận pháp luật và thực tiễn về HĐTCQSDĐ chưa được nghiên cứu thấuđáo Trong khi đó, loại HĐ này không chỉ quan trọng đối với các bên trong giaodịch bảo đảm, mà còn liên quan đến sự an toàn của hệ thống TCTD trong cáchoạt động cấp tín dụng có bảo đảm, tác động đến nền kinh tế Việt Nam.

Chính vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất ở Việt Nam hiện nay” để nghiên cứu và làm Luận án Tiến sĩ luật

học, nhằm giải mã những bất cập, tồn tại và mong muốn đóng góp một phầncác luận cứ khoa học cho việc hoàn thiện cơ sở pháp lý về loại hợp đồng này

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Luận án nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật Việt Nam

về HĐTCQSDĐ, từ đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật trong lĩnhvực này, góp phần thúc đẩy các giao dịch bảo đảm về QSDĐ trong nền kinh

tế thị trường ở Việt Nam phát triển

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu ở trên, tác giả xác định những nhiệm

vụ nghiên cứu cụ thể như sau:

- Thực hiện tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài, chỉ

rõ những vấn đề nghiên cứu đã đề cập mà tác giả có thể kế thừa, nhận diện nhữngvấn đề cần tiếp tục triển khai nghiên cứu trong nội dung luận án

- Khái quát nghiên cứu những vấn đề lý luận về HĐTCQSDĐ; làm rõ khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật về HĐTCQSDĐ

- Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật vềHĐTCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay, chỉ ra những kết quả đạt được, những hạn chế,bất cập và nguyên nhân chủ yếu

- Căn cứ vào mô hình lý luận, những bất cập trong pháp luật và thựctiễn thực hiện pháp luật, Luận án đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luậtcũng như nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về HĐTCQSDĐ

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án là các quan điểm, công trình nghiêncứu, học thuyết pháp lý về HĐTCQSDĐ; hệ thống các văn bản quy phạmpháp luật của Việt Nam và những minh chứng thông qua các vụ việc cụ thểđược thể hiện trong luận án đối với HĐTCQSDĐ; thực tiễn quy định phápluật và áp dụng pháp luật về HĐTCQSDĐ

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung, Luận án nghiên cứu HĐTCQSDĐ giữa bên thế chấp có

QSDĐ là đất ở và bên nhận thế chấp là các TCTD (đặc biệt là ngân hàng) chovay tín dụng Đối tượng thế chấp là QSDĐ đối với các loại đất khác, bên nhậnthế chấp là chủ thể khác cũng như nghĩa vụ được bảo đảm khác không thuộcđối tượng nghiên cứu của luận án

Về thời gian: HĐTCQSDĐ được phân tích và bình luận trên cơ sở pháp

luật hiện hành lấy mốc thời điểm Luật Đất đai năm 2013 và sau này là Bộ luậtDân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành Quy định pháp luật trước đó được dẫnchứng và bình luận chỉ nhằm minh chứng cho quá trình hoàn thiện pháp luật

Về không gian: HĐTCQSDĐ được nghiên cứu theo pháp luật Việt

Nam và ở Việt Nam Những nghiên cứu pháp luật các nước chỉ mang tínhtham khảo, gợi mở cho việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam

Việc nghiên cứu được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vậtbiện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin Các phương phápnghiên cứu truyền thống như phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, logic lànhững phương pháp được sử dụng xuyên suốt luận án để phân tích, đánh giá,đưa ra kiến nghị về những vấn đề trong nội dung nghiên cứu, cụ thể là:

- Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp được sử dụng trong tất

cả các chương để làm rõ cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng và đề xuất quan điểm,giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐTCQSDĐ

- Phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn, phương pháp logic,

phương pháp so sánh được sử dụng ở các Chương 2, 3, 4 để xâu chuỗi mốiquan hệ chặt chẽ giữa lý luận và thực tiễn trong và ngoài nước Những vấn đềthuộc nhiệm vụ nghiên cứu được triển khai theo các phương pháp đó nhằmxác định cơ sở lý luận đến thực trạng, quan điểm và giải pháp hoàn thiện phápluật Cụ thể tuần tự, những vấn đề lý luận trong Chương 2 được dùng làm nộidung đánh giá thực trạng tại Chương 3 và từ đó tạo cơ sở hình thành nhữngkiến nghị hoàn thiện pháp luật trong Chương 4.

Có thể nói, tất cả các phương pháp nghiên cứu nêu trên đều góp phầnlàm rõ mục tiêu nghiên cứu của luận án Tuy nhiên, để các đề xuất hoàn thiệnpháp luật đảm bảo phù hợp và khả thi, các thông tin thực tế liên quan đến hoạtđộng thế chấp QSDĐ là rất quan trọng, tác giả sẽ cố gắng sử dụng chất liệuthực tiễn bắt nguồn từ giải quyết tranh chấp để làm nền tảng cho những luậnđiểm nêu ra tại chương 4 của luận án

5 Những điểm mới của luận án

- Luận án đã góp phần hệ thống hoá và làm rõ thêm những vấn đề lýluận pháp luật về HĐTCQSDĐ Luận án đã phân tích cơ cấu pháp luật vềHĐTCQSDĐ, trong đó nhấn mạnh nguyên tắc tự do ý chí của các bên nhưng cónhững giới hạn xuất phát từ đối tượng thế chấp là QSDĐ Vậy nên nguồn pháp luậtkhông chỉ pháp luật tư điều chỉnh HĐ, mà có sự đan xen pháp luật công điều chỉnhđối tượng thế chấp là QSDĐ

- Khi đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luậtHĐTCQSDĐ, luận án đã dựa trên nguồn pháp luật văn bản cũng như phân tích khảnăng áp dụng án lệ như một nguồn luật giải quyết những bất cập do thiếu quy địnhthành văn hoặc quy định trong văn bản luật chuyên ngành chưa được giải thích đầyđủ

- Luận án cũng đưa ra một số giải pháp cụ thể kiến nghị hoàn thiện cácquy định về HĐTCQSDĐ theo nguyên tắc bảo đảm tự do ý chí, quyền và lợi íchcủa các bên trong hợp đồng và thừa nhận những giới hạn trong giao dịch xuất phát

từ căn cứ pháp luật do Nhà nước ban hành liên quan đến QSDĐ

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án

- Về mặt lý luận, luận án góp phần bổ sung làm rõ một số vấn đề lý

luận về HĐTCQSDĐ và pháp luật về HĐTCQSDĐ còn chưa thống nhất hiện nay.Một số giải pháp cụ thể được đề xuất trong luận án có thể làm chất liệu cho việchoàn thiện pháp luật cũng như quá trình áp dụng pháp luật trong giải quyết tranhchấp về HĐTCQSDĐ Sự ổn định của môi trường pháp lý sẽ tác động tích cực đếncác hoạt động cho vay tín dụng có bảo đảm hiện nay giữa các chủ thể tư; góp phầnloại trừ rủi ro cho nền kinh tế nói chung

- Về mặt thực tiễn, những bình luận đánh giá thực trạng pháp luật

(trong đó bao gồm cả án lệ) và những minh chứng thông qua các vụ việc cụ thểđược thể hiện trong luận án đối với HĐTCQSDĐ là nguồn tài liệu có giá trị nhấtđịnh đối với các nhà hoạt động thực tiễn

Chương 3: Thực trạng pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất ở Việt Nam hiện nay

Chương 4: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất.

Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Từ trước đến nay, các nghiên cứu về hợp đồng thế chấp tài sản nóichung và HĐTCQSDĐ nói riêng đã có nhiều công trình nghiên cứu ở các cấp

độ khác nhau như: Sách chuyên khảo, các đề tài nghiên cứu khoa học các cấp,các bài báo khoa học, các luận án và luận văn trong các lĩnh vực chuyênngành luật học Tuy nhiên, để phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài luận ánnày, nghiên cứu sinh chỉ dừng lại ở việc lựa chọn và tổng quan những quanđiểm nghiên cứu chính của một số công trình tiêu biểu có liên quan trực tiếptới các nội dung thuộc phạm vi bàn luận của luận án Cụ thể, có thể chia thànhnhóm vấn đề chính như sau:

1.1.1 Nhóm công trình nghiên cứu lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất và pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Về khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp tài sản không phải là một khái niệm mới mà khái niệm này đãđược đề cập đến ngay từ thời kỳ La Mã cổ đại, trong các học thuyết sơ khaitrên thế giới, sau đó do tính ưu việt của biện pháp bảo đảm này nên nó đượcphổ biến và quy định rộng rãi trong hệ thống pháp luật dân sự của cả các nướctheo truyền thống Common Law và Civil Law

Trong cuốn sách “English Commom pleas and Exchequer reports”, tác

giả Littleton đưa ra định nghĩa: “Một văn tự thế chấp là một lời cam kết/ thềchết nếu nó được định nghĩa theo đúng nghĩa gốc của nó Đó là “mortuumvadium/giao kết thế chấp” được quy định trong thông luật (Common Law)sớm nhất, được dịch sang tiếng Pháp trong giai đoạn của người Nooc Măng(Norman) là thế chấp” Ông đã giải nghĩa như sau: “Dường như nguyên nhân

mà tại sao nó được gọi là thế chấp là bởi vì nghi ngờ rằng người thế chấp

“feoffer/người cấp đất” liệu có thực hiện được toàn bộ nghĩa vụ tại một thờiđiểm xác định hay không? và nếu người thế chấp không trả thì đất được dùng

để cam kết như một điều kiện để trả nợ sẽ bị thu giữ mãi mãi, và đất thế chấpnày được coi như là đã chết đối với bên thế chấp” [52].

Cũng với cách tiếp cận nêu trên, tác giả Thomson khi bàn về thế chấp

và phát mại tài sản thế chấp trong bài nghiên cứu “No Claim to Original U.S Government Works” đã nhận định rằng: “Ở New York, thế chấp là quyền nắm

giữ vật thế chấp bất động sản, được đưa ra như là vật bảo đảm thanh toánkhoản nợ, giấy tờ được bảo đảm bằng thế chấp thể hiện nghĩa vụ ban đầu củangười thế chấp, và thế chấp là sự bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” [59]

Tương tự, hai tác giả E.A Francis và K.J Thomas trong tác phẩm

“Mortgages and Securities”, cũng cho rằng: “Thế chấp là việc chuyển

nhượng, đảm bảo, chuyển giao, hoặc nhượng lại bất động sản hoặc tài sản cánhân được đảm bảo thi hành bởi pháp luật hoặc bởi phán quyết của Tòa ánnhằm bảo đảm cho việc trả tiền hoặc thực hiện một nghĩa vụ tài chính mà nhờ

đó những quan hệ này được xác lập” [38] Với tiếp cận trên ta thấy, thế chấpđược hình thành trên cơ sở có một nghĩa vụ đã tồn tại trước đó Nghĩa vụ này

có thể là một khoản tiền hoặc một nghĩa vụ tài chính mà các bên đã thoả thuậnvới nhau Tuy nhiên, để đảm bảo nghĩa vụ đó chắc chắn được thực hiện kể cảtrong trường hợp bên có nghĩa vụ rơi vào tình trạng không có khả năng vàđiều kiện thực hiện nghĩa vụ do những nguyên nhân chủ quan, khách quankhác nhau, nên bên có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ cần phải có một tài sản

có giá trị, đóng vai trò là “vật làm tin”, để sẽ thay thế cho nghĩa vụ đó khi đếnhạn thực hiện Tài sản dùng để thực hiện nghĩa vụ bao gồm nhiều loại, có thểđất đai (được nêu rõ trong luật) hoặc các bất động sản khác, và cũng có thể làcác tài sản không phải là bất động sản Khi tài sản đã được cam kết để đảmbảo thực thi cho một nghĩa vụ đã được xác định thì ngay lập tức chúng tạo ranhững quyền cụ thể cho bên nhận thế chấp và cũng đồng thời hạn chế nhữngquyền nhất định của bên thế chấp đối với tài sản đó Thậm chí, quyền đối vớitài sản thế chấp có thể mất đi hoàn toàn đối với bên thế chấp và thuộc về bênnhận thế chấp trong trường hợp nghĩa vụ không được thực hiện Bên cạnh đó,tài sản thế chấp cũng có thể được khôi phục lại cho bên thế chấp trong trường

hợp nghĩa vụ được thực hiện như đã thoả thuận Như vậy, thế chấp bao gồmhai yếu tố bản chất: Một là, khế ước cá nhân về việc trả tiền hoặc thực hiệnnghĩa vụ; hai là, việc chuyển giao, hoặc ít nhất là quyền của người nhận thếchấp có sự chuyển giao tài sản Một hướng tiếp cận khác trên cơ sở xác định

cụ thể và rõ ràng đối tượng tài sản, quy định trực tiếp quyền và nghĩa vụ củacác bên trong quan hệ thế chấp

Theo tác giả Jonh Carvan và Jonh Gooley trong cuốn “A guide to Business Law” [40] thì: “Thế chấp là một sự bảo đảm bằng đất cho việc hoàn

trả khoản tiền vay Theo đó, người thế chấp (người vay) chuyển nhượng đất từmình sang cho người nhận thế chấp (người cho vay) như là một khoản bảođảm cho khoản vay Sau khi trả hết tiền vay và lãi suất, người nhận thế chấpphải hoàn trả lại đất cho người thế chấp Quyền nhận lại đất của người thếchấp gọi là quyền công bằng của người thế chấp” Với khái niệm này, tác giả

đã giới hạn rất hẹp phạm vi của tài sản dùng để thế chấp, cụ thể đối tượngtrong quan hệ thế chấp được chỉ rõ là đất đai, mà không bao gồm các tài sảnkhác Trong khái niệm này, chúng ta nhận thấy là khi thoả thuận thế chấpđược thực hiện thì người thế chấp phải chuyển giao đất cho người nhận thếchấp, tức là người thế chấp bị chấm dứt các quyền sở hữu, sử dụng và địnhđoạt đối với đất dùng để thế chấp mà các quyền này được xác lập cho bênnhận thế chấp Bên thế chấp có thể được nhận lại tài sản thế chấp khi đã thựchiện xong nghĩa vụ với bên có quyền Như vậy, ở quan điểm này thì thế chấpđất hầu như đồng nhất với cầm cố, vì như chúng ta đều đã biết, tiêu chí cơ bản

để phân biệt giữa cầm cố và thế chấp tài sản chính là việc có sự chuyển giaotài sản hay không? Nếu có việc chuyển giao tài sản thì đó là cần có tài sản,còn tài sản không chuyển giao mà vẫn do chủ sở hữu quản lý, sử dụng thì đó

là thế chấp tài sản

Ngoài ra, trong khái niệm này chúng ta còn nhận thấy quyền của bênthế chấp và bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp là không cố định màhoàn toàn phụ thuộc vào kết quả thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, cụ thể

là nếu bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ khi đến hạn thì quyền sở

hữu tài sản được xác lập cho bên nhận thế chấp, ngược lại nếu đến hạn bênthế chấp thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ thì được nhận lại tài sản thế chấp.

Trong cuốn “Môi trường pháp luật cho kinh doanh” [39] hai tác giả

Jane P Mallor và A James Marres có cách tiếp cận về thế chấp tài sản có vẻđơn giản và thông thoáng hơn, khi cho rằng: “Thế chấp là sự bảo đảm bằngchính tài sản hoặc bằng những chứng thư pháp lý về tài sản do người chủ sởhữu đưa ra (người thế chấp) để đảm bảo cho khoản tiền vay từ người cho vay(người nhận thế chấp)” Hai tác giả này đã mở rộng hơn đối với tài sản thếchấp, theo đó, tài sản thế chấp có thể là những vật cụ thể hoặc tài sản cũng cóthể được biểu hiện dưới dạng quyền tài sản được thể hiện thông qua nhữngchứng thư pháp lý xác nhận quyền hợp pháp của một chủ thể Quan niệm này

có xu hướng phù hợp hơn với thực tiễn giao dịch bảo đảm, vì xét cho cùng thìbất cứ tài sản hợp pháp, có giá trị nào thì cũng có thể dùng để bảo đảm việcthực hiện nghĩa vụ và trong xã hội hiện đại thì có rất nhiều loại tài sản khác,thậm chí là vô hình còn có giá trị lớn hơn cả QSDĐ Thực tế hiện nay, đại đa

số các nước trên thế giới đều quan niệm về tài sản theo hướng rất mở Theo

đó, tài sản bao gồm bất động sản, động sản, các quyền đối với tài sản, cácgiấy tờ có giá và kể cả quyền sở hữu trí tuệ; tài sản có thể được biểu hiện bằngtài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản hình thành trong tương lai

Ở Việt Nam, thuật ngữ “thế chấp” có nguồn gốc xuất xứ là một từ Hán

- Việt Theo Từ điển Hán - Việt [1] do học giả Đào Duy Anh biên soạn thì:

“Thế là bỏ đi, thay cho”, còn “Chấp là cầm giữ, bắt” Sự ghép - nối, quy nạp và kếthợp của hai từ Hán - Việt này có thể hiểu “thế chấp” là “thay thế”, giữ để bảo đảmthực hiện một nghĩa vụ

Trong các công trình nghiên cứu liên quan đến nội dung này, cần phải

kể đến Giáo trình Luật Dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội [26], các tácgiả cho rằng: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng một tài sản để thay thế,chấp hành một nghĩa vụ trước đó Thế chấp tài sản là sự thoả thuận giữa cácbên hoặc theo quy định của pháp luật, theo đó bên có nghĩa vụ phải dùng tàisản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối

với bên có quyền” Theo quan niệm của các tác giả thì trước khi bàn đến việcthế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ thì nghĩa vụ đó đã phải được hiện hữu,tức là đã tồn tại nghĩa vụ dân sự cần được bảo đảm và phải thể hiện cụ thể, rõràng là nghĩa vụ gì? Ai là chủ thể phải thực hiện nghĩa vụ đó Trên cơ sở đó,

để đảm bảo cho nghĩa vụ được thực hiện, bên có quyền yêu cầu bên có nghĩa

vụ sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để cam kết, ràng buộc đối với nghĩa

vụ đó Tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp hướng tới hai mục đích, trướchết là nhằm thúc đẩy bên có nghĩa vụ chấp hành nghĩa vụ đã cam kết, hoặctrong trường hợp cần thiết tài sản đó có thể được sử dụng để thay thế chonghĩa vụ đã tồn tại trước đó không được thực hiện Mặt khác, quan điểm tiếpcận này còn nhấn mạnh đến đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp chỉ cóthể là bất động sản chứ không phải là các tài sản chung chung Tuy nhiên,khái niệm này lại không đề cập việc chuyển giao hay không chuyển giao tàisản thế chấp

Trong Đề tài nghiên cứu cấp Đại học Quốc gia, “Pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng – Kinh nghiệm các nước và thực tiễn Việt Nam” [29], mã số: QG.04.32, các tác giả đã nêu

khái niệm về giao dịch bảo đảm: “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu củamình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm thựchiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảođảm”; Chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm: “Các bên tham gia giao dịch bảođảm bao gồm bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm (chủ nợ có bảo đảm) Ngoài ratrong thực tiễn giao dịch có bảo đảm còn xuất hiện những bên thứ ba như bênquản lý tài sản bảo đảm, người đại diện của bên nhận bảo đảm, bên xử lý tàisản mà không phải là bên nhận bảo đảm…”; Các tác giả đã dùng khái niệmnày để diễn đạt chung cho các loại giao dịch bảo đảm khác nhau (thế chấp,cầm cố, bảo lãnh), nên có tính khái quát cao

Trong cuốn “Bình luận khoa học về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Luật dân sự Việt Nam” [12], tác giả Nguyễn Ngọc Điện đã phân tích và chỉ

rõ bản chất của thế chấp là một biện pháp bảo đảm đối vật, người bảo đảmdùng tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụnếu đến hạn mà mình không còn khả năng thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiệnnghĩa vụ không đúng, không đầy đủ Biện pháp bảo đảm này khác hoàn toàn

về bản chất so với biện pháp bảo đảm nghĩa vụ là bảo lãnh, vì trong bảo lãnh,người bảo lãnh chỉ “cam kết” sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho người được bảolãnh, nếu đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện được nghĩa vụ

Từ đó, tác giả chỉ ra tính ưu việt của thế chấp bảo đảm nghĩa vụ so với bảolãnh, trong bảo lãnh luôn tiềm ẩn những rủi ro nhất định, có thể tại thời điểmxác lập hợp đồng bảo lãnh, thì khối tài sản của người bảo lãnh có là rất lớn.Tuy nhiên, đến thời điểm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh, thì khối tài sản củangười bảo lãnh không còn gì, cho nên, nếu chưa thấy an toàn, thì người nhậnbảo lãnh có thể yêu cầu người bảo lãnh thực hiện một biện pháp bảo đảmkhác để đảm bảo cho nghĩa vụ bảo lãnh Tác giả cũng chỉ ra rằng, trong thực

tế các giao dịch có bảo đảm bằng biện pháp bảo lãnh hiện nay thông thườngngười bảo lãnh đều yêu cầu bên bảo lãnh phải cầm cố, hoặc thế chấp một tàisản nào đó để đảm bảo cho nghĩa vụ bảo lãnh Ngoài ra, tác giả cũng đã tiếnhành phân tích khá rõ các vấn đề khác của thế chấp như phạm vi nghĩa vụ,thời điểm phát sinh nghĩa vụ thế chấp và các trường hợp vô hiệu của hợpđồng thế chấp (HĐTC), đặc biệt là trường hợp nghĩa vụ chính bị vô hiệu Tuynhiên, trong công trình khoa học này, tác giả đã sử dụng phương pháp phântích luật thực định, đây là một trong những trường phái khoa học có xuất xứ

từ Cộng hòa Pháp Ngoài ra, do việc chỉ sử dụng hệ thống pháp luật dân sựcủa Cộng hòa Pháp để so sánh, nên công trình khoa học này cũng chưa có cáinhìn khách quan, toàn diện đối với chế định thế chấp trong pháp luật dân sự

Trong Luận án Tiến sĩ luật học của Nguyễn Thị Nga cũng như trong

cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam – Thực trạng và hướng hoàn thiện” (NXB Tư pháp

- 2015), tác giả có đưa ra khái niệm về thế chấp QSDĐ như sau: “Thế chấpquyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên có quyền sử

dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việcthực hiện nghĩa vụ dân sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên

thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp” Tác giả Nguyễn Thị

Nga cũng nêu những đặc trưng cơ bản của thế chấp quyền sử dụng đất: “Đốitượng thế chấp là một tài sản đặc biệt được biểu hiện dưới dạng quyền và khôngthuộc quyền sở hữu của người thế chấp; Đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp

là quyền sử dụng đất được chỉ định bởi pháp luật chứ không phải bản thân đấtđai hay quyền sử dụng đất nói chung Quyền sử đụng đất của chủ thể thế chấp cóđược trên cơ sở được chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập và cho phép giaodịch Vì vậy, quyền sử dụng đất là đối tượng trong giao dịch thế chấp bị ràngbuộc, chi phối và phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ

sở hữu” Tác giả cũng phân tích một cách toàn diện và sâu sắc những vấn đề lýluận và pháp luật về thế chấp QSDĐ

Trong cuốn sách chuyên khảo “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015” (NXB Chính trị Quốc gia

Sự thật – 2017) cũng như trong đề tài khoa học cấp cơ sở “Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành” (Đại học Luật Hà Nội, năm 2017) do tác giả Vũ Thị Hồng

Yến làm chủ nhiệm, tác giả/nhóm tác giả đã phân tích khái niệm và bản chấtcủa thế chấp đối với bất động sản nói chung và phân tích đặc điểm của tài sảnthế chấp cũng như xử lý tài sản thế chấp

1.1.1.2 Về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Trước hết, tổng quan các công trình nghiên cứu về hợp đồng nói chung

có thể kể đến một số các công trình như sách “Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Luật dân sự Việt Nam” (NXB Trẻ, năm 2001) của tác giả Nguyễn Ngọc Điện, bài viết “Bàn về sửa đổi các quy định chung về hợp đồng của Bộ luật dân sự năm 2005” (Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 16/2009) của tác giả Ngô Huy Cương, sách “Luật hợp đồng Việt Nam, bản án và bình luận án”

(NXB Hồng Đức – 2017) của tác giả Đỗ Văn Đại… Những công trình đó đềcập đến những vấn đề về hợp đồng nói chung cũng như những khía cạnh

bàn luận, nguyên tắc tự do thể hiện ý chí, tự do hợp đồng, xác định ý chí vàmục đích của các bên trong HĐ là khía cạnh lý luận mà luận án có thể kế thừa

và phát triển

Tác giả Nguyễn Ngọc Điện dành hẳn Chương 3 trong cuốn “Bình luận khoa học về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Luật dân sự Việt Nam” viết về

thế chấp với 5 mục, đánh giá đầy đủ về HĐTC trong đó có đối tượng thế chấp

là QSDĐ trên cơ sở cách hiểu về biện pháp bảo lãnh và thế chấp thể hiệntrong HĐ còn chồng chéo và căn cứ pháp lý dựa vào Bộ luật Dân sự năm

1995 Tác giả cũng phân tích sự khác biệt của HĐTCQSDĐ so với các HĐTCtài sản khác, trong đó nhấn mạnh bên thế chấp không có quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ bị đem thế chấp

Trong cuốn “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam – Thực trạng và hướng hoàn thiện” của tác giả Nguyễn

Thị Nga đã dành một mục tại Chương 2 về hình thức xác lập và hiệu lực củagiao dịch thế chấp QSDĐ và nội dung thỏa thuận của các bên trong HĐ Tácgiả nhấn mạnh hình thức HĐ bằng văn bản có công chứng, chứng thực vàphải đăng ký giao dịch bảo đảm Các bên có thể thoả thuận nhưng vẫn phải

“chịu sự ràng buộc, kiểm soát, giám sát và chi phối bởi Nhà nước với tư cách

là chủ sở hữu đại diện đối với tài sản”

Trong Đề tài khoa học cấp cơ sở của Trường Đại học Luật Hà Nội về

“Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành” do tác giả Vũ Thị Hồng Yến làm chủ

nhiệm, Chương 2 của đề tài đã tập trung nghiên cứu về xác lập HĐTC, quản

lý bất động sản thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ trả tiền trong các hợp đồng tíndụng theo quy định của pháp luật hiện hành (Bộ luật Dân sự năm 2015, LuậtĐất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014) Các tác giả bàn về hiệu lực củaHĐTC đối kháng với bên thứ ba, nghĩa vụ quản lý bất động sản đem thế chấp

và xử lý bất động sản trong đó có QSDĐ có tài sản hoặc không có tài sản gắnliền trên đất, Nhà nước thu hồi QSDĐ đang thế chấp Đặc biệt trong cuốnsách của tác giả Nguyễn Thị Nga và Đề tài khoa học của Trường

Đại học Luật Hà Nội kể trên, các tác giả bàn luận về HĐTC QSDĐ gắn vớihoạt động vay vốn và cấp vốn của các TCTD; những nội dung này cũng đượctác giả luận án kế thừa theo đúng phạm vi nghiên cứu của luận án.

1.1.1.3 Các nghiên cứu lý luận pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất

Thứ nhất, các công trình nghiên cứu chung về pháp luật kinh tế, kinh

doanh có liên quan đến sở hữu đất đai, thế chấp QSDĐ Pháp luật về sở hữu

đất đai nói chung và thế chấp QSDĐ ở Việt Nam nói riêng trong cách tiếp cận

có nhiều nét tương đồng với pháp luật Trung Quốc Với việc ghi nhận chế độ

sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Khi nghiên cứuQSDĐ trong mối quan hệ với quyền sở hữu đất đai, tác giả Nguyễn Thị Cam

trong bài nghiên cứu: “Một vài suy nghĩ về quyền sử dụng đất - một loại quyền tài sản đặc thù” [6] nhận định: “QSDĐ ở Việt Nam mang tính đặc thù

quy định bản chất của QSDĐ Theo đó, chế định QSDĐ chỉ được thiết lậptrong mối quan hệ chặt chẽ với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đấtđai Tính chất đặc biệt của QSDĐ trước tiên được quyết định bởi nguyên tắcđất đai thuộc sở hữu toàn dân, đồng thời các yếu tố khác như đất đai - hànghoá đặc biệt, tài sản đặc biệt, tư liệu sản xuất đặc biệt… cũng có vai trò nhấtđịnh trong việc quy định tính chất của quyền sử dụng đất” TS Lê Xuân Bá

trong cuốn sách “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” [3] cũng có cùng quan điểm nêu trên của tác

giả Nguyễn Thị Cam, khi cho rằng: “QSDĐ là một bộ phận cấu thành củaquyền sở hữu đất Thông qua việc được độc lập quyền giao đất, cho thuê đất,Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhậngiao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theoloại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức thuê đất hoặc giao đất”

Thứ hai, các công trình nghiên cứu pháp luật về HĐTCQSDĐ Trong

các công trình đã nêu trên của các tác giả như Nguyễn Ngọc Điện, NguyễnThị Nga, Vũ Thị Hồng Yến cũng như một số giáo trình của Đại học Luật HàNội do tác giả Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến chủ biên đã phân tích

pháp luật điều chỉnh giao dịch thế chấp và HĐTCQSDĐ.

Một là, pháp luật quy định khá cụ thể, chi tiết các điều kiện về chủ thể,

về đối tượng, cũng như các trình tự, thủ tục về việc xác lập, thực hiện vàchấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ, song lại không thấy bất kỳ một khái niệmhay một định nghĩa nào về thế chấp QSDĐ Trong Giáo trình Luật Đất đai[31], tác giả Trần Quang Huy có đề cập khái niệm này Các định nghĩa đưa ramới chỉ đề cập hoặc nhằm hướng tới một khía cạnh cụ thể như: Chủ thể thếchấp, hoặc đối tượng thế chấp, hoặc phạm vi thế chấp

Hai là, “xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản, thì thế chấp

QSDĐ không phải là hình thức chuyển QSDĐ” Khi so sánh giữa các quyền

cụ thể của người sử dụng đất, trong Giáo trình Luật Đất đai, tác giả TrầnQuang Huy cho rằng: “Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cóđiều kiện hoặc đây là hình thức chuyển QSDĐ không trọn vẹn, không đầyđủ” Và theo tác giả thì, tính không trọn vẹn, không đầy đủ thể hiện ở chỗ, khi

ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, bên có tài sản thế chấp chỉ chuyển giaochứng thư pháp lý xác nhận về nguồn gốc hợp pháp đối với QSDĐ thế chấp

đó, mà không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế để bên nhận thế chấp chiếmhữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của chúng, mà quyền đó vẫn thuộcbên thế chấp Tính có điều kiện thể hiện ở chỗ, bên thế chấp QSDĐ có thểnhận lại, khôi phục lại hoàn toàn QSDĐ cả về phương diện pháp lý và thực tế

Ba là, “trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn

nhiều so với các trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tàisản khác” Về vấn đề này, tác giả Phạm Công Lạc cũng đã từng đề cập khiphân tích tính đặc biệt của HĐTC QSDĐ so với các HĐ bảo đảm nói chung[19] Ông cho rằng: “Về bản chất, hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng mangnhững đặc tính chung của các hợp đồng bảo đảm: tính dự phòng và bảo đảm Tính

dự phòng được thể thể hiện rõ nét hơn bởi đối tượng là loại đặc biệt - QSDĐ Mộtloại bất động sản gắn liền với từng mảnh đất với những mục đích sử dụng khácnhau do pháp luật quy định cho từng mảnh đất đó Bởi vậy, việc thoả thuận giữacác bên tuy vẫn đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, tự do nhưng

khuôn khổ tự do bị hạn chế bởi “Quy định của bộ luật này và pháp luật về đấtđai” chứ không thể ngoài phạm vi đó được Vì vậy, áp dụng tương tự để giảiquyết dường như không được đặt ra mặc dầu đó là nguyên tắc được quy địnhtrong Bộ luật Dân sự”.

1.1.2 Nhóm các công trình nghiên cứu thực trạng pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Thứ nhất, vào thời điểm góp ý Bộ luật Dân sự năm 2005 hướng tới dự

thảo Bộ luật Dân sự sửa đổi năm 2015, đã có nhiều công trình luận bàn, đánhgiá hiệu quả điều chỉnh pháp luật đối với HĐTCQSDĐ trên cơ sở Bộ luật Dân

sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003 Trong góp ý sửa đổi Bộ luật Dân sự

năm 2005 với tiêu đề “Một số vấn đề cơ bản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” đăng trên website của Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam

(VCCI) ngày 14/3/2013, tác giả Đỗ Văn Đại cho rằng, quy định về các biệnpháp bảo đảm trong Bộ luật Dân sự năm 2005 đã thể hiện một số nhược điểm

cụ thể sau: sự không rõ ràng của văn bản Tại Điều 318, khoản 1 liệt kê 07biện pháp bảo đảm và khoản 2 có nêu “trong trường hợp pháp luật có quyđịnh về biện pháp bảo đảm thì người có nghĩa vụ phải thực hiện biện phápbảo đảm đó” Theo tác giả, quy định này dẫn tới hai cách hiểu khác nhau.Theo cách hiểu thứ nhất, có những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự do pháp luật quy định mà không cần có sự thỏa thuận của các bên Nóicách khác, đây là những biện pháp bảo đảm đã được pháp luật dự liệu sẵn vàngười có nghĩa vụ phải thực hiện, người có quyền đương nhiên được viện dẫn

mà không cần có sự thỏa thuận trước giữa các bên; cách hiểu thứ hai là cácbiện pháp bảo đảm này do pháp luật yêu cầu phải có (phải tồn tại) và, để biệnpháp bảo đảm này tồn tại, vẫn cần có thỏa thuận của các bên liên quan Tuynhiên thực trạng các biện pháp bảo đảm được Bộ luật Dân sự quy định thựcchất là các biện pháp bảo đảm được hình thành trên cơ sở thỏa thuận; không

có biện pháp bảo đảm nào BLDS dự liệu sẵn mà không cần sự thỏa thuận củacác bên Với thực trạng này, pháp luật của chúng ta khá khác với một số hệthống pháp luật nước ngoài Ở một số nước (như Pháp hay liên minh châu

Phi) còn đưa ra một số loại biện pháp bảo đảm mà bên có quyền có thể sửdụng nhưng không cần có sự thỏa thuận trước với người có nghĩa vụ Tác giảnêu dẫn chứng, tại Điều 2286 Bộ luật Dân sự Pháp ghi nhận quyền cầm giữcủa người có quyền và quyền này có thể tồn tại mà không cần có sự thỏathuận trước với người có nghĩa vụ Từ phân tích thực trạng quy định của phápluật bảo đảm nghĩa vụ dân sự của Việt Nam, tác giả kiến nghị “chúng ta nênthiết kế thêm quy định về biện pháp bảo đảm do pháp luật quy định mà khôngcần có sự thỏa thuận của các bên như bổ sung thêm quyền cầm giữ tài sản haygiấy tờ liên quan đến tài sản”.

Khi đề cập đến tài sản được sử dụng để bảo đảm, tác giả đặt câu hỏi:

“Để được sử dụng nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tài sản có cầnthỏa mãn điều kiện là phải được phép giao dịch không?” Tác giả phân tíchquy định của pháp luật thực định và cho rằng, chỉ “vật bảo đảm thực hiệnnghĩa vụ dân sự phải được phép giao dịch”, còn đối với các tài sản khác thìkhông kèm theo điều kiện “được phép giao dịch” Tuy nhiên, thực tế giảiquyết của Tòa án, thì đối với tiền, giấy tờ có giá hay quyền tài sản, Tòa áncũng từ chối biện pháp bảo đảm nếu tài sản được sử dụng không được phépgiao dịch như khi đặt cọc bằng ngoại tệ (bị giới hạn bởi pháp luật về ngoạihối), khi QSDĐ đang có tranh chấp, hay cổ phiếu bị giới hạn giao dịch Tácgiả đồng tình với hướng giải quyết trên của Tòa án, đồng thời kiến nghị,

“trong phần chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Bộ luật Dân sựkhông nên chỉ giới hạn yêu cầu “được phép giao dịch” đối với “vật” mà cần

mở rộng yêu cầu này đối với tất cả tài sản” Về đăng ký giao dịch bảo đảm,tác giả cho rằng: “Mục đích chính của đăng ký là công khai thông tin về biệnpháp bảo đảm đối với người ngoài về việc tài sản được sử dụng để bảo đảm.Còn giữa các bên, họ đã ký kết hợp đồng về tài sản này nên các bên hiểnnhiên biết về giao dịch của họ Do vậy, không cần phải công khai việc bảođảm giữa các bên, tức không cần phải tiến hành đăng ký để ràng buộc cácbên” Từ nhận định trên, tác giả kiến nghị “xuất phát từ sự tự nguyện của cácbên tham gia, các nội dung thỏa thuận không trái với quy định của pháp luật

thì phải có hiệu lực với các bên tham gia giao dịch và điều này không phụthuộc vào việc biện pháp này có được đăng ký hay không”.

Trong bài viết “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trọng hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại: Một số nhận đình từ góc độ pháp lý đến thực tiễn” đăng trên Tạp chí Ngân hàng số 23 năm 2010, tác giả Nguyễn

Thùy Trang nhận định, trong quan hệ tín dụng ngân hàng, thế chấp là biệnpháp được sử dụng phổ biến hơn cả Theo tác giả thì, nếu như các quy địnhtrước khi Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời phân biệt cầm cố và thế chấp dựatrên loại tài sản (thường phân loại thành động sản hay bất động sản) thì theoquy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, việc phân biệt hai biện pháp này phụthuộc vào việc tài sản được bảo đảm do bên nào giữ Nếu tài sản được chuyểngiao cho bên nhận bảo đảm, đó là cầm cố Nếu tài sản do bên bảo đảm giữ vàbên nhận bảo đảm giữ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặcquyền sử dụng (đối với đất đai), đó là thế chấp Từ phân tích trên, tác giả kếtluận “nếu hiểu theo đúng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, thì ngay

cả đối với bất động sản, ngân hàng hoàn toàn có thể yêu cầu áp dụng biệnpháp cầm cố nếu ngân hàng thỏa thuận được với khách hàng và có khả năngcầm giữ tài sản đó” Về xác minh giá trị tài sản khi áp dụng biện pháp bảođảm thế chấp, tác giả cho rằng việc định giá tài sản thế chấp là bất động sảncủa ngân hàng còn một số bất cập sau: (i) Định giá quá thấp so với giá thịtrường, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản; (ii) Định giá quá cao hoặckhông đúng thực chất đối với tài sản gắn liền với QSDĐ Về xác minh tư cáchchủ sở hữu, tính hợp pháp của giấy tờ đối với tài sản thế chấp, tác giả chorằng: “Các quy định của pháp luật hay tổ chức tín dụng dù có chặt chẽ đếnđâu, nhưng những người có trình độ thẩm định tính hợp pháp của giấy tờ vàcán bộ ngân hàng nếu không làm đúng chức năng, nhiệm vụ và tư lợi cá nhânthì sai phạm và thất thoát tất yếu sẽ xảy ra, do vậy, kiện toàn quy định phápluật phải đồng nghĩa với việc kiện toàn nhân lực, xây dựng quy chế quy định

về trình độ và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ ngân hàng”

Luật sư Trương Thanh Đức khi bình luận về những bất cập của phápluật giao dịch bảo đảm có nêu ba khó khăn vướng mắc trong các giao dịch về

thế chấp nhà ở, cụ thể là: “Thứ nhất, nhà ở, dù giá trị lớn đến đâu cũng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng; Thứ hai, chỉ được thế chấp để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, “nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ”; Thứ

ba, không được thế chấp cho cá nhân, tổ chức khác ngoài tổ chức tín dụng” Tác

giả kiến nghị “sửa đổi Luật Nhà ở năm 2005 theo hướng, không quy định giá trịnhà ở phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ bảo đảm và không hạn chế việc chỉđược thế chấp tại một TCTD, đồng thời, diễn đạt rõ để tránh cách hiểu rằng chỉđược thế chấp nhà ở tại TCTD Trước mắt, đề nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hộigiải thích luật để hoá giải cách hiểu rất vô lý: Chỉ được thế chấp nhà ở tạiTCTD” Những khó khăn, vướng mắc trong việc thế chấp bất động sản khôngkèm theo đất và ngược lại, tác giả cho rằng, bất động sản trên đất và đất là mộtkhối tài sản chung, không thể tách rời Nếu chỉ thế chấp một thứ, tài sản kiakhông thế chấp, vô cùng khó khăn trong xử lý, đặc biệt là trường hợp thế chấp ởcác nơi khác nhau Đồng thời, có đưa ra đề xuất sửa đổi Luật Đất đai và Bộ luậtDân sự theo hướng, quy định rõ trường hợp nào được nhận thế chấp riêng và tàisản gắn liền với đất riêng (chẳng hạn một trong hai loại không được thế chấp nhưtrong trường hợp QSDĐ không được phép thế chấp hoặc công trình xây dựngtrái phép) Các trường hợp còn lại, thì việc thế chấp bất động sản phải gắn liềnvới đất và ngược lại

Về khó khăn, vướng mắc trong thế chấp QSDĐ, tác giả cho rằng: “Rấtkhó khăn trong việc phân biệt trường hợp nào thì được phép thế chấp đối vớiđất nhận chuyển nhượng, đất giao, đất thuê, nhất là đối với đất thuộc quyền

sử dụng của các tổ chức Và trong một số trường hợp, chỉ được thế chấp đểvay vốn sản xuất, kinh doanh, chứ không được thế chấp để bảo đảm nhữngnghĩa vụ khác trong hoặc phi sản xuất, kinh doanh” Với khó khăn này, theotác giả là phải sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 theo hướng: “Tổ chức kinh tếkhông chỉ được thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại TCTD đượcphép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh; cá nhân, hộ giađình sử dụng đất không chỉ có quyền thế chấp QSDĐ để vay vốn sản xuất,kinh doanh, mà được thế chấp cho mọi tổ chức, cá nhân và để bảo đảm chomọi nghĩa vụ dân sự” [49]

Có thể nhận thấy rằng, pháp luật thời điểm trước khi Bộ luật Dân sựnăm 2015 ban hành đã có bước tiến bộ rõ nét trong việc ghi nhận quyền đượcthành lập và hoạt động kinh doanh tiền tệ, trong đó có quyền được nhận thếchấp QSDĐ của các TCTD nước ngoài hoạt động tại Việt Nam cùng với cácTCTD trong nước Tuy nhiên, trên thực tế, tuỳ thuộc vào các mối quan hệbang giao quốc tế giữa Việt Nam và các quốc gia khác, cụ thể và trực tiếp hơn

là tuỳ thuộc vào các điều ước, các hiệp định mà Việt Nam tham gia mà trongcác lĩnh vực khác nhau có những ngoại lệ nhất định Chẳng hạn, Hiệp địnhThương mại Việt Nam và Hoa Kỳ quy định: “Các đơn vị tài chính ngân hàng100% vốn Hoa Kỳ không được nhận thế chấp bằng QSDĐ Sau ba năm kể từngày Hiệp định có hiệu lực, các đơn vị tài chính ngân hàng 100% vốn đầu tưHoa Kỳ chỉ được quyền nhận tài sản thế chấp bằng QSDĐ của các xí nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam”

Với cam kết này, các đơn vị tài chính ngân hàng 100% vốn đầu tư củaHoa kỳ khi hoạt động tại Việt Nam với vai trò là TCTD nhận thế chấp QSDĐ

bị hạn chế hơn so với các TCTD khác Theo đó, họ chỉ có thể nhận thế chấpsau 03 năm khi Hiệp định ký kết và đối tượng khách hàng chỉ là các doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam mà thôi

Thứ hai, các kết quả nghiên cứu của các công trình công bố vào thời

điểm Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm

2014 có hiệu lực cho thấy, pháp luật thực định hiện nay đã tiếp cận gần hơnvới nhu cầu điều chỉnh đối với HĐTCQSDĐ Điển hình các công trình nghiên

cứu chuyên sâu về vấn đề này thể hiện qua cuốn “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam – Thực trạng và hướng hoàn thiện” của tác giả Nguyễn Thị Nga như đã đề cập ở trên.

Tác giả đã luận bàn về điều chỉnh pháp luật về thế chấp QSDĐ, đánhgiá thực trạng pháp luật về thế chấp QSDĐ tại các TCTD cũng như đưa ramột số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

về thế chấp QSDĐ tại các TCTD

Cuốn sách chuyên khảo “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015” của tác giả Vũ Thị Hồng Yến

cũng dành Chương 2 cho việc đánh giá quy định pháp luật về thế chấp và xử

lý tài sản thế chấp, đồng thời đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật tạiChương 3 Đây là những công trình gần như liên quan trực tiếp đến đề tàiluận án mà nghiên cứu sinh có thể kế thừa; tuy nhiên không hẳn mọi khíacạnh đã được các tác giả lựa chọn bởi các công trình đó tập trung vào khaithác thế chấp QSDĐ như một giao dịch bảo đảm nghĩa vụ đối với bên nhậnthế chấp và HĐTC chỉ được đề cập đến như một nội dung liên quan dưới góc

độ hình thức xác lập giao dịch đó mà thôi; trong khi luận án lại tiếp cậnHĐTC là đối tượng nghiên cứu chính với tài sản bảo đảm là QSDĐ Chính vìvậy luận án cần phân tích và bình luận về mọi khía cạnh về hình thức, nộidung, hiệu lực và giải quyết tranh chấp đối với HĐTCQSDĐ

1.1.3 Nhóm các công trình nghiên cứu có đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Trên cơ sở những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn thế chấp quyền sử

dụng đất, trong các công trình nghiên cứu như: Cuốn sách “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam – Thực trạng và hướng hoàn thiện” của tác giả Nguyễn Thị Nga; sách chuyên khảo “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015” của tác giả Vũ Thị Hồng Yến; bài viết nghiên cứu về “Thế chấp quyền

sử dụng đất” của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến trên Tạp chí Nghiên cứu lập

pháp… đã có đề xuất, kiến nghị, cụ thể:

“Quy định hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất tuy đã góp phầnthúc đẩy các hợp đồng về quyền sử dụng đất được ký kết, thực hiện phù hợpvới sự vận hành của nền kinh tế, nhưng vẫn còn những hạn chế nhất định cầntiếp tục được rà soát, khắc phục Vì vậy, cần bổ sung và quy định rõ cáctrường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu vay vốn hợppháp và đảm bảo cho các nghĩa vụ hợp pháp khác; quy định rõ các trường hợpkhông được thế chấp quyền sử dụng đất, quy định người sử dụng đất thuêđược thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuê; quy định cụ thể về thành viên hộgia đình, việc thực thi quyền của các thành viên và hộ gia đình sử dụng đất;quy định việc thực thi quyền đối với người sử dụng đất được ghi tên trên giấy

chứng nhận trong trường hợp cá nhân đó có vợ (chồng) theo hướng chỉ người

có tên trên giấy chứng nhận mới được thực hiện quyền thế chấp Trường hợpnhập tài sản riêng vào tài sản chung vợ chồng thì phải được ghi nhận tronggiấy chứng nhận; quy định về việc thực thi quyền của người sử dụng đất trongtrường hợp nhiều người cùng sở hữu quyền sử dụng đất, trong đó làm rõ việcthực thi phần quyền sử dụng đất đó của từng người riêng biệt không phụthuộc vào người đồng sở hữu còn lại; quy định rõ chủ thể có quyền thế chấpquyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất đang được góp vốn (cả trongtrường hợp hình thành pháp nhân mới và không hình thành pháp nhân)

Đối với việc hoàn thiện quy định của pháp luật về HĐTCQSDĐ, cầnquy định thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụngđất sẽ do các bên thỏa thuận nhằm tôn trọng quyền tự do cam kết theo đúngnguyên tắc của Bộ luật Dân sự; quy định giá trị pháp lý của việc đăng ký thếchấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là cơ sở để phát sinh hiệu lực đốivới bên thứ ba; quy định rõ các mẫu hợp đồng thế chấp chỉ mang tính thamkhảo, nhằm tạo thuận lợi cho các bên thỏa thuận, tránh sự áp đặt, gây khó dễ

từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quy định thống nhất về thẩm quyềncông chứng, chứng thực các giao dịch về bất động sản giữa Luật Đất đai, LuậtNhà ở và Luật Công chứng”…

Về việc hoàn thiện quy định của pháp luật trong hoạt động đăng kýgiao dịch bảo đảm, “cần bãi bỏ quy định về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thếchấp quyền sử dụng đất; sửa đổi, bổ sung quy định về thời hạn giải quyết việcđăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo tinh thần cải cáchthủ tục hành chính; bổ sung quy định trong hồ sơ đăng ký thế chấp bằngquyền sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tàichính với nhà nước; quy định cụ thể về trường hợp đăng ký thế chấp một tàisản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, trong đó nêu rõ cơ chế bảo đảm cho bên thếchấp được giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định cụ thể hơncác trường hợp xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất…”

1.2 Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu

1.2.1 Những kết quả nghiên cứu mà luận án có thể kế thừa

Số lượng các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án tươngđối phong phú và đa dạng, nhưng chủ yếu là các công trình nghiên cứu trongnước và có rất ít công trình nghiên cứu nước ngoài Kết quả nghiên cứu củacác công trình nêu trên đã cung cấp một lượng kiến thức lớn và có ý nghĩanhất định trong việc hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật hiện hành vềHĐTCQSDĐ Đánh giá một cách tổng thể, toàn diện thì các công trình nghiêncứu và các bài viết nêu trên đã phân tích, đánh giá được nhiều khía cạnh và ởnhững mức độ khác nhau của HĐTCQSDĐ

Đối với các công trình nghiên cứu trực tiếp về HĐTCQSDĐ, nhìnchung, các công trình này đã tiếp cận vấn đề theo góc độ quy định pháp luậtthực định, phân tích thực trạng áp dụng các quy định về HĐTCQSDĐ và nêu

ra những bất cập trong việc áp dụng các quy định này trong thực tiễn, từ đó đềxuất phương hướng sửa đổi và hoàn thiện các quy định này, mà chưa có côngtrình nào nghiên cứu vấn đề HĐTCQSDĐ một cách có hệ thống và toàn diệntheo hướng tiếp cận đa chiều, từ nhiều góc độ, tính kế thừa theo thời gian củacác quy định pháp luật về HĐTCQSDĐ để xem xét, đánh giá quy định về vấn

đề này theo từng thời kỳ lịch sử, góp phần hoàn thiện hơn quy định pháp luật,đóng góp cho việc xây dựng chính sách, pháp luật đặt trong bối cảnh pháttriển kinh tế - xã hội của nước ta Chưa có công trình khoa học nào xem xét,đánh giá HĐTCQSDĐ một cách tổng thể trong mối quan hệ, đan xen dướigóc độ tiếp cận liên ngành (dân sự, đất đai, kinh doanh, thương mại, tíndụng…) Mặt khác, với sự vận động không ngừng theo hướng ngày càng pháttriển của nền kinh tế - xã hội, các quan hệ kinh tế - xã hội mới liên tục phátsinh với tích chất, mức độ khác xa so với các quan hệ cũ Điều này đồngnghĩa với các kết quả mà giới khoa học pháp lý trong nước và quốc tế đã đạtđược trong lĩnh vực thế chấp QSDĐ đã bị lạc hậu, không theo kịp với sự pháttriển của nền kinh tế, nên vẫn cần được tiếp tục nghiên cứu, bổ sung và hoànthiện Hơn nữa, cho đến nay, việc nghiên cứu chủ đề này trong khuôn khổ củamột luận án tiến sĩ luật học, còn thiếu vắng các tác giả sử dụng nguồn tài liệu

là án lệ, bản án, quyết định của Tòa án để đánh giá, bình luận và đưa ra cácgiải pháp hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật.

Có thể nói, qua tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tàiluận án, một số nội dung liên quan đã được giải quyết và tác giả luận án cóthể tiếp thu, kế thừa để làm sáng tỏ thêm là:

Thứ nhất, các công trình nghiên cứu đã công bố có đề cập và đưa ra

khái niệm cơ bản về thế chấp, thế chấp QSDĐ, HĐTCQSDĐ Cung cấpnhững nền tảng pháp lý cơ bản của quyền tự do ý chí, tự do hợp đồng - đây là

cơ sở nền tảng giúp so sánh, đối chiếu các nguyên tắc trong giao kết và thựchiện HĐTCQSDĐ Tuy nhiên, nguyên tắc tự do hợp đồng bị giới hạn bởi haitầng nấc đó là (i) Nhà nước kiểm soát và giới hạn việc thực hiện hợp đồng với

tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai; (ii) Các tổ chức tín dụng luôn ở vị thế

có lợi và áp đặt đối với người đi vay nên yếu tố “thỏa thuận” bị mờ nhạt,người thế chấp luôn ở vị thế yếu thế và phải chấp nhận những đề nghị của bên

có lợi thế hơn là tổ chức tín dụng

Thứ hai, các công trình nghiên cứu đã nêu được đặc điểm QSDĐ ở Việt

Nam, bản chất, đặc điểm của thế chấp QSDĐ; so sánh lợi thế của biện phápthế chấp QSDĐ với các biện pháp bảo đảm khác;

Thứ ba, các công trình nghiên cứu đã phần nào phân tích được các quy

định của pháp luật, sự bất cập trong quy định của các văn bản pháp luật liênquan đến thế chấp QSDĐ; thực tiễn giao kết, thực hiện HĐTCQSDĐ vànhững vướng mắc khi thực hiện

Thứ tư, các công trình nghiên cứu cũng đã bắt đầu đề cập đến tác động

xã hội của các giao dịch thế chấp QSDĐ và ngược lại sự vận động của nềnkinh tế, xã hội có tác động như thế nào đến các giao dịch thế chấp QSDĐ

Với các kết quả trên, trong quá trình nghiên cứu đề tài luận án, tác giả

sẽ có sự tiếp thu, kế thừa những thành quả, các giá trị mà các nghiên cứu đãchỉ ra làm nền móng cho việc tiếp tục nghiên cứu đề tài của mình về lý luậncũng như thực tiễn

1.2.2 Những vấn đề luận án cần tiếp tục nghiên cứu

Qua các công trình nghiên cứu đã công bố và đã được tác giả tổng quancho thấy, việc nghiên cứu HĐTCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay vẫn còn một sốvấn đề lý luận và thực tiễn cần tiếp tục làm rõ như sau:

Một là, các vấn đề chưa được nghiên cứu tại các công trình là việc phân

tích các loại HĐTCQSDĐ nhằm bảo đảm nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp;

từ đó, có sự nhầm lẫn trong giải quyết những tranh chấp có liên quan đếnHĐTCQSDĐ Hơn thế nữa, vướng mắc từ quan niệm sở hữu đất đai dẫn đếnnhững rào cản nhất định trong cơ sở pháp lý điều chỉnh giao dịch này

Hai là, các vấn đề chưa được nghiên cứu tại các công trình là việc thế

chấp QSDĐ để bảo đảm cho nghĩa vụ của người thứ ba còn chưa thực sự sâu

và giải mã tất cả những vấn đề lý luận và thực tiễn đặt ra; chưa thực sự phânbiệt bản chất của quan hệ này so với việc bảo lãnh Đây là một trong nhữngnội dung đã từng được tranh luận rất sôi nổi trong các diễn đàn pháp lý

Ba là, các công trình nghiên cứu mặc dù có đánh giá pháp luật về

HĐTC QSDĐ, sự bất cập giữa pháp luật chuyên ngành liên quan Tuy nhiên,các vấn đề chưa được nghiên cứu tại các công trình là việc đưa ra những kiếnnghị một cách tổng thể nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về HĐTCQSDĐvẫn chưa thực sự toàn diện, dẫn đến thực tế luôn tồn tại những bất cập trongquá trình áp dụng chưa thể tháo gỡ

Bốn là, các vấn đề chưa được nghiên cứu tại các công trình là việc các

lỗi phổ biến dẫn đến HĐTCQSDĐ vô hiệu, để từ đó đưa ra những giải phápkhắc phục và những khuyến cáo cần thiết cho những tổ chức, cá nhân thamgia giao dịch bảo đảm này và cũng bảo đảm loại trừ rủi ro cho thị trường tíndụng Bên cạnh đó, các công trình chưa chú trọng đến các tiêu chí về côngkhai, minh bạch, ngừa rủi ro đối với người ủy quyền thế chấp QSDĐ; ngườinhận thế chấp… Đây là một trong những nội dung rất quan trọng và dễ bịnhầm lẫn, lợi dụng dẫn đến tranh chấp khi thực hiện hợp đồng thế chấp

Năm là, các vấn đề chưa được nghiên cứu tại các công trình là việc tiếp

cận liên ngành trong đó phân tích đặc điểm, tâm lý, thói quen của của các khuvực dân cư (thành phố, nông thôn; miền Nam, miền Bắc) trong việc giao kết,thực hiện hợp đồng thế chấp

Sáu là, các vấn đề chưa được nghiên cứu tại các công trình là việc đánh

giá giải quyết tranh chấp HĐTCQSDĐ, xử lý tài sản thế chấp trong nhữngtrường hợp cụ thể Đây là một trong những nội dung rất lớn và tác động lớnđến an toàn hệ thống tín dụng, cần phải nghiên cứu tiếp

1.3 Cơ sở lý thuyết nghiên cứu

1.3.1 Lý thuyết nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu đề tài luận án về HĐTCQSDĐ ở Việt Namtheo quy định của pháp luật Việt Nam, tác giả đã áp dụng các lý thuyết nghiêncứu sau đây:

- Lý thuyết của Hegel, Thomas Hobbes, John Rawls… về sở hữu vàhợp đồng Lý thuyết về sở hữu sẽ được áp dụng để làm rõ vì sao đối tượng quyền

sử dụng đất có thể được sử dụng để thế chấp bảo đảm nghĩa vụ trong các hợp đồngtín dụng…

- Lý thuyết về tự do thể hiện ý chí trong hợp đồng và sự can thiệp củaNhà nước trong giao dịch giữa các bên được áp dụng để làm rõ các vấn đề nguyêntắc trong giao kết hợp đồng

- Lý thuyết về biện pháp bảo đảm phòng ngừa rủi ro trong hoạt động tíndụng Lý thuyết này được áp dụng để làm rõ vai trò ý nghĩa của việc bảo đảmnghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp củabên cho vay và sự an toàn, lành mạnh của các quan hệ tín dụng

- Lý thuyết về nên kinh tế thị trường: Là nền kinh tế dựa trên cơ sở kếthợp chặt chẽ giữa nguyên tắc tự do và nguyên tắc công bằng xã hội, trên cơ sở nềnkinh tế thị trường hướng vào mục tiêu khuyến khích, động viên, hỗ trợ, kiến tạocho mọi sáng tạo của cá nhân, doanh nghiệp để bảo đảm lợi ích chung của xã hội

- Lý thuyết về vật quyền và trái quyền: Lý thuyết về vật quyền và tráiquyền bắt đầu được xây dựng trong Luật La Mã Vật quyền là quyền thực hiện trựctiếp trên vật và có tác dụng mang lại cho người có quyền toàn bộ hoặc một phầntiện ích kinh tế của vật đó, và quan hệ thế chấp là điển hình cho vật quyền bảođảm Còn quan hệ trái quyền là quan hệ pháp lý giữa các chủ thể, được thể hiệndưới dạng hợp đồng, thỏa thuận

1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu

Nhằm làm rõ những yêu cầu của nội hàm đề tài, luận án cần trả lờinhững câu hỏi nghiên cứu gắn với các giả thuyết nghiên cứu cụ thể như sau:

Thứ nhất, HĐTCQSDĐ với các đặc điểm và vai trò của nó cần nhận

diện đầy đủ như thế nào? Căn cứ điều chỉnh pháp luật và cấu trúc nội dungpháp luật về HĐTCQSDĐ bao gồm những vấn đề gì?

Giả thuyết, cấu trúc pháp luật về HĐTCQSDĐ còn bất cập, thiếu sót,tản mạn, chưa có tính hệ thống

Thứ hai, thực trạng pháp luật về HĐTCQSDĐ và thực tiễn thực hiện

pháp luật về HĐTCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay như thế nào? Có những hạnchế và bất cập gì? Những nguyên nhân chủ yếu?

Giả thuyết, vẫn còn nhiều bất cập trong quy định và thực hiện pháp luật

về HĐTCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay Còn có nhiều nguyên nhân từ thể chế

và thực thi cần sớm nhận diện và khắc phục

Thứ ba, các định hướng và giải pháp nào khả thi để tiếp tục hoàn thiện pháp

luật và thúc đẩy xác lập việc thực hiện HĐTCQSDĐ ở Việt Nam đạt hiệu quả?

Giả thuyết, các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật vẫn chưatoàn diện và bao quát, giải quyết thấu đáo những bất cập cản trở đến mục tiêu,hiệu quả của HĐTCQSDĐ

1.3.3 Hướng tiếp cận nghiên cứu

Luận án tiếp cận nghiên cứu mang tính liên ngành luật học, kinh tế học

và xã hội học bởi tính kết nối tác động đến đối tượng nghiên cứu của luận án;theo đó có sự gắn kết nhu cầu điều chỉnh pháp luật, sự phát triển của nền kinh

tế và thị trường tín dụng cho vay và các yếu tố xã hội tác động đến thị trườngbất động sản liên quan đến QSDĐ, tín dụng

Tuy nhiên, để làm rõ mục tiêu nghiên cứu, Luận án tiếp cận đề tài từ việcnghiên cứu bản chất quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất thông qua quan hệ hợpđồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho quan hệ vay tín dụng mà đối tượng củaviệc thế chấp là quyền sử dụng đất ở - một khái niệm đặc thù chỉ có ở ViệtNam… trên cơ sở thực hiện theo các quy định chung của BLDS, BLTTDS, Luậtđất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành các Bộ luật này, đặc biệt là các vănbản quy phạm pháp luật của Hội đồng Thẩm phán TANDTC

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong Chương 1 của Luận án, tác giả đã đánh giá tổng quan tình hìnhnghiên cứu theo nhóm các tài liệu tương ứng với những nội dung cần nghiêncứu của luận án bắt đầu từ nhóm tài liệu về thế chấp QSDĐ, nhóm tài liệu vềHĐTCQSDĐ, nhóm tài liệu về pháp luật và thực trạng pháp luật điều chỉnhHĐTCQSDĐ cũng như các quan điểm định hướng hoàn thiện pháp luật trên

cơ sở các công trình nghiên cứu trên các sách, báo, tạp chí, đề tài khoa họccấp bộ, các luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ, giáo trình, sách tham khảo, cáchội thảo khoa học, bài viết của các tác giả trong và ngoài nước về những vấn

đề lý luận và thực tiễn liên quan đến đề tài Các công trình nổi bật về thế chấpQSDĐ như một biện pháp bảo đảm và việc thể hiện, ghi nhận thông qua hìnhthức HĐTCQSDĐ cần được công chứng, chứng thực và được đăng ký cũngnhư những khía cạnh của HĐ này đã được các công trình chuyên khảo của cáctác giả: Nguyễn Ngọc Điện, Nguyễn Thị Nga, Vũ Thị Hồng Yến, Trần QuangHuy, Nguyễn Quang Tuyến phân tích dưới nhiều góc độ khác nhau, nhữngvẫn còn một số vấn đề đang bỏ ngỏ hoặc chưa giải quyết thấu đáo và là nhiệm

vụ nghiên cứu tiếp theo của luận án, như vấn đề HĐ bảo đảm nghĩa vụ chobên thứ ba, QSDĐ đưa ra thế chấp không hợp pháp, tư cách chủ thể của mỗibên trong một số loại HĐ, hiệu lực của HĐ bị xao nhãng trong quá trình kýkết… Tất cả những vấn đề đó cần được nghiên cứu trong các chương tiếp theocủa luận án

Chương 2 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Khái quát lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất

Theo lý thuyết về sở hữu, quyền sử dụng là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản Do đặc thù ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vì vậy, Việt Nam không tồn tại khái niệm sở hữu tư nhân về đất đai Chủ sử dụng đất đai chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng đối với đất đai.

Quyền sử dụng đất là một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhậntrong Luật Đất đai năm 1987 Thuật ngữ quyền sử dụng đất tiếp tục được sửdụng trong Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 đã chính thức ghinhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép

họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng Với quy định nàycủa Luật Đất đai năm 1993, quan hệ sở hữu đất đai ở nước ta được mang một

ý nghĩa mới: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc vềngười sử dụng đất Hay nói cách khác, kể từ đây, quyền sử dụng đất đã táchkhỏi quyền sở hữu đất đai và được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người

sử dụng đất thực hiện và trở thành một quyền tài sản thuộc sở hữu của người

sử dụng đất Từ đó đến nay, khái niệm quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục đượcghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 Điều 53 Hiếnpháp năm 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản

do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [23]

Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp năm 2013, Điều 4 Luật Đất đai

năm 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàndân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước traoQSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” [24] Các chủ thểQSDĐ được quy định cụ thể tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 Theo đó, LuậtĐất đai đã có quy định khẳng định: Toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nướcthuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lý Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua hàng loạt các quyền năng:Quyết định mục đích sử dụng, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng; quyềnphân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mụcđích sử dụng đất; thực hiện quản lý nhà nước ở cả phương diện hành chính vàkinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụngđất Với các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hành, khi chủ thể cómột trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: Quyền chiếm hữu, quyền sửdụng và quyền định đoạt thì chủ thể cũng có quyền sử dụng đất đai theo quyđịnh của Bộ luật Dân sự về quyền sở hữu tài sản và quy định của Luật Đấtđai Theo đó, đối với QSDĐ được xác định thuộc quyền sử dụng của ai, thìngười đó có quyền được chi phối đối với tài sản đó theo cách riêng của mình

để thỏa mãn cho nhu cầu của họ Việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sảnnhằm để hưởng thụ những giá trị do tài sản đó mang lại là một trong nhữngcách thức chi phối của người có quyền sử dụng, nhưng quá trình thực hiệnquyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của chủ thể có quyền, không đượcvượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định

Có thể hiểu, quyền sử dụng tài sản là một trong những cách thức thựchiện quyền sở hữu tài sản Từ cơ sở pháp lý nền tảng nêu trên, chúng ta cócách tiếp cận đối với quyền sở hữu, quyền sử dụng của những tài sản cụ thể,trong đó có QSDĐ đai của chủ thể có quyền Theo đó, người có quyền sở hữuđối với tài sản là QSDĐ cũng có ba quyền năng quan trọng: Quyền quản lýđất đai, QSDĐ và quyền định đoạt đối với QSDĐ Trong các quyền năng cơbản nêu trên của chủ sử dụng đất đai thì quyền sử dụng có vai trò quan trọng

và ý nghĩa thực tế quyết định trong việc chuyển hóa đất đai từ một tài sản tựnhiên thuần túy và ở dạng “tiềm năng”, “nguyên thủy” Quyền sử dụng đất trởthành quyền tài sản có giá trị và giá trị sử dụng cụ thể để đáp ứng cho nhu cầucủa con người trong quá trình phát triển của kinh tế - xã hội Quyền sử dụng

có vai trò thực hiện hóa ý đồ của chủ thể có QSDĐ hợp pháp, chính là việclàm cho đất đai có giá trị về mặt kinh tế

Theo những vấn đề lý luận đã phân tích trên đây, thì QSDĐ được “thựchiện trực tiếp bởi các chủ thể là người có QSDĐ hợp pháp Các cá nhân, tổchức, hộ gia đình được Nhà nước cho phép sử dụng đất, giao đất, cho thuê đấtthông qua các hình thức pháp lý khác nhau Đây là cơ sở để trao cho họ nhữngquyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác QSDĐ Tuy nhiên,quyền đó luôn phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là đạidiện chủ sở hữu Có thể thấy rằng, QSDĐ mang tính phụ thuộc, nhưng đồngthời cũng có tính độc lập tương đối trong 08 quan hệ sử dụng đất Tuy khôngđồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ, nhưng trong hiện thực đã trở

thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất” [31, tr.82-83] Theo

quy định của Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013, thì chủ thể thựchiện QSDĐ nhưng chỉ với tư cách là chủ thể sử dụng đất Người sử dụng đất

có những quyền năng nhất định nhưng không phải chủ sở hữu đất đai ChỉNhà nước, với tư cách là người đại diện chủ sở hữu là có quyền thống nhấtquản lý đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhận Do vậy,chỉ duy nhất Nhà nước mới có đầy đủ các quyền năng đầy đủ của chủ sở hữu.Nhà nước - với tư cách là một chủ thể quyền lực chính trị - không thể trực tiếpchiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất đai

mà phải giao cho các chủ thể sử dụng Nhà nước thực hiện quyền của chủ sởhữu bằng phương thức: giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đai theo nhữngđiều kiện, nguyên tắc do pháp luật quy định và tiến hành kiểm tra, giám sátviệc tuân thủ thực hiện

2.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

Trong quan hệ dân sự, để quyền lợi của bên có quyền được đảm bảo vànghĩa vụ của bên có nghĩa vụ được thực hiện đúng và đầy đủ thì luôn cần tới cácbiện pháp bảo đảm Đối tượng của biện pháp bảo đảm hầu hết là tài sản, đặc biệt

là những tài sản có giá trị cao Tuy nhiên, trên thực tế, do yêu cầu sản xuất, kinhdoanh của chủ sở hữu tài sản, việc giao tài sản cho bên có quyền trực tiếp nắmgiữ không đảm bảo một cách tốt hơn lợi ích cho người có quyền, nhưng lại ảnhhưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh cho người có nghĩa vụ, vàthế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm có thể khắc phục được các hạn chế nêutrên, nên biện pháp bảo đảm này luôn được ưu tiên lựa chọn

Dưới góc độ này hay góc độ khác cũng như theo cách tiếp cận này haytiếp cận khác, thế chấp có thể được hiểu không hoàn toàn đồng nhất nhưngtựu chung vẫn có thể chấp nhận những nội hàm cơ bản nhất nếu đứng dướigóc độ mối quan hệ giữa các chủ thể - bên thế chấp và bên nhận thế chấp

Thế chấp là một trong những hình thức giao dịch lâu đời nhất vàthường xuyên được sử dụng trong lĩnh vực tài chính bất động sản Hình thứcgiao dịch này có một lịch sử hình thành phát triển đồ sộ đáng để nghiên cứu;được thể hiện trong những tài liệu lâu đời phức tạp với ý nghĩa pháp lý ẩn saunhững văn bản cổ xưa và các quy định pháp lý đa dạng [41] Theo Từ điểnBlack Law, thế chấp là cam kết bảo đảm bằng tài sản riêng trả nợ hoặc thựchiện các nghĩa vụ khác thể hiện dưới bất cứ hình thức nào trong đó không liênquan đến việc chuyển giao tài sản đó trong thực tế mặc dù hình thức có vẻnhư chuyển giao [36] Theo Từ điển Luật học, thế chấp là việc một bên (sauđây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thựchiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) vàkhông chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp [32]

Ở thời điểm trước Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban hành, có quanđiểm bình luận Bộ luật Dân sự năm 2005 cho rằng, thế chấp tài sản là việc bên cónghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đốivới bên có quyền [12, tr.291]

Tài sản bảo đảm theo hình thức thế chấp (theo Từ điển Black’s Law) cóthể là bất động sản hoặc động sản, và nghĩa vụ được bảo đảm có thể là nhằmthanh toán nợ hoặc thực hiện một lời hứa nào đó Tuy nhiên, đa phần các giaodịch thế chấp đều sử dụng tài sản cụ thể để làm bảo đảm thanh toán nợ Dotính chất cũng như giá trị lớn của tài sản, bất động sản thường được xem là tàisản dùng để tiến hành bảo đảm Hơn thế nữa, do giá trị của bất động sản rấtcao, đa phần người mua sẽ gặp khó khăn trong việc sử dụng nguồn vốn cánhân để mua lại bất động sản, do đó, việc hỗ trợ tài chính của bên thứ ba đãtrở thành một yếu tố không thể thiếu trong phần lớn các giao dịch Thôngthường, việc thế chấp tài sản được sử dụng như một công cụ đảm bảo chogiao dịch [36].

Thế chấp là khái niệm được đề cập từ thời kỳ La Mã cổ đại, sau đó dotính ưu việt của biện pháp bảo đảm này nên nó được phổ biến và quy địnhrộng rãi trong hệ thống pháp luật dân sự của cả các nước theo truyền thốngthông luật (Common Law) cũng như dân luật (Civil Law) Các nước theo hệluật Civil Law cũng có cách tiếp cận về thế chấp tài sản hết sức phong phú và

đa dạng Điển hình là Bộ luật Dân sự của Pháp năm 1804, tại Điều 2114 quyđịnh: “Quyền thế chấp là một quyền tài sản trên những bất động sản được sửdụng vào việc bảo đảm thi hành một nghĩa vụ Về bản chất, quyền thế chấpkhông thể phân chia và tồn tại trên tất cả các bất động sản thế chấp, trên từngbất động sản và mỗi phần của bất động sản ấy” [45]

Theo quy định nêu trên thì các tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ trongquan hệ thế chấp là bất động sản chứ không phải là tài sản chung chung; mộtnghĩa vụ có thể được bảo đảm bởi một phần bất động sản hoặc một một bấtđộng sản và thậm chí có thể bởi nhiều bất động sản Ngược lại, một bất độngsản cũng có thể dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác nhau Về quyềncủa các chủ thể đối với tài sản thế chấp, trong suốt quá trình thực hiện giaodịch thế chấp, tài sản không được chuyển giao cho bên nhận thế chấp mà vẫnthuộc quyền quản lý, sử dụng của bên thế chấp, trên cơ sở sự thoả thuận của

các bên, theo quy định của pháp luật hoặc theo phán quyết của Toà án.

Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự Nhật Bản: “Không có vật quyền nào cóthể được tạo lập khác hơn các vật quyền được quy định tại Bộ luật này hoặccác luật khác” [44] Các loại vật quyền và nội dung của vật quyền phải đượcquy định trong luật Nếu các bên ký kết HĐTC nhằm hình thành một vậtquyền bảo đảm nhưng lại chưa được luật ghi nhận đó là một loại vật quyền thìvật quyền này cũng không hình thành; giữa các bên trong hợp đồng thế chấp

sẽ chỉ tồn tại quan hệ mang tính trái quyền Vật quyền bảo đảm phải đượccông khai để người thứ ba nhận biết về sự tồn tại và sự dịch chuyển vậtquyền: chủ thể nào và có quyền gì đối với vật

Theo cách phân loại truyền thống của pháp luật các nước theo hệ thốngluật Civil Law (như Pháp, Nhật Bản) thì các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ dân sự được phân thành hai loại: Biện pháp bảo đảm đối vật và các biện phápbảo đảm đối nhân trong đó biện pháp bảo đảm đối vật cơ bản gồm có thế chấp

Các nhà làm luật Trung Quốc khi xây dựng pháp luật về thế chấp tàisản lại có cách nhìn khác Theo quy định tại Điều 179 Luật Quyền tài sảnTrung Quốc có quy định: “Để đảm bảo việc trả nợ, người giao ước hoặc bênthứ ba thế chấp tài sản cho người nhận giao ước mà không chuyển giao quyền

sở hữu tài sản đó, và nếu người giao ước không trả khoản nợ đến hạn hoặctrong bất kỳ hoàn cảnh nào do các bên quy định để thực hiện quyền thế chấp,bên nhận thế chấp có quyền ưu tiên trả từ tài sản thế chấp đó” [55] Quy địnhnày vẫn quan niệm thế chấp là việc không chuyển giao quyền sở hữu tài sản

từ bên thế chấp sang bên nhận thế chấp; thế chấp có thể được thực hiện bởibên thứ ba, tức là thế chấp tài sản thuộc sở hữu của người thứ ba để đảm bảonghĩa vụ cho người khác; khi nghĩa vụ đến hạn thực hiện mà người có nghĩa

vụ không thực hiện được thì người nhận thế chấp có quyền ưu tiên thu hồi nợ

từ tài sản thế chấp Điều này cũng được thể hiện rõ trong các quy định về thếchấp bất động sản Cụ thể, Điều 46 Luật Quản lý bất động sản đô thị củaTrung Quốc quy định: “Thế chấp bất động sản là các quy định pháp luật bất