giáo trình pháp luật bất động sản của ths trần huỳnh thanh nghị

giáo trình pháp luật bất động sản của ths trần huỳnh thanh nghị

VBPL ĐIỀU CHỈNH HĐKDBĐS

8 LUẬT ĐẤU THẦU

9 LUẬT THƯƠNG MẠI

10 LUẬT DOANH NGHIỆP

11 PHÁP LỆNH GIÁ

12 LUẬT ĐĂNG KÝ BĐS (DỰ KIẾN)

13 LUẬT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ

14 LUẬT GIAO DỊCH BẢO ĐẢM (DỰ KIẾN)

15

ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG

• Tổ chức, cá nhân hoạt động

kinh doanh BĐS tại VN

• Tổ chức, cá nhân có liên quan

đến hoạt động kinh doanh BĐS tại VN 

ÁP DỤNG PHÁP LUẬT KDBĐS

KDBĐS quy định tại luật khác thì

áp dụng quy định của luật đó.

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS

KD DỊCH VỤ

BĐS

Là việc bỏ VĐT tạo lập, mua,

nhận chuyển nhượng, thuê,

thuê mua BĐS để bán, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê

lại, cho thuê mua nhằm mục

đích sinh lợi

đích sinh lợi

Là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS và thị trường BĐS như MGBĐS, định giá - SGDBĐS - Tư vấn - Đấu giá - quảng cáo - QLBĐS

KINH DOANH

BĐS

trái PL BĐS đưa vào KD phải có đủ ĐK Minh bạch, công khai

CÁC LOẠI BĐS ĐƯA VÀO KD

NHÀ,

CTXD

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CÁC LOẠI BĐS KHÁC

ĐK ĐỐI VỚI NHÀ, CTXD ĐƯA VÀO KD

1 Thuộc đối tượng được phép KD

2 Phải bảo đảm chất lượng theo quy định của

pháp luật về xây dựng;

3 Không có tranh chấp về QSH

4 Không bị kê biên để THA hoặc để chấp

hành quyết định HC của CQNN có thẩm quyền

5 Không nằm trong KV cấm XD theo quy định

của PLXD

6 Có hồ sơ bao gồm giấy GCNQSH nhà,… Có hồ sơ bao gồm giấy GCNQSH nhà,

ĐK ĐỐI VỚI QSDĐ ĐƯA VÀO KD

1 Thuộc đối tượng được phép KD

6 Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ

thuộc DA KĐT mới, DAKNO, DA HT kỹ thuật KCN thì phải có các CTHT tương ứng với nội dung và tiến độ của DA đã được phê duyệt.

PHẢI

CÓ VỐN PHÁP ĐỊNH

 ÍT NHẤT 6 TỶ

VND

SỞ KẾ HOẠCH &

ĐT CTCP, CTY TNHH,

CTHD, DNTN,

ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DVBĐS

KÝ DN

SỞ KẾ HOẠCH &

ĐT CTCP, CTY TNHH,

CTHD, DNTN,

ĐIỀU KIỆN CHO CÁ NHÂN ĐỘC

KÝ KD

CƠ QUAN ĐKKD CẤP HUYỆN

SỞ XÂY DỰNG

CẤP

SÀN GIAO DỊCH BĐS

DỊCH VỤ BĐS KHÁC

≥ 2 NGƯỜI

CÓ CHỨNG CHỈ MGBĐS

KHÔNG CẦN CCHN

đã có HT Nhận chuyển nhượng QSDĐ, ĐT CTHT để chuyển nhượng, cho thuê; thuê QSDĐ để cho thuê

lại

thuê mua

ĐT cải tạo đất và ĐT các CTHT trên đất thuê để cho thuê đất đã có HT

PHẠM VI KDDVBĐS

QUẢNG CÁO BẤT ĐỘNG

SẢN SÀN GD BẤT ĐỘNG SẢN

TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYÊN TẮC BÁN NHÀ, CTXD

1 Nhà, CTXD được mua bán bao gồm

nhà, CTXD đã có sẵn, đang XD hoặc được hình thành trong tương lai theo

DA, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt.

NGUYÊN TẮC BÁN NHÀ, CTXD

4 Bán nhà, CTXD phải kèm theo HS về nhà,

CTXD (Bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo

lập, về QSH, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, CTXD)

5 Việc mua bán nhà, CTXD phải được lập

thành HĐ Trường hợp bán nhà, CTXD được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong HĐ về giá mua bán tại thời điểm ký HĐ, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, CTXD 

QUYỀN CỦA BÊN BÁN NHÀ, CTXD

1 Y/C bên mua trả đủ tiền theo thời hạn và

phương thức thỏa thuận trong HĐ

2 Yêu cầu bên mua nhận nhà, CTXD theo thời

hạn đã thỏa thuận trong HĐ

3 Y/C bên mua BTTH do lỗi của họ gây ra

4 Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ HĐ khi

bên mua VP điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ HĐ do hai bên thỏa thuận trong HĐ hoặc theo QĐPL

5 Các quyền khác

NV CỦA BÊN BÁN NHÀ, CTXD

1 Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực

về nhà, CTXD và chịu trách nhiệm về thông tin đó

2 Giao nhà, CTXD cho BM theo đúng tiến

độ, chất lượng và các điều kiện khác

đã thỏa thuận trong HĐ (kèm theo HS)

3 Bảo hành nhà, CTXD đã bán theo quy

định của Luật KDBĐS

NV CỦA BÊN BÁN NHÀ, CTXD

1 Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực

về nhà, CTXD và chịu trách nhiệm về thông tin đó

2 Giao nhà, CTXD cho BM theo đúng tiến

độ, chất lượng và các điều kiện khác

đã thỏa thuận trong HĐ (kèm theo HS)

3 Bảo hành nhà, CTXD đã bán theo quy

định của Luật KDBĐS

NV BẢO HÀNH CỦA BÊN BÁN

THEO LUẬT NHÀ Ở

• Không dưới 60 th đối với NCC từ 9

tầng trở lên và các loại nhà ở khác được ĐTXD bằng NSNN

• Không ít hơn 36 tháng đối với nhà

chung cư từ 4-8 tầng

• Không ít hơn 24 tháng đối với nhà

ở không thuộc diện quy định trên

NỘI DUNG BẢO HÀNH

1 Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết

cấu chính của nhà ở (dầm, cột, sàn, trần, mái, tường, các phần ốp, lát, trát)

2 Các thiết bị gắn liền với nhà ở như hệ

thống các loại cửa, hệ thống cung cấp chất đốt, đường dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải,

NỘI DUNG BẢO HÀNH

3 Khắc phục các trường hợp

nghiêng, lún, sụt nhà ở

4 Đối với các thiết bị khác gắn

với nhà ở thì bên bán thực hiện bảo hành theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

NV CỦA BÊN BÁN NHÀ, CTXD

4 BTTH do lỗi của mình gây ra.

5 Thực hiện NV về thuế, các

NVTC khác theo quy định PL

6 Các nghĩa vụ khác

QUYỀN CỦA BÊN MUA NHÀ, CTXD

1 Được nhận nhà, CTXD kèm theo

GCNQSH nhà, CTXD, QSDĐ và HS, giấy tờ liên quan

2 Y/C bên bán hoàn thành các thủ tục

mua bán nhà, CTXD; chuyển giao QSH nhà, CTXD gắn với QSDĐ

3 Y/C bên bán bảo hành theo quy định

tại LKDBĐS

QUYỀN CỦA BÊN MUA NHÀ, CTXD

4 Yêu cầu bên bán BTTH do việc giao nhà,

CTXD không đúng thời hạn - chất lượng -các cam kết khác trong HĐ

5 Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ HĐ khi

bên bán VP điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ HĐ do hai bên thỏa thuận trong HĐ hoặc theo quy định PL

6 Các quyền khác luật định

NGHĨA VỤ CỦA BÊN MUA NHÀ, CTXD

• Thanh toán tiền cho bên bán theo thời hạn

và phương thức thỏa thuận trong HĐ

• Nhận nhà, CTXD kèm theo HS theo đúng

chất lượng, thời hạn thỏa thuận

• Sử dụng nhà, CTXD đúng công năng, thiết

kế

• BTTH do lỗi của mình gây ra.

• Các nghĩa vụ khác luật định

BÁN NHÀ TRONG TƯƠNG LAI THEO HÌNH

THỨC TRẢ TRƯỚC

• Việc ứng tiền trước phải được

thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi CĐT đã bắt đầu triển khai XDHTKT theo tiến

độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ XD nhà,

CT đó

BÁN NHÀ TRONG TƯƠNG LAI THEO HÌNH

THỨC TRẢ TRƯỚC

• Đối với DA khu nhà ở thì ngoài việc

phải thực hiện theo quy định trên còn phải tuân thủ PL về nhà ở

• CĐT phải sử dụng đúng mục đích tiền

ứng trước của khách hàng để ĐT tạo lập BĐS

• Khách hàng ứng tiền trước được

hưởng giá mua, giá chuyển nhượng BĐS tại thời điểm ký HĐ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; 

BÁN NHÀ TRONG TƯƠNG LAI THEO

HÌNH THỨC TRẢ TRƯỚC

• Trường hợp CĐT giao BĐS chậm tiến

độ ghi trong HĐ thì phải chịu TN với khách hàng theo HĐ và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo LS vay

ứng với thời gian chậm tiến độ

BÁN NHÀ TRONG TƯƠNG LAI THEO HÌNH

THỨC TRẢ TRƯỚC

• Nếu giao nhà, CTXD không đúng chất

lượng, thời hạn và các cam kết trong HĐ thì CĐT phải chịu TN với khách hàng; KH có quyền Y/C CĐT có BP khắc phục kịp thời và BTTH do lỗi của CĐT gây ra, nếu CĐT không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ HĐ và CĐT phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo LS vay NHTM

ĐIỀU KIỆN NĂNG LỰC TÀI CHÍNH

CỦA CHỦ ĐẦU TƯ

XỬ LÝ ĐỐI VỚI DỰ ÁN BỊ THU HỒI

HỒI DA

THU HỒI DAKĐT, DAKNO, HTKTKCN

CHỦ ĐT

VI PHẠM

SAU 12 TH MÀ KHÔNG TRIỂN KHAI DỰ ÁN

TRIỂN KHAI CHẬM 24 THÁNG SO VỚI TiẾN ĐỘ

DAKĐT MỚI, DA KHU NHÀ Ở, DA HTKTKCN

đã phê duyệt

THẨM QUYỀN CHO PHẫP CHUYỂN

NHƯỢNG

• CQNN có thẩm quyền cho phép ĐTDA là cơ

quan cho phép chuyển nh ợng toàn bộ DA

• Tr ớc khi ra QĐ cho phép chuyển nh ợng toàn

bộ DA, hồ sơ xin chuyển nh ợng DA phải đ ợc

đơn vị chuyên môn trực thuộc CQ cho phép chuyển nh ợng thẩm định Đơn vị

đầu mối thẩm định DA có trách nhiệm gửi

hồ sơ lấy ý kiến các CQ có liên quan Đối với các DA do TTCP cho phép ĐT thì UBND cấp tỉnh tổ chức thẩm định và lấy ý kiến của

các Bộ, ngành có liên quan tr ớc khi trình

Thủ t ớng xem xét, quyết định

HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG

CQ TIẾP NHẬN

SỞ XD HOẶC CQ

DO CHỦ TỊCH TỈNH QUY ĐỊNH

UBND CẤP TỈNH HOẶC THỦ TƯỚNG CHÍNH

PHỦ

TRÌNH

THẨM ĐỊNH TRONG 30 NGÀY

RA QUYẾT ĐỊNH CHO CHUYỂN NHƯỢNG

NỘI DUNG THẨM ĐỊNH CHO

ĐK NĂNG LỰC CỦA CĐT MỚI

PA THỰC HIỆN DA CỦA CĐT

MỚI

QUẢN LÝ NHÀ NUỚC VỀ KDBĐS

• CP thống nhất QLNN về KDBĐS

• Bộ XD chịu trách nhiệm trước CP thực hiện

QLNN về hoạt động KDBĐS

• Bộ, CQ ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ,

quyền hạn của mình có TN phối hợp với BXD thực hiện QLNN về hoạt động KDBĐS theo phân công của CP

• UBND các cấp có trách nhiệm thực hiện

QLNN về hoạt động KDBĐS trên địa bàn theo phân cấp của CP 

NGUYÊN TẮC MÔI GIỚI BĐS

PHẢI ĐỦ

ĐIỀU KIỆN

KDDVBĐS

PHẢI TRUNG THỰC, CÔNG KHAI, TUÂN

THỦ PL

KHÔNG ĐƯỢC VỪA LÀ NMG VỪA

LÀ MỘT BÊN THỰC HIỆN HĐ TRONG

CÙNG 1 GD

NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI

Cung cấp thông tin hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán,

ký HĐ

THÙ LAO MÔI GIỚI

MỨC THÙ LAO

THUẬN

HOA HỒNG MÔI GIỚI

MỨC HOA HỒNG

TỶ LỆ % CHÊNH LỆCH GIỮA

GIÁ BÁN BĐS VÀ GIÁ BÊN

ĐƯỢC MG ĐƯA RA SỐ TIỀN CỤ

THỂ

HỢP ĐỒNG MGBĐS

1 Tên, địa chỉ của BMG và bên ĐMG

2 Đối tượng và nội dung môi giới;

3 Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới;

4 Thời hạn thực hiện môi giới;

5 Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới;

6 Phương thức, thời hạn thanh toán;

7 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8 Giải quyết tranh chấp;

9 Các nội dung khác

QUYỀN CỦA BÊN MGBĐS

1 Thực hiện DVMGBĐS theo quy định

của Luật KDBĐS

2 Y/C khách hàng cung cấp HS, thông

tin, tài liệu liên quan đến BĐS

3 Hưởng hoa hồng, thù lao MG theo

thỏa thuận trong HĐMGBĐS đã ký với khách hàng.

QUYỀN CỦA BÊN MGBĐS

4 Thuê bên MG khác thực hiện

công việc MGBĐS trong phạm vi

QUYỀN CỦA BÊN MGBĐS

6 Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ

HĐMGBĐS khi khách hàng VP điều kiện đã thỏa thuận trong HĐ hoặc theo quy định PL

7 Lựa chọn tham gia sàn GDBĐS

8 Khiếu nại, tố cáo hành VPPL trong

hoạt động MGBĐS

9 Các quyền khác luật định

NV CỦA BÊN MGBĐS

1 Thực hiện đúng HĐMG đã ký

2 Cung cấp thông tin về BĐS được

đưa vào KD và chịu TN về thông tin do mình cung cấp

3 Hỗ trợ các bên trong việc đàm

phán, ký kếtHĐMB , chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

NV CỦA BÊN MGBĐS

4 Thực hiện chế độ BC theo luật

định và sự KT, thanh tra của CQNNCTQ

5 BTTH do lỗi của mình gây ra

6 Thực hiện NV thuế, các NVTC

khác luật định

7 Các NV khác luật định

Phải độc lập, khách quan

và tuân thủ PL

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ BĐS

NỘI DUNG CỦA CHỨNG THƯ

QUYỀN CỦA BÊN ĐGBĐS

1 Thực hiện dịch vụ ĐGBĐS theo quy định

2 Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài

liệu có liên quan đến BĐS làm cơ sở cho việc định giá

3 Thu thập thông tin về chính sách, PL về

KDBĐS

4 Yêu cầu khách hàng trả tiền DV theo thỏa

thuận trong HĐ

QUYỀN CỦA BÊN ĐGBĐS

5 Thuê tổ chức, cá nhân ĐG khác thực hiện

việc ĐGBĐS trong phạm vi HĐĐGBĐS với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả ĐG

6 Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ

HĐĐGBĐS khi khách hàng VP điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ HĐ do hai bên thỏa thuận trong HĐ hoặc theo quy định của pháp luật.

7 Các quyền khác theo quy định của PL 

NGHĨA VỤ CỦA BÊN ĐGBĐS

1 Thực hiện thỏa thuận theo HĐĐGBĐS

với khách hàng.

2 Giao chứng thư ĐGBĐS cho khách hàng

và chịu trách nhiệm về chứng thư đó

3 Mua bảo hiểm TNNN ĐGBĐS

4 Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định

PL; chịu sự thanh tra, kiểm tra của CQNN có thẩm quyền.

NGHĨA VỤ CỦA BÊN ĐGBĐS

5 Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về

QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1 Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua

BĐS theo uỷ quyền của CSH, chủ sử dụng BĐS

2 Cung cấp các DV bảo đảm duy trì

hoạt động bình thường của BĐS

3 Thực hiện bảo trì, sửa chữa BĐS

QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

4 QL, giám sát việc khai thác, sử

dụng BĐS của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và HĐ

5 Thực hiện các quyền và NV đối

với khách hàng, với NN theo uỷ quyền của CSH, chủ sử dụng BĐS

SÀN GIAO DỊCH BĐS

• TC, cá nhân KDBĐS khi bán, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn GDBĐS

• NN khuyến khích TC, cá nhân không

KDBĐS thực hiện GDBĐS thông qua sàn GDBĐS để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên 

ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP SGDBĐS

DN (HTX)

+ ĐKKD

CÓ CSVC PHÙ HỢP

≥50m 2 + 20m 2

cho mỗi DV

bổ sung

5 MỤC THEO THÔNG

TƯ 13

CÓ QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG

NGƯỜI QLSGD ĐỦ ĐIỀU KIỆN

Chế độ QL tài chính của

SGD

Quy định về TCBM và hoạt động của các BP

của SGD Quy định về quan hệ với khách hàng trong GD

Quy định về thông tin BĐS đưa vào GD

THÔNG TIN VỀ BĐS (ĐIỀU 11 LKDBĐS)

thuật và xã hội có liên quan đến BĐS

QSH, QSDBĐS và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về SH, SDBĐS

SỐ LƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN

TỔ CHỨC BÁN, CHO THUÊ,

…

luật định

Thu tiền dịch vụ của KH

Y/c KH cung cấp thông tin,

Các nghĩa vụ khác luật định

SÀN GIAO DỊCH BĐS tại

THễNG TƯ 13

4 Khi hết thời hạn công khai, chủ đầu t

(hoặc SGDBĐS đ ợc uỷ quyền) đ ợc tổ chức việc bán, chuyển nh ợng, cho thuê, thuê mua BĐS đã công khai Tr ờng hợp cùng một loại BĐS có từ 2 khách hàng

đăng ký trở lên hoặc số khách hàng

đăng ký nhiều hơn số l ợng BĐS thì chủ

đầu t (hoặc SGDBĐS đ ợc uỷ quyền) phải thực hiện việc lựa chọn khách hàng theo ph ơng thức bốc thăm hoặc đấu giá Việc đặt cọc tr ớc khi triển khai bốc thăm hoặc đấu giá BĐS do các bên thoả thuận theo quy định của pháp luật;

SÀN GIAO DỊCH BĐS tại

THễNG TƯ 13

5 Việc đấu gia BĐS tại SGD thực

hiện theo quy định của PL về đấu gía TS

6 Sàn giao dịch bất động sản

có trách nhiệm xác nhận bất

động sản của các doanh nghiệp KDBĐS đ ợc giao dịch qua sàn (theo mẫu) để xác nhận BĐS đã đ ợc giao dịch theo đúng quy định của PL

ĐỐI TƯỢNG SỞ HỮU NHÀ Ở

NGOÀI

CÁ NHÂN, TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI TẠI LNO VÀ NGHỊ QUYẾT 19 CỦA QUỐC HỘI

VIỆT KIỀU SH NHÀ KHÔNG

TỊCH NHƯNG :

CÓ BẰNG ĐH; VỢ OR CHỒNG LÀ NGƯỜI TRONG NƯỚC; CÓ ĐTTT, LÀ NHÀ VH, NHÀ KH

Cá nhân NN có trình độ ≥ ĐH hoặc kỹ năng đặc biệt mà VN

có nhu cầu

Cá nhân NN kết hôn với công

dân Việt Nam

DNĐTNN không KDBĐS có nhu cầu về nhà ở cho CBCNV của

mình

THỜI HẠN SHNO CỦA NGƯỜI

QUYỀN SHNO CỦA NGƯỜI

QUYỀN SHNO CỦA NGƯỜI

THẨM QUYỀN CẤP GCNQSHNO

• UBND cấp tỉnh cấp GCNQSHNO cho

tổ chức, cá nhân nước ngoài

• UBND cấp huyện cấp GCNQSHNO

cho cá nhân trong nước, Việt kiều

SH RIÊNG TRONG CHUNG CƯ

1 Phần diện tích bên trong căn hộ

(kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) của CSH căn hộ; phần diện tích khác trong nhà CC mà CĐT bán cho riêng từng CSH căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác;

SH RIÊNG TRONG CHUNG CƯ

2 Phần diện tích thuộc SH riêng của

CĐT (chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các CSH căn hộ)