Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại huyện nho quan, tỉnh ninh bình

Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 là một đạo luật quan trọng trong bước khởi đầu đổi mới nền kinh tế, xã hội đất nước đã thể chế hoá một phần quan trọng về chính sách

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐINH MẠNH CƯỜNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ

TẠI HUYỆN NHO QUAN, TỈNH NINH BÌNH

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Tiến Sỹ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả

nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì

công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này đã được

cảm ơn đầy đủ và các thông tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Đinh Mạnh Cường

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và nghiên cứu tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lời biết ơn sâu sắc tới thầy giáo -

TS Nguyễn Tiến Sỹ là người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân huyện Nho Quan, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nho Quan, Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất huyện Nho Quan, Uỷ ban nhân dân các xã, thị trấn, các tổ chức kinh tế sử dụng đất trên địa bàn huyện Nho Quan đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện

để tôi hoàn thành luận văn này

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo điều kiện giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên tôi không tránh khỏi những thiếu sót Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn để luận văn của tôi được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả Luận văn

Đinh Mạnh Cường

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt vi

Danh mục các bảng vii

Trích yếu luận văn viii

Thesis abstract x

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Đóng góp mới của đề tài 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài 2

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 3

2.1 Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức 3

2.1.1 Đất đai 3

2.1.2 Giao đất, cho thuê đất 4

2.1.3 Quản lý sử dụng đất đai 4

2.1.4 Quản lý đất đai 5

2.1.5 Tổ chức sử dụng đất 6

2.2 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 7

2.2.1 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Thụy Điển 7

2.2.2 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Ôxtrâylia 9

2.2.3 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Trung Quốc 10

2.3 Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam 11

2.3.1 Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ 11 2.3.2 Một số quy định liên quan đến quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 16

2.3.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam và tỉnh Ninh Bình 22

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 29

3.1 Địa điểm nghiên cứu 29

3.2 Thời gian nghiên cứu 29

3.3 Đối tượng nghiên cứu 29

3.4 Nội dung nghiên cứu 29

3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nho Quan 29

3.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai huyện Nho Quan 29

3.4.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan 29

3.4.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan 30

3.5 Phương pháp nghiên cứu 30

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 30

3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 30

3.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu 31

3.5.4 Phương pháp so sánh 31

Phần 4 Kết quả và thảo luận 32

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nho Quan 32

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 34

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nho Quan 38

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện nho quan 39

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Nho Quan giai đoạn 2011 - 2015 39

4.2.2 Tình hình sử dụng đất của huyện Nho Quan 44

4.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Nho Quan 46

4.3 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nho Quan 47

4.3.1 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 47

4.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan 52

4.3.3 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 54

4.3.4 Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan 60

4.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý,sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại huyện Nho Quan 62

4.4.1 Giải pháp về chính sách 62

4.4.2 Giải pháp kinh tế 64

4.4.3 Giải pháp về khoa học, công nghệ 65

4.4.4 Giải pháp về quy hoạch 66

4.4.5 Giải pháp về tuyên truyền 67

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 68

5.1 Kết luận 68

5.2 Kiến nghị 69

Tài liệu tham khảo 70

Phụ lục 72

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng

QLĐĐ Quản lý đất đai

TDTT Thể dục thể thao

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

UBND Ủy ban nhân dân

CP Cổ phần

MTV Một thành viên

TNHH Trách nhiệm hữu hạn

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Tăng trưởng kinh tế huyện Nho Quan giai đoạn 2011 - 2015 34

Bảng 4.2 Hiện trạng dân số và lao động huyện Nho Quan năm 2015 36

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Nho Quan năm 2015 45

Bảng 4.4 Phân loại các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan 48

Bảng 4.5 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo mục đích sử dụng đất huyện Nho Quan 49

Bảng 4.6 Phân bổ quỹ đất của các tổ chức kinh tế theo đơn vị hành chính huyện Nho Quan 50

Bảng 4.7 Kết quả cấp GCNQSDĐ của các tổ chức kinh tế 53

Bảng 4.8 Thống kê các tổ chức kinh tế chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nho Quan 53

Bảng 4.9 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế tại huyện Nho Quan 55

Bảng 4.10 Thực trạng việc cho thuê lại, cho mượn đất của các tổ chức kinh tế tại huyện Nho Quan 57

Bảng 4.11 Thực trạng chưa đưa đất vào sử dụng của các tổ chức kinh tế tại huyện Nho Quan 58

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Đinh Mạnh Cường

Tên Luận văn: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất

của các tổ chức kinh tế tại huyện Nho Quan, tỉnh Ninh Bình”

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập

số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp so sánh; phương pháp chuyên khảo

Kết quả chính và kết luận

- Huyện Nho Quan có tổng diện tích tự nhiên là 45.052,52 ha, trong đó đất nông nghiệp có diện tích là 35.604,98 ha, chiếm 79,03 % diện tích tự nhiên; đất phi nông nghiệp có diện tích 7.110,70 ha, chiếm 15,78 % diện tích tự nhiên; đất chưa sử dụng có diện tích 2.336,84 ha, chiếm 5,19 % diện tích tự nhiên

- Trên địa bàn huyện Nho Quan có 50 tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với diện tích là 666,98 ha, chiếm 1,48 % tổng diện tích tự nhiên toàn huyện Trong đó, có 2 tổ chức kinh tế vừa được Nhà nước giao đất, vừa được Nhà nước cho thuê đất với diện tích 44,01 ha, chiếm 6,60% tổng diện tích đất các tổ chức kinh tế;

có 48 tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất với diện tích 666,98 ha, chiếm 93,4% Số tổ chức kinh tế được cấp GCNQSDĐ tại huyện Nho Quan là 43 tổ chức với diện tích 441,83 ha

- Việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong những năm gần đây dần

đi vào nề nếp nhằm khai khác hiệu quả quỹ đất được giao, được thuê Tuy nhiên, vẫn

còn tồn tại tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích với diện tích 49,68 ha; cho thuê, cho mượn với diện tích 9,91 ha; để đất hoang hóa, chậm đưa vào sử dụng với diện tích 263,97 ha Để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan cần thực hiện đồng bộ 5 nhóm giải pháp sau: nhóm giải pháp về chính sách, nhóm giải pháp về kinh tế, nhóm giải pháp về khoa học, công nghệ, nhóm giải pháp về quy hoạch và nhóm giải pháp về tuyên truyền

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Dinh Manh Cuong

Thesis title: "The situation and solutions to improve the efficiency of land use

management of economic organizations in Nho Quan district, Ninh Binh province"

Major: Land Management Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture

Materials and Methods

In order to implement the thesis’s contens, the following methods are to be used: inspection and collection of secondary data; inspection and collection of primary data; statistics, summarization and analysis of data; comparisons; monogaphy

Main findings and conclusions

- Nho Quan district has a total natural area of 45.052,52 ha, therein: agricultural land has an area of 35.604,98 ha, takes up 79,03% of the natural area; non-agricultural land has an area of 7.110,70 ha, takes up 15,78% of the natural area; unused land has an area of 2.336,84 ha, takes up 5,19% of the natural area

- Nho Quan district has 50 economic organizations allocated or leased land by the State with an area of 666.98 hectares, accounting for 1.48% of the total natural area

of the district There are two economic organizations both allocated and leased land with an area of 44.01 hectares, accounting for 6.60% of the total land area of economic organization; there 48 economic organizations leased land with an area of 666.98 hectares, accounting for 93.4% There were 43 Economic organizations in Nho Quan district were granted the certificate with an area 441.83 hectares

- The land use management of economic organizations is regulation However, there are many problems are found such as: improper land use with the area of 49,68 hectares; leasing, lending with the area of 9.91 hectares; falowing and slowly investing

with the area of 263.97 hectares To improve the efficiency of land use management of economic organizations Nho Quan district, it is nessessary to conduct the 5 following solution groups: policy solution, economy solutions, science and technology solutions, plan solutions and propaganda solutions

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia Sử dụng đất đai

có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển

xã hội của cả trước mắt và lâu dài Ở Việt Nam Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để quản lý việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Đỗ Thị Tám và Phạm Minh Giáp, 2015)

Trong quá trình đổi mới từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước, đồng thời khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai đúng mục đích, hiệu quả cao và tuân thủ theo pháp luật Từ Luật Đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật Đất đai

1993, 1998, 2003, đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã tạo hành lang pháp lý đưa công tác quản lý đất đai dần dần

đi vào nề nếp, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn Tuy nhiên, hiện nay việc quản lý sử dụng đất vẫn còn một số nơi chưa chặt chẽ, sử dụng chưa hiệu quả, trong việc quản lý vẫn còn để xảy ra nhiều tồn tại, đó là bỏ hoang không sử dụng trong thời gian dài, sử dụng không đúng mục đích, bị lấn, bị chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép,

Huyện Nho Quan là cửa ngõ quan trọng trong việc giao lưu phát triển kinh

tế - xã hội của tỉnh Ninh Bình với các tỉnh vùng Tây Bắc Huyện Nho Quan có diện tích tự nhiên là 45.052,52 ha với 27 đơn vị hành chính gồm 26 xã và 1 thị trấn Trong những năm gần đây, các cấp Đảng, chính quyền địa phương luôn quan tâm đến vấn đề quản lý và sử dụng đất, đặc biệt là tình hình quản lý của các

tổ chức sử dụng đất Tuy nhiên, trong công tác quản lý sử dụng đất còn tồn tại một số bất cập như: cho thuê trái mục đích được giao, cho thuê để hưởng chênh lệch; không thực hiện dự án đúng tiến độ của dự án; tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng; để dân lấn chiếm đất đai; sử dụng lãng phí, không hiệu quả,

Do đó, để khắc phục những bất cập nêu trên thì việc xem xét đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho

thuê đất trên địa bàn huyện Nho Quan là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện

nay Xuất phát từ lý do trên, em đã chọn nghiên cứu đề tài “Thực trạng và giải

pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại huyện Nho Quan, tỉnh Ninh Bình”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nho Quan

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nho Quan, tỉnh Ninh Bình

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đề tài nghiên cứu về tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được tính đến ngày 31/12/2015 trên địa bàn huyện Nho Quan

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Đóng góp mới của đề tài

Đánh giá được thực trạng, những mặt tồn tại và những mặt tích cực của công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nho Quan - tỉnh Ninh Bình

1.4.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Đề tài góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận và cơ sở khoa học về các quy định liên quan đến công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong quản lý sử dụng đất trên phạm vi huyện Nho Quan nói chung và đất của các tổ chức kinh tế đang sử dụng nói riêng Đây là cơ sở để xác định tính minh bạch trong quản lý và sử dụng đất, đồng thời góp phần nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai, thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC 2.1.1 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật

và động vật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng (Quốc hội, 1993)

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội Đồng thời, đất đai còn được coi

là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian

sử dụng Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác

sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà

và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Ngày nay, quản lý sử dụng đất trên thế giới được quán triệt thực hiện theo quan điểm phát triển bền vững Xóa bỏ nghèo khó, thay đổi các mẫu hình sản

xuất và tiêu thụ, bảo vệ và quản lý tài nguyên thiên nhiên phục vụ phát triển kinh

tế, xã hội là những mục đích có tính bao quát và là những yêu cầu thiết yếu để phát triển bền vững (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012)

2.1.2 Giao đất, cho thuê đất

2.1.2.1 Giao đất

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao quyền sử dụng đất (Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Quốc hội, 2013b)

Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Quyết định giao đất là quyết định hành chính của

cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh

2.1.2.2 Cho thuê đất

Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013b)

Hình thức cho thuê đất chỉ bắt đầu xuất hiện và được thực hiện kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời Kinh nghiệm trong nước và quốc tế cho thấy, thực hiện chế độ thuê đất phải trả tiền đã tạo cho người sử dụng đất có động lực để đầu tư có hiệu quả vào đất đai, khắc phục tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí Đồng thời, thể hiện việc đổi mới quan điểm quản lý đất đai, phù hợp với

cơ chế thị trường, tạo nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được nguồn vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (Phan Thị Thanh Huyền và cs., 2014)

2.1.3 Quản lý sử dụng đất đai

Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được

sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển Quản lý sử dụng đất tập trung vào đất và cách đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra quyết định và được xác định bởi mục đích sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương thực, nhà ở, giải trí, khai khoáng… và được xác định bởi bản chất và giá trị của đất Trước đây quản

lý sử dụng đất tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp Ngày nay, quản lý đất đai còn phải đối mặt với các vấn đề về công nghiệp hóa, đô thị hóa, bảo tồn, khai khoáng … (dẫn theo Bùi Tuấn Anh, 2015)

Hệ thống quản lý sử dụng đất đề cập đến tất cả các hoạt động mà chính quyền địa phương yêu cầu để quản lý đất Hệ thống quản lý sử dụng đất sẽ xác định quyền sử dụng cho phép hoặc thừa nhận có tương quan đến vùng (dẫn theo Bùi Tuấn Anh, 2015)

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân

số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng lên Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy, để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững thì việc quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách

và cần thiết Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước

Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển

Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng

2.1.4 Quản lý đất đai

Quản lý đất đai là quá trình lưu trữ và cập nhật những thông tin về sở hữu,

giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến đất Đó là quá trình đảm bảo theo luật pháp cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhuận thu được từ đất (thông qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai Quản lý đất đai còn được định nghĩa là quá trình phát triển và thực hiện các chính sách đất đai đối với các loại hình sử dụng đất và quản lý các

tổ chức quản lý đất đai, liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản lý quyền đối

với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất đai đạt hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản

Quản lý đất đai là một khái niệm đa nghĩa Theo nghĩa rộng, quản lý đất đai bao hàm cả việc bảo vệ lẫn việc kiểm soát sử dụng đất đai sao cho đất đai phục vụ con người tốt nhất trong hiện tại và tương lai Theo nghĩa này, quản lý đất đai bao gồm nhiều việc như bảo vệ lãnh thổ chủ quyền quốc gia, chống lại mọi sự xâm phạm; kiểm kê, đo vẽ, lập bản đồ địa chính; phân bổ đất đai cho các ngành, nghề, lĩnh vực khác nhau; sử dụng bền vững; tổ chức không gian trên đất một cách hợp lý, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với phong tục, tập quán từng vùng, miền; khuyến khích đầu tư vào đất và bảo vệ đất… Quản lý đất đai theo nghĩa hẹp là công việc của ngành quản lý đất đai trong phân hệ quản lý Nhà nước Theo nghĩa này, quản lý đất đai là quá trình thu thập, điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất; lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất cũng như các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản và giao dịch có tính thị trường về đất đai (thế chấp đất, chuyển đổi đất…) (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012)

2.1.5 Tổ chức sử dụng đất

- Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng

- Tổ chức kinh tế: Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, “tổ chức kinh tế là

tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông” (Quốc hội, 2014)

Theo Khoản 27 Luật Đất đai 2013, “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” (Quốc hội, 2013b)

Theo Thông tư số 28/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, tổ chức sử dụng bao gồm (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014):

- Tổ chức trong nước gồm: (1) Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và các hợp tác xã; (2) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả

Ủy ban nhân dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh; (3) Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do

cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật; (4) Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức kinh tế)

- Tổ chức nước ngoài gồm: (1) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư; (2) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ

2.2 KINH NGHIỆM QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Thụy Điển

Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và Phần Lan ở phía Đông Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu Öresund ở phía Nam, phần biên giới còn lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat Thụy Điển có diện tích tự nhiên là 449.964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số khoảng 9,4 triệu người Thuỵ Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km² nhưng lại tập trung cao ở nửa phía Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống ở thành thị

Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và việc cai quản đất đai Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân Trước đây, nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện (Lê Gia Chinh và cs., 2014)

Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất

là mối quan tâm chung của toàn xã hội Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa

chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa Pháp luật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, được sự giám sát chung của xã hội

Từ năm 1970 đến nay, pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân bao gồm: quy định các tài sản cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai và thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền thông hành địa dịch và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng

ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

Hệ thống quản lý đất đai của Thụy Điển bao hàm trách nhiệm của cơ quan

Đo đạc bản đồ, cơ quan Đăng ký đất đai và cơ quan Địa chính (Lantmateriet) Cơ quan Đăng ký có nhiệm vụ nạp các thông tin vào hệ thống; cơ quan Địa chính (đo đạc) có nhiệm vụ xác định ranh giới, chia tách, đo đạc, xác định tính pháp lí của thửa đất, chủ sở hữu; cơ quan Thông tin (nằm tại Gavle) có nhiệm vụ cung cấp thông tin đất đai cho người sử dụng Quản lý hành chính đất đai của Thụy Điển được thực hiện theo 3 cấp gồm: cấp Trung ương; cấp vùng (có 21 bang, giống như tỉnh); cấp quản lý hành chính địa phương (có 290 đơn vị cấp huyện (hạt), mỗi hạt đều có một văn phòng địa chính) (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011)

Một khía cạnh quan trọng khác của quá trình lập kế hoạch sử dụng đất là việc độc quyền lập quy hoạch đô thị tồn tại trong các thành phố ở Thụy Điển Điều này có nghĩa là phát triển đô thị không thể diễn ra mà không có kế hoạch đô thị được phê duyệt Một chủ sở hữu đất không có quyền lập một kế hoạch như vậy mà không có sự đồng ý của chính quyền thành phố Nếu chủ đất muốn phát triển mảnh đất của mình nhưng từ chối lập kế hoạch phát triển theo chính quyền thành phố quy định thì chủ đất không có quyền được bồi thường cho các giá trị phát triển có thể mất do từ chối lập kế hoạch Một chủ đất có quyền phát triển tài sản của mình như đầu tư vào cải tạo miễn là tiếp tục sử dụng đất hiện có Nếu một số quy định trong quy hoạch hoặc quy định về sử dụng đất khác buộc các chủ đất dừng các hoạt động đang diễn ra của họ hoặc phải trả lại đất thì chủ đất

có quyền được bồi thường cho những thiệt hại liên quan đến việc sử dụng đất đang diễn ra Giá trị liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ không được bồi thường Thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải xin phép, thường ở dạng một quyết định quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng Nếu không được cho phép, các chủ sở hữu đất không có quyền được bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá nào do từ chối thay đổi mục đích sử dụng (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

2.2.2 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Ôxtrâylia

Liên bang Ôxtrâylia (Commonwealth of Australia) là một quốc gia nằm ở Nam bán cầu với diện tích tự nhiên là 7.692.024 km2 (đứng thứ sáu trên thế giới) Ôxtrâylia là nước duy nhất chiếm toàn bộ một lục địa và cũng là nước lớn nhất trong khu vực châu Ôxtrâylia - châu Á - châu Đại Dương Ôxtrâylia có sáu tiểu bang và hai vùng lãnh thổ chính nằm trên đại lục Ngoài ra, còn có một vài lãnh thổ phụ khác nằm dưới sự quản lý của chính phủ liên bang Các tiểu bang của Ôxtrâylia bao gồm New South Wales (NSW), Queensland, Nam Ôxtrâylia, Tasmania, Victoria và Tây Ôxtrâylia Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh (theo Luật Chung)

Chính quyền liên bang Ôxtrâylia phân cấp nhiệm vụ quản lý đất đai cho chính quyền các bang Hệ thống quản lý đất đai nói chung, đặc biệt là của các bang NSW, Victoria và Tây Ôxtrâylia đã đạt được những thành tựu góp phần để Ôxtrâylia được ghi nhận là một trong những quốc gia đi đầu trên thế giới về công tác quản lý đất đai và khả năng cung cấp các dịch vụ có liên quan đến đất đai cho

xã hội Công tác đăng ký đất, lập bản đồ địa chính đã được hoàn thiện từ rất sớm,

vì vậy rất thuận lợi cho việc ứng dụng công nghệ thông tin để xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu địa chính số, từ đó làm nền tảng cho việc hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu về đất đai tại từng bang Vì vậy, ngày nay, việc cung cấp các dịch vụ có liên quan đến đất đai và bất động sản, như các giao dịch

về quyền sở hữu, định giá, tính thuế, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển nói chung và sử dụng thông tin cho các ngành và lĩnh vực có liên quan đã trở thành một bộ phận không thể thiếu về lớp thông tin cơ bản cho công tác quản

lý nhà nước cũng như cung cấp dịch vụ, tiện ích cho xã hội (Tổng cục Quản lý đất đai, 2010)

Liên bang Ôxtrâylia thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai trên cơ sở quy hoạch Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyết định cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang Đối với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Công ty đất đai, đây là công ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai qua các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ

sở hạ tầng kỹ thuật) rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các công ty phát triển đất (Land Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển xây dựng nhà rồi bán Dù qua hình thức nào thì đây đều là việc bán quyền sở hữu

nhà nước đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu sở hữu đất Để đảm bảo an toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên bang Úc có một hệ thống thiết chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thông tin chính thống

về đất đai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ

tư vấn và môi giới Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được Nhà nước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng ký Với hệ thống này, các giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an toàn và chi phí giao dịch thấp Như vậy, các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiệp tiếp cận đất đai chủ yếu thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước Vai trò công quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp các dịch vụ liên quan (Tổng cục Quản lý đất đai, 2010)

2.2.3 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai tại Trung Quốc

Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,

1978 và năm 1982 Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất Từ năm 1982, Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm 1988, 1993, 1999 và năm 2004) Trong Luật Đất đai của Trung Quốc và quy định của Chính phủ Trung Quốc về quản lý đất đai có quy định rõ, tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý Điều này đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các

cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật Quy định chỉ giao đất

ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao đất ở cho hộ gia đình

cá nhân sử dụng tại đô thị giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi về chỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống Chính sách và cơ chế về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ Giữa các địa phương còn có sự khác nhau trong việc thực hiện

Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước

và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Để sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện các chính sách như (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự

án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định

- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư

và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án

- Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất hay tổ chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng Trong trường hợp đặc biệt không thể bố trí trong khu, cụm công nghiệp (CCN) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp

2.3 QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.3.1 Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ

2.3.1.1 Thời kỳ từ năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993

Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Tháng 12/1986, Đại hội VI của Đảng với đường lối đổi mới toàn diện đã trở thành bước ngoặt đối với nền kinh tế nước ta, khẳng định việc chuyển sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 là một đạo luật quan trọng trong bước khởi đầu đổi mới nền kinh tế, xã hội đất nước đã thể chế hoá một phần quan trọng về chính sách đất đai đối với các thành phần và tổ chức kinh tế, một số nội dung quan trọng: Quy định về thẩm quyền giao đất cho tổ chức kinh tế; Quy định

về các đảm bảo của Nhà nước đối với quyền của người sử dụng đất; Quy định nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất Tiếp đó, Nghị quyết số 10 của Bộ chính trị (05/4/1988) cũng nêu lên một số giải pháp trong quá trình sử dụng đất của các

tổ chức kinh tế (Đảng Cộng sản Việt Nam, 1988)

Có thể khẳng định, Luật Đất đai năm 1987 cùng các Nghị quyết số 10, đã tạo ra những cơ sở pháp lý đầu tiên cho hoạt động khai thác, sử dụng đất của các doanh nghiệp quốc doanh và ngoài quốc doanh, góp phần quan trọng thực hiện đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần đã đề ra tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI Các văn bản này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận với quyền sử dụng đất, khai thác và phát huy được giá trị của đất phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh

2.3.1.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003

Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Trước yêu cầu của nền kinh tế, xã hội cùng với sự phát triển mạnh

mẽ của các loại hình doanh nghiệp, đặt ra yêu cầu về việc hoàn thiện các chính sách pháp luật đất đai (Quốc hội, 1992) Trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 được ban hành đã đưa ra một số quy định mới tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sử dụng đất của các tổ chức như: Luật tập trung chủ yếu vào điều chỉnh quan hệ đất đai qua các quyền của người sử dụng đất, trong

đó tại Khoản 3 Điều 73 quy định người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội, 1993) Đây là chế định mới có tính chất quyết định đối với quan

hệ giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản cho đến nay, đồng thời xác lập bước đầu cơ chế Nhà nước cho tổ chức thuê đất vào mục đích nông nghiệp

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn đối với chủ trương phát triển kinh tế đất nước và sử dụng có hiệu quả quỹ đất, ngày 14/10/1994 Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong đó có quy định một số nội dung sau (Ủy ban Thường vụ Quốc hội, 1994a):

- Doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có quyền: Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, với tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, mở rộng công nghiệp chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ; Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật

- Tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích không phải sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm phát triển sản xuất theo hướng

công nghiệp hoá, hiện đại hoá, không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đó

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất trong thời hạn thuê đất theo quy định của pháp luật Việc tính giá trị quyền sử dụng đất do Chính phủ quy định

- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp, có quyền cho các chủ đầu

tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng

Ngày 14/10/1994, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam cũng đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành là căn cứ pháp lý quan trọng cho các đối tác nước ngoài đến hợp tác đầu tư vào Việt Nam Pháp lệnh quy định các quyền của tổ chức nước ngoài được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư, xây dựng trên đất đó tại ngân hàng Việt Nam trong thời hạn thuê đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam; Trường hợp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp thì có quyền cho các chủ đầu tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính phủ Việt Nam (Ủy ban Thường vụ Quốc hội, 1994a)

Căn cứ quy định của Pháp lệnh, ngày 22 tháng 4 năm 1996 Chính phủ ban hành Chỉ thị số 245/TTg về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý,

sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong đó Chính phủ yêu cầu tất cả các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nay thuộc đối tượng thuê đất được quy định trong Pháp lệnh đều phải làm lại thủ tục thuê đất và nộp tiền thuê đất cho Nhà nước

Ngày 27 tháng 08 năm 1996, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Trong đó, có quy định cụ thể các trường hợp là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Bên cạnh đó, pháp lệnh cũng quy định các tổ chức kinh tế có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bán nhà gắn liền với đất đó; chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm nhà ở gắn liền với kết cấu hạ tầng đã được xây

dựng trên đất đó; cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng xong trên đất đó; thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước (Ủy ban Thường vụ Quốc hội, 1996)

Trên cơ sở Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 đưa

ra một số quy định sửa đổi bổ sung trong đó quy định rõ các trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; các trường hợp

tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất Ngày 29/3/1999, Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ/CP quy định về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2001 được ban hành quy định rõ hơn về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước

2.3.1.3 Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2003 đến trước Luật Đất đai năm 2013

Với chủ trương tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai, Luật Đất đai năm 2003 được xác định đất đai là nguồn lực, nguồn vốn Điều đó cho thấy nguồn vốn đầu tư đang tiềm ẩn trong đất đai nên đã đặt yêu cầu hoàn chỉnh hệ thống tài chính đất đai phù hợp với cơ chế thị trường, làm cơ sở cho việc hình thành các công cụ kinh tế để điều tiết lợi ích từ sử dụng đất; coi quyền sử dụng đất là hàng hóa trong thị trường bất động sản; các thành phần kinh tế đều được tham gia thị trường

Trong Luật Đất đai năm 2003, thuật ngữ “tổ chức kinh tế” được dùng để phân biệt với thuật ngữ “cơ quan nhà nước”, “tổ chức chính trị”, “tổ chức chính trị xã hội”, “tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp”, “tổ chức xã hội”, “tổ chức

xã hội - nghề nghiệp”, “đơn vị sự nghiệp công”, “đơn vị của lực lượng vũ trang”,

“hộ gia đình”, “cá nhân”, “cộng đồng dân cư” trong nước (Quốc hội, 2003)

Để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền được lựa chọn hình thức giao đất, cho thuê đất (Điều 108); quy định quyền

và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 110); quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 112)

Luật Đất đai năm 2003 có nhiều ưu đãi đối với các chủ đầu tư nước ngoài, nhất là các doanh nghiệp sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Trong đó, quy định quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam; được góp vồn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất…

Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, trước tình hình sử dụng quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn nhiều vướng mắc, tồn tại, ngày 14/12/2007, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về kiểm kê quỹ đất đang quản lý của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Chỉ thị nêu rõ: “Hiện nay việc quản lý và sử dụng đất của các tổ chức chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra nhiều tiêu cực như sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, không sử dụng, để bị lấn chiếm, cho mượn, cho thuê trái phép, chuyển nhượng trái pháp luật, hủy hoại đất” (Thủ tướng Chính phủ, 2007)

Thực hiện Nghị quyết số 16/2007/NQ/CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ

về Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ

4 BCH Trung ương Đảng khóa X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tổ chức thực hiện việc kiểm kê đất, lập bản trích đo địa chính khu đất đang quản lý, sử dụng Đối tượng tiến hành kiểm kê bao gồm: các loại đất do cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế đang quản

lý, sử dụng đất mà được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Từ kết quả kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg cho thấy tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức đã có nhiều chuyển biến tích cực Tuy nhiên, vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức trên phạm vi cả nước vẫn còn nhiều, phổ biến ở hầu hết các địa phương, dưới nhiều hình thức như: sử dụng

đất không đúng mục đích được giao, được cho thuê hoặc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép; để đất hoang hóa, quản lý lỏng lẻo để bị lấn, bị chiếm đất Trước tình hình đó, Chính phủ ra Chỉ thị 134/CT-TTg ngày 20/01/2010 về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

2.3.1.4 Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay

Tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai theo quan điểm, đường lối của Đảng, Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc

sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Quốc hội, 2013a, 2013b) Cùng với Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 đã góp phần tạo môi trường pháp lý tương đối thuận lợi để các tổ chức có thể tiếp cận, khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả, kinh tế tài nguyên đất đai đặc biệt trong giai đoạn Việt Nam gia nhập sâu rộng vào các tổ chức quốc tế Chính sách quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức là một bộ phận cơ bản, có ý nghĩa then chốt của toàn bộ hệ thống pháp luật đất đai hiện hành

2.3.2 Một số quy định liên quan đến quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

2.3.2.1 Quy định về giao đất, cho thuê đất

a Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật Giao đất, cho thuê đất là một trong các công cụ của Nhà nước nhằm triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thực hiện các mục tiêu khác Chế định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là một trong những quy định quan trọng của pháp luật đất đai Chế định thẩm quyền này luôn có sự thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 1987 đến nay

Theo Khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức (Quốc hội, 2013b)

b Các hình thức giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất: Theo Điều 54 Luật Đất đai năm

2013, các loại đối tượng là tổ chức sau được giao đất không phải nộp tiền sử

dụng đất: (1) Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; (2) Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; Trụ sở của tổ chức tôn giáo So với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm một đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất đó là: Tổ chức sự nghiệp công lập chưa

tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp Bên cạnh đó, chuyển

3 đối tượng gồm (1) Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; (2) Đơn

vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; (3) Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục

vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối sang hình thức thuê đất của Nhà nước (Quốc hội, 2013b)

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Theo pháp luật đất đai hiện hành, các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm: (1) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; (2) Doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê Như vậy, so với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã bỏ 4 loại đối tượng gồm: (1) Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; (2) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; (3) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; (4) Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối Bổ sung thêm 2 loại đối tượng gồm: (1) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

để bán kết hợp cho thuê; (2) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư

hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (Quốc hội, 2013b)

- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với các tổ chức trong các trường hợp sau đây: (1) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; (2) Tổ chức kinh tế,

tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình

sự nghiệp; (3) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc (Quốc hội, 2013b)

- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm: Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh (Quốc hội, 2013b)

2.3.2.2 Một số quy định về quyền và nghĩa vụ liên quan đến tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

a Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 quy định 1uyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau (Quốc hội, 2013b):

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất còn có các quyền sau đây: Chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tặng cho quyền sử dụng

đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật

- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định ở trên; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả

có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ chung của người

sử dụng đất; không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: (1) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; (2) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền

và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng; (3) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh

nhà ở mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng

b Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm như sau (Quốc hội, 2013b):

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: (1) Quyền và nghĩa

vụ chung của người sử dụng đất; (2) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; (3) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; (4) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; (5) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất

đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

c Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 176 Luật Đất đai năm 2013quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau (Quốc hội, 2013b):

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc

do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013; Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013; Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền

sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như sau: Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013; Trường hợp

tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013

d Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản

Điều 177 Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản được quy định như sau (Quốc hội, 2013b):

- Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,

cá nhân, tổ chức kinh tế khác thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013 trong các trường hợp sau đây: Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải

là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm

- Quyền sử dụng đất của hợp tác xã khi giải thể, phá sản thực hiện theo quy định sau đây: Đối với đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì Nhà nước thu hồi đất đó; Đối với đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất do thành viên góp quyền sử dụng vào hợp tác xã thì Nhà nước không thu hồi đất, quyền sử dụng đất đó là của hợp tác xã và được xử lý theo điều lệ của hợp tác xã, nghị quyết của đại hội thành viên

- Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là doanh nghiệp khi giải thể, phá sản được xử lý theo quy định của pháp luật

e Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm

Điều 178 Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm như sau (Quốc hội, 2013b):

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm được quy định tại Điều 178 Luật Đất đai năm 2013

- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013;

- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013

2.3.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam và tỉnh Ninh Bình

2.3.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam

Theo kết quả kiểm kê quỹ đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2008/CT-TTg ngày 14/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ:

* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê đất: Năm

2008, cả nước có 141.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích 7.148.536,47 ha, chiếm 91,26% Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74%

* Sử dụng vào mục đích khác: Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao,

được thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, cả nước có 3.311 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích là 25.587,82 ha, trong đó chủ yếu là các tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (1.527 tổ chức với diện tích 21.499,68 ha, chiếm 84,02%), số tổ chức sử dụng vào mục đích làm nhà ở là 1.828 tổ chức với diện tích 4.088,24 ha Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế (57,98%), các nông - lâm trường (32,67%), tổ chức sự nghiệp công (5,34%), riêng đối với UBND cấp xã (2,73%) phần lớn là diện tích đất của một số địa phương chia cho dân xây dựng nhà ở không đúng thẩm quyền; diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chủ yếu của các nông - lâm trường (90,82%), tổ chức kinh tế (6,06%), UBND cấp xã (2,03%)

* Tình hình tranh chấp, lấn chiếm: Tổng diện tích đất của các tổ chức

đang có tranh chấp, lấn chiếm là 313.969,03 ha, trong đó đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích 34.232,63 ha, đất lấn chiếm có 4.077 tổ chức với 25.703,21 ha và đất bị lấn, bị chiếm có 3.915 tổ chức với diện tích 254.033,19 ha

- Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình tổ chức như tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông lâm trường, UBND cấp xã, tổ chức sự nghiệp công Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diện tích đất đang tranh chấp có số lượng không nhỏ Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ,

mô tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn

- Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụng chưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một

phần diện tích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình

tổ chức như: Tổ chức sự nghiệp công, UBND cấp xã, tổ chức kinh tế, quốc phòng

an ninh, nông lâm trường Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chức không được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ để theo dõi, quản lý không được quan tâm đúng mức Mặt khác các mốc ranh giới khu đất đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc cắm mốc giới để phân định với đất của người dân Mặt khác thời gian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn

vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau để tiếp tục quản lý, Xuất phát từ nhiều nguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình

sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không hết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng hoàn thành đã đưa vào sử dụng (một số điểm trường học) nhưng sau một thời gian vì nhiều lý do phải dời đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏ hoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợp lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường

* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức: Tổng diện tích

đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng

là 299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu là các trường học và những dự án phát triển khu đô thị mới,

dự án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do

có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Một số dự án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn

để thực hiện)

* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức: Đến

nay, cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 3.100.040,38 ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tổ chức trong thời gian qua cho thấy: Nhiều trường hợp các tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện đang có sự chênh lệch diện tích giữa quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng đang sử dụng đất Đây cũng là một trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ của các tổ chức để quản lý đất đai ngày một tốt hơn

* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức: Tổng diện tích đất

của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu

là các trường học và những dự án phát triển khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu

tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Một số dự án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện

Kết quả tổng kiểm kê đất đai năm 2015 cho thấy tổng diện tích tự nhiên của toàn quốc là 33.124.344 ha, trong đó tổ chức kinh tế sử dụng 3,331,272 ha;

Cơ quan, đơn vị của Nhà nước sử dụng 2,440,683 ha; Tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng 4,454,913 ha; Tổ chức khác sử dụng 45,173 ha; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng 45,173; Tổ chức ngoại giao sử dụng 58 ha (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016)

2.3.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức tại tỉnh Ninh Bình

* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê đất

Năm 2015, trên địa bàn tỉnh Ninh Bình có 2.903 tổ chức, trong đó có 2.808 tổ chức sử dụng đúng mục đích với diện tích 33.146,44 ha, chiếm 97,28% tổng diện tích được giao, cho thuê Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 3,27%,

cụ thể:

- Cơ quan nhà nước: Toàn tỉnh có 338 tổ chức nhà nước trong đó 327 tổ chức sử dụng đúng mục đích với diện tích 198,90 ha, đạt 96,79% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đối với các cơ quan nhà nước không nhiều nhưng vẫn

có tình trạng xảy ra

- Tổ chức sự nghiệp công: Tỉnh Ninh Bình có 1.029 tổ chức sự nghiệp công, trong đó có 975 tổ chức sử dụng đúng mục đích, với diện tích sử dụng là 598,21 ha, đạt 94,48% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức

sự nghiệp công có 57 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 34,95 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất cho mượn (chiếm 86,1%)

- Tổ chức kinh tế: Hiện trên địa bàn tỉnh có 835 tổ chức kinh tế, trong đó

tổ chức sử dụng đúng mục đích có 767 tổ chức, với diện tích là 28.769,59 ha, đạt 91,86% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức kinh tế có 68 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 2.549,36 ha

- Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, sử dụng: Toàn tỉnh hiện có 649 tổ chức, trong đó có 631 tổ chức sử dụng đúng mục đích, với diện tích là 248,00 ha, đạt 97,28% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; tuy nhiên UBND cấp xã của nhiều địa phương vẫn để xảy ra tình trạng cho thuê, cho mượn thậm chí chuyển nhượng trái pháp luật, đặc biệt là tình trạng cho thuê trái pháp luật của khối tổ chức UBND cấp xã chiếm đến 64,26% tổng số diện tích cho thuê trái pháp luật của cả tỉnh Đối với những tổ chức cho thuê đất trái phép ở các tổ chức là UBND

xã, phường, thị trấn thường xảy ra tình trạng lấy đất nông nghiệp (sử dụng vào mục đích công ích), đất phi nông nghiệp (đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn

sử dụng vào mục đích công cộng của địa phương) cho hộ gia đình, cá nhân thuê nhưng không làm các thủ tục thuê đất theo đúng quy định pháp luật đất đai hoặc cho hộ gia đình, cá nhân thuê phần diện tích đất của đơn vị không có nhu cầu sử dụng, hay chưa sử dụng để sản xuất kinh doanh

- Quốc phòng, an ninh: Toàn tỉnh hiện có 52 tổ chức quốc phòng, an ninh với diện tích 1.651,11 ha (100% số tổ chức sử dụng đúng mục đích)

* Sử dụng vào mục đích khác

Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết

các loại hình tổ chức, toàn tỉnh có 97 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích là 1.746,51 ha, trong đó chủ yếu là các tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (62 tổ chức với diện tích 2.149,36 ha, chiếm 63,92%) Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế

* Tình hình tranh chấp, lấn chiếm

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là 860,22

ha, với 21 tổ chức, chiếm 26,00% sô tổ chức sử dụng sai mục đích

- Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình tổ chức như tổ chức kinh tế, UBND cấp xã, tổ chức sự nghiệp công Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất

đã có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn

- Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụng chưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần diện tích bị lấn, bị chiếm trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức như: Tổ chức sự nghiệp công, UBND cấp xã, tổ chức kinh tế Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chức không được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ để theo dõi, quản lý không được quan tâm đúng mức Mặt khác các mốc ranh giới khu đất đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc cắm mốc giới để phân định với đất của người dân Mặt khác thời gian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau để tiếp tục quản lý, Xuất phát từ nhiều nguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không hết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng hoàn thành đã đưa vào sử dụng (một số điểm trường học) nhưng sau một thời

gian vì nhiều lý do phải dời đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý,

mà bỏ hoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợp lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường

* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 1.170,24 ha do 92 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 243,7 ha do 26 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 826,54 ha do 66 tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu là các trường học và những dự án phát triển khu đô thị mới, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Một số dự án tiến độ thực hiện chậm

do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện)

* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Ninh Bình có 2.903 tổ chức, trong đó có 2.045

tổ chức đã được cấp với 3.031 giấy (diện tích được cấp giấy là 11.317,29 ha), đạt 70,44% số tổ chức cần được cấp giấy, cụ thể:

- Cơ quan nhà nước: có 91 tổ chức được cấp với 95 giấy và diện tích được cấp là 97,61 ha

- Tổ chức sự nghiệp công: có 555 tổ chức được cấp với 1119 giấy và diện tích được cấp là 425,86 ha

- Tổ chức kinh tế: có 732 tổ chức được cấp với 993 giấy và diện tích được cấp là 9.913,20 ha

- Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, sử dụng: có 621 tổ chức được cấp với

661 giấy và diện tích được cấp là 249,97 ha

- Quốc phòng, an ninh: có 46 tổ chức được cấp với 163 giấy và diện tích được cấp là 1630,65 ha