Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận hai bà trưng, thành phố hà nội

Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ l

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THÚY

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thúy

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc TS Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian

và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý đất đai, Bộ môn Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp

đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên môi trường quận Hai Bà Trưng, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Hai Bà Trưng đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thúy

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Manh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Quyền sở hữu 4

2.1.2 Quyền sở hữu về đất đai 5

2.1.3 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới 10

2.2.1 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển 10

2.2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia 12

2.2.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan 13

2.2.4 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc 14

2.3 Cơ sở thực tiễn về quyền sử dụng đất ở Việt Nam 16

2.3.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 16

2.3.2 Văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất 20

2.3.3 Quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 23

2.3.4 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và thành phố Hà Nội 26

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 30

3.1 Địa điểm nghiên cứu 30

3.2 Thời gian nghiên cứu 30

3.3 Đối tượng nghiên cứu 31

3.4 Nội dung nghiên cứu 31

3.4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội quận Hai Bà Trưng 31

3.4.2 Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015 31

3.4.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại quận Hai Bà Trưng 31

3.4.4 Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật 32

3.5 Phương pháp nghiên cứu 32

3.5.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 32

3.5.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 32

3.5.3 Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu 32

3.5.4 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 33

3.3.5 Phương pháp phân tích 33

Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận 34

4.1 Điều kiện tự nhiê, kinh tế - xã hội quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 34

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 34

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 36

4.1.3 Tình hình quản lý đất đai quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội năm 2015 39

4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng 43

4.2 Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 46

4.2.1 Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 46

4.2.2 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 48

4.2.3 Kết quả thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất 51

4.2.4 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 53

4.2.5 Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ 55

4.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 58

4.3.1 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

quận Hai Bà Trưng 58

4.3.2 Về thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 62

4.3.3 Về thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 64

4.3.4 Về thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 66

4.3.5 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 68

4.4 Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật 70

4.4.1 Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật 70

4.4.2 Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ 70

4.4.3 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ 71

4.4.4 Giải pháp về chính sách 72

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 73

5.1 Kết luận 73

5.2 Kiến nghị 74

Tài liệu tham khảo 75

Nghĩa tiếng Việt

An toàn giao thông Bất động sản Chính phủ Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Công nghiệp hoá

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá trị sản xuất

Khu công nghiệp Kinh tế xã hội Phổ thông trung học Quyền sử dụng đất Tiểu thủ công nghiệp Trung học cơ sở

Uỷ ban nhân dân Văn hóa – thể dục, thể thao Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Giá trị sản xuất các ngành trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 36 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng năm 2015 44 Bảng 4.3 Kết quả thực hiện quyền của người SDĐ trên địa bàn quận Hai Bà

Trưng giai đoạn 2011 – 2015 46 Bảng 4.4 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng,thế chấp, thừa kế và tặng

cho QSDĐ trên địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 48 Bảng 4.5 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn quận

Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 50 Bảng 4.6 Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở quận Hai Bà Trưng giai

đoạn 2011 – 2015 52 Bảng 4.7 Tình hình thực hiện quyền tặng cho trên địa bàn quận Hai Bà Trưng

giai đoạn 2011 – 2015 54 Bảng 4.8 Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ quận Hai Bà

Trưng giai đoạn 2011 - 2015 56 Bảng 4.9 Đánh giá của người dân thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa

bàn quận Hai Bà Trưng 59 Bảng 4.10 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn quận

Hai Bà Trưng 63 Bảng 4.11 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn quận

Hai Bà Trưng 65 Bảng 4.12 Tình hình thực hiện thế chấp QSDĐ trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 67

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính quận Hai Bà Trưng 30 Hình 4.1 Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

năm 2015 40 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 43 Hình 4.3 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng thế chấp, thừa kế và tặng

cho QSDĐ trên địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 47 Hình 4.4 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận Hai

Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 51 Hình 4.5 Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn quận Hai Bà

Trưng giai đoạn 2011 – 2015 53 Hình 4.6 Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn quận Hai Bà

Trưng giai đoạn 2011 – 2015 55 Hình 4.7 Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn quận Hai Bà

Trưng giai đoạn 2011 – 2015 58

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên học viên: Nguyễn Thị Thúy

Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận

Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục đích, đối tượng nghiên cứu của luận văn

Mục đích nghiên cứu: Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 – 2015 để đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

Đối tượng nghiên cứu: Việc thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật hộ gia đình, cá nhân tại quận Hai Bà trưng trong giai đoạn 2011-2015, nghiên cứu sâu đối với việc thực hiện quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế, quyền thế chấp quyền sử dụng đất năm 2015

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất, kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua điều tra, phỏng vấn trực tiếp với các đối tượng có liên quan đến công tác quản lý biến động đất đai

- Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu: Sử dụng để so sánh, tổng hợp các nguồn tài liệu, số liệu có liên quan đến báo cáo, nhằm tìm hiểu các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận qua từng thời điểm cụ thể, qua đó đánh giá việc thực hiện các quyền của các chủ sử dụng đất và

đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của các chủ sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng

- Phương pháp thống kê xử lý số liệu: Sử dụng để thống kê xử lý toàn bộ số liệu

từ các đối tượng được điều tra theo từng chỉ tiêu Các số liệu được thống kê, xử lý, tính toán với sự hỗ trợ của phần mềm excel Trên cơ sở số liệu đó phân tích đánh giá các đặc trưng tiêu biểu của từng dự án trên từng vị trí, địa bàn và khu vực

- Phương pháp phân tích: Phân tích số liệu tổng hợp làm cơ sở đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo các tiêu chí khác nhau

Kết quả chính và kết luận

1 Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực và những văn bản hướng dẫn thi hành luật đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền

sử dụng đất của mình Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của

họ theo quy định pháp luật Người dân đã thực hiện khai báo tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các quyền sử dụng đất Do đó công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn quận ngày càng chặt chẽ

2 Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận được thực hiện theo đúng quy định của Luật Đất đai và những văn bản hướng dẫn thi hành luật Điều đó đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất của mình Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy định pháp luật

3 Kết quả điều tra tại quận Hai Bà Trưng cho thấy các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện 4 quyền sử dụng đất là: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền thế chấp quyền sử dụng đất Một số giao dịch quyền sử dụng đất không làm thủ tục khai báo với cơ quan nhà nước nhưng không nhiều Nguyên nhân chính của tình trạng người sử dụng đất không khai báo khi thực hiện các quyền sử dụng đất là do

ý thức của người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai nói chung và các quy định về quyền sử dụng đất nói riêng còn hạn chế Mặt khác công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm trong khi đó là giấy tờ bắt buộc phải

có để thực hiện các quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật

4 Qua kết quả nghiên cứu tại quận đề xuất được 4 nhóm giải pháp hoàn thiện cơ chế chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất, đó là: nhóm giải pháp về cơ chế chính sách, nhóm giải pháp tổ chức quản lý, nhóm giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ địa chính các cấp Mặt khác, cấp quận, thành phố cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất được thuận tiện, nhanh chóng

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Thi Thuy

Thesis title: Assess the implementation of the land use right in Hai Ba Trung

district, Hanoi

Major: Land Management Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Research Objectives and Subjects

Objectives: Assessment of the current status of the implementation of land use

rights in Hai Ba Trung district, Hanoi in period 2011 - 2015 to propose some solutions

to improve the efficiency of the implementation of land user’s rights in Hai Ba Trung districts, Hanoi

Subjects: The implementation of rights under the provisions of law of

households and individuals in Hai Ba Trung district in 2011-2015, thoroughly study

on the implementation of the rights to transfer, donate, inherit, mortgage of land use rights in 2015

Methods

- Method of secondary data survey: Collect data on natural, economic – social conditions, data on the status of land management and use, the implementation results

of land users rights

- Method of primary data survey: Primary data was collected through surveys, direct interviews with subjects related to the management of land variation

- Method of comparison and aggregating data: Used for comparison, aggregate document and data sources related to the report, in order to understand the rights to transfer, donate, inherit, mortgage land use right in the district through each particular time, thereby evaluating the implementation of land users’ rights and propose some solutions for the implementation of land users’ rights in Hai Ba Trung district

- Method of statistics and data processing: Used for statistics and data processing from the surveyed objects according to each norm The statistical data is processed, calculated with the help of Excel software On the basis of that data analysis, we evaluate the typical characteristics of each project on each position, locality and region

- Method of analysis: Analyze general data to be basis to evaluate the implement

of land users’ right according to different norms

Main findings and conclusions

1 Since Land Law 2003 come into force and the guidelines for law enforcement has created an important legal framework for land users implement their land use rights, land users have concerned about their rights and obligations under the law The people have made the declaration at the authorized state organization to implement the land use rights Therefore the management of land changes in the district more strictly

2 Land management in the district is done in accordance with the provisions of the Land Law and the documents guiding law implementation That has created an important legal framework for land users implement their land use rights Land users care about their rights and obligations under the law

3 The survey result in Hai Ba Trung district showed that households and individuals mainly implement 4 land use rights: right to transfer, right to inherit, right to donate, and mortgage right Some land use right transactions not declared with state organization, but not much The main cause of this situation, in which land user don’t declare when implementing land use rights, is the limited awareness of land user in compliance with the provisions of the land law in general and the provisions on land use rights in particular On the other hand, the issuance of land use right certificates is slow while it is required document for the implementation of land use rights in accordance with law

4 Through research results in the district, 4 groups of solution wire proposed to complete mechanisms and policies for people to implement their responsibilities and fulfill their obligations well to the State when implementing land use rights, which are: solution group of policies and mechanisms, solution group of organization and management, group solution of perfecting apparatus and strengthen land administration officer capability at all levels On the other hand, the district, the city needs to continue

to reform administrative procedures for land users implement their land use right conveniently and fast

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật, mỗi quốc gia có một phương pháp quản lý và sử dụng riêng Ở Việt Nam, Hiến pháp 2013 khẳng định ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức cá nhân được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã cụ thể hoá quy định này và ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất Tại Điều 167, Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Ngày nay với cơ chế thị trường, quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Vì vậy trong Hội nghị lần thứ

VI Ban chấp hành Trung ương Đảng đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Cụ thể là:

- Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân

- Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án

Quận Hai Bà Trưng nằm ở phía Đông Nam trung tâm thành phố Hà Nội, là một trong 4 quận nội thành cũ Trên địa bàn quận có 20 phường với 105 đường phố có tên Hệ thống giao thông trên địa bàn quận là đầu mối quan trọng của thủ

đô với các tỉnh phía Nam, với nhiều trục giao thông chính như: Quốc lộ 1A, đường vành đai 1, đường vành đai 2, các trục đường hướng tâm: Giải Phóng - Lê Duẩn, Bà Triệu, Trương Định - Bạch Mai - Phố Huế… Đây là điều kiện thuận lợi cho quận trong việc phát triển kinh tế, thương mại, dịch vụ…

Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất luôn có xu hướng ngày càng gia tăng Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn quận vẫn còn diễn ra

Xuất phát từ thực trạng trên, dưới sự hướng dẫn của GVC.TS Đỗ Thị Đức

Hạnh, tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài

Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội

giai đoạn 2011-2015 Từ đó, đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này trong thời gian tới

1.4.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở thực tiễn về quản lý và thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là tại địa bàn Quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

Đề tài góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai tại chính quyền cấp cơ sở đặc biệt trong việc hỗ trợ và tạo điều kiện cho người dân thực hiện các quyền pháp định Qua đó góp phần trong việc hoàn thiện các quy định, chính sách về đất đai, công bằng trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của coong dân, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của địa phương

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Quyền sở hữu

Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh

tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản Mức độ xử sự ấy quy định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế

Theo nghĩa khách quan, quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong một chế độ sở hữu nhất định, bao gồm tổng hợp các qui phạm pháp luật nhằm điều chỉnh nhũng quan hệ sở hữu trong một chế độ xã hội Với chức năng, thừa nhận và bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu trong việc chiếm hữu , sử dụng, định đoạt tài sản

Quyền sở hữu theo nghĩa hẹp: được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong những điều kiện nhất định Theo nghĩa này quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan (Trần Thị Huệ, 2008)

Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã khẳng định tại điều 164: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005) Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra

và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản

cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, ) Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005):

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Quyền chiếm hữu bao gồm hai loại: Chiếm hữu có căn

cứ pháp luật và chiếm hữu không có căn cứ pháp luật

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền

sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: (i) Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; (ii) Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế Quyền định đoạt không có nghĩa tuyệt đối, trong những trường hợp nhất định mà pháp luật ràng buộc chủ thể có quyền định đoạt phải tuân theo những quy định để tránh vi phạm Hiến pháp và pháp luật

2.1.2 Quyền sở hữu về đất đai

Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định

Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử Quá trình hình thành chế

độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp năm 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp năm 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp năm 1992 Điều 17 Hiến pháp năm 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy

định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật” (Điều 18, Hiến pháp 1992) Luật Đất đai năm 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững

Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể hơn

về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6),

“Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003) Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý

về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

Nhà nước chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền

và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai

về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó

có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu

tư của Nhà nước mang lại

Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính, 2007)

2.1.3 Quyền sử dụng đất

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân

về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế Chủ

sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện QSDĐ Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng

và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Vì vậy Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng

Tại điều 1 Luật Đất đai năm 1993 : “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” (Quốc hội, 2004)

Quyền sử dụng đất là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:

- Quyền chiếm hữu: thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm;

- Quyền sử dụng: thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao

- Và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng

Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người

sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106, Luật Đất đai năm 2003) Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993 ), “bồi thường” (Luật Đất đai năm 2003) Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:

- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ

canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó

và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một

tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ không đầy đủ trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo

có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012)

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp

Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

2.2 QUYỀN SỞ HỮU VÀ SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển

Thụy Điển là quốc gia ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và Phần Lan ở phía Đông Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu Öresund ở phía Nam, phần biên giới còn lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat Thụy Điển có diện tích tự nhiên là 449.964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số 9,4 triệu người Thuỵ Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km² nhưng lại tập trung cao ở nửa phía Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống ở thành thị

Thụy Điển thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất nên pháp luật và chính sách đất đai về cơ bản dựa trên chế độ sử hữu tư nhân và kinh tế thị trường

có dự giám sát chung của xã hội Xét về chế độ sở hữu đất đai, nước này thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất đai là mối quan tâm chung của toàn xã hội Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3

tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà

án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà

án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải

từ việc đăng ký Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng

ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này

sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng

ký (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp

sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản

để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:

Cơ quan thi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được

bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng

6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình Chủ đất có thể bán tài sản

và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

2.2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia

Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói chung pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh quốc Luật Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải sở hữu Ôxtrâylia có cơ

sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875) Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước

và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất (Trần Thị Minh Hà, 2000)

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại

cơ quan có thẩm quyền (Nguyễn Thanh Trà &Nguyễn Đình Bồng, 2005)

2.2.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan

Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và

sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp GCN về đất đai Tại Thái Lan có nhiều loại GCN về đất đai khác nhau Mỗi loại GCN có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- GCN sở hữu đất (Chanod-NS4) là GCN quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN Nếu GCN NS4 được cấp từ loại GCN NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng

10 năm không được chuyển nhượng

- GCN sử dụng là GCN QSDĐ (không phải sở hữu) Có hai loại GCN được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất + GCN loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này

có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN Nếu GCN NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ GCN loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- GCN chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này

có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng" Có thể chuyển thành GCN quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- GCN đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, GCN này có thể chuyển nhượng GCN SK1 có thể chuyển thành GCN sở hữu NS4

- GCN STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp GCN STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng

5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp GCN STK2

- GCN NK1 và NK3 là GCN đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- GCN PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- GCN SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có GCN SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có GCN: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được GCN NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000)

2.2.4 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc

Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm

1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được

“cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người

sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất

có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân

sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để

có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc

sử dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006)

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Cho thuê QSDĐ

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn

20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006)

- Thế chấp QSDĐ

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua GCN QSDĐ tại các

tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006)

2.3 CƠ SỞ THỰC TỄN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 2.3.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà được đánh dấu bằng Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý,

sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp năm 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh

tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai năm 1987là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định:

“Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh

những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp

và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà

ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ” Hiến pháp năm 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Quốc hội, 1992) Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và

có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai năm 1987 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với

tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh

mà Luật Đất đai năm 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính

và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm

2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai năm 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo

đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003

đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106, Luật Đất đai 2003)

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Luật Đất đai 2013 đã kế thừa các quy định của Luật Đất đai 2003 về quyền của người sử dụng đất và bổ sung thêm quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cụ thể:

- Quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền

sử dụng

+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh

tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa

kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy đinh hiện hành còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở

Các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực

tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

2.3.2 Văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của người

sử dụng đất

Để thực hiện các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

2.3.2.1 Luật

- Luật Đất đai năm 2003;

- Luật Xây dựng năm 2003

- Bộ Luật Dân sự ngày 14/06/2005

- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007;

- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;

- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều

126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009

- Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010;

- Luật Đất đai năm 2013

2.3.2.2 Văn bản dưới Luật

- Nghị định 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 198/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất

- Nghị định 17/2006/NĐ- CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18/05/2007 của Chính phủ về việc cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính;

- Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 5/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSĐ, thu hồi đất, thực hiện theo QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 88/2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

- Nghị định 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Thông tư 17/2009/TT- BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định về cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 20/2010/TT- BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ Địa chính

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ

2.3.2.3 Văn bản quy định của UBND thành phố Hà Nội

- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND TP Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà

ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND TP Hà Nội ban hành Quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân

cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND TP Hà Nội ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất,

sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (Không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 22/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất

ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố

Hà Nội

- Quyết định số 94/2014/QD- UBND ngày 24/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều, khoản của quy định ban hành kèm theo Quyết định số 24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội

2.3.3 Quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt

Nam khoá XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, theo nội dung của Luật này tại chương XI quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất gồm có 29 điều (từ Điều 166 đến Điều194) tăng 13 điều so với Luật Đất đai 2003 (từ Điều 105 đến Điều 121)

Được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức

sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân…) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất

và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người

sử dụng đất

• Mục 1: Quy định chung, nội dung mục này có những điểm mới sau đây:

- Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167)

- Quy định cụ thể các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (khoản 3 Điều167)

- Quy định cụ thể về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 168); các trường hợp được nhận quyền sử dụng đất (Điều 169), trong đó có bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (điểm

đ khoản 1)

- Bổ sung quy định trong Luật đất đai quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171) Việc xác lập quyền đối với trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định của Luật đất đai năm 2013

- Điều 172 quy định về quyền được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất Nội dung điều này được quy định trên cơ sở kế thừa nội dung Điều 108 của Luật đất đai năm 2003 cho phù hợp với chủ trương chuyển đa số các trường hợp giao đất sang thuê đất

• Mục 2: Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất, nội dung mục

này về cơ bản kế thừa quy định của Luật đất đai năm 2003, trong đó có một số nội dung đổi mới, cụ thể tại Điều 174 và Điều 175

• Mục 3: Về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư sử dụng đất

- Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định

tại Điều 179 Nội dung Điều này kế thừa quy định Điều 113 của Luật đất đai năm

2003, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:

+ Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

+ Quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi

đủ điều kiện theo quy định của pháp luật” và “cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật dân sự” (Điều 179); bổ sung quy định về quyền của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp,khu chế xuất (khoản 3 Điều179)

• Mục 4: Quyền và nghĩa vụ của người việt nam định cư ở nước ngoài, tổ

chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất, nội dung mục này có bổ sung tại các Điều 183, Điều184, Điều186 và điều 187

• Mục 5: Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đây là

một mục mới quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất,

cụ thể như sau:

- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm

- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

- Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

- Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

- Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

2.3.4 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và thành phố

Hà Nội

2.3.4.1 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Có thể nói, sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức Trong thời gian đầu hình thành và phát triển, thị trường quyền sử dụng đất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải quyết

a Về tình hình chuyển đổi QSDĐ

Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng

“manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do

đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc,

có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân (Nguyễn Đình Bồng , 2005)

b Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh

Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 100.000 đến 200.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi

cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

c Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất

Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại,

cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính

sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

d Về tình hình thừa kế QSDĐ

Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

e Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ

Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm