Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công trên địa bàn tỉnh bắc giang

34 CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ, DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI KHÔNG SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ CÔNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH B

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI

-

VI THANH QUYỀN

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN ĐẦU

TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI KHÔNG SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ

CÔNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ KINH TẾ

HÀ NỘI – 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI

-

VI THANH QUYỀN

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN ĐẦU

TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI KHÔNG SỬ DỤNG

VỐN ĐẦU TƯ CÔNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC GIANG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Tôi cũng xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Học v ê

V T a Quyề

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC BẢNG v

DANH MỤC HÌNH vi

DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT vii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ, QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÔNG SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ CÔNG 7

1.1 Khái niệm về đầu tư và dự án đầu tư 7

1.1.1 Khái niệm đầu tư 7

1.1.2 Khái niệm dự án đầu tư 7

1.1.3 Phân loại dự án đầu tư 8

1.1.4 Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng 10

1.2 Một số khái niệm trong quản lý đầu tư phát triển đô thị 11

1.2.1 Khái niệm về đô thị, đô thị mới và khu đô thị mới 11

1.2.2 Khái niệm về quy hoạch đô thị 11

1.2.3 Khái niệm về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị 12

1.2.4 Khái niệm về khu vực phát triển đô thị 12

1.2.5 Khái niệm về dự án đầu tư phát triển đô thị 13

1.2.6 Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 13

1.2.7 Khái niệm về chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 14

1.3 Một số nguyên tắc trong đầu tư phát triển đô thị nói chung 14

1.4 Một số nguyên tắc trong đầu tư dự án khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công 15

1.5 Một số nhiệm vụ quản lý nhà nước nói chung về phát triển đô thị 15

1.6 Nhiệm vụ quản lý Nhà nước của UBND cấp tỉnh về quản lý đầu tư phát triển đô thị 16

1.7 Quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 17

1.7.1 Công bố danh mục các dự án khu đô thị mới lựa chọn chủ đầu tư: 17

1.7.2 Lựa chọn chủ đầu tư dự án: 18

1.7.3 Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 trình thẩm định, phê duyệt (đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết): 19

1.7.4 Lập hồ sơ xin chấp thuận đầu tư dự án và trình thẩm định: 20

1.7.5 Thẩm định và chấp thuận đầu tư dự án: 21

1.7.6 Thương thảo, đàm phán và ký kết hợp đồng thực hiện dự án: 22

1.7.7 Bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Đồng thời lập thiết kế bản vẽ thi công, dự toán và trình thẩm định: 22

1.7.8 Thực hiện dự án: 24

1.7.9 Hoàn thành, chuyển giao: 28

1.8 Một số chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 28

1.9 Một số chỉ tiêu chính dùng trong đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công 30

1.9.1 Chỉ tiêu Giá trị nộp ngân sách nhà nước (Mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án): 30

1.9.2 Chỉ tiêu đánh giá về mặt hiệu quả xã hội của dự án: 34

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ, DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI KHÔNG SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ CÔNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC GIANG 36

2.1 Trách nhiệm các Sở chuyên ngành, UBND các huyện, thành phố có liên quan trong việc quản lý thực hiện dự án đầu tư khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công trên địa bàn tỉnh Bắc Giang 36

2.1.1 Sở Xây dựng 36

2.1.2 Sở Kế hoạch và Đầu tư 36

2.1.3 Sở Tài nguyên và Môi trường 37

2.1.4 Sở Tài chính 37

2.1.5 Cục thuế Bắc Giang 38

2.1.6 Trách nhiệm của UBND các huyện, thành phố nơi có dự án đầu tư 38

2.2 Thực trạng công tác quản lý đầu tư phát triển đô thị, dự án đầu tư xây dựng khu

đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công trên địa bàn tỉnh Bắc iang giai đoạn

2015-2017: 39

2.2.1 Tình hình công tác quản lý đầu tư phát triển đô thị 39

2.2.2 Tình hình công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công trên địa bàn tỉnh Bắc Giang: 46

2.3 Đánh giá một số ưu điểm, tồn tại hạn chế, nguyên nhân và các bài học kinh nghiệm trong công tác quản lý đầu tư phát triển đô thị, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công trên địa bàn tỉnh Bắc iang giai đoạn 2015-2017: 61

2.3.1 Ưu điểm: 61

2.3.2 Một số tồn tại, hạn chế 64

2.3.3 Nguyên nhân 67

2.3.4 Một số bài học kinh nghiệm 70

CHƯƠNG III: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ, DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI KHÔNG SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ CÔNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC GIANG TRONG THỜI GIAN TỚI 73

3.1 Nhóm giải pháp về công tác lãnh đạo, chỉ đạo và tuyên truyền: 73

3.2 Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách: 74

3.3 Nhóm giải pháp về quy hoạch, đất đai và bảo vệ môi trường: 75

3.4 Nhóm giải pháp về tập trung nguồn lực, huy động vốn đầu tư cho phát triển đô thị, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: 78

3.5 Nhóm giải pháp về nâng cao năng lực quản lý đầu tư phát triển đô thị, quản lý trật tự xây dựng và quản lý thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: 79

3.6 Nhóm giải pháp về quản lý thực hiện dự án: 80

3.7 Một số kiến nghị: 82

3.7.1 Kiến nghị với Quốc hội, Chính phủ và Bộ, Ngành Trung ương 82

3.7.2 Kiến nghị với UBND tỉnh Bắc Giang 85

KẾT LUẬN 87

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu: 29 Bảng 2: Thực trạng dân số đô thị tỉnh Bắc iang năm 2017 42 Bảng 3: Kết quả thực hiện các dự án đầu tư phát triển đô thị tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2015-2017 44 Bảng 4: Danh mục và kết quả thực hiện các dự án đầu tư xây dựng KĐTM không

sử dựng vốn đầu tư công trên địa bàn tỉnh Bắc iang giai đoạn 2015-2017 57

DANH MỤC HÌNH

Hình 1: Sơ đồ thực hiện dự án đầu tư xây dựng KĐTM 17

GPMB-TĐC: iải phóng mặt bằng - Tái định cư

HDPE D300: Ký hiệu loại vật liệu, đường kính ống cấp nước

PTQĐ&CCN: Phát triển quỹ đất và cụm công nghiệp

QCXDVN : Quy chuẩn xây dựng Việt Nam

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tí cấp t t của đề t

Bắc iang là tỉnh Trung du miền núi phía Bắc, có diện tích tự nhiên rộng 3.895,5km2, dân số toàn tỉnh năm 2016 là 1.657.600 người, trong đó: Dân số đô thị là 244.400 người đạt tỷ lệ 14,74%, dân số nông thôn là 1.413.200 người, chiếm 85,26% Tính đến hết năm 2017, trên địa bàn tỉnh Bắc iang có 17 đô thị, trong đó: 01 đô thị loại II là TP Bắc iang; 02 đô thị loại IV là Thị trấn Chũ huyện Lục Ngạn, Thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa; 14 đô thị loại V và 02 đô thị được công nhận là đô thị loại V, gồm phố Kim, huyện Lục Ngạn và Mỏ Trạng huyện Yên Thế

Trong những năm qua, tỉnh Bắc iang đạt nhiều thành tựu trong lĩnh vực phát triển đô thị, như: Xây dựng mới các khu dân cư và mở rộng không gian khu vực nội thị của một số đô thị, xây dựng các công trình công cộng, cây xanh công viên, cải tạo chỉnh trang đô thị, nhờ đó một số đô thị đã đạt tiêu chí và được nâng loại đô thị Cụ thể: TP Bắc iang từ đô thị loại III lên đô thị loại II, thị trấn Thắng (huyện Hiệp Hòa), thị trấn Chũ (huyện Lục Ngạn) từ đô thị loại V lên đô thị loại IV Tỉnh đã chú trọng xây dựng hệ thống giao thông liên vùng tạo thuận lợi để tỉnh Bắc iang kết nối với các tỉnh trong vùng Thủ đô và Vùng Trung du miền núi phía Bắc, thúc đẩy giao lưu phát triển kinh tế, phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

Bên cạnh những kết quả đạt được, việc phát triển đô thị vẫn còn nhiều hạn chế do: Hạ tầng khung giao thông kết nối trong nội tỉnh chưa thật hoàn chỉnh, mật

độ còn thấp nên một số đô thị nhất là đô thị các huyện miền núi chưa thể phát triển theo tiến độ của quy hoạch đề ra; Nhiều khu dân cư cũ cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ, các đô thị còn thiếu động lực phát triển; Đối chiếu quy định hiện hành về phân loại

đô thị thì một số đô thị hiện tại của tỉnh Bắc iang còn có những tiêu chí thiếu và yếu so với yêu cầu

Từ thực ti n nêu trên, Tỉnh Bắc iang đã ban hành các cơ chế, chính sách để kêu gọi, thu hút nguồn lực đầu tư từ xã hội, đặc biệt là huy động nguồn vốn đầu tư

từ các thành phần kinh tế ngoài nhà nước cho phát đô thị Đến nay, toàn tỉnh đã thu hút được 22 dự án đầu tư phát triển đô thị sử dụng nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp ngoài nhà nước, với tổng mức vốn đầu tư khoảng 6.300 tỷ đồng, đã bổ sung

nguồn lực lớn vốn đầu tư, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước để triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển đô thị và tăng thu cho ngân sách nhà nước từ việc thu tiền sử dụng đất của các dự án Tuy nhiên, qua quá trình triển khai thực hiện các

dự án đầu tư không sử dụng nguồn vốn đầu tư công nêu trên, đã bộc lộ những hạn chế trong công tác quản lý thực hiện dự án, gây ảnh hưởng đến chất lượng, tiến độ

và hiệu quả đầu tư của dự án như:

- 17/17 đô thị chưa có chương trình phát triển đô thị, kế hoạch phát triển cho

đô thị 05 năm và hàng năm; mới có 03/17 đô thị có hồ sơ đề xuất khu vực phát triển

đô thị được duyệt (gồm: Thành phố Bắc iang, Thị trấn Vôi huyện Lạng iang, Thị trấn Cao Thượng huyện Tân Yên); công tác điều chỉnh địa giới hành chính, mở rộng, nâng cấp đô thị còn chậm, thiếu chủ động

- Công tác lập quy hoạch còn một số bất cập, có trường hợp phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch trong quá trình thực hiện dự án

- Hiện nay việc lựa chọn chủ đầu tư chủ yếu thông qua hình thức đấu thầu, tuy nhiên thường chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký tham gia hoặc chỉ 01 nhà đầu tư trúng sơ tuyển nên đa số các dự án được phê duyệt hình thức lựa chọn là chỉ định thầu, chưa tổ chức thực hiện giao chủ đầu tư thông qua việc đấu giá đất nên việc nâng mức thu tiền sử dụng đất cho ngân sách còn hạn chế, nhất là những vị trí khu đất có giá trị thương mại cao Mặt khác việc tổ chức đấu thầu giao chủ đầu tư như hiện nay, nhà đầu tư được chọn nhưng chưa biết chính xác tiền sử dụng đất phải nộp tại thời điểm trúng thầu

- Một số dự án tiến độ thực hiện công tác bồi thường GPMB còn chậm, chưa giải phóng được mặt bằng nên chưa giao được đất để triển khai thi công, ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư Một số dự án tỷ lệ đất đã PMB trên tổng diện tích đất toàn dự

án còn thấp dẫn đến tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng chậm, phải thực hiện gia hạn tiến độ

- Việc xác định giá đất, mức thu tiền sử dụng đất sát với thị trường gặp khó khăn; một số dự án thực hiện tại các khu vực chưa có dự án tương tự đã triển khai thì việc xác định giá đất càng khó chính xác do không có đủ dữ liệu để so sánh Phương pháp xác định mức thu tiền sử dụng đất của dự án theo quy định còn phức

tạp, khó áp dụng, d gây hiểu nhầm, tạo nên nghi ngờ về tính khách quan, minh bạch trong dư luận

- Việc xác định chi phí đầu tư xây dựng bằng phương pháp lập dự toán chi tiết tốn nhiều thời gian, nhân lực để thực hiện lập, thẩm định nhất là những dự án có quy mô lớn (trên 20 ha), hoặc có công trình thứ cấp (xây dựng hoàn thiện công trình

hạ tầng xã hội và xây thô nhà ở để bán )

- Năng lực của một số chủ đầu tư còn hạn chế, chưa chủ động, tích cực triển khai thực hiện dự án theo đúng nội dung, mục tiêu của dự án được chấp thuận, vi phạm quy định của nhà nước dẫn đến thu hồi dự án

- Việc huy động vốn của các chủ đầu tư khu đô thị, khu nhà ở còn hạn chế, khó khăn, nhất là huy động vốn vay từ các ngân hàng thương mại

- Công tác quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư vẫn còn một số bất cập, hạn chế dẫn tới có trường hợp nhà đầu tư triển khai khởi công xây dựng không có giấy phép xây dựng, xây dựng không đúng thiết kế được duyệt; một số địa phương chưa nâng cao vai trò tham gia giám sát, nghiệm thu công trình trong quá trình thi công xây dựng

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công là những dự án sử dụng nhiều quỹ đất đô thị, có tổng mức đầu tư lớn, thời gian thực hiện dài (thường từ 3- 5 năm) và được giao chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu

để lựa chọn chủ đầu tư dự án Sau khi được giao làm chủ đầu tư, việc quản lý dự án

do chủ đầu tư tự quyết định (tự thực hiện quản lý dự án thông qua việc thuê Tư vấn quản lý dự án hoặc thành lập Ban quản lý dự án nếu chủ đầu tư có đủ điều kiện năng lực theo Luật định) Tuy nhiên, về bản chất, đây là các dự án sử dụng nguồn lực có nguồn gốc từ Nhà nước (từ tài sản công là đất đai đô thị) nhưng cơ chế quản

lý của Nhà nước đối với dự án thiếu chặt chẽ (Nhà nước chỉ quản lý thông qua công tác quản lý nhà nước về quy hoạch, kế hoạch, chất lượng, tiến độ ) mà không thực hiện quản lý trực tiếp đối với dự án nên tiềm ẩn nhiều nguy cơ thất thoát, lãng phí nguồn lực (đất đai, vốn ) và thất thu ngân sách

Để giải quyết các vấn đề còn tồn tại, hạn chế nêu trên, tôi chọn Đề tài nghiên

cứu: “Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng khu đô

thị mới không sử dụng vốn đầu tư công trên địa bàn tỉnh Bắc Giang” làm Luận

văn cao học ngành Quản lý kinh tế

2 Tì ì ê cứu đề t

Trong những năm qua, đã có nhiều văn bản quy phạm pháp luật của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quy định về phát triển đô thị, khu đô thị mới, nhưng mới chỉ đưa ra chủ yếu về trình tự thủ tục hành chính, còn về cơ chế thu hút đầu tư, huy động nguồn lực nguồn vốn ngoài nhà nước cho việc phát triển đô thị, cơ chế quản lý đối với dự án khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công chưa rõ ràng, các đề tài thực hiện theo lĩnh vực này còn ít, cụ thể:

Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị; Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21 tháng 11 năm 2013 của Liên Bộ Xây dựng - Nội vụ hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển

đô thị Tại các văn bản này, quy định về quản lý đầu tư phát triển đô thị, bao gồm quá trình hình thành và phát triển đô thị, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, trong đó

có quy định quản lý đối với dự án đầu tư khu đô thị mới nhưng còn quy định chung chung “việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan”

Đã có nhiều đề tài, công trình nghiên cứu về lĩnh vực quản lý dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước (dự án đầu tư công) như: Đề tài Luận văn Thạc sĩ

“Phân tích và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án tại Ban quản lý đầu tư và xây dựng công trình trọng điểm tỉnh Quảng Ninh” của tác giả Trần Xuân Minh – Trường Đại học Bách Khoa Hà Nội năm 2012; Đề tài Luận văn Thạc sĩ “Quản lý đầu tư công trên địa bàn tỉnh Bình Định” của tác giả Nguy n Thanh Minh - Trường Đại học Đà Năng năm 2011; Tuyển tập các bài viết Hội thảo khoa học Quốc tế về “Kinh tế và quản lý xây dựng- Những vấn đề lý luận và thực

ti n” – Tháng 11/2013 được tổ chức tại Hà Nội do Bộ Xây dựng – Trường Đại học Xây dựng tổ chức Các đề tài, bài viết chủ yếu nghiên cứu các vấn đề về quản lý các dự án sử dụng vốn đầu tư công, chưa đề cập đến công tác quản lý các dự án sử dụng vốn đầu tư ngoài nhà nước (không sử dụng vốn công) Đồng thời, trong các

văn bản quy phạm pháp luật của nhà nước, cũng chỉ khuyến khích chủ đầu tư các

dự án không sử dụng vốn nhà nước (vốn tư nhân) áp dụng các quy định quản lý dự

án được quy định đối với các dự án đầu tư công mà chưa có chế tài bắt buộc áp dụng

Trong khi các đề tài nghiên cứu về công tác quản lý đối với các dự án không

sử dụng vốn đầu tư công còn khá hạn chế, nhất là đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công Mặt khác, đây cũng là lĩnh vực mới, ngay cả các quy định của Nhà nước cũng mới chỉ có văn bản cao nhất là Nghị định (Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về quản

lý đầu tư phát triển đô thị)

3 Mục t êu ê cứu của đề t

- Hệ thống hoá và góp phần làm rõ hơn cơ sở lý luận và thực ti n công tác quản lý Nhà nước về quy hoạch đô thị, quản lý đầu tư phát triển đô thị và dự án đầu

tư xây dựng không sử dụng vốn đầu tư công

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý Nhà nước về quy hoạch đô thị, quản lý đầu tư phát triển đô thị và dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới không

sử dụng vốn đầu tư công trên địa bàn tỉnh Bắc iang gia đoạn 2015-2017

- Đề xuất một số nhóm giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về quy hoạch đô thị, quản lý đầu tư phát triển đô thị và dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công trên địa bàn tỉnh Bắc iang

4 Đố tƣợ v p ạm v ê cứu của đề t

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý Nhà nước về quy hoạch đô thị, quản lý đầu tư phát triển đô thị và dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công trên địa bàn tỉnh Bắc iang

- Phạm vi nghiên cứu: Công tác quản lý Nhà nước về quy hoạch đô thị, đầu

tư phát triển đô thị, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư

công trên địa bàn tỉnh Bắc iang giai đoạn 2015-2017

5 Cơ sở oa ọc và t ực t ễ của đề t

Đề tài nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận về đô thị quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, dự án đầu tư phát triển đô thị và thực ti n công tác

quản lý Nhà nước về đầu tư phát triển đô thị, quản lý các dự án đầu tư xây dựng khu

đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công trên địa bàn tỉnh Bắc iang

6 P ƣơ p áp ê cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu, gồm: Phương pháp thu thập

số liệu và phân tích số liệu:

- Phương pháp thu thập số liệu: Các nguồn số liệu chủ yếu là số liệu thứ cấp thu thập tại Sở Xây dựng tỉnh Bắc iang; Những tài liệu liên quan đến công tác quản lý đầu tư phát triển đô thị, quản lý dự án đầu tư xây dựng trên sách, báo, tạp chí, internet

- Phương pháp phân tích số liệu: Tổng hợp, thống kê, phân tích so sánh về tuyệt đối và tương đối nhằm giải quyết và làm sáng tỏ hoạt động quản lý Nhà nước

về đầu tư phát triển đô thị, quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Bắc iang

7 K t cấu của Luậ vă

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục chữ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương, bao gồm:

Chương I: Cơ sở lý luận và thực ti n về công tác quản lý đầu tư phát triển đô thị, quản lý dự án đầu tư xây dựng không sử dụng vốn đầu tư công

Chương II: Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đầu

tư phát triển đô thị, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công trên địa bàn tỉnh Bắc iang

Chương III: Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đầu

tư phát triển đô thị, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công trên địa bàn tỉnh Bắc iang trong thời gian tới

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN

LÝ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ, QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU

TƯ XÂY DỰNG KHÔNG SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ CÔNG

1.1 K á ệm về đầu tư v dự á đầu tư

1.1.1 Khái niệm đầu tư

Theo Khoản 5, Điều 3 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2014 thì: “Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư”

Theo quan điểm của chủ đầu tư: Đầu tư là hoạt động bỏ vốn kinh doanh, để

từ đó thu được số vốn lớn hơn số vốn đã bỏ ra, thông qua lợi nhuận

Theo quan điểm xã hội: Đầu tư là hoạt động bỏ vốn phát triển, để từ đó thu được hiệu quả kinh tế xã hội, vì mục tiêu phát triển quốc gia

1.1.2 Khái niệm dự án đầu tư

Theo Khoản 5, Điều 3 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 được Quốc hội thông

qua ngày 26/11/2014 thì: “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc

dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”

Theo Khoản 15, Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 18 tháng 6 năm 2013 thì: “Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng” Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở

Khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư xây dựng công trình phải lập dự

án để xem xét, đánh giá hiệu quả về kinh tế - xã hội của dự án Dự án đầu tư xây dựng công trình phải đảm bảo các yêu cầu chủ yếu sau đây:

- Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch xây dựng

- Có phương án thiết kế và phương án công nghệ phù hợp

- An toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường

- Đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án

1.1.3 Phân loại dự án đầu tư

Có nhiều loại dự án khác nhau về mục đích, tính chất, quy mô, đặc điểm và mức độ phức tạp Để phân tích, đánh giá và quản lý các dự án, người ta tiến hành phân loại các dự án đầu tư Có rất nhiều cách phân loại các dự án đầu tư khác nhau tuỳ theo các mục đích quản lý và sử dụng mà dự án được phân thành các loại: theo quy mô, tính chất, loại công trình xây dựng và nguồn vốn sử dụng

1.1.3.1 Phân loại theo quy mô, tính chất và loại công trình xây dựng

Dự án được phân loại theo quy mô, tính chất, loại công trình xây dựng của

dự án gồm dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C theo các tiêu chí quy định của pháp luật về đầu tư công Căn cứ vào tính chất, dự án đầu tư công được phân loại như sau:

Dự án có cấu phần xây dựng là dự án đầu tư: xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp, mở rộng dự án đã đầu tư xây dựng, bao gồm cả phần mua tài sản, mua trang thiết bị của dự án;

Dự án không có cấu phần xây dựng là dự án mua tài sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua, sửa chữa, nâng cấp trang thiết bị, máy móc và dự

án khác

Về phương diện quản lý, tuy có nhiều nét chung, song do đặc điểm của các nhóm là khác nhau nên khi quản lý cần áp dụng phương pháp và công cụ quản lý khác nhau Các dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B thường được đặt ra nhiều vấn đề về quản lý cần được nghiên cứu và giải quyết Các dự án nhóm C cho phép áp dụng một cách đơn giản và có hiệu quả các phương pháp định lượng

1.1.3.2 Phân loại theo mục đích

Căn cứ vào các chức năng hay mục đích của các dự án, người ta chia dự án thành: Dự án đầu tư chiều sâu; Dự án đầu tư mở rộng; Dự án đầu tư mới

Việc phân loại theo cách này chúng ta thấy mức độ phức tạp và mức độ rủi

ro của các dự án tăng dần

1.1.3.3 Phân loại theo mối quan hệ giữa các dự án

Căn cứ mối quan hệ giữa các dự án, người ta chia làm hai nhóm dự án:

Dự án độc lập: Những dự án được coi là độc lập với nhau về mặt kinh tế, nếu

dự án này được chấp thuận hay từ chối sẽ không ảnh hưởng đế dòng tiền của dự án khác Khi hai dự án được coi là độc lập về mặt kinh tế có nghĩa là quyết định đầu tư

dự án này không ảnh hưởng đến quyết định đầu tư dự án khác

Dự án đầu tư phụ thuộc: Các dự án đầu tư phụ thuộc lẫn nhau về mặt kinh tế

có nghĩa là dòng tiền của dự án này sẽ chịu ảnh hưởng khi quyết định đầu tư dự án khác Trong các dự án phụ thuộc người ta chia ra hai loại: Dự án đầu tư bổ sung và

dự án đầu tư thay thế

Một dự án được gọi là dự án bổ sung cho một dự án khác khi đầu tư dự án đó

sẽ làm tăng lợi ích dự kiến của dự án khác Một dự án được coi là thay thế một dự

án khác nếu đầu tư dự án đó sẽ làm cho lợi ích dự kiến thu được của dự án kia giảm xuống Trong trường hợp thay thế cao nhất là khi quyết định đầu tư dự án này sẽ làm cho lợi ích của dự án kia bị triệt tiêu hoàn toàn hay quyết định đầu tư dự án này

sẽ bác bỏ tất cả các dự án còn lại, các dự án này được gọi là các dự án loại trừ nhau

1.1.3.4 Phân loại theo nguồn vốn đầu tư

Dự án đầu tư công là dự án đầu tư sử dụng toàn bộ hoặc một phần vốn đầu tư công, bao gồm: Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước; Dự án sử dụng vốn công trái quốc gia; Dự án sử dụng vốn trái phiếu Chính phủ; Dự án sử dụng vốn trái phiếu chính quyền địa phương; Dự án sử dụng vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) và vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ nước ngoài; Dự án sử dụng vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; Dự án sử dụng vốn từ nguồn thu để lại cho đầu tư nhưng chưa đưa vào cân đối ngân sách nhà nước; Dự án sử dụng các khoản vốn vay khác của ngân sách địa phương để đầu tư

Dự án sử dụng nguồn vốn nhà nước ngoài ngân sách là dự án sử dụng nguồn vốn nhà nước theo quy định của pháp luật nhưng không bao gồm vốn ngân sách nhà nước

Dự án sử dụng nguồn vốn khác (không sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài ngân sách) bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng vốn hỗn hợp nhiều nguồn vốn

1.1.4 Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng

Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân

sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng

Để thực hiện đầu tư xây dựng công trình chủ đầu tư cần tiến hành các trình

tự, giai đoạn thực hiện sau:

iai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án

iai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (nếu có); chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành; bàn giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác

iai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng gồm các công việc: Quyết toán hợp đồng xây dựng, bảo hành công trình xây dựng

Tùy thuộc điều kiện cụ thể và yêu cầu kỹ thuật của dự án, người quyết định đầu tư quyết định trình tự thực hiện tuần tự hoặc kết hợp đồng thời đối với các hạng mục công việc nêu trên

1.2 Một số á ệm trong quả đầu tƣ p át tr ể đô t ị

1.2.1 Khái niệm về đô thị, đô thị mới và khu đô thị mới

- Theo Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 được Quốc hội thông qua ngày 17 tháng 6 năm 2009 thì: “Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy

sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn

Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai theo định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, được đầu tư xây dựng từng bước đạt các tiêu chí của đô thị theo quy định của pháp luật

Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng

bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở”

- Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD thì: “Đô thị

là điểm dân cư tập trung, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của một vùng lãnh thổ, có cơ sở hạ tầng đô thị thích hợp và có quy mô dân số thành thị tối thiểu là 4.000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2.800 người) với tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu là 65% Đô thị gồm các loại: thành phố, thị xã và thị trấn

Đô thị bao gồm các khu chức năng đô thị”

1.2.2 Khái niệm về quy hoạch đô thị

Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 được Quốc hội thông qua ngày 17 tháng 6 năm 2009 thì: “Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị” Quy hoạch đô thị gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết:

Quy hoạch chung là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng

kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững

Quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật,

công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung

Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình

hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hoá nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung

1.2.3 Khái niệm về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị

Theo Khoản 5 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 được Quốc hội thông qua ngày 17 tháng 6 năm 2009 thì: “Nhiệm vụ quy hoạch là các yêu cầu

về nội dung nghiên cứu và tổ chức thực hiện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt làm cơ sở để lập đồ án quy hoạch đô thị”

Theo Khoản 6 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 được Quốc hội thông qua ngày 17 tháng 6 năm 2009 thì: “Đồ án quy hoạch đô thị là tài liệu thể hiện nội dung của quy hoạch đô thị, bao gồm các bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch đô thị”

1.2.4 Khái niệm về khu vực phát triển đô thị

Theo Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ

về quản lý đầu tư phát triển đô thị thì: “Khu vực phát triển đô thị là một khu vực được xác định để đầu tư phát triển đô thị trong một giai đoạn nhất định Khu vực phát triển đô thị bao gồm: Khu vực phát triển đô thị mới, khu vực phát triển đô thị

mở rộng, khu vực cải tạo, khu vực bảo tồn, khu vực tái thiết đô thị, khu vực có chức năng chuyên biệt

Khu vực phát triển đô thị có thể gồm một hoặc nhiều khu chức năng đô thị Khu vực phát triển đô thị có thể thuộc địa giới hành chính của một hoặc nhiều tỉnh, thành phố Khu vực phát triển đô thị có thể bao gồm một hoặc nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị

Khu vực phát triển đô thị mới là khu vực dự kiến hình thành một đô thị mới trong tương lai theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng đô thị

Khu vực phát triển đô thị mở rộng là khu vực phát triển đô thị bao gồm cả khu vực đô thị hiện hữu và khu vực đô thị mới có sự kết nối đồng bộ về hạ tầng đô thị

Khu vực cải tạo đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây dựng nhằm nâng cao chất lượng đô thị hiện có nhưng không làm thay đổi cơ bản cấu trúc

1.2.5 Khái niệm về dự án đầu tư phát triển đô thị

Theo Khoản 8, Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị (sau đây gọi tắt là Nghị định số 11/2013/NĐ-CP) thì: “Dự án đầu tư phát triển đô thị là dự án đầu tư xây dựng một công trình hoặc một tổ hợp công trình trong khu vực phát triển đô thị đã được cấp

có thẩm quyền quyết định và công bố Dự án đầu tư phát triển đô thị bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị”

1.2.6 Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Theo Khoản 9, Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị thì: “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

là dự án đầu tư xây dựng các công trình (có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng ) trên một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị bao gồm các loại sau đây:

Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu

đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị;

Dự án tái thiết khu đô thị là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc và

hạ tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá dỡ theo quy hoạch

đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài hoặc kết cấu các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu nhưng không làm thay đổi quá 10% các chỉ tiêu sử dụng đất của khu vực;

Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị là các dự án nhằm bảo tồn tôn tạo các giá trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc của các công trình, cảnh quan trong khu vực di sản văn hóa của đô thị;

Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp là các dự án đầu tư xây dựng khu

đô thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải tạo chỉnh trang, tái thiết và bảo tồn, tôn tạo

1.2.7 Khái niệm về chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc người được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư dự án đầu tư phát triển đô thị

Chủ đầu tư cấp 1 là chủ đầu tư được Nhà nước giao thực hiện dự án đầu tư phát triển đô thị, chủ đầu tư cấp 1 có thể là:

- Các cơ quan quản lý Nhà nước có chức năng;

- Ban quản lý khu vực phát triển đô thị; các Ban quản lý đầu tư xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao;

- Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, hợp tác xã;

- Các tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Chủ đầu tư thứ cấp là chủ đầu tư cấp 2 hoặc chủ đầu tư các cấp tiếp theo tham gia đầu tư vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc thuê, giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án đầu tư phát triển

đô thị để đầu tư xây dựng công trình

1.3 Một số uyê tắc tro đầu tƣ p át tr ể đô t ị nói chung

Bảo đảm phù hợp quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và quốc gia, tuân thủ quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, kế hoạch triển khai khu vực phát triển đô thị, pháp luật về đầu tư xây dựng và pháp luật có liên quan

Bảo đảm phát triển đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kiến trúc cảnh quan trong đô thị, gắn với an ninh quốc phòng

Bảo đảm khai thác và sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả các nguồn lực; bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu, thảm họa thiên tai nhằm mục tiêu phát triển bền vững

Tạo ra môi trường sống tốt cho cư dân đô thị; bảo đảm lợi ích của cộng đồng hài hoà với lợi ích của Nhà nước và nhà đầu tư

iữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc, bảo tồn và tôn tạo các di tích văn hóa, lịch sử hiện có

1.4 Một số uyê tắc tro đầu tƣ dự á u đô t ị mớ ô sử dụ

vố đầu tƣ cô

Dự án khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công ngoài việc phải bảo đảm các nguyên tắc trong đầu tư phát triển đô thị nói chung nêu trên (tại mục 1.3), còn phải bảo đảm các nguyên tắc sau:

Ngân sách Nhà nước không cấp bù cho dự án sau khi đã được đối trừ phần chi phí phát triển của dự án và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định

Ngân sách Nhà nước đầu tư lập quy hoạch xây dựng chung, quy hoạch phân khu, chương trình phát triển đô thị, hồ sơ đề xuất khu vực phát triển đô thị làm cơ

sở để các nhà đầu tư nghiên cứu, lập quy hoạch chi tiết Tuỳ theo trường hợp cụ thể Nhà nước đầu tư trực tiếp (hoặc thanh toán cho chủ đầu tư đã ứng vốn) một số công trình hạ tầng xã hội thiết yếu phục vụ lợi ích công cộng (trụ sở cơ quan hành chính, nhà văn hoá ), nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư từng khu vực dự án, hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối ngoài phạm vi dự án

Xây dựng và ban hành tiêu chí, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phân loại

đô thị và quản lý chất lượng đô thị

Xây dựng, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin về phát triển đô thị

Tổ chức, quản lý các hoạt động tư vấn, đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực; hợp tác quốc tế; nghiên cứu, ứng dụng khoa học và công nghệ về phát triển đô thị

iám sát, kiểm tra, thanh tra việc chấp hành các quy định pháp luật về phát triển đô thị; giải quyết khiếu nại, tố cáo, khen thưởng và xử lý vi phạm trong hoạt động phát triển đô thị

1.6 N ệm vụ quả N ƣớc của UBND cấp tỉ về quả đầu tƣ

p át tr ể đô t ị

Thống nhất quản lý phát triển đô thị trên địa bàn; xây dựng bộ máy có đủ năng lực đáp ứng được yêu cầu quản lý Nhà nước phù hợp với thực tế phát triển đô thị

Chỉ đạo việc rà soát đánh giá và xác định các khu vực phát triển đô thị, lập

kế hoạch thực hiện các khu vực phát triển đô thị, thành lập Ban quản lý khu vực phát triển đô thị, đảm bảo sự chuyển tiếp hợp lý hiệu quả trong giai đoạn ngắn hạn

và phát triển đô thị bền vững trong tương lai; kêu gọi đầu tư cho các dự án đầu tư phát triển đô thị tại địa phương

Tổ chức thực hiện việc giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật; và triển khai thành lập tổ chức quản lý, thực hiện phát triển quỹ đất đô thị

Lập quỹ nhà ở tái định cư và tạm cư phục vụ việc giải phóng mặt bằng các

dự án sử dụng vốn ngân sách cũng như các dự án sử dụng các nguồn vốn khác

Tổ chức xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài ranh giới dự án đảm bảo liên kết đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật khung đô thị

Chỉ đạo tiếp nhận chuyển giao và tổ chức bộ máy quản lý hành chính khi nhận chuyển, giao các dự án đầu tư phát triển đô thị

Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin phát triển đô thị tại địa phương, thực hiện báo cáo đánh giá tình hình phát triển đô thị tại địa phương, định kỳ 6 tháng báo cáo kết quả về Bộ Xây dựng để tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ

Chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng rà soát, điều chỉnh hoặc bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để bố trí quỹ đất phát triển đô thị

Quy định cụ thể về cơ chế khuyến khích, ưu đãi để kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển đô thị

Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm theo thẩm quyền

1.7 Quy trì t ực ệ dự á đầu tƣ xây dự u đô t ị mớ

Quy trình, trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới gồm các bước sau:

Hì 1 Sơ đồ t ực ệ dự á đầu tƣ xây dự KĐTM

Cụ thể các bước thực hiện như sau:

1.7.1 Công bố danh mục các dự án khu đô thị mới lựa chọn chủ đầu tư:

Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch đô thị được phê duyệt, kế hoạch sử dụng đất và danh mục dự án cần thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua, định kỳ vào tháng 3 hàng năm Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố đề xuất danh mục các dự án khu đô thị mới cần lựa chọn chủ đầu tư gửi Sở Xây dựng để tổng hợp, báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân

Lập QHCT tỷ lệ 1/500 hoặc TMB tỷ lệ 1/500 trình thẩm định, phê duyệt (đối với khu vực chưa có QHCT)

Lập hồ sơ xin chấp thuận đầu

tư dự án và trình thẩm định

Thẩm định và chấp thuận đầu

tư dự án

Thương thảo, đàm phán và

ký kết hợp đồng thực hiện

Hoàn thành, chuyển giao

dân tỉnh phê duyệt Sau khi Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt danh mục các

dự án, việc cung cấp và đăng tải thông tin về đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị mới thực hiện theo quy định tại điểm c, d, đ khoản 1 Điều 4 Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17 tháng 3 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (sau đây viết là Nghị định số 30/2015/NĐ-CP) Đồng thời, bên mời thầu phải tổ chức công bố danh mục các dự án lựa chọn chủ đầu tư trên cổng thông tin điện tử (Wesbsite) của Ủy ban nhân dân tỉnh, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư và Uỷ ban nhân dân các huyện, thành phố nơi có dự án

Nội dung công bố danh mục dự án, gồm: Tên dự án; Địa điểm thực hiện dự

án, quy mô diện tích đất của dự án; Nội dung, chức năng sử dụng đất của dự án; Khái quát sơ bộ hiện trạng dân cư, sử dụng đất của khu vực lập dự án; Các chỉ tiêu quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (nếu có) được phê duyệt, mục tiêu và yêu cầu chủ yếu của dự án; Thời gian thực hiện dự án; Các thông tin cần thiết khác (nếu có)

1.7.2 Lựa chọn chủ đầu tư dự án:

Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố nơi có dự án hoặc cơ quan được Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh giao là bên mời thầu có trách nhiệm tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư dự án khu đô thị mới Trình tự thực hiện lựa chọn chủ đầu tư như sau:

- Bên mời thầu công bố danh mục dự án khu đô thị mới cần lựa chọn chủ đầu

tư đồng thời thông báo mời sơ tuyển lên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia hoặc Báo đấu thầu, phát hành hồ sơ mời sơ tuyển

- Thời gian dành cho nhà đầu tư quan tâm đăng ký, nộp hồ sơ dự sơ tuyển với bên mời thầu là 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày đầu tiên phát hành hồ sơ mời sơ tuyển

- Trường hợp chỉ có 01 (một) nhà đầu tư đăng ký tham gia trúng sơ tuyển thì thực hiện quy trình chỉ định chủ đầu tư dự án như sau:

Bên mời thầu lập kế hoạch đấu thầu, hồ sơ yêu cầu trình thẩm định, phê duyệt; phát hành hồ sơ yêu cầu, gửi thư mời thầu đến nhà đầu tư

Nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đề xuất nộp về bên mời thầu Thời gian nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đề xuất tối thiểu là 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày đầu tiên phát hành

hồ sơ yêu cầu

Bên mời thầu lập báo cáo kết quả đánh giá hồ sơ đề xuất, báo cáo Sở Kế hoạch và Đầu tư thẩm định trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh xem xét công nhận chủ đầu tư dự án

- Trường hợp có từ 02 (hai) nhà đầu tư trở lên đăng ký tham gia trúng sơ tuyển thì thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án như sau:

Bên mời thầu lập kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời thầu trình thẩm định, phê duyệt; phát hành hồ sơ mời thầu, gửi thư mời thầu đến nhà đầu tư

Thời gian nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ dự thầu và nộp về bên mời thầu thực hiện theo quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị định số 30/2015/NĐ-CP

Bên mời thầu tổ chức đánh giá hồ sơ dự thầu, lập báo cáo kết quả xét thầu gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư thẩm định trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét phê duyệt kết quả đấu thầu

- Nội dung sơ tuyển, kế hoạch đấu thầu, hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ đề xuất, đánh giá hồ sơ dự thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị mới thực hiện theo các quy định tại Luật Đấu thầu, Nghị định số 30/2015/NĐ-CP và các quy định pháp luật có liên quan

1.7.3 Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 trình thẩm định, phê duyệt (đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết):

Sau khi được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án, đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết và trình duyệt theo quy định tại Nghị định số 37/2010/NĐ-CP của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và các văn bản hướng dẫn liên quan Chi phí lập quy hoạch được tính vào chi phí tư vấn đầu tư xây dựng của dự án

Quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị mới phải đảm bảo đồng bộ hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án; khớp nối các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối, đáp ứng yêu cầu bảo vệ môi trường; đảm bảo không gian kiến trúc cảnh quan hợp lý và tạo được bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại

Cơ cấu sử dụng đất xây dựng nhà ở phải đảm bảo quy chuẩn, đa dạng các loại hình nhà ở và tỷ lệ đất để xây dựng các loại nhà ở hợp lý, phù hợp với từng loại

đô thị và tình hình thực tế của địa phương

1.7.4 Lập hồ sơ xin chấp thuận đầu tư dự án và trình thẩm định:

Sau khi được lựa chọn, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư Nội dung hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư bao gồm:

- Tờ trình đề nghị chấp thuận đầu tư thực hiện dự án

- Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư hoặc quyết định chỉ định chủ đầu tư hoặc văn bản xác nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp chủ đầu tư

ở khu vực phải giải phóng mặt bằng; Số lượng và tỷ lệ các loại hình nhà ở, căn hộ, phương án tiêu thụ sản phẩm; Các giải pháp và phương án tổ chức thực hiện các dịch vụ công ích và dịch vụ đô thị khác; iải trình kinh tế kỹ thuật đầu tư, các phương án kinh doanh thu hồi vốn; tổng mức đầu tư; hiệu quả đầu tư về kinh tế và

xã hội; Nêu rõ việc giao đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất hoặc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng xác định nguồn vốn cho các giai đoạn đầu tư và kinh doanh; iải trình năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư về tài chính, đầu tư và quản lý phù hợp để thực hiện dự án; Phương thức thực hiện (gồm: Hình thức quản lý dự án; Phân kỳ đầu tư, tiến độ thực hiện và biện pháp tổ chức thực hiện)

+ Hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án, gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:

Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp công trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng; Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có); iải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công

trình, các kích thước, kết cấu chính của công trình xây dựng; iải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây dựng cho từng công trình; Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải pháp phòng, chống cháy, nổ; Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng để lập thiết kế cơ sở

+ Hồ sơ dự án thành phần phục vụ tái định cư, giải phóng mặt bằng (nếu có) + Các nội dung phối hợp giữa chủ đầu tư và chính quyền địa phương về các công tác sau: Đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào và công trình hạ tầng kỹ thuật của Nhà nước đi qua khu vực dự án; Đầu tư xây dựng trụ sở

cơ quan hành chính và công trình hạ tầng xã hội (nếu có); Các hạng mục công trình

hạ tầng chuyển giao không bồi hoàn (nếu có) và tiến độ chuyển giao; Trách nhiệm cung cấp các dịch vụ công ích và dịch vụ đô thị khác; Xác định nghĩa vụ, trách nhiệm và mối quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với các chủ thể có liên quan trong các nội dung phối hợp nêu trên; Các đề xuất về hỗ trợ và ưu đãi cho dự án; Đề xuất về quản lý hành chính, đơn vị hành chính mới và phương án chuyển giao quản lý hành chính cho chính quyền địa phương (nếu có)

- Các văn bản pháp lý kèm theo: Quyết định phê duyệt khu vực phát triển đô thị và kế hoạch triển khai khu vực phát triển đô thị; hồ sơ quy hoạch chi tiết; hồ sơ chứng minh năng lực của chủ đầu tư về tài chính, kinh nghiệm về đầu tư và quản lý phù hợp để thực hiện dự án và các văn bản pháp lý có liên quan khác

1.7.5 Thẩm định và chấp thuận đầu tư dự án:

Đối với các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 100 ha thuộc thẩm quyền chấp thuận đầu tư của Ủy ban nhân dân tỉnh, Sở Xây dựng là cơ quan đầu mối tổ chức thẩm định hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư Trong quá trình tổ chức thẩm định,

Sở Xây dựng đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh thành lập tổ công tác liên ngành gồm Lãnh đạo và chuyên viên các Sở: Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố nơi có

dự án, do lãnh đạo Sở Xây dựng làm tổ trưởng giúp Sở Xây dựng tổ chức thẩm định làm cơ sở để trình cấp có thẩm quyền xem xét chấp thuận đầu tư

Sau khi được cấp có thẩm quyền chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư phải hoàn chỉnh dự án, thẩm định và ra quyết định đầu tư theo quy định về quản lý dự án đầu

tư xây dựng Quyết định đầu tư của dự án phải tuân thủ các nội dung trong quyết định chấp thuận đầu tư

1.7.6 Thương thảo, đàm phán và ký kết hợp đồng thực hiện dự án:

Bên mời thầu thực hiện thương thảo, đàm phán, ký kết hợp đồng thực hiện

dự án với chủ đầu tư sau khi dự án được cấp có thẩm quyền chấp thuận đầu tư Nội dung cơ bản của hợp đồng bao gồm các nội dung chính của quyết định chấp thuận đầu tư về: quy mô dự án; thời gian thực hiện; tiền sử dụng đất, thuê đất tính tại thời điểm chấp thuận đầu tư, phương thức nộp tiền sử dụng đất và các nội dung khác quy định trách nhiệm của các bên trong việc quản lý thực hiện dự án; các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng; quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan; xử lý các vi phạm hợp đồng

1.7.7 Bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Đồng thời lập thiết kế bản vẽ thi công, dự toán và trình thẩm định:

* Về bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:

UBND cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và triển khai thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật để bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu

tư theo tiến độ của dự án được chấp thuận Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bố trí kinh phí, chủ động phối hợp với chính quyền địa phương trong quá trình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng

Sau khi có quyết định giao đất, Nhà nước sẽ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Việc xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện như sau:

- iá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với chủ đầu tư là giá đất cụ thể và được xác định dựa trên các căn cứ sau: Đảm bảo theo nguyên tắc quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013; Quy hoạch chi tiết xây dựng khu

đô thị mới tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Bảng giá đất 05 (năm) năm do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành

- Phương pháp xác định giá đất: iá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với chủ đầu tư được xác định theo phương pháp quy định tại Điều 4 Nghị

định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, chương

II Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất và các văn bản khác của Nhà nước

có liên quan

- Thời điểm xác định giá đất: Trong quá trình lập dự án đầu tư, chủ đầu tư thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá đất hoặc phối hợp với các cơ quan có liên quan tự xây dựng phương án giá đất làm cơ sở xác định hiệu quả đầu tư của dự án Thời điểm xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nghĩa vụ tài chính về đất của chủ đầu tư phải thực hiện với Nhà nước) là tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chủ đầu tư

iá đất để tính thu tiền sử dụng đất được Hội đồng thẩm định giá đất, tính thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất của tỉnh thẩm định, tính toán trước khi trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định

- Hội đồng thẩm định giá đất, tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định thành lập Cơ quan thường trực Hội đồng là Sở Tài chính có trách nhiệm xây dựng Quy chế hoạt động của Hội đồng trình Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt Hội đồng có nhiệm vụ thẩm định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định Hội đồng có thể thuê tổ chức tư vấn định giá đất làm căn cứ cho Hội đồng thực hiện thẩm định

- Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi hồ sơ đến Cơ quan thường trực Hội đồng để gửi cho các thành viên của Hội đồng Hồ sơ gồm: Công văn đề nghị thẩm định giá đất, tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của chủ đầu tư; Bản phô tô: Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết (hoặc tổng mặt bằng) tỷ lệ 1/500 kèm theo bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, tổng mặt bằng giao thông; Quyết định chấp thuận đầu tư dự án; Thuyết minh dự án Dự toán xây dựng công trình tại bước thiết kế bản

vẽ thi công đã được phê duyệt Phương án xác định giá đất hoặc bản phô tô chứng thực Chứng thư thẩm định giá của dự án (nếu có) kèm theo báo cáo thuyết minh phương án giá đất của dự án

- Hội đồng thẩm định giá đất, tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có trách nhiệm tổ chức thẩm định, trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định giá đất, mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án

- Mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bằng Tổng doanh thu phát triển trừ đi Tổng chi phí phát triển và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (Phương pháp xác định

* Về lập thiết kế bản vẽ thi công, dự toán và trình thẩm định:

Sau khi dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới được chấp thuận, phê duyệt Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tổ chức lập thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình trình Sở Xây dựng tổ chức thẩm định Nội dung hồ sơ thiết kế bản

vẽ thi công và dự toán bao gồm: Phương án kiến trúc; Phương án công nghệ (nếu có); Công năng sử dụng; Thời hạn sử dụng và quy trình vận hành, bảo trì công trình; Phương án kết cấu, loại vật liệu chủ yếu; Chỉ dẫn kỹ thuật; Phương án phòng, chống cháy, nổ; Phương án sử dụng năng lượng tiết kiệm, hiệu quả; iải pháp bảo

vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu; Dự toán xây dựng công trình phù hợp với bước thiết kế thiết kế bản vẽ thi công

Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công và dự toán, Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức thẩm định và thông báo kết quả thẩm định cho chủ đầu

tư để chủ đầu tư phê duyệt và thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng theo quy định

1.7.8 Thực hiện dự án:

Chủ đầu tư có trách nhiệm triển khai thực hiện dự án theo đúng nội dung, tiến độ của dự án được chấp thuận, phê duyệt Quá trình triển khai thực hiện dự án, các cơ quan nhà nước và chủ đầu tư cần bảo đảm các nguyên tắc và yêu cầu sau:

* Nguyên tắc quản lý dự án:

- Ủy ban nhân dân tỉnh thống nhất quản lý Nhà nước đối với tất cả các dự án khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Các Sở, Ngành, Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố thực hiện quản lý Nhà nước theo chức năng, nhiệm vụ được giao trong giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng đến khi bàn giao đưa vào sử dụng và bảo hành các công trình

- Chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý trực tiếp, toàn diện quá trình thực hiện đầu tư và tổ chức đưa dự án vào khai thác theo đúng những nội dung của Quyết định chấp thuận đầu tư và phải chịu sự quản lý Nhà nước của các cấp chính quyền, các cơ quan quản lý có thẩm quyền hoặc được ủy quyền

- Chủ đầu tư của các dự án thứ cấp có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật và chịu sự quản lý của chủ đầu tư dự án khu

đô thị mới (chủ đầu tư cấp 1) và sự quản lý Nhà nước của các cơ quan quản lý có thẩm quyền hoặc được uỷ quyền

* Quản lý tiến độ thực hiện dự án:

- Chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng kế hoạch, tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng, hoàn thành từng hạng mục công trình và toàn bộ dự án Kế hoạch, tiến độ thực hiện đầu tư phải được đăng ký tại Sở Xây dựng và gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư,

Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Ủy ban nhân dân huyện, thành phố nơi

có dự án trước khi triển khai thực hiện dự án theo những nội dung, tiến độ thực hiện

dự án quy định trong Quyết định phê duyệt dự án đầu tư, Quyết định chấp thuận đầu

tư

- Trước khi thực hiện xây dựng công trình thuộc dự án, chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo khởi công đến Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Ủy ban nhân dân huyện, thành phố nơi có dự án để theo dõi, quản lý

- Việc thay đổi tiến độ thực hiện dự án, hạng mục công trình, công trình nếu làm ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao đưa vào khai thác sử dụng và tiến độ tổng thể của dự án phải được Ủy ban nhân dân tỉnh chấp thuận

* Quản lý xây dựng theo quy hoạch, kiến trúc được duyệt:

Chủ đầu tư phải tổ chức xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết

kế đô thị, các quy định về quản lý kiến trúc và quy hoạch đã được phê duyệt, đồng thời đảm bảo:

- Sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng; các chỉ tiêu về diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, mật độ xây dựng phải thực hiện theo đúng quy định cùng với phương án kiến trúc đã được phê duyệt

- Triển khai xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo khớp nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, không gây ảnh hưởng xấu tới sản xuất, sinh hoạt của nhân dân khu vực lân cận

- Trường hợp chủ đầu tư dự án khu đô thị mới trực tiếp đầu tư các công trình

hạ tầng xã hội và các công trình nhà ở, kinh doanh, dịch vụ thì phải hoàn thành đầu

tư các dự án hạ tầng xã hội đồng thời với các công trình nhà ở, kinh doanh, dịch vụ

* Quản lý chất lượng công trình:

- Chủ đầu tư phải tổ chức thực hiện đầy đủ những nội dung quy định tại Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng (sau đây viết là Nghị định số 46/2015/NĐ-CP) Đồng thời phải thực hiện các yêu cầu sau:

+ Xây dựng các quy định và tổ chức hệ thống quản lý đảm bảo kỹ thuật, chất lượng toàn bộ dự án, từng hạng mục công trình, công trình Bộ máy quản lý kỹ thuật, chất lượng phải đảm bảo yêu cầu về trình độ chuyên môn, nghiệp vụ theo quy định hiện hành

+ Kịp thời phát hiện và kiến nghị giải quyết những vấn đề phát sinh nhằm đảm bảo kỹ thuật, chất lượng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung, của từng công trình

và toàn bộ dự án

+ Đối với các công trình có chuyển giao như: công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông đô thị, hạ tầng xã hội và công trình khác phải được nghiệm thu trước khi chuyển giao Khi chuyển giao, chủ đầu tư phải giao đầy đủ hồ sơ quản lý chất lượng công trình cho bên nhận chuyển giao là Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố nơi

có dự án Trường hợp dự án triển khai trên địa bàn của 02 huyện, thành phố trở lên thì bên nhận chuyển giao do Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ định

Bên nhận chuyển giao được tham gia quản lý chất lượng và nghiệm thu công trình trong suốt quá trình xây dựng đến khi hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng Khuyến khích chủ đầu tư ký hợp đồng thuê tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình với Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực thuộc huyện, thành phố nơi

có dự án hoặc Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành của tỉnh, Đơn vị sự nghiệp có năng lực giám sát thi công xây lắp thuộc các sở quản lý công trình xây

dựng chuyên ngành trong trường hợp Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực thuộc huyện, thành phố không đủ năng lực thực hiện

Trường hợp chủ đầu tư không ký hợp đồng thuê tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình với các đơn vị nêu trên thì bên nhận chuyển giao được cử cán bộ chuyên môn tham gia giám sát thi công và nghiệm thu công trình xây dựng; chi phí thực hiện do bên nhận chuyển giao lập dự toán theo các quy định hiện hành và được lấy từ một phần của chi phí tư vấn giám sát thi công xây lắp của dự án

- Các công trình, hạng mục công trình chỉ được phép bàn giao đưa vào sử dụng sau khi tổ chức nghiệm thu theo đúng quy định của Nghị định số 46/2015/NĐ-

CP Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về chất lượng công trình và phải bảo hành đối với công trình chuyển giao theo quy định của pháp luật Đối với các hạng mục công trình đầu tư không đảm bảo chất lượng theo quy định hiện hành, chủ đầu tư có trách nhiệm khắc phục hoặc đầu tư thay thế và phải chịu hoàn toàn chi phí thực hiện

- Sau khi công trình xây dựng được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng, trong thời hạn bảo hành, chủ đầu tư dự án phải có báo cáo định kỳ 6 tháng và 1 năm

về chất lượng các công trình xây dựng theo đúng quy định gửi Sở Xây dựng, Sở có công trình xây dựng chuyên ngành liên quan và Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố nơi có dự án

- Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp các Sở có xây dựng chuyên ngành có trách nhiệm kiểm tra, xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý đối với các vi phạm về chất lượng, quản lý chất lượng công trình xây dựng

* Đảm bảo trật tự xây dựng, an toàn giao thông, an toàn lao động, vệ sinh môi trường:

- Chủ đầu tư phải tổ chức quản lý trật tự xây dựng, an toàn giao thông, an toàn lao động, vệ sinh môi trường theo quy định; phối hợp với chính quyền địa phương quản lý trật tự an toàn xã hội trong khu vực dự án; có biện pháp thu gom, xử lý rác thải, nước thải xây dựng và sinh hoạt, đảm bảo trật tự vệ sinh môi trường trong suốt quá trình thực hiện dự án, đồng thời hướng dẫn, đôn đốc các chủ đầu tư cấp 2 tổ chức thực hiện

- Đối với các dự án có thực hiện đấu nối vào hệ thống giao thông đường bộ, trong quá trình triển khai thực hiện, chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục thoả thuận, chấp thuận, cấp phép thi công điểm đấu nối vào đường bộ theo quy định

* Thực hiện việc bàn giao, bảo hành và bảo trì công trình:

- Chủ đầu tư phải xây dựng các quy định về quản lý, vận hành, bảo trì các công trình hạ tầng, công trình kiến trúc Chủ đầu tư và người sử dụng công trình có trách nhiệm vận hành và bảo trì công trình; Tổ chức nghiệm thu, đưa vào sử dụng các công trình, hạng mục công trình theo đúng các quy định hiện hành và thực hiện vận hành công trình khi đưa vào sử dụng Trong khi vận hành phải kiểm tra định kỳ, phát hiện hư hỏng để kịp thời sửa chữa, đảm bảo an toàn khi sử dụng công trình

- Trong thời gian chưa hoàn thành toàn bộ dự án, chủ đầu tư phải kiểm tra, giám sát việc sử dụng những công trình đã bàn giao đưa vào sử dụng, đảm bảo không ảnh hưởng đến việc tổ chức thực hiện dự án

1.7.9 Hoàn thành, chuyển giao:

Sau khi kết thúc đầu tư xây dựng, việc chuyển giao, khai thác sử dụng công trình và chuyển giao quản lý hành chính thực hiện theo Điều 36, 37, 38 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP và Nghị định số 46/2015/NĐ-CP Chủ đầu tư dự án thực hiện các thủ tục về quyết toán thực hiện dự án: Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ quyết toán và báo cáo tổng hợp toàn bộ dự án hoàn thành đến Sở Tài chính để tổ chức thẩm tra, báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh iá trị quyết toán dự án hoàn thành là căn cứ để nhà nước xem xét điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất (nếu có) cho phù hợp với khối lượng công việc hoàn thành thực tế được quyết toán Đơn giá

để tính giá trị quyết toán khối lượng công việc hoàn thành thực tế là đơn giá tại thời điểm quyết định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án

1.8 Một số c ỉ t êu t - ỹ t uật c ủ y u của dự á đầu tƣ xây dự

u đô t ị mớ

Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu làm cơ sở lập, thẩm định và phê duyệt

đồ án quy hoạch chi tiết đô thị tỷ lệ 1/500 của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới được thể hiện tại Bảng sau:

Bảng 1: Chỉ tiêu kinh t - kỹ thuật chủ y u:

I Chỉ tiêu sử dụ đất

1.1 Đất ở

1.2 Đất các công trình công cộng trong đơn vị ở m2/người 3-4 1.3 Công trình cây xanh TDTT trong đơn vị ở m2/người > 3

- Công trình giáo dục, văn hóa, công cộng

+ Tỉ lệ đất giao thông nội thị (tính đến

đường phân khu vực)

4.2 Hệ thống cấp nước

+Công trình công cộng l /m 2 sàn 2

4.3 Cấp điện

* Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về Quy hoạch xây dựng – QCXDVN01:2008

1.9 Một số c ỉ t êu chính dùng trong đá á ệu quả t - xã ộ của dự á đầu tƣ xây dự u đô t ị mớ ô sử dụ vố đầu tƣ cô

1.9.1 Chỉ tiêu Giá trị nộp ngân sách nhà nước (Mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án):

Để bảo đảm nguyên tắc trong đầu tư dự án khu đô thị mới không sử dụng

vốn đầu tư công (nêu tại mục 1.3 và mục 1.4 ): “Ngân sách Nhà nước không cấp bù

cho dự án sau khi đã được đối trừ phần chi phí phát triển của dự án và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định”

Điều này có nghĩa là dự án phải có lãi (lợi nhuận >= 0 và => Max) iá trị

lợi nhuận này chính là giá trị (Mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án) mà

chủ đầu tư dự án phải nộp vào Ngân sách nhà nước Do vậy, đây được coi là chỉ tiêu đánh giá chính và quan trọng nhất trong quá trình lập, thẩm định và chấp thuận đầu

tư đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới không sử dụng vốn đầu tư công

Việc xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án (giá trị tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Ngân sách nhà nước) như sau:

Mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bằng Tổng doanh thu phát triển trừ đi Tổng chi phí phát triển và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng:

-

Tổng chi phí phát triển (2)

-

Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng

(3)

(1) Tổng doanh thu phát triển của dự án được xác định bằng tổng doanh thu

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; tiền thuê đất theo hình thức thu một lần cho cả thời gian thuê (nếu có); doanh thu kinh doanh bất động sản gắn liền trên đất (doanh thu thu được từ bán nhà gắn liền với đất, bán căn hộ chung cư, cho thuê văn phòng)

Doanh thu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được tính theo công thức: Tổng doanh thu

- Diện tích, vị trí của từng loại đất ở căn cứ vào quy hoạch chi tiết 1/500

- Tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê tính theo công thức:

Tiền thuê đất = iá đất theo thời hạn thuê đất x diện tích đất thuê tính theo quy hoạch chi tiết 1/500

- Doanh thu kinh doanh bất động sản gắn liền trên đất bao gồm:

+ Doanh thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà gắn liền với đất (đối với căn hộ, biệt thự liền kề);

+ Doanh thu từ bán căn hộ chung cư (đối với nhà chung cư hoặc nhà ở hỗn hợp bao gồm nhà ở kết hợp cho thuê);

+ Doanh thu cho thuê văn phòng, mặt bằng kinh doanh (đối với tòa nhà hỗn hợp)

(2) Tổng chi phí phát triển bao gồm các loại chi phí mà chủ đầu tư bỏ ra và

phần được hưởng để thực hiện dự án theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, cụ thể:

(a) Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan Nhà