Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai tại quận 12 thành phố hồ chí minh

- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, Đề tài tập trung đi sâu nghiên cứu một số nội dung mang tính bức xúc và trọng tâm trong quá trình thực hiệ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

PHẠM QUỐC VŨ

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

PHẠM QUỐC VŨ

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực

và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn điều được chỉ rõ nguồn gốc

Người thực hiện luận văn

Học viên

Phạm Quốc Vũ

Đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Phòng Sau đại học, Khoa Địa lý Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy phó Giáo sư – Tiến sĩ Trần Văn Tuấn, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại

học Quốc gia Hà Nội đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn cũng như trong quá trình học tập tại nhà trường

Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo, công chức, viên chức của Văn phòng Quận uỷ Quận 12, Văn phòng

Ủy ban nhân dân Quận 12, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý đô thị, phòng Kinh tế, Ban Bồi thường Giải phóng mặt bằng, Chi cục Thống kê Quận 12 đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin liên nhanh chóng và đầy đủ

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn các bạn cùng lớp cao học quản lý đất đai 21 đã giúp đỡ tôi trong khoảng thời gian học tập và thực hiện đề tài tốt nghiệp

Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn này

Xin chân thành cảm ơn!

L Ờ I C Ả M Ơ N

Tác giả luận văn

Phạm Quốc Vũ

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 5

1.1 Vai trò của nhà nước trong công tác quản lý đất đai 5

1.1.1 Vai trò của nhà nước trong công tác quản lý đất đai trên thế giới 5

1.1.2 Vai trò của nhà nước trong công tác quản lý đất đai ở Việt Nam 8

1.2 Cơ sở pháp lý của quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam 11

1.3 Tổng quan về nội dung quản lý nhà nước về đất đai 12

1.3.1 Sự thay đổi (phát triển) nội dung quản lý nhà nước về đất đai 12

1.3.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai đối với cấp quận, huyện từ khi có Luật Đất đai 18

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 23

2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Quận 12 23

2.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên 23

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 25

2.2 Quá trình đô thị hóa Quận 12 và tác động của đô thị hóa tới sử dụng đất và quản lý đất đai trên địa bàn Quận: 31

2.2.1 Sơ lược quá trình hình thành Quận 12: 31

2.2.2 Quá trình đô thị hóa Quận 12 Quận 12 từ năm 1997 đến năm 2013: 34

2.3 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận 12 giai đoạn 1997 -2013 42

2.3.1 Tình hình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai 42

2.3.2 Thực trạng quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất 46 2.3.3 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 48

2.3.4 Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN 54

2.3.5 Thực trạng giải quyết tranh chấp, khiếu nại và tố cáo về đất đai 60

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC 63

3.1 Định hướng phát triển đô thị (sử dụng đất) Quận 12 trong quy hoạch đô thị chung của Thành phố Hồ Chí Minh đến 2020 63

3.1.1 Định hướng sử dụng đất đến 2020 63

3.1.2 Khả năng đáp ứng về số lượng, chất lượng đất đai cho nhu cầu sử dụng đất: 67

3.2 Tổng hợp những vấn đề hạn chế, tồn tại và những vấn đề đặt ra trong quản lý nhà nước về đất đai khi thực hiện Luật Đất đai 2013 trên địa bàn Quận 12 68 3.2.1 Những vấn đề hạn chế 68

3.2.2 Những vấn đề đặt ra trong quản lý nhà nước về đất đai khi thực hiện Luật Đất đai 2013 trên địa bàn Quận 12 70

3.3 Các giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai Quận 12 71

3 3 1 Nhóm giải pháp chung 71

3.3.2 Một số giải pháp cụ thể 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND :Ủy ban nhân dân GCN :Giấy chứng nhận THCS :Trung học cơ sở THPT :Trung học phổ thông

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 : Chế độ sở hữu đất của một số nước ASEAN

Bảng 2.1 : Diện tích tự nhiên của các phường trên địa bàn Quận 12

Bảng 2.2 : Tình hình biến động dân số từ năm 1997 đến năm 2012

Bảng 2.3 : Biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 : Sơ đồ ranh giới hành chính Quận 12

Hình 2.2 : Biểu đồ dân số Quận 12 từ năm 1998 đến năm 2012

Hình 2.3 : Biểu đồ dân số Quận 12 từ năm 1998 đến năm 2012

Hình 2.4 : Biểu đồ thể hiện tình hình cấp giấy chứng nhận về đất đai của

Quận 12 từ năm 1997 đến năm 2013

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng,… là nguồn vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Kết quả của việc sử dụng đất có ý nghĩa quyết định đến sự thành bại về kinh tế ổn định về chính trị, phát triển về xã hội ở hiện tại và trong tương lai Chính vì vậy, công tác quản lý nhà nước về đất đai cần được quan tâm hơn, để quản lý tốt và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên quý giá này

Hiện nay, đất nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng với xu thế hội nhập, quốc tế hóa nền kinh tế gắn với mục tiêu phát triển bền vững Do

đó, giá trị của đất đai ngày càng tăng cao, các quan hệ đất đai ngày càng đa dạng và phức tạp trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Vì vậy, việc đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đai là cơ sở khoa học quan trọng để xây dựng một hệ thống chính sách pháp luật đất đai hoàn chỉnh và hiện đại góp phần vào công cuộc xây dựng và đổi mới đất nước, là nhiệm vụ mang tính cấp thiết và lâu dài của Đảng

và nhà nước ta

Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những Quận mới được thành lập theo Nghị định số 03/CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01/04/1997 Là một Quận ngoại thành đang trên đà đô thị hóa, cơ cấu kinh tế đang từng bước phát triển rõ nét Hiện nay, Quận 12 gồm 11 phường (Phường Tân Thới Nhất, Phường Đông Hưng Thuận, Phường Tân Hưng Thuận, Phường Trung Mỹ Tây, Phường Tân Chánh Hiệp, Phường Tân Thới Hiệp, Phường Hiệp Thành, Phường Thới An, Phường Thạnh Xuân, Phường Thạnh Lộc và Phường An Phú Đông) với tổng diện tích đất tự nhiên là 5.274,9 ha, chiếm 2,49% so với tổng diện tích đất tự nhiên của Thành phố Hồ Chí Minh Mặc dù chính quyền địa phương

đã quan tâm đến công tác quản lý nhà nước về đất đai, tuy nhiên do những nguyên nhân chủ quan và khách quan nên thời gian qua vẫn còn tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng

đất không đúng mục đích theo quy định pháp luật, chuyển nhượng đất đai bất hợp pháp, để hoang hóa quỹ đất,

Để đánh giá một cách khái quát, toàn diện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 1997 – 2013, cần phải nghiên cứu thực trạng để thấy được những mặt hiệu quả, những mặt hạn chế tồn tại, từ đó đưa ra được những biện pháp khắc phục và đổi mới cho phù hợp trong quản lý và sử dụng hiệu quả quỹ đất của Quận

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên và được sự đồng thuận của Giảng viên hướng

dẫn, học viên đã chọn và thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận 12, Thành phố

Hồ Chí Minh”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng, làm rõ được những ưu điểm, những hạn chế tồn tại trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 1997 – 2013

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận 12

3 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý liên quan công tác

quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam

- Tổng hợp làm rõ nội dung quản lý nhà nước về đất đai cấp quận, huyện từ khi có Luật Đất đai 1993 đến nay

- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu liên quan công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận 12 giai đoạn 1997 – 2013

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận 12

4 Phạm vi nghiên cứu

- Địa bàn nghiên cứu: Quận 12 – Thành phố Hồ Chí Minh

- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, Đề tài tập trung đi sâu nghiên cứu một số nội dung mang tính bức xúc và trọng tâm trong quá trình thực hiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn Quận 12 gồm: tình hình tổ chức thực hiện chính sách pháp luật đất đai; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; đăng ký – cấp GCN và lập hồ sơ địa chính; quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

5 Phương pháp nghiên cứu

a Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu:

Đây là phương pháp dùng để điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, các số liệu thống kê đất đai, tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn Quận 12

b Phương pháp so sánh:

So sánh số liệu qua các thời kỳ để thấy được tình hình quản lý nhà nước về đất

đai của Quận 12 từ năm 1997 đến nay

c Phương pháp phân tích, giá tổng hợp:

Từ tài liệu, số liệu thu thập được tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ những mặt đã làm được, những hạn chế tồn tại của công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận 12

d Phương pháp chuyên gia:

Tham khảo, lấy ý kiến của cơ quan, cán bộ tại địa bàn nghiên cứu trong việc đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận 12

6 Cấu trúc luận văn

M ở đầu: Nêu lên tính cấp thiết, mục tiêu, nhiệm vụ của đề tài

Chương 1: Cơ sở khoa học và pháp lý liên quan công tác quản lý nhà nước về

đất đai

Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận 12,

Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1997 – 2013

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà

nước về đất đai trên địa bàn Quận 12

Kết luận và kiến nghị

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ NHÀ

NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 1.1 Vai trò của nhà nước trong công tác quản lý đất đai

1.1.1 Vai trò của nhà nước trong công tác quản lý đất đai trên thế giới

Đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng đối với con người và xã hội, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình kinh

tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng… Trong lịch sử, con người đã dùng sức mạnh để chiếm hữu, bảo vệ và đầu tư vào đất để phục cho lợi ích của mình

Sở hữu là một phạm trù lịch sử gắn liền với quá trình phát triển của loài người Các Mác đã phân tích tiến trình phát triển các hình thái kinh tế - xã hội của loài người trên cơ sở quan hệ sở hữu Trong chế độ Công xã nguyên thủy, con người chưa hình thành khái niệm sở hữu Tiếp theo là chế độ Chiếm hữu nô lệ có trọng tâm là sở hữu tư nhân về sức lao động của con người Chế độ phong kiến có đặc trưng là sở hữu tư nhân về đất đai Chế độ Tư bản chủ nghĩa xây dựng trên nền móng của sở hữu tư nhân về tư bản Chế độ Công sản chủ nghĩa mà chúng ta đang hướng tới có nội dung chủ yếu là xóa bỏ mọi sở hữu tư nhân về các nguồn lực sản xuất chính của nền sản xuất xã hội

Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý, bao gồm ba quyền năng: chiếm hữu,

sử dụng và định đoạt Trong đó, quyền định đoạt là quyền năng quyết định nhất Nếu không có quyền định đoạt thì không thể trở thành quyền sở hữu

Hiện nay trên thế giới, tùy thuộc pháp luật của từng quốc gia, người ta công nhận một số trong các hình thức sở hữu đất đai: sở hữu toàn dân, sở hữu nhà nước,

sở hữu tổ chức, sở hữu chung, sở hữu địa phương, sở hữu hỗn hợp, sở hữu tập thể,

sở hữu gia đình, sử hữu tư nhân Các dạng sở hữu trên có những biểu hiện giống

nhau hoặc có khác nhau nhưng không nhiều Ví dụ như sở hữu chung của cộng đồng cư dân của một địa phương và sở hữu địa phương có nhiều thể hiện giống nhau hoặc sở hữu tập thể do các xã viên góp đất vào hợp tác xã nông nghiệp và sở hữu hỗn hợp cũng có nhiều thể hiện giống nhau Sự khác nhau còn do pháp luật quy

định về quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng là chủ sở hữu Không phải pháp luật

nhà nước nào cũng công nhận tất các quyền sở hữu nói trên Nhìn chung, mỗi nước thường chỉ công nhận một số hình thức sở hữu nhất định theo tập quán lịch sử riêng

và quan niệm riêng Hiện nay, nhiều quốc gia không công nhận sở hữu tư nhân về đất đai như Việt Nam, Trung Quốc, Triều Tiên, Lào Mianma, Cuba, Mông Cổ

- Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (Nhóm G7) bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước

- Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước đang phát triển: chiếm đa số các quốc gia trên thế giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp

Về chế độ chính trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị hết sức đa dạng Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế

độ sở hữu đất đai, đó là chế độ SHTN và chế độ SHNN về đất đai

Bảng1.1 Chế độ sở hữu đất của một số nước ASEAN

1 Brunây Luật thu hồi đất 1949, Luật đất đai 2000 Tư hữu, Quốc Vương

2 Campuchia Luật đất đai 2001

Sở hữu quốc vương

Sở hữu tư nhân

Sở hữu chính phủ

Sở hữu tập thể

3 Đông Timo Quy định của Tổng thống về đất đai 2006 Sở hữu nhà nước Sở hữu tư nhân

4 Indonexia Quy định của Chính phủ về quản lý đất

6 Malaixia Luật đất đai 1960 Sở hữu nhà nước Sở hữu tư nhân

8 Singapore Luật đất đai 1978 Sở hữu nhà nước Sở hữu tư nhân

9 Thái Lan Luật đất đai 2008 Sở hữu nhà nước Sở hữu tư nhân

10 Việt Nam Hiến pháp 1980; 1992 Luật đất đai 1988;1993; 2003 Sở hữu toàn dân

Vốn là tài nguyên vô cùng quý giá có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi quốc gia nên đất đai mang những đặc tính phức tạp về quyền sở hữu Do đó, Quản

lý đất đai là một trong những nhiệm vụ quan trọng của hệ thống quản lý hành chính nhà nước, cần phải được thực hiện thường xuyên và liên tục Đối với tất cả các nước, quản lý nhà nước về đất đai là một công cụ quan trọng của hệ thống hành chính Nhiệm vụ cụ thể quản lý đất đai hoàn toàn phụ thuộc vào yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Cụ thể hơn, nhiệm vụ đó phụ thuộc vào chủ trương chính trị của nhà nước và mô hình kinh tế được lựa chọn Như vậy, mỗi quốc gia xác định nhiệm vụ cụ thể cho quản lý nhà nước về đất đai có khác nhau,

đó là những biện pháp cụ thể của công cụ pháp luật, công cụ quy hoạch và công cụ kinh tế

Trong tất cả các chế độ xã hội, kể cả khi thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai thì nhà nước cũng phải tổ chức một hệ thống quản lý nhà nước về đất đai thống nhất Mỗi quốc gia có quan niệm khác nhau về nhiệm vụ của hệ thống quản

lý đất đai Có quốc gia quan tâm tới khía cạnh quản lý đất đai dưới góc độ tài sản,

có quốc gia quan tâm chủ yếu tới khía cạnh thuế, có quốc gia lại tập trung vào khía cạnh quy hoạch phát triển… Tuy nhiên, chung quy cũng thể hiện được vai trò của quản lý nhà nước về đất đai là rất quan trọng và cần thiết Vai trò đó nhằm quản lý khái quát các mặt sau:

- Quản lý về mặt hành chính lãnh thổ mà mỗi thửa đất là một đơn nguyên của

hệ thống quản lý, hay nói cách khác đây là quản lý ranh giới thửa đất để xác định phần diện tích mà chủ sở hữu hay người sử dụng được pháp luật thừa nhận về pháp

lý, được nhà nước bảo hộ về thực hiện các quyền hợp pháp

- Quản lý về mặt tài sản dân sự đối với đất đai (hoặc quyền sử dụng đất) trong

hệ thống đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng trước pháp luật

- Quản lý về mục đích sử dụng đất cho phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế, công bằng xã hội, bảo vệ môi trường được xác định trong quy hoạch sử dụng đất

- Quản lý về mặt kinh tế đối với đất đai bao gồm định giá đất, xác định thuế và các loại nghĩa vụ tài chính đối với đất đai

1.1.2 Vai trò của nhà nước trong công tác quản lý đất đai ở Việt Nam

Chế độ sở hữu về đất đai ở Việt Nam đã trải qua một giai đoạn lịch sử rất phong phú và đa dạng gắn liền với quá trình lịch sử bảo vệ và phát triển đất nước

* Chế độ sở hữu đất đai trong các xã hội phong kiến

Lịch sử chế độ sở hữu ruộng đất thời phong kiến ở Việt Nam thực chất là lịch

sử thay đổi vị trí giữa hai hình thức sở hữu ruộng đất cơ bản: thứ nhất là sở hữu công – “quốc gia công thổ” gồm đất thuộc sở hữu của nhà nước hoặc thuộc sở hữu của cộng đồng làng xã; thứ hai là sở hữu tư – sở hữu của nông dân cá thể hoặc sở hữu của quý tộc, địa chủ

Phân tích lịch sử về chế độ sở hữu về đất đai trong giai đoạn phong kiến Việt Nam có thể rút ra một số kết luận sau:

- Sở hữu công về ruộng đất được hình thành và cũng cố trên cơ sở chế độ công hữu nguyên thuỷ về ruộng đất, chế độ sở hữu này đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc cũng cố quyền lực cho chính quyền phong kiến, cho sự thống nhất dân tộc và duy trì tính cộng đồng làng xã;

- Hình thức sở hữu ruộng đất công của làng xã là một đặc điểm quan trọng xuyên suốt thời kỳ phong kiến trong quan hệ đất đai ở Bắc Bộ và Trung Bộ nước ta;

- Nhà nứơc phong kiến ở giai đoạn thịnh trị luân xác lập và cũng cố chế độ sở hữu của nhà nước đối với đất đai;

- Trong quá trình phát triển của một nhà nước phong kiến, luôn tồn tại mâu thuẩn giữa chế độ sở hữu của nhà nước phong kiến và chế độ sở hữu tư nhân của địa chủ, quan lại về đất đai Nguyên nhân của sự mâu thuẩn này là sự độc quyền phong tặng đất đai và sự quan liêu đi tới suy yếu của bộ máy hành chính phong kiến, sự phát triển tất yếu của lực lượng sản xuất trong nông nghiệp

- Sở hữu tư nhân lớn vể ruộng đất trong suốt giai đoạn phong kiến Việt Nam tưong đối hạn chế, tiêu biếu nhất là ở thời Nhà Trần Theo Pie Gourou, lý do là

“Trong nước An Nam thời xưa chế độ sở hữu lớn không nhiều bởi vì tổ chức kinh

tế không thuận lợi với chế độ đó, bởi vì phong tục xung đột với chế độ đó, bởi vì nhà nước nhìn chế độ đó với con mắt không tốt”

- Chế độ sở hữu tư nhân về đất đai luôn thắng thế ở giai đoạn nhà nước phong kiến suy yếu

* Chế độ sở hữu đất đai thời Pháp thuộc (từ 1859 đến 1954)

Sau khi chiếm đóng Việt Nam, Thực dân Pháp đã từng bước vô hiệu hóa hệ thống pháp luật của Nhà Nguyễn và muốn áp đặt toàn bộ hệ thống pháp luật của Pháp tại Việt Nam Luật pháp do Pháp quy định được xây dựng trên tinh thần luật pháp của Napoleon, trong đó quy định khá rõ về chế độ sở hữu đất đai, các quyền năng của sở hữu: được quyền sử dụng và hưỡng dụng đất đai theo quy định của pháp luật (đựơc sử dụng tùy theo ý định của chủ sở hữu trừ những điều pháp luật cấm) Ngoài hình thức sở hữu tư nhân được nhà nước khuyến khích và bảo hộ, chính quyền thực dân Pháp vẫn đảm bảo một lượng đất đai nhất định thuộc sở hữu nhà nước và công nhận sở hữu cộng đồng làng xã, phường hội ở Bắc Bộ và Trung

Bộ để đảm bảo cho việc thu thuế và không bần cùng hóa nông dân

* Chế độ sở hữu đất đai cuả nhà nước Mỹ - Ngụy trong giai đoạn 1954 -

1975

Nói chung, trong giai đoạn 1954 – 1975 ở miền Nam nước ta, Mỹ và Chính quyền Ngụy có đường lối tư nhân hóa ruộng đất đến từng hộ nông dân, lấy ruộng đất của địa chủ để bán ưu đãi hoặc chia miễn phí cho nông dân

* Chế độ sở hữu đất đai của nhà nước Việt Nam từ Cách mạng Tháng tám năm 1945 đến nay

Sau Cách mạng Tháng tám thành công, Chủ tịch nước đã ký Sắc lệnh giảm tô, tịch thu đất đai của thực dân Pháp và Việt gian bỏ chạy để chia cho nông dân nghèo, chia lại đất cho mọi công dân

Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 8, Khóa II vào tháng 8/1955 đã đưa ra chủ trương tổ chức thí điểm một số hợp tác xã nông nghiệp để chuẩ bị cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với kinh tế nông nghiệp Trong thời gian từ năm

1958 – 1960, hầu hết nông dân cá thể đã tham gia hợp tác xã nông nghiệp bậc thấp Toàn bộ đất đai của các sở hữu công nghiệp, thương nghiệp tư bản tư nhân đã

chuyển sang hình thức sở hữu hỗn hợp dưới dạng công tư hợp doanh Đất đai thuộc

sở hữu tư nhân chỉ còn đất ở và một số diện tích đất nông nghiệp không đáng kể

Từ năm 1960 đến năm 1980, chế độ sở hữu đất đai ở Miền Bắc không thay đổi Nhà nước tập trung nâng cấp các hợp tác xã nông nghiệp thành các hợp tác xã bậc cao trên phạm vi tòan quốc Mỗi hộ gia đình nhận 5% đất của hợp tác xã để canh tác phục vụ cho nhu cầu riêng

Sau ngày thống nhất đất nước (30/4/1975) cho đến năm 1980, nhà nước gấp rút thực hiện cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nông nghiệp, công nghiệp, thương nghiệp ở Miền Nam Cho đến năm 1980, trên phạm vi cả nước hầu hết đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp, công nghiệp và thương nghiệp đã thuộc sỡ hữu

nhà nước, sở hữu tập thể

Luật đất đai đầu tiên (năm 1987) được ban hành đã thể hiện rõ cơ chế bao cấp

về đất đai, quyền sỡ hữu toàn dân về đất đai theo quan niệm “cứng nhắc” không thực sự phù hợp với mục tiêu xây dựng nền sản xuất nông nghiệp hàng hóa

Luật đất đai lần thứ hai (năm 1993) được ban hành tiếp tục chỉ công nhận một hình thức sở hữu về đất đai, nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước bằng pháp luật và quy hoạch, nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1993 chỉ tập trung vào trọng tâm đổi mới quan hệ đất đai trong nông nghiệp Quá trình triển khai công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi một luật đất đai mới hoàn chỉnh hơn, điều chỉnh hợp lý đối với quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất

Luật đất đai năm 2003 được ban hành quy định rất cụ thể về các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt của quyển sở hữu toàn dân và phần quyền năng mà

nhà nước trao cho người sử dụng đất, người sử dụng đất được trao mọi quyền tài sản theo quy định của pháp luật về dân sự đối với quyền sử dụng đất Cụ thể, nhà nước giao, cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (gọi chung là nhà nước giao) hoặc đang sử dụng đất được nhà nước công nhận như được nhà nước giao thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh, góp vón bằng quyền sử dụng đất

Như vậy, đến nay nhà nước ta đã có biện pháp tiếp cận hợp lý đối với quyền

sở hữu đất đai: quyền sở hữu toàn dân về đất sai được mở rộng theo hướng nhà nước trao một số quyền cho người sử dụng đất Cách tiếp cận này hoàn toàn tương đương với cách tiếp cận của một số nước theo hướng công nhận đa sở hữu về đất đai nhưng hạn chế lại bằng cách trao một số quyền cho nhà nước quyết định

Ở Việt Nam, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai được cụ thể hóa từ khi nhà nước thực hiện quá trình đổi mới Đến nay, nhà nước vẫn có hai chức năng đối với đất đai: một là chức năng đại diện cho toàn dân thực hiện các quyền của chủ sở hữu

và hai là chức năng thực hiện quản lý nhà nước đối với đất đai

1.2 Cơ sở pháp lý của quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam

Đất đai phải thuộc sở hữu toàn dân do nhân dân đã trả bằng máu và mồ hôi để bảo vệ đất đai trước chiến tranh xâm lược của nước ngoài và trước thiên tai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý Điều đó được ghi nhận tại Hiến Pháp của nhà nước và được cụ thể hóa trong các văn bản quy phạm pháp luật Được gọi là các công cụ luật pháp để quản lý đất đai:

- Hiến pháp là luật cơ bản của nhà nước ta, có hiệu lực pháp lý cao nhất Tính đến năm 2013, nhà nước ta đã ban hành những lần Hiến Pháp: Hiến pháp năm 1946 (Điều 12), Hiến pháp năm 1959 (Điều 11, Điều 12 và Điều 14), Hiến pháp năm

1980 (Điều 19 và Điều 20), Hiến pháp năm 1992 (Điều 19 và Điều 20) Đến ngày 01/01/2014, Hiến pháp năm 2013 (lần thứ 5) chính thức có hiệu lực

- Luật đất đai quy định quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai Tính đến năm

2013, nhà nước ta đã ban hành ba lần Luật đất đai: Luật đất đai năm 1987 gồm 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, Luật đất đai năm 1993 gồm 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, Luật đất đai năm 2003 gồm 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai Đến ngày 01/7/2014, Luật đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực thi hành gồm 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai

- Các luật khác có liên quan: Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật Dân sự…

- Các văn bản quy phạm pháp luật dưới luật như Pháp lệnh, Nghị định, Thông

tư, Quyết định, Chỉ thị…

1.3 Tổng quan về nội dung quản lý nhà nước về đất đai

1.3.1 Sự thay đổi (phát triển) nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Luật đất đai năm 1987 do Quốc hội khóa VIII, kỳ họp thứ 2 thông qua ngày 29/12/1987 bao gồm 6 chương 57 điều Luật đất đai năm 1987 thể hiện mối quan hệ hành chính về đất đai qua các điều khoản quy định quyền và nghĩa vụ giữa nhà nước với các chủ sử dụng đất, bao gồm những quy định chủ yếu như sau:

1- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý

2- Cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, các tổ chức sự nghiệp, các tổ

chức kinh tế, như doanh nghiệp, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp… là những đối tượng được nhà nước giao đất để sử dụng

3- Hộ gia đình, cá nhân chủ yếu được giao đất để làm nhà ở, giao đất sản xuất nông nghiệp để sử dụng

4- Nhà nước chỉ có hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (chưa công nhận đất có giá); người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì nhà nước thu hồi không có đền bù

5- Nghiêm cấm chuyển nhượng đất đai

Luật đất đai năm 1993 do Quốc hội khóa IX kỳ hợp thứ 3 thông qua ngày 14/7/1993 bao gồm 7 chương 89 điều Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998, năm 2001 phù hợp hơn với đường lối quản lý nền kinh tế theo cơ chế thị trường, giải quyết những vấn đề cơ bản về quan hệ đất đai, giải quyết tốt hơn mối quan hệ hành chính, dân sự, xã hội và kinh

tế thị trường trong sử dụng đất Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998, năm 2001 đã quy định chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm nhữn quy định chủ yêu như sau:

1- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý

2- Các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng 3- Các tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài (người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài đều phải thành lập doanh nghiệp có pháp nhân Việt Nam đê thuê đất nên gọi chung là tổ chức kinh tế nước ngoài) được thuê đất có thời hạn của nhà nước để sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế (Luật đất đai năm 1993); các tổ chức kinh tế trong nước được giao đất có thu tiền sử dụng đất trong một số trường hợp thực hiện dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở (Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998)

4- Hộ già đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để sử dụng ổn định lâu dài (không có thời hạn) và giao đất sản xuất nông nghiệp theo thời hạn 20 năm đối với đất trồng cây hàng năm, 50 năm đối với đất trồng cây lâu năm

5- Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thuộc Thủ tướng chính phủ đối với đất quốc phòng, an ninh và trường hợp tổ chức sử dụng dụng đất từ 01 ha trở lên, thuộc chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp tôt chức sử dụng đất dưới 01

ha (theo Luật đất đai năm 1993); Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thuộc Thủ tướng chính phủ đối với đất quốc phòng, an ninh và trường hợp tổ chức kinh tế thực hiện dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998)

6- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thửa kế, thế chấp đối với quyền sử dụng đất

7- Đất đai có giá trị và nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất

Luật đất đai năm 2003 do Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 bao gồm 7 chương 146 điều Luật đất đai năm 2003 được soạn thảo với nội dung phong phú đã tổng hợp được nhiều kinh nghiệm từ thực tế triển khai Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của

Luật đất đai năm 1998, năm 2001, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất; Pháp lệnh và quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân người nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai, các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý địa giới hành chính… Với một số nội dung đổi mới sau:

1- Xem xét vấn đề sở hữu đất đai để quy định cụ thể về quyền của nhà nước với chức năng đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai

2- Tổ chức kinh tế trong nước được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm có thời hạn để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh (riêng đất

ở để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở được sử dụng không có thời hạn); nhà đầu tư là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm có thời hạn để thực hiện các dự án đầu tư; nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể đăng ký là tổ chức kinh

tế trong nước hoặc tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

3- Thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, thu hồi đất, gia hạn sử dụng đất thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đối với đất do tổ chức, cở sở tôn giáo, nhà đầu tư là người nước ngoài; thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với đất thuộc hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

4- Xác định quyền và nghĩa vụ cụ thể đối với từng đối tượng sử dụng đất, quy định cụ thể đối với việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với các đối tượng sử dụng đất khác nhau

5- Xây dựng hệ thống mới về phân loại đất đai, trong đó đất đai được chia thành 3 nhóm đất chính là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng; đất nông nghiệp được chia thành đất sản xuất trồng cây hàng năm, đất sản xuất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác; đất phi nông nghiệp được chia thành đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị), đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất quốc phòng an ninh, đất sản xuất,

kinh doanh phi nông nghiệp (gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khóang sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm), đất sử dụng vào mục đích công cộng (gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác), đất do các cơ

sở tôn giáo sử dụng, đất đang sử dụng vào mục đích tín ngưỡng, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng, đất phi nông nghiệp khác

6- Xác định cụ thể chế độ sử dụng đất đối với từng loại đất

7- Xây dựng hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý, cụ thể nhằm tăng cường công tác quản lý đất đai bằng quy hoạch theo hướng loại bỏ những chồng chéo, những khoảng hở giữa hệ thống quy hoạch phát triển kinh tế -

xã hội (theo ngành và địa phương), hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai, hệ thống quy hoạch xây dựng

8- Xác lập hệ thống tài chính đất đai trên cơ sở hệ thống một giá đất và đổi mới hện thống thuế đất (gồm thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và thuế sử dụng đất); gắn thị trường quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản; đưa ra cơ chế nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất phù hợp với nền kinh tế thị trường

9- Xác định cụ thể các trường hợp được nhà nước thu hồi đất và các trường hợp nhà đầu tư phải tự nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn hoặc thuê đất của người đang sử dụng đất

10- Đưa ra các nguyên tắc cơ bản để giải quyết tốt các tồn tại về quan hệ đất đai do lịch sử để lại trên nguyên tắc không giải quyết việc trả lại đất đã được nhà nước giao cho người khác sử dụng khi thực hiện chính sách đất đai và giải quyết trả lại hoặc đền bù đối với những trường hợp nhà nước mượn, thuê đất của hộ gia đình,

cá nhân

11- Đổi mới cơ chế giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai theo hướng nâng cao trách nhiệm giải quyết của các cấp địa phương và chuyển dần sang giải quyết chủ yếu tại tòa án nhân dân

Trên cơ sở kết quả tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm

2013 do Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 bao gồm 14 chương 212 điều đã thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân, đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước Với một số nội dung đổi mới sau:

1- Quy định một cách cụ thể hơn quyền và trách nhiệm nhà nước, những bảo đảm của nhà nước đối với người sử dụng đất; các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với từng đối tượng, từng hình thức sử dụng đất và điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất

2- Tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai đối với khu vực nông nghiệp nhằm tạo điều kiện đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn; đồng thời đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường thông qua các quy định về nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức lên 50 năm, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân; quy định chặt chẽ chế độ quản lý, sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng

3- Quan tâm đến vấn đề chất lượng đất, đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất nhằm đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai của từng cấp hành chính, đồng thời góp phần khai thác tốt hơn tài nguyên đất đai Luật đã quy định rõ mối quan hệ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch, kế hoạch của các ngành, lĩnh vực, của địa phương; quy định đầy đủ, rõ ràng căn cứ và nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp, đặc biệt là quy định cụ thể nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để làm cơ sở thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng

4- Tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai Cụ thể, Luật quy định thu hẹp các trường hợp được nhà nước giao đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê

đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; thực hiện định giá đất theo nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường

có sự quản lý của nhà nước; đồng thời đã quy định cụ thể về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất và tư vấn xác định giá đất

5- Hoàn thiện hơn cơ chế nhằm phát huy nguồn lực từ đất đai thông qua quy định nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất; lập Quỹ phát triển đất, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất; mở rộng các đối tượng thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Quy định cụ thể điều kiện được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, có chế tài mạnh để xử lý đối với các trường hợp đất đã được giao, cho thuê nhưng không đưa vào sử dụng, chậm tiến

độ sử dụng nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, đồng thời khắc phục cơ bản tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, bỏ hoang, kém hiệu quả trong thời gian vừa qua Bổ sung và hoàn thiện quy định về chế độ sử dụng đối với đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế, đất để xây dựng công trình ngầm nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

6- Tăng cường hơn công khai, minh bạch và dân chủ trong quản lý, sử dụng đất thông qua các quy định cụ thể về những trường hợp thật cần thiết nhà nước phải thu hồi đất; quy định đăng ký đất đai là bắt buộc và việc đăng ký đất đai trên mạng điện tử; quy định khung pháp lý về thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, quyền tiếp cận thông tin đất đai; việc tham gia của người dân, trách nhiệm giải trình của

nhà nước trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư, trong việc bố trí tái định cư, đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm; việc giám sát đối với công tác quản lý, sử dụng đất của các cơ quan dân cử, của công dân và hệ thống theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước và các địa phương

7- Thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa

vụ sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều bình đẳng trong việc áp dụng hình thức giao đất, thuê đất; mở rộng quyền nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài, quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở

8- Quan tâm hơn đến việc đảm bảo quyền sử dụng đất cho nhóm người dễ bị tổn thương như phụ nữ, người nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số

9- Luật hóa và quy định cụ thể trong Luật nhiều nội dung, đặc biệt là các nội dung có liên quan đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất như thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai đối với cấp quận, huyện từ khi

có Luật Đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai là là tổng hợp các hoạt động của cơ quan nhà nước về đất Đó là tổng hợp các hoạt động trong việc quản lý tình hình sử dụng đất đai, trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng đất theo chủ trương của nhà nước, trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai Mục tiêu cao nhất của quản lý nhà nước về đất đai là bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đảm bảo sự quản lý thống nhất của nhà nước, đảm bảo cho việc khai thác sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày càng có hiệu quả cao Chính vì vậy, nhà nước ta đã ban hành các Văn bản quy phạm pháp luật nhằm thống nhất quản lý đất đai

Luật đất đai năm 1987 do Quốc hội khóa VIII, kỳ họp thứ 2 thông qua ngày 29/12/1987 bao gồm 6 chương 57 điều, với 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại Điều 9, như sau:

1- Điều tra, khảo sát, đo đạc, phân hạng đất đai và lập bản đồ địa chính

2- Quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất đai

3- Quy định các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các chế độ, thể lệ ấy

4- Giao đất và thu hồi đất

5- Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6- Thanh tra việc chấp hành các chế dộ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai 7- Giải quyết tranh chấp đất đai

Luật đất đai năm 1993 do Quốc hội khóa IX kỳ hợp thứ 3 thông qua ngày 14/7/1993 bao gồm 7 chương 89 điều, với 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại Điều 13, như sau:

1- Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính 2- Quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất

3- Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó

4- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

5- Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6- Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất

7- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai

Luật đất đai năm 2003 do Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 bao gồm 7 chương 146 điều, với 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại Điều 6, như sau:

1- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

2- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

3- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

4- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

6- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7- Thống kê, kiểm kê đất đai

8- Quản lý tài chính về đất đai

9- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

10- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 11- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai

và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

12- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai

13- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Luật đất đai năm 2013 do Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 bao gồm 14 chương 212 điều, Với 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại Điều 22, như sau:

1- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó

2- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

3- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

4- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

6- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

7- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8- Thống kê, kiểm kê đất đai

9- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

10- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

11- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 12- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

13- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

14- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

và sử dụng đất đai

15- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

Nhìn chung trong thời gian qua, để cụ thể hoá Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013, nhà nước ta đã không ngừng xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai Trong đó, các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng cũng thay đổi để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước

và các đạo luật khác có liên quan như Lật Hôn nhân và gia đình, Bộ Luật dân sự…

Ví dụ: khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với tài sản chung của vợ chồng là nhà, đất hoặc các tài sản có giá trị khác thì giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải ghi rõ cả họ tên vợ và họ tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thoả thuận khác)

Luật Đất đai năm 1987 chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa nhà nước với người sử dụng đất Điều đó làm cho quan hệ đất đai không được vận động theo hướng tích cực

Luật đất đai năm 1993 đã có một bước chuyển biến rất tích cực là không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất theo “chiều dọc” mà còn xác lập mối quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau, đó là các mối

quan hệ mang tính chất dân sự – thương mại giữa những người sử dụng đất với nhau theo “chiều ngang”, cụ thể: người sử dụng đất có quyền sử dụng ổn định, lâu dài và được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất phải trả tiền sử dụng đất (trừ trường hợp sử dụng đất vào mục đích quốc phòng – an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng)

Luật đất đai năm 2003 thừa nhận đất đai có giá và nhà nước xác định giá đất

để quản lý, từ đó nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất

mà còn quản lý theo giá trị; cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch trên thị trường, góp phần vào việc hình thành thị trường bất động sản ở nước ta

và giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường; đồng thời quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Luật đất đai năm 2013 ra đời quy định cụ thể và đầy đủ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí; bổ sung các quy định mới về giá đất, hệ thống thông tin, hệ thống giám sát đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân; đặc biệt đã quy định về công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN

ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Quận 12

2.1 1 Khái quát điều kiện tự nhiên

Quận 12 nằm ở cửa ngõ Tây Bắc Thành phố Hồ Chí Minh, có tọa độ địa lý như sau:

- Kinh độ: 106036’15” – 106036’52,5’’ Kinh Độ Đông

- Vĩ độ: 10050’57,5’’ – 10050’00’’ Vĩ Độ Bắc

Hình 2.1 Sơ đồ ranh giới hành chính Quận 12

Ranh giới được xác định bởi:

- Phía Đông giáp: Quận Thủ Đức; huyện Hóc Môn (xã Nhị Bình) và tỉnh Bình Dương

- Phía Tây giáp: Huyện Hóc Môn (xã Bà Điểm và xã Tân Xuân)

- Phía Nam giáp: Quận Bình Thạnh; Quận Gò Vấp và Quận Tân Bình

- Phía Bắc giáp: Huyện Hóc Môn (xã Đông Thạnh)

Địa hình có hai dạng:

- Dạng địa hình gò có khả năng xây dựng nhà cao tầng và là khu vực có nhiều triển vọng để xây dựng thành một khu đô thị hóa

- Dạng địa hình thấp, bị chia cắt bởi nhiều sông rạch, khả năng chịu lực thấp

và là vùng chịu ảnh hưởng của thuỷ triều, khu vực này thích hợp cho xây dựng nhà vườn và nhà thấp tầng

Là một quận thuộc vùng Đông Nam Bộ có khí hậu khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, mang tính chất chung là nóng, ẩm với nhiệt độ cao và mưa nhiều (rất thuận lợi, ít chịu ảnh hưởng của mưa, bảo), khí hậu trong năm được chia làm 2 mùa

rõ rệt:

- Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 11 hàng năm

- Mùa nắng bắt đầu từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

Quận 12 được chia thành 11 đơn vị hành chính phường:

Bảng 2.1 Diện tích tự nhiên của các phường trên địa bàn Quận 12

( Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 12, 2010)

Nhìn chung về vị trí địa lý, Quận 12 có một vị trí khá thuận lợi cho việc thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội cũng như tình hình sử dụng tài nguyên đất đai Tuy nhiên cụ thể có một số điểm ưu thế và hạn chế sau đây:

- Vị trí trong các vùng chiến lược: Quận 12 thuộc thành phố Hồ Chí Minh, đây

là thành phố lớn và năng động nhất ở khu vực phía Nam; là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, khoa học kỹ thuật, tài chính… của khu vực phía Nam nói chung và vùng kinh tế trọng điểm Phía Nam nói riêng Quận nằm cửa ngõ phía Tây Bắc của Thành phố với 2 tuyến quốc lộ: quốc lộ 1A và quốc lộ 22 đi qua cho phép Quận kết nối một cách dễ dàng với các vùng kinh tế trong cả nước cũng như giao thương với các nước thuộc ASEAN bằng đường bộ qua cửa khẩu Mộc Bài và cửa khẩu Sa Mác Chính điều đó đã tạo điều kiện khá thuận lợi để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và sử dụng đất

- Vị trí trong Thành phố và các quận, huyện lân cận: Quận 12 là quận ven của thành phố Hồ Chí Minh, Quận vừa giáp với các huyện ngoại thành vừa tiếp giáp với các quận trung tâm Thành phố, vì vậy Quận có vai trò là vùng đệm quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội khu vực Tây Bắc Thành phố Hiện tại, Quận có

4 tuyến giao thông xuyên tâm thành phố: Đường Trường Chinh (trục lộ Bắc - Nam), trục lộ Tô Ký - Quang Trung (tỉnh lộ 15), trục lộ Lê Văn Khương - Lê Đức Thọ (tỉnh lộ 16), trục lộ Hà Huy Giáp (tỉnh lộ 14), đây là điều kiện thuận lợi để Quận kết nối dễ dàng với các quận trung tâm (là trung tâm kinh tế, chính trị, tài chính của

TP Hồ Chí Minh), cũng như các quận, huyện khác trong Thành phố Tuy nhiên vì Quận là vùng đệm của Thành phố nên Quận cũng sẽ chịu nhiều áp lực về sự phát triển về kinh tế - xã hội của Thành phố như: áp lực dân số do nhập cư cao, áp lực về biến động nhu cầu sử dụng đất, các vấn đề về an ninh, trật tự… Chính điều đó cũng

sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Quận ở hiện tại và tương lai, đặc biệt là công tác quản lý nhà nước về đất đai

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

a Kinh tế:

Từ khi được thành lập đến nay, nền kinh tế của quận phát triển theo hướng chuyển dịch “Dịch vụ - Công nghiệp – Nông nghiệp”

* Ngành nông, lâm, ngư nghiêp: Hiện nay do tiến độ phát triển đô thị diện

tích đất canh tác nông lâm ngư nghiệp Quận 12 ngày càng bị thu hẹp dần, do đó ngành nông nghiệp của Quận có quy mô ngày càng giảm dần

- Về Trồng trọt: Nhìn chung hiệu quả sản xuất ngành trồng trọt Quận 12 là không cao, đặc biệt là diện tích trồng cây lâu năm có cơ cấu cây trồng chủ yếu là vườn cây tạp hỗn hợp có hiệu quả rất thấp, mô hình canh tác trồng các loại cây thực phẩm, rau màu hàng năm và các loại hoa kiểng có hiệu kinh tế cao hơn

- Chăn nuôi: Nhìn chung về chăn nuôi trên địa bàn Quận 12 chỉ tập trung với 2 mô hình chính là: chăn nuôi heo và chăn nuôi bò sữa So với các quận nội thành khác, Quận 12 có số lượng bò sữa khá lớn Tuy nhiên, Tình hình chăn nuôi trong giai đoạn gần đây đang có chiều hướng giảm do diện tích đất nông nghiệp giảm Quy mô chăn nuôi chủ yếu trên địa bàn Quận là chăn nuôi hộ gia đình

- Thủy sản: Nhìn chung hiệu quả kinh tế nuôi trồng thủy sản trên địa bàn Quận là không cao Mô hình nuôi trồng thủy sản chính là nuôi cá nước ngọt

* Công nghiệp và xây dựng: Ngành công nghiệp và xây dựng Quận 12 có

đà phát triển nhanh Hiện nay trên địa bàn Quận đã hình thành 1 khu công nghiệp

đó là khu công nghiệp Tân Thới Hiệp với tổng diện tích 44,45 ha và 2 cụm công nghiệp (Cụm công nghiệp Tân Thới Nhất và cụng công nghiệp Hiệp Thành); với các ngành nghề sản xuất chính là dệt, may, sản xuất thực phẩm, chế biến gỗ và sản phẩm từ gỗ, sản xuất túi xách, da giầy, trong đó thế mạnh là dệt, may, da giầy Chính vì sự phát triển mạnh về công nghiệp trong giai đoạn vừa qua đã góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng nền kinh tế toàn Quận

- Ngành dệt: Sản xuất ngành dệt trên địa bàn Quận hoạt động ổn định, mẫu

mã luôn cải tiến, sản xuất sản phẩm theo hướng nâng dần sức cạnh tranh để thích ứng với xu thế hội nhập kinh tế khu vực và thế giới, từng bước khẳng định được uy tín trên thị trường trong và ngoài nước

- May mặc, giày da: Ngành may mặc và giày da trong những năm vừa qua

có tốc độ tăng trưởng khá và ổn định Riêng ngành giày da, các doanh nghiệp chủ yếu sản xuất gia công theo các đơn đặt hàng

- Sản xuất kim loại: Tuy có tăng trưởng cao nhưng đây là ngành công nghiệp gây ô nhiễm do đó theo chủ trương UBND TP HCM, Quận 12 đã và đang

di dời do một số cơ sở sản xuất ra vùng ngoại ô thành phố tránh gây ô nhiễm trong khu dân cư

- Sản xuất lương thực, thực phẩm: Chủ yếu là chế biến thực phẩm mì ăn liền, chế biến thủy hải sản, sản xuất bia Tuy nhiên các ngành này cũng gặp một

số khó khăn do cạnh tranh gay gắt các thương hiệu có uy tín trong các công ty có vốn nước ngoài

* Thương mại - Dịch vụ: Ngành thương mại dịch vụ tiếp tục có bước tăng

trưởng mạnh mẽ Trong cơ cấu ngành thương mại - dịch vu, thương mại - dịch vụ ngoài quốc doanh là chủ yếu, chiếm 99,9%, trong khi đó thương mại – dịch vụ quốc doanh (Doanh nghiệp nhà nước, Hợp tác xã) chiếm 0,1%

b Dân số

Nhìn chung đặc điểm dân số Quận 12 mang đặc thù của quận nội thành mới phát triển của TP Hồ Chí Minh là có mật độ dân số chưa cao so với bình quân chung các quận nội thành Theo số liệu thống kê đến năm 2010 dân số Quận 12 là 446.432 người, với 71.950 hộ Mật độ dân số là 8.463 người/km2 thấp hơn bình quân các quận nội thành là 27.752 người/km2 và cao hơn bình quân các quận nội thành mới phát triển 6.279 người/km2 Tốc độ tăng dân số chung khá cao, đặc biệt

là tăng dân số cơ học: tăng dân số năm 2010 là 9,55%, trong đó tăng dân số tự nhiên

là 1,03%; Tăng dân số bình quân giai đoạn 2005-2010 là 7,99%/năm Điều này cho thấy hiện tại Quận đang có sự nhập cư rất lớn từ các tỉnh, chủ yếu trong độ tuổi lao động Đây là một điều kiện thuận lợi nhưng cũng là một áp lực lớn trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Quận

Dân số phân bố không đều giữa các phường, dân số tập trung lớn ở các phường phía Tây Quận như: Hiệp Thành, Tân Chánh Hiệp, Tân Thới Hiệp, Đông Hưng Thuận,Tân Hưng Thuận, Tân Thới Nhất Các phường này có mật độ dân số khá cao

Về lực lượng lao động thì lao động ngành phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng rất cao: Năm 2010 Tổng số lao động trong độ tuổi là 87.144 lao động, chiếm gần 79,52% dân số, trong đó lao động các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ chiếm trên 85%

Bảng 2.2 Tình hình biến động dân số từ năm 1997 đến năm 2012

Năm 1999

Năm 2000

Năm 2001

Năm 2002

Năm 2003

Năm 2004

Năm 2005

Năm 2006

Năm 2007

Năm 2008

Năm 2009

Năm 2010

Năm 2011

Năm 2012

c Y tế

Mạng lưới y tế trên địa bàn Quận đã được hình thành và phát triển khá đồng

bộ từ cấp quận xuống cấp cơ sở, với 1 bệnh viện, 2 phòng khám đa khoa khu vực, 3 trung tâm y tế dự phòng và 11 trạm y tế phường và nhiều cơ sở khám chữa bệnh khu vực tư nhân; đội ngũ cán bộ y tế trên địa bàn được củng cố với 240 bác sỹ, bình quân đạt 5,2 bác sĩ/ 10 ngàn dân, y sỹ - kỹ thuật viên 644 người Trang thiết bị y tế ngày càng được tăng cường, đã góp phần nâng cao hiệu quả khám và chữa bệnh Các trạm y tế cấp phường đã triển khai thực hiện tốt các chương trình y tế quốc gia

Công tác khám chữa bệnh luôn được quan tâm để nâng cao chất lượng, công tác phòng chống dịch bệnh được duy trì thường xuyên, tỷ lệ trẻ em được tiêm chủng

mở rộng hàng năm đạt 100%, tỷ lệ trẻ em suy dinh dưỡng giảm khá nhanh từ 11,38% năm 2001 xuống còn 2,1% vào năm 2010

Công tác dân số - kế hoạch hóa gia đình được tuyên truyền thực hiện khá tốt trong đó: tỷ lệ phát triển dân số tự nhiên 0,98% Công tác vận động thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch hóa gia đình khá tốt với tỷ lệ đạt được 100% gồm: triệt sản đạt, đặt vòng, thuốc uống tránh thai,

d Giáo dục

Được sự quan tâm lãnh đạo của các cấp, các ngành và toàn xã hội, sự nghiệp phát triển giáo dục của Quận đã được chú trọng đầu tư về mọi mặt, đã tạo được sự phát triển khá nhanh cả về số lượng và chất lượng, gồm:

- Bậc Mầm non: Hiện trạng trường công lập có 15 trường với 38 cơ sở giáo dục; Trường dân lập có 18 trường và 98 nhóm lớp với tổng số học sinh với 48.709 trẻ, trong đó công lập là 18.998 trẻ

- Bậc Tiểu học có 17 trường công lập và 1 trường dân lập với tổng số học sinh là 27.443 học sinh Tỷ lệ trẻ em 6 tuổi vào lớp 1 đạt 100%

- Bậc THCS có 9 trường công lập và 2 trường dân lập Tổng số học sinh THCS năm học 2010-2011 là 14.544 học sinh

- Bậc THPT hiện tại có 3 trường với 3 cơ sở giáo dục, với tổng số học sinh 5.529 học sinh

f Cơ sở hạ tầng

Hiện tại quận có một hệ thống giao thông đường bộ với những trục đường quan trọng, là cầu nối kết giữa khu vực nội thành và ngoại thành Thành phố đồng thời giữa Thành phố và các vùng xung quanh

Do là Quận ven khu vực trung tâm và là quận mới nên nhìn chung Quận 12

có hệ thống cơ sở hạ tầng còn thấp hơn so với các quận nội thành khác của thành phố Hồ Chí Minh Tuy rằng, trong những năm gần đây Quận cũng đã đầu tư phát triển khá mạnh về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, nhưng để phát huy tiềm lực, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội thì yêu cầu về xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng của Quận là còn rất lớn

- Mạng lưới giao thông đường bộ của Quận có 46 tuyến giao thông quốc lộ, trục Thành phố, trục quận và trục các phường với tổng chiều dài khoảng 99,65km, trong đó hệ thống trục đường đối ngoại có 9 tuyến với tổng chiều dài trên địa bàn khoảng 34,83 km; hệ thống đường giao giao thông đối nội gồm 37 tuyến với tổng chiều dài khoảng 64,83 km Ngoài ra Quận còn có hệ thống đường nội phường với khoảng hơn 200 đường với tổng chiều dài khoảng 77 km có chiều rộng đường khoảng 5-6m

- Mạng lưới giao thông đường thuỷ của Quận có sông Sài Gòn tiếp giáp ở phía Đông, chạy dài theo hướng từ Bắc xuống Nam, chính vì vậy Quận có điều kiện thuận lợi về phát triển hệ thống giao thông đường thủy, qua sông Sài Gòn Quận 12

có thể nối kết với các quận, huyện thuộc thành phố và các tỉnh thuộc vùng kinh tế

trọng điểm phía Nam Hiện tại các sông rạch có chức năng giao thông thủy bao gồm: Tuyến Vành đai trong (sông Vàm Thuật, kênh Tham Lương), sông Sài Gòn, Rạch Bến Cát

- Về lưới điện: Trên địa bàn Quận 12 có 2 đường dây cao thế 110KV (chiều dài trên địa bàn Quận khoảng 16km) và 220KV (chiều dài trên địa bàn Quận khoảng 22km); lưới trung thế 15-22 KV có tổng chiều dài là 333,8km (đường dây nổi: 304km, Cáp ngầm: 29,8km); lưới hạ thế có chiều dài là 668km chủ yếu là đường dây trên không

- Về cấp nước: Hiện tại nguồn nước máy cung cấp trên địa bàn Quận 12 với 3 nguồn chính: Nhà máy nước Thủ Đức, nhà máy nước Hóc Môn và nhà máy nước sông Sài Gòn Nhìn chung, hệ thống cấp nước máy của Quận 12 được hình thành trong giai đoạn 2003- 2007, thuộc hệ thống nhà máy nước sông Sài Gòn đưa về, vì vậy hệ thống ống cấp nứơc phát triển chưa nhiều, hiện chỉ mới phát triển các tuyến ống cấp nước chính, mạng cấp nước (cấp III) chưa phát triển vì vậy dân cư trong khu vực chưa được tiếp cận nhiều với nguồn nước máy, người dân sử dụng nguồn

nước máy khoảng 21%

- Về bưu chính viễn thông: Những năm qua, mạng lưới thông tin liên lạc đã không ngừng được củng cố và phát triển Hệ thống mạng lưới thông tin liên lạc đã đáp ứng được nhu cầu của người dân, các thiết bị thu phát sóng ổn định Tình hình

sử dụng điện thoại trong Quận hàng năm tăng đáng kể, đến năm 2005 có khoảng 56,5 % số hộ có điện thoại cố định

2.2 Quá trình đô thị hóa Quận 12 và tác động của đô thị hóa tới sử dụng đất

và quản lý đất đai trên địa bàn Quận:

2.2.1 Sơ lược quá trình hình thành Quận 12:

Địa danh hành chính Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh chỉ mới xuất hiện cách đây hơn 15 năm nhưng vùng đất này được xác định cùng với quá trình hình thành và phát triển của vùng đất Đồng Nai – Gia Định cách đây hơn 300 năm vào đầu thể kỷ XVII, khi lưu dân người Việt đến định cư và khai phá vùng đất phương Nam