Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện kim động tỉnh hưng yên giai đoạn 2011 2016

Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Đình Bồng

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

TS Nguyễn Đình Bồng PGS.TS Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này là trung thực, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo đã được cảm ơn đầy đủ và

các thông tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm

Tác giả luận văn

Lê Thị Thúy Bình

LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn thành luận văn

thạc sĩ Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất

của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn

2011 - 2016”

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo bộ môn Dịa chính, Khoa Địa lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này

Tôi xin cám ơn TS Nguyễn Đình Bồng, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Kim Động, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Kim Động, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên, UBND và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn thuộc huyện Kim Động đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liêu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,

nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Tác giả luận văn

Lê Thị Thúy Bình

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 6

1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất 6

1.1.1 Quyền sở hữu đất đai 6

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 7

1.2 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 10 1.2.1 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Vương quốc Thụy Điển 10

1.2.2 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Pháp 12

1.2.3 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Liên bang Ôxtrâylia 14

1.2.4 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa 15

1.2.5 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Nhật Bản 17

1.2.6 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Malayxia 18

1.2.7 Những bài học từ kinh nghiệm quốc tế 18

1.3 Cơ sở pháp lý về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 20

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 20

1.3.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về về việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 24 CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM ĐỘNG, TỈNH HƯNG YÊN TRONG GIAI ĐOẠN 2011-2016 30

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên 30

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 34

2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên 41

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 41

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên 43

2.3 Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 48

2.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 48

2.3.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 54

2.3.3 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 58

2.3.4 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất 62

2.3.5 Tổng hợp ý kiến của 105 hộ dân ở 3 xã, TT về việc thực hiện các QSDĐ 66

2.3.6 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên 68

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNGVIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM ĐỘNG,TỈNH HƯNG YÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2020 73

3.1 Căn cứ đề xuất giải pháp 73

3.1.1 Phương hướng nhiệm vụ quản lý đất đai huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2016 - 2020 73

3.1.2 Kế hoạch sử dụng đất huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên đến năm 2020 74

3.2 Một số giải pháp nhằm tăng cường thực hiện quền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2016 - 2020 75

3.2.1 Nhóm giải pháp về chính sách 75

3.2.2 Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện 76

3.2.3 Nhóm giải pháp về tăng cường năng lực thực hiện quyền sử dụng đất 78

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80

KẾT LUẬN 80

KIẾN NGHỊ 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 PHỤ LỤC

4 CHND Cộng hòa Nhân dân

5 CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

19 TTLT Thông tư liên tịch

20 UBND Uỷ ban nhân dân

21 UBTV Uỷ ban thường vụ

22 XHCN Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Giá trị sản xuất các ngành kinh tế của huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên

giai đoạn 2011 - 2016 34

Bảng 2.2: Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Kim Động, 35

Hình 2.3: Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế 35

của huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 – 2016 35

Bảng 2.4: Hiện trạng sử dụng đất huyện Kim Động tỉnh Hưng Yên năm 2016 42

Bảng 2.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 49

huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 - 2016 49

Bảng 2.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 51

tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu 51

Bảng 2.7: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ 56

tại huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 - 2016 56

Bảng 2.8: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ 57

tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu 57

Bảng 2.9: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ 59

tại huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 - 2016 59

Bảng 2.10: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ 61

Bảng 2.11: Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ 63

tại huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 - 2016 63

Bảng 2.12: Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ 65

Bảng 3.1: Kế hoạch SDĐ huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên đến năm 2020 74

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Kim Động, tỉnh HưngYên 30Hình 2.2: Gía trị sản xuất kinh tế các ngành kinh tế của huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 – 2016 34Hình 2.3: Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế 35Hình 2.4: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yênnăm 2016 43

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng; Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay” [15] Ngày nay trong sự nghiệp đổi mới ở nước ta, đất đai được xác định là nguồn nội lực để xây dựng và bảo vệ tổ quốc, thực hiện công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước;

“Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” [9]

Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, quyền sử dụng đất

đã được xác lập và không ngừng mở rộng

Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định: “Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Hiến

pháp 2013 bổ sung quy định “quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (khoản 2

Điều 54) để thể hiện thái độ tôn trọng, bảo vệ của Nhà nước đối với quyền sử dụng đất của công dân, vừa tạo cơ sở pháp lý vững chắc để tiếp tục phòng, chống và xử

lý nghiêm minh các trường hợp sai phạm trong thực hiện pháp luật về đất đai

Để tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường, Nghị quyết đại hội VIII (1996) đã xác định: Tăng cường quản lý đất đai và thị trường bất động sản, Nghị quyết đại hội

IX (2001) đã xác định: quyền sử dụng đất là hàng hóa được phép lưu thông trong thị trường bất động sản

Thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1992, 2013, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật đất đai năm 1998, 2001 đã xác định người sử dụng có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, đến Luật đất đai năm 2003

đã phát triển thành 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất và Luật Đất đai 2013 kế thừa quy định của Luật Đất đai 2003 với 8 quyền (bỏ quyền bảo lãnh) Quyền sử dụng đất là một nét đặc thù, sáng tạo của pháp luật đất đai Việt Nam trong cơ chế đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước, đồng thời góp phần hình thành quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường vốn, lao động, khoa học công nghệ và hàng hóa trong nền kinh tế quốc dân, phân phối lại đất đai trong cả nước

Hưng Yên là một tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ, trên trục chính Quốc lộ 5 và tuyến đường sắtnối Thủ đô Hà Nội với thành phố Cảng Hải Phòng; Kim Động là một huyện trọng điểm sản xuất nông nghiệp của tỉnh, nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Hưng Yên, liền kề với Thành phố Hưng Yên trên trục Quốc

lộ 39A, với tổng diện tích là 10.285,30 ha có vị trí địa lý, điều kiện giao thông thuận lợi cho việc phát triển giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội Trong những năm gần đây việc thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa nhu cầu về sử dụng đất của địa phương ngày càng tăng, gắn với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng phát triển, đòi hỏi phải tăng cường hiệu lực quản lý đất đai trong đó có việc lập môi trường cho việc giao dịch quyền sử dụng đất thông thoáng và tuân thủ pháp luật; Tuy nhiên thực tế hoạt động vẫn còn nhiều bất cập

Xuất phát từ lý do thực tiễn đó, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sĩ:

“Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên

địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011-2016”

2 Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình,

cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên trong giai đoạn 2011 – 2016

- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nắm vững và tổng hợp các chủ trương, chính sách, quy định pháp luật liên quan tới các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

- Điều tra, khảo sát thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên

- Phân tích và đánh giá đúng thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nghiên cứu

- Đề xuất một số giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên được hiệu quả

4 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu 4 quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 – 2016

5 Phương pháp nghiên cứu

1) Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Phòng thống kê huyện Kim Động

- Thu thập các số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất; kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại Văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Kim Động và phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Kim Động

2) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Lựa chọn 3 đơn vị hành chính cấp xã đại diện cho huyện Kim Động để điều tra về thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

- Vùng 1: Thị trấn Lương Bằng là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của huyện

- Vùng 2: Xã Chính Nghĩa là một xã có tốc độ kinh tế và dân trí phát triển mạnh, biến động đất đai nhiều

- Vùng 3: Xã Toàn Thắng là một xã cách xa trung tâm huyện, biến động về đất đai ít hơn

3) Phương pháp điều tra xã hội học nông thôn

Sử dụng phiếu điều tra có sẵn để điều tra về thực trạng thực hiện các quyền

sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân năm 2016

Số phiếu điều tra: 35 hộ/xã x 3 xã = 105 hộ x 1phiếu /hộ = 105 phiếu

4) Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu

Các số liệu được phân loại, thống kê tổng hợp dưới dạng các bảng, biểu, đồ thị theo các nội dung nghiên cứu.Ngoài ra sử dụng phần mềm Excel để xử lý các số liệu dạng số

5) Phương pháp phân tích, so sánh

Sử dụng phương pháp phân tích để đánh giá và nhận định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu; So sánh các kết quả nghiên cứu điểm (số liệu sơ cấp) với số liệu thống kê (số liệu thứ cấp) để đánh giá chung về vấn đề nghiên cứu trên địa bàn huyện

6 Cơ sở thực hiện Luận văn

- Luật Đất đai 2003, 2013 và các văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành

- Giáo trình, bài giảng trong chương trình Đào tạo Thạc sỹ chuyên ngành

Quản lý đất đai, Đại học Khoa học tự nhiên, Đạ học Quốc gia Hà Nội

- Một số sách, bài báo khoa học đăng trong tạp chí chuyên hành Quản lý đất đai của các tác giả trong và ngoài nước liên quan đến nội dung nghiên cứu

- Thông tin, tài liệu điều tra cơ bản, thống kê của địaphương

- Số liệu điều tra thực tế tại địa bàn nghiên cứu

7 Bố cục luận văn

Mở đầu

Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu

Chương 2:Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ

gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 –

2016

Chương 3:Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường việc thực hiện các

quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên

Kết luận và Kiến nghị

Phụ lục

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất

1.1.1 Quyền sở hữu đất đai

Bộ Luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam, 2015, tại Điều 158 quy định Quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật [19]

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế.Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế

Bộ Luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam, 2015, cũng quy định cụ thể về Quyền khác đối với tài sản tại Điều 159 “Quyền khác đối với tài sản: 1 Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác 2 Quyền khác đối với tài sản bao gồm: a) Quyền đối với bất động sản liền kề; b) Quyền hưởng dụng; c) Quyền bề mặt.”

Đồng thời quy định Nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản tại Điều 160: “1 Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được xác lập, thực hiện trong trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định Quyền khác đối với tài sản vẫn có hiệu lực trong trường hợp quyền sở hữu được chuyển

giao, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác 2 Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác 3 Chủ thể có quyền khác đối với tài sản được thực hiện mọi hành vi trong phạm vi quyền được quy định tại Bộ luật này, luật khác có liên quan nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản hoặc của người khác”[19]

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Karl Marx: “Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy” Karl Marx khẳng định “ Quyền tư hữu về ruộng đất là vô lý Nói đến quyền tư hữu về ruộng đất, chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối với đồng loại của mình Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất” Karl Marx cũng đã dự báo: “Vận động xã hội sẽ quyết định

là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của Nhà nước; sự tập trung toàn quốc những tư liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một

kế hoạch chung và hợp lý Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩ đại của thế kỷ XIX đang dẫn đến”

Ph Angghen: “Đặc trưng của chủ nghĩa cộng sản không phải là xóa bỏ chế độ sở hữu nói chung mà là xóa bỏ chế độ sở hữu tư sản”; “Chủ nghĩa cộng sản không tước bỏ của ai cái khả năng chiếm hữu những sản phẩm xã hội cả Chủ nghĩa cộng sản chỉ tước bỏ quyền dùng sự chiếm hữu đó để nô dịch lao động của người khác”[5]

V.I Lê Nin: “Ruộng đất phải là sở hữu của toàn dân, và một chính quyền có tính chất toàn quốc phải quy định điều đó” V.I Lê Nin cũng chỉ ra rằng: “Người nông dân

muốn sử dụng có hiệu quả đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì phải có điều kiện, như phải

có vốn và tư liệu sản xuất khác, phải có chuyên gia kỹ thuật và cuối cùng phải có tổ chức”

và “Quốc hữu hóa đất đai do giai cấp vô sản thực hiện sau khi cách mạng thành công luôn luôn gắn với vấn đề chính quyền, với việc thiết lập chính quyền vô sản”[3]

“Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”[9]

Trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta luôn xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu chung của toàn dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của nhân dân Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền của toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất đai và các tài sản gắn liền với

nó theo cơ chế dân chủ Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế hóa bằng pháp luật, chính sách Ngoài ra, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia [11]

1.1.3 Các quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là sự vận dụng sáng tạo có tính đặcthù của pháp luật đất đai Việt Nam, được quy định trong Luật Đất đai 1993 nhằm cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1992 về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, từng bước được phát triển,hoàn thiện cùng Luật Đất đai 2003, Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013

- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân

cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc

phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,

có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn)

có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử

dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênhS lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ Mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Người sử dụng cho thuê đất hoặc

cho thuê lại đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất là việc dành quyền sử dụng đất của mình cho người khác sử dụng với sự thỏa thuận của hai bên thông qua hợp đồng cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê lại đất phù hợp với các quy định của pháp luật Người sử dụng cho thuê đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó không có nguồn gốc từ thuê đất của Nhà nước

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,

người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ

tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm

vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định Khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất

đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [3]

1.2 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 1.2.1 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Vương quốc Thụy Điển

Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và việc cai quản đất đai Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân Trước đây, nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi Nhà nước chính là việc bảo đảm quyền sở hữu đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp

từ việc sử dụng đất và thuế Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất, từ hệ thống đó, việc quản lý đất đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai, gồm:

1 1500- Sổ đất đai/Tài liệu về đất đai

2 1600- Sổ mô tả vị trí hình học của đất đai (bản đồ thôn/làng)

3 1700-1900 Dồn điền đổi thửa, Bản đồ địa chính thôn/làng

4 1875 Cải cách Quyền chiếm dụng đất

5 1908 Đăng ký bất động sản (số hiệu thửa đất cho sử dụng đa mục đích) –

Cơ sở cho việc đăng ký sử dụng và thu thuế

6 Lệnh cấm việc chia nhỏ đất tư 1968

7 Vi tính hóa (bắt đầu từ năm 1970 và kết thúc khoảng năm 1995)

8 Tích hợp vào Cơ sở dữ liệu Không gian Quốc gia 2010

Cơ sở pháp lý

Quyền sở hữu đất đai ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm

1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đất đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân

Quyền sử dụng đất bao gồm:

- Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)

- Thuê không gian của toà nhà

- Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho

những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu

- Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi

nếu không có khả năng thanh toán

Đối tượng của những quyền hạn trên, thửa đất, có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp) Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho những mục đính công

Chuyển nhượng đất đai: Trong trường hợp chuyển nhượng, cần phải có hợp

đồng thành văn bản giữa các bên, nêu rõ đối tượng (thửa đất) và giá chuyển nhượng (nghĩa vụ) Cần có 2 người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán Hợp đồng hợp pháp là những hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên Những hứa hẹn mua

bán giờ đây cũng có giá trị pháp lý Hợp đồng mua bán phải được thông qua bởi cơ quan đăng ký đất đai trong vòng 3 tháng Giấy chứng nhận sẽ được cấp như là bằng

chứng lô đất đã được đăng ký

Hệ thống thế chấp bao gồm việc đăng ký thế chấp tài sản Việc đăng ký sẽ

cho phép người nắm thế chấp có quyền thúc ép bán tài sản, tịch thu tài sản để thế nợ

Hệ thống thế chấp rất quan trọng đối với các hoạt động kinh tế ví dụ như việc đầu tư vào đất đai nhà ở Đất đai chính là vật thế chấp rất đáng tin cậy dựa trên giá trị của

nó Đất đai sẽ không thay đổi và luôn có giá trị ổn định Thông qua hệ thống thế chấp, những giá trị này có thể chuyển từ “vốn chết” sang vốn sinh lợi góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Hệ thống thế chấp đóng vai trò rất quan trọng trong việc đảm bảo cho đầu tư Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy Điển được đảm bảo bằng thế chấp Đây là thực tiễn khá phổ biến ở Tây-Bắc Âu, trong khi đó thị trường thế chấp lại chẳng mấy phát triển ở Đông Âu [10]

1.2.2 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Pháp

a) Sở hữu đất đai

Pháp luật Cộng hòa Pháp thuộc hệ thống Luật Lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La Mã Quyền sở hữu đất đai/ BĐS được quy định như sau:

Sở hữu đất đai Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục đích

quốc gia hoặc công cộng Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thông qua những hình thức chủ yếu như: quyền ưu tiên mua đất; cụ thể mua dần những thửa đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn sự tăng giá BĐS, trưng dụng đất: Đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở hữu,

vì lợi ích công cộng;

Sở hữu đất đai tư nhân: Phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân Người dân

có quyền sở hữu đối với đất đai Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản (trong đó

có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích công cộng

b) Quản lý đất đai

+ Quản lý đất công: Chính sách quản lý đất đaiđược xây dựng trên một số

nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo việc quản lý sử dụng đất đai và hình thành các công cụ quản lý đất đai

- Nguyên tắc thứ nhất là phân biệt không gian công cộng và không gian tư nhân: Không gian công cộng bao gồm đất đai và tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà

nước và của tập thể địa phương, nó khác hẳn với không gian tư nhân thuộc sở hữu

tư nhân.Tài sản công cộng có khuynh hướng đảm bảo lợi ích công cộng(dành cho công cộng hoặc do một cơ quan Nhà nước), nó có đặc điểm là không thể chuyển nhượng (không thể mua bán) và không thể mất hiệu lực (người chiếm dụng một đất đai công cộng không bao giờ có thể thành chủ sở hữu do đủ thời hiệu)

- Nguyên tắc thứ hai là phải thu hồi tiền phí tổn đầu tư trang thiết bị: nguyên

tắc này bắt các chủ sử dụng, người ở, người sở hữu phải hoàn lại, bằng cách đóng thuế địa phương và nộp lệ phí khi sử dụng thiết bị

- Nguyên tắc thứ ba: quy hoạch phải phục vụ lợi ích công cộng song song với

việc phân biệt giữa lợi ích chung và lợi ích riêng ở Pháp, lợi ích công cộng được ưu tiên, có thể hạn chế lợi ích riêng tư Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, có nguyên tắc là không ai có quyền buộc người khác phải nhường sở hữu cho mình Chỉ có lợi ích công cộng mới có thể vi phạm điều ấy Quyền sở hữu tài sản cá nhân phải lui bước trước lợi ích công cộng, phải chịu trưng dụng Trưng dụng vì lợi ích công cộng và có bồi thường thiệt hại công bằng và tiên quyết cho người bị trưng thu

+ Quản lý sử dụng đất canh tác

Đất canh tác được quản lý chặt chẽ để đảm bảo sản xuất nông sản bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất các loại nông sản thuộc cộng đồng Châu Âu Luật

quy định những điểm cơ bản sau:

- Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở, cũng phải

xin phép chính quyền cấp xã quyết định Tuy nhiên chỉ có thể làm nhà ở cho bản thân gia đình mình và nghiêm cấm xây nhà trên đất canh tác để bán cho người khác

- Việc mua bán đất đai không thể tự thực hiện giữa người mua và người bán

Muốn bán đất đai phải xin phép và khi được phép bán thì phải ưu tiên bán cho người đang thuê đất Khi họ không mua thì mới bán cho người khác[26]

1.2.3 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Liên bang Ôxtrâylia

Pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh quốc, theo Luật Chung (Common Law) Luật Anh quốc không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu (possession) chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối Quan niệm về tính tương đối của Chứng nhận quyền (title) khác với sở hữu tuyệt đối được xác định ngay từ thời gian đầu và được coi như một trong những hòn đá tảng của Luật BĐS Anh - Ôxtrâylia Khác với Luật Lục địa (Continaltal Law), sở hữu được hiểu theo nghĩa tuyệt đối, theo luật Anh - Ôxtrâylia, Nhà Vua có toàn quyền về đất đai nên đất

đai gọi là đất Vương quyền (Crown land)

Sở hữu Nhà nước: Tiếp cận theo những học thuyết về chiếm hữu (tenure) và

học thuyết về tài sản (estate), thì Vương quyền đối với đất đai (Crown Land) được hiểu là quyền tối cao của Nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ) Đất đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuê (leasehold)

Sở hữu đất đai tư nhân: Được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản mà

học thuyết về tài sản (doctorine of estate) thì tài sản là khái niệm trìu tượng được đặt giữa đất đai và người SDĐ Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập Như vậy tài sản theo bậc thang của sở hữu có: (1) Tài sản tư (freehold estates) gồm tài sản tư được hưởng quyền vô thời hạn và được tự do thừa kế (free simple estate), quyền thừa kế hạn chế (fee tail estate); phần lớn đất đai tại đô thị được cấp theo chế độ sử dụng tự do (freehold); theo phương thức này thì chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn Vương quyền chỉ là danh nghĩa; (2) Tài sản không được thừa kế (life estate) và các tài sản khác theo phương thức thuê (leasehold estate) Tương ứng đất theo dấu

hiệu sở hữu có đất tư (gần như sở hữu tư nhân tuyệt đối); đất thuê (sở hữu có điều kiện về thời hạn); đất sử dụng theo hợp đồng (không có quyền sở hữu); đất công thuộc sở hữu cộng đồng và đất chưa giao gọi là Crown land; đại bộ phận đất nông thôn lại là đất Vương quyền cho thuê hoặc sử dụng theo phương thức cấp phép và chế độ cho thuê hạn chế (đất đồng cỏ);

Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ ban

hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của Tòa án Tối cao Ôxtrâylia tại Mabo công nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai của họ phù hợp với pháp luật của họ

và tập tục truyền thống; cụ thể là: Các quyền cư trú trên đất, Các quyền về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên; Các quyền về duy trì, sử dụng, quản lý đất đai; Các quyền sử dụng và hưởng lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên; Quyền ra quyết định

về đất đai và quản lý tiếp cận

Các chủ sở hữu đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại)

và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư Giá giao dịch về đất đai được thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộc vào thời hạn thuê còn lại và thấp hơn giá đất tư; về mặt cơ cấu, có thị trường đất ở, diện tích thương mại bán lẻ, công nghiệp, văn phòng, khách sạn và các cơ sở hạ tầng và đất nông nghiệp Tuy nhiên, nhu cầu về đất đai xuất phát từ nhu cầu của xã hội về các dịch

vụ, ví dụ: nhu cầu về đất nông nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu về lương thực, thực phẩm; nhu cầu về nhà ở quyết định nhu cầu về đất ở … Vai trò của thị trường bất động sản thể hiện ở việc chuyển dịch đất đai về tay người sử dụng có hiệu quả nhất với chi phí giao dịch thấp nhất để thỏa mãn các nhu cầu cơ bản của xã hội Nhìn chung, nhu cầu về bất động sản ở Ôxtrâylia được đáp ứng, thị trường vận hành có hiệu quả và chi phí giao dịch thấp và có thể dự báo được Các thông tin về cung, cầu đối với từng loại đất trên thị trường đều được phân tích hàng năm và có dự báo cho các năm sau [4]

1.2.4.Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa

Luật Quản lý đất đai được sửa đổi tại kỳ họp thứ 4 của UBTV Quốc vụ viện khóa IX Trung Quốc vào ngày 29/8/1998 Luật mới được sửa đổi phù hợp với Hiến

pháp về mục đích tăng cường quản lý đất đai, bảo vệ và phát triển nguồn tài nguyên đất, sử dụng tối đa nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ hiệu quả đất canh tác, thúc đẩy

phát triển bền vững kinh tế xã hội[22]

a) Chế độ sở hữu đất đai

Điều 8 Đất đai nội thành thành phố thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Đất đai ở

nông thôn và những thành thị ngoại ô, ngoài những khu đất do Nhà nước quy định thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, thì quyền sở hữu thuộc về sở hữu tập thể nông dân;

Đất ở, đất trồng trọt và đất đồi núi đều thuộc về quyền sở hữu của tập thể nông dân

Điều 9 Toàn bộ đất đai của Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước hoặc tập thể,

không có sở hữu tư nhân về đất đai Sở hữu tập thể thường quy định với các mục đích nông nghiệp và có thể được chuyển đổi sang mục đích xây dựng với một quy trình chuyển đổi phức tạp

Đất đai thuộc quyền sử dụng của Nhà nước và của tập thể nông dân đều có thể chuyển cho đơn vị hoặc cá nhân sử dụng theo pháp luật Cá nhân hoặc đơn vị có nghĩa vụ bảo vệ, quản lý và sử dụng đất hợp lý

Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài: Nhà đầu tư nước ngoài có

thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng QSDĐ cho một mục đích và thời hạn cụ thể QSDĐ không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi

cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất Trung Quốc quy định 3 loại QSDĐ:

Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức QSDĐ phổ biến nhất và ban đầu

thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp một loại phí cố định Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở QSDĐ được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp

Quyền sử dụng đất được giao: là hình thức QSDĐ được Nhà nước giao không

thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng ví

dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao QSDĐ Tuy nhiêndo bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và

tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ) Nhìn chung, QSDĐ được giao trước tiên cần chuyển thành QSDĐ được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn

Thuê công trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngoài thông thường hay

thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được gia hạn khi hết hạn QSDĐ không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng[27]

1.2.5 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Nhật Bản

Nhà nước tổ chức theo chế độ tam quyền phân lập: Lập pháp, Hành pháp và Tư pháp Nhánh Lập pháp là Nghị Viện, là tổ chức quyền lực Nhà nước cao nhất và duy nhất ban hành Luật, bao gồm: Cơ quan Thường trực và Tư Vấn, Nhánh Hành pháp là Nội các bao gồm Thủ Tướng và các Bộ trưởng Nhánh Tư pháp bao gồm Tòa ÁnTối Cao và các tòa án cấp thấp hơn khác, các tòa án đều độc lập với các Tòa án khác

Chính quyền địa phương có 2 cấp: với 47 cấp Quận (1 To, 1 Do, 2 Fu, 43 Ken) ở cấp cao và một số lớn chính quyền địa phương bao gồm: 665 thành phố (Shi), 2.001 thị trấn (Cho) và 589 làng (Son) ở cấp thấp Mỗi đơn vị hành chính có chính quyền tự quản được lựa chọn qua bầu cử trực tiếp

Cải cách đất đai

Sau thất bại trong Chiến tranh Thế giới lần thứ II; Nhật Bản bị lực lượng Đồng Minh chiếm đóng đến tháng 4 năm cấp địa chủ đã bị xóa bỏ Quyền sở hữu đất đai đã được bảo vệ bởi Hiến Pháp như một quyền sở hữu tuyệt đối Các cuộc cải cách này đã tạo ra một quốc gia với rất nhiều trang trại nhỏ, quy mô trung bình khoảng 1,0 ha, với các thửa nhỏ manh mún, chia cắt, các cuộc cải cách này đã tác

động đổi mới hệ thống đất đai Nhật Bản sau Chiến tranh thế giới lần thứ II[28]

1.2.6.Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Malayxia

Hình thức sở hữu đất đai ở Malayxia chủ yếu gồm hai dạng thức là sở hữu tư nhân và sở hữu Nhà nước, trong đó quyền sở hữu tư nhân được Hiến pháp, pháp luật Malayxia tôn trọng, bảo vệ và coi đó như là một quyền thiêng liêng bất khả xâm phạm của công dân Chính vì vậy, nhân tố xuyên suốt trong các đạo luật về đất đai của Malayxia đều đảm bảo tính không thể hủy bỏ về quyền sở hữu tư nhân đất đai

Về cơ bản, chế định pháp luật về các quyền của chủ sở hữu đất đai của Malayxia được quy định bởi Hiến pháp liên bang và các Luật về đất đai của Liên bang cũng như của riêng từng bang Các đạo luật chủ yếu quy định chế độ sở hữu

và sử dụng đất đai như Luật đất đai quốc gia năm 1965 (NCL), Luật đất đai Sabah, Luật đất đai Sarawak Nhân tố xuyên suốt trong các đạo luật về đất đai của Malayxia đều đảm bảo tính không thể hủy bỏ về quyền sở hữu tư nhân đất đai Đồng thời, các điều luật này cũng cho phép đất đai được chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố Luật đất đai quốc gia dựa trên hệ thống Torrens (mọi thứ đều phải đăng ký) Quyền sở hữu được chứng minh bằng việc có tên của một người nào đó trong giấy đăng ký Giấy đăng ký là bằng chứng kết luận một người có tên trên đó như là chủ sở hữu lợi ích về đất đai và là người chủ sở hữu hợp pháp lợi ích trên đó (Trần

Tú Cường và cộng sự, 2012)

Quyền sở hữu đất đai có thể được thông qua ba phương thức: thông qua giao dịch như mua bán, chuyển nhượng; thông qua thừa kế từ cha mẹ, tổ tiên và thông qua chuyển giao từ cơ quan quyền lực nhà nước Luật đất đai quốc gia công nhận hai loại QSH đất đai: loại thứ nhất là đất đai được sở hữu vĩnh viễn, thường được xem như đất đai được toàn quyền sử dụng và loại thứ hai là đất được nắm giữ theo thời hạn năm, thường để nói đến loại đất thuê theo hợp đồng, thời hạn tối đa là 99 năm[6]

1.2.7 Những bài học từ kinh nghiệm quốc tế

Trên thế giới, do chế độ chính trị khác nhau, pháp luật đất đai mỗi nước có những quy địnhkhác về quyền đối với đất đai:

a) Hầu hết các nước phương tây như Mỹ, Úc, Thụy Điển, Pháp đều áp dụng

chế độ đa sở hữu về đất đai, trong đó có sở hữu đất đai Nhà nước, sở hữu đất đai chung và sở hữu đất đai tư nhân, trong đó chủ sở hữu đất đai có quyền năng: quyền chiếm giữ, sử dụng, định đoạt Phần lớn các nước có thị trường đất đai hoạt động thành công áp dụng hình thức “thuê” hoặc các lợi ích tương tự Một số nước hình thức sử dụng đất phổ biến là “thuê” chứ không phải “sở hữu”

b) Vì các lý do về chính sách mang ý thức hệ tư tưởng, Chính phủ các nước Châu Á như Trung Quốc, Malayxia…sử dụng các quyền yếu hơn về bất động sản (hạn chế về thời gian, hạn chế về chức năng và theo mô hình thuê đất so với phần lớn các nền kinh tếthị trường thành công, mà ở đó “quyền sở hữu” được phép sự lựa chọn này không phải để tránh hình thành thị trường Các thị trường có thể phát triển nhanh ngay cả khi quyền cơ bản về bất động sản không được chính thức hóa hoặc các cá nhân tham gia thị trường không quan tâm đến quy định này của Nhà nước

c) Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay thị trường định hướng XHCN, Chính phủ đều phải giảm các hạn chế đối với việc tiếp cận sử dụng đất Cơ chế sở hữu bất động sản cần có khả năng tạo ra nhiều năng lực linh hoạt.Hình thành bộ máy quản

lý các giao dịch bất động sản phù hợp với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất

d) Quyền sử dụng đất là một tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt Nam Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai; pháp luật đất đai

đó từng bước phát triển, hoàn chỉnh các quy định về “ người sử dụng đất” và các

“quyền sử dụng đất”, theo đó “Người sử dụng đất ” bao gồm: các tổ chức trong nước, hộ gia đinh, cá nhõn trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu

tư vào Việt Nam; “quyền sử dụng đất” bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

e) Tham khảo kinh nghiệm của quốc tế là cần thiết để hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền đối với đất đai của người sử dụng đất phù hợp với cơ chế

thị trường địnhhướng XHCN ở nước ta trong giai đoạn hiện nay

1.3 Cơ sở pháp lý về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội

đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp năm 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau Điều 5 của Luật Đất đai năm 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” [13]

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và

cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục

sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở Theo quy định trên cho thấy,

Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai [24]

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định

1.3.1.2 Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003

Hiến pháp năm 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992) Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về

cơ bản kế thừa Luật Đất đai năm 1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế quyền

sử dụng đất của mình Nghĩa là chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực

tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai

càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai năm 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm

1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính

và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

1.3.1.3 Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai năm 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nướcCHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004

Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế

thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của quyền sử dụng đất như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106) [18]

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.3.1.4 Từ khi có Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết các mối quan hệ về đất đai Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập Ngày 29/11/2013 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật có hiệu lực kể từ 01/7/2014 đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan đi ểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003

Luật đã mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn Cụ thể: Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ

20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng

năm và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích

tụ đất đai với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp) (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: ngoài các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 thì tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền sau đây: “Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất” [21]

So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 không quy định quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất Sở dĩ như vậy là vì khái niệm bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2003 đã bị “vô hiệu hoá” Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, chỉ còn thế chấp, chứ không còn bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất Dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự cho mình hay cho người khác thì cũng đều được gọi chung là thế chấp

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.3.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.2.1 Các văn bản Luật

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Hiến pháp

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Luật Đất đai

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014, Luật Nhà ở

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2015, Bộ Luật Dân sự

- Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2015, Luật kinh doanh bất động sản

1.3.2.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai

- Chính phủ, 2014, Nghị định Số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Chính phủ, 2014, Nghị định Số: 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014

quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Chính phủ, 2013, Nghị định số 48/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định liên quan đến kiểm soát thủ tục hành chính;

- Chính phủ, 2014,Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết việc thi hành Luật Đất đai

- Chính phủ, 2014, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất

- Chính phủ, 2014, Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sử dụng đất

- Chính phủ, 2014, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền thuê đất và mặt nước

- Chính phủ, 2014, Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Chính phủ, 2014, Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Chính phủ, 2014, Nghị định 104 /2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về giá đất

- Chính phủ, 2017, Nghị định Số: 01/2017/NĐ-CP, ngày 16/1/2017 Sửa đổi,

bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

- Chính phủ, 2017, Nghị định Số: 21/2017/NĐ-CP, ngày 24/2/2017 Sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị địnhSố: 20/2011/NĐ-CP, ngày 24/11/2010 của Quốc Hội về miễn giảm sử dụng đất nông nghiệp

1.3.3 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.3.1 Khái quát tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn cả nước

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch chính thức đã tăng lên rõ rệt, đặc biệt tại những địa phương có nền kinh tế phát triển,

có giá đất cao Mặt khác, việc cải cách thủ tục hành chính có tiến bộ cũng là một nguyên nhân làm tăng lên các giao dịch chính thức Nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện “dồn điền, đổi thửa” đất nông nghiệp giữa các hộ

nông dân thông qua việc thực hiện quyền “chuyển đổi quyền sử dụng đất”, đã giảm

số thửa đất của mỗi hộ xuống đáng kể làm tăng năng suất, tiết kiệm lao động và chi phí đầu tư Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế

độ sử dụng đất khác Các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã hòa nhập với thị trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế đất nước Các giao dịch về quyền sử dụng đất gắn với cơ sở sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp ít bị ảnh hưởng bởi khó khăn về kinh tế toàn cầu hiện nay như: khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại vẫn tiếp tục phát triển, đặc biệt là giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế, đầu tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư do chi phí tăng Cơ chế hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai, bất động sản đã hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ định giá đất, thẩm định giá đất[1]

Trong giai đoạn 2009 - 2011, trên địa bàn cả nước có gần 3 triệu lượt chuyển nhượng, thừa kế bất động sản Trong đó, năm 2009 có gần 850.000 lượt chuyển nhượng, thừa kế; năm 2010 có trên 999.000 lượt; năm 2011 có trên 1 triệu lượt[2]

Tuy nhiên, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất còn tồn tại một số

hạn chế sau (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012):

- Việc thực hiện quy định về quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

và quy định về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại một số địa phương còn vướng mắc, lúng túng và không thống nhất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai khó giải quyết sau này

- Quy định chỉ có quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín

dụng hoạt động tại Việt Nam và quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cũng làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản

- Cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người

sử dụng đất vẫn còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản

- Cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về quyền

sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý hết được và còn để thất thu thuế

Nguyên nhân của tình trạng trên là:

- Mặc dù pháp luật đất đai quy định cho người sử dụng đất có nhiều quyền nhưng lại không quy định các điều kiện thực hiện nên xảy ra tình trạng Nhà nước không kiểm soát được

- Quy định về quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 chưa đầy đủ, cụ thể và chưa thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, gây khó khăn cho các địa phương và người sử dụng đất trong quá trình áp dụng

- Luật Đất đai năm 2003 chưa có các quy định về quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại nước ngoài để vay vốn; quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài đề thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam

- Quy định việc thế chấp để vay vốn được hiểu là chỉ có thế chấp quyền sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh Quy định này là không hợp lý, vì nhiều trường hợp người dân vay tiền vì các mục đích khác (vay tiền cho con đi học, chữa bệnh, xây dựng nhà ở, )

- Chế tài xử phạt việc không chấp hành quy định về đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất chưa đủ mạnh

- Nhận thức và việc chấp hành quy định của pháp luật đất đai về việc đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn chưa nghiêm gây khó khăn cho cơ quan quản lý

- Công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của các cấp, các ngành và địa phương chưa tốt

1.3.3.2 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hưng Yên được thành lập theo quyết định số 1088/QĐ-UBND ngày 15/6/2015 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở tài nguyên và môi trường Kể từ khi được thành lập đến 25/11/2016 Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên đã thực hiện quyền sử dụng đất như sau:

Tình hình thực hiện đối với người sử dụng đất là tổ chức:

- Đã cấp được 587 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho 72 tổ chức,

cấp đổi 374 giấy chứng nhận cho 22 tổ chức

- Cấp đổi và chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền với đất được 376 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 56 tổ chức

- Thực hiện đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho 1.187 hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng đất, nhà ở của các tổ chức xây dựng khu đô thị, khu chung cư và kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh

- Đã thực hiện đăng ký biến động đất đai cho 57 hồ sơ

Tình hình thực hiện đối vói người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân:

Kết quả thực hiện đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư của các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh từ khi thành lập đến ngày 25/11/2016 như sau: Đã tham mưu trong việc thực hiện đăng ký cấp mới GCN được 8.041 giấy chứng nhận, cấp đổi giấy chứng nhận 23.569 giấy chứng nhận, thực hiện đăng ký biến động, xác nhận trên giấy chứng nhận được 5.545 trường hợp

Việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất được thực

hiện đúng quy định, không để ảnh hưởng đến giao dịch của tổ chức, hộ gia đình,cá nhân Từ khi thành lập đến tháng 11/2016 số hồ sơ đã xử lý là 9.395 hồ sơ

Trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên còn những khó khăn như sau:

- Tuy đã được hướng dẫn xong nhận thức của người sử dụng đất về Luật đất đai còn hạn chế, dẫn đến khi thực hiện các thủ tuc hành chính về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn khó khăn

- Việc lập hồ sơ đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người

sử dụng đất có lúc còn chưa đầy đủ

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện quản lý theo chức năng nhiệm vụ ở phạm vi toàn tỉnh nên khối lượng công việc lớn, các giao dịch về đất đai ngày càng nhiều, số lượng cán bộ trung bình mỗi huyện, thành phố có 5 người nên

có lúc ảnh hưởng đến tiến độ công việc

CHƯƠNG2:ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM

ĐỘNG, TỈNH HƯNG YÊN TRONG GIAI ĐOẠN 2011-2016

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên 2.1.1 Điều kiện tự nhiên

2.1.1.1 Vị trí địa lý

Kim Động là một trong 10 huyện, thành phố của tỉnh Hưng Yên, nằm về

phía Tây Nam của tỉnh, trên trục QL 39A (Liền kề với trung tâm tỉnh, thành phố

Hưng Yên và nối với QL5 khoảng 20 km)

Với tổng diện tích tự nhiên là 10.332,01 ha (Theo thống kê năm 2016), huyện có 16 xã và 01 thị trấn Có vị trí tiếp giáp như sau:Phía Bắc giáp huyện Khoái Châu;Phía Nam giáp huyện Tiên Lữ và thành phố Hưng Yên;Phía Đông giáp huyện

Ân Thi;Phía Tây giáp thành phố Hà Nội và tỉnh Hà Nam;

Trên địa bàn huyện Kim Động có hệ thống các tuyến giao thông quan trọng gồm: Quốc lộ 39A, 38, tỉnh lộ 377, và có sông Hồng tiếp giáp phía Tây của huyện Với vị trí địa lý thuận lợi của Kim Động đã tạo nhiều lợi thế về giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội với các địa phương trong tỉnh; với thủ đô Hà Nội, thành phố Hải Phòng, Hải Dương vị trí trên cũng đem lại cho Kim Động lợi thế có thị trường tiêu thụ rộng rãi, có khả năng trao đổi nông sản, hàng hoá với các tỉnh vùng Đồng bằng sông Hồng [31]

2.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Là huyện thuộc vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, đất đai tương đối bằng phẳng, chủ yếu bị chia cắt bởi hệ thống sông ngòi, kênh mương và đường giao thông Độ dốc tương đối của địa hình trên địa bàn huyện theo hướng Đông Bắc - Tây Nam, chia thành 2 vùng rõ rệt

* Vùng trong đê: Có diện tích tự nhiên khoảng 8.801,93 ha thuộc 17 xã,

thị trấn, địa hình tương đối bằng phẳng, có độ cao trung bình so với mặt nước biển từ 1,6 - 3,7m Khu vực có độ cao tuyệt đối trên 3,0 m so với mặt nước biển tập trung ở các xã ven đê sông Hồng: Phú Thịnh, Thọ Vinh, Đức Hợp, Mai Động, Hùng An, Ngọc Thanh

* Vùng ngoài đê: Diện tích tự nhiên 1.530,08 ha gồm một phần diện tích

ngoài đê của các xã Mai Động, Thọ Vinh, Phú Thịnh, Đức Hợp, Hùng An, Ngọc Thanh Địa hình phức tạp hơn vùng trong đê, nhiều gò cao, thùng sâu xen kẽ những bãi cao, thấp không đồng đều, bề mặt lượn sóng, dải giáp đê chính đất trũng, nhiều đoạn là nơi chứa nước mặt của khu vực Điều kiện địa hình đã ảnh hưởng nhất định tới khả năng khai thác đất chưa sử dụng

Nhìn chung địa hình tương đối đa dạng như vậy là điều kiện thuận lợi để chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để đạt giá trị kinh tế cao trên mỗi đơn vị diện tích Địa hình huyện Kim Động cần phải tính tới các phương án tổ chức lãnh thổ hợp lý để có sự phát triển với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao

2.1.1.3 Khí hậu

Huyện Kim Động nói riêng và tỉnh Hưng Yên nói chung đều nằm trong vùng đồng bằng Bắc Bộ và chịu ảnh hưởng của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, thời tiết trong năm được phân làm 2 mùa rõ rệt: