Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại dự án xây dựng tuyến đường 2 5 đoạn đầm hồng đến quốc lộ 1a quận hoàng mai thành phố hà nội

Ý nghĩa của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với sự phát triển kinh tế xã hội Thực tế, công tácbồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào một mụ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Bùi Hương Giang

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,

BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TUYẾN ĐƯỜNG 2,5 ĐOẠN ĐẦM HỒNG ĐẾN QUỐC LỘ 1A,

QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Bùi Hương Giang

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,

BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TUYẾN ĐƯỜNG 2,5 ĐOẠN ĐẦM HỒNG ĐẾN QUỐC LỘ 1A,

QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS.Phạm Thị Phin

Hà Nội – Năm 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Bùi Hương Giang

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của các cán bộ chuyên môn và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học TS Phạm Thị Phin đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy , cô giáo Khoa Đi ̣a

Lý - Trường Đại học Khoa ho ̣c Tự nhiên - Đa ̣i ho ̣c Quốc gia Hà Nô ̣i đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Mặc dù đã có nhiều cố gắng trong quá trình thực hiện nhưng luận văn không tránh khỏi những thiếu sót Rất mong được sự chỉ dẫn và góp ý thêm của các quý thầy cô, bạn vè và tập thể lớp để tôi rút kinh nghiệm và hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Bùi Hương Giang

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu 3

5 Bố cục luận văn: 5

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 6

1.1 Cơ sở lý luận về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 6

1.1.1 Các khái niệm cơ bản 6

1.1.2 Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam và công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 13

1.1.3 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ……… 14

1.1.4 Ý nghĩa của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với sự phát triển kinh tế xã hội 15

1.1.5 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 16

1.2 Cơ sở pháp lý về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 20

1.2.1 Khái quát hệ thống chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trước Luật đất đai 2013 20

1.2.2 Nội dung pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành 22

1.3 Quan điểm của một số nước trên thế giới về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 32

1.3.1 Thụy Điển 32

1.3.2 Autralia 33

1.3.3 Trung Quốc 36

1.4 Tổng quan thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội 38

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TUYẾN ĐƯỜNG 2,5 ĐOẠN ĐẦM HỒNG ĐẾN QUỐC LỘ 1A, QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 41

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai 41

2.1.1 Điều kiện tự nhiên của quận Hoàng Mai 41

2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế, xã hội, môi trường 43

2.1.3 Nhận xét về thuận lợi và khó khăn của quận Hoàng Mai 47

2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Hoàng Mai 48

2.2.1 Quy hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở 48

2.2.2 Công tác giao đất, cho thuê đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở 49

2.2.3 Công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 50

2.2.4 Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo 50

2.3 Hiện trạng sử dụng đất của quận Hoàng Mai 52

2.4 Thực trạng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng tuyến đường 2,5 đoạn Đầm Hồng đến Quốc lộ 1A, quận Hoàng Mai… 56

2.4.1 Giới thiệu về dự án 56

2.4.2 Thực trạng thu hồi đất phục vụ cho dự án 59

2.4.3 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ dự án……… 61

2.4.4 Thực trạng công tác tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ dự án ……… 71

2.4.5 Tình hình thực hiện công tác tư tưởng trong quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 74

2.5 Đánh giá thực trạng bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án nghiên cứu từ kết quả các phiếu điều tra 76

2.5.1 Những thuận lợi trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ dự án 76 2.5.2 Những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ dự án 81 2.5.3 Nguyên nhân 97

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 99 3.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện chính sách 99 3.2 Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện 101

3.2.1 Tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy Đảng và sự tham gia tích cực của các tổ chức chính trị - xã hội, đoàn thể nhân dân 101 3.2.2 Phối hợp đa ngành, đa chức năng trong công tác bồi thường, GPMB 102 3.2.3 Đẩy mạnh thực hiện công khai thông tin, công tác tư tưởng trong quá trình GPMB 102 3.2.4 Tăng cường năng lực, khả năng đáp ứng của chủ đầu tư và lựa chọn quỹ nhà tái định cư phù hợp 103 3.2.5 Chú trọng thực hiện các hình thức hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 104 3.2.6 Tăng cường năng lực cán bộ, công chức 104 3.2.7 Tăng cường thanh tra, kiểm tra xuyên suốt quá trình triển khai dự án 105

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 106 TÀI LIỆU THAM KHẢO 108

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1.Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển và Việt Nam 33

Bảng 2.1.Các công trình chưa thực hiện theo kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất của Quận Hoàng Mai tính đến năm 2016 53

Bảng 2.2.Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đấtnăm 2020 Quận Hoàng Mai 55

Bảng 2.3 Tổng mức đầu tư khái toán của dự án 57

Bảng 2.4.Diện tích đất cần thu hồi trên địa bàn phường Định Công và Thịnh Liệt quận Hoàng Mai để phục vụ cho dự án 60

Bảng 2.5.Hệ số, đơn giá đất ở làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ GPMB 62

Bảng 2.6 Tình hình thực hiện trên địa bàn phường Thịnh Liệt 63

Bảng 2.7 Tình hình thực hiện trên địa bàn phường Định Công 65

Bảng 2.8.Tháo gỡ về chính sách của UBND Thành phố 68

Bảng 2.9.Đề xuất tháo gỡ về chính sách của Liên ngành 69

Bảng 2.10.Số lượng và diện tích các loại căn hộ tái định cư của dự án 72

Bảng 2.11 Tình hình thực hiện công tác tái định cư 73

Bảng 2.12.Kết quả điều tra về lợi ích dự án mang lại 76

Bảng 2.13 Kết quả điều tra về tầm quan trọng của các chủ thể liên quan 77

Bảng 2.14.Kết quả điều tra về các nguồn công khai thông tin liên quan đến GPMB 80

Bảng 2.15 Kết quả điều tra về nguyên nhân ảnh hưởng tới quá trình GPMB 81

Bảng 2.16.Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác GPMB của dự án 83

Bảng 2.17 Kết quả điều tra liên quan đến mức bồi thường, hỗ trợ 88

Bảng 2.17.Kết quả điều tra về nội dung khiếu nại tố cáo 92

Bảng 2.18.Kết quả điều tra về công tác tái định cư 94 PHỤ LỤC 01.Diện tích, cơ cấu các loại đất quy hoạch tại Quận Hoàng Mai,thành phố Hà Nội tính đến năm 2020

PHỤ LỤC 02.Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2016 của Quận Hoàng Mai

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1.Sơ đồ cơ cấu mô hình hoạt động định giá bất động sản tại Australia 34

Hình 2.1.Dân số Quận Hoàng Mai, giai đoạn 2004 – 2015 43

Hình 2.2 Biểu đồ cơ cấu kinh tế quận Hoàng Mai cuối năm 2016 44

Hình 2.3.Ảnh thiết kế mặt cắt ngang đường vành đai 2,5 58

Hình 2.4.Trình tự thực hiện công tác tái định cư cho các hộ gia đình 73

Hình 2.5.Hồ sơ tuyên truyền dự án 74

Hình 2.6 Kết quả điều tra về tầm quan trọng của các chủ thể trong công tác GPMB 78

Hình 2.7.Biểu đồ kết quả điều tra về nguyên nhân ảnh hưởng đến quá trình GPMB 82

Hình 2.8.Kết quả điều tra về mức bồi thường 84

Hình 2.9.Kết quả điều tra về nội dung cần công khai 85

Hình 2.10 Kết quả điều tra về biện pháp áp dụng với đối tượng không chịu di dời 87 Hình 2.11.Kết quả điều tra về mức độ công bằng trong bồi thường hỗ trợ 89

Hình 2.12.Kết quả điều tra mức độ thường xuyên của công tác thanh tra, kiểm tra 91 Hình 2.13.Kết quả điều tra về công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo 93

Hình 2.16.Kết quả điều tra về cán bộ GPMB 96

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài

Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đã khẳng định tại Khoản 1 Điều 54: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luâ ̣t” [27] Thật vậy, đất đai

là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất quan trọng và đặc biệt, là nguồn nội lực to lớn của đất nước; đồng thời đất đai là thành phần vô cùng quan trọng tạo nên môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư và là không gian để xây dựng, mở rộng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng

Sau 30 năm đổi mới, nước ta đã đạt được những thành quả nhất định trong phát triển kinh tế - xã hội, tuy nhiên vẫn còn những hạn chế, tồn tại gây trở ngại cho chúng ta Vì vậy, Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XII ngày 28 tháng

01 năm 2016 đã nhấn mạnh: “…cần đẩy mạnh toàn diện, đồng bộ công cuộc đổi mới, phát huy mọi nguồn lực và động lực để phát triển đất nước nhanh, bền vững…” [11]

Trong đó, đất đai – nguồn lực quan trọng của quốc gia càng cần phải được chú trọng quan tâm, được quản lý và sử dụng hiệu quả dài lâu.Cụ thể trong lĩnh vực quản lý đất đai, Dự thảo Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2011 - 2015 và phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế -

xã hội 5 năm 2016 – 2020 đã nêu nhiệm vụ trọng tâm như sau: “Đẩy mạnh thực hiện đột phá chiến lược về xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ với một số công trình hiện đại…Từng bước hình thành hệ thống đô thị có kết cấu hạ tầng đồng

bộ, hiện đại, thân thiện với môi trường, nhất là các đô thị lớn Nâng cao chất lượng

và quản lý tốt quy hoạch đô thị, bảo đảm phát triển bền vững” [12].Sự phát triển của một quốc gia luôn đi kèm với sự xuất hiện của các đô thị với kết cấu hạ tầng và công trình xây dựng hiện đại, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng trong khi đất đai

có hạn Một trong những bước tiên quyết để giải quyết “bài toán” này đó là công

tácthu hồi đấtđể lấy quỹ đất thực hiện dự án và công tácbồi thường, hỗ trợ, tái định

cư sau khi thu hồi đất

Tuy nhiên, vấn đề ở đây là công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cưkhá nhạy cảm và phát sinh nhiều vấn đề tiêu cực bởi nó ảnh hưởng đến các lĩnh vực khác trong đời sống xã hội; nó liên quan đến lợi ích của người dân, của Nhà nước và của chủ đầu tư Cần phải có những giải pháp mới, những hướng giải quyết hợp tình hợp lý các vấn đề tồn đọng của công tác này để tăng hiệu quả sử dụng và quản lý đất đai mà vẫn đảm bảo hài hòa mối quan hệ giữa các lợi ích

Quận Hoàng Mai là một quận nội thành của Thủ đô Hà Nội, là quận đang trên đà phát triển, quy hoạch đô thị mạnh mẽ, thực hiện nhiều dự án lớn phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội và nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư Dự án xây dựng tuyến đường 2,5 đoạn Đầm Hồng đến Quốc lộ 1A, quận Hoàng Mai là một trong số những dự án trọng điểm của quận nhưng dự án đang gặp phải những khó khăn chưa thể tháo gỡ trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã kéo dài nhiều năm nay Thực trạng này đã đặt ra yêu cầu cần phải có giải pháp đúng đắn để xử lý kịp thời các vướng mắc, hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thực hiện dự án kịp tiến độ.Vì vậy, tác giả đã lựa chọn

đề tài nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ

và tái định cư tại dự án xây dựng tuyến đường 2,5 đoạn Đầm Hồng đến Quốc lộ 1A, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Làm rõ thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ,tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của dự án xây dựng tuyến đường 2,5 đoạn Đầm Hồng đến Quốc lộ 1A, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội Tìm ranhững thuận lợi và tồn tại, khó khăn, vướng

mắc Phân tích nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn đó Trên cơ sở đó, đề xuất

một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này trên địa bàn nghiên cứu

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu các chính sách, quy định pháp lý về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,tái định cư của Nhà nước ta

- Thu thập tài liệu, số liệu và khảo sát thực địa: Thu thập, tổng hợp tài liệu, số liệu về các đặc điểm tự nhiên, xã hội,… của địa bàn nghiên cứu; về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án Điều tra, khảo sát thực địa, phỏng vấn các hộ dân thuộc diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư

và xin ý kiến các cán bộ chuyên môn về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ dự án

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, tìm ra những nguyên nhân, khó khăn vướng mắc trong công tác này Rút ra những bài học kinh nghiệm và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra,thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: thu thập thông tin, tư liệu có liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án phục vụ cho mục đích đánh giá từ các cơ quan chức năng, sách báo, mạng Internet,…

+ Thông tin, số liệu thứ cấp thu thập từ các nguồn tin cậy qua Internet như các

công trình nghiên cứu, sách, bài báo khoa học điện tử và website của các cơ quan chính quyền

+ Tài liệu, số liệu thứ cấp thu thập từ các công trình nghiên cứu, sách, bài báo

khoa học tại thư viện trường, thư viện Quốc Gia Việt Nam

+ Ngoài ra, tài liệu, số liệu thứ cấp còn được thu thập từ các cán bộ chuyên

môn, các cơ quan nhà nước gồm Ban bồi thường GPMB Quận Hoàng Mai, Phòng Tài nguyên Môi trường Quận Hoàng Mai,…

- Phương pháp thống kêvà xử lý số liệu: Xử lý số liệu thô để loại bỏ những số liệu không chính xác Sau đó dùng phần mềm chuyên dụng như Excel để tổng hợp

số liệu thành các bảng biểu theo các tiêu chí thống kê đặt ra phục vụ cho mục đích nghiên cứu

- Phương pháp điều traxã hội học:

Tiến hành điều tra các hộ gia đình có đất bị thu hồi để đánh giá về giá bồi thường, mức hỗ trợ, điều kiện được tái định cư, chất lượng nhà tái định cư bằng phiếu điều tra

+ Phương pháp điều tra chọn mẫu: Số lượng mẫu điều tra được xác định theo

công thức [45] như sau:

+ Mẫu được chọn điều tra: Điều tra ngẫu nhiên được lấy từ danh sách các hộ

được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án nghiên cứu

Đồng thời, điều tra 25 cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất về những khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân trong quá trình thực hiện bằng mẫu phiếu điều tra thiết kế riêng cho cán bộ chuyên môn

N

1 + N(e)2

922

1 + 922 x 0,01

- Phương pháp phân tích và đánh giá tổng hợp: Từ các bảng biểu số liệu và thông tin thu thập, tiến hành phân tích và đánh giá để tìm ra những khó khăn, tồn tại

và nguyên nhân dẫn đến những tồn tại này, làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại địa bàn nghiên cứu

5 Bố cục luận văn:

Ngoài các phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo ra thì luận văn gồm có 3 chương:

Chương 1 Tổng quan các vấn đề nghiên cứu

Chương 2 Đánh giá thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự

án xây dựng tuyến đường 2,5 đoạn Đầm Hồng đến Quốc lộ 1A, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

Chương 3.Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.1 Các khái niệm cơ bản

1.1.1.1 Khái niệm đất đai

Khái niệm khoa học đầy đủ và phổ biến hiện nay về đất đai: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt Trái Đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa) (Hội nghị Quốc tế về môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993)”[22] Khái niệm này đề cập đến đất đai gồm bề mặt không gian trên đất, mặt đất và phần dưới mặt đất theo chiều thẳng xuống

Bên cạnh đó, về mặt sở hữu thì đất đai của một quốc gia chính là lãnh thổ của quốc gia đó Trong lĩnh vực quản lý đất đai, đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm pháp lý về bất động sản

Qua nhiều thời kỳ đều đã khẳng định vị trí, vai trò quan trọng của đất đai Thật vậy, lời mở đầu của Luật đất đai năm 1987 đã nêu rõ “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,

là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay”[28] và đến Luật đất đai 1993, 2003 và 2013 vẫn giữ vững khẳng định đó Có thể nói, “Đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người”[22] Không có đất đai, con người sẽ không thể tồn tại và phát triển được.Hiến pháp Việt Nam năm 2013 đã khẳng định rằng “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước,…”[27] Như vậy, đất đai được coi là nguồn lực vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia, nhất là đối với Việt

Nam - một nước xuất phát từ nền nông nghiệp lúa nước vươn lên trở thành một nước đang phát triển trên thế giới

1.1.1.2 Khái niệm thu hồi đất

Theo Luật Đất Đai 2003,“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này” [30]

Tuy nhiên, Luật Đất Đai 2013 đã sửa đổi, bổ sung khái niệm một cách rõ ràng hơn, đây cũng chính là một trong những điểm mới của Luật Đất Đai 2013 so với Luật Đất Đai 2003 Khoản 11 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 giải thích như sau :

“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất

vi phạm pháp luật về đất đai”[31]

Như vậy, nội hàm khái niệm thu hồi đất gồm các vấn đề sau:

- Quyết định thu hồi đất là một quyết định hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan hệ sử dụng đất của người sử dụng đất

- Quyết định hành chính này thể hiện quyền lực Nhà nước trong việc thực thi quản lý Nhà nước về đất đai

- Thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất của Nhà nước và xã hội hoặc là biện pháp chế tài xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai

Từ đó có thể định nghĩa thu hồi đất theo nhiều giáo trình như sau: “Thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đối với đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc

xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất”

Nhà nước thực hiện giao đất cho các đối tượng, đồng thời cũng có thể thực hiện thu hồi đất với các đối tượng đó theo quy định của pháp luật Nếu giao đất là hình thức pháp lý làm hình thành một quan hệ pháp luật đất đai thì thu hồi đất lại làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất sẽ ra quyết định thu hồi đất Việc Nhà nước thu hồi đất đã thể hiện quyền lực Nhà nước trong tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

Mục đích thu hồi đất là để đảm bảo mọi diện tích đất đai được sử dụng hợp

lý, hợp pháp nhằm mang lại hiệu quả cao và khắc phục tình trạng tùy tiện trong quản lý sử dụng đất Đặc biệt, thu hồi đất để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Đất đai được

sử dụng vào mục đích nhất định nhưng trong những trường hợp cần thiết thì cần phải thay đổi mục đích sử dụng một cách linh hoạt để phát triển kinh tế - xã hội và đảm bảo an ninh quốc gia

1.1.1.3 Khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Khoản 3 Điều 54 Hiến pháp 2013 khẳng định: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.”[27]

Thật vậy, việc thu hồi đất vì mục đích phục vụ lợi ích quốc gia lợi ích công cộng dù là cần thiết cho sự phát triển của đất nước nhưng đồng thời phải đảm bảo được những quyền lợi, lợi ích chính đáng cho người có đất bị thu hồi Đề thực hiện được điều đó, Nhà nước ta đã có các quy định bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất Mức bồi thường phải tương xứng với giá trị sử dụng đất của diện tích đất thu hồi và có thể bồi thường bằng vật chất hoặc tiền tùy theo từng đối tượng Ngoài việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi, Nhà nước còn có thêm các quy định về

hỗ trợ như hỗ trợ sản xuất, hỗ trợ về nghề nghiệp để người có đất bị thu hồi có thể nhanh chóng khôi phục được kinh tế gia đình, có được thu nhập ổn định Việc hỗ trợ này được thực hiện chủ yếu khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân bởi đất đai là nguồn sinh lợi duy nhất của họ Tuy nhiên, trên thực

tế, công tác hỗ trợ vẫn còn mang tính hình thức, chưa thật sự mang lại lợi ích cho người có đất bị thu hồi

Theo Điều 3 Luật Đất Đai 2013, giải thích về bồi thường và hỗ trợ như sau:

“Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”[31].“Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc

Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” [31]

Theo một nghiên cứu, “Bồi thường là việc thanh toán đầy đủ cho giá trị đất

bị thu hồi và tài sản bị tổn thất của người bị ảnh hưởng bao gồm cả việc giao đất và nhà có giá trị tương đương cùng với khoản thanh toán bằng tiền mặt cho bất kỳ phần chênh lệch nào thuộc về người bị ảnh hưởng Hỗ trợ là việc cung cấp dịch vụ, vật liệu, nhà cửa, đào tạo cho các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức bị ảnh hưởng không được hưởng đền bù thiệt hại về đất hoặc trả họ đủ tiền để họ có thể khôi phục tất cả các ảnh hưởng bất lợi khi bị thu hồi đất”[34]

“Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn” [19] Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển Tái định cư được hiểu là việc người có đất bị thu hồi phải di chuyển đến nơi ở mới sau khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật, họ phải xây dựng lại cuộc sống mới của mình tại một nơi mới Nói cách khác, “tái định cư là hình thức thay đổi về chỗ ở, tổ chức lại cuộc sống và kinh tế của cá nhân, hộ gia đình hay nhóm cộng đồng tại chỗ ở mới” [34]

1.1.1.4 Khái niệm Giải phóng mặt bằng

Cho đến nay, Việt Nam chưa có một khái niệm thống nhất nào về cụm từ

“giải phóng mặt bằng” Luật đất đai 2013 cũng không đề cập đến khái niệm này mặc dù khái niệm xuất hiện nhiều lần trong các văn bản pháp lý xây dựng

Các nhà nghiên cứu thường tiếp cận theo hai cách chủ yếu sau:

- Một là, “Muốn có mặt bằng “sạch” để thực hiện dự án, cần phải tiến hành việc bồi thường và các việc khác nhằm thu hồi đất và di chuyển ra khỏi vùng dự án”[20]

- Hai là, theo cách nhìn toàn diện: “ GPMB được hiểu là công tác tổ chức thu hồi đất (gồm đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác) trong vùng quy hoạch, nhằm tạo ra mặt bằng hay “quỹ đất sạch” cho các dự án phát triển hạ tầng, đô thị và công nghiệp – thương mại – dịch vụ Từ đó, phải thực hiện bồi thường giải tỏa, di

dời nhiều hộ gia đình cùng với nhà cửa, tài sản và các phương tiện sinh hoạt của các

hộ dân ra khỏi vùng dự án, chuyển họ sang định cư tại nơi ở mới (nếu là thu hồi GPMB đất ở); hoặc phải bố trí đào tạo nghề, giải quyết việc làm, ổn định đời sống thu nhập cho các hộ dân (nếu là thu hồi GPMB đất nông nghiệp)”[39]

Nói một cách khác, “GPMB là quá trình tổ chức thực hiện thu hồi đất (gồm

có đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng); bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi trong vùng quy hoạch; giải tỏa tài sản, công trình trên đất nhằm tạo ra mặt bằng hay “quỹ đất sạch” để triển khai các dự án phục

vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế”[9]

Như vậy, khái niệm GPMB có nội hàm rất phong phú, trong đó bao gồm các vấn đề cơ bản về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1.5 Khái niệm giá đất và định giá đất

 Giá đất

Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân nên các quy định về quyền sử dụng đất có sự khác biệt nhất định với quyền sở hữu đất đai Giá đất là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là giá phải trả để có quyền sử dụng đất với từng loại đất

có thời hạn sử dụng đất khác nhau Điều 3 Luật đất đai 2013 giải thích “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” [31]

Luận văn đề cập đến ba vai trò to lớn của giá đất trong công tác bồi thường, GPMB như sau:

- Thứ nhất, đối với Nhà nước: giá đất giữ vai trò điều tiết quan hệ lợi ích giữa lợi ích của nhà nước, quốc gia, công cộng với lợi ích của người dân có đất bị thu hồi; xác định giá đất hợp lý sẽ giúp giảm bớt khiếu kiện, dự án kịp tiến độ; giá đất như một công cụ tài chính có tác dụng định hướng thị trường bất động sản, giá đất thị trường tăng thì công tác bồi thường gặp nhiều khó khăn hơn do yêu cầu giá bồi thường phải sát giá thị trường của người có đất bị thu hồi

- Thứ hai, đối với người có đất bị thu hồi: giá đất chính là cơ sở xác định mức bồi thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để họ có thể tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ đã bị thu hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp Quy định về giá đất sẽ giúp người dân nắm được mức bồi thường mà mình được hưởng, từ đó họ an tâm hơn, tránh được việc cán bộ hoặc

cơ quan có thẩm quyền lạm quyền và không minh bạch

- Thứ ba, đối với chủ đầu tư: giá đất hợp lý sẽ giúp giải quyết nhanh chóng các vấn đề về bồi thường, đẩy nhanh tiến độ dự án

2 Định giá là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS.Limlan Yuan – Đại học Quốc gia Singapore)” [17]

Theo đó, “Định giá đất là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, pháp lý vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật” [17] Định giá đất hình thành, tồn tại và phát triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản, nói một cách cụ thể thì nó xác định giá trị của những lợi ích cụ thể mà bất động sản đem lại Hiện nay ở Việt Nam nhiều tài liệu, sách, giáo trình dùng khái niệm định giá đất như sau : “Định giá đất là sự ước tính giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng nhất định trên một diện tích đã được xác định, tại thời điểm xác định”[17] Như vậy, khái niệm định giá đất đề cập đến là sự ước tính bằng tiền cho các loại hình sử dụng đất khác nhau có vị trí và diện tích khác nhau tại thời điểm xác định nào đó

“Định giá đất chỉ có thể ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính

đủ như định giá các tài sản thông thường”[17] Đất đai là một tài sản và định giá đất

có điểm giống như định giá các tài sản thông thường khác Tuy nhiên, đất đai lại là một tài sản đặc biệt nên ngoài các yếu tố như không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý thì đất đai còn chịu tác động của các yếu tố như tâm lý, xã hội, tâm linh,…Do đó, việc xác định giá đất chỉ mang tính tương đối, không thể tuyệt đối chính xác được

Định giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất thì mới

có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai Khi định giá đất, cần nắm chắc thông tin thị trường bất động sản như tình hình giao dịch, cán cân cung cầu, xu thế phát triển,… nhằm xác định được giá đất một cách công bằng, chính xác, khách quan Đồng thời, định giá đất cũng cần phải căn cứ vào các thuộc tính kinh tế, tự nhiên và khả năng mang lại nguồn lợi của thửa đất; xem xét một cách toàn diện sự tác động của các yếu tố kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu nhập từ đất, chính sách pháp luật đất đai,…sau đó tiến hành tổng hợp, phân tích để định ra giá cả cho một hoặc nhiều thửa đất với mục đích sử dụng nhất định tại một thời điểm nào

đó

Hiện nay, định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các công tác sau:

- Định giá đất hàng loạt để xây dựng bảng giá đất nhằm tính thuế sử dụng đất,

thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ

- Định giá đất cá biệt tức là định giá đất cụ thể để làm cơ sở bồi thường khi

Nhà nước thu hồi đất; tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật

về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước ; tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất; giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất

Định giá đất là một công cụ quan trọng giúp giải quyết nhiều vấn đề chứ không phải chỉ trong lĩnh vực quản lý đất đai Thứ nhất, đối với chủ sử dụng và người tham gia giao dịch trong thị trường, định giá đất giữ vai trò trung gian đảm

bảo tính minh bạch của thị trường và giúp cho các đối tượng không bị thiệt thòi trong các quan hệ đất đai Thứ hai, đối với Nhà nước, định giá đất đảm bảo nguồn thu ngân sách, đảm bảo công bằng xã hội và tạo động lực phân bố đất đai hợp lý hiệu quả

1.1.2 Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam và công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất

Qua mỗi giai đoạn lịch sử, vấn đề sở hữu đất đai lại có những quy định khác nhau để từ đó xác lập chế độ quản lý và sử dụng đất phù hợp Sự thay đổi đó thể hiện qua các Hiến pháp năm 1946, 1959, 1980, 1992 và 2013

Nếu như Hiến pháp năm 1946 xác lập nhiều hình thức sở hữu về đất đai, sau

đó qua cải cách ruộng đất năm 1953 còn lại hai hình thức chủ yếu là sở hữu nhà nước và sở hữu của người nông dân, thì Hiến pháp năm 1959 khẳng định ba hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân về đất đai Các hình thức sở hữu này tạo nên đặc trưng trong quản lý và sử dụng đất thời

kỳ quan liêu bao cấp

Đến Hiến pháp năm 1980, 1992 và đặc biệt là năm 2013, chế độ sở hữu đất đai được quy định là chế độ sở hữu toàn dân.Theo Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [27] Hình thức sở hữu đất đai này là duy nhất ở Việt Nam, thể hiện đặc trưng quản lý và sử dụng đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường

Theo đó, Luật đất đai đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời năm 1987 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” [28] Luật đất đai 1993 đã khẳng định lại điều đó một lần nữa

Từ Luật đất đai 2003 có một điều luật riêng cho vấn đề sở hữu đất đai, Khoản 1 Điều 5 của Luật quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu”[30] Cuối cùng, Điều 4 Luật đất đai 2013 đã khẳng định rõ: “Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”[31]

Quan hệ đất đai ở Việt Nam trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu có sự tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền

sử dụng đất.Sử dụng đất là một khái niệm được hình thành từ rất sớm Có thể hiểu,

đó là những hoạt động kinh tế xã hội của con người tác động vào đất để phục vụ cho lợi ích của con người trong suốt quá trình tồn tại và phát triển Ngày nay, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất để họ khai thác những nguồn lợi từ đất đai nhưng phải giới hạn trong khuôn khổ pháp luật cho phép

1.1.3 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu

- Tính đa dạng thể hiện ở chỗ mỗi dự án được tiến hành ở những khu vực khác nhau với điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội có nhiều khác biệt, quy mô và mục đích sử dụng của các dự án cũng không giống nhau Ví dụ: GPMB cho một dự án ở nội thành sẽ khác biệt hoàn toàn với dự án ở ngoại thành

- Tính phức tạp thể hiện ở công tác này ảnh hưởng đến nhiều yếu tố khác trong đời sống xã hội như kinh tế, xã hội, môi trường,…đặc biệt là tác động đến cuộc sống của người dân có đất bị thu hồi Phức tạp trong việc giải quyết những hệ lụy hậu GPMB

- Tính nhạy cảm thể hiện ở chỗ công tác này liên quan mật thiết đến đất đai – nguồn sinh lợi quan trọng của con người, nếu không thực hiện cho khéo thì sẽ phá

vỡ mối quan hệ lợi ích giữa người dân, chủ đầu tư và nhà nước

1.1.4 Ý nghĩa của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với sự phát triển

kinh tế xã hội

Thực tế, công tácbồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để

sử dụng vào một mục đích nào đó luôn là một tất yếu khách quan trong mọi giai đoạn phát triển và trong các hình thái kinh tế xã hội khác nhau Tốc độ đô thị hóa và công nghiệp hóa – hiện đại hóa ngày càng cao, kinh tế - xã hội phát triển mạnh, thì nhiệm vụ này càng trở nên khó khăn, phức tạp

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là yêu cầu khách quan của quá trình phát triển kinh tế - xã hội, công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước Ở nước ta, trước yêu cầu công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước thì nhu cầu sử dụng đất ngày một gia tăng nhằm đáp ứng việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, các khu đô thị và khu công nghiệp theo quy hoạch Trong khi đó, quỹ đất đai có hạn, không đủ cung cho cầu của tất cả các ngành, lĩnh vực Để giải quyết “bài toán phát triển” này, Nhà nước đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất và các phương án thu hồi đất tạo quỹ đất cho các dự án, công trình Nhà nước đại diện chủ sở hữu giao đất cho người sử dụng đất và có quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật nhưng đồng thời phải đảm bảo được quyền lợi cho những người có đất bị thu hồi thông qua công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất GPMB và quy hoạch sử dụng đất đều là công cụ quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, đều nhằm phục vụ cho các mục tiêu phát triển theo từng thời kỳ cụ thể Quy hoạchsử dụng đất là sự hoạch định, định hướng sử dụng đất trong tương lai gần thông qua các chương trình,

kế hoạch, phương án sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất vừa là tiền đề, cơ sởvừa là mục tiêu của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Theo

đó, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất diễn ra nhanh chóng, chính xác và hợp lý thì sẽ đảm bảo được tiến độ thực hiện quy hoạch sử dụng đất, tránh tình trạng trì trệ các dự án, xét trên quy mô quốc gia thì điều này giúp cho đất nước bắt nhịp kịp với xu hướng phát triển chung của thế giới Ngược

lại, công tác này không đúng tiến độ sẽ ảnh hưởng tới việc bàn giao đất cho các dự

án, kéo theo chậm tiến độ của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất gián tiếpgiúp cải tạo, phát triển xã hội và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân Thu hồi đất để xây dựng các công trình xã hội như chung cư, bệnh viện, trường học, các khu vui chơi giải trí,…Hiện nay, người dân có thu nhập ổn định và họ hình thành những yêu cầu cao về chất lượng môi trường sống, vì vậy họ thường chọn những nơi ở hiện đại, văn minh như chung cư, biệt thự Như vậy, công tác này đã gián tiếp tạo điều kiện cho người dân cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân khi di dời đến chỗ ở mới

Tóm lại, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia Nó là một khâu để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các chiến lược, chủ trương về kinh tế - xã hội, công nghiệp hóa – hiện đại hóa Nó góp phần phân bố lại dân cư đồng thời hiện đại hóa cơ sở hạ tầng đô thị theo hướng văn minh hiện đại và hội nhập quốc tế Nó thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp – xây dựng – dịch vụ và thu hút đầu tư trong và ngoài nước Hơn nữa, GPMB cũng góp phần cải thiện các mặt văn hóa, xã hội, đô thị, môi trường và nâng cao đời sống nhân dân, ổn định về chính trị - xã hội Với tầm quan trọng đó, Nhà nước ta cần xác định công tác này là nhiệm vụ trọng tâm, thường xuyên và xuyên suốt quá trình phát triển

1.1.5 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất

Một số tác giả đã thực hiện các công trình nghiên cứu về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như: Trần Đông Dực (2012) với Luận án Tiến sĩ “Đánh giá và giải pháp cải thiện tình hình GPMB ở thành phố

Hà Nội”[9]; Lê Thị Trâm Anh (2016) với luận văn thạc sĩ “Bồi thường GPMB tái định cư các dự án đầu tư tại quận Hoàng Mai thành phố Hà Nội”[1]; Lương Ngọc Luyến (2013) với luận văn thạc sĩ “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường

GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội”[18].Các hướng nghiên cứu này nhìn chung đã tiếp cận theo cách đánh giá thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chỉ khác biệt về vùng nghiên cứu Trong các nghiên cứu đó đều đề cập đến nội dung các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Đối với hướng nghiên cứu của luận văn, tác giả tổng hợp, hệ thống lại các nhân tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở nước

ta được nhiều tác giả cùng đề cập gồm 6 yếu tố sau:

- Một là, chính sách liên quan đến vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến vấn đề thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư gồm những văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền ban hành theo những trình tự, thủ tục và hình thức nhất định, nhằm điều chỉnh các quan hệ đất đai trong quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là yếu

tố quan trọng nhất vì nó liên quan trực tiếp đến mối quan hệ lợi ích giữa người dân, chủ đầu tư và nhà nước

Trên thực tế, hệ thống chính sách pháp luật Việt Nam còn cồng kềnh, nặng

nề, bất ổn, chồng chéo, thiếu rõ ràng gây khó khăn cho cán bộ, công chức và người dân trong việc nắm vững và thực thi những chính sách đó Tình trạng một chính sách, một bộ luật nhưng có nhiều văn bản hướng dẫn vẫn chưa được khắc phục nên hiệu quả pháp luật không cao, tính pháp chế bị hạn chế Từ đó, dẫn đến việc thực hiện công tác bồi thường, GPMB gặp nhiều khó khăn như chậm tiến độ, khiếu kiện nhiều

- Hai là, biện pháp tổ chức thực thi chính sách

Biện pháp tổ chức thực thi chính sách mang ý nghĩa rất quan trọng, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có đạt được mục tiêu đã đề

ra hay không là nhờ yếu tố này Yếu tố này giúp biến ý đồ của các chính sách thành

hiện thực, khẳng định tính đúng đắn của chính sách và hơn thế là chính sách sẽ ngày càng hoàn thiện hơn thông qua việc thực thi trong thực tế

- Ba là, quỹ tái định cư

Quỹ tái định cư có thể hiểu là nguồn cung cấp nơi ở mới mà các hộ bị ảnh hưởng bởi dự án, đất định cư của họ bị thu hồi hết phải chuyển đến và ổn định khôi phục cuộc sống tại đó Quỹ tái định cư nếu được chuẩn bị trước sẵn sàng phục vụ cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì sẽ mang lại hiệu quả cao, tránh được những khó khăn vướng mắc thường gặp về vấn đề tái định cư như thiếu quỹ tái định

cư, khu nhà tái định cư chất lượng kém không đáp ứng được nhu cầu sống của người dân

- Bốn là, công tác quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất

Quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất là việc Nhà nước sử dụng các công cụ quản lý các vấn đề về quy hoạch sử dụng đất trong khuôn khổ pháp luật Thông qua việc xây dựng, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hợp lý sẽ mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng đất thiếu hợp lý, không đảm bảo được quyền lợi của người

sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho công tác bồi thường, GPMB sau đó Thông tin quy hoạch dù là đúng hoặc sai lệch thì vẫn ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, gây biến động giá đất thị trường, từ đó công tác bồi thường sẽ gặp vướng mắc

về việc người dân yêu cầu giá bồi thường sát giá thị trường.Có thể nói, công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quy hoạch sử dụng đất có liên quan chặt chẽ, tác động qua lại lẫn nhau

- Năm là, công tác quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động tổ chức và điều chỉnh bằng quyền lực nhà nước đối với các hành vi của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai nhằm duy trì và phát triển các quan hệ đất đai theo trật tự pháp luật quy định Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp mọi hoạt động của cơ quan nhà nước về đất đai

Trong Luật đất đai 2013, Điều 22 quy định về 15 nội dung quản lý nhà nước

về đất đai, quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất là nội dung thứ 6 và các nội dung có mối quan hệ mật thiết với nhau Do đó công tác quản lý nhà nước về đất đai có ảnh hưởng mạnh, toàn diện đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Công tác quản lý nhà nước về đất đai mà yếu kém, bất ổn, thiếu chính xác, thiếu sự phân công phối hợp thì sẽ dẫn đến những hệ lụy như hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và việc thực hiện các văn bản đó sẽ chồng chéo, bất cập ; hồ sơ, bản

đồ địa chính, điều tra, đo đạc đất đai không đảm bảo chính xác ; quy hoạch sử dụng đất chậm tiến độ ; giao đất, cho thuê đất sai mục đích ; công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trì trệ ; giá đất bất ổn, biến động ; công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát không được thực hiện thường xuyên ; không kiểm soát được việc thực hiện và chấp hành pháp luật ;…Tất cả những hệ lụy này đều có tác động tiêu cực đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Sáu là, trình độ phát triển và ổn định thị trường bất động sản

“Thị trường bất động sản là tổng các quan hệ giao dịch bất động sản giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại một thời điểm xác định” [8]

Các nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận : “Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng)”[9] Thật vậy, thị trường bất động sản có vị trí, vai trò rất quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội Theo đó, nó có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh thì giá đất thị trường cũng ổn định, dẫn đến việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ thực hiện được nhanh chóng và ít vướng mắc hơn Ngược

lại, thị trường bất ổn sẽ làm cho giá đất biến động lên xuống thất thường, điều này làm cho công tác xác định mức giá bồi thường gặp khó khăn đồng thời sẽ xảy ra khiếu kiện

1.2 Cơ sở pháp lý về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất

1.2.1 Khái quát hệ thống chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất trước Luật đất đai 2013

1.2.1.1 Mặt tích cực của chính sách trong quá trình thực thi

- Về thu hồi đất, Điều 38 Luật đất đai 2003 đã quy định chi tiết 12 trường hợp thu hồi đất, trong khi Luật đất đai 1993 trước đó chỉ quy định 06 trường hợp Việc quy định chi tiết như vậy giúp cho các cán bộ, công chức dễ dàng áp dụng hơn vào thực tiễn Mục đích thu hồi đất cũng được quy định chi tiết tại Luật đất đai 2003 gồm hai nhóm :

+ Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công

cộng Đây là trường hợp thu hồi đất có tính truyền thống, ghi nhận trong luật gắn với khái niệm bồi thường, hỗ trợ từ Luật đất đai năm 1993 và Nghị định 90/1994/NĐ-CP , Nghị định 22/1998/NĐ-CP của Chính phủ.Trường hợp này được hướng dẫn chi tiết tại Khoản 1 Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP

+ Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế Trường hợp này được quy định

chính thức từ Luật đất đai năm 2003 (Khoản 1 Điều 40) và được hướng dẫn chi tiết tại Khoản 2 Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Khoản 3 Điều 2 Nghị định 17/2006/NĐ-CP và Điều 33, 34, 35, 38, 39, 40 Nghị định 84/2007/NĐ-CP

Khác với việc quy định chung chung về thẩm quyền thu hồi đất của Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 xác định rõ thẩm quyền thu hồi đất cho cơ quan chính quyền các cấp tỉnh, cấp huyện

Mặc dù thu hồi đất gắn với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định từ Luật đất đai năm 1993, song phải đến khi có Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì trình tự, thủ tục về thu hồi đất mới được quy định chi tiết Cụ

thể, Khoản 2 Điều 39 Luật đất đai năm 2003 và Điều 130 Nghị định

181/2004/NĐ-CP quy định khái quát về trình tự, thủ tục thu hồi đất, chođến Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục thu hồi đất gắn với bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư mới được quy định chi tiết (Điều 49 - Điều 54) Qua hai năm áp dụng, trình tự, thủ tục trong Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã được thay thế bằng Nghị định 69/2009/NĐ-CP (Điều 27 - Điều 31)

- Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, các chính sáchcó liên quan ngày càng được quy định cụ thể, chú trọng hơn thể hiện qua quá trình thay thế, điều chỉnh các văn bản cho phù hợp với thực tiễn

Một trong những văn bản đầu tiên điều chỉnh vấn đề bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là Nghị định 90/ 1994/ NĐ - CP Sau đó, Nghị định này được thay thế bởi Nghị định 22/1998/NĐ-CP Từ khi Luật đất đai năm 2003 ban hành, thì gần như chỉ có một điều luật quy định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi (Điều 42 Luật đất đai năm 2003) được hướng dẫn chi tiết bởi Nghị định 197/2004/NĐ-CP Ngoài ra có một số quy định trong các nghị định có liên quan như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP Văn bản sửa đổi, bổ sung các nghị định nêu trên là Nghị định 69/2009/NĐ-CP, sửa đổi về trình tự, thủ tục, bổ sung các quy định về loại hình, mức hỗ trợ về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Luật đất đai 2003 đã có cái nhìn sâu sắc hơn Luật đất đai 1993 qua việc đưa

ra khái niệm riêng biệt về bồi thường, hỗ trợ “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

là việc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” [30] “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người

bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới” [30]

1.2.1.2 Mặt hạn chế của chính sách trong quá trình thực thi

Cơ sở pháp lý về thu hồi đất chưa được sát với thực tế và còn nhiều bất ổn, trung bình cứ 2-3 năm lại có một nghị định mới ra đời Điều này không chỉ ảnh hưởng đến các cán bộ làm công tác thu hồi đất, mà còn tác động trực tiếp đến chủ đầu tư và người sử dụng đất vì chính sách thay đổi hàng năm mà dự án thì có thể kéo dài nhiều năm

Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nằm chủ yếu ở văn bản dưới luật, chịu sự thay đổi thường xuyên và không quy định rõ sự phân công, phối hợp giữa các cấp quản lý Quy định về giá đất và định giá đất chưa hợp lý, ví dụ như việc xác định “giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường” là một điều hoàn toàn không dễ trong thực tế Các quy định về hỗ trợ đối với đất nông nghiệp còn một số điểm chưa thống nhất và khó thi hành

Luật đất đai năm 1993, 2003 và các văn bản hướng dẫn không có một định nghĩa riêng về tái định cư hay khu tái định cư Điều này khiến cho cả người dân và các cán bộ chuyên môn đều không nhận thức rõ được về vấn đề này, dẫn đến việc vận dụng sai và không chấp hành theo các quyết định của Nhà nước

1.2.2 Nội dung pháp lý vềbồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi

đất theo Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Hệ thống chính sách pháp luật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở nước ta ban hành rất nhiều văn bản pháp lý Trong phạm vi luận văn này, tác giả tập trung vào hệ thống văn bản sau:

- Luật đất đai 2013 - Luật số: 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013

Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017sửa đổi, bổ sung một

số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai Phạm vi điều chỉnh của Nghị định này là ba nghị định trên

- Một số Thông tư hướng dẫn thi hành và Quyết định gồm:

Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Thông tư 74/2015/TT-BTC hướng dẫn lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

Quyết định 63/2015/QĐ-TTg về chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho người lao động bị thu hồi đất

1.2.2.1 Cơ sở pháp lý về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

 Quy định liên quan đến bồi thường về đất

- Nguyên tắc và điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định chi tiết tại Điều 74, 75 Luật đất đai 2013 như sau:

Theo nguyên tắc bồi thường về đất, người có đất bị thu hồi phải có đủ điều kiện theo quy định mới được bồi thường Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất Việc bồi thường phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

Các đối tượng được xét bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm: (1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;(2) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; (3) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất không phải do Nhà nước giao, cho thuê;(4) Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; (5) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (6) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu

tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Các đối tượng này phảicó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện

để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật thì mới đủ điều kiện được bồi thường về đất

- Bên cạnh đó, Luật đất đai 2013 có các quy định cụ thể về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể là các Điều 76 đến Điều 82:

+ Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục

đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

+ Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất

nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

+ Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất

nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo

+ Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

+ Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất

phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân

+ Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất

phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập

tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài

+ Quy định về các trường hợp không được bồi thường về đất (Điều 82)

- Trong đó, vấn đề bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà

nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 77 Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức và diện tích đất do được nhận thừa kế Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại Diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định pháp luật Đặc biệt, đối với đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp

- Khi Nhà nước thu hồi đất ở, việc bồi thường về đất phải đúng theo quy định

tại Điều 79 Luật đất đai 2013 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam hay tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện thì được bồi thường về đất Đối với trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền Ngược lại, trường hợp còn đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng tiền, nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở Nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất

- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất

phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy định tại Điều 80 Luật đất đai 2013 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, trừ trường hợp hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng

- Các quy định liên quan đến xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Giá đất cụ thể được xác định trong Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014là phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản

2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai 2013; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu

tiền một lần cho cả thời gian thuê Theo đó, giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn

cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013)[31]

Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể được quy định tại Khoản 1 Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:

+ Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định,

UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất

Theo Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và được Nghị định

01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung tại Khoản 4 Điều 3, cách xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:

+ Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa

phương và bảng giá đất, UBND cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất hoặc quyết định

hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

+ Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất:Sở Tài chính chủ trì, phối

hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình

UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất; Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất

 Quy định liên quan đến bồi thường về tài sản trên đất

- Luật đất đai 2013 có các quy định về bồi thường về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi từ Điều 88 đến Điều 92 như sau:

+ Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi

Nhà nước thu hồi đất

+ Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu

hồi đất

+ Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

+ Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất

+ Quy định về các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

- Trong đó, Điều 88 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất là tài sản gắn liền với đất phải hợp pháp Các đối tượng như tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà có thiệt hại thì được bồi thường

- Việc bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 89 Luật đất đai 2013 Đối với nhà

ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã

hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp trên thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành

1.2.2.2 Cơ sở pháp lý về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

- Theo Khoản 1 Điều 83 Luật đất đai 2013, nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước

thu hồi đất như sau:

+ Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo

quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

+ Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và

đúng quy định của pháp luật

- Theo Khoản 2 Điều 83 Luật đất đai 2013,Nghị định 47/2014/NĐ-CP và sửa

đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất gồm:

+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất Đối tượng và điều kiện được hỗ trợ quy

định trong Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung tại Khoản

5 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP

+ Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu

hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở

Theo Luật đất đai 2013, Điều 84 quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất như sau:Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.Trường hợp người được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh.Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi

Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm

Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm cho người có đất thu hồi là đất nông nghiệp, đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư

Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm, UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện phải tổ chức lấy ý kiến và có trách nhiệm tiếp thu, giải trình ý kiến của người có đất thu hồi

Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp còn được quy định cụ thể tại Điều 20 Nghị định 47/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 6 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch

vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở được quy định cụ thể tại Điều

21 Nghị định 47/2014/NĐ-CP

+ Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở được quy định cụ thể tại Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP

+ Ngoài các hỗ trợ trên thì Nhà nước còn có thêm các loại hỗ trợ khác nhằm

đảm bảo lợi ích chính đáng của đối tượng có đất bị thu hồi, cụ thể là: hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước; hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của

xã, phường, thị trấn; hỗ trợ khác đối với người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại các Điều 23, 24, 25 Nghị định 47/2014/NĐ-CP