Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện bình chánh thành phố hồ chí minh

Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013, tại Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng n

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

PHAN VĂN TÂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN BÌNH

CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

PHAN VĂN TÂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN BÌNH

CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Tuấn

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Trần Văn Tuấn PGS.TS Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI – 2018

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực

và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Người thực hiện luận văn

Học viên

Phan Văn Tân

ii

LỜI CẢM ƠN

Qua quá trình học tập và làm việc, với vốn kiến thức còn hạn chế của mình, nhưng được sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo của các thầy cô giáo trong khoa Địa lý trường Đại học Khoa học tự nhiên, Đại học quốc gia Hà Nội và đặc biệt của PGS.TS Trần Văn Tuấn đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện

và hoàn thiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh, Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Bình Chánh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập, công tác, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận văn

Xin trân trọng cảm ơn!

iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU v

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.1 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 6

1.1.2 Những khái niệm và nội dung cơ bản 7

1.1.3 Vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 14

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành 16

1.3 Kinh nghiệm đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản) của một số nước trên thế giới 24

1.3.1 Ôtrâylia (Úc) 24

1.3.2 Kinh nghiệm của Thụy Điển 25

1.3.3 Kinh nghiệm của Hà Lan 29

1.3.4 Kinh nghiệm của Thái Lan 30

1.3.5 Nhận xét chung và một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 32

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 33

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh 33

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35

2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 40

2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Chánh 43 2.2.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 43

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Chánh 46

2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 51

2.3.1 Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 51

2.3.2 Thực trạng của công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính; ứng dụng công nghệ tin học và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai của huyện 54

iv

2.3.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân 58

2.3.4 Phân tích kết quả điều tra ý kiến đánh giá về công tác đăng ký, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân 62

2.4 Đánh giá về những ưu điểm và tồn tại, khó khăn trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu 63

2.4.1.Những ưu điểm 63

2.4.2 Những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân 65

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 71

3.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 71

3.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 72

3.3 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính 74

3.4 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, viên chức thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN 75

3.5 Giải pháp về tài chính 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

PHỤ LỤC 82

v

DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH VẼ DANH MỤC BẢNG

Bảng 2 1: Diện tích các loại đất huyện Bình Chánh - thành phố Hồ Chí Minh 34

Bảng 2 2: Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế thời kỳ 2005 - 2015, 36

Bảng 2 3: Thống kê dân số - lao động trên địa bàn qua các năm 38

Bảng 2 4: Biến động diện tích đất đai năm 2017 so với năm 2015 50

Bảng 2 5: Hệ thống sổ sách địa chính 55

Bảng 2 6: Kết quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân năm 2014 – 7/2018 58

Bảng 2 7: Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Bình Chánh (giai đoạn 2014-tháng 7/2018) 60

Bảng 2 8: Tổng hợp kết quả ý kiến đánh giá của người dân về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN 62

DANH MỤC HÌNH Hình 2 1 Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh 33

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

và cả nước một cách khoa học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn

Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanh của nền kinh tế-xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng cao trong khi

đó tài nguyên đất là có hạn Vì vậy mà vấn đề đặt ra với Đảng và nhà nước ta là làm thế nào để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Trước yêu cầu bức thiết đó Nhà nước đã sớm đưa ra các văn bản pháp luật quy định về quản lý

và sử dụng đất đai để các cấp, các ngành cùng toàn thể nhân dân lấy đó làm cơ sở

để quản lý và sử dụng đất

Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013, tại Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính là một trong những nội dung hết sức quan trọng Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ

sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Thông qua việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học

Huyện Bình Chánh là một huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh Trong những năm gần đây huyện Bình Chánh, có nhiều đổi mới về mọi mặt, kinh tế

2

- xã hội đã phát triển mạnh mẽ, đời sống của nhân dân từng bước được cải thiện đáng kể Cùng với sự phát triển của kinh tế-xã hội, sự gia tăng về dân số nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn huyện đang trở thành một vấn đề cấp thiết Các vấn đề liên quan đến đất đai như: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất, tranh chấp, lấn chiếm đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất …và trong số các vấn đề liên quan đến đất đai nêu trên thì vấn đề về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bình Chánh là một trong những nhiệm vụ chính trị quan trọng của huyện Để hiểu rõ thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như những tồn tại, hạn chế trong công tác này cần có những nghiên cứu, đánh giá cụ thể Xuất phát từ thực tiễn nêu trên tôi

xin lựa chọn thực hiện đề tài:“Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai , cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác này trên địa bàn nghiên cứu

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan cơ cở lý luận, cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với trình tự thủ tục của công tác quản lý Nhà nước về đất đai

- Thu thập các tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Bình Chánh, TPHCM; Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai và thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

3

- Xây dựng phiếu và tiến hành điều tra nhanh với sự tham gia của người dân

về việc thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh rút ra những điểm mạnh và những điểm tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn nghiên cứu

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

4 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: toàn bộ địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí

Minh

- Phạm vi nội dung khoa học và thời gian: đề tài đánh giá thực trạng công tác

đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn từ 1/7/2014 – 1/7/2018

5 Phương pháp nghiên cứu

1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu:

Dùng để thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

2 Phương pháp so sánh:

Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

4

đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh từ đó rút ra được những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn huyện

3 Phương pháp chọn mẫu nghiên cứu:

Đề phục vụ cho mục đích làm rõ thực trạng tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận dưới góc độ đánh giá của người dân tại khu vực nghiên cứu, đề tài chọn

3 đơn vị cấp xã manng tính đại diện để điều tra: thị trấn Tân Túc – địa bàn có tốc độ

đô thị hóa cao; xã Vĩnh Lộc B đại diện cho khu vực phía Bắc có tốc độ đô thị hóa

và phát triển kinh tế - xã hội khá nhanh và xã Đa Phước – đại diện cho khu vực phía Nam phát triển chậm hơn

4 Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng:

Trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng đánh giá về việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh Điều tra 90 hộ gia đình đến làm thủ tục tại UBND xã, thị trấn (1 thị trấn Tân Túc và 2 xã đại diện cho khu vực phía Bắc (xã Vĩnh Lộc B ) và khu vực phía Nam (xã Đa Phước ) của huyện và điều tra 30 người sử dụng đất đến đăng ký đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

5 Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp:

Từ việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp phân tích số liệu và làm rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5

Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

6

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân

Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng "Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự)

Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người

7

sử dụng đất Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế

xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế việc tìm ra một

cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và

xã hội ổn định Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước Việc Nhà nước thực hiện công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân có ý nghĩa lớn trong đảm bảo cơ chế về quyền sử dụng đất ở nước ta [11]

1.1.2 Những khái niệm và nội dung cơ bản

1.1.2.1 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước

về đất đai Tại Điều 3, Luật đất đai năm 2013 [8] quy định:

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi

nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực

địa hoặc được mô tả trên hồ sơ

Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và

tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,

cá nhân có liên quan

+ Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu)

+ Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động)

a Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp

lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đai đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ

sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đất

có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Việc đăng ký lần đầu được thực hiện trên phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn nhằm đảm bảo:

Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất làm các thủ tục đăng ký, phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất ngay từ cấp cơ sở

Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phương của đội ngũ cán bộ cấp

xã, phường, đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác

Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của cán bộ cấp cơ cở

* Đặc điểm của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

9

Đăng ký lần đầu là một công việc phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều thời gian do phải thu thập đầy đủ thông tin cần thiết cho quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời phải giải quyết những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất, mục đích

sử dụng đất, diện tích thửa đất…

Việc xét duyệt để công nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định của pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng các quan hệ đất đai

Tổ chức đăng ký và xét duyệt công nhận quyền sử dụng đất phải có sự chỉ đạo chặt chẽ của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên quan

Đăng ký lần đầu dựa trên nhiều nguồn tài liệu khác nhau như: công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại

về đất đai để xác định nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất Đăng ký lần đầu được hoàn thành trong một thời gian nhất định [9]

* Mục đích của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu và đầy đủ đến từng thửa đất trên toàn lãnh thổ, là điều kiện và là căn cứ để cấp GCN cho chủ sử dụng theo quy định của pháp luật

* Các trường hợp được đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Thửa đất được giao, cho thuê sử dụng;

Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

Nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký

b Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục

để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào sổ địa chính

theo quy định của pháp luật

Đây là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính nhà nước mà trực tiếp là ngành quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để

10

đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

* Các hình thức đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây (theo Điều 95 Luật Đất đai 2013):

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

Chuyển mục đích sử dụng đất;

Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án

11

đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp GCN nếu có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng

ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCN hoặc chứng nhận vào GCN

đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang

sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

1.1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a Khái niệm

Theo Luật đất đai năm 2013 [8], Khoản 16, điều 3 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền

sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước

b Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất (điều 98 Luật đất đai 2013):

2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên

13

chồng nếu có yêu cầu

5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo

số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

c Những trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

14

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

1.1.3 Vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm

cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia, đồng thời để Nhà nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo vệ quyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật

Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được xác lập tại Điều 22 Luật đất đai 2013 [8], thông qua đó để xác lập mối quan hệ pháp

lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất đồng thời Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản

lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp GCN, kết quả của công tác đăng ký đất đai là GCN và hồ sơ địa chính, thông tin trong hồ sơ địa chính giúp Nhà nước thực hiện tốt công tác quản lý

về đất đai, cụ thể là:

- Thực hiện quản lý đất đai theo quy hoach và kế hoạch sử dụng đất

- Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…đúng đối tượng Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước

15

tránh được tình trạng thất thu ngân sách

Kết quả của công tác đăng ký , cấp GCN còn cung cấp các tư liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức thi hành pháp luật

Giúp nhà nước giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại về đất đai

GCN QSDĐ là công cụ giúp nhà nước quản lý và điều tiết sự phát triển của thị trường bất động sản

Đối với người dân: Nhà nước cấp GCN nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp

pháp của người sử dụng đất hợp pháp trong trường hợp xảy ra các tranh chấp lợi ích liên quan đến đất đai

Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất, nhằm sử dụng đất đai một cách hiệu quả và tiết kiệm

Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp như: Mua bán, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn…bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước, đặc biệt

là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trước bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan…

Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Là điều kiện để người sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản và đưa ra các quyết định đúng đắn

GCN là cơ sở để người sử dụng đất, người sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Đối với các đối tượng khác có liên quan:

Ngoài hai vai trò quan trọng đối với người sử dụng đất và Nhà nư ớc, GCNQSDĐ còn có vai trò rất quan trọng với các đối tượng khác như đối với các

16

ngân hàng, các tổ chức tín dụng… Bởi vì người sử dụng đất còn có thêm một số quyền khác như thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…

Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác

đi ̣nh đất nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không, nhằm đảm bảo cho việc kinh doanh có hiệu quả

Đối với những người không đầu tư kinh doanh vào đất đai (không trực tiếp sử dụng đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để người sử du ̣ng đất yên tâm đầu tư vào đất

Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản thì GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin pháp lý c ần thiết khi quyết định nhâ ̣n chuyển nhươ ̣ng, thuê…quyền sử dụng đất của bất động sản đó

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành

1.2.1 Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy định về việc đăng ký đất đai, cấp GCN và các vấn đề có liên quan

- Luật đất đai 2013 số: 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 (có hiệu lực ngày 01/07/2014)

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014)

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ qui định về tiền thuê đất và mặt nước

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ qui định về khung giá đất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT- BNV-BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ TNMT qui định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ về sử đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sử đổi bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai

1.2.3 Các văn bản hướng dẫn về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của UBND thành phố Hồ Chí Minh

18

- Quyết định số 38/2012/QĐ-UBND ngày 21 tháng 8 năm 2012 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường;

- Quyết định số 2602/QĐ-UBND ngày 03/6/2015 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về thành lập văn phòng Đăng ký đất đai thành phố trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

- Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND ngày 16/5/2016 của UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định về hạn mức đất ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND ngày 17/8/2017 của UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất, cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND thành phố

Hồ Chí Minh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Trên cơ sở Luật đất đai, các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường , UBND thành phố Hồ Chí Minh đã có hướng dẫn cụ thể về về các bước thực hiê ̣n đăng ký đất đai lần đầu và các bước thực hiê ̣n đăng ký biến

đô ̣ng:

1.2.3.1 Quy đi ̣nh về các bước thực hiê ̣n đăng ký đất đai lần đầu

a Các bước thực hiện việc đăng ký

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

TTHC - UBND xã, thị trấn nơi có đất hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

Bước 2: UBND cấp xã, thị trấn thực hiện các công việc sau:

- Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch và quy định của UBND Thành phố để kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về nguồn gốc sử dụng đất thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích hiện nay; nguồn gốc tạo lập tài sản thời điểm hình thành tài sản; tình trạng tranh chấp về đất đai, tài sản

19

gắn liền với đất; sự phù hợp với quy hoạch; sự phù hợp quy định về hành lang bảo

vệ an toàn các công trình công cộng; di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng;

- Xác nhận và đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ đối với các trường hợp có đơn đề nghị được ghi nợ;

- Trích lục bản đồ thửa đất (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạc lập bản đồ địa chính); đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc lập bản đồ địa chính hoặc trường hợp chưa có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng thì trước khi thực hiện, UBND xã, thị trấn thông báo cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và người đề nghị cấp Giấy chứng nhận thực hiện trích đo địa chính thửa đất, sơ đồ nhà

ở, công trình xây dựng hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp (nếu có) - (thời gian trích đo hoặc kiểm tra bản trích đo không quá (10) ngày làm việc và không tính vào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận);

- Thông báo công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở UBND xã, thị trấn và tổ dân

phố, khu dân cư nơi có thửa đất đối với trường hợp xét thấy đủ điều kiện để trình UBND huyện cấp Giấy chứng nhận trong thời gian 15 ngày; trường hợp đang sử dụng nhà, đất theo tại quy định tại khoản 5, 6 Điều 21 quy định ban hành kèm theo Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 của UBND TP HCM, thì phải thực hiện thông báo công khai kết quả kiểm tra tại biển số nhà có hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai (thời gian công khai kết quả kiểm tra không tính vào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận);

- Lập biên bản kết thúc công khai; sau thời gian thông báo công khai nếu không phát sinh khiếu kiện thì lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND huyện (qua Phòng Tài nguyên và Môi trường) đề nghị công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận;

- Thời gian giải quyết của UBND xã, thị trấn không quá (15) ngày làm việc kể

từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

20

- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hoặc cần giải trình, bổ sung hồ sơ thì trong thời gian (03) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết

Bước 3: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng có trách nhiệm gửi hồ sơ đến UBND xã, thị trấn để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định;

Tiếp nhận hồ sơ từ UBND xã, thị trấn và thực hiện các công việc sau:

- Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sở hữu tài sản vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận

- Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ, dự thảo

Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, dự thảo Quyết định của UBND cấp huyện, viết Giấy chứng nhận và gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra;

- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận có thông báo bằng văn bản gửi UBND xã, thị trấn và người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết

Thời gian thực hiện các công việc tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai là không quá (07) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ UBND xã, thị trấn

Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường có thực hiện các công việc sau:

- Tiếp nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai; thực hiện kiểm tra hồ sơ và trình UBND huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận;

- Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp huyện quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình UBND cấp huyện ký, cấp Giấy chứng nhận sau khi người

sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

21

Thời gian thực hiện các công việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường là không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

Bước 5 Ủy ban nhân dân huyện thực hiện các công việc sau:

Trong thời hạn (03) ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện có trách nhiệm xem xét, ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận

Bước 6 Sau khi UBND huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và

Giấy chứng nhận, trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm: Gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liền với đất, nội dung đề nghị ghi nợ nghĩa vụ tài chính (đối với trường hợp có đề nghị ghi

nợ nghĩa vụ tài chính), đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và lập hồ sơ theo dõi nợ nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Bước 7 Trong thời hạn không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được

phiếu gửi số liệu địa chính và tài sản gắn liền với đất, Chi cục Thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính gửi lại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai để thông báo cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 8 Sau khi Chi cục Thuế có thông báo xác định nghĩa vụ tài chính, trong

thời hạn không quá (02) ngày làm việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai có trách nhiệm: vào sổ cấp Giấy chứng nhận, xác nhận bổ sung nội dung ghi nợ nghĩa

vụ tài chính vào Giấy chứng nhận (đối với trường hợp được ghi nợ nghĩa vụ tài chính), sao Giấy chứng nhận để lưu và gửi các cơ quan quản lý nhà nước về tài sản gắn liền với đất; đồng thời gửi thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của Chi cục Thuế cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết, thực hiện nghĩa vụ tài chính (thời gian người xin cấp Giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính không tính vào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận)

Bước 9: Trong thời hạn không quá (01) ngày làm việc sau khi người được cấp

Giấy chứng nhận nộp đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc trường hợp được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai có trách

22

nhiệm thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thu giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền với đất và trao Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận cho người được cấp

Trường hợp sau khi nhận được thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của Chi cục thuế, hộ gia đình, cá nhân mới có đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ

lệ phí trước bạ thì trong thời hạn không (01) ngày làm việc sau khi nhận được đơn

đề nghị của người được cấp Giấy chứng nhận, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai có trách nhiệm thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thu giấy tờ gốc về đất đai, tài sản gắn liền với đất và trao Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận (đã xác nhận bổ sung nội dung ghi nợ nghĩa vụ tài chính vào Giấy chứng nhận) cho người được cấp

b/ Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại UBND xã, thị trấn nơi có đất hoặc Chi

nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai

c) Thành phần hồ sơ:

* Thành phần hồ sơ:

1 Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu 4a/ĐK kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);

2 Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân

3 Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

4 Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 31, 32, 33, 34 Nghị định số 43/214/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

5 Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);

6 Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);

7 Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính

về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);

8 Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);

23

9 Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ)

* Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)

1.2.3.2 Quy trình về các bước thực hiê ̣n đăng ký biếng động đất đai

Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật"

Trình tự thực hiện:

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (01) bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 2, Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai: Tiếp nhận kiểm tra hồ sơ; trả phiếu nhận và hẹn trả kết quả Giải quyết hồ sơ theo các bước sau:

Bước 1: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh Văn

phòng có trách nhiệm trích đo địa chính thửa đất, kiểm tra điều kiện tách thửa theo quy định (đối với trường hợp có chia tách thửa đất); trường hợp không đủ điều kiện tách thửa thì trả lại hồ sơ và có văn bản trả lời cho người sử dụng đất biết; trường hợp đủ điều kiện tách thửa thì có văn bản hướng dẫn người sử dụng đất liên hệ với

cơ quan công chứng để làm thủ tục công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được công chứng hoặc chứng thực

Quá trình trích đo địa chính thửa đất nếu phát hiện thực tế sử dụng đất có sai lệch về hình thể, kích thước, diện tích so với Giấy chứng nhận đã cấp, nếu được

24

UBND xã, thị trấn nơi có đất xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp, lấn chiếm thì Chi nhánh Văn phòng có trách nhiệm cập nhật, điều chỉnh các thông tin sai lệch đó đồng thời với việc thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận

Bước 2 Trong thời hạn 07 ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng thực hiện:

gửi thông tin địa chính đến Chi cục thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; lập báo cáo, có trích ngang kèm theo, ký soát tại Giấy chứng nhận (đối với trường hợp được cấp đổi hoặc cấp lại), đăng ký nội dung biến động vào Giấy chứng nhận gốc

Bước 3 Đối với trường hợp được cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận, trong

vòng 01 ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng chuyển hồ sơ đến bộ phận tiếp nhận

hồ sơ của Văn phòng Đăng ký đất đai Kèm theo biên bản bàn giao, tiếp nhận, dự thảo công văn, tờ trình, quyết định (nếu có)

Bước 4 Trong thời hạn 05 ngày làm việc Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm tra

trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận (cho trường hợp được cấp đổi hoặc cấp lại)

Bước 5 Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc Văn phòng Đăng ký đất

đai bàn giao Giấy chứng nhận đã ký cho Chi nhánh Văn phòng Chi nhánh Văn phòng có trách nhiệm cập nhật hồ sơ địa chính (sao lưu, vào sổ cấp Giấy chứng

nhận), trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

* Thời hạn giải quyết:

- 15 ngày làm việc không kể thời gian người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Trường hợp phải trích đo thửa đất thì thời gian thực hiện cộng thêm 10 ngày làm việc

1.3 Kinh nghiệm đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản) của một số nước trên thế giới

1.3.1 Ôtrâylia (Úc)

Từ năm 1958, toàn Liên bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ thống đăng ký đất đai Torrens Đây là hệ thống đăng ký đất đai bắt nguồn từ Nam Úc Ôtrâylia là một trong những nước đầu tiên sử dụng hệ thống hồ sơ địa chính bằng khoán nhằm hình

25

thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đất đai, khắc phục được những rườm rà khi chuyển nhượng; đảm bảo cập nhật thường xuyên các biến động về đất đai, giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất cả về vi

mô và vĩ mô Thêm vào đó, hệ thống này đơn giản, chính xác nên có thể tiết kiệm kinh phí cho Nhà nước

Trong hệ thống đất đai được đăng ký, mỗi thửa đất đã đăng ký được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu nó Trên đó mô tả các thông tin về thửa đất, quyền sở hữu và các tài sản có liên quan Giấy này được gọi là “folio” Tập hợp các folio, các văn bản giao dịch đã đăng ký và những văn kiện có liên quan đến thửa đất tạo thành sổ đăng ký Đây là thành phần quan trọng hàng đầu của

hệ thống bởi thông qua hệ thống sổ này mà cơ quan đăng ký xem xét và cấp giấy chứng nhận

Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đảm bảo cập nhật thường xuyên các biến động về đất đai giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai quốc gia cả về vĩ mô và vi

mô Thêm vào đó về kinh tế, hệ thống này đơn giản, chính xác nên có thể tiết kiệm kinh phí cho nhà nước [10]

1.3.2 Kinh nghiệm của Thụy Điển

Phần lớn đất đai ở Thụy Điển thuộc sở hữu tư nhân Việc phát triển đất đai không phải là vấn đề mang tính cá nhân mà là mối quan tâm chung của xã hội Vì vậy các quy định mang tính pháp lý liên quan đến việc phát triển đất đai luôn đặt ra một yêu cầu phải có sự cân bằng giữa lợi ích riêng và lợi ích chung Pháp luật đất đai ở Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai về nền kinh tế thị trường, tuy nhiên sự giám sát chung của toàn xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực

Hệ thống pháp luật đất đai ở Thụy Điển gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động

cụ thể như: Quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai Bên cạnh Luật đất đai còn có các văn bản pháp luật khác như: Luật hình thành bất động sản 1970, Đạo luật hình thành bất động sản

1971 quy định về đo đạc địa chính, Luật đăng ký đất đai tự động năm 1973, Luật

26

đăng ký đất đai tự động năm 1974, Đạo luật về ngân hàng dữ liệu năm 1974 quy định về hoạt động của hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, Luật thuế trước bạ của cơ quan đăng ký đất đai năm 1984 Ngoài ra còn có các đạo luật khác như: đạo luật về trưng thu đất, cho thuê đất, quản lý nhà ở Quy hoạch được điều chỉnh bởi luật quy hoạch và xây dựng năm 1987

Đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận: Đăng ký quyền sở hữu: Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng (và 2 bản sao) để xin đăng ký Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp sẽ đăng ký quyền sở hữu

để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu lại tòa án, bản gốc được trả cho người mua Trước khi tiến hành đăng ký Tòa án phải đối chiếu với sổ đăng ký đất để xem bên bán có phải là chủ sở hữu đã đăng ký thửa đất đem bán hay không

Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán, việc đối chiếu này được hỗ trợ bởi hệ thống vi tính Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Người mua đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sao khi mua Từ thời điểm đó người mua được toàn quyền sở hữu Việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ 3 nào đó Quan trọng hơn quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển có nhiều điểm giống với hệ thống Torrens nhưng các hợp đồng thiết lập quyền sở hữu có hiệu quả pháp lý lớn hơn so với văn bản xác nhận đã đăng ký quyền sở hữu

Ở Thụy Điển cũng như nhiều nước khác, việc thiết lập và đăng ký bất động sản, đăng ký đất đai liên quan đến nhiều cơ quan khác nhau Các địa phương có thẩm quyền thực hiện việc thiết lập và đăng ký bất động sản nhưng trên thực tế chỉ các địa phương trong khu vực lớn đô thị mới thực hiện thẩm quyền về lĩnh vực này Ở địa phương, các cơ quan địa chính gánh chịu sự quản lý về mặt hành chính của các Ủy ban Quy hoạch, là cơ quan chịu trách nhiệm giám sát chung về các hoạt

27

động quy hoạch và xây dựng

- Cơ quan đăng ký đất: Sổ đăng ký đất đai được quản lý bởi 93 cơ quan đăng

ký đất đai Cơ quan này trực thuộc các tòa án cấp huyện và được giám sát về mặt hành chính bởi các tòa án quốc gia về hành chính Một trong những thẩm phán của Tòa án cấp quận là người đứng đầu cơ quan đăng ký đất đai (bán chuyên trách) Cơ quan đăng ký đất đai chịu trách nhiệm về các hoạt động đăng ký đất đai Mỗi cơ quan đăng ký đất đai độc lập trong việc ra quyết định

- Tòa án quốc gia về hành chính và hệ thống tòa án trực thuộc Bộ Tư pháp,

Cơ quan đo đạc đất đai quốc gia (NLS) trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Mục đích đăng ký đất đai: Mục đích cơ bản của đăng ký đất đai là đăng ký tài sản để hình thành chắc chắn về quyền sở hữu và quyền khác đối với đất đai Các mục đích quan trọng khác là tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng đất đai, các hoạt động liên quan đến đất đai Sổ đăng ký tài sản, sổ đăng ký đất đai và quá trình đăng ký đất đai là những công cụ quan trọng để đạt được những mục tiêu này Nội dung của các sổ đăng ký được Chính phủ đảm bảo, trong đó các quy định

về bồi thường trong trường hợp bị mất do một số nguyên nhân nhất định

- Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai: Đăng ký quyền sở hữu được áp dụng từ năm 1875, việc đăng ký tài sản làm cho cơ sở đăng ký đất đai và bắt đầu thực hiện vào thế kỷ 20 Hệ thống đăng ký của Thụy Điển là một hệ thống khá đơn giản và minh bạch Về cơ bản hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển cũng giống hệt như hệ thống Torrens nhưng cơ quan đăng ký không cấp các giấy tờ về quyền

sở hữu

- Tính hoàn thiện của việc đăng ký: Đất đai và bất động sản được chia ra làm các đơn vị nhỏ và được đánh mã số duy nhất Mã này được sử dụng chung cho cả đăng ký tài sản, đăng ký đất và sử dụng khi tính thuế tài sản Như vậy, các sổ đăng

ký dựa trên mã số của đất đai và bất động sản chứ không dựa trên giấy chứng nhận hay sơ đồ Một tài sản không được coi là tồn tại hợp pháp nếu chưa được đăng ký vào sổ đăng ký tài sản vào thời điểm đánh mã số Tất cả các trường hợp chuyển nhượng bất động sản đều được đăng ký vào sổ đăng ký trong vòng 3 tháng sau khi thực hiện chuyển nhượng

28

- Thủ tục cập nhật số liệu: Các sổ đăng ký cập nhật khi có dịch chuyển liên quan đến đất đai, sổ đăng ký tài sản chỉ thay đổi khi kết thúc mỗi thủ tục hành chính Việc đăng ký có thể coi là một quyết định được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Các thay đổi về phân chia bất động sản được thực hiện bởi các cơ quan địa chính khu vực hoặc địa phương Các thay đổi đăng ký phụ thuộc gần như toàn bộ vào các hoạt động trực tiếp của chủ sở hữu tài sản Việc đăng ký tạo ra sự bảo vệ cho chủ sở hữu và chỉ những chủ sở hữu có mới đăng ký mới được quyền cấp Việc cập các thay đổi này được thực hiện trên máy tính bằng việc áp dụng cho công nghệ số

- Sổ đăng ký bất động sản: Là sổ đăng ký cơ quan về bất động sản Nó hình thành cơ sở cho hàng loạt các hoạt động quan trọng của xã hội như đăng ký đất, tín dụng bất động sản, thuế tài sản, thống kê nông nghiệp, đăng ký dân số, quy hoạch

đô thị và quy hoạch khu vực Sổ đăng ký được lập, cập nhật, lưu trữ bởi các cơ quan địa chính, đồng thời cũng là nhiệm vụ của một số cơ quan có thẩm quyền của chính phủ, của địa phương

- Sổ đăng ký bất động sản bao gồm những thông tin về diện tích và thiết kế của bất động sản, thông tin về quyền thông hành địa dịch, các quy định về phân vùng, quản lý đất đai, điểm tọa độ cho từng thửa đất có sẵn, địa chỉ của tài sản và các thông tin tham chiếu khác

- Mối quan hệ của đăng ký bản đồ: Sổ đăng ký bất động sản có cả trích lục cả bản đồ địa chính Trích lục bản đồ địa chính khu vực nông thôn dựa trên bản đồ kinh tế sử dụng đất; bản đồ này được in ở tỉ lệ 1/20000, nhưng bản đồ gốc có tỉ lệ 1/5000 hoặc 1/10000 và dựa trên sơ đồ ảnh trực giao Trích lục bản đồ địa chính khu vực đô thị được làm dựa trên bản đồ nền của địa phương có tỉ lệ lớn với hệ thống tham chiếu quốc gia hoặc hệ thống tham chiếu địa phương nối với lưới chiếu quốc gia; trích lục bản đồ địa chính này được làm ở tỉ lệ 1/1000 và 1/2000

- Sổ đăng ký đất: Mục đích của đăng ký đất là tạo được thông tin về đất đai phục vụ cho các mục đích của xã hội và bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi thu hồi các quyền về bất động sản Sổ đăng ký bao gồm có thông tin về tên của chủ sử dụng đất hợp pháp Địa chỉ và sổ đăng ký công dân, thông tin về thế chấp và trách nhiệm

29

pháp lý khác

Ở Thụy Điển đã xây dựng được ngân hàng dữ liệu đất đai (bất động sản) từ năm 1995 và hiện nay đang vận hành hệ thống thông tin đất đai hiện đại có hiệu quả, trợ giúp đắc lực cho quản lý đất đai nói chung và công tác đăng ký bất động sản nói riêng [10]

1.3.3 Kinh nghiệm của Hà Lan

Cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của Hà Lan là Kadaster,

đã thiết lập ra hệ thống Kadaster-on-line được đánh giá là một trong những hệ thống cung cấp thông tin đất đai thành công nhất trên thế giới với giải thưởng Winner of the e-Europe Awards for e-Government 2005 Thông tin được cung cấp qua cổng Internet với 22 triệu lượt truy câ ̣p mỗi năm Quan điểm của khách hàng về đăng ký đất là rất hài lòng với Kadaster vì:

• Gian lận: 2 vụ trong vòng 10 năm qua

– Chuyển nhượng trong vòng 1 ngày

– Thông tin công bố trên internet

• Rẻ

– Phí chuyển nhượng 90 euro

– Phí đo đạc 800 euro

– Thông tin 2,95 euro

– Nộp 6% thuế chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước

• Chắc chắn

– Đầy đủ, chính xác và mang tính thời sự

Sở dĩ như vậy vì Kadaster-on-line được xây dựng trên cơ sở điều tra rất kỹ lưỡng về nhu cầu của người sử dụng Do đó mà mặc dù thời gian xây dựng kéo dài nhưng khi được đưa vào hoạt động, Kadaster-on-line đã trở thành một hệ thống hoạt động rất hiệu quả Kadaster-on-line cung cấp 2 loại hình dịch vụ chính là:

1.3.4 Kinh nghiệm của Thái Lan

Thái lan là một nước theo nền quân chủ lập hiến Đứng đầu là vua, có chính phủ Hoàng Gia và Nghị viện Đất nước Thái Lan được chia thành 76 tỉnh và 794 huyện Mỗi tỉnh được chỉ định một Tỉnh trưởng (Thống đốc) Thái lan lấy ngày 5 tháng 12 hàng năm (ngày sinh của vua Bhumibol Adulyade) làm ngày Quốc Khánh

- Đất đai ở Thái Lan được chia làm 04 loại chính:

+ Đất rừng;

+ Đất đai Nhà nước hay Bất động sản của Chính phủ;

+ Đất của Cơ quan hành chính và các xí nghiệp Nhà nước;

+ Đất công cộng

- Chức năng và nhiệm vụ của cục Quản lý đất đai Thái Lan

Cục quản lý đất đai Thái Lan trực thuộc Bộ Nội vụ Thái Lan có các chức năng và nhiệm vụ sau:

+ Thực hiện đăng ký bất động sản kể cả việc chia nhỏ;

+ Cấp Giấy chứng nhận;

+ Đo đạc, kiểm tra và bảo vệ đất đai của Nhà nước;

+ Thanh tra, giám sát cấp giấy phép đất làm thương mại, chia đất và khu chung cư;

+ Xây dựng các điểm khống chế để lập bản đồ địa chính bằng ảnh và bản đồ

đo mặt đất sử dụng cho việc cấp giấy sở hữu đất

+ Định giá đất và nhà ở để thu lệ phí, thuế và thu hồi đất cho Nhà nước; + Giao đất làm kế sống cho người dân;

+ Làm thư ký trong Ủy ban Giao đất quốc gia;

+ Cấp giấy phép đo đạc và lập Văn phòng đo đạc;

+ Thực hiện các chức năng khác theo quy định của Bộ Luật đất đai, các luật

có liên quan khác cũng như các chính sách và quyết định của Chính phủ

75 Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và 223 Văn phòng chi nhánh cấp tỉnh; 794 Văn phòng Đất đai cấp huyện và 81 Văn phòng chi nhánh cấp huyện

Năm 1984 Chính phủ Thái Lan bắt đầu thực hiện chương trình cấp Giấy chứng nhận đất đai cho nhân dân Mục tiêu của chương trình là thực hiện việc cấp giấy sở hữu đất cho 13 triệu thửa đất chưa có giấy chứng nhận trong vòng 20 năm chia làm 4 giai đoạn Năm 1985 Chính phủ Thái Lan đã thực hiện được chương trình với sự tài trợ của Ngân hàng thế giới (WB) và Cơ quan viện trợ phát triển Ôtrâylia (AuAID)

Trong thời gian từ 1984-2004 ở Thái Lan, ngoài việc đo đạc, lập hồ sơ, cấp giấy chứng nhận cá biệt cho người sử dụng đất, đã tiến hành thực hiện các dự án cấp giấy chứng nhận đất đai và đổi giấy chứng nhận theo hệ tọa độ thống nhất trên toàn quốc Giấy chứng nhận sở hữu đất cấp theo từng thửa đất Giấy chứng nhận có

02 bản giống nhau, 01 bản giao cho chủ sở hữu, còn 01 bản lưu giữ ở Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc chi nhánh của nó Giấy chứng nhận đất đai do giám đốc Trung tâm xác minh đất đai thuộc Phòng tư liệu ký Sau khi chương trình kết thúc dự kiến sẽ cấp được 80% số thửa đất Việc cấp giấy chứng nhận cho các thửa còn lại, chia gộp thửa sẽ được giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh đảm nhiệm

Hệ thống đăng ký đất đai ở Thái Lan dựa trên nguyên lý chi phí ít, thuận tiện

và nhanh chóng Đăng ký đất đai được thực hiện theo qui định của một số điều Luật

mô tả trong Bộ Luật đất đai Nếu các điều luật hoặc hợp đồng không qui định cần phải đăng ký thì các Văn phòng đăng ký đất đai không phải đăng ký

Giấy chứng nhận về đất đai ở Thái Lan có tương đối nhiều loại (08 loại), mỗi

32

loại cấp cho từng loại đất khác nhau Hiện nay, cục Quản lý đất đai Thái Lan đang tiến hành chuyển đổi một số loại giấy chứng nhận sang giấy chứng nhận sở hữu đất (NS4) Văn phòng đất đai được tổ chức ở tất cả các nơi, rất tiện cho người muốn đăng ký các giao dịch về đất Việc tổ chức các văn phòng đăng ký đất đai chủ yếu phục vụ cho đăng ký, thu thuế và thu lệ phí, nơi nào có nhiều cuộc giao dịch về đất thì mở thêm các chi nhánh Đăng ký giao dịch về đất đai là bắt buộc Tất cả các loại thuế về đất đều được Văn phòng đất đai tiếp thu về Cục quản lý đất đai [11]

1.3.5 Nhận xét chung và một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản) là công việc quan trọng đều được các nước quan tâm nhằm giúp nhà nước quản lý đất đai và

là cơ sở pháp lý cho người sở hữu, sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình

Hệ thống đăng ký đất đai Torrens theo hình thức bằng khoán – cấp giấy chứng nhận theo thửa đất nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác với đất đai Hệ thống tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai, đưa thông tin vào quản lý trong hệ thống thông tin đất đai

và thuận lợi cho người sở hữu, sử dụng đất thực hiện giao dịch thị trường bất động sản

Để hiện đại hóa công tác đăng ký đất đai cần xây dựng cơ sở dữ liệu và vận hành hệ thống thông tin đất đai phục vụ cho đăng ký đất đai nói riêng và công tác quản lý nhà nước nói chung