Tốt Nghiệp QTKD DH Công Nghiệp : Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê BDS tại TPHCM hay nhất mọi thời đại P2

các bạn chỉ nên xem tham khảo và từ đó rút ra góc nhìn và cách làm tốt nhất cho luận văn của mình, trong này có đủ file và số liệu đầy đủ cho các bạn tham khảo

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP.HCM

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

TRẦN ĐỖ ANH TÀI

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN

HỘ DỊCH VỤ CAO CẤP TẠI CÁC QUẬN TRUNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP.HCM

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

TRẦN ĐỖ ANH TÀI

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN

HỘ DỊCH VỤ CAO CẤP TẠI CÁC QUẬN TRUNG

TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH

GVHD : THS LÊ HOÀNG VIỆT PHƯƠNG SVTH : TRẦN ĐỖ ANH TÀI

KHÓA : 2015-2019

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2019

TÓM TẮT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic dể xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá cho thuê căn hộ dịch vụ của các quận trung tâm tại thành phố Hồ Chí Minh Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng dữ liệu của 15 tòa nhà trên địa bàn thành phố Hồ Chí Mính với 600 quan sát, sử dụng một biến độc lập và mười bảy biến phụ thuộc Nghiên cứu này phát hiện rằng mười một trong mười bảy biến có ảnh hưởng đáng kể đến giá cho thuê của căn hộ

Kết quả quan trọng nhất của nghiên cứu này là xác định được 11 nhân tố tác động đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đó là diện tích, số phòng ngủ, nội thất, vị trí tầng, ban công cửa sổ, khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách đến trung tâm thương mại, khoảng cách đến trường học, độ rộng hẻm, cảnh quan nội khu và cảnh quan bên ngoài Từ đó xác định được mức độ sẵn lòng trả của người tiêu dùng cho các yếu tố này ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vu

LỜI CÁM ƠN

Trong thời gian học tập 4 năm tại trường Đại học Công Nghiệp TP.HCM chuyên ngành Quản trị kinh doanh, tuy thời gian học tập không phải là dài, nhưng tôi đã nhận được cho mình rất nhiều kiến thức, cũng như các kỹ năng, kinh nghiệm sống vô cùng quý báu từ các thầy, cô Đây là những giá trị sống quan trọng giúp cho mỗi con người trưởng thành hơn trên đường đời Tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn to lớn đến toàn thể các Quý thầy cô của nhà trường Xin kính chúc thầy cô luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và đạt được nhiều thành công trong sự nghiệp giáo dục nước nhà

Ngoài ra, tôi cũng xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Lê Hoàng Việt Phương, người đã trực tiếp, tận tình hướng dẫn, góp ý, xây dựng, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp này

Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn và xin gửi những lời chúc tốt đẹp nhất đến gia đình các Quý thầy cô, bạn bè, cùng tất cả mọi người, kính chúc mọi người sức khỏe, hạnh phúc và thành công trong cuộc sống

Tp.HCM, ngày 08 tháng 05 năm 2019

Người thực hiện

Trần Đỗ Anh Tài

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam kết báo cáo thực tập này được hoàn thành dựa trên các kết quả thực tập của em và kết quả nghiên cứu này chưa được dùng cho bất cứ khóa luận (báo cáo, khóa luận tốt nghiệp) cùng cấp nào khác Việc tham khảo các nguồn tài liệu (nếu có) đã được thực hiện trích dẫn và ghi nguồn tài liệu tham khảo đúng quy định

Tp.HCM, ngày 08 tháng 05 năm 2019

Người thực hiện

Trần Đỗ Anh Tài

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Tp HCM, ngày tháng năm 2019

Giảng viên hướng dẫn

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN

Tp HCM, ngày tháng năm 2019

Hội đồng phản biện

MỤC LỤC

TÓM TẮT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP 1

LỜI CÁM ƠN ii

LỜI CAM ĐOAN iii

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN iv

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN v

MỤC LỤC vi

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU x

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI 1

1.1 BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 3

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 3

1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 4

1.5 KẾT CẤU ĐỀ TÀI KHÓA LUẬN 4

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 5

2.1 CÁC KHÁI NIỆM : 5

2.1.1 Khái niệm về căn hộ dịch vụ 5

2.1.2 Phân loại căn hộ dịch vụ 7

Căn hộ dịch vụ nhỏ 7

Căn hộ dịch vụ quy mô trung bình 8

Căn hộ dịch vụ cao cấp 8

2.1.3 Tiêu chuẩn thiết kế Căn hộ dịch vụ 8

2.2 NGUYÊN LÝ HÌNH THÀNH GIÁ CẢ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG (GIÁO TRÌNH KINH TẾ CHÍNH TRỊ, 2002) 9

2.2.1 Lý thuyết giá cả thị trường của Marshall 9

2.2.2 Lý thuyết giá cả thị trường của Samuelson 10

2.3 LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ 11

2.3.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường 11

2.3.2 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) 11

2.3.2.1 Khái niệm 11

2.3.2.2 Dạng mô hình Hedonic 14

2.3.3 Các nghiên cứu trước đây về các nhân tố tác động đến giá căn hộ 15

2.3.3.1 Nghiên cứu của Garner và cộng sự (2006) 15

2.3.3.2 Nghiên cứu của Thibodeau và Malpezzi (1980) 15

2.3.3.2 Nghiên cứu của Johannes Krouthen (2011) 16

2.3.3.3 Nghiên cứu của Bloomquist, G & Worley, L (1981) 16

2.3.3.4 Nghiên cứu của Jonathan A Wiley và David Wyman (2012) 16

2.3.3.5 Nghiên cứu của Aluko, O (2011) 16

2.3.3.6 Nghiên cứu của Clapp (1980) 16

2.3.3.7 Nghiên cứu của So (1996) 17

2.3.3.8 Nghiên cứu của Sibel Selim (2008) 17

2.3.3.9 Nghiên cứu của Bernardo (2002) 17

2.3.3.10 Nghiên cứu của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) 17

2.3.3.11 Nghiên cứu của Lục Mạnh Hiển (2014) 18

2.4 TỔNG KẾT CHƯƠNG 2 18

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20

3.1 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 20

3.1.1 Mô hình hồi quy 20

3.1.1.1 Cơ sở lý luận 20

3.1.1.2 Phạm vi áp dụng 20

3.1.2 Các mô hình nghiên cứu trước đây 20

3.1.3 Mô hình đề nghị 23

3.1.4 Các biến trong mô hình 23

3.2 PHƯƠNG PHÁP THU THẬP DỮ LIỆU 28

3.3 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH DỮ LIỆU 29

3.4 QUY TRÌNH PHÂN TÍCH 30

3.5 THU THẬP DỮ LIỆU 31

3.6 TỔNG KẾT CHƯỚNG 3 32

CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH DỮ LIỆU 33

4.1 PHÂN TÍCH DỮ LIỆU 33

4.1.1 Thống kê mô tả 33

4.2.2 Kết quả hồi quy 34

4.2.4 Kết quả kiểm định các giả thuyết của mô hình 42

4.3 TỔNG KẾT CHƯƠNG 4 48

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HẠN CHẾ ĐỀ TÀI 49

5.1 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 49

5.3 HẠN CHẾ ĐỀ TÀI 51

5.4 ĐỊNH HƯỚNG 52

TÀI LIỆU THAM KHẢO 53

PHỤ LỤC : HÌNH ẢNH CĂN HỘ KHẢO SÁT CỦA ĐỀ TÀI 56

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1: Mối quan hệ giữa chất lƣợng và vị thế 18

Sơ đồ 3.1: Quy trình phân tích 30

BIỂU ĐỒ Biểu đồ 4.1: Thống kê thời hạn thuê căn hộ năm 2014 36

Biểu đồ 4.2: Biểu đồ tần số phần dƣ chuẩn hóa Histogram 45

Biểu đồ 4.3: Biểu đồ phần dƣ chuẩn hóa Normal P-P Plot 46

Biểu đồ 4.4: Biểu đồ Scatter Plot kiểm tra giả định liên hệ tuyến tính 47

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Các biến trong mô hình 28

Bảng 3.2: Tóm tắt thông tin các khu căn hộ 32

Bảng 4.1: thống kê mô tả 33

Bảng 4.2: Kết quả hồi quy lần 1 35

Bảng 4.3: Kết quả hồi quy lần 2 38

Bảng 4.4: Tóm tắt kết quả hồi quy 40

Bảng 4.5: Kết quả kiểm định Anova 42

Bảng 4.6: Kết quả kiểm định đa cộng tuyến 43

Bảng 4.7: Kiểm định phương sai thay đổi 44

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI

1.1 BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam bắt đầu hình thành từ những đầu thập niên

90 Trải qua nhiều giai đoạn phát triển và tăng trưởng cùng với tốc độ phát triển của đất nước, thị trường BĐS Việt Nam ngày càng phát triển và lớn mạnh Hàng loạt các

dự án nhà phố, chung cư, trung tâm thương mại được hình thành nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở và kinh doanh ngày càng tăng Từ năm 2008 đến nay, thị trường BĐS tại Việt Nam rơi vào tình trạng đóng băng Trong năm 2008, chính phủ đã điều tiết thị trường bằng chính sách tiền tệ thắt chặt để kiểm soát tình hình bong bóng BĐS Sang năm 2010, Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở và Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009

ra đời hướng dẫn về việc thu tiền sử dụng đất làm cho thị trường càng trầm lắng Bước sang năm 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao, chính phủ áp dụng các biện pháp kiềm chế lạm phát, tăng trưởng tín dụng bị hạn chế ở mức 20% càng làm cho thị trường BĐS ảm đạm và xua tan kỳ vọng phục hồi thị trường của các nhà đầu tư BĐS Năm 2012 là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong vòng

10 năm qua Hàng loạt các doanh nghiệp môi giới BĐS đóng cửa, các chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính gần như tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán dự án

Trong bối cảnh đó, thị trường căn hộ cao cấp được xem là bị ảnh hưởng nặng nề nhất Trái ngược điều đó, sang năm 2014, đánh dấu việc phân khúc cao cấp bắt đầu có giao dịch ổn định và có dấu hiệu sôi động trở lại Đầu tư mô hình kinh doanh căn hộ dịch

vụ để cho thuê đang là được ưa chuộng trên thị trường Bất động sản hiện nay Bởi lợi tức cho thuê căn hộ cao hơn lãi suất tiền gởi tiết kiệm ngân hàng; sau này có thể dùng

để ở; chống trượt giá đồng tiền và có tiềm năng tăng giá trị theo thời gian Theo thống

kê của CBRE, lợi tức từ việc cho thuê căn hộ cao cấp tại Hà Nội và Hồ Chí Minh đang dao động ở mức 5%-8% và được xem là cao nhất nhì Đông Nam Á

Hiện nay tại Hội thảo đầu kỳ Dự án “Xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam giai đoạn 2021-2030”, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nguyên Thứ trưởng Xây dựng khẳng định: “Nhà ở có thể không phải là mặt hàng bắt buộc mua bán nhưng nó thực sự là một mặt hàng bắt buộc phải có Người dân có thể không mua ôtô nhưng không thể nào thiếu chỗ ở, sinh hoạt”

Từ cơ sở trên, ông Nam cho rằng, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn, nhưng nhìn vào thực tế tại các đô thị hiện nay, đặc biệt là các thành phố lớn, giá nhà đều rất cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân Người có thu nhập trung bình và những người trẻ tuổi ngày càng khó tiếp cận nhà ở

Do đó, Chủ tịch VNREA kiến nghị nhà nước phát triển nhà ở cho thuê, đồng thời người dân nên bỏ quan niệm sở hữu nhà ở sang có chỗ ở (thuê nhà)

Chủ tịch VNREA cũng cho rằng, với nhóm người trẻ, tiền tích luỹ chưa nhiều thì nên cân nhắc khả năng mua nhà, không nhất thiết phải dốc hết tiền mua nhà nếu vẫn

có thể tìm được chỗ ở hợp lý như thuê nhà với giá phù hợp, tại nơi thuận tiện cho công việc của mình “Đây là xu hướng chung trên thế giới và cũng đang ngày càng phổ biến tại Việt Nam” Đây là những chia sẽ thực tế ở một đại bộ phận trẻ ở tứ xứ từ các tỉnh thành, các quốc gia đổ về TPHCM công tác, kinh doanh, làm việc, khởi nghiệp ở các quận trung tâm thì việc sở hữu 01 căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm là việc ngoài sức chính vì thế nhu cầu thuê các căn hộ dịch vụ tại các quận trung tâm ngày một tăng lên Theo Báo cáo của Savills cho thấy, Việt Nam hiện có gần 100.000 chuyên gia nước ngoài đang sống và làm việc, khiến nhu cầu về căn hộ dịch vụ tăng cao

Theo ước tính năm 2019, nguồn cung căn hộ dịch vụ có thể chạm đến con số 2.650 căn Các căn hộ dịch vụ đa dạng trong từng phân khúc hiện đều hướng đến đáp ứng nhu cầu chỗ ở tiện nghi, an toàn, riêng tư cho người nước ngoài

Cũng theo báo cáo của Savills, tình hình cho thuê căn hộ dịch vụ thường ở mức cao ổn định, 80%-85% Đáng chú ý, trong thời gian gần đây công suất cho thuê có xu hướng tăng mạnh khi vượt mức 90%, điều này cho thấy phân khúc này có sự tăng trưởng tốt

và tiềm năng lớn trong tương lai

Theo anh Trần Hồng Đức – chuyên viên nghiên cứu của Batdongsan.com.vn một nguyên nhân khác khiến nhu cầu cho thuê nhà riêng – căn hộ chung cư có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm gần đây còn nằm ở “vòng tròn khép kín về nhu cầu cho thuê và cần thuê”, tức là cùng một cá nhân vừa phát sinh nhu cầu cho thuê, vừa phát sinh nhu cầu tìm thuê chỗ khác.Việc nhiều chủ nhà cho thuê lại nhà riêng/ căn hộ của mình, còn bản thân đi thuê một nhà riêng/căn hộ khác là câu chuyện không mới Tuy nhiên, theo các môi giới thì xu hướng này đang có chiều hướng gia tăng trong các

năm gần đây Mục đích của việc cho thuê/thuê lại này là nhằm hưởng mức tiền chênh

từ việc cho thuê

Vậy cơ sở nào để có thể xác định được mức giá cho thuê căn hộ dịch vụ và các yếu tố nào tác động đến giá thuê căn hộ? Đây là những vấn đề mà bản thân nhà đầu tư, người

đi thuê quan tâm, tìm ra câu trả lời để có thể đưa ra quyết định

Theo bộ phận cho thuê của Công ty TNHH Thương Mại Dịch Vụ Đầu Tư Zacoland cho biết hiện nay đa phần nhà đầu tư cũng như người đi thuê chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh để đưa ra mức giá thuê cho căn hộ Tuy nhiên, mức giá thuê không chỉ được hình thành bởi thị trường mà còn bởi các yếu tố nội tại của bản thân tài sản Ở một số nước phát triển đã dựa trên các yếu tố nội tại của tài sản để định giá tài sản Xuất phát từ lý do đó, tác giả đã chọn đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ cao cấp tại các quận trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh”

Thông qua đề tài, tác giả hy vọng sẽ xác định và lượng hóa được các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ Từ đó, cung cấp cho nhà đầu tư cũng như người đi thuê một phương pháp để xác định giá thuê một căn hộ Đồng thời, bản thân thẩm định viên

có thể dựa vào đó để có thể xác định các thông số phục vụ cho công tác thẩm định giá Dựa vào mô hình, nhà đầu tư cũng sẽ được cung cấp thêm thông tin về các yếu tố ảnh hưởng và mức ảnh hưởng của nó đến giá thuê căn hộ dịch vụ, từ đó có chiến lược đầu

tư phù hợp cho từng loại dự án tại khu vực trung tâm TPHCM

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu này có mục tiêu là xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó, đo lường được mức độ tác động của các nhân tố này đến giá sẵn lòng trả của người thuê Do vậy, luận văn này có hai mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:

(1) Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

(2) Lượng hóa được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá thuê căn hộ cao cấp (3) Dự báo mức giá thuê căn hộ ở những vị trí lân cận

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu này được thực hiện nhằm xác định: các nhân tố tác động đến giá thuê căn

hộ dịch vụ trên các quận trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh và mức độ tác động của

nó đến giá thuê căn hộ Do đó, nghiên cứu này được thực hiện nhằm để trả lời hai câu hỏi nghiên cứu cụ thể dưới đây

Câu hỏi nghiên cứu 1: Các nhân tố nào tác động đến giá thuê căn hộ dịch vụ trên các quận trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh?

Câu hỏi nghiên cứu 2: Mối tương quan và mức độ tác động của các nhân tố này đến giá thuê căn hộ dịch vụ trên các quận trung tâm thành phố Hồ Chí Minh như thế nào?

1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu này sử dụng dữ liệu là các giao dịch cho thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đã được giao dịch thành công trong năm 2018 Trong giới hạn của đề tài, tác giả tập trung nghiên cứu một số dự án căn hộ dịch vụ tại quận 3, quận 10, quận 1 và quận Phú Nhuận, quận Bình Thạnh Đây là các quận tập trung nhiều các dự án căn hộ dịch vụ và có vị trí khoảng cách đến trung tâm thành phố là khác nhau và có số lượng nhà đầu tư và ngưởi thuê sử dụng căn hộ dịch vụ nhiều nhất Các giao dịch cho thuê này có thể thu thập từ nhiều nguồn như người cho thuê, người thuê và công ty kinh doanh trong mảng căn hộ dịch vụ Trong giới hạn đề tài này, tác giả trực tiếp liên hệ công ty kinh doanh trong mảng căn hộ dịch vụ để thu thập các giao dịch cho thuê được thực hiện qua công ty

1.5 KẾT CẤU ĐỀ TÀI KHÓA LUẬN

Nội dung đề tài khóa luận gồm 5 chương:

Chương 1: Tổng quan về đề tài

Chương 2: Cơ sở lý luận

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 4: Phân tích kết quả nghiên cứu

Chương 5: Kết luận và giải pháp

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1 CÁC KHÁI NIỆM :

Căn hộ dịch vụ (Serviced Apartment) theo tapchikienthuc.com.vn là một khái niệm còn khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng lại không hề xa lạ với người dân sống ở các nước phát triển Đây là dạng căn hộ khép kín đầy đủ tiện nghi dành cho doanh nhân đi công tác đơn lẻ, theo nhóm, có hoặc không kèm theo gia đình Diện tích từ 25m2 đến 150m2, thường được thuê dài hạn từ 3-6 tháng trở lên, hoặc lưu trú ngắn hạn khoảng 1 tuần Đây là loại hình dịch vụ lưu trú mới xuất hiện tại Việt Nam trong vài năm trở lại đây nhưng đang dần khẳng định sức bật mạnh mẽ trong việc thay đổi hành vi người tiêu dùng Hiện nay các căn hộ dịch vụ hầu hết được xây dựng tại các thành phố lớn, phát triển mạnh về kinh tế, du lịch như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Nha Trang nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng trong nước và quốc tế khi đến Việt Nam

2.1.1 Khái niệm về căn hộ dịch vụ

Một căn hộ dịch vụ (còn được gọi là một căn hộ dịch vụ hoặc một căn hộ nghỉ mở rộng ) là một đầy đủ tiện nghi căn hộ dành cho ngắn hạn hoặc cư trú dài hạn, cung cấp tiện nghi khách sạn như như dịch vụ phòng , nhà giữ, một phòng tập thể dục trung tâm , một phòng giặt ủi Hầu hết trong số họ được trang bị nhà bếp đầy đủ, Wi-Fi và máy giặt và máy sấy trong căn hộ Căn hộ dịch vụ cung cấp các tiện nghi giống như một khách sạn căn hộ nhưng cung cấp nhiều không gian, thuận tiện và riêng tư Họ có thiết bị nấu ăn riêng, đôi khi là bếp nhỏ nhưng đôi khi là nhà bếp cỡ lớn với máy rửa chén và máy giặt, khu vực sinh hoạt và ngủ lớn hơn hầu hết các phòng tiêu chuẩn và thường có phòng tập thể dục

( Trích dẫn : Zacoland.com)

Định nghĩa về căn hộ của các nước trên thế giới:

Theo vnexpress.net không có sự khác biệt lớn giữa một "apartment" và "condo" Chúng rất giống nhau nếu nhìn từ bên ngoài Sự khác biệt duy nhất là quyền sử dụng

"Condo" (viết tắt của "condominium") thường là tài sản cá nhân, trong khi "apartment" thường được sở hữu bởi công ty địa ốc.Một sự khác biệt nữa là bạn có đầy đủ quyền

sở hữu với "condo" của mình nếu bạn mua nó Bạn có thể chỉnh sửa toàn bộ bên trong

và bên ngoài theo ý mình.Trong khi đó, "apartment" là một phòng nhỏ trong tòa nhà nhiều tầng "Apartment" có thể được thuê hoặc được sở hữu bởi cư dân (tenant) Mặc

dù có thể mua "apartment", người mua vẫn phải tuân thủ nguyên tắc do chủ tòa nhà đặt ra.Và đây là định nghĩa về căn hộ của các nước trên thế giới :

Argentina :Một căn hộ được gọi là "monoambiente" (Trong tiếng Tây Ban Nha,

"Mono" là một và "ambiente" là phòng)

Brazil :Một căn hộ dịch vụ về cơ bản nó bao gồm một phòng, một phòng tắm và nhà

bếp, thường ở cùng một không gian với phòng

Canada: Căn hộ dịch vụ, hay đơn giản là "căn hộ dịch vụ studio", là thuật ngữ phổ

biến trong tiếng Anh Canada cho bất kỳ đơn vị ở phòng đơn nào không phải là chỗ ở chung

Cộng hòa Séc: Garsoniéra (từ tiếng Pháp "garçon", có nghĩa là cậu bé, chàng trai trẻ,

cử nhân) là một căn hộ có phòng tắm và WC riêng biệt, viết tắt là 1 + 0, đôi khi nó là 1 phòng có phòng tắm riêng và WC và bếp nhỏ, viết tắt 1 + KK

Đức: Ở Đức, các căn hộ studio được gọi là Einzimmerwohnungen ("Ein" có nghĩa là

một, "Zimmer" có nghĩa là phòng và "Wohnung" có nghĩa là căn hộ)

Hồng Kông: Căn hộ mini rộng khoảng 10 mét vuông (110 sq ft) ngoài phòng tắm và

nhà bếp có thể có giá lên tới 20 nghìn USD ]

Kích thước của khu vực sinh hoạt có thể chỉ quanh một kích thước bãi đậu xe

Ấn Độ: Căn hộ studio nói chung được gọi là căn hộ một phòng bếp có một hội trường

với một phòng ngủ với một phòng tắm và bếp nhỏ gắn liền với hội trường chủ yếu được sử dụng bởi một hoặc hai người hoặc một gia đình nhỏ từ 200 đến 450 feet vuông (19 đến 42 m 2 )

Ý: Người Ý gọi chúng là "monolocale", nghĩa là "một phòng" Chỉ có một phòng có

bếp nhỏ và phòng tắm riêng

Jamaica: Căn hộ studio thường được gọi là quads ; và là một tính năng phổ biến

ở Đông Kingston Chúng thường bao gồm một phòng chính, đóng vai trò là phòng khách, phòng ăn và phòng ngủ Nhà bếp tồn tại trong cùng một phòng, với vách ngăn Phòng tắm là trong một căn phòng nhỏ hơn Những căn hộ studio này thường có

đủ không gian sân và thiết bị rửa (ngoài trời) Họ có một cái giường, một cái bếp và một cái TV

Nhật Bản: Nhật Bản có một biến thể thậm chí còn nhỏ hơn của căn hộ studio được gọi

là biệt thự một phòng

New Zealand: Được biết đến như phòng studio ở New Zealand, họ thường có phòng

ngủ với khu vực học tập và phòng tắm riêng Các không gian như nhà bếp, phòng khách và khu vực ăn uống là nơi chung giữa những người khác ở trong căn hộ đó

Thụy Điển: Ở Thụy Điển, căn hộ studio được gọi là etta , "một" Thông thường trong

khoảng từ 20 đến 40m²

Vương quốc Anh: Theo cách sử dụng của người Anh, một căn hộ studio là một phòng

đơn với các thiết bị nấu ăn có phòng tắm riêng đi kèm Theo truyền thống, nếu một ngôi nhà có một phòng tắm chung, nó được gọi là một cái giường Sự khác biệt này ít gặp hơn, cũng như chính những chiếc giường (đặc biệt là ở các thành phố lớn) do hậu quả của Đạo luật Nhà ở năm 1989 không khuyến khích chủ nhà cung cấp loại hình nhà

ở rộng rãi này

Hoa Kỳ: Một biến thể phổ biến ở thành phố New York là phòng thu "hình chữ L",

trong đó phòng trung tâm rẽ vào một hẻm nhỏ có thể được sử dụng để ngủ hoặc ăn tối

2.1.2 Phân loại căn hộ dịch vụ

Theo ThS.KTS Đồng Đức Hiệp ( Đại học kiến trúc Hà Nội ) Tuỳ theo quy mô và

giá thành thì các căn hộ dịch vụ được phân loại thành các dạng sau:

Căn hộ dịch vụ nhỏ

Căn hộ dịch vụ nhỏ là kiểu căn hộ chỉ có một phòng ngủ Phòng ngủ này được thiết kế kiểu đóng kín hoàn toàn, kiểu linh hoạt đóng – mở với các không gian khác bằng vách ngăn di động hoặc kiểu kết hợp với không gian khác bằng đồ đạc đa chức năng

Căn hộ thiết kế theo 2 kiểu sau còn được gọi là căn hộ Studio, có diện tích chỉ từ 25m2, với thiết kế tích hợp nhiều chức năng (khách, ngủ, bếp, ăn, tắm, vệ sinh, làm việc…) trong một không gian duy nhất Tuy diện tích nhỏ nhưng không vì thế mà kém tiện dụng và sang trọng, nội thất của căn hộ studio thường được thiết kế cực kỳ hợp lý,

có thể linh hoạt thay đổi chức năng, hoặc tích hợp nhiều chức năng

Những căn hộ studio này rất được doanh nhân một số nước châu Á như Nhật Bản, Hong Kong, Singapore… ưa chuộng, do truyền thống thích sự tối giản và thói quen sinh hoạt trong những không gian diện tích nhỏ của họ

Nếu cắt giảm các dịch vụ tiện ích đi kèm tuỳ theo nhu cầu của người thuê thì giá thuê của dạng căn hộ này là rất hợp lý, chỉ 500$ một tháng trở lên Do yêu cầu không quá cao về các dịch vụ tiện ích nên phân khúc này có cả sự tham gia của các nhà đầu tư nhỏ, và là một thị trường rất sôi động

Căn hộ dịch vụ quy mô trung bình

Mỗi căn có diện tích từ 45m2 trở lên, với thiết kế 2 đến 3 phòng ngủ, 2 đến 3 vệ sinh

và không gian bếp ăn kết hợp hoặc bếp đóng kín và không gian ăn riêng Giá cho thuê dao động từ 1,000$ đến 3,000$ một căn một tháng

Khu căn hộ dịch vụ thường bao gồm cả căn hộ quy mô nhỏ và trung bình, một tòa nhà

Một dạng đặc biệt của căn hộ dịch vụ cao cấp là Căn hộ khách sạn (Condotel) Condotel là khái niệm được viết tắt của hai từ: Condo (căn hộ) và Hotel (khách sạn) Nếu như căn hộ dịch vụ quy mô nhỏ hoặc Căn hộ dịch vụ cao cấp ở khu vực nội thành

có thể thiếu một trong các dịch vụ tiện ích như: sân vườn, nhà hàng, bể bơi, phòng tập, mát xa… thì Condotel được trang bị đầy đủ và còn thêm nhiều tiện ích để tạo cảm giác thoả mãn nhất có thể cho khách hàng

Condotel thường tổ hợp cùng với khách sạn hoặc resort 5 sao, toạ lạc tại vị trí đắc địa

ở các thành phố lớn trên cả nước, với quy mô lên đến hàng trăm căn hộ, được thiết kế cực kỳ sang trọng và tỉ mỉ đến từng chi tiết

2.1.3 Tiêu chuẩn thiết kế Căn hộ dịch vụ

Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451 : 2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết

kế thì một căn hộ dùng cho mục đích thương mại có diện tích tối thiểu là 45m2 và chiều cao thông thuỷ không nhỏ hơn 2,7m Còn theo TCVN 4391:2015 về Xếp hạng – Khách sạn thì với khách sạn 5 sao; diện tích buồng 1 giường đơn nhỏ nhất là 24m2 và buồng 1 giường đôi (hoặc 2 giường đơn) nhỏ nhất là 32m2

Tùy theo vị trí xây dựng và đối tượng khách hàng, thiết kế của căn hộ dịch vụ có thể thay đổi rất linh hoạt từ quy mô, diện tích, trang thiết bị cũng như kết hợp hay không với các hạng mục công trình khác trong tổng thể

Sự khác nhau giữa Căn hộ dịch vụ và khách sạn: Một số người do chưa tìm hiểu kỹ

nên đã nhầm lẫn giữa khái niệm căn hộ dịch vụ và khách sạn, cho rằng chúng không

có gì khác nhau cả Trên thực tế, tuy rằng các căn hộ dịch vụ cung cấp những tiện nghi giống như khách sạn truyền thống, nhưng với một không gian rộng rãi, thoải mái và có tính riêng tư cao, bạn có thể trải nghiệm cuộc sống như trong căn hộ riêng của chính mình, đồng thời tận hưởng dịch vụ đẳng cấp như tại khách sạn 5 sao Các căn hộ dịch

vụ tiêu chuẩn thường lớn hơn so với một phòng khách sạn thông thường Do đó, dù là

ở 1 mình hay ở nhiều người, bạn cũng sẽ có nhiều không gian sinh hoạt cũng như có nhiều sự riêng tư hơn Bên cạnh đó, trong căn hộ dịch vụ đều có nhà bếp với đầy đủ đồ dùng và dụng cụ nhà bếp Sẽ thật tuyệt vời khi bạn có thể tự mình chuẩn bị những món

ăn ngon và hợp khẩu vị, thay vì bữa nào cũng phải ra ngoài ăn, nhất là những khi bạn đang cảm thấy rất mệt mỏi không muốn đi đâu

Thuê căn hộ dịch vụ đucợ xem là một sự lựa chọn tuyệt với nếu bạn cần lưu trú tại một nơi xa trong khoảng thời gian dài Việc bị bó hẹp tại một căn phòng khách sạn chật chội trong nhiều tháng và luôn phải ăn ngoài, việc giặt giũ quần áo cũng gặp khó khăn

sẽ dần khiến cuộc sống của bạn trở nên tẻ nhạt và xaut61 hiện nhiều điều bất tiện trong sinh hoạt, dù cho khách sạn đó có đẹp đến mức nào đi chăng nữa Ngoài ra, việc thuê khách sạn ở dài hạn cũng tốn kém hơn rất nhiều so với mức chi phí bỏ ra để thuê căn

hộ dịch vụ

Bên cạnh đó, nếu bạn sở hữu thú cưng nhỏ và muốn đem chúng đi cùng mình, bạn sẽ không gặp những vấn để khó khăn như khi bạn ở trong khách sạn Bởi thường thì các khách sạn không cho phép bạn mang vật nuổi vào trong phòng ở chung

2.2 NGUYÊN LÝ HÌNH THÀNH GIÁ CẢ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ

TRƯỜNG (GIÁO TRÌNH KINH TẾ CHÍNH TRỊ, 2002)

2.2.1 Lý thuyết giá cả thị trường của Marshall

A Marshall là giáo sư kinh tế chính trị học của trường Đại học tổng hợp Cambridge, nổi tiếng thế giới với lý thuyết giá cả Ông thể hiện đặc điểm phương pháp luận của trường phái tân cổ điển và kế thừa luận điểm về “bàn tay vô hình” của A.Smith Ông cho rằng, cơ chế thị trường tự phát sẽ đảm bảo cân bằng cung cầu, đảm bảo cho nền

kinh tế phát triển, chống lại sự can thiệp của nhà nước vào kinh tế Cho rằng cân bằng thị trường không phải là cân bằng tĩnh mà là cân bằng động, luôn dao động qua điểm cân bằng theo hệ số co dãn của cầu qua giá A.Marsall tin tưởng vào vai trò tự điều tiết của cơ chế thị trường, ủng hộ tự do cạnh tranh, nghiên cứu các hiện tượng kinh tế mới, chống lại ảnh hưởng học thuyết kinh tế Marx Dựa vào các yếu tố chủ quan để giải thích các hiện tượng và quá trình kinh tế Nghiên cứu kinh tế trong lĩnh vực lưu thông, trao đổi, cung - cầu, phân tích kinh tế vi mô, áp dụng toán học vào phân tích kinh tế Theo Ông, thị trường là tổng thể những người có quan hệ mua bán, hay là nơi gặp gỡ cung và cầu Sự vận động của cơ chế thị trường, một mặt trong điều kiện cạnh canh hoàn toàn, thì cung cầu phụ thuộc vào giá cả Mặt khác, cơ chế này tác động làm cho giá cả phù hơp với cung cầu Là cơ chế hình thành giá cả thị trường Lý thuyết này đã

đi sâu phân tích thị trường dưới góc độ vi mô Vì thế nó là cơ sở kinh tế của lý thuyết kinh tế vi mô hiện đại

- Marsall đưa ra khái niệm giá cung và giá cầu:

+ Giá cung là giá cả mà người sản xuất có thể tiếp tục sản xuất ở mức đồng thời Nó được quyết định bởi chi phí sản xuất + Giá cầu là giá mà người mua có thể mua số lượng hàng hóa hiện tại Nó được quyết định bởi ích lợi giới hạn, tức là giá cầu giảm dần khi số lượng cung về hàng hóa tăng lên trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi

(Trích dẫn : Giáo trình kinh tế chính trị, NXB Chính trị Quốc gia – Hà Nội – 2002)

2.2.2 Lý thuyết giá cả thị trường của Samuelson

P.A Samuelson là nhà kinh tế học người Mỹ, tác giả cuốn Kinh tế học nổi tiếng và là người đứng đầu trường phái chính hiện đại với chủ trương điều hành nền kinh tế bằng

cả bàn tay nhà nước và bàn tay thị trường Theo ông, thị trường là một cơ chế tinh vi phối hợp mọi người, mọi hoạt động của doanh nghiệp thông qua hệ thống giá cả thị trường Nó là phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành động của hàng triệu cá nhân khác nhau Điểm đặc thù nhất của thị trường là thông qua giá cả thị trường để đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả thị trường Trong nền kinh tế thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hóa và dịch vụ được tính bằng tiền Giá cả thể hiện mức mà mọi người và các hãng tự nguyện trao đổi nhiều loại hàng hóa khác nhau Giá cả hoạt động là một tín hiệu đối với cả người sản xuất và người tiêu dùng Nếu người tiêu dùng muốn mua nhiều hàng hóa nào đó hơn

nữa thì giá hàng hóa đó sẽ tăng và như vậy phát tín hiệu cho người bán sản xuất nhiều hơn Ngược lại, nếu một hàng hóa không được tiêu dùng, lượng tồn kho quá nhiều, người bán sẽ phải giảm giá để giảm lượng hàng tồn kho Khi giá bán thấp, người mua

sẽ tiêu dùng nhiều hơn và người sản xuất lại muốn sản xuất ít hơn Kết quả là sự cân bằng giữa người mua và người bán được thiết lập và duy trì Đó cũng là cân bằng của thị trường, cân bằng giữa cung và cầu, giữa mức người mua muốn mua và người bán muốn bán Giá cả là nhân tố kết hợp các quyết định của người sản xuất và tiêu dùng trên thị trường Giá cả trở thành “quả cân trong cơ chế thị trường”

(Trích dẫn : Giáo trình kinh tế chính trị, NXB Chính trị Quốc gia – Hà Nội – 2002)

2.3 LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ

- Cạnh tranh: Cạnh tranh giữa người tiêu dùng với người tiêu dùng nhằm tối đa hóa lợi ích sử dụng để đạt được nhu cầu tiêu dùng của mình, sự cạnh tranh này làm cho giá cả thị trường thay đổi theo xu hướng tăng lên

(Trích dẫn : Giáo trình kinh tế chính trị, NXB Chính trị Quốc gia – Hà Nội – 2002)

2.3.2 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM)

2.3.2.1 Khái niệm

Mô hình Hedonic là mô hình hồi quy được sử dụng để xác định giá trị của những thuộc tính liên quan đến hàng hóa thị trường trong các giai đoạn cụ thể (Kỷ yếu khoa học 2012: 186-194)

Điều quan trọng cần lưu ý là phương pháp giá hưởng thụ được dựa trên thực tế là giá hàng hóa trong một thị trường bị ảnh hưởng bởi đặc điểm của nó Ví dụ, giá của một chiếc quần sẽ phụ thuộc vào sự thoải mái, vải được sử dụng, thương hiệu, phù hợp, vv

Vì vậy, phương pháp này sẽ giúp ước tính giá trị của một hàng hóa dựa trên sự sẵn lòng trả của người tiêu dùng các hàng hóa

Theo Malpezzi (2002), Court (1939) là người đầu tiên áp dụng phương pháp hồi quy Hedonic Court nghiên cứu mô hình định giá cho xe ô tô Tại thời điểm này, việc xác định giá xe ô tô hoàn toàn không phụ thuộc vào chủng loại, kích thước, tiêu chuẩn, nội thất, hệ thống máy…Hậu quả là các thuộc tính này được xem như là một phụ kiện thiết

bị mà không được tính như thành phần cấu thành nên giá của xe ô tô Court đã chỉ ra rằng giá xe ô tô có thể tăng hoặc giảm ngay khi các thuộc tính này thay đổi mặc dù nó không ảnh hưởng nhiều đến giá

Theo Rosen (1974), giá hưởng thụ (Hedonic price) được xác định là giá tiềm ẩn của các thuộc tính được tiết lộ từ việc quan sát giá các sản phẩm khác biệt và giá trị cụ thể của đặc tính liên kết với nó Mỗi sản phẩm có giá thị trường được liên kết với một giá trị vector cố định z Mối quan hệ giữa giá và các thuộc tính của sản phẩm được thiết lập thông qua hàm hồi quy p (z) = p (ZL, , z,) Công thức này thể hiện người mua và người bán là tương đương nhau trong mô hình hồi quy giá hưởng thụ (Hedonic model) Nó thu được từ việc mua sắm và so sánh giá thông qua các đặc tính của sản phẩm Và hàm này cung cấp mức giá tối thiểu cho bất kỳ gói đặc tính nào

Cũng theo Rosen (1974), thuộc tính (ví dụ, tính chất của một ngôi nhà chẳng hạn như

số lượng phòng ngủ, số lượng phòng tắm, số lượng lò sưởi, bãi đỗ xe, khu vực sinh sống và kích thước) được ngầm thể hiện trong hàng hóa và giá cả thị trường Số tiền hoặc hiện diện của các thuộc tính liên quan đến các mặt hàng định nghĩa một tập hợp các tiềm ẩn hoặc giá "hưởng thụ" Các giá trị tiềm ẩn biên của các thuộc tính thu được bằng cách phân biệt chức năng giá hưởng thụ đối với từng thuộc tính (McMillan và cộng sự, 1980)

Lý thuyết Hedonic đã được áp dụng để xác định giá trị hàng hóa nông nghiệp (Brorsenl, 1984; Ethridge và Davis, 1982; Wilson, 1984), tiện nghi nhà ở (Blomquist

và Worley, 1981; McMillan và cộng sự, 1980 Witte, 1979 và Milon 1984) Các ứng dụng khác có liên quan đến việc ước tính các lợi ích của việc cải thiện môi trường (Freeman, 1979; Blomquist và Worley, 1981; Harrison và Rubinfeld, 1978 Và McMillan và cộng sự, 1980)

Phương pháp định giá Hedonic được định nghĩa là kỹ thuật phân tích hồi quy được sử dụng để xác định giá trị của những thuộc tính liên quan đến hàng hóa trên thị trường trong các giai đoạn cụ thể Những thuộc tính có thể đo lường được như kích cỡ, tốc độ, trọng lượng,… sẽ ảnh hưởng đến giá trị của hàng hóa Theo Griliches (1971),

phương pháp Hedonic dựa trên cơ sở: giá của một hàng hóa không đồng nhất có thể được xác định thông qua những thuộc tính liên quan đến hàng hóa đó

Vì thế, hàm hồi quy Hedonic có dạng:

pi = h(ci),

• Pi là giá của hàng hóa

• Ci là vector của các đặc tính liên quan đến hàng hóa

Theo Triplett (1986), phương pháp định giá Hedonic đã phát triển và được ứng dụng nhiều vào cách xác định các chỉ số giá trước khi nó được xây dựng thành một khung cơ sở hoàn chỉnh Theo Malpezzi (2002), Court (1939) là người đầu tiên áp dụng phương pháp hồi quy Hedonic Phương pháp của ông liên hệ giá của

xe ô tô với những đặc điểm tạo ra sự hài lòng của khách hàng như sức mạnh của động

cơ, tốc độ, trang trí nội thất của xe,…Vì thế, mô hình được biết đến với tên gọi “mô hình định giá Hedonic” Mô hình Hedonic được phát triển hoàn chỉnh hơn qua hai nghiên cứu quan trọng là lý thuyết tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô hình giá ẩn Hedonic của Rosen (1974) Cả hai hướng tiếp cận đều nhằm mục tiêu ước tính giá trị

và số lượng thuộc tính dựa trên những sản phẩm khác nhau được đưa vào quan sát Lancaster đã xây dựng nền tảng lý thuyết cho mô hình Hedonic: sự thỏa dụng của người tiêu dùng có được từ những đặc

tính của sản phẩm, chứ không phải trực tiếp từ sản phẩm đó Hiện nay, phương pháp định giá Hedonic được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia phát triển.Theo Malpezzi (2003), trong quá trình phát triển, thị trường nhà ở là một trong ứng dụng rộng rãi của

mô hình định giá Hedonic, vì nhà ở là hàng hóa không đồng nhất; đồng thời nhu cầu của người tiêu thụ cũng không đồng nhất.Thật vậy, một căn hộ gồm nhiều đặc điểm riêng biệt về diện tích, chất lượng, vị trí,… Mỗi căn nhà có một vị trí nhất định, thời gian xây dựng khác nhau, có diện tích khác nhau Bên cạnh đó, mức độ thỏa dụng của người mua khác nhau, định giá căn hộ cũngkhác nhau Một căn hộ có cùng một nhóm đặc điểm được định giá khác nhau theo từng người mua Việc định giá vì thế cũng trở nên khó khăn Từ đó, phương pháp Hedonic được sử dụng phổ biến vì nó ước tính được giá trị của các đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên giá trị chung của cả căn hộ

2.3.2.2 Dạng mô hình Hedonic

Dạng mô hình Hedonic là một mô hình mở, với các biến được thu nhập tùy vào dữ liệu

mà mô hình nghiên cứu

- Mô hình Hedonic cơ bản đầu tiên được Ridker (1976) trình bày:

Pi = f(S1i…Ski,N1i…Nmi, Z1i…Zni)

Trong đó:

Pi: Giá nhà (house price)

S = đặc điểm kết cấu nhà ở (1…k), như diện tích nhà, số lượng phòng, loại hình xây dựng,…

N = đặc điểm khu dân cư (1…m), như khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương,…

Z = môi trường đặc trưng (1…n), như chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn…

Được viết dưới dạng: Pi = α0 + α1S1i + α2S2i +…+ αkiSki + β1N1i + β2N2i +…+ βmNmi + γaZai

- Theo Thibodeau và Malpezzi (1980), một mô hình hồi quy của giá trị hoặc giá thuê căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ Trong đó, từng biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong kết quả của mô hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này Mô hình hồi quy của giá thuê nhà hoặc giá trị căn hộ

có dạng như sau:

R = f (S, N, L, C, T)

Trong đó:

R là giá thuê hoặc giá trị căn hộ;

S là những đặc điểm thuộc cấu trúc;

N là đặc điểm thuộc môi trường xung quanh;

L là vị trí;

C là đặc điểm về hợp đồng giao dịch;

T là thời hạn căn hộ được quan sát

- Johannes Krouthen (2011), nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến sự khác nhau về giá của các căn hộ tại Uppsala

Yi = β0 + β1Xi1 + …+ βk Xik + εi

- Theo Selim S(2008) nghiên cứu về các yếu tố nội tại của căn nhà được thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ, ông xây dựng mô hình giá nhà như sau

LnP = bx + u

Kết quả hồi quy mô hình Hedonic của ông cho thấy diện tích nhà, số lượng phòng, loại nhà, hệ thống nước, hồ bơi, đặc trưng về vị trí và kiểu tòa nhà là các biến quan trọng có ảnh hưởng đến giá nhà

2.3.3 Các nghiên cứu trước đây về các nhân tố tác động đến giá căn hộ

Trong suốt chiều dài phát triển của thị trường bất động sản, đã rất nhiều các nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản Trong phần này bài viết tổng hợp các quan điểm của các nhà nghiên cứu về các yếu tố và xu hướng tác động đến giá trị bất động sản

2.3.3.1 Nghiên cứu của Garner và cộng sự (2006)

Theo Garner và cộng sự (2006), hầu hết các mô hình nghiên cứu đều cho rằng yếu tố

về đặc điểm cấu trúc nhà ở (bao gồm số phòng tắm và loại phòng tắm bên trong nhà ở), đặc điểm vị trí và yếu tố hợp đồng tác động đến giá căn hộ

2.3.3.2 Nghiên cứu của Thibodeau và Malpezzi (1980)

Theo Thibodeau và Malpezzi (1980), một mô hình hồi quy của giá trị hoặc giá thuê căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ Trong đó, từng biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong kết quả của mô hình là giá tiềm

ẩn của những đặc điểm này Mô hình hồi quy của giá thuê nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng như sau:

R = f (S, N, L, C, T),

Trong đó:

R là giá thuê hoặc giá trị căn hộ;

S là những đặc điểm thuộc cấu trúc;

N là đặc điểm thuộc môi trường xung quanh;

L là vị trí;

C là đặc điểm về hợp đồng giao dịch;

T là thời hạn căn hộ được quan sát

2.3.3.2 Nghiên cứu của Johannes Krouthen (2011)

Johannes Krouthen (2011), nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến sự khác nhau về giá của các căn hộ tại Uppsala Kết quả thu được là giá căn hộ bị tác động bởi các yếu tố diện tích, khoảng cách đến trung tâm, thời điểm bán và các phí dịch vụ

2.3.3.3 Nghiên cứu của Bloomquist, G & Worley, L (1981)

Bloomquist, G & Worley, L (1981), đã chỉ ra rằng, khả năng tiếp cận dù dưới bất kỳ hình thức nào đều ảnh hưởng đến giá nhà ở

2.3.3.4 Nghiên cứu của Jonathan A Wiley và David Wyman (2012)

Theo Jonathan A Wiley và David Wyman (2012), giá căn hộ phụ thuộc vào các chức năng của căn hộ và yếu tố vị trí Các yếu tố chức năng căn hộ bao gồm tuổi đời công trình, số phòng của căn hộ, diện tích căn hộ trung bình, diện tích căn hộ

2.3.3.5 Nghiên cứu của Aluko, O (2011)

Theo Aluko, O (2011), tác giả đã phân tích và xác định vai trò tương đối của yếu tố vị trí và khu vực lân cận trong việc xác định giá trị nhà Theo đó, ảnh hưởng của

vị trí trong thị trường nhà đất là rất quan trọng Chúng ta biết nhà ở là cố định về vị trí, chúng khác nhau về môi trường xung quanh, cộng đồng mà họ đang ở, và sự thuận tiện giữa nơi ở đến nơi làm việc và nơi mua sắm Khu vực về vị trí cũng có nghĩa là nhà ở xung quanh có thể rất quan trọng trong ảnh hưởng đến giá trị của nó Theo đó, yếu tố

vị trí được đo lường bởi khoảng cách đến siêu thị, nơi làm việc, trường học của trẻ, chi phí phải trả cho việc đi lại, thời gian từ nhà đến các khu vực,…; yếu tố khu vực lân cận được đo lường bằng mức độ an ninh, tiếng ồn, môi trường, số trung tâm mua sắm trong khu vực, số trường học, bệnh viện trong khu vực,…

2.3.3.6 Nghiên cứu của Clapp (1980)

Tương tự, Clapp (1980) đã tìm ra bốn nhóm yếu tố chính là (i) những đặc điểm

về xây dựng như tuổi của công trình, số tầng, diện tích cho thuê thực, những tiện nghi trong nhà, bãi đỗ xe; (ii) đặc điểm về vị trí như khoảng cách đến đường cao tốc, khoảng cách đến trung tâm thành phố; (iii) sự đánh giá giá trị của văn phòng như diện tích đất được đánh giá, thuế suất của giá trị tài sản được đánh giá, thuế tài sản hàng năm; (iv) khả năng tiếp cận như: thời gian từ nhà đến văn phòng, tỷ lệ nhân viên đi làm bằng xe buýt

2.3.3.7 Nghiên cứu của So (1996)

So (1996) tìm thấy một mối tương quan mạnh mẽ giữa cảnh quan nhìn từ căn

hộ và cấp tầng, tầng càng cao, quan sát càng tốt Như vậy, căn hộ chung cư trên tầng cao hơn thường bán được với giá cao hơn so với những tầng thấp hơn

2.3.3.8 Nghiên cứu của Sibel Selim (2008)

Mô hình của Sibel Selim (2008) nghiên cứu về yếu tố nội tại của căn nhà được thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ Kết quả cho thấy diện tích nhà, số lượng phòng, loại nhà, hệ thống nước, hồ bơi, đặc trưng về vị trí và kiểu của tòa nhà là các biến quan trọng nhất ảnh hưởng tới giá nhà

2.3.3.9 Nghiên cứu của Bernardo (2002)

Mô hình của Bernardo (2002), trong nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic để đánh giá ảnh hưởng xấu của môi trường (mùi hôi) phát ra từ một nhà máy xử lý nước thải được gọi là (ETE/North) tại Brasilia (thành phố Brazil) Kết quả cho thấy “Chất lượng không khí có ảnh hưởng đến giá trị căn hộ”: căn hộ càng nằm gần nhà máy xử

lý nước thải thì có giá trị càng thấp Biến garage và thang máy có ảnh hưởng tích cực tới giá trị căn hộ, làm tăng giá trị căn hộ Căn hộ có số phòng ngủ càng lớn thì giá trị càng cao Bên cạnh đó, căn hộ ở gần Bar thường ồn ào hơn do đó có giá trị thấp hơn

2.3.3.10 Nghiên cứu của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000)

Theo tác giả Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), hai ông cho rằng giá trị bất động sản chịu tác động của 2 yếu tố là vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở Tại đó, vị thế nơi ở thể hiện qua các yếu tố khoảng cách đến trung tâm, môi trường sống xung quanh, dân trí nơi bất động sản tọa lạc, Chất lượng nhà ở: là những đại lượng vật lý hữu hình đo đếm được như diện tích thửa đất, diện tích xây dựng, số tầng cao, số phòng, số toilet, kết cấu công trình, nguyên vật liệu xây dựng,… Các đại lượng này tồn tại độc lập với thành phần vị thế của nó

Sơ đồ 2.1: Mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế

Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000)

2.3.3.11 Nghiên cứu của Lục Mạnh Hiển (2014)

Lục Mạnh Hiển (2014): Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Kết quả nghiên cứu trên 300 mẫu tại địa bàn TP.Hà Nội cho thấy rằng, giá bán căn hộ chung cư phụ thuộc vào giá thành

(GIATHANH), khoảng cách đến trung tâm (KC-TT), khoảng cách đến nơi mua sắm (KC-MS), an ninh và môi trường nơi căn hộ tọa lạc

GIA = b0 + b1* KC-TT + b2*GIATHANH + b3*KC-MS +b4*ANNINH + b5*MOITRUONG

Như vậy, thông qua tổng hợp các nghiên cứu trước đây trên thị trường nhà ở, thị trường căn hộ và văn phòng cho thuê, tác giả thấy rằng có 3 nhóm yếu tố chính tác động đến giá bao gồm: yếu tố về vị trí (khoảng cách đến trung tâm, yếu tố thuận lợi về khả năng tiếp cận, cảnh quan xung quanh ), yếu tố về cấu trúc (tổng số phòng ngủ, số nhà vệ sinh, tầng cao, diện tích, các tiện nghi bên trong, ) và yếu tố về hợp đồng (thời hạn thuê và hình thức thanh toán)

2.4 TỔNG KẾT CHƯƠNG 2

Nội dung chủ yếu của chương này bao gồm hai vấn đề chính Thứ nhất, chương này giới thiệu lý thuyết và nguyên lý hình thành giá cả, các khái niệm của vấn đề nghiên

thứ hai của Chương 2 là tổng hợp các nghiên cứu trước đây về các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản Chương tiếp theo sẽ trình bày phương pháp nghiên cứu của luận văn này

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU

3.1.1 Mô hình hồi quy

Phân tích hồi quy là tìm quan hệ phụ thuộc của một biến, được gọi là biến phụ thuộc vào một hoặc nhiều biến khác, được gọi là biến độc lập nhằm mục đích ước lượng hoặc tiên đoán giá trị kỳ vọng của biến phụ thuộc khi biết trước giá trị của biến độc lập Bản chất của phương pháp hồi quy là dựa vào số liệu thống kê của hàng loạt giao dịch từ thị trường, nhằm tìm kiếm phương trình hồi quy có tính đại diện chung thể hiện mức độ tác động của các yếu tố lên thuê của căn hộ chung cư Sau đó nhập các số liệu tương ứng ứng với các yếu tố tác động vào phương trình vừa hồi quy xong để xác định giá thuê của căn hộ chung cư

Phương pháp hồi quy có kết quả tương đối không hoàn toàn chính xác nhưng được chấp nhận vì có tính đại diện của thị trường Tại các nước phát triển, các chuyên gia sử dụng phương pháp này nhằm lập bảng giá đất tại một khu vực phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước như thu thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng, thu tiền sử dụng đất…

3.1.1.1 Cơ sở lý luận

Phương pháp hồi quy dựa trên cơ sở phân tích các yếu tố giao dịch có được từ thị trường nhằm ước lượng mức độ tác động của các yếu tố lên căn hộ, từ đó có thể dự báo giá cho các căn hộ có tính tương đồng

3.1.1.2 Phạm vi áp dụng

Phương pháp hồi quy chỉ vận dụng cho những căn hộ thường xuyên được giao dịch trên thị trường và các yếu tố tác động đến giá căn hộ có thể điều tra khảo sát được Do vậy phương pháp đòi hỏi phải có thị trường ổn định, có cơ sở dữ liệu tập trung, minh bạch thì vận dụng mới đạt hiệu quả cao nhất và có tính thuyết phục cao cũng như giảm bớt các tính chủ quan trong việc thẩm định

3.1.2 Các mô hình nghiên cứu trước đây

Mô hình của Bernardo (2002), trong nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic để đánh giá ảnh hưởng xấu của môi trường (mùi hôi) phát ra từ một nhà máy xử lý nước thải được gọi là (ETE/North) tại Brasilia (thành phố Brazil) Ông phát hiện 20 biến và xây dựng 4 mô hình để phân tích ảnh hưởng của môi trường không khí tới các giá của căn

Ph= f(CHEIRO, RPO, AREA, ANO, DT, Q1, Q2, Q3, Q4, GAR, ELEV,

FARM, PAD, ACOUG, MERC, LIVR, REST, PG, BAR, SERP)

Biến phụ thuộc: Ph – giá Hedonic

Biến độc lập:

RPC: Thu nhập bình quân của dân số sống trong khu vực nghiên cứu;

AREA: Tổng diện tích của căn hộ/ nhà (m2);

DT: khoảng cách từ căn hộ tới ETE/North (m)

Các biến giả:

CHEIRO: Biến môi trường,

ANO: số năm sở hữu căn hộ;

Q1: Căn hộ 1 phòng ngủ

Q2: Căn hộ 2 phòng ngủ

Q3: Căn hộ 3 phòng ngủ

Q4: Căn hộ 4 phòng ngủ;

GAR: Căn hộ có nhà để xe,

ELEV: Tòa nhà có thang máy;

FARM: Nhà thuốc trong khu căn hộ;

PAD: cửa hàng trong khu căn hộ;

ACOUG: cửa hàng thịt trong khu căn hộ;

LIVR: Nhà sách trong khu căn hộ;

MERC: Cửa hàng rau và trái cây trong khu căn hộ;

PG: Trạm xăng trong khu căn hộ;

REST: Nhà hàng trong khu căn hộ;

BAR: Quán bar trong khu căn hộ;

SERP: Các cơ sở dịch vụ công cộng (trường học, cơ quan công an, trung tâm y tế, bưu điện và đền thờ tôn giáo) được đặt tại các khu chung cư

Ngoài ra, ở nước ta cũng có một số nghiên cứu về giá bất động sản, các nghiên cứu cũng dựa trên mô hình hồi quy Hedonic

Lý thuyết vị thế - chất lượng được phát triển gần đây (Hoàng Hữu Phê và Patrik

Wakely, 2000) đã đưa ra một số gợi ý định hướng xây dựng cơ sở khoa học và phương pháp định giá bất động sản phù hợp với thể chế kinh tế thị trường Bài nghiên cứu chỉ

ra giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố chất lượng và vị thế:

X3= Khoảng cách đến trung tâm thành phố;

X4= Vị trí nhà đất đến mặt tiền hay trong hẻm;

Kết quả hồi quy cho thấy biến diện tích khuôn viên ảnh hưởng mạnh nhất tới giá bất động sản sau đó là các biến khoảng cách tới trung tâm thành phố, số tầng xây dựng, vị trí nhà đất, mặt tiền hay trong hẻm

Lục Mạnh Hiển (2014) phát hiện 18 biến và xây dựng mô hình Hedonic giá nhà

chung cư xây mới ở Hà Nội như sau:

GIA = f(DIENTICH, KC_TT, KC_DC, VITRI, KC_TH, KC_MS,

KC_BV, KC_LV, MOITRUONG, ANNINH, KHONGGIAN, GIAOTHONG,

DAN TRI, KHU_VC, DV_GX, DV_GT, GIATHANH)

Trong đó:

Biến phụ thuộc:

GIA – đơn giá căn hộ chung cư

Biến độc lập: DIENTICH: Diện tích chung cư;

KC_TT: Khoảng cách đến trung tâm thành phố Hà Nội;

MOITRUONG: Môi trường sinh thái ở chung cư;

ANNINH: Tình hình an ninh ở chung cư;

KHONGGIAN: Không gian sống tại khu vực chung cư;

GIAOTHONG: Mật độ giao thông;

DAN TRI: Dân trí khu vực tòa nhà;

KHU_VC: Chất lượng khu vui chơi giải trí;

DV_GX: Chất lượng dịch vụ giữ xe;

DV_GT: Chất lượng giải trí;

GIATHANH: Giá thành căn hộ tính trên m²

Kết quả cho thấy có năm yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư Yếu tố ảnh hưởng mạnh mẽ nhất là mức độ an ninh, sau đó là yếu tố chất lượng môi trường, khoảng cách đến trung tâm, giá thành và khoảng cách đến trung tâm thương mại GIA = b0 + b1* KC-TT + b2*GIATHANH + b3*KC-MS +b4*ANNINH

+ b5*MOITRUONG

3.1.3 Mô hình đề nghị

Từ các lý thuyết và các bài nghiên cứu trên, tác giả xây dựng mô hình

dạng:

Yi là giá thuê căn hộ;

là hệ số hồi quy của mô hình;

Xi là các biến độc lập (các nhân tố có ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ)

3.1.4 Các biến trong mô hình

* Biến phụ thuộc:

GIA: Là tổng số tiền thuê nhà phải trả hàng tháng (USD/tháng)

* Biến độc lập:

- Vị trí căn hộ: được lượng hóa bằng các yếu tố

+ DD: Khoảng cách đến trung tâm thành phố (Chợ Bến

+ Width: Độ rộng hẻm, đường đi ra đi vào vào căn hộ

- Cấu trúc căn hộ: được đo lường bằng các yếu tố

+ DT: Là tổng diện tích sử dụng riêng của căn hộ

+ Room: Là tổng số phòng ngủ (không bao gồm phòng ngủ của người giúp việc) trong căn hộ

+ Toilet: Là tổng số nhà vệ sinh bên trong căn hộ

+ Floor: là vị trí tầng mà căn hộ tọa lạc

+ Ele: Nhận giá trị = 1 khi có sử dụng thang máy.Nhận giá trị = 0 khi ngược lại + Fully Furnished: Là nội thất bên trong căn hộ thể hiện mức độ tiện nghi của căn hộ Bao gồm: hệ thống tủ, giường, salon, bàn, ghế, hệ thống máy điều hòa,… Yếu

tố này được đo lường bằng biến giả: Quan sát nhận giá trị bằng 0 nếu không có nội thất và giá trị bằng 1 khi đầy đủ nội thất

+ Bancony: Là căn hộ có ban công hay cửa sổ Nhận giá trị = 1 khi có ban công hay cửa sổ Nhận giá trị = 0 khi căn hộ không có ban công hay cửa sổ

+CQ: Là cảnh quan nhìn từ bancony của căn hộ Cảnh quan nhìn được coi là một tiện nghi gắn liền với căn hộ, cảnh quan này bao gồm cảnh nội khu, , công viên bên ngoài khu căn hộ, cảnh quan sông hoặc thậm chí là nhìn xuống khu dân cư bên cạnh và đường giao thông Trong đề tài này, biến cảnh quan được nhóm thành 3 nhóm:

o Cảnh quan nhìn ra khu dân cư, các nhà phố xung quanh, đường giao thông

o Cảnh quan nhìn ra bên trong khu căn hộ

o Cảnh quan nhìn ra sông, công viên ngoài khu căn hộ

 Để đo lường biến này, tác giả sử dụng biến giả :

+ View_L: Nhận giá trị = 1 khi căn hộ có hướng nhìn ra sông hoặc công viên ngoài khu căn hộ Nhận giá trị bằng 0 khi nhìn ra hướng khác

+ View_I: Nhận giá trị = 1 khi nhìn sang trọng, sạch sẽ, gọn gàng.Nhận giá trị = 0 khi ngược lại

- Yếu tố hợp đồng: được đo lường bằng các yếu tố sau:

+ TT (Time To Rent ): Thể hiện tổng số thời gian thuê căn hộ

+ FP (Form Pay): Thể hiện chu kỳ thanh toán

+ DP (Deposit) : Thể hiện số tiền đặt cọc để thuê với số tiền cọc bằng hoặc gấp

số lần giá thuê

Các số liệu cho mô hình trên được diễn giải trong bảng sau:

VNĐ/

tháng YẾU TỐ

VỊ TRÍ

Khoảng cách đến trung tâm Q1

DD Là khoảng cách từ tòa

nhà đến trung tâm thành phố (chợ Bến

Thành)

Km

Khoảng cách đến trung tâm thương mại,khu vui chơi

DH Khoảng cách đến bệnh

viện gần nhất

Km

Khoảng cách đến trường học

DS Khoảng cách đến trường

học gần nhất

Km

Độ rộng hẻm/ đường

Width Là khoảng cách chiều

ngang của hẻm ( hẻm oto, hẻm xe tải, hẻm xe máy,… ) , đường

M

NHÓM Tầng Floor Là vị trí tầng của căn hộ Tầng