Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số dự án trên địa bàn huyện đông sơn tỉnh thanh hóa

Để góp phần hoàn thiện hơn công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất cần thực hiện các giải pháp sau: Giải pháp về chính sách và thực hiện chính sách; giải pháp v

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ CHUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG SƠN - TỈNH THANH HOÁ

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 03 tháng 5 năm 2017 Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Chung

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo – Học viện nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người thân đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn đúng thời gian quy định

Hà Nội, ngày 03 tháng 5 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Chung

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Trích yếu luận văn viii

Thesis abstract x

Phần 1 Phần mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích và yêu cầu 2

1.3 Đối tượng nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới của đề tài 2

1.5 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, hỗ trợ và tđc 4

2.1.1 Một số khái niệm 4

2.1.2 Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 5

2.1.3 Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 6

2.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ của một số nước 11

2.2.1 Hàn Quốc 11

2.2.2 Trung Quốc 12

2.2.3 Ấn Độ 13

2.2.4 Australia 14

2.2.5 Quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất của một số tổ chức quốc tế 14

2.3 Chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tđc ở Việt Nam 18

2.3.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1987 18

2.3.2 Thời kỳ năm 1988 đến năm 1993 18

2.3.3 Thời kỳ năm 1993 đến năm 2003 18

2.3.4 Các quy định về bồi thường, hỗ trợ thực hiện Luật Đất đai năm 2003 20

2.3.5 Các quy định về bồi thường, hỗ trợ theo Luật Đất đai năm 2013 và các

văn bản dưới Luật 21

2.3.6 Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của tỉnh Thanh Hóa 25

2.4 Thực trạng về bồi thường, hỗ trợ và tđc khi nhà nước thu hồi đất tại việt nam và tỉnh Thanh Hóa 26

2.4.1 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam 26

2.4.2 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi đất tại tỉnh Thanh Hóa 28

2.5 Những bài học rút ra từ thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 31

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 33

3.1 Đối tượng nghiên cứu 33

3.2 Nội dung nghiên cứu: 33

3.3 Phương pháp nghiên cứu 34

3.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp 34

3.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 34

3.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35

3.3.4 Phương pháp tống kê và xử lý, số liệu thống kê 35

Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận 36

4.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Sơn 36

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

4.1.2 Điều kiện kinh tế - Xã hội 37

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đông Sơn 40

4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất đai 41

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Đông Sơn 41

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 2016 43

4.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất đai 47

4.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện Đông Sơn giai đoạn 2011- 2016 49

4.4 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trơ, tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu 49

4.4.1 Các văn bản pháp quy liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu huyện Đông Sơn 49 4.4.2 Trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các dự án thuộc

4.4.3 Khái quát các dự án nghiên cứu 58

4.4.4 Đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 59

4.4.5 Giá đất tính bồi thường, hỗ trợ: 62

4.4.6 Bồi thường tài sản, vật kiến trúc và cây cối hoa màu tại 02 dự án nghiên cứu 66

4.4.7 Chính sách hỗ trợ tại các dự án nghiên cứu 69

4.4.8 Việc thực hiện chính sách tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu 75

4.4.9 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các dự án nghiên cứu 77

4.5 Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 82

4.5.1 Giải pháp về chính sách và thực hiện các chính sách 82

4.5.2 Giải pháp về trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ 82

4.5.3 Giải pháp về bồi thường 83

4.5.4 Giải pháp về hỗ trợ 83

4.5.5 Các giải pháp khác 84

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 85

5.1 Kết luận 85

5.2 Kiến nghị 86

Tài liệu tham khảo 87

: Cộng hoà xã hội chủ nghĩa : Công nghiệp hoá, hiện đại hoá : Giấy chứng nhận

: Giải phóng mặt bằng : Hội đồng bồi thường : Hội đồng nhân dân : Hồ sơ địa chính : Khu công nghiệp : Kế hoạch sử dụng đất : Kinh tế xã hội

: Nghị định - Chính phủ : Quyết định - Uỷ ban nhân dân : Quy hoạch sử dụng đất : Quốc lộ

: Quyền sử dụng đất : Tái định cư : Tỉnh lộ : Thông tư : Thông tư liên tịch : Trung ương : Uỷ ban mặt trận tổ quốc : Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng dân số của huyện Đông Sơn năm 2016 38

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Đông Sơn năm 2016 44

Bảng 4.3 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2016 45

Bảng 4.4 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2016 46

Bảng 4.5 Khái quát chung về 02 dự án nghiên cứu 59

Bảng 4.6 Bảng đối tượng được bồi thường và không được bồi thường 60

Bảng 4.7 Ý kiến của người dân về việc xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường thuộc 2 dự án nghiên cứu 61

Bảng 4.8 Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại 02 dự án 64

Bảng 4.9 So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của 2 dự án và giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất 64

Bảng 4.10 Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại 2 dự án nghiên cứu 65

Bảng 4.11 Tổng hợp kinh phí bồi thường hoa màu và tài sản trên đất bị thu hồi tại 02 dự án 67

Bảng 4.12 Ý kiến của người có đất trong việc xác định giá bồi thường cây trồng, công trình, trên đất tại 02 dự án 68

Bảng 4.13 Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi tại 02 dự án 73

Bảng 4.14 Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách hỗ trợ 74

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Thị Chung

Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số

dự án trên địa bàn huyện Đông Sơn - tỉnh Thanh Hoá”

độ thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn

Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về chính sách đền bù đất và các tài sản gắn liền trên đất khi thu hồi đất ở các dự án phát triển kinh tế và xã hội

- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu sẽ giúp các nhà hoạch định chính sách xây dựng và hoàn thiện một số chính sách đất đai, đồng thời giúp cho các nhà Quản lý quản lý tốt hơn quỹ đất của mình

Phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Phương pháp tống kê và xử lý, số liệu thống kê

Phương pháp phân tích so sánh

Kết quả chính và kết luận

1 Huyện Đông Sơn là huyện Đồng bằng nằm ở của ngõ phía Tây của tỉnh Thanh Hóa Huyện Đông Sơn có 16 đơn vị hành chính gồm 1 thị trấn và 15 xã với tổng dân số là: 74581 khẩu, số hộ 20989 hộ là khu vực có mật độ dân số tương đối cao trong tỉnh Theo thống kê đất đai năm 2016 tổng diện tích tự nhiên của huyện là 8240,62 ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp là 5240,69 ha chiếm 63,6 % tổng diện tích đất tự nhiên của huyện Đông Sơn

2 Giai đoạn từ năm 2011 – 2016 trên địa bàn huyện Đông Sơn đã triển khai 6

Tổng số hộ bị ảnh hưởng là 2772 hộ

3 Về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 02 Dự án nghiên cứu cho thấy:

- Dự án 1 Khu đô thị Đông Sơn có diện tích thu hồi là 69.263,6 m2 với tổng kinh phí bồi thường là 18.490.716.800 đồng liên quan đến 603 hộ dân có đất nông nghiệp và 110 hộ dân có đất ở Tổng số tiền bồi thường là: 40.221.150.000

- Dự án 2: Đường vành đai Phía Tây với diện tích thu hồi là 40.000 m2 liên quan đến 81 hộ dân có đất nông nghiệp, 4 hộ có đất ở Tổng số tiền là 16.555.930.000 đồng

- Về xác định đối tượng bồi thường, hỗ trợ của 02 dự án được xác định một cách, tỷ mỷ, chính xác 100% số phiếu đồng ý về đối tượng được bồi thường và không được bồi thương, hỗ trợ

- Bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp tại dự án 1: khu đô thị mới Đông Sơn có 54/552 hộ chiếm 10 % số hộ không đồng thuận; tại dự án 2 đường vành đai phía tây có 5/85 hộ chiếm 6% số hộ không đồng thuận

- Giá bồi thường, hỗ trợ về công trình, vật kiến trúc, bồi thường về cây trồng hoa màu trên đất thì 100% số hộ được hỏi đồng thuận với đơn giá bồi thường về công trình, vật kiến trúc, bồi thường cây trồng hoa màu trên đất tại thời điểm thu hồi

- Về khoản hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ tiền thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng và 100% các hộ hài lòng với các khoản hỗ trợ này

Tất cả người dân bị thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu đều đồng ý với giá đất nông nghiệp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, còn đối với trường hợp thu hồi đất ở do giá đất bồi thường thấp hơn khá nhiều (1,9 đến 2,13) so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, do vậy mức độ đồng thuận của người dân không cao Dự án 1 có 35% hộ dân không đồng ý với mức giá đền bù; dự án 2 có 100% hộ dân không đồng ý với mức bồi thường về đất ở Tuy nhiên do các dự án GPMB trên đều phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế tập trung nên mặc dù biết giá bồi thường và chính sách hỗ trợ thấp nhưng người sử dụng đất vẫn chấp hành chủ trương, chính sách và chế

độ chính sách của nhà nước Qua đó có thể khẳng định rằng với sự lãnh đạo sâu sát của Đảng, sự vào cuộc quyết liệt của các cấp chính quyền và sự đồng thuận của người dân thì công tác GPMB tuy rất khó khăn, phức tạp nhưng sau khi đã dân chủ công khai người dân tại các dự án nghiên cứu đều chấp hành tốt

4 Để góp phần hoàn thiện hơn công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất cần thực hiện các giải pháp sau: Giải pháp về chính sách và thực hiện chính sách; giải pháp về trình tự thực hiện bồi thường GPMB; giải pháp về bồi thường; giải pháp

về hỗ trợ và các giải pháp khác

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Thi Chung

Thesis title: “Evaluation of compensation, support and resettlement work at some projects in locality Dong Son district, Thanh Hoa province”

Major: Land management Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Materials and Methods

- Method of secondary materials collection

- Method of investigation primary data

- Method of study site selection

- Method of statistics, data processing

- Method of comparative analysis

Main findings and conclusions

1 Dong Son is a plain district, locates at the western gateway of Thanh Hoa province Dong Son district has 16 administrative units including 1 town and 15 communes, with total numbers 74,581 people; 20,989 households; is the area which the population density is relatively high in province According to land statistics in 2016, the total natural area of the district is 8,240,620,000 m2, inside area of agricultural land

is 5,240,690,000 m 2 accounting for 63.6% of the total natural area of Dong Son district

2 The period from 2011 – 2016, in locality Dong Son district had deployed 6 projects which related to compensation clearance, land area recovered 47,450,000 m 2 , total number of households which were affected, were 2,772 households

3 The compensation, support and resettlement work at two projects which were studied showed:

- Project 1: Dong Son urban area had a recovery area of 69,263,6 m2, with total compensation cost was 18.490.716.800 Viet Namese dong, related to 603 households who had agricultural land and 110 households who had residential land The total

- Project 2: The west ring road with a recovery area was 40.000 m2, related to 81 households who had agricultural land and 4 households who had residential land The total amount of compensation was 16.555.930.000 VND

- Determining the subject of compensation, support of two projects was determined meticulously, exactly, 100% of the votes agreed about the subject whom were compensated and were not compensated, supported

- Compensation, support for agricultural land in project 1: The new urban area

of Dong Son had 54/552 households, accounting for 10% of non-compliant households

At project 2 of the western ring road had 5/85 households, accounting for 6% of compliant households

non Price compensation, support on the project, structure, compensation for crops on the land, 100% number of households, whom were asked, agreed with compensation price about the project, structure, compensation for crops on the land at the time of eviction

- 100% households satisfied with the allowance to stabilize the life, change job, search job, support bonus progress of handover ground All of the people were recovered land at two project, which were studied, agreed with the price of agricultural land compensation when the government recovered land, in the case of recovering landscape because the compensation land price was much lower (1.9 to 2.13) than actual transfer price on the market, so consensus level of people was not high Project 1 had 35% of households disagreeing with compensation rates Project 2 had 100% of households do not agree with the compensation for landscape However, the projects clearance all served the national interest, public interest and concentrated economic development, although known that the price of compensation and support policies were low, but land users still obeyed the guidelines, policy and policy of the government Thereby can confirm that with the close leadership of the Party, dratted admission of the authorities and the consensus of the people, site clearance work although was very difficult, complicated, but after the democratic publicity people at the projects were observed well

To contribute to the improvement compensation, support and resettlement work when the government recovers land, need to do the following solutions: Policy solution and policy implementation, solution on the order of implementing compensation site clearance, compensation solution, solution for support and other solutions

PHẦN 1 PHẦN MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người

Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 tại chương II điều 18 đã xác định "Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài"

Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội là việc làm tất yếu xẩy ra thường xuyên ở tất cả các địa phương trên toàn lãnh thổ Việt Nam Đặc biệt là việc thu hồi đất nông nghiệp và phi nông nghiệp để thực hiện các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu dân cư, khu công nghiệp và thương mại dịch vụ và du lịch

Trong những năm qua công tác GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư một cách có hiệu quả

Huyện Đông Sơn là một huyện đồng bằng châu thổ Sông Mã, là một huyện nằm ở trung tâm của tỉnh Thanh Hóa, hiện nay trên địa bàn huyện có rất nhiều dự án đang được triển khai nhưng vẫn còn một số dự án vẫn còn vướng mắc vì chưa GPMB được Đặc biệt trong tình hình hiện nay việc triển khai các

dự án như: Dự án khu đô thị mới Đông Sơn, Dự án đường vành đai Phía Tây thành phố Thanh Hoá, dự án khu tái định cư Đồng Chẹc, .đang diễn ra mạnh

mẽ trên địa bàn huyện thì nhu cầu về quỹ đất tái định cư là hết sức cấp thiết để tạo điều kiện cho người dân có đất ở và giao đất cho chủ dự án để thi công công

trình Tuy nhiên, tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn hiện nay còn có nhiều khó khăn, trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về mặt chủ quan và khách quan

Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở huyện Đông Sơn, tỉnh Thanh Hóa, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số dự án trên địa bàn huyện Đông Sơn - tỉnh Thanh Hoá”

b Yêu cầu của đề tài

- Các số liệu, tài liệu, khảo sát, điều tra phải đảm bảo tính trung thực, chính xác, phản ánh đúng hiện trạng và tình hình thực tế của các dự án đã lựa chọn để nghiên cứu

- Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn và đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ở một số dự án cần nghiên cứu nói riêng và cả huyện nói chung

1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

Các hộ gia đình cá nhân, các tổ chức sử dụng đất bị ảnh hưởng trực tiếp bởi công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thuộc 2 dự án nghiên cứu huyện Đông Sơn, tỉnh Thanh Hoá

+ Dự án Khu đô thị mới Đông Sơn (Gọi tắt là Dự án I)

+ Dự án Đường vành đai Phía Tây thành phố (Gọi tắt là dự án II)

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI

Đã đánh giá được công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở huyện Đông Sơn và đề xuất các giải pháp hợp lý để đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ phóng mặt bằng ở các dự án tiếp theo

1.5 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận

về chính sách bồi thường đất và các tài sản gắn liền trên đất khi thu hồi đất ở các

dự án phát triển kinh tế và xã hội

- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu sẽ giúp các nhà hoạch định chính sách xây dựng và hoàn thiện một số chính sách đất đai, đồng thời giúp cho các nhà Quản lý quản lý tốt hơn quỹ đất của mình

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TĐC 2.1.1 Một số khái niệm

2.1.1.2 Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998) Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi, để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013)

2.1.1.3 Tái định cư

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó

Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về KT-XH đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao đất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở;

Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB

2.1.2 Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Hiện nay ở các địa phương nói riêng và toàn quốc nói chung Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định là một trong những nhiệm vụ rất quan trọng để góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh

tế, khu công nghiệp và các cụm công nghiệp, theo đó các cơ sở văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục thể thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đô thị hoá cũng diễn ra rất mạnh mẽ

- Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mang tính quyết định vì tiến

độ của các dự án, là khâu quan trọng trong thực hiện dự án Có thể nói: việc bồi thường giải phóng mặt bằng là mấu chốt quan trọng nhất của dự án, là linh hồn của dự án Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của những người bị thu hồi đất Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chính là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới Quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được tính từ khi bắt đầu thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến khi giải phóng mặt bằng xong, tạo quỹ đất sạch và bàn giao đất cho chủ đầu tư Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội Triển khai thực hiện đúng tiến độ, đúng kế hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả Ngược lại công tác này chậm, kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây

ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng (Bộ Tài chính và Bộ TN&MT, 2008)

- Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước

ta đó là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh” Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là nhiệm vụ chung của cả hệ thống chính trị, không riêng gì đơn vị nào Do vậy, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và Trung tâm Phát triển Quỹ đất tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi thực hiện công tác GPMB phải tranh thủ hệ thống mặt trận, các đoàn thể ở địa phương tham gia tuyên truyền vận động ngay từ khi triển khai thực hiện dự

án Đồng thời địa phương nào quan tâm, tích cực làm tốt công tác này thì dự án sớm được triển khai và đi vào hoạt động, người dân sẽ có việc làm, tăng thêm thu

nhập cho gia đình và cũng tăng nguồn thu cho ngân sách góp phần cho địa phương phát triển nhanh, phát triển bền vững

Ở thời điểm thực hiện đề tài này, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế được quy định cụ thể trong Luật đất đai năm

2003 và các văn bản hướng dẫn như: Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dân thi hành như : Nghị định số 43/2014/NĐ- CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013; Ngày 15/5/2014 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 47/2014/NĐ-

CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Từ đó cho thấy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong tình hình hiện nay không đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của người dân phải di chuyển Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định,

có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề để tạo điều kiện, tạo công ăn việc làm cho người dân sống và ổn định

2.1.3 Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2.1.3.1 Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể hiện khác nhau ở mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó mỗi khu vực bồi thường, GPMB có những đặc trưng riêng

và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi dự án và từng địa điểm khác nhau

- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế – xã hội đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại

là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng

đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này

2.1.3.2 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng

a Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Luật đã được sửa đổi, bổ sung thay thế bằng Luật Đất đai năm 1998, 2001, 2003, và mới đây nhất là ban hành luật đất đai năm 2013 Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng luôn được không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu của thực

tế Với những đổi mới về pháp luật đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác GPMB Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong

thực thi pháp luật (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Trong báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội về quản lý nhà nước trong lĩnh vực Tài nguyên môi trường của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 15/8/2013 tại trang

10 có nêu: “Tình trạng chậm hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đang diễn ra phổ biến ở địa phương do chính sách thường xuyên thay đổi;

do các cơ quan có thẩm quyền chưa thực hiện đúng quy định của pháp luật, kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng” Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã, phường nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB

b Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra

c Yếu tố giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường Theo tài liệu tổng kết thi hành luật Đất đai năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% Tổng diện tích cả nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2011)

d Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để

“quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy

đủ hồ sơ địa chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập

sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSDĐ) để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai,

sổ cấp GCNQSDĐ như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh, (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007)

Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết

e Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất

Trong công tác GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)

f Thanh tra chấp hành các quy định về quản lý và sử dụng đất đai

Công tác bồi thường, hỗ trợ là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính của chính quyền địa phương Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân

g Giá đất và định giá đất

Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:

Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá đất

để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP

- Từ khi có Luật Đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55):

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm

2003 Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56) Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Tuy nhiên luật đất đai năm 2013 có sự thay đổi về yếu tố giá đất và định giá đất Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể

h Thị trường Bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh

tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường

2.2 CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ CỦA MỘT SỐ NƯỚC

Với những đặc thù về quan hệ đất đai, nhiều nước trên thế giới cố gắng không ngừng trong việc hoàn thiện chính sách pháp luật trong đó có chính sách

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đặc biệt các nỗ lực trong việc khôi phục cuộc sống và khôi phục nguồn thu nhập cho người dân bị ảnh hưởng Từ kinh nghiệm lý thuyết và thực tế cho thấy, các yếu tố đảm bảo cho bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư thành công là nhờ những chính sách phù hợp của Chính phủ, nguồn tài chính đầu tư, khâu tổ chức của chính quyền địa phương, trình độ nhận thức và hiểu biết pháp luật của người dân đồng thời phải có sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước Có thể nói nhờ những thành công và thất bại của các nước mà chúng ta có thể rút ra được những bài học quý giá 2.2.1 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi nên đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng Do đó để sử dụng đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức pháp luật

Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị

cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ

Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời

2.2.2 Trung Quốc

Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và các hình thức sử dụng đất đai Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: chế

độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể Hiến pháp lần sửa đổi mới nhất năm

2005 quy định: "Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể căn cứ vào pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường" Các nhà làm luật giải thích rằng trưng thu áp dụng đối với đất thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng đối với đất thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất

Về cơ sở bồi thường: Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức này thấp hơn nhiều so với phí giao đất Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa chọn (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Về hình thức bồi thường: có 3 hình thức bồi thường là Chỉ bồi thường bằng tiền; Tái định cư và có việc làm hoặc Tái định cư với bảo hiểm xã hội

Về mức bồi thường: Quy định mức bồi thường đối với đất nông nghiệp bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình Ngoài ra Luật cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với đất nông nghiệp không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của

3 năm trước nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân

Trung Quốc chủ trương thúc đẩy sự phát triển của các ngành công nghiệp địa phương, qua đó đẩy nhanh quá trình hình thành các đô thị nhỏ ở các vùng nông thôn Chính sách này đã góp phần thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa thành thị và nông thôn, tạo ra điều kiện quan trọng cho việc giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình đô thị hoá Ngoài ra Trung Quốc chủ trương tạo ra một

mô hình phát triển đô thị mới Nội dung của mô hình này là xây dựng các đô thị giữa các thành phố có quy mô lớn và vừa như thành phố Quảng Châu, Thượng Hải, Bắc Kinh

2.2.3 Ấn Độ

Đạo luật thu hồi đất ở Ấn Độ quy định, trước khi thu hồi đất cần chuẩn bị

dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ gia đình bị ảnh hưởng sau khi tham vấn với đại diện của các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của các hộ Cần có nghiên cứu đánh giá tác động về mặt xã hội khi dự án ảnh hưởng tới 400 hoặc nhiều hơn hộ gia đình trong khu vực đồng bằng, hoặc 200 hoặc nhiều hơn

hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặc dân tộc thiểu số (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012a)

Cơ sở bồi thường theo Luật quy định là giá trị thị trường của đất và thiệt hại tính ở thời điểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường Ngoài giá trị thị trường, toà án sẽ cộng thêm 30% do cân nhắc đến việc thu hồi bắt buộc (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012a)

Đối với đất nông nghiệp, các hộ gia đình được đền bù 1 ha đất được tưới tiêu hoặc 2 ha đất không được tưới tiêu hoặc đất bỏ hoang có thể canh tác được nếu có sẵn nguồn đất ở khu tái định cư Đối với đất ở, tuỳ theo giá thị trường tại thời điểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường Công trình xây dựng được bồi thường theo giá thị trường

Các nghệ nhân kinh doanh nhỏ, kinh doanh cá thể sẽ được nhận hỗ trợ tài chính một lần dành cho việc xây dựng cửa hàng hoặc nơi sản xuất

Về chính sách tái định cư, luật đất đai của Ấn Độ cũng quy định trường hợp phải di chuyển từ 400 hộ gia đình trở lên ở khu vực đồng bằng, 200 hộ gia đình trở lên ở khu vực nông thôn thì sẽ xây dựng khu tái định cư có đầy đủ cơ sở hạ tầng và điều kiện sinh hoạt cho người dân với định mức, tiêu chuẩn do Chính phủ quy định (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012a)

2.2.4 Australia

Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển KT-XH và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường

Theo luật có hai loại thu đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện

Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác Thông thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán

Luật của Australia cũng quy định giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu

cơ quan định giá Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012b)

Hình thức bồi thường được trả bằng tiền mặt Tất cả các loại đất, công trình xây dựng đều được bồi thường theo giá thị trường

Việc tái định cư Luật không quy định cụ thể, chủ sở hữu sẽ phải tự tìm nhà mới

2.2.5 Quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất của một số

tổ chức quốc tế

2.2.5.1 Ngân hàng thế giới (WB)

`Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế đầu tiên đề xuất chính sách về TĐC Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính sách TĐC được ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt động nội bộ cho nhân viên Từ đó đến nay chính sách TĐC đã được sửa đổi và ban hành lại nhiều lần

Như chúng ta đã biết, khi Nhà nước thu hồi đất và TĐC thì những người

bị ảnh hưởng (BAH) là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm đất đai,

nguồn thu nhập, kế sinh nhai do đất đai tạo ra, đặc trưng văn hoá và tiềm năng về

sự hỗ trợ lẫn nhau để đảm bảo đời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái

Đối với đất đai và tài sản được bồi thường, chính sách của WB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường TĐC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường, TĐC được các tổ chức cho vay vốn quốc tế coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người BAH và mức độ tác động của dự

án Kế hoạch bồi thường, TĐC phải được coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ BAH Ngoài ra, còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập được với cộng đồng mới

Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ BAH, các tổ chức quốc tế quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TĐC của dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao quyền cho các hộ BAH và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường, TĐC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

2.2.5.2 Ngân hàng phát triển Châu Á

Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) đã bắt đầu áp dụng bản Hướng dẫn hoạt động của WB về TĐC và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này

đã có chính sách riêng của mình về TĐC bắt buộc

Tuy vậy các chính sách này cũng có những khác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt Nam như:

- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường, tái định cư là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn đề xã hội lớn khi áp dụng chính sách tái định cư của ADB Theo ADB thì thiếu chứng thư hợp pháp về đất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và được mở rộng đối với cả đối tượng không bị thiệt hại về đất và tài sản

mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần Ở Việt Nam trước kia chỉ bồi thường cho những người có chứng thư hợp pháp nhưng ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã mở rộng hơn khái niệm hợp pháp, đồng thời có

quy định rõ ràng các trường hợp không được bồi thường về đất nếu xét thấy cần được hỗ trợ thì UBND tỉnh ra quyết định đối với từng trường hợp cụ thể

- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi

ở Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải tỏa mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước tránh lấn chiếm đất đai), do vậy, nhiều gia đình còn chưa kịp thời sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn định trước khi giải tỏa (ngân hàng phát triển châu Á, 2006)

- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho các hộ nông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác tái định cư Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khó khăn, vì việc thu hồi đất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như thế nào, tái định cư ra sao hầu như không trả lời ngay được

- Theo quy định của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin là khách quan Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra xem các hoạt động tái định cư có được triển khai đúng không? Từ đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái định cư đạt được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh

Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy định về giám sát độc lập về tái định cư Cho nên việc giám sát độc lập công tác tái định cư là công tác khá mới mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với công việc này

- Phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm theo ADB là rất rộng còn theo chính sách hiện hành của Việt Nam thì vẫn còn hạn chế

* Nhận xét, đánh giá chính sách bồi thường, hỗ trợ của một số nước trên thế giới và một số tổ chức

Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần đất Đất đai không phải lúc nào cũng có sẵn để đáp ứng cho nhu cầu phát triển KT-XH, quốc phòng,

an ninh của mỗi nước, vì thế, mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất hoặc trưng thu đất của người đang sở hữu, đang sử dụng để

phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy định của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định Tuy nhiên, các chính sách đó đều có các nội dung chủ yếu sau:

Đối tượng được bồi thường về đất: Tất cả những người đang sử dụng đất

mà bị Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu, sử dụng đất hợp pháp về đất đai, trước ngày Nhà nước thực hiện thu hồi đất hoặc trưng thu đất mà đã tồn tại không có tranh chấp hoặc khiếu nại đều được bồi thường Hay nói cách khác là tất cả những người có đất BAH bởi dự án đều có quyền được bồi thường

Phương thức bồi thường đất: Việc bồi thường được thực hiện theo hai phương thức là bồi thường bằng hiện vật (đất, nhà, lương thực, vật liệu xây dựng v.v) hoặc bồi thường bằng tiền mặt cho đất đai bị thiệt hại Tuy nhiên, dù thực hiện theo phương thức nào thì cũng đều phải xác định giá trị đất bị thu hồi để làm

cơ sở thực hiện việc bồi thường

Giá trị đất bị thu hồi, trưng thu: Giá trị đất bị thu hồi hoặc trưng thu được tính trên cơ sở giá trị thực của đất Nguyên tắc chung là giá bồi thường, giá trưng thu phải là giá thị trường hoặc giá thay thế

Chính sách hỗ trợ khi bị thu hồi đất, trưng thu đất: Ngoài việc bồi thường cho người bị thu trưng thu, trưng mua hoặc thu hồi đất, các quốc gia còn quy định việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất hoặc bị trưng thu đất Đó là các khoản

hỗ trợ bổ sung ngoài bồi thường nhằm tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất hoặc bị trưng thu đất ổn định và cải thiện đời sống, sản xuất, thu nhập, chuyển đổi nghề nghiệp

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước và ngân hàng thế giới, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB ở một số điểm sau:

- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi thường GPMB nói riêng;

- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thu hồi đất, GPMB và thực hiện tốt quy định về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường,

hỗ trợ; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi TĐC, tạo việc làm

cho người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư;

- Bổ sung thêm một số giải pháp nhằm hỗ trợ người dân có đất bị thu hồi khôi phục thu nhập, ổn định cuộc sống

2.3 CHÍNH SÁCH VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TĐC Ở VIỆT NAM 2.3.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1987

Năm 1980, Quốc hội đã ban hành bản Hiến pháp thứ 3 của nước CHXNCN Việt Nams

2.3.2 Thời kỳ năm 1988 đến năm 1993

Trên tinh thần của Hiến pháp năm 1980 Luật Đất đai năm 1987 được ban hành, tiếp tục khẳng định lại đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Về việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại thì Luật Đất đai 1988 không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ nêu phần nghĩa vụ của người sử dụng đất: “Đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất để giao cho mình bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của Pháp luật”

Năm 1992, bản Hiến pháp được ban hành thay thế cho các bản Hiến pháp trước đây Điều 17- Hiến pháp quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển thềm lục địa và vùng trời… đều thuộc sở hữu toàn dân” Điều 23: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do AN, QP, lợi ích quốc gia mà Nhà nước trưng mua hay trưng dụng, có BT tài sản của cá nhân hay tổ chức theo giá trị thị trường”

2.3.3 Thời kỳ năm 1993 đến năm 2003

- Hiến pháp năm 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các

tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể:

- Tại Điều 17 Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển thềm lục địa và vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân”

- Tại Điều 18 Hiến pháp quy định về quyền quản lý của Nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm việc sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả; đồng thời quy định việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn

định lâu dài và có trách nhiệm, nghĩa vụ của người được Nhà nước giao cho sử dụng đất (tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi thường khai thác hợp lý,

sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất do Nhà nước giao theo các quy định của pháp luật)

- Tại Điều 58 Hiến pháp quy định về quyền sử dụng cá nhân: “Công dân

có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”

- Luật đất đai năm 1993 đã thể chế hoá các quy định của Hiến pháp năm

1992 về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng các loại đất, quản lý việc sử dụng đất đúng mục đích, xác định thời hạn giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê đất; hạn mức sử dụng các loại đất và quy định các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất

Thông qua Luật Đất đai năm 1993 người sử dụng đất đã được làm chủ về ruộng đất, có các quyền và nghĩa vụ được xác lập cụ thể, đất đai được vận động theo cơ chế thị trường, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn trở thành động lực to lớn phát triển nông nghiệp, nông thôn, phát triển đô thị và thu hút đầu

tư trực tiếp từ nước ngoài, thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước Luật Đất đai năm 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng và bồi thường đất đai, tài sản gắn kiền với đất

Luật Đất đai năm 1993 cũng như quy định việc Nhà nước xác định giá các loại đất để tính tiền khi giao đất, cho thuê đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi, theo khung giá do Chính phủ quy định Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai ngày 02/12/1998 đã quy định quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất của người khác, cụ thể: Xác định rõ các quyền của người sử dụng đất khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất nhưng không phải nộp tiền sử dụng đất và được cho thuê đất Chuyển sang thuê đất nông nghiệp (không bị hạn chế về hạn điền) để tạo điều kiện phát triển các trang trại, thu hút mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào sản xuất nông nghiệp, khai thác đất hoang hoá, đất trống đồi núi trọc và thông qua các quy định để đầu tư trong nước, Nhà nước có chính sách miễn giảm tiền thuê đất Xử lý các tồn tại cũ mà các tổ chức đã được giao đất, đã nộp tiền sử dụng đất không phải chuyển sang thu đất để yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất

Trong giai đoạn hiện nay, nhiều văn bản do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành đã đề cập đến những vấn đề có liên quan trực tiếp đến chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có nhiều quy định, chế định đã và đang đáp ứng yêu cầu đòi hỏi thực tế, thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với công tác quản lý, sử dụng đất đai đối với quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như lợi ích của Nhà nước sau thời kỳ đổi mới

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ quy định cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Tuy nhiên, trong quá trình tiển khai thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện giải phóng mặt bằng, người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP giá đất do Nhà nước quy định để bồi thường thiệt hại về đất khác xa với giá thực tế Với giá trị được bồi thường người có đất bị thu hồi không có khả năng tự lập nơi ở mới cũng như không có khả năng đầu tư để chuyển sang ngành nghề khác, để duy trì cuộc sống tối thiểu Như vậy, dưới tác động của cơ chế thị trường cùng với số lượng dự án gia tăng công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp, thực tiễn đòi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách, cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này

2.3.4 Các quy định về bồi thường, hỗ trợ thực hiện Luật Đất đai năm 2003

Tại kỳ họp thứ tư Quốc Hội Khoá XI đã thông qua Luật Đất đai năm

2003, luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 Luật Đất đai mới vẫn dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý Luật Đất đai năm 2003 có rất nhiều nội dung mới trong đó

có vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư như: Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá đất bồi thường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi đất

Luật Đất đai năm 2003 đã mở rộng các quyền của người sử dụng đất, trong

đó có quyền được nhận bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Điều 4 Luật Đất đai xác định rõ: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này” và định nghĩa “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”(Luật Đất đai năm 2003)

Luật Đất đai năm 2003 cũng đã quy định về việc bồi thường và tái định cư cho người bị thu hồi đất, theo đó những hộ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị thu hồi đất sẽ được bồi thường Các dự án trước khi thu hồi đất phải lập và thực hiện các dự án tái định cư để bồi thường cho người bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ

ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Giá đất bồi thường được hình thành theo 3 trường hợp sau:

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định phải sát với giá trị trường, được công bố vào ngày mồng 1 tháng 1 hàng năm

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Tuy nhiên thực tế giá bồi thường đất thường được áp dụng theo khung giá bồi thường của tỉnh, dựa vào khung giá đất của Chính phủ

2.3.5 Các quy định về bồi thường, hỗ trợ theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới Luật

2.3.5.1 Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2013 và đã được Chủ tịch nước ký lệnh ban hành có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; trong đó có nhiều nội dung mới về bồi thường và hỗ trợ người dân khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Mục 2 và Mục 3 thuộc Chương VI, bao gồm 21 điều từ Điều

74 đến Điều 94

Thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi sẽ rõ ràng, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai và kịp thời hơn so với trước đây (toàn bộ nội dung về

bồi thường và hỗ trợ người dân khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai năm

2003 chỉ quy định tại 2 điều: Điều 42 và Điều 43) Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể nguyên tắc bồi thườngvề đất như sau:

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường (điều kiện để bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật)

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

1 Đối với đất ở, Luật quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSD đất tại Việt Nam mà có có Giấy chứng nhận QSD đất, Giấy chứng nhận QSH nhà ở

và QSD đất ở, Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau (Luật Đất đai 2013)

- Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

- Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở

- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ

ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở

có thu tiền sử dụng đất Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu là đất được Nhà nước giao có thu tiền

sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp

cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp thì được bồi thường về đất

2 Đối với các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp khác, Luật quy định: Ngoài việc được bồi thường về đất còn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất (quy định tại các Điều 77, Điều 78, Điều 80 và Điều 81)

Đối với các loại đất được Nhà nước giao, cho thuê không thu tiền hoặc được miễn thu tiền giao đất, tiền thuê đất; đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất (Luật Đất đai 2013)

3 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Theo đó, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ Các khoản hỗ trợ bao gồm: Tiền hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất đồng thời hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, trường hợp thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở và các

hỗ trợ khác

4 Đối với tài sản gắn liền với đất, cây trồng, vật nuôi là thủy sản bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, Luật Đất đai năm 2013 cũng đã quy định cụ thể việc bồi thường tại các Điều 88, Điều 89 và Điều 90 Khi các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh Nhà nước thu hồi đất mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại

2.3.5.2 Nghị định 47/2014/NĐ-CP

Ngày 15/5/2014 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 47/2014/NĐ- CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà các trường hợp này

đủ điều kiện theo quy định thì khi thu hồi hết đất ở (hoặc phần diện tích đất ở còn

lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND tỉnh; hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn) sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư

Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở nhưng còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do UBND cấp tỉnh quy định

Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất

ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Nghị định này cũng quy định dự án tái định cư được lập và phê duyệt phải độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhưng phải đảm bảo có đất

ở, nhà tái định cư trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất Đồng thời, khu tái định cư phải được bố trí theo nhiều cấp nhà, mức diện tích khác nhau để phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người trong diện tái định cư

2.3.5.3 Thông tư 37/2014/TT-BTNMT

Ngày 30 tháng 6 năm 2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông

tư số 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất Theo đó, Thông tư hướng dẫn một số nội dung quan trọng như:

Việc xác định diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi để tính hỗ trợ ổn định đời sống phải dựa trên từng quyết định thu hồi đất, không được cộng dồn diện tích đất bị thu hồi của các quyết định thu hồi trước đó

Phần diện tích đất nông nghiệp còn lại sau khi phần đất có nhà ở bị thu hồi có thể được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để tái định cư nếu đủ điều kiện để tách thửa; Trường hợp không tách thửa được thì Nhà nước thu hồi hoặc người sử dụng tiếp tục sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch

Người không là cán bộ, công chức, viên chức trong hộ gia đình có người

là cán bộ, công chức, viên chức đang sử dụng đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo, thay đổi nghề nghiệp hoặc tìm việc làm mới

Luật đất đai năm 2013 ra đời nhằm bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, khắc phục bất cập và điều tiết một cách hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đồng thời nhằm giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, Luật Đất đai 2013 vừa tiếp tục

kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của pháp luật đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của pháp luật Đất đai năm 2003, đưa chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Nghị quyết 19/NQ-TW đi vào cuộc sống

2.3.6 Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của tỉnh Thanh Hóa

- Thực hiện các quy định của Nhà nước trong công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và TĐC, tỉnh đã ban hành các quy định theo phân cấp quản lý trong công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ trong từng thời điểm, cụ thể như sau:

- Quyết định số 345/2009/QĐ-UBND ngày 23/10/2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa về việc Quy định chính sách hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

- Quyết định số 2072/QĐ-UBND ngày 11/6/2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện đầu tư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

- Quyết định số 3788/2010/QĐ-UBND ngày 23/10/2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa về việc Quy định chính sách hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

- Quyết định số 3638/2011QĐ-UBND ngày4/11/2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa về việc Ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về tài sản

trong giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

- Quyết định số 4194/2012/QĐ-UBND ngày13/12/2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa về việc phê duyệt giá các loại đất năm 2013;

Thực hiện luật đất đai năm 2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa đã ban hành các quyết định theo thẩm quyền gồm các Quyết định sau:

- Quyết định số 3162/2014/QĐ-UBND ngày 26/9/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành Quy định về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

- Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa về việc Quy định bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

- Quyết định số 829/2015/QĐ-UBND ngày 13/3/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa Quy định về việc ban hành bảng giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, công trình kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

- Quyết định số 830/2015/QĐ-UBND ngày 13/3/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

- Quyết định số 999/2015/QĐ-UBND ngày 26/3/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành Quy định về thực hiện trình tự thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thu hồi đất, giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

Ủy ban nhân tỉnh đã ban hành các văn bản quy định trong công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB theo tinh thần các văn bản của Chính phủ và các Bộ, ngành đáp ứng kịp thời trong công tác quản lý đất đai nói chung và công tác bồi thường GPMB nói riêng

2.4 THỰC TRẠNG VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TĐC KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM VÀ TỈNH THANH HÓA

2.4.1 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam

Trong những năm qua, việc thực hiện chính sách bồi thường bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam đã và đang đạt được những hiệu quả nhất định Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đã góp phần rất quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội nhưng đây cũng là một trong những vấn đề nổi cộm nhất trong công tác quản lý đất đai hiện nay Đa số dự án thu hồi đất, thực hiện bồi thường,

hỗ trợ để GPMB thành công đã làm cho đời sống của người dân có đất bị thu hồi tốt hơn trước do họ nhận được khoản tiền bồi thường cao, nhận được sự quan tâm

hỗ trợ lớn để ổn định đời sống Đồng thời, chủ đầu tư cũng nhanh chóng có được mặt bằng để tiền hành xây dựng sản xuất, thu hồi vốn nhanh chóng, góp phần phát triển nền kinh tế chung của cả nước và sự tiến bộ xã hội

Theo báo cáo của các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương, từ năm 2005-2011, tổng diện tích đất đã thu hồi là 728 nghìn ha (trong đó có 536 nghìn

ha đất nông nghiệp) để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Các tỉnh, thành phố có diện tích đất thu hồi lớn là Đắk Lăk, Điện Biên, Sơn La, Nghệ An, Bình Phước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b)

Nhưng bên cạnh đó, những chính sách về công tác bồi thường, hỗ trợ đã tạo ra không ít những tiêu cực và bất cập Một điều cho thấy rằng việc áp dụng chính sách này đối với đất nông nghiệp ở các vùng nông thôn khi Nhà nước thu hồi đất ít xảy ra tình trạng khiếu kiện hơn đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh đặc biệt ở những đô thị lớn thì vấn đề áp dụng chính sách gây nhiều bất cập

Tình hình tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai vẫn diễn biến phức tạp, tính chất tranh chấp ngày càng gay gắt, kéo dài, tập trung vào bồi thường GPMB phát triển các khu đô thị (chiếm gần 70% tổng số vụ khiếu nại, tố cáo), trong đó, chủ yếu là khiếu nại về giá đất bồi thường, tiềm ẩn sự mất ổn định ở một số nơi

Đa số các tỉnh đã giải quyết tốt công tác khiếu nại, tố cáo, bên cạnh đó cũng có một số địa phương chưa thực sự quan tâm trong công tác giải quyết các đơn thư khiếu nại, tố cáo của nhân dân về giải phóng mặt bằng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)

Theo kết quả tổng hợp báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì trong gần 7 năm, các địa phương đã quyết định thu hồi 50.906 ha của 1.481 tổ chức và 598 hộ gia đình, cá nhân vi phạm pháp luật về đất đai Những tỉnh thu hồi nhiều đất do vi phạm pháp luật về đất đai như: Bình Phước, Phú Yên, Đắk Nông, Quảng Nam, Gia Lai, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Hà Nội (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)

Nguyên nhân chính của thực tế nhiều bất cập là:

- Công tác quy hoạch sử dụng đất chưa sát với tình hình thực tế, mang nặng tính chủ quan, áp đặt dẫn đến nhiều khu vực quy hoạch đã được công bố là

sẽ thu hồi đất nhưng không biết đến bao giờ mới thực hiện Có những quy hoạch đúng đắn, phù hợp, cần thiết song lại không có lộ trình thực hiện, không có phân

kỳ quy hoạch phù hợp Có trường hợp lại do ngân sách hạn hẹp không chủ động giải quyết thực hiện dự án

- Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện chưa tốt, không sát với thực tế Nhiều địa phương chưa coi trọng việc lập khu TĐC chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu TĐC đã được lập nhưng chất lượng kém, không đảm bảo yêu cầu “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ” Quá trình lập phương án bồi thường hỗ trợ và TĐC chưa thực sự công khai dân chủ, minh bạch Một số nơi chưa chú trọng trong việc tạo việc làm mới cho người bị thu hồi đất chuyển đổi nghề nghiệp Việc chăm lo đời sống cho những người bị thu hồi đất chưa được quan tâm đầy đủ

- Chính sách quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC thường xuyên thay đổi dẫn đến tình trạng so bì, khiếu nại của người bị thu hồi đất qua các dự án

- Giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên còn thấp so với giá thị trường Tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, giữa khu đô thị và nông thôn

có sự chênh lệch lớn về giá bồi thường, hỗ trợ gây khiếu kiện kéo dài ảnh hưởng đến công tác GPMB

2.4.2 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi đất tại tỉnh Thanh Hóa

Thanh Hóa có nhu cầu về xây dựng các công trình phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ngày càng gia tăng, công tác GPMB, thu hồi đất phải thực hiện trước một bước đang diễn ra ở mọi nơi, trong

đó Khu Kinh tế Nghi Sơn là nơi thực hiện công tác GPMB có khối lượng lớn để thi công nhiều dự án trọng điểm Ngoài ra phải thực hiện công tác GPMB để thi công các Dự án như: nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 1A; nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 47; Đại lộ Nam sông Mã; đường Ngã Ba Voi - Sầm Sơn v…v

Trong quá trình GPMB một số tồn tại, vướng mắc của dân đã được giải thích hướng dẫn, nhưng chưa giải quyết dứt điểm, do đó công tác GPMB vẫn còn chậm so với tiến độ đề ra