Đánh giá thực trạng hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện đài từ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2016 2019

hữu tài sản trên đất gọi chung là người sử dụng; là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ THẾ HÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ THẾ HÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2019

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thanh Hải

Thái Nguyên, năm 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020

Tác giả

Hà Thế Hùng

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thanh Hải người đã

tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Đào tạo, Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã truyền thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quý báu trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại trường; cảm ơn Lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh huyện Đại Từ, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên, các phòng ban, cán bộ và nhân dân các xã, thị trấn của huyện Đại Từ đã tạo điều kiện, nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và hoàn thành luận văn này

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp,…, những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo mọi điều kiện giúp đỡ trong suốt thời gian tôi học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài này

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020

Tác giả

Hà Thế Hùng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 2

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 3

3 Ý nghĩa của đề tài 3

3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

1.1.1 Đất đai và đăng ký đất đai 4

1.1.2 Hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam 12

1.2 Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai theo một cấp 16

1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng Đăng ký đất đai 16

1.2.2 Vị trí, chức năng, vai trò, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của văn phòng Đăng ký đất đai 16

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 24

1.3.1 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 24

1.3.2 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam 27

1.3.3 Sự phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai với các cơ quan có liên quan 31 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 33

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33

2.2 Nội dung nghiên cứu 33

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đại Từ 33

2.2.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh huyện Đại Từ 34 2.2.3 Tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện

Đại Từ 34

2.2.5 Ý kiến đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ 34

2.2.6 Đề xuất các giải pháp nâng cao kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ trong thời gian tới 34

2.3 Phương pháp nghiên cứu 35

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 35

2.3.2 Phương pháp thống kê tổng hợp 36

2.3.3 Phương pháp phân tích so sánh 37

2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu 37

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên 38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41

3.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đại Từ 45

3.2 Tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên 49

3.2.1 Chức năng, nhiệm vụ và tổ chức bộ máy của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai 49

3.2.2 Đội ngũ công chức, viên chức, người lao động 51

3.2.3 Trang thiết bị, trụ sở làm việc, kho lưu trữ 52

3.3 Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019 52

3.3.1 Kết quả Đăng ký, cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân 52

3.3.2 Đăng ký biến động đất đai 53

3.3.3 Cấp đổi, cấp lại GCNQSD đất 54

3.3.4 Công tác trích lục trích đo địa chính 55

3.3.5 Lập và quản lý hồ sơ địa chính 56

3.3.6 Lưu trữ, cung cấp thông tin số liệu địa chính 59

3.3.7 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất 59 3.3.8 Đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp bằng QSD đất 59

3.4 Đánh giá tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ qua ý kiến của cán bộ quản lý và người dân 60

3.4.1 Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ qua ý kiến cán bộ quản lý 60

3.4.2 Đánh giá mức độ hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ qua ý kiến người dân 61

3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên 65

3.5.1 Những mặt đã đạt được và tồn tại, hạn chế trong giai đoạn 2016-2019 65

3.5.2 Nguyên nhân hạn chế đến kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ 67

3.5.3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới 68

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70

1 Kết luận 70

2 Kiến nghị 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Tổng hợp các loại đất chính của huyện Đại Từ 41

Bảng 3.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Đại Từ qua các năm 41

Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đại Từ năm 2019 Error! Bookmark not defined Bảng 3.4 Nguồn nhân lực của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai 51

Bảng 3.5 Kết quả đăng ký, cấp GCNQSDĐ so với kế hoạch trên địa bàn huyện Đại Từ giai đoạn 2016 - 2019 52

Bảng 3.6 Kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu giai đoạn từ năm 2016 - 2019 53

Bảng 3.7 Kết quả thực hiện giải quyết đăng ký biến động đất đai (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế) 54

Bảng 3.8 Kết quả thực hiện cấp đổi, cấp lại GCNQSD đất 54

Bảng 3.9 Kết quả thực hiện trích đo, trích lục, đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất 55

Bảng 3.10 Tổng hợp Hồ sơ địa chính lưu trữ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Đại Từ 56

Bảng 3.11 Tổng hợp bản đồ địa chính lưu trữ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ 57

huyện Đại Từ 57

Bảng 3.12 Tổng hợp số lượng hồ sơ thế chấp, xóa thế chấp 59

Bảng 3.13 Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai qua ý kiến cán bộ quản lý 60

Bảng 3.14 Mức độ công khai thủ tục hành chính 62

Bảng 3.15 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ 63

Bảng 3.16 Đánh giá thái độ phục vụ và mức độ nhiệt tình 64

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Bộ TNMT: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CHX CNVN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; GCNQSD đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phòng TNMT: Phòng Tài nguyên và Môi trường;

Sở TNMT: Sở Tài nguyên và Môi trường;

VPĐKĐĐ: Văn phòng Đăng ký đất đai;

SDĐ: Sử dụng đất

VPĐKQSDĐ: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất UBND: Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng đối với mỗi quốc gia, là lãnh thổ của một đất nước, nơi cư trú của người dân đất nước đó vì vậy việc quản lý và sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý nhất là một nhiệm vụ quan trọng mà quốc gia nào cũng quan tâm

Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định:

“Đất đai, tài nguyên nước khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý“

Trong giai đoạn hiện nay của nước ta, với sức ép về dân số và tốc độ công nghiệp hoá, đô thị hoá, sự chuyển dịch cơ cấu từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng mà quỹ đất thì có hạn thì vấn đề sử dụng đất như thế nào cho hợp lý đang ngày càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Chính vì vậy, trong quá trình sử dụng đất chúng ta cần phải khai thác và sử dụng một cách hợp lý, thông minh, sáng tạo, sử dụng đất tiết kiệm mang lại hiệu quả kinh tế cao đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển ngày càng nhanh của xã hội đồng thời vẫn bảovệ được đất đai, bảo vệ được môi trường, ổn định chế độ chính trị và giữ vững được an ninh, quốc phòng

Từ đó một trong những vấn đề được Nhà nước quan tâm hiện nay là việc thực hiện giải quyết các thủ tục hành chính được nhanh gọn, thông suốt đáp ứng các nhu cầu của người dân và các tổ chức doanh nghiệp Đặc biệt trong đó nội dung thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai rất được quan tâm, bao gồm các thủ tục như: Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn; đăng ký biến động về đất đai; chuyển mục đích sử dụng đất

Sau khi Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực, việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên đã có nhiều chuyển biến tích cực Các thủ tục được rà soát, cải cách theo hướng đơn giản hóa, giảm thời gian và nhiều loại giấy tờ cho người dân, đặc biệt là việc thành lập Chi nhánh Văn phòng Đăng

ký đất đai huyện Đại Từ hoạt động từ tháng 4 năm 2016 Đây là đầu mối tiếp nhận và trả kết quả giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai, giúp các tổ chức, cá nhân có nhu cầu giao dịch không phải qua nhiều “cửa”, nhiều bước như trước đây

Việc thành lập Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ giúp đẩy nhanh quá trình cải cách hành chính một cách mạnh mẽ nhất trong lĩnh vực đất đai liên quan đến người dân, doanh nghiệp, cắt giảm thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, thể hiện rõ hơn tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với bộ máy tổ chức được sắp xếp theo các nhóm chuyên môn và theo từng vị trí công việc chuyên sâu; quy trình giải quyết công việc đã được thực hiện thống nhất, gắn với hệ thống

cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng

Tuy nhiên, thực tế cho thấy Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh, trong đó có Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ cũng gặp không ít khó khăn, hạn chế về cơ sở vật chất, nhân lực, công tác phối hợp với các cơ quan liên quan trong giải quyết thủ tục hành chính về đất đai dẫn đến nhiều khó khăn

và mất thời gian khi giải quyết các thủ tục

Từ những thực trạng trên cùng với mục tiêu xây dựng và có hướng giải pháp hoàn thiện, nâng cao chất lượng hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ góp phần vào việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai được dễ dàng và nhanh gọn hơn nữa, tôi lựa chọn đề tài

nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng

ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019“

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá được hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019 theo chức năng, nhiệm

vụ được giao

- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Có một cái nhìn sâu hơn về việc thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn của Văn phòng Đăng ký đất đai cũng như giải quyết các vấn đề tồn tại, vướng mắc tại địa phương để từ đó làm căn cứ báo cáo, đóng góp vào các quy định pháp luật ngày một hoàn thiện hơn

3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Từ việc đánh giá các nội dung hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng

ký đất đai huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai trên địa bàn rộng lớn

hơn góp phần vào việc hoàn thành nhiệm chung của địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

1.1.1 Đất đai và đăng ký đất đai

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt Theo đó đất đai được định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề

mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt

trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Liên Hiệp Quốc, 1994)

1.1.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản

a Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai (đăng ký quyền sử dụng đất) là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện với các đối tượng là các tổ chức (bao gồm các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước; các tổ chức chính trị, xã hội, các tổ chức ngoại giao, tổ chức phi chính phủ) hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất

Theo Điều 3 của Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”

Như vậy đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở

hữu tài sản trên đất (gọi chung là người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua đó xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đồng thời nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất; làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc quản lý chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng

b Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 5 của Luật Đất đai 2013 thì đối tượng đăng ký quyền

sử dụng đất (người sử dụng đất) gồm có 7 đối tượng:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,

tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương

tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật

về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

c Các trường hợp đăng ký đất đai

Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở

và tài sản gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau”

* Đăng ký đất đai lần đầu

Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với thửa đất được thực hiện lần đầu tiên Đây

là công việc mà thời điểm kết thúc được xác định bằng việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất (SDĐ), người sở hữu tài sản trên đất Các trường hợp ĐKĐĐ lần đầu được quy định rõ ràng tại Khoản 2 Điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 gồm 2 trường hợp:

- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;

- Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng; Các trường hợp ĐKĐĐ lần đầu cũng được quy định tại Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 nhưng bổ sung thêm 2 trường hợp nữa là:

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

* Đăng ký biến động đất đai (đăng ký biến động quyền sử dụng đất)

Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật mà có thay đổi về việc sử dụng đất Các trường hợp đăng ký biến động đất đai cũng được quy định tại Khoản 3 Điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 như sau:

- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất được phép đổi tên;

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;

- Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

- Nhà nước thu hồi đất

Khi Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực thì các trường hợp đăng ký biến động có sự thay đổi, được quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013

cụ thể hơn và bổ sung trường hợp sau:

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền

kề (Luật Đất đai, 2013)

d Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai

Người chịu trách nhiệm thực hiện việc ĐKĐĐ là cá nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc SDĐ của người sử dụng

Theo quy định tại Điều 2 và Điều 39 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có:

- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình

- Chủ tịch ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và các công trình công cộng phục vụ hoạt

động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo

- Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc

- Đối với đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất thì người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất là Thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân được xác định là người sử dụng đất

- Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất được ủy quyền cho người khác đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự (Nghị định 181/2004/NĐ-CP)

- Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai cũng được quy định rõ ràng tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 (Luật Đất đai, 2013)

1.1.1.3 Chức năng, vai trò và nhiệm vụ của hoạt động đăng ký đất đai

a Đăng ký Nhà nước về đất đai

- Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai;

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)

b Đặc điểm của đăng ký đất đai

- Đăng ký đất đai bao gồm: Đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả chủ sử dụng đất có đủ điều kiện

Đăng ký biến động đất đai thực hiện sau khi đã hoàn thành đăng ký đất đai lần đầu hoặc đã đăng ký mà có thay đổi cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập

- Đăng ký đất đai là bắt buộc được quy định tại khoản 1 điều 95 Luật Đất đai năm 2013

- Đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất đai

- Đăng ký đất đai được thực hiện theo phạm vi địa giới hành chính

c Vai trò của việc đăng ký nhà nước về đất đai

Phục vụ quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:

- Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế thu nhập từ hoạt động bất động sản

- Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai giao đất, thu hồi đất

- Giám sát các giao dịch về đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản

- Cung cấp hồ sơ địa chính, các tư liệu về đất đai phục vụ các chương trình cải cách đất đai, điều tra định giá đất

- Đảm bảo an ninh xã hội, kinh tế chính trị

- Tăng cường an toàn về chủ quyền bất động sản, khuyến khích đầu tư

- Thành lập hệ thống Hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý về đất đai

d Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai, bất động sản bao gồm các tài liệu liên quan đến ranh giới, nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, chủ sử dụng đất và các nội dung có liên quan phục vụ quản lý nhà nước về đất đai được lưu trữ tại cơ quan có chức năng, nhiệm vụ lưu trữ hồ sơ địa chính

Giúp cho nhà nước quản lý việc sử dụng đất cũng như có những biện pháp bảo đảm cho người sử dụng đất về quyền lợi và nghĩa vụ của họ

Người sử dụng đất khi đã được đảm bảo về các quyền có thể thực hiện các giao dịch về đất đai theo quy định của pháp một cách dễ dàng và thuận tiện

e Nguyên tắc đăng ký đất đai bất động sản

Quyền chủ thể được tôn trọng và được đảm bảo và thực hiện các quyền

đó thì phải được pháp luật công nhận như vậy để đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất và nhằm phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đất đai nói chung và bất động sản nói riêng Pháp luật nước ta đã quy định rất cụ thể các vấn đề về đăng ký đất đai và bất động sản

Nguyên tắc chính trong việc đăng ký đất đai, bất động sản đó là: hồ sơ phải đầy đủ; công khai, có sự đồng thuận và chuyên biệt hóa

Giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, chính xác

về thông tin, tính pháp lý đảm bảo dựa trên sự bảo vệ của pháp luật

1.1.1.4 Đăng ký pháp lý đất đai

a Đăng ký văn tự giao dịch

Giao dịch đất đai, bất động sản là phương thức thực hiện giữa các chủ

thể liên quan đến quyền và lợi ích của đất đai, bất động sản tiến hành thộng qua

hợp đồng hoặc giấy tờ mua bán… để chuyển quyền sử dụng từ chủ thể này sang chủ thế khác dựa trên sự đảm bảo và công nhận của pháp luật Trên thực tế thì giao dịch pháp lý về đất đai, bất động sản rất đa dạng và phức tạp Đó có thể là một giao dịch cho thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, cầm cố, thế chấp

- Văn tự giao dịch là một bản giấy viết mô tả nội dung giao dịch độc lập,

nó thường là hợp đồng mua bán, giấy sang nhượng… hoặc thỏa thuận khác về thực hiện các quyền, lợi ích trên đất hoặc tài sản lên quan đến đất Các văn tự này được xác lập có chữ ký của các bên thỏa thuận về bất động sản và là bằng chứng về giao dịch đã thực hiện Tính hợp pháp của các văn tự này tùy thuộc vào quy định pháp luật về giao dịch dân sự tại thời điểm đó, do vậy, nội dung đầy đủ và đúng quy định của giao dịch sẽ ảnh hưởng đến tính pháp lý của văn

tự giao dịch

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức Đăng ký đất đai để thực hiện các

quyền lợi, nghĩa vụ các bên giao dịch nhằm hoàn thiện các thủ tục có liên quan đến bất động sản và xác lập quyền sử dụng hợp pháp của bên nhận chuyển quyền đất đai

b Đăng ký quyền

Quyền có thể hiểu là các hành vi và lợi ích mà người được giao quyền

và các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi

Đăng ký quyền là việc thực hiện đăng ký đất đai thông qua đó chủ thể đăng ký và các bên liên quan cung cấp tất cả các thông tin liên quan đền thửa đất, chủ sử dụng, nghĩa vụ tài chính, lơi ích, hạn chế… từ đó xác lập quyền của người sử dụng đất và được pháp luật đảm bảo thực hiện

1.1.2 Hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.1.2.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1987

Hội đồng Chính phủ đã ban hành quy định liên quan đến việc đăng ký đất đai năm 1980 bao gồm 2 nội dung là Quyết định 201-CP ngày 01/7/1980

về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong

cả nước

1.1.2.2 Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993

Năm 1987 pháp luật đất đai đầu tiên, có quy định: “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng

ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND cấp xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”(Luật Đất đai 1987)

Do đây là thời kỳ có quy định đầu tiên về việc sử dụng đất đai nên tình hình biến động về đất đai hầu như rất ít và ít được quan tâm

1.1.2.3 Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003

Chúng ta có thể thấy rằng, sự xuất hiện luật đất đai năm 1993 đã đánh dầu cho sự phát triển hơn về những quy định đất đai thời kỳ này Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất” (Luật Đất đai 1993)

Thời kỳ này cũng chưa thể hiển rõ nét các biến động về đất đai, tuy các giao dịch còn nhỏ lẻ và chủ yếu không qua đăng ký nhà nước nhưng cũng

đã tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản sôi động trong thời gian sau

Cụ thể là đã phát sinh có giao dịch mua bán, giấy tờ mua bán chủ yếu viết tay không có chứng thực và rất ít trường hợp đăng ký tại cơ quan nhà nước Tuy nhiên, giao dịch bất động sản đã manh nha từ đây và là nguồn gốc phát sinh các giao dịch trong tương lai

Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2001 tiếp tục phát triển các quy định

về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993 Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước

giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê (Luật Đất đai 2001)

1.1.2.4 Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013

Có thể nói rằng bộ luất đất đai năm 2003 đã rất hoàn chỉnh và hầu như điều chỉnh các quy định trước đây còn thiếu Luật 2003 quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Luật Đất đai 2003)

Hướng dẫn chi tiết hơn nữa cho luật đất đai năm 2003 thì năm 2004 chính phủ ban hành nghị định 181/NĐ-CP của Chính phủ đã giả quyết các vướng mắc trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ năm 2009-

2013, việc đăng ký cấp GCN được thực hiện đối với các đối tượng là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền quyền sở hữu đối với các tài sản khác theo quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thống nhất quy định

về GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác thay cho các loại GCN quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền

sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước đây; giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.2.5 Từ khi có Luật Đất đai 2013

Năm 2013, Quốc hội ban hành luật số 45/2013/QH13 đó là luật đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất vào

hồ sơ địa chính” (Luật Đất đai 2013)

Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu và vẫn quy định có hai loại là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, trong đó:

- Đăng ký lần đầu cũng được thực hiện khi thửa đất được giao, cho thuê

để sử dụng, thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký, thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Còn đăng ký biến động: được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây trong quá trình sử dụng đất do thay đổi diện tích (thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đổi tên, chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức…; thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký), do chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển hình thức… do xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Luật Đất đai 2013)

- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là Văn phòng đăng ký đất đai - đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở TN&MT do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở TN&MT và các VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT hiện có ở địa phương; Trong thời gian chưa thành lập xong VPĐKĐĐ thì VPĐKQSDĐ tiếp tục hoạt động theo chức năng nhiệm vụ đã được giao (Luật Đất đai 2013)

1.2 Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai theo một cấp

Cải cách thủ tục hành chính là một trong những nội dung trọng tâm được Đảng và Nhà nước luôn quan tâm sâu sắc và có những chính sách quy định về việc thường xuyên đổi mới cải cách thủ tục hành chính nhất là trong công tác đăng ký đất đai, bất động sản Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp một cấp được tổ chức theo Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17 tháng 4 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt đề án thí điểm toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng Đăng ký đất đai

- Luật đất đai năm 2013;

- Nghị định số 163/2016/NĐ-CP ngày 21/12/2016 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Ngân sách nhà nước;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định số 36/2017/NĐ-CP ngày 04/4/2017 quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Nghị định số 34/2017/NĐ-CP ngày 03/4/2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Nội vụ;

- Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 15/02/2014 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015

về hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

1.2.2 Vị trí, chức năng, vai trò, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của văn phòng Đăng ký đất đai

1.2.2.1 Vị trí, chức năng của văn phòng Đăng ký đất đai

Hiện nay các văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo quy định tại Thông tư 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC thông tư liên tịch của Bộ Tài

nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính ngày 04 tháng 4 năm 2015 về

việc “Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi

trường”

Theo quy định trên thì Văn phòng Đăng ký đất đai là cơ quan duy nhất thực hiện các nhiệm vụ: thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính

và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản

lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam

UBND cấp Tỉnh

UBND cấp Huyện

UBND cấp Xã

Bộ Tài nguyên và Môi trường

Sở Tài nguyên và Môi trường

Phòng Tài nguyên

và Môi trường

Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện

Cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn Chính phủ

1.2.2.2 Vai trò của Văn phòng Đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập, là tổ chức dịch

vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của văn phòng Đăng ký trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương là rất quan trọng:

- Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt động song song giữa quản lý nhà nước

về đất đai và hoạt động dịch vụ của đơn vị sự nghiệp tức là vừa đảm bảo các nhiệm vụ quản lý nhà nước cũng như tự vận hành bộ máy hoạt động của đơn

vị, do vậy, Văn phòng đăng ký đất đai đảm bảo việc thực hiện đăng ký đất đai trên cơ sở quản lý của cơ quan thực hiện theo pháp luật nhà nước đồng thời thông qua đó được phép thực hiện các dịch vụ của một đơn vị sự nghiệp

- Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị duy nhất thực hiện việc lưu trữ, chỉnh lý, cung cấp thông tin hồ sơ địa chính liên quan đến lĩnh vực đất đai, và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục, chỉnh

lý bản đồ địa chính đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch về đất đai, cơ sở pháp lý đảm bảo quyền của người sử dụng đất

- Hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai bao gồm văn phòng Đăng ký đất đai và các Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai đã góp phần vào hoạt động của hệ thống các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai, giải quyết được rất nhều các thủ tục hành chính dần đáp ứng được nhu cầu đăng ký đất về đất đai của người sử dụng đất

- Từ hoạt động của văn phòng Đăng ký đất đai cùng với việc rút ngắn các thủ tục hành chính, công khai minh bạch thủ tục hành chính nên trong những năm gần đây tỷ lệ số hộ được cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất

đã tăng lên rõ rệt, số lượng các thửa đất chưa được cấp đã giảm nhiều Từ đó tạo dựng niềm tin trong nhân dân và thu hút đầu tư gia tăng sản xuất phát triển kinh tế

- Là cầu nối giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý nhà nước làm tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ bất động sản… góp phần tăng nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước

- Với thời đại công nghệ phát triển như hiện nay, việc công khai rộng rãi các thủ tục hành chính về đất đai trên các phương tiện thông tin đại chúng, thủ tục hành chính được cải cách thường xuyên, gọn nhẹ, dễ tiếp cận, dễ sử dụng

đã góp phần nâng cao sự hiểu biết về pháp luật của người sử dụng đất Từ đó, đẩy mạnh về số lượng người tham giao dịch về đất đai dễ dàng nâng cao vị thế của đơn vị trong công tác cải cách thủ tục hành chính về đất đai và làm thay đổi suy nghĩ của người sử dụng đất về việc tham gia thủ tục hành chính đất đai là

vô cùng quan trọng

1.2.2.3 Nội dung hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận)

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản

lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng

ký, cấp Giấy chứng nhận

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao

1.2.2.4 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng Đăng ký đất đai

- Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh), phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

+ Các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước

bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật Chi nhánh

có Giám đốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng của Văn phòng đăng ký đất đai và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật

và phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

Biên chế, số lượng người làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai được giao trên cơ sở đề án vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động và nằm trong tổng biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được cấp có thẩm quyền phê duyệt

1.2.2.5 Cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai

* Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cơ chế tự chủ đối với đơn vị sự nghiệp công lập

* Nguồn kinh phí của Văn phòng đăng ký đất đai:

- Kinh phí do ngân sách địa phương đảm bảo, gồm:

+ Kinh phí đảm bảo hoạt động thường xuyên thực hiện chức năng, nhiệm

vụ của Văn phòng đăng ký đất đai (sau khi đã cân đối với nguồn thu sự nghiệp) theo quy định hiện hành;

+ Kinh phí thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao;

+ Vốn đầu tư xây dựng cơ bản, kinh phí mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tài sản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

+ Kinh phí khác

- Nguồn thu sự nghiệp, gồm:

+ Phần tiền thu phí, lệ phí được để lại cho đơn vị sử dụng theo quy định của Nhà nước;

+ Thu từ hoạt động dịch vụ phù hợp với lĩnh vực chuyên môn và khả năng của đơn vị;

+ Thu khác (nếu có)

* Nội dung chi, gồm:

- Chi thường xuyên, gồm: chi hoạt động thường xuyên theo chức năng, nhiệm vụ được cấp có thẩm quyền giao, chi hoạt động thường xuyên phục vụ cho công tác thu phí, lệ phí của đơn vị, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấp lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; dịch vụ công cộng; văn phòng phẩm; các khoản chi nghiệp vụ chuyên môn; sửa chữa thường xuyên tài sản cố định và các khoản chi khác theo chế độ quy định;

- Chi hoạt động dịch vụ, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấp lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; nguyên, nhiên, vật liệu; khấu hao tài sản cố định; sửa chữa tài sản cố định; chi các khoản thuế phải nộp theo quy định của pháp luật; các khoản chi khác (nếu có);

- Chi không thường xuyên, gồm:

+ Chi thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao Đối với nhiệm vụ có định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá được cấp có thẩm quyền ban hành thực hiện theo đơn giá đã được quy định và khối lượng thực tế thực hiện Đối với nhiệm

vụ chưa có định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá dự toán, thực hiện theo chế độ chi tiêu tài chính hiện hành của Nhà nước và được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

+ Chi đầu tư xây dựng cơ bản, mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tài sản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

+ Chi khác

1.2.2.6 Mối quan hệ giữa văn phòng Đăng ký đất đai với chính quyền địa phương, các cơ quan liên quan

- Cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện

Việc thực hiện các nhiệm vụ chuyển môn của chi nhánh văn phòng Đăng

ký đất đai các huyện chủ yếu phục vụ các nhiệm vụ liên quan đến các chỉ tiêu của địa phương chủ yếu là thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

mà cơ quan thường xuyên và trực tiếp là phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nội dung phối hợp liên quan đến công tác đăng ký đất đai lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất, công tác giải quyết đơn thư, tranh chấp đất đai

- UBND các xã, thị trấn

Mối quan hệ với cấp xã mà trực tiếp là cán bộ địa chính trong công tác chứng thực, lập hồ sơ cấp giấy cho người sử dụng đất: cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận… cũng được quan tâm và có sự phối hợp chặt chẽ đảm bảo đúng quy định pháp luật

- Cơ quan thuế cũng tham gia trong quy trình thẩm định xác định nghĩa

vụ tài chính cho các trường hợp đăng ký biến động đất đai và được phối hợp nhịp nhành và đảm bao thời gian quy định

- Ngoài ra, các cơ quan thi hành án, tòa án cũng phối hợp trong vệc giải quyết công việc có liên quan

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

1.3.1 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

Sở hữu tư nhân phần lớn đất đai pháp thuộc sở hữu tư nhân điều này đã được quy định trong hiến pháp nó là quyền thiêng liên bất khả xâm phạm Mặc

dù thừa nhận hình thức phổ biến là sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng nhà nước

có chính sách quản lý rất chặt chẽ đất canh tác nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của sản xuất nông nghiệp Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác đều phải được sự cho phép của chính quyền cấp xã, khuyến khích việc tụ tập đất đai thông qua việc chuyển đổi ruộng đất Việc mua bán đất cũng phải thực hiện sau khi có sự cho phép của chính quyền địa phương (Nguyễn Văn Chiến,2006)

b Giao dịch bất động sản

Bộ luật Dân sự Pháp năm 1804 quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là

cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch thôi

Việc đăng ký ở Cộng hòa Pháp phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Người thực hiện các hợp đồng giao dịch là Công chứng viên: Đây là điều kiện tiên quyết, không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký

về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính

xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Việc chuyển nhượng phải thực hiện theo đúng trình tự day truyền: Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của

sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì

để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

- Chủ thể phải được cung cấp thông tin đày đủ: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin

về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Bất động sản phải có đầy đủ thông tin: Kể từ cuộc cải cách năm 1955,

mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản

Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin

về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính (Nguyễn Văn Chiến,2006)

1.3.1.2 Trung Quốc

a Cơ sở pháp lý

Chế độ công hữu về đất đai của Trung Quốc bao gồm sở hữu toàn dân

và sở hữu tập thể Hiến pháp trước năm 1988 quy định cá nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán đất đai và bất cứ hình thức chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật sau năm 1988 đã bổ sung: Quyền sử dụng đất thuộc

sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể có quyền chuyển nhượng theo đúng pháp luật (Nguyễn Văn Chiến,2006)

Năm 1986 Luật quản lý đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy định cụ thể hơn chế độ quản lý và sử dụng đất đai và đã cụ thể hóa hơn về quy định trên Đến năm 1998 quy định chặt chẽ hơn đó là quản lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo vệ canh tác, kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp, thực hiện chế độ bảo

hộ canh tác đất nông nghiệp, chề độ bồi thường khi thu hồi đất

b Đăng ký đất đai, bất động sản

Cục quản lý đất đai Trung Quốc ban hành theo chỉ thị năm 1999 quy

định chặt chẽ hơn duy trì chế độ đăng ký đất đai và bộ hộ chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, bảo đảm quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi về đất đai

Nhà nước tổ chức đăng ký theo pháp luật về quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, quyền tập thể về đất đai Đăng ký đất đai cung bao gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động Đăng ký ban đầu gọi là tổng đăng ký tức là trong một khoảng thời gian nhất định sẽ tiến hành đăng ký đất đai phổ biến trong một

khu vực nhất định.Đăng ký biến động là đăng ký sau khi đã đăng ký ban đầu như: thay đổi địa chỉ, tên, mục đích…(Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.3.2 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam

Theo quy định của pháp luật về đất đai năm 2003, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập theo hai cấp: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện Đến trước thời điểm ngày 01/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai năm

2013 có hiệu lực), có 63/63 tỉnh thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và 675/698 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện Việc thành lập Văn phòng đăng ký ở hai cấp trong giai đoạn này nhằm thực hiện mục tiêu cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo yêu cầu của Quốc hội, trong đó chủ yếu là đối tượng hộ gia đình, cá nhân Theo đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện việc xác nhận và tham mưu để Ủy ban nhân dân cấp huyện xác lập quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho người sử dụng đất nhằm tạo sự đồng bộ trong quản lý, điều hành (Bộ TN&MT, 2020)

Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tăng đáng kể và đã căn bản hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu vào năm 2013 (bình quân chung cả nước đã đạt trên 85% diện tích cần cấp)

Đến thời điểm thực hiện pháp luật đất đai năm 2013, trên địa bàn cả nước

đã cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu Nhiệm vụ chủ yếu trong giai đoạn này là thực hiện việc đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện các giao dịch Nếu việc xác lập các giao dịch đối với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận vẫn giao cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện sẽ tạo áp lực rất lớn cho cơ quan quản lý hành chính nhà nước Theo xu thế của một số nước phát triển trên thế giới thì việc đăng ký biến động đất đai do cơ quan dịch vụ công thực hiện Mặt khác, việc hoạt động

của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình hai cấp sau một thời gian thành lập đã bộc lộ những tồn tại, bất cập cần phải khắc phục được như:

- Vai trò tổ chức, chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh đối với cấp huyện còn hạn chế về hiệu lực, hiệu quả;

- Hệ thống hồ sơ địa chính phải lập nhiều bộ, lưu giữ ở nhiều cấp, làm cho quy trình cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phức tạp, trùng lặp, nên không được thực hiện đầy đủ, đồng bộ; khó khăn cho xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trong tỉnh và triển khai Chính phủ điện tử;

- Công tác đăng ký, chỉnh lý biến động đất đai không kịp thời, làm tăng chi phí lập và quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính; hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai bị quản lý phân tán;

- Khó khăn trong việc chứng nhận giao dịch cho tổ chức và cá nhân khi thực hiện các giao dịch về đất đai, nhất là trong các trường hợp chuyển quyền giữa tổ chức và cá nhân;

- Trên cùng một tỉnh, cùng một vấn đề nhưng còn tình trạng mỗi huyện yêu cầu hồ sơ và áp dụng pháp luật để giải quyết khác nhau, thiếu đồng bộ;

- Không điều tiết được công việc, nhân sự giữa các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

Từ những tồn tại, hạn chế trong quá trình hoạt động của mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở hai cấp, trước yêu cầu của thực tiễn khách quan, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất và được Thủ tướng Chính phủ giao thực hiện Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (Quyết định

số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012) tại các tỉnh, thành phố: Hà Nam, Hải Phòng,

Đà Nẵng và Đồng Nai

Trên cơ sở kết quả tổng kết, đánh giá việc thực hiện thí điểm, Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Thủ tướng Chính phủ và đã được thể chế

hóa trong pháp luật đất đai năm 2013, theo đó chuyển nguyên trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT, 2020)

Quá trình triển khai thực hiện trong thực tiễn cho thấy việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai đã giúp đẩy nhanh quá trình hiện đại hóa ngành quản lý đất đai, thúc đẩy thực hiện cải cách hành chính, phát triển chính quyền điện tử, đồng thời chủ động hơn trong việc điều phối nguồn nhân lực giữa các huyện theo yêu cầu nhiệm vụ, cụ thể:

- Về thủ tục hành chính: đối với những địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo mô hình hiện nay giảm được 21 thủ tục hành chính (từ 62 thủ tục xuống còn 41 thủ tục)

- Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cơ bản được bảo đảm đúng quy định; thời gian thực hiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận giảm từ 05 - 25 ngày so với trước đây Thời gian giải quyết hồ sơ giao dịch về đất đai đảm bảo đạt 90 - 95% so với quy định

- Về kiểm soát hồ sơ đăng ký: Do hồ sơ được chuẩn hoá, lưu trữ, xây dựng thành cơ sở dữ liệu nên đã đảm bảo thuận lợi trong quá trình thẩm định khi người sử dụng thực hiện các quyền Qua thẩm tra đã xác minh nhiều trường hợp sử dụng Giấy chứng nhận giả (giả phôi Giấy chứng nhận, giả thông tin trên Giấy chứng nhận, ) để thực hiện các giao dịch về đất đai, tài sản gắn liền với đất nhằm mục đích lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của các tổ chức, cá nhân khác

mà cơ quan công chứng, chứng thực không phát hiện và ngăn chặn, tránh rủi

ro xảy ra cho tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch

- Các Văn phòng đăng ký đất đai đã từng bước chuyên nghiệp hoá, chủ động hơn trong việc điều phối nguồn nhân lực trong toàn hệ thống, bố trí nhân lực để xây dựng, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa

chính; đồng thời tăng cường kiểm tra, chỉ đạo việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính

ở các cấp huyện, xã để bảo đảm sự thống nhất của hồ sơ địa chính

- Nhiều Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động hiệu quả, nâng cao sự hài lòng của người dân, doanh nghiệp; từng bước tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính, giảm bớt gánh nặng cho ngân sách nhà nước; minh bạch hóa các nguồn thu từ cung cấp dịch vụ và giảm thiểu hướng tới triệt tiêu các loại hình dịch vụ

và nguồn thu phi chính tắc Nguồn thu từ đất (bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, phí, lệ phí do Văn phòng đăng ký đất đai trực tiếp thu hoặc chuyển cơ quan Thuế, Kho bạc Nhà nước để thu theo quy định) cho ngân sách nhà nước liên tục tăng

- Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai là cơ sở nền tảng cho việc liên thông dữ liệu với các ngành khác, tiến tới Chính phủ điện tử

Qua khảo sát đánh giá chỉ số Hiệu quả Quản trị và Hành chính công cấp tỉnh ở Việt Nam, tỷ lệ người dân phản ánh có “tiêu cực” trong quá trình thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã giảm từ 44% năm 2015 xuống còn 15% năm 2018

Trong quá trình triển khai thực hiện mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp còn vướng mắc trong thẩm quyền ký Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký biến động dẫn đến quá tải của cơ quan tài nguyên và môi trường cấp tỉnh, chính phủ đã ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, trong đó cho phép Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận (Khoản 1 Điều 37 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP)

Tuy nhiên, hiện nay hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai vẫn còn gặp một số khó khăn do chưa được quan tâm đầu tư hoặc chưa có cơ chế tạo nguồn thu phù hợp, việc thu chủ yếu qua phí, lệ phí, trong khi nhiều khoản thu

được miễn, giảm cho người sử dụng đất nhưng không có cơ chế bù đắp trong khi Văn phòng đăng ký đất đai phải hoạt động theo cơ chế tự chủ dẫn đến trụ

sở làm việc tại nhiều nơi phải đi mượn, kho lưu trữ chật hẹp, cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai thiếu đồng bộ, thiết bị không đầy đủ, lạc hậu, không

có kinh phí bảo trì thường xuyên, cơ sở dữ liệu đất đai chưa được hoàn thiện, một số địa phương chưa xây dựng đồng bộ cơ sở dữ liệu đất đai nên việc luân chuyển hồ sơ gặp nhiều khó khăn (Bộ TN&MT, 2020)

1.3.3 Sự phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai với các cơ quan có liên quan

Luật Đất đai 2013 đã quy định thành lập hoặc tổ chức lại các VPĐKĐĐ trên cơ sở hợp nhất VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở TNMT và các VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng TNMT hiện có ở địa phương, nhằm khắc phục các hạn chế của mô hình VPĐKQSDĐ hai cấp nêu trên (Quốc hội nước CHXH CNVN, 2013), tuy nhiên đến ngày 04/4/2015 mới có Thông tư hướng dẫn nên các tỉnh, thành phố đang triển khai thực hiện

Việc phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp huyện),

cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo các nguyên tắc sau: a) Bảo đảm thực hiện đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai, minh bạch; b) Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền hạn của người đứng đầu cơ quan, đơn vị; nội dung, thời hạn, cách thức thực hiện; chế độ thông tin, báo cáo; c) Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị

Cơ chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp