Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà ở theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015 và luật nhà ở năm 2014

Từ đây, ta có liên hệ rằng hợp đồng mua bán nhà ở cũng là hợp đồng mua bán tài sản, vì vậy ta có thể đưa ra một khái niệm thể hiện được sự đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở từ cơ sở lý

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HỒ CHÍ MINH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG CÁC HỢP ĐỒNG VỀ NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA

BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 VÀ LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014

LỜI CẢM ƠN

Thời gian được học tập và rèn luyện tại trường Đại học Công nghệ TP HCM Nhận được sự giảng dạy nhiệt tình và tâm huyết của quý thầy cô Đặc biệt, là Quý thầy cô Khoa Luật đã truyền đạt cho tôi những kiến thức về lý thuyết cũng như thực trạng đang diễn ra trong đời sống liên quan đến các môn học nhằm tạo sự hứng thú cho sinh viên, đồng thời giúp tôi có cái nhìn thực tế hơn cũng như định hướng rõ hơn

về công việc sau này

Để hoàn thành đề tài khóa luận này trước hết tôi xin gửi đến quý thầy cô trong Khoa Luật của trường Đại học Công nghệ TP HCM lời cảm ơn chân thành Và đặc biệt, người luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình làm bài khóa luận Thạc sĩ Dương Tuấn Lộc lời cảm ơn sâu sắc nhất

Trong quá trình thực hiện đề tài khóa luận không tránh khỏi sự thiếu sót Kính mong nhận được ý kiến đóng góp từ quý thầy cô để tôi có thể được bổ sung nhiều kiến thức hữu ích hơn nữa

Trân trọng cảm ơn!

TP.HCM, ngày… tháng… năm 2018

Người thực hiện

Nguyễn Ái Mi

LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: NGUYỄN ÁI MI, MSSV: 1411270747

Tôi xin cam đoan nội dung trong bài khóa luận tốt nghiệp này từ quá trình

nghiên cứu, so sánh, phân tích từ các tài liệu và thực tế, KHÔNG SAO CHÉP từ các

nguồn tài liệu, báo cáo khác Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện khóa luận này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong bài khóa luận đã được chỉ rõ nguồn gốc

và được phép công bố Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo quy định của Nhà trường và Pháp luật

TP.HCM, ngày … tháng năm 2018

Người thực hiện

Nguyễn Ái Mi

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 1

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Kết cấu khóa luận 2

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG CÁC HỢP ĐỒNG VỀ NHÀ Ở 3

1.1 Khái quát về nhà ở 3

1.1.1 Khái niệm về nhà ở 3

1.1.2 Phân loại nhà ở 4

1.2 Tổng quan về các loại hợp đồng có đối tượng là nhà ở 5

1.2.1 Hợp đồng mua bán nhà ở 7

1.2.2 Hợp đồng tặng cho nhà ở 10

1.2.3 Hợp đồng trao đổi nhà ở 12

1.2.4 Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội 13

1.2.5 Hợp đồng góp vốn nhà ở 16

1.3 Tổng quan về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong từng loại hợp đồng có đối tượng là nhà ở 18

1.3.1 Quyền sở hữu nhà ở 18

1.3.2 Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong từng loại hợp đồng có đối tượng là nhà ở 19

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 25

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG CÁC HỢP ĐỒNG VỀ NHÀ Ở - THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ 26

2.1 Sự đổi mới của pháp luật hiện hành về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà ở 26

2.1.1 Sự thay đổi của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa Bộ luật Dân sự năm 2005 so với Bộ luật Dân sự năm 2015 26

2.1.2 Sự thay đổi của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa Luật Nhà ở năm 2005 so với Luật Nhà ở năm 2014 28

2.1.3 Sự khác biệt về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa Luật Nhà ở năm

2014 so với các luật khác 30

2.1.3.1 Sự khác nhau của quy định pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa Bộ luật Dân sự năm 2005 với Luật Nhà ở năm 2014 30

2.1.3.2 Sự khác nhau của quy định pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 với Luật Nhà ở năm 2014 34

2.2 Thực trạng pháp luật về xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở 37

2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà ở 38

2.3.1 Tranh chấp về thời điểm bàn giao nhà ở 38

2.3.2 Tranh chấp về thời điểm thanh toán tiền nhà ở 41

2.3.3 Tranh chấp về thỏa thuận hợp đồng 43

2.4 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở 44

2.4.1 Hợp nhất hóa các quy định pháp luật về xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở 44

2.4.2 Hoàn thiện thủ tục công chứng đối với các hợp đồng về nhà ở 46

2.4.3 Nâng cấp cơ sở quản lý dữ liệu về nhà ở 46

2.4.4 Đảm bảo quyền lợi của các chủ thể 47

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 48

KẾT LUẬN 49

TÀI LIỆU THAM KHẢO 50

PHỤ LỤC 54

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình xã hội phát triển hiện nay, nhà ở là một loại tài sản có nhiều ý nghĩa đối với cuộc sống con người không chỉ vì giá trị của nó mà còn vì vai trò của nhà ở đối với đời sống vật chất và tinh thần của mỗi cá nhân, mỗi gia đình Việt Nam Hơn thế nữa, nhà ở có tầm quan trọng trong nền kinh tế, vừa là tư liệu sản xuất, vừa

là hàng hóa có giá trị khi giao dịch dân sự giữa các cá nhân, tổ chức Chính vì thế, nhà ở trở thành một đối tượng phổ biến trong giao dịch dân sự Các giao dịch liên quan đến nhà ở (mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế, cho thuê, cho thuê mua, góp vốn,…) thì vấn đề mà các chủ thể giao dịch luôn quan tâm là việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các giao dịch, từ đó căn cứ xác định quyền và lợi ích của các bên mà pháp luật bảo vệ

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong pháp luật Việt Nam có ý nghĩa quan trọng là vấn đề được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật khác Từ nhiều năm trở lại đây, tỷ lệ thuận với các giao dịch về nhà ở không ngừng tăng lên về số lượng và giá trị giao dịch thì nhiều vụ tranh chấp về vấn đề thời điểm chuyển quyền

sở hữu trong các hợp đồng giao dịch về nhà ở vẫn chưa ngã ngũ, ngày càng diễn ra phức tạp Bắt nguồn từ nguyên nhân là do sự quy định chồng chéo, không nhất quán giữa các văn bản luật khác nhau Khiến cho các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là những tranh chấp có tính chất phức tạp, khó giải quyết gây ra sự lúng túng, gặp nhiều khó khăn, thời gian giải quyết tranh chấp kéo dài, đôi lúc hướng giải quyết còn chưa được thống nhất Do đó, việc tìm hiểu các pháp định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong hệ thống pháp luật Việt Nam là cần thiết nhằm đưa ra hướng giải quyết, đề xuất các giải pháp cụ thể cho cơ quan có chức năng giải quyết các tranh chấp về thời điểm chuyển quyền sở hữu, tháo gỡ những vướng mắc trong áp dụng pháp luật, đồng thời có thể phần nào hoàn thiện quy định pháp luật và góp phần đưa pháp luật hiện hành đến gần đời sống

2 Mục đích nghiên cứu

Đề tài chủ yếu nghiên cứu và tìm hiểu quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà ở trong các văn bản pháp luật, phân tích tính liên kết hay không thống nhất giữa các văn bản pháp luật quy định, những điểm bất hợp lý, không phù hợp với thực tế, những vướng mắc cho việc hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành về vấn đề thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà ở, góp phần tạo lập sự nhất quán, chặt chẽ hơn trong pháp luật Việt Nam Tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển theo định hướng nhà nước, đồng thời phù hợp hóa giữa các quan hệ pháp luật khác nhau về thời

điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà ở Xem xét thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà

ở Từ cơ sở đó, rút ra nguyên nhân và đưa ra một số kiến nghị nhằm thống nhất hơn các quy định về pháp luật thực định

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng của đề tài khóa luận này, tôi tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật giữa các văn bản điều chỉnh về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong từng loại hợp đồng có đối tượng là nhà ở; tiếp cận các dự thảo sửa đổi, bổ sung pháp luật và thực trạng diễn ra khi giao kết hợp đồng về nhà ở xuất phát từ sự không đồng bộ trong nội dung quy định của các văn bản pháp luật

Trong phạm vi đề tài nghiên cứu về: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Nhà

ở năm 2014”, tác giả tổng hợp những kiến thức đã học kết hợp nghiên cứu một số tài

liệu như từ điển luật học, sách chuyên khảo, các giáo trình luật, tạp chí chuyên ngành luật, các công trình nghiên cứu khoa học và một số văn bản pháp luật liên quan như

Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014 để bước đầu làm nền tảng, cơ sở phân tích, xem xét về quy định pháp luật và ý nghĩa của việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà ở để chỉ ra những bất cập trong các quy định pháp luật

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu, trên cơ sở tìm hiểu hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà ở Phương pháp luận được sử dụng xuyên suốt trong quá trình nghiên cứu đề tài Ngoài ra, còn

sử dụng các biện pháp nghiên cứu khác như phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, kết hợp với khảo sát thực tiễn để đối chiếu luận giải các vấn đề đặt ra trong đề tài nhằm hoàn thiện khóa luận này

5 Kết cấu khóa luận

Ngoài phần lời cảm ơn, lời cam đoan, mục lục, lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục Nội dung đề tài được xây dựng theo kết cấu như sau: Chương 1: Lý luận chung về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng

về nhà ở

Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về thời điểm chuyển quyền sở hữu

trong các hợp đồng về nhà ở - Thực tiễn áp dụng và kiến nghị

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ

HỮU TRONG CÁC HỢP ĐỒNG VỀ NHÀ Ở 1.1 Khái quát về nhà ở

1.1.1 Khái niệm về nhà ở

Nhà ở thuộc loại kiến trúc xuất hiện rất sớm nhất Đó là những không gian kiến trúc phục vụ cho đời sống sinh hoạt gia đình và con người Thoạt tiên, nhà ở chỉ đơn thuần là nơi trú thân đơn giản nhằm bảo vệ con người chống lại những bất lợi của điều kiện thiên nhiên hoang dã như nắng, mưa, bão, lũ, thú rừng,… dần dần đã tạo điều kiện thuận lợi cho con người và từng gia đình là nơi nghỉ ngơi tái tạo sức lao động, sinh con đẻ cái nhằm bảo vệ nòi giống, tiến đến có thể làm kinh tế để sinh tồn

và phát triển1 Trong xã hội hiện đại, nhà ở là một trong những điều kiện vật chất rất

cơ bản của sự sinh tồn con người, có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống, xã hội của mỗi con người của mỗi quốc gia bất luận ở không gian thời gian nào Nhà ở được hiểu ở nhiều khía cạnh khác nhau, được nhiều lĩnh vực điều chỉnh:

- Theo góc độ xã hội học: “Nhà ở” là một công trình xây dựng kiên cố hoặc bán kiên cố, có thể làm được bằng vật liệu gạch, ngói hoặc làm bằng tranh, tre, nứa,… có mục đích chủ yếu là dùng để ở và là nơi sinh hoạt của mỗi cá nhân, gia đình2

- Theo góc độ xây dựng: “Nhà ở” là một sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để

ở3

- Theo góc độ kinh tế - xã hội: “Nhà ở” còn được hiểu là một loại tài sản có giá trị, gắn liền với cuộc sống vật chất và tinh thần của con người4

Ở nhiều góc độ, nhà ở được nhìn nhận là một dạng bất động sản chịu sự quản

lý của Nhà nước bởi các giao dịch về nhà ở có tác động hầu hết đến những hoạt động kinh tế - xã hội Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm về nhà ở và phân loại các nhóm nhà ở căn cứ vào tính chất giao dịch, kết cấu công trình, mức độ hoàn thiện công trình

Nhà ở là một công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của con người, là tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức Theo Từ điển Tiếng Việt thì “Nhà là công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một việc nào đó Nhà là chỗ ở riêng, thường cùng sinh hoạt với gia

1 GS.TS KTS Nguyễn Đức Thiềm (2006), Giáo trình kiến trúc nhà ở, NXB Xây Dựng, Hà Nội, tr.5

2 Hội Kiến trúc Việt Nam, “Văn hóa Việt Nam với kiến trúc nhà ở”, Tạp chí kiến trúc

3 THS.KTS Trần Đình Hiếu (2007), Giáo trình Nguyên lý thiết kế kiến trúc nhà ở, Trường Đại học Khoa học

Huế - Khoa Kiến trúc, tr.3

4 TS Nguyễn Minh Hoàng, TS Phạm Văn Bình (2015), Giáo trình Thị trường bất động sản, Học Viện Tài

Chính, NXB Tài Chính, tr.16

đình”5 Theo Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục

đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” 6

Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế

đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường

Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà

công vụ theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thuê trong thời hạn đảm nhận chức

vụ công tác

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng

chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định Luật Nhà ở năm 2014

 Căn cứ kết cấu công trình, nhà ở được phân thành nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư:

Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền

sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền

kề và nhà ở độc lập

Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu

thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng

sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để

ở và kinh doanh

 Căn cứ mức độ hoàn thiện công trình, nhà ở được phân thành nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai:

Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng

Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào

sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư

tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ

5 Viện ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, tr 699

6 Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014

thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà

ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy)7

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây

dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

1.2 Tổng quan về các loại hợp đồng có đối tượng là nhà ở

Nhà ở có thể được chuyển quyền sở hữu thông qua nhiều giao dịch nhưng hầu như chủ yếu thông qua hợp đồng ngoài trường hợp thừa kế Khởi điểm thuật ngữ

“hợp đồng” xuất hiện từ khi nào thật khó để xác định được chỉ biết xuất phát từ giao dịch cổ xưa nhất là hoạt động mua bán tạo nên tiền đề cho các giao dịch khác hình thành Theo Từ điển học thuật ngữ “hợp đồng” được định nghĩa là sự thỏa thuận, giao ước giữa hai hay nhiều bên quy định các quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, thường được viết thành văn bản8 Hợp đồng là một trong những phương tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn các nhu cầu nhân sinh

Ta không thể phủ nhận rằng, trong cuộc sống hàng ngày để tồn tại và phát triển thì con người phải tham gia vào nhiều mối quan hệ xã hội khác nhau, một trong những mối quan hệ xã hội đó chính là các giao dịch dân sự Thông qua các hợp đồng dân

sự, con người chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng các yêu cầu trong cuộc sống Và nó là loại giao dịch phổ biến, diễn ra thường xuyên trong đời sống con người, đồng thời chiếm giữ một vị trí quan trọng trong việc thiết lập các quan hệ tài sản

Hợp đồng là hình thức pháp lý của quan hệ trao đổi hàng hóa, dựa trên sự đền

bù ngang giá, sự tự do ý chí và sự bình đẳng giữa các chủ thể trao đổi thì ở đó xuất hiện hợp đồng Việt Nam cũng như các quốc gia trên thế giới đều có khái niệm hợp đồng và pháp luật về hợp đồng Kế thừa từ Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 thì quan niệm về chế định hợp đồng đã thay đổi đáng kể được thể hiện rõ

ở Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền nghĩa vụ” Qua khái niệm trên, ta thấy hợp đồng dân sự chính là bản “giao kèo” để ghi nhận những quyền và nghĩa vụ dân

sự của các bên chủ thể tham gia hợp đồng Tùy theo giao dịch dân sự và các quy định của pháp luật chuyên ngành mà hình thức hợp đồng dân sự được phân thành hợp đồng bằng văn bản, hợp đồng bằng lời nói Trên cơ sở lý luận về hợp đồng dân sự, trong các giao dịch về nhà ở xuất hiện: hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng tặng cho nhà ở, hợp đồng trao đổi nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở, hợp đồng góp vốn bằng nhà ở,…

7 Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về Luật Nhà ở năm 2014

8 Viện ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, tr 466

nhằm thể hiện sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên chủ thể tham gia các giao dịch về nhà ở

Hình thức của hợp đồng chính là sự biểu hiện của nội dung hợp đồng, là một trong những điều kiện quyết định tính hợp pháp của giao dịch về nhà ở Đối với một

số loại hợp đồng có đối tượng là tài sản mà Nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích của chủ thể khác, pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo pháp luật9 Phải khẳng định công chứng và chứng thực là hai việc có những điểm giống nhau và điểm khác nhau Chức năng chính của việc công chứng là để chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở10 Như vậy, theo quy định của Luật Công chứng năm 2014, tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng liên quan đến bất động sản và các hợp đồng mà các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tự nguyện công chứng Còn về, chứng thực là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn

cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính hoặc chứng thực chữ

ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người đã yêu cầu chứng thực Chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc cơ quan có thẩm quyền chứng thực về thời gian địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch11 Về đăng ký, đối với một số tài sản có tác động đến nền kinh tế cần được nhà nước kiểm soát sự chuyển dịch của tài sản này thì phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng cũng có trường hợp đăng ký để hợp đồng có hiệu lực pháp luật (ví dụ: đăng ký để xác lập quyền đối với sáng chế; đăng ký để xác lập quyền sở hữu của người mua đối với tài sản sau khi thực hiện hợp đồng mua bán)

Trước đây, về hình thức của các hợp đồng giao dịch về nhà ở tại Khoản 3, Điều

93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định rằng: “Hợp đồng giao dịch về nhà ở phải được

lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thức của Uỷ ban nhân dân cấp huyện

đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Riêng đối với hợp đồng mua

bán nhà ở mà bên bán là tổ chức kinh doanh nhà ở thì hợp đồng không cần phải công chứng, chứng thực Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành đã kế thừa từ quy định của Luật Nhà ở năm 2005 phát triển về nội dụng của điều luật hơn và đưa ra quy định cho

9 Khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015

10 Điều 42 Luật Công chứng năm 2014

11 Khoản 4 Điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP hướng dẫn về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực từ bản sao

từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch

từng trường hợp cụ thể về giao dịch nhà ở cần đến việc phải công chứng, chứng thực

hợp đồng của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay không được thể hiện: “Hợp

đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản Đối với trường hợp mua bán, tặng cho, đổi nhà, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng Đối với trường hợp tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng” 12 Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm

2015 cũng điều chỉnh về hình thức của các loại hợp đồng giao dịch về nhà ở trong

các điều luật cụ thể: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công

chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật” 13 “Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản,

có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định” 14 Luật Đất đai

cũng quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản Từ đây ta có thể xác địnhthời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là đối tượng của hợp đồng, giao dịch đã được công chứng Đây chính là thời điểm xét về mặt nguyên tắc, không chỉ toàn bộ mọi điều khoản và điều kiện của hợp đồng, giao dịch đã được các bên chính thức hoàn tất mà các thủ tục kèm theo do pháp luật quy định cũng đã được các bên thực hiện xong

Tập hợp những so sánh trên, ta thấy được điểm chung của từng loại hợp đồng

đã được các nhà luật học quy định thiết thực hơn, có phần cụ thể áp dụng cho từng loại giao dịch về nhà ở từ cơ sở đấy ta đi làm rõ những đặc trưng riêng của từng hợp

đồng giao dịch về nhà ở

1.2.1 Hợp đồng mua bán nhà ở

Hoạt động mua bán nhà ở diễn ra từ rất lâu trong lịch sử và là một giao dịch luôn được mọi người quan tâm Theo Từ điển học thuật ngữ “mua bán” được định nghĩa rằng: “Mua bán là mua bán hàng hóa, thuận mua vừa bán”15 Từ lâu, “khế ước”

về mua bán nhà ở đã ra đời rất sớm trong các Bộ luật của Việt Nam điển hình là Bộ luật Hồng Đức thời Lê cũng đã có những quy định về khế ước16, tiếp đến là Bộ Hoàng Việt Luật lệ (còn gọi là Luật Gia Long) của Triều Nguyễn (Quyển VI) về bán nhà có

12 Điều 121 và Khoản 1, 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014

13 Khoản 1 Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015

14 Khoản 2 Điều 455 Bộ luật Dân sự năm 2015

15 Viện ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng

16 Lê Thị Sơn (2004), Quốc Triều Hình Luật, Lịch sử hình thành nội dung và giá trị, NXB Khoa học xã hội,

tr.293

thể chuộc17 Việc quy định về mua bán nhà ở trong các Bộ luật của các thời cổ đã chứng minh rằng hoạt động mua bán nhà ở là một hoạt động xuất hiện từ rất sớm trong lịch sử Việt Nam, đồng thời cho thấy các nhà luật học luôn quan tâm đến việc mua bán nhà ở của người dân Tuy nhiên, việc pháp điển hóa về vấn đề mua bán nhà

ở một cách rõ ràng, đầy đủ lại diễn ra khá muộn trong pháp luật Việt Nam Mãi đến khi Nhà nước ta ban hành Pháp lệnh Hợp đồng Dân sự năm 1990, Pháp lệnh Nhà ở

1991 thì thuật ngữ “hợp đồng mua bán nhà ở” mới xuất hiện và khi Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở 2005 được ban hành thì các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở đã có những hoàn thiện đáng kể và chiếm một vị trí quan trọng trong số các hợp đồng thông dụng được quy định trong luật18 Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 các nhà làm luật chưa đưa ra khái niệm cụ thể thế nào là hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ

có khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản nói chung được quy định tại Điều 428:

“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa

vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và

trả tiền cho bên bán”

Nhưng đến Bộ luật Dân sự năm 2015, đã phần nào hình dung hợp đồng mua bán nhà ở thông qua hợp đồng mua bán tài sản được quy định có nội dung:

“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán

Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan” 19

Từ đây, ta có liên hệ rằng hợp đồng mua bán nhà ở cũng là hợp đồng mua bán tài sản, vì vậy ta có thể đưa ra một khái niệm thể hiện được sự đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở từ cơ sở lý luận về hợp đồng dân sự mua bán tài sản cụ thể và rõ ràng

về hình thức như sau:

“Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và

bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán”20

Như vậy, Luật không có khái niệm cụ thể hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ dựa vào khái niệm mua bán tài sản của Bộ luật Dân sự năm 2015 Và từ những khái niệm

17 Nguyễn Quốc Thắng và Nguyễn Văn Tài dịch, Hoàng Việt Luật lệ, Quyển số VI, NXB Văn hóa thể thao,

H.2003, tr.132

18 Khóa luận cử nhânTrần Đức Hùng (2007), Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp

đồng mua bán nhà ở vô hiệu, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh

19 Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015

20 Luận văn Ths Hoàng Thị Thu Thủy (2014), Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam, Khoa Luật

– Đại học Quốc gia Hà Nội

trên ta thấy “hợp đồng mua bán nhà ở” là một loại hợp đồng mua bán tài sản được sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự năm 2015 Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán nhà ở còn được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm

2014 vì đối tượng của hợp đồng là nhà ở - bất động sản

Vì hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản cho nên hợp đồng mua bán nhà ở cũng có những đặc điểm pháp lý tương tự hợp đồng mua bán tài sản

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ Bên bán nhà và bên

mua nhà ở đều có quyền và nghĩa vụ nhất định đối với nhau, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ hay nói cách khác mỗi bên chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở vừa là người có quyền lại vừa có nghĩa vụ Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mua đúng thời hạn các bên đã thoả thuận, đồng thời bên mua nhà ở có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền mua nhà ở đúng thời hạn, địa điểm và phương thức các bên đã thoả thuận Bên mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà đã bán Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp

lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm có hiệu lực của hợp đồng)

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù Trong loại hợp đồng

mua bán nhà ở mỗi bên chủ thể sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận lại

từ bên kia một lợi ích tương ứng (ví dụ: khi bên bán giao nhà cho bên mua thì bên mua phải thanh toán số tiền tương ứng với căn nhà đã được thỏa thuận trong hợp đồng) Khoản tiền hoặc lợi ích vật chất khác mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán nhà ở theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở hoặc tặng nhà tình nghĩa, trong quan hệ thừa kế Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự

cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua

và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng

Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao nhà ở và quyền sở

hữu nhà ở từ phía người bán cho người mua Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao phần nhà hoặc ngôi nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời bên bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho bên mua nhà, trừ trường hợp bán nhà trên đất thuê Việc chuyển giao nhà ở thể hiện ở nội dung như nghĩa vụ của bên bán là giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, vấn đề chuyển quyền sở hữu nhà ở thể

hiện ở nội dung như bên bán nhà ở thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bên bán nhà ở yêu cầu bên mua nhà hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận Đây là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho thuê nhà ở, hợp đồng cho mượn nhà ở Hiện nay, pháp luật chưa có quy định phân loại đối với hợp đồng mua bán nhà

ở nhưng dựa vào đối tượng, tính chất của việc mua bán nhà ở có thể chia thành các loại như sau:

+ Dựa trên tính chất tài sản có hai loại: Hợp đồng mua bán nhà ở hiện có và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai21

+ Dựa trên thỏa thuận thanh toán có hai loại: Hợp đồng mua bán nhà ở thông thường và hợp đồng mua bán trả chậm, trả dần22

+ Dựa trên quyền sở hữu đối với nhà ở có hai loại: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ và hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung23

1.2.2 Hợp đồng tặng cho nhà ở

Với định nghĩa: “Tặng là cho, trao cho để khen ngợi, khuyến khích hoặc tỏ lòng quý mến”24 và “cho là chuyển cái sở hữu của mình sang người khác mà không đổi lấy gì cả”25 theo Từ điển Tiếng Việt ta có thể hiểu rõ hơn thuật ngữ “tặng cho” là gì?

- Tặng cho là sự trao cho cái thuộc sở hữu của mình sang cho người khác nhằm

khuyến khích hay tỏ lòng quý mến mà không cần đổi lấy gì cả

Hợp đồng tặng cho được hình thành lâu đời trong pháp luật dân sự Pháp luật

Việt Nam xác định tặng cho tài sản là một dạng vật quyền được thực hiện thông qua giao dịch là hợp đồng mà trong đó có sự thỏa thuận giữa các bên, bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho Từ đó ta thấy bản chất của tặng cho được thể hiện: “Để tặng cho được xác lập, lời đề nghị của người tặng cho không đủ cần phải có sự chấp nhận của người được tặng cho – vậy,

tặng cho là một hợp đồng”

Trước hết, để đưa ra một khái niệm toàn diện và đầy đủ về hợp đồng tặng cho nhà ở cần xem xét ở nhiều phương diện khác nhau cùng với các tính chất và đặc điểm của nó Nếu xét theo phương diện khách quan thì hợp đồng tặng cho nhà ở là do các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa các chủ thể với nhau Như

21 Chương III Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

22 Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014

23 Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014

24 Từ điển Tiếng Việt, Viện ngôn ngữ học (2006), NXB Đà Nẵng, tr 895

25 Từ điển Tiếng Việt, Viện ngôn ngữ học (2006), NXB Đà Nẵng, tr 165

vậy có thể nêu khái niệm pháp luật về hợp đồng tặng cho nhà ở như sau: Pháp luật về hợp đồng tặng cho nhà ở là sự quy định của Nhà nước về việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ bên tặng cho sang bên được tặng cho Còn xét theo phương diện chủ quan thì: “Hợp đồng tặng cho nhà ở là một giao dịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tặng cho nhà ở để làm phát sinh các quyền và nghĩa

vụ dân sự nhất định nhằm thỏa mãn nhu cầu sử dụng nhà ở”26

Trong pháp luật dân sự Việt Nam, hợp đồng tặng cho được coi là một trong những hợp đồng dân sự thông dụng, được quy định từ Điều 457 đến Điều 462 Bộ luật

Dân sự năm 2015 Theo Điều 457 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Hợp đồng tặng cho tài

sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận”

Từ đó ta thấy rằng, hợp đồng tặng cho nhà ở là một trong những công cụ pháp

lý quan trọng của giao dịch dân sự nói chung, bởi nó là một quan hệ dân sự phổ biến trong đời sống Trên phương diện lý luận, hợp đồng tặng cho nhà ở là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản do tài sản trong hợp đồng này là nhà ở - một tài sản quan trọng, vì thế việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ nhiều so với việc tặng cho các tài sản thông thường khác Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực nêu trên hợp đồng tặng cho nhà ở nên được quy định cụ thể, chi tiết và tương đối hoàn thiện ở Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở năm 2014 Từ những phân tích trên cùng với khái niệm hợp đồng tặng

cho tài sản thì ta có thể rút ra khái niệm của hợp đồng tặng cho nhà ở như sau: “Hợp

đồng tặng cho nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao nhà ở của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận”27 Như vậy hợp đồng tặng cho nhà ở là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản được sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014

Xâu chuỗi từ những phân tích trên của hợp đồng tặng cho nhà ở, ta thấy rằng: Hợp đồng tặng cho nhà ở cũng là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản Từ đó, có thể rút ra một số đặc điểm cụ thể của hợp đồng tặng cho nhà ở như sau:

Thứ nhất, hợp đồng tặng cho nhà ở là một hợp đồng không có đền bù hay là

hợp đồng đơn vụ Đặc điểm đơn vụ được thể hiện thông qua việc một bên được nhận tài sản tặng cho là nhà ở mà không phải thực hiện mọi nghĩa vụ gì đối với bên đã tặng

26 Phạm Thị Hằng (2018), “Tặng cho tài sản có điều kiện và một số vướng mắc từ thực tiễn”, Vụ pháp chế và quản lý khoa học, Tòa Án Nhân Dân Tối Cao

27 Luận văn Tiến sĩ Trần Thị Như Trang (2014), Hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện theo quy định của

pháp luật Việt Nam, Đại Học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

cho Nói cách khác, hợp đồng tặng cho nhà ở là hợp đồng hoàn toàn vì lợi ích của bên được tặng cho Tính chất không đền bù được thể hiện ở việc bên tặng cho giao nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ một lợi ích nào28

Thứ hai, hợp đồng tặng cho nhà ở là một hợp đồng thực tế hoặc hợp đồng trọng

thức Tại sao nói “thực tế” vì khi giao dịch thì bên được tặng cho nhận nhà ở và hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu của bên được tặng cho thì khi đó quyền của các bên mới phát sinh Như vậy, mọi thỏa thuận về tặng cho nhà ở vẫn chưa có hiệu lực khi chưa hoàn tất các yêu cầu về sự đồng ý nhận nhà ở của bên được tặng cho và chuyển quyền sở hữu nhà ở từ bên tặng cho sang bên được tặng cho Điều này có ý nghĩa là việc tặng cho phải diễn ra trên thực tế, nếu lập hợp đồng để thỏa thuận về đối tượng tài sản là nhà ở, về quyền và nghĩa vụ của hai bên mới chỉ là hứa việc tặng cho Cần phải có việc chuyển giao nhà ở cùng với quyền sở hữu thực tế thì hợp đồng mới phát sinh và chấm dứt cùng thời điểm chuyển giao nhà ở được tặng cho Nếu tính trọng thức ở hợp đồng tặng cho tài sản: Trường hợp tài sản là động sản phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng ký; trường hợp tài sản là bất động sản thì hợp đồng tặng cho bất động sản phải được công chứng, chứng thực hoặc có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thì tính trọng thức ở hợp đồng tặng cho nhà ở thể hiện ở chỗ khi hợp đồng tặng cho nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký29

Thứ ba, hợp đồng tặng cho nhà ở là hợp đồng làm chuyển quyền sở hữu nhà ở

Khi giao dịch được thỏa thuận và tiến hành theo quy định của pháp luật thì bên tặng cho sẽ chấm dứt quyền sở hữu đối với nhà ở được tặng cho đã nêu trong hợp đồng, còn đối với bên được tặng cho được chuyển giao quyền sở hữu nhà ở theo thỏa thuận hợp đồng

1.2.3 Hợp đồng trao đổi nhà ở

Theo Từ điển Tiếng Việt định nghĩa thuật ngữ: “Trao đổi chuyển qua lại cho nhau những vật tương đương nào đó”30 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau”31 Xét thấy, hợp đồng trao đổi nhà ở

là một dạng của hợp đồng trao đổi tài sản Nhà ở đem trao đổi phải thuộc quyền sở

28 Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn, Phạm Công Lạc, Phùng Trung Tập, Lê Đình Nghị, Trần Thị Huệ,

Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội (2009) tr104

29 Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015

30 Viện Ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, tr 1025

31 Khoản 1 Điều 455 Bộ luật Dân sự năm 2015

hữu của mỗi bên, bên này định đoạt nhà ở của mình đồng thời làm phát sinh quyền

sở hữu của bên kia đối với nhà ở đã định đoạt

Từ đó, ta có được khái niệm: “Hợp đồng trao đổi nhà ở là sự thỏa thuận giữa

các bên, theo đó các bên giao nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau”

Thực tế, giao dịch đổi nhà ở không phải là một giao dịch diễn ra phổ biến Nguyên nhân có giao dịch trao đổi là do nhu cầu và điều kiện sinh sống thay đổi, các bên có thể thỏa thuận giao nhà ở và chuyển quyền sở hữu cho nhau, việc trao đổi này phải được thực hiện trên cơ sở hợp đồng trao đổi nhà ở Bản chất của hợp đồng này

là hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng việc thanh toán hợp đồng không phải bằng tiền

mà bằng nhà ở nên hợp đồng trao đổi nhà ở có đặc điểm pháp lý tương tự như hợp đồng mua bán nhà ở

Vì bản chất hợp đồng trao đổi nhà là hợp đồng mua bán nhà ở nên hợp đồng trao đổi nhà ở có đặc điểm pháp lý giống với hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể:

Thứ nhất, hợp đồng trao đổi nhà ở là hợp đồng có đền bù Các bên tham gia

hợp đồng thực hiện phương thức nhà đổi nhà Tính đền bù ở đây được thể hiện ở chỗ, mỗi bên đều nhận được một lợi ích là nhà ở và đều phải giao lại cho bên kia một nhà

ở khác Hay nói cách khác là trao đổi nhà ở và quyền sở hữu nhà ở của hai bên cho nhau Nếu trong trường hợp nhà ở trao đổi chênh lệch về giá trị thì các bên phải thanh toán cho nhau phần chênh lệch đó32, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác

Thứ hai, hợp đồng trao đổi nhà ở là hợp đồng song vụ Sau khi giao kết hợp

đồng mỗi bên đều có quyền yêu cầu bên kia chuyển giao nhà ở và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho mình Các bên đều có nghĩa vụ giao nhà ở cho nhau Ngoài ra, nếu

có chênh lệch về giá trị của nhà đem trao đổi thì bên có nhà ở có giá trị lớn hơn có quyền yêu cầu bên kia thanh toán

Thứ ba, hợp đồng trao đổi nhà ở là hợp đồng có sự chuyển quyền sở hữu Khi

giao dịch được thỏa thuận và tiến hành theo pháp luật quy định thì mỗi bên đều chấm dứt quyền sở hữu đối với nhà ở cũ và xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở mới

1.2.4 Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội

Thuê mua là loại hình tín dụng phát triển không ngừng và nay đã trở thành phổ biến trong hoạt động kinh tế quốc tế Thuê mua là loại hoạt động cho thuê tài sản, theo đó người cho thuê chuyển quyền sử dụng tài sản cho người đi thuê trong một khoảng thời gian đủ để người cho thuê có thể thu hồi lại vốn và các chi phí tài chính liên quan, còn người đi thuê phải trả cho người cho thuê tài sản theo như đã thỏa

32 Điều 456 Bộ luật Dân sự năm 2015

thuận trong quá trình thuê hoặc trước khi kết thúc quan hệ thuê mua, người cho thuê

có thể bán lại tài sản này cho người đi thuê33

Trong xã hội hiện nay, thuê mua được phát triển theo nhiều hình thức khác nhau

Và hình thức thuê mua nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là mối quan tâm của toàn xã hội và được pháp luật điều chỉnh trong các giao dịch về nhà ở Trước hết, ta cần làm rõ “thuê mua nhà ở” là như thế nào? Theo Luật Nhà ở năm

2014 định nghĩa: “Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên

cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị của nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó” 34 Mặt khác, vấn

đề thuê mua nhà ở cũng được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó”35

Từ đó, ta có khái niệm thuê mua nhà ở xã hội: “Thuê mua nhà ở xã hội là việc bên thuê mua là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội do Nhà nước quy định thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó”36

Theo đó người thuê mua phải thanh toán lần đầu khoản tiền là 20% giá trị nhà

ở thuê mua, số tiền còn lại được trả theo thỏa thuận và thời hạn tối thiểu là 05 năm Sau khi thanh toán hết số tiền thuê nhà và kết thúc thời hạn 05 năm thì bên thuê mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở xã hội mà mình đã thuê mua37

33 TS Doãn Hồng Nhung (2010), “Đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhìn từ khía cạnh thuê mua nhà ở xã hội”,

Thông tin pháp lý Dân sự, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

34 Khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014

35 Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014

36 Điều 62, 63 Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

37 Khoản 2 Điều 21 Nghi định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

Thuê mua nhà ở xã hội là một hình thức có tính ưu việt nhằm thực hiện chính sách về nhà ở đối với người có thu nhập thấp Theo đó, những người có thu nhập thấp

sẽ được tạo điều kiện để sở hữu một tài sản lớn là căn nhà mà mình đã hoàn thành nghĩa vụ trong thời gian thuê Đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ở xã hội:

+ Thứ nhất, khác với hình thức thuê nhà, người thuê mua nhà ở xã hội sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và kết thúc thời hạn thuê mua thì được bên cho thuê mua làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở)

+ Thứ hai, khác với hình thức mua nhà, người thuê mua nhà ở xã hội thanh toán lần đầu số tiền 20% giá trị nhà ở thuê mua, sau đó trả số tiền còn lại trong thời hạn thỏa thuận tối thiểu 05 năm, có thể trả tiền hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ thỏa thuận

Trong thời hạn thuê mua nhà, nhà ở xã hội vẫn thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê mua, bên thuê mua chỉ có quyền sử dụng nhà ở và quyền sở hữu nhà ở chỉ được chuyển giao cho bên thuê mua khi bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Hình thức thuê mua nhà ở sẽ nâng cao trách nhiệm của người thuê mua trong việc giữ gìn, bảo quản nhà ở; đồng thời việc thu tiền thuê nhà trong một thời gian dài cũng đảm bảo người thuê mua có đủ khả năng thanh toán và nhà đầu tư cũng

có thể thu hồi được vốn đã tạo lập ra nhà ở

Chính vì lẽ đó hình thức thuê mua nhà ở xã hội được Nhà nước quan tâm và kiểm soát trong suốt quá trình thuê mua, đảm bảo thu hồi vốn cho nhà đầu tư và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên thuê mua khi đã hoàn thành việc thuê mua nhà Liên kết từ các khái niệm trên, ta rút ra khái niệm về hợp đồng thuê mua nhà ở như sau: “Hợp đồng thuê mua nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê

và bên thuê; theo đó, bên cho thuê thường là các công ty thuê mua phải chuyển quyền

sử dụng nhà ở – đối tượng của hợp đồng thuê mua, mà nhà ở đó được mua từ nhà cung cấp – cho bên thuê trong một thời gian nhất định, còn bên thuê phải trả tiền thuê nhà ở tính theo kỳ hạn Trong thời gian cho thuê, các bên không được đơn phương hủy bỏ hợp đồng Hết thời hạn cho thuê, bên thuê có thể mua lại (hoặc không mua hoặc thuê tiếp) nhà ở đó theo sự thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo quy định của pháp luật và phù hợp với quyền và nghĩa vụ của các bên”38 Dựa vào khái niệm về hợp

đồng thuê mua nhà ở, ta có thể đưa ra khái niệm: “Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội

là sự thỏa thuận của hai bên Theo đó, bên thuê mua là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội do Nhà nước quy định phải thanh toán trước cho

38 Điều 24 Nghị định 100/2015/ NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

bên cho thuê mua một khoản tiền; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì bên thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”

Tóm lại, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là một phần tử được chứa trong tập hợp trong hợp đồng thuê mua tài sản nên có đặc điểm pháp lý như hợp đồng thuê mua tài sản được sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật hiện hành về vấn đề thuê mua nhà ở xã hội

Thị trường về nhà ở nóng lạnh thất thường, việc Nhà nước đẩy mạnh cho thuê mua nhà ở xã hội bởi nó được xem là :“Đòn bẩy” để kích cầu theo hướng có lợi cho người nghèo (theo ý kiến của Bộ trưởng Bộ xây dựng Trịnh Đình Dũng) Vậy thuê mua nhà ở có thể xử lý khó khăn, có thể đa dạng hình thức đầu tư, cách thức giúp cho những người có thu nhập thấp được không? Ta cần phân tích từng đặc điểm pháp lý

về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, cụ thể:

Thứ nhất, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hợp đồng song vụ Được thể hiện

bởi việc các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên được thuê mua thanh toán số tiền phải trả trước và số tiền còn lại phải trả theo thời gian quy định, đồng thời bên được thuê mua có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền này đúng thời hạn, địa điểm, phương thức theo các bên đã thỏa thuận

Thứ hai, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hợp đồng có đền bù Khi kết thúc

thời hạn thuê mua nhà ở theo hợp đồng và bên thuê mua thanh toán hết tiền thuê mua theo thỏa thuận thì khoản tiền mà bên thuê mua trả trước và trả theo định kỳ cho bên cho thuê mua là sự đền bù trong giao dịch

Thứ ba, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hợp đồng làm chuyển giao quyền

sở hữu nhà ở vì khi hết thời hạn thuê mua nhà ở mà bên thuê mua thanh toán hết tiền thuê mua cho bên cho thuê mua theo thỏa thuận của hợp đồng thì bên cho thuê mua phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận

1.2.5 Hợp đồng góp vốn nhà ở

Việc đầu tư dưới hình thức góp vốn vào các doanh nghiệp hiện nay đã không còn trở nên xa lạ; trong đó tài sản góp vốn theo quy định tại Luật Doanh nghiệp năm

2014 cực kỳ đa dạng: Tiền mặt, ngoại tệ, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền

sở hữu trí tuệ và toàn bộ các tài sản có thể định giá khác39 Theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2014 “góp vốn” được hiểu là việc góp tài sản để tạo thành vốn

39 Khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp năm 2014

điều lệ của công ty Việc góp vốn này được thực hiện khi thành lập doanh nghiệp mới hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã thành lập40 Góp vốn là hoạt động vô cùng quan trọng bởi nó quyết định đến sự tồn tại và phát triển của mỗi doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường Bên cạnh đó, góp vốn là một vấn đề pháp lý cơ bản để xác định quyền lợi của các thành viên trong công ty, đáp ứng các quyền lợi tương ứng của chủ thể góp vốn Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014 không quy định khái niệm cụ thể về hợp đồng góp vốn bằng nhà ở Nhưng dựa vào quy định tại Luật Doanh nghiệp năm 2014 ta có thể hiểu tùy vào từng loại doanh nghiệp, pháp luật quy định trình tự, thủ tục góp vốn khác nhau Đối với tài sản đăng ký hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền41 Như vậy, góp vốn bằng nhà ở là chuyển quyền sở hữu nhà ở của chủ thể vào công ty mà chủ thể tham gia góp vốn Việc góp vốn bằng nhà ở phải thông qua hợp đồng có các nội dung theo quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở năm 201442 Từ đây, ta có thể rút ra

Thứ hai, hợp đồng góp vốn là hợp đồng có đền bù Nếu quyền sở hữu nhà ở

được chuyển từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn thì lúc này bên nhận góp vốn sẽ thay thế bên góp vốn trở thành chủ sở hữu nhà ở, đổi lại bên góp vốn được sở hữu phần vốn góp/cổ phần của bên nhận góp vốn tương ứng với giá trị căn nhà đã góp

Thứ ba, hợp đồng góp vốn là hợp đồng làm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở vì

sau khi giao kết thì bên góp vốn phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận góp vốn

40 Khoản 13 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2014

41 Điểm a Khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2014

42 Khoản 1 Điều 150 Luật Nhà ở năm 2014

43 Điều 121, Điều 150, Điều 151, Điều 152 Luật Nhà ở năm 2014

1.3 Tổng quan về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong từng loại hợp đồng có đối tượng là nhà ở

1.3.1 Quyền sở hữu nhà ở

Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của các quốc gia trên thế giới luôn xác định quyền sở hữu là chế định quan trọng, chiếm vị trí lớn trong pháp luật dân sự Các quan hệ tài sản luôn xuất phát từ quan hệ sở hữu cho nên quan hệ sở hữu là tiền

đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan hệ khác Từ điển Tiếng Việt định nghĩa: “Sở hữu là chiếm hữu, sử dụng và hưởng thụ của cải vật chất trong xã hội”44 Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự45,

là một phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ xã hội trong một chế độ sở hữu nhất định bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh những quan hệ về

sở hữu trong xã hội Đa phần các giao dịch dân sự nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của chủ thể

Theo nghĩa khách quan: “Quyền sở hữu là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản được pháp luật điều chỉnh”

Theo nghĩa chủ quan: “Quyền sở hữu là các quyền năng cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình”

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền sở hữu tại Điều 158 như một khái niệm pháp lý về quyền sở hữu:

“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu của chủ thể khác”

Quyền sở hữu là vấn đề xương sống của Bộ luật Dân sự năm 2015, là một phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong một chế độ sở hữu nhất định, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh những quan hệ sở hữu trong một chế độ xã hội Với chức năng thừa nhận và bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản Mặt khác, quyền sở hữu được hiểu là mức

độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong những điều kiện nhất định, là quyền năng dân sự của chủ thể

sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung quy định của quy phạm pháp luật khách quan46

44 Viện ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, tr 870

45 TS Trần Thị Huệ, “Quyền sở hữu và quyền năng của chủ sở hữu”, Thông tin pháp luật Dân sự, Khoa Luật

Dân sự - Đại học Luật Hà Nội

46 Huỳnh Thị Lệ Kha, “Những điểm mới trong quy định về quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản trong

Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (2018)

Về pháp luật Việt Nam, quyền sở hữu nhà ở là quyền của công dân được quy định và bảo hộ theo Hiến pháp 1992: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác…”47; “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật…”48 và “Công dân có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở Không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu người đó không đồng ý, trừ trường hợp pháp luật cho phép…”49 Đến Hiến pháp 2013 được ban hành

có quy định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp…”50 và “Mọi người có quyền

có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt,…”51

Từ những điều luật trên cho thấy, Hiến pháp là luật cơ bản của Nhà nước Trong các Hiến pháp đều quy định về quyền có nhà ở, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của công dân Việt Nam Căn cứ vào Hiến pháp, Luật Nhà ở ban hành và có quy định chi tiết quyền có nhà ở, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của cá nhân, tổ chức, quyền của chủ

sở hữu nhà ở và những vấn đề khác liên quan đến nhà ở52 Theo Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ”53

Khác với sự đơn giản của quy định trên, Luật Nhà ở năm 2014 quy định xoay chuyển theo hướng rõ rệt, thiết thực hơn, có sự tiếp cận gần đến các giao dịch về nhà

ở để có thể xác lập quyền sở hữu được thể hiện như sau: “Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi trả nhà ở

và các hình thức khác theo quy định của luật này và pháp luật có liên quan”54

1.3.2 Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong từng loại hợp đồng có đối tượng là nhà ở

Trong ngôn ngữ pháp lý, “thời điểm” được gắn kết ở rất nhiều trường hợp cụ thể như thời điểm mở thừa kế, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng, thời điểm phát sinh quyền tác giả, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở,… cho thấy “thời điểm”

là một thuật ngữ pháp lý có vị trí quan trọng vì gắn kết với mỗi thời điểm khi chủ thể tham gia quan hệ có những quyền, nghĩa vụ khác nhau Theo Từ điển mở Wiktionary

53 Khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở năm 2005

54 Khoản 12 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014

“Thời điểm là khoảng thời gian rất ngắn, coi là một điểm trên đường thẳng cụ thể hóa thời gian”55 Như vậy, thời điểm là khoảng thời gian cực ngắn được xác định một cách chính xác, xem như một điểm trên trục thời gian

Mặc dù, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở chưa có định nghĩa rõ ràng nhưng với quy định pháp luật hiện hành cùng với sự phân tích có thể hiểu thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở chính là thời điểm chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của mình cho người khác thông qua một giao dịch dân sự như thông qua hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho, hợp đồng trao đổi, Và đây cũng là thời điểm chấm dứt quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với nhà ở và phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được chuyển giao được thỏa thuận trong hợp đồng giao dịch về nhà ở Để hiểu

rõ hơn về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở vấn đề khiến các chủ thể tham gia giao dịch quan tâm là khi nào mất quyền sở hữu nhà ở, khi nào có quyền sở hữu nhà

ở thì ta cùng tìm hiểu quy định của pháp luật thực định

So với pháp luật các nước, Bộ luật Dân sự Đức quy định việc chuyển nhượng bất động sản bắt buộc phải được đăng ký, tuy nhiên hành vi đăng ký này là hành vi đăng ký vật quyền Việc đăng ký này cho phép bảo vệ quyền của người mua trong trường hợp có những sai sót trong hoạt động đăng ký Ví dụ, nếu thửa đất đã được bán cho người thứ ba nhưng người bán (người có tên trong sổ đăng ký) không phải

là chủ sở hữu đích thực đối với bất động sản thì pháp luật của Đức bảo vệ quyền lợi của người thứ ba bằng cách thừa nhận quyền sở hữu của người thứ ba đối với bất động sản đó dựa trên nguyên tắc thụ đắc ngay tình Theo Bộ luật Dân sự Pháp, hệ thống pháp luật Pháp cũng thừa nhận các nguyên tắc tương tự với Bộ luật Dân sự Đức nhưng Bộ luật Dân sự Pháp không thừa nhận nguyên tắc tách bạch và trừu tượng của Đức mà thay vào đó Pháp áp dụng nguyên tắc hoàn toàn khác cho việc chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản, đó là nguyên tắc đồng thuận, theo đó quyền sở hữu tài sản được chuyển giao kể từ thời điểm các bên đồng ý về các điều khoản, điều kiện của hợp đồng và đăng ký hợp đồng được xem là có hiệu lực đối kháng với người thứ

ba Như vậy, ta thấy rằng trong hệ thống pháp luật Đức, việc đăng ký này là điều kiện

để chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản Nhưng hệ thống này có nguy cơ không đảm bảo an toàn của giao dịch có thể vì lý do nào đó việc đăng ký không thực hiện được Còn trong hệ thống của Pháp, quyền sở hữu được chuyển giao kể từ thời điểm hợp đồng được giao kết và trong lĩnh vực bất động sản thì hợp đồng phải được lập dưới hình thức văn bản công chứng Do đó, việc đăng ký giao dịch chỉ làm cho giao dịch có hiệu lực đối kháng với người thứ ba Theo hệ thống của Pháp, quyền phát sinh tại thời điểm sớm hơn nên người mua có thể thế chấp ngay bất động sản tại thời

55 Từ điểm mở Wikitionary

điểm này Ở Pháp, hệ thống đăng ký bất động sản chịu sự quản lý của Bộ Tài chính

và hoạt động rất hiệu quả, ở Đức hệ thống này được đặt trong Tòa án56

Về thời điểm xác lập quyền sở hữu, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau57:

+ Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo

quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan;

+ Trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các

bên;

+ Trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm

xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển

giao

Trước đây, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định là “thời điểm chuyển quyền sở hữu” nhưng Bộ luật Dân sự hiện hành có sự thay đổi về mặt ngữ nghĩa về tên điều luật “thời điểm xác lập quyền sở hữu” thể hiện được sự tách bạch hơn điều luật trước

đó Từ ngữ pháp lý khác nhau cụ thể: Nếu “chuyển giao” mô tả việc chuyển giao từ bên chủ thể này sang chủ thể kia, chỉ có giá trị giữa các chủ thể trong hợp đồng với nhau (Ví dụ: A chuyển giao nhà ở cho B thì lúc này B mới có quyền đối kháng nhưng không có quyền đó ngay lập tức); còn “xác lập” là tạo lập quyền sở hữu thì đối kháng với bên thứ ba bất kỳ hay nói cách khác là một khi xác lập thì đối kháng với mọi chủ thể Khi giao dịch nhà ở nếu đồng ý chuyển giao rồi mới xác lập hoặc hai mốc đó là một Như vậy, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở giữa các chủ thể tham gia hợp đồng có ý nghĩa pháp lý hết sức quan trọng, không những cho các bên của hợp đồng mà còn cho người thứ ba Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà ở nhằm xét mục đích của hợp đồng đã đạt được chưa

và xác định trách nhiệm rủi ro đối với nhà ở thuộc về bên nào58 Đồng thời, xác định được khi nào thì chủ thể này của hợp đồng (chủ sở hữu) mất quyền sở hữu và khi nào chủ thể kia của hợp đồng (chủ sở hữu mới) có quyền sở hữu đối với nhà ở Ý nghĩa quan trọng khi xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng giao dịch

về nhà ở là xác lập giao kết và thực hiện hợp đồng, xác định được thời điểm các bên tham gia hợp đồng chính thức bị ràng buộc bởi các thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng Từ đó, ta phân tích từng thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các loại hợp đồng về nhà ở Cụ thể:

56 Bùi Thị Thanh Hằng (2014), “Đề xuất mô hình chế định tài sản cho Bộ luật Dân sự Việt Nam tương lai”,

Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội, Luật học, Tập 30 số 4 (2014) 24 -33

57 Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015

58 PGS.TS Hoàng Thế Liên (2005), “Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005”, Viện Khoa học pháp lý

– Bộ Tư pháp

 Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu: “Đối với tài sản mua bán pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”59 Theo đó, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu Còn Luật

nhà ở năm 2005, “…thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch nhà ở giữa cá nhân với cá nhân

hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở

mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở60 Nhưng đến Bộ luật Dân sự năm 2015, không quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản nhưng theo Điều 161 có quy định nếu luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì căn cứ để xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu là thời điểm tài sản được chuyển giao Hơn nữa, dựa vào thời điểm chuyển chịu rủi ro: “Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”61 Từ đây, ta xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với hợp đồng mua bán nhà ở là kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao và khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu là lúc người mua chịu rủi ro Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Đối với trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư62; trường hợp mua bán nhà

ở không phải chủ đầu tư với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là

kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở nếu các bên không có thỏa thuận khác63 Tổng hợp các phân tích trên, ta thấy rằng thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở qua từng giai đoạn có sự thay đổi đáng kể từ việc chuyển giao pháp lý thông qua việc hoàn thành thủ tục hay công chứng, chứng thực hợp đồng sang chuyển giao thực tế để phù hợp với các giao dịch trong thực tế thể hiện ở việc chuyển giao tài sản và thanh toán đủ tiền

 Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng tặng cho nhà ở

59 Khoản 2 Điều 439 Bộ luật Dân sự năm 2005

60 Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005

61 Khoản 2 Điều 441 Bộ luật Dân sự năm 2015

62 Khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014

63 Khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014

Đối với tài sản là bất động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu64 Luật Nhà

ở năm 2005 quy định: “…Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên nhận tặng cho

kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở

mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở…”65 Cả hai văn bản luật trên đều chuyển giao theo pháp lý đối với giao dịch giữa các cá nhân với nhau, còn giao dịch có một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở thì chuyển giao thực tế thông qua bàn giao nhà cho bên nhận tặng cho Đến Bộ luật Dân sự năm 2015, vẫn giữ nguyên bản quy định hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký66 nhưng theo Luật Nhà ở năm 2014, đối với tặng cho nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận tặng cho nhận bàn giao nhà ở từ bên tặng cho67 Vậy, Bộ luật Dân

sự năm 2015 là chuyển giao pháp lý khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu

còn Luật Nhà ở năm 2014 được chuyển giao thực tế thể hiện qua việc bàn giao nhà

mà không phụ thuộc đã đăng ký quyền sở hữu hay chưa Tuy pháp luật có những thay đổi nhưng vẫn có quy định mang tính chất đối nghịch nhau dẫn đến các tranh chấp xảy ra nguyên nhân từ nội dung quy định của luật, khiến cơ quan có thẩm quyền lúng túng khi áp dụng quy định của luật

 Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng trao đổi nhà ở

Các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng trao đổi tài sản, không

có quy định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản nhưng xét thấy hợp đồng trao đổi nhà ở bản chất là hợp đồng mua bán nhà ở nên dựa theo thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng trao đổi là chuyển giao theo thực tế thể hiện qua việc tài sản được chuyển giao dựa vào quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu thì lúc này là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ có quyền chiếm hữu tài sản Còn Khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng trao đổi nhà ở là chuyển giao thực tế: “Trường hợp đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận đổi nhận bàn giao nhà” Trên phương diện pháp lý, “giao” trong quy định trên là diễn đạt quan hệ chuyển giao một

số quyền năng pháp lý Nếu thời điểm tài sản được chuyển giao tức là người được giao tài sản có quyền sử dụng tài sản được giao, được chuyển quyền chiếm hữu tài sản đó ( là nắm giữ, chi phối tài sản) nhưng không có quyền định đoạt đối với tài sản được giao Còn nhận bàn giao nhà là lúc này các bên tham gia giao dịch đổi nhà phải

64 Khoản 1 Điều 168 và Khoản 2 Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005

65 Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005

66 Khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015

67 Khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014

yêu cầu cơ quan có thẩm quyền chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau Hợp đồng trao đổi nhà ở rõ ràng có hai mốc thời điểm dành cho hai bên Bởi vì, thời điểm giao nhận không thể xảy ra cùng một lúc được

 Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội

Bộ luật Dân sự không có quy định riêng về hợp đồng thuê mua nhà ở nên cũng không có quy định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở trong hợp đồng thuê mua nhà ở Nhưng Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu dựa vào: quy định Bộ luật Dân sự năm 2015, luật chuyên ngành; thỏa thuận trong hợp đồng; từ thời điểm tài sản được chuyển giao68 Còn theo Luật Nhà ở hiện hành thì đối với trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền

sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền thuê mua

và đã nhận bàn giao nhà ở69 Như vậy, quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp thuê mua vừa chuyển giao theo luật định (phải trả đủ tiền) vừa chuyển giao thực tế

 Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng góp vốn nhà ở

Lúc trước, Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ quy định về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng sau khi Hiến pháp năm 2013 được ban hành, Bộ luật Dân

sự năm 2015 đã sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu của đạo luật cơ bản nên không quy định điều luật này nữa và không có quy định về hợp đồng góp vốn bằng nhà ở Luật Nhà ở năm 2005 cũng không đề cập về góp vốn bằng nhà ở nhưng đến Luật Nhà ở năm 2014 trường hợp góp vốn được bổ sung tuy chưa được quy định cụ thể, rành mạch nhưng đã phần nào thể hiện được nét đặc trưng của giao dịch này Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp góp vốn là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn70 Đây là sự chuyển giao thực tế

68 Khoản 1 Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015

69 Khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014

70 Khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Từ những khái quát trên tác giả muốn người đọc hiểu được ý nghĩ đặc biệt của nhà ở đối với đời sống của mỗi cá nhân, gia đình trong xã hội Bởi vì, nhà ở vừa là tư liệu sản xuất; vừa đóng vai trò tác động, chi phối nền kinh tế Bên cạnh đó, nhà ở là một bất động sản có giá trị được xem như một loại hàng hóa đặc biệt chịu sự quản lý của Nhà nước và được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm

2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản luật khác Từ việc hiểu được tầm quan trọng của nhà ở tác giả tiếp tục phân loại nhà ở theo tính chất giao dịch, theo kết cấu công trình, theo mức độ hoàn thiện công trình Tiếp đến, tổng quan

về quyền sở hữu nhà ở và phân tích từng loại hợp đồng về nhà ở như: hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng tặng cho nhà ở; hợp đồng trao đổi nhà ở; hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội; hợp đồng góp vốn bằng nhà ở Đồng thời, lồng ghép các quy định của luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo từng loại hợp đồng nhằm có cái nhìn cụ thể, hiểu rõ bản chất của từng giao dịch về nhà ở

Pháp luật về từng giao dịch nhà ở tuy có những quy định khác nhau nhưng vẫn thể hiện được tính kế thừa và sự phát triển trong nội dung các quy phạm, trong kỹ thuật lập pháp Pháp luật hiện hành về từng giao dịch nhà ở ngày càng được quy định

cụ thể, rõ nét và phù hợp với các điều kiện kinh tế - xã hội hơn Đã tạo được khung pháp lý cơ bản, chi tiết để các chủ thể tham gia vào các giao dịch về nhà ở ngày càng được mở rộng

Tóm lại, đây là những vấn đề lý luận làm cơ sở cho việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở Từ đó, dẫn chiếu vào thực trạng áp dụng pháp luật và đề xuất kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG CÁC HỢP ĐỒNG VỀ NHÀ Ở - THỰC

TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ 2.1 Sự đổi mới của pháp luật hiện hành về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà ở

2.1.1 Sự thay đổi của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa Bộ luật Dân sự năm 2005 so với Bộ luật Dân sự năm 2015

Đến pháp luật Việt Nam, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Việc chuyển

quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu,

trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”71 Theo quy định trên thì đối với bất động sản, đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của sự chuyển quyền sở hữu Quy định này được coi là chưa rõ ràng được giữa thời điểm giao dịch có hiệu lực (thời điểm các bên thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình) với thời điểm xác lập quyền đối với tài sản là đối tượng của giao dịch và thời điểm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba Xây dựng điều luật của Bộ luật Dân sự năm 2005 còn chưa thực sự hợp lý, thiếu logic và do đó chưa thể hiện mục đích của các nhà làm luật cũng như chưa phát huy được hiệu quả điều chỉnh như mong muốn của các nhà làm luật Nhưng ở Bộ luật Dân sự năm 2015 lại thay đổi về tên gọi của điều luật này: “Thời điểm xác lập quyền

sở hữu” tạo sự hợp lý hơn vì về học thuật, khái niệm chuyển quyền sở hữu và xác lập quyền sở hữu là hai khái niệm có nội hàm khác nhau Thứ nhất, khái niệm “chuyển dịch” theo Từ điển Tiếng Việt là “việc thay đổi hay làm thay đổi vị trí trong khoảng thời gian ngắn thể hiện trạng thái động của hiện tượng, sự vật, thể hiện sự biến đổi về chất hoặc về lượng của sự vật, hiện tượng đó trong một khoảng thời gian rất ngắn mà không thể tính toán được bằng một đơn vị thời gian theo quy định” Còn “xác lập” là lập nên trên cơ sở vững chắc để định vị vấn đề, xác lập một quyền trên tài sản là sự phát sinh quyền của một chủ thể được pháp luật bảo hộ thể hiện trạng thái tĩnh72 Bởi vậy, dùng cụm từ “thời điểm xác lập quyền sở hữu” vừa chính xác về mặt khoa học, vừa chính xác về ngôn ngữ Mặt khác, khi nói đến thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản, người đọc hiểu rằng quy định tại Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2005 nhấn mạnh đến thời điểm chấm dứt quyền sở hữu của một bên nhiều hơn là tập trung vào thời điểm khi nào chủ thể được xác lập quyền sở hữu Ngoài ra, không phải mọi trường hợp quyền sở hữu đối với tài sản đều được xác lập thông qua việc “chuyển quyền sở hữu” Việc dùng các từ “chuyển quyền” người đọc đều hiểu là phải có hai bên chủ thể cùng tiến hành chuyển giao tài sản cho nhau Nhưng bên cạnh đó, còn có

71 Khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2005

72 TS Trần Thị Huệ (2013), “Một số điểm bất cập trong quy định của Bộ luật Dân sự về chế định hợp đồng”,

Hội thảo VCCI, Đại học Luật Hà Nội,

http://vibonline.com.vn/bao_cao/ba-tran-thi-hue-dai-hoc-luat-ha-noi-mot-so-diem-bat-cap-trong-quy-dinh-cua-blds-ve-che-dinh-hop-dong

rất nhiều trường hợp một người được xác lập quyền sở hữu không phải thông qua việc chuyển giao từ người khác như: xác lập quyền sở hữu đối với tài sản vô chủ, tài sản không xác định được chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bỏ quên, gia súc, gia cầm thất lạc73 Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2005 xác định thời điểm chuyển giao quyền

sở hữu tài sản phải căn cứ vào sự phân loại tài sản là bất động sản hay động sản Theo

đó, nếu là bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm đăng ký quyền

sở hữu, nếu là động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm chuyển giao tài sản Ngoài ra, nếu pháp luật có quy định khác thì áp dụng quy định luật chuyên ngành Nhưng, nhiều quy định chuyên ngành lại không thống nhất quy định về chuyển quyền sở hữu của Bộ luật Dân sự năm 2005 Ví dụ, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm

2014, một số quy định về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 lại căn cứ vào thời điểm thanh toán, thời điểm bàn giao tài sản…

Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã phát triển thêm một bước dài khi thừa nhận sự thỏa thuận của các bên về thời điểm xác lập quyền sở hữu Theo đó, thời điểm xác lập quyền sở hữu được xác định theo thứ tự sau đây:

+ Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan;

+ Trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên;

+ Trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm

xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao

Việc công nhận sự thỏa thuận của các bên về thời điểm xác lập quyền sở hữu

đã tạo điều kiện pháp lý cho các bên được quyền tự do ý chí, thống nhất với nhau về thời điểm cụ thể Quy định này đã mở rộng thêm quyền cho các bên trong các giao dịch chuyển giao quyền sở hữu Có thể thấy ở quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu ưu tiên áp dụng theo các quy định của

Bộ luật Dân sự năm 2015 và luật chuyên ngành, nếu không có luật quy định về thời

điểm chuyển quyền sở hữu thì sẽ áp dụng theo thỏa thuận của các bên Các trường

hợp còn lại xác định chủ yếu dựa vào thời điểm nắm giữ, chi phối tài sản của chủ thể Ngoài ra, nếu tài sản chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên có tài sản chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác74

73 Điều 228, Điều 230, Điều 231 và Điều 232 Bộ luật Dân sự năm 2015

74 Khoản 2 Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015

So với quy định Bộ luật Dân sự năm 2005 thì Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định thêm thời điểm xác lập quyền sở hữu khác đối với tài sản, dự liệu nhiều trường hợp và thứ tự ưu tiên lựa chọn cho từng trường hợp để các bên xác lập quyền sở hữu

và quyền tài sản khác cả trong những trường hợp thỏa thuận được và những trường hợp các bên có tranh chấp75 Ngoài ra, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định trường hợp xác lập quyền sở hữu đối với hoa lơi, lợi tức phát sinh từ tài sản khi chưa được chuyển giao thuộc về bên có tài sản

2.1.2 Sự thay đổi của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa Luật Nhà ở năm 2005 so với Luật Nhà ở năm 2014

Luật Nhà ở năm 2005 ra đời và được áp dụng trong 08 năm đã đạt được nhiều thành tựu Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế như quy định của luật còn chưa thống nhất, đồng bộ với các quy định khác Trong đó, các quy định của Luật Nhà ở năm

2005 chưa thật sự đảm bảo điều kiện cho sự phát triển kinh tế – xã hội trong thời điểm lúc bấy giờ cũng như chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu về nhà ở của người dân Vì vậy, Luật Nhà ở năm 2014 ra đời nhằm khắc phục những hạn chế trên của Luật Nhà ở năm

2005, đồng thời tạo bước tiến mới trong công cuộc phát triển kinh tế xã hội

Theo quy định Luật Nhà ở năm 2005 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể

từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với

cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch

về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở 76 Vậy đối với nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở

hữu là thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc giao nhận nhà ở Nhưng theo Luật Nhà ở năm 2014 lại xây dựng quy định cụ thể hơn về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở phù hợp với từng loại giao dịch nhà ở Cụ thể77:

“- Đối với trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà cho

chủ đầu tư;

- Trường hợp mua bán nhà ở không phải giữa chủ đầu tư với người mua và

trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời

75 TS LS Nguyễn Hữu Thế Trạch (2016), “Những điểm tiến bộ của Bộ luật Dân sự năm 2015”, Vietnamnet.vn,

http://vietnamnet.vn/vn/phap-luat/tu-van-phap-luat/nhung-diem-tien-bo-cua-bo-luat-dan-su-2015-338890.html

76 Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005

77 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014

điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận

bàn giao nhà ở nếu các bên không có thỏa thuận khác;

- Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền ở hữu

là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao

nhà ở;

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 về thời điểm chuyển quyền sở hữu

nhà ở không còn phụ thuộc vào thời điểm hợp đồng được công chứng nữa mà phụ

thuộc vào thời điểm nhận bàn giao nhà ở và thời điểm các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhau Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng nhưng xác định rõ thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực là thời điểm hợp đồng có hiệu lực Cho thấy, công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng, chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản78 có tác dụng làm xác thực giao kết giữa các bên chứ không đánh dấu thời điểm giao kết, hay nói cách khác là giao dịch được công chứng sẽ có tính xác thực vào ngày nó được xác lập chứ không phải vào ngày công chứng Trong logic quan hệ đó giữa công chứng và giao dịch, đáng lý phải thừa nhận rằng việc chuyển quyền sở hữu được thực hiện vào ngày xác lập giao dịch, không phải vào ngày công chứng Ngoài ra, công chứng có mục đích giúp Nhà nước kiểm soát, quản lý, bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể tham gia Nếu theo Luật Nhà ở năm 2005, trong trường hợp mua bán nhà giữa cá nhân với nhau sau khi thỏa thuận xong nội dung của hợp đồng các bên tiến hành ký kết và công chứng, chứng thực hợp đồng mà bên mua nhà vẫn chưa thanh toán hết tiền mua nhà cho người bán nhưng hợp đồng đã có hiệu lực và quyền sở hữu

đã thuộc về bên mua sẽ gây bất hợp lý trong giao dịch

Luật Nhà ở năm 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở chưa hợp lý và không bảo đảm các quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở khi thực hiện các quyền của mình đối với nhà ở bởi các quy định còn mang tính nguyên tắc và sơ sài Luật Nhà ở năm 2014 ra đời đã khắc phục những điểm còn hạn chế mà Luật Nhà ở năm 2005 còn tồn tại, đã tạo một bước tiến quan trọng trong việc cải thiện tình hình thị trường bất động sản hiện nay, đảm bảo quyền sở hữu nhà ở của nhân dân Đồng thời, Luật Nhà ở năm 2014 được xây dựng phù hợp với quy định của Hiến pháp 2013

và tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội thông qua các giao dịch về nhà ở trong quá trình hội nhập hiện nay

78 Khoản 2 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014

2.1.3 Sự khác biệt về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa Luật Nhà ở năm

2014 so với các luật khác

2.1.3.1 Sự khác nhau của quy định pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà

ở giữa Bộ luật Dân sự năm 2005 với Luật Nhà ở năm 2014

Giai đoạn mà Bộ luật Dân sự năm 2005 còn hiệu lực thi hành so với các văn bản pháp luật liên quan Tại Điều 168 quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Tuy nhiên, nguyên tắc này bị phá vỡ do có quy định: “trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Cách quy định như vậy của Bộ luật Dân sự năm 2005 đã tạo sự không thống nhất trong pháp luật cụ thể là Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005 Trong bối cảnh, nhà ở là một trong các loại tài sản thuộc sự loại trừ của Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2005 vì theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005, quyền sở hữu đối với nhà ở được chuyển kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng Tuy nhiên, đối với đất đai thì quyền sử dụng đất lại được chuyển kể từ thời điểm đăng

ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai79 Cho thấy cùng là một khối tài sản thống nhất là nhà và đất nhưng thời điểm chuyển quyền giữa đất và nhà trên đất lại khác nhau, tạo sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật, gây khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn hiện nay Bộ luật Dân sự năm 2005 lại quy định tại

Khoản 4 Điều 463: “Đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời

điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác 80 ; đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó 81 , đối với hợp đồng tặng cho là kể từ thời điểm đăng ký 82 , đối với hợp đồng trao đổi là kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó 83 Tức là, đối với hợp đồng giao dịch về nhà

ở, thời điểm chuyển quyển sở hữu nhà ở của bên bán, bên tặng cho, bên đổi, bên cho thuê mua được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhà, bên thuê mua kể từ khi bên mua, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi, bên thuê mua hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất Hay nói cách khác, thời điểm đăng ký hay thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu nên được hiểu với cùng nội dung là thời điểm Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc Chủ

79 Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005

80 Khoản 1 Điều 439 Bộ luật Dân sự năm 2005

81 Khoản 2 Điều 439 Bộ luật Dân sự năm 2005

82 Khoản 2 Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005

83 Khoản 4 Điều 463 Bộ luật Dân sự năm 2005

tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ký vào giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tùy vào chủ thể đề nghị là cá nhân hay tổ chức Như vậy, theo quy định trên thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở của bên bán cho bên mua cũng là thời điểm xác lập quyền

sở hữu của bên mua đối với nhà ở đã mua sau khi sang tên Qua quy định của Bộ luật Dân sự 2005, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản cụ thể trong trường hợp này là nhà ở thì các bên nhất thiết phải làm thủ tục chuyển tên chủ sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Sau khi bên nhận chuyển giao nộp thuế, lệ phí trước bạ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp cho bên nhận chuyển giao một giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, đồng thời hủy bỏ luôn giấy chứng nhận quyền sở hữu của bên chuyển giao Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định giống như Bộ luật Dân sự năm 2005 về thời điểm chuyển quyền sở hữu đất là khi người nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục quyền sử dụng đất Buộc đăng ký nhà ở để ghi nhận rõ ràng ai là chủ sở hữu, để tạo căn cứ giao dịch để các giao dịch nhà ở được thực hiện một cách có trật tự và bảo vệ quyền của những chủ thể tham gia giao dịch Nhưng khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành đã thay đổi chế định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, chuyển từ bắt buộc phải đăng ký như trước đây sang cho phép chủ sở hữu có quyền lựa chọn có đăng ký hay không84 Song, Luật Nhà ở năm 2014 không còn chuyển giao theo pháp lý mà đổi sang một hướng khác là chuyển giao thực tế được thể hiện thông qua việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận bàn giao đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở; nhận bàn giao nhà ở đối với trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở; bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc thanh toán đủ tiền mua nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua Theo nội dụng này, có nghĩa

là người mua, người nhận nhà ở có quyền sở hữu nhà và thực hiện quyền sở hữu ngay khi chưa đăng ký sở hữu Mặt khác, trên thực tế thì cơ quan áp dụng pháp luật và các chủ thể tham gia giao dịch nhà ở vẫn đang hành xử theo Luật Nhà ở năm 2005, có nghĩa là cứ mua bán nhà là phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, ta cũng thấy được quy định này đã cố tình tách bạch chế độ pháp lý áp dụng cho hai loại tài sản vốn không thể tách được là nhà ở và đất đai đồng nghĩa với việc không thể tách rời chế

độ quản lý đối với hai tài sản này Chính vì thế, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà

ở cũng phải đồng nhất với thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Nếu các nhà làm luật

đã xây dựng quy định đất đai phải đăng ký thì nhà ở cũng phải đăng ký quyền sở hữu

và thời điểm ghi nhận quyền sở hữu đó phải là thời điểm đăng ký Việc áp dụng chuyển giao quyền sở hữu từ thời điểm thanh toán tiền đối với một loại tài sản có tính đặc thù như nhà, hay thời điểm bàn giao đối với tài sản nhà ở thì sẽ gây ra tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản và không còn chủ sở hữu nào dám bàn giao nhà

84 Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013

nữa, vì cứ bàn giao là mất nhà Vào thời điểm mà khi hầu hết các chủ đầu tư đang muốn tháo gỡ khó khăn bằng cách đồng ý giao nhà trước cho người mua, dù người mua chưa thanh toán hết tiền

Quy định dựa vào thời điểm thanh toán và bàn giao nhà sẽ dẫn đến hai hệ quả: Thứ nhất, trái với quy định Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2013; thứ hai, trái với quy định và không khả thi thực hiện các quyền của chủ sở hữu liên quan đến việc mua bán, tặng cho, đổi nhà theo quy định pháp luật về công chứng vì người được cho có quyền sở hữu không có văn bản, giấy tờ theo quy định của pháp luật về công chứng Liên quan đến việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở Theo pháp luật thì các giao dịch liên quan đến nhà ở phải được công chứng, khi công chứng chủ sở hữu phải xuất trình được chứng thư pháp lý về quyền của mình Do vậy, nếu như đăng ký sang tên chưa thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu được Hiện nay

đã có hệ thống tra cứu thông tin liên quan đến quyền chủ sở hữu nhà trên mạng và tài nguyên môi trường Các giao dịch về nhà ở phải công chứng nhằm tránh các giao dịch vô hiệu nên cần sửa nội dung điều này cho đúng với quy định của Bộ luật Dân

sự năm 2015, theo hướng dẫn đã được thực hiện của Luật Đất đai năm 2013 để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống văn bản85 Bên cạnh đó, Đại biểu cho rằng có để nhận sở hữu nhà ở thực hiện một cách đầy đủ và thuận lợi hơn quyền của mình, cần cho phép các chủ thể giao kết hợp đồng ngay khi được công nhận quyền sở hữu, tức

là từ thời điểm được công nhận quyền sở hữu Cùng vấn đề này, Đại biểu Trần Văn Tấn (tỉnh Tiền Giang) đề nghị các trường hợp mua bán nhà ở, thuê mua nhà ở và tặng cho, đổi nhà ở, cần được quy định theo hướng thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

là thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền86

Đối nghịch với các ý kiến trên, Đại biểu Trần Văn Minh (tỉnh Quảng Ninh) không đồng tình vì nếu xác định thời điểm chuyển quyền nhà ở kể từ thời điểm đăng

ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền thì có nghĩa phải thực hiện thêm một giai đoạn nữa sau khi hoàn thành giao dịch chuyển tiền, nhận nhà theo hợp đồng mà bản chất là việc chuyển quyền sở hữu đã được thực hiện Quy định như vậy có ưu điểm là rất thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về nhà ở cũng như công tác thu ngân sách nhà nước, tuy nhiên lại ảnh hưởng đến sự bảo đảm về lợi ích cho các chủ thể và sự tiện lợi trong giao dịch, đồng thời cũng không phù hợp với quy định của

85 Đại biểu Đào Văn Bình Tp Hà Nội góp ý dự thảo Luật Nhà ở tại kì họp thứ 7 của Quốc hội (2014), Vibonline, http://vibonline.com.vn/bao_cao/dai-bieu-dao-van-binh-tp-ha-noi-gop-y-du-thao-luat-nha-o-sua-doi-tai-ki- hop-thu-7-cua-qh

86 Đại biểu Trần Văn Tấn Tỉnh Tiền Giang góp ý dự thảo Luật Nhà ở tại kì họp thứ 7 của Quốc hội (2014), Vibonline, http://vibonline.com.vn/bao_cao/dai-bieu-tran-van-tan-tinh-tien-giang-gop-y-du-thao-luat-nha-o- sua-doi-tai-ki-hop-thu-7-cua-qh

Luật Đất đai năm 201387 Do đó, để đảm bảo lợi ích cho các chủ thể trong giao dịch cần được ưu tiên và nên tránh dồn cái khó cho người dân, đại biểu Minh tán thành quy định, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính kể từ các bên, khi các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng, như bên mua đã thanh toán tiền và bên bán đã bàn giao nhà ở Hoặc thời điểm bàn giao nhà ở đối với trường hợp tặng cho, đổi nhà

ở Từ thực tiễn giải quyết tranh chấp nhà ở, Đại biểu Huỳnh Ngọc Ánh (Phó Chánh

án Tòa án nhân dân TP Hồ Chí Minh) đặc biệt đề nghị nghiên cứu kỹ vấn đề xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu để Luật Nhà ở năm 2014 không còn những quy định “vênh” với Bộ luật Dân sự năm 2015, khiến việc xét xử các tranh chấp xuất phát

từ vấn đề này để lại hậu quả pháp lý khác nhau, gây bất ổn trong xã hội như trong thời gian qua88

Tổng hợp các phân tích trên, Luật Nhà ở năm 2014 quy định không phụ thuộc vào thủ tục hành chính đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Bởi quy định này cho thấy việc đăng ký hiện nay là nhằm đáp ứng yêu cầu của Nhà nước về quản lý, kiểm soát sự dịch chuyển của tài sản, chứ không phải chỉ khi được Nhà nước ghi nhận thì mới phát sinh quyền sở hữu Mặt khác, bản chất của quyền sở hữu được hình thành trong các giao dịch nhà ở là kể từ khi các bên hoàn thành nghĩa

vụ theo hợp đồng; thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm xác lập quyền sở hữu theo pháp luật Mà thực tế muốn đi đăng bộ, người mua và người bán phải hoàn thành nghĩa vụ thuế thu nhập và lệ phí trước bạ Thông thường, thời gian công chứng đến lúc hoàn thành thủ tục sang tên đã tạo “khoảng trống pháp luật” nguyên nhân từ các quy định pháp luật xung đột nhau Ngoài ra, nếu quy định thời điểm chuyển quyền

sở hữu kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà ở sẽ vừa làm phát sinh thêm thủ tục hành chính Thiết nghĩ, quy định như vậy dần đảm bảo được quyền lợi của người mua nhà ở, tránh được trường hợp người mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền mua nhà, thậm chí đã nhận bàn giao nhà ở từ người bán nhưng người bán cố tình không làm thủ tục đăng ký sang tên đổi chủ cho người mua khiến người mua mất đi quyền sở hữu của mình, đồng thời hạn chế phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu giữa các bên Thậm chí có nhiều trường hợp đã hoàn thành việc mua bán nhà ở nhưng không thể chuyển nhượng cho người khác do chưa có quyền sở hữu, không đủ điểu kiện được chuyển nhượng

87 Đại biểu Trần Văn Minh tỉnh Quảng Ninh góp ý dự thảo Luật Nhà ở tại kì họp thứ 7 của Quốc hội (2014), Vibonline, http://vibonline.com.vn/bao_cao/dai-bieu-tran-van-minh-tinh-quang-ninh-gop-y-du-thao-luat-nha- o-sua-doi-tai-ki-hop-thu-7-cua-qh

88 Đại biểu Huỳnh Ngọc Ánh thành phố Hồ Chí Minh góp ý dự thảo Luật Nhà ở tại kì họp thứ 7 của Quốc hội (2014), Vibonline, http://vibonline.com.vn/bao_cao/dai-bieu-huynh-ngoc-anh-tp-ho-chi-minh-gop-y-du-thao- luat-nha-o-sua-doi-tai-ki-hop-thu-7-cua-qh

2.1.3.2 Sự khác nhau của quy định pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà

ở giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 với Luật Nhà ở năm 2014

Để hiểu đúng bản chất của vấn đề xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà ở, tác giả sẽ tiếp tục so sánh, phân tích và đối chiếu các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 với Luật Nhà ở năm 2014 Để đánh giá các nhà làm luật có nhìn thẳng vào thực tế áp dụng của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005 trong những năm qua

Trong điều kiện hiện nay, khi bên cạnh Bộ luật Dân sự năm 2015 đã và đang tồn tại ngày càng nhiều các đạo luật điều chỉnh các lĩnh vực hoạt động đặc thù như Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm

2014, Luật Doanh nghiệp năm 2014,… Trong mối quan hệ với các luật chuyên ngành,

Bộ luật Dân sự năm 2015 đứng ở vị trí trung tâm với tư cách là luật gốc Các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 thể hiện rõ nét chức năng đạo luật gốc của hệ thống luật tư

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành (có hiệu lực thi hành kể từ ngày

01/1/2017) quy định: “Thời điểm xác lập quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản

thực hiện theo quy định của Bộ Luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao”89 Có nghĩa là, việc xác lập quyền sở hữu và vật quyền khác có hiệu lực kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, nếu hợp đồng hoặc luật không có quy định khác Trường hợp hợp đồng và luật cùng quy định nhưng khác nhau về thời điểm xác lập quyền sở hữu, vật quyền khác thì áp dụng theo quy định của luật Thời điểm tài sản được chuyển giao được hiểu là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản Theo cách diễn đạt của điều luật trên thì có tới 3 thời điểm xác lập quyền

sở hữu và vật quyền khác, theo thứ tự là ưu tiên theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, luật chuyên ngành điều chỉnh vấn đề này; theo sự thỏa thuận trong hợp đồng; từ thời điểm chuyển giao tài sản Đồng thời, tại Điều 503 Bộ luật Dân sự năm

2015 quy định việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Theo Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2015) thì đó

là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Nếu là góp vốn,

tặng cho, đổi nhà ở thì đó là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên

nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở Nếu mua

89 Khoản 1 Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015

bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì đó là thời điểm

bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua

nhà ở cho chủ đầu tư90

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015) thì đó là thời điểm do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng Trường hợp, hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng công chứng, chứng thực Trường hợp các bên không có thoả thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng91 Và căn cứ Khoản 5 Điều 19: “…Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà,

công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có

thỏa thuận khác…” Từ những quy định trên, khi các bên trong giao dịch thực hiện

các nghĩa vụ theo nội dung văn bản đã thỏa thuận như bàn giao nhà, thanh toán đủ tiền thì quyền sở hữu sẽ được chuyển giao mà không phải chờ đến lúc hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu

Theo Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai là bắt buộc cần đăng ký quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu92

Bên cạnh đó, tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 lại quy định: “Việc chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”

Về thời điểm chịu rủi ro, Điều 441 Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành xác định

“Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản được giao cho bên

mua, còn bên mua chịu rủi ro đối với tài sản mua bán kể từ khi nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể

cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác”

Việc phân định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhằm bảo đảm cho các chủ sở hữu thực hiện được đầy đủ các quyền của họ đối với nhà ở; đồng thời hạn chế được các rủi ro cho chủ sở hữu khi tham gia từng loại giao dịch về nhà ở Hiện nay, theo Luật Nhà ở hiện hành và Luật Đất đai năm 2013 lại không quy định bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chủ sở hữu mà chỉ thực hiện theo yêu cầu, do vậy nếu quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là

90 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014

91 Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

92 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013