THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Luật Kinh doanh BĐS 2006 quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS tại Điều 56: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh

THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Hà Nội là một trong những thành phố tiên phong trong việc thành lập SGDBĐS Và đây cũng là thành phố dẫn đầu trong cả nước về số lượng SGD BĐS hiệnnay Do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế và đặc biệt sựthay đổi về địa giới hành chính của Hà Nội vào tháng 5 năm 2008 – Hà Nội nhậptoàn bộ dân số và diện tích tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã thuộchuyện Lương Sơn (Hòa Bình) vào Hà Nội, đã tạo ra những cơn sốt đối với thịtrường nhà đất, kéo theo đó là các dịch vụ liên quan cũng phát triển nhanh chóng.Theo đó, hoạt động giao dịch BĐS và các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS cũng

đã có rất nhiều thay đổi Số lượng SGD BĐS tại Hà Nội tăng nhanh là điều tất yếu.Tuy nhiên việc số lượng SGD BĐS tăng nhanh không đồng nghĩa với việc chấtlượng sàn giao dịch cũng được nâng cao, kéo theo đó là những yêu cầu đòi hỏi cấpthiết trong việc tổ chức và quản lý SGD BĐS ngày càng phải được coi trọng Hiệnnay việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý SGD BĐS tại Hà Nội mặc dù

đã có những bước phát triển đáng kể song vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn và còntồn tại nhiều điểm bất cập cần được hoàn thiện hơn Thực trạng sau đây sẽ phảnánh rõ nhận định đó

2.1 NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Luật Kinh doanh BĐS 2006 quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của

SGD BĐS tại Điều 56: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập Sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê của tổ chức, cá nhân khác để thực hiện cho hoạt động kinh doanh BĐS…”.

Nguyên tắc này như một quy định bắt buộc các doanh nghiệp thực hiện hoạt độngkinh doanh BĐS hoặc các tổ chức, cá nhân hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS kể

từ thời điểm có hiệu lực của Luật này cần phải được chuẩn hóa, có sự kiểm soátcủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tất cả các hình thức giao dịch BĐScũng như dịch vụ BĐS

Tại Hà Nội, ngay khi quy định này được đi vào thực hiện thì đã có rất nhiềuSGD BĐS được thành lập Cụ thể: năm 2008 Hà Nội có gần 70 SGD BĐS, đếnnăm 2009 có gần 160 sàn và tính đến thời điểm tháng 11/2010 trên địa bàn thànhphố Hà Nội có tới 305 SGD BĐS đã được thành lập, chính thức hoạt động và đượcđăng tải thông tin trên website mạng các SGD BĐS Việt Nam1 Số lượng SGDBĐS được thành lập nhanh chóng trên địa bàn thành phố Hà Nội thể hiện sự pháttriển của thị trường giao dịch BĐS với rất nhiều nguyên nhân khách quan và chủquan khác nhau Tuy nhiên, song song với việc SGD BĐS được thành lập ngàycàng nhiều không đồng nghĩa với việc tất cả các sàn đều được đảm bảo trong việc

tổ chức và hoạt động theo đúng các nguyên tắc trên Có thể thấy hiện nay việcSGD BĐS được thành lập ồ ạt và nhanh chóng, chủ yếu là chính các công ty đầu tư

về BĐS hoặc kinh doanh trong lĩnh vực BĐS mở sàn giao dịch để kinh doanh BĐShoặc kinh doanh dịch vụ BĐS Ví dụ SGD BĐS Đông Á (Tầng 1, Toà nhà N6E,Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính) do Công ty Cổ phần BĐS Đông Á làm chủđầu tư, SGD BĐS Cen group do Công ty Cổ phần tập đoàn Thế kỷ - Cen grouplàm chủ đầu tư…

Hoạt động của Sàn chủ yếu do các Công ty đầu tư BĐS thành lập để bán sảnphẩm của chính công ty mình là một tất yếu khách quan bởi: (1) Luật quy định: cácBĐS của nhà đầu tư phải kinh doanh qua Sàn thì đương nhiên họ phải thành lập đểtuân thủ quy định đó của pháp luật; (2) Nếu không thành lập thì các sản phẩm của

họ lại phải bán thông qua việc ký gửi các sản phẩm BĐS của một sàn giao dịchkhác, như vậy, chi phí phải chi trả cho việc mượn sàn sẽ cao, ảnh hưởng tới chi phíđầu vào của sản phẩm và như vậy thì giá BĐS của nhà đầu tư sẽ cao hơn so với cácnhà đầu tư khác đã có sàn Điều này sẽ khó khăn trong việc cạnh tranh về giá cảtrong chiến lược bán hàng; (3) Nếu các nhà đầu tư không thành lập Sàn, nhà đầu tưcũng sẽ không có cơ hội để phát triển mở rộng các hoạt động kinh doanh dịch vụkhác của mình, cũng như hoạt động bán hàng cho các nhà đầu tư và các cá nhânkhác ký gửi (hoạt động dịch vụ tại Sàn), như vậy, sẽ không có cơ hội để phát triển

1 Theo Báo cáo tình hình hoạt động SGD BĐS tại Hà Nội của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng.

đội ngũ nhân viên lành nghề, chuyên nghiệp; (4) và cuối cùng, không có Sàn,nghĩa là nhà đầu tư cũng không có cơ hội để hiệu ứng và quảng bá sản phẩm BĐScủa công ty mình một cách hiệu quả nhất từ các phương tiện thông tin kỹ thuậthiện đại như: máy tính, máy chiếu, trang web và các thiết bị điện tử hiện đạikhác… Và xét ở khía cạnh nào đó, công ty đầu tư BĐS chưa tạo được sức hút vàthương hiệu của công ty mình trên thị trường Việc hầu hết các chủ đầu tư tự chủđộng mở sàn giao dịch đã cho phép SGD BĐS đó có thể thực hiện hoạt động vềthông tin sản phẩm rõ ràng, cụ thể hơn vì đó là bán sản phẩm của chính công ty,đồng thời cũng góp phần minh bạch và kiểm soát hoạt động kinh doanh của chínhcông ty đó

Tuy nhiên, cũng cần nhận thấy một thực tế đang tồn tại trong hệ thống mạngcác SGD BĐS tại Hà Nội là việc các chủ đầu tư đã tận dụng những quy định trongluật để “lách luật” và từ đó biến SGD BĐS trở thành “sân sau” của chính các chủđầu tư Hoạt động của các sàn hiện nay chủ yếu là để bán sản phẩm của chính công

ty chủ quản Điều này đã làm giảm số lượng hàng hóa của SGD BĐS, bởi nó đã bị

bó hẹp sản phẩm được giao dịch tại sàn, mặt khác những thông tin mà SGD BĐScung cấp có phần thiên lệch cho chính các công ty chủ quản, tạo điều kiệnmaketing sản phẩm của chính các chủ đầu tư này là điều dễ nhận thấy, từ đó khiếnnhững sản phẩm chưa thực sự đảm bảo chất lượng cũng được đưa lên sàn để giaodịch Nhiều doanh nghiệp có mở sàn cũng làm đơn giản, thậm chí có sàn mở ra chỉ

có vài hoạt động như môi giới, đầu tư còn các dịch vụ khác như tư vấn, thẩm địnhgiá, quảng cáo thì bỏ lủi

Bên cạnh đó, Luật cũng qui định: Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp

nhân (Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS), đây cũng là nguyên tắc quan trọng

bởi căn cứ vào tình hình thực tế hiện nay, SGD BĐS để có thể hoạt động tốt, đảmbảo chất lượng cũng như đáp ứng được những yêu cầu đặt ra khi sàn bắt đầu đượcthành lập thì sàn phải có tư cách pháp nhân Điều này nhằm nâng cao vai trò củasàn đối với các hoạt động trong TT BĐS, đồng thời tạo uy tín, niềm tin từ kháchhàng khi tham gia giao dịch tại sàn Tuy nhiên, cũng cần thấy rằng, hiện nay SGDBĐS còn bị lệ thuộc quá nhiều vào các nhà đầu tư - công ty chủ quản thành lập

sàn Sự lệ thuộc quá lớn này là do luật kinh doanh BĐS có quy định về trường hợpdoanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất độngsản thì có thể sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanhbất động sản để hoạt động (khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản) Theo

đó có nhiều sàn khi được thành lập mặc dù có tư cách pháp nhân nhưng lại không

có con dấu riêng mà phải sử dụng dấu của chính công ty chủ quản, điều này mâuthuẫn với khái niệm “pháp nhân” trong luật dân sự Việc không tự chủ trong hoạtđộng của sàn hiện nay thực sự là một cản trở lớn, gây khó khăn trong cách thứchoạt động, đồng thời hạn chế sự phát triển của chính các SGD BĐS

Cùng với các yêu cầu trên đối với sàn, SGD BĐS còn phải đáp ứng các điềukiện về công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật; về tên, địa chỉ, biển hiệu vàthông tin về việc thành lập sàn… (khoản 3, 4 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS).Những nguyên tắc này góp phần công khai hóa hoạt động của các sàn, đồng thờigiúp các cơ quan quản lý nhà nước có thể kiểm tra, giám sát hoạt động của sàn mộtcách có hiệu quả Mặc dù luật quy định khá cụ thể về nguyên tắc tổ chức và hoạtđộng của sàn, song hiện còn tồn tại nhiều SGD BĐS thành lập chưa đáp ứng đượcyêu cầu, không thực hiện thủ tục công bố thông tin ngay khi thành lập sàn, chưađảm bảo điều kiện về tên, địa chỉ, biển hiệu… nhưng vẫn đi vào hoạt động

Những bất cập trong việc thành lập SGD BĐS khi các nhà đầu tư tận dụngnhững kẽ hở trong quy định của pháp luật đã thực sự làm ảnh hưởng đến thị trườnggiao dịch BĐS, đến việc quản lý của nhà nước đối với hoạt động của các sàn SGDBĐS tại Hà Nội đã thực sự bị chi phối bởi chính các nhà đầu tư, các công ty kinhdoanh về BĐS, do đó các hoạt động của sàn cùng với sự phát triển của SGD BĐScòn thiếu tính tự chủ, chưa thực sự đảm bảo được chất lượng hoạt động của mộtSGD BĐS

2.2 ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Điều kiện thành lập SGD BĐS là quy định hết sức cần thiết của Luật Kinhdoanh BĐS để tạo lập một hệ thống sàn được đảm bảo trong quá trình tổ chức vàhoạt động Điều kiện thành lập SGD BĐS được quy định cụ thể tại Điều 57 Luật

Kinh doanh BĐS 2006, theo đó, SGD BĐS phải đáp ứng các điều kiện về đăng kíkinh doanh; nhân sự; quy mô diện tích và cơ sở vật chất kĩ thuật; cơ cấu tổ chức;tên, biển hiệu, địa chỉ giao dịch; quy chế hoạt động

Nhìn chung, các SGD BĐS khi được thành lập, về cơ bản đã được chú trọng,hướng tới việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện chính theo quy định pháp luật về nhân

sự, cơ sở vật chất, chức năng ngành nghề hoạt động Hiện trên địa bàn Hà Nội córất nhiều SGD BĐS đảm bảo được điều kiện khi thành lập như đảm bảo về diệntích sàn, với trang thiết bị hiện đại, áp dụng và cải tiến các mô hình sàn giao dịch ởcác nước tiên tiến, hệ thống nhân sự phục vụ cho hoạt động của Sàn hội tụ đượcnhững chuyên gia giỏi trong các lĩnh vực tư vấn, quản lý, đầu tư, môi giới, thẩmđịnh và tài chính BĐS Bên cạnh đó, quy chế hoạt động được xây dựng một cáchchuyên nghiệp, đảm bảo cho việc cung cấp thông tin, các dịch vụ đảm bảo chokhách hàng giao dịch một cách tiện lợi, an toàn và nhanh chóng Điển hình cho cácSGD BĐS hoạt động có hiệu quả và phong cách chuyên nghiệp phải kể đến SGDBĐS VinCom (191 Bà Triệu, Hai Bà Trưng, Hà Nội); SGD BĐS Vinaconex(Trung Hòa, Nhân Chính, Hà Nội)…

Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề xoay quanh việc đảm bảocác điều kiện khi thành lập của SGD BĐS Cụ thể:

a.Về thành lập Sàn

SGD BĐS hiện nay không thực hiện việc đăng tải thông tin trên các phươngtiện thông tin đại chúng khi thành lập theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanhBĐS 2006 Việc đăng tải thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng khithành lập của Sàn nhằm mục đích công khai, minh bạch trước khi hoạt động, đồngthời quảng bá hình ảnh của chính sàn đó Tuy nhiên có rất nhiều SGD BĐS tại HàNội khi thành lập đã không chấp hành đúng quy định này

Ngoài ra, một trong những điều kiện đối với việc thành lập SGD BĐS là quyđịnh phải có chứng chỉ môi giới và định giá khi sàn hoạt động kinh doanh dịch vụmôi giới, định giá BĐS Tuy nhiên, hiện nay có nhiều sàn chưa đáp ứng đầy đủđiều kiện này Năm 2006, Luật Kinh doanh BĐS được ban hành Theo đó, từ ngày1/1/2007, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất

một người có chứng chỉ môi giới BĐS; khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải

có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn phải có

ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới BĐS, nếu có dịch vụ định giá BĐS thì phải

có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS Tại thời điểm đó, Luật có mộtloạt quy định về chứng chỉ hành nghề nhưng không có hướng dẫn nào về việc đàotạo hay cấp chứng chỉ Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn có nhu cầu đăng ký kinhdoanh nhưng lại không có chứng chỉ hành nghề Do vậy, các cơ quan đăng ký kinhdoanh vẫn giải quyết đăng ký kinh doanh nhưng yêu cầu doanh nghiệp phải làmgiấy cam kết bổ sung chứng chỉ hành nghề sau Đến tháng 10/2007, khi Nghị định153/ 2007/ NĐ – CP ngày 15/10/2007 được ban hành, mới có hướng dẫn về chứngchỉ hành nghề Trong đó cũng cho doanh nghiệp nợ chứng chỉ hành nghề nhưngphải nộp bổ sung trước ngày 1/1/2009 Nghị định này quy định kể từ ngày1/1/2009, doanh nghiệp đăng ký kinh doanh sẽ không được nợ nữa, nếu không cóchứng chỉ thì miễn giải quyết đăng ký kinh doanh Do đó, vào thời điểm trướcngày 1/1/2009, khi thành lập SGD BĐS, các công ty được nợ chứng chỉ môi giớihoặc định giá Mặc dù có rất nhiều quan điểm xoay quanh vấn đề nợ chứng chỉ môigiới hoặc định giá là do mãi đến cuối tháng 5/2008, Bộ Xây dựng mới có thông tưhướng dẫn, giao cho Sở xây dựng các tỉnh, thành thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ vàcấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá BĐS Từ hướng dẫn này, nhiều sở xâydựng mới “rục rịch” lên kế hoạch, triển khai việc cấp chứng chỉ Và việc chậm bổsung chứng chỉ hành nghề có một phần lỗi của các cơ quan quản lý Tuy nhiên, tạithời điểm hiện nay, sau 2 năm hết hạn nợ chứng chỉ môi giới hoặc định giá BĐS,nhưng sau khi thành lập xong SGD BĐS, nhiều công ty không thực hiện nghiêmtúc cam kết về đáp ứng đủ điều kiện về nhân sự có chứng chỉ hành nghề khi hoạtđộng, dẫn tới nhiều SGD BĐS trong một thời gian khá dài từ khi thành lập và đivào hoạt động chưa đáp ứng đầy đủ quy định về nhân sự có chứng chỉ hành nghềtheo quy định

(E viết chung chung thế này, không có dẫn chứng cụ thể thì đây là tình trạngphổ biến của các sàn nói chung trong cả nước chứ không phải là khóa luận viết cho

Hà Nội em à)

Sao có phần a mà không thấy phần b ở đâu???

2.3 Thông báo hoạt động Sàn

Sai phạm điển hình nhất hiện nay đối với SGD BĐS ngay khi thành lập làviệc thông báo hoạt động với các chức năng ngành nghề vượt quá chức năng ngànhnghề được quy định trong Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh, hoặc khi có sựthay đổi người điều hành quản lý sàn và địa chỉ hoạt động của sàn thì lại khôngthông báo kịp thời cho Sở Xây dựng Ví dụ: trong đăng ký kinh doanh không cóngành nghề định giá và quản lý BĐS, nhưng trong văn bản thông báo hoạt độngcủa Sàn gửi Sở Xây dựng lại có các dịch vụ này Theo khoản 4 Điều 60 Nghị định71/ 2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính Phủ quy định chi tiết vàhướng dẫn Luật Nhà ở có quy định Giao dịch về nhà ở thông qua SGD BĐS thì

“Các SGD BĐS không được tham gia đầu tư, mua bán, cho thuê nhà ở mà chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu

tư và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS ” Điều này cho thấy chức năng tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS của SGD

BĐS, sàn không được trực tiếp kinh doanh BĐS với tư cách là một chủ đầu tư tựtạo lập các BĐS như nhà ở, công trình khác để đưa vào kinh doanh Tuy nhiên, vẫntồn tại các sàn hiện nay còn quy định cả trong văn bản thông báo hoạt động và nộidung quy chế hoạt động của SGD BĐS chức năng kinh doanh BĐS Điều nàykhông phù hợp với quy định của pháp luật kinh doanh BĐS là SGD BĐS chỉ cungcấp các dịch vụ BĐS

2.4 Về nhân sự của Sàn

Một trong những nguyên nhân làm hạn chế hoạt động của SGD BĐS là nhân

sự đối với sàn đó bởi yếu tố con người phải được đặt lên hàng đầu Yếu tố này ảnhhưởng rất lớn đến chất lượng hoạt động của sàn giao dịch, bởi với một sàn giaodịch có đội ngũ chuyên viên với trình độ kĩ thuật nghiệp vụ cao sẽ góp phần xây

dựng lên phong cách chuyên nghiệp và tạo chất lượng phục vụ tốt nhất cho kháchhàng, đồng thời có thể xây dựng thương hiệu bền vững cho chính sàn đó Song cóthể nhận thấy với rất nhiều SGD BĐS hiện nay, với quy mô hoạt động nhỏ, lẻ,thiếu tính chuyên nghiệp và chưa đảm bảo chất lượng lại không duy trì thườngxuyên đầy đủ nhân viên môi giới, định giá BĐS theo quy định; hoặc trình độchuyên môn, nghiệp vụ của nhân viên cũng không được đảm bảo

Điểm đầu tiên có thể nhận thấy là nhân viên định giá tại Sàn không thực hiệnđược nghiệp vụ định giá BĐS Vai trò mờ nhạt của nhân viên thẩm định giá BĐStại sàn khiến nhà đầu tư chưa thể có cái nhìn toàn cảnh về giá BĐS theo diễn biếncủa thị trường địa ốc khi tham gia giao dịch Có thể nói, thẩm định giá BĐS củanhân viên tại SGD BĐS chưa thể hiện hết vai trò của mình Trong lúc giá BĐSbiến động và tăng giảm nhanh, lẽ ra việc thẩm định giá của SGD BĐS phải làphương tiện xác định đúng giá trị thực của BĐS, vừa định hướng tăng giảm củaBĐS cũng như định hướng thị trường trong tương lai Sự không rõ ràng trong thẩmđịnh giá là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS liên tục nằm trongtrạng thái trồi sụt thất thường hoặc "năm người mười giá" Việc đào tạo cũng nhưthẩm định giá BĐS lâu nay tiến hành một cách tự phát (không nói theo kiểu vơ đũa

cả nắm thế này – vẫn có những cơ sở đào tạo uy tín Tuy nhiên, 3 buổi cho mộtchương trình đào tạo nhân viên định giá tại các cơ sở đào tạo ngoài phần pháp luậtchung thì không đủ trình độ để nhân viên này hành nghề tốt được, nhất là trongđiều kiện thị trường BĐS với giá cả thất thường như ở Việt Nam nói chung và ở

Hà Nội nói riêng) nên không nhận được sự tín nhiệm của khách hàng Các tổ chứcđào tạo nghề lại không chịu thừa nhận nhau Ví dụ: Bộ Tài chính cấp chứng chỉthẩm định giá BĐS, Bộ Xây dựng đào tạo chứng chỉ định giá BĐS Theo Nghịđịnh số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanhBĐS, các doanh nghiệp hoặc SGD BĐS có cung cấp dịch vụ định giá BĐS phải có

ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS Trong nhiều trường hợp, loại chứngchỉ thẩm định giá từ Bộ Tài chính không được cơ quan chức năng chấp nhận làmđiều kiện mở sàn có dịch vụ định giá Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thẩm

định giá hay định giá là một nghề khá mới nhưng sẽ rất phát triển trong dài hạn, vìđây là khâu quan trọng tìm căn cứ giúp nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả hơn Trong hầu hết các SGD BĐS, nhất là các sàn sử dụng tư cách pháp nhân củacông ty chủ quản để hoạt động, nhân sự tại Sàn phần lớn là kiêm nhiệm, vì vậy tínhchuyên nghiệp thấp Các sàn hiện nay thường hoạt động cả hai dịch vụ định giá vàmôi giới BĐS thì chỉ cần hai người vừa có chứng chỉ môi giới, vừa có chứng chỉđịnh giá BĐS, bởi yếu tố quy mô hoạt động của sàn nhỏ Điều này không đảm bảođược chất lượng trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS tại sàn, thậm chí đã tạođiều kiện cho nhiều sàn giao dịch quy mô nhỏ, thiếu tính chuyên nghiệp hoạt động.Với việc quy định chưa chặt chẽ về điều kiện của SGD BĐS của Luật Kinh doanhBĐS nên tại Hà Nội, ngay khi thành lập đã có những sàn giao dịch chưa đảm bảochất lượng về đội ngũ nhân viên, đặc biệt là chuyên gia về môi giới và định giá.Đây là nguyên nhân làm ảnh hưởng đến hoạt động tại SGD BĐS, đồng thời ảnhhưởng đến thị trường BĐS bởi việc thiếu tính chuyên môn hóa, thiếu chuyênnghiệp trong cách thức hoạt động của sàn Trình độ chuyên môn của đội ngũ hoạtđộng tại sàn đặc biệt là trình độ chuyên môn của giám đốc sàn, phó giám đốc quản

lý tại sàn còn khá hạn chế do việc đào tạo về người quản lý sàn còn tràn lan, tínhkiểm soát chưa cao Hoạt động của từng bộ phận chuyên môn trong sàn chưa đáp

ứng được tính chuyên nghiệp của một SGD BĐS Nhân viên ôm đồm nhiều việc,

thậm chí còn làm cả công việc lau dọn, chưa thể hiện tính chuyên nghiệp của mộtSGD BĐS

3 Về cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất động sản

(E đánh số rất linh tinh – đây phải là phần 2.3)

Diện tích hoạt động của sàn trong quá trình hoạt động chưa duy trì tương ứngvới số lượng dịch vụ mà sàn đã đăng ký hoạt động Luật kinh doanh BĐS có quyđịnh về diện tích sử dụng để giao dịch của sàn tối thiểu là 50m2 phục vụ cho hoạtđộng môi giới, giao dịch và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung Tuynhiên, số lượng sàn thành lập và hoạt động không đúng quy định của pháp luật còntồn tại nhiều Phần lớn các sàn không tách bạch rõ ràng diện tích sử dụng để thựchiện các dịch vụ của sàn với các diện tích sử dụng phục vụ cho các hoạt động khác

của công ty Một số sàn còn vi phạm về địa chỉ trụ sở chính; địa chỉ đăng ký hoạtđộng chính và địa chỉ hoạt động thực tế khác nhau, do đó làm ảnh hưởng đến sự tintưởng từ phía khách hàng, đồng thời gây khó khăn trong việc kiểm tra hoạt độngcủa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

4 Về tư cách pháp nhân của Sàn (2.4)

Một trong những nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS là SGDBĐS phải là pháp nhân, nghĩa là phải đảm bảo các điều kiện: được cơ quan cóthẩm quyền thành lập, cho phép thành lập, đăng ký hoặc công nhận; có cơ cấu tổchức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệmbằng tài sản đó; nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập(Điều 84, Bộ Luật Dân Sự 2005) Với hầu hết các SGD BĐS khi có tư cách phápnhân sẽ đảm bảo cho các giao dịch BĐS được diễn ra thuận lợi, ngoài ra các dịch

vụ liên quan đến BĐS cũng được tiến hành một cách chuyên nghiệp và đảm bảohơn Một hiện tượng trong việc thành lập SGD BĐS hiện nay là các công ty kinhdoanh BĐS đua nhau thành lập sàn Các công ty thành lập nhiều chi nhánh công ty

là các SGD BĐS có tên gọi khác nhau chưa đảm bảo tuân thủ đúng quy định phápluật về pháp nhân của SGD BĐS; làm hạn chế hoạt động tại sàn; sàn hoạt độngkém hiệu quả, chưa đảm bảo chất lượng

Bên cạnh những sai phạm kể trên của SGD BĐS tại Hà Nội, còn tồn tạinhiều sai phạm khác như: về tên gọi của Sàn thì nhiều SGD BĐS có tên gọi trùngnhau hoặc gần giống nhau; về nội dung Quy chế hoạt động còn tồn tại sàn quy địnhtrong quy chế hoạt động chức năng kinh doanh BĐS hay quy định SGD BĐS được

ủy quyền để ký các hợp đồng kinh doanh BĐS… Đây là những sai phạm điển hìnhcủa các SGD BĐS tại Hà Nội hiện nay

Có thể nói, chất lượng SGD BĐS mặc dù đã được cải thiện hơn, ngày càng

được nâng cao và đảm bảo về chuyên môn, nghiệp vụ, cơ sở vật chất cũng nhưchất lượng dịch vụ, song vẫn chưa bắt nhịp được cùng với sự phát triển của thịtrường BĐS Việc lập SGD BĐS nhằm minh bạch hóa thị trường BĐS và để giaodịch đỡ bị rủi ro Do đó, pháp luật kinh doanh BĐS ngày càng được hoàn thiện đểđảm bảo cho việc thành lập, tổ chức và hoạt động của SGD BĐS Tuy nhiên, thời

gian qua đã có nhiều sàn được thành lập trên địa bàn Hà Nội song việc chấp hànhtốt các quy định của pháp luật còn hạn chế, vẫn còn sàn ngang nhiên vi phạm, sànhoạt động yếu kém sau khi thành lập, thậm chí không hoạt động

4.1 MÔ HÌNH TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

(Tại sao lại viết in hoa linh tinh thế này??? Phần 4 thì viết thường và nghiêng, 4.1 là phần nhỏ thì lại viết in hoa to Theo cô, em cho phần này thành một mục riêng 2.5)

Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám đốc và các

bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của SGD:

 SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS Nếu

có dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc này, có chứngchỉ định giá BĐS do cơ quan có thẩm quyền cấp

 SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụcho hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồngthời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung

Tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi doanh nghiệp để thành lập cácsàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo đúng quyđịnh của pháp luật Luật Kinh doanh BĐS quy định về mô hình tổ chức và hoạtđộng của SGD BĐS khá chi tiết, cụ thể; nhưng các SGD BĐS ngay khi thành lập

và đi vào hoạt động còn tồn tại nhiều điểm hạn chế trong việc xây dựng mô hình tổchức và hoạt động sàn Hạn chế nhiều nhất của sàn về mô hình tổ chức và hoạtđộng hiện nay là chất lượng đội ngũ nhân viên tại sàn Nhiều nhân viên SGD BĐSchỉ có bằng đại học hoặc cao đẳng mà chưa hề có chứng chỉ chuyên ngành theoquy định Bên cạnh đó, đội ngũ nhân viên quản lý sàn, môi giới BĐS, định giáBĐS cũng không được đào tạo đầy đủ, đảm bảo về chất lượng chuyên môn, nênkhi hoạt động tại sàn chưa thể hiện hết vai trò của người quản lý sàn, chuyên giamôi giới, định giá BĐS; khiến hoạt động của sàn thường mang tính hình thức, trìtrệ, không tạo được niềm tin đối với khách hàng Việc không đảm bảo chất lượngcủa người quản lý sàn, chuyên viên môi giới và định giá BĐS là do hiện tượng dạy

và cấp chứng chỉ BĐS một cách tràn lan Có thể nhận thấy số lượng các cơ sở đàotạo về BĐS ngày càng tăng nhanh một cách đáng kể và số lượng chứng chỉ hànhnghề BĐS được cấp hàng năm cũng tăng nhanh đột biến Cụ thể: Tại Hà Nội, năm

2008 đào tạo 2050 chuyên gia môi giới, định giá và quản lý SGD BĐS và cấp 160chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS; năm 2009 cấp giấy chứng nhận cho

17710 học viên trong đó chứng nhận cho 8410 cho học viên môi giới BĐS, 4810cho học viên định giá BĐS, 4490 học viên quản lý SGD BĐS và cấp 5570 chứngchỉ hành nghề BĐS (4000 chứng chỉ môi giới BĐS, 1570 chứng chỉ định giáBĐS); đến ngày 17/11/2010 Hà Nội có 20078 chuyên gia về BĐS với 9640 chuyêngia môi giới BĐS, 5476 chuyên gia định giá BĐS, 4962 chuyên gia về quản lý điềuhành SGD BĐS2 Như vậy, có thể thấy con số cấp các chứng chỉ về môi giới, địnhgiá BĐS, người quản lý, điều hành SGD BĐS ngày càng tăng nhanh một cách đáng

kể Từ số lượng đào tạo ồ ạt về các chuyên gia BĐS dường như còn là sự chạy đua

để đảm bảo điều kiện cho việc thành lập SGD BĐS mà chưa chú trọng đến chấtlượng đào tạo Theo thống kê Danh sách cơ sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức BĐStại trang http://daotaobds.xaydung.gov.vn của Bộ Xây dựng, hiện Hà Nội có 59trong tổng số 91 cơ sở đào tạo của cả nước được Bộ công nhận Việc tổ chức thựchiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá BĐS, quản lý điều hànhSGD BĐS; cấp chứng chỉ định giá BĐS là một trong những chức năng hoạt độngcủa Sở xây dựng Tuy nhiên với nhu cầu thực tế hiện nay thì việc chỉ có Sở xâydựng đào tạo chứng chỉ BĐS là khá khó khăn, do đó hiện tồn tại rất nhiều cơ sởđào tạo về chứng chỉ BĐS Theo Cục quản lý nhà và thị trường BĐS - Cơ quanđiều hành Mạng các SGD BĐS Việt Nam, mặc dù được công nhận khá nhiềunhưng phần lớn các cơ sở đào tạo có tư cách pháp nhân là công ty, cơ sở đào tạo làcác trường cao đẳng, đại học, viện nghiên cứu liên quan tới BĐS chỉ đếm trên đầungón tay Thực tế này khiến chất lượng đào tạo nghiệp vụ BĐS hiện nay chưa caocho dù các cơ sở này đã có ý thức tuân thủ đúng quy định của pháp luật Cácchuyên gia trong ngành viện dẫn: chỉ cần qua 6 buổi học là có thể thành chuyên gia

2 Theo Báo cáo tổng kết sàn giao dịch BĐS năm 2010 của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng.

tư vấn, môi giới BĐS Thời gian này không thể đủ để học về pháp luật, các nghịđịnh, thông tư quy định trong lĩnh vực và hiểu về thủ tục, hồ sơ chứ chưa nói tới kỹnăng hành nghề… Việc quá dễ dãi, đơn giản trong quy định điều kiện hành nghềmôi giới, định giá BĐS cũng như thủ tục thành lập SGD BĐS cũng là nguyên nhândẫn đến trình độ, kỹ năng hành nghề của đội ngũ những người hành nghề kinhdoanh dịch vụ BĐS còn yếu

Ngoài ra, việc nhiều cơ sở tự tổ chức đào tạo chứng chỉ môi giới, định giá BĐS vớichất lượng chưa đảm bảo thể hiện sự hạn chế trong công tác kiểm tra, giám sát của

cơ quan nhà nước trong lĩnh vực này

Bên cạnh đó, hoạt động của các nhân viên tại sàn còn nhiều bất cập NhiềuSGD BĐS mang danh "sàn" nhưng thực chất chỉ là vỏ bọc bên ngoài, nhiều nhânviên của SGD BĐS đứng tại sàn chỉ để cò mồi mua bán chuyển nhượng BĐSkhông qua sàn Có khi bản thân người làm môi giới ở sàn nào đó lợi dụng danhnghĩa sàn mời khách đến và tư vấn bằng miệng khi bán được dự án đó chỉ là cánhân với nhau mà chủ sàn lại không hề biết nên khó kiểm soát hết yếu tố này Thực

tế cho thấy dù giao dịch qua sàn thì khách hàng vẫn rất khó tiếp cận nguồn hàngngay từ đầu Và do sự chênh nhau về thông tin nên không thể loại trừ ưu thế củanhững người tiếp cận được thông tin trước, tức đội ngũ nhân viên bán hàng Dùquy định cũng đặt ra trách nhiệm nặng nề đối với đội ngũ môi giới SGD BĐS, thếnhưng rất khó đánh giá tính minh bạch và mức độ tin cậy của các sàn vì sàn giaodịch chỉ quản lý được công việc, không quản lý được con người Mặc dù số lượngchứng chỉ môi giới, định giá và quản lý SGD BĐS hàng năm liên tục tăng, tuynhiên vẫn chưa có ai kiểm tra trình độ, tư cách những người được cấp các loạichứng chỉ này một cách rõ ràng Vẫn có không ít trường hợp vì chạy theo hoa hồngmôi giới mà nhân viên tại sàn tìm mọi cách bán sản phẩm cho khách hàng, đến khigặp rủi ro vẫn chỉ có khách hàng chịu thiệt Chẳng hạn như đối với trường hợp nhàphố đơn lẻ vốn không có giá đồng nhất như căn hộ chung cư, tình trạng các nhânviên môi giới hét giá xảy ra khá phổ biến Đây được coi là yếu tố khó khăn trongviệc kiểm soát hoạt động của chính SGD BĐS, đồng thời là yếu tố nhằm hạn chếhoạt động của SGD BĐS