Phân tích rủi ro tài chính các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh bình dương bằng phương pháp mô phỏng monte carlo áp dụng cho dự án khu nhà ở xã hội hòa lợi

Nội dung Với mục tiêu củ đề tài và qu nghiên cứu tài liệu về các dự án rủi ro về tài chính, tác giả đề xuất các nội dung nghiên cứu s u: - Thu thập thông tin Thông tin dự án Nhà ở xã h

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM



LÊ QUỐC NAM

PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TỈNH BÌNH DƯƠNG BẰNG PHƯƠNG PHÁP MÔ PHỎNG

MONTE CARLO ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN

KHU NHÀ Ở XÃ HỘI HÕA LỢI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: KTXD Công trình Dân dụng và Công nghiệp

Mã ngành: 60 58 02 08

TP Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM



LÊ QUỐC NAM

PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TỈNH BÌNH DƯƠNG BẰNG PHƯƠNG PHÁP MÔ PHỎNG

MONTE CARLO ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN

KHU NHÀ Ở XÃ HỘI HÕA LỢI

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

Xác nhận củ Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận s u khi Luận văn đã được sử chữ (nếu có)

Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ

TP HỒ CHÍ MINH

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh ph c

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: LÊ QUỐC NAM Giới tính: n m

Ngày, tháng, năm sinh: 10/06/1979 N i sinh: Tp.HCM

Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng MSHV: 1441870008

công trình dân dụng và công nghiệp

I Tên đề tài

Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dương bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo Áp dụng cho khu nhà ở xã hội Hòa Lợi

II Nhiệm vụ và nội dung

1 Nhiệm vụ

Mục tiêu củ việc nghiên cứu là “Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dương bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo Áp dụng cho khu nhà ở xã hội Hòa Lợi” tìm hiểu các vấn đề gây rủi ro về tài chính củ

các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dư ng

Từ đó đề xuất các nguyên nhân chính gây rủi ro về tài chính và xác xuất xảy

r củ các nhân tố bằng phư ng pháp mô phỏng Monte C rlo

Các phân tích đánh giá trong phạm vi luận văn này gồm:

 Xác định thực trạng dự án thực hiện các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình

Dư ng;

 Phân tích kinh tế - xã hội, tài chính củ Dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi củ

chủ đầu tư Bec mex Bình Dư ng;

 Phân tích mô phỏng các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro tài chính bằng phư ng pháp mô phỏng Monter C rlo, từ đó dự báo xu hướng tác động củ các nguồn chi phí đầu tư và do nh thu đến các chỉ số tài chính củ dự án

2 Nội dung

Với mục tiêu củ đề tài và qu nghiên cứu tài liệu về các dự án rủi ro về tài chính, tác giả đề xuất các nội dung nghiên cứu s u:

- Thu thập thông tin

Thông tin dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi được thu thập qu các số liệu đã có

củ chủ đầu tư, đ n vị thi công và các đ n vị tư vấn Ngoài ra, các thông tin nghiên cứu về rủi ro tài chính củ dự án xây dựng c ng được xem xét từ các nguồn báo đài, tạp chí và các đề tài nghiên cứu trước đó

- Xây dựng mô hình khảo sát

Từ các c sở lý luận được nghiên cứu ở phần trên, xây dựng mô hình khảo sát dự trên nội dung phân tích tài chính củ dự án Nội dung phần này nhằm làm rõ các vấn đề s u:

 Các yếu tố tác gây nên rủi ro về tài chính cho dự án khu nhà ở xã hội Hò Lợi;

 Xác định các nội dung chính rủi ro tài chính cho dự án đầu tư trong phạm vi xây dựng công trình nhà ở xã hội

- Phân tích và mô phỏng

Mô phỏng Monter C rlo được áp dụng cho những hệ thống mà các thành phần củ ch ng có biểu thị ngẫu nhiên và là một công cụ để phân tích các hiện tượng có chứ yếu tố gây nên rủi ro về tài chính nhằm r t r lời giải gần đ ng Nó còn được gọi là phư ng pháp thử nghiệm thống kê Mô phỏng Monter C rlo thường được sử dụng khi việc thực hiện các thí nghiệm hoặc các phư ng pháp tính toán bằng giải tích gặp nhiều khó khăn phức tạp hoặc thậm chí không thể thực hiện

được, đặc biệt khi sử dụng các máy tính số và không yêu cầu những công cụ toán học phức tạp Thực chất củ mô phỏng Monter C rlo là việc lự chọn một cách ngẫu nhiên các giá trị có thể có củ các biến ngẫu nhiên đầu vào (risk v ri bles) để

có một kết quả thực nghiệm củ đại lượng tổng hợp cần phân tích Quá trình đó được lặp lại nhiều lần để có một tập hợp đủ lớn các kết quả thực nghiệm Cuối cùng

xử lý thống kê để có các đặc trưng thông kê củ đại lượng tổng hợp đó

- Kết luận

R t r các kết luận, dự báo từ kết quả Mô phỏng Monter C rlo khi phân tích hiệu quả tài chính củ Dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi ở Bình Dư ng

III Ngày giao nhiệm vụ: 1/2016

IV Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 6/2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác Đồng thời, các thông tin trích dẫn trong Luận văn được tôn trọng và đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả

LÊ QUỐC NAM

LỜI CẢM ƠN

Xin cám n Thầy PGS TS Nguyễn Thống, Thầy đã đư r gợi ý đầu tiên để hình thành nên ý tưởng củ đề tài và đã làm tôi mạnh dạn tiếp cận với hướng nghiên cứu Đồng thời, Thầy là người đã tận tụy gi p tôi hệ thống hó lại kiến thức quản lý

và định lượng phân tích và hiểu biết thêm về nhiều điều mới trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Để hoàn thành luận văn này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực củ bản thân, tôi đã nhận được nhiều sự gi p đỡ củ tập thể và các cá nhân Tôi xin tỏ lòng biết n đến tập thể và các cá nhân đã dành cho tôi sự gi p đỡ quý báu đó

Tôi xin chân thành cảm n Quý Thầy Cô thuộc B n đào tạo S u đại học, Kho Xây dựng trường Đại Học Công Nghệ Tp HCM đã tạo điều kiện và gi p đỡ tôi trong quá trình học và nghiên cứu kho học tại đây

Đề cư ng Luận văn thạc sĩ đã hoàn thành trong thời gi n quy định với sự nỗ lực củ bản thân, tuy nhiên không thể không có những thiếu sót Kính mong Quý Thầy Cô chỉ dẫn thêm để tôi bổ sung những kiến thức và hoàn thiện bản thân mình

TÓM TẮT NỘI DUNG LUẬN VĂN

Đề tài "Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình

Dư ng bằng phư ng pháp mô phỏng Monte C rlo áp dụng cho khu nhà ở xã hội

Hò Lợi" có h i nội dung chính Thứ nhất, phân tích hiệu quả tài chính củ dự án nhà ở xã hội Hò Lợi do Bec mex làm chủ đầu tư Thứ h i, với kết quả phân tích

đó, đồng thời xác định các yếu tố rủi ro để thực hiện mô phỏng Monte C rlo nhằm

dự báo các chỉ số tài chính như dòng tiền hiện tại thuần NPV và tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR Bài viết còn xem xét đến độ nhạy củ các yếu tố rủi ro đến hiệu quả củ

dự án Tất cả các phân tích đều thực hiện ở qu n điểm Chủ đầu tư và Tổng đầu tư

Kết quả phân tích cho thấy rằng: Thứ nhất, hiệu quả tài chính khi thực hiện

Nhà ở xã hội là rất thấp, điều này thể hiện qu các giá trị dòng tiền thuần NPV và tỷ suất sinh lời nội bộ IRR rất bé Điều này c ng phù hợp vì các dự án Nhà ở xã hội

m ng ý nghĩ lớn h n là hiệu quả về mặt ích lợi kinh tế xã hội Thứ hai, khi thực

hiện dự án Nhà ở xã hội nên chọn phư ng án v y vốn (theo qu n điểm chủ đầu tư)

sẽ có lợi h n vì được v y ưu đãi với lãi suất thấp Thứ ba, qu kết quả mô phỏng

Monte C rlo thì cả h i giá trị trung bình NPV và IRR đều âm Xác suất đạt giá trị lớn h n 0 chỉ dưới 30% Điều này củng cố thêm cho nhận định rằng hiệu quả tài

chính Nhà ở xã hội rất thấp Cuối cùng, qua phân tích độ nhạy cho thấy những nhân

tố ảnh hưởng lớn tới NPV và IRR là đ n giá bán căn hộ giá rẻ, suất đầu tư và tiếp theo là giá mặt bằng thư ng mại Các yếu tố khác không ảnh hưởng đáng kể

of social housing projects Hoa Loi by investor Becamex Secondly, the results of that analysis, and identification of risk factors to perform Monte Carlo simulations

to forecast financial indicators such as cash flow and net present NPV return rate of internal capital IRR The article also considers the sensitivity of the risk factors to the efficiency of the project All analyzes were conducted in the investor perspective and total investment

The analytical results show that, firstly, the financial performance of the social housing project is very low, this is reflected in the value of net cash flow NPV risk discount rate and an internal profitability IRR is very little This is also suitable for projects meant greater the social housing project is viable economic and social benefits Secondly, the implementation of the project should be selected the social housing project loan scheme (in view of the investor) will be more beneficial for preferential loans at low interest rates Thirdly, the results of Monte Carlo simulations, both the average value and IRR, NPV were negative The probability

of a value greater than 0 to reach just under 30% This reinforces the assessment that the financial performance of the social housing project was very low Finally, through sensitivity analysis shows that the factors that influenced the NPV and IRR

is the cheap price of the apartment, and the next investment rate is the price of commercial premises Other factors are not significantly affected

MỤC LỤC

trang

DANH MỤC CÁC BẢNG xiii

DANH MỤC CÁC HÌNH xiv

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1

1.1 Giới thiệu chung về nhà ở xã hội 1

1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu 4

1.3 Mục tiêu nghiên cứu 5

1 3 1 Mục tiêu tổng quát 5

1 3 2 Mục tiêu cụ thể 5

1 4 Phư ng pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng 6

1.4 1 Quy trình nghiên cứu 6

1.4.1.1 Phân tích rủi ro 6

1.4.1.2 Định lượng rủi ro 7

1.4.1.3 Giám sát và kiểm soát rủi ro 7

4.1.2 Thu thập dữ liệu 8

1 4 3 Mô phỏng Monte-C rlo (dùng phần mềm Cryst l B ll) 8

1.4 Phạm vi nghiên cứu 10

1.5 Đóng góp kỳ vọng củ nghiên cứu 10

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 11

1 Phân tích rủi ro và quản lý trong xây dựng 11

2 Phân tích rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư dự trên kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo 12

3 Phân tích rủi ro củ dự án và quản lý - PRAM tiến trình tổng quát 13

4 Phân tích rủi ro trong thẩm định đầu tư 13

5 Đánh giá rủi ro kinh tế: thiết kế nhân tố so với phư ng pháp Monte C rlo 15

6 Tìm hiểu các ứng dụng mô phỏng Monte C rlo đối với Quản lý dự án 15

7 Ứng dụng mô phỏng Monte C rlo để phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư khu công nghiệp 16

8 Phân tích lợi nhuận khi đầu tư chung cư cho người thu nhập thấp có tính yếu tố rủi ro 17

9 Quản lý rủi ro cho nhà thầu xây dựng nước ngoài thực hiện dự án tại Việt N m 18

CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 19

3.1 C sở lý thuyết 19

3.1.1 Khái niệm dự án đầu tư 19

3.1.2 Khái niệm dự án đầu tư nhà ở xã hội 19

3.1.3 Khái niệm về rủi ro 19

3.1.4 Phân loại rủi ro 20

3.1.5 Quản lý rủi ro 21

3.1.6 Phân tích dự án có xét đến rủi ro 24

3 1 6 1 Phân tích độ nhạy 24

3 1 6 2 Phân tích tình huống 25

3 1 6 3 Mô phỏng Monte C rlo 26

3.1.7 Lợi ích củ việc phân tích rủi ro 30

3.2 Các qu n điểm phân tích 30

3.2.1 Phân tích kinh tế - Xã hội 31

3.2.2 Phân tích tài chính 31

3 3 Phư ng pháp phân tích dòng tiền tệ 33

3.3.1 Phư ng pháp giá trị tư ng đư ng (Equiv lent Worth) 33

3.3.2 Phư ng pháp suất thu lợi (R te of return) 34

3.3.3 Phư ng pháp dự trên tỉ số lợi ích trên chi phí (benefit/cost-B/C) 35

3.3.4 Thời gi n hoàn vốn (PP) 36

CHƯƠNG 4: GIỚI THIỆU DỰ ÁN & PHÂN TÍCH SỐ LIỆU 37

4.1 Giới thiệu công ty 37

4.2 Giới thiệu dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi 39

4.2.1 Thông tin chung 39

4.2.2 Vị trí, diện tích, r nh giới hạn, quy mô dự án 42

4.2.3 Thông tin xây dựng 43

4.3 Phân tích tài chính dự án 45

4.3.1 Phân tích tài chính dự án chư xét tới yếu tố rủi ro 45

4 3 1 1 Chi phí xây dựng 45

4 3 1 2 Tổng mức đầu tư 45

4 3 1 3 Kế hoạch v y vốn 46

4 3 1 4 Phân kỳ đầu tư xây dựng 48

4 3 1 5 Kế hoạch kinh do nh 50

4 3 1 6 Cân đối nguồn vốn 52

4.3.1.7 Doanh thu 53

4 3 1 8 Dòng tiền 55

4 3 1 9 Phân tích lãi lỗ 58

4 3 1 10 Các chỉ số tài chính 61

4 3 1 11 Nhận xét 61

4.3.2 Các yếu tố rủi ro tác động đến tài chính dự án và đề xuất hàm phân phối 62

4.3.2.1 Suất đầu tư 63

4.3.2.2 Lãi vay 65

4.3 2 3 Giá bán căn hộ giá rẻ 68

4.3 2 4 Giá bán mặt bằng thư ng mại 70

4.3 2 5 Chi phí quản lý do nh nghiệp 73

4.3 2 6 Chi phí phục vụ bán hàng 75

4 3 3 Kết quả mô phỏng Monte C rlo 77

4.3.3.1 Xác suất củ dòng tiền thuần (NPV) chiết khấu rủi ro 79

4.3.3.2 Xác suất củ Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) 84

4.3.3.3 Nhận xét 88

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90

Kết luận 90

Những hạn chế củ luận văn và kiến nghị nghiên cứu tiếp theo 91

Những hạn chế củ luận văn 91

Kiến nghị nghiên cứu tiếp theo 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

PHỤ LỤC 1 - BẢNG KHẢO SÁT I PHỤ LỤC 2 - KẾT QUẢ MÔ PHỎNG MONTE CARLO VIII

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 4 1 - Thông tin Dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi 43

Bảng 4 2 - Chi phí đầu tư dự án 45

Bảng 4 3 - Tổng mức đầu tư 45

Bảng 4.4 - Kế hoạch v y vốn 46

Bảng 4 5 - Phân kỳ đầu tư xây dựng 48

Bảng 4 6 - Phư ng thức th nh toán căn hộ giá rẻ 50

Bảng 4 7 - Phư ng thức th nh toán khi mu MB Thư ng mại 50

Bảng 4 8 - Chi phí bán hàng, quản lý do nh nghiệp 51

Bảng 4 9 - Cân đối nguồn vốn 52

Bảng 4 10 - Doanh thu 53

Bảng 4 11 - Dòng tiền theo qu n điểm chủ đầu tư 55

Bảng 4 12 - Dòng tiền theo qu n điểm tổng đầu tư 57

Bảng 4 13 - Lãi lỗ theo qu n điểm chủ đầu tư 58

Bảng 4 14 - Lãi lỗ theo qu n điểm tổng đầu tư 60

Bảng 4 15 - Chỉ số tài chính theo qu n điểm chủ đầu tư 61

Bảng 4 16 - Chỉ số tài chính theo qu n điểm tổng đầu tư 61

Bảng 4 17 - Kết quả Khảo sát phân phối xác suất củ các yếu tố rủi ro 62

Bảng 4 18 - Kết quả Khảo sát suất đầu tư nhà pử xã hội ở Bình Dư ng 64

Bảng 4 19- Kết quả Khảo sát Lãi suất v y 66

Bảng 4 20 - Kết quả Khảo sát giá bán căn hộ 69

Bảng 4 21 - Kết quả Khảo sát giá mặt bằng thư ng mại 71

Bảng 4 22 - Kết quả Khảo sát giá chi phí quản lý do nh nghiệp 73

Bảng 4 22 - Kết quả Khảo sát giá chi phí phục vụ bán hàng 76

DANH MỤC CÁC HÌNH

trang

Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu 6

Hình 1.2 - Lưu đồ mô phỏng Monte-Carlo 8

Hình 1.3 - Các quy luật phân phối xác suất 9

Hình 2.1 - Quá trình phân tích rủi ro 14

Hình 3.1 - S đồ mô phỏng Monte C rlo 26

Hình 4.1 - C cấu tổ chức Error! Bookmark not defined. Hình 4.2 - Khu nhà ở xã hội Bec mex Hò Lợi 40

Hình 4.3 - Nhà ở n sinh xã hội Bec mex khu Hò Lợi 42

Hình 4.4 - Kết quả khảo sát luật Phân phối xác suất các yếu tố rủi ro 63

Hình 4.5 - Phân phối xác suất Suất đầu tư 63

Hình 4.6 - Phân phối xác suất Suất đầu tư 65

Hình 4.7 - Phân phối xác suất Lãi suất v y 66

Hình 4.8 - Phân phối xác suất Lãi v y ngân hàng 67

Hình 4.9 - Phân phối xác suất Lãi suất v y 68

Hình 4.10 - Phân phối xác suất Giá bán căn hộ 70

Hình 4.11 - Phân phối xác suất Giá căn hộ Nhà ở xã hội 70

Hình 4.12 - Phân phối xác suất Mặt bằng thư ng mại 71

Hình 4.13 - Phân phối xác suất Giá mặt bằng thư ng mại 73

Hình 4.14 - Phân phối xác suất Chi phí quản lý do nh nghiệp 73

Hình 4.15 - Phân phối xác suất Chi phí quản lý do nh nghiệp 75

Hình 4.16 - Phân phối xác suất Chi phí phục vụ bán hàng 75

Hình 4.17 - Phân phối xác suất Chi phí phụ vụ bán hàng 77

Hình 4.18 - Gi o diện Cryst l B ll tích hợp trên Excel 78

Hình 4.19 - Thực hiện mô phỏng Monte C rlo bằng Cryst l B ll 79

Hình 4.20 - Một vài chỉ số thống kê NPV khi mô phỏng Monte C rlo 80

Hình 4.21 - Tỷ lệ phần trăm NPV 80

Hình 4.22 - Phân phối xác suất NPV theo qu n điểm chủ đầu tư 81

Hình 4.23 - Phân phối xác suất NPV theo qu n điểm tổng đầu tư 81

Hình 4.24 - Xác suất cộng dồn NPV theo qu n điểm chủ đầu tư 82

Hình 4.25 - Xác suất cộng dồn NPV theo qu n điểm tổng đầu tư 82

Hình 4.26 - Độ nhạy NPV theo qu n điểm chủ đầu tư 83

Hình 4.27 - Độ nhạy NPV theo qu n điểm tổng đầu tư 83

Hình 4.28 - Một vài chỉ số thống kê IRR khi mô phỏng Monte Carlo 84

Hình 4.29 - Tỷ lệ phần trăm IRR 85

Hình 4.30 - Phân phối xác suất IRR theo qu n điểm chủ đầu tư 85

Hình 4.31 - Phân phối xác suất IRR theo qu n điểm tổng đầu tư 86

Hình 4.32 - Xác suất cộng dồn IRR theo qu n điểm chủ đầu tư 86

Hình 4.33 - Xác suất cộng dồn IRR theo qu n điểm tổng đầu tư 87

Hình 4.34 - Độ nhạy IRR theo qu n điểm chủ đầu tư 87

Hình 4.35 - Độ nhạy IRR theo qu n điểm tổng đầu tư 88

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU

1.1 Giới thiệu chung về nhà ở xã hội

Trong những năm gần đây nền kinh tế Việt N m có những bước tiến đáng kể với tốc độ tư ng đối c o Trong đó, ngành xây dựng là một trong những nền công nghiệp đóng v i trò qu n trọng trong sự phát triển củ nền kinh tế Ngoài nhiệm vụ tạo r c sở vật chất, tạo r vật chất phục vụ cho nhu cầu phát triển củ con người, ngành xây dựng còn góp phần tạo nên bộ mặt mỹ qu n củ đất nước và là một trong những yếu tố đánh giá sự phồn vinh củ xã hội Hiện n y Nhà nước đề r các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hó và hiện đại hó nhằm xây dựng nước t thành một nước công nghiệp

Việc đầu tư phát triển ngành xây dựng là tất yếu để đạt được mục tiêu trên Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng c o, tỉ trọng củ ngành xây dựng trong nền kinh tế c ng tăng lên theo từng năm Cùng với sự ổn định về chính trị, nền kinh tế Việt N m ngày càng phát triển và có uy tính trên trường thế giới Ngành xây dựng đã đóng góp một phần đáng kể và có vị trí qu n trọng trong việc phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, có nhiều dự án chư đạt hiệu quả về mặt tài chính c ng như kinh tế xã hội do tình trạng đầu tư dàn trải, hiệu quả đầu tư thấp, thất thoát vốn ngân sách nhà nước, chậm trễ thời gi n hoàn thành đư công tình vào sử dựng, còn chư chặt chẽ trong khâu đầu vào và đầu r sản phẩm dẫn đến tình trạng công trình xây dựng kém chất lượng, thời gi n thi công kéo dài so với tiến độ đã đề r , gây thiệt hại kinh tế và thời gi n cho các bên Mỗi năm tổng đầu tư toàn xã hội cho ngành xây dựng chiếm lượng không nhỏ cụ thể: Tính chung trong gi i đoạn 2001 -

2005, tổng vốn đầu tư công đạt khoảng 286 nghìn tỉ đồng, chiếm trên 23% tổng vốn

đầu tư toàn xã hội; trong gi i đoạn 2006 - 2010 ước đạt trên 739 nghìn tỉ đồng, khoảng trên 24% tổng vốn đầu tư toàn xã hội

Gi i đoạn 2011 - 2015 là một gi i đoạn khó khăn củ ngành xây dựng do ảnh hưởng củ suy giảm kinh tế trước đó Tuy nhiên, chính phủ đã có một số chính sách

c n thiệp kịp thời gi p ngành xây dựng phát triển ổn định Hiệu quả công tác quản

lý nhà nước ngành xây dựng trong những năm qu có sự đóng góp từ các chính sách, hệ thống văn bản pháp lý về xây dựng Hệ thống này ngày càng được hoàn thiện và củng cố, là một trong những nhân tố qu n trọng góp phần đư tốc độ tăng trưởng củ ngành tăng 11,2% trong năm trước, c o nhất trong 5 năm qu

Công tác phát triển nhà ở trong gi i đoạn này c ng đã có bước chuyển biến

qu n trọng, từ qu n điểm, cách tiếp cận cho đến các giải pháp thực thi Việc phát triển nhà ở xã hội theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gi được đẩy mạnh đã góp phần từng bước giải quyết nhu cầu nhà ở cho các nhóm đối tượng người dân có khó khăn về nhà ở Diện tích nhà ở cả nước tăng nh nh theo từng năm, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc tăng từ 17,5m2 sàn/người năm 2010 lên khoảng 20,9m2sàn/người năm 2014 (tăng 1,3 m2

sàn/người so với năm 2013); đến cuối năm 2015

dự kiến đạt khoảng 22 m2 sàn/người (trong đó: Tại khu vực đô thị là 26m2sàn/người; khu vực nông thôn là 20 m2 sàn/người) Các chư ng trình phát triển nhà

ở xã hội trọng điểm đạt được nhiều kết quả tích cực, đã từng bước cải thiện n i ở cho hàng trăm ngàn hộ gi đình, cá nhân có khó khăn về nhà ở, góp phần đảm bảo chính sách n sinh xã hội và nhận được sự đồng thuận c o củ các tổ chức, c qu n Trung ư ng, chính quyền các đị phư ng và các tầng lớp dân cư trong cả nước Chất lượng nhà ở được cải thiện, từng bước đáp ứng nhu cầu sinh hoạt củ nhân dân; nhiều khu nhà ở mới kh ng tr ng đã và đ ng dần dần th y thế các khu nhà ở c

bị xuống cấp, hư hỏng Nhiều khu dân cư mới, tuyến phố mới được hình thành, góp phần vào việc chỉnh tr ng bộ mặt đô thị

Tập trung tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; Bộ Xây dựng đã chủ trì, phối hợp với các đị phư ng rà soát, đánh giá toàn diện tình hình các dự án

phát triển đô thị và phát triển nhà ở; đề xuất các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn

và đã được đư vào Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 củ Chính phủ và đề xuất trình Chính phủ b n hành Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/08/2014 về sử đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP; b n hành kịp thời các Thông tư hướng dẫn chi tiết việc chuyển đổi các dự án nhà ở thư ng mại s ng nhà ở xã hội, c ng như các điều kiện và thủ tục để do nh nghiệp được v y đầu tư và người dân v y để thuê, thuê mu , mu nhà ở xã hội, nhà ở thư ng mại diện tích nhỏ, giá bán thấp từ gói hỗ trợ 30 000 tỷ đồng Đến n y, thị trường bất động sản s u một thời gi n trầm lắng đã được phục hồi, thể hiện qu các yếu tố: giá cả ổn định; th nh khoản tăng; c cấu hàng hó được điều chỉnh hợp lý, hướng tới người thu nhập trung bình và thấp; tồn kho bất động sản liên tục giảm [1]

Như đã nêu trên, để kích thích cho thị trường bất động sản phát triển, đồng thời chăm lo đời sống cho người dân có thu nhập thấp thì bên cạnh các Dự án nhà thư ng mại Chính phủ có nhiều ưu đãi để phát triển loại hình Dự án Nhà ở xã hội

Về các văn bản pháp qui để thi hành Dự án Nhà ở xã hội có Nghị định số

188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 củ Chính phủ về Phát triển và quản

lý nhà ở xã hội [2], và Thông tư 08/2014/TT-BXD củ Bộ Xây dựng b n hành ngày

ngày 23 tháng 5 năm 2014 [3] để hướng dẫn Nghị định trên Hiện n y, văn bản mới

đã th y thế Nghị định số 188/2013/NĐ-CP là Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về

Phát triển và quản lý nhà ở xã hội củ Chính phủ b n hành ngày 20 tháng 10 năm

2015 [4] Văn bản này đã thể hiện mối qu n tâm c o h n nữ củ Chính phủ đối với người l o động có thu nhập thấp và nghĩ vụ trách nhiệm củ các nhà đầu tư Cụ thể, tại điều 5 Nghị định này quy định về Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với

các dự án phát triển nhà ở thư ng mại, dự án đầu tư phát triển đô thị là "Chủ đầu tư

dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các

đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng

được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội" Trong khi đó tại điều 6 về xác định Quỹ đất

để phát triển nhà ở xã hội đối với các khu công nghiệp có ghi "(1) Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành thì Ban quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm

tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này đảm nhận việc triển khai thực hiện dự án Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu

tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội được phân bổ một phần hoặc toàn bộ vào giá thành kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đó (2) Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủ nhà ở cho công nhân, người lao động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt (hoặc điều chỉnh quy hoạch) để bổ sung quỹ đất phù hợp phát triển nhà ở xã hội; thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này đảm nhận việc triển khai thực hiện dự án Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương." Điều này cho thấy công tác xây dựng Nhà ở xã hội c ng là một

nhiệm vụ, là nghĩ vụ củ nhà đầu tư trong công cuộc xây dựng phát triển kinh tế đất nước

người mà số đông là dân nhập cư, sẽ gi p họ ổn định cuộc sống, họ gắng bó với Bình Dư ng h n Điều này làm yếu tố hiệu quả kinh tế - xã hội trong các dự án nhà

ở xã hội (Nhà ở xã hội) chắc chắn được nâng c o Bên cạnh đó, do các đối tượng ở diện được mu Nhà ở xã hội thường có thu nhập thấp, mức tích l y không c o, trong khi đó mức giá bán căn hộ Nhà ở xã hội thường bị khống chế thấp do vấn đề

An sinh xã hội nên hiệu quả về mặt tài chính cần được được xem xét kỹ, gi p nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng h n để họ mạnh dạng góp t y cùng với nhà nước để hỗ trợ xây dựng kinh tế xã hội cho tỉnh nhà

Vì vậy đề tài Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dương bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo áp dụng cho khu nhà ở xã hội Hòa Lợi đây là một nghiên cứu cần thiết, có thể kỳ vọng hỗ trợ cho các nhà đầu

tư có thể dự báo khái quát được hiệu quả tài chính trong việc thực hiện xây dựng Nhà ở xã hội tại đị bàn tỉnh Bình Dư ng

1.3 Mục tiêu nghiên cứu

1.3.1 Mục tiêu tổng quát

Mục tiêu củ luận văn “Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở

xã hội ở tỉnh Bình Dương bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo áp dụng cho khu nhà ở xã hội Hòa Lợi” là tìm hiểu ảnh hưởng củ các yếu tố chi phí đầu vào để

thực hiện dự án như suất đầu tư xây dựng, lãi suất v y, giá bán tác động đến các chỉ

số tài chính như IRR, NPV

1.3.2 Mục tiêu cụ thể

Mục tiêu chi tiết được thực hiện để đạt được mục đích nghiên cứu trong luận văn này gồm:

 Xác định các thông số Dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi;

 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến tài chính củ dự án;

 Phân tích tài chính dự án;

 Xác định xu hướng ảnh hưởng củ các loại chi phí, do nh thu với các chỉ số tài chính bằng phần mềm Cryst l B ll với kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo

 Đánh giá các rủi ro và đề xuất các biện pháp hạn chế rủi ro

1.4 Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng

1.4.1 Quy trình nghiên cứu

Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu

Trong phân tích và quản lý rủi ro trải qu các quá trình chính: phân tích nhận dạng rủi ro, đánh giá xếp hạng rủi ro, phân tích rủi ro, điều chỉnh kế hoạch phù hợp với rủi ro, giám sát và kiểm soát rủi ro

ở xã hội Hò Lợi

Kết luận & Kiến nghị

Mô phỏng rủi ro định lượng (Mô phỏng Monte-Carlo)

dùng các kỷ thuật phân tích rủi ro để phân tích cụ thể rủi ro dự án đ ng chuẩn bị đầu

tư

Có nhiều kỷ thuật phân tích rủi ro nhưng do thời gi n nghiên cứu củ luận văn

có hạn ch ng t chọn phư ng áp thống kê mô tả là phỏng vấn chuyên gi , lập bảng câu hỏi khảo sát xác định các nhân tố rủi ro ảnh hưởng tới dự án Các biến cố rủi ro cần xác định rõ thời đoạn xảy r biến cố để có hướng giải quyết s u này

1.4.1.3 Giám sát và kiểm soát rủi ro

Các biến cố rủi ro cần được xác định rõ:

1 Tên củ rủi ro

2 Mô tả rủi ro (phân loại rủi ro)

3 Thời gi n rủi ro có thể xảy r

4 Người chịu trách nhiệm về rủi ro đó, th m chiếu tới cầu tr c phân chi công việc

5 Xác xuất biến cố rủi ro có thể xảy r

6 Tác động củ các biến cố rủi ro

Từ việc xác định rõ các đặc tính củ yếu tố rủi ro từ đó ch ng t đề r các biện pháp giám sát, kiểm soát rủi ro

 Xác định rõ khoảng thời gi n xảy r , trong gi n đoạn nào củ dự án từ đó

th m chiếu tới cấu tr c phân chi công việc để phân công nhân lực xử lý

 Xác định rõ xác xuất, mức độ tác động để đề r biện pháp kiểm soát là tránh, chuyển (chuyển rủi ro cho đối tác qu các hợp đồng), chấp nhận,

giảm nhẹ, phát huy rủi ro tốt

4.1.2 Thu thập dữ liệu

Thông tin dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi được thu thập qu các số liệu đã có

củ chủ đầu tư, đ n vị thi công và các đ n vị tư vấn Ngoài r , các thông tin nghiên cứu về rủi ro tài chính củ dự án xây dựng c ng được xem xét từ các nguồn báo đài,

tạp chí và các đề tài nghiên cứu trước đó

1.4.3 Mô phỏng Monte-Carlo (dùng phần mềm Crystal Ball)

Hình 1.2 - Lưu đồ mô phỏng Monte-Carlo

Trình tự mô phỏng Monte-C rlo b o gồm các bước [5]:

1 Xác định biến rủi ro:

Biến rủi ro là những biến mà sự th y đổi củ nó sẽ ảnh hưởng đến kết quả dự

án Trên c sở phân tích độ nhạy, phân tích tình huốn có thể nhận biết các biến rủi

ro qu n trọng Thống kê dữ liệu qu n sát trong quá khứ củ biến nghiên cứu Đư r

Xác định các biến nhạy cảm và không chắc chắn

Xác định và định nghĩ các biến cố tư ng quan

Định nghĩ các dự báo

Thiết lập các thông số chạy mô phỏng

Tạo các báo cáo Lập mô hình bài toán trên Excel

Phân tích các kết quả

một phân phối xác xuất cho những biến đầu vào Tùy theo tính chất vật lý củ từng biến ngẫu nhiên nghiên cứu mà t gán cho nó một dạng phân bố xác xuất thích hợp Điều này phụ thuộc vào tính chủ qu n củ người nghiên cứu

Hình 1.3 - Các quy luật phân phối xác suất

2 Xây dựng mô hình mô phỏng

Đây là mô hình toán học trình bày mối qu n hệ giữ biến đầu vào và biến đầu r thể hiện kết quả dự án

1.5 Đóng góp kỳ vọng của nghiên cứu

Việc sử dụng kỹ thuật mô phỏng Monte C rlo để xác định xu hướng th y đổi

củ các chỉ số tài chính khi các yếu tố như suất đầu tư, lãi v y, giá bán biến động Hiểu được quy luật này sẽ góp phần gi p cho các nhà đầu tư có đánh giá hiệu quả

củ dự án để có h y không quyết định thực hiện đầu tư Đồng thời, kết quả nghiên cứu với kỳ vọng có ích cho các c qu n hữu trách nhằm có thể đánh giá đ ng mức các ưu đãi đối với nhà đầu tư để có thể điều chỉnh chính sách cho phù hợp với mục đích thu h t họ mạnh dạng thực hiện các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dư ng

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1 Phân tích rủi ro và quản lý trong xây dựng

Bài báo Phân tích rủi ro và quản lý trong xây dựng (Risk Analysis And Management In Construction [6]) viết dự trên cuộc khảo sát h n 100 nhà thầu và

đ n vị quản dự án tại Vư ng quốc Anh về nhận thức về rủi ro và phư ng thức quản

l ý rủi ro

Nhận thức rủi ro: các đ n vị nhận thức rủi ro ảnh hưởng tới thời gi n, chi phí

và chất lượng dự án Đối với từng trí th m gi dự án mà các đ n vị qu n tâm rủi ro

ở khí cạnh khác nh u: nhà thầu qu n tâm chủ yếu tới chi phí (lợi nhuận), nhà quản

lý dự án thì cần giới hạn trách nhiệm nghề nghiệp và đảm bào d nh tiếng củ tổ chức Giới thiệu các công cụ phân tích và quản lý rủi ro Trong các công cụ phân tích và quản lý rủi ro thì Monte C rlo là được sử dụng phổ biến h n cả với nhiều ưu điểm vượt trội Nghiên cứu c ng nêu r một thực trạng hiện n y các phần mềm phân tích rủi ro ít được sử dụng rộng rải trong ngành xây dựng mặc dù trong các ngành công nghiệp khác thì nó được sử dụng rộng rãi Nguyên nhân củ việc này là

do kiến thức về phần mềm quản lý rủi ro còn chư được phổ biến rộng rải trong ngành xây dựng (việc đào tạo còn hạn chế- việc phân tích và quàn lý rủi ro mới được đào toạ trong các ngành s u đại học)

Quản lý rủi ro: tuỳ theo từng rủi ro mà có những biệp pháp quản lý khác nhau như: chuyển gi o rủi ro, giảm thiểu rủi ro, tránh rủi ro…Nghiên cứu c ng nói

rõ tuỳ từng vị trí đ n vị th m gi dự án mà cách ứng phó rủi ro c ng khác nh u, như đối với nhà thầu thì để phân tán rủi ro thì qu y lại ký hợp đồng với nhà thầu phụ hoặc một phư ng pháp phổ biến là đóng bảo hiểm, nhà quản lý dự án thì dùng các

điều khoản thưởng phạt hợp đồng cụ thể ghi trong hợp đồng với các đ n vị th m gi

dự án

Nghiên cứu c ng đề cập tới chi phí bảo hiểm trong xây dựng, nêu r thực trạng là việc quản lý rủi ro hiện n y chủ yếu dự vào trực giác, các quyết định cấp trên và kinh nghiệm củ người quản lý chứ chư được các đ n vị th m gi dự án

qu n tâm đ ng mức và sử dụng các phần mềm quản lý rủi ro

2 Phân tích rủi ro trong thẩm định dự án đầu tƣ dựa trên kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo

Bài báo Phân tích rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư dự trên kỹ thuật mô phỏng Monte C rlo (Risk Analysis In Investment Appraisal Based On The Monte Carlo Simulation Technique [7]) trình bày các phư ng pháp và kỹ thuật sử dụng mô phỏng Monte C rlo ứng dụng trong thẩm định dự án đầu tư để phân tích và đánh giá rủi ro

- Phát triển mô hình khái niệm các biến rủi ro củ dự án như:

Cash flow = (revenues – costs – deprecation) (1 – tax rate) +

+ deprecation Dòng tiền = (do nh thu – chi phí – khấu h o) (1 – thuế suất) +

- Phân tích kết quả: xem NPV dự án có đáng để đầu tư hay không

- Hệ số biến thiên: độ lệch chuẩn dự kiến củ NPV chi cho giá trị kỳ vọng, giá trị càng nhỏ thì rủi ro gặp phải càng ít

Trong thẩm định, nguyên tắc c bản quyết định cho một dự án chỉ đ n giản

là chấp nhận hoặc từ chối dự án phụ thuộc vào giá trị hiện tại ròng tư ng ứng củ

nó (NPV) là tích cực h y tiêu cực Tư ng tự như vậy, khi lự chọn giữ th y thế (loại trừ lẫn nh u) các dự án, các quy tắc quyết định là chọn một với NPV c o nhất Thừ nhận thực tế là các biến qu n trọng củ dự án (như: do nh số bán hàng, giá bán, chi phí, … ) không nhất định, một báo cáo thẩm định thường được bổ sung b o gồm các bài kiểm tr độ nhạy và phân tích bối cảnh các biến th m gi Trong quá trình mô phỏng, kịch bản ngẫu nhiên được xây dựng bằng cách sử dụng các giá trị đầu vào cho các dự án trọng điểm củ các biến số không chắc chắn, được tuyển chọn từ các phân bố xác suất phù hợp Các kết quả được thu thập và phân tích thống

kê để đi đến một phân bố xác suất củ những kết quả tiềm năng củ dự án và các biện pháp để ước lượng nguy c khác nh u củ dự án

3 Phân tích rủi ro của dự án và quản lý - PRAM tiến trình tổng quát

Bài báo 3 Phân tích rủi ro củ dự án và quản lý - PRAM tiến trình tổng quát (Project risk analysis and management – PRAM the generic process [8]) cung cấp tổng qu n củ quá trình quản lý rủi ro một dự án, phát triển bởi Hiệp hội các nhà quản lý dự án Nó là một tổng hợp các phư ng pháp phát triển bởi một số cá nhân

và các tổ chức trong một thời gi n dài Tất cả các khí cạnh củ nó đã được thử nghiệm thành công và phát triển trong bối cảnh thực tế Quá trình tổng hợp đã cung cấp một số hiểu biết mới Ch ng b o gồm: một cấu tr c gi i đoạn chi tiết h n dự trên các mục tiêu, nhiệm vụ và phân phối; một quá trình chính thức h n củ dự án được thẩm định; quá trình xử lý, quản lý rủi ro một dự án theo đ ng nghĩ củ nó;

và giải quyết các vấn đề hợp đồng

4 Phân tích rủi ro trong thẩm định đầu tƣ

Bài báo Phân tích rủi ro trong thẩm định đầu tư (Risk Analysis in investment Appraisal [9]) giới thiệu áp dụng kỷ thuật mô phỏng Monte C rlo trong thẩm định

dự án đầu tư Nêu rõ quy trình phân tích rủi ro và tầm qu n trọng củ việc phân tích rủi ro

 Quá trình phân tích rủi ro

Hình 2.1 - Quá trình phân tích rủi ro

 Tầm qu n trọng củ việc phân tích rủi ro

- Gi p tăng cường việc r quyết định việc r quyết định về dự án: dự án có NPV nhỏ vẫn có thể được chấp nhận với độ lệch chuẩn thấp (có ít rủi ro), ngược lại một dự án có NPV lớn c ng có thể bị từ chối vì có độ lệch chuẩn c o (rủi ro c o)

- Gi p hình thành ý tưởng mới cho dự án, tìm r mô hình dự án phù hợp h n, một dự án có thể được thiết kế lại để có tình cạnh tr nh c o h n

- Gi p tìm r phư ng án kinh do nh phù hợp với mô hình dự án h n

- Nêu bậc vùng biến cố cần điều tr thêm và hướng dẫn việc thu thập thông tin Phân tích rủi ro có thể tốn nhiều chi phí điều tr và nghiên cứu thực đị nhưng điều này là đáng giá để xác định rõ h n biến cố có tác động lớn đến dự án

- Kiểm tr lại cẩn thận các ước tính trong dự án đầu tư

- Gi p giảm thiểu sự thiên vị trong thẩm định dự án

- Tạo điều kiện cho việc sử dụng triệt để kiến thức các chuyên gi , họ thường thích thể hiện chuyên môn trong điều khoản một phân phối xác suất h n là một giá trị duy nhất

- Cần gi o tiếp giữ người phân tích dự án và người r quyết định để thỏ thuận về phạm vi và phân bố xác suất được sử dụng, qu đó các vấn đề tài chính được xác định và giải quyết

- Cung cấp khuôn khổ để đánh giá kết quả dự toán dự án

PP (Bước 1)

Xác định giới hạn chuỗi giá trị có thể của các biến

XSPP (Bước 2)

Chỉ định chuỗi giá trị của các phân phối

Phân tích K

Phân tích thống

kê các kết quả mô phỏng

- Nó cung cấp thong tin để các đ n vị th m gi dự án ứng phó các biến cố tốt

h n

- Đo lường việc th nh khoản và các vấn đề th nh toán

5 Đánh giá rủi ro kinh tế: thiết kế nhân tố so với phương pháp Monte Carlo

Bài báo Đánh giá rủi ro kinh tế: thiết kế nhân tố so với phương pháp Monte Carlo (On the assessment of economic risk: factorial design versus Monte Carlo methods [10]) so sánh việc áp dụng phư ng pháp phân tích rủi ro củ Herzt

(Hertz, D B, 1964) với các phần mềm phân tích rủi ro hiện đại như Monte C rlo Mặc dù phân tích củ Herzt có nhiều hấp dẫn nhưng c ng có một số lý thuyết dẫn tới kết luận s i, những s i sót này được thể hiện trong bài báo này như economic risk và technological risk là hoàn toàn khác nhau Trái ngược với technologic l risk, economic risk dự trên các mối qu n hệ giữ các dự án phân tích, dự án liên qu n

và thu nhập quốc gi Phân tích nguy c củ Hertz có lỗi lý thuyết và thực tế Nói chung không có đầy đủ thông tin về phân phối xác suất củ các biến đầu vào cho một đầu tư dự án lớn có sẵn Vì vậy, nó không phải là một phư ng pháp thích hợp

để đánh giá rủi ro này

6 Tìm hiểu các ứng dụng mô phỏng Monte Carlo đối với Quản lý dự án

Bài báo Tìm hiểu các ứng dụng mô phỏng Monte Carlo đối với Quản lý dự

án (Exploring Monte Carlo Simulation Applications For Project Management [11])

nêu bậc các ứng dụng củ mô phỏng Monte c rlo trong quản lý dự án Nêu lên ưu khuyết điểm củ việc sử dụng mô phỏng, tiến trình khắc phục các khuyết điểm đó

Ưu điểm chính củ mô phỏng Monte C rlo là nó là một công cụ vô cùng mạnh mẽ khi cố gắng để hiểu và định lượng tiềm năng, ảnh hưởng củ sự không chắc chắn

củ dự án Nếu không xem xét sự không chắc chắn trong cả lịch trình dự án, người quản lý dự án có nguy c làm dự án vượt chỉ tiêu đặt r Mô phỏng Monte C rlo hỗ trợ Giám đốc dự án có luận chứng định lượng thích hợp dự án để đối phó với các sự kiện có nguy c sẽ xảy r trong cuộc sống củ dự án

Tuy nhiên mô phỏng Monte C rlo c ng có nhiều nhược điểm, ngoài những nhược điểm đã được khắc phục như dự quá nhiều vào máy tính, các dd-in thêm vào trong chư ng trình thì công cụ phần mềm chạy quá phức tạp so với lịch trình

củ dự án, hiển thị thời gi n phân phối là rất rộng, chư xác với thực tế ví dụ như khi một dự án chậm tiến độ thì nhà quản lý có thể thực hiện các biện pháp để đư

dự án trở lại các thông số cho phép, một số nhà nghiên cứu c ng đã cố gắng đư hành động quản lý vào mô phỏng nhưng thực hiện mô hình có độ phức tạp khó thực hiện Mô phỏng Monte C rlo là khá mạnh mẽ nhưng nó chỉ chính xác với thực tế khi các số liệu đầu vào được khảo sát kỹ và sát với thực tế, tuy nhiên việc khảo sát

số liệu quá khứ hiện n y là khá khó, thiếu thông tin

7 Ứng dụng mô phỏng Monte Carlo để phân tích đánh giá hiệu quả đầu tƣ khu công nghiệp

Luận văn ứng dụng mô phỏng Monte C rlo để tiến hành phân tích, đánh giá hiệu quả dự án khu công nghiệp [12] Nhận dạng và phân tích các yếu tố rủi ro sẽ ảnh hưởng như thế nào tới hiệu quả khu công nghiệp, tìm r các vấn đề làm các

do nh nghiệp trong khu công nghiệp qu n tâm, hài lòng c ng như chư hài lòng, từ

đó gi p cho các nhà quản lý khu công nghiệp có biện pháp khắc phục và hướng tới phục vụ tốt h n nhu cầu khách hàng, góp phần thu h t vốn đầu tư, nâng c o hiệu quả đầu tư

Tìm hiểu các thông tin các khu công nghiệp lân cận về phư ng án kinh

do nh, chiến lược kinh do nh…từ đó đề r phư ng án kinh do nh phù hợp h n

Khẳng định tác dụng củ việc phân tích rủi ro: gi p các nhà đầu tư hiểu rõ

h n về dự án, có cái nhìn đ ng đắn h n, lường trước các rủi ro gặp phải và các chiến lược kinh do nh phù hợp để quản lý, đầu tư dự án hiệu quả h n

Kiến nghị các lưu ý khi đầu tư khu công nghiệp như vị trí khu công nghiệp, kênh thông tin nhà đầu tư qu n tâm, tìm hiều về khu công nghiệp (internet, qu các nhà đầu tư khác giới thiệu), càng nhiều nhà đầu tư lự chọn phư ng án th nh toán

tiền một lần cho nhiều năm thuê đất thì càng hiệu quả, vấn đề mà nhiều nhà đầu tư không hài lòng về khu công nghiệp là vấn đề xử lý nước thải

Khẳng định lý thuyết và đề xuất các bước dùng phần mềm Cryst l B ll:

- Bước 1: Thiết lập mô hình toán học

- Bước 2: Xác đinh s bộ các nhân tố rủi ro có thể ảnh hưởng tới dự án

- Bước 3: Phân tích độ nhạy để chọn các nhân tố thực sự có ảnh hưởng lớn đến dự án Kiểm tr sự tư ng qu n giữ các biến để đư vào sử dụng

- Bước 4: Xác định các phân bố xác suất, phạm vi củ các nhân tố dự kiến

đư vào mô phỏng

- Bước 5: Tiến hành chạy mô phỏng với số lần chạy mô phỏng tối thiều là

5000 lần

- Bước 6: Phân tích kết quả và đư r các kết luận, kiến nghị

8 Phân tích lợi nhuận khi đầu tư chung cư cho người thu nhập thấp có tính yếu tố rủi ro

Quản lý rủi ro cho nhà đầu thầu xây dựng nước ngoài thực hiện dự án tại Việt N m [13] là đề tài khảo sát, phân tích thực trạng các khu dân cư, chung cư cho người thu nhập thấp và ý kiến củ các do nh nghiệp và chuyên gi trong lĩnh vực xây dựng tại Tp HCM để xác định mức độ ảnh hưởng củ các yếu tố rủi ro làm giảm lợi nhuận dự án Từ đó mô phỏng Monte C rlo đánh giá mức độ tác động củ các nhân tố rủi ro trong 1 dự án thực tế Từ đó tác giả đư r phư ng án là xây dựng nhà cho người thu nhập thấp mà vẫn đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư:

 Chủ đầu tư tìm phư ng án góp vốn cùng đầu tư và nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp về vốn và đất đ i

 Xây dựng nhà với diện tích nhỏ phù hợp vừ t i tiền người thu nhập thấp sẽ được bán nh nh h n vì lượng khách hành này rất lớn (người thu nhập thấp chiếm 60%)

Để giải quyết vấn đề nhà ở- một vấn đề xã hội hiện n y, thì tác giả đề xuất các bên cùng th m gi giải quyết như đối với nhà nước điều chỉnh về c chế thu h t

đầu tư, phư ng thức đầu tư, hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng, quy hoạch quản lý và hỗ trợ tài chính góp phần giải quyết nhà ở cho nhân dân, còn các do nh nghiệp thì tích cực h n nữ trong tìm hiểu thông tin, chính sách

hỗ trợ củ nhà nước, tìm hiểu thị hiếu người dân, mạnh dạn áp dụng công nghệ tiên tiến, tìm kiếm chung cự phù hợp

9 Quản lý rủi ro cho nhà thầu xây dựng nước ngoài thực hiện dự án tại Việt Nam

Luận văn [14] tiến hành nhận dạng, phân tích, đánh giá và đư r những biện pháp ứng phó rủi ro cho nhà thầu nước ngoài thực hiện dự án tại Việt N m, gi p nhà thầu nước ngoài quản lý hiệu quả h n, bảo đảm dự án (đặc biệt là những dự án trọng điểm quốc gi ) hoàn thành đ ng tiến độ Các nhân tố rủi ro được chi làm b cấp độ: cấp độ quốc gi , cấp độ ngành xây dựng, cấp độ dự án, ở mỗi cấp độ các nhân tố rủi ro được nhận dạng, đánh giá mức độ nghiêm trọng, phân tích mối qu n

hệ ảnh hưởng giữ ch ng (rủi ro ở cấp độ quốc gi ảnh hưởng tới cấp độ ngành, những rủi ro ở cấp độ ngành ảnh hưởng tới cấp độ dự án) Qu kết quả khảo sát tác giả đề xuất các ứng phó rủi ro cho các yếu tố có mức độ ảnh hưởng lớn và c ng đề xuất thứ tự ưu tiên ứng phó rủi ro

CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

3.1 Cơ sở lý thuyết

3.1.1 Khái niệm dự án đầu tư

Dự án đầu tư là tập hợp những đề xuất có liên qu n đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những c sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng c o chất lượng sản phẩm hoặc dịch

vụ trong khoảng thời gi n xác định (chỉ b o gồm hoạt động đầu tư trực tiếp

3.1.2 Khái niệm dự án đầu tư nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu củ c qu n nhà nước (có thể trung ư ng hoặc đị phư ng) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức củ nhà nước chư có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường

Ở Việt N m, Dự án đầu tư nhà ở xã hội được định nghĩ là dự án nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định củ Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mu (người thuê nhà ở

s u một thời gi n quy định thì được mu và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định

3.1.3 Khái niệm về rủi ro

Có rất nhiều khái niệm về rủi ro, tùy theo qu n điểm tiêu cực h y tích cực

* Theo quan điểm tiêu cực

- Theo từ điển Tiếng Việt do trung tâm từ điển học Hà Nội xuất bản năm

1995 thì ―rủi ro là điều không lành, không tốt, bất ngờ xảy r ‖

- Theo GS Nguyễn Lân thì ―rủi ro (đồng nghĩ với rủi) là sự không m y‖ (từ điển từ và ngữ Việt N m, năm 1998, tr ng 1540)

* Theo quan điểm trung hòa

- Theo bài giảng củ thầy C o Hào Thi lớp công nghệ và quản lý dự án K2008: ―Rủi ro là khả năng xảy r sự khác biệt giữ kết quả thực tế và kết quả kỳ vọng kế hoạch‖

- Theo tác giả thì qu n điểm rủi ro theo qu n điểm trung hò củ thầy C o hào Thi: rủi ro là khả năng xảy r sự khác biệt giữ kết quả thực tế và kết quả kỳ vọng theo kế hoạch Nếu tích cực nghiên cứu rủi ro, nhận dạng, đo lường rủi ro, người t có thể tìm r những biện pháp phòng ngừ , hạn chế nó

3.1.4 Phân loại rủi ro

Có nhiều loại rủi ro: rủi ro kinh do nh, rủi ro tài chính, rủi ro có tính chiến lược

a) Theo tính chất của rủi ro chia làm hai nhóm chính rủi ro có tính hệ thống (không thể đa dạng hoá), rủi ro không có tính hệ thống (có thể đa dạng hoá)

 Rủi ro có tính hệ thống: xảy r sẽ ảnh hưởng lên toàn bộ các hoạt động củ ngành kinh tế, các dự án Do đó không thể dùng biện pháp đ dạng hó các loại hình đầu tư để hạn chế ảnh hưởng rủi ro này

 Rủi ro không có tính hệ thống: xảy r chỉ ảnh hưởng lên một số ngành kinh

tế, một số loại dự án Vì vậy, t có thể dùng biện pháp đ dạng hó các loại hình đầu tư để chi sẻ bớt ảnh hưởng củ loại rủi ro này

b) Theo nguyên nhân gây ra thì chia thành rủi ro nội sinh và rủi ro ngoại sinh

 Rủi ro nội sinh là rủi ro do những nguyên nhân nội tại củ dự án như quy

mô dự án, mức độ phức tạp củ dự án cùng với các nhân tố như s i sót do thiết kế và xây dựng, hệ thống tổ chức quản lý dự án là những nguyên nhân nội sinh

 Rủi ro ngoại sinh là rủi ro do những nguyên nhân bên ngoài gây r Những nguyên tố rủi ro ngoại sinh thường gặp như lạm phát, thị trường, tính sẵn có

củ l o động và nguyên liệu, độ bất định củ chính trị, do ảnh hưởng củ thời tiết…

3.1.5 Quản lý rủi ro

Quản lý rủi ro dự án là quá trình nhận dạng, phân tích các nhân tố rủi ro đo lường mức độ rủi ro trên c sở đó lự chọn triển kh i các biệp pháp quản lý, các hoạt đông nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro trong suốt vòng đời dự án

Quản lý rủi ro là việc chủ động kiểm soát các sự kiên trong tư ng l i dự trên c sở dự báo trước các sự kiện xảy r mà không phải là sự phản ứng thụ động Như vậy một chư ng trình quản lý rủi ro hiệu quả không những làm giảm bớt s i xót mà còn giảm bớt mức độ ảnh hưởng củ những s i xoát đó đến việc thực hiện các mục tiêu dự án

Quản lý rủi ro là quá trình liên tục, được thực hiện trong tất cả các gi i đoạn

củ chu kỳ dự án, kể từ khi mới hình thành cho tới khi kết th c dự án Dự án thường

có rủi ro c o trong gi i đoạn đầu hình thành Trong suốt vòng đời dự án nhiều khâu công việc c ng có mức độ rủi ro rất c o nên cần thiết phải phân chi thành nhiều

gi i đoạn để xem xét, phân tích rủi ro, trên c sở đó lự chọn các giải pháp phù hợp

Muốn quản lý tốt rủi ro ch ng t cần xác định rõ, rủi ro xảy r trong thời gi n nào, xác xuất xảy r , mức độ tác động củ rủi ro đó rồi từ đó có các biện pháp quản

lý tốt h n

a) Xác Suất xảy ra rủi ro: là đại lượng chỉ r khả năng xảy r rủi ro, xác suất

xảy r rủi ro phụ thuộc vào vào rất nhiều yếu tố như: loại rủi ro, môi trường xung quanh (tự nhiên), môi trường kinh tế chính trị, văn hó xá hội, hành vi suy nghĩ củ người tác động trực tiếp và gián tiếp tới rủi ro

b) Mức độ tác động: mức độ nghiêm trọng củ rủi ro là thể hiện mức độ

nguy hiểm, mức độ thiệt hại củ rủi ro, tổn thất ảnh hưởng như thế nào đối với cá nhân, do nh nghiệp và xã hội Đánh giá mức độ tác động củ rủi ro phụ thuộc vào một số nhân tố c bản: giá trị tài chính bị thiệt hại, khả năng tài chính củ chủ thể bị rủi ro, phạm vi ảnh hưởng củ rủi ro, thái độ củ con người

Để hiểu thêm mức độ tác động củ rủi ro t cần hiểu rõ chi phí củ rủi ro:

b o gồm chi phí hữu hình và chi phí vô hình

* Chi phí hữu hình: là toàn bộ những chi phí phải chi r cho việc phòng

ngừ , kho nh lại, bồi thường rủi ro, tổn thất và phục hồi sản xuất thị trường Trong thực tế vì dễ nhận biết và tốn nhiều chi phí, do vậy con người cần phải nhạy cảm với chi phí loại này

* Chi phí vô hình: là toàn bộ những lợi nhuận mất hưởng, những thiệt hại,

mất thời c , mất uy tín, mất bạn hàng và thị trường…được coi như là khoảng chi phí c hội mà ch ng t không nhận biết được Sự tìm ẩn củ chi phí loại này đã đánh lừ cảm giác củ nhiều người mặc dù chi phí củ nó có thể lớn h n gấp nhiều lần chi phí hữu hình

Gắn liền với các biện pháp hạn chế rủi ro tổn thất chi phí rủi ro được chi thành:

- Chi phí phòng ngừ rủi ro, tổn thất: là toàn bộ chi phí liên qu n tới việc tập huấn, tuyên truyền, tr ng thiết bị kỷ thuật, những giải pháp đồng bộ trong quản trị rủi ro… để nhằm ngăn chặn, phòng ngừ những rủi ro, tổn thất xảy r Đây là những chi phí cho dù không lớn lắm nhưng chác chắc bị mất, do vậy con người thường đắn đo, tính toán trước khi quyết định chi cho những loại chi phí này

- Chi phí kho nh lại rủi ro: b o gồm những chi phí trong khi xử lý s bộ rủi

ro nhằm kho nh lại cho rủi ro, tổn thất không trầm trọng h n, không trở thành nguyên nhân cho những tổn thất tiếp theo, chẳng hạn như người l o động không

m y gặp t i nạn cần phải cứu chữ s bộ kịp thời nhằm tránh những nguy hiểm dẫn tới tử vong

- Chi phí khắc phục rủi ro: là toàn bộ chi phí liên qu n đến phục hồi sức khỏe

củ con người, giá trị sử dụng củ tài sản, sản xuất- kinh do nh, thị trường, uy tín… chi phí loại này thường rất lớn và không lường hết được, nó b o gồm chi phí hữu hình và chi phí c hội

- Chi phí bồi thường tổn thất: là toàn bộ chi phí phải trả do c m kết củ nhà quản trị và thuộc trách nhiệm pháp luật củ mình với người thứ b do có rủi ro xảy

r ví dụ: trong sử dụng l o động phải bồi thường tổn thất cho người l o động khi t i nạn l o động trong quá trình sản xuất theo c m kết, quy định củ pháp luật

- Chi phí chi sẻ rủi ro, tổn thất: là chi phí bảo hiểm để tránh những tổn thất khi rủi ro xảy r

c) Giải pháp ứng phó rủi ro: tùy theo tính chất, mức độ nghiêm trọng củ

từng rủi ro mà ch ng t có các biện pháp ứng phó rủi ro khác nh u:

- Phòng ngừ rủi ro: thực chất là những biện pháp tác động vào các nguy c , hiểm họ để giảm khả năng xảy r rủi ro, tổn thất, hoặc nếu rủi ro, tổn thất có xảy r thì c ng bớt đi mức độ nghiêm trọng Như vậy phòng ngừ rủi ro tổn thất c ng chính là các biện pháp nhằm hạn chế rủi ro, tổn thất

- Chống rủi ro, tổn thất: là việc để r những biện pháp kho nh lại rủi ro tổn thất, không để rủi ro tổn thất này trở thành nguyên nhân cho rủi ro tổn thất tiếp theo, tránh tạo r rủi ro tổn thất theo dây chuyền, chuỗi rủi ro tổn thất h n Chống rủi ro

là những biện pháp giảm thiệt hại tới mức thấp nhất có thể hoặc là những biện pháp

nh nh chóng khôi phục lại sức khỏe, tinh thần, sản xuất kinh do nh