Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến chương trình bồi thường giải phóng mặt bằng để xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố hồ chí minh

TÓM TẮT Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng đã được thành phố Hồ Chí Minh triển khai thực hiện liên tục từ năm 1999 đến

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

-

LÊ MINH TUYÊN

PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHƯƠNG TRÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ XÂY DỰNG THAY THẾ CÁC CHUNG CƯ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA BÀN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

-

LÊ MINH TUYÊN

CHƯƠNG TRÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ XÂY DỰNG THAY THẾ CÁC CHUNG CƯ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA BÀN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS TS LƯƠNG ĐỨC LONG

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh ngày 03 tháng 5 năm 2017

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

5 TS Nguyễn Việt Tuấn Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được

sửa chữa (nếu có)

Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV

Phạm Hồng Luân

- -

TP HCM, ngày … tháng… năm 2017

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Ngày, tháng, năm sinh: 28/07/1978 Nơi sinh: TPHCM Chuyên ngành: Kỹ thuật XDCT Dân Dụng & Công Nghiệp MSHV: 1541870024

I Tên đề tài:

“ Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng

trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”

II Nhiệm vụ và nội dung:

- Nghiên cứu tổng quan về những nhân tố gây chậm trễ Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Phân tích các nhân tố chính gây chậm trễ tiến độ bồi thường, giải phóng mặt

bằng để xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng

- Đề xuất các phương pháp giảm ảnh hưởng những nhân tố chậm trễ

- Kết luận và kiến nghị áp dụng kết quả để đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng

III Ngày giao nhiệm vụ: 26/9/2016

IV Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 26/3/2017

V Cán bộ hướng dẫn: PGS TS LƯƠNG ĐỨC LONG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công việc do chính tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn

của Thầy PGS TS LƯƠNG ĐỨC LONG

Các kết quả trong luận văn là đúng sự thật và chưa được công bố ở các nghiên cứu khác

Tôi xin chịu trách nhiệm về công việc thực hiện của mình

Tp HCM, ngày 26 tháng 3 năm 2017

LÊ MINH TUYÊN

LỜI CẢM ƠN Xin cám ơn Thầy PGS TS LƯƠNG ĐỨC LONG đã hướng dẫn tôi thực hiện

đề tài mà tôi mong muốn sẽ áp dụng thực tiễn trong công việc, Thầy là người đã tận tụy giúp tôi hệ thống hóa lại kiến thức về quản lý, định lượng phân tích và hiểu biết thêm về nhiều điều mới trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Để hoàn thành đề cương luận văn này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được nhiều sự giúp đỡ của tập thể và các cá nhân Tôi xin tỏ lòng biết ơn đến tập thể và các cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó

Tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô thuộc Viện đào tạo Sau đại học, Khoa Xây dựng trường Đại Học Công Nghệ Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học và nghiên cứu khoa học tại đây

Luận văn thạc sĩ đã hoàn thành trong thời gian quy định với sự nỗ lực tối đa của bản thân, tuy nhiên không thể không có những thiếu sót Kính mong Quý Thầy

Cô chỉ dẫn thêm để tôi bổ sung những kiến thức và hoàn thiện bản thân mình hơn Xin trân trọng cảm ơn

Tp HCM, ngày 26 tháng 3 năm 2017

LÊ MINH TUYÊN

TÓM TẮT

Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng đã được thành phố Hồ Chí Minh triển khai thực hiện liên tục từ năm 1999 đến nay Tuy nhiên, quá trình thực hiện đã bộc lộ nhiều bất cập, khó khăn, vướng mắc, dẫn đến kết quả thực hiện qua các giai đoạn đều không đạt được các chỉ tiêu đã đề ra

Đề tài “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” có trọng tâm là nghiên cứu các nhân tố gây ra chậm trễ tiến độ thực hiện

Nghiên cứu đã nhận dạng được 34 nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện Chương trình Qua thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát và ứng dụng phương pháp phân tích nhân tố chính (PCA) với phép xoay Varimax, tác giả đã xác định được 21 nhân tố chính và chia thành 05 nhóm có tổng phương sai giải thích là 63,63% Cuối cùng tác giả thực hiện phân tích khái quát ý nghĩa sự ảnh hưởng của các nhóm nhân tố đến Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh quá trình thực hiện chương trình này

ABSTRACT

The compensation and clearance program to rebuilt old and heavily damaged apartments has been implemented since 1999 by the Ho Chi Minh city coucil However, many difficulites were found during the implementation It leads to the bad results of three stages

The main focus of the thesis “Analyze the factors affect the compensation and clearance program to rebuilt old and heavily damaged apartments in Ho Chi Minh city” is to find main factors which have led to the delay of the implementation The study identified 34 factors that affect the compensation and clearance program to rebuilt old and heavily damaged apartments in Ho Chi Minh city According to the collection, analysis of survey data and application of principal component analysis (PCA) with Varimax rotation, the author has defined 21 factors and devided into 5 groups with total 63.63 percent of the variance is explained Finally, the author analyzed the generalized meaning of some factors affecting the compensation and clearance program to rebuilt old and heavily damaged apartments in Ho Chi Minh city Based on that, the solutions and proposals are recommended to accelerate the implementation of this program

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

ABSTRACT iv

MỤC LỤC v

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT ix

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU x

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH - BIỂU ĐỒ xi

CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU 1

1.1 SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

1.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 3

1.3.1 Xây dựng mô hình khảo sát 3

1.3.2 Thu thập thông tin khảo sát 3

1.3.3 Xây dựng bảng câu hỏi 3

1.3.4 Thu thập số liệu cho bảng câu hỏi 4

1.3.5 Phân tích và xử lý số liệu 4

1.3.6 Kết luận 4

1.4 Phạm vi nghiên cứu 4

1.5 Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng 5

1.6 Đóng góp của đề tài 6

1.6.1 Về mặt học thuật 6

1.6.2 Về mặt thực tiễn 6

CHƯƠNG II: TỔNG QUAN VỀ CHƯƠNG TRÌNH 7

2.1 LỊCH SỬ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 7

2.1.1 Thời kỳ trước năm 1954 7

2.1.2 Thời kỳ từ năm 1954 đến 1975 8

2.1.3 Thời kỳ từ năm 1975 đến nay 9

2.2 THỰC TRẠNG CÁC CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA

BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 11

2.2.1 Sự phân bố chung cư cũ trên địa bàn 11

2.2.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng 13

2.3 CHƯƠNG TRÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ XÂY DỰNG THAY THẾ CÁC CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 17

2.3.1 Cơ sở pháp lý và quá trình hình thành chương trình 17

2.3.2 Tổ chức quản lý thực hiện chương trình 18

2.3.3 Kết quả thực hiện của chương trình 19

2.4 MỘT SỐ DỰ ÁN ĐANG THỰC HIỆN CỦA THÀNH PHỐ 20

2.4.1 Dự án Cô Giang, quận 1 20

2.4.2 Dự án chung cư số 727 đường Trần Hưng Đạo, quận 5 21

2.4.3 Dự án Lô IV-VI Cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh 22

2.5 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN 22

2.5.1 Trước năm 2015 22

2.5.2 Sau năm 2015 25

2.6 KINH NGHIỆM TỪ CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 29

2.6.1 Kinh nghiệm của Nhật Bản 29

2.6.2 Kinh nghiệm của Hàn Quốc 30

2.7 TỔNG QUAN CÁC ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 33

2.7.1 Tình hình nghiên cứu trong nước về chậm tiến độ 33

2.7.2 Tình hình nghiên cứu nước ngoài về chậm trễ tiến độ 35

2.7.3 Tình hình nghiên cứu về chậm trễ tiến độ thực hiện các chung cư hư hỏng 36

CHƯƠNG III: 39

QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

3.1 Quy trình nghiên cứu bảng câu hỏi 40

3.2 Quy trình thiết kế bảng câu hỏi 41

3.3 Nội dung bảng câu hỏi 42

3.3.1 Thang đo 43

3.3.2 Thành phần bảng câu hỏi và mã hóa dữ liệu bảng câu hỏi 43

3.3.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng 47

3.3.4 Xây dựng bảng câu hỏi 55

3.4 Thu thập dữ liệu 56

3.4.1 Xác định kích thước mẫu 56

3.4.2 Lựa chọn kỹ thuật lấy mẫu 57

3.4.3 Cách thức thu thập dữ liệu 59

3.5 Các phương pháp và công cụ nghiên cứu 59

3.5.1 Đánh giá thang đo 59

3.5.2 Phân tích nhân tố chính 60

3.5.2.1 Giới thiệu 60

3.5.2.2 Phân tích nhân tố được sử dụng trong các trường hợp sau 61

3.5.2.3 Kiểm tra sự phù hợp của dữ liệu trước khi phân tích nhân tố chính 62

3.5.2.4 Phân tích ma trận tương quan 62

3.5.2.5 Mô hình nhân tố 63

3.5.2.6 Cách rút trích nhân tố 63

3.5.2.7 Xoay các nhân tố 64

3.5.2.8 Tiêu chí để xác định số lượng nhân tố rút được trích 64

3.5.2.9 Tiêu chí để đánh giá ý nghĩa của factor loadings 65

3.5.2.10 Trọng số nhân tố 65

Kết luận Chương III 67

CHƯƠNG IV: THU THẬP VÀ XỬ LÝ SỐ LIỆU 68

4.1 Xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ Chương trình 69

4.1.1 Khảo sát thử nghiệm 69

4.1.2 Thu thập, phân tích qua cuộc khảo sát chính thức 71

4.1.2.1 Chọn lọc dữ liệu 71

4.1.2.2 Đặc điểm người trả lời 72

4.1.2.3 Thống kê mô tả các biến định lượng 77

Các biến định lượng còn lại sẽ được mô tả tại Phụ lục 5 (24 biến) 87

4.1.2.4Kiểm định thang đo 87

4.1.3 Trị trung bình và xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng 90

4.2 Phân tích thành phần chính 94

4.2.1 Quá trình thực hiện phân tích nhân tố chính 94

4.2.2 Kết quả phân tích nhân tố khi xoay nhân tố 97

4.2.3 Kết quả đặt tên nhân tố 103

4.3 Các nhận xét về kết quả phân tích nhân tố 104

4.3.1 Năng lực của nhà đầu tư và công tác quản lý nhà nước 105

4.3.2 Các bước chuẩn bị di dời và tham vấn cộng đồng dân cư 106

4.3.3 Công tác Quy hoạch – kiến trúc 106

4.3.4 Phương án bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện di dời 107

4.3.5 Thông tin của chung cư cũ 107

Kết Luận Chương iv 109

CHƯƠNG V: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP & KẾT LUẬN 110

5.1 Các giải pháp 110

5.1.1 Giải pháp 1: Kiểm soát quá trình lựa chọn nhà đầu tư và xử phạt khi vi phạm; tăng cường hiệu quả thực hiện Chương trình của các cơ quan nhà nước 110 5.1.2 Giải pháp 2: Thực hiện nghiêm túc công tác điều tra xã hội học và tham vấn cộng đồng cho người dân bị ảnh hưởng 111

5.1.3 Giải pháp 3: Áp dụng xuyên suốt và thống nhất việc phân nhóm chung cư lợi thế và không lợi thế vào gói đầu tư 112

5.1.4 Giải pháp 4: Phương án bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện di dời 113

5.1.5 Giải pháp 5: Thông tin của chung cư cũ 114

5.2 Kết luận 114

5.3 Đề nghị cho các nghiên cứu sâu hơn 116

TÀI LIỆU THAM KHẢO 117

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT

Chương trình : Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới

thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

UBND : Ủy ban nhân dân

BCH : Bảng câu hỏi

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 4.1: Kết quả khảo sát thử nghiệm giá trị mean khả năng ảnh hưởng 69

Bảng 4.2: Kết quả khảo sát thử nghiệm của hệ số Cronbach’s Anpha 71

Bảng 4.3: Bảng tổng hợp người trả lời theo độ tuổi 72

Bảng 4.4: Bảng tổng hợp người trả lời theo trình độ học vấn, chuyên môn 73

Bảng 4.5: Bảng tổng hợp người trả lời theo vai trò 74

Bảng 4.6: Bảng tổng hợp người trả lời theo thời gian tham gia vai trò 75

Bảng 4.7: Bảng tổng hợp người trả lời theo vị trí 76

Bảng 4.8: Thống kê tần suất các biến định lượng (10 biến đầu tiên) 77

Bảng 4.9: Bảng tính hệ số Cronbach’s Alpha 88

Bảng 4.10: Bảng tính hệ số tương quan biến tổng 88

Bảng 4.11: Kết quả khảo sát chính thức giá trị mean khả năng 90

Bảng 4.12: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett lần 1 95

Bảng 4.13: Kết quả kiểm tra giá trị Communalities 95

Bảng 4.14: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 1 97

Bảng 4.15: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 2 99

Bảng 4.16: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett lần 2 100

Bảng 4.17: Phương sai tích lũy 101

Bảng 4.18: Kết quả đặt tên 5 nhân tố chính 103

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH - BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1: Số lượng chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 trên từng quận theo

thứ tự giảm dần 12

Biểu đồ 2.2: So sánh số lượng chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên từng quận theo thứ tự giảm dần 12

Biểu đồ 2.3: Diện tích sàn chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên từng quận theo thứ tự giảm dần 13

Hình 2.1 – 2.2 Chung cư Đỗ Văn Sửu, Quận 5 15

Hình 2.3 – 2.4 Chung cư 727 Trần Hưng Đạo, Quận 5 15

Hình 3.2: Quy trình nghiên cứu bảng câu hỏi 40

Hình 3.3: Quy trình thiết kế bảng câu hỏi 41

Hình 4.1: Lược đồ tóm tắt Chương IV 68

Hình 4.2: Phân loại người trả lời theo độ tuổi 73

Hình 4.4: Phân loại người trả lời theo vai trò 75

Hình 4.5: Phân loại người trả lời theo thời gian tham gia vai trò 76

Hình 4.6: Phân loại người trả lời theo vị trí 77

Hình 4.7: Biểu đồ Scree Plot 102

CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU

1.1 SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt, một trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ, đầu mối giao lưu và hội nhập quốc tế, là đầu tàu, động lực, có sức thu hút và lan tỏa lớn của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có vị trí chính trị quan trọng của cả nước, với dân số hiện nay khoảng 13 triệu người Tốc độ phát triển kinh tế và tăng dân số của thành phố luôn đạt ở mức cao

Sự phát triển về kinh tế - xã hội, thu nhập bình quân đầu người ngày được cải thiện cùng với sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn của người dân, đồng thời tạo áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội do đầu

tư xây dựng chưa theo kịp với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Tồn tại trong điều kiện cơ sở hạ tầng hiện nay của thành phố Hồ Chí Minh là các công trình khu chung cư cũ, khu nhà tập thể, cư xá … được xây dựng từ trước năm 1975, trong đó có các chung cư đã bị hư hỏng nặng, xuống cấp nhưng vẫn phải gánh chịu áp lực về số lượng các hộ dân đang cư ngụ với mật độ cao, tình trạng cơi nới, thay đổi công năng sử dụng làm giảm khả năng chịu lực của vật liệu, kết cấu chung của công trình, ảnh hưởng đến an toàn tính mạng, tài sản và môi trường sống

của các hộ dân đang cư ngụ (vào năm 2000, lan can của chung cư 289 Trần Hưng Đạo đổ sập xuống làm 1 người chết và 1 người bị thương), đó là thách thức không

nhỏ cho thành phố Hồ Chí Minh

Trước thực trạng trên, với mục tiêu chỉnh trang đô thị, nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện, nâng cao điều kiện sống của nhân dân, từ năm 1999, Thành phố

đã có chủ trương triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng mới thay thế các chung cư

cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố nhằm đảm bảo tính mạng và tài sản của người dân (Chỉ thị số 03/1999/CT-UB-QLĐT ngày 09 tháng 7 năm 1999 của

Ủy ban nhân dân thành phố về giải quyết chung cư - nhà tập thể hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố [2])

Gần đây nhất, Nghị quyết Đại hội Đại biểu Đảng bộ thành phố Hồ Chí Minh

lần thứ X, nhiệm kỳ 2015 – 2020 cũng xác định nội dung “xây dựng mới các chung

cư xuống cấp gắn với chỉnh trang đô thị” là một trong 7 chương trình đột phá về chỉnh trang và phát triển đô thị, cần triển khai thực hiện ngay

Thực tế, việc cải tạo và xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trong thời gian qua trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã bộc lộ nhiều bất cập, khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện, dẫn đến kết quả thực hiện không đảm bảo theo yêu cầu thực tế của xã hội; điển hình có một số chung cư hư hỏng nặng nguy hiểm, đã có quyết định tháo dỡ khẩn cấp hơn 5 năm, thậm chí gần 10 năm, nhưng đến nay vẫn chưa di dời hết để tháo dỡ như chung cư Cô Giang, quận 1 (còn 228/884 hộ), chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5 (còn 10/530 hộ) ;

Do đó, việc phân tích, đánh giá toàn diện về Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh qua các thời kỳ là cần thiết, từ đó xác định các nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện và đề ra các giải pháp khắc phục nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện Chương trình, nhằm đảm bảo an toàn về tính mạng và tài sản cho

cư dân, đồng thời góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị của thành phố

1 2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Bằng cách nghiên cứu xác định các nguyên nhân chính (có xếp hạng từ cao đến thấp) làm cản trở, chậm trễ tiến độ để đề xuất giải pháp phù hợp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, phân tích cụ thể như sau:

- Khảo sát, đánh giá thực trạng Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng

để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh qua các thời kỳ

- Phân tích, xác định các nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện Chương trình Xem xét các yếu tố này dưới các góc nhìn khác nhau của các bên liên

quan như: Cơ quan quản lý nhà nước (các Sở - ngành, quận – huyện); chuyên gia xây dựng chính sách; người dân chịu ảnh hưởng trực tiếp và các nhà đầu tư

- Đề xuất phương án khắc phục vấn đề chậm trễ tiến độ trong Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh qua các thời kỳ

1 3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

Với mục tiêu của đề tài và qua nghiên cứu tài liệu về các dự án chậm tiến độ,

tác giả đề xuất các nội dung nghiên cứu sau:

1 3.1 Xây dựng mô hình khảo sát

- Xác định thực trạng tình hình chậm tiến độ của Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh qua các thời kỳ

- Xác định các nhân tố gây chậm trễ tiến độ thực hiện Chương trình

1 3.2 Thu thập thông tin khảo sát

Tìm hiểu, thu thập các thông tin có sẵn qua báo cáo của các cơ quan quản lý nhà nước; các bài tham luận của những chuyên gia trong lĩnh vực chỉnh trang đô thị; ý kiến của các nhà đầu tư đã và đang tham gia thực hiện đầu tư xây dựng mới thay thế chung cư cũ; ý kiến của các hộ dân trực tiếp bị ảnh hưởng qua đăng tải của các báo chí trong nước để xác định sơ bộ các nhân tố ảnh hưởng, làm cơ sở triển khai nghiên cứu khảo sát

1 3.3 Xây dựng bảng câu hỏi

Được thực hiện qua hai bước

Bước 1: Khảo sát thử nghiệm bằng cách gửi lấy ý kiến các chuyên gia có kinh

nghiệm lâu năm trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng các chung cư cũ

Bước 2: Kiểm tra bảng câu hỏi, xây dựng bảng câu hỏi chính thức

1 3.4 Thu thập số liệu cho bảng câu hỏi

Thu thập dữ liệu về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố gây chậm trễ tiến độ Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung

cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

1 3.5 Phân tích và xử lý số liệu

Các dữ liệu thu thập được xử lý và phân tích để xếp hạng và định ra các nhân

tố ảnh hưởng từ cao đến thấp đối với việc chậm tiến độ Chương trình

1 3.6 Kết luận

Phân tích và đánh giá kết quả khảo sát, xác định các nhân tố chủ yếu gây chậm tiến độ Chương trình Từ đó, người nghiên cứu đề xuất các biện pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện

1 4 Phạm vi nghiên cứu

Do thời gian nghiên cứu và khả năng thu thập số liệu có hạn, đồng thời cũng

để tập trung vào vấn đề nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu như sau:

- Không gian: các chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 đã bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ cao cần phải di dời, phá dỡ khẩn cấp để đảm bảo

an toàn cho người sử dụng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (tập trung tại các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh)

- Thời gian : từ khi Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng bắt đầu thực hiện năm

1999 đến nay

- Đối tượng khảo sát :

• Người dân trực tiếp bị ảnh hưởng;

• Các chuyên gia xây dựng chính sách;

• Các Sở - ngành, quận - huyện;

• Các nhà đầu tư thực hiện xây dựng mới thay thế các chung cư cũ

Các chung cư cũ bị hư hỏng nặng có tỷ lệ sử dụng còn lại dưới 50% (khảo sát thực địa và xác định giá trị còn lại của công trình theo công thức được vận dụng

theo Thông tư liên bộ số 13/LB-TT ngày 18 tháng 8 năm 1994 của liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ) hoặc được kiểm định đánh giá công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể cấp C, D (theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9381:2012 do Bộ Xây dựng biên soạn năm 2012) hoặc chung cư được kiểm định chất lượng thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm (theo quy định tại Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư)

Lĩnh vực nghiên cứu là cơ chế triển khai thực hiện Chương trình của Nhà nước; các chính sách khuyến khích xã hội hóa đầu tư xây dựng mới chung cư hư hỏng nặng và công tác xây dựng chính sách bồi thường, thuyết phục người dân di dời, bàn giao mặt bằng

Thời điểm thu thập dữ liệu dự kiến là 8 tuần, bắt đầu từ ngày 15/12/2016 đến ngày 27/2/2017 (đã trừ thời gian nghỉ tết) Nghiên cứu được thực hiện trong thời gian từ tháng 10/2016 đến tháng 3/2017 Với dữ liệu thu thập là ý kiến đánh giá về các nhân tố ảnh hưởng của các nhân viên công tác trong các Sở ngành, quận huyện trực tiếp tham gia làm Chương trình, các chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực chỉnh trang đô thị, các nhà đầu tư đang thực hiện cải tạo xây dựng mới chung cư hư hỏng nặng và các hộ dân bị ảnh hưởng trực tiếp phải thực hiện di dời

1 5 Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng

- Điều tra, khảo sát, thu thập số liệu về các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên từng địa bàn quận, thu thập số liệu về kết quả thực hiện chương trình xây dựng lại thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn Thành phố qua các thời kỳ

- Điền giả (quan sát – chụp hình), ghi nhận hiện trạng thực tế của các chung cư

cũ bị hư hỏng nặng

- Nghiên cứu các tài liệu và khảo sát điều tra thực tế để xác định các vấn đề ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Xây dựng bảng câu hỏi thông qua các nghiên cứu trước đây và ý kiến của các chuyên gia để khảo sát đại trà các đối tượng liên quan trực tiếp đến tiến độ thực hiện chương trình cải tạo, xây dựng thay thế các chung cư hư hỏng nặng

- Sử dụng phần mềm SPSS để phân tích những dữ liệu thu thập được từ kết quả khảo sát bằng bảng câu hỏi, tiến hành kiểm tra thang đo và độ tin cậy của biến quan sát được đánh giá bằng hệ số Cronbach’s Alpha Phân tích để xếp hạng và phân nhóm tìm nhân tố chính Từ đó, đưa ra kết luận và kiến nghị để đẩy nhanh tiến

độ thực Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố

1 6 Đóng góp của đề tài

1.6.1 Về mặt học thuật

Đề tài nghiên cứu về việc ứng dụng các thuật toán để xác định, phân loại, đánh giá, xếp hạng qua đó phân tích các nhân tố chính ảnh hưởng đến tiến độ thực Chương trình bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng mới thay thế các chung

cư cũ bị hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố

1.6.2 Về mặt thực tiễn

Nghiên cứu này có thể giúp các hộ dân bị ảnh hưởng trực tiếp hiểu rõ hơn về chương trình, giúp các nhà đầu tư nghiên cứu phương án kinh doanh hiệu quả và giúp các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia làm chính sách xây dựng các giải pháp phù hợp, thúc đẩy tiến độ thực hiện chương trình, đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản cho người dân

CHƯƠNG II: TỔNG QUAN VỀ CHƯƠNG TRÌNH

2.1 LỊCH SỬ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Lịch sử hình thành và phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh đã được trên 300 năm, nếu lấy mốc năm Mậu Dần 1698, chúa Nguyễn cử Thống suất Nguyễn Hữu Cảnh vào Nam kinh lược, lập xứ Sài Gòn làm huyện Tân Bình, dựng dinh Phiên Trấn Vào 1790, thành Gia Định được xây dựng, do quan Pháp Lebrun “ra họa đồ”

và được mệnh danh là “kiến trúc sư” quy hoạch đầu tiên của Sài Gòn (Địa chí văn hóa Thành phố Hồ Chí Minh trang 185) Từ đó đô thị Sài Gòn có những nét mới, đường sá, chợ phố ngang dọc, mặt tiền đường phố lan tới bờ Bến Nghé, mặt hậu là nơi buôn bán khá sầm uất, nhà cửa lan tới cầu Kiệu, cầu Bông Phía Nam, phố xá lan tới đường Thiên Lý đi Cao Miên, khá xa về phía Tây là phố thị Chợ Lớn

Quá trình xây dựng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh có thể chia thành 3 thời kỳ:

2.1.1 Thời kỳ trước năm 1954

Thực dân Pháp đã tiến hành ở Việt Nam hai công cuộc khai thác thuộc địa, lần thứ nhất từ 1885 đến 1920 và lần thứ hai từ 1920 đến 1945 Họ coi đây là “thời kỳ

mở mang kinh tế thuộc địa” và Đông Dương được xem là thuộc địa quan trọng nhất

và giàu có nhất trong các thuộc địa của Pháp Tại Sài Gòn, nhiều công trình hành chính, cầu cảng, đường sá, chợ búa, nhà ở được thực dân Pháp xây dựng Quá trình

đô thị hóa diễn ra rất nhanh, Sài Gòn – Chợ Lớn năm 1943 có khoảng 498.000

người thì sau 10 năm dân số đã là 1.614.200 người Cùng với nhịp độ tăng trưởng dân số đô thị, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, nhà ở chủ yếu được xây dựng bám theo các kênh rạch quanh khu vực hành chính, theo trục đường, xung quanh chợ búa

và các trung tâm thương mại

Thể loại nhà phố có bề ngang hẹp, rộng khoảng 4m, bề dài (chiều sâu) rất lớn, khoảng 20m đến 30m Loại nhà này tận dụng mặt phố làm nơi buôn bán giao dịch, không gian bên trong bố trí nơi ở, sản xuất cũng như kho tàng Hiện nay, loại nhà

mặt phố này còn khá nhiều ở trung tâm thành phố và khu Chợ Lớn như khu phố giữa các đường Nguyễn Huệ, Hồ Tùng Mậu, Huỳnh Thúc Kháng; Các khu phố xung quanh chợ Bến Thành, chợ Tân Định; Các dãy phố trên đường Triệu quang Phục, Hải Thượng Lãn Ông…

Cũng trong thời kỳ này, loại nhà chung cư cũng đã xuất hiện, nhưng được xây dựng rất ít Nhà chung cư là nơi ở của các gia đình quan lại, viên chức làm việc trong bộ máy chính quyền đương thời Kiến trúc dạng đơn nguyên, thấp tầng, có vườn cây bao bọc xung quanh Hiện nay, loại chung cư này chủ yếu tập trung ở Quận 1 và Quận 3 trên đường Phùng Khắc Khoan và Bà Huyện Thanh Quan

Ngoài thể loại nhà phố, trong giai đoạn này còn có nhà biệt thự được xây dựng tại các khu sang trọng, chủ yếu phục vụ cho các quan chức thực dân, các thương gia giàu có Nhà được xây dựng biệt lập, có vườn cây, đầy đủ tiện nghi, được thiết kế theo kiểu Tây nhưng được sửa đổi cho phù hợp với khí hậu Việt Nam Loại nhà này còn rất nhiều ở Quận 3, Quận 1, trên các con đường Pasteur, Võ Văn Tần, Trần Quốc Thảo, Trương Định…

2.1 2 Thời kỳ từ năm 1954 đến 1975

Đặc điểm của giai đoạn này là các đô thị ở miền Nam nói chung và Sài Gòn nói riêng trở thành nơi trú ẩn cho hàng triệu người chạy trốn hoặc phục vụ cho hoạt động của chiến tranh, tạo ra xu hướng “đô thị hóa cưỡng bức” làm tăng dân số giả tạo (tăng dân số cơ học) ở các đô thị miền Nam, dân số Sài Gòn gia tăng nhanh chóng và đạt 4.000.000 người vào năm 1975 Cùng với sự gia tăng dân số đô thị là

sự gia tăng đáng kể số lượng nhà ở

Trong thời kỳ này, để đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở của người dân, hàng loạt khu chung cư được xây dựng như khu chung cư Thanh Đa, khu chung cư đường Bà Hạt – Sư Vạn Hạnh…Ngoài ra, nhiều cụm chung cư được xây dựng nhanh bằng cấu kiện khung thép tiền chế kết hợp với vật liệu bê tông nhằm giải quyết hậu quả các trận cháy nhà lớn thời kỳ đó, người dân không có chỗ ở như khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật, khu chung cư Nguyễn Kim, khu chung cư Lý Thường Kiệt, khu chung cư Ngô Gia Tự…Mỗi căn hộ có diện tích từ 38m2 đến

65m2, 01 đến 02 phòng ngủ, có nhà vệ sinh, bếp riêng cho mỗi hộ Phần lớn, chung

cư có 5 tầng gồm những dạng như đơn nguyên, hành lang bên, hành lang giữa Lần đầu tiên ở miền Nam, mô hình tiểu khu nhà ở đã được áp dụng cho việc xây dựng nhà ở, điển hình là tiểu khu nhà ở Thanh Đa, với quan điểm mới về cách sống, các quy định chặt chẽ về chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật của các công trình phục vụ công cộng, công trình văn hóa giáo dục, công trình thương mại dịch vụ và các công trình thể dục thể thao, nhằm tạo ra một môi trường sống tốt nhất cho người dân sống trong tiểu khu

Ngoài ra, nhà ở chung cư còn được xây dựng thành từng cụm trong các ô phố nội thành với mục đích duy nhất là giải quyết chỗ ở, không có dịch vụ công cộng cũng như diện tích cây xanh

2.1 3 Thời kỳ từ năm 1975 đến nay

2.1 3.1 Giai đoạn từ 1975 đến 1985

Cơ chế quản lý phát triển nhà ở và tình trạng trì trệ chung của nền kinh tế bao cấp đã làm cho vấn đề nhà ở đô thị gặp những khó khăn lớn Trong giai đoạn này, khối lượng nhà ở do khu vực doanh nghiệp nhà nước xây dựng chiếm 61,8% tổng

số căn và 64,4% tổng diện tích sàn nhà ở, trong khi khu vực tư nhân chỉ xây dựng được 38,2% tổng số căn và 35,6% tổng diện tích sàn nhà ở Những khó khăn về mức sống của người dân và cơ sở pháp lý của chế độ sở hữu nhà đất không rõ ràng

đã không tạo được động lực mạnh mẽ trong thị trường nhà ở khu vực tư nhân

Quỹ nhà do lịch sử để lại chưa được sử dụng một cách hợp lí Việc phân bố quỹ nhà do Nhà nước quản lý một thời đã được chia cắt theo “ngành tiếp quản” Công năng nhiều ngôi nhà bị thay đổi khá tùy tiện Tình trạng sử dụng lãng phí và thiếu tu bổ nhà ở khá phổ biến Điều này, dẫn đến nhiều nhà ở xuống cấp nghiêm trọng, đặc biệt là nhà chung cư

Nhà chung cư được xây dựng rất ít, chủ yếu trong khu vực quân đội để phục

vụ cho quân nhân, chiến sĩ hoặc trong các khu vực doanh nghiệp quốc doanh để làm nhà ở tập thể cho cán bộ công nhân viên như chung cư ngành đường sắt ở Quận 3,

chung cư cho cán bộ ngành bưu điện ở Quận 10…

2.1 3.2 Giai đoạn từ 1985 đến nay

Khi chế độ bao cấp mất dần, thực hiện chủ trương đổi mới của Đảng, Nhà nước đã ban hành một số chính sách động lực nhằm nâng cao quỹ nhà ở Đến năm

1990, các yếu tố của thị trường bất động sản bắt đầu vận hành, nhiều thành phần kinh tế tham gia vào các chương trình phát triển nhà ở

Trong khu vực Nhà nước, nhiều dự án quy hoạch khu dân cư qui mô khá lớn

đã được triển khai khắp các quận, huyện của Thành phố Hồ Chí Minh như khu dân

cư Bầu Cát, Xóm Cải, Đinh Bộ Lĩnh, khu nhà ở Phú Lâm, khu nhà ở đường Hồ Văn Huê, khu nhà ở Tân Quy Đông

Ngoài các khu có quy hoạch, tình trạng nhà phố xây dựng tự phát, dọc theo các đường giao thông, đường quốc lộ, trong các con hẻm nhỏ, với mật độ xây dựng khá cao từ 80%-90% là khá phổ biến và là bài toán nan giải của các nhà qui hoạch, kiến trúc và quản lý đô thị

Loại hình nhà biệt thự chủ yếu được xây dựng xa trung tâm thành phố, ở những vùng có cảnh quan đẹp như dọc sông Sài Gòn, các khu vui chơi giải trí… Hình thức kiến trúc phong phú đa dạng, tiện nghi sinh hoạt cao cấp, diện tích lô đất

từ 300m2 đến 600m2, được xây dựng tập trung thành từng cụm như An Phú, An Khánh, Thảo Điền, Phú Lâm, Tân Quy Đông…

Giai đoạn năm 1986 đến năm 2000, các khu chung cư bắt đầu được nhà nước tập trung xây dựng chủ yếu từ các chương trình tái định cư cho các hộ dân sống ven

và trên kênh rạch Nhiêu Lộc - Thị Nghè Tuy nhiên, loại hình chung cư lúc bấy giờ không được người dân ưa chuộng, chủ yếu là thấp tầng (từ 3 – 5 tầng) và phục vụ cho các đối tượng thu nhập thấp Điển hình cho các chung cư thời kỳ này là chung

cư Miếu Nổi ở Quận Bình Thạnh, chung cư Trần Quốc Thảo ở Quận 3,… Phần lớn các chung cư được thiết kế dạng đơn nguyên, một trệt và bốn lầu, và một ít số đơn nguyên từ 10 tầng trở lên Các căn hộ thường có từ 1 đến 2 phòng ngủ, do đó rất bất lợi đối với các gia đình đông con hay gia đình 3 thế hệ trở lên Đặc biệt, trong giai đoạn này cũng xuất hiện một số ít loại nhà ở chung cư cao cấp (10-12 tầng) chỉ

dành cho người nước ngoài thuê ở đường Nguyễn Bỉnh khiêm, Nguyễn Du, Nguyễn Đình Chiểu, Lý Tự Trọng, Lê Thánh Tôn…

Từ năm 2000 trở lại đây, khi mà quỹ đất trong nội thành đã bắt đầu hạn hẹp, loại hình nhà chung cư cao tầng (từ 09 tầng trở lên) mới được xây dựng phổ biến để kinh doanh, việc xây dựng chung cư tái định cư cũng bắt đầu nghĩ đến xây dựng cao tầng hơn Điển hình cho các chung cư trong thời kỳ này là các chung cư trong khu

đô thị mới Phú Mỹ Hưng, quận 7; An Phú – An Khánh, quận 2; Nam Sài Gòn quận

7, Bình Chánh Ngày nay, nhà chung cư đang lấy được vai trò của mình và ngày càng có sự đóng góp to lớn cho chính sách nhà ở của thành phố và bộ mặt đô thị

2 2 THỰC TRẠNG CÁC CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2 2.1 Sự phân bố chung cư cũ trên địa bàn

Theo thống kê của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh vào thời điểm tháng 03/2016, trên địa bàn thành phố có khoảng 1.249 chung cư, trong đó có khoảng 485 chung cư (560 lô) được xây dựng trước năm 1975 chưa được tháo dỡ với quy mô 50.460 căn hộ, khoảng 3,4 triệu m2 sàn xây dựng, tập trung chủ yếu ở

các quận nội thành (Phụ lục 1) Đa phần các chung cư và nhà tập thể này đã hư

hỏng và xuống cấp, thậm chí một số chung cư có nguy cơ sụp đỗ cao

Theo khảo sát sơ bộ của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh tại thời điểm năm 2006, có 152 lô chung cư hư hỏng, xuống cấp với quy mô 15.111 hộ, khoảng 900.219 m2 sàn xây dựng, trong đó có 67 lô chung cư hư hỏng nặng cần tháo dỡ và xây dựng mới với quy mô 7.896 căn hộ, khoảng 432.962 m2 sàn xây dựng

(Nguồn : Báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh)

BIỂU ĐỒ 2.1: SỐ LƯỢNG CHUNG CƯ CŨ XÂY DỰNG TRƯỚC NĂM

1975 TRÊN TỪNG QUẬN THEO THỨ TỰ GIẢM DẦN

(Nguồn : Báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh)

BIỂU ĐỒ 2.2: SO SÁNH SỐ LƯỢNG CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG NẶNG

TRÊN TỪNG QUẬN THEO THỨ TỰ GIẢM DẦN

QUẬN TÂN BÌNH

QUẬN PHÚ NHUẬN

(Nguồn : Báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh)

BIỂU ĐỒ 2.3: DIỆN TÍCH SÀN CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG NẶNG

TRÊN TỪNG QUẬN THEO THỨ TỰ GIẢM DẦN

2 2.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng

- Số lượng chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 chưa được tháo dỡ trên địa

bàn Thành phố là rất lớn (485/1.249 chung cư chiếm tỷ lệ 38,8% so với số lượng

chung cư hiện có)

- Vị trí các chung cư cũ bị hư hỏng nặng đều nằm trong khu vực nội thành,

xen cài trong các khu dân cư hiện hữu, nằm ở những vị trí “đắc địa” của Thành phố (theo Biểu đồ 2 và Biểu đồ 3, các chung cư cũ bị hư hỏng nặng được xây dựng tập trung nhiều ở quận 1, quận 3, quận 5, quận 10, quận 11 là những quận thuộc trung tâm nội thành của thành phố) Quy mô các chung cư khác nhau, đa số chung cư có

từ 2 - 4 tầng Nhiều trường hợp công trình có mục đích sử dụng ban đầu không phải làm chung cư mà làm trụ sở, khách sạn hoặc nhà riêng lẻ nhiều tầng

- Pháp lý về sở hữu căn hộ phức tạp, trãi qua nhiều thời kỳ (sở hữu nhà nước,

sở hữu tư nhân, cho thuê, trả góp trước và sau 1975, mua bán sang nhượng trái

245268.0

74913.0

54843.0

19434.0 13983.0 10006.0 5089.0 4000.0 3200.0 2223.0 .0

phép…)

- Tình trạng công trình qua khảo sát thực tế:

+ Người dân cơi nới, lấn chiếm các lối đi, hành lang, ban công và đầu hồi để buôn bán, tăng diện tích sử dụng, tạo cảnh quan “nhếch nhác”, gây mất trật tự và

+ Người dân không ý thức, vứt rách bừa bãi, gây tắt nghẹt hệ thống thoát

nước, dẫn đến thấm dột, đọng nước, gây ô nhiễm môi trường (Hình 2.3 – 2.4)

+ Hệ thống thông tin liên lạc (điện thoại, internet, truyền hình cáp…) được kéo đến từng hộ dân một cách tự phát, kết hợp với đường điện tạo nên hệ thống “mạng nhện” lớn trong chung cư

+ Các điều kiện về phòng cháy, chữa cháy không được đảm bảo, lối vào chật hẹp và bị lấn chiếm làm chỗ để xe, các phương tiện chữa cháy khó tiếp cận, không đảm bảo yêu cầu thoát người khi xảy ra sự cố, thiếu các thiết bị chữa cháy và ngăn cháy tạm thời

+ Kết cấu một số tòa nhà không còn an toàn cho người sử dụng, gây nguy

hiểm nghiêm trọng đến tính mạng và tài sản của người dân (Hình 2.5 – 2.6)

Hình 2.1 – 2.2 Chung cư Đỗ Văn Sửu, Quận 5 (Kết cấu công trình không còn đảm bảo khả năng chịu lực, tình trạng buôn bán bừa bãi, lấn chiếm lối thoát hiểm, ảnh hưởng đến công tác phòng cháy chữa cháy)

Hình 2.3 – 2.4 Chung cư 727 Trần Hưng Đạo, Quận 5 (Chung cư hư hỏng nặng về kết cấu, mất cảnh quan đô thị)

Hình 2.5 – 2.6 Chung cư lô IV – VI Thanh Đa, Quận Bình Thạnh

(Hiện trạng nghiêng lún, xuống cấp trầm trọng)

- Về công tác quản lý, vận hành công trình, trên 95% chung cư không có quy

trình bảo trì; không có ban quản trị Việc quản lý chủ yếu do tổ dân phố, UBND phường hoặc các hộ dân tự thỏa thuận thực hiện Các chi phí quản lý (dọn vệ sinh khu vực công cộng, sửa chữa phần chung…) người dân tự bàn bạc, thống nhất và thuê tổ chức, cá nhân để thực hiện; các hư hỏng nhỏ tại từng căn hộ thì chủ hộ tự sửa chữa

- Đặc điểm người dân đang sống trong chung cư cũ :

+ Những người có điều kiện kinh tế đều đã rời khỏi các khu chung cư cũ vì điều kiện sống ở đó quá kém

+ Số người mua, thuê mua lại nhà chung cư cũ tuyệt đại đa số là người có thu nhập trung bình thấp, thu nhập thấp vì họ không có tiền để mua những căn hộ chung cư mới

+ Những người đang ở các chung cư cũ này đang có mối quan hệ ràng buộc với xã hội (gần bạn bè, con cái họ hàng) với hạ tầng xã hội (trường học, chợ, bệnh viện, cơ sở kinh doanh, nơi làm việc), mọi sự di chuyển đến nơi ở mới đều khó khăn

và không thuận tiện

+ Đa số người sống ở đó sống theo tư duy bao cấp (từ lúc ở thuê đến khi được mua nhà giá rẻ theo Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ), thường

có tư tưởng công thần, ỷ lại vào nhà nước

+ Phần lớn các chung cư cũ chưa thành lập Ban quản trị nên người dân sống trong chung cư cũ phải tự quản

- Nguyện vọng của đa số người dân sống trong chung cư cũ [1]:

+ Được ở căn hộ mới an toàn và tiện nghi hơn (không ai muốn ở nhà xuống cấp, thiếu tiện nghi, chật hẹp…)

+ Được tái định cư tại địa điểm cũ

+ Được tạm cư xung quanh khu vực đang ở khi phải phá dỡ, di chuyển… + Được ở căn hộ diện tích như cũ, lớn hơn càng tốt (riêng các hộ tầng 1 do

có điều kiện lấn chiếm đất chung do lịch sử quản lý yếu kém để lại, thường yêu sách đòi diện tích lớn hơn)

+ Được ở căn hộ mới nhưng không phải đóng góp gì kể cả phải được hỗ trợ khi tạm cư chờ phá dỡ xây dựng mới

2.3 CHƯƠNG TRÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ XÂY DỰNG THAY THẾ CÁC CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2 3.1 Cơ sở pháp lý và quá trình hình thành chương trình

Trong giai đoạn 1975 - 1998, với chính sách chung của cả nước, nhiệm vụ chủ yếu là quản lý, khai thác và phân phối quỹ nhà hiện có, nguồn vốn chủ yếu được cân đối từ ngân sách để cải tạo, sửa chữa các khu nhà chung cư, khu nhà ở tập thể phục vụ cho cán bộ, viên chức; chưa xây dựng nhiều công trình mới thay thế các chung cư cũ Từ thực tế trên, chính quyền thành phố đã có Chỉ thị số 03/1999/CT-UB-QLĐT ngày 09 tháng 7 năm 1999 về giải quyết chung cư - nhà tập thể hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố [2] Bước đầu đã cải tạo, sửa chữa một số chung cư cũ

ở quận 3, 10, 11, tuy nhiên kết quả không nhiều

Sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, chính quyền thành phố đã tiến hành khảo sát, đánh giá sơ bộ,đã xác định được 178 lô chung cư

xuống cấp, trong đó có 67 lô hư hỏng nặng Sau đó đã có Quyết định số 114/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 7 năm 2006 ban hành kế hoạch triển khai chương trình hành động thực hiện chương trình nhà ở giai đoạn 2006 - 2010 [3], trong đó xác định cụ thể về chỉ tiêu thực hiện thay thế chung cư cũ đã hết thời gian

sử dụng, đang hư hỏng nặng

Riêng đối với yêu cầu cấp bách của việc cải tạo, xây dựng mới thay thế 67 lô chung cư hư hỏng nặng, chính quyền thành phố đã có Quyết định số 5327/QĐ-UBND ngày 10 tháng 12 năm 2008 xây dựng Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố từ nay đến năm 2010 [4], theo đó sẽ thực hiện di dời, tháo dỡ, xây dựng lại thay thế 22 lô chung cư trước năm

2010, còn 45 lô sẽ thực hiện sau năm 2010

Đến năm 2010, chính quyền thành phố tiếp tục có Báo cáo số 123/BC-UBND ngày 04 tháng 10 năm 2010 về kết quả thực hiện và đề xuất phương hướng nhiệm

vụ giai đoạn 2011 - 2015 [5], định hướng đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, trong đó có đề ra mục tiêu và kế hoạch cụ thể việc thực hiện chương trình chung cư

hư hỏng

Gần đây nhất, chính quyền thành phố đã có Quyết định số 5928/QĐ-UBND ngày 11 tháng 11 năm 2016 về Kế hoạch triển khai thực hiện Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị giai đoạn 2016 – 2020, trong đó đặt mục tiêu đến năm

2020 sẽ xây dựng mới thay thế được 50% các chung cư cũ cấp D trên địa bàn

2 3.2 Tổ chức quản lý thực hiện chương trình

Để quản lý thực hiện chương trình, chính quyền thành phố đã thành lập Ban chỉ đạo chương trình chung cư hư hỏng, trong đó Thường trực Ban chỉ đạo là Sở Xây dựng, thành viên là đại diện các Sở, ngành có liên quan gồm Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Kế hoạch và Đầu tư và UBND các quận có chung cư cũ

Sở Xây dựng là cơ quan đầu mối tiếp nhận, đề xuất hướng giải quyết các nội dung, các vấn đề liên quan đến việc thực hiện cải tạo, xây dựng mới các chung cư

cũ hư hỏng, xuống cấp cho UBND thành phố quyết định Với tính chất phức tạp của công việc khi thực hiện chương trình, hay phát sinh mâu thuẫn giữa quyền lợi của người dân và nhà đầu tư dẫn đến nhiều khiếu nại, tố cáo, nhưng quận huyện không

có thẩm quyền giải quyết mà đều phải thông qua Sở Xây dựng tham mưu cho UBND thành phố, do đó đã không phát huy được tính chủ động, sáng tạo của UBND quận huyện trong việc thực hiện chương trình

2 3.3 Kết quả thực hiện của chương trình

2 3.3.1 Giai đoạn trước 2006

Trước năm 2006, thành phố đã tháo dỡ 10 chung cư (14 lô) cũ với quy mô 57.177 m2, chưa xây dựng được chung cư mới để thay thế chung cư cũ bị tháo dỡ

2 3.3.2 Giai đoạn 2006-2010

- Mục tiêu

Thay thế chung cư đã hết thời gian sử dụng, đang hư hỏng nặng 300.000 m2

sàn (theo Quyết định số 114/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 7 năm 2006 của UBND TP); Phấn đấu xây dựng mới 417.963 m2

sàn (theo Quyết định số UBND ngày 10 tháng 12 năm 2008 của UBND TP)

2.3 3.3 Giai đoạn 2011-2015

- Mục tiêu

Tháo dỡ 25 chung cư (72 lô) cũ xuống cấp, bị hư hỏng nặng với tổng diện tích

là 350.000m2; Xây dựng mới 445.000 m2 sàn chung cư cũ (theo Báo cáo UBND ngày 04 tháng 10 năm 2010 của UBND thành phố)

* Nhận xét: Kết quả thực hiện qua các giai đoạn đều không đạt được so với mục tiêu kế hoạch đề ra, cụ thể giai đoạn 2006-2010 chỉ đạt 31,79% so với kế hoạch, giai đoạn 2011-2015 chỉ đạt 31,31% so với kế hoạch

2 4 MỘT SỐ DỰ ÁN ĐANG THỰC HIỆN CỦA THÀNH PHỐ

2 4.1 Dự án Cô Giang, quận 1

Chung cư Cô Giang, quận 1 có 4 lô (A,B,C,D) được xây dựng từ trước năm

1975 Theo kết quả kiểm định có hiện trạng xuống cấp nặng, các hư hỏng tồn tại trong công trình có tính nguy hiểm thường trực đồng thời có tính phát triển theo thời gian Tỷ lệ chất lượng còn lại của phần kết cấu chính công trình của lô A là

51,66%; lô B là 52,73%; lô C là 41,08% và lô D là 43,96%

Năm 2007, UBND Thành phố đã chấp thuận chủ trương cho Công ty TNHH Thủ đô Đất Việt và Vina Capital Group liên doanh làm chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư Cô Giang, quận 1

Phương án bồi thường áp dụng để thực hiện việc di dời, tháo dỡ xây dựng lại chung cư Cô Giang, quận 1 có 03 hình thức cho người dân lựa chọn: (1) Thanh toán bằng tiền; (2) Bằng nhà ở trong dự án; (3) Bằng nhà ở ngoài phạm vi dự án Mặc dù

có chủ trương thực hiện từ năm 2007, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (di dời được 656/884, tỷ lệ 74,21%), cụ thể các nguyên nhân:

- Người dân không đồng thuận về giá bồi thường, giá bán căn hộ dẫn đến kéo dài thời gian, thậm chí không thực hiện được có trường hợp đòi hỏi giá đền bù 80-

100 triệu đồng/m2, trong khi giá đền bù theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được duyệt là 38 triệu đồng/m2 đối với căn hộ tầng trệt, 25 triệu đồng/m2đối với căn hộ lầu

- Chung cư Cô Giang gồm 04 lô A, B, C, D, 750 căn hộ, trong đó có 208 căn

hộ có diện tích 36m2, 271 căn hộ có diện tích 24m2, 271 căn hộ có diện tích 12m2

Quá trình triển khai công tác bồi thường, các hộ đang sử dụng căn hộ diện tích 12m2thì được Nhà nước hỗ trợ thêm khoản tiền chênh lệch (18m2) cho bằng diện tích 30m2, dẫn đến các hộ sử dụng căn hộ diện tích 24m2

, 36m2 không được nhận hỗ trợ khoản tiền chênh lệch 18m2khiếu nại so bì, kéo dài công tác bồi thường

- Thành phố có chủ trương sử dụng 200 căn hộ tại chung cư Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh để bố trí tạm cư di dời khẩn cấp các hộ dân, tuy nhiên người dân không đồng tình vì vị trí tạm cư xa nơi ở cũ, không có hộ nào nhận nhà tạm cư tại chung cư Vĩnh Lộc B Thành phố phải sử dụng 40 căn hộ thuộc sở hữu nhà nước tại các quận trung tâm (quận 1, quận 4, quận Bình Thạnh) để bố trí tạm cư di dời khẩn cấp cho các hộ dân

Như vậy, nguyên nhân kéo dài thời gian thực hiện dự án là do chủ đầu tư và một số hộ dân đã không thỏa thuận được mức giá bồi thường; Quỹ nhà bố trí tạm cư cho người dân không phù hợp (quá xa so với vị trí chung cư cũ) nên người dân không đồng ý

2 4.2 Dự án chung cư số 727 đường Trần Hưng Đạo, quận 5

Chung cư số 727 Trần Hưng Đạo, phường 1, quận 5 được xây dựng từ trước năm 1975 với quy mô 530 căn hộ, chung cư đã được kiểm định chất lượng công trình

đã bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ rất cao

UBND thành phố đã chấp thuận chủ trương cho Công ty TNHH Dịch vụ Công ích quận 5 làm chủ đầu tư để di dời, tháo dỡ và xây dựng mới lại chung cư từ năm 2007 Tuy nhiên đến nay, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn tất (di dời 520/530 hộ dân đạt tỷ lệ 98,11%)

Nguyên nhân 10 hộ dân còn lại không chấp thuận phương án bồi thường của chủ đầu tư là do các các hộ dân này có pháp lý sở hữu không rõ ràng (bố trí sai công năng, sai thẩm quyền nên không đủ điều kiện được mua nhà sở hữu nhà nước theo Nghị định 61/CP), do đó chủ đầu tư áp dụng đơn giá bồi thường quá thấp không đủ

để người dân mua lại nhà khác để ổn định cuộc sống nên người dân không đồng tình, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện kéo dài

2 4.3 Dự án Lô IV-VI Cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh

Chung cư lô IV, lô VI Thanh Đa, quận Bình Thạnh gồm 284 căn hộ với 299

hộ dân (Lô IV: 152 hộ, 08 hộ sở hữu tư nhân, 144 hộ sở hữu Nhà nước; Lô VI: 147

hộ, 08 hộ sở hữu tư nhân, 139 hộ sở hữu Nhà nước) Theo kết quả kiểm định vào năm 2004, công trình chung cư lô IV và VI cư xá Thanh Đa có chất lượng kém,

xuống cấp nhiều và đang ở trong trạng thái nguy hiểm

Do chưa chọn được nhà đầu tư, UBND thành phố đã giao cho UBND quận Bình Thạnh làm chủ đầu tư dự án, thực hiện bồi thường, di dời khẩn cấp, bố trí tái định cư, tạm cư các hộ dân từ năm 2012, tuy nhiên do không có sẵn quỹ nhà tạm cư, tái định cư gần vị trí chung cư cũ nên đến năm 2014 vẫn không di dời được hộ dân nào Sau khi UBND thành phố chấp thuận sử dụng quỹ nhà tại chung cư 1.050 căn

hộ tái định cư, phường 12, quận Bình Thạnh để thực hiện bố trí tạm cư, tái định cư thì UBND quận Bình Thạnh mới di dời được toàn bộ hộ dân

Qua đó ta thấy, việc có sẵn quỹ nhà tạm cư, tái định cư phù hợp (gần vị trí chung cư cũ) sẽ quyết định đến sự thành công trong công tác di dời người dân ra khỏi chung cư cũ hư hỏng nặng, xuống cấp cần tháo dỡ

2.5 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN

2.5 1 Trước năm 2015

Khuôn khổ pháp luật cho cải tạo nhà chung cư cũ bắt đầu hình thành từ khi

có Luật Nhà ở năm 2005 [10], các quy định liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ cụ thể như sau:

- Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ: (1) Nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sụp đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng; (2) Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (3) Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng; (4) Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng

- Việc phá dỡ nhà ở đối với các trường hợp phải phá dỡ thuộc trách nhiệm của chủ sở hữu, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quản lý sử dụng, nếu không

tự nguyện thực hiện thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cưỡng chế

- Thẩm quyền quyết định cưỡng chế là UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện

- Việc phá dỡ nhà chung cư cũ theo nhu cầu của nhiều chủ sở hữu (không thuộc diện phải phá dỡ) thì phải được 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý

- Việc phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại thì phải có dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm quyền được tái định cư và lợi ích chính đáng của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật

Năm 2007, Chính phủ đã có Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP [11] về việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư bị hư hỏng, xuống cấp với mục tiêu đến năm

2015 cơ bản hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ hư hỏng, hết niên hạn sử dụng ở các đô thị trên cả nước Nghị quyết này đã đề cập tới một số nội dung cơ bản sau:

- Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa, khai thác hiệu quả của dự án đề cân đối tài chính và đáp ứng đủ quỹ nhà phục

vụ tái định cư, hạn chế đầu tư từ ngân sách, bảo đảm lợi ích hài hòa của người sở hữu nhà và nhà đầu tư, chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ cả về diện tích, chất lượng môi trường sống

- UBND cấp tỉnh chỉ đạo xây dựng lộ trình, kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn, ưu tiên triển khai trước đối với các chung cư hư hỏng nặng, môi trường sống không đảm bảo

- Triển khai cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo dự án tổng thể, có phương

án quy hoạch – kiến trúc hợp lý, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tránh tình trạng triển khai manh mún, cục bộ và nhỏ lẻ, chú trọng khai thác tầng hầm phục vụ công cộng

- Đối với chung cư hư hỏng nặng, lún nứt nguy hiểm, chính quyền địa phương cần có phương án di dời khẩn cấp để thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại Trường hợp không huy động được các thành phần kinh tế tham gia thì phải triển khai đầu tư bằng ngân sách nhà nước

- UBND cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan chức năng tổ chức khảo sát, đánh giá và công bố công khai danh mục các khu chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại để lựa chọn nhà đầu tư Nếu có từ 02 nhà đầu tư đăng ký thì tổ chức đấu thầu, ưu tiên chọn nhà đầu tư có kinh nghiệm, có năng lực tài chính, có phương án bố trí tạm cư, tái định cư hợp lý; rà soát, thay thế các chủ đầu tư đã giao dự án nhưng chậm triển khai; tổ chức lập, điều chỉnh, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết các khu vực

có chung cư cũ bị xuống cấp, hư hỏng Trong quá trình triển khai phải tổ chức lấy ý kiến và công bố công khai theo quy định Được phép điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số, chiều cao công trình) để bảo đảm khả năng cân đối tài chính, hiệu quả kinh tế phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương và của từng dự án

- Ưu tiên dành diện tích phục vụ công cộng; đa dạng hóa diện tích căn hộ để đáp ứng nhu cầu của từng loại đối tượng có nhu cầu; diện tích căn hộ bố trí tái định

cư tối thiểu không thấp hơn 30m2 sàn; diện tích căn hộ kinh doanh không thấp hơn 45m2 sàn

- Chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần diện tích đất trong phạm vi dự án; để phục vụ nhu cầu kinh doanh nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư của dự án được miễn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án

- Chủ đầu tư được UBND cấp tỉnh xem xét cho vay không vượt quá 70% giá trị xây lắp và thiết bị; hỗ trợ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu trong và ngoài phạm vi dự án; được áp dụng cơ chế ưu đãi về thuế thu nhập

doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng

- Chủ đầu tư dự án lập phương án bồi thường, bố trí tạm cư và tái định cư theo nguyên tắc thanh toán bằng tiền hoặc bằng nhà ở tại nơi cũ sau khi xây dựng hoặc tại địa điểm khác; trường hợp chủ sở hữu căn hộ cũ không có nhu cầu tái định

cư thì có thể bán căn hộ đó cho chủ đầu tư theo giá thỏa thuận trước khi phá dỡ

- Trường hợp xây dựng lấn chiếm, cơi nới chỉ được mua căn hộ kinh doanh trong dự án và được hỗ trợ bằng tiền tương đương 10% giá trị xây mới

- Chủ đầu tư được phép hỗ trợ thêm diện tích hoặc bù thêm tiền để đẩy nhanh tiến độ dự án; trường hợp đang ở tầng thấp chuyển lên tầng cao thì được hỗ trợ thêm diện tích hoặc bù bằng tiền tùy theo điều kiện cụ thể của từng dự án; trường hợp chủ sở hữu căn hộ tầng 1 phải chuyển lên tầng cao thì được ưu tiên thuê diện tích kinh doanh trong phạm vi dự án (nếu có)

- Cho phép chủ đầu tư dự án được quyết định chọn đơn vị tư vấn, nhà thầu xây dựng hoặc thiết kế, thi công nếu có đủ năng lực đối với các công trình trong phạm vi dự án được đầu tư bằng nguồn vốn của chủ đầu tư (trường hợp sử dụng nguồn vốn ngân sách thì phải đấu thầu)

Chủ trương triển khai việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ của Chính

phủ khi bàn hành Nghị quyết 34/2007/NQ-CP là “nhằm tạo ra các khu nhà ở mới

có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện và năng cao điều kiện sống của nhân dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh hiện đại” với yêu cầu:

- Phải thực hiện đồng bộ việc cải tạo, xây dựng lại theo dự án tổng thể, tránh tình trạng triển khai manh mún, cục bộ và nhỏ lẻ;

- Đối với nhà nguy hiểm, cần có kế hoạch di dời khẩn cấp để xây dựng lại, nếu cần có thể dùng tiền ngân sách;

- Phấn đấu đến 2015 hoàn thành

2.5 2 Sau năm 2015

Sau khi Luật Nhà ở năm 2015 [12] ra đời, Chính phủ đã ban hành Nghị định

số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 [13] về cải tạo, xây dựng lại nhà