Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại thành phố hồ chí minh

Mục tiêu nghiên cứu này là khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến sự quyết định của khách hàng mua căn hộ chung cư tại Thành Phố Hồ Chí Minh.. 3 Phân tích kết quả nghiên cứu dựa theo khảo sá

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

ABSTRACT iv

MỤC LỤC v

DANH MỤC VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích nghiên cứu 3

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Phương pháp nghiên cứu 3

1.5 Kết cấu nội dung nghiên cứu 4

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 6

CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 7

2.1 Khái quát về căn hộ chung cư 7

2.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư 7

2.1.2 Đặc điểm căn hộ chung cư 9

2.1.3 Phân loại căn hộ chung cư 11

2.1.4 Hiện trang căn hộ chung cư tại Tp.HCM 13

2.2 Hành vi quyết định mua của khách hàng 19

2.2.1 Lý thuyết hành vi tiêu dùng 19

2.2.2 Các dạng hành vi mua sắm 21

2.2.2.1 Hành vi mua phức tạp 22

2.2.2.2 Hành vi mua hài hòa 22

2.2.2.3 Hành vi mua tìm kiếm sự đa dạng 23

2.2.2.4 Hành vi mua thông thường 23

2.2.3 Giai đoạn quyết định mua 24

2.2.3.1 Nhận biết nhu cầu 24

2.2.3.2 Tìm kiếm thông tin 25

2.2.3.3 Đánh giá lựa chọn 26

2.2.3.4 Quyết định mua 27

2.2.3.5 Cân nhắc sau khi mua 28

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư 29

2.3.1 Yếu tố đặc điểm 30

2.3.2 Yếu tố vị trí 31

2.3.3 Yếu tố không gian 32

2.3.4 Yếu tố môi trường 33

2.3.5 Yếu tố tài chính 35

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 36

CHƯƠNG 3 : PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

3.1 Thiết kế nghiên cứu 37

3.2 Nghiên cứu định tính 38

3.3 Nghiên cứu định lượng 39

3.3.1 Mục đích và phương pháp 39

3.3.2 Mẫu khảo sát 39

3.3.3 Qui trình nghiên cứu 40

3.3.4 Mô hình nghiên cứu 42

3.3.5 Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu 44

3.4 Xây dựng thang đo 46

3.4.1 Thang đo các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ 46

3.4.1.1 Thang đo mức cảm nhận đặc điểm của căn hộ 46

3.4.1.2 Thang đo mức cảm nhận vị trí của căn hộ 47

3.4.1.3 Thang đo mức cảm nhận không gian của căn hộ 48

3.4.1.4 Thang đo mức cảm nhận môi trường của căn hộ 49

3.4.1.5 Thang đo mức cảm nhận về tài chính 50

3.4.2 Thang đo quyết định mua căn hộ chung cư 51

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 53

CHƯƠNG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 54

4.1 Thống kê mẫu khảo sát 54

4.2 Đánh giá độ tin cậy của thang đo Cronbach’s Alpha 57

4.2.1 Têu chuẩn đánh giá 57

4.2.2 Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha 57

4.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA 61

4.3.1 Tiêu chuẩn đánh giá 61

4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá cho thang đo các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư 62

4.3.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA đối với biến phụ thuộc 68

4.3.4 Điều chỉnh thang đo của các giả thuyết 70

4.4 Phân tích hồi quy tuyến tính 73

4.4.1 Phân tích tương quan 73

4.4.2 Phân tích hồi quy 75

4.4.3 Kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy 79

4.5 Kiểm định các giả thuyết 80

4.5.1 Kiểm định các giả thuyết 80

4.5.2 Mô hình nghiên cứu chính thức 81

4.6 Phân tích sự khác biệt của các nhân tố theo các đặc điểm cá nhân 82

4.6.1 Giới tính 83

4.6.2 Nhóm tuổi 84

4.6.3 Tình trạng hôn nhân 85

4.6.4 Trình độ học vấn 86

4.6.5 Nghề nghiệp 88

4.6.6 Thu nhập 89

4.7 Dò tìm sự vi phạm các giả định cần thiết 91

4.7.1 Giả định về liên hệ tuyến tính và phương sai thay đổi 91

4.7.2 Giả định về phân phối chuẩn của phần dư 91

4.7.3 Giả định không có mối tương quan giữa các biến độc lập 91

4.7.4 Phân tích đánh giá của khách hàng về các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư 92

KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 94

CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95

5.1 Kết luận 95

5.1.1 Kết quả nghiên cứu 95

5.1.2 Kết luận nghiên cứu 96

5.2 Kiến nghị đề tài nghiên cứu 98

5.2.1 Về lý thuyết 98

5.2.2 Về thực tiễn 99

5.3 Kiến nghị với nhà quản trị và Chính phủ 100

5.3.1 Với chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 100

5.3.2 Với Chính phủ 101

5.4 Giới hạn nghiên cứu và hướng nghiên cứu tương lai 102

TÀI LIỆU THAM KHẢO 103

LỜI CAM ĐOAN

Tôi , Nguyễn Thị Ngọc Vương là học viên Lớp Cao Học, khóa 13SQT 11 Xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin cam đoan các số liệu, kết quả là do Tôi trực tiếp thu thập, thống kê và xử

lý Các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc trích dẫn

Học viên thực hiện Luận văn

(Ký và ghi rõ họ tên)

Nguyễn Thị Ngọc Vương

LỜI CẢM ƠN

Tôi chân thành cảm ơn và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Công Nghiệp ( HUTECH ) tại Tp.HCM Phòng sau Đại Học , khoa Quản Trị Kinh Doanh Đã tạo cơ hội cho Tôi hoàn tất chương trình sau Đại Học, khóa 13SQT11 – năm 2014

Hơn nữa, Tôi trân trọng và cảm ơn tấm lòng yêu mến đến Thầy giáo hướng dẫn – Phó Giáo Sư Tiến Sĩ – Phan Đình Nguyên, là người đã giúp đỡ, tận tình và hướng dẫn Tôi hoàn thành bài luận văn này trong suốt thời gian qua

Tôi hết lòng cảm ơn đến các Bạn đồng nghiệp và Bạn học nhóm, đã giúp Tôi hoàn tất các việc khảo sát , phỏng vấn và thu thập xử lý thông tin

(Ký và ghi rõ họ tên)

Nguyễn Thị Ngọc Vương

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 : Tiến trình thực hiện nghiên cứu

Bảng 3.2 : Thang đo 1 – đặc điểm căn hộ chung cư

Bảng 3.3 : Thang đo 2 – vị trí căn hộ chung cư

Bảng 3.4 : Thang đo 3 – không gian căn hộ chung cư

Bảng 3.5 : Thang đo 4 – môi trường xung quanh căn hộ chung cư

Bảng 3.6 : Thang đo 5 – tài chính căn hộ chung cư

Bảng 3.7 : Thang đo 6 – quyết định mua căn hộ chung cư

Bảng 4.1 : Đặc điểm cá nhân của đối tượng khảo sát

Bảng 4.2 : Tổng hợp kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha

Bảng 4.3 : Tổng hợp kết quả kiểm định của thang đo

Bảng 4.4 : Kết quả phân tích nhân tố EFA của thang đo các yếu tố tác động Bảng 4.5 : Kết quả phân tích nhân tố EFA của thang đo quyết định mua căn hộ Bảng 4.6 : Kết quả phân tích nhân tố EFA đã hiệu chỉnh thang đo

Bảng 4.7 : Kết quả phân tích tương quan giữa các biến

Bảng 4.8 : Chi tiêu đánh giá độ phù hợp của mô hình

Bảng 4.9 : Mô hình hồi quy

Bảng 4.10 : Kết quả phân tích hồi quy

Bảng 4.11 : Kiểm định các giả thuyết của mô hình nghiên cứu

Bảng 4.12 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo giới tính

Bảng 4.13 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo nhóm tuổi

Bảng 4.14 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo tình trạng hôn nhân Bảng 4.15 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo trình độ học vấn Bảng 4.16 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo nghề nghiệp

Bảng 4.17 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo thu nhập

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 : Hành vi của người tiêu dùng

Hình 2.2 : Các dạng hành vi của người tiêu dùng

Hình 2.3 : Giai đoạn quyết định mua của người tiêu dùng

Hình 2.4 : Các yếu tố can thiệp giữa ý định mua và quyết định mua

Hình 3.1 : Qui trình nghiên cứu

Hình 3.2 : Mô hình nghiên cứu

Hình 4.1 : Mô hình nghiên cứu điều chỉnh về các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư

Hình 4.2 : Mô hình nghiên cứu chính thức

DANH MỤC VIẾT TẮT

EFA : Exploratory Factor Analysis ( Phương pháp phân tích nhân tố khám phá )

MLR : Multiple Linear Regressions ( Phân tích hồi quy bội )

KMO : Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy ( Chỉ số dùng )

SPSS : Statistical Package for the Social Sciences ( Chương trình máy tính phục vụ

UBND : Ủy Ban Nhân Dân

VNREA : Viet Nam National Real Estate Association ( Hiệp hội bất động sản Việt

nam )

GDP : Gross Domestic Product ( Tổng sản phẩm nội địa )

HOREA : Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

ABSTRACT

The main purpose of the study is to investigate the effecting of key factors on housing purchase decision of customers in Ho Chi Minh City First, a model which is proposed based on analyzing of previous literature Then the model is tested on a pilot test which

is conducted of a small real estate professional group and another group of 20 respondents, and on a larger survey of 450 samples

The study finds out a strong positive relationship between top two factors, including “living space”, “distance” and customers’ housing purchase decision The three weaker positive relationship factors are “feature”, “finance” and “environment”

to housing decision makers It is also found that there is no difference in decision making of customers according to different demographics consisting of gender, age, marital status, monthly income and education level

Key works: real estate, purchase factors, Ho Chi Minh city in Vietnam

TÓM TẮT

Thị trường mua bán “ Nhà ở “ trong những năm gần đây điễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư Do mức sống của người dân tăng lên rõ rệt thì nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao đã đạo điều kiện cho thị trường mua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết Do những đối tượng đặc thù là những căn hộ chung cư, một loại tài sản đặc biệt khi khách hàng có sự cân nhắc trước khi quyết định Minh họa rõ nhất về điều này chính là đề tài nghiên cứu sau đây

Mục tiêu nghiên cứu này là khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến sự quyết định của khách hàng mua căn hộ chung cư tại Thành Phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu này được tiến hành theo phương pháp tiếp cận hỗn hợp bao gồm cả nghiên cứu định tính và định lượng, được tiến hành qua 4 bước sau:

( 1 ) Xây dựng mô hình nghiên cứu, từ việc nghiên cứu lý thuyết hành vi người tiêu dùng đến giai đoạn quyết định mua, tác giả đề xuất các giả thuyết nghiên cứu và từ

đó xây dựng mô hình nghiên cứu

( 2 ) Đề xuất mô hình nghiên cứu và xây dựng thang đo, mô hình nghiên cứu cần được hiệu chỉnh cho phù hợp với khảo sát khách hàng tại Tp.HCM của thị trường Việt Nam tương ứng với thang đo khái niệm

( 3 ) Phân tích kết quả nghiên cứu dựa theo khảo sát thực tế thông qua 3 phương pháp như sau: đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy tuyến tính để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến sự quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng trong nghiên cứu

( 4 ) Dựa vào kết quả nghiên cứu cần đề xuất hàm ý với chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và với Chính phủ cho việc hiệu chỉnh cho phù hợp các yếu tố tác động đến quyết định của người mua để từ đó hoàn thiện hơn về lĩnh vực kinh

doanh bất động sản là việc cung cấp những căn hộ chung cư an tâm cho người dân trong bối cảnh Việt Nam và các nước đang phát triển

Việc kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp, chủ đầu tư có tồn tại hay không phụ thuộc vào việc điều chỉnh sản phẩm căn hộ cho phù hợp thị trường và làm cho khách hàng nhanh chóng chuộng sản phẩm này Đề tài nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại Tp.HCM” được hình thành từ ý tưởng trên Nghiên cứu này được tiến hành khảo sát ý kiến đánh giá của những đối tượng có ý định mua căn hộ để từ đó xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ đó

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Nền kinh tế Việt Nam đang có chuyển biến tích cực từ sau khi đổi mới Kinh tế phát triển, kèm theo sự gia tăng mức sống của người dân, đặc biệt tại các thành phố lớn như: Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh hiện nay, thì nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành và nhanh chóng phát triển cung cấp hàng loạt các sản phẩm cho người dân

“ Nhà ở” là nhu cầu cần thiết trong đời sống con người “An cư” thì mới “Lạc nghiệp” Trong thời đại ngày nay, khi dân số tăng nhanh thì nhu cầu này lại càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết, đặc biệt là những khu ở đông dân cư và có kinh tế phát triển như Thành Phố Hồ Chí Minh

Quỹ đất không phát triển nhưng dân số ngày một gia tăng, nên tập trung phát triển quỹ nhà ở theo chiều cao là xu thế phù hợp hiện nay Chính vì thế, nhà “ Chung cư” ra đời từ đó, sản phẩm nhà chung cư là sự kết tinh giữa các yếu tố kỹ thuật, kiến trúc công trình và chất lượng dịch vụ - quản lý của mỗi khu chung cư Tính độc lập và riêng biệt về sở hữu được kết nối hoàn hảo trong một không gian chung của tòa nhà, những công trình tiện ích có trong cơ cấu sản phẩm nhà chung cư đã tạo ra những giá trị riêng biệt của nhà chung cư

Chính vì vậy, nhà ở chung cư ngày càng gắn bó chặt chẽ với đời sống cộng đồng dân cư đô thị và trở thành nhu cầu phổ biến đối với người tiêu dùng, đặc biệt là giới trẻ có xu hướng sinh sống trong các khu căn hộ Các chung cư và các tòa nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưa thích loại nhà ở này trong dân chúng cũng ngày một gia tăng

Ta có thể thấy từ giữa tháng 10/2007 người dân chen nhau mua căn hộ cao cấp

có giá 200.000 USD tại khu Vista, quận 2 Bất chấp mức giá cao nhất, hình ảnh được

mô tả trên các tờ báo là chen lấn, giành chỗ, xếp hàng đặt mua từ sáng sớm Tương tự The Vista, có 1.000 người đóng tiền đầu tiên sẽ được chọn tham gia bốc thăm mua 350 căn hộ Sky Garden 3 của công ty Phú Mỹ Hưng Dự kiến đợt bốc thăm diễn ra ngày 4/11/2007 Tuy nhiên, do nhu cầu quá lớn nên dù đã đóng tiền “thành ý” nhiều khả năng vẫn không tranh được vào top 1.000 khách hàng Đại diện công ty Phú Mỹ Hưng cho biết số khách hàng còn lại, nếu có nhu cầu thì có thể đăng ký mua căn hộ đợt 2 vào tháng 12 (Vnexpress, 2007)

Năm 2007, người tiêu dùng xếp hàng, chen lấn, ồ ạt để mua căn hộ chung cư thì trong những năm trở lại đây căn hộ chung cư lâm vào trình trạng trì trệ kéo dài và nhiều phân khúc của thị trường này đã bị “đóng băng” Theo báo cáo của Coliers trong năm tới, TpHCH có thể chứng kiến 110.00 căn hộ, từ khoảng 200 dự án gia nhập vào thị trường, với 45.200 căn hộ đang trong tình trạng trì hoãn hoặc đất trống Một số chủ đầu tư có tâm lý trì hoãn dự án, chờ đợi đến khi thị trường bất động sản hồi phục, trong khi đó những chủ đầu tư khác có thể chủ động xem xét và thay đổi chiến lược kinh doanh và thiết kế sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thị trường, tìm kiếm hỗ trợ tài chính từ các nhà đầu tư trong nước và quốc tế hay chờ đợi sự phục hồi của thị trường Thị trường căn hộ ngày càng trở nên cạnh tranh và khó khăn hơn đối với các chủ đầu tư, phải chăng đã đến lúc thị trường này cần có sớm giải pháp dứt khoát sau một thời gian doanh nghiệp chờ đợi chính sách từ nhà nước

Như vậy, với chính sách đề xuất trên thì đó có phải là những yếu tố quan trọng tác động đến sự quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng hay không? liệu có phá được tảng băng thị trường bất động sản và sẽ giải phóng một lượng tồn căn hộ chung cư hay không?

Mặc dù hiện nay trên thế giới đã có nhiều nghiên cứu khoa học được công bố về các yếu tố ảnh hưởng đến sự quyết định mua căn hộ chung cư của người dân như: (Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad, 2011), (Nguyễn Quang Thu, 2013), nhưng việc áp dụng những mô hình lý thuyết đó vào hoàn cảnh Việt Nam thì có thể không phù hợp vì do mỗi quốc gia có đặc thù riêng về kinh tế, văn hóa, xã hội Ngoài ra, trên

cơ sở tìm kiếm được của tác giả thì đến nay trong nước vẫn chưa đủ các nghiên cứu về khách hàng đưa ra sự quyết định mua căn hộ chung cư, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến sự quyết định đó

Chính vì những vấn đề nêu trên, Tác giả quyết định chọn đề tài “ Các Yếu Tố

Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Căn Hộ Chung Cư Của Khách Hàng Tại Thành Phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu và phân tích Từ đó, góp phần đưa ra cái nhìn chi tiết hơn về việc lựa chọn căn hộ chung cư của người dân, đồng thời đánh giá khả năng hiệu quả của chính sách mà Hiệp hội bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh

đã đề xuất và đưa ra kiến nghị để giúp các công ty bất động sản đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, để giải phóng nhanh lượng tồn căn hộ chung cư, đồng thời vượt qua cuộc khủng hoảng kinh tế ngày nay và làm cơ sở xây dựng những căn hộ chung cư khác trong tương lai

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

+ Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ

chung cư của khách hàng tại Thành Phố Hồ Chí Minh

+ Đối tượng khảo sát: là những khách hàng đang có ý định mua hoặc đã mua

căn hộ chung cư cao cấp hoặc trung cấp tại Thành Phố Hồ Chí Minh

+ Phạm vi nghiên cứu: phỏng vấn nghiên cứu từ tháng 09 đến tháng 12/2014,

tại Thành Phố Hồ Chí Minh

1.4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu được thực hiện qua 2 giai đoạn:

Nghiên cứu sơ bộ định tính: phỏng vấn sâu 20 khách hàng có ý định mua căn

hộ chung cư hoặc đã và đang sử dụng căn hộ chung cư tại Thành Phố Hồ Chí Minh để điều chỉnh thang đo cho phù hợp Kế tiếp, phỏng vấn thử 20 khách hàng để xây dựng

và hoàn thiện bảng câu hỏi chính thức

Nghiên cứu chính thức định lượng: được sử dụng trong quá trình nghiên cứu,

dùng kỹ thuật thu thập thông tin bằng kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp khách hàng thông qua bảng câu hỏi chi tiết, cách lấy mẫu là chọn mẫu thuận tiện phi xác suất thuộc đối

tượng khảo sát của đề tài nghiên cứu

 Dữ liệu thu được sẽ xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS

 Kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha

 Phân tích nhân tố khám phá (EFA)

 Phân tích hồi quy tuyến tính, qua đó xác định mức độ tác động của các yếu tố

đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại Thành Phố Hồ Chí Minh

1.5 Kết cấu nội dung nghiên cứu

Luận văn cấu trúc thành 5 chương, bao gồm:

Chương 1: Giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu bao gồm tính cấp thiết của

đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, kết cấu nội dung nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu về các yếu tố tác động đến

quyết định mua căn hộ chung cư, qua đó tác giả đưa ra giả thuyết và mô hình nghiên cứu đề nghị

Chương 3: Đưa ra phương pháp nghiên cứu để xây dựng và điều chỉnh thang

đo, kiểm định mô hình nghiên cứu cùng với giả thuyết đề ra

Chương 4: Phân tích kết quả nghiên cứu dữ liệu được thu thập thông qua khảo

sát định lượng, kết quả kiểm định thang đo Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích hồi quy để đánh giá tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư

Chương 5: Kết luận những kết quả đạt được sau nghiên cứu, sau đó hàm ý một

số chính sách cho doanh nghiệp, đề xuất với chính phủ và đồng thời nhận xét về những hạn chế của đề tài và đề xuất cho hướng nghiên cứu tiếp theo

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Qua đó, cho thấy tầm quan trọng của việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng Để giải quyết vấn đề này, tác giả đã

đề ra các mục tiêu như: khảo sát, đo lường các yếu tố tác động đến quyết định mua căn

hộ chung cư của khách hàng và đề xuất các gợi ý sử dụng kết quả nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu trên, cần sử dụng nghiên cứu sơ bộ bằng phương pháp định tính để điều chỉnh thang đo cho mô hình Dùng nghiên cứu định lượng để kiểm định thang đo, giả thuyết và mô hình nghiên cứu Đồng thời, chương này cũng trình bày ý nghĩa của đề tài Kết cấu nội dung của đề tài được chia làm 5 chương Chương sau tiếp tục trình bày các khái niệm liên quan trong cơ sở lý thuyết

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH

NGHIÊN CỨU

Chương 2, nhằm khái quát lại một số lý thuyết về căn hộ chung cư, nêu rõ đặc điểm phần sở hữu chung, sở hữu riêng của căn hộ, quyền hạn và quản lý căn hộ chung

cư đó Đưa ra các hành vi mua của khách hàng áp dụng trong lĩnh vực căn hộ chung

cư, đồng thời xây dựng mô hình lý thuyết và đặt các giả thuyết nghiên cứu Nội dung chương gồm các phần chính sau đây:

2.1 Khái quát về căn hộ chung cư

2.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư

 Định nghĩa căn hộ chung cư tại Việt Nam

Theo qui định tại Điều 70, Luật Nhà Ở năm 2005 qui định thì:

“ Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các

hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”

 Định nghĩa căn hộ chung cư theo các chuyên gia trên thế giới

 Khái niệm chung cư theo Encyclo Britinaca (2006):

Trong tiếng Anh hiện đại, từ “ Condominium” được viết tắt là “ Condo” là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “ Apartment”

Khái niệm chung cư “ Condominum” là một khái niệm cổ đã được người Latin

“ Con” có nghĩa là “ của chung” và “ Condominum” là “ Quyền sở hữu” hay “ Sử dụng” Ngày nay “ Condominum” là một loại hình thức quyền sở hữu chứ không phải

là hình thức tài sản nguyên vẹn Một “Condominum” được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng

Các căn hộ để ở, được tạo ra đồng thời và được nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư Khi một người sở hữu căn hộ chung cư Condominum thì được quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn, trần của căn hộ và một số quyền được sử dụng chung không thể chia sẻ đối với tất cả “ không gian chung” (Common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư căn hộ đó (Encyclopedia Britanica, 2006)

 Khái niệm chung cư tại Singapore:

Tại Singapore thì khái niệm “ Chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn cứ tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005, do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority – URA qui định chung cư (Apartment) được phân thành 2 dạng:

+ Chung cư dạng Flat: là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed

housing development) Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư

Chung cư dạng Flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật

độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng Khu nhà Flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó

Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án Flat miễn là dự

án đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng Dự án Flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất

+ Chung cư dạng Condominium: không như dạng Flat, chung cư

Condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn Cũng như Flat, Condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore Chung cư Condominium phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên, các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ

Dự án Condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự án Condominium là 4.000 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe)

Dự án xây dựng chung cư Condominium không bắt buộc phải bố trí không gian

mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất (Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)

 Tác giả sử dụng khái niệm chung cư tại Việt Nam, theo Quốc Hội ban hành số: 56/2005/QH11 (Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật), để làm nghiên cứu cho đề tài

2.1.2 Đặc điểm căn hộ chung cư

+ Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư:

Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bao gồm:

Thứ 1: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lối ra gắn liền với căn hộ đó

Thứ 2: Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo qui định pháp luật

Thứ 3: Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

+ Phần sở hữu chung trong nhà chưng cư:

Theo quy định của pháp luật phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư, ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng, theo qui định tại khoản 2 điều này

Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó (Khoản 3, điều 70, Luật Nhà Ở, năm 2005) Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sỡ hữu và người sử dụng căn hộ chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng

+ Việc hạn chế quyền sỡ hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư:

Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu chung Chủ căn hộ không những phải tuân theo các quy định về quyền

hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng

và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình, chẳng hạn như: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng,

sử dụng vật liệu mầu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều khoản ràng buộc người thuê hay chủ mới, tuân thủ các quy tắc quản lý điều hành của chung cư

+ Quản lý sử dụng căn hộ chung cư

Để thực hiện việc quản lý, sử dụng căn hộ chung cư trong quá trình sử dụng, có Ban quản trị chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành căn hộ chung cư Ban quản trị căn hộ chung cư do Hội Nghị căn hộ chung cư (Hội Nghị của các chủ sở hữu, người

sử dụng căn hộ chung cư), cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý sử dụng căn

hộ chung cư bầu ra Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số lượng thành viên Ban quản trị do Hội Nghị căn hộ chung cư quyết định

Ban quản trị căn hộ chung cư có vai trò rất quan trọng, là người đại diện bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người trong quá sử dụng căn hộ chung cư Ban quản trị có quyền và có trách nhiệm quản lý việc sử dụng căn hộ chung cư theo pháp luật như: xây dựng nội dung sử dụng nhà chung cư, thực hiện thu chi tài chính trong quá trình quản lý việc sử dụng căn hộ chung cư

2.1.3 Phân loại căn hộ chung cư

Theo thông tư TT14-2008-BXD Căn cứ vào nhu cầu thực tế và góp phần tạo điều kiện để các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân có cơ sở phân hạng nhà chung cư khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản

Bộ Xây dựng hướng dẫn các tiêu chí để phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung

cư như sau:

+ Qui định chung khi phân hạng chung cư:

Thông tư này hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư (chủ sở hữu) nhà chung cư để tự thực hiện trước khi tham

gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản

Nhà chung cư được phân hạng phải đảm bảo phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành, quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư được quy định tại

Mục II của Thông tư này

Việc đánh giá, phân hạng nhà chung cư được thực hiện sau khi có dự án và thiết

kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, được thực hiện đối với từng chung cư độc lập (có một hoặc nhiều đơn nguyên liền nhau thành một khối) Sau khi công trình được nghiệm thu bàn giao theo quy định của pháp luật về

xây dựng, thì việc đánh giá phân loại vẫn phải đảm bảo các tiêu chí của Thông tư này

Đối tượng áp dụng: tổ chức, cá nhân là chủ đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản có xây dựng nhà chung cư nhằm mục đích kinh doanh, tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê - mua nhà chung cư trong các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại, tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, tổ chức, cá nhân có liên quan đến công tác quản lý và phát triển nhà chung

cư trong các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại Không áp dụng Thông tư này đối với nhà chung cư là nhà ở công vụ, nhà ở xã hội do Nhà Nước hoặc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng

+ Nhà chung cư được phân thành các hạng như sau:

 Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp): là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn

hảo

 Nhà chung cư hạng 2: là hạng có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết

bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo

 Nhà chung cư hạng 3: là hạng có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,

trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá

 Nhà chung cư hạng 4: là hạng có chất lượng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

Các tiêu chí đánh giá đối vối từng hạng căn hộ chưng cư được phân thành 4 loại được ban hành kèm theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng 06 năm 2008 của Bộ Xây Dựng (Tham khảo phụ lục 15)

2.1.4 Hiện trạng căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh

Báo cáo tình hình thị trường Bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh trong quý III/2013 được công bố ngày 03/10/2013 Theo nguồn tin của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD

Sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường căn hộ trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh đã chuyển biến tích cực trong quý 3/2013 khi chứng kiến sự gia tăng đáng kể

số lượng căn hộ được chào bán ra thị trường

Đây là nhận định của Công ty CBRE Việt Nam trong báo cáo tình hình thị trường Bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh trong quý III/2013 được công bố ngày 03/10/2013

Theo CBRE, khoảng 1.700 căn hộ được chào bán trong quý khảo sát, tăng 45,8% so với quý trước và tăng 11,6% so với cùng kỳ năm trước Phần lớn nguồn cung mới này thuộc phân khúc bình dân, chiếm đến 72,4% tổng số căn hộ chào bán Số lượng các căn hộ chào bán gia tăng cho thấy niềm tin của chủ đầu tư đã phần nào trở lại, trong số đó có những chủ đầu tư tên tuổi như: Capitaland, Phú Mỹ Hưng và Nam Long

Niềm tin của chủ đầu tư đã được đáp trả thông qua những phản ứng tích cực của người mua đối với các dự án mới chào bán Một dự án thuộc phân khúc bình dân

(Ehom 3) chào bán vào cuối tháng 9/2013 vừa qua đã đón nhận trên 600 người đến tham dự và đã bán hơn 100 căn trong đợt cuối tuần qua Một dự án cao cấp mới chào bán thêm ở Quận 2 (The Vista -Tháp 4) cũng bán được hơn 50 căn

Theo CBRE, sự thành công của Thành Phố Hồ Chí Minh cũng lan truyền sang các tỉnh lân cận, với một dự án ở Bình Dương cũng cho thấy số lượng giao dịch thành công tăng lên

Mức giá mới trong phân khúc cao cấp cũng đang tiến triển khá do có nhiều các

ưu đãi khác Điều này giải thích lý do tại sao các dự án vừa được tung ra đã hấp dẫn hơn nhiều so với những dự án trước đó

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành của CBRE Việt Nam cho biết, giao dịch thành công diễn ra nhiều nhất ở phân khúc bình dân hay phân khúc cao cấp

có thời gian thanh toán dài hơn Trong quý 3/2013, một số chủ đầu tư trước đây rất thận trọng trong việc kéo dài thời hạn thanh toán giờ đây cũng linh hoạt hơn trong điều khoản thanh toán

Theo UBND Thành Phố Hồ Chí Minh, từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp bất động sản cũng đã bán được 4.437 căn hộ/14.490 căn hộ (chiếm tỷ lệ 30,62% trong tổng số tồn kho bất động sản báo cáo cuối năm 2012), với giá trị ước khoảng 7.795,53

tỷ

Thực hiện Thông tư số 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng, thành phố tiếp tục thực hiện chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội Đến nay, thành phố đã chuyển đổi 9 dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội với quy mô sử dụng đất 20,17ha, số lượng căn hộ xin chuyển sang làm nhà ở xã hội là 9.218 căn hộ (tăng 4.032 căn), tổng mức đầu tư khoảng 7.300 tỷ đồng

Theo UBND Thành Phố Hồ Chí Minh, thành phố sẽ tiếp tục triển khai chính sách cho vay hỗ trợ nhà ở theo Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 của Ngân hàng Nhà nước và Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 của Bộ Xây dựng Đến ngày 15/8/2013, đã có 51 khách hàng cá nhân được vay vốn mua nhà ở thương mại, trong đó có 18 khách hàng đã được giải ngân; tổng hạn mức đã ký kết là 30,08 tỷ đồng, đã giải ngân 5,93 tỷ đồng, dư nợ đến thời điểm hiện tại là 5,92 tỷ đồng

 Dự báo triển vọng thị trường căn hộ 2014 – 2015

Theo Hiệp Hội VNREA Việt Nam dự báo về cơ bản thị trường từ nay đến cuối

Điều này dẫn đến thực trạng trên thị trường Hà Nội nguồn cung căn hộ có thể ở ngay hoặc sắp đi vào sử dụng còn tồn ở các dự án đang dần cạn Trong khi đó, thị trường Thành Phố Hồ Chí Minh lượng cung mới dự báo sẽ bùng nổ với hàng chục nghìn căn hộ từ nhiều dự án mới đang thúc dục triển khai để đón sự phục hồi của thị trường trong những năm tới

 Nguồn cung ồ ạt ra thị trường:

Nhận thấy thị trường bắt đầu có tín hiệu thanh khoản cao ở những dự án tốt, có đầu ra cho sản phẩm Nhiều dự án bắt đầu tái khởi động lại, tạo nên một dòng sản phẩm mới có tính cạnh tranh cao hơn nhờ vào thiết kế hợp lý khác hẳn những năm trước

Thị trường tại Thành Phố Hồ Chí Minh cho thấy nguồn cung mới đang ồ ạt tấn công thị trường Báo cáo mới nhất của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho thấy nguồn cung căn hộ khá dồi dào trong thời gian tới Những dự án chung cư cao cấp lại đang tạo được sự quan tâm trên thị trường với sự xuất hiện 2 dự án mới là Vinhomes Nguyễn Chí Thanh và Home City với tổng số 1500 căn

Theo dự báo nguồn cung cho năm 2015 của một sàn giao dịch bất động sản, thị trường căn hộ dự kiến có thêm khoảng 7000 căn hộ ra thị trường VNREA cho biết, bước sang quý 4 cùng với sự bùng nổ của phân khúc căn hộ giá rẻ, chưa bao giờ thị trường lại đón nhận nhiều dự án ra hàng, với tổng cung lên đến hàng nghìn căn như hiện nay

Cũng theo báo cáo của VNREA, thị trường địa ốc Thành Phố Hồ Chí Minh cuối năm 2014 có tới hàng chục nghìn căn hộ được tung ra thị trường Đáng chú ý là dự án Vinhomes Central Park tại Tân Cảng, quận Bình Thạnh do Vingroup phát triển với quy

mô lên tới 10.000 căn; Novaland mở bán hàng nghìn căn từ 9 dự án quy mô lớn; Phú

Mỹ Hưng cung cấp sản phẩm dự án Scenic Valley khoảng 400 căn v.v

Theo đánh giá của VNREA, giao dịch bất động sản trong những tháng cuối năm

đã nhộn nhịp trở lại Hầu hết các sàn giao dịch có uy tín đều tập trung tối đa năng lực cho việc bán hàng Nhân sự các công ty bất động sản cũng đang có xu hướng tăng cao, thậm chí có đơn vị phân phối công bố tuyển tới 1000 nhân viên

 Năm 2015, thị trường căn hộ sẽ ra sao?

Trước những tín hiệu khởi sắc của thị trường, câu hỏi đặt ra là liệu thị trường đã phục hồi? Nhiều chuyên gia trong ngành đều cho rằng thị trường địa ốc phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố, trong đó kinh tế vĩ mô sẽ có tác động rõ nét nhất, cùng với đó là những giải pháp kích cầu, tháo gỡ khó khăn cho thị trường đang tạo dựng được niềm tin cho người mua nhà

Theo VNREA dự báo về cơ bản thị trường vẫn tiếp tục khó khăn từ nay đến cuối 2014 và cả năm 2015 mặc dù thị trường đang có dấu hiệu phục hồi Tuy thị trường

đã có cải thiện về thanh khoản nhưng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn chưa hết khó khăn Trong đó, chủ yếu là khó khăn về vốn, tiếp cận vốn Phần lớn chủ đầu tư, doanh nghiệp phải đi vay với lãi suất 13%/năm và dường như ngoài ngói 30.000 tỷ đồng thì vẫn chưa nhận được sự hỗ trợ nào Trong khi đó, tỷ lệ giải ngân gói 30.000 tỷ vẫn ở mức thấp chỉ khoảng 10%

Mặc dù thị trường đã khởi sắc nhưng vẫn còn phân hóa, khu vực phía Nam có tốc độ cải thiện nhanh hơn phía Bắc Theo Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay, tại Hà Nội, chỉ riêng phân khúc căn hộ đã bán thành công 6.500 căn, trong quý 3 đã giao dịch thành công 2.500 căn, tăng 2% so với quý trước Giá có chiều hướng tăng nhẹ, một số

doanh nghiệp đã mạnh dạn công bố giá bán ở nhiều dự án tăng từ 15-16%, thị trường xuất hiện giá chênh ở một số dự án do môi giới đẩy giá

Tuy nhiên, lượng tồn kho trên thị trường vẫn ở mức cao, chủ yếu là ở các dự án thiếu hạ tầng, tiện ích, thanh khoản kém Riêng tại Thành Phố Hồ Chí Minh vẫn còn 8.600 căn còn tồn kho Đây cũng là những khó khăn đáng kể của doanh nghiệp

Kinh tế dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn nhiều Nhiều khả năng mục tiêu GDP tăng trưởng 5,8% trong năm 2014 là có thể đạt được, cùng với đó Quốc hội đã đặt mục tiêu GDP năm 2015 là 6,2% Đây là cơ sở tin tưởng vào nền kinh tế đã trên đà phục hồi

và sẽ có tác động tốt đến thị trường bất động sản đang phục hồi trở lại

Cùng với đó, tăng trưởng tín dụng trong 10 tháng qua tiếp tục tăng, hết tháng 10 đạt 7,85% trong đó, riêng lĩnh vực bất động sản tăng trên 12% Các ngân hàng đang tích cực cho vay đối với bất động sản, do đó kỳ vọng tăng trưởng tín dụng sẽ tích cực hơn, mặt bằng lãi suất huy động và cho vay có xu hướng giảm

Vì thế, theo nhận định, thị trường bất động sản trong 2 tháng cuối năm và năm sau sẽ có cơ sở để phục hồi và phát triển ổn định

2.2 Hành vi quyết định mua của khách hàng

2.2.1 Lý thuyết hành vi tiêu dùng

Trong kinh doanh, muốn xây dựng được một kế hoạch Marketing hiệu quả thì phải tìm hiểu cặn kẽ thị trường mục tiêu và hành vi người tiêu dùng ở thị trường đó Thấu hiểu và xác định đúng khái niệm hành vi người tiêu dùng là một trong những nhiệm vụ quan trọng giúp công ty quyết định cho phù hợp và chính xác

Theo Philip Kotler (1994) nghiên cứu về hành vi tiêu dùng của khách hàng là một nhiệm vụ quan trọng có ảnh hưởng rất lớn trong qui trình các qui định về chiến

lược tiếp thị Trước đây, con người làm tiếp thị có thể hiểu được người tiêu dùng thông qua những kinh nghiệm tiếp xúc, giao dịch và bán hàng cho khách hàng hằng ngày

Tuy nhiên sự phát triển về qui mô và thị trường của các doanh nghiệp đã làm cho các nhà quản trị tiếp thị không còn điều kiện tiếp xúc trực tiếp với những khách hàng nữa và thông tin từ bộ phận bán hàng còn mang tính chủ quan

Do đó, ngày càng nhiều những nhà quản trị đưa ra những nghiên cứu khách hàng với việc trả lời những câu hỏi then chốt sau đây về thị trường:

+ Những ai tạo nên thị trường đó?

+ Thị trường đó mua những gì?

+ Tại sao thị trường đó mua?

+ Những ai tham gia vào việc mua sắm?

+ Thị trường đó mua sắm như thế nào ?

+ Khi nào thị trường đó mua sắm ?

+ Thị trường đó mua hàng ở đâu ?

Từ những câu hỏi đặt ra ở trên là điều quan trọng nhất vẫn là xác định những ai tham gia vào việc mua sắm hay xác định khách hàng mục tiêu của doanh nghiệp Vì mục tiêu cuối cùng của doanh nghiệp vẫn là khách hàng, thỏa mãn nhu cầu tốt nhất của khách hàng với chi phí thấp nhất là điều kiện cần và đủ để tối đa hóa lợi nhuận cho doanh nghiệp

Tất nhiên, khách hàng thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng thông qua hành vi mua sắm

Vì thế, đội ngũ tiếp thị của các doanh nghiệp phải hiểu được nhu cầu và các yếu tố tác động, chi phối hành vi mua sắm của khách hàng

Lê Thế Giới (1999) đã hệ thống các yếu tố dẫn đến quyết định mua của người tiêu dùng qua mô hình dưới đây:

Hình 2.1: Hành vi của người tiêu dùng (Lê Thế Giới, 1999)

2.2.2 Các dạng hành vi mua sắm

Việc đưa ra quyết định mua của người tiêu dùng thay đổi tùy theo các dạng hành vi mua Có những khác biệt rất lớn giữa việc mua một ống kem đánh răng, một vợt chơi tennis, một máy chụp ảnh đắt tiền, và một chiếc xe máy mới

Các quyết định càng phức tạp thì hầu như số lượng tham gia và sự cân nhắc của người mua càng nhiều hơn Về cơ bản có bốn dạng hành vi mua của người tiêu dùng căn cứ vào mức độ tham gia của người mua và sự khác biệt của các nhãn hiệu

Mức độ tham gia

Nhãn hiệu Mức độ tham gia cao Mức độ tham gia thấp

Các nhãn hiệu khác nhau nhiều Hành vi mua phức tạp Hành vi mua kiếm sự đa dạng

Các nhãn hiệu khác nhau ít Hành vi mua hài hòa Hành vi mua thông thường

Hình 2.2 : Các dạng hành vi mua của người tiêu dùng (Lê Thế Giới, 1999)

HỘP ĐEN CỦA NGƯỜI MUA

ĐẶC ĐIỂM NGƯỜI MUA

TIẾN TRÌNH QUYẾT ĐỊNH CỦA NGƯỜI MUA VĂN HÓA

XÃ HỘI

CÁ TÍNH TÂM LÝ

NHẬN THỨC VẤN ĐỀ TÌM KIẾM THÔNG TIN ĐÁNH GIÁ QUYẾT ĐỊNH HÀNH VI MUA

CÁC TÁC NHÂN

MARKETING

CÁC TÁC NHÂN KHÁC SẢN PHẨM

CÁC ĐÁP ỨNG CỦA NGƯỜI MUA CHỌN SẢN PHẨM CHỌN NHÃN HIỆU CHỌN NƠI MUA CHỌN LÚC MUA

SỐ LƯỢNG MUA

2.2.2.1 Hành vi mua phức tạp

Người tiêu dùng có hành vi mua phức tạp khi họ tham gia nhiều vào việc mua sắm và ý thức rõ những khác biệt lớn giữa các nhãn hiệu Hành vi mua phức tạp thường phổ biến đối với những loại sản phẩm đắt tiền, ít khi mua, có nhiều rủi ro và có khả năng tự biểu hiện cao

Người tiêu dùng ít có kiến thức về những sản phẩm như vậy và họ phải mất nhiều công sức tìm kiếm Người mua đó phải tìm kiếm thông tin để có kiến thức về sản phẩm và xây dựng niềm tin về nó, rồi hình thành thái độ, và sau đó mới tiến hành lựa chọn sản phẩm cần mua

2.2.2.2 Hành vi mua hài hòa

Nếu khi tham gia nhiều vào việc mua sắm những loại sản phẩm đắt tiền, ít khi mua, có nhiều rủi ro mà các nhãn hiệu lại ít có sự khác biệt, kể cả giá bán cũng nằm trong một khoảng nhất định, thì người mua không mất nhiều thời gian khảo sát và nhanh chóng quyết định mua

Cơ sở cho sự cân nhắc của họ chủ yếu là giá bán nhãn hiệu nào rẻ hơn và điều kiện mua thuận lợi hơn mà thôi Tuy nhiên không chắc rằng mọi quyết định mua theo nhãn hiệu đã lựa chọn của người mua là hoàn toàn đúng đắn

Người mua có thể tự nhận thấy món hàng mình mua không thật hài hòa do cảm nhận một vài tính chất nào đó của sản phẩm còn đang băng khoăn, hay nghe thấy dư luận tốt về các nhãn hiệu khác Người mua cũng sẽ rất nhạy cảm đối với những thông tin biện minh cho quyết định của mình

2.2.2.3 Hành vi mua tìm kiếm sự đa dạng

Có những trường hợp mua sắm người tiêu dùng ít để ý nhưng các nhãn hiệu của cùng một loại sản phẩm có sự khác nhau rất lớn Trong trường hợp này, người tiêu dùng thường thay đổi nhãn hiệu rất nhiều lần

Họ dựa vào niềm tin đã có sẵn của mình để chọn mua một nhãn hiệu nào đó mà không cần cân nhắc nhiều, rồi khi tiêu dùng mới đánh giá nó

Ở những lần mua sau, người tiêu dùng có thể mua nhãn hiệu khác để cảm nhận một đặc trưng nào đó khác của nhãn hiệu mới chọn mua Việc thay đổi nhãn hiệu chỉ là

để tìm kiếm sự đa dạng chứ không phải vì không hài lòng

2.2.2.4 Hành vi mua thông thường

Đây là loại hành vi mua đơn giản nhất trong trường hợp mua các món hàng loại giá rẻ, mua thường xuyên và không có sự tham gia của người tiêu dùng và không có sự khác nhau lớn giữa các nhãn hiệu

Người ta rất ít phải đưa ra quyết định vì họ quá quen với loại sản phẩm, người mua không phải mất công suy nghĩ, nghiên cứu, hoặc mất thời giờ cho việc mua Như trường hợp mua dầu lửa, muối ăn, người ta đến cửa hàng và mua một nhãn hiệu bắt gặp, không bận tâm đến việc lựa chọn Nếu họ cố tìm nhãn hiệu cũ thì đó chỉ là do thói quen, chứ không phải một sự trung thành nhãn hiệu

Trường hợp này, người tiêu dùng không phải trải qua trình tự thông thường niềm tin - thái độ - hành vi Họ không bỏ công tìm kiếm thông tin về các nhãn hiệu, đánh giá các đặc điểm của chúng, rồi đi đến quyết định mua nhãn hiệu nào