Pháp luật về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng bằng biện pháp thế chấp tài sản

sự - thực trạng và phương hướng hoàn thiện” của tác giả Bùi Thị Duyên, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội; Chuyên đề Xây dựng pháp luật mang tên “Thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ của người

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ HỢP ĐỒNG BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Giảng viên hướng dẫn : ThS DƯƠNG TUẤN LỘC

Sinh viên thực hiện : HOÀNG THỊ PHƯƠNG MSSV : 1411270852

Lớp : 14DLK11

TP Hồ Chí Minh, năm 2018

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên em xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô tại khoa Luật trường Đại học Công Nghệ Hồ Chí Minh đã tận tình dạy bảo và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập tại trường Sự tận tình của thầy là là bước tiếp quan trọng cho em trong con đường tương lai phía trước

Với lòng biết ơn chân thành nhất, em xin gửi lời cảm ơn đến Thầy Dương Tuấn Lộc đã hết lòng tạo điều kiện và hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Hoàn thành khóa luận tốt nghiệp cũng như em đã hoàn thành được 2/3 chặng đường học tập hiện tại của mình Em cũng xin cảm ơn tất cả gia đình, bạn bè luôn là động lực và sự ủng hộ cho em từ khi em bước chân vào giảng đường đại học đến nay

Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp, do kinh nghiệm còn non trẻ nên không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong nhận được sự góp ý của các Thầy, Cô để em có thể rút ra được những kinh nghiệm quý báu có thể hoàn thiện hơn vốn hiểu biết của mình

Cuối lời, em xin kính chúc quý Thầy, Cô, gia đình và bạn bè luôn khỏe mạnh

và thành công trong công việc Khoa Luật ngày càng đạt được những thành tựu to lớn

Trân trọng cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên: HOÀNG THỊ PHƯƠNG MSSV: 1411270852

Tôi xin cam đoan các số liệu, thông tin sử dụng trong bài Khóa luận tốt nghiệp này được thu nhập từ nguồn thực tế tại trên các sách báo và các tạp chí khoa học chuyên ngành( có trích dẫn đầy đủ và theo đúng quy định);

Nội dung trong Khóa luận này do kinh nghiệm của bản thân được rút ra từ quá trình học tập nghiên cứu và thực tế tại khoa Luật, trường Đại học Công nghệ Tp.HCM

KHÔNG SAO CHÉP từ các nguồn tài liệu, Khóa luận khác

Nếu sai sót, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo quy định của Nhà trường và Pháp luật

Sinh viên

(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Lý do lựa chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 1

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Kết cấu khóa luận 3

CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ HỢP ĐỒNG BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN 4

1.1 Khái quát chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng bằng biện pháp thế chấp tài sản 4

1.1.1.Khái niệm các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng 4

1.1.2.Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng 5

1.1.3.Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về biện pháp thế chấp tài sản 7

1.1.4.So sánh biện pháp thế chấp tài sản và các biện pháp bảo đảm khác 8

1.2.Khái quát về thế chấp tài sản 11

1.2.1.Khái niệm thế chấp tài sản 11

1.2.2.Hình thức và hiệu lực của thế chấp tài sản 13

1.2.3 Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng biện pháp thế chấp tài sản 15

1.2.4.Nội dung của thế chấp tài sản 19

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 29

CHƯƠNG 2:THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ HỢP ĐỒNG BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN 30

2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 30

2.1.1 Bất cập trên thực tế về vấn đề thứ tự ưu tiên thanh toán 30

2.1.2 Bất cập về vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai 32

2.1.3 Bất cập về vấn đề xử lý tài sản thế chấp 34

2.1.4 Bất cập về đăng ký giao dịch thế chấp 37

2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 38

2.2.1 Kiến nghị về vấn đề thứ tự ưu tiên thanh toán 38

2.2.2 Kiến nghị về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai 39

2.2.3 Kiến nghị về đăng ký giao dịch thế chấp 40

2.2.4 Kiến nghị về xử lý tài sản thế chấp 41

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 42

KẾT LUẬN 43

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do lựa chọn đề tài

Với việc gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO đã thể hiện sự hội nhập ngày càng sâu rộng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta Các giao dịch dân sự, thương mại ngày càng phát triển là cơ hội để các chủ thể tìm kiếm lợi ích nhưng cũng chứa đựng không ít rủi ro nếu bên có nghĩa vụ không thiện chí, trung thực khi thực hiện nghĩa vụ của mình Vì vậy, để tạo thế chủ động cho người có quyền, tạo tính an toàn trong thiết lập giao dịch, việc xây dựng

cơ chế bảo đảm thi hành các giao dịch này thông qua các biện pháp bảo đảm cụ thể

và hữu hiệu ngày càng trở nên cấp thiết Bộ luật Dân sự 2015 quy định 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và thế chấp là biện pháp được sử dụng phổ biến trong thực tế

Xuất phát từ tầm quan trọng của biện pháp thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên thế chấp trở thành đối tượng điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật như BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 và Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm

2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm,… Với các quy định chi tiết về giao dịch bảo đảm trong các văn bản trên đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự phát triển của giao dịch bảo đảm nói chung và biện pháp thế chấp tài sản nói riêng góp phần quan trọng vào sự phát triển cung của đất nước

Tuy nhiên, BLDS 2015 vẫn còn một số hạn chế, bất cập cần được hoàn thiện trong đó có các quy định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Vì vậy, em quyết định lựa chọn đề tài “Pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ hợp đồng bằng biện pháp thế chấp tài sản” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình

2 Tình hình nghiên cứu

Hiện nay, vấn đề về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã được rất nhiều tác giả, học giả nghiên cứu, làm rõ nội dung lý luận, tầm quan trọng của hoạt động thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng như thực tiễn những mặt tiêu cực còn tồn tại của pháp luật về vấn đề thế chấp tài sản nói riêng cũng như bảo đảm tài sản để thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung trong suốt thời gian vận hành của nó đến trước thời điểm BLDS 2015 ra đời Ví dụ: Luận án Thạc sĩ Luật học “Pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự - thực trạng và phương hướng hoàn thiện” của tác giả Bùi Thị Duyên, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội; Chuyên đề Xây dựng pháp luật mang tên “Thế chấp tài sản

để bảo đảm nghĩa vụ của người khác có phải là biện pháp bảo lãnh” của tác giả

Nguyễn Quang Hương Trà, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp

… và một số bài tham luận tại các hội thảo khoa học có liên quan như: Hội thảo khoa học “Nhận diện khía cạnh pháp lý của vật quyền bảo đảm và một số kiến nghị xây dựng và hoàn thiện BLDS Việt Nam” của Bộ Tư pháp năm 2013; bài viết Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai của tác giả Võ Đình Toàn và Tuấn Đạo Thanh, Dân chủ và pháp luật – Bộ Tư pháp, số 10/2009…

Tuy nhiên, giai đoạn từ sau khi BLDS 2015 ra đời đến nay chỉ có một số tác giả có đề tài, bài viết về vấn đề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng bằng biện pháp thế chấp tài sản như Luận án Tiến sĩ “Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của tác giả Lê Thị Thúy Bình;… Ở giai đoạn này dường như chưa có nhiều công trình nghiên cứu, nhiều bài viết về vấn đề trên

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là các quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng bằng biện pháp thế chấp tài sản và các trường hợp thực tế về đề tài đang còn vướng mắc

Phạm vi nghiên cứu: Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, khóa luận không nghiên cứu hết tất cả các điều luật liên quan đến đề tài mà chỉ tập trung nghiên cứu một số điều luật của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 và một số vấn đề trọng điểm của thế chấp tài sản được quy định trong BLDS 2015, Nghị định 11/2012/NĐ-

CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm,… để làm rõ các vấn đề trọng yếu trong đề tài và hoàn thiện các quy định pháp luật trong lĩnh vực này

4 Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận có sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp phân tích để làm rõ cơ sở lý luận về biện pháp thế chấp để đánh giá thực trạng pháp luật phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài

Ngoài ra, còn có các phương pháp khác như: phương pháp tổng hợp, khái quát hóa, hệ thống hóa, thống kê, chọn lọc cũng được sử dụng, kết hợp lý luận và thực tiễn của biện pháp thế chấp tài sản cũng như những vướng mắc, bất cập của pháp luật hiện hành để từ đó đưa ra những kết luận, đánh giá và những kiến nghị phù hợp nhằm giải quyết những vấn đề đặt ra giúp hoàn thiện pháp luật

5 Kết cấu khóa luận

Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, mục lục; Khóa luận

được kết cấu bởi 2 chương, cụ thể:

Chương 1: Tổng quan về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng bằng biện

pháp thế chấp tài sản

Chương 2: Thực tiễn pháp luật và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng bằng biện pháp thế chấp tài sản

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ HỢP

ĐỒNG BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN 1.1 Khái quát chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng bằng biện pháp thế chấp tài sản

1.1.1 Khái niệm các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng

Các quan hệ pháp luật dân sự tồn tại trong xã hội hết sức đa dạng và phong phú Ở quan hệ nghĩa vụ dân sự và hợp đồng, chủ thể quyền thực hiện quyền để thỏa mãn yêu cầu của mình thông qua hành vi của chủ thể có nghĩa vụ, phụ thuộc vào ý chí của người khác Nói cách khác, quyền của người có quyền có được thực hiện hay không là phụ thuộc vào thiện chí của người có nghĩa vụ Trong trường hợp người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình, thì người có quyền có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền buộc họ phải thực hiện nghĩa vụ Tuy nhiên, việc bảo vệ quyền của người có quyền trong tình huống này vẫn là bị động và hiệu quả đạt được không cao (kiện tụng kéo dài gây tốn kém, người có nghĩa vụ không còn tài sản để thực hiện nghĩa vụ…)

Nhằm khắc phục tình trạng trên và tạo cho người có quyền trong các quan hệ nghĩa vụ có được thế chủ động trong thực tế, hưởng quyền tự do, tạo cơ chế an toàn trong thiết lập và thực hiện giao dịch; pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm việc giao kết hợp đồng cũng như việc thực hiện các nghĩa vụ hợp đồng Trong quan hệhợp đồng, mà các bên có thỏa thuận về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ khi đến hạn, thì người có quyền có thể chủ động tiến hành các hành vi của mình, để tác động trực tiếp đến tài sản bảo đảm của phía bên kia, nhằm thỏa mãn quyền lợi của mình Nói cách khác, người có quyền giành quyền chủ động thỏa mãn được quyền lợi của mình thông qua việc xử lý tài sản bảo đảm của bên có nghĩa vụ, khi họ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy

đủ nghĩa vụ khi đến hạn

Trong pháp luật thực định Việt Nam không có điều khoản nào đưa ra khái niệm các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, BLDS 2015 chỉ có quy định liệt kê 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp, bảo lưu quyền

sở hữu, cầm giữ tài sản

Có một số quan điểm cho rằng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng là loại trách nhiệm dân sự đặc biệt trong đó các bên có thể thỏa thuận phạm vi

trách nhiệm, mức độ trách nhiệm và cả các biện pháp thực hiện, áp dụng; có thể tự mình thực hiện, áp dụng trách nhiệm đó1

Quan điểm khác lại cho rằng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng là một biện pháp dân sự có “tính dự phòng” nhằm thúc đẩy việc thực hiện đúng nghĩa vụ theo cam kết hoặc theo quy định của pháp luật Bên cạnh đó, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự còn có tính bắt buộc đối với tất cả các bên trong giao dịch

và được bảo đảm bằng sức mạnh cưỡng chế của nhà nước Vì vậy,“dù xuất phát từ

cơ sở nào thì các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng luôn mang tính chất bắt buộc như một chế tài”2

Như vậy, về mặt khách quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng là những quy định của pháp luật cho phép các chủ thể trong quan hệ nghĩa vụ áp dụng các biện pháp mà pháp luật cho phép để bảo đảm cho nghĩa vụ được thực hiện, bên cạnh đó, xác định và bảo đảm quyền, nghĩa vụ của các bên trong các biện pháp bảo đảm

Về mặt chủ quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng là việc thỏa thuận giữa các bên, qua đó đặt ra các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra

1.1.2 Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng

Các biện pháp bảo đảm mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính

Sự phụ thuộc của các biện pháp bảo đảm đối với nghĩa vụ chính được thể hiện

ở chỗ: chỉ khi thực hiện quan hệ nghĩa vụ chính nào đó thì các bên mới cùng nhau thiết lập một biện pháp bảo đảm Từ đó có thể khẳng định được là việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không tồn tại một cách độc lập

Các biện pháp bảo đảm đều có mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên trong quan hệ nghĩa vụ hợp đồng

Thông thường, khi đặt ra và chọn cho mình một biện pháp bảo đảm phù hợp thì nguyện vọng của các bên hướng tới mục đích nâng cao trách nhiệm thực hiện

nghĩa vụ của người có nghĩa vụ Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, các bên còn hướng tới mục đích nâng cao trách nhiệm trong giao kết hợp đồng của cả hai bên Đối tượng của các biện pháp bảo đảm là những lợi ích vật chất

Lợi ích vật chất là đối tượng chủ yếu của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụhợp đồng, vì nghĩa vụ cần được bảo đảm là những nghĩa vụ mang tính chất tài sản (như nghĩa vụ thanh toán tiền hay thực hiện một công việc trị giá được bằng tiền…), do đó theo quy luật ngang giá chi phối các quan hệ tài sản, thì chỉ có lợi ích vật chất mới bù đắp được các lợi ích vật chất Vì vậy, các bên trong quan hệ nghĩa

vụ hợp đồng không thể dùng quyền nhân thân làm đối tượng của biện pháp bảo đảm Tài sản đem ra bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng có thể là vật (vật hiện có hoặc hình thành trong tương lai), tiền, giấy tờ có giá hoặc quyền tài sản Có thể là động sản hoặc bất động sản nhưng những tài sản này phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, không phải là đối tượng bị tranh chấp về quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng Tài sản bảo đảm phải được phép tự do lưu thông trên thị trường Các đối tượng này phải có đủ các yếu tố mà pháp luật đã yêu cầu đối với một đối tượng của nghĩa vụ hợp đồng nói chung

Tuy nhiên, tại Điều 344 BLDS 2015 quy định một trường hợp ngoại lệ, đó là biện pháp tín chấp Tín chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng đối tượng của biện pháp tín chấp chỉ là uy tín của tổ chức, mà không phải là tài sản như đối tượng của các biện pháp bảo đảm khác

Phạm vi bảo đảm của các biện pháp bảo đảm không được vượt quá phạm vi nghĩa vụ đã được xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ chính

Các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm nghĩa

vụ Cho dù các bên đã đặt ra một biện pháp bảo đảm bên cạnh một nghĩa vụ chính nhưng vẫn không cần phải áp dụng biện pháp bảo đảm đó nếu nghĩa vụ chính đã được thực hiện một cách đầy đủ

Trong thời gian có hiệu lực của biện pháp bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm vẫn thuộc về bên có nghĩa vụ nhưng quyền năng pháp lý đối với tài sản đó bị hạn chế (không được tự do chuyển nhượng… ) Nếu bên có nghĩa vụ thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ của mình khi đến hạn thì biện pháp bảo đảm nghĩa vụ

đó đương nhiên chấm dứt; bên có nghĩa vụ được khôi phục đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản bảo đảm, đó là được nhận lại tài sản và đầy đủ các giấy tờ hợp pháp liên quan đến tài sản từ bên có quyền hay bên nắm giữ tài sản bảo đảm Trường hợp khi đến hạn có sự vi phạm nghĩa vụ thì tài sản bảo đảm bảo đảm

bị xử lý theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật (nếu không

có thỏa thuận) để khấu trừ, thanh toán phần nghĩa vụ bị vi phạm Khi đó, bên có nghĩa vụ sẽ bị mất quyền sở hữu đối với tài sản

1.1.3 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về biện pháp thế chấp tài sản

Thời kỳ trước Cánh mạng tháng Tám đến năm 2005

Pháp luật thời kỳ này có sự phân biệt giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân

sự Các quan hệ kinh tế được điều chỉnh bởi pháp lệnh hợp đồng kinh tế 1989, trong khi đó các quan hệ hợp đồng dân sự lại được điều chỉnh bởi pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991 Trong pháp lệnh này quy định bốn biện pháp bảo đảm: Thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh và đặt cọc

Tuy nhiên, sau một thời gian dài phát triển các quy định pháp luật đã bộc lộ một số khuyết điểm không phù hợp với trình độ phát triển của kinh tế - xã hội cũng như còn tồn tại một số khoảng trống pháp lý cần được điều chỉnh

BLDS năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 là sự chuẩn bị quan trọng về mặt pháp lý để Việt nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO Biện pháp thế chấp cũng được sửa đổi một cách toàn diện, nâng cao quyền tự chủ, tự do cam kết của các bên trong quan hệ thế chấp Với BLDS năm 2005, biện pháp thế chấp đã trở

về đúng với bản chất của nó, với đặc trưng là biện pháp bảo đảm bằng tài sản nhưng không có sự chuyển giao tài sản bảo đảm mà không chỉ căn cứ vào tài sản đó là bất động sản Ngoài ra, các quy định về biện pháp thế chấp của BLDS năm 2005 đã đa dạng hóa các nghĩa vụ được bảo đảm và tài sản được thế chấp, tăng cường trách nhiệm của bên cho vay, quy định cụ thể, chi tiết về đăng ký thế chấp

Thời kỳ từ năm 2006 đến năm 2015

Thời kỳ từ năm 2006 đến năm 2015 là thời kỳ phát triển mạnh mẽ của các biện pháp bảo đảm BLDS 2005 chưa tạo cơ sở pháp lý đầy đủ và tin cậy để những người không phải là chủ sở hữu có thể mạnh dạn, yên tâm đưa tài sản của mình vào lưu thông kinh tế, các quy định về giao dịch, đại diện, nghĩa vụ và hợp đồng trong BLDS 2005 còn có nhiều hạn chế như chưa rõ ràng, chưa cụ thể dẫn đến việc rất khó áp dụng trong thực tiễn Ngoài ra, cũng chưa có cơ chế pháp lý hữu hiệu để bảo

vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên thứ ba ngay tình, của bên thiện chí trong quan

hệ dân sự… Vì vậy, việc sửa đổi BLDS đã trở nên cấp thiết

BLDS 2005 liệt kê bảy biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là: cầm

cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp BLDS 2015

đã bổ sung thêm hai biện pháp bảo đảm mới so với BLDS 2005 là biện pháp cầm giữ tài sản và biện pháp bảo lưu quyền sở hữu Đây là một trong những điểm mới

của BLDS 2015 Nhìn một cách tổng thể, nội dung phần bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ của BLDS 2015 đã tiếp cận tốt hơn với thông lệ quốc tế và cơ bản giải quyết được những vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn ký kết và thực thi pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, có sự ảnh hưởng và tác động mang tính chất chi phối đến cơ chế điều chỉnh pháp luật và nhận thức pháp luật trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm

1.1.4 So sánh biện pháp thế chấp tài sản và các biện pháp bảo đảm khác

Thế chấp được lựa chọn làm biện pháp bảo đảm của hầu hết các giao dịch dân

có nghĩa vụ không phải chuyển giao tài sản bảo đảm, vẫn khai thác được giá trị của tài sản bảo đảm mà lợi ích của các bên vẫn đạt được Biện pháp thế chấp đảm bảo được vai trò của các biện pháp bảo đảm đặt ra mà các bên muốn hướng tới và từ đó thế chấp là một giải pháp tuyệt vời được các bên tham gia giao dịch dân sự ưu tiên lựa chọn sử dụng Ở biện pháp này, thay vì chuyển giao tài sản cho bên có quyền thì bên có nghĩa vụ chuyển giao toàn bộ hồ sơ pháp lý của tài sản cho bên có quyền Tính chất bảo đảm được xác định bằng việc bên thế chấp phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp, đó có thể là giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc giấy tờ là điều kiện chuyển nhượng tài sản Việc giao giấy tờ này đồng nghĩa với việc bên có nghĩa vụ không thể định đoạt tài sản được vì không có giấy tờ để giao dịch

Từ đó, có thể rút ra được đặc trưng cơ bản thứ nhất của biện pháp thế chấp là

“không có sự chuyển giao tài sản thế chấp”

Bắt nguồn từ đặc trưng thứ nhất của biện pháp thế chấp là không có sự chuyển giao tài sản nên việc cần minh bạch hóa tình trạng pháp lý của tài sản là rất cần thiết

để đảm bảo cho an toàn giao dịch Việc đăng ký giao dịch bảo đảm tạo lợi thế ưu tiên thanh toán cho người đăng ký trước khi một tài sản dùng để đảm bảo cho nhiều giao dịch thường xảy ra phổ biến đối với tài sản thế chấp

Từ đó, có thể rút ra được đặc trưng cơ bản thứ hai của biện pháp thế chấp là

“việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp có tính chất bắt buộc với nhiều loại tài sản”

Những điểm khác nhau cơ bản giữa biện pháp thế chấp và các biện pháp bảo đảm khác

3

Pháp luật về thế chấp tài sản để thực hiện nghĩa vụ dân sự - thực trạng và phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ Luật học, Bùi Thị Duyên – ĐH Quốc gia Hà Nội 2014.

Nhìn chung thế chấp và các biện pháp bảo đảm khác đều có sự khác biệt về đối tượng thực hiện bảo đảm, hình thức và ý nghĩa Trong đó để bảo đảm cho quyền

và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch bảo đảm thì cần chú ý đến những điểm khác biệt giữa thế chấp và cầm cố, bảo lãnh để có được sự lựa chọn biện pháp bảo đảm phù hợp với mục đích của mình, dưới đây là một số điểm khác nhau cơ bản giữa biện pháp thế chấp và các biện pháp bảo đảm khác thông dụng

Điểm khác nhau giữa biện pháp thế chấp và biện pháp cầm cố

Thứ nhất, điểm khác nhau cơ bản dễ thấy nhất giữa thế chấp và cầm cố là phụ thuộc vào tiêu chí có hay không có hành vi chuyển giao quyền sở hữu tài sản bảo đảm Vì theo quy định tại điều 309 BLDS năm 2015 thì biện pháp cầm cố có sự chuyển giao tài sản bảo đảm từ bên cầm cố sang cho bên nhận cầm cố Nói cách khác, trong thời gian biện pháp cầm cố có hiệu lực, bên nhận cầm cố được quyền chiếm hữu tài sản cầm cố Trong khi, thế chấp tài sản là không có sự chuyển giao tài sản bảo đảm từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp, chỉ dùng quyền sở hữu tài sản đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ Trong thời gian biện pháp thế chấp có hiệu lực, tài sản vẫn thuộc quyền chiếm hữu của bên thế chấp; bên thế chấp được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản bảo đảm một cách bình thường Thứ hai, theo quy định thì cả hai biện pháp bảo đảm này đều phải được lập thành văn bản Tuy nhiên, đối với thế chấp tài sản, nếu pháp luật có quy định thì việc thế chấp tài sản phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm

Thứ ba, đối tượng của cầm cố tài sản thường là động sản, các loại giấy tờ có giá như trái phiếu, cổ phiếu,… nhưng đối tượng của thế chấp tài sản thường là những loại tài sản có giá trị lớn là bất động sản và động sản có đăng ký quyền sở hữu, tài sản được hình thành trong tương lai,…

Điểm khác nhau giữa biện pháp thế chấp và biện pháp bảo lãnh

Về khái niệm: Bảo lãnh là việc người thứ ba(bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ(bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (Điều 335 BLDS 2015)

Thế chấp là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp (Điều 317 BLDS 2015)

Về chủ thể: Chủ thể của bên thế chấp gồm: Bên thế chấp, bên nhận thế chấp

và có thể có thêm bên thứ ba giữ tài sản thế chấp

Chủ thể của bảo lãnh gồm: Bên bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh và bên được bảo lãnh

Điểm khác nhau giữa biện pháp thế chấp và biện pháp đặt cọc

Nếu như ở biện pháp thế chấp là biện pháp được sử dụng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ xác định thì biện pháp đặt cọc được sử dụng để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng Theo Khoản 1, Điều 328 BLDS 2015 thì đối tượng của đặt cọc là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị trong khi đó đối tượng của thế chấp là tất cả các loại tài sản kể cả tài sản hình thành trong tương lai (quyền sử dụng đất không thể là đối tượng của đặt cọc nhưng là đối tượng phổ biến của biện pháp thế chấp)

Điểm khác nhau giữa biện pháp thế chấp và biện pháp ký cược

Như đã đề cập đến ở trên, nếu như ở biện pháp thế chấp dùng để bảo đảm cho

cho thuê tài sản và nó đòi hỏi phải có sự chuyển giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, vật có giá trị để bảo đảm cho việc trả lại tài sản thuê Trong trường hợp tài sản thuê không còn, tài sản ký cược đương nhiên thuộc về người cho thuê tài sản

mà không cần đưa tài sản đó ra xử lý Đó chính là những điểm khác biệt giữa ký cược và thế chấp tài sản

Điểm khác nhau giữa biện pháp thế chấp và biện pháp ký quỹ

Theo Khoản 1 Điều 330 BLDS 2015 thì đối với biện pháp ký quỹ, tài sản ký quỹ có thể là một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá khác và đòi hỏi tài sản này phải được gửi vào một tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng

44

Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015: Nghĩa vụ của bên thế chấp

1 Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác

2 Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp

3 Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị

4 Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

5 Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp

6 Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này

7 Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp

8 Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này

nhất định để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Đòi hỏi này không được đặt ra đối với thế chấp tài sản

Điểm khác nhau giữa biện pháp thế chấp tài sản và cầm giữ tài sản

Cầm giữ: Phạm vi áp dụng của biện pháp cầm giữ khá rộng Áp dụng đối với mọi loại tài sản, tất cả các nghĩa vụ phát sinh từ tất cả các loại hợp đồng song vụ5 Bên cầm giữ tài sản thì bị tiếp tục cầm giữ Tài sản cầm giữ ban đầu là đối tượng của hợp đồng song vụ, trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản cầm giữ bị chuyển thành đối tượng cầm giữ

Ví dụ: Trong hợp đồng gửi hàng, đối tượng chính là hợp đồng gửi giữ đó Sau đó, tài sản bị cầm giữ có sự chuyển hóa thành đối tượng cầm giữ

Thế chấp: Có sự chủ động giao giấy tờ, tức là đem vật để làm tin, có sự chuyển chủ động thế chấp và tài sản thế chấp là tài sản phải đáp ứng đủ các điều

Căn cứ xác lập quyền cầm giữ tài sản do pháp luật quy định, không xác lập từ thỏa thuận của các bên như biện pháp thế chấp

Điểm khác nhau giữa biện pháp thế chấp tài sản và bảo lưu quyền sở hữu

Khoản 1 Điều 331 BLDS năm 20157 gián tiếp cho thấy biện pháp bảo lưu quyền sở hữu chủ yếu được áp dụng trong hợp đồng mua bán

Bảo lưu quyền sở hữu: Bảo đảm cho quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu tài sản, đồng thời là bên có quyền

Thế chấp: Chủ sở hữu tài sản là đối tượng thực hiện nghĩa vụ

1.2 Khái quát về thế chấp tài sản

1.2.1 Khái niệm thế chấp tài sản

Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế

5

Đoàn Thị Phương Diệp - Khoa Luật, Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM

6

Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015

1 Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền

sở hữu

2 Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được

3 Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai

4 Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm

7

Khoản 1 Điều 331 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ”

chấp) Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”

Khi áp dụng biện pháp thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền tác động trực tiếp đến tài sản thế chấp mà không phụ thuộc vào ý chí của bất kỳ chủ thể nào, nếu bên nhận thế chấp chứng minh được ba điều kiện sau:

Thứ nhất, bên thế chấp có quyền sở hữu, quyền định đoạt tài sản thế chấp Thứ hai, bên thế chấp có sự thỏa thuận giao kết về thế chấp

Thứ ba, bên thế chấp có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm

Cụ thể, bên nhận thế chấp có quyền truy đòi tài sản thế chấp từ sự chiếm giữ của bất kỳ ai (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác) để xử lý và có quyền ưu tiên thanh toán trước, từ số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp, tạo nên ưu thế cho người nhận thế chấp trong việc xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm cho quyền lợi của mình Đây là xu thế phát triển của hầu hết hệ thống pháp luật của các quốc gia trên thế giới và cũng là cách nhìn nhận hợp lý về bản chất của thế chấp khi đây là một biện pháp bảo đảm được xác lập trên một tài sản xác định

Quan hệ trong hoạt động thế chấp giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp là quan hệ hợp đồng Theo đó, các bên có nghĩa vụ thực hiện những điều khoản, nội dung mà bên đã thỏa thuận trong hợp đồng Việc xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự trước hết là dựa vào sự tự giác của các bên, nhưng trong thực tế không phải lúc nào các bên cũng thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình, nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng cam kết thì giữa hai bên tất yếu sẽ xảy ra tranh chấp Như vậy, nếu bên bị vi phạm không tìm mọi cách nắm giữ quyền kiểm soát tài sản của bên bị vi phạm thì bên bị vi phạm sẽ rơi vào thế bất lợi, quyền của mình không được bảo đảm Do đó, bên thế chấp sẽ thỏa thuận với bên nhận thế chấp về việc dùng tài sản của bên thế chấp như nhà ở, công trình xây dựng, tàu biển,… để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấp đó, không giao cho bên nhận thế chấp

Lợi ích của biện pháp thế chấp tài sản

Với việc đặc tính không chuyển giao tài sản bảo đảm, biện pháp thế chấp đáp ứng linh hoạt lợi ích của các bên chủ thể

Đối với bên nhận thế chấp, do không trực tiếp nắm giữ tài sản nên không mất chi phí cho việc duy trì, giữ gìn và bảo quản tài sản bảo đảm trong thời hạn thế chấp như không phải lo về kho, bến bãi, người trông coi hay biện pháp bảo quản thích hợp cũng như không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu làm hư hỏng, mất mát tài sản thế chấp

Đối với người có nghĩa vụ, biện pháp thế chấp là lựa chọn được ưu tiên, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh doanh cần sử dụng vốn và duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh Với việc không phải chuyển giao tài sản thế chấp, bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức (có thể cho thuê hoặc bán nếu tài sản thế chấp là tài sản luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh) Mặt khác, người thế chấp có thể thế chấp một tài sản để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác nhau nếu tổng các nghĩa vụ không lớn hơn giá trị tài sản thế chấp Chủ thể của thế chấp tài sản là các bên trong quan hệ thế chấp gồm bên thế

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự; bên nhận thế chấp là bên có quyền trong quan

hệ nghĩa vụ dân sự Bên thế chấp có thể đồng thời là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ, dùng tài sản của mình thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ Bên cạnh đó, bên thế chấp cũng có thể là người thứ ba, dùng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp

Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung Đó là các điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi của chủ thể tham gia giao dịch Trong đó, đặc biệt nhấn mạnh đến điều kiện “bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình” Như vậy, bên thế chấp chỉ có thể thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc ít nhất là có quyền định đoạt (như trong trường hợp, người thế chấp là doanh nghiệp Nhà nước, người giám hộ,…) Chủ thể này có thể là cá nhân, pháp nhân

1.2.2 Hình thức và hiệu lực của thế chấp tài sản

Hình thức của thế chấp tài sản

Điều 343 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Việc thế chấp phải được lập

thành văn bản” Việc lập văn bản thế chấp là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế

chấp Những giao kết việc thế chấp tài sản bằng lời nói hoặc hành vi mà không thể hiện bằng văn bản sẽ không được chấp nhận Sở dĩ, giao dịch thế chấp buộc phải được lập thành văn bản bởi tài sản thế chấp thường là tài sản có giá trị tương đối lớn (các tài sản có giá trị nhỏ các bên thường sử dụng biện pháp cầm cố nhiều hơn), không có sự chuyển giao tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ nên rất dễ dẫn đến tranh chấp trong thực tiễn khi xử lý tài sản thế chấp Hợp đồng thể hiện bằng văn bản là chứng cứ quan trọng và thuyết phục khi có tranh chấp xảy ra

8

Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015

Văn bản thế chấp có thể là hợp đồng riêng biệt về việc thế chấp tài sản hoặc có thể ghi ngay trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trong đó vừa quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng và đồng thời quy định luôn về việc thế chấp tài sản

Trong trường hợp pháp luật có quy định việc thế chấp tài sản cần phải công chứng, chứng thực việc thế chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc tại cơ quan công chứng thì việc thế chấp chỉ có giá trị khi đã thực hiện theo quy định hoặc theo thỏa thuận đó (ví dụ: pháp luật đất đai quy định công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là bắt buộc – Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013)

Hiệu lực của thế chấp tài sản

Có 2 loại hiệu lực đặc biệt quan trọng đối với các hợp đồng nói chung và hợp đồng bảo đảm nói riêng, đó là hiệu lực đối với các bên giao kết hợp đồng và hiệu lực đối với người thứ ba, hay còn gọi là hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo quy định tại Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015 về hiệu lực đối kháng với người thứ ba Thứ nhất, biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm

Thời điểm đăng ký được xác định theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Việc thay đổi một hoặc các bên tham gia giao dịch bảo đảm không làm thay đổi thời điểm giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba (Điều 11 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm) Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba và là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán là hoàn toàn hợp lý

Để thế chấp có giá trị pháp lý, biện pháp bảo đảm này phải đảm bảo các điều kiện về hình thức đã nêu trên và điều kiện về nội dung sau:

Quy định chung về hợp đồng: Thế chấp là một hợp đồng nên phải tuân thủ các

Biện pháp bảo đảm phải có đối tượng có thể thực hiện được, nếu đối tượng của biện pháp bảo đảm không thể thực hiện được thì hợp đồng vô hiệu (Khoản 1 Điều 408 BLDS 2015)

9

Đỗ Văn Đại: Luật hợp đồng Việt Nam- Bản án và bình luận bản án, Nxb Hồng Đức- Hội luật gia Việt Nam

2017

Quy định chung về bảo đảm bằng tài sản: Thế chấp là biện pháp bảo đảm bằng tài sản nên thế chấp phải tuân thủ các điều kiện về tài sản có thể được sử dụng để bảo đảm

Thứ hai, thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết trừ các trường hợp được quy định tại Khoản 1 Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP như sau:

- Các bên có thỏa thuận khác về thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp

tài sản;

- Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực

trong trường hợp pháp luật có quy định;

- Việc thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất, thế chấp tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ

thời điểm đăng ký thế chấp (Khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2017/NĐ-CP)

1.2.3 Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng biện pháp thế chấp tài sản

Đăng ký biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 298 Bộ luật Dân sự 2015

và được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định

11/2012/NĐ-CP sửa đổi , bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-11/2012/NĐ-CP và Nghị định 102/2017/NĐ-11/2012/NĐ-CP Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện

- Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định

- Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký

- Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật

về đăng ký biện pháp bảo đảm

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm thì những trường hợp thế chấp tài sản sau phải đăng ký tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền:

Thế chấp quyền sử dụng đất;

10

Khoản 1 Điều 3 Nghị định 102/2017/NĐ-CP

Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Thế chấp tàu bay;

Thế chấp tàu biển

Hiện nay, thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp phải đăng ký Điều 4 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã quy định “các trường hợp đăng

ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” Đối với các loại tài sản này, việc đăng ký thế chấp là điều kiện có hiệu lực của giao dịch thế chấp Thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp đối với các bên và thời điểm có hiệu lực đối với bên thứ ba là đồng nhất sau khi hoàn thành thủ tục đăng ký thế chấp Đối với các loại tài sản khác, việc đăng ký thế chấp không phải là điều kiện có hiệu lực của giao dịch thế chấp Giao dịch thế chấp có hiệu lực đối với các bên kể từ thời điểm giao kết, thời điểm công chứng hoặc thời điểm khác do các bên thỏa thuận Khoản 1 Điều 298 BLDS năm 2015 quy định: “Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định” Tuy nhiên, các bên vẫn có thể tự nguyện yêu cầu đăng ký thế chấp Việc đăng ký thế chấp là cơ sở để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm (Điều 308 BLDS 2015), cũng như xác định thời điểm có hiệu lực đối với người thứ ba của giao dịch thế chấp(Khoản 2 Điều 298 BLDS 2015) Người yêu cầu đăng ký thế chấp tài sản

có thể là bên thế chấp, bên nhận thế chấp hoặc Tổ trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản của bên nhận thế chấp là doanh nghiệp, hợp tác xã bị lâm vào tình trạng phá sản hoặc người được một trong các chủ thể này ủy quyền

Trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng biện pháp thế chấp tài sản

Đăng ký là điều kiện đầu tiên về hình thức cho mọi loại tài sản Việc đăng ký giao dịch bảo đảm phải tuân theo một trình tự, thủ tục được pháp luật quy định Cụ thể tại Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm và Luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Hàng hải,…) Tùy vào loại tài sản thế chấp mà hồ sơ đăng ký cũng như trình tự thủ tục đăng ký của mỗi loại có sự khác nhau và mỗi loại tài sản đều có cơ quan có thẩm quyền đăng ký riêng

Tại Điều 9 Nghị định 102/2017/NĐ-CP có quy định cơ quan có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm áp dụng cho bốn tài sản bắt buộc đăng ký trên Cụ thể như sau:

- Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng

ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng tàu bay

- Cục Hàng hải Việt Nam hoặc Chi cục hàng hải, Cảng vụ hàng hải theo phân cấp của Cục Hàng hải Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải (sau đây gọi chung là Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam) thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin

về biện pháp bảo đảm bằng tàu biển

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký đất đai) thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (sau đây gọi chung là Trung tâm Đăng ký) thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng động sản và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của các cơ quan quy định tại các khoản 1, 2

và 3 Điều này

Để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong việc đăng ký thế chấp, việc đăng ký thế chấp được thực hiện dưới nhiều hình thức đa dạng Người yêu cầu đăng

ký có thể gửi yêu cầu trực tiếp tại cơ quan đăng ký hoặc thông qua bưu điện Ngoài

ra hình thức đăng ký thế chấp qua mạng Internet đang ngày một phát triển cùng với

sự hoàn thiện của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia trực tuyến đã trở thành hình thức được các bên chủ thể ưu tiên lựa chọn

Sau đây là sơ đồ mô tả chung quy trình giải quyết đơn yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

Vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm

Thực hiện các biện pháp bảo đảm là những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm bằng biện pháp đăng kí giao dịch bảo đảm Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng

ký

Ngoài quyền truy đòi tài sản bảo đảm, việc thực hiện các biện pháp bảo đảm

và đăng kí giao dịch bảo đảm còn giúp cho bên nhận bảo đảm có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác Trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì khi xử lý tài sản đó, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm được xác định căn cứ theo thứ tự đăng ký

giao dịch bảo đảm Về nguyên tắc "ai đăng ký trước hoặc hoàn thiện lợi ích bảo

đảm trước thì được ưu tiên trước" Như vậy, thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm

là một trong những cách thức để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm với nhau

Thực hiện các biện pháp bảo đảm một cách phù hợp và rõ ràng thì sẽ hạn chế được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống Bên cạnh đó, việc thực hiện các biện pháp bảo đảm thường đi kèm với việc đăng kí giao dịch bảo đảm và từ đó các

tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó.Hơn nữa, thông qua hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, Nhà nước sẽ có được những thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình hoạch định các chính sách mang tính vĩ mô, đặc biệt liên quan trực tiếp đến chính sách bảo đảm an toàn tín dụng Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm được vận hành hiệu quả sẽ khuyến khích hoạt động cho vay phục

vụ nhu cầu vốn trong xã hội, nhờ đó nguồn vốn trong xã hội sẽ được luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan hiếm vốn và sự mất cân đối về nhu cầu vốn giữa các thành phần kinh tế

1.2.4 Nội dung của thế chấp tài sản

Quyền và nghĩa vụ của các bên

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản

Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản:

Thứ nhất, trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với

trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản

thế chấp: Như vậy, nghĩa vụ này chỉ hình thành khi hai bên có thỏa thuận và bên thế chấp đã chuyển giao giấy tờ về tài sản cho bên nhận thế chấp giữ, theo đó nghĩa vụ này phát sinh vào thời điểm chấm dứt thế chấp Điều này nhằm hạn chế việc bên thế chấp tự ý chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác, từ đó bảo đảm cho nghĩa vụ được thực hiện và quyền lợi của người nhận thế chấp Khi thế chấp chấm dứt, bên nhận thế chấp không có quyền chi phối đến quyền định đoạt tài sản của bên thế chấp nữa

Thứ hai, bên nhận thế chấp có nghĩa vụ thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp

theo đúng quy định của pháp luật: Đấu giá là một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp được xem là tối ưu mà các tổ chức tín dụng( bên nhận thế chấp) lựa chọn Theo thỏa thuận tại hợp đồng, các tổ chức tín dụng(bên nhận thế chấp) được toàn quyền quyết định các vấn đề liên quan đến phương thức xử lý tài sản thông qua đấu giá bao gồm xác định giá khởi điểm, bước giá, giảm giá, lựa chọn đơn vị đấu giá, lựa chọn đơn vị thẩm định giá… Bán đấu giá được sử dụng nếu các bên không

có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm hoặc trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ và khi phải xử lý tài sản này, các bên không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được về phương thức xử lý tài

xử lý tài sản bảo đảm thì bán đấu giá là phương thức bắt buộc Xử lý tài sản bảo đảm thông qua phương thức đấu giá đảm bảo công khai, minh bạch, giảm thiểu việc liên đới trách nhiệm của cán bộ xử lý nợ khi giá trị tài sản bảo đảm không bù đủ cho khoản vay

Quyền của bên nhận thế chấp tài sản:

Thứ nhất, xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản

trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp: Đối với tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai thì việc giám sát và kiểm tra trực tiếp quá trình hình thành của tài sản là hết sức cần thiết để bảo đảm tài sản chắc chắn được hình thành Trong trường hợp tài sản thế chấp được cho thuê, cho mượn thì pháp luật cho phép bên nhận thế chấp được yêu cầu bên thuê, bên mượn

phải chấm dứt việc sử dụng tài sản nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp

Thứ hai, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin

thực trạng tài sản thế chấp cũng như khi tài sản thế chấp có bất cứ sự thay đổi nào liên quan đến giá trị tài sản: Điều này giúp cho bên nhận thế chấp nắm bắt tình hình thực trạng tài sản chính xác hơn và khiến bên thế chấp có trách nhiệm hơn trong việc bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp

Thứ ba, trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của

tài sản do việc khai thác, sử dụng thì bên nhận thế chấp có quyền áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản thế chấp

Thứ tư, khi xác lập giao dịch bảo đảm bằng biện pháp thế chấp tài sản, bên

nhận thế chấp phải xác định được tài sản thế chấp thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký12

hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật14

Thứ năm, giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên

có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác15

Thứ sáu, yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp phải giao

tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng: Đây là quyền quan trọng để bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa

vụ hoặc các truogwf hợp khác do pháp luật quy định hoặc do thỏa thuận

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

Nghĩa vụ của bên thế chấp: Quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 Thứ nhất, giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên

có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác

Thứ hai, bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.Áp dụng các biện pháp cần thiết để

khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc

khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Thứ ba, cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế

chấp

Thứ tư, giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một

trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này

Thứ năm, thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối

với tài sản thế chấp, nếu có: Bên thế chấp phải thông báo các quyền của người thứ

ba đối với tài sản thế chấp như tài sản thế chấp là tài sản đang cho thuê hoặc đang thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ khác để bên nhạn thế chấp biết về tình trạng thực tế của tài sản, từ đó quyết định việc có chấp nhạn thế chấp hay không Nếu bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ này thì bên nhận thế chấp có quyền hủy bỏ hợp đồng

Thứ sáu, không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ

trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này(khoản 8, Điều 320 về nghĩa vụ của bên thế chấp): Thế chấp chỉ thực hiện vai trò thay thế cho nghĩa vụ được bảo đảm khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Vì vậy, tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng quyền định đoạt bị hạn chế trong thời hạn thế chấp để bảo đảm quyền, lợi ích của bên nhận thế chấp

Quyền của bên thế chấp:

Thứ nhất, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp: Khi

thu nhận hoa lợi, lợi tức thì tài sản gốc vẫn tồn tại mà không ảnh hưởng đến giá trị của nó nên bên thế chấp có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi cũng thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận Tuy nhiên, nếu việc khai thác tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút thì bên thế chấp có nghĩa vụ ngừng ngay việc khai thác công dụng của tài sản

Thứ hai, được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng

hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh: Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp

Thứ ba, trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền

thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận

Thứ tư, được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa

luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng

ý hoặc theo quy định của luật

Thứ năm, được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho

bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết

Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba cầm giữ tài sản

Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba cầm giữ tài sản được quy định tại Điều

324 Bộ luât Dân sự 2015:

Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có quyền:

Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận: Thế chấp tài sản là tạo điều kiện cho bên thế chấp khai thác công dụng của tài sản đáp ứng nhu cầu cá nhân, nhu cầu sản xuất kinh doanh… nên nếu tài sản do người thứ ba giữ thì các bên có thể thỏa thuận người thứ ba sẽ sử dụng tài sản để thu hoa lợi, lợi tức để

bù trừ vào chi phí giữ tài sản thế chấp

Được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp

có thỏa thuận khác: Việc giữ tài sản thế chấp sẽ làm phát sinh nghĩa vụ trông giữ, bảo quản tài sản thế chấp của bên thứ ba Do đó, nguyên tắc mà Bộ Luật dân sự

2015 quy định là bên thứ ba được trả thù lao do công sức, chi phí khoản tiền cần được thanh toán vì đã bỏ ra để thực hiện việc bảo quản, gìn giữ tài sản Trong trường hợp các bên có thỏa thuận khác, việc trả thù lao, chi phí bảo quản có thể không phải thực hiện

Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có nghĩa vụ :

Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường;

Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp: Bộ luật dân sự quy định nguyên tắc khi các bên áp dụng biện pháp thế chấp là bên giữ tài sản thế chấp được quyền khai thác giá trị sử dụng của tài sản để hưởng những hoa lợi, lợi tức từ tài sản là phù hợp với thực tế Tuy nhiên, trường hợp tài sản chuyển cho người thứ ba giữ, ngoài việc quy định họ cũng có quyền khai thác nếu

có thỏa thuận nhưng sẽ phải dừng hoạt động này nếu việc tiếp tục khai thác có nguy

cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp cần ghi nhận thêm nghĩa

vụ sửa chữa hư hỏng của tài sản thế chấp hoặc nghĩa vụ thông báo cho bên thế chấp, bên nhận thế chấp biết việc tài sản thế chấp có nguy cơ bị tiêu hủy, giảm sút giá trị… nếu không thực hiện nghĩa vụ này phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại

Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật: Nghĩa vụ này được áp dụng trong trường hợp việc thế chấp chấm dứt hoặc xử lý tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp

Đối tượng của thế chấp là tài sản nhưng không phải bất cứ tài sản nào cũng có thể trở thành đối tượng của thế chấp Tài sản thế chấp có thể là tài sản của người có nghĩa vụ hoặc có thể là tài sản của người thứ ba trong trường hợp dùng tài sản của mình thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác Thế chấp phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định tại Khoản 1 Điều 295 và Khoản 1 Điều 317 BLDS năm 2015 Theo đó, tài sản thế chấp phải đáp ứng đủ hai điều kiện sau:

Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp

Quyền sở hữu là căn cứ để hình thành nên quyền thế chấp tài sản, bởi chỉ có chủ sở hữu của tài sản mới có quyền dùng tài sản của mình thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác Quyền sở hữu bao gồm ba quyền cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản Thông qua hợp đồng thế chấp, chủ sở hữu tài sản thực hiện việc định đoạt tài sản của mình, tuy nhiên chủ sở hữu sẽ bị hạn chế quyền định đoạt trong thời hạn bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Vì vậy, chỉ có chủ sở hữu tài sản hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền mới

có thể thế chấp tài sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (ví dụ: trường hợp người giám hộ bán tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của người được giám hộ…) Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì bên thế chấp phải là người đứng tên chủ sở hữu trong các giấy đăng ký quyền sở hữu (ví dụ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy đăng ký ô tô…) Ngoài ra, đây cũng là cơ sở quan trọng để

xử lý tài sản bảo đảm sau này

Tài sản thế chấp đáp ứng đủ các điều kiện sau: Dựa vào Khoản 2 Nghị định 11/2012/NĐ-CP và Khoản 3 Khoản 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về tài sản bảo đảm: