Thực trạng quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản ở Việt Nam

Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế cho rằng, sự thiếu vắng những công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp trongnước với giá phải chăng sẽ là một cản trở lớn đối với sự phát triển cácchu

Thực trạng quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản ở Việt Nam.

I Thị trường quản lý bất động sản ở Việt Nam.

Từ năm 2000 trở về trước, những tòa cao ốc, văn phòng cho thuêđầu tiên đều rơi vào tình trạng thua lỗ triền miên do thiếu khách thuê Toànhà 63 Lý Thái Tổ (Hà Nội) tọa lạc ở địa thế trung tâm gần nhà hátlớncũng chung hoàn cảnh, do đó là thời điểm của cuộc khủng hoảng tàichính Châu á Nhiều nhà đầu tư nước ngoài rút khỏi thị trường VN, hoặc

bỏ dở các dự án đang triển khai.Nhưng từ 3 năm trở lại đây, toà nhà 63 LýThái Tổ với 7.000 m2 đã lấp kín 100% bởi những khách hàng lớn nhưNgân hàng thế giới, Quỹ tiền tệ quốc tế Giá cho thuê của toà nhà nàyđứng đầu bảng trong toàn bộ các toà cao ốc tại VN Không riêng gì đối vớitòa nhà 63 Lý Thái Tổ, tất cả các tòa cao ốc mới xây dựng trong vài nămnay đều đã cho thuê 80 - 90% diện tích Giám đốc điều hành Tập đoàn CBRichard Ellis Việt Nam, công ty chuyên cung ứng dịch vụ địa ốc hàng đầu,cho biết: Thị trường cho thuê bất động sản gồm trung tâm thương mại, vănphòng và căn hộ cao cấp tại cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM đangrất sôi động Tại Hà Nội, tòa nhà Vincom City Tower (sắp được đưa vàohoạt động ngày 18/11 tới) đã cho thuê được 70% diện tích, tòa nhà OceanPark mới được đưa vào sử dụng đã có 92% diện tích được thuê, dự ánOcean Park do một công ty Đài Loan triển khai đã bán hết gần 200 căn hộtrong vòng 60 ngày Tại TP HCM, trung tâm thương mại, văn phòng AnĐông vừa được khai trương ngày 4/10, các dự án đang triển khai xây dựngnhư Landcaster, HBT Court cũng đã được phủ kín Hệ số sử dụng vănphòng loại A tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều đạt trên 90% Hệ

số sử dụng văn phòng loại B là 74% Trong thời gian trung và ngắn hạn, thị

trường văn phòng loại B đang tỏ ra có ưu thế, giá thuê cũng dễ chịu hơn dohiện đang có nhiều nguồn cung.

Nguyên nhân chính làm cho thị trường cho thuê BĐS nóng lênchính là do tốc độ phát triển kinh tế trong nước đạt mức cao và đầu tư nướcngoài phát triển Kinh tế thế giới cũng đạt mức tăng trưởng khả quan trongvài năm nay Thêm vào đó là do nhu cầu về căn hộ, văn phòng cho thuê ởcác thành phố lớn đang phát triển với tốc độ cao, trong khi nguồn cung cònhạn chế Mặt bằng giá thuê văn phòng loại A ở Hà Nội dao động khoảng

25 USD/m2, bao gồm cả phí quản lý, bảo đảm an ninh, đỗ xe Mức giá cụthể còn tùy từng tòa nhà và từng khách hàng cụ thể Đây cũng là một bímật kinh doanh của Cty quản lý các cao ốc Mức giá cho thuê ở TP HCMcũng tương tự như ở Hà Nội Cao ốc cho thuê phải có vị trí trung tâm,thuận lợi Mặc dù, giá đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh luôn ởmức rất cao, nhưng theo tính toán của các nhà đầu tư thì chênh lệch giữagiá cho thuê với giá thành đầu tư vẫn cho mức lợi nhuận cao Nắm bắt cơhội này, nhiều nhà đầu tư nhảy vào kinh doanh địa ốc Theo đánh giá củaông Nguyễn Phùng Thăng - Giám đốc điều hành toà nhà 63 Lý Thái Tổ,thịtrường văn phòng cho thuê đang ở thời điểm tốt và sẽ còn tốt lên trongnhững năm tới

Chesterton (Anh) nhận thấy tiềm năng kinh doanh bất động sản ở

VN rất lớn nên đã quyết định đầu tư từ cách đây hơn 5 năm Dining &Associates của một nhà đầu tư cá nhân từng làm việc cho Chesterton nhảy

ra hoạt động độc lập Còn CB Richard Ellis Vietnam, có công ty mẹ ở Mỹcũng nhanh chóng ra mắt tại TP HCM từ năm ngoái

Các công ty này đều giành được hợp đồng độc quyền tiếp thị kinhdoanh và quản lý các cao ốc cao cấp như Lancaster tại quận 1 TP HCM,Metropole Sofitel, EverFortune, Vincom Hà Nội với mức phí quản lý khá

cao Mỗi công ty lại có cách thu phí khác nhau tuỳ đối tượng khách hàng.

CB Richard Ellis thu theo tháng, cộng thêm khoản tiền thưởng phụ trội nếucông suất cho thuê lớn, Chesterton sau một thời gian áp dụng mô hình trênnay chuyển sang thu phí theo doanh thu của các tòa nhà

Trao đổi với VnE, ông Richard Leech, Giám đốc chi nhánh CB

Richard Ellis Hà Nội, cho biết do yêu cầu rất cao của các chủ cao ốc vềchất lượng quản lý, ngoài các chuyên gia điều hành từ công ty mẹ sang, cáccông ty có tuyển nhân viên VN nhưng đều phải đưa đi đào tạo lại ở nướcngoài Theo giới kinh doanh bất động sản, nhân lực thiếu kinh nghiệmchính là điểm yếu mà các công ty VN chưa thể khắc phục được và đànhchịu nhường sân cho các đối thủ nước ngoài

Chủ dự án một toà nhà lớn (100% vốn VN) vừa khởi công tại TPHCM cũng cho biết ngoài lý do đảm bảo chất lượng quản lý cao, Hội đồngquản trị chọn công ty quản lý bất động sản nước ngoài bởi tâm lý của cảkhách tây và ta đều thích như vậy "Khi trưng biển toà nhà do một doanhnghiệp Mỹ hay Anh quản lý, khách hàng dường như tin tưởng và muốnthuê hơn là việc chọn một công ty VN", ông giải thích

Theo nhận định của ông Richard Leech, với tốc độ tăng trưởngkinh tế trên 7% như mấy năm gần đây, VN sẽ có nhiều dự án đầu tư xâydựng cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp, thị trường quản lý bất động sản

do đó có rất nhiều tiềm năng Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế cho rằng,

sự thiếu vắng những công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp trongnước với giá phải chăng sẽ là một cản trở lớn đối với sự phát triển cácchung cư Việt Nam nói riêng và thị trường địa ốc của Việt Nam trongtương lai

II Thực trạng quản lý bất động sản.

Đây là xu hướng phát triển bất động sản phổ biến trên thế giới,nhưng trên thực tế còn rất ít được áp dụng tại Việt Nam Những khu đôthị mới, những toà cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp đã và đang mọclên hàng loạt ở Hà Nội và Tp.HCM, thị trường quản lý toà nhà có vẻ đang

mở rộng cửa đối với các công ty quản lý bất động sản

Tuy nhiên, hiện có rất ít những dự án mới dám bỏ tiền ra thuê cáccông ty quản lý (trừ những toà cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp cóvốn đầu tư nước ngoài)

Mô hình quản lý chủ yếu hiện nay ở Việt Nam là chủ đầu tưthường kiêm luôn công tác quản lý toà nhà hay khu đô thị Song theo ôngNguyễn Xuân Đạo, Giám đốc Công ty Vietnam Properties, mô hình chủđầu tư trực tiếp quản lý không duy trì được chất lượng và danh tiếng toànhà một cách bền vững bằng các công ty quản lý chuyên nghiệp

Kinh nghiệm ở nước ngoài cho thấy, việc quản lý các khu đô thịđược tiến hành rất bài bản và chu đáo Cụ thể, các công ty quản lý sẽcùng bắt tay lập dự toán với chủ đầu tư, xem xét khu đất, tham gia vàoviệc lập báo cáo khả thi, xây dựng mô hình và đưa ra kế hoạch quản lý

“Hiện nay, hầu hết các khu đô thị của Việt Nam đầu tư chưa được bàibản Nhìn chung, các công ty của Việt Nam chưa đánh giá đúng mức tầmquan trọng của công việc quản lý toà nhà văn phòng và nhà ở”

Nhưng xét về thực lực, không phải chủ đầu tư nào cũng có thể thuêcông ty quản lý toà nhà, vì phải mất một khoản phí quản lý không nhỏ.Nhưng khi chủ đầu tư chịu móc “hầu bao” thì hầu như các hợp đồng quản

lý lại rơi vào tay các công ty nước ngoài có uy tín lớn như ChestertonPetty Vietnam, CB Richard Ellis và Dinning & Associates, trong khi cáccông ty Việt Nam hầu như vắng bóng trong lĩnh vực này Chủ đầu tư củacác toà nhà thường muốn trương biển hiệu của các công ty này, vì uy tín

và thương hiệu của họ đã được thiết lập trên thị trường thế giới

Đối với các tòa cao ốc, dịch vụ quản lý hết sức quan trọng Đơn vịquản lý hết sức quan trọng Đơn vị quản lý sẽ đảm bảo nhiệm vụ bảo trì,bảo quản, bảo vệ để giúp cho các hoạt động diễn ra trong tòa cao ốc luônvận hành một cách tốt nhất Chi phí cho dịch vụ quản lý tại các tòa nhàcao ốc văn phòng ở TP.HCM hiện nay dao động từ 3 – 5 USD/m2/tháng.Bên cạnh việc đảm bảo vận hành tốt các hệ thống máy móc (như thangmáy, máy lạnh, điện, nước, vệ sinh ), đơn vị quản lý còn phải đảm bảo

bộ mặt tòa cao ốc luôn được chăm chút, sạch đẹp Đây cũng chính là lý

do vì sao nhiều người cho rằng giá trị của tòa cao ốc sẽ tăng lên nếu cóđược dịch vụ quản lý tốt Và để có được dịch vụ quản lý tốt thì cần phải

có các đơn vị chuyên nghiệp Hiện nay, hầu hết các tòa cao ốc trên địabàn TP.HCM đều được quản lý bởi các doanh nghiệp nước ngoài nhưChesterton, Dining and Associater và CB Richard Ellis

Việc quản lý bất động sản nói chung tại Việt Nam chỉ được thựchiện theo nguyên tắc thụ động, giữ ở mức độ tối thiểu cho các hoạt độnghành chính kinh tế và kỹ thuật, ví dụ như kiểm kê các tài sản, soạn thảo

và ghi chép các hợp đồng, thu tiền thuê, tính toán chi phí, tổ chức tu sửa

và bảo quản Điều đó có nghĩa là nhà quản lý chỉ cố gắng, dù khôngphải lúc nào cũng rõ ràng, giảm đến mức tối thiểu chi phí liên quan đếnviệc duy trì công trình trong tình trạng hiện tại Ngày nay theo phongcách đặt vấn đề hiện đại trong việc quản lý bất động sản đòi hỏi nhà quản

lý phải nỗ lực nhiều hơn rất nhiều Nó hướng tới mục tiêu đạt đượcnhững kết quả sử dụng cao hay tạo thu nhập ổn định trong tương lai xa.Dưới ảnh hưởng của những sự phát triển nhanh nền kinh tế, ngày nayngười ta mong đợi từ nhà quản trị không chỉ kiến thức quản lý hànhchính, hiểu biết thông thạo về kỹ thuật, luật pháp và kinh tế theo điềukiện hiện có của công trình, mà còn phải có kiến thức và kinh nghiệm liênquan đến những nhu cầu thay đổi liên tục của người sử dụng, hiểu biết

những chu kỳ của nền kinh tế, điều kiện của thị trường và kinh tế khônggian.

Quản lý nhà cao tầng VN: Phần lớn chưa được tự động hóa Nhàcao tầng thường được phân loại theo mục đích sử dụng Đó là, văn phòng,ngân hàng, công ty bảo hiểm; các tòa nhà hành chính công cộng; công tydược phẩm, bệnh viện; nhà ga, sân bay; chung cư, khách sạn, nhà hàng;trường đại học, phổ thông; trung tâm điện thoại, thông tin, truyền hình,nhà máy điện Và tương ứng với mỗi loại nhà cao tầng đều phải có hệthống quản lý nhà cao tầng tự động hóa BMS (Building ManagementSystem) phù hợp với mục đích sử dụng Ở Việt Nam, khoảng 90% trongtổng số nhà cao tầng thông thường có hệ thống cơ sở hạ tầng tối thiểunhư hệ thống cấp – thoát nước, điện, báo cháy Có khoảng 50% tòa nhàcao tầng được trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ vàbáo cháy, báo động xâm nhập và giám sát bằng camera nhưng chưa có hệthống BMS Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy được điềukhiển riêng biệt, không thể trao đổi thông tin với nhau, không có quản lý

và giám sát chung, còn phần quản lý điện năng thì ở mức thấp nhất.Khoảng 30% nhà cao tầng có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệthống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, hệ thống báo độngxâm nhập và giám sát bằng camera có trang bị hệ thống BMS Tất cả thiết

bị của hệ thống điều hòa, báo cháy được điều khiển riêng biệt và tích hợptừng phần BMS cho phép trao đổi thông tin, giám sát giữa các hệ thống,quản lý tập trung và quản lý điện năng ở mức cao Nhưng hiện nay, tất cảcác tòa nhà cao tầng này đều chưa được trang bị hệ thống quản lý tòa nhàthông minh với các hệ thống điều hòa, báo cháy được điều khiển tậptrung, tương tác bởi hệ BMS Một hệ thống được tích hợp đầy đủ hệthống thông tin, truyền thông và tự động hóa văn phòng Đây còn gọi làcác tòa nhà hiệu năng cao, tòa nhà xanh, tòa nhà công nghệ cao, tòa nhà

có những chức năng đặc biết như bệnh viện, cơ quan Trung ương, nhà

Quốc hội Như vậy, phần lớn việc quản lý nhà cao tầng ở VN chưa đượctrang bị hệ thống BMS nên xét về mặt chất lượng và hiệu năng sử dụngthì chưa đạt yêu cầu của đồ thị hiện đại Hiện các tòa nhà tối thiểu đều có

hệ thống cung cấp nước nhưng do chưa được trang bị hệ thống BMS vàtiết kiệm điện năng nên tiền điện thường phải chi nhiều hơn Nếu xét vềmặt kinh doanh thì các nhà cao tầng không trang bị BMS sẽ không cótính cạnh tranh, rất dễ thua lỗ

Tuy nhiên, ở Việt Nam cũng đã xuất hiện các cao ốc sử dụng hệthống quản lý BMS Điển hình là Trung Tâm Thương mại Zen Plaza,mọihoạt động trong tòa nhà 16 tầng này đều được kiểm soát chặt chẽ từphòng điều kiển trung tâm Trong phòng, 35 màn hình lớn liên tục theodõi tất cả sinh hoạt đang diễn ra tại các tầng Mọi trục trặc liên quan đến

kỹ thuật, an toàn đều được dễ dàng phát hiện để kịp thời xử lý Phòngđiều khiển trung tâm này cũng theo dõi, xử lý cả việc vận hành các thiết

bị điện chính, hệ thống điều hòa không khí, hệ thống thông tin liên lạctrong toàn bộ tòa nhà Theo bà Triệu Thị Hương Giang – Phó tổng GiámĐốc, vì là trung tâm thương mại, lượng khách hàng và hàng hóa nhiềunên vấn đề an toàn, đặc biệt là cháy nổ, rất được chú trọng Dù vậy, vớitòa nhà Zen Plaza được xây dựng cách đây 10 năm, công nghệ quản lýchỉ mới dừng lại ở mức độ kiểm soát Theo Công ty Tư vấn xây dựngMeinhardt Việt Nam, đối với các cao ốc quy mô lớn đang mọc lên hiệnnay, mức độ quản lý được nâng cao hơn Ông Mark Cottingham, Giámđốc thiết kế dịch vụ cao ốc, cho biết nhiều cao ốc tại TP.HCM hiện đãứng hụng hệ thống quản lý BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểm soáttòa nhà trên thế giới Hệ thống BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểmsoát tòa nhà mà còn tự động điều khiển phần lớn các hệ thống trong cao

ốc Thông qua hệ thống máy vi tính, phần mềm ứng dụng, các bộ phậncảm biến sẽ tương tác với các hệ thống cơ điện khác trong tòa nhà đểvận hành chúng, cũng như kiểm soát quá trình hoạt động, hỏng hóc, thời

gian bảo trì, sửa chữa Tùy theo mức độ phức tạp của hệ thống, thiết bị

cơ điện, mức độ vận hành mà nhà tư vấn sẽ lựa chọn giải pháp BMS phùhợp

III Quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản, thực trạng và nguyên nhân.

(Dân trí) - Chiều 28/12/2007, đúng vào giờ cao điểm mua sắm tạiTrung tâm thương mại Parkson, đường Lê Hồng Phong, quận Ngô Quyền(TP Hải Phòng), toàn bộ diện tích trần khoảng 700m2 bằng thạch cao ởkhu vực tầng 3 của trung tâm bất ngờ sập xuống

Mặc dù sự cố không gây thiệt hại về người nhưng đã gây hoảng loạncho hàng trăm khách hàng đang mua sắm tại đây

Chiều qua, 30/12, anh Nguyễn Trần Sơn cán bộ quản lý trung tâm khẳng định: “Nguyên nhân của sự cố trên là do trong quá trình thi công lắpđặt hệ thống camera, nhân viên kỹ thuật đã không tính chính xác khả năngchịu lực của vách trần được làm bằng nhiều tấm nhỏ thạch cao Trong khikhoan lắp camera, trần nhà đã kéo nhau đổ xuống theo kiểu domino” Theo anh Sơn, đây là sự cố nhỏ, không gây hậu quả nghiêm trọng

-“Ngay sau khi sự cố xảy ra, trung tâm đã nhanh chóng khắc phục để sớm đivào kinh doanh, phục vụ khách hàng ”, anh này cho biết thêm

Tuy nhiên, theo tin từ TTXVN, nhiều người dân có mặt khi sự cố xảy

ra cho rằng cách giải thích của anh Sơn chưa chính xác Thực chất là toàn

bộ diện tích trần nhà nói trên đã tự sập xuống chứ không do tác động nàocả

Sáng ngày 29/11/2008, nhân viên FPT Capital vô cùng ngạc nhiên khithấy một tấm trần tơi tả vương vãi trên sàn nhà công ty FPT Capital, tầng

12, toà nhà FPT Cầu Giấy Tính đến thời điểm này, đây là vụ sập trần thứhai ở FPT trong năm nay.

Vụ sập trần được xác định xảy ra vào giữa đêm nên không gây thiệthại gì đáng kể về người và vật chất tại FPT Capital

Tại hiện trường, một tấm trần Daiken có diện tích 1m x 0.6m đã sụpxuống nham nhở, nước chảy tong tỏng từ chỗ trần rơi xuống sàn vinylkhiến cho nhân viên FPT Capital phải lấy xô ra hứng Ngay sau khi nhậnđược tin báo, đại diện Ban quản lý công trình của toà nhà FPT Cầu Giấy -công ty FPT Land, đã có mặt tại hiện trường

Anh Hướng NN, cán bộ phụ trách hệ thống kỹ thuật của Ban quản lýcông trình toà nhà FPT Cầu Giấy, cho biết: “Nguyên nhân được xác định là

do van điện từ yrong điều khiển hệ BMS của hệ thống điều hoà tại vănphòng FPT Capital bị lỗi, gây ra rò rỉ nước vào tấm trần Sau một thời gianngấm nước, tấm trần bị mủn ra, co lại và gây sập” Van điện từ của hệ thống điều hoà có tác dụng điều chỉnh lượng nước đivào FCU để điều khiển nhiệt độ Hệ thống van này do FPT IS lắp đặt, nằmtrong gói thầu BMS, hệ thống quản lý toà nhà FPT.Thực tế, trừ những tấm trần trong toilet, toàn bộ những tấm trần ở toà nhàFPT Cầu Giấy đều không chịu được nước, dễ dàng bị mủn ra khi gặp nước.Những tấm trần này được làm bằng sợi khoáng, rất mỏng và nhẹ; mỗi tấmnặng không đến… 1 lạng.“Với ưu điểm là nhẹ, các tấm trần khi bị sậpkhông gây ra thiệt hại lớn về tính mạng con người và tài sản vật chất Nếu

có sập do bị ngấm nước, cùng lắm nó cũng chỉ làm bẩn văn phòng”, anhDũngNV3, cán bộ kỹ thuật Ban quản lý công trình toà nhà FPT Cầu Giấy,cho biết và nói thêm tấm trần sợi khoáng được chọn để thi công chính lànhờ ưu điểm này

Tuy nhiên, khi được hỏi về khả năng xảy ra những trường hợp tương

tự, anh HướngNN cũng thẳng thắn: “Đã là hệ thống kỹ thuật thì không thể

nói trước được dù đã có nghiệm thu Trong quá trình sử dụng, phát hiện ralỗi nào, chúng ta sẽ khắc phục lỗi đó”.

Anh Hướng NN khuyến cáo: “Khi thấy vết ố vàng trên trần, hãy gọiquản lý toà nhà đến kiểm tra, vì có khả năng trần bị thấm nước Đừng đợicho nó mủn ra và sập xuống”.FPT IS đã cho người đến khắc phục van bịlỗi vào ngay sáng thứ Năm, 29/11; tấm trần mới cũng đã được thay.Toànhà FPT được khai trương nội bộ vào ngày 13/09/2007 và các đơn vị bắtđầu chuyển về làm việc tại toà nhà FPT Cầu Giấy từ ngày 25/09

Đây là sự sập trần thứ hai tại FPT Vụ sập trần thứ nhất xảy ra tại FPTDistribution ở nhà A1, Khu ngoại giao đoàn Vạn Phúc vào ngày 26/09,không gây thiệt hại nào về người nhưng làm hỏng một số đồ dùng vănphòng và gây tâm lý hoang mang cho các cán bộ nhân viên FPTDistribution

Nhận xét:

Công tác quản lý rủi ro còn rất nhiều hạn chế, khi xảy ra các sự cố nhàquản lý thường đưa ra những lời giải thích mù mờ thiếu thuyết phục, hoặc

là đưa ra những lời nói chung chung

IV Kinh nghiệm quản lý rủi ro trong các ngành khác.

1 Quản lý rủi ro trong đầu tư bất động sản.

Ngoài hiểu biết về mức độ rủi ro cũng như tiềm năng lợi nhuận củanhững công cụ đầu tư khác nhau, nhà đầu tư cần phải xác định được khảnăng chấp nhận rủi ro của bản thân cũng như có các phương thức thíchhợp để quản lý rủi ro

Xác định mức rủi ro có thể chấp nhận