Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu công nghiệp trên địa bàn TP HCM giai đoạn 2016 2020

Qua kiểm định mô hình hồi quy đa biến khẳng định 6 nhóm yếu tố trên có quan hệ đồng biến với sự ảnh hưởng đến việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp trên địa

Tp HCM, ngày 30 tháng 03 năm 2017

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: Bùi Đức Vinh

Ngày sinh: 18/02/1990 Nơi sinh: Bạc Liêu

Chuyên ngành:Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp

I- Tên đề tài : Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển Khu công nghiệp trên địa bàn TP.HCM (Giai đoạn

2016 – 2020)

II- Nhiệm vụ và nội dung :

- Khảo sát thực trạng sự ảnh hưởng của các yếu tố đến việc triển khai thực hiện các

dự án đầu tư phát triển Khu công nghiệp trên địa bàn TP.HCM (Giai đoạn 2016 – 2020)

- Nghiên cứu xác định những yếu tố đến việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển Khu công nghiệp trên địa bàn TP.HCM (Giai đoạn 2016 – 2020)

- Phân tích xếp hạng những rủi ro đã tìm được và xây dựng mô hình

- Đưa ra một số gải pháp hạn chế sự ảnh hưởng của các yếu tố đến việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển Khu công nghiệp trên địa bàn TP.HCM (Giai đoạn 2016 – 2020) và đánh giá kết luận

III- Ngày giao nhiệm vụ : 26/09/2016

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 30/03/2017

V- Cán bộ hướng dẫn : TS Trần Quang Phú

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc

Học viên thực hiện Luận văn

Bùi Đức Vinh

LỜI CÁM ƠN

Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự hướng dẫn , giúp đỡ quý báu của thầy cô, các anh chị đồng nghiệp và các bạn.Với lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc tôi xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới:

Bộ môn Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp đại học Công Nghệ TPHCM đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập

và hoàn thành luận văn

Tiến sĩ Trần Quang Phú, người thầy kính mến đã hướng dẫn, giúp đỡ, động viên

và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập và làm luận văn Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trong hội đồng chấm luận văn đã cho tôi những đóng góp quý báu để hoàn thành luận văn này

Trong quá trình thực hiện, mặc dù đã hết sức cố gắng để hoàn thiện luận văn, trao đổi và tiếp thu những ý kiến đóng góp của Quý Thầy, Cô và bạn bè, tham khảo nhiều tài liệu, song không tránh khỏi có những sai sót Rất mong nhận được những thông tin góp ý từ Quý Thầy, Cô và bạn đọc

Xin cảm ơn các bạn bè, các anh chị em đang công tác tại Ban quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP.HCM Các anh chị em hoạt động trong ngành xây dựng

đã giúp tôi có số liệu khảo sát để phục vụ luận văn tốt nghiệp

Xin chân thành cảm ơn!

Tp Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 03 năm 2017 Người thực hiện luận văn

Bùi Đức Vinh

TÓM TẮT

Theo quy hoạch phát triển đến năm 2020, Tp.Hồ Chí Minh sẽ có 23 KCX, KCN với tổng diện tích khoảng 6.038,8ha mang lại cho Thành phố nhiều lợi ích về kinh tế xã hội Tuy có sự định hướng phát triển mạnh mẽ nhưng trong quá trình triển khai thực hiện các KCN vẫn còn những tồn tại, bất cập và nhiều thách thức đối với các chủ đầu tư KCN Chính vì vậy cần phải tiến hành nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng KCN trên địa bàn TP.HCM ( Giai đoạn 2016 – 2020) và tìm ra biện pháp kiểm soát, hạn chế ảnh hưởng là yêu cầu cấp bách, rất cần thiết

Mục tiêu của nghiên cứu là xác định, phân tích, đánh giá và lựa chọn danh mục những yếu tố ảnh hưởng chính đến việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng KCN trên địa bàn TP.HCM ( Giai đoạn 2016 – 2020) Đánh giá về mức

độ ảnh hưởng của các yếu tố đó và đưa ra các giải pháp thích hợp để hạn chế sự ảnh hưởng của các yếu tố đến việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng KCN trên địa bàn TP.HCM

Trên cơ sở lý thuyết nghiên cứu đã khảo sát 8 dự án đầu tư KCN trên địa bàn TP.HCM Từ kết quả khảo sát, kỹ thuật phân tích nhân tố đã rút gọn tập hợp 24 yếu tố thành 6 nhân tố đại diện Qua kiểm định mô hình hồi quy đa biến khẳng định 6 nhóm yếu tố trên có quan hệ đồng biến với sự ảnh hưởng đến việc triển khai thực hiện các

dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp trên địa bàn TP.HCM (Giai đoạn 2016 – 2020)

Với kết quả trên nghiên cứu đã đưa ra kiến nghị với chủ đầu tư cần xây dựng kế hoạch, nghiên cứu tốt các vấn đề liên quan đến tài chính và kịp thời ứng phó với sự biến động của những thay đổi về chính sách Chọn nhà thầu tư vấn, thiết kế có kinh nghiệm và năng lực trong lĩnh vực tư vấn, thiết kế KCN, đồng thời chủ đầu tư cần bám sát quá trình thực hiện để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc Song song đó chủ đầu

tư cần nâng cao năng lực quản lý của mình để thực hiện dự án một cách hiệu quả nhất

ABSTRACT

According to the development plan up to 2020, Ho Chi Minh City will have

23 export processing zones and industrial parks with a total area of about 6,038.8 hectares bringing the city many socio-economic benefits Although there is the strong development orientation, there are still shortcomings in the process of implementing industrial parks and many challenges for industrial park investors Therefore, it is necessary to study the factors affecting the implementation of investment projects to build industrial parks in the area of Ho Chi Minh City (2016-2020) and find out the control measures, limiting influence is urgent, very necessary

The objective of the study was to identify, analyze, evaluate and select the list of factors influencing the implementation of industrial park construction projects in Ho Chi Minh City (2016 - 2020) Evaluating the impact of these factors and provide appropriate solutions to limit the influence of factors on the implementation of investment projects to build industrial parks in the city

On the basis of research theory, we have surveyed 8 industrial park projects

in Ho Chi Minh City From the survey results, factor analysis techniques have reduced the set of 24 factors into 6 representative factors By examining the multivariate regression model, the six groups of factors have been negatively correlated with implementation of investment projects to build industrial parks in the area of Ho Chi Minh City (2016-2020)

As a result of the study, the investor has made recommendations to investors

to plan and research the financial issues and respond to changes in policy in time Select experienced consultant and design consultants in the area of industrial park design and consultancy, and at the same time, investors should closely follow the implementation process to remove problems in time In parallel, the owner needs to improve his management capacity to implement the project in the most effective way

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CÁM ƠN ii

TÓM TẮT iii

ABSTRACT iv

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT i

DANH MỤC HÌNH ẢNH ii

DANH MỤC BẢNG, BIỂU iii

CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 1

1.1 Giới thiệu chung 1

1.2 Thực trạng phát triển của các KCN tại TP.HCM 2

1.3 Lý do hình thành đề tài nghiên cứu 4

1.4 Mục tiêu nghiên cứu 5

1.5 Phương pháp, đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 5

1.6 Đóng góp của nghiên cứu 6

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 8

2.1 Khái niệm và lý thuyết 8

2.1.1 Các khái niệm về đầu tư 8

2.1.2 Các khái niệm về dự án 9

2.1.3 Các đặc trưng của dự án: 10

2.1.4 Các hình thức tổ chức quản lý thực hiện dự án 11

2.2.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 13

2.2.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư 15

2.2.3 Giai đoạn nghiệm thu bàn giao và đưa công trình vào sử dụng 19

2.3 Lập kế hoạch dự án đầu tư xây dựng 20

2.3.1 Phương pháp thực hiện phân tách công việc 22

2.3.1.1 Khái niệm, mục đích của phương pháp WBS 22

2.3.1.2 Trình tự lập WBS 23

2.4 Các phương pháp quản lý tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng 23

2.4.1 Mạng công việc 24

2.4.1.1 Khái niệm 24

2.4.1.2 Phương pháp biểu diễn mạng công việc 24

2.4.1.3 Phương pháp PERT,CPM,GANTT 25

2.4.1.4 Phương pháp ứng dụng biểu đồ đường chéo 27

2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng về mặt lý thyết 27

2.5.1 Công tác giao nhận đất (hoặc cho thuê đất) 28

2.5.1.1 Trình tự giao đất, thuê đất đã được giải phóng mặt bằng đối với dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước 28

2.5.1.2 Trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất chưa được giải phóng mặt bằng 30 2.5.2 Công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 32

2.5.3 Thiết kế xây dựng công trình và lập dự toán 34

2.5.3.1 Trình tự thiết kế 34

2.5.3.2 Thời gian thẩm định thiết kế 35

2.5.4 Công tác đấu thầu 36

2.5.4.1 Các hình thức đấu thầu 36

2.5.4.2 Các phương thức đấu thầu 38

2.5.4.3 Trình tự tổ chức đấu thầu 40

2.5.4.4 Thời gan trong đấu thầu 40

2.6 Các yếu tố ảnh hưởng theo các nghiên cứu trước đây: 43

2.6.1 Các nghiên cứu trong nước 44

2.6.2 Các nghiên cứu nước ngoài 45

2.6.3 Nhóm yếu tố mang tính đặc thù của Khu công nghiệp 46

2.6.4 Nhóm yếu tố liên quan đến thời gian xin phép 47

2.6.5 Nhóm yếu tố liên quan tới đặc điểm dự án 47

2.6.6 Nhóm yếu tố liên quan đến quá trình lập thiết kế 47

2.6.7 Nhóm yếu tố năng lực các bên liên quan 47

2.6.8 Nhóm yếu tố liên quan đến kinh tế và chính sách pháp luật 47

2.7 Mô hình nghiên cứu: 47

Các yếu tố ảnh hưởng 48

Nhóm yếu tố năng lực các bên liên quan 48

Nhóm yếu tố liên quan đến kinh tế và chính sách pháp luật 48

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 49

3.1 Thiết kế nghiên cứu: 49

3.2 Bảng câu hỏi khảo sát và thu thập dữ liệu 50

3.2.1 Quy trình thiết kế bảng câu hỏi khảo sát và thu thập dữ liệu 50

3.2.2 Nội dung bảng câu hỏi khảo sát 51

3.3 Kích th ước mẫu 51

3.4 Thu thập dữ liệu 52

3.5 Phân tích nhân tố 52

3.5.1 Khái niệm phương pháp phân tích nhân tố 52

3.5.2 Kiểm định thang đo 53

CHƯƠNG 4 PHÂN TÍCH DỮ LIỆU VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 60

4.1 GIỚI THIỆU 60

4.1.1 Mã hóa các yếu tố 60

4.2 THÔNG TIN MẪU NGHIÊN CỨU 61

4.2.1 Thống kê kinh nghiệm làm việc 62

4.2.2 Thống kê độ tuổi của người được phỏng vấn 63

4.2.3 Thống kê trình độ của người được khảo sát 64

4.2.4 Thống kê đơn vị làm việc của người được khảo sát 65

4.3 KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH 66

4.3.1 Kiểm định Cronbach’s Alpha đối với các thang đo 66

4.3.1.1 Nhóm yếu tố mang tính đặc thù Khu công nghiệp 67

đặc thù khu công nghiệp 67

4.3.1.2 Nhóm yếu tố liên quan đến thời gian xin phép 67

thời gian xin phép 68

4.3.1.3 Nhóm yếu tố liên quan đến đặc điểm dự án 68

đặc điểm dự án 68

4.3.1.4 Nhóm yếu tố liên quan đến quá trình lâp thiết kế 69

4.3.1.5 Nhóm yếu tố liên quan đến năng lực các bên liên quan 69

4.3.1.6 Nhóm yếu tố liên quan đến kinh tế và chính sách pháp luật 70

4.4 Kết quả phân tích nhân tố (PCA) 70

4.4.1 Điều chỉnh mô hình nghiên cứu từ kết quả PCA 73

4.4.2 Kết quả phân tích hồi quy 74

CHƯƠNG 5 CÁC GIẢI PHÁP GIẢM THIỂU ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ ĐẾN VIỆC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM (GIAI ĐOẠN 2016 – 2020) 82 KẾT LUẬN VÀ ĐÁNH GIÁ ĐỀ TÀI 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

PHỤ LỤC 1 BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT 91

PHỤ LỤC 2 ĐẶC ĐIỂM MẪU KHẢO SÁT 95

PHỤ LỤC 3 ĐÁNH GIÁ ĐỘ TIN CẬY THANG ĐO BẰNG CRONBACH’S ALPHA 97

PHỤ LỤC 4 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH NHÂN TỐ CÁC THANG ĐO 101

PHỤ LỤC 5 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH BỘI 104

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

Tư vấn thiết kế Principal Component Analysis Phần mềm thống kê cho khoa học xã hội ( Stasistical Packagge for the Scial Sciences)

( Analysis Variance) Phân tích phương sai

Hệ số Kaiser-Mayer-Olkin

(Observed significance level) Mức ý nghĩa quan sát (Variance inflation factor) Nhân tố phóng đại phương sai Phương pháp xây dựng sơ đồ mạng

(Critical Path Method) Phương pháp đường găng (Gross Domestic Product) Tổng sản phẩm nội địa (Gantt chart): là một dạng thể hiện tiến độ dự án cổ điển nhất, được Henry Gantt phát minh ra vào năm 1910 Giải phóng mặt bằng

Hồ sơ mời thầu

Hồ sơ dự thầu

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1.1 Sơ đồ định hướng phát triển không gian các KCX – KCN TP.HCM đến

năm 2020 4

Hình 2.1 Hình thức chủ đầu tư tự quản lý dự án 12

Hình 2.2 Hình thức chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án 13

Hình 2.4 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 15

Hình 2.5 Giai đoạn thực hiện dự án – Chuẩn bị trước khi xây lắp 18

Hình 2.6 Giai đoạn thực hiện dự án – Tiến hành xây lắp 19

Hình 2.7 Giai đoạn nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào sử dụng 20

Hình 2.8 Trình tự lập WBS 23

Hình 2.9 Các nhân tố ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng về mặt lý thuyết 28

Hình 2.10 Các hình thức lựa chọn nhà thầu 38

Hình 2.11 Các phương thức lựa chọn nhà thầu 39

Hình 2.12 Trình tự tổ chức đấu thầu 40

Hình 2.13 Thời gian trong đấu thầu 41

Hình 2.14 Mô hình nghiên cứu 48

Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu 49

Hình 3.2 Quy trình thiết kế bảng câu hỏi khảo sát và thu thập dữ liệu 50

Hình 4 1.Đồ thị Normal P-Plot của các phần tử 80

Hình 4.2.Đồ thị phân phối phần dư 80

DANH MỤC BẢNG, BIỂU

Bảng 4.1 Bảng mã hóa các yếu tố 61

Bảng 4 2 Kinh nghiệm làm việc người được khảo sát 62

Bảng 4.3 Độ tuổi của người được khảo sát 63

Bảng 4.4 Trình độ của người được khảo sát 64

Bảng 4.5 Đơn vị làm việc của người được khảo sát 65

Bảng 4.6 Kiểm định Cronbach’s Alpha của nhóm yếu tố 67

Bảng 4.7 Kiểm định Cronbach’s Alpha của nhóm yếu tố liên quan đến 68

Bảng 4.8 Kiểm định Cronbach’s Alpha của nhóm yếu tố liên quan đến 68

Bảng 4.9 Kiểm định Cronbach’s Alpha của nhóm yếu tố liên quan đến quá trình lâp thiết kế 69

Bảng 4.10 Kiểm định Cronbach’s Alpha của nhóm yếu tố liên quan đến năng lực các bên liên quan 70

Bảng 4.11 Kiểm định Cronbach’s Alpha của nhóm yếu tố liên quan đến kinh tế và chính sách pháp luật 70

Bảng 4.12 Kết quả KMO và kiểm định Barlett 71

Bảng 4.13 Kết quả phân tích PCA các thành phần thang đo 73

Bảng 4.14 Thành phần nhân tố 74

Bảng 4.15 Sơ lược hình hồi quy bội 75

Bảng 4.16 Phân tích ANOVA của mô hình hồi quy 75

Bảng 4.17 Các thông số của từng biến trong phương trình hồi quy 76

CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Giới thiệu chung

Trên cơ sở định hướng đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt tại Quyết định số: 1107/QĐ-TTg [9] như sau:

Mục tiêu phát triển các khu công nghiệp tại Việt Nam đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020 là hình thành hệ thống các khu công nghiệp chủ đạo có vai trò dẫn dắt sự phát triển công nghiệp quốc gia, đồng thời hình thành các khu công nghiệp có quy mô hợp lý để tạo điều kiện phát triển công nghiệp, nhằm chuyển dịch

cơ cấu kinh tế tại những địa phương có tỷ trọng công nghiệp trong GDP thấp

Đưa tỷ lệ đóng góp của các khu công nghiệp vào tổng giá trị sản xuất công nghiệp từ trên 24% hiện nay lên khoảng 39 – 40% vào năm 2010 và tới trên 60% vào giai đoạn tiếp theo Tăng tỷ lệ xuất khẩu hàng công nghiệp của các khu công nghiệp từ 19,2% giá trị xuất khẩu toàn quốc hiện nay lên khoảng 40% vào năm

2010 và cao hơn vào các giai đoạn tiếp theo

b) Mục tiêu cụ thể:

- Giai đoạn đến năm 2010:

+ Phấn đấu đến năm 2010 về cơ bản lấp đầy các khu công nghiệp đã được thành lập; thành lập mới một cách có chọn lọc các khu công nghiệp với diện tích tăng thêm khoảng 15.000 ha – 20.000 ha, nâng tổng diện tích các khu công nghiệp đến năm 2010 lên khoảng 45.000 ha – 50.000 ha

+ Đầu tư đồng bộ, hoàn thiện các công trình kết cấu hạ tầng các khu công nghiệp hiện có, đặc biệt là các công trình xử lý nước thải và đảm bảo diện tích trồng cây xanh trong các khu công nghiệp theo quy hoạch xây dựng được duyệt nhằm bảo

vệ môi trường và phát triển bền vững

- Giai đoạn đến năm 2015:

+ Đầu tư đồng bộ để hoàn thiện các khu công nghiệp hiện có, thành lập mới một cách có chọn lọc các khu công nghiệp với tổng diện tích tăng thêm khoảng 20.000 ha – 25.000 ha; nâng tổng diện tích các khu công nghiệp đến năm 2015

khoảng 65.000 ha – 70.000 ha Phấn đấu đạt tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp bình quân trên toàn quốc khoảng trên 60%

+ Có các biện pháp, chính sách chuyển đổi cơ cấu các ngành công nghiệp trong các khu công nghiệp đã và đang xây dựng theo hướng hiện đại hóa phù hợp với tính chất và đặc thù của các địa bàn lãnh thổ

+ Xây dựng các công trình xử lý rác thải công nghiệp tập trung quy mô lớn ở những khu vực tập trung các khu công nghiệp tại các vùng kinh tế trọng điểm + Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách khuyến khích đầu tư vào các khu công nghiệp, phấn đấu thu hút thêm khoảng 6.500 – 6.800 dự án với tổng vốn đầu

tư đăng ký khoảng trên 36 – 39 tỷ USD, trong đó vốn đầu tư thực hiện khoảng 50%

- Giai đoạn đến năm 2020:

+ Quản lý tốt và có quy hoạch sử dụng hợp lý diện tích đất dự trữ cho xây dựng khu công nghiệp

+ Hoàn thiện về cơ bản mạng lưới khu công nghiệp trên toàn lãnh thổ với tổng diện tích các khu công nghiệp đạt khoảng 80.000 ha vào năm 2020

+ Quản lý, chuyển đổi cơ cấu đầu tư phát triển các khu công nghiệp đã được thành lập theo hướng đồng bộ hóa

1.2 Thực trạng phát triển của các KCN tại TP.HCM

Mới đây nhất, vào tháng 12/2016 vừa qua, Ban quản lý các KCX và CN thành phố có Văn bản số 3440/BQL-PQLXD [11] cụ thể như:

- Thành phố Hồ Chí Minh có 17 KCX, KCN đã có quyết định thành lập và đi vào hoạt động (gồm 3 khu chế xuất và 14 khu công nghiệp) với tổng diện tích 3.791,84 ha, chiếm 64,04% quy mô diện tích quy hoạch dự kiến dành cho các KCX-KCN tính đến năm 2020

- Đến nay, diện tích đất công nghiệp được phép cho thuê của 17 KCX-KCN đến nay đạt 1.605 ha/2.402 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy 66,81% Đối với 03 KCN mới thành lập từ năm 2011 là An Hạ, Cơ khí ôtô, Lê Minh Xuân 3 có tỷ lệ lấp đầy (từ 8% đến 27%), 02 KCN có diện tích tương đối lớn là: Hiệp Phước (giai đoạn 2) và Tân Phú Trung đang trong giai đoạn thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng để

thu hút đầu tư nên tỷ lệ lấp đầy đạt 49% và 26% làm ảnh hưởng lớn đến tỷ lệ lấp đầy chung tại các KCX-KCN của thành phố Nhìn trên tổng thể, cho thấy kết quả việc thu hút đầu tư vào các KCX-KCN đã thành lập thời gian qua là có hiệu quả và đáp ứng cơ bản được nhu cầu Doanh nghiệp sản xuất

- Cụ thể tình hình triển khai các khu công nghiệp như sau :

 17 KCX-KCN đã thành lập và đi vào hoạt động với tổng diện tích 3.791,84ha, trong đó:

+ Các KCX-KCN đã lấp đầy và hoạt động ổn định gồm: KCX Linh Trung 1, Linh Trung 2, KCN Bình Chiểu, Lê Minh Xuân, Tân Bình, Tân Thới Hiệp, Hiệp Phước (giai đoạn 1), Tây Bắc Củ Chi (08 khu, tổng diện tích 928,86 ha)

+ Các KCN đã thành lập, hoàn chỉnh hạ tầng, đang thu hút đầu tư gồm: KCN Vĩnh Lộc, Tân Tạo, Cát Lái 2, Tân Thuận, Đông Nam, Cơ khí Ô tô, Tân Phú Trung,

An Hạ, Lê Minh Xuân 3 và Hiệp Phước (giai đoạn 2) (09 khu, tổng diện tích 2.862,98 ha)

 02 Khu công nghiệp và 02 Khu mở rộng đã thành lập nhưng chưa đi vào hoạt động, với tổng diện tích là 634,3 ha, bao gồm: Phong Phú (67 ha), Lê Minh Xuân 2 (338 ha), Tây Bắc Củ Chi mở rộng (173,24 ha), Vĩnh Lộc mở rộng (56 ha)

 01 khu công nghiệp và 02 khu mở rộng chưa thành lập, với tổng diện tích là 820

ha, bao gồm: Vĩnh Lộc 3 (200 ha), Hiệp Phước giai đoạn 3 (500 ha), Lê Minh Xuân mở rộng (120 ha)

 03 Khu công nghiệp đề nghị xóa quy hoạch, với tổng diện tích 675ha, bao gồm: Xuân Thới Thượng (300 ha), Bàu Đưng (175 ha), Phước Hiệp (200 ha)

- Thực trạng những vấn đề tồn tại của các KCX – KCN hiện nay và khả năng thực hiện theo quy hoạch:

Các KCX-KCN đã xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng, thu hút đầu tư và hoạt động

ổn định, không điều chỉnh quy hoạch gồm: KCX Linh Trung 1, Linh Trung 2; KCN Tân Thới Hiệp, Bình Chiểu, Tây Bắc Củ Chi (hiện hữu), Hiệp Phước (giai đoạn 1), Tân Bình, Cát Lái – cụm 2

Các KCN mới thành lập, đang xây dựng hạ tầng để thu hút đầu tư, chưa cần điều chỉnh: Cơ khí ô tô, Đông Nam, An Hạ, Lê Minh Xuân 3 Hiệp Phước – giai đoạn 2

Các KCN mới đã lập hồ sơ quy hoạch chi tiết xây dựng, đang thực hiện thủ tục liên quan đến đất đai, chưa cần điều chỉnh: Lê Minh Xuân 2, Lê Minh Xuân mở

rộng, Hiệp Phước – giai đoạn 3

Hình 1.1 Sơ đồ định hướng phát triển không gian các KCX – KCN TP.HCM

đến năm 2020

1.3 Lý do hình thành đề tài nghiên cứu

Theo Quyết định 188/2004/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ [10] xác định quỹ đất khu chế xuất, khu công nghiệp tập trung là 7.000 ha trong đó đã khai thác

4000 ha, diện tích đất còn lại là 3000 ha Hiện nay, định hướng phát triển khu chế xuất, khu công nghiệp của thành phố Hồ Chí Minh chú trọng thu hút các nhà đầu tư

vào các lĩnh vực kỹ thuật cao, công nghệ tiên tiến – đặc biệt là các ngành cơ khí, điện-điện tử và hóa chất

Tính đến thời điểm hiện tại, 3 khu chế xuất và 14 khu công nghiệp thành phố

Hồ Chí Minh có 1.387 dự án đầu tư còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư đăng ký là 9,043 tỷ USD, trong đó đầu tư nước ngoài 559 dự án, vốn đầu tư là 5,4 tỷ USD; đầu

tư trong nước 828 dự án, vốn đầu tư đăng ký 54.641 tỷ VNĐ (tương đương 3,65 tỷ USD); kim ngạch xuất khẩu tính đến nay là 46 tỷ USD với các thị trường chủ yếu là

Mỹ, Nhật Bản, châu Âu và Đài Loan; sản phẩm xuất đi trên 50 quốc gia và vùng lãnh thổ đồng thời thu hút 280.778 lao động Song song với những thành tựu đã đạt được cũng còn tồn tại một số hạn chế như việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư

xây dựng Khu công nghiệp còn nhiều bất cập Do đó việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng Khu công nghiệp trên địa bàn TP.HCM ( Giai đoạn 2016 – 2020) và đề ra các giải pháp là

cần thiết và cấp bách

1.4 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá tình hình việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư Xây dựng Khu công nghiệp trên địa bàn TP.HCM hiện nay

- Nhận dạng các yếu tố ảnh hưởng đến việc triển khai thực hiện các dự án đầu

tư Xây dựng Khu công nghiệp trên địa bàn TP.HCM (Giai đoạn 2016 – 2020)

- Đề xuất các biện pháp hạn chế sự ảnh hưởng của các yếu tố đến việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư Xây dựng Khu công nghiệp trên địa bàn TP.HCM (Giai đoạn 2016 – 2020)

1.5 Phương pháp, đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện thông qua hai giai đoạn chính:

- Giai đoạn 1 (nghiên cứu sơ bộ): được thực hiện thông qua phương pháp nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng Nghiên cứu định tính được tiến hành bằng cách thảo luận với 5 chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư xây dựng khu công nghiệp có thâm niên lâu năm và có vị trí lãnh đạo trong các công ty và cơ quan xây dựng, đồng thời tìm hiểu qua các nghiên cứu, các tạp chí nói về các yếu tố ảnh

hưởng đến việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển Khu công nghiệp nhằm xây dựng nên thang đo nháp Nghiên cứu định lượng được thực hiện tiếp theo sẽ khảo sát khoảng 30 đối tượng có tham gia vào công tác triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển Khu công nghiệp trên địa bàn TP.HCM theo cách lấy mẫu thuận tiện nhằm phát hiện những sai sót để điều chỉnh bảng câu hỏi.

- Giai đoạn 2 (nghiên cứu chính thức): được thực hiện bằng phương pháp định lượng tiến hành ngay khi bảng câu hỏi được chỉnh sửa từ kết quả sơ bộ; giai đoạn này nhằm thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát, cũng như ước lượng, kiểm định mô hình nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu: Trong đề tài này, tác giả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến công việc chuẩn bị trước khi xây lắp của giai đoạn thực hiện dự án

Việc khảo sát sẽ được thực hiện ở Ban Quản lý các KCX-KCN thành phố, 08

dự án đầu tư khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, Công ty xây dựng đã từng thực hiện các công việc liên quan đến khu công nghiệp

Thành phần tham gia nghiên cứu: Ban Quản lý các KCX-KCN thành phố (đơn

vị quản lý nhà nước đối với KCX-KCN thành phố HCM), Chủ đầu tư (ban Quản lý

dự án), Tư vấn thiết kế, Giám sát, Nhà thầu

1.6 Đóng góp của nghiên cứu

Thông qua kết quả khảo sát được thu thập và các phân tích thống kê, nghiên cứu đã góp phần:

đóng góp chính của kết quả nghiên cứu vào việc áp dụng thực tiễn cho các KCN- KCX

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

2.1 Khái niệm và lý thuyết

2.1.1 Các khái niệm về đầu tư

Đầu tư theo nghĩa rộng nhất của nó là 1 quá trình bỏ vốn (bao gồm tiền, nguồn lực, công nghệ) để đạt được mục đích hay tập hợp các mục đích nhất định nào đó

Có nhiều khái niệm về đầu tư, tùy thuộc vào quan điểm:

Theo quan điểm kinh tế: Đầu tư là sự bỏ ra một lượng vốn để tạo ra một tài sản dưới một hình thức nào đó (có thể là hình thức vật chất cụ thể như nhà cửa, cơ

sở hạ tầng, máy móc thiết bị, hoặc là hình thức tài chính như mua cổ phần, cổ phiếu, cho vay …) nhằm khai thác và sử dụng nó, để tài sản này có khả năng sinh lời hay thỏa mãn một nhu cầu nhất định nào đó của người bỏ vốn trong một khoảng thời gian nhất định trong tương lai Nói cách khác, theo quan điểm này: Đầu tư là hoạt động bỏ vốn để tạo ra một tài sản này có thể tham gia vào nhiều chu kỳ sản xuất nối tiếp nhau để đạt được mục đích của người bỏ vốn

Theo quan điểm tài chính: Đầu tư là làm bất động một số vốn, để sau đó rút ra một khoản tiền lãi ở thời kỳ tiếp theo Nói một cách chi tiết hơn, đó là một chuỗi hoạt động chi tiền của chủ đầu tư, từ đó chủ đầu tư sẽ nhận được một chuỗi tiền tệ đảm bảo hoàn trả vốn và trang trải mọi chi phí liên quan và có lãi

Theo quan điểm kế toán: Đầu tư là gắn liền với một số khoản chi vào động sản hoặc bất động sản để tạo nên các khoản thu lớn hơn

Như vậy dù theo quan điểm nào đi nữa thì vẫn có những cái chung, đó là: Đầu

tư là hoạt động bỏ vốn trong một khoản thời gian nhất định để đạt được mục đích của chủ đầu tư thông qua hoạt động đầu tư

Từ nhận xét trên, chúng ta có thể đi đến kết luận:

Đầu tư là hoạt động bỏ vốn (vốn có thể bằng tiền, tài sản hoặc thời gian lao động) để đạt được mục đích sinh lợi của chủ đầu tư thông qua hoạt động đầu tư

2.1.2 Các khái niệm về dự án

Có nhiều khái niệm về dự án, nhưng một số cách chung nhất, có thể hiểu dự

án là một lĩnh vực đặc thù, một nhiệm vụ cụ thể cần phải được thực hiện với

phương pháp riêng và theo một kế hoạch tiến độ xác định

- Dự án là một nhóm công việc được thực hiện theo một quy trình nhất định để đạt được mục tiêu đề ra, có thời điểm bắt đầu và kết thúc được ấn định trước, và sử dụng tài nguyên có giới hạn

- Dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau nhằm đạt được một hoặc một số mục tiêu xác định, được thực hiện trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định, dựa trên những nguồn lực xác định

- Dự án được thực hiện nhằm đạt được mục tiêu đã đề ra trong điều kiện rang buộc về thời gian, nguồn lực, ngân sách và chất lượng

- Dự án là sự chi tiền và thời gian để thực hiện một kế hoạch nhằm mục đích tạo cho ra một sản phẩm duy nhất

- Xét trên mức độ phân công lao động xã hội: Dự án đầu tư thể hiện sự phân công, bố trí lực lượng lao động xã hội nhằm giải quyết mối quan hệ giữa các chủ thể kinh tế khác nhau với xã hội trên cơ sở khai thác các yếu tố tự nhiên

- Xét trên tổng thể của quá trình đầu tư: dự án đầu tư có thể được hiểu như là

kế hoạch chi tiết triển khai các hoạt động đầu tư nhằm đạt được mục tiêu đã đề ra trong một khoảng thời gian nhất định, hay đó là một công trình cụ thể thực hiện các hoạt động đầu tư

- Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ hoạch định việc sử dụng vốn, lao động nhằm tạo ra những sản phẩm mới cho xã hội

- Xét trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư là kế hoạch chi tiết để thực hiệc chương trình đầu tư xây dựng nhằm phát triển kinh tế xã hội làm căn cứ cho việc ra quyết định đầu tư và sử dụng vốn đầu tư

- Theo tổ chức Quốc tế về tiêu chuẩn hóa ISO thì “Dự án là một quá trình đơn nhất, gồm một tập hợp các hoạt động có phối hợp và được kiểm soát, có thời gian

bắt đầu và kết thúc, được tiến hành để đạt được một mục tiêu phù hợp với các yêu cầu quy định, bao gồm cả các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn lực

Theo Luật Xây dựng được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII , kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 18 tháng 6 năm 2014 thì dự án đầu tư xây dựng được định nghĩa như sau:

“ Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng

vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng ” [1]

2.1.3 Các đặc trưng của dự án:

Dự án có mục đích và mục tiêu rõ ràng: Mỗi dự án là một hoặc một tập hợp nhiệm vụ cần được thực hiện để đạt tới một kết quả xác định nhằm thỏa mãn một nhu cầu nào đó Bản thân dự án là một hệ thống phức tạp, có thể chia thành nhiều

bộ phận khác nhau để quản lý và thực hiện, phải đảm bảo các mục tiêu cơ bản về thời gian, chi phí và chất lượng

Dự án có chu kỳ riêng và thời gian tồn tại hữu hạn: Dự án phải trải qua các giai đoạn hình thành, phát triển, có thời điểm bắt đầu và kết thúc

Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự án: Dự án luôn có sự tham gia của các bên hữu quan như: Chủ đầu tư, người hưởng thụ dự án, nhà thầu, các nhà tư vấn, các cơ quan quản lý nhà nước…các thành viên tham gia có thể khác nhau tùy theo tính chất mỗi dự án Ngoài ra, giữa các bộ phận quản lý chức năng và nhóm quản lý dự

án thường phát sinh các công việc, yêu cầu sự phồi hợp thực hiện với mức độ tham gia của các bộ phận là không giống nhau Vì mục tiêu của dự án, các nhà quản lý dự

án cần duy trì mối quan hệ với các bộ phận quản lý khác

Dự án có sản phẩm mang tính đơn chiếc, độc đáo: Có thể nói sản phẩm hoặc dịch vụ do dự án đem lại là duy nhất, lao động đòi hỏi kỹ năng chuyên môn với những nhiệm vụ không lặp lại

Dự án bị hạn chế bởi các nguồn lực: Ta hiểu rằng, giữa các dự án luôn có quan

hệ chia nhau các nguồn lực khan hiếm của một hệ thống (một cá nhân, một doanh nghiệp, một quốc gia …) mà chúng phục vụ Các nguồn lực đó có thể là tiền vốn, nhân lực, thiết bị…

Dự án luôn có tính bất định và rủi ro: Các dự án có điểm bắt đầu và kết thúc khác nhau, nhưng thường diễn ra trong một thời gian dài, dưới tác động của những yếu tố khác nhau Chính vì vậy, việc thực hiện dự án không chỉ đòi hỏi tiêu tốn nhiều nguồn lực mà còn gặp nhiều rủi ro, bất định Yếu tố thời gian, nguồn lực, cũng như sự tác động của môi trường luôn là nguyên nhân của những bất định và rủi ro của dự án

Trên một phương diện khác, có thể nói đến đặc điểm chung của dự án là:

Dự án được thực hiện bởi con người

Bị ràng buộc bởi các nguồn lực hạn chế: con người và tài nguyên;

Được hoạch định, được thực hiện và được kiểm soát

Có thể diễn đạt “Dự án” bằng công thức sau:

=

2.1.4 Các hình thức tổ chức quản lý thực hiện dự án

Có 2 hình thức quản lý dự án, đó là: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án và Chủ đầu tư thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án [4]

Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án

Theo hình thức này, chủ đầu tư thành lập Ban Quản lý dự án để giúp chủ đầu

tư làm đầu mối quản lý dự án Ban Quản lý dự án phải có năng lực tổ chức thực hiện nhiệm vụ quản lý dự án theo yêu cầu của chủ đầu tư Ban Quản lý dự án có thể thuê tư vấn quản lý, giám sát một số phần việc mà Ban Quản lý dự án không có đủ điều kiện, năng lực để thực hiện nhưng phải được sự đồng ý của chủ đầu tư

SẢN PHẨM

(Vật chất, Tinh thần, Dịch vụ)

Đối với dự án có quy mô nhỏ, đơn giản có tổng mức đầu tư dưới 5 tỷ đồng thì

chủ đầu tư có thể không lập Ban Quản lý dự án mà sử dụng bộ máy chuyên môn của mình để quản lý, điều hành dự án hoặc thuê người có chuyên môn, kinh nghiệm

để giúp quản lý thực hiện dự án [4]

Ban qu ả n lý d ự án

Tư v ấ n

đ ấ u th ầ u

Tư v ấ n thi ế t k ế

Tư v ấ n giám sát ho ặ c thuê tư

Hình 2.1 Hình thức chủ đầu tư tự quản lý dự án

Hình thức Chủ đầu tư thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án

Theo hình thức này, tổ chức tư vấn mà chủ đầu tư thuê phải có đủ điều kiện

năng lực tổ chức quản lý phù hợp với quy mô, tính chất của dự án Trách nhiệm,

quyền hạn của tư vấn quản lý dự án được thực hiện theo hợp đồng thoả thuận giữa

hai bên Tư vấn quản lý dự án được thuê tổ chức, cá nhân tư vấn tham gia quản lý

nhưng phải được chủ đầu tư chấp thuận và phù hợp với hợp đồng đã ký với chủ đầu

tư

Khi áp dụng hình thức thuê tư vấn quản lý dự án, chủ đầu tư vẫn phải sử dụng

các đơn vị chuyên môn thuộc bộ máy của mình hoặc chỉ định đầu mối để kiểm tra,

theo dõi việc thực hiện hợp đồng của tư vấn quản lý dự án

Thuê tư v ấ n qu ả n lý d ự án

T ổ ch ứ c

đ ấ u th ầ u

Tư v ấ n thi ế t k ế

L ậ p d ự án

CH Ủ Đ Ầ U TƯ

Nhà th ầ u thi công xây d ự ng

Thuê tư v ấ n giám sát

Chu ẩ n b ị h ồ sơ th ẩ m

đ ị nh, phê duy ệ t d ự án

Chu ẩ n b ị h ồ sơ th ẩ m

đ ị nh, phê duy ệ t đ ấ u th ầ u

Hình 2.2 Hình thức chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án

2.2 Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư

Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thì có các giai đoạn sau [4] :

QUY TRÌNH QU Ả N LÝ D Ự ÁN

Đ Ầ U TƯ XÂY D Ự NG CÔNG TRÌNH

GIAI ĐO Ạ N III NGHI Ệ M THU BÀN GIAO VÀ ĐƯA CÔNG TRÌNH VÀO S Ử D Ụ NG

GIAI ĐO Ạ N II

TH Ự C HI Ệ N D Ự ÁN

GIAI ĐO Ạ N I

CHU Ẩ N B Ị Đ Ầ U TƯ

Hình 2.3 Các giai đoạn quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

2.2.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Trong giai đoạn đầu này CĐT phải có trách nhiệm thực hiện những công việc

sau:

- Nghiên cứu sự cần thiết về đầu tư và quy mô đầu tư

- Tiến hành tiếp xúc thăm dò thị trường trong và ngoài nước để xác định nhu

cầu tiêu thụ, khả năng cạnh tranh sản phẩm , tìm nguồn cung ứng thiết bị , vật tư cho

sản xuất , xem xét khả năng về nguồn vốn đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư

- Tiến hành kiểm tra, khảo sát và chọ địa điểm xây dựng

- Lập thuyết minh và thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng

- Gửi hồ sơ dự án và văn bản trình người có thẩm quyền quyết định đầu tư, tổ chức cho vay đầu tư và cơ quan thẩm định dự án đầu tư

Như vậy giai đoạn chuẩn bị đầu tư sẽ tạo tiền đề và quyết định sự hình thành công hay thất bại ở 2 giai đoạn sau, đặc biệt là đối với giai đoạn kết thúc xây dựng

và đưa công trình vào khai thác sử dụng Do đó , đối với giai đoạn chuẩn bị đầu tư, vấn đề chất lượng, vấn đề chính xác về kết quả nghiên cứu tính toán và dự toán là quan trọng nhất Làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư sẽ tạo tiền đề cho việc sử dụng tốt vốn đầu tư của dự án ở giai đoạn thực hiện dự án (đúng tiến độ , tránh đƣợc những chi phí không cần thiết…) Điều này cũng tạo cơ sở cho quá trình hoạt động của dự án được thuận lợi, nhanh chóng phát huy hết năng lực phục vụ dự kiến Trách nhiệm và vai trò của CĐT trong giai đoạn này rất lớn vì CĐT chính là đối tượng trực tiếp tham gia và tác động để đạt được hiệu quả cao nhất trong giai đoạn này Có thể nhận định rằng: vai trò của CĐT là xuyên suốt quá trình hình thành dự án đến khi được thẩm định và phê duyệt dự án Xét về quy trình, tính chất

và yêu cầu của công tác đầu tư xây dựng và thực tế công tác quản lý đầu tư xây dựng thời gian qua cho thấy: chất lượng hồ sơ của giai đoạn đầu tư có ảnh hưởng nhiều đến các bước tiếp theo của quá trình đầu tư, và hiệu quả đầu tư của toàn bộ dự

án

Quy trình xin chủ trương đầu tư

Quy trình quy hoạch

Quy trình giao đất, thuê đất, giải phóng mặt bằng

Hình 2.4 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

2.2.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư

Sau khi báo cáo đầu tư được phê duyệt dự án đầu tư được chuyển sang giai đoạn tiếp theo - giai đoạn thực hiện đầu tư Giai đoạn thực hiện đầu tư gồm 3 bước :

- Nghiên cứu quy mô đầu tư

- Thăm dò thị trường

- Tìm kiếm khu đất

- Tìm kiếm thông tin về thu hồi

đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Lên phương án đầu tư và thỏa

thuận địa điểm quy hoạch

Xin chủ trương đầu tư Văn bản chấp thuận của UBND tỉnh/ thành phố

Dự án đã quy

hoạch 1/500

Cấp chứng chỉ

tiết xây dựng 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng và phương án thiết kế sơ bộ

Dự án đã quy

hoạch 1/2000 Thỏa thuận quy hoạch kiến trúc

Lập quy hoạch chi tiết 1/500

Dự án chưa

có quy hoạch

Cấp giấy phép quy hoạch Lập quy hoạch chi tiết 1/2000

Phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng và phương án thiết kế sơ bộ

Hồ sơ xin giao đất, thuê đất

Chấp thuận địa điểm đầu tư

Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Lên phương án bồi thường và

bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Thành lập hội đồng bồi thường của dự án Thu hồi đất

- Chuẩn bị trước khi xây lắp

- Tiến hành xây lắp

- Quản lý dự án giai đoạn xây lắp

Vấn đề đầu tiên là lựa chọn đơn vị tư vấn, phải lựa chọn được những chuyên gia tư vấn, thiết kế giỏi, ý tưởng khác biệt mang đậm tính đặc thù của vùng, miền hoặc chủ đầu tư trong các tổ chức tư vấn, thiết kế giàu kinh nghiệm, có năng lực thực thi việc nghiên cứu từ giai đoạn đầu, giai đoạn thiết kế đến giai đoạn quản lý giám sát xây dựng - đây là nhiệm vụ quan trọng và phức tạp Trong khi lựa chọn đơn vị tư vấn, nhân tố quyết định là cơ quan tư vấn này phải có kinh nghiệm qua những dự án đã được họ thực hiện trước đó Một phương pháp thông thường dùng

để chọn là đòi hỏi các cơ quan tư vấn cung cấp các thông tin về kinh nghiệm,

tổ chức sau đó xem xét lựa chọn rồi tiến tới đấu thầu

Sau khi lựa chọn được nhà thầu thiết kế, trên cơ sở dự án được phê duyệt, nhà thầu thiết kế tổ chức thực hiện các công việc tiếp theo của mình Tuỳ theo quy mô, tính chất công trình xây dựng, việc thiết kế có thể thực hiện theo một bước, hai bước hay ba bước

- Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với công trình chỉ lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật

- Thiết kế hai bước bao gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với công trình quy định phải lập dự án đầu tư

- Thiết kế ba bước bao gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với công trình quy định phải lập dự án và có quy

mô là cấp đặc biệt, cấp I và công trình cấp II có kỹ thuật phức tạp do người quyết định đầu tư quyết định

Sau khi sản phẩm thiết kế được hình thành, Chủ đầu tư tổ chức thẩm định hồ sơ thiết kế kỹ thuật – tổng dự toán và trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là người có thẩm quyền ra quyết định đầu tư) phê duyệt Trường hợp Chủ đầu tư không đủ năng lực thẩm định thì thuê các tổ chức, cá

nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra dự toán thiết kế công trình làm cơ sở cho việc phê duyệt Trên cơ sở kết quả thẩm định thiết kế kỹ thuật – tổng dự toán người có thẩm quyền quyết định đầu tư sẽ ra quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật – tổng dự toán Khi đã có quyết định phê duyệt thiết kế

kỹ thuật – tổng dự toán, Chủ đầu tư tổ chức đấu thầu xây dựng nhằm lựa chọn nhà thầu có đủ điều kiện năng lực để cung cấp các sản phẩm dịch vụ xây dựng phù hợp, có giá dự thầu hợp lý, đáp ứng được yêu cầu của Chủ đầu tư và các mục tiêu của dự án

Sau khi lựa chọn được nhà thầu thi công, Chủ đầu tư tổ chức đàm phán

ký kết hợp đồng thi công xây dựng công trình với nhà thầu và tổ chức quản lý thi công xây dựng công trình Nội dung quản lý thi công xây dựng công trình bao gồm quản lý chất lượng xây dựng; quản lý tiến độ xây dựng; quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình; quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng; quản lý môi trường xây dựng

Tóm lại, trong giai đoạn này Chủ đầu tư chịu trách nhiệm phối hợp cùng Ban Bồi thường – Giải phóng mặt bằng Quận/Huyện để tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng; trình duyệt hồ sơ thiết kế kỹ thuật – tổng dự toán; tổ chức đấu thầu; đàm phán ký kết hợp đồng, quản lý chất lượng kỹ thuật công trình trong suốt quá trình thi công và chịu trách nhiệm toàn bộ các công việc đã thực hiện trong quá trình triển khai dự án

- Thiết kế kỹ thuật

- Thiết kế bản vẽ thi công Trong đó: thiết kế một

bước, hai bước, ba bước

Hình 2.5 Giai đoạn thực hiện dự án – Chuẩn bị trước khi xây lắp

- Khảo sát bổ sung (nếu có)

- Nghiệm thu kết quả KSXD

- Lưu trữ kết quả KSXD

Khảo sát sơ bộ phục

vụ báo cáo đầu tư

Khảo sát chi tiết phục vụ lập thiết kế

- Lấy ý kiến về thiết kế cơ sở

Duyệt dự án đầu tư xây dựng

Cấp phép Xây dựng

- Lựa chọn nhà thầu

tư vấn QLDA

- Lựa chọn nhà thầu thiết kế Xây dựng

Thiết kế Xây dựng

Lập thiết kế, thẩm tra, thẩm

định, phê duyệt, thay đổi (nếu

có), nghiệm thu…

Đấu thầu

Hình 2.6 Giai đoạn thực hiện dự án – Tiến hành xây lắp

2.2.3 Giai đoạn nghiệm thu bàn giao và đưa công trình vào sử dụng

Sau khi công trình được thi công xong theo đúng thiết kế đã được phê duyệt, đảm bảo các yêu cầu về chất lượng, kỹ thuật, mỹ thuật, Chủ đầu tư thực hiện công tác bàn giao công trình cho cơ quan quản lý, sử dụng thực hiện khai thác, vận hành công trình với hiệu quả cao nhất

Như vậy các giai đoạn của quá trình đầu tư có mối liên hệ hữu cơ với nhau, mỗi giai đoạn có tầm quan trọng riêng của nó cho nên không đánh giá quá cao hoặc xem nhẹ một giai đoạn nào và kết quả của giai đoạn này là tiền

đề của giai đoạn sau

Trong quá trình quản lý đầu tư xây dựng Chủ đầu tư luôn đóng vai trò quan trọng và quyết định đến việc nâng cao hiệu quả đầu tư và xây dựng Nhà thầu thi công xây dựng công trình có trách nhiệm hoàn thiện thi công xây dựng, thu dọn hiện trường, lập bản vẽ hoàn công và chuẩn bị các tài liệu để phục vụ việc nghiệm thu công trình và bàn giao công trình

Chủ đầu tư xây dựng công trình có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu, tiếp nhận công trình xây dựng Người tham gia nghiệm thu, bàn giao công trình

Khởi công thi công

xây dựng công trình

Thi công Mua bảo hiểm

Lắp đặt thiết bị công trình xây dựng

Quản lý chi phí

Quản lý chất lượng Quản lý tiến độ

Quản lý khối lượng

Quản lý an toàn lao động và vệ sinh môi trường

phải chịu trách nhiệm cá nhân về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình thi công xây dựng công trình và bàn giao công trình xây dựng

Hình 2.7 Giai đoạn nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào sử dụng

2.3 Lập kế hoạch dự án đầu tư xây dựng

Lập kế hoạch dự án có vai trò quan trọng trong quản lý dự án, nó chỉ ra được các công việc cụ thể và hoạch định một chương trình biện pháp để đạt được mục tiêu của dự án, dự tính được những công việc cần làm, nguồn nhân lực thực hiện và thời gian thực hiện dự án

Lập kế hoạch dự án là tiến hành chi tiết hóa những mục tiêu của dự án thành các công việc cụ thể và hoạch định một chương trình biện pháp để thực hiện các công việc đó

Kế hoạch cần phải chỉ ra:

- Có xác định rõ trách nhiệm và quyền lợi của các bên tham gia cũng như thành viên của dự án?

- Có biết được cách thức phân phối tài nguyên,chi phí cuả dự án ?

- Có biết được thời gian thực hiện chính của dự án?

Nghiệm thu bàn giao

đưa vào sử dụng

Nghiệm thu – hoàn công

Kiểm định công trình

Bàn giao công trình đưa vào sử dụng

Báo cáo quyết toán – Kiểm toán

Thẩm định – Phê duyệt – Quyết toán hoàn thành dự án

Bảo hành công trình

- Có hạn chế nhầm lẫn và sai lầm ?

- Có giảm thiểu các công việc phải làm lại?

- Có giải quyết được công việc không bị gián đoạn, chậm trễ?

- Kế hoạch giúp dự án có thể hoàn thành đúng hạn hay không?

- Có đảm bảo chất lượng dự án theo yêu cầu của chủ đầu tư?

- Có tăng mức độ hiểu biết của mọi người về tình trạng của dự án?

- Những công việc cần phải làm?

- Biết rõ ai làm? làm gì? khi nào? và chi phí bao nhiêu?

Nếu kế hoạch không trả lời được những câu hỏi này thì không chỉ hạn chế khả năng tạo nên kết quả của dự án với chi phí, thời gian, chất lượng mong muốn, mà còn hạn chế khả năng đạt tới kết quả cần có

Trong việc quản lý dự án, kế hoạch dự án có vai trò và tác dụng lớn như sau:

- Là cơ sở tuyển dụng, đào tạo, bố trí nhân lực dự án

- Là căn cứ để tổng dự toán ngân sách cũng như chi phí cho từng công việc của dự án

- Là cơ sở để các nhà quản trị điều phối nguồn nhân lực và quản lý tiến độ các công việc của dự án

- Giúp làm giảm thiểu mức độ rủi ro, tiêu cực của dự án,tránh tình trạng không khả thi, lãng phí nguồn lực và những hiện thực tiêu cực

- Là căn cứ để kiểm tra, giám sát, đánh giá tiến trình thực hiện dự án về các mặt: thời gian, chi phí, chất lượng…

Kế hoạch dự án bao gồm nhiều loại, từ kế hoạch đơn l theo từng lĩnh vực đến

kế hoạch tổng hợp, từ kế hoạch trong từng giai đoạn lập dự án, thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc dự án đến kế hoạch tổng thể của dự án, từ kế hoạch thời gian đến kế hoạch nhân lực, vốn…cho thực hiện dự án Phổ biến nhất, kế hoạch dự án bao gồm các kế hoạch như: kế hoạch tổng thể về dự án, kế hoạch về ngân sách, kế hoạch phân phối nguồn nhân lực…

Nội dung của kế hoạch tổng thể dự án bao gồm:

- Giới thiệu tổng quan về dự án

- Mục tiêu của dự án

- Thời gian và tiến độ

- Khía cạnh kỹ thuật và quản lý dự án

- Kế hoạch phân phối nguồn lực

- Ngân sách và dự toán kinh phí dự án

- Nhân sự

- Hợp đồng của dự án

- Phương pháp kiểm tra và đánh giá dự án

- Những khó khăn tiềm tàng

2.3.1 Phương pháp thực hiện phân tách công việc

2.3.1.1 Khái niệm, mục đích của phương pháp WBS

WBS (Work Breakdown Structure) là việc phân chia các công viêc của dự án thành những phần nhỏ hơn để dễ dàng kiểm soát và quản lý

WBS là công cụ quản lý dự án quan trọng nhất và là cơ sở cho tất cả các bước lập kế hoạch và kiểm soát tiến độ của dự án

Cơ cấu phân tách công việc là việc phân chia theo cấp bậc một dự án thành các nhóm nhiệm vụ và những công việc cụ thể, là việc xác định, liệt kê và lập bảng giải thích cho từng công việc của một dự án

Mục đích của phương pháp này là :

- Từ sơ đồ phân tách công việc, có thể giao nhiệm vụ, xác định trách nhiệm cụ thể của từng cá nhân, bộ phận đối với công việc của dự án, làm cho các nhóm dự án hiểu được yêu cầu của nhau

- WBS là cơ sở phát triển quan hệ trước sau giữa công việc trước sau giữa các công việc, là cơ sở lập sơ đồ mạng PERT/CPM, là cơ sở xây dựng các kế hoạch chi tiết và điều chỉnh các kế hoạch tiến độ, phân bổ nguồn nhân lực cho từng công việc của dự án

- WBS là cơ sở để đánh giá hiện trạng và kết quả thực hiện các công việc của

dự án tại từng thời kỳ, giúp các nhà quản lý dự án tránh được những sai sót hoặc bỏ quên một số công việc nào đó trong quá trình điều phối kế hoạch tiến độ, nguồn lực

và chi phí

Ba phương pháp chính được dung trong phân tách công việc là: phương pháp phân tích hệ thống (phương pháp logic), phương pháp phân tích chu kỳ (theo các giai đoạn hình thành phát triển), phương pháp phân tích theo mô hình tổ chức ( phân công trách nhiệm –OBS ) Các nhà quản lý có thể kết hợp cả ba phương pháp này vào cùng một dự án tùy theo mức độ của từng dự án

2.4 Các phương pháp quản lý tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng

Trên cơ sở kế hoạch thực hiện dự án đã được lập, sử dụng các công cụ thích hợp để xác định các công việc găng, quan hệ tương tác giữa các công việc, điểm bắt đầu và kết thúc hoàn thành dự án, thời gian dự trữ của công việc, từ đó đưa ra kế

Phân tích dự án thành các công việc hoặc gói công việc theo tiêu chí đã chọn

Lập danh mục và mã hóa các công việc đã phân tách (ứng dụng trên máy tính)

Xác định các dữ liệu liên quan đến mỗi công việc (khối lượng công việc,

người chịu trách nhiệm, thời gian thực hiện…)

Lập ma trận trách nhiệm

Trao trách nhiệm, xác định rõ nghĩa vụ, quyền lợi của người chịu trách nhiệm

hoạch theo dõi, điều phối và kiểm soát tiến độ dự án

Các công cụ chủ yếu được dùng ở đây là mạng công việc, các phương pháp PERT,CPM,GANTT và biểu đồ đường chéo

2.4.1 Mạng công việc

2.4.1.1 Khái niệm

Mạng công việc là kỹ thuật trình bày kế hoạch tiến độ, mô tả dưới dạng sơ đồ mối quan hệ liên tục giữa các công việc đã được xác định cả về thời gian thứ tự trước sau.Mạng công việc là sự kết nối các công việc và các sự kiện

2.4.1.2 Phương pháp biểu diễn mạng công việc

Nguyên tắc chung: Để có thể bắt đầu 1 công việc mới thì các công việc sắp xếp trước nó phải được hoàn thành, các mũi tên được vẽ theo chiều từ trái sang phải phải, phản ảnh quan hệ logic trước sau giữa các công việc, nhưng độ dài mũi tên không lại có ý nghĩa phản ảnh độ dài thời gian

Phương pháp AOA (Activity on arrow)

Công việc thực hiện là một nhiệm vụ hoặc nhóm nhiệm vụ cụ thể cần được thực hiện của dự án.Nó đòi hỏi thời gian, nguồn lực và chi phí hoàn thành

Công việc chờ đợi là quá trình thụ động chỉ tiêu hao thời gian mà không tiêu hao các nguồn lực

Công việc giả (ảo) là công việc không có thật, nó phản ảnh mối liên hệ logic giữa 2 hay nhiều công việc mà không đòi hỏi chi phí về thời gian và nguồn lực Công việc găng là công việc nằm trên đường găng

Thời gian công việc là khoảng thời gian cần thiết để hoàn thành công việc theo khối lượng được ấn định hay tính toán trước

Nguồn lực: là thời gian và tất cả các vật chất cần thiết khác để thực hiện dự án

Sự kiện là điểm chuyển tiếp, đánh dấu 1 hay 1 nhóm công việc đã hoàn thành

và khởi đầu cho 1 hay 1 nhóm công việc kế tiếp

Đường găng là đường dài nhất trong sơ đồ mạng, biểu hiện thời gian ngắn nhất mà dự án có thể hoàn thành

Đường găng là đường dài nhất đi từ sự kiện đầu đến sự kiên cuối

Nguyên tắc xây dựng mạng công việc theo phương án AOA (Activity on arrow)

Sử dụng một mũi tên có hướng từ trái sang phải để trình bày một công việc, mỗi công việc được biểu diễn bằng một mũi tên kết nối 2 sự kiện

Đảm bảo tính logic của AOA trên cơ sở xác định rõ trình tự thực hiện và mối quan hệ giữa các công việc theo trình tự công việc Công việc nào phải thực hiện trước, công việc nào phải thực hiện sau, những việc nào có thể thực hiện đồng thời

 Nguyên tắc xây dựng mạng công việc theo ph ương pháp AOA:

Sử dụng một mũi tên có hướng từ trái sang phải để trình bày một công việc, mỗi công việc được biểu diễn bằng một mũi tên nối kết 2 sự kiện

Đảm bảo tính logic của AOA trên cơ sở xác định rõ trình tự thực hiện và mối quan hệ giữa các công việc theo trình tự công việc.Công việc nào phải thực hiện trước, công việc nào phải thực hiện sau, những việc nào có thể thực hiện đồng thời

Ưu điểm: xác định rõ ràng các sự kiện và công việc, được kỹ thuật PERT sử dụng

Nhược điểm: khó vẽ, mất khá nhiều thời gian

Theo phương pháp này thì:

Các công việc được trình bày trong 1 nút (hình chữ nhật) Những thông tin trong hình chữ nhật tên công việc, ngày bắt đầu, ngày kết thúc và độ dài thời gian thực hiện công việc

Các mũi tên chỉ thuần túy xác định công việc trước sau của các công việc Tất cả các điểm nút trừ điểm nút cuối cùng, đều có ít nhất 1 điểm nút đứng trước

Trong sơ đồ mạng chỉ có 1 điểm nút (sự kiện) đầu tiên và một nút (sự kiện) cuối cùng

2.4.1.3 Phương pháp PERT,CPM,GANTT

Biểu đồ GANTT là phương pháp trình bày tiến trình thực tế cũng như kế

hoạch thực hiện các công việc của dự án theo trình tự thời gian Mục đích của

GANTT là xác định 1 tiến độ hợp lý nhất để thực hiện công việc khác nhau của dự

án Tiến độ này tùy thuộc vào độ dài của công việc, những công việc bắt buộc và kỳ hạn phải tuân thủ

 Cấu trúc của biểu đồ:

- Cột dọc trình bày thứ tự danh sách các công việc

- Trục hoành trình bày thời gian thực hiện từng công việc

- Các công việc được biểu diễn trên biểu đồ bằng các đọan thẳng Độ dài đoạn thẳng là độ dài công việc Vị trí của đoạn thẳng thể hiện quan hệ thứ tự sau trước các công việc

Biểu đồ GANTT cho ta biết:

- Khi nào các công việc bắt đầu và kết thúc

- Chúng có được hoàn thành không

- Tình trạng dự án tại thời điểm lập biểu đồ

- Những công việc nào là những công việc song song và có thể hiện đồng thời với những công việc khác

 Ứng dụng biểu đồ PERT và CPM trong quản lý tiến độ dự án

PERT/CPM rất hữu ích vì nó cung cấp những thông tin sau:

- Thời gian hoàn thành dự án mong muốn;

- Khả năng hoàn thành trước ngày chỉ định;

- Những hoạt động găng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian gian hoàn thành;

- Những hoạt động có thời gian dự trữ và có thể thêm nguồn lực cho những hành động găng;

- Ngày bắt đầu và kết thúc dự án

Các bước lập tiến đồ bằng sơ đồ mạng dùng chung cho PERT

- Xác định các công việc, nhiệm vụ cần thực hiện được của dự án

- Xác định mối quan hệ và trình tự thực hiện các công việc

- Lập và hoàn thiện sơ đồ mạng công việc có thể áp dụng 1 trong 3 phương pháp, từ đầu đến cuối dự án, hoặc làm từng giai đoạn

- Tính toán các chi tiêu thời gian dự trữ của các công việc và sự kiện

- Xác định đường găng

- Tối ưu hóa sơ đồ mạng

2.4.1.4 Phương pháp ứng dụng biểu đồ đường chéo

Biểu đồ đường chéo là một công cụ đơn giản để quản lý tiến độ dự án.Biểu đồ đường chéo cho phép so sánh giữa tiến độ dự kiến (kế hoạch) với tiến độ thực tế thực hiện các công việc của dự án

Cấu trúc biểu đồ:

- Trục tung phản ánh tiến độ dự kiến của các công việc

- Trục hoành thể hiện tiến độ thực hiện từng công việc này

- Đường chéo thể hiện tiến độ thực tế thực hiện đúng như kế hoạch đề ra Nếu tiến độ thực tế chậm trễ so với kế hoạch, ta có đường gấp khúc nằm phía dưới đường chéo

Biểu đồ đường chéo thích hợp cho việc quản lý các dự án có số công việc không quá nhiều, là cơ sở để kiểm tra theo dõi tiến độ hoàn thành dự án

2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng

về mặt lý thyết

Từ khi có quyết định phê duyệt thực hiện dự án đến khi dự án được hoàn thành , nghiệm thu bàn giao và đưa vào sử dụng, tiến độ thực hiện dự án sẽ bị ảnh hưởng bởi những nhân tố sau: