Nghiên cứu đề xuất giải pháp bảo tồn đa dạng sinh học khu bảo tồn biển đảo Cù Lao Chàm

Nghiên cứu đề xuất giải pháp bảo tồn đa dạng sinh học khu bảo tồn biển đảo Cù Lao Chàm Nghiên cứu đề xuất giải pháp bảo tồn đa dạng sinh học khu bảo tồn biển đảo Cù Lao Chàm Nghiên cứu đề xuất giải pháp bảo tồn đa dạng sinh học khu bảo tồn biển đảo Cù Lao Chàm luận văn tốt nghiệp,luận văn thạc sĩ, luận văn cao học, luận văn đại học, luận án tiến sĩ, đồ án tốt nghiệp luận văn tốt nghiệp,luận văn thạc sĩ, luận văn cao học, luận văn đại học, luận án tiến sĩ, đồ án tốt nghiệp

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

Phạm Tùng Châu

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI

ĐOẠN 2010 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

Phạm Tùng Châu

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI

ĐOẠN 2010 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Mẫn Quang Huy

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận

văn thạc sĩ khoa học

PGS.TS Trần Văn Tuấn PGS.TS Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Phạm Tùng Châu

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Phòng Sau đại học, Khoa Địa lý Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành Luận văn này

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo - PGS.TS Trần Văn Tuấn, Khoa Địa lý, trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện Luận văn

Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ Văn phòng Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê, Ban Bồi thường – giải phóng mặt bằng, Ban Quản lý đầu tư xây dựng huyện Nhà Bè; Lãnh đạo UBND các xã Hiệp Phước, Nhơn Đức, Phước Kiển đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu và những thông tin cần thiết liên quan

Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn này

Xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Phạm Tùng Châu

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 6

1.1 Đô thị hóa và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp 6

1.1.1 Đô thị hoá và vấn đề sử dụng đất phục vụ phát triển đô thị 6

1.1.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đai trong quá trình đô thị hóa 7

1.1.3 Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong quá trình đô thị hóa 11

1.1.4 Tác động của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đến đời sống và việc làm của người dân 13

1.2 Tổng quan những quy định pháp lý chủ yếu về chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp ở nước ta từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay 14

1.2.1 Tổng quan những quy định pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003 14

1.2.2 Tổng quan những quy định pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay 20

1.3 Khái quát tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 24

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP GIAI ĐOAN 2010 - 2018 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ 28

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nhả Bè 28

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 32

2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 35

2.2 Khái quát quá trình đô thị hóa giai đoạn 2010 – 2018 và tình hình quản lý đất đai ở huyện Nhà Bè 36

2.3 Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 - 2018 46

2.3.1 Chuyển đổi mục đích sử đụng đất nông nghiệp giai đoạn 2010 - 2015 46

2.3.2.Chuyển đổi mục đích sử dụng dất nông nghiệp giai đoạn 2016 - 2018 50

2.4 Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại một số dự án trên địa bàn huyện 58

2.4.1 Dự án: Xây dựng khu công nghiệp Hiệp Phước (Dự án 1). 59

2.4.2 Dự án tạo mặt bằng xây dựng khu đô thị mới tại xã Phước Kiển – Nhơn Đức 64

CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 70

3.1 Đánh giá chung về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè 70

3.1.1 Những mặt đạt được 70

3.1.2 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân 71

3.2 Đề xuất một số giải pháp 75

3.2.1 Giải pháp về nâng cao chất lượng lập kế hoạch sử dụng đất và tổ chức thực hiện 75

3.2.2 Giải pháp về vốn đầu tư, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 76

3.2.3 Giải pháp về đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, GPMB, hỗ trợ chuyển đổi nghề 77

3.2.4 Giải pháp về bảo vệ môi trường 78

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

DANH MỤC CÁC BẢNG HÌNH VẼ

Bảng 2.1 Tài nguyên đất huyện Nhà Bè 30Bảng 2.2 Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Nhà Bè 37Bảng 2.3 Tình hình thực hiện các chỉ tiêu KHSD đất nông nghiệp huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 - 2015 46Bảng 2.4 Diện tích đất nông nghiệp đã được thu hồi cho thực hiện các công trình phi nông nghiệp trong giai đoạn 2011-2015 49Bảng 2.5: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp năm 2016 51Bảng 2.6: Danh mục các công trình, dự án đã thực hiện xong chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp năm 2016 52Bảng 2.7: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp năm 2017 54Bảng 2.8: Danh mục các công trình, dự án đã thực hiện xong chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp năm 2017 55Bảng 2.9: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp năm 2018 57Bảng 2.10: Danh mục các công trình, dự án đã thực hiện xong chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp năm 2018 58Bảng 2.11 Tổng hợp tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp tại dựa án 1 61Bảng 2.12: So sánh tình hình lao động, việc làm của các hộ gia đình trước và sau thu hồi đất tại dự án 1 61Bảng 2.13 Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về cơ sở hạ tầng, văn hóa, xã hội môi trường tại xã Hiệp Phước 62Bảng 2.14 Tổng hợp tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp tại dựa án 2 66Bảng 2.15: So sánh tình hình lao động, việc làm của các hộ gia đình trước và sau thu hồi đất tại dự án 2 67Bảng 2.16 Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về cơ sở hạ tầng, văn hóa, xã hội môi trường tại dự án 2 68

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh 28

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng,… là nguồn vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay Nhưng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và cả nước một cách khoa học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn

Quá trình đô thị hóa của thành phố Hồ Chí Minh và nhất là tại khu vực ven đô (các huyện thuộc khu vực giáp với ranh giới nội thành) trong những năm từ 2010 đến nay diễn ra với tốc độ nhanh dẫn đến sự chuyển đổi mục đích một diện tích lớn đất nông nghiệp sang sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp Đây là một xu hướng tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho chuyển dịch cơ cấu kinh tế và xây dựng cơ

sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội cho sự phát triển khu vực ven đô nói riêng và của Thành phố nói chung Tuy nhiên thực trạng của sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đã và đang đặt ra nhiều vấn đề về tiến độ thực hiện và tính hiệu quả của chuyển đổi cả về mặt kinh tế, xã hội, môi trường Cùng với lợi ích kinh tế đất thu được thì Nhà nước đã phải đối mặt với các vấn đề mất đất sản xuất của người dân, bồi thường giá trị đất và giải quyết việc làm, an sinh xã hội và tình trạng ô nhiễm môi trường,…

Nhà Bè là một huyện ven đô của thành phố Hồ Chí Minh có tổng diện tích đất

tự nhiên khoảng 10.055,58 ha với khoảng 4.742,10 ha là đất nông nghiệp Trong giai

đoạn từ năm 2010 đến nay dưới tác động của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa có khoảng hơn 2000,0 ha đất nông nghiệp đã và đang được thực hiện chuyển sang đất phi nông nghiệp

Mặc dù huyện Nhà Bè đã cố gắng triển khai thực hiện công tác chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp theo các quy định của pháp luật nhưng còn gặp khá nhiều khó khăn và các vấn đề cần giải quyết trong quá trình chuyển đổi Hiệu quả chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp chưa cao và cần có những đánh giá để đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đai

Xuất phát từ những vấn đề trên, học viên chọn đề tài luận văn "Đánh giá thực

trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2018”

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

+ Nghiên cứu, đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2010- 2018 trên địa bàn huyện Nhà Bè nhằm làm rõ kết quả đạt được

và những hạn chế, tồn tại của quá trình chuyển đổi

+ Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển đổi mục đích

sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu

3 NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU

+ Tìm hiểu, nghiên cứu tổng quan về đô thị hóa, nhu cầu chuyển đổi mục đích

sử dụng đất nông nghiệp cho phát triển đô thị; Tổng quan những quy định pháp lý chủ yếu về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp của nước ta và của thành phố Hồ Chí Minh nói riêng

+ Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 - 2018

+ Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè trong giai đoạn 2010 – 2018; Tổng hợp, phân tích ý kiến đánh giá của người dân về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại một số dự án trên địa bàn huyện thông qua điều tra xã hội học

+ Làm rõ những tồn tại, hạn chế trong công tác chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè

+ Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu

5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp:

+ Sở Tài nguyên và Môi trường: Thu thập báo cáo thuyết minh tổng hợp điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối 2016-2020 thành phố Hồ Chí Minh

+ UBND huyện Nhà Bè, Phòng Tài nguyên và môi trường, một số phòng ban khác: Thu thập các báo cáo về tình hình quản lý nhà nước về đất đai; tài liệu, số liệu

về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến 2020 của huyện; báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội qua các năm; số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất của huyện các năm 2016, 2017, 2018, 2019; tình hình thu hồi đất, GPMB tại một số dự án trên địa bàn huyện

5.2 Phương pháp thống kê: thống kê tình hình phát triển kinh tế - xã hội của

huyện Nhà Bè trong quá trình đô thị hóa, các số liệu về đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích qua các năm giai đoạn 2010 -2018, tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất trong chuyển đổi đất nông nghiệp

5.3 Phương pháp so sánh: so sánh làm rõ biến động sử dụng đất nông nghiệp,

kết quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp so với kế hoạch đặt ra trong giai đoạn 2010 – 2018 trên địa bàn huyện Nhà Bè

5.4 Phương pháp điều tra xã hội học: được sử dụng nhằm thu thập thông tin và

điều tra xã hội học cho mục đích nghiên cứu (điều tra phỏng vấn trực tiếp người dân tại một số dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè: Dự án xây dựng KCN Hiệp Phước giai đoạn

2 và Dự án tạo mặt bằng xây dựng khu đô thị mới tại xã Phước Kiển – Nhơn Đức) Điều tra tại 2 dự án mỗi dự án 50 hộ gia đình, tổng số phát ra 100 phiếu điều tra, thu

về 96 phiếu Các thông tin điều tra tập trung vào tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ, tình hình lao động và việc làm, thu nhập của hộ dân sau chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp; ý kiến đánh giá của người dân về sự thay đổi cơ sở hạ tầng, an ninh trật

tự, chất lượng môi trường,… trước và sau chuyển đổi

5.6 Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: sử dụng để phân tích, đánh giá

thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, làm rõ những khó khăn vướng mắc, hạn chế tồn tại trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang

các mục đích phi nông nghiệp Từ đó đưa ra được các giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp cả về kinh tế, xã hội và môi trường

6 CẤU TRÚC LUẬN VĂN:

Mở đầu: nêu lên tính cấp thiết, mục tiêu, nhiệm vụ của đề tài

Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn

2010 - 2018 trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Đánh giá chung và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển

đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu

Kết luận; Cuối cùng là tài liệu tham khảo, phần phụ lục

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Đô thị hóa và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp

1.1.1 Đô thị hoá và vấn đề sử dụng đất phục vụ phát triển đô thị

Theo khái niệm chung, đô thị hóa đồng nghĩa với sự gia tăng không gian hoặc mật độ dân cư hoặc thương mại hoặc các hoạt động khác trong khu vực theo thời gian Các quá trình đô thị hóa có thể bao gồm: Sự mở rộng tự nhiên của dân cư hiện có; Sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị, hoặc như là sự nhập cư đến đô thị và sự kết hợp của các yếu tố trên [24]

Cách hiểu đơn giản nhất và thông dụng nhất về đô thị hóa là sự gia tăng tỉ lệ dân cư đô thị, sự xuất hiện của các đô thị mới và là sự nâng cao cơ sở hạ tầng của không gian thành phố [23]

Đô thị hóa là sự mở rộng của đô thị, tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân đô thị hay diện tích đô thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu vực Nó cũng

có thể tính theo tỉ lệ gia tăng của hai yếu tố đó theo thời gian Nếu tính theo cách đầu thì nó còn được gọi là mức độ đô thị hóa; còn theo cách thứ hai, nó có tên là tốc độ đô thị hóa Đô thị hóa là quá trình phát triển lối sống thị thành thể hiện qua các mặt dân

số, mật độ dân số, chất lượng cuộc sống,

Về mặt bản chất, đô thị hoá gắn liền với quá trình tăng trưởng kinh tế của một khu vực, một quốc gia Tuy nhiên tốc độ và đặc điểm của đô thị hoá còn phụ thuộc vào trình độ phát triển của khu vực hay quốc gia đó Bản chất của quá trình đô thị hoá bao gồm [25]:

- Tỷ lệ gia tăng dân số tại các đô thị

- Thu nhập bình quân của cư dân đô thị

- Tốc độ gia tăng thu nhập của các ngành kinh tế - xã hội và GDP

- Chất lượng cơ sở hạ tầng

- Lối sống của cư dân địa phương

- Cấu trúc xã hội và vai trò của các tổ chức xã hội trong khu vực

Các nước phát triển (như tại châu Âu, Mĩ hay Úc) thường có mức độ đô thị hóa cao (trên 80%) hơn nhiều so với các nước đang phát triển (như Việt Nam hay Trung Quốc) (khoảng ~30%) Đô thị các nước phát triển phần lớn đã ổn định nên tốc độ đô thị hóa thấp hơn nhiều so với trường hợp các nước đang phát triển [23]

Đô thị hóa góp phần đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động, thay đổi sự phân bố dân cư Các đô thị không chỉ là nơi tạo

ra nhiều việc làm và thu nhập cho người lao động mà còn là nơi tiêu thụ sản phẩm hàng hóa lớn và đa dạng, là nơi sử dụng lực lượng lao động có chất lượng cao, cơ sở kĩ thuật hạ tầng cơ sở hiện đại có sức hút đầu tư mạnh trong nước và nước ngoài

Do quá trình đô thị hóa ngày càng tăng nhanh, nên quỹ đất đô thị luôn có xu hướng gia tăng, sự gia tăng này là do chuyển mục đích sử dụng các phần đất ven đô thị Trên thực tế, đất đô thị được hình thành từ 2 nguồn : đất nông nghiệp (nguồn chủ yếu) và các loại đất hoang hóa ven đô

Nhân tố ảnh hưởng đến nguồn đất đô thị bao gồm từ quy hoạch địa điểm, quy

mô của các đô thị đến các chính sách, cơ chế quản lý đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng Nguồn đất đô thị tăng lên chính là do quy hoạch; và quy mô, chức năng của

đô thị là nhân tố quyết định diện tích và chính sách quản lý đất đô thị Khi xây dựng

đô thị chúng ta luôn quan tâm đến các đặc điểm của đất đô thị: đầu mối giao thông, trung tâm kinh tế, mặt bằng, nguồn nước… cũng ảnh hưởng tới nguồn đất đô thị

Đối với sử dụng đất khu vực đô thị hóa thì ngoài những yêu cầu như đối với các

loại đất khác như sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả thì sử dụng đất đô thị còn có những yêu cầu cơ bản: Sử dụng đất phải đúng theo mục đích quy hoạch; phải đảm bảo cảnh quan môi trường đô thị; phải nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh việc phá đi làm lại để đảm bảo tính ổn định, bền vững của đô thị; việc bố trí các khu đất phải phù hợp đảm bảo thuận lợi giao lưu giữa các khu vực cũng như với các vùng khác [26]

1.1.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đai trong quá trình đô thị hóa

Đô thị hóa là một trong những vấn đề trọng tâm, quyết định sự đi lên của đất nước Đất nước ta đang trong giai đoạn tập trung đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá Quá trình phát triển kinh tế không những làm tăng thêm số lượng các đối tượng tham gia vào quan hệ sử dụng đất đai, mà nó còn làm cho mục tiêu sử dụng đất tăng

khá nhanh, thông qua các giao dịch có tính kinh tế và phi kinh tế làm cho mọi tổ chức

và cá nhân đều muốn có quyền sử dụng một diện tích đất đai riêng và đều cố gắng tối

đa để sử dụng đất có lợi nhất Để đảm bảo cho quá trình phát triển đất đai tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình phát triển đô thị thì cần có quy hoạch sử dụng đất cụ thể, việc lập quy hoạch sử dụng đất chính là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo cung cấp đất đai hợp lý cho quá trình phát triển bền vững [26]

Một trong những mục tiêu quan trọng của quy hoạch sử dụng đất đô thị là cụ thể hoá chiến lược sử dụng đất và không gian theo quy hoạch chung đã được Chính phủ và các cấp có thẩm quyền phê duyệt Khi quy hoạch được lập ra thì đó là công cụ hữu hiệu trong công tác quản lý đất đai Quy hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu nhất giúp nhà nước thể hiện mục đích, định hướng sử dụng đất của mình mà không phải thông qua hàng loạt các văn bản, hướng dẫn khác nhau Chính vì vậy quy hoạch được coi là công cụ thể hiện chính sách của nhà nước đối với việc sử dụng đất

Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị thấp trên thế giới với khoảng 35,9% dân số chính thức sống ở các đô thị [26] Tuy nhiên, trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hoá tăng nhanh vừa kéo theo sự gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ tầng

đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị Để gia tăng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, một trong những điều kiện cơ bản là khả năng đáp ứng về diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị Chính những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ở nước

ta

Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đai đô thị ở nước ta hiện đang sử dụng phân tán về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng Sự đan xen giữa đất đai các khu dân cư với đất phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và các cơ quan hành chính sự nghiệp Sự đan xem về mục đích sử dụng cũng dẫn đến sự đan xen

làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất của các đô thị ở nước ta hiện nay Việc đan xen trên cũng đang là lực cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại

Việc phát triển các đô thị ở nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đó, do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổi cộm phổ biến của các đô thị Do thiếu quy hoạch và sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay đang thể hiện nhiều điều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm

và lợi ích mang lại

Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác quản lý đất đai phát triển đô thị ở nước ta nhiều vấn đề phải thực hiện như:

Thứ nhất, phải hình thành quy hoạch về định hướng phát triển tổng thể hệ thống

đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quy hoạch Việc quy hoạch

hệ thống đô thị cần phải xác định được quy mô, phạm vi phát triển của các đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền các đô thị trung tâm với các đô thị vệ tinh

Thứ hai, cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai của các đô thị hiện có; chủ động xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian và sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hướng các hoạt động tư nhân đi theo định hướng quy hoạch đã phê duyệt Xúc tiến việc thực hiện các phương án quy hoạch ở những nơi, những khâu trọng điểm

Thứ ba, chú trọng xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương đến các thành phố, các quận và cấp phường

Nhận thức được tầm quan trọng của đất đô thị, Nhà nước ta cũng đã quy định nguyên tắc trong sử dụng đất đô thị, tuy nhiên những nguyên tắc này chủ yếu mới phục vụ cho việc quản lý hành chính về đất đô thị:

- Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước về đất đô thị trong cả nước Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị

xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được cấp giấy chứng nhận Ngoài ra Nhà nước còn cho tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước thuê đất Uỷ ban nhân dân (UBND) các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đô thị trong địa phương mình theo thẩm quyền quy định; các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý đô thị chịu trách nhiệm trong việc quản lý sử dụng đất đô thị

- Đất đô thị phải được sử dụng đúng mục đích, đúng chức năng theo quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Khi có sự thay đổi chức năng hoặc thay đổi chủ sử dụng đều phải được sự đồng ý của cơ quan quản lý đô thị có thẩm quyền Chính quyền các cấp đô thị có trách nhiệm về quản lý quỹ đất chưa sử dụng ở đô thị

- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo hài hoà về lợi ích cá nhân, tập thể và lợi ích của cộng đồng xã hội bằng cách thiết lập chiến lược phát triển KT - XH phù hợp với quy luật phát triển: xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý; thực hiện tốt các đòi hỏi về kinh tế với đất đô thị; sử dụng hàng loạt các phương pháp quản lý đồng thời thực hiện tốt các công cụ luật pháp trong quá trình quản lý đất đai

- Cơ quan quản lý đô thị phải lập kế hoạch sử dụng đất theo nội dung:

+ Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử dụng Đối với thành phố trực thuộc Trung ương, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất UBND cấp trên có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đô thị cấp dưới;

+ Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây dựng và phát triển đô thị Chính quyền cấp nào có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch điều chỉnh [3]

Trong điều kiện ở nước ta hiện nay và cụ thể là tại khu vực đô thị, do quỹ đất đai hạn chế trong khi nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế và các nhu cầu xã hội

trường và các mục đích kinh tế, xã hội là vấn đề mang tính mâu thuẫn, xung đột Tuy nhiên, mâu thuẫn này có thể từng bước được giải quyết trên cơ sở đưa ra phương án sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa 3 lợi ích: kinh tế, xã hội và môi trường, cụ thể phải đạt được 3 yêu cầu cơ bản sau:

- Về mặt kinh tế: sử dụng đất cho hiệu quả kinh tế tương đối cao, đáp ứng mục tiêu phát triển các ngành kinh tế của đô thị, nhất là các ngành công nghiệp, dịch vụ

- Về mặt xã hội: Thu hút được lao động, giải quyết việc làm, nâng cao đời sống của người dân; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội đô thị

- Về môi trường: giảm thiểu và cơ bản ngăn chặn được ô nhiễm môi trường hướng tới bền vững môi trường sinh thái đô thị

1.1.3 Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong quá trình

đô thị hóa

Dưới tác động của đô thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất là một tất yếu khách quan do nhu cầu đất đai thay đổi, yêu cầu phải sử dụng đất hiệu quả hơn, sự phân công lao động trong xã hội thay đổi…

Đất đai là tài nguyên quan trọng và không thể thiếu trong mọi ngành, mọi lĩnh vực cũng như trong mọi mặt của cuộc sống Đất đai là đầu vào mang tính chất quyết định cho mọi nhu cầu: là nơi cư ngụ của con người, là địa bàn sản xuất kinh doanh, xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ nhu cầu xã hội… Nguồn cung đất đai là cố định, trong khi nhu cầu sử dụng đất lại luôn có xu hướng thay đổi đáp ứng đòi hỏi cho các mục đích của phát triển nông thôn, đô thị nên chuyển đổi mục đích sử dụng đất là tất yếu

Đất đai khu vực đô thị với vai trò là địa bàn cư trú, tư liệu sản xuất và là địa bàn phân bố các hoạt động công nghiệp, xây dựng, cơ sở hạ tầng,… là cơ sở cho sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị Tuy nhiên do sự có hạn về đất đai, cùng với sự hạn chế trong việc khai thác tiềm năng đất đai đòi hỏi con người phải đưa ra được phương án

sử dụng đất hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đô thị

Đất nông nghiệp đôi khi còn gọi là đất canh tác hay đất trồng trọt là những vùng đất, khu vực thích hợp cho sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và

chăn nuôi Đây là một trong những nguồn lực chính trong nông nghiệp

Phân loại tiêu chuẩn theo FAO - Tổ chức Nông lương của Liên Hiệp Quốc thì phân chia đất nông nghiệp vào các thành phần sau đây [7]:

- Đất canh tác như đất trồng cây hàng năm, chẳng hạn như ngũ cốc, bông, khoai tây, rau, dưa hấu, loại hình này cũng bao gồm cả đất sử dụng được trong nông nghiệp nhưng tạm thời bỏ hoang (đất hoang hóa, đất thoái hóa)

- Vườn cây ăn trái và những vườn nho hay cánh đồng nho (thông dụng ở châu Âu)

- Đất trồng cây lâu năm (ví dụ như trồng cây ăn quả)

- Cánh đồng, thửa ruộng và đồng cỏ tự nhiên cho chăn thả gia súc

- Tùy thuộc vào việc sử dụng hệ thống tưới tiêu nhân tạo, đất nông nghiệp được chia thành đất có tưới tiêu và không tưới tiêu (thường xuyên) Ở các nước đang khô hạn và bán khô hạn đất nông nghiệp thường được giới hạn trong phạm vi đất tưới tiêu

Ở Việt Nam cũng như tại nhiều quốc gia đang phát triển, quá trình đô thị hoá gắn liền với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội Thực hiện quá trình đô thị hoá là đồng nghĩa với việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, chuyển mục đích một diện tích lớn

từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Hiện nay, đất dành cho nông nghiệp ngày càng trở nên chật hẹp do dân số tăng nhanh, do các công trình giao thông, các nhà máy công nghiệp, các trung tâm văn hóa, thương mại, khu vui chơi giải trí chiếm đất ngày càng nhiều Nhưng trong thực tế người dân không phải lúc nào cũng sử dụng đất nông nghiệp một cách hợp lý để đạt hiệu quả sử dụng cao nhất, phục vụ tốt nhất cuộc sống của mình và cả xã hội

Hai cực kinh tế chính của Việt Nam là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh phát triển theo hai xu hướng khác nhau, một phần do sự kế thừa hệ thống quản lý nhà nước

cũ Trong khi miền Nam Việt Nam đi theo các chính sách thị trường tự do, miền Bắc Việt Nam đi theo mô hình xã hội chủ nghĩa Mặc dù đặc điểm đô thị hóa của hai thành phố này có khác nhau nhưng quá trình đô thị hóa theo chiều rộng và chiều sâu ở hai thành phố này đều gắn với việc chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp [23]

1.1.4 Tác động của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đến đời sống và việc làm của người dân

Quá trình đô thị hóa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa, đô thị hóa tại các đô thị ở nước ta là xu thế tất yếu phản ánh trình độ phát triển Ngoài những ảnh hưởng tích cực, có thể thấy rõ còn sự bất hợp lý trong phân bố các công trình xây dựng, sự thiếu gắn bó, liên thông giữa các thành tố Phần lớn các khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ, các điểm dân cư đều tràn ra, bám sát trục đường giao thông, tạo nên sự phát triển mất cân đối về không gian xây dựng

Khá phổ biến là tình trạng thiếu đồng bộ, thiếu khớp nối giữa hạ tầng các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất với hạ tầng các vùng nông thôn xung quanh; giữa hạ tầng kinh tế -kỹ thuật với hạ tầng văn hóa -xã hội

Đời sống vật chất và tinh thần của phần lớn người dân nông thôn có đất bị thu hồi tại các vùng ven đô sau khi bị thu hồi khá hơn trước đây Mặc dù là dấu hiệu tích cực nhưng điều băn khoăn là sự cải thiện đời sống này mới là vẻ bề ngoài bởi lẽ người dân có sẵn tiền bồi thường, do chưa biết cách đầu tư sản xuất kinh doanh trong khu vực phi nông nghiệp nên dùng xây nhà và sắm các phương tiện sinh hoạt Khi tiêu hết

số tiền đền bù rồi, họ sẽ không còn nguồn thu nhập nào đáng kể mang tính ổn định, vì không có việc làm chắc chắn Do đó, sự phát triển bền vững về đời sống vật chất và tinh thần của hộ bị thu hồi đất chưa thực sự đảm bảo [7]

Để có đất cho mục đích phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ, hàng vạn

hộ nông dân bị thu hẹp diện tích đất canh tác, có trường hợp không còn đất và phải di chuyển cả chỗ ở , một tỷ lệ đáng kể trong số này gặp khó khăn do bị gián đoạn về kinh

tế, không chuyển sang được ngành nghề mới…làm phát sinh nhiều vấn đề xã hội (thiếu việc làm, tệ nạn xã hội, quan hệ gia đình lỏng lẻo, quan hệ làng xã bị mai một…) trong khi sự hỗ trợ của Nhà nước và của doanh nghiệp không đồng đều và không đồng bộ - khắc phục được tình trạng này là cơ sở quan trọng để quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa vận hành bền vững và hiệu quả.[11]

Về môi trường trong quá trình phát triển tại nhiều đô thị cho thấy khối lượng chất thải công nghiệp ngày càng tăng trong đó tỷ lệ được xử lý còn rất hạn chế và ô

nhiễm ở các làng nghề tiểu thủ công nghiệp, những vùng sản xuất nông nghiệp sử dụng nhiều thuốc bảo vệ thực vật đang làm xuống cấp môi trường đất, nước, không khí Nhìn chung, hầu hết các cụm, điểm công nghiệp tại nhiều đô thị chưa đáp ứng được những tiêu chuẩn về môi trường theo quy định Thực trạng đó làm cho môi trường sinh thái ở một số khu vực xung quanh những khu công nghiệp bị ô nhiễm nghiêm trọng Cộng đồng dân cư, nhất là các cộng đồng dân cư lân cận với các khu công nghiệp, đang phải đối mặt với những nguy cơ về môi trường Họ phải sống chung với khói bụi, uống nước từ nguồn ô nhiễm chất thải công nghiệp Từ đó, gây bất bình, dẫn đến những phản ứng, đấu tranh quyết liệt của người dân đối với những hoạt động gây ô nhiễm môi trường [7]

1.2 Tổng quan những quy định pháp lý chủ yếu về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay

1.2.1 Tổng quan những quy định pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích

sử dụng đất nông nghiệp trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003

Theo Luật Đất đai 2003 [9], đất nông nghiệp được định nghĩa là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng Đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác

- Đất sản xuất nông nghiệp: Là đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp Bao gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm

- Đất lâm nghiệp: Là đất có rừng tự nhiên hoặc có rừng trồng, đất khoanh nuôi phục hồi rừng (đất đã giao, cho thuê để khoanh nuôi, bảo vệ nhằm phục hồi rừng bằng hình thức tự nhiên là chính), đất để trồng rừng mới (đất đã giao, cho thuê để trồng rừng và đất có cây rừng mới trồng chưa đạt tiêu chuẩn rừng) Theo loại rừng lâm nghiệp bao gồm: đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng

- Đất nuôi trồng thuỷ sản: Là đất được sử dụng chuyên vào mục đích nuôi, trồng thuỷ sản, bao gồm đất nuôi trồng nước lợ, mặn và đất chuyên nuôi trồng nước ngọt

- Đất nông nghiệp khác: Là đất tại nông thôn sử dụng để xây dựng nhà kính (vườn ươm) và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, đất để xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, diêm nghiệp, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp

Luật quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất như sau (Điều 13):

1 Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản

b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác

c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

2 Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất;

3 Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 68 của Luật này;

Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp quy định tại các điểm c, d

và đ khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định sau đây:

Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất

Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất

Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất

Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ

T hẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 37):

1 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với

cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

2 Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư

3 Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp

sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

4 Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không được ủy quyền

Luật quy địnhcụ thể về các trường hợp thu hồi đất (Điều 38):

Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

1 Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

2 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

3 Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

4 Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

5 Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

6 Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

7 Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

8 Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

9 Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

10 Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

11 Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;

12 Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật

đất đai Theo Nghị định này, công tác chuyển mục đích sử dụng đất cũng liên quan đến quy định quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất [4]:

1 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm phát hiện và xử

lý kịp thời các trường hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương

2 Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm theo dõi việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương Khi phát hiện những trường hợp sử dụng đất không đúng quy hoạch, kế hoạch đã được công bố thì xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xử lý

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm chính về việc không ngăn chặn, không xử lý kịp thời, để xảy ra trường hợp sử dụng đất không đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt tại địa phương

3 Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn tổ chức kiểm tra, thanh tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương; phát hiện và xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Trường hợp phát hiện vi phạm về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản gửi Bộ Quốc phòng, Bộ Công an để xem xét xử lý

Trường hợp phát hiện nhu cầu thực tế cần điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì báo cáo Uỷ ban nhân dân cùng cấp về nhu cầu đó

4 Hàng năm, Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất của địa phương đến ngày 31 tháng 12; thời hạn nộp báo cáo được quy định như sau:

a) Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn báo cáo Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trước ngày 15 tháng 01 năm sau;

b) Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh báo cáo Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trước ngày 31 tháng 01 năm sau;

c) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường trước ngày 15 tháng 02 năm sau

5 Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an có trách nhiệm chỉ đạo việc thực hiện và kiểm tra, thanh tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn cả nước

Hàng năm, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm báo cáo Chính phủ về kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh đến ngày 31 tháng 12 đồng thời gửi một (01) bản đến Bộ Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp; thời hạn nộp báo cáo là trước ngày 31 tháng 01 năm sau

6 Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổng hợp kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cả nước để báo cáo Chính phủ; thời hạn nộp báo cáo

là trước ngày 15 tháng 3 năm sau

7 Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm đối với năm cuối của kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu thì phải kèm theo báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả

kỳ kế hoạch sử dụng đất

Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm đối với năm cuối của

kỳ quy hoạch sử dụng đất thì phải kèm theo báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối và báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả kỳ quy hoạch sử dụng đất

Thực hiện Luật Đất đai 2003 có các văn bản dưới Luật liên quan đến công tác chuyển mục đích sử dụng đất:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số Điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

- Ngoài ra, còn một số các Nghị định, Thông tư và Chỉ thị khác liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất

1.2.2 Tổng quan những quy định pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích

sử dụng đất nông nghiệp từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay

- Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 Công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 57 [10]:

1 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn,

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

2 Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế

độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng

Pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai trước đây chưa quy định rõ ràng điều kiện gì đối với chủ đầu tư xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Đây là một trong các nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân Vì vậy, Điều 58 của Luật Đất đai

2013 đã quy định hai loại điều kiện:

Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để đảm bảo an ninh, quốc phòng, an ninh lương thực, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu (Khoản

1 và Khoản 2);

Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật (Khoản 3)

Trên cơ sở đó có quy định cụ thể đối với loại điều kiện thứ hai để đảm bảo tính khả thi của khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai 2013, cụ thể được quy định tại Điều 10:

- Điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư để đảm bảo việc sử dụng đất

theo tiến độ của dự án đầu tư giao cho Sở Tài chính chịu trách nhiệm đánh giá trên cơ

sở các báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán

- Điều kiện về ký quỹ giao cho Sở Kế hoạch và Đầu tư chịu trách nhiệm đánh giá trên cơ sở quy định của địa phương, của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư

- Điều kiện về chủ đầu tư không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự

án đầu tư khác giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm đánh giá theo tiêu chí xác định vi phạm pháp luật về đất đai

Các văn bản dưới luật gồm một số Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài nguyên và môi trường có một số quy định về chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp:

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai tại Điều 14 quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng đất [1] tại Điều 7 quy định nội dung thẩm định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

a) Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có liên quan đến dự án (nếu có);

c) Đánh giá về yêu cầu sử dụng đất của dự án theo quy định hiện hành về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất Đối với dự án chưa có quy định về tiêu chuẩn, định mức

sử dụng đất thì cơ quan thẩm định căn cứ vào quy mô, tính chất dự án và khả năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương để đánh giá;

d) Đánh giá về khả năng sử dụng đất đảm bảo hiệu quả thông qua việc đánh giá

về năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư; tác động môi trường do sử dụng đất; mức

độ phù hợp với kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội; hệ số, mật độ xây dựng, độ

đ) Yêu cầu về diện tích sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và khả năng đáp ứng

về quỹ đất của địa phương đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư

Ngoài các văn bản trên còn có những văn bản dưới luật khác liên quan như:

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về khung giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Đối với chuyển đổi mục đích trong nội bộ đất nông nghiệp, cụ thể chuyển đổi đất trồng lúa theo 2 hình thức: (i) chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang các mục đích nông nghiệp khác: người dân có thể chuyển đổi nội bộ đất nông nghiệp Trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong các trường hợp: Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp Trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước: Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước

có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, trong đó có chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác

được pháp luật cho phép; (ii) Bên cạnh đó, Nghị định số 35/NĐ-CP ngày 13/4/2015 có quy định về chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa Việc chuyển đổi từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản không làm mất đi các điều kiện phù hợp để trồng lúa trở lại (hay còn gọi là chuyển đất lúa linh hoạt) Trong trường hợp này, đất trồng lúa không chuyển mục đích sang các loại đất nông nghiệp khác Nguyên tắc chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản được nêu rõ tại Thông tư 19/2017/TT-BNNPTNT Thông tư này sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư

số 19/2016/TT-BNNPTNT ngày 27/6/2016 Thông tư nêu rõ nguyên tắc chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm như sau: (1) Chuyển đổi phải theo vùng để hình thành các vùng sản xuất tập trung và đảm bảo phục hồi lại được mặt bằng khi chuyển trở lại để trồng lúa; (2) Việc chuyển đổi phải bảo đảm khai thác hiệu quả cơ sở hạ tầng sẵn có; phù hợp với định hướng hoàn thiện cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp của địa phương; (3) Việc chuyển đổi phải bảo đảm công khai, minh bạch Về nguyên tắc chuyển đổi đất trồng lúa sang trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản, Thông tư 19/2017/TT-BNNPTNT có nêu, cho phép sử dụng tối đa 20% diện tích đất trồng lúa để hạ thấp mặt bằng cho NTTS; độ sâu của mặt bằng hạ thấp không quá 120 cm, nhưng phục hồi lại được mặt bằng khi chuyển trở lại để trồng lúa

1.3 Khái quát tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Trong năm 2017, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã có báo cáo về tình hình thực hiện quy hoạch đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn giai đoạn 2011 – 2015, trong đó tình hình biến động sử dụng đất nông nghiệp như sau:

Giai đoạn 2011-2015, đất nông nghiệp giảm 2.554 ha, do trong quá trình đô thị hóa, đất nông nghiệp chủ yếu chuyển sang đất phi nông nghiệp để xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng và đất ở

a) Đất trồng lúa: năm 2015 là 18.675ha, giảm 8.919ha so với năm 2011, trong đó

đất trồng lúa nước năm 2015 là 10.765ha, giảm 8.440ha so với năm 2011

Phần lớn (2/3 diện tích) đất trồng lúa giảm do chuyển sang đất trồng cây hàng năm, một ít diện tích chuyển sang đất trồng cây lâu năm ở các khu vực đất trồng cây hàng năm không đem lại hiệu quả kinh tế cao hoặc ở gần khu công nghiệp, xen cài

sang đất phi nông nghiệp (đất ở, đất phát triển hạ tầng,…) phù hợp với quy hoạch được duyệt

b) Đất trồng cây hàng năm khác: năm 2015 là 16.775ha, tăng 6.844ha so với năm

2011, tăng chủ yếu là từ đất lúa chuyển sang (khoảng 6.000ha) và từ đất ở, đất phát triển hạ tầng… đã giao, cho thuê nhưng chưa triển khai xây dựng công trình (được thống kê theo hiện trạng là HNK: khoảng 1.700ha) Song song đó, đất trồng cây hàng năm khác có giảm một phần do chuyển sang đất phi nông nghiệp để xây dựng các công trình

c) Đất trồng cây lâu năm: năm 2015 là 31.371ha, giảm 1.019ha so với năm 2011,

chu chuyển tăng giảm như sau:

- Tăng: khoảng 6.400ha do đất ở, đất phát triển hạ tầng… đã giao, cho thuê nhưng chưa triển khai xây dựng công trình (được thống kê theo hiện trạng là CLN)

- Giảm: khoảng 7.409ha, hầu hết chuyển sang đất phi nông nghiệp để xây dựng các công trình

- Cân đối tăng giảm: giảm 668ha

d) Đất rừng phòng hộ: năm 2015 là 34.015ha, tăng 730ha so với năm 2011, tăng

do Nhà nước triển khai trồng rừng bổ sung tại khu vực rừng phòng hộ Cần Giờ (chiếm

tỷ trọng lớn là trồng rừng phòng hộ trên đất nuôi trồng thủy sản tại xã Lý Nhơn)

đ) Đất rừng đặc dụng: năm 2015 là 30ha, giảm 39ha so với năm 2011, là diện

tích khu vườn thực vật tại xã Phạm Văn Cội, huyện Củ Chi theo thống kê năm 2011 là đất rừng đặc dụng, năm 2015 đã thống kê sang loại đất rừng sản xuất, thực tế hiện

trạng vẫn là khu vườn thực vật không thay đổi

e) Đất rừng sản xuất: năm 2015 là 840ha, tăng 77ha so với năm 2011, tăng do

chuyển từ đất rừng đặc dụng và đất trồng cây lâu năm sang đất rừng sản xuất tại huyện

Củ Chi

g) Đất làm muối: năm 2015 là 2.069ha, tăng 125ha so với năm 2011

- Tăng do chuyển từ đất nuôi trồng thủy sản 230ha và đất trồng cây lâu năm 30ha sang đất làm muối tại khu vực gần biển Cần Giờ

- Giảm do chuyển sang đất rừng phòng hộ 105ha (nhiều nhất ở xã Lý Nhơn, Long Hòa, huyện Cần Giờ)

h) Đất nuôi trồng thủy sản: năm 2015 là 11.348ha, tăng 1.907ha so với năm 2011,

tăng là do:

- Từ CLN sang NTS (nhiều ở Bình Khánh, An Thới Đông, Lý Nhơn – huyện Cần Giờ, và một phần ở Hiệp Phước – huyện Nhà Bè) 400ha

- Từ LUA sang NTS: 600ha ở Nhà Bè (xã Phước Lộc, Nhơn Đức) và 300ha Cần Giờ (Bình Khánh, Hiệp Phước)

- Từ SKK sang NTS (do trước đây thống kê đất KCN Hiệp Phước giai đoạn 2, huyện Nhà Bè) nay thống kê theo hiện trạng ngoài thực địa là đất NTS khoảng 100ha

- Còn lại là đất bãi bồi, ven sông rạch có nuôi trồng thủy sản nên thống kê vào NTS Đất phi nông nghiệp: giai đoạn năm 2011-2015, tăng 2.240ha, đất phi nông nghiệp tăng do chuyển từ đất nông nghiệp sang Trong đó đất tăng nhiều nhất là đất ở tại đô thị và đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh

Trong đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp đã nêu rõ: Đất

nông nghiệp đang chịu sự tác động của quá trình đô thị hóa nhanh trong khi đó Thành phố chưa có chiến lược và giải pháp đồng bộ, toàn diện về phát triển kinh tế nông thôn

và nông nghiệp ngoại thành dẫn đến hiệu quả sử dụng đất sau chuyển đổi chưa cao Khu vực đất nông nghiệp báo động về tác động tiêu cực như bỏ hoang hóa đất sản xuất; mua bán sang nhượng đất nông nghiệp; vấn đề ô nhiễm và sinh thái môi trường; vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế và lao động nông nghiệp; dân số, việc làm nông

thôn (nguồn: Báo cáo thuyết minh tổng hợp điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến

2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối 2016 – 2020 thành phố Hồ Chí Minh [22])

Trong giai đoạn 2016 – 2020 trên địa bàn thành phố đã dự kiến khoảng 26246

ha đất nông nghiệp sẽ được chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp (bảng 1.1)

Bảng 1.1: Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất theo từng năm của TP Hồ Chí

Nguồn: Báo cáo thuyết minh tổng hợp điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến

2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối 2016 – 2020 thành phố Hồ Chí Minh

Số liệu của bảng trên cho thấy nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh là rất lớn, nhất là tại các huyện ngoại thành có quỹ đất nông nghiệp lớn như huyện Nhà Bè Tuy nhiên cần phải có giải pháp đồng bộ để đảm bảo hiệu quả quá trình chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP GIAI ĐOẠN 2010 - 2018 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nhà Bè

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

 Vị trí địa lý

Nhà Bè là huyện ngoại thành nằm về phía Đông Nam của TP.HCM Huyện có tổng diện tích tự nhiên là 10042,70 ha Các đơn vị hành chính thuộc Huyện gồm thị trấn Nhà Bè và sáu xã: Hiệp Phước, Long Thới, Nhơn Đức, Phú Xuân, Phước Kiển, Phước Lộc, với vị trí địa lý như sau:

- Tọa độ địa lý:

+ 10o34'20" - 10o42'30" Vỹ Bắc

+ 106o40'48" - 106o47'10" Kinh Đông

- Tứ cận:

+ Phía Đông giáp huyện Cần Giờ và huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai)

+ Phía Bắc giáp Quận 7

+ Phía Tây giáp huyện Bình Chánh, huyện Cần Giuộc (tỉnh Long An)

+ Phía Nam giáp huyện Cần Giuộc (tỉnh Long An)

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Nhà Bè

Với vị trí nằm trên đoạn đường thuỷ huyết mạch từ Biển Đông vào sông Sài Gòn, phía Đông tiếp giáp với rừng Sác Cần Giờ; phía Tây Nhà Bè có kênh Cây Khô trên tuyến đường thuỷ từ đồng bằng Sông Cửu Long về TP.HCM Huyện có một hệ thống sông ngòi thuận lợi cho việc mở rộng giao thông đường thuỷ đi khắp nơi, có điều kiện xây dựng các cảng nước sâu đủ sức tiếp nhận các tàu có trọng tải lớn cập cảng Với điều kiện tự nhiên thuận lợi và nguồn nhân lực dồi dào, Nhà Bè đóng một vai trò quan trọng về mặt kinh tế Bên cạnh đó, Huyện còn được xem là một vị trí có ý nghĩa đặc biệt về mặt chiến lược [12]

- Sức chịu tải của nền đất thấp, nhỏ hơn 0,7 kg/cm2

- Mực nước ngầm không áp nông, cách mặt đất phổ biến ở 0,5 m

 Khí hậu

Nhà Bè nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với hai mùa mưa nắng rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau:

- Nhiệt độ trung bình: 27,50C, cao nhất: 29 – 330C, thấp nhất: 20 – 250C

- Độ ẩm trung bình năm: 77,50%

- Lượng mưa trung bình năm: 2.100 mm

- Tổng số giờ nắng trong năm: 2.500 giờ

- Hướng gió chủ yếu: Tây Nam

 Các nguồn tài nguyên

- Tài nguyên đất

Nhà Bè có tổng diện tích tự nhiên 10.042,70 ha, bao gồm các nhóm đất chính sau:

Bảng 2.1: Tài nguyên đất huyện Nhà Bè

Số

Phân loại đất Theo Fao/Unesco Ký hiệu

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

I Đất phèn hoạt động Orthithionic Fluvisols Flto 4.423,31 44,05

II Đất phèn tiềm tàng Protothionic Gleysols GLtp 2.107,10 20,98 III Đất phù sa Cambic Fluvisols FLc 1.136,66 11,32

IV Diện tích đất sông,

Nguồn: Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất huyện Nhà Bè [12]

- Nhóm đất phù sa với diện tích 1.136,66 ha, chỉ chiếm 11,32% tổng diện tích tự nhiên toàn huyện, tập trung ở các xã Phước Kiển, Phước Lộc, thị trấn Nhà Bè và xã Phú Xuân Nhìn chung, đây là nhóm đất khá thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; tuy nhiên, do hạn chế bởi nguồn nước mặn, lại bị nhiễm mặn vào mùa khô nên chỉ canh tác được loại hình lúa một vụ, trồng dừa nước, nuôi trồng thủy sản và có thể trồng thêm cây ăn trái Mặc dù đất đai thuận lợi cho canh tác nông nghiệp nhưng phần lớn

đã thuộc các quy hoạch khu dân cư hoặc các dự án nên nhiều diện tích để trống không canh tác

- Nhóm đất phèn hoạt động, với đặc điểm mùn ở tầng mặt trung bình, đạm tổng

số trung bình, phèn cao, pH từ 5,5 – 5,8 Bị nhiễm mặn về mùa khô không canh tác được, nhưng mùa mưa rửa mặn nên có thể cấy lúa được Tổng diện tích 4.423,31 ha, chiếm 44,05% diện tích tự nhiên toàn huyện, phân bố phía nam xã Phước Kiển, khu trung tâm xã Nhơn Đức, Phước Lộc và một phần xã Hiệp Phước

- Nhóm đất phèn tiềm tàng với đặc điểm tầng sinh phèn xuất hiện nông, phèn nhiều và mặn nhiều, canh tác lúa được về mùa mưa nhưng năng suất không cao và bấp bênh, phân bố tập trung ở xã Hiệp Phước với diện tích 2.107,10 ha, chiếm 20,98% tổng diện toàn huyện

hướng dẫn cụ thể để người dân có thể lựa chọn những loại hình sử dụng đất thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất, nâng cao mức sống của người dân, đồng thời bảo vệ đất không bị suy thoái và bảo vệ môi trường

- Tài nguyên nước

+ Phân khu thủy vực

Toàn huyện có 2.377,52ha sông, rạch lớn nhỏ, chiếm 23,67% tổng diện tích tự nhiên của huyện Hệ thống sông rạch tạo thành bốn khu vực với tính chất khác nhau và chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều; Vào mùa khô, nước mặn từ biển Đông theo sông Soài Rạp – Nhà Bè xâm nhập vào sông rạch từ phía Đông, gây khó khăn cho việc sản xuất nông nghiệp

+ Phân vùng khu ngập nước

Toàn huyện chia làm ba khu vực với các tính chất như sau:

- Vùng ngập I: Gồm các xã Phước Kiển, Phú Xuân, Nhơn Đức, Phước Lộc và thị trấn Nhà Bè Đây là vùng giao hội nước, nhiều sông rạch, các nhân tố gây úng ngập gồm thủy triều sông và nước nguồn: mức độ ngập sâu và nước chảy mạnh

- Vùng ngập II: Gồm một phần xã Long Thới và một phần xã Hiệp Phước, nằm

về phía Tây của đường Nguyễn Văn Tạo, các nhân tố ảnh hưởng do thuỷ triều sông, nước nguồn, mưa nội đồng: mức độ ngập sâu, nước chảy vừa

- Vùng ngập III: Gồm phần lớn xã Hiệp Phước và một phần còn lại của xã Long Thới, nằm về phía Đông của đường Nguyễn Văn Tạo hướng ra sông Nhà Bè; đây là khu vực ven sông lớn, địa hình thấp, tập trung nhiều cửa sông Yếu tố ảnh hưởng chủ yếu là thủy triều của biển: mức độ ngập sâu, nước chảy mạnh [13]

 Thực trạng môi trường

- Hiện trạng chất lượng nước mặt

Lưu vực thoát nước chính của huyện Nhà Bè là sông Nhà Bè và một số sông rạch khác như: sông Soài Rạp, sông Kinh, rạch Dinh Ông Mạng lưới giám sát chất lượng nước sông Thành phố có trạm quan trắc Nhà Bè nằm trên sông Nhà Bè Kết quả quan trắc chất lượng nước kênh rạch huyện Nhà Bè như sau: khu vực tại rạch Đầu Mắm – xã Phước Kiển bị ô nhiễm vi sinh nặng vượt 9,8*103 lần Các rạch khác bị ô nhiễm như rạch Ba Bọng bị ô nhiễm BOD (lượng oxi cần thiết để VSV oxy hóa các