Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông thành phố Hà Nội

Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông thành phố Hà Nội Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông thành phố Hà Nội luận văn tốt nghiệp thạc sĩ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

************

Vũ Minh Hường

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Đình Bồng

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

TS Nguyễn Đình Bồng PGS.TS Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI - 2018

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 2

5 Phương pháp nghiên cứu 2

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn 3

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 5

1.1 Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản 5

1.1.1 Bất động sản 5

1.1.2 Thị trường bất động sản 9

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản 18

1.1.4 Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 20

1.2 Thị trường bất động sản Việt Nam 23

1.2.1 Chính sách phát triển thị trường bất động sản 23

1.2.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về thị trường bất động sản 25

1.2.3 Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản 27

1.2.4 Thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiện nay 30

1.3 Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 32

1.3.1 Thị trường bất động sản Mỹ 32

1.3.2 Thị trường bất đống sản Ôxtrâylia 33

1.3.3 Thị trường bất động sản Trung Quốc 36

1.3.4 Kinh nghiệm quốc tế về chính sách phát triển thị trường bất động sản đối với Việt Nam 37

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HÀ

ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 39

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hà Đông 39

2.1.1 Đặc điểm về điều kiện tự nhiên 39

2.1.2 Đặc điểm về kinh tế xã hội 42

2.2 Tình hình quản lý đất đai tại quận Hà Đông 47

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 47

2.2.2 Tình hình biến động diện tích các loại đất năm 2016 so với năm 2014 (bảng 2.4 và hình 2.3) 49

2.2.3 Tình hình quản lý đất đai 51

2.3 Tình trạng quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông 52

2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản quận Hà Đông 53

2.4.1 Cơ sở hạ tầng 53

2.4.2 Tốc độ đô thị hóa tăng cao 54

2.4.3 Yếu tố tâm lý 55

2.5 Thực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông 55

2.5.1 Thị trường bất động sản quận Hà Đông giai đoạn 2013 đến 2016 55

2.5.2 Trực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông hiện nay 60

2.6 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông 78

2.6.1 Những mặt đã đạt được 78

2.6.2 Những hạn chế 79

2.6.3 Nguyên nhân của những hạn chế 80

2.7 Dự báo về thị trường bất động sản quận Hà Đông đến năm 2018 81

2.7.1 Giá trị bất động sản tăng 81

2.7.2 Tăng dân số tại quận dẫn tới tăng nhu cầu về nhà ở 81

2.7.3 Sự chuyển biến về cung cầu và phân khúc nhà ở 82

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HÀ ĐÔNG 84

3.1 Định hướng phát triển kinh tế, xã hội của quận Hà Đông 84

3.2 Giải pháp 85

3.2.1 Kiện toàn tổ chức cán bộ 85

3.2.2 Đồng bộ pháp luật về đất đai xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản 85

3.2.3 Giải pháp hỗ trợ đầu tư kinh doanh bất động sản 85

3.2.4 Giải pháp hỗ trợ người mua 86

3.2.5 Thanh tra kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật 86

3.2.6 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 86

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87

1 Kết luận 87

2 Kiến nghị 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế Quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017 44

Hình 2.2 Cơ cấu các ngành kinh tế quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017 45

Bảng 2.2: Dân số, Lao động quận Hà Đông qua các năm 2010-2017 43

Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của quận Hà Đông 48

Bảng 2.4: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất quận Hà Đông giai đoạn 2014 - 2016 50

Bảng 2.5 Bảng chỉ số giá giao dịch BĐS căn hộ chung 2013 55

Bảng 2.6 Giá thuê căn hộ tại quận Hà Đông 77

Bảng 2.7 Giá bán căn hộ chung cư tại quận Hà Đông 77

Bảng 2.8 Bảng giá đất nền tại quận Hà Đông 78

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Mô hình thị trường bất động sản 10

Hình 2.1 Vị trí quận Hà Đông trên bản đồ địa giới hành chính Hà Nội 39

Hình 2.2 Cơ cấu các ngành kinh tế quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017 45

Hình 2.3 Biến động diện tích các loại đất giai đoạn 2014 - 2016 tại quận Hà Đông 51

Hình 2.4 Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội năm 2014 58

Hình 2.5 Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội năm 2015 57

Hình 2.6 Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội năm 2016 59

Hình 2.7 Chỉ số giá thứ cấp liền kề, biệt thự năm 2016 tại Hà Nội 60

Hình 2.8 Các dự án bất động sản tại quận Hà Đông 61

Hình 2.9 Một số công trình đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu tư Hải Phát 64

Hình 2.10 Một số công trình đầu tư kinh doanh bất động sản và xây lắp

của công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Xuân Mai 66

Hình 2.11 Một số công trình đầu tư kinh doanh bất động sản của Tập đoàn Nam Cường 67

Hình 2.12 Một số công trình ĐTKDBĐS của Tập đoàn Nam Cường tại Hà Đông 68 Hình 2.13 Quy trình làm việc tại GDBĐS Hải Phát 70

Hình 2.14 Các dự án sàn GDBĐS Hải Phát phân phối 71

Hình 2.15 Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn BĐS Xuân Mai 73

Hình 2.16 Các dự án sàn GDBĐS Xuân Mai phân phối 74

Hình 2.17 Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn BĐS Dreamhome 75

Hình 2.18 Các dự án sàn GDBĐS Dreamhome phân phối 76

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia luôn đi cùng với sự phát triển của các

dự án bất động sản Là một đất nước có nền kinh tế đang phát triển, Việt Nam lại càng phải đặc biệt chú ý tới việc đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, hiện đại hóa, phát triển cơ sở

hạ tầng, trong đó có các dự án bất động sản nhằm ổn định đời sống nhân dân, đồng thời đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài và phát triển các nguồn lực trong nước

Đối với thành phố Hà Nội nói chung và quận Hà Đông nói riêng trong những năm gần đây đánh dấu sự xuất hiện ngày càng nhiều của những tòa nhà văn phòng, khách sạn, căn hộ, TTTM, những công trình này làm thay đổi diện mạo của quận

Và một điều rất dễ nhận thấy là sự gia tăng dân số tại các quận huyện giáp trung tâm rất lớn đã đặt ra thách thức lớn về nhu cầu nhà ở cho người dân Chính vì thế mà thị trường bất động sản tại Hà Nội đã trở nên cực kì sôi động, trong đó có quận Hà Đông, trung tâm kinh tế phía Tây Bắc của thành phố

Sự hình thành của thị trường BĐS đã góp phần chuyển dịch cơ cấu đất đai theo hướng tích cực và hiệu quả, thu hút được lượng vốn đáng kể đầu tư BĐS, tạo

đà cho các lĩnh vực liên quan như: kinh doanh xây dựng, phát triển giao thông vận tải, tăng cường kết cấu hạ tầng, kinh tế xã hội Tuy nhiên thị trường BĐS đã và đang bộc lộ nhiều hạn chế, thiếu đồng bộ, chính sách và biện pháp tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh, chưa đáp ứng được yêu cầu ổn định và mở rộng thị trường BĐS, quản lý Nhà nước về thị trường BĐS còn nhiều yếu kém Thực tế là còn tồn tại “thị trường ngầm”; giao dịch bất động sản nó chung và môi giới bất động sản nói riêng hoạt động còn mang tính tự phát

Những hạn chế đó đã và đang hạn chế đến nhiều mặt kinh tế, xã hội, và niềm tin của người dân vào việc thực hiện chính sách pháp luật Xuất phát từ thực tiễn

trên học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng thị trường BĐS, làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp phát triển thị trường BĐS tại quận Hà Đông thành phố Hà Nội

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tổng quan những vấn đề liên quan đến thị trường BĐS tại quận Hà Đông

- Khảo sát điều tra số lượng các dự án, số lượng giao dịch của thị trường đầu

tư kinh doanh BĐS và thị trường kinh doanh dịch vụ BĐS tại quận Hà Đông

- Phân tích, đánh giá thực trạng thị trường BĐS tại quận Hà Đông

- Đề xuất một số giải pháp có ý nghĩa khoa học, thực tiễn góp phần thúc đẩy

sự phát triển thị trường bất động sản tại quận Hà Đông

4 Phạm vi nghiên cứu

- Thị trường bất động sản tại quận Hà Đông giai đoạn 2013 - 2016 và thực trạng TTBĐS cụ thể là:

+ Thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản quận Hà Đông

+ Thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản quận Hà Đông

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, khảo sát: Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về

điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại phòng kinh tế quận Hà Đông Điều tra, khảo sát số liệu các dự án nhà ở mà các công ty đầu tư kinh doanh BĐS, số lượng giao dịch của các sàn kinh doanh dịch vụ BĐS, giá bán - thuê các dự án BĐS và tình trạng hoạt động của các công ty đầu tư kinh doanh BĐS, sàn giao dịch trên địa bàn quận Hà Đông

- Phương pháp điều tra xã hội học về việc:

+ Xây dựng mẫu phiếu điều tra về các công ty đầu tư kinh doanh BĐS và công ty kinh doanh dịch vụ BĐS

+ Nội dung phiếu: thu thập thông tin cơ sở vật chất, tình hình tuân thủ quy định pháp luật, tình hình hoạt động của các công ty đầu tư kinh doanh BĐS và công

ty kinh doanh dịch vụ BĐS tại quận Hà Đông

+ Tổng số phiếu phát hành ra là 20 phiếu(trong đó 10 phiếu điều tra các công

ty đầu tư kinh doanh BĐS, 10 phiếu điều tra các công ty kinh doanh dịch vụ BĐS)

số phiếu cho kết quả là 18 phiếu

- Phương pháp thống kê, tổng hợp: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập

được, tiến hành thống kê, tổng hợp tài liệu theo các nội dung nghiên cứu qua các các năm, tổng hợp số liệu thực tế các dự án, tổng mức đầu tư, giá bán - thuê và số lượng giao dịch của các dự án BĐS trên địa bàn quận để thấy được sự biến động, thay đổi về thị trường nhà đất tại quận Hà Đông

- Phương pháp phân tích, so sánh:

Phân tích thực trạng số lượng dự án, tổng mức đầu tư, quy mô và tình hình hoạt động các công ty đầu tư kinh doanh BĐS trên địa bàn quận

Phân tích số lượng giao dịch thực của các sàn giao dịch tại các dự án, quy

mô hoạt động, lợi nhuận trong mỗi giao dịch tại các sàn

Phân tích giá bán - thuê thực tế tại các dự án xây dựng trên địa bàn quận

So sánh sự biến động về giao dịch, giá bán các dự án tại quận Hà Đông qua giai đoạn 2013 – 2016 và đánh giá đúng thực trạng, làm rõ xu hướng phát triển của TTBĐS quận Hà Đông

- Phương pháp xử lý số liệu: Sử dụng phận mềm Exell để xử xử lý số liệu

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn

- Luật Đất đai năm 2013; Luật Xây Dựng 2014, Luật Nhà ở 2014 Luật kinh doanh bất động sản 2014

- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Xây Dựng, Luật nhà ở

- Tài liệu chuyên ngành: giáo trình, sách, tạp chí khoa học liên quan

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển kinh tế - xã hội, hiện trạng thị trường bất động sản tại quận Hà Đông

- Tư liệu ghi chép thực tế trong quá trình khảo sát thực địa

Cấu trúc luận văn

Mở đầu

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường bất động sản

Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Chương 3: Đề xuất giải pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

Kết luận và Kiến nghị

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản

1.1.1 Bất động sản

a Khái niệm

Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và các quyền tài sản Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại Bất động sản (BĐS) và Động sản (ĐS) Bất động sản là các tài sản không di dời được Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Động sản là những tài sản

không phải là bất động sản.[8]

Bất động sản: Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại

và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,

518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải

là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”

Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt

đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt,

liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…”cũng là các BĐS [11]

Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam tại Điều 107

quy định “Bất động sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với

đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật” [13]

+ Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và

công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc, Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

+ Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất

nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

+ Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia,

di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.[11]

Về mặt kinh tế, nhiều luật gia, nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo lĩnh vực:

+ Nhà ở là loại BĐS được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân + BĐS Nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây lâu năm, rừng lấy gỗ, trang trại chăn nuôi, đất canh tác, trại nuôi trồng thủy sản…

+ BĐS Công nghiệp gồm nhà làm việc cho các doanh nghiệp, nhà xưởng, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…

+ BĐS Thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ cho thuê, bãi đỗ xe, các tiện ích công cộng, khu vui chơi, thể thao…

+ BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm trường học, giảng đường, BĐS thuộc nhà nước quản lý và sử dụng…

c Đặc điểm bất động sản

- Tính cá biệt và khan hiếm:

Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn

sở thích cá nhân

-Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công

trình xây dựng

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến …

- Các tính chất khác:

+ Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình

sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác

+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu

tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng… [11]

BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS [7]

Tuy nhiên, hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận

và nổi lên một số ý kiến như sau:

Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi,

cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường

có sự quản lý của Nhà nước

Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về

BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định

Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao

cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập

Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch

đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định

Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường [25]

Cung bất động sản: toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS được sẵn sàng đưa ra thị trường BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất định

Cầu bất động sản: toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định

Giá bất động sản: sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS được thừa nhận trên thị trường [24]

Có thể mô tả thị trường bất động sản theo mô hình dưới đây (Hình 1.1)

Nguồn thư viện học liệu mở Việt Nam

Hình 1.1 Mô hình thị trường bất động sản 1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Giao dịch bất động sản là giao dịch các quyền và lợi ích của BĐS, hàng hóa BĐS khác các loại hàng hóa khác Với hàng hóa khác khi mua người ta đem nó về, ngược lại với BĐS khi mua người ta phải đến với nó Như vậy giao dịch BĐS không phải là giao dịch bản thân BĐS mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS Thuộc tính này đòi hỏi khi giao dịch BĐS, định giá BĐS phải đặc biệt quan tâm đến lợi ích mà BĐS đem lại

Thứ nhất: Tính tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch

+ Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau;

+ Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực và độ chính xác của thông tin;

+ Đăng ký pháp lý đối với BĐS

Quản lý nhà nước

Người mua

- Quy luật cung cầu

Giá đất Giá

đất

Quan hệ quốc tế hội nhập

Quy luật giá trị

Lợi ích

Người

sở hữu

Người

sử dụng

Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường…)

Do tính “không di dời” của BĐS nên TTBĐS mang tính địa phương và cần đến các dịch vụ trung gian

Thứ hai: TTBĐS là thị trường mang tính vùng, khu vực và không tập trung

TTBĐS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội

TTBĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên đất nước Sản phẩm hàng hoá BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế – văn hoá – xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của TTBĐS khác nhau

Thị trường BĐS phản ứng trễ của cung so với cầu Do đặc điểm đầu tư BĐS thường có thời gian dài từ 1 - 3 năm mới có sản phẩm vì vậy khi nghiên cứu thị trường quyết định đầu tư thì 3 năm sau mới có sản phẩm tung ra thị trường Mặt khác, do tính không di rời được của hàng hóa BĐS nên khi tại nơi này thiếu hàng không thể chuyển BĐS từ nơi khác về bán như các hàng hóa khác được Do đó trên TTBĐS cầu luôn phản ứng trễ so với cung

Vì vậy, khi nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu, giá cả BĐS phải gắn với các điểu kiện kinh tế - văn hoá - xã hội của một vùng, khu vực cụ thể

Thứ ba: Cung và cầu về BĐS ít co giãn và lạc hậu so với giá cả

Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS Thời gian tạo ra hàng hoá thường lâu hơn các hàng hoá khác (thông tin về đất đai,

dự án đầu tư, thủ tục xin phép xây dựng, thủ tục chuyển nhượng, thiết kế thi công công trình… Chính sách của Nhà nước có tác động rất mạnh mẽ đến sự bình ổn của thị trường

Khi trên TTBĐS có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả BĐS, chẳng hạn, cầu tăng sẽ kéo giá BĐS tăng theo Đối với các hàng hoá thông thường khác, gần như tức khắc sẽ có những nhà cung cấp mới gia nhập thị trường, hoặc các nhà cung cấp cũ tăng lượng sản xuất nhằm tăng lượng cung ra thị trường

Thứ tư: TTBĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia hoặc rút ra khỏi

thị trường là vấn đề khó khăn và phức tạp

Đặc điểm khó thâm nhập thể hiện:

+ Hàng hoá BĐS thường có giá trị lớn;

+ Người mua và bán thường ít có kinh nghiệm;

+ Quá trình mua bán gồm nhiều thủ tục phức tạp và không phải ai cũng nắm vững; + Tính minh bạch của thị trường không cao dẫn tới nhiều rủi ro về pháp lý;

+ Chưa hình thành những tổ chức môi giới, tư vấn chuyên nghiệp trong kinh doanh BĐS

- Việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn và phức tạp thể hiện: + Thời gian tạo ra hàng hoá là BĐS thường lâu hơn các hàng hoá khác

+ Người tham gia tạo nên BĐS thường phải tìm hiểu thông tin, phải làm thủ tục chuyển nhượng hoặc xin cấp đất đai;

+ Để có được BĐS phải lập dự án đầu tư xây dựng, phải làm thủ tục xin phép xây dựng, tiến hành thiết kế và thi công xây dựng công trình , v.v…

Những công việc này cần thời gian và nguồn lực nhiều, chính vì vậy việc rút

ra khỏi thị trường sẽ rất khó khăn và phức tạp

Thứ năm: Hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của TTBĐS

Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này Để TTBĐS vận hành hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hoá BĐS giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên TTBĐS…

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của TTBĐS

Thứ sáu: Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Mặc dù thị trường BĐS có nội dung rất phong phú nhưng đây là thị trường không hoàn hảo vỏi các lý do cơ bản như: trước hết là do thông tin về hàng hóa BĐS

và TTBĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hình khác, thứ đến là do tiêu chí đánh giá BĐS như cách kết cấu công trình, chất lượng công trình,… chỉ mang tính tương đối, phụ thuộc nhiều vào cảm tính của mỗi người nên không được chính xác như các hàng hóa khác; hơn nữa BĐS lại mang tính vùng và khu vực nên rất khó để tìm được BĐS cùng loại mà so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ, số lượng người tham gia cung và cầu BĐS cũng không lớn nên không đảm bảo tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo

Thứ bảy: Thị trường BĐS có mối liên hệ chặt chẽ mật thiết với thị trường vốn

Do BĐS có giá trị lớn nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đều đòi hỏi một lượng vốn huy động từ thị trường vốn Khi thị trường vốn bị khủng hoảng, TTBĐS sẽ không còn nguồn vốn để hoạt động nên bị khủng hoảng theo, Ngược lại, khi BĐS sụt giá nhanh sẽ làm gia tăng các khoản nợ khó đòi vì thế tăng khả năng phá sản của các tổ chức tín dụng Rõ ràng là sự ổn định và phát triển lành mạnh của TTBĐS có quan hệ mật thiết với sự phát triển lành mạnh và ổn định của thị trường vốn.[18]

1.1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản

a) Các yếu tố của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: Sản phẩm, số lượng và giá cả Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất

cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BBĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà

Thị trường bất động sản có một số yếu tố chủ yếu như sau:

- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ

- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán, Nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán, mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước )

- Thoả thuận giá mua bán

- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận

- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng ký BĐS

- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà

BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay

- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS

Ví dụ TTBĐS Ôxtrâylia: Pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được định giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS quyết định; việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký BĐS

b) Các thành phần chủ yếu của thị trường bất động sản

- Chủ thể thị trường BĐS:

Chủ thể của thị trường là Nhà nước với cơ chế, chính sách, pháp luật về quản

lý bất động sản, và giao dịch bất động sản đồng thời là nguồn cung, cân đối bất động sản cho thi trường (còn gọi là thị trường sơ cấp) Ví dụ ở Việt Nam : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; Nhà nước giao đất cho

hộ gia đình cá nhân sử dụng dưới 3 hình thức: giao đất không thu tiền, giao đất có

thu tiền và cho thuê đất Quyền sử dụng đất là hàng hóa và được phép lưu thông trong thị trường bất động sản

Tại khoản 1, Điều 167, Luật đất đai cũng quy định “ người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ…”[12]

- Khách thể của TTBĐS:

Là đối tượng giao dịch giữa 2 bên cung - cầu, là bất động sản hàng hoá trong

đó quyền sử dụng đất đóng vai trò trung tâm Khách thể của TTBĐS là yếu tố cơ bản để định danh thị trường và giới hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trường, khách thể của TTBĐS được hiểu là đối tượng giao dịch giữa các chủ thể trên thị trường bất động sản, đó chính là hàng hoá bất động sản, đối với những quốc gia mà đất đai thuộc sở hữu tư nhân, TTBĐS về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, khách thể của thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá Còn ở Việt Nam, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các giao dịch diễn ra trên TTBĐS là các giao dịch về bất động sản nói chung và hàng hoá quyền sử dụng đất nói riêng

- Môi giới BĐS:

Được hiểu là cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch về bất động sản Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, hoạt động và tác dụng của các cơ cấu trung gian ngày càng đóng vai trò quan trọng,

là thành phần không thể thiếu trong thị trường

Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trường, môi giới trung gian

có thể có ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung BĐS, hình thức liên kết giữa các chủ thể bên cầu BĐS, hình thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu bất động sản, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, người trung gian thị trường, cơ quan phán xử và trọng tài kinh tế, bảo hộ quyền lợi cho các chủ thể sau giao dịch…trong đó giá cả BĐS là yếu tố quan trọng hơn cả

1.1.2.4 Phân loại thị trường bất động sản

a Phân loại theo đặc tính vật chất

Theo đặc tính vật chất, BĐS gồm: Đất đai

Đất đai không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai

có thể di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);

Đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng đất đai; Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được phân loại thành các nhóm khác nhau

Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình gồm:

+ Nhà ở, công trình xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể (Chung cư tại các KĐTM, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho

thuê…);

+ Các công trình hạ tầng gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng;

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông;

+ Các công trình này phải được đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

Các tài sản khác gắn nền với đất đai gồm:

+ Vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao;

+ Một số công trình khai thác tài nguyên trong lòng đất (hầm lò…)

- Ngoài ra, còn có các tài sản khác theo quy định của pháp luật cũng được coi

là BĐS như máy bay, tầu biển, tầu hoả Vì:

+ BĐS là hàng hoá có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không thể di dời được; Các BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất, mà đất đai cố định về vị trí, về không gian và diện tích; Vị trí của BĐS vô cùng quan trọng liên quan đến giá trị và giá cả BĐS, khả năng sinh lợi và môi trường đầu tư kinh doanh;

+ BĐS là hàng hoá có tính bền vững, lâu dài ví dụ: Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc, công trình văn hoá, các toà nhà có độ tuổi rất cao, hàng trăm, hoặc thậm chí hàng ngàn năm đã qua;

+ Hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm;

+ Hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;

+ Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau đặc biệt là quá trình đô thị hoá; + Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

b Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, BĐS gồm: Đất đai và công trình kiến trúc:

Đất đai

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại như sau:

- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại

+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;

+ Đất trồng cây lâu năm;

+ Đất rừng sản xuất, phòng hộ, đặc dụng;

+ Đất nuôi trồng thuỷ sản;

+ Đất làm muối;

+ Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại

+ Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị);

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho

hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm);

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng (gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ);

+ Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

+ Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

+ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

- Nhóm đất chưa sử dụng (bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng)

c Phân loại theo tính chất đầu tư

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt

BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc…

BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…

BĐS đặc hiệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v… Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

d Phân loại theo khả năng phát triển

Theo khả năng phát triển, BĐS gồm 2 loại:

- BĐS có khả năng phát triển;

- BĐS không có khả năng phát triển

Việc phân chia BĐS theo các loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý TTBĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.[16]

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản

a) Quy định của pháp luật

- Quy định của pháp luật có tác động rất lớn sự phát triển của TTBĐS như: + Quy định về hình thức đầu tư, phương thức giao dịch và điều kiện giao dịch sản phẩm BĐS (như việc bán đất phân lô, nhà chung cư, đất có hạ tầng);

+ Các quy định về đền bù tái định cư, hỗ trợ di dời, mức đóng góp cho địa phương nơi có dự án kinh doanh BĐS;

+ Các quy định về lĩnh vực quy hoạch: Mật độ, hệ số sử dụng đất, chiều cao tầng, tỷ lệ đất hạ tầng kỹ thuật, xã hội;

+ Các định hướng quy hoạch phát triển các thành phố lớn giúp doanh nghiệp

có hướng đi đúng đắn trong đầu tư kinh doanh BĐS;

+ Các quy định về quản lý, sử dụng đối với sản phẩm BĐS (quản lý nhà hỗn hợp thương mại, khu chung cư, KĐTM);

+ Các quy định về việc kinh doanh BĐS, các đơn vị cá nhân nào được phép tham gia;

+ Các quy định đối với việc sử dụng BĐS của người nước ngoài trên lãnh thổ Việt Nam;

+ Các quy định đối với Việt kiều về quê mua nhà cửa;

+ Các quy định về chính sách xã hội

b) Tình hình kinh tế, chính trị

- Với hàng loạt các sự kiện kinh tế thuận lợi diễn ra như tham gia Tổ chức Thương mại thế giới (WTO – World Trade Organization), vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI - Foreign Direct Investment), vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài (FPI – Foreign Portfolio Investment) tăng cao, kinh tế tăng trưởng mạnh là điều kiện để các công ty ra đời, đòi hỏi một nhu cầu sử dụng BĐS tăng cao

- Chính trị ổn định, môi trường kinh doanh thuận lợi giúp các nhà đầu tư quốc tế tăng cường đầu tư vào Việt Nam giúp cho cầu về BĐS tăng

- Sự tăng trưởng kinh tế cao giúp cho người dân tăng thu nhập, mức độ sinh hoạt tăng dẫn đến cầu BĐS tăng

c) Yếu tố doanh nghiệp

Các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS ngày càng tăng khả năng nâng cao chất lượng sản phẩm trong quá trình hội nhập, tìm hiểu và áp dụng nhiều công nghệ, vật tư hiện đại, giúp sức phát triển thị trường và sản phẩm BĐS ngày càng phát triển

Và một số nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

+ Các nhân tố kinh tê: Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, tốc độ tăng GDP, tỷ lệ thất nghiệp;

+ Các nhân tố thuộc về chính trị, pháp luật: Hệ thống pháp luật, thể chế, các chính sách phát triển kinh tế, xã hội…;

+ Các nhân tô thuộc về dân cư: Dân số và mật độ dân số, sự biến động của dân cư, tập quán và tâm lý tiêu dùng…;

+ Các nhân tố thuộc về văn hóa xã hội: Phong tục, tập quán, tín ngưỡng, trình độ văn hoá, ý thức của dân cư…;

+ Nhân tố thuộc về địa lý: Môi trường sinh thái, vị trí của BĐS…[17]

1.1.4 Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

Hoạt động của nhà nước đặc biệt có tác dụng trong việc vạch ra và bảo hiểm cho con đường đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả và sản lượng Nghĩa là chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị

trường để giải quyết 3 vấn đề then chốt về kinh tế là sản xuất cái gì, sản xuất thế

nào và sản xuất cho ai Hàng hoá và dịch vụ gì sẽ sản xuất được xác định bằng lá

phiếu bằng tiền mà người tiêu dùng chi ra hàng ngày Các hàng hoá được sản xuất như thế nào được xác định bằng sự cạnh tranh giữa những nhà sản xuất Hàng hoá sản xuất cho ai - ai là người tiêu dùng và tiêu dùng bao nhiêu - phụ thuộc lớn vào mức cung - cầu các yếu tố sản xuất trên thị trường: lao động, đất đai, vốn Việc phân phối thu nhập giữa các cá nhân được xác định bằng lượng các yếu tố sở hữu (giờ làm việc, diện tích đất đai có được ) và giá cả của các yếu tố đó.[15]

a Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý cho TTBĐS

Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, hoạt động của thị trường được điều chỉnh bằng pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự

phát triển lành mạnh, khắc phục được các khuyết thiếu vốn có của thị trường Đối với TTBĐS, yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và phát triển Hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung… của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… BĐS Đồng thời hệ thống pháp luật còn hướng dẫn thực hiện các giao dịch đó: Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mướn; quy định về thế chấp, về góp vốn…cùng với quy định

các phương tiện, công cụ thực hiện các giao dịch đó

b Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ của Nhà nước nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Nhà nước thực hiện ý đồ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, bảo vệ môi trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai, xây dựng… ngăn chặn những tiêu cực trong sử dụng đất dai và trong xây dựng

c Cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật

Vai trò cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật được biểu hiện cụ thể như sau: Nhà nước tổ chức cung cấp các thông tin về xác lập quyền sở hữu BĐS (quyền

sử dụng đất), về diện tích đất, về ranh giới (bản đồ địa chính), đăng ký quyền sở hữu (quyền sử dụng), về quy hoạch và các thông tin cần thiết khác có liên quan đến BĐS

Những hoạt động cung cấp thông tin này là những hoạt động mang tính dịch

vụ, Nhà nước có thể thu một khoản phí nhất định tùy theo phạm vi và mức độ cung cấp thông tin

d Tổ chức đinh giá BĐS

Khác với các động sản, giá cả BĐS có những đặc trưng riêng mà những đặc trưng này gắn liền với đặc trưng của giá đất Yếu tố có thể được chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là quyền và lợi ích có được từ đất đai Những đặc trưng

cơ bản của giá đất gồm:

Khả năng sinh lợi: Khả năng sinh lợi là tổng hợp các yếu tố tạo thành như tính pháp lý của quyền sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất), mục đích sử dụng đất, vị trí

của đất, điều kiện các công trình kết cấu hạ tầng, kỹ thuật hạ tầng xã hội phục vụ cho sản xuất kinh doanh, đời sống, dịch vụ và sinh hoạt, khả năng khai thác của đất… mỗi yếu tố này khác nhau sẽ ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của đất làm ảnh hưởng đến giá BĐS

Quan hệ cung cầu về BĐS: Quan hệ cung cầu về BĐS luôn mang tính không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng là đặc thù của giá BĐS Cung cầu BĐS mang tính ổn định cả về số lượng và vị trí, vì khả năng không thể di chuyển từ vùng này đến vùng khác của BĐS

Chính sách và biện pháp điều tiết của Nhà nước: Bằng một hệ thống chính sách, biện pháp và công cụ điều tiết, Nhà nước tác động vào thị trường, hướng dẫn thị trường, hướng dẫn giá cả, v.v…

Các yếu tố về xã hội như môi trường, dân cư, tập quán, trình độ nhận thức, an ninh và trật tự công cộng, tâm lý và thị hiếu cũng ảnh hưởng đến giá BĐS

e Thực hiện các chính sách vĩ mô nhầm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của TTBĐS

Vai trò này của Nhà nước được biểu hiện trên các mặt chủ yếu:

Nhà nước ban hành, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các chính sách tài chính

vĩ mô

Chính sách đầu tư phải thực sự khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển TTBĐS, coi đây là một ngành kinh tế quan trọng khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai Nhà nước có thể thực hiện giao đất chưa thu tiền (bán chịu), chỉ thu khi doanh nghiệp xây dựng xong BĐS đưa vào kinh doanh (bán hoặc cho thuê…)

Nhà nước thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế kinh doanh BĐS Thực hiện các biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bằng các chính sách giúp đỡ, hỗ trợ vốn, kỹ thuật, công nghệ, tạo điều kiện nâng cao năng lực của doanh nghiệp.[19]

1.2 Thị trường bất động sản Việt Nam

1.2.1 Chính sách phát triển thị trường bất động sản

1.2.1.1 Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hoá, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã hội Chủ nghĩa

Đường lối Đổi mới, đẩy mạnh Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa đó được xác định tại Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986), và được Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam Khoá VII (1991), Khoá VIII (1996), Khoá IX ( 2001), Khoá X (2006), Khóa XI (2011), Khóa XII (2016) tiếp tục phát triển

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII

xác định: "Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý kinh tế với mục tiêu xoá bỏ cơ chế tập

trung, quan liêu, bao cấp, hình thành tương đối đồng bộ cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã hội Chủ nghĩa "; " Tạo lâp đồng bộ các yếu tố của thị trường“”,

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX

xác định:"Tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường; đổi mới và nâng cao hiệu

lực quản lý kinh tế của Nhà nước Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghiã, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ ",

1.2.1.2 Đổi mới cơ chế QLĐĐ đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh tế

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ XI,

2011 “ Đổi mới hoàn thiện luật pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu đối với đất đai,

tài nguyên, vốn và các tài sản công khác để đất đai, tài nguyên, vốn, tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được giao cho các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế sử dụng theo nguyên tắc hiệu quả“

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ XII,

2016 “Tài nguyên là tài sản quốc gia, nguồn lực quan trọng của đất nước, phải

được đánh giá đầy đủ, hạch toán trong nền kinh tế, được quản lý, bảo vệ, khai thác,

sử dụng tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả và bền vững, gắn với mục tiêu phát triển kinh

tế - xã hội”

Nghị quyết Đại hội Đảng XI, XII đã xác lập chủ trương, định hướng đổi mới chính sách pháp luật đất đai phù hợp với cơ chế thị trường định hướng XHCN, đồng thời mở đường cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa

1.2.1.3 Xây dựng và hoàn thiện thống pháp luật đất đai và TTBĐS

Thể chế hoá chủ trương, chính sách đất đai của Đảng, Hiến Pháp CHXHCN Việt Nam năm 1980, 1992, 2013 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo pháp luật Luật đât đai 1987, 1993, 1998, 2001, 2003, 2013 đã cụ thể hoá các quy định

về đất đai của Hiến pháp 1980,1992, 2013 về các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo

vệ môi trường để phát triển bền vững; Các quyền của người sử dụng đất: được cấp GCNQSDĐ, được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; Nghĩa vụ của người

sử dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi được nhà nước giao đất, trả lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi.[9]

Thể chế hóa chủ chương của Đảng “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ

sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản” cùng với việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, hệ thống pháp luật và Xây dựng, nhà ở, thị trường bất động sản cũng được hình thành với:

- Luật Xây dựng 2003, 2014

- Luật Nhà ở 2005, 2014

- Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014

Lĩnh vực kinh doanh BĐS là một lĩnh vực đặc thù, được chi phối bởi rất nhiều văn bản pháp luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Kể từ khi Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản được áp dụng từ tháng 7.2015, đã có sự điều chỉnh tốt hơn, tích hợp đồng bộ các luật liên quan

1.2.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về thị trường bất động sản

Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đầu tư 2014 và Luật Doanh nghiệp 2015 đã có nhiều thay đổi mang tính nền tảng, giải quyết được phần lớn các khúc mắc cho việc tham gia TTBĐS của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước Tuy nhiên, nhìn chung vẫn còn nhiều vấn đề cần tiếp tục tháo gỡ và khắc phục

Trong đó, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của

cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả Cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều lần thay đổi và thiếu nhất quán, chưa rõ ràng

Thứ nhất, liên quan đến chính sách thuế hạn chế đầu tư phát triển, Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường (Điều 15)

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá thị trường là một khái niệm chung chung, do vậy khi đền bù thì cả doanh nghiệp

và người có đất đều loay hoay trong việc xác định giá thị trường

Thứ hai, về việc chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Đầu tư quy định, nhà

đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho các nhà đầu

tư khác với điều kiện phải tuân thủ các quy định của đất đai, pháp luật về kinh doanh BĐS trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng QSDĐ

Tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định: dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện như: chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đây là điều kiện khó vì có rất nhiều dự án trong diện muốn chuyển nhượng nhưng lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

do năng lực yếu kém của chủ đầu tư cũ trong việc làm thủ tục Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai, hiện nay cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án

Thứ ba, Luật Nhà ở năm 2014 quy định:“Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1,

loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”

Quy định trên được hiểu, Luật không quy định cụ thể tỷ lệ diện tích đất ở của

dự án để xây dựng nhà ở xã hội, mà để Chính phủ quy định cho phù hợp với thực tế tình hình tại từng thời điểm Trong khi đó, Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

có quy định buộc các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại bất kể dự án bất động sản nào nằm trong đô thị từ loại 3 trở lên

Đây là một bất hợp lý không nhỏ bởi có những dự án doanh nghiệp đã phải cắt 20% đất làm trường học, nếu phải dành thêm 20% để làm nhà ở xã hội thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích

Thực tế, mục tiêu của việc dành 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội là mục tiêu thiết thực phục vụ công tác an sinh xã hội mà Nhà nước đang hướng tới Tuy nhiên, việc này lại không phù hợp trong bối cảnh hiện tại khi nhiều dự án nằm sát nội đô, do vướng quy định về suất vốn đầu tư, nếu triển khai sang dự án nhà ở xã hội sẽ khiến doanh nghiệp gặp khó Vì vậy, họ phải tiến hành lách bằng nhiều hình thức khác nhau

Thay vì áp cứng 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, cần tập trung mạnh vào việc quy hoạch, phân chia các khu vực để phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội sẽ tốt hơn Đồng thời với đó, hướng tới việc xây dựng cơ chế ưu đãi phù hợp về thuế và thủ tục cho các doanh nghiệp bất động sản để hướng họ đầu tư nhiều vào phân khúc nhà ở xã hội Từ đó, sẽ không cần giải quyết bài toán các doanh nghiệp phải lách luật để không phải dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Cuối cùng, cũng cần làm rõ hơn một số quy định cụ thể như đấu giá quyền

sử dụng đất, đặc biệt là những mảnh đất vàng ở Sài Gòn và Hà Nội chưa được thực hiện triệt để, có thể gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước

Việt Nam đã có một số thành công trong việc phát triển thị trường bất động sản chuyên nghiệp, tuy nhiên để tạo được sự đột phá trong phát triển, đáp ứng được

cơ bản nhu cầu của người dân và khai thác tối đa một cách bền vững tiềm năng của đất đai đòi hỏi phải có quyết tâm của chính quyền để có được những cải cách đột phá về cơ chế quản lý, về chính sách đất đai, chính sách nhà ở phù hợp với thông lệ quốc tế của một nền kinh tế thị trường phát triển

1.2.3 Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản

Cùng với sự hình thành và phát triển của TTBĐS, trong những năm qua, công tác quản lý TTBSĐ ở nước ta đã đạt được những thành tựu đáng kể

Trước hết, công tác quy hoạch đã góp phần to lớn đối với việc phát triển TTBĐS Vai trò của quy hoạch thể hiện qua việc tổ chức không gian cho các loại BĐS khác gắn liền với đất đai một cách khoa học và hợp lý, nhằm sử dụng và khai thác hiệu quả BĐS Trong thời gian qua, công tác quy hoạch được Đảng và Nhà nước quan tâm thông qua việc hoàn thiện các quy định về công tác lập, phê duyệt và quản lý theo quy hoạch Điều này được thể hiện qua các văn bản điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát tiển kinh tế - xã hội, như Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/09/2006 (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 04/2008/NĐ-CP ngày 11/01/2008) về lập, phê duyệt và quản lý quy hoạch tổng thể phát tiển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất; Luật Đất đai năm 2003, sửa đổi, bổ sung năm 2008,

2009, 2010, 2013…

Tiếp theo là hệ thống các văn bản pháp luật về BĐS và TTBĐS được ban hành và sửa đổi đã tác động mạnh đến định hướng và tính chất hoạt động của TTBĐS Mốc đánh dấu sự đổi mới đúng đắn đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993 và Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 đã tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động tiếp cận đất đai phát triển nhà ở để kinh doanh Việc Nhà nước cho phép kinh doanh nhà ở tạo điều kiện thuận lợi để khắc phục những tiêu cực trong quản lý nhà đất, động viên nhiều thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở

Theo Luật Kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực hiện giao dịch qua sàn, muốn tham gia các giao dịch BĐS, quản lý sàn BĐS, thẩm định giá, môi giới BĐS thì cần phải có chứng chỉ hành nghề Gần đây nhất, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 và Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển ngày càng thuận lợi hơn

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo Nghị định

số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/ 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng đã tạo điều kiện thuận lợi cho hàng hóa BĐS và TTBĐS phát triển

Bên cạnh những thành tựu trên, công tác quản lý nhà nước về BĐS ở nước ta trong thời gian qua vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế

Thứ nhất, vấn đề về quy hoạch còn chưa đồng bộ, chồng chéo Theo đó, việc quy hoạch được giao cho nhiều cơ quan khác nhau, ví dụ như quy hoạch sử dụng đất giao cho ngành tài nguyên môi trường, quy hoạch xây dựng giao cho ngành xây dựng, quy hoạch giao thông vận tải giao cho ngành giao thông… Ngoài ra, công tác quy hoạch chưa đảm bảo tính công khai minh bạch trong việc cung cấp thông tin cho thị trường

Thứ hai, vẫn còn có sự không đồng bộ, chồng chéo của pháp luật, các Nghị định và Thông tư Ví dụ, thể chế về đăng ký BĐS còn phân tán tại nhiều văn bản dẫn đến những bất hợp lý và phiền hà khi triển khai các quy định pháp luật đăng ký BĐS Cùng với đó, công tác quản lý nhà nước đối với BĐS cũng bi phân tán do

pháp luật quy định các Bộ có chức năng quản lý về đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực hiện quản lý việc đăng ký từng loại BĐS tương ứng

Thứ ba, hiện tượng đầu cơ BĐS vẫn còn tồn tại, mà một nguyên nhân là do tính cục bộ trong quản lý đất đai còn lớn Tiếp theo là sự chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, sự thiếu kiên quyêt trong xử lý hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh đất đai Thị trường BĐS nước ta hiện nay đang trong quá trình hình thành và phát triển cùng với sự phát triển nền kinh tế thị trường Việc nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS là vấn

Thứ ba, Nhà nước tiếp tục đổi mới chính sách về tài chính đối với TTBĐS Trong đó, trước hết cần đổi mới chính sách thuế về quyền sử dụng đất và lệ phí Các chính sách thuế và lệ phí phải đảm bảo và thể hiện được vai trò quản lý của Nhà nước Để khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước, tránh các giao dịch ngầm, khuyến khích phát tiển TTBĐS chính thức, thì nên chăng phí trước bạ chỉ thu theo một mức cố định thay vì tỷ lệ phần trăm trên giá trị BĐS như hiện nay

Bên cạnh đó, cần có giải pháp hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua nhà chính sách xã hội, đồng thời thực hiện tín dụng hỗ trợ cho TTBĐS Để giải quyết vấn đề này, cần xác định rõ đối tượng có thu nhập thấp và đối tượng thuộc

diện được mua nhà chính sách xã hội, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng này tiếp cận gói tín dụng hỗ trợ mua nhà chính sách xã hội.[6]

1.2.4 Thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

1.2.4.1 Khái quát thị trường bất động sản trong cả nước

- Giao dịch trên thị trường ổn định: Thống kê cho thấy, lượng giao dịch trên

thị trường bất động sản (BĐS) năm 2016 bảo đảm tính ổn định khá cao, không có biểu hiện suy giảm nhưng cũng không có hiện tượng tăng đột biến Tại Hà Nội cũng như TP Hồ Chí Minh, mỗi tháng có khoảng từ 1.000 tới 1.200 giao dịch Mức giao dịch trên cho thấy, thị trường tăng trưởng ổn định và không biểu hiện tăng đột biến

- Tồn kho bất động sản giảm BĐS tồn đọng luôn là yếu tố gây trở ngại cho phát

triển thị trường BĐS Một mặt, thể hiện sự lãng phí nguồn lực; Mặt khác, làm suy giảm nguồn lực tài chính cho đầu tư BĐS Tính đến cuối năm 2013, lượng vốn trong kho BĐS tồn đọng được ước tính khoảng hơn 100 nghìn tỷ đồng Đến năm 2014, lượng vốn tồn đọng này đã giảm 1/2, chủ yếu bằng cách chuyển đổi dự án cho phù hợp

Kể từ tháng 1/2015 tới tháng 9/2016, lượng vốn tồn đọng trong các dự án BĐS tồn kho đã giảm từ 73,2 nghìn tỷ đồng xuống còn 33,6 nghìn tỷ đồng Riêng năm 2016, lượng vốn tồn kho giảm xấp xỉ từ 1.000 tới 2.000 tỷ đồng/tháng Tuy nhiên, số tồn kho còn lại là loại khó giải quyết, vì thường không bảo đảm điều kiện làm chỗ ở

Tín dụng bất động sản có chiều hướng tăng, Mặc dù tín dụng BĐS trong

năm 2016 đã có chiều hướng tăng mạnh, nhưng cho thấy nhiều dấu hiệu rủi ro xuất hiện, nhất là trong cơ chế thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng thương mại

Về phân khúc văn phòng cho thuê: Phân khúc này đã được hình thành từ

những ngày đầu đổi mới ở các đô thị lớn Việt Nam, sức phát triển luôn phụ thuộc vào độ “nóng” của nền kinh tế Cầu sẽ tăng khi nền kinh tế hoạt động mạnh và cầu giảm khi kinh tế rơi vào khó khăn Tại TP Hồ Chí Minh, cung của văn phòng cho thuê gần như không tăng trong năm 2016, độ lấp đầy đạt tới khoảng 95% Tại Hà Nội, cung tăng khoảng từ 20.000 m2 tới 30.000 m2 mỗi quý, mức độ lấp đầy chỉ đạt khoảng 86%

Về phân khúc khu công nghiệp: Đây là phân khúc có tính biệt lập khá cao,

được hình thành và triển khai dựa trên quy hoạch công nghiệp hóa của Chính phủ

và UBND cấp tỉnh Đối với phân khúc này, tình trạng chung vẫn là cung tăng nhanh hơn cầu và mức độ lấp đầy vẫn chỉ ở mức xấp xỉ khoảng 50%

Về phân khúc cơ sở bán lẻ: Đây là phân khúc mới được quan tâm trong phân

tích thị trường BĐS kể từ khi các nhà đầu tư nước ngoài có kế hoạch chiếm lĩnh thị trường bán lẻ ở Việt Nam Cũng kể từ đó, các nhà đầu tư trong nước bắt đầu có kế hoạch phát triển các BĐS phục vụ hệ thống bán lẻ như trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ, siêu thị, cửa hàng tiện ích

Năm 2016, nguồn cung BĐS phục vụ bán lẻ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều tăng khá nhanh so với năm 2015 Tại TP Hồ Chí Minh, cung tăng khoảng từ 60 nghìn tới 100 nghìn m2 mỗi quý, mức độ lấp đầy đạt khoảng 91% Còn ở Hà Nội, cung ở mức khoảng 25 nghìn m2 mỗi quý, mức độ lấp đầy chỉ đạt khoảng 75% Như vậy, mức độ phát triển của phân khúc bán lẻ tại TP Hồ Chí Minh cao hơn tại Hà Nội Nhìn chung, triển vọng phát triển của phân khúc này vẫn còn lớn, khi dân số tại cả 2 đô thị loại đặc biệt này vẫn giữ mức độ tăng cơ học quá cao…

Về phân khúc nhà ở: Phân khúc này luôn là phân khúc quan trọng trong thị

trường BĐS Tại TP Hồ Chí Minh, cung căn hộ chung cư luôn đạt mức từ 3 nghìn tới 4 nghìn căn hộ đã hoàn thành và từ 5 nghìn tới 7 nghìn căn hộ “trên giấy” mỗi quý với mức độ tồn kho khoảng 13,5% Tại Hà Nội, cung căn hộ chung cư luôn đạt mức từ 3000 tới 5000 căn hộ đã hoàn thành và từ 3 - 9 nghìn căn hộ “trên giấy” mỗi quý với mức độ tồn kho khoảng 16%

Tóm lại, phương thức mua bán nhà “trên giấy” vẫn chiếm tỷ trọng cao hơn mua bán nhà đã hoàn thành Phân khúc nhà ở vẫn trên đà phát triển tốt Tuy nhiên, nhìn sâu hơn vào tỷ lệ cung và cầu giữa nhóm nhà ở cao cấp, trung cấp và bình dân, có thể thấy phân khúc thị trường BĐS nhà ở năm 2016 đang diễn ra theo hướng cung không phù hợp cầu

Về phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng: Phân khúc này mới được các nhà đầu tư

phát triển theo phương thức “phi truyền thống” mang tính xã hội hóa đầu tư Các

đơn vị BĐS được chủ đầu tư dự án bán cho các nhà đầu tư cá nhân để sử dụng hoặc cho thuê trong thời gian không sử dụng Sức phát triển của phân khúc này khá mạnh

do tiềm năng du lịch của Việt Nam lớn và phương thức đầu tư phù hợp Địa bàn phát triển mạnh phân khúc này ở hình thức phi truyền thống là các thành phố có tiềm năng du lịch cao như: Hạ Long, Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang, Phú Quốc [4]

1.3 Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

1.3.1 Thị trường bất động sản Mỹ

Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động về đo đạc và mua bán đất đai Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khoá đầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land Ordinance of 1785) Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất, đó là:

- Nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như không

có sở hữu gì Trước đó, tất cả nền kinh tế và quyền hành chính hoàn toàn nằm trong

sự khống chế của thực dân Anh Muốn có vốn để xây dựng quốc gia mới thì Chính phủ, ngoài tiền thu thuế ra chỉ hi vọng vào việc bán đất công một cách đại quy mô,

và nó trở thành biện pháp quan trọng về tiền vốn của Chính phủ

- Về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc lập thì phải tự chủ

về kinh tế - Trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát triển bằng Anh, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề phải giải quyết trước tiên là chế độ đất đai

- Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: hoặc là kế thừa chế độ trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh), hoặc là giữ gìn chế độ nô lệ hình thành trong thời gian thực dân, hoặc là trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu

Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai nước

Mỹ, có thể chia ra hai thời kỳ: Thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên 30

của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và

sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình Thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất đai

Trong thời gian hơn 140 năm từ lúc thành lập nước đến trước thập niên 30 của thế kỷ 20, lập pháp đất đai Mỹ có thể chia làm hai giai đoạn: từ 1785 Nghị viện liên bang thông qua pháp lệnh đất đai lần thứ nhất đến 1862 ban hành Luật đất ở; trước

1862 chủ yếu dùng hình thức công khai bán đấu giá đất công; còn từ 1862 về sau thì trọng tâm của việc phân phối đất đai chuyển sang hình thức cho tặng đất miễn phí đối với người khai hoang

Chính phủ có khuynh hướng bán đất công cho những người khai thác thực sự (giá đất ngày càng giảm và quy mô thửa đất ngày càng nhỏ, điều kiện thanh toán ngày càng được nới rộng ); điều đó đã ảnh hưởng rất lớn đến chế độ trang trại gia đình ở Mỹ, nhưng cũng tiềm ẩn một khiếm khuyết là đa số đất tốt đều đã bán hết từ thập kỷ 80 của thế kỷ 19, tài nguyên sinh thái rừng bị phá hoại nghiêm trọng Vì một phần tiền bán đất dùng xây dựng mạng lưới giao thông, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nông nghiệp và cả nền kinh tế, đồng thời còn đóng góp cho khoa học

kỹ thuật và cơ giới hoá nông nghiệp của Mỹ

Đến thập kỷ 30 của thế kỷ 20, đất công canh tác được ở Mỹ về cơ bản đã phân phối hết, mặt khác, do khai thác quảng canh nên rừng bị huỷ hoại, đất đai bị xói mòn nhiều, sử dụng nhiều chế phẩm hoá học làm đất thoái hoá càng nhanh, đã dẫn đến sự chú ý của Chính phủ đối với việc bảo vệ đất: chủ trương hạn chế việc thả nhiều gia súc và chặt cây rừng, khống chế hạn ngạch tiêu thụ nông sản và bù giá, thực hiện kế hoạch "ngân hàng đất đai" để rút ra một khối lượng lớn đất bỏ hoá, Chính phủ tiến hành xây dựng công trình mẫu về đập nước, hệ thống tiêu nước và trồng cỏ phủ lên những nơi đất bị xói mòn

1.3.2 Thị trường bất đống sản Ôxtrâylia

a) Khái quát pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống

pháp luật Anh quốc, theo Luật Chung (Common Law)…Khác với Luật Lục địa