Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)

Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)

i

L I CAM OAN

Tên tôi là: ào c Th ng

Sinh ngày: 03/02/1990

Quê quán: TP Nam nh – T nh Nam nh

N i công tác: Công ty C ph n Ki n trúc Xây d ng Jicaroom

Tôi xin cam đoan Lu n v n t t nghi p cao h c ngành k thu t xây d ng công trình dân

d ng và công nghi p v i đ tài: “Xây d ng quy trình b o trì công trình chung c HH2 – Khu đô th m i D ng N i – Hà ông – Hà N i” là lu n v n do cá nhân tôi th c

hi n Các k t qu nghiên c u tuân th theo tiêu chu n Vi t Nam và các v n b n pháp

lu t hi n hành K t qu nghiên c u không sao chép b t kì tài li u nào khác

Hà N i, ngày … tháng… n m 2018

Tác gi lu n v n

ào c Th ng

ii

L I C M N

Trong quá trình h c t p, nghiên c u và th c hi n Lu n v n Th c s , tôi đã nh n đ c

s giúp đ , t o đi u ki n nhi t tình và quý báu c a nhi u cá nhân và t p th

Tr c tiên, tôi xin bày t lòng bi t n sâu s c t i th y giáo TS Nguy n Anh D ng đã

t n tình h ng d n tôi trong su t quá trình nghiên c u, hoàn thành lu n v n này ng

th i tôi c ng g i l i c m n t i các th y cô giáo khác trong Khoa, B môn Xây d ng dân d ng và công nghi p đã t n tình gi ng d y, h ng d n, truy n đ t ki n th c trong

su t quá trình h c t p và th c hi n lu n v n

Tôi c ng xin chân thành c m n t i anh em b n bè, đ ng nghi p thu c l p cao h c 23XDDD21 đã giúp tôi tìm ki m, cung c p tài li u tham kh o, s li u tính toán đ hoàn thành lu n v n này

M c dù tôi đã r t c g ng hoàn thi n lu n v n b ng t t c s nhi t tình và n ng l c c a mình, tuy nhiên do trình đ có h n nên không th tránh kh i nh ng thi u sót ho c có

nh ng ph n nghiên c u ch a sâu R t mong nh n đ c s ch b o và thông c m c a các Th y cô

Tôi xin trân tr ng c m n !

Hà N i, ngày … tháng… n m 2018

Tác gi lu n v n

ào c Th ng

iii

M C L C

DANH M C B N V V DANH M C B NG BI U VI

M U 1

CH NG 1 : T NG QUAN V CÔNG TÁC B O TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY D NG 3

1.1 B O TRÌ VÀ TU I TH CÔNG TRÌNH XÂY D NG 3

1.1.1 Khái ni m v b o trì công trình xây d ng 3

1.1.2 B o trì và tu i th công trình 5

1.2 CÁC PH NG PHÁP VÀ HÌNH TH C TH C HI N B O TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY D NG 12

1.2.1 B o trì đ t xu t 12

1.2.2 B o trì theo k ho ch (bão trì phòng ng a) 13

1.2.3 B o trì hi u ch nh 15

1.2.4 B o trì tin c y 16

1.3 KINH PHÍ B O TRÌ VÀ C S V T CH T PH C V B O TRÌ 21

1.3.1 Kinh phí b o trì 21

1.3.2 H s ph c v công tác b o trì 22

1.3.3 Thi t b ph c v công tác b o trì 24

1.3.4 Nhân l c ph c v công tác b o trì 24

CH NG 2 : C S PHÁP LÝ VÀ KHOA H C C A CÔNG TÁC B O TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY D NG VI T NAM 26

2.1 C S PHÁP LÝ CÔNG TÁC B O TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY D NG 26

2.1.1 Lu t xây d ng s 50/2014/QH13 26

2.1.2 Lu t nhà 65/2014/QH13 26

2.1.3 Ngh đ nh s 46/2015/N - CP v công tác b o trì công trình xây d ng 27

2.1.4 Các thông t liên quan c a b Xây d ng 27

2.1.5 Tiêu chu n qu c gia TCVN 9343:2012, K t c u bê tông và bê tông c t thép – H ng d n công tác b o trì 28

2.1.6 M t s l u ý chính c a Quy đ nh pháp lu t v b o trì công trình xây d ng28 2.2 C S KHOA H C CÔNG TÁC B O TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY D NG 36

iv

2.2.1 Nh ng khái ni m c b n c a công tác b o trì công trình xây d ng 36

2.2.2 Vòng đ i c a công trình và v n đ b o trì 41

: XU T QUY TRÌNH B O TRÌ CÔNG TRÌNH CHUNG C HH2 – CH NG 3 KHU Ô TH M I D NG N I – HÀ ÔNG – HÀ N I 49

3.1 CÁC CÔNG VI C C N THI T L P QUY TRÌNH B O TRÌ CÔNG TRÌNH DÂN D NG 49

3.1.1 Thu th p tài li u 50

3.1.2 Kh o sát th c t 51

3.1.3 L p quy trình b o trì công trình 51

3.2 N I DUNG B O TRÌ CHO TÒA NHÀ CHUNG C HH2 52

3.2.1 Khái quát v công trình và h ng d n chung v b o trì công trình xây d ng 52 3.2.2 Các c n c áp d ng c th 56

3.2.3 nh ngh a và gi i thích t ng : 57

3.2.4 N i dung b o trì đ i v i các b ph n công trình chung c HH2 – Khu đô th m i D ng N i – Hà ông – Hà N i 66

3.2.5 xu t quy trình b o trì cho chung c HH2 – Khu đô th m i D ng N i – Hà ông – Hà N i 97

3.3 Nh n xét và đánh giá 131

K T LU N VÀ KI N NGH 132

TÀI LI U THAM KH O 133

v

DANH M C B N V

Hình 1.1 Công tác b o trì trong vòng đ i m t d án xây d ng 6

Hình 1.2 Quan h gi a công n ng ph c v và tu i th công trình 8

Hình 1.3 S xu ng c p và suy gi m công n ng theo th i gian s d ng công trình 8

Hình 1.4 T ng quan gi a yêu c u d ch v , s xu ng c p, th i gian s d ng và m c đ b o trì công trình 9

Hình 1.5 Các d ng h h ng, t l h h ng theo th i gian s d ng công trình 10

Hình 1.6 Phân lo i các hình th c b o trì nhà cao t ng 13

Hình 1.7 Th i đi m c n thi t b o trì hi u ch nh c a b ph n, h th ng công trình theo th i gian a) không có h h ng; b) b o trì hi u ch nh do h h ng 15

Hình 2.1 Các chi n l c b o trì 39

Hình 2.2 B n ch t c a các chi n l c b o trì 39

Hình 2.3 Giá tr công trình trong m i t ng quan v i th i gian 43

Hình 2.4 Quá trình suy gi m kh n ng ch u l c theo th i gian 48

Hình 3.1 M i t ng quan gi a B o trì tòa nhà và các hình th c ki m tra 62

Hình 3.2 S đ l u tr các tài li u b o trì c a tòa nhà 65

Hình 3.3 m m c t ng d n đ n bong tróc s n, b , b a trát 67

Hình 3.4 S g sét, bong tróc l p s n d u b o v c a các c u ki n b ng s t 68

Hình 3.5 N t b m t các c u ki n b ng th ch cao (tr n, vách th ch cao) 69

Hình 3.6 C a kính và lan can chung c 71

Hình 3.7 N t v a trát hoàn thi n t ng c n h chung c 73

Hình 3.8 Quy trình ki m tra đ nh k công trình 97

Hình 3.9 Quy trình b o d ng c a tòa nhà 104

Hình 3.10 Quy trình s a ch a c a tòa nhà 105

vi

DANH M C B NG BI U

B ng 1.1 C p công trình theo đ b n v ng và b c ch u l a c a công trình 7

B ng 1.2 Thông kê các h h ng c a chung c 19

B ng 1.3 Nhân l c và trách nhi m th c hi n b o trì 25

B ng 3.1 Các yêu c u b o trì c a tòa nhà 57

B ng 3 2 Giá tr đi n áp, đi n tr ki m tra cho phép 82

B ng 3.3 Các thông s k thu t quy đ nh ph c v quan tr c 108

B ng 3.4 Ch d n thay th đ nh k các thi t b 111

B ng 3.5 B ng t ng h p các chi phí b o trì công trình 114

B ng 3.6 B h ng d n v n hành h th ng bao g m: 115

1

1 Tính c p thi t c a đ tài

Cùng v i s phát tri n m nh m c a khoa h c k thu t, nh ng khu chung c đ c xây

d ng ngày càng nhi u là m t xu th t t y u, không ch đ gi i quy t nhu c u v nhà

do t c đ gia t ng dân s mà còn mang ý ngh a kinh t , chính tr và xã h i quan tr ng

t o s khác bi t cho hình nh m t đô th phát tri n Trong giai đo n khai thác s d ng,

b t k s c nào x y ra dù liên quan đ n v n đ an toàn, v n hành hay môi tr ng đ u

có th gây ra nh ng h u qu nghiêm tr ng v ng i và tài s n Sau quá trình xây d ng

và đi vào khai thác, b o trì công trình là n i dung đ c các ch s h u đ c bi t quan tâm B o trì quy t đ nh đ n hi u qu v n hành, tu i th và giá tr công trình v lâu dài

h th ng k thu t trong nhà chung c ph thu c ph n l n vào công tác b o trì, trong

đó y u t k thu t b o trì và qu n lý b o trì gi vao trò nòng c t n c ta công tác

b o trì chung c còn t n t i nhi u b t c p d n đ n nh ng s c đáng ti c x y ra do ch quan c a con ng i v công tác b o trì B o trì nhà chung c là m t l nh v c r ng l n bao g m ki n th c m t s chuyên ngành khác nhau nh k t c u, đi n, n c, phòng cháy ch a cháy,…Vì v y, vi c nghiên c u t ng quát các h ng hóc đ đ a ra các

ph ng pháp b o trì và qu n lý công tác b o trì trong nhà chung c phù h p, hi u qu

v i đi u ki n Vi t Nam hi n nay mang tính c p thi t

Thông qua vi c nghiên c u công tác b o trì công trình nhà chung c HH2 – Khu đô th

m i D ng N i – Hà ông –Hà N i, lu n v n s cung c p c s khoa h c giúp các

ch đ u t , ban qu n lý và ng i dân l a ch n đ c quy trình b o trì, gi i pháp b o trì đúng đ n, hi u qu , ti t ki m và ki m soát ch t l ng b o trì m t cách t t nh t

1.1.1 Khái ni m v b o trì công trình xây d ng

Danh t “b o trì” Vi t Nam xu t hi n đ u tiên g n li n v i máy móc thi t b du nh p vào cu i th k 19, đ u th k 20 i v i đ i t ng là công trình ki n trúc xây d ng,

m c dù xu t hi n tr c thi t b máy móc r t lâu trong l ch s l i đ c hi u v i các

c m t truy n th ng h n nh là “duy tu”, “s a ch a”, “b o d ng” Nh ng n m g n đây, sau khi hình thành và phát tri n nh ng quan ni m, c s khoa h c m i v chính sách b o t n và phát tri n b t đ ng s n n c ta, c m t “b o trì công trình”, “b o trì công trình xây d ng (CTXD)” m i d n đ c s d ng và ph bi n B o trì CTXD đ c

hi u là bao g m b o trì ki n trúc, k t c u và các h th ng k thu t c a công trình

N m 1994, trong Ngh đ nh s 177/CP c a Chính ph v i u l qu n lý đ u t và xây

d ng quy đ nh: sau khi nh n bàn giao công trình, ch đ u t có trách nhi m khai thác,

s d ng n ng l c công trình, hoàn thi n t ch c và ph ng pháp qu n lý nh m phát huy đ y đ các ch tiêu kinh t - k thu t đ ra trong d án Quy đ nh này đ c hi u

nh m t n i dung c a công tác b o trì mà ng i s h u công trình ph i th c hi n trong quá trình khai thác s d ng N m 1999, Ngh đ nh s 52/1999/N -CP [1] c a Chính

ph v Quy ch qu n lý đ u t và xây d ng nêu rõ: ch đ u t ho c t ch c đ c giao

qu n lý s d ng công trình có trách nhi m th c hi n b o trì công trình Có th nói, đây

là l n đ u tiên “b o trì CTXD” đ c xu t hi n trong v n b n pháp lý c a Nhà n c Tuy nhiên, các v n b n pháp lý c a Nhà n c v đ u t và xây d ng sau này nh Lu t Xây d ng s 16/2003/QH11 [2] và các ngh đ nh liên quan c a Chính ph c ng không

đ a ra m t khái ni m hay đ nh ngh a c b n v b o trì, m c dù có n i dung qui đ nh s

c n thi t, c p đ , n i dung và quy trình b o trì

N m 2005, Lu t nhà s 56/2005/QH11 [3], là v n b n pháp lý đ u tiên nêu lên đ nh ngh a v b o trì nhà , làm rõ trách nhi m c a ch s h u trong v n đ b o trì công trình c a các lo i nhà, công trình khác nhau v i các ch s h u khác nhau B o trì nhà

Trong Quy ch qu n lý s d ng nhà chung c c a B xây d ng [5], khái ni m b o trì

đ c làm rõ trong vi c qu n lý v n hành nhà chung c : duy trì ho t d ng c a h th ng trang thi t b (bao g m thang máy, máy b m n c, máy phát đi n d phòng, h th ng HTKT và các trang thi t b khác) c a nhà chung c , đ m b o cho nhà chung c ho t

đ ng bình th ng

n n m 2010, s ra đ i c a Ngh đ nh 114/2010/N -CP [6] ngày 06 tháng 12 n m

2010 c a Chính ph Vi t Nam v B o trì CTXD, Ngh đ nh s 46/2015/N -CP [7] ngày 12/5/2015 v qu n lý ch t l ng (QLCL) và B o trì CTXD và Thông t s 02/2012/TT-BXD [8] đ c xem nh là nh ng v n b n pháp lý chính th c m t cách

t ng th và bao quát nh t v công tác b o trì CTXD N i dung c a các v n b n [6, 7] làm rõ h n khái ni m b o trì CTXD: b o trì công trình là t p h p các công vi c nh m

b o đ m và duy trì s làm vi c bình th ng, an toàn c a công trình theo quy đ nh c a thi t k trong su t quá trình khai thác s d ng N i dung b o trì công trình có th bao

g m m t, m t s ho c toàn b các công vi c ki m tra, quan tr c, ki m đ nh ch t l ng,

b o d ng và s a ch a công trình

Khái ni m “b o trì” đ c đ a ra đ đ i phó v i chi phí t ng cao và ngu n nhân l c tham gia vào các d ch v cung c p cho quân đ i M t n m 1954 Ban đ u, “b o trì” không đ c quan tâm và đánh giá cao trong ngành công nghi p xây d ng Mãi đ n

n m 1975, khái ni m b o trì m i đ c nghiên c u và tích h p vào quá trình thi t k xây d ng đ t o đi u ki n duy trì trong t ng lai c a công trình (ng i đi tiên phong là Fledman), d n đ n cách ti p c n m i trong thi t k các tòa nhà v i quan đi m d b o trì đ gi m chi phí v n hành và thu n l i trong vi c tìm ki m và đào t o nhân viên b o trì Rõ ràng đó là m t b c ti n tiên phong cho t ng lai c a ngành xây d ng Sau đó,

5

công tác b o trì d n phát huy đ c v th và hi u qu c a nó trong th c t xây d ng,

tr thành m t ch tiêu đ đánh giá ch t l ng thi t k , ti n nghi s d ng và m c đ an toàn cho các CTXD

B o trì đ c đ nh ngh a theo Tiêu chu n c a Pháp AFNOR – NF – X 60010 nh sau:

“B o trì là t t c các hành đ ng đ duy trì ho c khôi ph c m t tài s n tình tr ng theo qui đ nh đ có th cung c p m t d ch v c th theo ch c n ng B o trì có nhi u hình

th c ph thu c vào t ng lo i tài s n và tình tr ng c a nó

Theo Tiêu chu n BS 3811 – 1993 [9] c a Vi n tiêu chu n Anh thì “b o trì” là s k t

h p c a t t c các hành đ ng k thu t và hành chính, bao g m c ho t đ ng giám sát

đ duy trì, khôi ph c m t tài s n đ nó duy trì ch c n ng theo yêu c u

Theo BS EN 15331-2011 [10], b o trì CTXD là s k t h p c a t t c các công tác k thu t, hành chính và qu n lý trong su t vòng đ i c a công trình (tòa nhà) v i m c đích duy trì, hay s a ch a l i đ nó có th đáp ng ch c n ng s d ng theo yêu c u

Liên Bang Nga, các quy đ nh v b o trì công trình nhà n m trong nh ng nguyên t c

và n i dung c a quy trình v n hành k thu t công trình Tiêu chu n v n hành k thu t

qu nhà Liên Bang Nga quy đ nh: b o trì công trình nhà là m t t h p các công vi c

nh m duy trì tình tr ng n đ nh, nh p nhàng các b ph n, thông s thi t k , ch đ làm vi c c a h th ng k t c u, thi t b k thu t (h th ng k thu t) c a công trình

1.1.2 B o trì và tu i th công trình

Công tác b o trì CTXD ph i đ c nghiên c u, thi t k và th c hi n trong các giai đo n khác nhau c a vòng đ i d án t o ra công trình đó Công tác b o trì CTXD c a m t d

án đ u t n m giai đo n khai thác s d ng công trình và là đ i t ng c a qu n lý d

án sau đ u t c tr ng k thu t c a giai đo n này n m 2 ho t đ ng chính: Ho t

đ ng v n hành k thu t và ho t đ ng b o trì nh m duy trì quá trình khai thác đúng công n ng, hi u qu và an toàn B o trì nh m đ m b o r ng các tài s n v t ch t ti p t c

th c hi n đ c các ch c n ng xác đ nh c a chúng Công tác b o trì đ t hi u qu t t khi quá trình qu n lý d án giai đo n này đ t đ c các m c đích và ch c n ng c a mình

6

d

Hình 1.1 Công tác b o trì trong vòng đ i m t d án xây d ng

Tu i th c a CTXD v nguyên t c theo quy đ nh c a thi t k Tu i th c a công trình theo thi t k l i ph thu c vào quá trình v n hành khai thác s d ng nhi u khía c nh: tuân th quy đ nh v n hành, đúng công su t, công n ng, b o trì đúng k ho ch và các

y u t tác đ ng t môi tr ng

Vi t Nam theo Quy chu n k thu t qu c gia s 12/2012/TT-BXD [11] v nguyên

t c phân lo i, phân c p công trình dân d ng, công nghi p và HTKT đô th , niên h n s

d ng và tu i th c a m t CTXD c n c vào tiêu chí b n v ng c a công trình đó Khái

ni m niên h n s d ng trong quy chu n đ c hi u trong m i liên h v i m t s khái

ni m c b n sau:

C p công trình: Khái ni m th hi n t m quan tr ng v kinh t , xã h i c a công trình

và m c đ an toàn cho ng i và tài s n trong su t th i gian v n hành, khai thác s

d ng công trình M i lo i công trình đ c chia thành n m c p (b ng 1-1) C p công trình đ c xác đ nh ph i c n c vào các yêu c u sau: M c đ an toàn cho ng i và tài s n; b n, tu i th công trình trong su t niên h n s d ng,

ch u đ c m i tác đ ng b t l i c a đi u ki n khí h u, tác đ ng lý h c, hóa h c và sinh

h c; an toàn khi có cháy trong gi i h n ch u l a cho phép

Ý t ng,

l p d án

Tính toán, thi t k d án

Thi công xây d ng,

l p đ t thi t b

Phá b , x lý công trình

Khai thác s d ng công trình

H t tu i th s d ng theo thi t k B o trì công trình

7

b n v ng: b n v ng c a công trình ph i đ c xác đ nh trên c s các yêu c u

an toàn v kh n ng ch u l c c a công trình (n n móng, k t c u); an toàn khi s d ng, khai thác v n hành công trình; an toàn phòng cháy và ch a cháy (b c ch u l a c a các

b ph n ch y u c a công trình nh c t, t ng, sàn mái) b n v ng c a công trình

8

gian v n hành Theo [11] tu i th công trình có hai m c: tu i th thi t k và tu i th

ph c v (bao g m tu i th thi t k và giai đo n ph i thay th ) Trong giai đo n tu i

th thi t k , công n ng công trình suy gi m t thi t k đ n m c t i thi u trong gi i h n

ch p nh n đ c Giai đo n ph i thay th là giai đo n công n ng suy gi m r t nhanh,

đ n th i đi m k t thúc tu i th công trình (hình 1-2)

Hình 1.2 Quan h gi a công n ng ph c v và tu i th công trình

Hình 1.3 S xu ng c p và suy gi m công n ng theo th i gian s d ng công trình

THêI GIAN

THêI §IÓM KÕT THóC TUæI THä THIÕT KÕ

THêI §IÓM KÕT THóC TUæI THä PHôC Vô THêI §IÓM HáNG

GIAI §O¹N PH¶I THAY THÕ

Sù XUèNG CÊP CñA C¤NG TR×NH

GIAI §O¹N KHëI PH¸T

GIAI §O¹N PH¸T SINH XUèNG CÊP

GIAI §O¹N XUèNG CÊP T¡NG NHANH

GIAI §O¹N XUèNG CÊP NGHI£M TRäNG

TUæI THä C¤NG TR×NH

Sù SUY GI¶M C¤NG N¡NG

S xu ng c p c a công trình b t đ u ngay sau khi đ a công trình vào khai thác và t ng

d n theo th i gian, đ ng th i theo th i gian yêu c u s d ng c a con ng i c ng thay

đ i m c đ ngày càng t ng cao so v i tiêu chu n thi t k (ch t l ng) ban đ u i u này làm cho quá trình xu ng c p ngày càng nhanh và nhu c u b o trì càng l n (hình 1-4) Các h h ng xu t hi n đ ng th i v i s xu ng c p, t l h h ng xu t hi n 3 giai

đo n th i gian v i đ c tính khác nhau giai đo n đ u là các d ng h h ng ban đ u do nguyên nhân c a quá trình thi công và s d ng b c đ u v i t l gi m d n T l h

h ng n đ nh giai đo n ti p theo và ít bi n đ ng trong th i gian dài Giai đo n cu i

th i gian khai thác là giai đo n xu t hi n các h h ng hao mòn v i t l xu t hi n cao

yªu cÇu cña

b¶o tr×

10

Hình 1.5 Các d ng h h ng, t l h h ng theo th i gian s d ng công trình

T tr c n m 1980 ph n l n các n c đ u coi vi c qu n lý lo i tài s n này nh là m t

ch đ duy tu, b o d ng nh m th a mãn h n nhu c u c a ng i s d ng Ngày nay, các n c tiên ti n trên th gi i đ u cho r ng chi n l c qu n lý lo i tài s n này ph i

đ c thi t l p trên c s đ m b o ch t l ng dài h n thông qua các bi n pháp k thu t

và pháp lý xuyên su t các giai đo n t chu n b đ u t , th c hi n đ u t và khai thác

nh m đ m b o và duy trì s làm vi c bình th ng, an toàn c a công trình theo quy

đ nh c a thi t k trong su t quá trình khai thác s d ng Chi n l c này đ c th hi n

c th thông qua ch đ b o trì CTXD

B o trì là s đ m b o r ng các tài s n v t ch t ti p t c th c hi n đ c các ch c n ng xác đ nh c a chúng B t k m t tài s n v t ch t nào đ c đ a vào s d ng đ u nh m

th c hi n m t ho c nhi u ch c n ng c th N u m t tài s n v t ch t ngay t đ u đã không th th c hi n đ c các ch c n ng xác đ nh c a nó, thì b o trì c ng không th mang l i kh n ng đó Chính vì v y, khi thi t k đã ph i tính đ n toàn b th i gian s

d ng công trình Các y u t c n quan tâm bao g m:

• K t c u: ch n v t li u nào cho phép có th thay đ i m t cách d dàng

• T i tr ng: t i tr ng thi t k n u không tính đ n nh ng thay đ i trong t ng lai s rút

ng n th i gian s d ng c a công trình

THêI GIAN

tû lÖ h­ háng

h»ng sè tû lÖ h­ háng ngÉu nhiªn

®­êng cong biÓu diÔn tû lÖ h­ háng ghi nhËn thùc tÕ

tû lÖ h­ háng gi¶m dÇn

tû lÖ h­ háng gia t¨ng

g b an ® Çu

11

• T ng k thu t: Vi c b trí các t ng k thu t ph i đ c cân nh c c n th n và t i

tr ng b n thân c a các h th ng k thu t ph i đ c xác đ nh đ y đ trong quá trình thi t k

• K t c u bao che: Vì th m m bên ngoài c a công trình ch y u d a vào hình th c

c a k t c u bao che nên vi c th ng xuyên thay đ i, b sung, s a ch a b ph n này đang và s tr nên h t s c ph bi n v i nhà cao t ng

• H k t c u ch u l c th ng đ ng: i v i các d ng k t c u này thì vi c xác đ nh t i

tr ng thi t k ph i tính thêm không ch t i tr ng gia t ng trong t ng lai mà còn c các lo i t i tr ng phát sinh trong quá trình thi công

• b n theo th i gian: Vi c cân nh c y u t này trong quá trình thi t k k t c u

đ c đánh giá là r t quan tr ng nh ng trong các công trình cao t ng đ c bi t là các công trình chung c cao t ng hi n nay, y u t này ch a đ c quan tâm m t cách đúng m c

Ch khai thác qu n lý s d ng c n hi u rõ trách nhi m và ngh a v c a h liên quan

t i công tác b o trì do lu t pháp quy đ nh B t k s vi ph m nào gây ra nh ng h u

qu nghiêm tr ng và d n t i nh ng chi phí t n kém, đ c bi t nh ng vi ph m này d n

t i nh ng s c gây t n th t v sinh m ng, ti n c a có th d n t i s kh i t c a tòa án dân s ho c hình s

Thông th ng, khi ti p nh n quy n s d ng m t công trình thì ch s h u c n nh n

đ c m t quy đ nh đã đ c thi t l p cho công tác b o trì Sau khi ti p nh n, ch s

h u m i c n c n c vào quy trình đó mà chu n b m t ch d n so n riêng phù h p cho

t ng đ i t ng c th mang l i l i ích t t nh t Trong tr ng h p có s thay đ i ch s

h u ho c nhà t v n công tác b o trì, m t ch d n m i đ c l p (n u có) c n đ m b o tính liên t c cho công tác b o trì

Tòa nhà v n hành an toàn khi các b ph n, h th ng k thu t c a tòa nhà ho t đ ng đúng ch c n ng và tiêu chu n k thu t v n hành Theo [14], m i b ph n c a công trình đ u có m t ch c n ng c th (ch c n ng d đ nh) M t b ph n công trình không

đ m b o ch c n ng c a nó s nh h ng t i s khai thác bình th ng c a công trình

Vì l đó m i b ph n c n đ c đ nh ngh a rõ ch c n ng, tiêu chu n v n hành trong

vi c khai thác, v n hành tài s n đó Do đó, b t k c g ng xác đ nh ho c đánh giá các chính sách b o trì c n b t đ u t các ch c n ng và các tiêu chu n v n hành riêng c a

m i tài s n v t ch t trong hoàn c nh v n hành c th c a nó Vì v y, mu n phát huy

đ y đ “ch c n ng d đính” c a công trình đ m b o đ tin c y c n thi t l p m t quy trình nh m xác đ nh c n ph i làm gì đ đ m b o m i tài s n ti p t c th c hi n đ y đ các ch c n ng d đ nh trong hoàn c nh hi n t i c a nó

Sau khi các ch c n ng và tiêu chu n v n hành cho m i b ph n công trình đã đ c xác

đ nh, b c ti p theo là ph i xác đ nh khi nào tài s n đó không th c hi n đ c ch c

n ng c a nó T đây d n đ n khái ni m “s c ch c n ng” đ c đ nh ngh a là s thi u

kh n ng đáp ng m t tiêu chu n v n hành mong mu n nào đó c a c u ki n i u quan tr ng là c n xác đ nh đ c các lo i s c có th x y ra làm cho c u ki n ho c b

ph n không th c hi n đ c các ch c n ng c a mình Làm đ c đi u này chúng ta có

th phòng ng a các s c trên c s xác đ nh đ c ngu n g c các s c Vi c th ng kê

đ c các lo i s c chúng ta s không lãng phí th i gian, kinh phí cho vi c đánh giá

13

th ng x y ra đ i v i các h th ng k t c u bao che, các chi ti t ki n trúc, trang thi t b

và các h th ng k thu t c a tòa nhà Tuy nhiên trong quá trình v n hành tòa nhà, xác

su t s c , h ng hóc v n x y ra, do đó hình th c b o trì đ t xu t v n đ c s d ng

Nh c đi m c a ph ng pháp này là có th d n đ n s ng ng khai thác thi t b , h

th ng tòa nhà, nh h ng đ n ho t đ ng d ch v tòa nhà, không ng n ng a đ c s

xu ng c p và h h ng ti p theo Do th i đi m x y ra s c là đ t xu t, b t ng nên các nhà qu n lý b o trì luôn b đ ng trong vi c ti n hành b o trì và thay th , d n đ n th i gian b o trì và ng ng v n hành l n, chi phí b o trì t ng cao

ch a đúng k h n K ho ch b o trì đ c xây d ng trên c s đi u ki n làm vi c, các

đi u ki n nh h ng đên tu i th và th i gian hao mòn c a t ng b ph n, h th ng c a tòa nhà theo chính sách b o trì đã đ c thông qua v i m c đích h n ch s gi m sút

14

b o trì này th ng đ c áp d ng cho máy móc và thi t b mà nh h ng tr c ti p t i

s hao mòn c a công trình, tuy nhiên, nh ng b ph n k t c u c a công trình v n có th

s d ng hình th c b o trì này

ti n hành b o trì phòng ng a, c n chu n b danh m c ki m tra t t c các b ph n

c a công trình mà yêu c u b o trì ngay l n ki m tra đ u tiên và xác đ nh t n xu t b o trì t ng ng Quá trình quy t đ nh t n xu t b o trì ph thu c vào kinh nghi m cá nhân

u đi m c a b o trì phòng ng a theo th i gian là đem l i đi u ki n v n hành kh e

m nh cho công trình, nâng cao s an toàn c a ng i s d ng, gi m chi phí b o trì b ng cách h n ch t n th t do h h ng, lên k ho ch b o trì theo s ti n nghi c a ng i s

d ng và t i thi u hóa th i gian ch t đ t ng ch t l ng công trình

Tuy nhiên, hình th c b o trì phòng ng a theo th i gian c ng t n t i m t s m t h n

b o trì và nhân l c b o trì cao M t s thi t b h th ng k thu t tòa nhà s d hao mòn

h ng hóc do tháo l p nhi u l n do s b t c n c a nhân viên k thu t, v n đ này g i là

"b o trì quá m c"

15

1.2.2.2 B o trì phòng ng a theo th c tr ng

B o trì phòng ng a theo th c tr ng (Preventine Maintenance - Condition Based Maintenance) là hình th c b o trì tiên ti n đ c phát tri n t hình th c b o trì đ nh k Hình th c b o trì theo th c tr ng đ c hình thành trên ki n th c v th c tr ng c a k t

c u ho c h th ng t nh ng quá trình ki m soát liên t c hàng ngày Quá trình ki m soát ph i hi u qu và chính xác khi xác đ nh th c tr ng c a b ph n công trình và tìm

ki m b t k thay đ i t thông th ng đ n b t th ng, t đó xác đ nh xu h ng h

h ng c a b ph n, h th ng

1.2.3 B o trì hi u ch nh

B o trì hi u ch nh (Corrective Maintenance) là hình th c b o trì đ n gi n nh t khi m t

b ph n c a công trình h h ng đ c ki m tra phát hi n theo đ nh k ho c qua quá trình phân tích d báo Ho c khi x y ra s c công trình do các đi u ki n ngo i vi đ t

xu t b t kh kháng nh m t đi n, h a ho n, t các y u t môi tr ng khi n cho quá trình cung c p d ch v b gián đo n

Hình 1.7 Th i đi m c n thi t b o trì hi u ch nh c a b ph n, h th ng công trình theo

b

16

M c tiêu là ph c h i ch c n ng yêu c u c a h ng m c b h h ng (hình 1-7) Theo tính ch t t nhiên c a h h ng, hình th c này đ c chia thành hai nhóm: thông th ng

và kh n c p B i vì tính ch t b t th ng, b o trì hi u ch nh đ c xem nh hình th c

b o trì d a trên m c đ h h ng và quá trình b o trì th ng di n ra không d tính

tr c B o trì hi u ch nh th ng có chi phí cao và quá trình b o trì d a nhi u vào kinh

nghi m nên ít an toàn và đ tin c y th p

1.2.4 B o trì tin c y

Theo [10] B o trì Tin c y (Reliability Centered Maintenance - RCM) là m t hình th c

b o trì trên tiêu chí hi u qu và an toàn d a trên các chính sách qu n lý h ng hóc c a quá trình v n hành các b ph n, thi t b , h th ng c a tòa nhà RCM cung c p m t quá trình đ a ra quy t đ nh đ nh n bi t các yêu c u b o trì phòng ng a hi u qu và th c

d ng D a vào s nh n bi t cách th c qu n lý thi t b m t cách an toàn, nh ng h u qu

v an toàn và kinh t liên quan đ n th c tr ng v n hành do các h h ng đã đ c phát

hi n và nh ng b ph n b xu ng c p, t đó đ a ra quy t đ nh có c n thi t ti n hành công tác b o trì ho c thi t k các b ph n thay th đ c i ti n hay không

Các b c c b n c a m t ch ng trình B o trì tin c y bao g m: Kh i đ u và l p k

ho ch; Phân tích các h h ng v ch c n ng; L a ch n công vi c; Th c hi n; và C i

ti n liên t c

áp d ng thành công ph ng pháp B o trì tin c y đòi h i s hi u bi t đ y đ v thi t

b và k t c u, môi tr ng ho t đ ng, n i dung đang v n hành và các h th ng kèm theo, cùng v i nh ng h h ng có th x y ra và h u qu c a chúng L i ích l n nh t có

th đ t đ c thông qua m c tiêu c a ph ng pháp này là khi đ c ng d ng t i nh ng

v trí h h ng có nh h ng nghiêm tr ng đ n s an toàn, môi tr ng, kinh t và v n hành

n c ta khái ni m v b o trì công trình xây d ng nói chung c ng nh nhà chung

c cao t ng nói riêng ch a có đ c v trí x ng đáng H u nh không t n t i trong th c

t “ v n đ b o trì” b i chúng ta m i ch có coi tr ng vi c hoàn thành, t ch c bàn giao còn khi công trình đ a vào khai thác thì không có chính sách ch m sóc cho công trình mà còn làm ng tr c s ki t qu c a nh ng tài s n quý giá này Hình nh c a s

17

xu ng c p cônh trình nhanh, tình tr ng ch t l ng đáng lo ng i c a các khu chung c

c là m t minh ch ng nhãn ti n c a “ v n đ b o trì” n c ta

Th c t cho th y đ đ m b o đ c tu i th c ng nh ch t l ng công trình nh mong

mu n, không ch có quan tâm t i ch t l ng trong giai đo n xây d ng, mà ph i có t m nhìn v ch t l ng công trình xây d ng xuyên su t tu i th công trình Công tác b o trì công trình ph i xây d ng xuyên su t tu i th công trình Công tác b o trì công trình

ph i đ c đ t trên n n t ng đ m b o ch t l ng lâu dài c a công trình thông qua các

bi n pháp k thu t và pháp lý đ c quán xuy n su t các giai đo n chu n b đ u t ,

th c hi n đ u t và khai thác các công trình c a d án

Nhà cao t ng đòi h i s qu n lý ph i trình đ cao, vì liên quan đ n s v n hành

ho t đ ng c a các thi t b ph c t p nh thang máy máy phát đi n h th ng thông tin liên l c, h th ng phòng cháy ch a cháy… nh t là các công trình có chi u cao h n 20

t ng

Theo đi u lu t 71 Lu t Nhà [3] quy đ nh v vi c t ch c qu n lý s d ng chung c

và quy t đ nh s 08/2008/Q -BXD [5] ngày 28 tháng 5 n m 2008 c a B Xây D ng

v vi c b n hành Quy ch qu n lý s d ng chung c Trong th i h n không quá 12 tháng k t ngày nhà chung c đ c đ a vào khai thác s d ng, ch đ u t có trách nhi m t ch c H i ngh nhà chung c l n đ u đ b u ra Ban qu n tr nhà chung c Ban Qu n Tr thay m t các ch s h u ho c ng i s d ng đi u hành công tác qu n lý

s d ng nhà chung c Tuy nhiên, đ n nay các quy đ nh trên v n ch a đi vào th c t ,

m i n i có cách th c hi n khác nhau Th c t hi n nay vi c qu n lý nhà chung c cao

t ng đ c th hi n nh sau:

Mô hình Ch đ u t đ ng ra qu n lý v n hành sau khi đ a ra công trình vào s

d ng

Ch đ u t thành l p công ty chuyên đ ng ra t ch c qu n lý và v n hành nhà chung

c sau khi đ a công trình vào khai thác, ví d : T ng công ty HUD và m t s T ng công ty khác nh T ng công ty Vinaconex, Sông à

18

Theo cách th c hi n c a T ng công ty đ u t và phát tri n và đô th ( HUD), sau khi đi vào giai đo n khái thác các d án s đ c chuy n giao cho Công ty THHH m t thành viên d ch v và nhà đô th là m t công ty thành viên thu c T ng công ty đ ng ra

qu n lý, v n hành Công ty này bao g m các xí nghi p qu n lý, Xí nghi p d ch v , i

ng thi công s a ch a, i cây xanh môi tr ng Các xí nghi p c a công ty s đ ng ra

th c hi n các công vi c nh b o trì thang máy, máy phát đi n d phòng, máy b m

n c, gi an ninh tr t t , trông gi xe đ p, máy, ô tô, qu n lý các khu công c ng, các thi t b PCCC, s a ch a các h h ng qu n lý ch m sóc v n hoa, th m c ,… Khai thác các d ch v cho thuê kiot, di n tích công c ng; qu n lý khai thác, duy tu b o

d ng h th ng cung c p đi n n c, d ch v v sinh môi tr ng

Th c t hi n nay, ngoài các thi t b nh thang máy, máy phát đi n d phòng là có các quy đ nh v ch đ duy tu b o d ng, còn có các b ph n khác c a công trình khi đ a vào khai thác đ u không có duy tu b o trì Nên đ n v qu n lý v n hành công trình theo ki u “ h ng đâu s a đ y” Do các công trình m i đ c xây d ng nên ch t l ng còn t t, công tác b o trì công trình ch y u ch d ng l i khâu duy tu b o d ng, s a

ch a nh Theo th ng kê c a xí nghi p s 1 thu c Công ty TNHH nhà n c m t thành viên D ch v nhà và đô th qu n lý khu đô th m i Linh àm, các h h ng ch y u

th ng x y ra nh : th m d t t i các khu v sinh, m c t ng; v đ ng ng c p, thoát

n c, rò r van c u h a, bong tróc trát tr n, bong r p g ch hành lang, cháy đèn hành lang; h ng c a h rác S li u th ng kê trong n m 2008 c a Xí nghi p 1 qu n lý khu

đô th m i Linh àm – Hà N i, qu n lý 31 kh i nhà cao t 9 đ n 17 t ng v i 2796 c n

h s li u các h h ng có b n th ng k sau:

Ngoài ra các h ng hóc th ng x y ra trong các c n h do các gia đình t s a ch a

nh : h ng xi phông n c, h ng khóa, bong r p sàn nhà, cháy đèn, h ng vòi sen, v vòi x t nhà v sinh…

Kinh phí cho công tác b o trì công trình c ng nh h t ng k thu t xung quanh nhà

đ c cân đ i t hai ngu n sau:

• Ngu n trích tr c 2% giá tr doanh thu s d ng thu t kinh doanh c n h theo quy đ nh c a Ngh đ nh 90/2006/N -CP [16] Kho n kinh phí này hi n do t ng công

ty qu n lý, đ c dùng đ chi cho vi c thay th h th ng c p thoát n c, h th ng thu

20

rác th i, thông tin liên l c, s a ch a th m d t nhà v sinh, n t t ng; s n l i m t ngoài nhà, khu hành lang, c u thang; s a ch a l n và thay th thi t b thang máy, máy b m

n c, máy phát đi n d phòng, s a ch a b n hoa sân v n ngoài nhà

• Ngu n thu t khai thác các d ch v công c ng, cho thuê ki t t ng 1 s dùng đ chi cho các công vi c nh b o trì thang máy hay, máy b m n c, máy phát đi n d phòng, thay th bóng đèn khu v c hành lang, s a ch a bong r p hành lang, c u thang

và m t ph n đ c cân đ i đ h tr m t ph n chi phí qu n lý

Mô hình t qu n lý

ó là các nhà chung c sau khi đi vào ho t đ ng, các h sinh s ng trong tòa nhà t

qu n lý (hay còn g i là h p tác xã Th y i n) Mô hình qu n lý này khá ph bi n t i các khu chung c c hay t i khu tái đ nh c Theo cách đánh giá mô hình qu n lý này

đ n nay b c l nhi u y u đi m trong công tác qu n lý v n hành, đ c bi t là trong công tác qu n lý v n hành nhà cao t ng Tuy nhiên, sau khi lu t nhà n c ra đ i và quy t đ nh s 08/2008/Q -BXD [5] ban hành quy ch qu n lý s d ng chung c H p tác xã nhà 17T10 khu đô th Trung hòa nhân chính là mô hình đ u tiên t i Vi t Nam

đ c đánh giá b c đ u t ng đ i thành công

Tòa nhà 17T10 g m 192 h , v i g n 1000 nhân kh u trong di n gi i t a đ làm c u

v t ngã t s chuy n v n m 2005 Ngành ngh kinh doanh c a HTX nhà Th y

i n ch y u là d ch v cho ng i dân chung c , b o v trông gi ô tô xe máy, n

u ng gi i khát, bán hàng th c ph m, t p hóa, d n v sinh môi tr ng, qu n lý b o trì chung c , d ch v b u chính vi n thông … L i nhu n thu đ c t khách hàng (ch

y u là ng i dân s ng xung quoanh chung c ) s quay l i ph c v l i ích cho khách hàng n c , m t b ng đ g i xe ôtô, xe máy c a chung c thu đ c kho ng 40 tri u

đ ng/ tháng, HTX dùng s ti n đó đ tr l ng cho nhân viên b o v là nh ng ng i

ch a có vi c làm chung c , s còn l i dùng đ chi tr các d ch v công c ng khác

nh phí v sinh môi tr ng, đi n tho i …Vì v y, chung c này, các h dân ch ph i

n p duy nh t m t kho n d ch v chung là 30.000 đ ng/ tháng HTX c ng c ng i đi

h c phòng cháy ch a cháy, c u h thang máy, thành l p t b o v dân phòng l p h

th ng camera giám sát qu n lý tr t t an ninh, xây d ng tr m b m đ m b o cung c p

n c sinh ho t cho tòa nhà; thành l p b ph n c ng tin – d ch v , d ch v đi n tho i

21

công c ng, gi t qu n áo, thu ngân truy n hình, s a ch a đi n n c, t v n t i; ký h p

đ ng v i m t công ty cung c p d ch v v sinh môi tr ng chuyên nghi p trên đ a bàn

Hà N i b o đ m các khâu t A đ n Z; h th ng 3 thang máy ho t đ ng 24/24 gi hàng ngày…

Mô hình qu n lý đang đ c xây d ng và hoàn thi n, thêm n a chi phí d ch v c ng không th ng nh t khi n cho vi c th c hi n ch c n ng b o trì công trình còn nhi u khó

kh n Do các công trình m i đ c xây d ng g n đây, kh n ng s d ng còn khá t t, nên các đ n v qu n lý ch t p trung vào công tác qu n lý mà ch a quan tâm thích đáng đ n công tác b o trì công trình th m chí có d án đã đi vào ho t đ ng mà ch a có ngu n kinh phí cho công tác này N u công tác b o trì công trình không đ c quan tâm s m thì ch ng bao lâu chúng ta ph i đ i m t v i v n đ nhà chung c c hi n nay

c b n c a thi t k nhà cao t ng hi n đ i là vi c tính giá thành công trình trong su t chu kì s d ng nó tính đ c giá thành t ng c ng thì đ n gi n nh t là chuy n đ i

t t c các chi phí cho công trình trong t ng lai (b o trì, s a ch a, v n hành, b o

d ng …) v giá tr hi n t i R t nhi u nhà thi t k tính giá thành công trình ch d a trên các chi phi ban đ u, nh c đi m c a cách tính này là:

- B qua chi phí v n hành b o d ng ho c coi nh chi phí này hoàn toàn đ c l p v i chi phí ban đ u;

- Gi thi t các b ph n công trình có chu k s d ng gi ng nhau;

- B qua chi phí tr lãi su t theo v n vay

22

M t s ví d đi n hình c a vi c tính giá công trình cho vòng đ i tu i th c a d án (chu k s d ng) có th th y đ c thông qua vi c thi t k h k t c u bao che cho nhà cao t ng Thông th ng h t ng bao che có giá thành ban đ u r h n so v i t m panel

bê tông đúc s n Tuy nhiên n u xét t i toàn b th i gian s d ng công trình thì chu kì

s d ng c a h t ng g ch ph i th p h n nhi u so v i h k t c u panel và do đó s

th ng xuyên ph i s a ch a hay thay th h n Thêm vào đó do kh n ng cách nhi t

c a t ng g ch kém h n nên chi phí cho các h th ng đi u hòa c ng t n kém h n

D a vào nh ng phân tích trên thì vi c tính toán giá thành công trình theo chi phí ban

đ u là r t thi u chính xác và không kinh t i v i nhà cao t ng là s ph i h p c a nhi u b ph n c u thành, giá thành ph i đ c tính toán v i t ng b ph n c u thành

d c trên toàn b chu kì s d ng c a công trình

i v i các công trình xây d ng Vi t Nam hi n nay, k ho ch th c hi n và thanh toán chi phí b o trì hàng n m đ c đ c p c th trong k ho ch b o trì Ngu n kinh phí b o trì chi tr cho các n i dung: chi phí kh o sát, ki m đ nh, lên ph ng án b o trì; trang b d ng c , thi t b ph c v các công tác b o trì; mua s m v t t , v t li u, thi t b

s d ng cho b o trì và thay th ; tr c ti p cho công tác b o trì; chi phí cho nhân viên

qu n lý b o trì và các kho n thu , phí theo quy đ nh

Chi phí b o trì đ c l y t ngu n kinh phí v n hành c a tòa nhà Kinh phí này có th

do ch s h u tòa nhà tr c ti p chi tr , có th là chi phí t đóng góp c a các ch s

h u c n h , m t ph n di n tích, ho c có th chi phí do các công ty trúng th u b o trì chi tr , tùy thu c vào mô hình th c hi n b o trì tòa nhà quy t đ nh

1.3.2 H s ph c v công tác b o trì

H s , tài li u ph c v công tác b o trì bao g m h s xây d ng, h s thi t b , h

th ng k thu t và quy trình b o trì công trình

H s xây d ng công trình g m h s đ u t , thi t k , h s thi công và h s hoàn

công CTXD (h s pháp lý và tài li u qu n lý ch t l ng công trình) đ c l p theo quy đ nh c a pháp lu t và yêu c u c a công trình H s ph i đ y đ c s pháp lý và

ph n ánh bao quát quá trình chu n b đ u t , thi t k , thi công và bàn giao các h

th ng k t c u, bao che, hoàn thi n, ki n trúc c a CTXD, bao g m các v n đ t ch

ti p công trình hi u đ c đ y đ các thông s k thu t th c t c a công trình nh m khai thác, s d ng đúng v i công n ng, d dàng trong vi c ki m tra, theo dõi tình tr ng

c a t ng b ph n công trình H s hoàn công giúp các c quan nghiên c u c ng nh

c quan thanh tra khi c n thi t tìm l i các s li u có liên quan đ n công trình Là c s

đ thi t k ph ng án b o v công trình và là h s hi n tr ng ph c v cho vi c ch

t o, c i t o, m r ng và nâng c p công trình

H s thi t b h th ng k thu t công trình (tòa nhà) bao g m h s k thu t thi t b

h th ng và h s quá trình s d ng thi t b h th ng

H s k thu t c a thi t b , h th ng bao g m h s do nhà s n xu t thi t b , các b

ph n c a h th ng k thu t cung c p, ch t l ng h s là trách nhi m c a các đ n v này H s ph i có đ các thông tin h u ích v l p đ t, v n hành s d ng và b o trì đúng cách thi t b , h th ng Các d li u này đ c đúc k t trong giai đo n thi t k và

s n xu t ra thi t b , các b ph n c a h th ng k thu t

H s trong quá trình s d ng thi t b h th ng (có th g i là h s thi t b , h th ng)

đ c hình thành b i các b ph n v n hành k thu t có s ph i h p m t ph n v i nhà

s n xu t thi t b H s ph i có toàn b các thông tin h u ích đ c thu th p t th i

đi m mua, l p đ t, v n hành và b o trì thi t b , h th ng N i dung và ch t l ng h s thu c trách nhi m c a b ph n v n hành, b o trì thi t b , h th ng

Quy trình b o trì CTXD là tài li u c b n đ tri n khai th c hi n b o trì CTXD, bao

g m quy trình b o trì các b ph n, h th ng, trang thi t b c a công trình Theo [17], quy trình b o trì CTXD quy đ nh v trình t , n i dung và ch d n th c hi n các công

vi c c a b o trì công trình

24

1.3.3 Thi t b ph c v công tác b o trì

D ng c , thi t b ph c v công tác b o trì chia ra làm 3 nhóm:

Nhóm 1: Thi t b ki m tra ph c v b o trì Là các d ng c thi t b chuyên d ng đ

ki m tra, đánh giá tình tr ng c a đ i t ng, b ph n, k t c u, h th ng công trình (tòa nhà), bao g m các thi t b quan tr c, thi t b ki m tra không phá ho i dùng cho h k t

c u nh súng b n bê tông, máy siêu âm v t li u; các thi t b đo đ c xác đ nh tình tr ng

v trí c a các k t c u, b ph n; các thi t b đi n, đi n t ki m tra các thông s k thu t, tình tr ng c a thi t b , h th ng k thu t tòa nhà

Nhóm 2: Thi t b , d ng c ph c v b o trì không g n v i công trình Là các d ng c thi t b c m tay chuyên d ng, các thi t b , d ng c ph tr ph c v quá trình b o trì,

đ c phân nhóm theo lo i hình b o trì: d ng c n , s n b , nhôm kính, đ g , đi n

n c, đi n và c đi n Các thi t b , d ng c ph tr nh máy nâng, sàn công tác, thang công tác, các lo i máy công c …

Nhóm 3: Thi t b , d ng c ph c v b o trì g n li n (liên k t v i công trình): Nhóm thi t k này liên quan đ n công tác b o trì công trình các v trí bên ngoài nhà nh h

k t c u bao che, m t ngoài công trình, bao g m thi t b b o trì k t c u bao che tòa nhà BMU di chuy n trên h ray l p d ng s n trên sàn mái (có th di chuy n tr c ti p trên

m t sàn), đ m nh n vi c th các l ng b o trì di chuy n theo m t ngoài c a k t c u bao che đ b o trì

1.3.4 Nhân l c ph c v công tác b o trì

Các v n b n pháp lý c a n c ta v b o trì quy đ nh ch s h u ho c đ n v qu n lý tòa nhà có trách nhi m t ch c th c hi n b o trì i v i công trình c đang s d ng,

ch s h u ho c ng i đ c y quy n có trách nhi m l p và phê duy t k ho ch b o trì công trình đ làm c n c th c hi n b o trì công trình i v i công trình có nhi u

ch s h u, các ch s h u có trách nhi m xem xét, th a thu n th ng nh t k ho ch

b o trì đ i v i ph n s h u chung c a công trình theo quy đ nh c a pháp lu t có liên quan

b o trì, L a ch n hình th c h p đ ng

b o trì Giám đ c ph trách b o trì công trình Phê duy t k ho ch b o trì, K ho ch

kinh phí b o trì và h p đ ng b o trì Các T B o trì c a đ n v qu n lý công

Công tác b o trì tòa nhà đòi h i ph i có s ph i h p c a nhi u b ph n đ m nhi m nhi m v c th Các b ph n ch c n ng đ t d i s qu n lý th ng nh t chung c a

ng i ph trách qu n lý b o trì Tùy theo quy mô, hình th c s h u, công n ng c a

t ng công trình đ l a ch n mô hình t ch c th c thi n b o trì phù h p

26

: C S PHÁP LÝ VÀ KHOA H C C A CÔNG TÁC B O

TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY D NG VI T NAM

b o trì; Quy trình b o trì ph i đ c ch đ u t t ch c l p và phê duy t tr c khi đ a

h ng m c công trình, công trình xây d ng vào khai thác, s d ng; ph i phù h p v i

m c đích s d ng, lo i và c p công trình xây d ng, h ng m c công trình, thi t b đ c xây d ng và l p đ t vào công trình; Vi c b o trì công trình ph i b o đ m an toàn đ i

v i công trình, ng i và tài s n

Ch s h u ho c ng i qu n lý s d ng công trình có trách nhi m b o trì công trình xây d ng, máy, thi t b công trình Vi c b o trì công trình xây d ng, thi t b công trình

ph i đ c th c hi n theo k ho ch b o trì và quy trình b o trì đ c phê duy t Chính

ph quy đ nh chi ti t v b o trì công trình xây d ng và trách nhi m công b công trình xây d ng h t th i h n s d ng

Lu t nhà [19] quy đ nh b o trì nhà là vi c duy tu, bão d ng nhà theo đ nh k

và s a ch a khi có các h h ng nh m quy đ nh ch t l ng nhà Ch s h u nhà chung c ch u trách nhi m b o trì ph n s h u riêng c a mình và có trách nhi m th c

hi n ngh a v trong vi c b o trì ph n s h u chung; quá trình b o trì ph i đ m b o an toàn cho ng i, tài s n, v sinh môi tr ng theo quy đ nh c a pháp lu t; t o đi u ki n

do nhà th u thi t k l p và bàn giao cho ch đ u t cùng v i h s thi t k Nhà th u cung c p thi t b bàn giao cho ch đ u t quy trình b o trì đ i v i thi t b do mình cung c p tr c khi l p đ t vào công trình; (4) Xác đ nh trách nhi m c a t ch c, cá nhân liên quan t i công tác b o trì; (5) Cách th c t ch c th c hi n b o trì công trình

và quy đ nh s c n thi t v à vai trò c a công tác ki m đ nh ch t l ng ph c v công tác b o trì; (6) Quy đ nh v chi phí b o trì: ngu n và trách nhi m chi tr ; (7) Quy đ nh

v qu n lý Nhà n c đ i v i công tác b o trì công trình

2.1.4 Các thông t liên quan c a b Xây d ng

Trên c s Lu t Xây d ng và Ngh đ nh 46/2015/N -CP, b xây d ng đã ban hành

m t s Thông t h ng d n liên quan t i công tác b o trì nh :

Thông t s 26/2016/TT-BXD [20] quy đ nh chi ti t m t s n i dung v qu n lý ch t

l ng và b o trì công trình xây d ng Thông t này quy đ nh chi ti t m t s n i dung

v qu n lý ch t l ng và b o trì công trình xây d ng áp d ng v i t ch c, cá nhân trong và ngoài n c có liên quan trên lãnh th Vi t Nam

Thông t s 03/2017/TT-BXD [21] h ng d n xác đ nh chi phí b o trì công trình xây

d ng Thông t này h ng d n xác đ nh chi phí th c hi n các công vi c b o trì công trình xây d ng quy đ nh t i i u 37 Ngh đ nh s 46/2015/N -CP

Thông t s 02/2016/TT-BXD [22] ban hành Quy ch qu n lý, s d ng nhà chung c Quy ch này áp d ng đ i v i nhà chung c có m c đính đ và nhà chung c có m c

28

đính s d ng h n h p dùng đ và s d ng vào các m c đích khác theo quy đ nh t i

Lu t Nhà s 65/2014/QH13

Thông t s 03/2016/TT-BXD [23] Quy đ nh v phân c p công trình xây d ng và

h ng d n áp d ng trong qu n lý ho t đ ng đ u t xây d ng Thông t này quy đ nh chi ti t v phân c p công trình xây d ng và h ng d n áp d ng c p công trình xây

d ng trong qu n lý các ho t đ ng đ u t xây d ng công trình theo quy đ nh t i Kho n

đi m b kho n 2 i u 7 Ngh đ nh s 127/2007/N -CP [25] ngày 01/8/2007 c a Chính

ph quy đ nh chi ti t thi hành m t s đi u c a Lu t Tiêu chu n và Quy chu n k thu t Tiêu chu n này áp d ng cho công tác b o trì các k t c u bê tông và bê tông c t thép trong công trình dân d ng và công nghi p, nh m đ m b o chúng luôn an toàn và làm

vi c hình th ng trong quá trình s d ng i vói các k t c u thu c chuyên ngành giao thông, th y l i và công trình chuyên d ng đ c bi t khác thì khi áp d ng tiêu chu n này c n tuân th nh ng quy đ nh k thu t liên quan

2.1.6 M t s l u ý chính c a Quy đ nh pháp lu t v b o trì công trình xây d ng

Trên c s các quy đ nh v n pháp pháp lý c a nhà n c v công tác b o trì công trình xây d ng, m t s l u ý chính c a quy đ nh pháp lu t v b o trì công trình xây d ng có

th rút ra nh sau:

2.1.6.1 Quy đ nh v trách nhi m b o trì công trình:

Theo quy đ nh t i kho n 2 i u 126 Lu t Xây d ng 2014 [18] thì ch th có trách nhi m th c hi n b o trì công trình xây d ng đ c xác đ nh nh sau:

- i v i công trình thu c s h u nhà n c thì t ch c, cá nhân đ c nhà n c giao qu n lý, khai thác công trình có trách nhi m b o trì công trình;

29

i v i công trình thu c s h u khác, ch s h u công trình có trách nhi m b o trì công trình Riêng công trình h t ng k thu t đô th , ch đ u t công trình có trách nhi m b o trì công trình cho đ n khi bàn giao cho nhà n c qu n lý;

- i v i công trình đ u t theo hình th c BOT (Xây d ng - Kinh doanh - Chuy n giao), ng i đ i di n theo pháp lu t c a doanh nghi p d án ch u trách nhi m

b o trì công trình trong th i gian khai thác kinh doanh quy đ nh trong h p đ ng

d án; h t th i gian khai thác kinh doanh, t ch c nh n chuy n giao công trình t Nhà đ u t có trách nhi m ti p t c b o trì công trình;

- i v i nhà , các ch s h u có trách nhi m b o trì ph n s h u riêng và th a thu n đóng góp kinh phí đ b o trì ph n s h u chung theo quy đ nh t i i u

108, i u 109 Lu t Nhà 2014 [19]; i u 48 và i u 51 Ngh đ nh 71/2010/N -CP [26];

- i v i công trình còn l i (tr nhà ) thì ch s h u ph n s h u riêng c a công trình có trách nhi m b o trì ph n s h u riêng c a mình và đ ng th i ph i có trách nhi m b o trì ph n s h u chung c a công trình Vi c phân đ nh trách nhi m b o trì ph n s h u chung c a công trình ph i đ c các ch s h u ho c

ng i đ c y quy n th a thu n c th b ng v n b n ho c trong h p đ ng mua bán, thuê mua tài s n

Ng i qu n lý công trình ho c ng i s d ng công trình khi đ c ch s h u y quy n Ng i đang khai thác, s d ng công trình khi ch a xác đ nh đ c ch s h u công trình

2.1.6.2 Quy đ nh v trách nhi m l p quy trình b o trì công trình:

Quy trình b o trì ph i đ c l p và phê duy t tr c khi đ a h ng m c công trình, công trình xây d ng vào khai thác, s d ng; ph i phù h p v i m c đích s d ng, lo i

và c p công trình xây d ng, h ng m c công trình, thi t b đ c xây d ng và l p đ t vào công trình

Trách nhi m l p quy trình b o trì công trình:

b o trì đ i v i thi t b do mình cung c p tr c khi l p đ t vào công trình Tr ng h p nhà th u thi t k xây d ng công trình, nhà th u cung c p thi t b l p đ t vào công trình không l p đ c quy trình b o trì thì ch đ u t có th thuê t ch c t v n khác có đ

đi u ki n n ng l c ho t đ ng xây d ng theo quy đ nh c a pháp lu t đ l p quy trình

b o trì và có trách nhi m chi tr chi phí t v n

N i dung c a quy trình b o trì công trình:

- Quy đ nh các thông s k thu t, công ngh c a công trình, b ph n công trình và thi t b công trình;

- Quy đ nh đ i t ng, ph ng pháp và t n su t ki m tra công trình;

- Quy đ nh n i dung và ch d n th c hi n b o d ng công trình phù h p v i t ng

b ph n công trình, lo i công trình và thi t b l p đ t vào công trình;

- Quy đ nh th i đi m và ch d n thay th đ nh k các thi t b l p đ t vào công trình;

- Ch d n ph ng pháp s a ch a các h h ng c a công trình, x lý các tr ng h p công trình b xu ng c p;

K t ngày 01/7/2015, theo quy đ nh m i Ngh đ nh 46/2015/N -CP [7] thì quy trình

b o trì công trình còn có thêm m t s n i dung sau:

- Th i gian s d ng công trình;

- Các ch d n khác liên quan đ n b o trì công trình xây d ng và quy đ nh các đi u

ki n nh m đ m b o an toàn lao đ ng v sinh môi tr ng trong quá trình th c

hi n b o trì công trình xây d ng

Theo quy đ nh c a Ngh đ nh 46/2015/N -CP [7] thì không b t bu c ph i l p quy trình b o trì riêng cho t ng công trình c p III tr xu ng (thay vì không b t bu c l p quy trình b o trì riêng cho công trình dân d ng c p IV nh quy đ nh c t i Ngh đ nh 114/2010/N -CP), nhà riêng l và công trình t m, tr tr ng h p pháp lu t có quy

đ nh khác Tuy nhiên, m c dù không ph i l p quy trình b o trì nh ng ch s h u ho c

ng i qu n lý, s d ng công trình (“Ng i Có Th m Quy n”) c a các công trình này

v n ph i th c hi n b o trì công trình theo các quy đ nh c a Ngh đ nh 46/2015/N -CP

Tr ng h p có tiêu chu n k thu t v b o trì ho c có quy trình b o trì c a công trình

t ng t phù h p thì Ng i Có Th m Quy n có th áp d ng tiêu chu n k thu t ho c quy trình đó cho công trình mà không c n l p quy trình b o trì riêng

Th m đ nh, phê duy t quy trình b o trì công trình:

Ng i Có Th m Quy n có th thuê đ n v t v n có đ đi u ki n n ng l c đ th m tra m t ph n ho c toàn b quy trình b o trì công trình xây d ng do nhà th u thi t k

l p làm c s cho vi c phê duy t

Ngoài ra, Ngh đ nh 46/2015/N -CP còn quy đ nh đ i v i các công trình xây d ng

đã đ a vào khai thác, s d ng nh ng ch a có quy trình b o trì thì Ng i Có Th m Quy n t ch c l p và phê duy t quy trình b o trì công trình xây d ng, có th t ch c

ki m đ nh ch t l ng công trình xây d ng làm c s đ l p quy trình b o trì công trình xây d ng n u c n thi t Trong quy trình b o trì ph i xác đ nh rõ th i gian s d ng còn

l i c a công trình

nh ng yêu c u đi u ch nh quy trình b o trì không h p lý c a ch s h u ho c ng i

qu n lý, s d ng công trình Bên c nh đó, Ngh đ nh 46/2015/N -CP đã b sung quy

đ nh Ng i Có Th m Quy n có quy n thuê nhà th u khác có đ đi u ki n n ng l c

th c hi n s a đ i, b sung, thay đ i quy trình b o trì trong tr ng h p nhà th u l p quy trình b o trì ban đ u không th c hi n các vi c này Nhà th u th c hi n s a đ i, b sung quy trình b o trì công trình xây d ng ph i ch u trách nhi m v ch t l ng công

33

i) i v i tr ng h p s a ch a công trình, thi t b có chi phí d i 5 tr m tri u đ ng t ngu n v n ngân sách nhà n c thì Ng i Có Th m Quy n t quy t đ nh v k ho ch

s a ch a v i các n i dung sau: Tên b ph n công trình ho c thi t b c n s a ch a, thay

th ; lý do s a ch a ho c thay th , m c tiêu s a ch a ho c thay th ; kh i l ng công

vi c; d ki n chi phí, d ki n th i gian th c hi n và th i gian hoàn thành i v i các công trình t ngu n v n ngân sách nhà n c còn l i thì Ng i Có Th m Quy n t

ch c l p, trình th m đ nh và phê duy t báo cáo kinh t k thu t ho c d án đ u t xây

d ng theo quy đ nh c a pháp lu t v đ u t xây d ng công trình;

ii) i v i công vi c s a ch a công trình không s d ng v n t ngu n ngân sách nhà n c, khuy n khích Ng i Có Th m Quy n tham kh o, áp d ng các n i dung nêu t i (i) nêu trên

N i dung b o trì công trình:

Ng i Có Th m Quy n t t ch c th c hi n vi c ki m tra, b o d ng và s a ch a công trình theo quy trình b o trì công trình đ c phê duy t n u đ đi u ki n n ng l c

ii) B o d ng công trình đ c th c hi n theo k ho ch b o trì h ng n m và quy trình

b o trì công trình xây d ng đ c phê duy t

iii) S a ch a công trình bao g m:

- S a ch a đ nh k công trình bao g m s a ch a h h ng ho c thay th b ph n công trình, thi t b l p đ t vào công trình b h h ng đ c th c hi n đ nh k theo quy đ nh

c a quy trình b o trì;

34

- S a ch a đ t xu t công trình đ c th c hi n khi b ph n công trình, công trình b h

h ng do ch u tác đ ng đ t xu t nh gió, bão, l l t, đ ng đ t, và đ p, cháy và nh ng tác đ ng đ t xu t khác ho c khi b ph n công trình, công trình có bi u hi n xu ng c p

nh h ng đ n an toàn s d ng, v n hành, khai thác công trình

iv) Ki m đ nh ch t l ng công trình ph c v công tác b o trì đ c th c hi n trong các tr ng h p sau:

Ki m đ nh đ nh k theo quy trình b o trì công trình đã đ c phê duy t;

- Khi phát hi n th y ch t l ng công trình có nh ng h h ng c a m t s b ph n công trình, công trình có d u hi u nguy hi m, không đ m b o an toàn cho vi c khai thác, s

- Khi có yêu c u c a c quan qu n lý nhà n c v xây d ng

v) Quan tr c công trình ph c v công tác b o trì ph i đ c th c hi n trong các tr ng