Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông thành phố Hà Nội

Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông thành phố Hà Nội Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông thành phố Hà Nội Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông thành phố Hà Nội luận văn tốt nghiệp,luận văn thạc sĩ, luận văn cao học, luận văn đại học, luận án tiến sĩ, đồ án tốt nghiệp luận văn tốt nghiệp,luận văn thạc sĩ, luận văn cao học, luận văn đại học, luận án tiến sĩ, đồ án tốt nghiệp

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả

Nguyễn Thị Trang

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà Đông đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn các đồng nghiệp, bạn học, cơ quan và gia đình đã tạo điều kiện

thuận lơi cho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Học viên

Nguyễn Thị Trang

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: Tổng quan về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 5

1.1 Cơ sở lý luận về giá đất 5

1.1.1 Đất đai và bất động sản 5

1.1.1.1 Đất đai 5

1.1.1.2 Bất động sản 6

1.1.2 Giá đất/ bất động sản 7

1.1.2.1 Giá đất 7

1.1.2.2 Giá bất động sản 8

1.1.2.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 9

1.1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 11

1.1.3 Định giá đất 14

1.1.3.1 Khái niệm định giá đất 14

1.1.3.2 Vai trò của định giá đất 14

1.1.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 14

1.1.4.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 14

1.1.4.2 Nguyên tắc cung – cầu 15

1.1.4.3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham ra quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản 15

1.1.4.4 Nguyên tắc thay đổi 15

1.1.4.5 Nguyên tắc cân đối 15

1.1.4.6 Nguyên tắc phù hợp 15

1.1.4.7 Nguyên tắc cạnh tranh 15

1.1.4.8 Nguyên tắc đóng góp 16

1.1.4.9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi 16

1.1.4.10 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác 16

1.1.4.11 Nguyên tắc thay thế 16

1.1.4.12 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất 17

1.1.5 Các phương pháp định giá đất 17

1.1.5.1 Khái quát 17

1.1.5.2 Các phương pháp định giá đất áp dụng ở Việt Nam 18

1.2 Định giá đất ở Việt Nam 24

1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất 24

1.2.1.1 Luật Đất đai 1993 24

1.2.1.2 Luật Đất đai 2003 26

1.2.1.3 Luật Đất đai 2013 27

1.2.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất 29

1.3 Quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất ở một nước trên thế giới 32

1.3.1 Định giá đất/ BĐS Liên bang Úc 32

1.3.2 Định giá đất ở Thụy Điển 37

1.3.3 Định giá đất/ BĐS ở Malayxia 38

1.3.4 Quản lý giá đất/ BĐS ở Trung Quốc 42

Chương 2: Giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội 46

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Hà Đông 46

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 46

2.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 50

2.2 Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của quận Hà Đông 56

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 và tình hình biến động diện tích đất đai 56

2.2.2 Tình hình quản lý đất đai 61

2.3 Giá đất Nhà nước trên địa bàn quận Hà Đông 61

2.3.1 Các văn bản pháp quy hiện hành áp dụng ở địa bàn nghiên cứu 61

2.3.2 Khung giá đất của Chính phủ 62

2.3.3 Bảng giá đất áp dụng đối với quận Hà Đông 63

2.4 Giá đất thị trường quận Hà Đông và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 70

2.4.1 Giá thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường, phố Nhóm I 70

2.4.2 Giá thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường, phố Nhóm II 74

2.4.3 Giá thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường, phố Nhóm III 78

2.4.4 Giá thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường, phố Nhóm IV 82

2.4.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 85

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn quận Hà Đông 90

3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai và định giá đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 90

3.2 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 90

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94

TÀI LIỆU THAM KHẢO 97

PHỤ LỤC 100

DANH MỤC BẢNG

1 Bảng 2.1 Giá trị sản phẩm ngành Nông nghiệp (Giá cố định) 51

2 Bảng 2.2 Cơ cấu giá trị sản xuất nông nghiệp 51

3 Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 58

4 Bảng 2.4 Khung giá đất ở tại đô thị 63

5 Bảng 2.5 Giá đất ở quy định ở nhóm I tại quận Hà Đông năm 2013 64

6 Bảng 2.6 Giá đất ở quy định ở nhóm II tại quận Hà Đông năm 2013 65

7 Bảng 2.7 Giá đất ở quy định ở nhóm III tại quận Hà Đông năm 2013 66

8 Bảng 2.8 Giá đất ở quy định ở nhóm IV tại quận Hà Đông năm 2013 69

9 Bảng 2.9 Giá đất của đường, phố I 72

10 Bảng 2.10 Giá đất của đường, phố II 76

11 Bảng 2.11 Giá đất của đường, phố III 80

12 Bảng 2.12 Giá đất của đường, phố IV 84

13 Bảng 2.13 Giá điều tra các đường ở vị trí 1 thuộc nhóm I 88

14 Bảng 2.14 Giá điều tra đường Vạn Phúc ở vị trí 2 năm 2013 89

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nhân tố đầu tiên và quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng…

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Quỹ đất

có hạn mà nhu cầu sử dụng cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội ngày càng cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành một hệ thống chính sách pháp luật đất đai tương đối đầy

đủ và đồng bộ để điều tiết việc quản lý và sử dụng đất đai; song quản lý đất đai vẫn vẫn còn nhiều bất cập và là vấn đề nóng bỏng hiện nay

Hiến pháp năm 1980 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức Tuy nhiên những giao dịch mua bán đất ở vẫn diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán có giấy tờ viết tay

tự cam kết giữa người mua và người bán

Kế thừa các quy định của Hiến pháp 1980, Hiến pháp năm 1992 đã quy định:

“Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” (Điều 18, Hiến pháp năm 1992)

Luật đất đai 1993 đã xác định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ

và phát triển công khai của thị trường bất động sản Như chúng ta đã biết thị trường bất động sản luôn luôn đồng hành và có tác động rất lớn đến nền kinh tế xã hội của mọi quốc gia, thị trường bất động sản phát triển có nghĩa là nền kinh tế đang đi lên

Từ năm 1986 Việt Nam đã thực hiện đổi mới, chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch tập trung sang cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành tuy nhiên còn non trẻ Quyền sử dụng đất là

một loại hàng hoá được pháp luật cho phép tham gia thị trường bất động sản, thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng

Quá trình đổi mới đã thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào các phát triển cơ sở hạ tầng, công nghiệp, xây dựng và đô thị của cả nước nói chung và Thủ

đô Hà Nội nói riêng, góp phần hình thành nhiều trung tâm kinh tế, công nghiệp, văn hóa, khoa học, giáo dục đào tạo

Từ ngày 01/8/2008 theo Nghị quyết của Quốc Hội, toàn bộ tỉnh Hà Tây (trong đó

có thành phố Hà Đông) đã được sát nhập về thủ đô Hà Nội Việc mở rộng ranh giới thủ

đô Hà Nội sẽ tạo không gian phía Tây thủ đô có điều kiện địa hình, địa chất phù hợp, môi trường cảnh quan đẹp, đáp ứng nhu cầu đất đai để phát triển một số khu chức năng quan trọng của thủ đô, các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, các dự án mang tầm quốc gia, quốc tế

Ngày 08/5/2009, Chính phủ ra Nghị quyết thành lập quận Hà Đông trực thuộc thủ đô Hà Nội trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên, dân số của thành phố Hà Đông Quận Hà Đông trở thành quận có diện tích lớn thứ hai của thành phố Hà Nội (sau quận Long Biên)

Quận Hà Đông là đầu mối của nhiều tuyến đường giao thông quan trọng, vị trí chiến lược cả về chính trị, kinh tế nên quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh, nhiều khu đô thị mới được xây dựng đặc biệt là sau khi sát nhập vào Hà Nội Nhu cầu về đất đai để phục

vụ cho quá trình đô thị hóa là không thế thiếu và giá đất tại đây cũng biến động nhiều

Là một quận mới được thành lập công tác quản lý đất đai của Quận Hà Đông có nhiều khó khăn, phức tạp hơn, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất…

Trong bối cảnh đó học viên thực hiện đề tài “Nghiên cứu về giá đất ở và các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông, TP Hà Nội” để tìm hiểu về giá

đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của địa bàn nghiên cứu

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Hà Đông

- Đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan chính sách, pháp luật liên quan đến giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND thành phố; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính xác định giá đất và khung giá đất

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác định giá đất trên địa bàn quận Hà Đông - Thành phố Hà Nội từ năm 2009 đến năm 2013

- Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trường tại các khu vực nghiên cứu từ năm 2009 đến năm 2013 và tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Hà Đông- Thành phố Hà Nội

- Đề xuất các giải tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn quận

Hà Đông, thành phố Hà Nội

4 Phạm vi nghiên cứu

Đối tương nghiên cứu: giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Phạm vi không gian: Trong phạm vi địa giới hành chính quận Hà Đông

Phạm vi thời gian: từ khi thành lập Quận Hà Đông thuộc Thành phố Hà Nội năm

2009 đến năm 2013

5 Phương pháp nghiên cứu

1) Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu thứ cấp:

- Thu thập các tài liệu điều tra cơ bản về kinh tế, xã hội, quản lý đất đai của quận

Hà Đông

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến giá đất do Nhà nước, UBND thành

phố Hà Nội quy định

2) Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu sơ cấp:

Thu thập các số liệu, tài liệu về giá đất liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2009 - 2013 trên địa bàn quận Hà Đông tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận và từ cán bộ Địa chính các phường trên địa bàn quận, các trung tâm môi

giới đất đai, công ty kinh doanh bất động sản và nguồn thông tin khảo sát thực tế của

người dân tại các khu vực nghiên cứu

3) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu:

Xác định các điểm điều tra gia đất theo các tuyến đường, đại diện của quận, cụ thể như sau:

Đường, phố nhóm I: là các đường phố lớn, trung tâm của quận như đường Trần Phú, Chiến Thắng, Phùng Hưng…

Đường, phố nhóm II: đường Lê Văn Lương, Chu Văn An, phố Ao Sen

Đường, phố nhóm III: đường Lê Hồng Phong, đường 19/5, Quốc lộ 6A…

Đường, phố nhóm IV: đường Ngô Quyền, đường vào UBND phường Dương Nội,

đường Biên Giang

4) Phương pháp thống kê, tổng hợp: áp dụng để sắp xếp số liệu theo thời gian,

khu vực

5) Phương pháp phân tích, so sánh: để phân tích, so sánh giá đất Nhà nước quy

định với giá đất thị trường và ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất

6) Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm Exeel

6 Kết quả nghiên cứu

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Chương 2: Giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà

Đông, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn quận Hà Đông

Chương 1 - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

ĐẾN GIÁ ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận về giá đất

1.1.1 Đất đai và bất động sản

1.1.1.1 Đất đai

Trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên cứu là đất đai (land) “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san

nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa )” (West

Publisihing, 1991)

Trong lĩnh vực khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai là đất tự nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng, thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không có; chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột

ngột của môi trường bảo vệ các sinh vật sống và phát triển (Vũ Ngọc Tuyên, 1994)

“Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam); đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải là tài sản của bất kỳ

cá nhân nào Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất đai là tài sản vay mượn của con cháu” - Chính vì vậy mà Mác đã viết rằng: “ Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều

không phải là kẻ sở hữu đất đai Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đó làm cho đất đai

ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy ” (Tôn Gia Huyên, 2009)

1.1.1.2 Bất động sản

a Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng

tiền và các quyền tài sản Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản (ĐS)

b Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được Tuy tiêu chí phân

loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được Tại nhiều nước trên thế giới (Thái Lan, Malaysia, Singapore, Anh), chế định bất động sản được thể chế hoá riêng trong một ngành luật -Luật về bất động sản

(Tổng cục Địa chính, CPLAR 1999, Định giá bất động sản)

Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định:

“Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật dân sự)

c) Hàng hóa bất động sản

Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu

Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;

Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung; Những tính chất khác với các loại hàng hoá khác:

Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng

kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở hạ tầng

xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp;

Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn;

Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ

Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá

(Nguyễn Đình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản)

và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền thế chấp…

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu,

quản lý, sử dụng đất đai, (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định

giá đất”, tr 16)

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Luật đất đai 2003 Điều 4, khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi

là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được

hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”, (Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam, 2003)

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

“ 1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật

Đất đai Điều 55 )

1.1.2.2 Giá bất động sản

Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, giá trị bất động sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%; tổng giá trị thị trường của bất động sản Thuỵ Điển là 540 Tỷ USD Giá bất động sản liên quan đến các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản: mua, bán, thế chấp, thuế bất động sản và đền bù Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi ro tạo điều kịên cho việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất động sản diễn ra thuận lợi Định giá bất động sản giúp cho các ngân hàng có căn cứ để thực hiện cho vay bằng thế chấp (tại Vương quốc Anh số lượng tiền cho cá nhân vay chưa được thanh tóan lên tới 700 tỷ

Bảng, trong đó 565 tỷ được thế chấp bằng nhà ở) Định giá bất động sản giúp cho Nhà

nước có căn cứ để thu thuế bất động sản đảm bảo công bằng, hợp lý Một thị trường bất động sản chính quy sẽ đem lại nguồn thu chính cho Nhà nước từ thuế bất động sản , lệ phí dịch vụ và tiền thu từ bán các bất động sản dư thừa thuộc sở hữu nhà nước (Malaysia

nguồn thu từ thuế bất động sản chiếm khoảng 65% tổng thu thuế ); Mức huy động thuế bất động sản ở các nước phát triển chiếm từ 0,5-3% GDP, bình quân 1,9% GDP;

(Nguyễn Đình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản)

1.1.2.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Đối với bất động sản nói chung và đất đai nói riêng, giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người Giá trị đất đai/bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố:

ý tưởng và chuẩn mực của xã hội, sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch, chính sách môi trường; điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước,

khóang sản ), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng (Tổng cục quản lý

Đất đai, CPLAR, Định giá đất)

a) Địa tô

Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất

có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Đây là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

+ Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được từ sự chênh lệch về độ phì nhiêu tự nhiên giữa các vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch

+ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh hay sự chênh lệch về độ phì nhân tạo do đầu tư trực tiếp của con người vào đất đai hình thành lợi nhuận siêu ngạch

Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước

Địa tô được hình thành theo công thức:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt

Trong đó, giá cả sản xuất chung là giá sản phẩm do thị trường xác định Giá cả sản xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của từng khu đất cụ thể Lợi nhuận siêu ngạch được hiểu là độ chênh giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt

Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sử hữu

Đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông sản trên loại đất xấu Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai mà giá cả đất đai lại phụ thuộc vào lợi nhuận thu được trên đất Vì vậy người ta gọi giá đất là địa tô tư bản hóa: Địa tô

Giá đất =

Tỷ suất lợi nhuận

b) Lãi xuất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm

đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên

do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có

thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân

tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr 34)

c) Quan hệ cung cầu

Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả

Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác Vì vậy quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Để điều tiết về số lượng cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung

về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các

loại đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr 36)

1.1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên giá đất chịu sự chi phối của nhiều yếu tố phức tạp Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các yếu

tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng Theo mối quan hệ giữa các yếu tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng phân thành các yếu tố sau: yếu tố thông thường, yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt

i) Yếu tố hành chính

Yếu tố hành chính là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất đai Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và sự phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách để thúc đẩy hoặc hạn chế việc chuyển dịch đất đai ở một loại đất nào đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể

ii) Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của nền kinh tế xã hội Yếu tố nhân khẩu liên quan tới mật độ dân số, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình do

đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ, (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo

trình “Định giá đất”, tr 20)

iii) Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :

- Tình trạng ổn định chính trị

- Tình trạng trị an xã hội

- Đầu cơ nhà đất

- Tiến trình đô thị hóa

iv) Yếu tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước v) Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu :

- Tình trạng phát triển kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư

(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)

b) Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

- Vị trí : Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, khoảng cách đến trung tâm bao gồm cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

- Điều kiện giao thông

- Điều kiện thiết bị hạ tầng

- Thời hạn sử dụng đất: Yếu tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi

từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

Ngoài ra còn các yếu tố cá biệt khác cũng ảnh hưởng đến giá đất như: hướng thửa

đất, địa hình, tâm lý khách hàng…(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo

“Giá trị là lượng tiêu hao lao động của loài người nói chung kết tinh trong hàng hóa Số lượng đó lớn hay nhỏ không thể hiện trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa, chỉ có thể thông qua quá trình trao đổi mà thể hiện ra bằng tiền tệ Tiền tệ làm vật ngang giá hàng hóa nói chung, có chức năng biểu hiện giá trị hàng hóa Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa Hơn nữa, giá cả biểu hiện bằng tiền tệ trong quan hệ trao đổi Do đó giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu quyết định

” (Viện Nghiên cứu phổ biến trí thức bách khoa, 1998, Đại từ điển kinh tế thị trường)

1.1.3.2 Vai trò của định giá đất

Định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác:

1 Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất

2 Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế chấp, cầm cố

3 Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi

4 Cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất

Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất

1.1.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất

1.1.4.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất

1.1.4.2 Nguyên tắc cung - cầu

Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

1.1.4.3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực

từ bất động sản

Để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: lao động, vốn, đất đai, quản lý

1.1.4.4 Nguyên tắc thay đổi

Giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ, sự thay đổi là một qui luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ

có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó phải phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”

1.1.4.5 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất

1.1.4.6 Nguyên tắc phù hợp

Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn

lộn với sử dụng tiềm năng

1.1.4.7 Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản

1.1.4.8 Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của

nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành; nếu thiếu nó thì

sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành thành giá trị

1.1.4.9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân

tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

1.1.4.10 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất

động sản khác

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần

Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất

động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

1.1.4.11 Nguyên tắc thay thế

Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động

sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.

1.1.4.12 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lí

là thuộc về đất đai Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị

trí (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị) 1.1.5 Các phương pháp định giá đất

áp dụng cho việc định giá các bất động sản dân dụng (nhà ở), đất trống trong các khu dân cư và các bất động sản thương mại dịch vụ khác;

b) Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất theo cách chuyển hoá nguồn thu nhập trong tương lai thành giá trị hiện tại theo nguyên tắc vốn hoá trực tiếp Phương pháp này dựa trên cơ sở nguyên tắc dự báo: Giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận trong tương lai có thể có do chính bất động sản đó đem lại , những lợi ích này cụ thể dưới dạng một nguồn thu nhập hoặc những tiện ích và được dự báo trên cơ sở đánh giá và phân tích thị trường Phương pháp này áp dụng cho việc định giá bất động sản

có khả năng cho thu nhập hoặc có khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, đất để xây dựng các khu công nghiệp;

c) Phương pháp giá thành: Là phương pháp định giá bất động sản theo cách ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế một bất động sản khác Phương pháp này dựa trên cơ sở nguyên tắc ước tinh chi phí tái tạo hoặc thay thế Phương pháp này được áp

dụng cho việc định giá bất động sản ít có bán trên thị trường (Nguyễn Đình Bồng, Bộ

Tài nguyên và Môi trường, 2005)

1.1.5.2 Các phương pháp định giá đất áp dụng ở Việt nam

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; trong đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Theo

đó quy định phương pháp xác định giá đất gồm 4 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư

1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước

sau đây:

a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển

nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất

- Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí;

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);

+ Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

quy định tại khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần

định giá

c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu

đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh

với thửa đất, khu đất cần định giá

d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân

của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt

về giá ở Bước 3

2- Phương pháp thu nhập

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm Tiền thuê đất

hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn,

doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây

b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo

giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả

c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng

Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

3 Phương pháp chiết trừ

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản

(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…)

b- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất

(bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

c- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

Giá trị hiện tại của các

tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá - Phần giá trị hao mòn Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp

và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn

vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

d- Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở Bước 1

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó

4 Phương pháp thặng dư

Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa

vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất;

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

b- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân

lô, v.v dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự

án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận

có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế

c- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê

duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh)

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

Tổng giá trị phát triển =

Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản)

d- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển Tổng chi phí phát triển

1.2 Định giá đất ở Việt Nam

1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất

1.2.1.1 Luật đất đai 1993

Đất đai là tài nguyên vô giá của quốc gia là nguồn lực quan trọng của quá trình sản xuất Năm 1993, đánh dấu một cột mốc quan trọng khi Quốc hội thông qua và ban hành Luật đất đai nhằm thể chế hóa các quy định về chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Theo đó, Nhà nước xác lập đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý và giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan đoàn thể, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Ngoài ra, Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước được thuê đất gọi chung là người sử dụng đất (Điều 1) Điều đáng chú ý là lần đầu tiên trong quy định của Nhà nước về đất đai đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Trong đó hộ gia đình và cá nhân được giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và nộp thuế sử dụng đất theo quy định

Để có căn cứ xác định các loại đất để tính thuế quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, Luật đất đai năm 1993 chia đất ra làm 6 loại đất, dựa theo mục đích sử dụng đất như sau (Điều 11):

và Luật cũng chưa quy định cụ thể đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất, nhưng bước

đầu Nhà nước đã thể chế hóa các quy định về quản lý đất đai như đối tượng sở hữu đất đai, các quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất…

Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật đất đai năm 1993 Điểm mới trong chính sách liên quan đến giá đất là “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất” và quy định cụ thể đối tượng được sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất hoặc

có thu tiền sử dụng đất và các đối tượng được thuê đất Tuy nhiên, Luật sửa đổi năm

1998 vẫn chưa quy định cụ thể về nguyên tắc xác định khung giá các loại đất mà vẫn giao cho Chính phủ chịu trách nhiệm xác định hoặc dựa vào các Luật chuyên ngành khác như Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất…

để xác định giá đất

Tiếp theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1988, Quốc hội lại tiếp tục ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001, trong

đó có một số điều liên quan đến giá đất Theo điều 12 của Luật sửa đổi, bổ sung một

số điều Luật đất đai năm 2001 thì giao cho “Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất” và các địa phương căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất của

Chính phủ quy định giá đất của địa phương

1.2.1.2 Luật đất đai năm 2003

Luật đất đai năm 2003 quy định khá chặt chẽ về công tác định giá đất của nước

ta Định giá đất là cụ thể hóa quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 5 Luật đất đai năm 2003

Trên thực tế, Nhà nước khó có thể nắm bắt được giá đất trên thị trường vì giá đất biến động theo thời gian và không gian Do vậy để phục vụ công tác quản lý và định giá đất, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất Tại Điều 56 Luật đất đai về giá đất do Nhà nước quy định rõ: “Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

mà gây thiệt hại cho Nhà nước”

1.2.1.3 Luật đất đai 2013

Luật đất đai năm 2013 có những thay đổi về nguyên tắc và phương pháp định giá đất Cụ thể tại Điều 112, Luật đất đai năm 2013 quy định “Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

Chính phủ quy định phương pháp định giá đất, ban hành khung giá đất định kỳ

05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất , Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất , khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoă ̣c giá đất phổ biến trên thi ̣ trường có biến đô ̣ng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê”

1.2.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất

a Các văn bản quy phạm pháp luật

i, Luật đất đai năm 2003: Giá đất và định giá đất được quy định tại Điều 5 và

Điều 56 Luật đất đai năm 2003

ii, Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật về đất đai

Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính

phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”

Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban Vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường Về phía UBND Tỉnh, Thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở Tài chính - Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể

Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp

dụng thực hiện Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư

Căn cứ vào Thông tư số 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể không xếp loại đường phố, mà phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất

Ngày 13/08/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, theo

đó giá đất cụ thể được xác định lại không bị giới hạn về việc UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-

CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Ngày 08/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính ban hành Thông

tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND Tỉnh, Thành phố

trực thuộc Trung ương

b Các phương pháp định giá đất theo quy định tại Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

i, Phương pháp so sánh trực tiếp