Mục tiêu nghiên cứu của luận án này là hệ thống hóa cơ sở lý luận về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai; xác định các biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố do nhà nước can thiệp đến gia tăng giá trị đất đô thị. Phân tích cơ chế tác động gia tăng giá trị đất đai từ các yếu tố can thiệp do nhà nước thực hiện; đề xuất các giải pháp và khuyến nghị hoàn thiện cơ chế, chính sách trong điều tiết giá trị đất gia tăng do can thiệp của nhà nước, qua đó góp phần huy động nguồn lực tài chính đất đai.
Trang 1PH N M U
1 Tính c p thi t c a đ tài
t đai v a là tài nguyên v a là tài s n, đóng vai trò quan tr ng đ i v i
m i qu c gia, dân t c c ng nh đ i v i cá nhân, h gia đình và các bên liên
quan trong s d ng đ t (SD )
Vi t Nam, đ t đai thu c s h u toàn dân và nhà n c là ng i đ i di n
ch s h u (Qu c h i, 2013) Trong nh ng n m g n đây, các chính sách v đ t
đai n c ta đã có nhi u thay đ i nh m huy đ ng ngu n l c t đ t đai cho phát
tri n kinh t - xã h i áng chú ý, các chính sách liên quan đ n tài chính đ t đai
liên t c đ c nghiên c u đi u ch nh nh m qu n lý và đi u ti t nhu c u và l i ích
t đ t đai trong ho t đ ng SD Tuy nhiên, th c t cho th y, các quy đ nh chính
sách liên quan đ n đi u ti t ph n gia t ng giá tr đ t đai còn b t c p Trên th c t
tri n khai nh ng quy đ nh chính sách cho th y, các ho t đ ng quy ho ch, đ u t
phát tri n c s h t ng (CSHT) ho c phát tri n d án trong quá trình đô th hoá
đã tác đ ng làm t ng giá tr c a đ t lên r t l n, nh ng vi c đi u ti t (hay phân
ph i) l i ích gi a các ch th liên quan các ho t đ ng trên l i không hi u qu và
thi u công b ng
Có v n đ đ t ra đó là làm th nào có th xác đ nh bi u hi n c a gia t ng giá
tr đ t đai c ng nh phân tích c ch tác đ ng c a các y u t tác đ ng làm gia t ng
giá tr đ t đai? ây là m t trong nh ng c s và c n c quan tr ng trong ho ch
đ nh và th c hi n các chính sách đi u ti t ph n giá tr đ t gia t ng
V m t lý thuy t, ch đ nghiên c u đ n giá tr đ t đai và giá tr đ t gia
t ng đã nh n đ c s quan tâm c a m t s nhà nghiên c u trong và ngoài n c
trong th i gian qua áng chú ý có m t s l ng l n các công trình đ c p đ n
các v n đ chung trong lý thuy t giá tr đ t đai trên c s phân tích đ a tô đ t đai
nh ng v n còn m t s đi m còn nhi u tranh lu n Chính vì v y, vi c phân tích
và đo l ng các y u t tác đ ng nh m đi u ti t ph n giá tr đ t gia t ng hi n v n
còn gây nhi u tranh lu n và ch a có s th ng nh t [Ibeas và c ng s (2012);
Zhong and Li (2016)] áng chú ý, có r t ít các nghiên c u xem xét giá tr đ t gia
t ng, d i góc nhìn và đánh giá c a các cá nhân và bên liên quan trong khi l a
ch n đ a đi m đ u t , s d ng đ t đai (C Higgins, 2015) Vi t Nam, đã có
m t s các nghiên c u đánh giá, phân tích chính sách và th c tr ng tri n khai
chính sách pháp lu t đ t đai có liên quan đ n m t s y u t làm gia t ng giá tr đ t
đai và đi u ti t ph n giá tr đ t gia t ng ( Th Thanh Vân, 2013; Phan V n Th ,
2012) Tuy nhiên, cho đ n nay v n ch a có nghiên c u nào đ c p và phân tích
đ n c ch tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đai t i Vi t Nam
Chính vì nh ng lý do trên, nghiên c u sinh quy t đ nh th c hi n công trình nghiên c u v i tên là: “Nghiên c u các y u t tác đ ng đ n gia t ng giá tr đ t
đô th t i Vi t Nam”
2 M c tiêu nghiên c u Nghiên c u này đ c th c hi n nh m các m c tiêu đó là: H th ng hóa c
s lý lu n v các y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đai; Xác đ nh các bi u hi n
v gia t ng giá tr đ t đai và m c đ nh h ng c a các y u t do nhà n c can thi p đ n gia t ng giá tr đ t đô th ; Phân tích c ch tác đ ng gia t ng giá tr đ t đai t các y u t can thi p do nhà n c th c hi n; xu t các gi i pháp và khuy n ngh hoàn thi n c ch , chính sách trong đi u ti t giá tr đ t gia t ng do can thi p c a nhà n c, qua đó góp ph n huy đ ng ngu n l c tài chính đ t đai
đ t m c tiêu nghiên c u, Lu n án đ t ra 03 câu h i nghiên c u sau đây:
Bi u hi n tác đ ng c a các y u t làm gia t ng giá tr đ t t i đô th là gì? (ii) Tác
đ ng c a các y u t làm gia t ng giá tr đ t đai t i đô th Vi t Nam đ c nhìn
nh n và đánh giá nh th nào? (iii) Nhà n c s d ng các công c chính sách
đi u ti t ph n gia t ng giá tr đ t đai nh th nào?
3 i t ng, ph m vi và ph ng pháp nghiên c u
i t ng nghiên c u: i t ng nghiên c u này h ng t i là các y u t tác đ ng đ n gia t ng giá tr đ t đai và các chính sách đi u ti t ph n giá tr đ t gia t ng C th , nghiên c u xem xét các y u t có liên quan tr c ti p đ n quy t
đ nh can thi p c a nhà n c làm thay đ i giá tr đ t đô th nh là: quy ho ch,
đ u t CSHT, chính sách chuy n m c đích SD ;
Ph m vi nghiên c u:
V n i dung: Nghiên c u tác đ ng các y u t đ n gia t ng giá tr đ t t i
đô th và các chính sách đi u ti t ph n giá tr đ t gia t ng t i đô th Trong đó,
Lu n án đ t tr ng tâm chính là xem xét các y u t do nhà n c can thi p
V th i gian: Các d li u th c p và s c p ph c v cho nghiên c u s
đ c thu th p trong giai đo n 2003 -2019
V không gian: Nghiên c u đ c t p trung vào m t s khu v c đô th t i
Vi t Nam Trong đó, ph m vi không gian đ t đô th đ c xem xét là t i các khu
v c quy ho ch tr thành đô th và các khu v c đ t thu c đô th hi n h u ti p t c
đ c đ u t , phát tri n Lu n án s d ng mô hình phân tích đ nh l ng d a vào
d li u thu th p phân tích tình hu ng t i đ a bàn Thành ph Hà N i
Ph ng pháp nghiên c u: Lu n án s d ng k t h p các ph ng pháp nghiên c u đ nh tính và các k thu t phân tích đ nh l ng, k t h p gi a thu th p
d li u th c p và d li u s c p đ phân tích C th , các ph ng pháp thu th p
d li u và k thu t phân tích đ c mô t t i Ch ng 3 c a lu n án
Trang 24 Nh ng đóng góp c a lu n án
K t qu nghiên c u c a lu n án đã có nh ng đóng góp sau đây:
M t là: Xác đ nh đ c các bi u hi n ph n ánh v gia t ng giá tr đ t đô th
t i Vi t Nam;
Hai là: Nh n di n s tác đ ng c a các y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th
t i Vi t Nam; và ch ra r ng, nhóm y u t do nhà n c can thi p có tác đ ng gia
t ng giá tr đ t đai m nh h n so v i các nhóm y u t khác;
Ba là: Ch ng minh đ c trong nhóm các y u t do nhà n c can thi p,
y u t liên quan đ n các quy đ nh chính sách chuy n m c đích s d ng đ t tác
đ ng gia t ng giá tr đ t đô th m nh nh t so v i các y u t có liên quan đ u t
CSHT và quy ho ch SD ;
B n là: Xác đ nh và phân tích đ c 03 c ch tác đ ng làm gia t ng giá tr
đ t đô th khi nhà n c th c hi n các can thi p đó là: C i thi n các ti n ích & kh
n ng ti p c n đ t đai; T o ra các c h i phát tri n; M c đ th c thi các can thi p;
N m là: Phân tích kh ng đ nh đ c c a 02 c ch làm gia t ng giá tr đ t
đô th khi nhà n c đ u t phát tri n CSHT giao thông (nghiên c u tình hu ng
xây d ng đ ng T H u – Yên L , t i Thành ph Hà N i) là c ch “C i thi n
các ti n ích & kh n ng ti p c n” và “T o ra c h i phát tri n”; v i m c gia t ng
giá tr đ t t i khu v c d án đi qua trong các giai đo n công b d án, giai
đo n d án hoàn thành và giai đo n d án khi thác khai thác v n hành sau đ u t
l n l t là 6,1%; 10,8% và 46,9%;
Sáu là: ánh giá và mô t th c tr ng các chính sách đi u ti t ph n gia
t ng giá tr đ t đô th t i Vi t Nam T đó, lu n án đ a ra m t s khuy n ngh v
m t qu n tr đ i v i các doanh nghi p B S khi đ u t s d ng đ t; các khuy n
ngh v m t chính sách đ i v i nhà n c trong hoàn thi n quy đ nh có liên quan
đ n đi u ti t giá tr đ t gia t ng và t ng c ng các y u t làm gia t ng giá tr đ t
đô th
5 K t c u lu n án
Lu n án đ c k t c u thành 05 ch ng, bao g m:
Ch ng 1: T ng quan nghiên c u v các y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đai;
Ch ng 2: C s lý thuy t v các y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th ;
Ch ng 3: B i c nh và ph ng pháp nghiên c u;
Ch ng 4: K t qu phân tích các y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th
t i Vi t Nam;
Ch ng 5: Hàm ý rút ra t k t qu nghiên c u
1.1 Giá tr và gia t ng giá tr đ t đai 1.1.1 Giá tr đ t đai
Giá tr đ t đai là do lao đ ng xã k t tinh trong đ t đai Giá tr đ t đai bao
g m các thành t nh : M t là, các chi phí dùng khai thác đ t đai Hai là, giá tr tích l y trong kinh doanh đ t đai, bao g m: (i) Giá tr s n ph m đ c hình thành
t lao đ ng v t hóa và lao đ ng s ng đ u t cho đ t đai, đ c k t đ ng và d ch chuy n vào đ t đai; (ii) Giá tr b n thân đ t đai đ c hình thành t chuy n d ch
và k t đ ng trong đ t đai Trong th tr ng đ t đai- B S, giá tr đ t đai đ c th
hi n và ph n ánh b ng ti n thông qua giá đ t – đây chính là lu ng thu nh p t
đ t đai mang l i cho ng i s h u, SD đai
1.1.2 Gia t ng giá tr đ t đai
V thu t ng , gia t ng giá tr đ t đai đ c hi u là ph n chênh l ch gi a giá tr hi n t i so v i giá tr ban đ u c a đ t đai do nh ng thay đ i v v trí c a
đ t đai ho c do s tác đ ng c a con ng i trong quá trình s d ng và qu n lý
đ t đai
Quan ni m gia t ng giá tr đ t đai xu t hi n đ ng th i v i quá trình th c
hi n c i cách thu đ t đai, song song đó là s ra đ i và c a các ph ng th c thu
h i giá tr đ t đai (land value capture) trong l nh v c tài chính công c a khu v c
đô th (Walters, 2013) áng chú ý, Mill (1884) có đ c p đ n s gia t ng trong
ti n thuê đ t (land rent) (hay còn g i là đ a tô) đ ph n ánh lu ng thu nh p có xu
h ng t ng lên khi các ch đ t đ c h ng mà h không c n b t c s n l c đ u
t vào di n tích đ t c a mình
UN-Habitat (1976, tr.30) đã s d ng thu t ng “unearned increment of land value” và đ c p đ n n i dung gia t ng giá tr đ t đai là: “ph n giá tr đ t
t ng lên t k t qu c a thay đ i m c đích s d ng đ t, các quy t đ nh ho c đ u
t c a nhà n c hay nh s t ng tr ng chung c a c ng đ ng” ây đ c coi
nh khái ni m v gia t ng giá tr đ t đai và đ c nhi u nhà nghiên c u s d ng trong các nghiên c u v sau
1.2 Nh ng y u t tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đai
Ch đ nghiên c u các y u tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đai và đi u ti t
ph n giá tr gia t ng này đã thu hút đ c nhi u s quan tâm c a các nhà nghiên
c u, ho t đ ng th c ti n trong nh ng n m qua áng chú ý, công trình nghiên c u
c a Knight and Trygg (1977b) đã t ng h p và đ c p đ n h n 30 y u t quy t
đ nh phát tri n đ t đai có nh h ng đ n giá tr đ t đai.Tuy nhiên, G Ingram and Hong (2012) cho r ng vi c xác đ nh và đi u ti t đ c ph n gia t ng giá tr đ t đai là r t ph c t p và th ng g n v i t ng y u t tác đ ng trong các tr ng h p
Trang 3c th Theo đó, Lu n án t ng h p và phân chia thành m t s nhóm y u t tác
đ ng gia t ng giá tr đ t theo các nhóm y u t g n v i ch th tác đ ng, trong đó
t p trung y u t do nhà n c th c hi n
1.2.1 u t phát tri n c s h t ng
Khi t ng quan nghiên c u v tác đ ng c a đ u t phát tri n CSHT đ n giá tr
đ t đai, th y r ng, đã có r t nhi u các nghiên c u đ c p đ n tác đ ng c a CSTH
đ n SD và giá đ t đai, thông qua vi c đánh giá, đo l ng kh n ng ti p c n c a
đ t đai đ n CSHT (Henneberry, 1998) Cho đ n th i đi m hi n nay, đã có m t s
l ng các công trình nghiên c u th c nghi m v n i dung này ng th i, đã có
m t s nghiên c u s d ng ph ng pháp phân tích t ng h p (metal – analyses)
khi tìm hi u m i quan h tác đ ng c a CSHT đô th lên giá tr đ t đai và B S
Nhìn chung, các nghiên c u c b n đ u đánh giá CSHT giao thông có th
làm t ng kh ti p c n và làm gia t ng giá tr đ t đai, B S Tuy nhiên, b ng
ch ng nghiên c u th c nghi m l i cho th y nh ng k t qu thú v theo nhi u
cách khác nhau C th , các k t qu thay đ i và có th ph thu c vào t ng lo i
hình CSHT giao thông c ng nh t ng m c đích SD và lo i B S đ c xem
xét, b i c nh phân tích và các ph ng pháp đ c s d ng trong nghiên c u,
trong đó:
V k t qu phân tích: Ph n l n các phân tích cho k t qu khá t ng đ ng,
c th , s tác đ ng tích c c đ n thay đ i giá tr đ t đ t đai – B S c a CSHT và
kh ng CSHT là m t y u t quan tr ng nh h ng đ n gia t ng đ u t và giá
B S (Cervero & Landis, 1995) Tuy nhiên, còn có s ch a th ng nh t v k t
qu , trong m t s nghiên c u cho th y CSHT có th tác đ ng gi m giá B S
ho c không cho th y tác đ ng gia t ng giá tr ;
V lo i hình CSHT tác đ ng đ n giá tr đ t đai – B S: Các nhà nghiên
c u t p trung phân tích các lo i hình CSHT giao thông nh đ ng cao t c, h
th ng đ ng s t (đ ng xe bus, BTR, tàu đi n ng m, đ ng s t v.v.), có tác
đ ng nh h ng gia t ng giá tr đ t đai – B S là khác nhau Tuy nhiên, m c đ
tác đ ng này đôi khi là m nh, y u là khác nhau và thay đ i theo thu nh p c a
ch s h u đ t, kho ng cách đ n các trung tâm, đ a đi m vi c làm ho c kho ng
cách đ n các nhà ga và các lo i hình v n t i đ ng s t v.v
V ph ng pháp phân tích đ c s d ng: o l ng tác đ ng c a CSHT
nh h ng đ n giá đ t đai - B S th ng s d ng 03 k thu t phân tích đó là: (i)
Mô hình Hedonic, (ii) Ph ng pháp ki m soát và so sánh, v i vi c s li u chu i
th i gian, (iii) V n d ng k thu t đo l ng v m t đ và m c đ đa d ng trong
SD ;
V lo i hình đ t đai – B S s d ng phân tích: Trong các nghiên c u th c nghi m, có các lo i hình s d ng đ t và B S khác nhau đ c xem xét thu th p
d li u Theo đó, đ i v i m i lo i đ t đai và B S c ng cho th y m c đ gia t ng
v giá tr là khác nhau
V d li u thu th p: Có s khác bi t đáng k trong vi c s d ng giá đ t
ho c/và giá B S trong quá trình phân tích v s gia t ng giá tr đ t do tác đ ng CSHT
1.2.2 Quy ho ch s d ng đ t Trong quá trình phát tri n, quy ho ch nói chung và quy ho ch SD luôn
t n t i các qu c gia và có tác đ ng m nh m đ n gia t ng giá tr đ t đai theo nhi u cách khác nhau (Jones, 2008) Trong đó, các nhà nghiên c u nh n m nh s tác đ ng gia t ng giá tr đ t đai do quy ho ch mang l i do s thay đ i v kh n ng
ti p c n (do xây d ng h t ng c s ), kh n ng phát tri n đ t và s ki m soát ngu n cung đ t (Hannah, Kim, & Mills, 1993) Tuy nhiên, tùy theo ch c n ng c a t ng
lo i quy ho ch và m c đích SD mà các tác đ ng thay đ i đ n giá tr là khác nhau
đ i v i đ t đai và m nh đ t lân c n (Van Cao & Cory, 1982)
Ngoài ra, các quy đ nh v quy ho ch SD và th c hi n SD h n h p trong quy ho ch c ng mang l i nhi u l i ích v kinh t - xã h i hay c i thi n nhi u phúc l i xã h i (Cheshire & Sheppard, 2002) và có tác đ ng tích c c đ n giá tr đ t đai, B S Tuy v y, s thay đ i giá tr đ i v i các lo i đ t đai và nhà
l i khác nhau, cho dù chúng có cùng kh n ng ti p c n đ n các ti n ích xã h i hay trung tâm (Song & Knaap, 2004) trong khu v c quy ho ch ho c gi a khu
v c có quy ho ch và khu v c li n k (Eves, 2007) Bên c nh đó, khi nhìn t góc
đ chi phí giao d ch trong th tr ng đ t đai và B S, phân tích c a Buitelaar (2004) cho th y r ng, quy ho ch làm t ng giá tr đ t, B S do công b và phê duy t các quy ho ch đã kh ng đ c đ c quy n s h u/ s d ng đ t đai – B S
Nh v y, quy ho ch nói chung và quy ho ch s d ng đ t nói riêng đ c xác đ nh bao g m nhi u n i dung ch không ch đ n thu n là vi c l p ra b n quy ho ch Chính vì v y, quy ho ch ch đ t đ c hi u qu khi mà các m c tiêu
c a quy ho ch đ c tri n khai th c hi n trong th c t Theo đó, c n có các công c đ th c hi n các nhi m v , m c tiêu và n i dung mà b n quy ho ch đã
đ ra, trong đó, các quy đ nh chính sách là m t trong nh ng công c quan tr ng
và tr c ti p đ th c quy ho ch (S S Fainstein & DeFilippis, 2016) Theo Hopkins (2001), đ i v i quy ho ch s d ng và phát tri n đ t đai th ng có các công c chính sách tr c ti p liên quan đ n quá trình th c thi, đó là các quy
đ nh v phân vùng (zonning), quy ch phân khu (subdivision regulations) và
b n đ (official maps); c th h n, đó là các quy đ nh liên quan đ n vi c SD
Trang 4h n h p, ki m soát đ u t , quy đ nh v m t đ SD Trong đó, các quy đ nh
có s tác đ ng đ n giá tr đ t đai, B S theo nh ng chi u h ng khác nhau - có
th làm gia t ng, không thay đ i ho c gi m giá tr đ t và B S
1.2.3 Quy đ nh s d ng đ t
Các quy đ nh s d ng đ t g m nhi u loija, đ c s d ng d i nhi u hình
th c khác nhau các ph m vi không gian hành chính khác nhau Quigley and
Rosenthal (2005) và Saiz (2010) kh ng đ nh r ng, chính s đa d ng và đa chi u
c a quy đ nh SD đã làm cho vi c phân tích m i quan h c a các quy đ nh SD
và giá tr đ t – B S là r t khó kh n Do đó, đ phân tích đ c m i quan h c n
phân chia các quy đ nh SD và tác đ ng c a các quy đ nh này đ n giá đ t –
B S
góc đ t ng quát, quy đ nh SDD có th hi u m t lo t các chính sách,
pháp lu t, tiêu chu n, nhi m v và các th t c hành chính đ c các chính quy n
(trung ng và đ a ph ng) thông qua và th c hi n đ tác đ ng, đi u ti t đ n
hành vi c a ng i dân v vi c SD (Ramírez De La Cruz & Jun Park, 2008)
Carruthers (2002) l i kh ng đ nh, các quy đ nh trong SD có nh h ng đ n giá
đ t – B S ch theo 02 tác đ ng chính, đó là: (i) Thông qua th c hi n các quy
đ nh, đ t đai đ c h ng l i t các ti n ích và các ti n ích s đ c v n hóa vào
giá tr đ t đai; (ii) Các quy đ nh SD có nh h ng đ n giá tr B S (công trình
trên đ t), do các đi u kho n quy đ nh này có th làm h n ch cung B S ra th
tr ng
Khi xem xét chi ti t h n v các tác đ ng c a các quy đ nh SD , Jaeger
(2006) đã chia tác đ ng c a quy đ nh SD đ i v i giá đ t – B S thành 03 hi u
ng là hi u ng khan hi m, hi u ng ti n ích và hi u ng h n ch
1.2.4 Các y u t khác
K t qu nghiên c u t ng quan cho th y, ph n gia t ng giá tr c a đ t đai
c ng s đ c t o ra và ch u tác đ ng b i các y u t khác không ch là các y u t
do nhà n c hay c ng đ ng th c hi n Trong đó, các y u t khác nh h ng đ n
giá tr gia t ng đ t đai đ c đ c p bao g m: Các y u t ban đ u thu c v đ t
đai; Các ho t đ ng đ u t và phát tri n đ t đai c a c a ch s h u, s d ng đ t;
M c đ t ng tr ng kinh t và t p trung dân c ; M c đ đô th hóa; S phát
tri n th tr ng B S
1.3 Các công c đi u ti t giá tr đ t gia t ng
m t góc nhìn khác, khi nghiên c u các y u t tác đ ng gia t ng giá tr
đ t đai, bên c nh m c tiêu c b n là xem xét và đánh giá s thay đ i giá tr đ t
thì c n quan tâm đ n các công c đ c s d ng đ đi u ti t ph n gia t ng giá
tr đ t
V lý lu n, vi c thu h i giá tr đ t đai (land value capture) nói chung hay
đi u ti t giá tr đ t gia t ng nói riêng trong quá trình phát tri n đã đ c ra đ i và
v n d ng t khá lâu, v i ý t ng ban đ u c a David Ricardo (1821) và c a Henry George (1879) Nguyên lý c b n khi đi u ti t giá tr đ t gia t ng d a trên nguyên t c: “Ph n gia t ng giá tr đ t đai do các tác đ ng xã h i (ví d nh quá trình đ u t CSHT ho c các quy t đ nh c a nhà n c) thì c n ph i đ c đ c thu h i (hay còn g i đi u ti t) cho xã h i” Smolka (2013) cho r ng, thu h i giá
tr đ t gia t ng là quá trình mà ph n giá tr đ t t ng lên do các n l c (đ u t )
c a nhà n c ho c c ng đ ng đ c huy đ ng ho c chuy n đ i thành các kho n thu thu , phí ho c các kho n đóng góp t ng t khác vào ngân sách nhà n c t
nh ng c i thi n c a đ t đai mang l i cho ng i s h u, s d ng đ t
Các công c đi u ti t giá tr đ t gia t ng có th phân chia thành 03 nhóm
c b n đó là: Công c đi u ti t chung (công c v mô – macro instruments), công c tr c ti p (Direct instruments) và công c gián ti p (Indirect instruments) Trong đó, công c đi u ti t chung giá tr đ t gia t ng đ c ph n ánh trong ch đ pháp lý s d ng đ t c a m i qu c gia Công c tr c ti p là các công c không c n ph i áp d ng bi n pháp b sung khi tri n khai th c hi n và
c n c vào ph n giá tr gia t ng c a đ t đai/ B S – đây là chính là các công c thu Công c gián ti p là các công c phí/ mang tính ch t c a phí đ c áp d ng trong quá trình đ u t , phát tri n d ng đ t đai/ B S
1.4 Kho ng tr ng nghiên c u Công trình ch ra m t s kho ng tr ng c n ti p t c nghiên c u đó là:
Th nh t: N i hàm v giá tr đ t gia t ng và c ch tác đ ng c a các y u
t làm gia t ng giá tr đ t đai ch a đ c th ng nh t và làm rõ trong các nghiên
c u đã công b ;
Th hai: K t qu phân tích khi trình bày v các y u t tác đ ng làm gia
t ng giá tr đ t đai, c ng nh vi c đi u ti t giá tr đ t gia t ng là r t khác nhau
và có nhi u đi m b t t ng đ ng Nguyên nhân c a nh ng b t đ ng này là do s khác trong quan đi m đánh giá c a nhà nghiên c u; ph ng pháp th c hi n nghiên c u; th i đi m phân tích; m u nghiên c u và kh n ng thu th p d li u;
Th ba: B i c nh nghiên c u có nh h ng l n đ n vi c phân tích, đánh giá tác đ ng c a các y u t làm gia t ng giá tr đ t và chính sách đi u ti t giá
tr đ t gia t ng Tuy nhiên, nh ng đ c tr ng riêng c a Vi t Nam (c th đó là
đ c tr ng v ch đ s h u toàn dân v đ t đai) ch a đ c đ c p trong các nghiên c u đã công b v gia t ng giá tr đ t đai c a và chính sách đi u ti t ph n giá tr đ t gia t ng
Trang 5CH NG 2: C S LÝ THUY T V CÁC Y U T TÁC NG
2.1 Các khái ni m nghiên c u
2.1.1 t đô th
t đô th là toàn b ph n di n tích đ t đ c s d ng trong các thành ph
(khu v c đô th ) và ph n di n tích đ t có quy t đ nh đ n vi c b trí đ a đi m các
ho t đ ng t i đô th , qua đó hình thành lên các mô hình SD đô th (O'sullivan,
2012) t đô th có th đ c đ nh ngh a là đ t đ c s d ng ho c d ki n s
đ c s d ng cho các ho t đ ng c a đô th (Qadeer, 1981) Trong ph m vi c a
nghiên c u này, đ t đô th đ c xác đ nh là qu đ t đai bao g m toàn b di n
tích đ t đai t i các khu v c quy ho ch s tr thành đô th và di n tích đ t thu c
đô th hi n h u ti p t c đ c đ u t , phát tri n Trong đó, đ i t ng mà nghiên
c u xem xét c th đó là đ t s d ng cho m c đích là đ t ho c các lo i đ t s
đ c chuy n đ i thành đ t t i đô th
2.1.2 Gia t ng giá tr đ t đô th
Giá tr đ t đô th , v i vai trò là m t h p ph n c u thành trong giá tr B S và
các công trình xây d ng, l i mang tính c m nh n và đ c đánh giá d a vào tính
ch t, đ c đi m c a B S và các b ng ch ng trên th tr ng Theo đó, gia t ng giá tr
đ t đô th chính là t l ph n tr m v giá tr đ t t ng thêm so v i giá tr đ t đai ban
đ u do quá trình phát tri n đô th mang l i (Oppio, Torrieri, & Bianconi, 2018) Các
tiêu chí đánh giá gia t ng giá tr đ t đai đ c th hi n thông qua s thay đ i c a các
thu c tính đ t đai khi có y u t can thi p Các thu c tính có liên quan đ n th a đ t
đ c xác đ nh: v trí th a đ t, đ c đi m th a đ t và khu v c th a đ t t a l c
2.1.3 Quy ho ch s d ng đ t đô th
Quy ho ch SD t i các đô th là nh m đ m b o cho các ho t đ ng c a đô
th đ c t ch c và di n ra trong không gian đô th , h ng đ n vi c quan tâm
b o v l i ích công c ng nh là s c kho , an toàn, ti n l i, hi u qu , ch t l ng
môi tr ng, công b ng xã h i và ti n nghi (Ajibola và các c ng s , 2012) ây
là h th ng các quy ho ch t i đô th đ c b trí nh m t o ra các thành ph hi n
đ i b ng cách thúc đ y vi c s d ng đ t hi u qu và đ m b o yêu c u c a quá
trình phát tri n v m t đ , b c c, thi t k (Ratcliffe và các c ng s , 2009)
2.1.4 Quy đ nh s d ng đ t
Quy đ nh SD là m t lo t các chính sách, pháp lu t, tiêu chu n, nhi m
v và các th t c hành chính đ c các chính quy n (Trung ng và đ a
ph ng) thông qua và th c hi n đ tác đ ng đi u đ n hành vi c a ng i dân
v vi c SD
Quy đ nh chuy n m c đích SD là: Các bi n pháp can thi p, đ c th c
hi n m c đ chi ti t c a c quan qu n lý nhà n c v đ t đai nh m th c hi n quá trình chuy n đ i các m c đích SD đ đ t đ c các m c tiêu qu n lý v đ t đai theo nh ng đ nh h ng xác đ nh
T i khu v c đô th , các quy đ nh liên quan đ n m c đích SD là y u t quy t đ nh đ n hình thái và cách th c phát tri n đô th , chi phí phát tri n nhà ,
B S c ng nh các v n đ liên quan đ n phúc l i đô th áng chú ý, các quy
đ nh SD tác đ ng đ n s bi n đ ng c a giá đ t đô th ây đ c xem nh là
ch báo c b n v tính h p d n và ti n ích c a m i đ a đi m đ t đai c th 2.1.5 Phát tri n c s h t ng
CSHT bao g m t p h p h th ng ph c t p, liên hoàn các công trình k thu t ph c v cho ho t đ ng kinh t và dân sinh c a khu v c đô th V m t c u thành, CSHT đô th bao đ c chia thành hai b ph n l n: c s h t ng k thu t
và c s h t ng xã h i Phát tri n CSHT trong ph m vi nghiên c u này đ c
hi u là các ho t đ u t nh m gia t ng s l ng ho c c i thi n ch t l ng các công trình k thu t, c th là các công trình giao thông nh m ph c v cho ho t
đ ng kinh t và dân sinh c a khu v c đô th 2.2 M t s lý thuy t có liên quan trong nghiên c u v gia t ng giá tr đ t đô th
Lu n án t ng quan và t p trung rà soát, nghiên c u 03 lý thuy t có liên quan đ n ch đ nghiên c u đó là: Lý thuy t quy n s h u; Lý thuy t đ a tô; Lý thuy t l a ch n v trí dân c Trong đó:
Lý thuy t quy n s h u cho th y n i dung trung tâm c a vi c xác đ nh quy n s h u đ t đai - đây chính là c s n n t ng đ th c hi n các nghiên c u
và phân tích n i dung v kinh t đ t (Ryan-Collins et al., 2017) Theo lý thuy t này, vi c đ m b o pháp lý quy n s h u (n m gi ) v đ t đai s góp ph n làm gia t ng giá tr đ t đai Thêm vào đó, quy n s h u đ t đai đóng vai trò quan
tr ng trong quá trình phân ph i, đi u ti t giá tr đ t gia t ng (D Liu & Ge, 2018)
Lý thuy t đ a tô t p trung lu n gi i s thay đ i giá tr đ t đai là do các y u
t tác đ ng t ch s h u và ch s d ng đ t Trên c s đó, lý thuy t cung c p nguyên lý kinh t trong vi c đi u ti t ph n giá tr đ t gia t ng, d i góc nhìn t các ngu n t o ra giá tr gia t ng và s tham gia tác đ ng c a các ch th liên quan trong quá trình đ u t , phát tri n s d ng đ t đai
Trang 6Lý thuy t l a ch n v trí dân c s cung c p c s đ gi i thích quá trình
ra quy t đ nh l a ch n v trí đ t đai và B S trong quá trình ng i dân đ u t , s
d ng đ t và B S (c th là B S nhà ) V i lu n đi m ban đ u đó là khi quy t
đ nh đ u t , s d ng đ t & B S nh m m c tiêu t i đa hóa l i ích, ng i dân s
l a ch n v trí đ t đai có ti m n ng gia t ng giá tr
2.3 Các y u t xác đ nh giá tr và m i quan h tác đ ng c a các y u t làm
gia t ng giá tr đ t đô th
2.3.1 Các y u t xác đ nh giá tr đ t đô th
Khi xem xét các y u t xác đ nh giá tr đ t đai, B S nói chung (trong đó
bao g m đ t đô th ), các nhà nghiên c u th ng phân tích và đánh giá thông qua
các nhóm y u t (hay còn g i là các thành t ) có liên quan đ n đ t đai/ B S V
m t t ng quát, có th chia làm 02 nhóm c b n là (i) Nhóm y u t thu c v th a
đ t và (ii) Nhóm y u t n m ngoài th a đ t (Dziauddin & Idris, 2018) ng
th i, vi c phân nhóm các y u t này là khác nhau tùy thu c vào m c đích nghiên
c u và kh n ng thu th p d li u (Abidoye & Chan, 2016) áng quan tâm, khi
xác đ nh giá tr đ t đô th , c n xem xét đ n m i quan h c a các y u t bên trong
và bên ngoài th a đ t Trong đó, các y u t bên trong th a đ t đ c xem là các
thành t n i t i t o nên giá tr th a đ t; Các y u t bên ngoài l i có nh ng tác
đ ng làm thay đ i các y u t c u thành bên trong và là đi u ki n đ xác đ nh giá
tr th tr ng c a th a đ t Chính vì v y, c n xem xét m i quan h tác đ ng gi a
các nhóm y u t này trong s t ng tác thay đ i giá tr đ t đô th
2.3.2 M i quan h c a các y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th
Lu n án t p trung đi vào xem xét các nhân t nh là: quy ho ch, phát tri n
CSHT và chính sách thay đ i m c đích SD (đây là các y u t do nhà n c can
thi p và là tr ng tâm c a nghiên c u) và đ t trong m i quan h tác đ ng qua l i
v i các nhóm y u t khác nh m tìm hi u c ch tác đ ng và s thay đ i giá tr
đ t đô th Trong đó, lu n án d a vào các lu n đi m lý thuy t v m i quan h
gi a thay giá tr đ t đai và kh n ng ti p c n - ây là khung phân tích đ c phát
tri n b i Alonso (1964), Muth (1969) và Mills (1972) trong l a ch n và s d ng
đ t đô th (C D Higgins & Kanaroglou, 2016)
3.1 Th c tr ng đ t đô th và chính sách đi u ti t giá tr đ t gia t ng t i Vi t Nam 3.1.1 Th c tr ng đô th hóa và thay đ i đ t đô th t i Vi t Nam
ánh giá v th c tr ng đô th hóa và s thay đ i đ t đô th , lu n án t p trung xem xét v n i dung s l ng các đô th , dân c thành th và qu đ t đô th trong th i qua qua C th , b ng ch ng th c t cho th y, h th ng đô th n c
ta t ng lên đáng k v m t s l ng Quy mô dân c đô th n c ta liên t c
t ng qua các n m, đ c ph n ánh thông qua t l dân c thành th ngày càng gia
t ng S thay đ i di n tích đ t đô th Vi t Nam so v i t ng di n tích đ t t nhiên t ng đ t bi n Sau 30 n m (1998-2019), t l dân s thành th n c ta
t ng t 20,1% lên 34,4% (t ng t ng ng là 14,3 đi m ph n tr m) T c đ t ng dân s t i các đô th bình quân n m giai đo n 2009 - 2019 đ t 2,64%/n m, th p
h n t c đ t ng dân s thành th c a giai đo n tr c đó (giai đo n 1999 – 2009)
B ng 3.4 ô th hóa v đ t đai và dân c t i Vi t Nam giai đo n 1995 – 2020
N m S đô th tích đ t đô T ng di n
th (ha)
T l đ t
đô th trên t ng
di n tích
đ t (%)
T ng dân s
đô th (tri u
ng i)
T l
đô th hóa (%)
M t đ dân s đô
th (ng i/ha)
Tháng
Ngu n: T ng h p theo s li u c a B Xây d ng và T ng c c Th ng kê
Trang 73.1.2 Th c tr ng chính sách đi u ti t giá tr đ t đô th gia t ng t i Vi t Nam
Lu n án đã rà soát và đánh giá các quy đ nh liên quan đ n đi u ti t ph n
gia t ng giá tr đ t đai t i Vi t Nam (t Lu t t đai 1993 đ n nay) Trong đó,
Lu n án ti p c n và phân tích theo các nhóm chính sách đi u ti t ph n giá tr đ t
gia t ng đó là: Chính sách giá đ t đóng vai trò “d n truy n” trong đi u ti t ph n
giá tr đ t gia t ng; Chính sách thu tài chính đ t đai đóng vai trò đi u ti t tr c
ti p ph n giá tr đ t gia t ng; Chính sách đi u ti t l i ph n gia t ng giá tr đ t (c
th chính sách b i th ng, h tr , và tái đ nh c khi nhà n c thu h i đ t; Chính
sách phát tri n và t o qu đ t nh m huy đ ng tài chính đ t đai)
3.2 Thi t k nghiên c u
3.2.1 Quy trình nghiên c u
Hình 3.1 Quy trình nghiên c u
Ngu n: Tác gi xây d ng
M c tiêu nghiên c u ánh giá tác đ ng c a các
y u t làm gia t ng giá tr đ t
đô th
Xác đ nh
các bi u
hi n c th
c a gia t ng
giá tr đ t
đai
Phân tích s tác đ ng c a
y u t làm gia t ng giá
tr đ t
ánh giá s
đi u ti t giá
tr đ t gia
t ng c a
m t s công
c chính
N i hàm c a gia t ng
giá tr đ t đai;
C n c xác đ nh giá
tr đ t gia t ng
Tiêu chí ph n ánh s
gia t ng giá tr đ t đô
th
Bi u hi n c a các c ch tác đ ng c a y u t làm
t i Vi t Nam;
Xác đ nh kh n ng tác
đ ng gia t ng giá tr đ t
đô th c a các y u t ;
o l ng gia t ng giá tr
đ t t i đô th do đ u t
m đ ng giao thông (a cases study)
ánh giá th c thi các công c chính sách trong đi u ti t giá tr đ t gia t ng;
Xác đ nh công c chính sách quan tr ng u tiên trong đi u ti t ph n giá
tr đ t gia t ng
M c tiêu 2
Hàm ý và khuy n ngh hoàn thi n chính sách
3.2.2 Ph ng pháp nghiên c u
Lu n án đã s d ng k t h p các ph ng pháp nghiên c u đ nh tính và
đ nh l ng Trong đó, tr ng tâm chính c a lu n án là s d ng ph ng pháp đ nh tính nh m tìm hi u bi u hi n và th m dò c ch và tác đ ng c a y u t làm gia
t ng giá tr đ t đô th Trong nghiên c u này, bên c nh ph ng pháp nghiên c u
t i bàn (desk research), ph ng pháp nghiên c u đ nh tính (ph ng v n bán c u trúc, th o lu n nhóm, nghiên c u tình hu ng)
3.2.3 Quy trình thu th p d li u
D li u th c p liên quan đ n giá đ t và giá B S: Thu th p t báo cáo
đ nh giá, th m đ nh và giá giao d ch và rao bán t i các v n phòng môi gi i B S;
Ph ng v n sâu và th o lu n nhóm: Th c hi n 09 cu c ph ng v n sâu 01
cu c th o lu n nhóm t p trung (06 đ i t ng) v i s tham gia c a các chuyên gia, gi ng viên, nhà nghiên c u, qu n lý đ t đai và các nhà ho t đ ng th c ti n
v phát tri n đ t đai, đ u t B S
Kh o sát 125 chuyên gia, gi ng viên, nhà nghiên c u và qu n lý v đ t đai, cán b đ nh giá đ t & B S (tr c ti p và qua email) đ đánh v y u t tác
đ ng đ n gia t ng giá tr đ t đô th ; Phân tích tình hu ng d án đ u t CSHT giao thông đ n gia t ng giá tr
đ t đô th (D án T H u – Yên L t i Thành ph Hà N i) thông qua vi c thu
th p 02 ngu n d li u đ phân tích: (1) Ngu n d li u 1: Giá tr đ t và thông tin các th a đ t đ c xác đ nh do các b ph n th m đ nh/ đ nh giá th c hi n (có 338 quan sát); (2) Ngu n d li u 2: ánh giá c a ng i s d ng t i khu v c vùng d
án đ ng giao thông qua (có 216 quan sát)
3.3 Phân tích d li u
i v i d li u ph ng v n sâu, th o lu n nhóm: Th c hi n nh p li u, chuy n sang d ng v n b n d ng, t ng h p thành các h i tho i, n i dung đ c phân lo i theo các ch đ ; tác gi k t h p s d ng nguyên lý và ph ng ph ng pháp th ng kê h c nh t n s , t n su t, y u v các t / c m t ph n ánh/ liên quan
đ n ch đ nghiên c u;
i v i d li u kh o sát: c x lý d li u thông qua ph n m m Excel
và SPSS, s d ng các k thu t đ nh l ng đ phân tích (So sánh giá tr trung bình, trung v , ki m đ nh các gi thuy t b ng phân tích ANOVA, phân tích
th ng kê mô t , phân tích EFA, h i quy đa bi n)
B ng t ng h p cách thu th p, x lý d li u và ph ng pháp phân tích đã
s d ng đ c mô t t i B ng 3.2
Trang 8B ng 3.2 T ng h p các ph ng pháp thu th p và phân tích d li u
Ph ng pháp Tri n khai th c t Phân tích d li u M c đích
Nghiên c u t i
bàn
H th ng c s d
li u (tài li u, s li u
v giá đ t)
- Rà sát, đánh giá chính sách liên quan
- Thu th p s li u v giá đ t, phân tích và so sánh bi n đ ng (t ng
đ i và tuy t đ i) t i các
th i đi m khác nhau
- T ng quan tài li u;
- S li u th c p, v n b n quy đ nh chính sách liên quan đ n ch đ nghiên c u
Ph ng v n sâu
(Chuyên gia) (30 -45 phút/cu c) 09 cu c
- Nh p d li u d i
d ng v n b n;
- Th c hi n coding và phân nhóm;
- So sánh, đánh giá và
vi t các nh n đ nh
- Khám phá các bi u hi u
c a gia t ng giá tr đ t đai;
- Tìm hi u c ch tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t;
Th o lu n
nhóm
(Chuyên gia)
01 cu c (06 chuyên gia)
- Nh p d li u d i
d ng v n b n;
- Th c hi n coding và phân nhóm;
- So sánh, đánh giá và
vi t các nh n đ nh
- B sung và khái quát hóa thu t ng gia t ng giá tr đ t đai;
- ánh giá & đ nh h ng hoàn thi n chính sách đi u
ti t ph n gia t ng giá tr đ t đai;
i u tra kh o
sát (d li u
di n r ng)
125 chuyên gia, nhà
ho t đ ng đ nh giá
đ t & B S
Phân tích th ng kê mô
t , ti n hành so sánh
d a trên các nguyên lý
c a k thu t phân tích
đ nh l ng (thông qua giá tr trung bình, trung
v , đi m đánh giá)
- Th m dò thêm ý ki n, thu
th p và c ng c các phát
hi n v gia t ng giá tr đ t
và các chính sách đi u ti t
có liên quan;
Nghiên c u
tình hu ng
01 d án (đ u t CSHT giao
thông đô th )
(1) Giá đ t giao d ch
và giá đ t đ c đ nh giá: S d ng k thu t phân tích Hedonic
(2) Kh o sát ng i
SD : Th ng kê mô t ; EFA; H i quy đa bi n
- Phân tích, đánh giá và đo
l ng tác đ ng đ u t CSHT giao thông làm gia
t ng giá tr đ t
Ngu n: Tác gi xây d ng
4.1 Bi u hi n gia t ng giá tr đ t đô th
K t qu phân tích ph ng v n sâu và th o lu n nhóm chuyên gia cho th y các bi u hi n v giá tr đ t đai và gia t ng giá tr đ t đai đ c ph n ánh trên góc
đ kinh t và phi kinh t Tuy nhiên, s đánh giá v giá tr đ t đai và gia t ng giá
tr đ t l i đ c xem xét nhi u h n d i góc đ giá tr kinh t c a đ t đai Trong khi đó, các bi u hi n liên quan góc đ phi kinh t nh là giá tr và s gia t ng giá
tr v môi tr ng, c nh quan hay xã h i ít đ c quan tâm áng chú ý, các bi u
hi n liên quan đ n gia t ng giá tr phi kinh t th ng đ c nhóm các nhà ho t
đ ng th c ti n phát tri n đ t đai và đ u t B S quan tâm đánh giá
Tác gi th c hi n phân nhóm, th ng kê t v ng, khái ni m hóa và đ a ra
m t s phát bi u liên quan đ n gia t ng giá tr đ t đai và phân tích K t qu cho
th y, các bi u hi n gia t ng giá tr đ t đai đ c khái quát thông qua các bi u
hi n ch y u, đó là: i) Thay đ i t ng lên c a m c giá đ t sau khi lo i b y u t
l m phát; ii) Giá tr đ t đai thay đ i g n li n v i ngu n gây ra tác đ ng; iii) T ng
kh n ng s n xu t kinh t và s c sinh l i c a đ t
4.2 Th c tr ng tác đ ng c a các y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th 4.2.1 So sánh tác đ ng c a các nhóm y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th
K t qu phân tích d li u thu đ c t ph ng v n sâu và th o lu n nhóm
t p trung v tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th phân theo nhóm y u t tác đ ng
t cao đ n th y là: Nhóm y u t do nhà n c th c hi n; Nhóm y u t do ng i
s d ng đ t đ u t ; Nhóm y u t bên ngoài đ t đai (đô th hóa, s phát tri n c a
th tr ng và n n kinh t ); Nhóm y u t thu c v đ t đai t gia t ng áng chú
ý, trong nhóm y u t đ u t t ng i SD , các ho t đ ng đ u t c a doanh nghi p phát tri n d án có s d ng đ t và B S đ c ghi nh n, đánh giá cao Trong khi đó, các ho t đ ng đ u t t ng i s d ng đ t khác (h gia đình và cá nhân) nh h ng đ n gia t ng giá tr đ t đai l i không đ c nhìn nh n
Tác gi th c hi n phân tích d li u t kh o sát chuyên gia (di n r ng) đ
b sung đánh giá m c đ gia t ng giá tr đ t đai do các nhóm y u t và t ng y u
t tác đ ng c a m i nhóm K t qu phân tích ch ra r ng: nhóm y u t do nhà
n c can thi p tác đ ng gia t ng m nh nh t so v i các nhóm còn l i Trong nhóm y u t nhà n c can thi p, y u t liên quan đ n chính sách chuy n m c đích s d ng đ t đ c đánh giá là có tác đ ng m nh h n so v i y u t đ u t CSHT t ng và quy ho ch liên quan đ n SD
Trang 9Hình 4.2 Bi u đ đánh giá m c đ giá tr đ t gia t ng
Ngu n: Tác gi t ng h p t k t qu kh o sát
4.2.2 Phân tích tác đ ng c a các y u t do nhà n c can thi p làm gia t ng
giá tr đ t đô th
- C ch tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đô th : Qua phân tích đ nh tính,
có th t ng k t đ c 03 c ch tác đ ng đ c bi u hi n chính khi các y u t do
nhà n c can thi p đ i v i s gia t ng giá tr giá tr đ t đô th t i Vi t Nam, bao
g m: C i thi n các ti n ích và kh n ng ti p c n đ t đai; T o ra c h i phát
tri n; M c đ th c thi c a can thi p C th , bi u hi n có liên quan đ n c ch
tác đ ng đ c t ng theo b ng d i đây
B ng 4.3 Tóm t t các bi u hi n c a c ch tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th
C i thi n các ti n ích và kh
n ng ti p c n đ t đai
- Hình thành trung tâm phát tri n m i;
- Rút ng n kho ng cách và th i gian di chuy n
T o ra c h i phát tri n m i
- K v ng v l i ích trong t ng lai;
- Xu t hi n c h i trong SD và kinh doanh B S;
- Thu hút đ u t phát tri n kinh t ;
M c đ th c thi c a các can
thi p do nhà n c th c hi n
- Giá đ t cá bi t bi n đ ng theo thông tin liên quan
đ n các can thi p;
- Các giai đo n khác nhau s bi n đ ng giá khác nhau;
Ngu n: Tác gi t ng h p
- Lu n án đã t ng h p đ c bi u hi n và m c đ c a các c ch tác đ ng
chính làm gia t ng giá tr đ t đô th t i Vi t Nam khi nhà n c th c hi n các can
thi p theo b ng d i
24
18 19
45
40
18
38
44 47
38
46
9
20 30
9
3
0
10
20
30
40
50
60
Quy ho ch Chuy n m c
đích SD u t CSHT t t gia t ng Ng i SD 5% < T 5 % - d i 20% T 20 % - d i 50% T 50% - 100% ≥ 100%
B ng 4.9 T ng h p đánh giá v c ch c a các y u t do nhà n c can thi p tác đ ng giá t ng giá tr đ t đô th
N i dung can thi p M c đ kh n ng ti p c n đ t đai C i thi n các ti n ích & T o ra c h i phát tri n M c đ th c thi
Quy ho ch
Quy ho ch thay đ i, th c hi n đi u ch nh đ a gi i
Quy ho ch t ng th kinh t - xã h i ++
u t CSHT
u t xây d ng công trình h t ng xã h i (tr ng
u t làm m i ho c nâng c p đ ng giao thông +++
u t XD các công viên, khu v c không gian
Chính sách chuy n đ i
m c đích SD
Chính sách chuy n m c đích SD , đ t nông nghi p ph c v c m c đích phi th ng m i +
Chính sách chuy n m c đích SD s n xu t kinh doanh phi nông nghi p sang làm đ t , phát tri n
Chính sách chuy n m c đích SD nông nghi p sang làm các khu công nghi p ++
Chính sách chuy n m c đích SD nông nghi p sang đ t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p +++
Chính sách chuy n m c đích SD nông nghi p sang làm đ t , phát tri n d án nhà , khu đô th m i +++
Ngu n: Tác gi t ng h p Ghi chú: N i dung các đánh giá v m c đ tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th : Cao (+++); Trung bình (++); Th p (+).
Trang 104.3 Phân tích tác đ ng c a đ u t CSHT đ ng giao thông đ n gia t ng giá tr
đ t đô th - qua nghiên c u tình hu ng d án tuy n đ ng T H u – Yên L
4.3.1 K t qu phân tích h i quy Hedonic d a vào giá đ t th tr ng
Nghiên c u này t p trung đánh giá tác đ ng c a đ u t CSHT giao thông t i
các giai đo n khác nhau đ n giá đ t còn xem xét tác đ ng các y u t khác thu c v
th a đ t đ n s thay đ i giá đ t Do đó, mô hình phân tích đ c vi t l i d i d ng là:
Nghiên c u th c ki m đ nh các các gi thuy t thông qua k thu t phân
tích tr c sau (before – after analysis) h i quy Hedonic nh sau:
H1: Có hay không s khác bi t v giá đ t trung bình c a m i khu v c?
H2: Có hay không s khác bi t v giá đ t trung bình theo th i gian?
H3: Có hay không s khác bi t v giá đ t trung bình theo th i gian t i m i khu v c?
Lu n án th c hi n vi c ki m đ nh T-test và k thu t phân tích Anova (phân
tích ph ng sai thay đ i) V c b n, giá đ t đ c phân tích khác bi t theo hai
thành t đó là: Theo khu v c và Theo th i gian (giai đo n đ u t ) Các gi thuy t
đ u đ c ki m đ nh và k t qu th ng kê kh ng đ nh có có s thay đ i v giá đ t
trung bình t i các khu v c theo giai đo n th c hi n c a d án đ u t CSHT
K t qu mô hình phân tích h i quy Hedonic (đánh giá tác đ ng) cho th y:
Mô hình có ý ngh a th ng kê v i h s R đi u ch nh = 0.938, có ngh a là các
bi n trong mô hình đã gi i thích đ c 93,8% s thay c a giá đ t ng th i, có
s t ng tác th i gian và khu v c th a đ t tác đ ng lên s thay đ i giá đ t trong
giai đo n công b d án, giai đo n d án hoàn thành và giai đo n d án khi thác
khai thác v n hành sau đ u t C th , trong đó, trong giai đo n công b d án,
giai đo n d án hoàn thành và giai đo n d án khi thác khai thác v n hành sau
đ u t , giá tr đ t trung bình thay đ i gia t ng gi a khu v c tác đ ng và khu v c
ki m soát l n l t là 6,1%; 10,8% và 46,9%
B ng 4.10 K t qu phân tích h i quy
Coefficients a
Model
Unstandardized Coefficients Standardized Coefficients t Sig Collinearity Statistics
B Error Std Beta Tolerance VIF
Plotarea -6.947E-5 000 -.006 -.341 734 594 1.684 Widthfacade -.002 004 -.008 -.431 666 603 1.658
Housing 012 020 010 622 534 746 1.341 Strtype 518 026 363 20.170 000 566 1.768 Disdistrictcenter -.192 016 -.245 -12.068 000 446 2.243 Security 110 022 110 4.995 000 377 2.654 Disbazaar -.151 019 -.126 -8.121 000 765 1.307 Environment 049 024 039 2.047 041 516 1.936 cyear1 -.119 029 -.061 -4.033 000 800 1.249 cyear2 177 026 108 6.901 000 753 1.328 cyear3 767 031 469 25.019 000 523 1.914
a Dependent Variable: LnLandprice1
4.3.2 K t qu phân tích d a trên đánh giá c a ng i s d ng đ t Trên c s t ng quan tài li u, Lu n án đ xu t mô hình nghiên c u phân tích tác đ ng đ u t đ ng giao thông đ n giá đ t đô th
Lu n án thu th p và s d ng 216 quan sát (phi u tr l i h p l t ng i
SD ) đ th c hi n phân tích Sau khi phân tích th ng kê mô t , ki m tra th c
đo, phân nhân t khám phá (EFA), phân tích t ng quan và h i quy Lu n án
đ a ra m t s k t qu nh sau:
H 2
H 1
H 4
C h i phát tri n
Kho ng cách đ n trung tâm
gia t ng
Bi n ki m soát
Thay đ i trong s d ng đ t
Tác đ ng c a đ u t CSHT giao thông
H 3