Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật việt nam

Mục tiêu nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ một số vấn đề lí luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự; nội dung các quy định pháp luật hiện

PHAN THỊ NGỌC DUNG

CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG

NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - NĂM 2017

PHAN THỊ NGỌC DUNG

CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG

NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự

Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu

HÀ NỘI - NĂM 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi

Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kì công trình nào khác Các số liệu trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này

Tác giả Luận văn

Phan Thị Ngọc Dung

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6

4 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 7

5 Phương pháp nghiên cứu 7

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 7

7 Bố cục của luận văn 8

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 9

1.1 Khái niệm, ý nghĩa chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Pháp luật Việt Nam 9

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất nông nghiệp 9

1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp 12

1.1.3 Ý nghĩa của quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự 14

1.2 Đặc điểm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam 15

1.2.1 Chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 15

1.2.2 Sự thể hiện ý chí của các chủ thể khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 17

1.2.3 Đặc điểm đặc trưng về nội dung của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 18

1.2.4 Đặc điểm về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

nông nghiệp 19

1.3 Lược sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 20

1.3.1 Pháp luật thời kỳ trước năm 1954 20

1.3.2 Quan hệ đất đai ở nước ta từ năm 1954 đến năm 1988 22

1.3.3 Pháp luật thời kỳ từ năm 1988 đến năm 2013 27

1.3.3 Pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thời kỳ từ năm 2013 đến nay 28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 28

Chương 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 29

2.1 Các điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 29

2.1.1 Điều kiện về chủ thể 29

2.1.2 Điều kiện về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 33

2.1.3 Điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 35

2.1.4 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 36

2.2 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 37

2.2.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng 37

2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng 38

2.2.3 Quyền và nghĩa vụ khác 39

2.3 Đánh giá khái quát thực trạng các quy định của Pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 40

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 43

Chương 3 THỰC TIỄN THỰC HIỆN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

NGHIỆP 44 3.1 Những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 44

3.2 Thực trạng thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 48

3.2.1 Tình hình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 48

3.2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 50

3.3 Quan điểm và một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự 65

3.3.1 Quan điểm của Đảng và Nhà nước về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự 65

3.3.2 Một sô kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp……….69

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 79

KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp của cả nước theo số liệu điều tra năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường là 26822953

ha, chiếm tỷ lệ 81% tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước (33096731 ha) Việt Nam là quốc gia nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới, nơi có điều kiện thuận lợi để phát triển sản xuất nông nghiệp

Tuy nhiên, sự phát triển của nông nghiệp Việt Nam chưa tương xứng với điều kiện hiện có Thu nhập của người sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản thấp hơn nhiều so với thu nhập bình quân của cả nước Trong những năm gần đây, tăng trưởng trong nông nghiệp có xu hướng chậm lại và ở khu vực nông lâm nghiệp thủy sản luôn thấp hơn tăng trưởng của nền kinh tế

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong khi thu nhập bình quân năm

2014 của cả nước là 2.637.000 đồng/người/tháng thì thu nhập của người sản xuất nông, lâm, thủy sản là 458.000 đồng/người/tháng; tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước của cả nước trong các năm 2014, 2015 và 2016 lần lượt là: 5,98%, 6,68% và 6,21% thì tốc độ tăng tổng sản phẩm của nông, lâm nghiệp, thủy sản là 3,44%, 2,41% và 1,36%

Với mức thu nhập của người sản xuất nông nghiệp hiện nay, việc tái đầu tư để mở rộng sản xuất, ứng dụng khoa học công nghệ vào sản xuất nông nghiệp rất khó khăn Vì vậy, sản phẩm nông nghiệp của Việt Nam không đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng và mất dần vị thế trên thị trường trong và ngoài nước

Với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1987, ngoài vai trò là tư liệu sản xuất quan trọng, đất nông nghiệp đã bước đầu trở thành hàng hóa và được cho phép chuyển nhượng với các điều kiện ràng buộc nhất định Từ Luật đất đai

năm 2003 đến Luật đất đai năm 2013 và đặc biệt là BLDS năm 2015, các rào cản về lưu thông hàng hóa (đất nông nghiệp) ngày càng được dỡ bỏ, quy định

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã có những bảo đảm về hành lang pháp lý thông thoáng để thực hiện Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, vấn đề tích tụ ruộng đất để tiến đến nền sản xuất nông nghiệp quy mô lớn đang được Chính phủ và người dân quan tâm

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn nhiều nội dung bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển nền sản xuất nông nghiệp, chưa phù hợp với nhu cầu người sử dụng đất và chưa khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào sản xuất nông nghiệp Theo

số liệu thống kê năm 2012, số doanh nghiệp nông lâm thủy sản và các dịch vụ liên quan của cả nước chỉ có 3515/346777 doanh nghiệp, tức là chỉ chiếm hơn 1% tổng số doanh nghiệp của cả nước Đây là nguyên nhân chính dẫn đến nguồn lực đầu tư vào nông nghiệp bị hạn chế, nông nghiệp của Việt Nam chưa phát triển phù hợp với điều kiện hiện có

Xuất phát từ những lý do trên, việc nghiên cứu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam là rất cần thiết trong bối cảnh hiện nay và là chủ đề nghiên cứu được tác giả lựa chọn làm đề tài luận văn thạc sỹ Luận văn không chỉ có ý nghĩa về lý luận trong việc xác định cơ sở khoa học cho các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp mà còn có ý nghĩa thực tiễn trong việc tìm ra các biện pháp sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả Kết quả của đề tài còn có thể đóng góp vào việc hoạch định chính sách đất nông nghiệp cả nước

2 Tình hình nghiên cứu

Liên quan đến đề tài nghiên cứu, có những công trình khoa học đã được công bố đề cập đến giao dịch dân sự nói chung và giao dịch về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, có thể điển hình là các công trình nghiên cứu như:

“Giáo trình Luật dân sự”, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất bản

Công an nhân dân (2013), tác giả Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn chủ biên, tập II của Giáo trình phân tích và đưa ra các khái niệm về nghĩa vụ dân

sự, hợp đồng dân sự, một số hợp đồng thông dụng, khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và phân tích một số hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất

Cuốn sách “Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật và thực

tiễn xét xử” của đồng tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng, Nhà

xuất bản Thông tin và truyền thông (2011) Đây là một cuốn sách chuyên khảo tổng hợp các vấn đề lý luận, pháp luật và thực tiễn về các giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu Công trình nghiên cứu đề cập đến thực tiễn giải quyết tranh chấp và một số vướng mắc thường gặp trong quá trình giải quyết tranh chấp tại TAND các cấp liên quan đến các giao dịch về đất như hợp đồng tặng cho, thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng, đặt cọc quyền sử dụng đất vô hiệu… trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Tuy nhiên, công trình nghiên cứu chủ yếu đề cập đến giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu và tiếp cận chủ yếu các quy định của Luật đất đai năm 2003 và BLDS năm 2005

Luận án “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân

sự, thương mại về đất đai” (2003), của tác giả Nguyễn Quang Tuyến, (bảo vệ

tại Trường Đại học Luật Hà Nội) Luận án tập trung phân tích địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các lĩnh vực dân sự, thương mại và đưa ra các kiến nghị hoàn thiện về địa vị pháp lý của các chủ thể này

Luận án “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh

doanh bất động sản ở Việt Nam”(2012), của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung,

(bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội), trong đó tác giả nêu các vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, trên cơ sở đó đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Trong luận án, tác giả phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và kết quả đã đạt được và những hạn chế, thiếu sót, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật, đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật

Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở” của tác giả Hà Văn Tiến (2012) (bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội)

Trong đó, tác giả phân tích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên cả hai phương diện lý luận và thực tiễn, phân tích các khái niệm về quyền

sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các tiêu chí về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, … phân tích vướng mắc và định hướng hoàn thiện pháp luật

Ngoài ra, còn có một số công trình nghiên cứu khoa học được đăng trên các tạp chí chuyên ngành như:

Bài viết “Pháp luật đất đai hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền

của người sử dụng đất” của tác giả Trần Quang Huy, Tạp chí Luật học số

8/2009 Trong bài viết, tác giả đề cập phân tích quy định của pháp luật đất đai bảo hộ quyền của người sử dụng đất trên năm phương diện chính: Quyền kinh

tế của người sử dụng đất; Giải quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại; Cấp các giấy tờ về quyền sử dụng đất; Việc chăm lo cho người sử dụng đất trong

bối cảnh phát triển và các vấn đề kinh tế xã hội hiện nay; Quyền sở hữu nhà

ở, quyền sở hữu đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Theo đó, tác giả phân tích sự tiến bộ của pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ trong việc bảo hộ quyền của người sử dụng đất, đặc biệt

là hành lang pháp lý bảo hộ quyền của người Việt Nam ở nước ngoài, tổ chức

cá nhân nước ngoài trong việc xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

Bài viết “Bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản pháp

luật một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam” của tác giả

Nguyễn Thị Dung, Tạp chí Luật học số 8/2010 Với sự phân tích các quy định pháp luật của một số quốc gia trên thế giới có chế độ sở hữu, sử dụng và quản

lý khác nhau, tác giả đã làm bật lên sự tương đồng về tính minh bạch và đảm bảo quyền của người sử dụng đất thực tế

Bài viết “Hoàn thiện một số khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển

quyền sử dụng đất ở”, của tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng trên Tạp chí Dân

chủ và Pháp luật điện tử ngày 31/3/2016, trong đó phân tích một số khái niệm liên quan đến hợp đồng như đất ở, chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đề xuất hoàn thiện pháp luật liên quan đến các khái niệm trên

Bài viết “Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ở và một số vướng mắc

trong các quy định pháp luật hiện hành” của tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng

trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 6/2016, trong đó phân tích các căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở theo Luật Đất đai 2013, chỉ ra bất cập trong các quy định pháp luật đất đai, nhà ở, đồng thời đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện;

Trên cơ sở nghiên cứu các công trình này, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa những thành tựu nghiên cứu lý luận Từ đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, nhất là các quy định được sửa đổi bổ sung trong BLDS năm 2015 so với BLDS năm

2005 và Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003 Luận văn lần đầu tiên nghiên cứu tiếp cận chuyên sâu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Pháp luật Việt Nam (quy định của pháp luật, thực trạng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Việt Nam)

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Pháp luật Việt Nam là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi BLDS, Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành ở nhiều thời kỳ, cùng các luật chuyên ngành có liên quan khác v.v Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu như sau:

* Về nội dung nghiên cứu:

Nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của BLDS năm 2015 và Luật đất đai năm 2013

* Về thời gian, không gian:

Thông qua nghiên cứu lược sử pháp luật về đất nông nghiệp của Việt Nam từ trước năm 1945 đến nay, luận văn nghiên cứu hệ thống về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực Tuy nhiên, tác giả chỉ tập trung phân tích, đánh giá các quy định của Pháp luật Việt Nam hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông

nghiệp, không phân tích sâu về giải quyết tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

4 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

4.1 Mục tiêu nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ một số vấn đề lí luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự; nội dung các quy định pháp luật hiện hành, thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật ở Việt Nam và đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp

4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Pháp luật Việt Nam hiện hành

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác - Lê Nin, quan điểm duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, chính sách của Đảng, Nhà nước và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật Ngoài

ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành khác như: phương pháp lịch sử, phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp và phương pháp xã hội học như khảo sát, sử dụng kết quả tài liệu nghiên cứu, chuyên ngành…

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Luận văn là công trình đầu tiên nghiên cứu riêng biệt và chuyên sâu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam Do vậy Luận văn có ý nghĩa khoa học và thực tiễn nhất định và được thể hiện ở những phương diện sau đây:

- Làm sáng tỏ và phân định được rõ ràng đặc điểm của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam

- Là công trình nghiên cứu chuyên sâu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam, luận văn đã chỉ ra được những hạn chế của pháp luật và một số bất cập trong thực tiễn thực hiện các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự

- Trên cơ sở tổng hợp kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật, nâng cao hiệu quả

sử dụng đất nông nghiệp

- Luận văn được bảo vệ thành công sẽ là tài liệu tham khảo cho sinh viên chuyên ngành luật, cho các cán bộ làm công tác thực tiễn liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu bởi 3 chương:

Chương 1 Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Pháp luật Việt Nam

Chương 2 Quy định của Pháp luật Việt Nam hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Chương 3 Thực tiễn thực hiện và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

1.1 Khái niệm, ý nghĩa chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Pháp luật Việt Nam

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất nông nghiệp

Quyền sử dụng đất nông nghiệp là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội trong việc sử dụng đất phục vụ mục đích sản xuất nông nghiệp

Xét trong mối quan hệ sản xuất, quyền sử dụng đất nông nghiệp là

quyền mà Nhà nước - đại diện chủ sở hữu trao cho người sử dụng đất để khai thác công dụng của đất, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai

Xét trong mối quan hệ hàng hóa, quyền sử dụng đất là một loại tài sản

đặc biệt Người sử dụng đất có một số quyền về tài sản: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, đây là các quyền phái sinh do đại diện chủ sở hữu giao cho

Quyền sử dụng đất nông nghiệp có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, tính độc lập tương đối của quyền sử dụng đất nông nghiệp

Chủ sở hữu đất nông nghiệp không phải là người trực tiếp sử dụng đất Thông qua một cơ quan đại diện, chủ sở hữu giao quyền sử dụng đất cho những người có nhu cầu sử dụng đất Bên cạnh việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất, người sử dụng đất có quyền chuyển giao quyền

sử dụng đất cho người khác Thông qua pháp luật, Nhà nước - cơ quan đại diện chủ sở hữu cho phép người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho người khác và quy định các nguyên tắc chung về việc

chuyển giao Tuy nhiên, việc lựa chọn đối tượng, cách thức, thời hạn chuyển giao do người sử dụng đất quyết định mà không phụ thuộc vào ý chí của của chủ sở hữu

Thứ hai, quyền sử dụng đất nông nghiệp là một loại quyền tài sản đặc thù Quyền sử dụng đất nông nghiệp có tính hạn chế cao:

+ Không phải bất cứ ai có nhu cầu về quyền sử dụng đất nông nghiệp đều được Nhà nước giao quyền sử dụng đất Người có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp chỉ được giao quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện nhất định

+ Quyền sử dụng đất nông nghiệp là loại quyền có thời hạn Với mỗi loại đất nông nghiệp khác nhau (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối), Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất khác nhau Hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có trách nhiệm trả lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước

+ Nhà nước thu hồi lại quyền sử dụng đất nông nghiệp trong trường hợp người sử dụng đất không sử dụng đất đúng mục đích, không hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước hoặc vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và trong một số trường hợp vì mục đích phát triển kinh tế

Thứ ba, quyền sử dụng đất nông nghiệp là loại tài sản có giá trị lớn.Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất

Đặc biệt, trong nền kinh tế hàng hóa hiện nay, đất đai là yếu tố quan trọng cấu thành giá trị sản phẩm Không chỉ là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp, đất đai cũng có ý nghĩa quan trọng trong thương mại, dịch

vụ Trong khi nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng lên, đất đai ngày càng

hạn hẹp do các yếu tố của tự nhiên (mực nước biển dâng lên, ô nhiễm môi trường, tình trạng thoái hóa đất) Người nắm giữ lợi thế về đất đai (độ phì nhiêu của đất, vị trí địa lý thuận lợi…) có ưu thế trong cạnh tranh Chính vì vậy, quyền sử dụng đất có giá trị lớn trong giao dịch dân sự Cá nhân, pháp nhân ngày càng gặp khó khăn trong quá trình tiếp cận đất đai

Thứ tư, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nông nghiệp được pháp luật quy định cụ thể, chặt chẽ Do quyền sử dụng đất nông nghiệp là

quyền phái sinh, được đại diện chủ sở hữu - Nhà nước trao cho người sử dụng đất nên Nhà nước ban hành pháp luật nhằm quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định thành quyền, nghĩa vụ chung và quyền, nghĩa vụ riêng Theo đó, quyền và nghĩa vụ chung là quyền và nghĩa vụ mà tất cả người sử dụng đất đều có

Quyền và nghĩa vụ riêng được xác định tương ứng với mỗi loại đất nông nghiệp khác nhau, Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ tương ứng cho người sử dụng đất

Quyền sử dụng đất nông nghiệp là loại quyền dân sự đặc thù, bao gồm

3 quyền năng: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt Các quyền năng này không phải là quyền độc lập giống như quyền đối với các loại tài sản thông thường khác Chủ sở hữu có các quyền năng này do đại diện chủ sở hữu giao cho Phạm vi, mức độ của quyền sử dụng đất được quy định khác nhau đối với từng loại chủ thể, từng loại đất với điều kiện cụ thể Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất phải đảm bảo đúng nội dung, hình thức và điều kiện được pháp luật quy định

Thứ năm, người sử dụng đất nông nghiệp có một quyền đặc biệt mà

không người sử dụng đất nào có Đó là quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đổi đất cho cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng

xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ

1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hiến pháp năm 1980 ra đời đánh dấu bước ngoặt lớn của Pháp luật Việt Nam điều chỉnh về đất đai Lần đầu tiên, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được xác lập Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam năm 1987 nghiêm cấm việc mua, bán đất đai Tuy nhiên, quy định của Luật này đã cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trong một số trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và cá nhân thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất và khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó Người sử dụng đất không có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất Giao dịch về quyền sử dụng đất phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, được cơ quan có thẩm quyền quyết định

Giao dịch về quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự Đó là sự chuyển dịch quyền sử dụng diện tích đất cụ thể từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của pháp luật

quyền sử dụng đất tạm thời cho bên thuê, không giao Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất; bên thuê đất chỉ có quyền sử dụng đất, khai thức công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức mà không có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất

+ Thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên có quyền sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Khác với cho thuê, bên thế chấp chỉ giao cho bên nhận thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không giao đất Người thế chấp vẫn tiếp tục sử dụng đất, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất Đây chỉ được coi là chuyển quyền chiếm hữu về mặt pháp lý cho bên nhận thế chấp

Hai là, chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất cho chủ thể khác: chuyển

đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Đây

là hình thức pháp lý nhằm chuyển giao toàn bộ, làm chấm dứt quyền sử dụng đất của chủ thể cũ, đồng thời làm phát sinh quyền sử dụng đất của chủ thể khác Trong nền kinh tế thị trường, đất đai ngày càng trở thành hàng hóa phổ biến trong giao dịch dân sự

Đây là một tư liệu sản xuất quan trọng trong sản xuất nông nghiệp Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác là nhu cầu tất yếu của sự vận động xã hội Thông qua chuyển nhượng, đất đai được chuyển giao cho người có nhu cầu và có khả năng khai thác, sử dụng đất hiệu quả nhất

Mặt khác, đất đai là tài sản có giá trị lớn Trong trạng thái tĩnh, đất đai không làm phát sinh giá trị Tài sản này chỉ xác định được giá trị trong giao dịch dân sự Trên cơ sở các quy định chung về giao dịch dân sự, do đặc trưng của đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất nông nghiệp, có thể khái quát khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là giao dịch dân sự nhằm chấm dứt các quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất nông nghiệp của bên

chuyển nhượng và làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ tương ứng của bên nhận chuyển nhượng Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ thanh toán cho người chuyển giao quyền sử dụng đất lợi ích vật chất tương đương với giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp được chuyển giao

1.1.3 Ý nghĩa của quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự

Thứ nhất, ở góc độ quản lý Nhà nước, quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp góp phần nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đất đai:

- Theo quy định của Luật Đất đai, phần lớn diện tích đất nông nghiệp được giao cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng Quy định này tạo điều kiện cho các chủ thể khác nhau tiếp cận và sử dụng đất nông nghiệp phục vụ nhu cầu của bản thân và của xã hội

- Quy định này góp phần vào việc thống nhất quản lý đất đai, đưa đất vào sử dụng theo đúng quy hoạch và mục tiêu của Nhà nước

- Việc ghi nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trong Pháp luật Việt Nam góp phần hình thành và minh bạch hóa thị trường bất động sản Giá trị quyền sử dụng đất được giao dịch trên thị trường bất động sản là cơ sở để Nhà nước xác định giá các loại đất phù hợp với thực tiễn

Thứ hai, trên phương diện lý luận: Các quy định về quyền sử dụng đất,

chuyển quyền sử dụng đất góp phần giải quyết cơ bản những khái niệm pháp

lý mới xuất hiện, cụ thể như sau:

- Phân biệt quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất;

- Việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất góp phần giải quyết lý luận về quyền sở hữu trong điều kiện xã hội hiện nay

- Quy định này cũng góp phần khẳng định sự vận động của quan hệ pháp luật về đất đai theo cơ chế mới Theo đó, các quan hệ pháp luật chuyển

nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được điều chỉnh bằng quy định của Pháp luật dân sự, Pháp luật đất đai với những chế định pháp lý cụ thể Đây còn là cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự, là căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp có hiệu quả

Thứ ba, trên phương diện lý luận kinh tế - xã hội: Chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nông nghiệp là một bước quan trọng để hàng hóa hóa quan

hệ ruộng đất, làm cho ruộng đất từng bước chuyển dịch từ tư liệu sản xuất của nền kinh tế tự cung tự cấp, không vận động trở thành hàng hóa trong nền kinh

tế thị trường Mặt khác, việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp góp phần phân phối lại quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu

sử dụng đất Từ đó, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai

1.2 Đặc điểm về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam

1.2.1 Chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Trong khi chủ thể của quyền sử dụng đất phi nông nghiệp là tất cả các đối tượng: tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì chủ thể của quyền sử dụng đất nông nghiệp là rất hạn chế

Chủ thể của quyền sử dụng đất nông nghiệp là tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước và cộng đồng dân cư Trong đó:

Thứ nhất, chủ thể là tổ chức trong nước “Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị

- xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác

theo quy định của pháp luật về dân sự”1

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Tổ chức tham gia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua người đại diện của tổ chức (đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền; trong một số trường hợp đại diện do Tòa án cử) Người đại diện chỉ được thực hiện giao dịch trong phạm vi đại diện Các quyền và nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của tổ chức

Thứ hai, chủ thể là các thành viên hộ gia đình Hộ gia đình sử dụng đất

nông nghiệp là một chủ thể đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân

và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” 2 Như vậy hộ gia đình gồm những thành viên gắn

bó với nhau do quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân, quan hệ nuôi dưỡng cùng có tên trong hộ khẩu, có hoạt động kinh tế chung và tài sản chung Quan niệm về hộ gia đình không chỉ được xác định theo quan hệ gia đình và nơi cư trú, gồm những cá nhân có quan hệ huyết thống với nhau như ông, bà, cha,

mẹ, vợ, chồng, con, anh chị em ruột cùng sống và sinh hoạt chung trong một gia đình hoặc những người được ghi tên trong sổ hộ khẩu Có thể thấy rằng, tất cả thành viên của hộ gia đình đều là thành viên của gia đình nhưng không phải thành viên nào của gia đình cũng là thành viên của hộ gia đình Chỉ những thành viên nào có hoạt động kinh tế chung và tài sản chung mới trở thành thành viên của hộ gia đình Các thành viên của hộ gia đình cùng có quyền của chủ sử dụng đất (sở hữu chung hợp nhất) Từng thành viên không

1 Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013

2 Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

trực tiếp thực hiện trách nhiệm của người sử dụng đất đối với Nhà nước hoặc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà thông qua người đại diện hợp pháp cho hộ gia đình Chủ hộ có vai trò quan trọng trong việc định đoạt quyền sử dụng đất chung của hộ Với tư cách đại diện cho tất cả các thành viên, chủ hộ có thể thực hiện các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của cả hộ gia đình

Thứ ba, chủ thể là cá nhân sử dụng đất là chủ thể được Nhà nước trực

tiếp cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Cá nhân độc lập thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và tự chịu trách nhiệm về các hành vi của mình trong quá trình tham gia quan hệ pháp luật đất đai

Thứ tư, chủ thể là cộng đồng dân cư “Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ” 3

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Cộng đồng dân cư tham gia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua người đại diện (đại diện theo ủy quyền) Người đại diện chỉ được thực hiện giao dịch trong phạm vi được ủy quyền Các quyền

và nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư

1.2.2 Sự thể hiện ý chí của các chủ thể khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một loại giao dịch dân sự Ý chí của chủ thể khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là nguyện vọng, mong muốn chủ quan bên trong của

3 Khoản 3 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013

chủ thể Ý chí của chủ thể được thể hiện ra bên ngoài dưới hình thức nhất định để các chủ thể khác có thể biết được nguyện vọng, mong muốn của chủ thể khi tham gia giao dịch Chính vì vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải thể hiện được ý chí và bày tỏ ý chí của các chủ thể Trường hợp giao dịch không thể hiện sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của các chủ thể thì bị tuyên bố là giao dịch vô hiệu Trong giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, ý chí của các chủ thể được thể hiện dưới dạng mục đích của chủ thể khi tham gia giao dịch Đối với bên chuyển nhượng, mục đích của chủ thể khi tham gia giao dịch là thu được giá trị bằng tiền và chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng Mục đích của bên nhận chuyển nhượng khi tham gia giao dịch là có được sử dụng đất, khai thác và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai

1.2.3 Đặc điểm đặc trưng về nội dung của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Nội dung của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

là tổng hợp các điều khoản mà các bên cam kết, thỏa thuận khi tham gia giao dịch Những điều khoản này quy định quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh từ giao dịch Quyền của chủ thể nhận chuyển nhượng tương ứng với nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng và ngược lại, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng tương ứng với quyền của bên nhận chuyển nhượng Trong giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, bên chuyển nhượng có quyền nhận được tiền, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả khoản tiền tương đương với giá trị của khu đất chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng có quyền nhận quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất

Để giao dịch có hiệu lực pháp luật thì nội dung của giao dịch không được trái các quy định của pháp luật và đạo đức xã hội Pháp luật ra đời do

yêu cầu của xã hội nhằm điều chỉnh các mối quan hệ xã hội phục vụ lợi ích chung và để quản lý xã hội Bên cạnh pháp luật, các quy tắc đạo đức cũng có ảnh hưởng mạnh mẽ, tác động đến hành vi của các thành viên trong xã hội Chính vì vậy, pháp luật và đạo đức xã hội nhằm duy trì trật tự xã hội Nội dung của giao dịch trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội sẽ không

có hiệu lực pháp luật

Ngoài ra, nội dung của giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp còn bị hạn chế bởi tính đặc thù của quyền sử dụng đất là loại đất nông nghiệp Quyền sử dụng đất là quyền do Nhà nước (đại diện chủ sở hữu

về đất đai) trao cho người sử dụng Do đó, nội dung của giao dịch không được ảnh hưởng đến quyền của Nhà nước Và với tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất, việc khai thác công dụng của thửa đất này phụ thuộc vào thửa đất liền kề (lối đi, đường dẫn nước…) Bên cạnh đó, do mục đích sử dụng đất nên dẫn đến những đặc thù riêng về chủ thể nhận chuyển nhượng, về sử dụng đúng mục đích sử dụng đất, nội dung giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không được làm ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng bất động sản liền kề

1.2.4 Đặc điểm về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải bằng hình thức hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất nông nghiệp cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả khoản tiền tương ứng với giá trị khu đất cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân

sự và Luật Đất đai

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải bằng văn bản, có đầy đủ các nội dung và được công chứng, chứng thực theo quy định

1.3 Lƣợc sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật Việt Nam về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp

1.3.1 Pháp luật thời kỳ trước năm 1954

a Quan hệ sở hữu thời kỳ thực dân Pháp thống trị đến năm 1954

Trước khi thực dân Pháp xâm lược, dưới chế độ phong kiến, ở nước ta

đã tồn tại các loại hình sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu làng xã, sở hữu tư nhân và sở hữu nửa công - nửa tư

Trong giai đoạn thực dân Pháp thống trị (từ năm 1858 đến năm 1945), thực dân Pháp cướp đoạt ruộng đất, can thiệp vào các quan hệ sở hữu ruộng đất ở làng xã Chúng đã tước đoạt quyền sở hữu “công điền công thổ” ở trong tay Nhà nước phong kiến, kiểm soát chặt chẽ quyền sở hữu của làng xã đối với “bản xã công điền công thổ”

Như vậy, cùng với sự xâm lược, thống trị của thực dân Pháp, quan hệ

sở hữu ruộng đất trong nông nghiệp ở nước ta đã biến đổi Tuy vẫn còn đầy

đủ các loại hình: sở hữu Nhà nước, làng xã, tư nhân song biểu hiện và tính chất các quan hệ sở hữu đã có những thay đổi cơ bản Quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đã rơi vào tay chính quyền thực dân Quyền sở hữu của làng xã

mờ nhạt, ngày càng thu hẹp.Quyền sở hữu tư nhân có sự biến động và phân cực lớn

“Cho đến trước Cách mạng tháng tám năm 1945, ở Việt Nam, giai cấp địa chủ chỉ chiếm khoảng 3% số hộ ở nông thôn nhưng đã chiếm tới 41,4% ruộng đất canh tác của cả nước; bọn điền chủ Pháp nắm trong tay 9,5% diện tích canh tác; địa chủ nhà chung nắm 1,2% Nếu tính cả phần đất công và nửa công, thực dân đã lũng đoạn 2/3 tổng số ruộng đất của cả nước; còn 97% số

hộ nông dân chỉ chiếm 1/3 ruộng đất, trong đó số hộ không có ruộng đất chiếm hơn 60%” 4

Sau khi Cách mạng Tháng Tám thành công, chính quyền đã về tay nhân dân, nhưng thực dân Pháp đã tái chiếm đất nước, toàn thể nhân dân phải trải qua 9 năm kháng chiến để đánh đuổi hoàn toàn thực dân Pháp, dành lại tự

do Để phát huy sức mạnh của cả dân tộc, Đảng chủ trương hạn chế sự bóc lột

tô, thuế của địa chủ, phú nông đối với nông dân với chủ trương “giảm tô giảm tức”, đem ruộng đất công chia cho dân nghèo, ruộng đất thu được của Việt gian, phản động tạm cấp cho nông dân, vận động địa chủ hiến ruộng đất để chia cho nông dân

b Quan hệ sở hữu đất nông nghiệp ở miền Nam trước thời kỳ giải phóng

Ngay từ thế kỷ 17, 18, trong khi ở ngoài Bắc, triều đình Vua Lê - Chúa Trịnh chủ trương ngăn cản sự phát triển của sở hữu ruộng đất tư nhân thì ở trong Nam, chúa Nguyễn cho phép nông dân biến ruộng đất khai phá được thành sở hữu riêng của mình.Sở hữu tư nhân có cơ hội phát triển, còn sở hữu làng xã rất hạn chế

Đến thời kỳ thực dân Pháp thống trị, Nam Kỳ cũng là vùng đất xuất hiện các đồn điền lớn Đất đai trù phú, mật độ dân cư thấp tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung ruộng đất

Từ năm 1954 đến năm 1975, dưới chế độ Mỹ - Ngụy, đời sống xã hội ở các tỉnh miền Nam nói chung và quan hệ sở hữu đất nông nghiệp nói riêng đã

có những chuyển biến hết sức phức tạp, cụ thể như sau:

- Trong giai đoạn 1954 - 1960, để củng cố, tăng cường sức mạnh của địa chủ, Ngô Đình Diệm đã thực hiện chương trình “cải cách điền địa” Thực chất của chương trình “cải cách điền địa” là xóa bỏ thành quả của cách mạng,

4 35 năm kinh tế Việt Nam 1945 – 1980, Đào Văn tập, NXB Khoa học xã hội, Hà Nội, năm 1980, tr114

cướp lại ruộng đất mà chính quyền cách mạng đã chia cho nông dân trong những năm kháng chiến, trả lại cho giai cấp địa chủ, duy trì quyền sở hữu ruộng đất của địa chủ và bảo đảm cho giai cấp này bóc lột tô của nông dân

- Từ sau cao trào đồng khởi năm 1960, ở miền Nam đã hình thành một

số vùng giải phóng.Ở vùng giải phóng, chính quyền cách mạng thực hiện chia ruộng đất cho nông dân

- Tháng 3 năm 1970, để lôi kéo nông dân đứng về phía chính quyền ngụy, Nguyễn Văn thiệu ban hành “Luật người cày có ruộng”; trong đó quy định địa chủ chỉ được chiếm tối đa 15ha, số ruộng đất còn lại bị “truất hữu”

có bồi thường và được cấp cho nông dân Sau cải cách ruộng đất của chính quyền ngụy, một bộ phận nông dân đã được giao đất sản xuất, trở thành lực lượng lao động lớn tại miền Nam Việt Nam

Như vậy, trong giai đoạn này, do hoàn cảnh đặc biệt, quan hệ sở hữu đất nông nghiệp ở Việt Nam đa dạng, phức tạp và có nhiều biến động.Tại thời điểm này, quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã có nhưng chưa phát triển

1.3.2 Quan hệ đất đai ở nước ta từ năm 1954 đến năm 1988

a Thời kỳ 1954 - 1957 (thời kỳ cải cách ruộng đất)

Trong thời kỳ này, nước ta thực hiện triệt để cải cách ruộng đất, xóa bỏ triệt để cải cách ruộng đất và bóc lột phong kiến, thực hiện trọn vẹn khẩu hiệu

“người cày có ruộng”

Ngày 04/12/1953, tại Khóa họp lần thứ III, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hòa thông qua Luật Cải cách ruộng đất với các nội dung chủ yếu như sau:

- Tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng đất của địa chủ và phản động (trưng mua đối với địa chủ kháng chiến, trưng thu đối với địa chủ thường) nhưng vẫn để lại một phần ruộng đất cho địa chủ

- Ruộng đất công và nửa công đem chia cho nông dân

- Ruộng đất chia theo mức bình quân của từng địa phương (không chia theo lao động mà chia theo nhân khẩu), có chiếu cố đến hộ nhiều lao động

- Nếu người nước ngoài và gia đình họ sống ở nông thôn và cũng thuộc thành phần như nông dân Việt Nam cũng được chia ruộng đất như nông dân Việt Nam

- Ngụy quân, ngụy quyền vốn xuất than từ nông dân cũng được chia ruộng đất nhưng chính quyền tạm quản lý, khi nào họ quay về với cách mạng, với nhân dân thì được sử dụng

Năm 1957, cải cách ruộng đất hoàn toàn thắng lợi Nhà nước đã tịch thu, trưng thu, trưng mua được 810000ha ruộng đất chia cho 2217256 hộ nông dân với 8,5 triệu nhân khẩu Sau khi chia, chính quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai cho nông dân

Cải cách ruộng đất đã hoàn thành như một thắng lợi lịch sử.Người nông dân từ địa vị người làm thuê, làm mướn đã trở thành chủ nhân của đồng ruộng.Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cũng đã phạm những khuyết điểm nghiêm trọng

b Thời kỳ 1958 - 1980 (giai đoạn mô hình hợp tác xã)

Bắt đầu từ năm 1958, Đảng thí điểm áp dụng mô hình hợp tác xã với nội dung sau: Nông dân góp ruộng đất, trâu bò, tư liệu sản xuất vào hợp tác xã làm của chung, phân phối theo lao động, hoa lợi ruộng đất và một phần theo

tư liệu sản xuất

Ngày 31/12/1959, Chính phủ ban hành Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa; trong đó quy định chế độ sở hữu đất đai gồm 3 hình thức chủ yếu là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân

Đến năm 1960, Chính phủ chủ trương mở rộng quy mô hợp tác xã, đưa nông nghiệp lên sản xuất lớn Đặc trưng của thời kỳ này là tập thể hóa ruộng

đất và tư liệu sản xuất, tập thể hóa lao động, điều hành sản xuất tập trung, phương pháp phân phối tập trung theo kiểu bình quân, chính quyền trực tiếp điều hành các hợp tác xã Ruộng đất, tư liệu sản xuất, tài sản đưa vào hợp tác

xã trên thực tế dần dần trở thành vô chủ, không gắn với người lao động, sử dụng lãng phí, không hiệu quả Mặt khác, việc phân phối sản phẩm bình quân, không theo lao động dẫn đến việc người làm nhiều cũng hưởng sản phẩm như người làm ít, người không làm

Những sai lầm trong chính sách tập thể hóa ruộng đất, tư liệu sản xuất

và mô hình hợp tác xã dẫn đến suy thoái và trì trệ của nông nghiệp trong nước, đặc biệt là cuộc khủng hoảng giai đoạn 1978 – 1980

Ngày 18/12/1980, Quốc hội ban hành Hiến pháp; trong đó quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu

c Giai đoạn từ năm 1981 đến năm 1987

Ngày 13/01/1981, Chỉ thị số 100-CT/TW của Ban Bí thư Trung ương Đảng ra đời nhằm mở rộng chế độ khoán sản phẩm trong nông nghiệp Mặc

dù trên danh nghĩa, ruộng đất vẫn là của tập thể nhưng đã khoán sản phẩm và khoán công việc đến nhóm và người lao động

Với chính sách này, trên thực tế Nhà nước đã phân cho người lao động làm chủ ruộng đất ở những khâu khoán cho họ Chỉ thị số 100-CT/TW đánh dấu sự thay đổi quan trọng trong quan hệ ruộng đất và tư liệu sản xuất, làm cho người nông dân gắn bó trở lại với ruộng đất, đầu tư phát triển sản xuất

Tuy nhiên, những khâu quan trọng của quá trình sản xuấtnhư việc sử dụng tư liệu sản xuất, quản lý và phân phối sản phẩm vẫn do hợp tác xã quyết định làm mất tính chủ động của người sản xuất và gây bất lợi cho quá trình sản xuất Điều đó đòi hỏi phải có sự thay đổi cơ bản trong quan hệ ruộng đất

d Sở hữu ruộng đất và tư liệu sản xuất ở miền Nam

Sau ngày Miền Nam được hoàn toàn giải phóng, Đảng và nhà nước chủ trương xóa bỏ triệt để tàn dư bóc lột phong kiến, tiến hành tịch thu ruộng đất của địa chủ, phản động; trưng mua ruộng đất của địa chủ, vận động địa chủ, phú nông hiến ruộng

Sau đó, ở miền Nam cũng tiến hành công cuộc hợp tác hóa nông nghiệp theo mô hình của miền Bắc Việc tiến hành hợp tác xã ở miền Nam không thành công Các hộ nông dân, đặc biệt là tầng lớp trung nông không gia nhập hợp tác xã hoặc gia nhập rất ít

Đánh giá một cách tổng quát về mô hình hợp tác xã như sau: Chính sách xã hội hóa, tập thể hóa ruộng đất, tư liệu sản xuất đã dẫn đến tình trạng đất đai bỏ hoang, không tạo điều kiện cho sản xuất nông nghiệp phát triển, quan hệ ruộng đất không phù hợp với lực lượng sản xuất

e Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 2003

Trước tình hình đó, Đảng và Nhà nước nhận thấy nhất thiết phải có sự thay đổi trong quan hệ sở hữu, nhất là quan hệ ruộng đất Chính vì vậy, Luật Đất đai năm 1987 ra đời đã đánh dấu một bước chuyển lớn trong vấn đề sở hữu đất đai, cụ thể như sau:

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất,

tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định và lâu dài

- Cho phép người được giao quyền sử dụng ruộng đất được chuyển nhượng, bán thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất

- Cấm mua bán ruộng đất trái phép

Có thể nói, Luật Đất đai năm 1987 một mặt đã khẳng định quyền sở hữu tối cao của Nhà nước về ruộng đất, mặt khác trao cho người sử dụng đất quyền sử dụng ổn định, lâu dài Luật Đất đai ra đời tạo điều kiện cho người nông dân yên tâm đầu tư vào sản xuất

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1987 còn một số hạn chế sau:

- Đất nông nghiệp chưa được coi là hàng hóa Người nông dân chỉ được

sử dụng đất Khi không còn nhu cầu sử dụng đất thì được chuyển quyền sử dụng đất cho người khác Mặc dù Luật Đất đai năm 1987 cho phép chuyển quyền sử dụng đất nhưng thực tế việc chuyển quyền này là một hình thức Nhà nước thu hồi lại đất để giao cho người khác

- Luật thể hiện quan hệ ruộng đất ở trạng thái tĩnh, không phản ánh sự vận động của quan hệ ruộng đất trong nền kinh tế hàng hóa

Ngày 05/4/1988, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 10-NQ/TW về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp với một số nội dung quan trọng sau:

- Chuyển nền nông nghiệp còn mang nặng tính tự cung tự cấp ở nhiều vùng sang sản xuất hàng hóa

- Tiếp tục cơ chế khoán sản phẩm cuối cùng đến nhóm hộ và hộ xã viên, đến người lao động và đến tổ, đội sản xuất

- Điều chỉnh diện tích giao khoán, khắn phục tình trạng phân chia ruộng đất manh mún, bảo đảm cho người nhận khoán canh tác trên diện tích

có quy mô thích hợp và ổn định trong khoảng 15 năm

- Người trao lại ruộng khoán cho hợp tác xã, tập đoàn sản xuất được bồi hoàn giá trị sản phẩm đang trồng trên đất đai đó, công sức đã bỏ ra để tăng thêm độ màu mỡ của đất

- Phân phối theo lao động và theo cổ phần đóng góp của xã viên trong hợp tác xã và các tập đoàn sản xuất Khắc phục chủ nghĩa bình quân và tình trạng bao cấp tràn lan trong phân phối

Việc thay đổi căn bản cơ chế kinh tế trong nông nghiệp đòi hỏi phải có những đổi mới trong quan hệ sở hữu ruộng đất, đó là trao quyền sử dụng đất

ổn định, lâu dài cho nông dân

Thời kỳ này, pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

1.3.3 Pháp luật thời kỳ từ năm 1988 đến năm 2013

Ngày 27/9/1993, Chính phủ ban hành Nghị định số 64-CP quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp Theo quy định này, toàn bộ đất nông nghiệp đang

sử dụng được giao hết cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp, trừ đất giao cho các tổ chức, đất dùng cho nhu cầu công ích của xã

Như vậy, ngoài diện tích đất nông nghiệp đã giao cho các tổ chức trước

đó và một phần diện tích (không quá 5%) sử dụng vào mục đích công cộng của địa phương, toàn bộ diện tích đất nông nghiệp còn lại được giao cho hộ gia đình, cá nhân

Luật Đất đai năm 1993 đánh dấu sự chuyển biến của quyền sử dụng đất nông nghiệp Quyền sử dụng đất nông nghiệp không chỉ là tư liệu sản xuất quan trọng mà còn thành hàng hóa trong giao dịch dân sự Người sử dụng đất

có 3 quyền năng: chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất

Mặc dù chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một số hạn chế: chỉ được chuyển nhượng khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn khả năng trực tiếp lao động nhưng Luật Đất đai năm

1993 đã tạo tiền đề thu hút vốn đầu tư của các tổ chức, cá nhân có tiềm lực kinh tế cho phát triển nông nghiệp, tạo điều kiện chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người không có nhu cầu hoặc không có khả năng khai thác công dụng của đất sang người có nhu cầu sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 và 2013 đã tiếp tục hoàn thiện, mở rộng quyền năng của người sử dụng đất nông nghiệp Người sử dụng đất nông nghiệp hiện nay có 7 quyền năng, đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Kết quả là các giao

dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tăng nhanh về số lượng và quy mô

1.3.3 Pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thời kỳ từ năm 2013 đến nay

Từ năm 2013 đến nay, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tiếp tục được nghiên cứu, sửa đổi theo hướng mở rộng phạm

vi và đối tượng nhận chuyển nhượng

Tại phiên họp thường kỳ Chính phủ tháng 2 năm 2017, Chính phủ đã giao các cơ quan chuyên môn nghiên cứu tăng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và có các biện pháp hiệu quả nhằm tích tụ ruộng đất tiến tới phát triển nền nông nghiệp công nghệ cao Hiện nay, Bộ tài nguyên và Môi trường đã lập Đề án về tích tụ ruộng đất để lấy ý kiến các chuyên gia, nhà khoa học để trình Chính phủ phê duyệt, trong đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một nội dung quan trọng của Đề

án

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Có thể nói, nghiên cứu đất nông nghiệp trong chiều dài lịch sử cho thấy

ý nghĩa, tầm quan trọng của nó trong lĩnh vực chính trị, kinh tế của đất nước Nghiên cứu cũng cho thấy sự chuyển biến trạng thái của đất nông nghiệp từ tư liệu sản xuất đến hàng hóa, sự mở rộng quyền năng của người sử dụng đất nông nghiệp Đây là những tiền đề cơ bản để phát triển kinh tế nói chung và kinh tế nông nghiệp nói riêng Trên cơ sở nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ bản về chuyển nhượng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự là cơ sở để tác giả nghiên cứu thực trạng và đánh giá thực trạng pháp luật về vấn đề này tại chương 2 luận văn

Chương 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

2.1 Các điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp

2.1.1 Điều kiện về chủ thể

Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai năm 2013 gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng dân sự

Do đó, chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các yêu cầu về năng lực chủ thể theo quy định của pháp luật dân sự (có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự)

* Điều kiện đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp:

Cũng giống như các loại đất khác, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được tham gia quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi là chủ tài sản hợp pháp của tài sản - quyền

sử dụng đất nông nghiệp, cụ thể như sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước công nhận các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất của người sử dụng đất nông nghiệp và đảm bảo thực hiện quyền trên thực tế Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ là giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của việc sử dụng đất mà còn là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền của họ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất Riêng đối với đất nông nghiệp, trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung cho các thửa đất đó

Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất nông nghiệp được quy định lần đầu tiên tại Luật Đất đai năm 1993 Trong khi đó, đất đai đã được sử dụng từ nhiều năm trước đó Các quan hệ đất đai trước đó không có luật điều chỉnh Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nhưng không có quy trình thực hiện Chính vì vậy, nhiều người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng không có giấy tờ Để giải quyết thực tế này, Nhà nước ban hành quy định về việc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hợp pháp

Từ ngày 01/01/2008, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp Đất đai là tài sản có giá trị lớn Hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm chuyển giao tài sản là quyền sử dụng đất Những tranh chấp về quyền sử dụng đất thường là các tranh chấp phức tạp, kéo dài Tính chất phức tạp của tranh chấp đất đai thể hiện ở chỗ mỗi thửa đất liên quan đến nhiều chủ thể với nhiều mối quan hệ (hành chính, dân

sự, kinh tế) Việc xem xét giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tế sử dụng đất không thể biết về tình trạng tranh chấp hay không tranh chấp của thửa đất Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật quy định thửa đất chuyển nhượng không có tranh chấp

- Trong thời hạn sử dụng đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước là đại diện chủ sở hữu Nhà nước giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân và cho tổ chức trong nước thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê) để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp Mỗi loại đất nông nghiệp khác nhau có thời hạn sử dụng đất khác nhau Hết thời hạn sử dụng đất, trường hợp người

sử dụng đất có nhu cầu, Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất; trường hợp người sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng, Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất và đưa vào sử dụng đất theo quy định của pháp luật Quyền

sử dụng đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân, cho tổ chức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng trong thời hạn

sử dụng đất

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Đất đai

là loại tài sản có giá trị lớn Cũng như các loại tài sản khác, đất đai cũng bị kê biên để đảm bảo thi hành án đối với các nghĩa vụ dân sự Hiện nay, cơ quan thi hành án đã phối hợp với văn phòng đăng ký đất đai (cơ quan thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật) để không đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp quyền sử dụng đất bị kê biên thi hành án

Ngoài các điều kiện chung ở trên, đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao

động Quy định này được ban hành xuất phát từ những biến động về chính trị trên địa bàn Tây Nguyên trong những năm 1990

Tại khu vực Tây Nguyên, phần lớn dân cư là người dân tộc thiểu số có khó khăn về kinh tế, địa bàn rộng lớn Thực hiện Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ, Nhà nước thực hiện giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân Sau khi được giao đất, bà con vùng dân tộc thiểu số không

sử dụng đất để sản xuất mà chuyển nhượng cho người khác Người nhận chuyển nhượng là những hộ gia đình, cá nhân người Kinh từ các nơi khác đến Không có đất sản xuất, bà con vùng dân tộc trở thành người làm thuê trên chính diện tích đất của mình đã chuyển nhượng cho người khác Lợi dụng tình hình, các thế lực thù địch bên ngoài thông qua một số đối tượng xấu trong nước đã tuyên truyền, xuyên tạc chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, kích động nhân dân gây bạo loạn Trước nguy cơ mất ổn định chính trị, Đảng và Nhà nước đã kịp thời ban hành chính sách đặc thù Nhà nước thu hồi lại (chi trả tiền bồi thường bằng ngân sách Nhà nước) diện tích đất nông nghiệp của các hộ đã nhận chuyển nhượng tiếp tục giao đất nông nghiệp cho đồng bào dân tộc thiểu số và quy định người được giao đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất Với quy định này, kinh tế của hộ gia đình, cá nhân có bước phát triển, đời sống của đồng bào dân tộc thiểu số được nâng lên, tình hình chính trị tại Tây Nguyên đã ổn định trở lại

* Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp:

Với tính chất đặc thù của đất nông nghiệp (vừa là tư liệu sản xuất, vừa

là hàng hóa), Luật Đất đai còn quy định các điều kiện khác đối với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm mục tiêu phát huy tối

đa giá trị sử dụng của đất nông nghiệp, cụ thể như sau:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định

2.1.2 Điều kiện về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị lớn, liên quan đến nhiều quan hệ pháp luật khác (thừa kế, thế chấp…) nên việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng

Về phương diện chủ quan, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

nông nghiệp là giao dịch dân sự thể hiện ý chí của các bên trong hợp đồng, quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia; theo đó, bên chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất và nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền và nhận chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp

Về phương diện khách quan, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất nông nghiệp là tổng thể các quy định của pháp luật nhằm điều chỉnh quan

hệ phát sinh giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

BLDS năm 2005 quy định một điều riêng về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 698 Đến BLDS năm 2015 quy định nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự như các loại hợp đồng khác, cụ thể theo quy định tại Điều 398, bao gồm:

- Đối tượng của hợp đồng;

- Số lượng, chất lượng;

- Giá, phương thức thanh toán;

- Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

- Phương thức giải quyết tranh chấp

Mỗi điều khoản trong nội dung hợp đồng đều có ý nghĩa pháp lý, là cơ

sở phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, cơ sở giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng

Trong các nội dung của hợp đồng, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều khoản quan trọng nhất của hợp đồng Giá chuyển nhượng biểu hiện giá trị vật chất khả năng khai thác lợi ích do quyền sử dụng đất mang lại Thực tế, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thường do các bên thỏa thuận Trong trường hợp đặc biệt như bán đấu giá hoặc trong trường hợp bán chỉ định để thu hồi nợ thì giá chuyển nhượng do người thứ ba xác định Người xác định giá là cơ quan có chức năng thẩm định giá thông qua chứng thư thẩm định giá

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phụ thuộc vào vị trí, diện tích, chất lượng, mục đích sử dụng và quan hệ cung - cầu trên thị trường Khi thỏa thuận, các bên có thể thỏa thuận về hệ số trượt giá nếu có biến động về giá

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Nhằm tránh tập trung ruộng đất trong tay một số người, Luật Đất đai quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp bằng 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp Đây là đặc điểm riêng có của đất nông nghiệp Tất cả các loại đất khác, pháp luật không quy định hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây là một trong