Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại thị xã phúc yên, tỉnh vĩnh phúc

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là đại diện chủ sở hữu thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng hợp lý, có hiệu quả nên hoạt động cấp giấy chứng nh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

- -

NGUYỄN TRUNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THỊ XÃ

PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Định hướng ứng dụng

HÀ NỘI - 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

- -

NGUYỄN TRUNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THỊ XÃ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi, có sự hỗ trợ từ Giảng viên hướng dẫn là PGS.TS.Doãn Hồng Nhung Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này

Tác giả luận văn

Nguyễn Trung Anh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được luận văn này, tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu, Khoa Đào tạo sau đại học Trường Đại học Luật Hà nội, các quý thầy, cô của Khoa Luật kinh tế - những người đã tận tình và tạo điều kiện giúp đỡ cho tôi trong quá trình học tập Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm

ơn sâu sắc đến cô PGS.TS.Doãn Hồng Nhung, người đã trực tiếp hướng dẫn luận văn cho tôi với tất cả lòng nhiệt tình và sự quan tâm sâu sắc Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn bè, đồng nghiệp đã hỗ trợ, tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn của mình Mặc dù đã rất cố gắng trong quá trình nghiên cứu nhưng luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót Tôi rất mong nhận được sự góp ý của quý thầy, cô và bạn bè

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Trung Anh

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7 1.1 Khái quát chung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7 1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 9 1.1.3 Vai trò và sự cần thiết của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10

1.2 Lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 12

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 12 1.2.2 Cơ chế điều chỉnh của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14 1.2.3 Cấu trúc pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15

Kết luận chương 1 17 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC 18 2.1 Quy định của pháp luật hiện hành về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18

2.1.1 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18 2.1.2 Đối tượng và điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20 2.1.3 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 23 2.1.4 Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 24 2.1.5 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 26

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc yên, tỉnh Vĩnh Phúc 31

2.2.1 Tổng quan về thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 31 2.2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 32 2.2.3 Đánh giá thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 48

Kết luận chương 2 58 CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THỊ XÃ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC 59 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật 59 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 60

3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật 60 3.2.2 Nhóm giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 64

Kết luận chương 3 70 KẾT LUẬN 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với con người Hiện nay, đối với một đất nước đa số người dân sống nhờ vào canh tác nông nghiệp như Việt Nam thì đất đai càng trở thành nguồn lực quan trọng Chính vì lẽ đó

Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật [26, Điều 54] Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại

diện chủ sở hữu duy nhất và thống nhất quản lý Nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân, tổ chức và công nhân quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ, là cơ sở để người sử dụng đất được phép thực hiện đầy đủ và trọn vẹn quyền năng sử dụng đất của mình Khi

cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức được cấp Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất thì đó là một tài sản lớn đối với họ Vì thế, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn đối với người sử dụng đất, là mong mỏi, là nguyện vọng chính đáng của mỗi người dân Về phía cơ quan quản lý nhà nước, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân giúp Nhà nước có thể dễ dàng nắm được tình hình khai thác, sử dụng, biến động của đất đai, từ đó giúp việc

đề ra các chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả, thúc đẩy nền kinh tế nước nhà phát triển Bên cạnh đó, việc thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn giúp thực hiện tốt công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ vủa người sử dụng đất; thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai Đồng thời, đây cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và

sử sụng đất đai Do vậy, vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn được nhà nước quan tâm và chính quyền địa phương các cấp đặc biệt chú trọng

Phúc Yên có vị trí địa lý vô cùng đặc biệt, là đô thị cửa ngõ của tỉnh

Vĩnh Phúc, thị xã Phúc Yên được xác định như là một trong những đô thị vệ tinh của vùng Thủ đô Hà Nội; là trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng, thể dục thể thao và đào tạo, là trung tâm kinh tế công nghiệp - dịch vụ, trung tâm khoa học

kỹ thuật và công nghệ, giữ vị trí chiến lược quan trọng về phát triển công nghiệp và thương mại - du lịch của tỉnh Vĩnh Phúc, góp phần kết nối giao lưu phát triển kinh tế với vùng Thủ đô Hà Nội Tuy nhiên, theo báo cáo kiểm tra,

rà soát, tính đến tháng 6 năm 2015, thị xã Phúc Yên có 715 trường hợp vi phạm đất đai, với tổng diện tích gần 134.000m2, bao gồm đất nông nghiệp hơn 67.000m2 và đất khác hơn 66.000m2 Qua phân loại, có 148 hộ vi phạm lấn đất, 138 hộ chiếm đất và 429 hộ sử dụng đất sai mục đích [34] Là một trong các địa bàn trọng điểm của tỉnh Vĩnh Phúc, việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng

và vận dụng các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu được giải quyết hiệu quả và triệt để thì thị

xã Phúc Yên sẽ trở thành một điểm sang cho các thành phố, huyện khác trên địa bàn tỉnh tham khảo và học tập

Đồng thời, trong năm 2018, Ủy ban thường vụ Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về việc thành lập thành phố Phúc Yên thuộc tỉnh Vĩnh Phúc Phúc Yên lên thành phố sẽ có rất nhiều lợi thế để phát triển kinh tế, xã hội Hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư hơn, dân cư sẽ ngày một tăng, từ đó nhu cầu

về nhà và đất cũng đi kèm Đặc biệt, Phúc Yên cũng sẽ được các nhà đầu tư nước ngoài chú ý đến dẫn đến thị trường bất động sản trở nên sôi động, giá đất tăng cao Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phúc Yên

Xuất phát từ những thực tế và yêu cầu đặt ra, nhận thức được thực tiễn

và tầm quan trọng của công tác điều tra đánh giá tình hình quản lí và sử dụng đất đặc biệt trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để từ đó tìm rõ nguyên nhân và đưa ra các giải pháp để nâng cao chất lượng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc yên, em đã lựa chọn đề

tài luận văn “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực

tiễn thi hành tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc” Đề tài này làm sáng tỏ

những vấn đề lý luận về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại thị xã Phúc Yên Đồng thời, cũng đưa những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao chất lượng hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Trong những năm gần đây, xuất phát từ yêu cầu nâng cao chất lượng hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có rất nhiều công trình nghiên cứu về hoạt động này tại nhiều địa phương khác nhau Các công trình

tiêu biểu mà tác giả đã tiếp cận được như:

Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, trường Đại học Luật Hà Nội;

Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội;

Ths.Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo Luật Đất đai 2003, Tạp chí luật học, số 3/2005;

TS.Trần Quang Huy (2009), Pháp luật Đất đai Việt Nam hiện hành nhìn

từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 8/2009;

Doãn Hồng Nhung (2007), Nữ quyền và quan hệ giữa vợ chồng – nhìn

từ khía cạnh pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003;

Đỗ Thị Anh Thư (2009), Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học quốc Gia Hà Nội;

Trần Thị Hồng (2009), Quan hệ vợ chồng trong đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở - Thực trạng và các yếu tố tác động, Tạp chí Nghiên cứu Gia đình và Giới, Tạp chí Luật học

Đặng Anh Quân (2011), Bàn về khái niệm đăng kí đất đai trên Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011;

Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn, NXB Chính trị quốc gia;

Lê Xuân Trường (2013), Pháp luật Đất đai về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn của Quận 6 Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học,, Học viện Khoa học xã hội;

Ngô Thúy Hằng (2015), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại quận Đống Đa, thành phố Hà nội, Luận văn thạc sỹ luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội;

Phạm Duy Đông (2017), Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình từ thực tiễn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh, luận văn thạc sỹ luật học, Học viện Khoa học Xã hội;

Trương Thanh Thủy (2017), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam, luận văn thạc sỹ luật học, Học viện Khoa học Xã hội;

Những đề tài, bài viết đều đề cập đến vấn đề lý luận chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng điều

kiện kình tế, xã hội mà hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở mỗi một địa phương lại có sự khác nhau Do đó, những ưu điểm, hạn chế trong hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số địa phương khác không là ưu điểm, hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên Xuất phát từ tình hình trên, đề tài sẽ đi sâu, nghiên cứu, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận đồng thời phân tích hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên để từ đó đưa ra giải pháp

nhằm nâng cao hiệu quả của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Luận văn được nghiên cứu, hoàn thiện với mục tiêu góp phần làm sáng

tỏ thêm những vấn đề lý luận chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời, luận văn sẽ khái quát, tổng hợp và làm rõ hơn nữa các quy trình, thủ tục đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Từ đó đánh giá việc thi hành và đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

Để đạt được mục đích trên, luận văn đặt ra những nhiệm vụ nghiên cứu

cụ thể sau:

Một là, phân tích các vấn đề lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, cụ thể: phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Hai là, phân tích các vấn đề lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, bao gồm: Luận giải khái niệm và đặc điểm của pháp luật về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đề cập, đánh giá lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…;

Ba là, nghiên cứu nội dung của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc;

Bốn là, đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:

- Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp Luật Đất đai nói chung và các bảo đảm pháp lý về quyền sử dụng đất nói riêng trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta;

- Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác – Lênnin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về đất đai; lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm khái niệm

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; lịch sử cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp bổ trợ như: phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp…Trong đó, phương pháp phân tích được sử dụng để xem xét, đánh giá cụ thể, sâu sắc về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât nhất là tìm hiểu sâu về nguyên nhân có được thành tựu, nguyên nhân dẫn đến hạn chế, bất cập của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Phương pháp tổng hợp được sử dụng để khái quát hóa, rút ra những nhận xét, kết luận về từng nội dung của đề tài luận văn Việc

sử dụng kết hợp các phương pháp nêu trên trong quá trình viết nhằm đảm bảo cho nội dung nghiên cứu của đề tài vừa có tính khái quát, vừa có tính cụ thể cần thiết để xem xét, đánh giá một cách toàn diện về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Kết quả nghiên cứu của luận văn có ý nghĩa lý luận và thực tiễn thiết thực Luận văn bổ sung vào hệ thống các công trình nghiên cứu về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn đã đưa ra những đánh giá khách quan về thực trạng của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ở thị xã Phúc Yên, đồng thời có những kiến giải phù hợp, chính xác về nguyên nhân của những bất cập thiếu sót trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chug và tại thị xã Phúc Yên nói riêng và đưa ra những giải pháp làm cơ sở cho việc nghiên cứu các định hướng đổi mới, cải tiến hoạt động cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều này giúp góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại thị xã Phúc Yên

7 Kết cấu luận văn

Ngoài lời mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thi

hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi

hành tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

CHƯƠNG 1:

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái quát chung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật về đất đai Để làm rõ khái niệm này, cần tiến hành làm rõ khái niệm “giấy chứng nhận” và khái niệm “quyền sử dụng đất”

Khái niệm “giấy chứng nhận” được hiểu văn bản của cơ quan nhà nước, công nhận hành vi hợp pháp của cá nhân hay của tập thể hay công nhận quyền

sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân hay một tổ chức kinh tế - xã hội; chứng nhận cho một phương tiện hay một sản phẩm; công nhận tư cách pháp nhân, hoạt động trao đổi hợp pháp giữa các cá nhân và các tổ chức kinh tế - xã hội với nhau

Khái niệm “quyền sử dụng đất” bắt đầu được đề cập từ thập niên 70 của thế kỷ XX với tên gọi ban đầu là “quyền quản lý và sử dụng ruộng đất”[15] Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho Trong khi đó, Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho

rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai

để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước [10,

tr.92] Tuy nhiên, theo các nhà khoa học pháp lý nước ta, có thể hiểu quyền sử dụng đất trên hai phương diện:

Một là, phương diện chủ quan, theo phương diện này, quyền sử dụng đất

là quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác và sử dụng, các thuộc tính có ích của đất đai để đem lại lợi ích vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ

Hai là, phương diện khách quan, quyền sử dụng đất là một chế định

quan trọng của pháp Luật Đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật

do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình khai thác, sử dụng đất đai [20, tr.14-15]

Tuy nhiên, khác với quyền sử dụng các loại tài sản thông thường, quyền

sử dụng đất là “một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu” Thông thường, một hàng hoá bao giờ cũng có giá trị và giá trị

sử dụng, trong đó giá trị của hàng hoá được xác định bằng lao động kết tinh trong hàng hoá (lao động hao phí phải bỏ ra để tạo ra sản phẩm), nhưng giá trị của quyền sử dụng đất không được xác định thông qua quy luật thông thường, không có hao phí lao động nào được bỏ ra để hình thành nên đất (chỉ có lao động bỏ ra để cải tạo, tu bổ đất) Bên cạnh đó, đối tượng của quyền sử dụng đất là đất đai, một tài sản thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý trong khi các hàng hoá thông thường chủ sở hữu được toàn quyền định đoạt Do đó, để quyền sử dụng đất phát huy được vai trò

là một loại hàng hoá đặc biệt trên thị trường thì Nhà nước – với vai trò đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý đất đai phải trao quyền quyền sử dụng đất đai cho người dân và một số quyền năng khác theo quy định của pháp luật trong

đó có cho phép người dân được chuyển – nhận quyền sử dụng đất, để xác lập

cơ chế quản lý hữu hiệu, phù hợp nhằm “tạo cơ sở pháp lý cho việc hình thành

và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất, từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài đầu tư ở Việt Nam” [1] Có thể thấy, quyền sử dụng đất là một chế định đặc thù của pháp luật Việt Nam, là phương thức để duy trì chế độ

sở hữu toàn dân đối với đất đai trong nền kinh tế thị trường

Từ những điều đã phân tích ở trên, chúng ta có thể đưa ra khái niệm như

sau: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của chủ thể được nhà

nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử

dụng đất hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Việc chiếm

hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục

do pháp luật quy định

Từ những phân tích trên ta thấy, thực tế các quy định của pháp luật không có quy định phân biệt đối với GCNQSD đất theo mục đích sử dụng đất Như vậy, để làm sáng tỏ các đặc trưng cơ bản của GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình tác giả đi phân tích các đặc trưng cơ bản của GCNQSD đất, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Thứ nhất, GCNQSDĐ là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm

quyền - được pháp luật quy định cụ thể là Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước Chỉ khi đáp ứng các điều kiện luật định thì người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất mới được cấp loại giấy trên

Thứ hai, GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của một chủ thể, tạo lập sự an toàn pháp lý

trong các giao dịch đất đai và tài sản khác gắn liền với đất Khi có GCNQSDĐ, các chủ thể sẽ yên tâm khai thác lợi ích, tiềm năng của đất và được Nhà nước bảo hộ khi lợi ích chính đáng bị xâm phạm

Thứ ba, GCNQSDĐ là kết quả cuối cùng của một loạt các thao tác nghiệp

vụ của quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính Để có thể cấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra hồ sơ, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất; diện tích đất, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất; xác định rõ ranh giới, vị trí, hình thể thửa đất, tọa độ gốc cũng như tính ổn định lâu dài của việc sử dụng đất v.v nhằm đảm bảo sự chính xác, khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai với các chủ sử dụng đất lân cận Từ đó mới có cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ nhằm xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất cho một chủ thể

Thứ ba, không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng có thể cấp

GCNQSDĐ mà theo quy định của pháp luật đất đai chỉ có cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có thẩm quyền mới được cấp GCNQSDĐ Các cơ quan này bao gồm UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện Hơn nữa, việc cấp GCNQSDĐ phải theo trình tự, thủ tục, thẩm quyền, điều kiện, đối tượng v.v được pháp luật quy định rất chặt chẽ

Thứ tư, việc cấp GCNQSDĐ là hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa

mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Tính pháp lý thể hiện khi cấp GCNQSDĐ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tuân thủ các quy định về đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục v.v do pháp luật quy định

- Tính kỹ thuật, nghiệp vụ thể hiện để có thể cấp GCNQSDĐ cho người

sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra, xác minh hồ sơ, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất v.v cũng như các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật được thực hiện bởi cơ quan chuyên môn tham mưu, giúp việc là

cơ quan tài nguyên và môi trường Các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật được Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành dưới dạng văn bản quy phạm pháp luật là thông tư, quyết định để áp dụng thống nhất giữa các địa phương trong cả nước

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013:

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định

Theo đó, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định tại Điều 22 Luật Đất đai năm

2013 nhằm công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định

mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi là nghĩa vụ của nhà nước đối với người sử dụng đất Đây là hành vi do cơ quan quản lý hành chính nhà nước làm các thủ tục để xác lập đăng ký ban đầu và đăng ký biến động về đất đai (cấp đổi, cấp lại do tách thửa) cho người sử dụng đất Bản chất của hành vi này là để xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất Đồng thời, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai và nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản

Tổ chức triển khai cấp GCN QSD đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai Đây là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê đất và đăng ký QSDĐ hợp pháp Hoạt động này được tiến hành qua nhiều công đoạn: thủ tục kiểm tra, thẩm tra hồ sơ xin cấp của cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai; thủ tục xem xét, quyết định và phê duyệt cấp GCN QSD đất của cơ quan hành chính Nhà nước (hệ thống UBND các cấp); kết thúc quy trình này chính là việc triển khai cấp GCN QSD đất đến người có đủ điều kiện cấp theo luật định Trường hợp chưa được cấp GCN QSD đất thì chưa thể quản

lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và chưa thể phát huy hết quyền và nghĩa vụ của mình trong sử dụng đất đai, tài nguyên đất đai chưa được khai thác với hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất

Việc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chính là quá trình tổ chức triển khai trong thực tế cuộc sống các công việc cụ thể có liên quan đến hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa và các điều kiện khác liên quan đến tính hợp pháp của tài sản là QSDĐ, nhà ở và các tài sản khác trên đất để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chứng thư pháp lí xác nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với các tài sản đó Hoạt động nêu trên được tiến hành theo một trình tự thủ tục nhất định

Như vậy chúng ta có thể hiểu: Cấp GCN QSDĐ ở cho cá nhân, hộ gia đình là việc Nhà nước công nhận QSDĐ ở đối với cá nhân hộ gia đình, đang

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là đại diện chủ sở hữu thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng hợp lý, có hiệu quả nên hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò rất quan trọng trong quản lý nhà nước và đời sống xã hội cụ thể:

Thứ nhất, thông qua hoạt động cấp GCN QSDĐ, nhà nước nắm rõ các

thông tin liên quan đến việc sử dụng đất như tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích…, đồng thời, những thay đổi thông qua quá trình sử dụng đất cũng được ghi trên GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi GCN QSDĐ qua đó nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, các tài sản gắn liền với đất để từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất tối ưu

Thứ hai, thông qua hoạt động cấp GCN QSDĐ sẽ làm lành mạnh giao

dịch bất động sản với việc các bất động sản được cấp GCN QSDĐ, QSHN ở

và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật, sẽ hạn chế tình trạng thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp thời

Thứ ba, hoạt động cấp GCN QSDĐ là hoạt động đem lại nguồn thu cho

ngân sách nhà nước Để được cấp GCN QSDĐ, chủ sở hữu đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính bao gồm lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất…đây là một khoản thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước trong điều kiện hằng năm Nhà nước phải chi ra một khoản tài chính khá lớn để đầu tư cho công tác quản

lý đất đai

- Ý nghĩa của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ nhất, việc cấp GCN QSDĐ nhằm xác lập mối quan hệ hợp pháp

giữa nhà nước với người sử dụng đất, là cơ sở để người sử dụng đất được phép thực hiện đầy đủ, trọn vẹn quyền năng của mình trên đất của mình như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận

và được nhà nước công nhận, bảo hộ Điều đó có nghĩa khi người sử dụng được cấp GCN QSDĐ, họ có quyền yêu cầu Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi người khác xâm hại Nhà nước có trách nhiệm phải đảm bảo quyền này được thực thi trong thực tế cuộc sống Tuy nhiên, NSDĐ cũng phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước trong quá trình khai thác và sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

Thứ hai, hoạt động cấp GCN QSDĐ khi được tiến hành tốt sẽ có ý nghĩa

thiết thực làm giảm phiền hà, củng cố quan hệ giữa nhà nước và công dân Đất

đai là một tài sản có giá trị của mỗi cá nhân, mỗi gia đình vì vậy bảo vệ quyền công dân để họ có thể yên tâm sử dụng đất dài lâu là một vấn đề quan trọng Thực tế cho thấy, khi một vụ việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng không đáng có

1.2 Lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trước hết, pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự do Nhà nước ban hành và bảo đảm thực hiện, là công cụ điều chỉnh các quan hệ xã hội Sự điều chỉnh của pháp luật hướng các quan hệ xã hội theo trật tự chung, phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của các bên và của toàn xã hội Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bộ phận của pháp luật về đất đai Tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế, xã hội ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ khác nhau mà yêu cầu của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai nói chung mà pháp luật hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác nhau Tuy nhiên, có

thể khẳng định rằng: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa một bên là nhà nước và một bên là người sử dụng đất

Cấu trúc bên trong của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấu thành bởi các quy phạm, chế định pháp luật có liên quan đến hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nội dung của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các các quy phạm quy định về nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quy định về nội dung bao gồm: chủ thể tham gia quan hệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các căn cứ pháp lý để một tổ chức, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…) và quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quy định về hình thức quy định về

hồ sơ, mẫu đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định về các bước thực hiện xét duyệt hồ sơ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định về trình tự ghi các thông tin trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sửa chữa các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy định về trình tự, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất )

Biểu hiện ra bên ngoài của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hệ thống văn bản pháp luật thuộc nhiều cấp độ khác nhau, chứa đựng các quy phạm pháp luật có liên hệ mật thiết với nhau tạo thành hệ thống quy phạm điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn kèm theo, Bộ Luật dân

sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014,…

Như vậy, có thể thấy, pháp luật về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất được quy định trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua hệ thống quy phạm pháp luật về nội dung và hình thức để xác lập và công nhân quyền sử dụng đất hợp pháp cho chủ thể

Pháp luật về hoạt động cấp GCNQSDĐ có những đặc điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, pháp luật về cấp GCNQSDĐ phản ánh điều kiện kinh tế - xã

hội của nước ta và có sự điều chỉnh phù hợp với từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế

Thứ ba, pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm các quy định của luật

công (luật hiến pháp và luật hành chính) về quản lý nhà nước đối với đất đai có liên quan mật thiết với các quy định của luật tư (luật dân sự) về tài sản và quyền sở hữu tài sản của các chủ thể

Thứ hai, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm

các quy định về nội dung GCNQSDĐ (quy định về nội dung) và các quy định

về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ (quy định về hình thức)

Các quy định về nội dung GCNQSDĐ bao gồm quy định về căn cứ, nguyên tắc, điều kiện, đối tượng, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; quy định về mẫu GCNQSDĐ và quy định về nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ v.v Các quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ bao gồm quy định về hồ

sơ, mẫu đơn xin cấp GCNQSDĐ; quy định về các bước thực hiện xét duyệt hồ

sơ, cấp GCNQSDĐ; quy định về trình tự ghi các thông tin trong GCNQSDĐ, sửa chữa các thông tin trên GCNQSDĐ và quy định về trình tự, thủ tục thu hồi GCNQSDĐ

Thứ ba, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các

quy phạm pháp luật vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ

- Tính pháp lý thể hiện, các quy định về GCNQSDĐ do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền ban hành theo đúng quy định về thể thức, thời gian, thẩm quyền

và trình tự, thủ tục của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015

- Tính kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện, chiếm số lượng đáng kể các quy định

về GCNQSDĐ không chỉ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và mang tính bắt buộc chung được đảm bảo bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước mà còn là các quy phạm mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ Đây là các quy phạm đề cập đến định mức, phương pháp đo vẽ, lập bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa, in ấn mẫu GCNQSDĐ và hướng dẫn việc trích lục sơ đồ thửa đất trong GCNQSDĐ v.v

1.2.2 Cơ chế điều chỉnh của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

Thứ nhất, nếu xét từ góc độ chức năng thì cơ chế điều chỉnh pháp luật là

hệ thống các phương tiện pháp lý tác động đến quan hệ xã hội thông qua chủ thể1

Thứ hai, dưới góc độ xã hội thì cơ chế điều chỉnh pháp luật nằm trong cơ chế xã hội, tức là cơ chế tác động của các quy phạm xã hội lên các quan hệ xã hội

Thứ ba, nếu cơ chế điều chỉnh được xem xét dưới góc độ tâm lý học thì

nó là sự tác động lên ý chí của con người nhằm tạo ra cách xử sự thích hợp với các quy phạm pháp luật ở chủ thể.2

Thứ tư, dưới góc độ pháp luật thì cơ chế điều chỉnh pháp luật là một hệ thống thống nhất các phương tiện, quy trình pháp lý, thông qua đó thực hiện sự tác động của pháp luật lên các quan hệ xã hội nhằm thực hiện những nhiệm vụ

và mục đích của nhà nước đặt ra.3 Cơ chế điều chỉnh pháp luật là một hệ thống thống nhất các phương tiện pháp lý (quy phạm pháp luật, quyết định áp dụng pháp luật, quan hệ pháp luật, hành vi thực hiện quyền và nghĩa vụ pháp lý) Thông qua đó, nhà nước thực hiện sự tác động của pháp luật lên các quan hệ

xã hội nhằm đạt các mục tiêu của sự điều chỉnh pháp luật tạo ra trật tự pháp luật Cơ chế điều chỉnh pháp luật là một hệ thống thống nhất các phương tiện pháp luật, nhờ đó mà thực hiện được sự điều chỉnh có kết quả của các quan hệ

xã hội phù hợp với các mục đích xã hội Hệ thống các phương tiện pháp lý mà thông qua đó pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội Cơ chế điều chỉnh pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tạo nên từ các quy phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ, các quyết định áp dụng pháp luật để cấp

GCNQSDĐ, các quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ và các hành vi thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được cấp GCNQSDĐ tham ra vào quan hệ pháp luật đất đai nhằm bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ.4

1.2.3 Cấu trúc pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có thể thấy, pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm nhiều chế định điều chỉnh nhiều nội dung có liên quan trực tiếp đến hoạt động cấp GCNQSD đất, song tựu chung lại, chúng có các nhóm quy phạm cơ bản sau đây:

- Nhóm quy phạm quy định về nguyên tắc cấp GCN: Đây là nhóm quy phạm quy định những nội dung yêu cầu mang tính bắt buộc, phải được thực hiện nghiêm túc nhằm đảm bảo tính chính xác, cụ thể và đầy đủ, đảm bảo sự công bằng và hợp lí cho các chủ thể được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà

và tài sản khác gắn liền với đất

- Nhóm các quy phạm pháp luật về nội dung và hình thức GCNQSDĐ Nhóm này bao gồm các quy định về điều kiện chủ thể được cấp GCNQSDĐ; nguyên tắc, căn cứ và điều kiện cấp GCNQSDĐ; quy định về hiệu đính, chỉnh sửa thông tin ghi trong GCNQSDĐ; quy định về hình thức của giấy và nội dung ghi trong GCNQSDĐ Vì vậy, nội dung và hình thức của việc cấp GCN càng cụ thể, rõ ràng và chính xác sẽ là cơ sở để đảm bảo việc thực thi các quyền và nghĩa vụ của người được cấp GCN một cách công bằng và có hiệu quả

- Nhóm các quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục cấp, chỉnh sửa và thu hồi GCNQSDĐ Nhóm này bao gồm các quy định về các bước thẩm tra, xét duyệt hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, cấp GCNQSDĐ; các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất; các quy định về trình tự, thủ tục đính chính GCNQSDĐ; các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi GCNQSDĐ v.v

- Nhóm quy phạm về những nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình được cấp GCNQSD đất ở Về nghĩa vụ tài chính có hai nhóm nghĩa vụ: Thứ nhất, các nghĩa vụ tài chính mà bất cứ chủ thể nào, sử dụng đất vào mục đích

gì cũng đều phải nộp khi thực hiện việc cấp giấy QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất như: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, lệ phí đăng kí quyền sở hữu và sử dụng tài sản Thứ hai, khi thực hiện việc cấp GCNQSD đất ở cho cá nhâ, hộ gia đình, tùy vào nguồn gốc sử dụng đất khác nhau, khi được cấp GCNQSD đất, sẽ có nghĩa vụ tài chính khác nhau Vì vậy, đây là nhóm quy phạm mà Nhà nước cần đặc biệt quan tâm một mặt để đảm

4

Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình lý luận chung về nhà nước và pháp luật, NXB Công an nhân dân năm 1994, tr.440

bảo sự công bằng, bình đẳng cho NSDĐ, nhưng mặt khác cũng tránh sự thất thu cho ngân sách nhà nước

- Nhóm các quy phạm pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi

phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ Nhóm này bao gồm các quy định về quyền

và nghĩa vụ của người khiếu nại, tố cáo; quy định về quyền và nghĩa vụ của người bị khiếu nại, người giải quyết tố cáo; các quy định về vi phạm pháp luật

về GCNQSDĐ và xử lý vi phạm pháp luật về GCNQSDĐ v.v

Kết luận chương 1

Trên đây là phần lý luận cơ bản về hoạt động cấp GCN QSDĐ Tác giả đã làm rõ hơn về khái niệm về GCNQSĐ, khái niệm pháp luật về cấp GCN QSDĐ, ý nghĩa, vai trò của hoạt động cấp GCN QSDĐ và phân tích quy định của pháp luật liên quan đến công tác cấp GCN QSDĐ Qua nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật cấp GCNQSDĐ có thể thấy đây là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, có ý nghĩa về kinh tế, chính trị và xã hội to lớn Đối với người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất, GCNQSDĐ

là một chứng thư pháp lý để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, là một bảo đảm pháp lý đối với quyền sử dụng đất giúp họ an tâm sử dụng đất ổn định lâu dài, khuyến khích họ đầu tư bồi bổ, cải tạo nâng cao hiệu quả đất đai Đồng thời, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cần thiết để người sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định Đối với Nhà nước, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; đồng thời, giúp Nhà nước nắm bắt được hiện trạng sử dụng đất, phân loại các chủ thể sử dụng đất hợp pháp

và chưa hợp pháp v.v

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có lịch sử hình thành

và phát triển qua nhiều thập kỷ kể từ khi đất nước thống nhất với việc Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP ngày 01/08/1980 về tăng cường công tác quản lý thống nhất đất đai trong cả nước; đặc biệt với việc ban hành Luật đất đai năm 1987

đã “luật hóa” quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tiếp theo là các đạo luật gồm Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm

2013 và các văn bản hướng dẫn ra đời đã kế thừa và hoàn thiện nội dung quy định

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng công khai, minh bạch, đơn giản hóa thủ tục hành chính; đồng thời nhất thể hóa việc công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong một giấy chứng nhận theo mẫu thống nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành góp phần tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; tạo điều kiện thuận lợi cho người

sử dụng đất khi thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất do pháp luật quy định

Hiện nay, trong quá trình hội nhập quốc tế với nền công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nước ta phải xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện đại, thay thế hình thức đăng ký bằng giấy bằng hình thức đăng ký điện tử; đồng thời, tạo điều kiện để người sử dụng đất đăng ký đất đai ở văn phòng đăng ký đất đai mà họ cho là thuận tiện nhất v.v Có như vậy, chúng ta mới nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng và góp phần thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch của thị trường bất động sản ở nước ta

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ PHÚC YÊN,

TỈNH VĨNH PHÚC 2.1 Quy định của pháp luật hiện hành về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.1 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Như đã phân tích ở trên, hoạt động cấp GCN QSDĐ có ý nghĩa quan trọng Do đó, để hoạt động cấp GCN QSDĐ bảm bảo khách quan, công khai, minh bạch và đúng pháp luật thì cần tuân thủ một số nguyên tắc sau:

Thứ nhất, GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất được

cấp theo từng thửa đất Trường hợp NSDĐ đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó Đây là nguyên tắc được xây dựng trên cơ sở kế thừa từ nguyên tắc thứ nhất được quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, QSHN và tài sản gắn liền với đất Quy định này tạo điều kiện cho chủ sử dụng đất, giúp họ có thể lựa chọn phương thức quản lý các mảnh đất của mình, đồng thời việc cấp một GCN cho nhiều thửa đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu sẽ giúp cho tiết kiệm phí, lệ phí khi tiến hành cấp, góp phần cải cách thủ tục hành chính

Thứ hai, thửa đất có nhiều người chung QSDĐ, nhiều người sở hữu

chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người

01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện Nguyên tắc được nâng cấp, cụ thể hoá từ nguyên tắc được quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ Điều này xuất phát từ thực tế Khoản 2 Điều 3

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất không nêu cụ thể trên đối với GCN QSDĐ

chung thì trên mỗi GCN sẽ ghi tên những ai, sổ đỏ của ai ghi tên người đó hay

sổ đỏ nào cũng ghi đẩy đủ tên những người đồng sử dụng đất hợp pháp, điều này gây khó khăn trong thực tiễn dẫn đến áp dụng pháp luật ở nhiều nơi có sự khác nhau Khắc phục tồn tại đó, Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừa và phát

triển nguyên tắc này theo hướng bổ sung cụm từ ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất… đồng thời bổ sung thêm trường hợp nếu

các chủ thể tin tưởng một người đại diện thì có thể yêu cầu cơ quan nhà nước chỉ cấp một “sổ đỏ” duy nhất cho một người đại diện mà không nhất thiết phải cấp nhiều sổ, đã phần nào giảm bớt khó khăn trong quá trình quản lý và chuyển nhượng bất động sản

Thứ ba, NSDĐ, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được

nhận GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Trường hợp NSDĐ, chủ

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp Nguyên tắc này bảo đảm việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của NSDĐ, góp phần tăng nguồn thu cho nhân sách nhà nước từ đất đai Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp pháp luật cũng quy định một số trường hợp NSDĐ không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì được nhận GCN QSDĐ sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Thứ tư, trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn

liền với đất hoặc QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của

vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu Nguyên tắc này đã khắc phục được những bất cập, hạn chế của pháp luật trước đây khi Luật Đất đai năm 2003, không bắt buộc GCN QSDĐ phải thể hiện đầy đủ cả họ tên của người chồng và của người vợ điều này dẫn đến trong nhiều trường hợp vợ (hoặc chồng) đã lợi dụng GCN QSDĐ chỉ ghi tên mình mà tiến hành thế chấp, chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của người kia

Thứ năm, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực

tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN

QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế NSDĐ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai năm 2013

2.1.2 Đối tượng và điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai năm 2013 thì đối tượng được cấp GCN QSDĐ được

quy định tại Khoản 1 Điều 97 như sau: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất" Trên cơ sở trên, Luật Đất đai năm

2013 cũng đề cập cụ thể đến đối tượng được cấp GCN QSDĐ tại Điều 99, bao gồm:

Một là, Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ,

QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100, Điều 101

và Điều 102 của Luật Đất đai năm 2013;

Hai là, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật

này có hiệu lực thi hành;

Ba là, người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận

tặng cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ;

Bốn là, người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải đối với tranh chấp

đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành

án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

Năm là, người trúng đấu giá QSDĐ;

Sáu là, NSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,

khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Bảy là, người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

Tám là, người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;

người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

Chín là, NSDĐ tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các

thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

Mười là, NSDĐ đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất

Pháp luật đã quy định rõ đối tượng được cấp GCN QSDĐ Tuy nhiên, không phải tất cả các đối tượng được quy định tại Điều 97 Luật Đất đai năm

2013 đều được cấp GCN QSDĐ mà các đối tượng được cấp GCN QSDĐ khi

và chỉ khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật Luật Đất đai năm

2013 quy định điều kiện cấp GCN QSDĐ cho 03 nhóm đối tượng cụ thể bao gồm: hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất Các điều kiện đối với từng trường hợp cụ thể như sau:

Thứ nhất, cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về QSDĐ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 được phân thành 4 trường hợp:

- Trường hợp thứ nhất: Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định

mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCN QSDĐ, QSHN ở

và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất, gồm:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do

cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ GCN QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc

có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã (UBND cấp xã) xác nhận

số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) được

hiểu đó là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích nhất định kể từ thời điểm

bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp GCN QSDĐ Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ như biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất; quyết định của Tòa

án nhân dân đã có hiệu lực thi hành…

- Trường hợp thứ hai: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ kể trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Trường hợp thứ ba: hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Trường hợp thứ tư: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này

có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN thì được cấp GCN QSDĐ, QSHN

ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,

am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại Khoản 3 Điều 131 của Luật Đất đai năm 2013 và đất đó không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi

có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ hai, cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ theo quy

định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 được quy định như sau:

- Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh

tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN QSDĐ

và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp GCN QSDĐ

Mặt khác, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP còn bổ sung quy định cụ thể về các trường cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ và không vi phạm pháp Luật Đất đai (Điều 20); cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp Luật

Đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 (Điều 22) và cấp GCN QSDĐ, QSHN

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền (Điều 23)

Thứ ba, cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất

Bên cạnh hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, ở nước ta, GCN QSDĐ còn được cấp cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất Tuy nhiên, không phải tất cả mọi trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo sử đang sử dụng đất đều được cấp GCN QSDĐ Nếu tổ chức, cơ sở tôn giáo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả và đáp ứng được ba điều kiện gồm: cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động; đất không tranh chấp và không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho sau ngày 01/7/2004 thì được cấp còn tổ chức nào sử dụng đất không đúng mục đích và không có hiệu quả sẽ xem xét xử lý bởi một trong hai hình thức là bị thu hồi đất hoặc tổ chức phải bàn giao phần diện tích đất đất đã sử dụng làm đất bàn giao cho UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý

2.1.3 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và các tài sản khác gắn liền với đất là một nội dung quan trọng được luật định Theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 về thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì ta thấy thẩm quyền cấp GCN QSDĐ gồm có UBND

các cấp và cơ quan tài nguyên và môi trường Cụ thể:

- UBND cấp tỉnh cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất

- UBND cấp huyện cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp GCN QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ Cụ thể là thực hiện theo quy định tại Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

Thứ nhất, đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất cho NSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp GCN, trong các trường hợp: Khi NSDĐ, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của NSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất; Cấp đổi, cấp lại GCN

Thứ hai, đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật thì, UBND cấp huyện cấp GCN QSDĐ, QSHN ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

2.1.4 Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trên thực tế, để bất kỳ hoạt động nào có hiệu quả thì cần tiến hành một loạt các hoạt động theo một trình tự nhất định theo những quy định chặt chẽ, thống nhất Hoạt động cấp GCN QSDĐ đạt hiệu quả thì cơ quan có thẩm quyền cần phải tuân thủ một cách nghiêm túc những quy tắc, trình tự được pháp luật quy định Thủ tục về hoạt động cấp GCN QSDĐ được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, và Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính trong đó quy định rõ về trình tự, cách thức thực hiện thủ tục cấp GCN QSDĐ, thành phần hồ sơ, số lượng hồ sơ, cần phải

có, thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật… Theo đó, thủ tục cấp GCN QSDĐ bao gồm:

Bước 1 Người sử dụng đất nộp hồ sơ theo quy định của pháp luật

Bước 2 Bộ phận có thẩm quyền tại Ủy ban nhân dân cấp huyện (tỉnh) tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ, viết phiếu hẹn trả kết quả

Bước 3 Chuyển hồ sơ đến Phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh, thẩm định hồ sở, xác minh thực địa khi cần thiết; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện

Bước 4 Thông báo và trả kết quả cho người sử dụng đất

Đây là thủ tục chung cho hoat động cấp GCN QSDĐ tuy nhiên tùy vào từng trường hợp cụ thể mà thành phần hồ sơ và mẫu tờ khai khi thực hiện thủ tục lại khác nhau Cụ thể, Quyết định số 1839/QĐ-Bộ Tài nguyên và môi trường ngày 27/8/2014 của Bộ tài nguyên và môi trường, Quyết định số 2555/QĐ-BTNMT ngày 20 tháng 10 năm 2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên

và Môi trường và Điều 8, Điều 12 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường (đã được sửa đổi bổ sung một số điều tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và môi trường) quy định rõ thành phần hồ sơ cho các trường hợp

Ba là, Cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đã đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu;

Bốn là, cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất;

Năm là, cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở;

Sáu là, cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

mà bên chuyển quyền đã được cấp GCN nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

Ngoài ra, thời hạn cấp GCN QSDĐ cũng có sự khác nhau tùy vào từng trường hợp yêu cầu cụ thể cũng như điều kiện kinh tế - xã hội của từng khu

vực Cụ thể, tại Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:

2 Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá

30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;

c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày;…

4 Thời gian quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai

2.1.5 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đây là nghĩa vụ bắt buộc đối với các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình khi được cấp GCN QSDĐ Trước đây, nghĩa vụ của NSDĐ bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính và trong một số trường hợp còn phải nộp phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai thì sau khi Thông tư số 250/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

ương có hiệu lực, cùng với Luật phí và lệ phí năm 2015 (có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/01/2017), hiện nay nghĩa vụ tài chính của NSDĐ khi được cấp GCN QSDĐ đã không phải nộp lệ phí địa chính mà thay vào đó người sử dụng

sẽ phải nộp lệ phí cấp GCN QSDĐ, QSHN, tài sản gắn liền với đất

2.1.5.1 Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Đây là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, trong một số trường hợp, người sử dụng đất được nhà nước cấp GCN QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất, cụ thể:

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một

trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; GCN QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà

ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại

giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mà trên giấy tờ

đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp

Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai

năm 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp

sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất

ổn định, không có tranh chấp

Những trường hợp khác đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ thì được cấp GCN QSDĐ và phải nộp tiền sử dụng đất được quy tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử

dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này

2.1.5.2 Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là một khoản lệ phí mà các chủ sở hữu, chủ sử dụng các tài sản thuộc diện phải nộp vào ngân sách nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Căn cứ để tính lệ phí trước bạ được quy định tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 về

lệ phí trước bạ, là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) Theo đó, khi cấp GCN QSDĐ, NSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ) nhưng mức thu tối đa không vượt quá 500 triệu đồng cho một tài sản đăng ký trước bạ

Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp, chủ sở hữu cũng phải chịu

lệ phí trước bạ khi tiến hành đăng ký chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà, đất mà theo quy định tại Khoản 3 Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 về lệ phí trước bạ thì các trường hợp sau không phải chịu lệ phí trước bạ khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất, gồm có:

Một là, nhà, đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh

sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và nhà

ở của người đứng đầu cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam;

Hai là, đất được Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng vào

các mục đích: Sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai; Thăm dò, khai thác khoáng sản; nghiên cứu khoa học theo giấy phép

hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất; đầu tư xây dựng nhà để kinh doanh Các trường hợp này nếu chuyển nhượng thì tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ; nếu cho thuê hoặc tự sử dụng thì tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất phải nộp lệ phí trước bạ

Ba là, đất được Nhà nước giao hoặc công nhận sử dụng vào mục đích

sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối

Bốn là, đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình,

cá nhân theo chủ trương chung về dồn điền đổi thửa

Năm là, đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sáu là, đất thuê của Nhà nước hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có

quyền sử dụng đất hợp pháp

Bảy là, nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của các tổ chức tôn

giáo, cơ sở tín ngưỡng được Nhà nước công nhận hoặc được phép hoạt động

Tám là, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

Chín là, nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha

đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại,

bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

Mười là, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát

triển nhà ở riêng lẻ

Mười một là, nhà, đất, tài sản đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản phục

vụ công tác quản lý chuyên dùng phục vụ quốc phòng, an ninh

Mười hai là, nhà, đất thuộc tài sản nhà nước dùng làm trụ sở cơ quan

của cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp,

tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp

Mười ba là, nhà, đất được bồi thường (kể cả nhà, đất mua bằng tiền

được bồi thường, hỗ trợ) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật

2.1.5.3 Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Lệ phí cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản gắn liền với đất là khoản

thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất Lệ phí cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản gắn liền với đất gồm: cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng

ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính (Điểm e Điều 5 Thông tư số 250/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính) Pháp luật không quy định cụ thể về mức lệ phí mà tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên pháp luật cũng quy định về một số đối tượng được miễn nộp lệ phí bao gồm trẻ em, hộ nghèo, người cao tuổi, người khuyết tật, người có công với cách mạng, đồng bào dân tộc thiểu số ở các xă

có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn và một số đối tượng đặc biệt theo quy định của pháp luật (Khoản 1 Điều 10 Luật Phí, lệ phí năm 2015)

2.1.5.4 Các khoản phí đối với đất đai

Ngoài việc nộp phí sử dụng đất, phí trước bạ, trong một số trường hợp, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân còn phải nộp các loại phí khác, bao gồm: phí thẩm định hồ sơ cấp GCN QSDĐ; phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai

- Phí thẩm định hồ sơ cấp GCN QSDĐ là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp GCN QSDĐ có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và

đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh Phí thẩm định hồ sơ cấp GCN QSDĐ chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điểm i Khoản 1 Ðiều 5 Thông tư số 250/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn

về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) Tùy thuộc vào diện tích đất cấp GCN quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp GCN QSDĐ, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm

nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh

- Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai là khoản thu đối với người có nhu cầu khai thác và sử dụng tài liệu về đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý hồ sơ, tài liệu về đất đai (như: cơ quan địa chính UBND

xã, phường, quận, huyện, ) nhằm bù đắp chi phí quản lý, phục vụ việc khai thác và sử dụng tài liệu đất đai của người có nhu cầu và thu phí Phí khai thác

và sử dụng tài liệu đất đai bao gồm cả bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ chuyên đề, bản đồ địa chính

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc yên, tỉnh Vĩnh Phúc

2.2.1 Tổng quan về thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

2.2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Thị xã Phúc Yên (nay là Thành phố Phúc Yên) nằm ở phía Đông Nam tỉnh Vĩnh Phúc, phía Đông Bắc của Thủ đô Hà Nội, cách trung tâm thủ đô 30km Phúc Yên có chiều dài theo trục Bắc - Nam 24 km, từ phường Hùng Vương đến đèo Nhe, xã Ngọc Thanh giáp với tỉnh Thái Nguyên

Về địa giới hành chính thị xã Phúc Yên: phía Bắc giáp tỉnh Thái Nguyên, phía Tây giáp huyện Bình Xuyên và phía Nam, Đông giáp với thủ đô

Hà Nội

Phúc Yên có hệ thống giao thông đa dạng: đường bộ có các tuyến Quốc

lộ 2, Quốc lộ 23, đường xuyên Á Hà Nội - Lào Cai đi qua; có đường sắt Hà Nội – Lào Cai, giáp cảng hàng không quốc tế Nội Bài, tạo điều kiện cho Phúc Yên tiềm lực, lợi thế để mở rộng thị trường, thu hút đầu tư, giao lưu kinh tế, văn hoá.Thành phố Phúc Yên nằm ở phía Đông Nam tỉnh Vĩnh Phúc, phía Đông Bắc của Thủ đô Hà Nội, cách trung tâm thủ đô 30 Km Thành phố Phúc Yên có chiều dài theo trục Bắc - Nam 24 km, từ phường Hùng Vương đến đèo Nhe, xã Ngọc Thanh giáp với tỉnh Thái Nguyên

Thị xã là một đô thị lớn của tỉnh với 10 đơn vị hành chính trực thuộc, gồm 06 phường (Xuân Hòa, Đồng Xuân, Trưng Trắc, Trưng Nhị, Hùng Vương, Phúc Thắng) và 04 xã (Cao Minh, Nam Viêm, Tiền Châu, Ngọc Thanh) đạt tiêu chuẩn đô thị loại III vào năm 2012 và theo quy hoạch là đô thị loại II vào năm

2015, và loại I vào năm 2020, là trung tâm công nghiệp, thương nghiệp, du lịch

và dịch vụ tổng hợp của tỉnh, đồng thời còn là một trong những trung tâm của vùng Thị xã thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và vùng đồng bằng sông Hồng, là một trong những đô thị vệ tinh của thủ đô Hà Nội, là trung tâm du lịch nghỉ dưỡng, thể dục thể thao, là trung tâm kinh tế công nghiệp - dịch vụ quan trọng của tỉnh và là một đầu mối giao thông của vùng phía Bắc và quốc gia

Thị xã có địa hình đa dạng, tổng diện tích là 12.029,55 ha, chia thành 2 vùng chính là vùng đồi núi bán sơn địa với diện tích 9700 ha; vùng đồng bằng diện tích 2300 ha, có nhiều đầm hồ có thể phát triển các loại hình du lịch

Nhìn chung, đất đai của thị xã Phúc Yên không nhiều, không giàu chất dinh dưỡng nhưng lại nằm gần kề thủ đô Hà Nội nên tài nguyên đất của thị xã

đã trở thành tài nguyên có giá trị kinh tế cao Tài nguyên khoáng sản quý hiếm của thị xã chủ yếu là đá granit, nước mặt và nước ngầm phong phú đáp ứng nhu cầu phát triển trong tương lai

2.2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Thị xã Phúc Yên có nguồn lao động dồi dào, lao động trong độ tuổi chiếm trên 60% tổng dân số; tỷ lệ lao động phi nông nghiệp chiếm trong tổng

cơ cấu không cao

Ngoài ra, thị xã còn có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống cung cấp dịch vụ tương đối hoàn chỉnh Trên địa bàn thị xã có trên 500 cơ quan, doanh nghiệp, các trường Đại học, Cao đẳng, Trung học chuyên nghiệp, dạy nghề của trung ương, của tỉnh, của Hà Nội, là điều kiện thuận lợi để Phúc Yên khai thác các thế mạnh, phát triển kinh tế xã hội

Cơ cấu kinh tế của thành phố Phúc Yên được xác định là: công nghiệp - dịch vụ, du lịch – nông, lâm nghiệp

Thị xã Phúc Yên có nhiều tiềm năng, lợi thế để thu hút đầu tư phát triển kinh tế xã hội Kinh tế trên địa bàn luôn đạt mức tăng trưởng cao, 5 năm gần đây bình quân tăng 23,05%/năm, trong đó, công nghiệp tăng 21,78%; dịch vụ tăng 25,57%; nông nghiệp tăng 5,37%/năm Tốc độ tăng trưởng kinh tế của thị

xã luôn cao hơn mức bình quân chung của tỉnh Cơ cấu kinh tế của thị xã trong những năm vừa qua chuyển biến theo hướng tích cực, có sự chuyển dịch phù hợp với xu thế chung của toàn tỉnh, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch

vụ, giảm dần tỷ trọng ngành nông nghiệp Năm 2013, Thương mại-Dịch vụ: 7,44%; Công nghiệp - xây dựng: 92,23%; Nông, lâm nghiệp: 0,51%; Tỷ trọng công nghiệp - xây dựng và thương mại - dịch vụ - du lịch trong cơ cấu kinh tế

là 99,51% Tổng thu ngân sách các thành phần kinh tế trên địa bàn chiếm trên 2/3 tổng thu Ngân sách của tỉnh Vĩnh Phúc

2.2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

2.2.2.1 Thực trạng quỹ đất của thị xã Phúc Yên

Tính đến ngày 31/12/2017, tổng diện tích tự nhiên của thị xã 11.948,6

ha Đất của thị xã Phúc Yên được sử dụng chủ yếu với mục đích sản xuất nông nghiệp, chiếm khoảng 69,7% tổng diện tích đất tự nhiên, đất nuôi trồng thủy

sản rất ít chỉ khoảng 187,1 ha, chiếm 1,6% và hiện có 40,1 ha đất chưa sử dụng, chiếm 0,3% diện tích đất tự nhiên Cụ thể như sau:

(%)

( Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Phúc yên, tỉnh Vĩnh Phúc –

Báo cáo Kết quả thống kê đất đai năm 2017)

* Thị xã Phúc Yên hiện có 8330,2 ha diện tích đất nông nghiệp, chiếm 69,7% tổng diện tích đất tự nhiên, trong đó:

- Diện tích đất sản xuất nông nghiệp là 3658,9 ha, chiếm 30,6% so với tổng diện tích đất tự nhiên của thị xã

+ Đất trồng cây hàng năm 2675 ha, chiếm 22,4% (đất trồng lúa là 2082,8 ha, chiếm 17,4%; đất trồng cây hàng năm khác là 592,2 ha, chiếm 5%)

+ Đất trồng cây lâu năm 984 ha, chiếm 8,2%

- Diện tích đất lâm nghiệp là 4476,1 ha, chiếm 37,5% so với tổng diện tích đất tự nhiên của thị xã

* Đất phi nông nghiệp có 3578,2 ha, chiếm 29,9% so với tổng diện tích

đất tự nhiên, bao gồm các loại đất sau:

- Đất ở 1179,9 ha, chiếm 9,9% so với tổng diện tích đất tự nhiên, trong đó đất ở tại nông thôn 776,2 ha, chiếm 6,5%; đất ở tại đô thị 403,7 ha, chiếm 3,4%

- Đất chuyên dùng 1948,6 ha, chiếm 16,3% so với tổng diện tích đất tự