Xây dựng nội dung và phương pháp giảng dạy môn luật kinh doanh bất động sản

đề tài có bố cục cụ thể như sau: Phần 1 - Cơ sở lý luận và thực liễn của việc xây dựng nội dung và phư ơng pháp giảng dạy môn LKDBĐS - Chuyên đề 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xâ

Mã số: LH-08-11/ĐHI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI • • • • KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ

XÂY DỤNG NỘI DUNG VÀ PHƯONG PHÁP GIẢNG DẠY ■ ■ ■

MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ■ ■

PH Ầ N 1

M Ỏ Đ Ầ U

1 Tính cấp thiết của đề tài

1 Luật kinh doanh bất độne sản (LKDBĐS) đã được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ naày 1/1/2007 là một văn bản pháp lý quan trọne góp phần đưa hoạt độna của thị trường BĐS ở nước ta

di dần vào quỳ đạo quán lý của Nhà nước Việc nghiên cứu, tìm hiểu, tuyên truyền, giáo dục LKDBĐS tới đông đảo các tầng lớp nhân dân nói chung và sinh viên luật nói riêng nham đưa Đạo luật này nhanh chóng đi vào cuộc sổng là một việc làm rất cần thiết ở nước ta hiện nay

2 Thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm qua hoạt động rất sôi nôi

đã làm thay đổi căn bản bộ mặt các đô thị ở nước ta và góp phần giải quyết nhu cầu

về chỗ ở, xây dựng cơ sở sản xuất - kinh doanh (sản xuất - kinh doanh) của người dân và của các doanh nghiệp Tuy vậy, thị trường này hoạt động thất thường, xuất hiện những hiện tưựng “sốt nóng” hoặc “sốt lạnh” về nhà, đất tác động tiêu cực đén

sự phát triến của nền kinh tế và gây tâm lý hoang mang trong xã hội Một trong những nguyên nhân lý giải cho tồn tại này là hoạt động kinh doanh BĐS thiếu tính chuyên nghiệp, bài bản; các chủ thể kinh doanh BĐS thiếu sự hiểu biết cần thiết về lĩnh vực pháp luật kinh doanh BĐS Hơn nữa, nước ta còn thiếu đội ngũ luật sư, chuyên gia pháp lý am hiểu sâu về pháp luật kinh doanh BĐS để giúp đỡ, hồ trợ các doanh nghiệp tham gia giao dịch BĐS trên thị trườne Để bảo toàn nguồn vốn đầu

tư, giảm thiểu tối đa rủi ro trone hoạt độns kinh doanh BĐS các doanh nghiệp đang rất cần sử dụns một đội ngũ chuvên gia pháp lý am hiểu pháp luật về lĩnh vực này

3 Trons chương trình đào tạo cử nhân luật của Trường Đại học Luật Hà Nội cũng như các cơ sở đào tạo luật khác trona cả nước như Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Khoa luật - Đại học Huế, Khoa luật - Viện Đại học m ở Hà Nội v.v mới chỉ siảng dạy một số môn luật có liên quan đến BĐS như Luật đất đai, Luật dân sự Tiếp cận các môn học này, sinh viên mới chỉ được trana bị những kiến thức pháp luật về quản lý hành chính nhà nước về

đất đai, cơ sở pháp Ịý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (SDD),

nội dune quyền và nghĩa vụ của neười SDĐ, chế dộ sử dụng các loại đất: căn cứ pháp

lý phân loại tài sản thành độna sản và BĐS; hình thức pháp lý của các siao dịch liên

quan đến BĐS và các quyền của cá nhân đối với BĐS v.v mà chưa được trana bị một

cách có hệ thống, chuyên sâu các kiến thức pháp luật về kinh doanh BDS Điều này

chưa đáp ứne được đòi hỏi của các đon vị sử dụne sản phâm "đầu ra" là sinh viên tốt

nghiệp của trường Đại học Luật Hà Nội và các cơ sở đào tạo luật khác

khoa học pháp lý lớn nhất ở Việt Nam, trải qua 30 năm xây dựng và trương thành,

nhà trườnẹ đã đào tạo và cung cấp cho đất nước một đội neũ cán bộ pháp lý lên đến

hàng vạn người đana hoạt động trên tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội Tuy

nhiên, đứng trước yêu cầu của công cuộc phát triển đất nước trong thời kỳ đẩy mạnh

công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế, nhà trường phải không ngừng dổi

mới nội dung chương trình đào tạo, cải tiến phương pháp giảng dạy và “gan lý luận

với thực tiễn” để giữ vững vai trò là “con chim dầu đàn”, là trường trọng điếm trong

hệ thống các cơ sở đào tạo luật của đất nước Việc đưa các nội dung môn học pháp

luật mới (trong đó có môn học pháp luật về kinh doanh BĐS) vào giảng dạy là một

trong nhữnạ việc làm nhằm đáp ứng mục tiêu này Tuy nhiên để đưa môn học pháp

luật về kinh doanh BĐS vào giảna dạy cần phải có những nghiên cứu, luận giải thấu

đáo về cơ sở lý luận và thực tiễn cũng như xuất phát từ đòi hỏi của cuộc sống

Xuất phát từ những lý do chủ yểu trên dây, nghiên cứu Đe tài “Xây dựna nội

dung và phương pháp giảng dạy môn LKDBĐS” là việc làm có ý nghĩa về mặt lý

luận và thực tiễn nhàm sớm đưa môn LKDBĐS vào giảng dạy cho sinh viên thuộc

các hệ đào tạo của Trường Đại học Luật Hà Nội

2 Tình hình nghiên cứu

- •

Nghiên cứu thị trường BĐS về mặt lý luận và thực tiễn trên các khía cạnh

chính sách, pháp luật, kinh tế đã có nhiều công trình khoa học trong và ngoài

nước được công bố Có thể kể đến những công trình khoa học tiêu biểu như Bí ẩn

của vốn của De Soto (Pêru) chuyên đề về BĐS của Tạp chí Dân chủ và Pháp luật

(Bộ Tư pháp), Hà Nội - năm 2006, kỷ yếu hội thảo Pháp luật và chính sách về kinh

doanh BĐS do Trung tâm Thông tin, thư viện và Nghiên cứu Khoa học (Văn phòng

Quốc hội) và Viện Friedrich Ebert Stiftung (CHLB Đức) tố chức, Nxb Tư pháp Hà Nội - 2005, Thị trường BDS - Nhừna vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của PGS.TS Thái Bá c ẩ n & ThS Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội - 2003, PGS, TSKH Lê Đình Tháng (Chủ biên): Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất Nxb Chính trị quổc eia, Hà Nội - 2000, Hoàn thiện chính sách đất đai để phát triển thị trườne BĐS - Tôna cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trưòng), Hà Nội, tháng 8 - 2008 v.v.

Tuy nhiên, nghiên cứu về vấn đề: “Xây dựne nội duns và phương pháp giảng dạy môn LKDBĐS” thì đườno như chưa có một công trình nào đề cập tìm hiểu Đây có lẽ là công trình đầu tiên ở nước ta nghiên cứu một cách trực diện, có hệ thống và toàn diện về cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng nội dune, và phương pháp giảng dạy môn học LKDBĐS, xác định, nhận diện nhũng vẩn đề cụ thể của nội dune môn học này

3 M ục đích nghiên cứu của đề tài

Đe tài được nghiên cứu nhằm đạt được các mục đích chủ yếu sau đây:

1 Xác lập hệ thốne cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng nội dung và phương pháp giảng dạy môn LKDBĐS;

2 Xây dựng, nhận diện các nội dung chi tiết của môn học LK.DBĐS;

3 Xác định các phươne pháp phù hợp cho việc giảng dạy môn LKDBĐS;

4 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu của đề tài, nhóm tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

1 Phươnẹ pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứns và duy vật lịch

sử của Chủ nẹhĩa Mác - Lênin; quan điếm, đường lối của Đảne về cải cách eiáo dục, nâng cao chất lượns đào tạo đại học;

2 Phương pháp so sánh luật học, đánh giá phân tích;

3 Phươne pháp tổne họp, quy nạp;

4 Phươne pháp lập bảng, biểu;

5 Phương pháp chuyên gia, trao đổi ;

5 Phạm vi nghiên cứu đề tài

•Trong khuôn khổ của một đề tài nghiên cứu khoa học cấp trườna Đe tài

“Xây dựng nội duna và phương pháp eiảng dạv môn LKDBĐS” có phạm vi nshiên cứu cụ thể như sau:

1 Nghiên cứu nội dung LKDBĐS và các vãn bản quy phạm pháp luật có liên quan;

2 Nghiên cứu đánh aiá nội dung, chương trình đào tạo của Trường Đại học Luật Hà Nội và các cơ sở đào tạo luật khác:

3 Nghiên cứu kinh nghiệm siảng dạy môn LKDBĐS của nước ngoài;

4 Nghiên cứu nhu cầu của xã hội và nhu cầu của sinh viên về sự cần thiết phải đưa môn học LKDBDS vào giảng dạv trone Trườns, Đại học Luật Hà Nội;

6 Bố cục của đề tài

Ngoài phần mục lục, lời nói đầu phụ lục đề tài có bố cục cụ thể như sau:

Phần 1 - Cơ sở lý luận và thực liễn của việc xây dựng nội dung và phư ơng pháp giảng dạy môn LKDBĐS

- Chuyên đề 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựns nội dung và phươne pháp giảng dạy môn LKDBĐS;

- Chuyên đề 2: Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới trong việc nghiên cứu; giảng dạy môn LKDBĐS

Phần 2 - Xây dụng nội dung và phương pháp giảng dạy môn LKDBĐS

- Chuyên đề 1: Khái niệm chung về môn LKDBĐS

- Chuyên đề 2: Khái quát về thị trườne BĐS

- Chuyên đề 3: Quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS

- Chuyên đề 4: Các quy định chung về hoạt độna kinh doanh BĐS

- Chuyên đề 5: Pháp luật về kinh doanh nhà, công trình xây dựna

- Chuyên đề 6: Pháp luật về kinh doanh quyền SDĐ

- Chuyên đề 7: Pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS

- Chuyên đề 8: Pháp luật về hợp đồng kinh doanh BĐS

- Chuyên đề 9: Pháp luật về hợp đồne kinh doanh dịch vụ BĐS

- Chuyên đề 10: Xây đựng phương pháp siảng dạy môn LKDBĐS

PH À N II

BÁO CÁO PHÚC TRÌNH

ĐÈ TÀI “ X Â Y DỤN G NỘI DUNG VÀ PHƯƠ NG PHÁP GIẢNG DẠY• • •

M Ô N LUẬT KINH DOANH BẤT Đ Ộ N G S Ả N ”

A CO SỞ LÝ LUẬN VÀ T H ỤC TIẺN CỦA VIỆC XÂY DỤNG NỘI DUNG • • • • •

VÀ PHƯƠNG PHÁP GIẢNG DẠY MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN• • •

I CO SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC XÂY DỤNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP GIẢNG DẠY MÔN HỌC PHÁP LUẬT VÈ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN• • • •

Hiện nay, trong chươna, trình đào tạo của trườne Đại học Luật Hà Nội, các

môn học liên quan đến pháp luật về BĐS: bao gồm: môn Luật Đất đai, môn Luật

Dân sự được đưa vào aiảng dạy cho sinh viên ở tất cả các loại hình đào tạo (hệ

chính quy, hệ tại chức, hệ văn bàng 2) Các môn học này cung cấp những kiến thức

pháp lý về BĐS trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, môn Luật Đất đai cung cấp cho sinh viên các chế dịnh cơ bản về

đất đai nhir chế định sở hữu toàn dân về đất đai; chế định quản lý nhà nước về đất

đai; chế định sử dụna các loại đất và chế định về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ

Như vậy, môn học này mới chỉ đề cập đến nhừne kiến thức pháp luật về quản lý đất

đai dưới góc độ quản lý hành chính nhà nước và cơ sở làm phát sinh quyền và nghĩa

vụ của naười SD Đ Các quy định về kinh doanh quyền SDĐ được eiáo viên lồng

ghép trong việc giảng dạy nội dune các chế định về sở hữu, quản lý và SDĐ đai

Hay nói cách khác, vấn đề kinh doanh quyền SDĐ chỉ được đề cập dưới góc độ

quản lý nhà nước về đất đai sắn với các quy định của Luật đất đai; nên chúng không

Thứ hai, môn Luật Dân sự giảns dạy những kiến thức pháp lý liên quan đến

việc phân loại tài sản thành BĐS và độn° sản; vẩn đề xác lập quyền sở hữu BĐS;

các chế định về quvền của người dân đối với BĐS và hình thức pháp lý của việc

được đề cập một cách trực diện, đậm nét và có tính hệ thong, toàn diện dưới góc độ

kinh doanh và đặt trong mối quan hệ hữu cơ với hoạt động của các loại thị trường

có liên quan mật thiêt như thị trườne vôn thị trường sức lao động, thị trườna khoa

học, công nghệ V.V.;

Thứ ba, chuyên đề pháp luật về thị trường quyền SDĐ mặc dù đề cập trực

tiếp đến lĩnh vực kinh doanh song việc siảne dạy chuyên đồ này vẫn bộc lộ một số bất cập cơ bản sau:

dạy cho sinh viên năm cuối (năm thứ 4) thuộc Khoa Pháp luật Kinh tế mà sinh viên

ở các khoa khác trone trường không được tiếp nhận cập nhất kiến thức cho dù có nhu cầu; bởi lẽ, Chuyên đề này được quan niệm là chuyên đề tự chọn của chuyên ngành Luật kinh tế;

- Việc phân chuyên ngành học trong Trường Đại học Luật Hà Nội chỉ mang tính chất tương đổi và có tính “ước lệ” ; bởi lẽ: (i) Hệ thống pháp luật là một thể thống nhất có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ với nhau; giữa các mảng pháp luật có những vùng “giao thoa” Hơn nữa trong cuộc sống hiện đại, các mối quan hệ xã hội nảy sinh có sự gan kết rất chặt chẽ, khăng khít và phức tạp; nên đế điều chỉnh các mối quan hệ này phải sử dụng nhiều mảng pháp luật khác nhau có liên quan Đặc biệt ranh eiới aiữa lĩnh vực thương mại với lĩnh vực dân sự đang ngày càng bị thu hẹp và có sự chồng lấn Do vậy trone đào tạo không thể tách bạch rạch ròi việc trang bị các kiến thức pháp luật dân sự với việc trane bị các kiến thức pháp luật thương mại; (ii) Do thực tiễn sử dụnẹ sinh viên sau khi ra trường của xã hội hiện nay khône theo đúng chuyên ngành đã được đào tạo Có sinh viên học chuyên ngành Luật hành chính hoặc chuyên ngành Luật hình sự, sau khi ra trường lại làm việc ở các cơ sở sản xuất - kinh doanh về thươna mại, dịch vụ v.v và n^ược lại Như vậy trona trườne hợp này, sinh viên sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình

chuyên ngành hẹp của pháp luật kinh tế, thương mại (trone đó có kiến thức pháp luật về kinh doanh BĐS);

- Chuvên đề pháp luật về thị trườna quyền SDĐ đanu được giảng dạy cho sinh viên năm thứ 4 của Khoa Pháp luật Kinh tế chủ yếu đề cập đến nhữna kiến thức pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyền SDD Nhữna kiến thức của Chuyên đề này trang bị cho sinh viên là chưa đủ; Bởi lẽ, mặc dù đất đai là một bộ

phận rất quan trọns của BDS nhưns kinh doanh BĐS không chỉ bao gồm kinh doanh quyền SDĐ mà còn có các hoạt động kinh doanh nhà, công trình xây dựng khác và các tài sản gắn liền với nhà đất T rons khi đó các quy định của pháp luật vê

chưa được trana bị cho sinh viên;

Thứ tư, trone điều kiện kinh tế thị trườne hệ thốne pháp luật dàn sự thương

mại có vai trò đặc biệt quan trọns tạo cơ sở pháp lý cho Nhà nước quản lý và định hướng hoạt độns của thị trường M ảns hệ thống pháp luật này luôn luôn biến độna

và được sửa đổi, bổ suna và hoàn thiện nhằm đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn Đe hoàn thiện đồne bộ thế chế kinh tế thị trường, Nhà nước phải xây dựng và quản lý tốt các thị trườna mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất - kinh doanh; bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường khoa học - công nghệ và thị trường BĐS Các mảng pháp luật điều chỉnh trực tiếp hoạt động của từne loại thị trường này lần lượt được ra đời: Luật chứne khoán, Luật khoa học - công nghệ, Bộ luật lao động

và LKDBĐS Pháp luật về chứng khoán, pháp luật về thị trường lao độne đã được đưa vào giảna dạy cho sinh viên của Khoa Pháp luật Kinh tế nhàm đáp ứng mục tiêu

và nguyên lý đào tạo là “gắn lý luận với thực tiễn” giảng dạy những kiến thức, nội dung mà xã hội đang đòi hỏi Vì vậy thiết nshĩ đây cũng là thời điểm chín muồi để đưa nội duna pháp luật kinh doanh BĐS vào giảng dạy trong trường Đại học Luật Hà Nội sóp phần hoàn thiện quá trình đào tạo nhàm cung cấp một đội neũ cán bộ pháp lý

có đủ năng lực, trình độ đáp ứng đòi hỏi của sự nghiệp phát triên đất nước trong giai đoạn đẩy mạnh côns nahiệp hóa, hiện đại hóa hiện nay;

Thứ năm, kinh doanh BĐS là một lĩnh vực kinh doanh thu hút được sự quan

tâm đặc biệt của xã hội và của giới đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước naoài bởi tính hấp dẫn về lợi nhuận do hoạt động kinh doanh này mang lại Hơn nữa, hoạt độna; kinh doanh BĐS lại có quan hệ rất chặt chẽ với hoạt độne tài chính - tín dụns; bởi lẽ, thông qua hoạt động kinh doanh BĐS ngân hàng, các tô chức tín dụng sẽ mở rộna, được địa bàn cho vay vốn mở rộng phạm vi kinh doanh Naược lại, hoạt động kinh doanh BĐS rất cần đến nsuồn vốn cho vay của neân hàng Bana neuồn vốn này, các chủ đầu tư sẽ (iến hành triển khai hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà ở, khu thương mại, công trình công nghiệp v.v đáp ứng nhu cầu của xã hội Mặt khác, hoạt độna

kinh doanh BĐS còn có mối quan hệ khăng khít với các lĩnh vực xây dựna kiến trúc, quy hoạch v.v BĐS là tài sản có giá trị rất lớn: do vậy kinh doanh BĐS luôn là vấn

đề nhạy cảm Nhữno rủi ro của hoạt động kinh doanh BĐS sẽ sây ra thiệt hại vô cùng

to lớn cho người dân và xã hội trên nhiều phương diện kinh tế, xã hội; thậm chí có neuy cơ gây mất ổn định xã hội Đe aiảm thiểu các rủi ro do hoạt độns kinh doanh BĐS gây ra và hướng dẫn điều chỉnh hoạt động này di đúng "quỹ đạo” minh bạch, lành mạnh, pháp luật về kinh doanh BĐS được từns bước xây dựng và hoàn thiện Việc trang bị cho sinh viên cua Trường Đại học Luật Hà Nội những kiến thức pháp luật

về kinh doanh BĐS là rất cần thiết Điều này sẽ giúp các em sau khi ra trường có điêu kiện tham sia tích cực vào các hoạt độna tuyên truyền, tư vấn, trợ eiúp pháp lý và giải quyết các íranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đáp ứng nhu cầu của xã hội;

Thứ sáu, giáo dục và đào tạo trone điều kiện hội nhập toàn cầu hóa về kinh

tế không thể “đóng khung” trong mối quan hệ giữa các cơ sở đào tạo luật trona phạm vi quốc gia mà phải mở rộng mối quan hệ hợp tác với những trườne, đại học luật danh tiếng hàne đầu trên thế giới Điều này lại càng là yêu cầu bức thiết đối với Việt Nam - một quốc gia đang phát triển có trình độ giáo dục đại học nói chung và giáo dục đào tạo luật học nói riêng ở trinh độ thấp kém, lạc hậu; bởi lẽ, chỉ có thông qua việc mở rộrm mối quan hệ họp tác với các trường đào tạo luật hàng đầu của thế giới, trường Đại học Luật Hà Nội mới có cơ hội để aiao lưu học tập kinh nghiệm và tiếp cận với những phươne thức giảng dạy, đào tạo mới về luật học Trên cơ sở đó, nhà trường mới có điều kiện đổi mới nội dung và cải tiến phương pháp giảng dạy, đào tạo nhằm cung cấp cho đất nước một đội ngũ các chuyên gia pháp lý có đủ năna lực đáp ứng đòi hỏi của sự nahiệp xây dựna đất nước trong điều kiện hội nhập quốc

tế Tuy nhiên, để tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình mở rộne mối quan hệ, hợp tác đào tạo luật học với các trường đại học tiến tiến trên thế giới thì nội dune, chương trình đào tạo của trườne Đại học Luật Hà Nội cần phải từng bước được đổi mới bằne, việc xây dựns và đưa vào chương trình giáng dạy các chuyên ngành đào tạo mới của kinh tế thị trườna như các chuyên ngành pháp luật về chứng khoán, bảo hiêm thương mại quốc tế v.v; trona đó có chuyên ngành pháp luật về kinh doanh BĐS;

Thứ bảy, hiện nay trườne Đại học Luật Hà Nội đane xây dựn2 đề án về đổi mới toàn diện để trở thành trườna trọns điểm về đào tạo luật học của đất nước theo

đúng tinh thần của Nehị quyết sổ 42/NQ - BCT của Bộ Chính trị về cải cách tư pháp Đe án này đans được gửi xin Ý kiến góp ý của các Bộ ngành trước khi trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đê trườns Đại học Luật Hà Nội trở thành trường trọna điếm về đào tạo luật học của đất nước thì một trons nhừna eiải pháp cơ bản là đối mới nội dune chương trình giảng dạy, cải tiến phưưna pháp aiảng dạy; xây dựna thêm nhiều môn học mới, nhiều chuyên ngành mới (trons đó có môn học pháp luật về kinh doanh BĐS) Có như vậy thì nội duna đào tạo của nhà trườns mới không bị "xơ cứng”, lạc hậu với thực tiễn và đáp ứne sự kỳ vọne của xã hội.

II CO SỞ THỤC TIẺN CỦA VIỆC XÂY DỤNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP GIẢNG DẠY MÔN HỌC PHÁP LUẬT VÈ KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN• • • ê

Xây dựne nội duna và phưons pháp aiảne dạy môn học pháp luật về kinh doanh BĐS trons trường Đại học Luật Hà Nội được dựa trên những cơ sở thực tiễn chủ yếu sau đày:

Thứ nhất, hiện nay ở nước ta có các cơ sở đào tạo luật học lớn, bao gồm:

Trường Đại học Luật Hà Nội, trườne Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Khoa Luật trực thuộc Dại học Quốc gia Hà Nội, Khoa Luật trực thuộc Đại học Huế Ngoài ra còn có các cơ sở đào tạo luật khác như Khoa Luật - Đại học c ầ n Thơ, Khoa Luật - Đại học Đà Lạt Bộ Môn Luật Kinh tế - Đại học Kinh tế Quổc Dân Hà Nội, Khoa Luật - Viện Đại học Mở Hà Nội Qua khảo sát nội dung, chương trình đào tạo của các cơ sở đào tạo luật lớn ở nước ta cho thấy các cơ sở này chưa đưa môn học pháp luật về kinh doanh BĐS vào chươns trình giảng dạy chuyên ngành Luật kinh tế Nội duns chương trình giảne dạy chuvên ngành Luật Kinh tế hiện nay chủ yếu vẫn là nhừna môn học truyền thốns được xây dựng và giảne dạy từ thời kỳ nền kinh tế nước ta được quản lý bans cơ chế tập trune, quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa cao độ như: Luật Kinh tế, Luật Lao động, Luật Tài chính - Ngân hàng, Luật đất

đai, Luật Môi trường (Xem Phụ lục ỉ) Hiện nay khi nền kinh tể chuyển đổi sang

nền kinh tế thị trường, thực tế sốne động của hoạt động sản xuất - kinh doanh trong

cơ chê mới đòi hỏi các cơ sở đào tạo luật (trona đó có trườna Đại học Luật Hà Nội) phải nhanh chónơ xây dựns và đưa vào oiảna dạy các môn học mới như pháp luật

về kinh doanh chửna khoán, pháp luật về kinh doanh bảo hiểm, pháp luật về kinh doanh BĐS, pháp luật về kinh doanh hàng hải v.v Việc “thiếu vắng” các môn học

mới này sỗ tạo ra một “lồ hỏne" kiến thức lớn cho sinh viên về pháp luật kinh doanh Điều này không chỉ sâv khó khăn cho sinh viên sau khi ra trườns trong tìm kiếm việc làm mà còn khiến các đơn vị sử dụng nauồn nhân lực "quay lưng" với sản phẩm do các cơ sở luật học đào tạo ra;

Thứ hai, xây dựng và quản lý hiệu quả thị trường BĐS đans là một đòi hỏi

cấp bách trone việc hoàn thiện đồna bộ thê chế kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay Để thực hiện đòi hỏi này, một trong những giải pháp là phải đào tạo được một đội naũ chuvên cia tư vấn pháp lý có đủ kiến thức, chuyên môn nghiệp vụ về pháp luật kinh doanh BĐS nhằm hồ trợ sự phát triến của thị trường BĐS Hơn nữa hiện nay nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS đang rấl thiếu những luật

sư, chuyên gia pháp lý giỏi về pháp luật về BĐS Trong rất nhiều trường hợp khi phải đối mặt giải quyết các khó khăn về thủ tục pháp lý trong thuê đất, thu hồi đất, mua bán tài sản là BĐS hình thành trong tương lai chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án khu đô thị v.v, các nhà đầu tư, chủ doanh nghiệp gặp rất nhiều lúng túng do họ không có những sự tư vấn, trợ ciúp từ các chuyên gia pháp lý tinh thông

về vấn đề này Chính vì vậy các doanh nghiệp đang có nhu cầu tuyển dụng chuyên gia pháp lý am hiểu về lĩnh vực pháp luật về kinh doanh BĐS;

Thứ ba, qua trao đổi tiếp xúc với nhữna cựu sinh viên của trường Đại học Hà

Nội đans công tác tại các công ty luật, văn phòng luật sư, văn phòng tư vấn pháp luật cho thấy phần lớn các vụ việc yêu cầu tư vấn, tranh chấp của khách hàne đều liên quan

dịch nhà đất và các BĐS khác Đẻ giải quyết nhanh chóng, có hiệu quả các tranh chấp này, họ phải sử dụng chủ yếu kiến thức pháp luật về kinh doanh BĐS Tuy nhiên, mảng kiến thức pháp luật về lĩnh vực này lại khôna, được trang bị một cách bài bản, có

hệ thong trong thời gian học tập tại trường đại học; vì vậy, những luật sư này phải tra cứu, tự nshiên cứu, tìm hiểu rất vất vả và tốn kém nhiều thời eian Họ đều có chuns kiến nghị ràng cần nhanh chóns đưa nội duns pháp luật về kinh doanh BĐS vào nội dung chươne trình giảng dạy của trường Đại học Luật Hà Nội để trana bị những kiến thức pháp luật cần thiết cho việc hành nghề luật của sinh viên trone tươna lai;

Thứ tư, trong lĩnh vực dào tạo luật học trường Đại học Luật Hà Nội mặc dù

là cơ sở đào tạo luật học lớn nhất cả nước, có bề dày kinh nghiệm 30 năm và đạt

được những thành tích đáng tự hào sona trona điêu kiện hội nhập và canh trạnh với các cơ sở đảo tạo luật học khác; nhà trườns phải không ngừng đổi mới nội dung, phươna pháp giảng dạy và nâna; cao chất lượng đào tạo Có như vậy,

trong hệ thốna đào tạo luật học ở nước la và từng bước khang định uy tín, vị trí trong hệ thổna các trường đại học luật trone khu vực Chính vì vậy, việc đưa các môn học mới (trong đó có môn học kinh doanh BDS) vào chương trình giảng dạy của trường Đại học Luật Hà Nội là một trong nhừne hướng đi đúne đắn đế đạt được kỳ vọng này;

Thứ năm, không phải bất cứ một đạo luật nào sau khi được ban hành cũng

được đưa vào giảne dạy thành một môn học trong các cơ sở đào tạo luật Việc xây dựn2 một môn học để giảng dạy cho sinh viên phải xuất phát từ vị trí, vai trò của lĩnh vực pháp luật đó đổi với sự phát triển của đời sốns xã hội, tính cấp thiết, nhu cầu của thực tiễn cũng như nguyên lý, phương châm, mục tiêu giáo dục Tiếp cận theo khía cạnh nhộn thức này thì việc xây dựna nội dung môn học pháp luật về kinh doanh BĐS là rất cần thiết, vi kinh doanh BĐS là một mảng kinh doanh được xã hội đặc biệt quan tâm; thị trường BĐS là một loại thị trườna không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường Hơn nữa, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về thị trường BĐS đang là một đòi hỏi cấp thiết nhằm eiúp Nhà nước quản lý có hiệu quả thị trườns BĐS Mặt khác, số lượne các tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ngày càne tăng khôna chỉ về số lượng, giá trị tài sản mà còn cả về tính chất và mức

độ phức tạp Do đó, nhu cầu của xã hội đana đặt ra áp lực đổi với các cơ sở đào tạo luật nói chung và trườna Đại học Luật Hà Nội nói riêng phải nhanh chónR xây dựng

và đưa nội dung môn học pháp luật về kinh doanh BĐS vào chương trình giảne dạy cho sinh viên ở tất cả các hệ đào tạo;

Thứ sáu, nâng cao chất lượng đào tạo là mục tiêu “sốna còn” không chỉ đối

với trườne Đại học Luật Hà Nội mà còn là của tất cả các cơ sở đào tạo luật học khác trong cả nước Chất lượng đào tạo của các trường đại học được kiểm chứng ở năng lực, trình độ chuyên môn, phươna pháp tiếp cận và khả năne giải quvết các vẩn đề thực tiễn nảy sinh của sinh viên sau khi ra trường Một cơ sở có chất lượng đào tạo tốt là một cơ sở mà sinh viên sau khi ra trường nhanh chóng thích nehi và từns

bước khẳns định được năng lực tài năng trons các vị trí công tác; đồne thời, sinh viên của cư sở đào tạo đó được các đơn vị sử dụng “săn đón", đặt hàng khi họ ra trường với chế độ đãi ngộ đặc biệt hấp dẫn Dê làm được việc này, CO' sở đào tạo phải luôn trau dồi suy nghĩ, tìm tòi đôi mới quy trình đào tạo, cải tiến nội dune, phươns pháp giảng dạv; kịp thời cập nhật nhữns kiến thức pháp luật m ới cho sinh viên Việc xây dựng nội duna và đưa môn học pháp luật về kinh doanh BĐS vào chươne trình giảna dạy của trường Đại học Luật Hà Nội ià một trone những việc làm đi theo đúne định hướns này;

Thử bảy, trao đổi ý kiến với các cơ sở sử dụim sinh viên tốt nehiệp trườne

Đại học Luật Hà Nội cho thấv sự thích nghi với công việc thực tiễn liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS có sự khác nhau giữa các sinh viên, s ố sinh viên nắm bất nhanh và có thể đảm đương được công việc sau một thời gian ngắn vào làm việc chiếm số lượng thấp Đa số sinh viên thích nghi với công việc sau từ 1- 3 năm làm việc; cá biệt có sinh viên thời gian thích nchi với công việc còn kéo dài hơn Trong giải quyết các côns viên liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS dưới khía cạnh pháp lý, sinh viên sau khi ra trườna còn gặp rất nhiều lúna túng, chất lượng và hiệu quả thấp Điều này có nguyên nhân do họ chưa được trana bị một cách có hệ thống kiến thức, trình độ chuyên môn về lĩnh vực pháp luật về kinh doanh BĐS trong thời gian học tại trường Đại học Luật Hà Nội;

Thứ tám, để thực hiện nguyên lý giáo dục “lý luận gắn với thực tiễn”, “nhà

trường gắn với xã hội” ; đồna thời eiữ vững vị thế của trườna Đại học Luật Hà Nội đặt trong mối quan hệ với các cơ sở đào tạo luật học khác ở Việt Nam thì việc không ngừne đổi mới nội duns, chương trình đào tạo có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Với việc xây dựng và đưa vào giảna dạy nhiều môn học mới đáp ứng đòi hỏi của kinh tế thị trường (trone đó có môn học pháp luật về kinh doanh BĐS) không chỉ làm tăng tính hứne thú cho sinh viên hệ chính quy mà còn nâng cao tính hấp dẫn đổi với cán bộ, công chức hiện đang công tác, làm việc ở các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp có nhu cầu được trang bị một cách có hệ thốne kiến thức pháp luật

phần giữa các cơ sở đào tạo:

III NỘI DƯNG CHƯƠNG TRÌNH MÔN HỌC PHÁP LUẬT VÈ KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN

1 M ục tiêu của môn học pháp luật về kinh doanh bất động sản

Tiếp cận tìm hiêu môn học pháp luật về kinh doanh BĐS, sinh viên sẽ lĩnh

hội được những vấn đề cơ bản sau:

- Trang bị hệ thốna cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xuất hiện thị trường

thị trường BĐS; các loại hình kinh doanh BĐS;

- Trang bị hệ thốna kiến thức pháp luật về kinh doanh BĐS như sự cần thiết

phải điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS bằng pháp luật; những đặc trưns cơ bản

của pháp luật về kinh doanh BĐS; hệ thốnc các văn bản pháp luật về kinh doanh

BĐS; các nguyên tắc kinh doanh BĐS; cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với các

hoạt động kinh doanh BĐS; các che định cơ bán của pháp luật về kinh doanh BĐS:

Chế định pháp luật về kinh doanh nhà và công trình xây dựna; chế định pháp luật về

kinh doanh quyền SDĐ; chế định pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS; chế định

pháp luật về quản lý nhà nước đổi với hoạt động kinh doanh BĐS;

- Nâng cao năng lực phân tích và đánh giá những thành công và hạn chế của

hệ thống pháp luật hiện hành về kinh doanh BĐS;

- Nâne cao năng lực đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thổna pháp luật về

kinh doanh BĐS;

- Vận dụng kiến thức pháp luật về kinh doanh BĐS vào việc tư vấn, giải

quyết các vụ việc, các tình huống thực tế;

2 C h ư ơ n g trình của môn học pháp luật về kinh doanh bất động sản

Môn học pháp luật về kinh doanh BĐS được xây dựng với thời lượng 45 tiết

học (30 tiết ơiảne lý thuyết, 15 tiết thảo luận; tương đương với 2 đơn vị tín chỉ)

được giảng dạy cho sinh viên thuộc tất cả các hệ đào tạo của trường Đại học Luật

Hà Nội (hệ đại học chính quy; hệ đại học chính quy văn bàng 2; hệ đại học tại chức

văn bằng 2; hệ đại học tại chức; hệ trung cấp luật; hệ bồi dưỡng ngẩn hạn);

Môn học này dược eiảng dạy cho sinh viên năm thứ 4 sau khi họ đã được

trang bị kiến thức pháp luật có liên quan của các môn học Luật dân sự, Luật thương

mại, Luật đầu tư, Luật đất đai, Luật tài chính v.v;

Tài liệu eiảng dạy môn học pháp luật kinh doanh BĐS bao gồm: 2,iáo trình

Í.KDBĐS: sách đề cương môn học pháp luật kinh doanh BĐS; sách bình luận eiai

quyết các tình huôns nảy sinh trona lĩnh vực kinh doanh BDS: các văn bản quy phạm

pháp luật về kinh doanh BĐS và các tài liệu sách, báo nahiên cứu về kinh doanh BĐS;

Phươne pháp giảns dạy: kết hợp eiữa phươns pháp eiảne dạy độc thoại

truyền thống với phươna pháp đổi thoại, trao đổi với sinh viên, phương pháp tình

huốns, phương pháp nêu vấn đề phân tích, diễn giải, phưons pháp thảo luận nhóm,

phươne pháp sinh viên thuyết trình, phươna pháp tham quan, kiến tập thực tế để

truyền tải nội dung kiến thức của môn học pháp luật về kinh doanh BĐS

3 Nội dung của môn học pháp luật về kinh doanh bất động sản

Nội duna môn học pháp luật kinh doanh BĐS bao gồm 9 chương cụ thể như sau:

- Chuơna 1: Khái niệm chuns về môn LKDBĐS

- Chương 2: Khái quát về thị trườne BĐS

- Chương 3: Quản lý nhà nước về hoạt độno kinh doanh BĐS

- Chươns 4: Các quy định chuna, về hoạt động kinh doanh BĐS

- Chương 5: Pháp luật về kinh doanh nhà, công trình xây dựng

- Chươne 6: Pháp luật về kinh doanh quyền SDĐ

- Chương 7: Pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS

- Chươne 8: Pháp luật về hợp đồng kinh doanh BĐS

- Chương 9: Pháp luật về hợp đồne kinh doanh dịch vụ BĐS

IV KINH NGHIỆM MỘT SÒ NƯỚC TRÊN THÉ GIỚI VÈ GIẢNG DẠY PHÁP LUẬT VÈ KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN

1 Kinh nghiệm giảng dạy pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Hoa Kỳ

Theo tài liệu nshiên cứu “Pháp luật về hoạt động kinh doanh bất độne sản”

của Thạc sỹ Nơuyễn Thị Nea: Ớ Mỹ, “khoảns 50 bana đều có nhừns đạo luật công

nhận sự hợp pháp của nhữns người bán và những nsười môi giới việc mua bán

BĐS (broker) Thông thường, việc mua bán BĐS được thực hiện bởi nhữna đại

lý” (l) Hiện tại, thị trườnơ BĐS của Mỹ có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp môi giới

BĐS, trong đó có khoảntĩ 90% các nhà môi giới tốt nghiệp trung học, 45% có bàng

cử nhân Nghề môi giới BĐS ở Mỹ được quản lý rất chặt cb \ Các quy định về quản

(1) T h eo điaoc.O nline (ngày 15/05/2005) K inh doanh bắt đ ộ n g sán ở Mỹ, tr 1.

lý và phạm vi hoạt độ na của các doanh nghiệp môi giói BĐS được hội đồng các

thành viên- nhữne neirời được thốnẹ đốc bang bố nhiệm trực tiếp soạn thảo, trong dó

chứa đựng rất nhiều các quv định bám sát với các nguyên tắc hoạt động của NAR

(Hiệp hội kinh doanh BĐS quốc gia Mỳ) Đó là những chuẩn mực đế người môi giới

thi hành Bên cạnh đó, hầu hết các nhà lập pháp của bang thông qua các đạo luật bổ

sung, sửa đối về người hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS; nhiều bang không có dạo

luật này, “luật chung” được chính quyền dùng làm căn cứ pháp lý cho việc thực hiện;

Đe có thể hành nghề kinh doanh BĐS, các tô chức, cá nhân phải có giấy

phép BĐS do chính quyền bang cấp, đặc biệt đối với dịch vụ định giá BĐS họ phải

có giấy phép hành nghề do chính quyền liên bang cấp, sau đó được chính quyền

bang giám sát Đe có được giấy này, họ phải trải qua một kỷ thi và trả phí cấp phép

Chăns hạn, để có được giấy phép hành nghề môi giới BĐS, người hành nghề trong

bởi cơ quan DRE (Department o f Real Estate) Người được cấp phép phải đảm bảo

các điều kiện nghiêm ngặt của bang như: phải từ 18 tuổi trở lên; người ở bang nào

thì giấy phép do bang đó cấp; phải trung thực, thật thà, không có tiền án tiền sự;

phải có tối thiêu 02 năm kinh nghiệm làm full- time cho những người bán BĐS

được cấp phép; ứ n s viên phải hoàn thành 8 môn học, trong đó có 05 môn học bắt

buộc (hành nghề BĐS, luật pháp về BĐS, tài chính về BĐS định giá BĐS, kinh tế

BĐS và kế toán) và 03 môn học được phép lựa chọn trong các môn học (các nguyên

tắc BĐS, Luật Kinh doanh, Quản lý BĐS, Escrovvs (khế ước- giao kèo), quản lý văn

phòng BĐS, môi giới vay và cho vay thế chấp BĐS, Luật BDS nâng cao, tài chính

BĐS nâng cao, định giá BĐS nâng cao, tin học BĐS và phát triển lợi ích chung) Để

giúp cho những người môi giới BĐS hành nghề có hiệu quả, các thành phố lớn ở

Mỹ đều có một hiệp hội (Multiple Listing Service) để giúp họ trong quá trình hành

nghề như cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạne mua bán BĐS trong

khu vực khi nhừne thông tin này được sử dụna thành công Nhữna neười môi giới

phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông tin gốc

2 Kinh nghiệm giảng dạy pháp luật về kinh doanh bất động sản tại

T hụy Điển

Vào năm 1984, Thuỵ Điển bắt đầu thực hiện việc đăna ký hành nghề cho các

nhà môi giới BĐS Mục đích của quy định này là bảo vệ quyền lợi của khách hàng thông qua những dịch vụ môi giới chuyên nghiệp Một mục tiêu khác mà Thuv Điến mong đợi là thông qua quy định trên sẽ khơi thông, đẩy mạnh vòng quay của thị trườne nhà ở thông qua việc đơn giản hoá, tiết kiệm thời gian trong việc giải quyết, hoạch định các nguồn cung nhà ở;

Vào thời điếm đó Chính quyền yêu cầu các hoạt độns môi ?iới BĐS phải được đăna ký tại các Trung tâm của Chính quyền cấp tỉnh Những quy định về hệ thống đăns ký này được ghi rõ trong Luật môi giới BĐS Đe được hành nghề môi giới BĐS vào thời điểm đó, các ứng viên phải đạt được những tiêu chuẩn sau đây:

- Tốt nghiệp từ trung học trở lên;

- Nộp một khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiếu (khoảns 10.000 USD);

- Có quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có thẩm quyền (Chứng chỉ hành nghề);

Trong Luật môi giới BĐS có các quy định điều chỉnh các hành vi thuộc lĩnh vực dân sự - pháp lý, về quá trình thực hiện các yêu cầu môi giới của khách hàng, cách xác định khoản tiền hoa hồna cho nhà môi giới;

Sau 10 năm thực hiện, đến năm 1995, Thuỵ Điển đã có những điều chỉnh về Luật môi giới BĐS, trong đó có 4 vấn đề chính được điều chỉnh là:

- Những điều kiện bắt buộc để đăng ký hành nghề;

- Kiểm tra và theo dõi việc hành nghề của nhừna người đã được đăne ký;

- Vai trò của nhà môi giới với các bên khách hàng;

- Điều chỉnh các quy dịnh cho phù hợp với môi trượns chung của Châu Âu;Cho đến thời điểm hiện nay, so với năm 1984 thì Luật Môi giới BĐS củaThuỵ Điển đã đưọ'c sửa đổi cơ bản Một trong những điểm sửa đổi cơ bản nhất là việc xác định nhà môi giới như là một chuyên RĨa hoạt độne độc lập, cho dù tínhchất của các thương vụ môi giới có thay đổi đa dạna thế nào đi nữa thì họ vẫn lànhững neười có khả năns thực hiện trọn vẹn nhất

3 Kinh nghiệm giảng dạy pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Ba Lan

Lĩnh vực kinh tế BĐS là lĩnh vực mới tại Ba Lan với việc hình thành chỉ hơn

15 năm nay Để cho thị trường này hoạt động đúne hướns, có hiệu quả, một lĩnh

vực đào tạo mới bắt đầu được hình thành tại Ba Lan vào khoảne nhừne năm 1994-

1995 cua thế kỷ trước: lĩnh vực đào tạo các nhà môi giới, định giá và quàn lý BĐS;

Các cơ sở đào tạo thực hiện việc đào tạo bồi dưỡng ở bậc đại học, thạc sỹ và tiến sỹ Đe có được chứng chỉ hành nghề môi giới chuyên nghiệp, từ năm 1992, thí sinh cần phải:

- Trải qua một quá trình thực hành nửa năm trong các công ty BĐS;

- Phải trực tiếp tiến hành các nghiệp vụ môi giới tối thiếu (ít nhất là 15 thương vụ);

- Sau khi đã hội đủ các điều kiện trên, thí sinh phải trải qua một kỳ thi quốc gia được tổ chức bởi Hội đồna Giám định Ọuốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp Kỷ thi được tổ chức theo hình thức thi viết và thi vấn đáp;

- Đe được tham dự kỳ thi trên, thí sinh phải có trình độ văn hoá thích hợp (thấp nhất là đại học) và phải trình chứng chỉ tốt nghiệp những khoá đào tạo sau đại học hoặc chuyên ngành với chương trình đào tạo phù hợp với yêu cầu của Sở Nhà đất và Phát triển đô thị;

Khoá đào tạo chuyên ngành môi giới BĐS kéo dài 6 tháng, kết thúc bằng kỳ thi Sau khi vượt qua kỳ thi, đế hành nghề chuyên nghiệp thí sinh cần phải trải qua đợt thực hành 6 tháng trong các Công ty môi giới và phải trực tiếp thực hiện ít nhất 15 thương

vụ môi giới chính thức và vượt qua kỳ thi quốc gia như phần trên đã đề cập;

Tại Ba Lan, để hành nghề môi giới BĐS cần phải có chứng chỉ hành nghề

Đe có được Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, các ứng viên phải trải qua một quá trình đào tạo và thực hành nghiêm túc như nêu ở phần trên Đe có được Chứna chỉ hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp, các ứng viên phải nộp bộ hồ sơ gồm những giấy tờ sau:

1) Đơn đề nghị cho phép tiến hành các thủ tục chuyên môn;

2) Đơn đề nghị cấp Chứna chỉ nghề nghiệp;

3) Đơn đề nghị cấp chứne chỉ dưới dạng quy định tại Điều 232 khoản 1, điểm 1 của Luật kinh tế BĐS;

4) Các giấy tờ về mức học vấn (bản gốc hoặc bản sao có Còng chứng);

5) Giấy chứng nhận không tội phạm;

6) Giấy chứng nhận về năne, lực đối với các hành vi pháp lý;

7) Giấy xác nhận của người dã trực tiếp được nhà môi giới cung cấp dịch vụ môi giới BĐS, trong đó phải nêu rõ thời gian thực hiện và trinh bày rõ từng bước quá trình thực hiện;

8) Giấy tờ chứng nhận đã tốt nghiệp đại học nhĩrne chuyên ngành liên quan đến kinh tế BĐS/ hoặc tốt nghiệp sau đại học chuyên ngành môi giới BĐS/ hoặc tốt nghiệp nhừne khoá học chuyên môn trong lĩnh vực môi giới (bản chính hoặc bản sao có công chứrm);

9) Sô nhật ký thực tập và nhận xét của cơ sở thực tập;

10) Ba thươne vụ đã thực hiện hoặc 3 thương vụ giả định được mô phỏns đầy đủ;11) Bản tườns trình quá trình thực hiện công việc chuyên môn cho đến thời điểm hiện tại;

12) Bản thu hoạch sau khi tham gia thực hành nghề nghiệp;

13) Giấy chứng nhận về đăng ký hoạt độne kinh doanh (bản gốc hoặc bản sao có công chứng)

14) Giấy xác nhận nơi công tác hoặc hợp đồng lao động;

15) Nhận xét của thủ trưởng đơn vị về phạm vi trách nhiệm của nhân viên;16) Bản đăng ký kinh doanh trong đó có xác nhận đăns ký về dịch vụ môi giới BĐS của tổ chức nơi người xin cấp Chứns chỉ công tác;

17) Giấy xác nhận đã nộp tiền phí cho kỳ thi (bản sao);

18) 02 ảnh;

19) Những giấy tờ khác có liên quan;

20) Giấy đồnc ý cho phép sử dụng tư liệu cá nhân;

21) Đơn đề nghị trả lại những chi phí chưa dùng đến;

Chứna chỉ được cấp có số chứns chứns chỉ Khách hàng có thể kiểm tra về

tư cách, quá trình hoạt động của nhà môi giới thông qua mạne INTERNET tại trang WEB của Bộ Hạ tầna cơ sở;

Chươna trình đào tạo sau đại học của trườns Đại học Kinh tế BĐS tại Vasava

- Ba Lan "Thạc sỹ chuyên ngành môi giới BĐS" gồm 15 chuyên đề với 130 tiết:

1) Nhừna thông tin cơ bản trong lĩnh vực môi giới BĐS (5 tiết);

2) Tô chức, cơ cấu bộ máy nhà nước và chính quyền (2 tiết);

3) Khái niệm và định nghĩa BĐS (4 tiết);

4) Luật Tài sản (4 tiết);

5) Quan hệ dân sự - Luật (10 tiết);

6) Kinh tế BĐS (10 tiết);

7) kinh tế không gian (4 tiết);

8) Nguồn thông tin về BĐS (6 tiết);

9) Cơ sở kinh tế của thị trường BĐS (12 tiết);

10) Thực hiện môi giới trên thị trườne BĐS (12 tiết);

11) Vai trò của Công chứng viên trong thị trường BĐS (7 tiết);

12) Nghiệp vụ của nhà môi giới trong thị trường BĐS (20 tiết);

13) Tổ chức và quản lý Văn phòng môi giới - Luật thương mại (8 tiết);

14) Quản trị Kinh doanh BĐS - một số vấn đề cơ bản (5 tiết);

15) Toán học cơ bản trong định giá (8 tiết);

16) Kiến thức cơ bản về xây dựna (5 tiết);

17) Định giá BĐS - một sổ vấn đề cơ bản (8 tiết)

4 Kinh nghiệm giảng dạy pháp luật về kinh doanh bất động sản tại

Thượng Hải (Trung Quốc)

Theo tài liệu về đào tạo, bồi dưỡng về kinh doanh BĐS của Cục Quản lý nhà

và thị trường BĐS (Bộ Xâv dựng) ấn hành tháng 5 năm 2008 cho thấy từ lúc thực hiện đường lối cải cách, mở cửa, áp dụns cơ chế thị trường thì thị trườna BĐS Trung Quốc mới bất đàu hình thành;

Để đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, thành phố Thượng Hải căn cứ vào quy định của pháp luật, pháp quy có liên quan kết hợp với tình hình thực tế đã ban hành nhiều thông tư quy định hành vi của nhà môi giới, bảo

vệ lợi ích hợp pháp của đươns sự v ề lĩnh vực đào tạo, thành phố đã ban hành một

số quy định đối với người muốn có chứng chỉ môi giới BĐS; cụ thể:

- Người đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thường trú tại thành phố, trình độ văn hóa tốt nghiệp phổ thône truna học đã trải qua lóp tập huấn do Cục Quản lý nhà đất tô chức thì được cấp giấy chứns nhận tư cách nsười môi giới nhà đất thì mới được hoạt độne môi giới BĐS;

- Đối với neười xin hoạt độn® môi giới BĐS phải qua các lóp huấn luyện và sát hạch thốne nhất trước khi hành nghề Cục Quản lý nhà đất thành phố phụ trách

việc định kỳ biên soạn tài liệu giảne dạy, dề cương sát hạch, đề thi thốna nhất, thâm

tra và cấp phép cho tô chức huấn luyện, sát hạch về giấy chứna nhận tư cách cho

người đã thi đỗ;

- Naười đã qua huấn luyện, đã tốt nghiệp nhưne vì nguyên nhân nào đó mà 2

năm không nhận được giấy chứns nhận tư cách naưòi môi giới BĐS hoặc sau khi

nhận giấy chứno nhận tư cách naười môi giới BĐS 2 năm mà chưa hành nghề trong

tổ chức môi giới BĐS hoặc tự hành nghề (hành nghề độc lập) thì phải sát hạch lại

Giấy tốt nghiệp hoặc chứna nhận tư cách người môi giới BĐS dã cấp mặc nhiên

không còn giá trị;

- Cứ 2 năm 1 lần phải kiểm chứng lại các nhân viên đã có giấy chứng nhận

tư cách người môi giới BĐS Công tác kiểm chứng được các cơ quan quản lý giao

dịch BDS khu, huyện, Cục quy hoạch đất đai tiến hành theo tổ chức thống nhất của

Cục quản lý nhà đẩt thành phố;

- Nếu kiểm tra thấy giấy chứng nhận tư cách không hợp quy cách hoặc người

không tham gia kiểm chứng không có lý do thì bị cấm hoạt động môi giới BĐS;

V KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI ĐÓI VỚI VIỆT NAM TRONG XÂY DỤNG VÀ GIẢNG DẠY PHÁP LUẬT VÈ KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN• • • •

Qua nghiên cứu kinh nghiệm nước neoài về đào tạo BĐS có thể rút ra một sô

bài học bổ ích cho Việt Nam trone quá trình xây dựng và giảne dạy môn học pháp

luật về kinh doanh BĐS; cụ thể:

Thứ nhất, các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều nhận thức sâu sắc

thị trườns BĐS là thị trường không thể thiếu được trong nền kinh tế thị trường; kinh

doanh BĐS là một loại hình kinh doanh phổ biến và quan trọng góp phần thúc đẩy

sự tăna trưởng kinh tế Do vậy, ở Mỹ, Thụy Điển Ba Lan, Trune Quốc đều rất

chú trọns đến việc đào tạo kiến thức pháp luật và kỳ năna về kinh doanh BĐS;

Thử hai, mặc dù với cách thức và quy mô đào tạo có thể có sự khác nhau

song ở tất cả các nước này việc đào tạo kiến thức, pháp luật về kinh doanh BĐS

được thực hiện một cách rất quy củ, bài bản thông qua một quy trình giảng dạy, học

tập và thi cử rất chặt chẽ nhằm tạo ra sản phẩm là đội naũ các nhà môi giới chuyên

nghiệp đáp ứns nhu cầu của xã hội;

Thứ ba, việc siảne dạy kiến thức pháp luật về kinh doanh BĐS nhằm trane bị

cho các nhà môi giới tươne lai hệ thống cơ sở lý luận, nhữne, nội dune cơ bản của pháp luật thực dịnh về BĐS .đế họ có đủ khả năng giải quyết nhừns vấn đề phát sinh trong thực tiễn hoạt độne kinh doanh BĐS quá trình hoàn thiện kiến thức pháp luật về kinh doanh BĐS là một chuỗi các hoạt độna đào tạo liên tục không có sự

“đứt quãng” dựa trên cơ sở nền tảng là sự tự giác học tập của các nhà môi giới;

Thử tư, ở các nước Mỹ, Thụy Điển, Ba Lan, Trung Quốc việc 2Ìảng dạy pháp luật về kinh doanh BĐS do các tổ chức chuyên môn có uy tín đảm nhiệm hoặc

do các trường đại học chuyên ngành về BĐS thực hiện với những yêu cầu, tiêu chuẩn rất khắt khe được đặt ra cho những người theo hục nhằm đảm bảo chất lượng của quá trình đào tạo;

Thứ năm, qua kinh nghiệm đào tạo về môi giới BĐS nói chung và giảng dạy

pháp luật về kinh doanh BĐS ở các nước Mỹ, Thụy Điển, Ba Lan, Trung Quốc cho thấy muốn xây dựng thị trường BĐS chuyên nghiệp thì một trona những biện pháp là phải tạo ra các tố chức hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS mang tính chuyên nghiệp Việc này được thực hiện bắt đầu ngay từ khâu đào tạo các chuyên

°ia địa ốc hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS Sự thiếu chuyên nghiệp, bài bản hoặc không quan tâm đến quá trình đào tạo kinh doanh BĐS nói chung và đào tạo pháp luật về kinh doanh BĐS nói riêng sẽ là một trong những trở ngại lớn cho việc xây dựne thị trường BĐS có tổ chức;

Thứ sáu, các nước đã xây dựna và đưa chuyên neành đào tạo về BĐS ở cấp

độ đại học và sau đại học vào giảng dạy trong các trường chuyên về BĐS hoặc các

cơ sở đào tạo chính thức của Nhà nước Điều này giúp cho các nước tạo ra được một đội ngũ nguồn nhân lực có đủ trình độ để thúc đẩy sự phát triển thị trườna BĐS theo hướng công khai, minh bạch và lành mạnh

B X Â Y D Ụ N G NỘI DUNG VÀ P H Ư Ơ N G P H Á P G IẢ N G D Ạ Y M ỒN• • •LUẬT KINH D O A N H BẤT Đ Ộ N G SẢN

I KHÁI NIỆM LUẶT KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN• • •

1 Đối tu ọ n g điều chính của Luật kinh doanh bất động sản

a Kỉnh doanh bất động sân

Xét trên bỉnh diện chung nhất thì kinh doanh là việc thực hiện một số hoặc tất cả các cóng đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất, trao đổi - phân phối hàng

hoá đến các hoạt độna cung ứnẹ dịch vụ trên thị trườn • • w o • • • c2 nhăm mục đích lợi nhuận.• • •Kinh doanh BĐS là một lĩnh vực cụ thể của hoạt động kinh doanh nói chung, bởi vậy một hành vi được xác định là hành vi kinh doanh BĐS cũng phải thoả mãn các dấu hiệu sau đây:

Thứ nhất, hành vi đó phải mang tính chất nghề nghiệp Điều đó có nghĩa là

chủ thể của hành vi kinh doanh BĐS phải sống bằng nghề kinh doanh BĐS một cách thường xuyên, liên tục, ổn định, lâu dài và xác định được đó là nghề nghiệp chính của mình Sự xác định này được pháp luật thừa nhận và bảo hộ;

Thứ hai, hành vi kinh doanh BĐS phải diễn ra trên thị trường Neu quan

niệm thị trường là nơi diễn ra các hoạt độrm mua bán và các giao dịch khác về BĐS thì không phải bất kỳ hoạt động mua và bán nào cũng được coi là thị trường, v ề mặt pháp lý, thị trường BDS được quy định theo thời gian, không gian và theo từng loại sản phẩm nhất định, với quy mô, sổ lượng, chất lượng và chủng loại tài sản khác nhau như: thị trường cơ sỏ' hạ tầng, khu công nghiệp, thị trường đất đô thị, thị trường nhà ở, khách sạn, văn phòng, thị trường mặt bàng sản xuất ;

Thứ ba; Mục đích của kinh doanh BĐS là lợi nhuận;

Khi kinh doanh BĐS trở thành một nghề trong xã hội Tức là những chủ thể kinh doanh BĐS tham gia vào thị trườns, theo nguyên tấc phân công lao độne xã hội, có mục đích theo đuổi là tìm kiểm lợi nhuận trong hoạt động của mình Đây là dấu hiệu quan trọne nhất để phân biệt hành vi kinh doanh nói chung và hành vi kinh doanh BĐS nói riêng với các hoạt động khác như hoạt động công ích, hoạt động từ thiện, hoạt độne quản lý Nhà n ư ớ c ;

Như vậy, kinh doanh BĐS là một lĩnh vực cụ thể trong hoạt độna kinh doanh, vì thế các hành vi được xác định là hành vi kinh doanh BĐS cũng phải thoả mãn những dấu hiệu cơ bản của hành vi kinh doanh Do đó các chủ thể thực hiện hành vi kinh doanh BĐS phải coi hoạt độns kinh doanh BĐS là hoạt động cơ bản mang tính chuyên nghiệp Điều này tạo nên sự khác biệt giữa kinh doanh BĐS với

kinh doanh trong các lĩnh vực khác Với ý nghĩa đó: Kinh doanh BĐ S được hiểu ì à

việc bỏ von đầu tư, tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

b Những quan hệ xã liội lù đôi tượng điêu chinh của Luật kinh doanh bãi động sán

Đối tượne của LKDBĐS là nhữna quan hệ xà hội hình thành trong lĩnh vực kinh doanh BĐS Có thể bóc tách đối tượng điều chỉnh của LKDBĐS ra thành ba nhóm quan hệ chính sau đây:

- Nhóm quan hệ xã hội trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

- Nhóm quan hệ kinh doanh dịch vụ BĐS

- Nhóm quan hệ quản lý Nhà nước về hoạt độna kinh doanh BĐS

* về nhóm quan hệ thứ nhất: Quan hệ kinh doanh BĐS có một số đặc điểm

sau đây:

- Đối tượng kinh doanh: là BĐS nhưna không phải bất cứ loại BĐS nào cũna được phép kinh doanh mà thường được giới hạn theo nhùng quy định của pháp luật Chẳng hạn đổi với đất đai: Trong chế độ sở hữu toàn dân thì đất đai không thể là đối tượng được mang ra trao đổi giao dịch trên thị trường Bởi vậy Luật đất đai đã thiết lập một cơ chế đảm bảo quyền lợi cho người SDĐ bằng cách tách rời quyền sở hữu và quyền sử dụng Theo đó quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân, nhưng quyền SDĐ được trao cho neười SDĐ, cho phép neười SDĐ được chuyên quyền SDĐ Và do đó quyền SDĐ cũng trở thành hàng hoá, là đối tượns của hoạt độne kinh doanh BĐS;

- Hình thức kinh doanh BĐS nhất thiết phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hợp đồng đó phải được xác lập thành văn bản, có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

* Nhóm thứ hai: Nhóm quan hệ trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS là các

hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trườna BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vẩn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS và quản lý BĐS;

* Nhóm thứ ba: Nhóm quan hệ, phát sinh trons lĩnh vực quản lý Nhà nước đối

với hoạt động kinh doanh BĐS, thể hiện qua việc Nhà nước xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật quy định việc kinh doanh BĐS và nhữns lĩnh vực có liên quan đến hoạt độns kinh doanh Các văn bản quy định nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của từns cơ quan Nhà nước trong việc thực hiện pháp luật về kinh doanh BĐS;

- Xây dựne chính sách, chế độ, quản lý hoạt độns kinh doanh BĐS;

- Tổ chức thu thập, xử lý để cung cấp thông tin cho hoạt độne kinh doanh

BĐS, tạo ra môi trưừne thuận lợi cho các hoạt độníí kinh doanh:

- Cấp, gia hạn và thu hồi các loại giẩy phép kinh doanh BĐS, chứne chỉ hành nghề các loại dịch vụ như dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh cho các doanh nghiệp hoặc hợp tác xã;

- Thực hiện việc kiếm tra, thanh tra hoạt độns kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS của các doanh nghiệp

2 P h u o n g pháp điều chính

a Phương pháp thoả thuận

Cơ sở của phươns pháp này trước hết nằm ngay trong tính chất, đặc điếm của các quan hệ xâ hội thuộc đối điều chỉnh của LKDBĐS mà yếu tố quan trọ ne cho việc xác lập các quan hệ xã hội đó là hợp đồns Hợp đồng kinh doanh BĐS được lập theo quy định của LKDBĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan Sự thoả thuận trong hợp đồns được pháp luật xác định và bảo đảm thực hiện;

Trong hoạt độne kinh doanh BĐS thì phương pháp thoả thuận được sử dụng một cách phổ biến cho hầu hết các mối quan hệ Điều này là phù hợp với cách thức điều tiết của Nhà nước ta là đảm bảo quyền tự do kinh doanh cho các chủ thể có hành

vi kinh doanh nhằm thoả mãn những nhu cầu mà xã hội đặt ra và có mục đích sinh lợi

b Phương pháp mệnh lệnh

Phương pháp mệnh lệnh thể hiện ở việc sử dụng quyền uy, phục tùng Cơ sở của phương pháp mệnh lệnh nam ngay trong chức năne xã hội của Nhà nước Là người đại diện cho toàn xã hội, Nhà nước có chức năne quản lý mọi lĩnh vực trong đời sổng xã hội, trong đó có lĩnh vực kinh doanh BĐS;

Thông qua công cụ luật pháp, Nhà nước cụ thể hoá những chính sách đầu tư kinh doanh BĐS thành các quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên tham gia và đảm bảo thực hiện chúng Việc đảm bảo cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh BĐS, phù họp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ và từng khu vực địa bàn; thực hiện chính sách hỗ trợ tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS đầu tư, tạo lập quỹ nhà ở dể bán trả chậm, trả dần Với những naười có công, người nghèo, nsười thu nhập thấp; Thực hiện miễn, giảm tiền sử dụne, tiền thuê đất để xây dựng côns trình hạ tầna chuyển giao cho Nhả nước; Tổ chức tín dụng Nhà nước cho vay ưu dài dầu tư đổi với các dự án

xây dựns nhà ở đê cho thuê, cho thuê mua bán cho nuười có công, ngưòi nghèo

Đặc biệt là chính sách bình ổn thị trườn e BĐS khi có biến động, bảo đảm lợi ích• • • • c- 7 •

cho nhà đầu tư và khách hàng;

Đe thực hiện tất cả các côna việc nói trên, Nhà nước không thể không sử

dụng biện pháp quyền uy trong lĩnh vực kinh doanh BĐS;

Tuy nhiên, việc phân chia hai phương pháp điều chỉnh của LKDBĐS cũng

chỉ mang tính chất tương đối Đối tượng của LKDBĐS là những quan hệ xã hội

trong lĩnh vực kinh doanh BĐS nhưng lại bao gồm nhiều nhóm khác nhau Bởi vậy

để điều chỉnh pháp luật một cách phù hợp, đạt hiệu quả, có thể tuỳ theo từng loại

quan hệ mà sử dụng các phương pháp thật thích hợp và linh hoạt

Từ sự phân tích đối tượng điều chinh và phương pháp điều chỉnh của

LKDBĐS, có thể đưa ra định nghĩa về LKDBĐS như sau:

Luật kinh doanh bẩt động sản là tông hợp các quy phạm pháp luật do Nhà

nước ban hành, điều chinh các quan hệ xã hội hình thành trong lĩnh vực kinh doanh

bất động san kinh doanh dịch vụ bất động sản và quản lý Nhà nước trong lĩnh vực

kinh doanh bất động sản, nhằm đảm bảo hiệu quả cho hoạt động kinh doanh bấí

động sản, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.

3 Các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản

pháp luật

Là nguyên tắc quan trọne nhất trong hoạt độna kinh doanh BĐS - quá trình

xây dựng và thực hiện pháp luật kinh doanh BĐS phải mở ra cơ hội ngang cho các

chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế Sự bình đẳng ỡ đây được hiểu là bình đẳne

trong cơ hội đầu tư và trong quá trình kinh doanh Yeu tố bình đẳns không phân

biệt đối xử trong kinh doanh BĐS đã m ở ra một giai đoạn mới cho các tô chức, cá

nhân nước ngoài tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam làm phong

phú thêm chủns loại hàne hoá cho thị trường BĐS và đa dạne nét văn hoá thể hiện

trong việc xây dựns, tôn tạo các BĐS Ọua đó, kích thích sự phát triển của thị

trường BĐS, kích thích sự lăna trưởng kinh tế;

Tuy nhiên, phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của các tổ chức cá nhân vẫn

có sự khác nhau Theo quy định tại khoản 1 Điều 9 và khoản 1 Điều 10 LKDBĐS

thì tổ chưc, cá nhân trong nước được đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để hán, cho thuê, cho thuê mua, thuê nhà, công trình xây dựna để cho thuê lại; đầu tư cải tạo nhà đất và đầu tư các công trình hạ tầne trên đất thuê để cho thuê đất đã có

hạ tầng Nhận chuyển nhượns quyền SDĐ, đầu tư công trình hạ tầna để chuyển nhượng cho thuê; thuê quyền SDD dã có cơ sở hạ tầng cho thuê lại Trong khi tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được đầu tư tạo lập nhà công trình xây dựng đế bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư cải tạo đất

này đòi hỏi pháp luật về kinh doanh BĐS cần phải có sự tháo gõ’ để hoạt động kinh doanh BĐS hoàn toàn thoả mãn nguyên tắc: mọi tố chức cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS đều bình đắng trước pháp luật

b Tí chức, cả nhân hoạt động kinh doanh bất động sản được tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia thông qua hợp đồng, không trải với các quy định của pháp luật

Giông như mọi hoạt độne kinh doanh khác, hoạt độna kinh doanh BĐS có mục tiêu hưVng tới là lợi nhuận trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS

và các hoạt động dịch vụ liên quan đển BĐS;

Sử dong công cụ quan trọne cho các mối quan hệ đó là hợp đồne Các tổ chức, cá nhen kinh doanh BĐS được tự do thoả thuận với các bên liên quan về tất

cả các nội dang mà họ thấy cần thiết, sao cho sự thoả thuận đó là đảm bảo sự tôn trọng quyềnvà lợi ích hợp pháp của các bên tham gia;

Tronị Chương V- LKDBĐS quy định các loại hợp đồn2 kinh doanh BĐS và kinh doanh lịch vụ BĐS, chỉ manơ tính định hướng cho các bên tham gia Trên cơ

sở đó các bêi được quyền lựa chọn, thoả thuận về nội dung cho các điều khoản của hợp đồng Eây là hành lang pháp lý khá thông thoáng cho hoạt độns kinh doanh BĐS vận hàih một cách phù họp với quy luật của thị trường

c Bấ động sân đua vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định

- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

- Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải đảm bảo chất lượna theo quv định của pháp luật về xây dựnạ, đối với nhà công trình xây dựna đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượns do các bên thoả thuận trong hợp đồng;

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

- Không bị kê biên đê thi hành án hoặc đế chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyên;

- Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Có hồ sơ bao gồm: giấy chứne nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựns

và quyền SDĐ hoặc có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đổi với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựn£ hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà công trình đang xây dựng, thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn cône và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụns đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứne nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, hồ sơ dự án thiết kế bản vẽ thi công

và tiến độ xây dựng nhà, công trình đã được phê duyệt đối với nhà công trình xây dựng hình thành trong tươne lai;

Đối với quyền SDĐ đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện:

- Thuộc đổi tượna được phép kinh doanh;

- Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền SDĐ theo quy định của pháp luật;

d Hoạt động kinh doanh bất động sản phái công khai, minh bạch

Nguyên tắc này nhằm đảm bảo cho thị trườn” BĐS diễn ra một cách lành mạnh;Tính công khai minh bạch của hoạt độnơ kinh doanh BĐS được thể hiện trên

tất cả các khâu của quá trình kinh doanh từ tạo lập, mua bán, chuyển nhượng cho thuê đối với BĐS;

Diều 11 LKDBĐS quy định: Tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS có trách nhiệm công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh Thông tin về BĐS có thê được công khai tại sàn giao dich BĐS hoặc trên các phương tiện thông tin đạichúng Nội dung thôns tin về BĐS bao gồm: loại BDS; vị trí BĐS; thông tin về quy

năne SDĐ, chất lượna của BĐS; thực trạne của các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng, các dịch vụ về kỳ thuật và xã hội có liên quan đến BĐS, tình trạng pháp lý của BĐS và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập BĐS Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có); giới hạn chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS, quyền

và lợi ích của nsười thứ ba có liên quan và các thông tin khác

3 N guồn của Luật kinh doan h bất động sản

a Các văn bản pháp luật

- Hiến pháp 1992;

- Pháp lệnh thuế nhà đất ngày 31.7.1992;

- Luật thuế sử dụng đất Nhà nước ngày 10.7.1993;

- Luật đất đai 26.11.2003 có hiệu lực ngày 1.7.2004

- Luật xây dựng 26.1 1.2003 có hiệu lực ngày 1.7.2004

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3.12.2004 của Chính phủ về thu tiền SDĐ;

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16.11.2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Luật thương mại ngàv 14.6.2005 có hiệu lực ngày 1.10.2005;

- Nghị định 96/2005/NĐ-CP ngày 15.7.2005 về cấp giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựna;

- Luật nhà ở ngày 29.11.2005 có hiệu lực ngày 1.7.2006;

- Luật doanh nghiệp ngày 1.2.2005 có hiệu lực ngày 1.7.2006;

- Bộ luật dân sự năm 2005 ngày 14.6.2005 và có hiệu lực ngày 01.01.2006;

- Luật kinh doanh bất độne sản 29.6.2006 có hiệu lực 1.1.2007;

- Luật phá sản doanh nghiệp có hiệu lực ngày 1.1.2009;

- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp có hiệu lực 1.1.2009;

- Các thông tư, chi thị của các Bộ ngành có liên quan

b Cúc điều ước quốc tế

Theo cam kết của Việt Nam khi gia nhập Tổ chức thương mại thế giói

(WTO), các cam kết quốc tế của Việt Nam với tổ chức này sẽ có hiệu lực trực tiếp

Nghị quyết số 71/2006 QH1 1 ngày 29.11.2006 của Quốc hội phê chuẩn Nghị định

thư gia nhập Hiệp định thành lập WTO của nước Cộna hoà xã hội chủ nghĩa Việt

Nam quy định: “áp dụng trực tiếp các cam kết của Việt Nam được ghi tại phụ lục

đính kèm Nghị quyết nàv và các cam kết khác của Việt Nam với tổ chức thương

mại thế giới được quy định đủ, rõ, chi tiết trong Nghị định thư, các phụ lục đính

kèm báo cáo của Ban côns tác về Việt Nam gia nhập Hiệp định thành lập tổ chức

thươnạ mại thế giới” (Diều 2) Như vậy, với quy định này các cam kết quốc tế sẽ có

hiệu lực trực tiếp mà không phải chờ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt

Nam ban hành văn bản quy phạm pháp luật đế “nội luật hoá” Điều này là phù hợp

với quy định về áp dụnơ pháp luật của các văn bản luật hiện hành Tại khoản 3 Điều

3 LKDBĐS quy định: “Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộns hoà xã hội chủ nghĩa

Việt Nam là thành viên có quy định khác với quan điểm của luật này thì áp dụng

quy định của điều ước quổc tể đó”

4 Mối quan hệ giữa Luật kinh doanh bất động sản vói một số ngành luât khác

a Quan hệ với Luật dân sự

Quan hệ giữa Luật dân sự và LKDBĐS là quan hệ giữa luật chung - luật

riêng Đây là vấn đề đã trở thành nguyên tắt cơ bản để giải thích pháp luật từ thời

Luật La mã nhằm hạn chế sự tiêu cực từ sự không thống nhất pháp luật Trong lĩnh

vực hợp đồng, Bộ luật dân sự quy định nhữna vấn đề có tính chất nguyên tắt như:

luật dân sự là luật chung và LKDBĐS là luật riêng;

Giao dịch BĐS gồm hai trường hợp:

Thử nhất: Giao dịch mà các chủ thể tham gia không có đăna ký hoạt động

công trình xây dựna, chuyển nhượng quyền sử dụng, tất cả nhữna siao dịch chỉmang tính chất dân sự thì do Bộ luật dân sự điều chỉnh;

ơ trườna hợp thứ hai: Giao dịch mà ít nhất một bên chủ thế tham eia có đăna

ký kinh doanh BĐS và mục tiêu chính mà họ theo đuôi là tạo ra lợi nhuận Bỏ'i vậy, lợi nhuận là yếu tố cơ bản nhất để xác định cho quan hệ đó là quan hệ kinh doanh BĐS hay là giao dịch BĐS thuần tuý mang tính chất dân sự;

kinh doanh BĐS được thực hiện bởi chủ thể có đăng ký kinh doanh BĐS thì do LKDBĐS điều chỉnh

b Quan hệ với Luật thương mại

Trong mối quan hệ giữa LKDBĐS và Luật thươna mại, thì Luật thương mại

là luật chung và LKDBĐS được xác định là luật riêng Trong đó Luật thươnẹ mại điều chỉnh tất cả các hoạt động thương mại Hàng hoá trong Luật thương mại bao gồm tất cà các loại dộna sản, BĐS mà hành vi kinh doanh BĐS cũng là một quan

hệ cụ thế của hoạt động thương mại Tuy nhiên xét trong mối quan hệ giữa luật chung và luật riêng thì những nội dung được LKDBĐS quy dịnh sê dược ưu tiên áp dụng Những nội dung không được quy định trong LKDBĐS thì sẽ áp dụng quy định của Luật thương mại về những nội dung đó

c Ouan hệ với Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở

Quan hệ giữa LKDBĐS với Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở là quan hệ giữa những quy định mang tính chất đặc thù, điều chỉnh đối với các BĐS Truờng hợp LKDBDS và các luật này có quy định khác nhau hoặc các luật

đó có quv định cụ thê thì sẽ ưu tiên áp dụng các quy định đặc thù đó Luật đất đai năm 2003 quy định về quyền SDĐ trong thị trường BĐS và các giao dịch về quyền SDĐ như quyền chuyên nhượng cho thuê thừa kế thế chấp nhưng không quy định hoạt động kinh doanh quyền SDĐ Bởi vậy hoạt động kinh doanh quyềni SDĐ sẽ do LKDBĐS điều chỉnh Tương tự, các hành vi kinh doanh nhà, công trình xây dựng cũne sẽ do LKDBĐS điều chỉnh

II KHÁI QUÁT VÈ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm, đặc điểm của bất động sản

a Khái niệm bất động sàn

Việc phân loại tài sản thành “bất dộna sản” và “động sản” có nguồn gốc từ luật cô La Mã Cách phân chia này hiện nay vẫn được ghi nhận trong bộ luật dân sự (BLDS) ở nhiều nước trên thế giới Theo đó, BĐS không chỉ là đất đai mà còn bao sồm của cải trong lòng đất và tất cả nhừns gì do sức lao dộna của con người tạo ra trên mảnh đất đó, như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và nhữne tài sản liên quan đến đất đai, gắn liền với đất Việc quan niệm BĐS dựa trên những tiêu chí cơ bản sau đây:

- Các BDS được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị sử dụne và bởi đối tượng trên BĐS;

- Coi đất đai và những tài sản có liên quan tới đất là BĐS;

- Coi đất đai và nhữne gì liên quan đến đất đai là BĐS;

Quy định về BĐS trong Bộ luật dân sự Việt Nam đã tiếp cận theo cách thứ ba Với phương thức này, quan niệm về BĐS đã có những thay đổi so với sự liệt kê thuần tuý theo quan niệm truyền thổne về những tài sản nào được coi !à BĐS chuyển sang việc quy định những điều kiện đặc trưng chung Theo quy định tại điều 174 Bộ luật dân sự Việt Nam thì BĐS bao gồm: (i) Đất đai; (ii) Những công trình xây dựne gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gẳn liền với nhà, công trình xây dựne đó; (iii) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; (iv) Các tài sản khác đo pháp luật quy định;

Quy định về BĐS nói trên là một khái niệm rất mở Trước hết BĐS là tài sản không di dời được BĐS có thể được nhận biết qua các vật cụ thể như đất đai hoặc khối thống nhất giữa đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất mà không thể di dời được trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụne và tính năns của tài sản đó Cùng với sự hoàn thiện của hệ thốns pháp luật, danh mục về các tài sản khác gắn liền với đất và những “tài sản khác do pháp luật quy định” sẽ được xác định một cách cụ thể hơn;

b Đặc điếm của bất động sản

Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định và không di dời được Đặc điểm này do BĐS

luôn gắn liền với đất đai, mà việc SDĐ đai luôn gan với tình trạng cố định về địa điểm, hạn chế về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụna Vì thế giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từna vị trí cụ thể nên BĐS chịu sự tác động của yếu tố

vùng và khu vực sâu săc;

Thứ hai, BĐS là loại tài sản có tính lâu bền; Đặc điểm này gan liền với tính

vô hạn về thời aian sử dụnu của đất đai, nếu con người biết sử dụna một cách đúna đắn và thông minh Bên cạnh đó các cône trình kiến trúc thườns có tuổi thọ cao Một số BĐS là vườn cây lâu năm cũna có thời gian tồn tại lâu dài;

Thứ ba, BĐS mang tính cá biệt, khan hiếm; đặc điểm này do tính giới hạn

về diện tích bề mặt trái đất cùns như từng vùng, từng thửa đất Vì thế quan hệ cung

- cầu về BĐS luôn đối ngược nhau theo hướns cung có giới hạn, còn cầu thì không ngừng tăng lên;

Thứ tư, tính cá biệt của BĐS Mồi BĐS là một tài sản riêng biệt, do sự khác

nhau về vị trí lô đất, kết cấu, kiến trúc, khác nhau về hướng ;

Thứ năm, BĐS mang nặne yếu tổ tập quán, thị hiếu và tâm lý Do nhu cầu

về BĐS chịu ảnh hường bởi những yếu tố tâm lý, thị hiếu nên BĐS ở mỗi vùng, mỗi khu vực mỗi quốc gia đều có sự khác nhau;

Thứ sáu, BĐS là tài sản lớn của mồi quốc gia, mỗi người dân nên các giao

dịch về BĐS thường tác động rất mạnh đến hầu hết nhũng hoạt động kinh tể - xã hội, và đc tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định khai thác có hiệu quả BĐS, Nhả nước phải thực hiện việc quản lý thị trường BĐS bàng chủ trương, chính sách, bằng hệ thống các văn bản pháp luật

2 Khái niệm và n h ữ n g đặc điểm CO' bản của thị trường bất động sản

a Khái niệm thị trường bất động sản

Thìo các nhà kinh tế học thì thị trườnạ BĐS là tập họp các sự thoả thuận, qua đó rm neười mua và neười bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hoá và dịch

vụ Từ đó có thể hiểu thị trường BĐS hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được với BĐS và BĐS đó được sử dụne như thế nào;

Tteo nghĩa hẹp thị irườne BĐS bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch 3ĐS như: mua bán, cho thuê, thế chấp BĐS;

Theo nghĩa rộng: thị trườna BĐS không chỉ bao gồm các hoạt độns có liên quan đến giao dịch BĐS mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS;

Xé một cách khái quát: thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên á c quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một khoảng thời "ian và không

gian nhất định;

mua bán BĐS và các giao dịch có liên quan đến BDS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyên dịch quyền sử dụns BĐS;

b Đặc điếm của thị trường bất động sán

- BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nên thị trường BĐS không phải là thị trường

giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường siao dịch các quyền và lợi ích chứa đựna trong các BĐS Đặc điếm này do đặc điếm của đất đai quy định Nên khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hoá thông thường khác mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lọi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai;

- Thị trườna BĐS là thị trường không hoàn hảo;

Sự không hoàn hảo của thị trườna này được xác định khi đem ra so sánh với thị trườne hàng hoá tiêu dùng và thị trường của các tư liệu sản xuất khác Do sự so sánh giữa các BĐS cùng loại chỉ mang tính tương đối Trong nhiều trường hợp, người bán có lợi thế về sự độc quyền mà giá cả dộc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho người chủ sở hữu BĐS đó;

- Trên thị trường BĐS cung về hàng hoá BĐS thường biến động chậm hơn so với sự biến động về cầu và giá cả BĐS, bởi việc tạo ra hàng hoá BĐS cần nhiều thời gian Bất đầu từ tìm hiểu, thông tin về đất đai, làm thủ tục, xin giấy phép xây dựna, thiết kể thi cô n g Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá

cả đòi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định để bình ổn thị trường BĐS;

- Tính phức tạp của quá trình giao dịch BĐS do đặc thù của loại hàng hoá này thườna có giá trị lớn nên việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như các loại hàng hoá khác, vì vậy, giao dịch BĐS cần nhiều thời gian và chi phí cho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán;

- Thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến độno khi có sự biển độns của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội Thực tế cho thấy, những cơn sốt nóng, lạnh đã xảy ra tneo nhịp độ tăng trưởne hoặc suy giảm của nền kinh tế Những tác độna vê chính trị, văn hoá xã hội, môi trườno, phong tục tập quán đều có ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị trườne;

- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;

3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Các chủ thể tham gia vào thị trườns BĐS bao gồm:

- Các cá nhân: Là loại chủ thê chiếm tỷ lệ lớn nhất tham gia trên thị trường BĐS với tư cách người bán, neười cho thuê hoặc với tư cách là người mua, người đi thuê người nhận góp vốn liên doanh ;

- Các tổ chức kinh tế: Tham gia vào thị trường BĐS ở hai góc độ; Naười tiêu dùng và người kinh doanh BĐS;

- Nhà nước: Tham gia vào thị trườn £ với tư cách là người tố chức, quản lý vĩ

mô đối với thị trường BDS, thông qua hệ thống chính sách, pháp luật và các công

cụ như quy hoạch, kế hoạch SDĐ là cơ sở cho sự phát triển toàn bộ nền kinh tế;

Bên cạnh đó Nhà nước cũng đóng vai trò là người bán, người mua trong một

số trường hợp Tuy hoạt động mua bán của Nhà nước không thường xuyên nhưng lại ảnh hưởna lớn đến giá cả và những biến động hàng hoá trên thị trường;

- Các tổ chức môi giới và tư vấn;

Mót thị trườns BĐS phát triển, không thể thiếu vắng sự tham gia của các tổ chức môi giới, tư vấn, ngay từ những giai đoạn đầu tiên như: tư vấn xây dựng, khảo sát thiết kế, định giá, môi giới về mua bán, cho thuê Trong thực tế, nhu cầu cần

có một bén trung gian để cung cấp các dịch vụ và kiến thức cơ bản về BĐS cũng như thực hiện đàm phán các giao dịch BĐS luôn là một phần rất quan trọng của thị trường BĐS;

- Các tổ chức tài chính: Khi thị trường BĐS phát triển thì cần một lượng vốn lớn ngay ừ khi tạo lập hàng hoá cho đến khi thực hiện các giao dịch trên thị trường

Vì thế trong hầu hết các hoạt độna trên thị trường không thể dựa vào vốn của mỗi

cá nhân hay tổ chức mà cần huy động từ nhiều chủ thể khác nhau, chủ yếu là từ các

tô chức tải chính, như các ngân hàng thươna mại, công ty tài chính, công ty bảo

quan trọm phản ánh sự phát triển của thị trường BĐS; Các tổ chức tài chính tác động vào hị trườna trong hai lĩnh vực cơ bản: (i) Cho vay vốn đế thực hiện các giao dịch m ua,bán BĐS nhằm kích cầu cho thị trường BĐS; (ii) Cho vay vốn nhằm mục đích phát triển các hàng hoá BĐS như: xâv dựng nhà ở, văn phòng, BĐS thương

mại nhiăm tăn 2 cung cho thị trườna BĐS.

4 Phân loai thi trưòìig bất đông sản

Có) nhiều tiêu chí khác nhau đê phân loại thị trường BĐS Neu căn cứ vào loại hình giao dịch, thị trườna BĐS được phân thành:

- T hị trườn £ mua bán, chuyển dịch BĐS;

- Thị trường giao dịch các BĐS cho thuê;

- Thị trường giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp, bảo lãnh hoặc ẹópvốn liên doanh;

C ăn cứ vào tính chất, thị trường BĐS được phân chia thành hai cấp: thị trườne sơ cấp và thị trường thứ cấp;

- Thị trường sơ cấp: Là thị trường chuyển giao hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng các khu đô thị, xây dựns nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, khách sạ n ;

- Thị trường thứ cấp: Được hình thành do thực hiện quá trình, giao dịch (Mua, bán, cho thuê, thể chấp, góp vốn ) BĐS;

Cả hai loại thị trường này có mối quan hệ hữu cơ và tác độna qua lại lẫn nhau;

- Căn cứ vào mục đích sử dụna có thị trườna địa ốc (thị trườne nhà và đất):

Là thị trường giao dịch các BĐS chủ yếu là nhà ở gắn liền với đất ở, căn hộ Vàthị trường các BĐS khác Đang là bộ phận thị trường giao dịch BĐS, nhằm mụcđích sản xuất - kinh doanh như nhà xưởng, mặt bằna các khu công nghiệp, khách sạn, văn phòng cho thuê

- Thị trường BĐS góp phần phân bổ và sử dụrm có hiệu quả các tài nguyên đất và các BĐS trên đất, thúc đâv việc sử đụng tiết kiệm trong sản xuất - kinh

doanh, đặc biệt là neười có nhu câu sử dụne BDS phải cân nhắc đế dảm bảo chỉ phí

về BĐS tối thiếu nhất trong tồnạ chi phí sản xuất - kinh doanh, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả chung của toàn xã hội trong việc phân bổ và sử dụna BDS;

- Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất Trên thị trường BĐS, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng gặp gỡ nhau và thực hiện hành vi mua bán nhờ đó giúp cho việc chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị Sự biến động của thị trường BĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và ảnh hưởns đến sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS;

- Tạo ra những kích thích cho đầu tư vào BĐS như đất đai, nhà xưởng và qua đó tác độna tới sự tăng trưởne kinh tế;

- Tạo ra sự năne động trong chuyển dịch lao độna giữa các ngành, các vùng lãnh thố thông qua việc đầu tư, SDĐ đai và các BĐS khác;

- Tác động trực tiếp tới sự phát triển của thị trường tài chính góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển;

- Sự tãna trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao sẽ gây sức ép về cầu BĐS nói chung và nhà ở nói riêng Việc phát triển thị trường BĐS sẽ tạo động cơ phấn đấu

và cơ hội có nhà ở cho đại đa sổ dân chúng với giá cả chấp nhận được;

- Việc phát triển thị trường BĐS một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả BĐS một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quổc tế Hon nữa, thực trạne về tình hình tài chính của một quốc gia còn được phản ánh trong nhữna chỉ số của thị trưòns BĐS như lượng giao dịch, chỉ số giá cả, vòng quay

B ĐS Các độno thái nói trên có mối quan hệ trực tiếp với tình hình của các loại thị trườne hoạt động, thị trường vốn, thị trường lao động tạo sự phát triển đồne bộ cho các loại thị truờng, đáp ứns yêu cầu khách quan, nội tại của nền kinh tế hàng hoá

6 Các yếu tố tác động đến thị trư òn g bất động sản

a Nhóm các nhân tố tự nhiên

Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều kiện khai thác Nhìn chung, nếu lãnh thổ của một quốc gia được thiên nhiên ưu đãi về

địa hình (như chủ yêu là đône bănc, thuận tiện di lại, thuạn tiện cho việc xây dựng ) thì sẽ có một lượns lớn đất đai tham gia vào thị trườnẹ BDS và do đó quy mô nói chung của thị trườn £ BĐS sẽ mở rộne Ngược lại, nếu đa phần lãnh thố là đồi núi cao hoặc sa mạc khó khai thác thì tỷ trọng đất đai tham gia thị trườn s BĐS sẽ giảm Cũne như thế đất đai ở các trunơ tâm kinh tế, thương mai thường trở thành hàng hoá vì dễ«35 “ o • c olưu độn® hơn đất đai ở các vùng xa xôi hẻo lán h Sự giàu có trong lòng đất (như độ màu mỡ, các mỏ trong lòng đất ) cũng làm cho đất đai dễ trở thành hàng hoá và có giá cao hơn Như vậy là đất đai và đi cùng với nó là các tài sản cố định trên đất đai,

dù về tiêm năng đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng

đế tiềm năng đó trở thành hiện thực thì các điều kiện tự nhiên có ảnh hưởng rất lớn

b Nhóm các nhân tố chính trị

Các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết định đến việc đất đai nói riêng, BĐS nói chung có trở thành hàng hoá hay không Chẳng hạn, dưới chế độ phong kiến, đất đai thuộc về nhà vua để cấp cho quý tộc, nên cơ bản ít được đem mua bán, trao đổi Nhà vua có thể cắt đất của người này cấp cho người khác mà không phci đền bù Dưới chế độ tư bản chủ nghĩa, quyền tư hữu đất đai được đẩy đên mức cao hơn và do đó thị trường BĐS cũne có tiềm năng mở ra đến những giới hạn rộna hơn, hoàn thiện hơn Dưới chế độ quốc hữu hoá ruộne đất xã hội chủ nghĩa, đất đai tham gia vào thị trường BĐS có những giới hạn nhất định như thị trường đất đai thực sự không được pháp luật cho phép mà chỉ có thị trường quyền SDĐ, khu vực đất công không đi vào thị trườn s BĐS khá lớn và có điều kiện mở rộng thuận lợi, chính sách khốns chế về mục đích SDĐ làm cho việc chuyển dịch lẫn nhau giữa các chủne loại hàng hoá BĐS không dễ dàng ;

Ngoài ra, các nhân tố chính trị còn ảnh hưởng đến thị trường BĐS dưới khía cạnh quản lý của Nhà nước đổi với các giao dịch BĐS Có những nước quy định thủ tục giao dch hợp pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năna phát triển của thị trườngBĐS bị giảm Những nước khác có chi phí về thủ tục thấp hơn và khuyến khích đưaBĐS vào giao dịch ;

c Nĩóm các nhân tố kinh tể

Trhh độ phát triển kinh tế, đặc biệt là trình độ phát triển kinh tế thị trường nói chung.quyết định trình độ, quy m ô và mức độ hoàn thiện của thị trường BĐS;

Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và kỹ năns SDĐ đai hêt sức đa dạna, thi chủna loại hàng hoá BĐS sẽ rất phong phú và nhu cầu chuyên dịch BĐS giữa các chủ thê kinh tế trong xã hội ngày cànơ nhiều và linh hoạt hơn Mặt khác sự xuất hiện các neành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựna mới cũng đòi hỏi phải đổi mới và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và các ngành kinh

tế Do đó, cùng với xu hướng công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tể, thị trườne, BĐS cũne có động lực và vị trí để phát triển;

Mặt khác, bản thân sự phát triển của các dạng thị trườno khác vừa là tiền đề vừa đòi hỏi thị trườns BĐS phát triến, nhất là thị trường tài chính BĐS từ chỗ là vật đảm bảo, thể chấp, trở thành hàng hoá khi con nợ không có khả năna trả nợ Như vậy, sự phát triển của thị trường tín dụng đã tạo điều kiện và thúc đẩy thị trườna BĐS ra đời Các doanh nghiệp phát hành cổ phiếu để gọi vốn đầu tư đã đưa quyền SDĐ tham gia vào thị trường chứng khoán, thúc đẩy thị trường chứng khoán phát triển; ngược lại chỉ khi thị trường BĐS đã tồn tại khá phát triển, sự giao lưu vốn trên thị trường chứng khoán dưới dạna cổ phiếu và trái phiếu có đảm bảo mới

có cơ sở thực tế đê tính toán giá trị doanh nghiệp, từ đó mà tính toán giá trị cố phiếu, trái phiếu trên thị trường chứng khoán;

Thị trườns BĐS cũns chịu ảnh hưởng rất lớn của chu kỳ kinh doanh trong nền kinh tể thị trường Ở thời điểm khủns hoảng kinh tế, thị Irường BĐS thường thu hẹp cả về quy mô giao dịch và tổng giá trị giao dịch Ở giai đoạn phồn vinh, thị trường BĐS có thể hoạt độn® quá nóng do các tác nhân đầu cơ

d Nhóm các nhân tố xã hội

Sự phát triển dân sổ làm tărm nhanh các nhu cầu về lương thực, nhà ở, hạ tầne

kỳ thuật như đườna giao thông, điện nước, thông tin liên lạc và hạ tầng xã hội như trườna học, bệnh viện, khu vui chơi qua đó làm tăng cầu về BĐS Thói quen, phong tục tập quán của người dân trong việc lựa chọn vị trí nhà ở, hướng nhà, kích thước ngôi nhà đã có tác độns trực tiếp đến đặc diêm và chủng loại hàng hoá trên thị trườna BĐS

3 Sự ra đòi của thị tru òn g bất động sản ở Việt Nam

Thực chất thị trườna BĐS là một lĩnh vực trao đổi mua bán và dịch vụ về BĐS, trong đó, naười mua, người bán thoả thuận với nhau về khối lượng, chủnạ