Quản lý rủi ro về chi phí tác động đến sự thành công của các dự án xây dựng cao ốc văn phòng tại tp hồ chí minh

Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, chúng tôi xin ñược ñề cập ñến các dự án ñầu tư xây dựng cao ốc văn phòng – thương mại, một trong những lãnh vực ñã và ñang thu hút ñược sự quan tâm

TRƯỜNG ðẠI HỌC BÁCH KHOA

TRƯỜNG ðẠI HỌC BÁCH KHOA ðẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH

Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS TS TRỊNH QUỐC THẮNG

ðẠI HỌC QUỐC GIA TP HCM CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHIÃ VIỆT NAM TRƯỜNG ðẠI HỌC BÁCH KHOA ðộc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc

- -oOo -

Tp HCM, ngày tháng năm

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ và tên học viên: BÙI QUANG VŨ Giới tính : Nam Ngày, tháng, năm sinh : 24/12/1983 Nơi sinh : Lâm ðồng Chuyên ngành : Công nghệ và quản lý xây dựng Khoá (Năm trúng tuyển) : K2007 1- TÊN ðỀ TÀI: QUẢN LÝ RỦI RO VỀ CHI PHÍ TÁC ðỘNG ðẾN SỰ THÀNH CÔNG CỦA CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG TẠI TPHCM 2- NHIỆM VỤ LUẬN VĂN:

3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ :

4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ :

5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN (Ghi ñầy ñủ học hàm, học vị ):

PGS.TS TRỊNH QUỐC THẮNG

Nội dung và ñề cương Luận văn thạc sĩ ñã ñược Hội ðồng Chuyên Ngành thông qua

(Họ tên và chữ ký)

LỜI CẢM ƠN

Luận văn tốt nghiệp là kết quả của học viên thu thập ñược trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu ðể hoàn thành ñề tài luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tác giả còn nhận ñược rất nhiều sự giúp ñỡ cũng như ý kiến ñóng góp chân thành từ gia ñình và các thầy cô, bạn bè, ñồng nghiệp… Tác giả xin chân thành cảm ơn ñến tất cả mọi người ñã ñộng viên, khuyến khích và giúp ñỡ tác giả trong suốt thời gian vừa qua

Xin chân thành gửi lời cảm ơn ñến các thầy cô ngành Công nghệ và Quản lý xây dựng, khoa kỹ thuật Xây dựng, trường ñại học Bách Khoa thành phố Hồ Chí Minh ñã tận tình giảng dạy, truyền ñạt nhiều kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian tác giả học tập tại trường, ñó là nền tảng cho tác giả thực hiện luận văn này cũng như là hành trang, kinh nghiệm trong cuộc sống Xin ñặc biệt gởi lời cảm ơn chân thành ñến PGS.TS Trịnh Quốc Thắng, TS Ngô Quang Tường, TS Cao Hào Thi ñã tận tình hướng dẫn, ñóng góp những ý kiến quý báu cũng như luôn khuyến khích ñộng viên trong suốt quá trình tác giả thực hiện luận văn này

Tuy luận văn ñã hoàn thành với tất cả sự cố gắng nỗ lực phấn ñấu của bản thân, tuy nhiên không tránh khỏi một số thiếu sót, rất mong nhận ñược sự góp ý của các thầy

cô, ñồng nghiệp, bạn bè… ñể luận văn ñược hoàn thiện hơn

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009

Học viên thực hiện ñề tài

Bùi Quang Vũ

Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, chúng tôi xin ñược ñề cập ñến các dự

án ñầu tư xây dựng cao ốc văn phòng – thương mại, một trong những lãnh vực ñã và

ñang thu hút ñược sự quan tâm của nhiều nhà ñầu tư, bằng cách vận dụng những

phương pháp phân tích rủi ro ñã ñược sử dụng rộng rãi trên thế giới ñể phân tích về hiệu quả tài chính cho một số dự án ở thành phố Hồ Chí Minh, mà cụ thể ở ñây là dự

án xây dựng cao ốc văn phòng – thương mại Sailing Tower tại số 51 Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh

Luận văn bao gồm các phần chính như sau:

- Chương 1: Mở ñầu (vấn ñề ñặt ra ñể nghiên cứu, mục tiêu, phương pháp, phạm

vi và ñối tượng nghiên cứu)

- Chương 2: Tổng quan (sơ lược các nghiên cứu trước ñây, tình hình thị trường cao ốc văn phòng hiện nay, các tiêu chuẩn phân loại xếp hạng cao ốc văn phòng )

- Chương 3: Cơ sở lý thuyết của phương pháp nghiên cứu

- Chương 4: Phân tích và ñánh giá hiệu quả tài chính của dự án trong hai trường hợp khi không kể ñến yếu tố rủi ro và khi có kể ñến yếu tố rủi ro

- Chương 5: Kết luận và kiến nghị (dựa vào các phân tích và ñánh giá nêu trên, so sánh và rút ra các kết luận, kiến nghị các phương án giải quyết)

SUMMARIZATION

Risk is one of the factors which is always existed in the construction projects It influences to the cost, the progress and the success of the project Especially in this period, when the world economic meets a big crisis which is very serious, the biggest economic crisis after World War II The analyses and management of the risk become necessary and important in investment and construction projects

In this essay, we will investigate about the risk in the office building projects, one of periods which is interested by a lot of investors By applying many methods which were used all over the world to analyze and manage the risk We will analyze about the effect of the finance for some office building projects in Ho Chi Minh City, namely the Sailing Tower (51 Nguyen Thi Minh Khai Street, District 1, Ho Chi Minh City) project

This essay has five main parts:

- Part 1: Introduction (the problem set up to solve, the purpose, the method, the range and the object of study)

- Part 2: Overview (the previous investigations, the office building market situation, the standards to rank the office buildings )

- Part 3: The basis theory to investigate

- Part 4: Analyzing and evaluating about the effect of the finance of the project in two cases: not have risk and have risk

- Part 5: Conclusions and petitions (base on the analyses and evaluations in part four, compare and infer the conclusions, the petitions to solve the problems)

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: MỞ ðẦU

1.5 - PHẠM VI NGHIÊN CỨU VÀ ðỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU Trang 06

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN

2.1.1 ðịnh nghĩa dự án, chu trình phát triển của một dự án Trang 08

2.1.3.1 Nhóm các phương pháp ñơn giản (simple methods) Trang 12 2.1.3.2 Nhóm các phương pháp dòng tiền tệ chiết giảm Trang 13

2.2.1 Các mô hình phân tích rủi ro ảnh hưởng ñến chi phí của dự án Trang 15

2.2.1.3 Mô hình 3 Trang 16

2.2.2 Các kỹ thuật phân tích dự án có kể ñến rủi ro Trang 18 2.3 - TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO

2.4 - CÁC TIÊU CHUẨN PHÂN LOẠI, XẾP HẠNG CAO ỐC

CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.2 - PHÂN TÍCH VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG QUẢN LÝ DỰ ÁN Trang 41

CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH VÀ ðÁNH GIÁ DỰ ÁN

4.1 - PHÂN TÍCH, ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN

KHI KHÔNG KỂ ðẾN YẾU TỐ RỦI RO (MÔ HÌNH TẤT ðỊNH) Trang 51

4.1.1.2 Các bảng phân tích và ñánh giá Trang 51

4.1.2.1 Các dữ liệu ban ñầu Trang 64 4.1.2.2 Các bảng phân tích và ñánh giá Trang 65 4.2 - PHÂN TÍCH, ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ

ÁN CÓ KỂ ðẾN TÁC ðỘNG CỦA CÁC YẾU TỐ RỦI RO Trang 71

4.2.3 Phân tích rủi ro bằng mô phỏng với phần mềm @Risk Trang 79

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Tổng tích lũy diện tích và lượng cung mới văn phòng cho thuê tại TPHCM Bảng 2.2: Nguồn cung cao ốc văn phòng tại TPHCM tính ñến quý 3/2008

Bảng 2.3: Khảo sát giá cho thuê của một vài cao ốc văn phòng tại TPHCM

Bảng 2.4: Biến ñộng giá cho thuê cao ốc văn phòng giai ñoạn 2005 – nay

Bảng 2.5: Bảng xếp hạng các nơi có có giá cho thuê văn phòng cao nhất thế giới Bảng 2.6: Một số tiêu chuẩn xếp hạng cao ốc văn phòng trên thế giới

Bảng 2.7: Công năng và diện tích xây dựng

Bảng 4.1: Thống kê diện tích xây dựng (Area schedule)

Bảng 4.2: Khối lượng và khái toán kinh phí ñầu tư xây dựng

Bảng 4.3: Bảng doanh thu dự kiến

Bảng 4.4: Bảng tổng hợp các thông số của dự án

Bảng 4.5: Khấu hao tài sản cố ñịnh

Bảng 4.6: Bảng tổng hợp doanh thu (dự kiến)

Bảng 4.7: Bảng tính trả lãi ngân hàng (quan ñiểm chủ ñầu tư)

Bảng 4.8: Bảng tổng hợp chi phí (quan ñiểm chủ ñầu tư)

Bảng 4.9: Bảng phân tích lời lỗ (quan ñiểm chủ ñầu tư)

Bảng 4.10: Bảng tính thời gian hoàn vốn của dự án (quan ñiểm chủ ñầu tư)

Bảng 4.11: Các chỉ tiêu ñánh giá dự án (quan ñiểm chủ ñầu tư)

Bảng 4.12: Bảng tính trả lãi ngân hàng (quan ñiểm tổng ñầu tư)

Bảng 4.13: Bảng tổng hợp chi phí (quan ñiểm tổng ñầu tư)

Bảng 4.14: Bảng phân tích lời lỗ (quan ñiểm tổng ñầu tư)

Bảng 4.15: Bảng tính thời gian hoàn vốn của dự án (quan ñiểm tổng ñầu tư)

Bảng 4.16: Các chỉ tiêu ñánh giá dự án (quan ñiểm tổng ñầu tư)

Bảng 4.17: Phân tích ñộ nhạy theo quan ñiểm chủ ñầu tư

Bảng 4.18: Phân tích ñộ nhạy theo quan ñiểm tổng ñầu tư

Bảng 4.19: Phân tích tình huống tốt nhất theo quan ñiểm chủ ñầu tư

Bảng 4.20: Phân tích tình huống tốt nhất theo quan điểm tổng đầu tư

Bảng 4.21: Phân tích tình huống xấu nhất theo quan điểm chủ đầu tư

Bảng 4.22: Phân tích tình huống xấu nhất theo quan điểm tổng đầu tư

Bảng 4.23: Bảng thống kê tỷ lệ lạm phát của Việt Nam từ 1995 – 2008

Bảng 4.24: Bảng thống kê tỷ giá hối đối từ tháng 6/2008 đến tháng 3/2009

Bảng 4.25: Bảng thống kê lãi suất ngân hàng từ tháng 4/2005 đến tháng 3/2009

Bảng 4.26: Kết quả mơ phỏng Monte Carlo theo quan điểm chủ đầu tư

Bảng 4.27: Kết quả mơ phỏng Latin Hypercube theo quan điểm chủ đầu tư

Bảng 4.28: Xác suất NPV theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm chủ đầu tư)

Bảng 4.29: Xác suất NPV tích lũy theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm chủ đầu tư) Bảng 4.30: Xác suất IRR theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm chủ đầu tư)

Bảng 4.31: Xác suất IRR tích lũy theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm chủ đầu tư) Bảng 4.32: Xác suất B/C theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm chủ đầu tư)

Bảng 4.33: Xác suất B/C tích lũy theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm chủ đầu tư) Bảng 4.34: Dịng tiền từ 2006 – 2034 (quan điểm chủ đầu tư)

Bảng 4.35: Sự tương quan giữa các nhân tố đầu vào (quan điểm chủ đầu tư)

Bảng 4.36: Kết quả mơ phỏng Monte Carlo theo quan điểm tổng đầu tư

Bảng 4.37: Kết quả mơ phỏng Latin Hypercube theo quan điểm tổng đầu tư

Bảng 4.38: Xác suất NPV theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm tổng đầu tư)

Bảng 4.39: Xác suất NPV tích lũy theo mơ phỏng Monte Carlo(quan điểm tổng đầu tư) Bảng 4.40: Xác suất IRR theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm tổng đầu tư)

Bảng 4.41: Xác suất IRR tích lũy theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm tổng đầu tư) Bảng 4.42: Xác suất B/C theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm tổng đầu tư)

Bảng 4.43: Xác suất B/C tích lũy theo mơ phỏng Monte Carlo (quan điểm tổng đầu tư) Bảng 4.44: Dịng tiền từ 2006 – 2034 (quan điểm tổng đầu tư)

Bảng 4.45: Sự tương quan giữa các nhân tố đầu vào (quan điểm tổng đầu tư)

DANH SÁCH CÁC HÌNH VẼ

Hình 1.1: Mơ hình phương pháp nghiên cứu

Hình 2.1: Chu trình phát triển của dự án

Hình 2.2: Mơ hình do Donal S.Barrie & Boyd C.Paulson đề xuất

Hình 2.3: Mơ hình do Tom Kendrick đề xuất

Hình 2.4: Mơ hình do Nguyễn Xuân Lâm đề xuất

Hình 2.5: Phân loại các nhĩm yếu tố rủi ro

Hình 2.6: Biểu đồ thị trường cao ốc văn phịng tại TPHCM từ năm 1996 – 2008 Hình 2.7: Sơ đồ tỷ lệ cao ốc văn phịng loại A, B,C từ năm 2005 – 2009 (dự kiến) Hình 2.8: Nguồn cung cao ốc văn phịng hiện tại và tương lai 2008 – 2012

Hình 2.9: Mặt bằng tầng 1

Hình 2.10: Mặt bằng tầng văn phịng (tầng 2-15)

Hình 2.11: Mặt bằng tầng căn hộ (tầng 16-21)

Hình 2.12: Mặt bằng sân thượng (tầng 22)

Hình 3.1: Quá trình thực hiện mơ phỏng

Hình 4.1: Biểu đồ tỷ lệ lạm phát của Việt Nam từ 1995 – 2008

Hình 4.2: Quy luật phân phối tam giác cho biến lạm phát

Hình 4.3: Biểu đồ tỷ giá hối đối từ tháng 6/2008 đến tháng 3/2009

Hình 4.4: Quy luật phân phối Beta cho biến tỷ giá hối đối

Hình 4.5: Biểu đồ lãi suất ngân hàng từ tháng 4/2005 đến tháng 3/2009

Hình 4.6: Quy luật phân phối Beta cho biến lãi suất ngân hàng

Hình 4.7: Biểu đồ xác suất NPV (quan điểm chủ đầu tư)

Hình 4.8: Biểu đồ xác suất NPV tích lũy (quan điểm chủ đầu tư)

Hình 4.9: Biểu đồ xác suất IRR (quan điểm chủ đầu tư)

Hình 4.10: Biểu đồ xác suất IRR tích lũy (quan điểm chủ đầu tư)

Hình 4.11: Biểu đồ xác suất B/C (quan điểm chủ đầu tư)

Hình 4.12: Biểu đồ xác suất B/C tích lũy (quan điểm chủ đầu tư)

Hình 4.13: Biểu ñồ dòng tiền từ 2006 – 2014 (quan ñiểm chủ ñầu tư)

Hình 4.14: Biểu ñồ sự tương quan giữa các nhân tố ñầu vào (quan ñiểm chủ ñầu tư) Hình 4.15: Biểu ñồ xác suất NPV (quan ñiểm tổng ñầu tư)

Hình 4.16: Biểu ñồ xác suất NPV tích lũy (quan ñiểm tổng ñầu tư)

Hình 4.17: Biểu ñồ xác suất IRR (quan ñiểm tổng ñầu tư)

Hình 4.18: Biểu ñồ xác suất IRR tích lũy (quan ñiểm tổng ñầu tư)

Hình 4.19: Biểu ñồ xác suất B/C (quan ñiểm tổng ñầu tư)

Hình 4.20: Biểu ñồ xác suất B/C tích lũy (quan ñiểm tổng ñầu tư)

Hình 4.21: Biểu ñồ dòng tiền từ 2006 – 2034 (quan ñiểm tổng ñầu tư)

Hình 4.22: Biểu ñồ sự tương quan giữa các nhân tố ñầu vào (quan ñiểm tổng ñầu tư)

CHƯƠNG 1: MỞ ðẦU 1.1 – GIỚI THIỆU:

Rủi ro là một yếu tố luôn luôn tồn tại trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng, nó có ảnh hưởng rất lớn ñến chi phí, tiến ñộ cũng như sự thành công của mỗi dự

án Nhất là trong giai ñoạn hiện nay, khi nền kinh tế thế giới ñang trải qua thời kì khủng hoảng, lạm phát trong nước tăng cao Trong ba thành tố của một dự án là quy

mô, kinh phí và thời gian thì thành tố kinh phí ñóng vai trò quan trọng, nếu kinh phí không ñược quản lý tốt thì không những ảnh hưởng xấu ñến tiến ñộ, lợi nhuận mà còn tạo nên mối quan hệ không tốt giữa các bên tham gia

Một dự án ñược coi là thành công phải ñáp ứng ñược mục tiêu lợi nhuận cho chủ ñầu tư và nhà thầu thi công, ñồng thời còn phải ñáp ứng ñược các mục tiêu kinh tế

- xã hội của ñất nước ðiều ñó ñòi hỏi dự án phải ñược soạn thảo và phân tích ñánh giá một cách toàn diện ngay từ giai ñoạn chuẩn bị kế hoạch ñầu tư Thực tế cho thấy nhiều

dự án kém hiệu quả hay ñổ vỡ trong thời gian qua bắt nguồn từ việc nghiên cứu, soạn thảo dự án và ñánh giá, thẩm ñịnh dự án ñã không kể ñến hay không lường hết ñược các yếu tố rủi ro tác ñộng ñến dự án

Hiện nay, do ảnh hưởng của lạm phát và sự bất ổn của nền kinh tế thế giới cùng với cuộc khủng hoảng tài chính bùng nổ trên phạm vi toàn cầu, lãi suất cho vay ngân hàng tăng cao… thị trường nhà ñất và bất ñộng sản ñang có dấu hiệu “ñóng băng” Song mảng cao ốc văn phòng cho thuê vẫn là một thị trường giàu tiềm năng do nhu cầu thuê văn phòng của các công ty còn rất lớn, nhất là trong giai ñoạn Việt Nam ñã gia nhập WTO cùng với hàng loạt các nhà ñầu tư và công ty nước ngoài gia nhập thị trường Việt Nam Trong khi số lượng cao ốc văn phòng hiện vẫn còn ít, tình trạng

“cung” không ñáp ứng ñủ “cầu” biến cao ốc văn phòng thành một thị trường “hot” với hàng loạt chủ ñầu tư ñều muốn tham gia

Xuất phát từ những vấn ñề thực tiễn, chúng ta nhận thấy chủ ñầu tư là người thấy ñược những nhu cầu của xã hội và có quyết ñịnh ñầu tư, bất cứ một chủ ñầu tư

nào khi quyết định đầu tư đều mong muốn thu được lợi nhuận cao nhất và hạn chế rủi

ro đến mức thấp nhất Nhưng ở Việt Nam, trong quá trình phân tích dự án đầu tư thường ít khi xem xét đến tác động của những yếu tố rủi ro đến hiệu quả của dự án Nghiên cứu này đĩng gĩp một phần cơ sở để phân tích các yếu tố rủi ro tác động đến chi phí và sự thành cơng của các dự án xây dựng cao ốc văn phịng tại thành phố Hồ Chí Minh

1.2 – VẤN ðỀ ðẶT RA ðỂ NGHIÊN CỨU:

ðể đạt được mục tiêu, đăc biệt là lợi nhuận, nhà đầu tư cần phải tính tốn, cân

nhắc, dự đốn được tất cả các tình huống cĩ thể xảy ra trong quá trình vận hành dự án

ðể làm được điều đĩ địi hỏi phải nghiên cứu cẩn thận mơi trường và cơ hội đầu tư, lựa

chọn phương pháp phân tích, đánh giá dự án đúng đắn, cĩ dự báo đến các yếu tố rủi ro tác động đến dự án trong tương lai, từ đĩ cĩ hướng đầu tư và điều chỉnh việc đầu tư một cách hợp lý Khi nghiên cứu, phân tích, đánh giá một dự án, cần đặt ra nhiều vấn

đề, câu hỏi mang tính chất phản biện đối chiếu Nhiệm vụ quan trọng đối với nhà đầu

tư là sẽ giải quyết những câu hỏi này như thế nào để cĩ những chiến lược đối phĩ với những rủi ro của dự án một cách hợp lý Các vấn đề mấu chốt của nhà đầu tư là:

- Liệu dự án cĩ tính khả thi về mặt tài chính, kinh tế - xã hội trong suốt thời gian hoạt động của nĩ khơng?

- Các khả năng rủi ro cĩ thể tác động đến dự án? Mức độ rủi ro cĩ thể xảy ra?

- Làm thế nào để hạn chế bớt rủi ro?

- Liệu dự án cĩ đủ sức hấp dẫn đối với các bên quan tâm tham gia?

Hầu hết các nhà nghiên cứu, các tác giả đều đồng ý rằng yếu tố rủi ro là khơng thể tránh khỏi trong kinh doanh và trong các dự án đầu tư Yếu tố rủi ro luơn luơn tồn tại “Chỉ cĩ một điều chắc chắn là khơng cĩ gì là chắc chắn cả” Do đĩ, đã bước vào kinh doanh, đầu tư là phải chấp nhận rủi ro và cĩ chiến lược đối phĩ với rủi ro

Thực tế cho thấy, những dự án đầu tư xem trọng việc phân tích, đánh giá các yếu tố rủi ro thì đa phần đem lại kết quả tốt hơn so với các dự án khơng kể đến hoặc

xem nhẹ các yếu tố rủi ro, nguyên nhân là vì các dự án này không lường trước ñược những hậu quả sẽ xảy ra

1.3 – MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU:

Mục tiêu nghiên cứu của ñề tài này nhằm phân tích các yếu tố rủi ro có thể tác

ñộng ñến chi phí và hiệu quả tài chính của các dự án ñầu tư xây dựng cao ốc văn phòng

tại thành phố Hồ Chí Minh, ñánh giá khả năng thu hồi vốn và sinh lời của các dự án trong ñiều kiện kinh tế toàn cầu ñang trải qua cuộc khủng hoảng do ảnh hưởng sự suy thoái của nền kinh tế Mỹ, nền kinh tế lớn nhất thế giới và tình hình lạm phát tăng cao ở nước ta trong giai ñoạn từ ñầu năm ñến nay

- Phân tích về chi phí của dự án: chi phí khảo sát, xây lắp, thiết bị… chi phí ñền

Trên cơ sở những phân tích ñược thực hiện, các kết quả ñược rút ra từ ñó rút ra những kết luận, xây dựng những kiến nghị liên quan ñến việc áp dụng các phương pháp phân tích ñể thấy ñược những ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro ñến hiệu quả tài chính và sự thành công của dự án ðồng thời thực hiện phân tích ñối với một dự án xây dựng cao ốc văn phòng cụ thể, thông qua việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng về tài chính, thương mại… ñể ñề nghị một mức giá cho thuê cao ốc văn phòng hợp lý, có giá trị tham khảo ñối với các chủ ñầu tư

Với những nghiên cứu cùng những kiến nghị hy vọng sẽ có giá trị tham khảo với những người có nhiệm vụ soạn thảo và thẩm ñịnh, những nhà ñầu tư trong quá trình quyết ñịnh ñầu tư Kết quả của luận văn có thể giúp chủ ñầu tư:

- Có một cái nhìn tổng quát về tình hình thị trường trong giai ñoạn hiện nay

- Nhận thấy các nguyên nhân (các yếu tố rủi ro) ảnh hưởng ñến hiệu quả ñầu tư của dự án từ ñó có những quyết ñịnh ñầu tư hợp lý nhất ñể mang lại lợi nhuận cao nhất

- Tham khảo và ñưa ra mức giá cho thuê hợp lý nhất, cân bằng lợi ích giữa kì vọng về lợi nhuận của chủ ñầu tư và các doanh nghiệp thuê văn phòng

- Xây dựng các giải pháp, mô hình quản lý hợp lý nhằm kiểm soát tốt chi phí, tiến

ñộ và chất lượng trong quá trình thực hiện dự án

- Nâng cao năng lực của công ty trong quá trình xây dựng, tạo sự tín nhiệm cho khách hàng

Các yếu tố ảnh hưởng ñến lợi nhuận, sự thành công của dự án: (nguyên nhân chủ quan

- Vốn ñầu tư thiếu, chậm tiến ñộ, ñền bù giải tỏa

- Vướng mắc về luật, chính sách của Nhà nước

- ðối thủ tiềm ẩn

- Giá vàng, ngoại tệ, xăng dầu

- Suy thoái kinh tế, sự bất ổn của giá vật liệu xây dựng

- Lãi suất ngân hàng

- Sự thay ñổi chính sách của Nhà nước

- Thiên tai, chiến tranh

1.4 - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:

Với mục tiêu ñã nêu trên, trong nghiên cứu này chúng ta ñi sâu tìm hiểu, phân tích các yếu tố rủi ro có thể ảnh hưởng ñến chi phí, tài chính của các dự án xây dựng cao ốc văn phòng trên cơ sở:

1/ Bước ựầu tiên là nghiên cứu tổng quan các vấn ựề:

- Các ựịnh nghĩa dự án, rủi roẦ

- Các giai ựoạn hình thành một dự án ựầu tư

- Các phương pháp ựánh giá hiệu quả tài chắnh của một dự án

- Các lý thuyết phân tắch yếu tố rủi ro ảnh hưởng ựến dự án

- Các lý thuyết xác suất thống kê ựược ứng dụng vào phân tắch rủi ro

- Tổng hợp các nghiên cứu tương tự từ trước tới nay

- Có một cái nhìn tổng quan về tình hình kinh tế, tài chắnh thế giới và trong nước trong giai ựoạn hiện nay

2/ Khảo sát các dự án xây dựng cao ốc văn phòng ựã và ựang ựược thực hiện nhằm thu thập các số liệu liên quan ựến chi phắ, tiến ựộ, khả năng hoàn vốn, sinh lờiẦ của các

dự án ựó đánh giá các nhân tố ảnh hưởng ựến việc phân loại, xếp hạng một cao ốc văn phòng

3/ Phân loại và phân tắch các yếu tố rủi ro ảnh hưởng ựến các dự án xây dựng, sau ựó

áp dụng các lý thuyết về thống kê phân tắch, áp dụng một số kĩ thuật phân tắch dự án có tắnh ựến ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro, thiết lập mô hình mô phỏng và áp dụng các phần mềm máy tắnh về ựánh giá rủi ro Trong phạm vi luận văn này phần mềm mô phỏng ựược sử dụng ựể phân tắch rủi ro là phần mềm @Risk của Microsoft

4/ Trên cơ sở các phân tắch, so sánh kết quả từ ựó xây dựng những kiến nghị giúp cho những người có nhiệm vụ lập và thẩm ựịnh dự án, những nhà ựầu tư có thể tham khảo trong quá trình quyết ựịnh ựầu tư ựồng thời thông qua các phân tắch, ựưa ra mức giá cho thuê văn phòng hợp lắ nhất ựể chủ ựầu tư có thể tham khảo Nắm bắt ựược quá trình vận hành của dự án ựể từ ựó có những ựiều chỉnh thắch hợp, ựánh giá ựược nguyên nhân và quy mô của các yếu tố rủi ro cho dự án ựồng thời sẽ ựưa ra ựược những quyết ựịnh phải làm thế nào nhằm giảm bớt các yếu tố rủi ro và chia sẻ có hiệu quả các yếu tố rủi ro ấy

Hình 1.1: Mô hình phương pháp nghiên cứu:

1.5 - PHẠM VI NGHIÊN CỨU VÀ ðỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU:

Phạm vi nghiên cứu: phân tích những yếu tố rủi ro có thể ảnh hưởng ñến hiệu quả kinh tế ñầu tư cho các dự án xây dựng cao ốc văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh trong giai ñoạn khủng hoảng tài chính toàn cầu hiện nay Có một cái nhìn tổng hợp về các nghiên cứu tương tự từ trước ñến nay Có một phần phân tích ñịnh tính ñể nhận dạng các nhân tố Sau ñó thiết lập mô hình toán hoặc dùng lại các mô hình ñã có

Tổng quan về tình hình kinh tế, tài chính thế giới và Việt Nam

và kiến nghị phương pháp hạn chế rủi ro

Các yếu tố ảnh hưởng ñến việc phân loại, xếp hạng cao ốc văn phòng

ñể nghiên cứu áp dụng cho một mô hình thực tế Việc nghiên cứu ñược tiến hành trên

những dự án cao ốc văn phòng quy mô vừa và lớn tại thành phố Hồ Chí Minh

ðối tượng nghiên cứu: nghiên cứu trên một dự án xây dựng cao ốc văn phòng

thương mại cụ thể tại thành phố Hồ Chí Minh

- Tên dự án: Dự án ñầu tư xây dựng cao ốc văn phòng Sailing Tower

- ðịa ñiểm xây dựng: 51 Nguyễn Thị Minh Khai – Quận 1

- Tổng diện tích khu ñất: 3000 m2

- Diện tích xây dựng: 50%

- Chủ ñầu tư: tổng công ty xây dựng số 1, trực thuộc Bộ Xây dựng

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN

2.1 – CÁC KHÁI NIỆM VÀ ðỊNH NGHĨA:

2.1.1 ðịnh nghĩa dự án, chu trình phát triển của một dự án:

“Dự án là một sự ñề xuất ñầu tư ñể tạo ra, mở rộng và/hoặc phát triển những phương tiện nhất ñịnh nhằm tăng sản lượng hàng hóa và/hoặc dịch vụ xã hội thuộc một cộng ñồng trong một khoảng thời gian nhất ñịnh.”

Nguồn: Sổ tay hướng dẫn ñánh giá các dự án công nghiệp của tổ chức phát triển công nghiệp của Liên Hiệp Quốc (UNIDO), 1986

Ở Việt Nam, dự án ñầu tư ñược ñịnh nghĩa trong ñiều lệ quản lý ñầu tư và xây

dựng ban hành kèm theo nghị ñịnh số 177/CP ngày 20/10/1994 của thủ tướng chính phủ như sau:

“Dự án ñầu tư là một tập hợp những ñề xuất về việc bỏ vốn ñể tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những ñối tượng nhất ñịnh nhằm ñạt ñược sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào ñó trong một khoảng thời gian xác ñịnh.”

Có thể thấy, dự án ñầu tư là một khái niệm rất rộng, dự án có thể ñầu tư trong nhiều lĩnh vực kinh tế – xã hội khác nhau Trong phạm vi luận văn, ta quan tâm ñến những dự án ñầu tư trong lĩnh vực xây dựng cao ốc văn phòng Dự án xây dựng ñược

ñịnh nghĩa như sau:

“Dự án xây dựng là tập hợp những ñề xuất có liên quan ñến việc bỏ vốn ñể tạo mới, mở rộng hay cải tạo những công trình xây dựng (nhà ở, văn phòng, nhà máy, sân bay, bến cảng ) Một dự án xây dựng gồm ba thành tố: quy mô, kinh phí và thời gian thực hiện.”

Nguồn: ðinh Công Tịnh – Bài giảng Quản lý dự án, 2007

Cho ñến nay, hầu hết các tác giả ñều thống nhất rằng chu trình phát triển của dự

án (project development cycle) bao gồm ba giai ñoạn: giai ñoạn chuẩn bị dự án ñầu tư, giai ñoạn thực hiện dự án ñầu tư, giai ñoạn kết thúc dự án ñầu tư (giai ñoạn vận hành)

Hình 2.1: Chu trình phát triển của dự án Trong ba giai ñoạn trên, giai ñoạn chuẩn bị ñầu tư có ý nghĩa rất quan trọng, quyết ñịnh sự thành công hay thất bại ở các giai ñoạn sau, tuy nó chỉ chiếm chi phí từ 0.5% - 15% tổng vốn ñầu tư cho dự án Giai ñoạn này nếu ñược thực hiện tốt sẽ tạo tiền ñề cho việc sử dụng có hiệu quả 85% - 99.5% vốn ñầu tư còn lại, ñồng thời cũng tạo cơ sở cho quá trình hoạt ñộng của dự án ñược thuận lợi

2.1.2 Các quan ñiểm phân tích:

ðể ñánh giá tính hiệu quả của một dự án ñầu tư, người ta sẽ xem xét dự án dưới

hai khía cạnh: hiệu quả kinh tế – xã hội và hiệu quả tài chính Khi phân tích hiệu quả kinh tế – xã hội, ta sẽ ñứng trên quan ñiểm lợi ích của quốc gia, lợi ích vùng ñể xem xét Trong khi phân tích hiệu quả tài chính ta sẽ ñứng trên quan ñiểm của nhà ñầu tư bỏ vốn ra ñể thực hiện dự án Do có sự khác nhau theo quan ñiểm phân tích như trên, dòng tiền trong tính toán chỉ tiêu ñánh giá dự án cho hai phân tích nói trên cũng khác nhau

2.1.2.1 Phân tích kinh tế – xã hội:

Phân tích kinh tế – xã hội là một phần quan trọng trong quá trình lập dự án ñầu

tư, nó là cơ sở tính toán ñể xác ñịnh quy mô dự án, ñể nhà nước xem xét và ra quyết

ñịnh ñầu tư hay không, ñồng thời cũng là cơ sở ñể các tổ chức tài chính, cơ quan tài trợ

vốn xem xét ñể ra quyết ñịnh

Phân tắch kinh tế nhằm mục ựắch ựánh giá hiệu quả mang lại của dự án ựối với nền kinh tế quốc dân (hoặc vùng) Lợi ắch kinh tế của một dự án là hiệu số các lợi ắch

mà nền kinh tế quốc dân và xã hội thu ựược trừ ựi những ựóng góp mà xã hội phải bỏ

ra khi dự án ựược thực hiện và các chi phắ ựể xây dựng dự án Lợi ắch kinh tế của dự án

có thể chia làm hai loại:

- Loại ựịnh lượng ựược: tạo ra sản phẩm, tăng thu nhập quốc dân, sử dụng lao

ựộng, tăng thu ngoại tệ từ sản phẩm sản xuất, thu thuế tài nguyên môi trường

- Loại không ựịnh lượng ựược: sự phù hợp với quy hoạch phát triển vùng (ngành), tác dụng tắch cực (tiêu cực) lên các ngành khác

đóng góp của xã hội cho dự án chủ yếu là tài nguyên mà xã hội dành cho dự án

thay vì sử dụng vào việc khác Các chi phắ ựể xây dựng dự án thường bao gồm: chi phắ xây dựng, chi phắ vận hành, chi phắ bảo dưỡng, chi phắ nguyên vật liệu sản xuất

2.1.2.2 Phân tắch tài chắnh:

Trên cơ sở phương án kiến nghị từ phân tắch kinh tế của dự án, phân tắch tài chắnh là một bước quan trọng ựể ựánh giá hiệu quả của dự án ựối với nhà ựầu tư Sự khác biệt cơ bản giữa phân tắch kinh tế và phân tắch tài chắnh của một dự án là phân tắch kinh tế ựể phục vụ ựánh giá tắnh hiệu quả của dự án dưới quan ựiểm của nhà nước (lợi ắch cộng ựồng, vùng, mang tắnh vĩ mô) còn phân tắch tài chắnh nhằm phục vụ nhà

ựầu tư (lợi ắch cá nhân bỏ tiền thực hiện dự án, mang tắnh vi mô) Mục tiêu của nhà ựầu

tư là cực ựại lợi nhuận thể hiện trong phân tắch tài chắnh, trong khi ựó ựối với nhà nước

là cực ựại hiệu quả (phúc lợi xã hội, lợi ắch quốc gia ) thể hiện trong phân tắch kinh tế

Do sự khác biệt về ý nghĩa phân tắch, việc thiết lập dòng tiền trong tắnh toán phân tắch kinh tế và tài chắnh có khác nhau Do vậy, với một dự án xem xét, trên cơ sở các chỉ tiêu ựánh giá kinh tế, tài chắnh ta có thể có các trường hợp sau:

- Trường hợp 1: chỉ tiêu kinh tế và chỉ tiêu tài chắnh ựều ựạt

- Trường hợp 2: chỉ tiêu kinh tế ựạt, chỉ tiêu tài chắnh không ựạt

- Trường hợp 3: chỉ tiêu kinh tế không ựạt, chỉ tiêu tài chắnh ựạt

- Trường hợp 4: chỉ tiêu kinh tế và chỉ tiêu tài chính ñều không ñạt

Trường hợp 1 dự án là ñáng giá Trong trường hợp 2, nếu muốn thu hút nhà ñầu

tư, nhà nước phải có các chính sách hỗ trợ khác bổ sung vào lợi nhuận của chủ ñầu tư nếu muốn thực hiện dự án Trường hợp 3, thông thường nhà ñầu tư cần phải có các hoạt ñộng bổ sung ñể mang lại lợi ích cho cộng ñồng, xã hội nhằm thuyết phục sự cho phép ñầu tư dự án của nhà nước Trường hợp 4 dự án là không ñáng giá, không có tính khả thi

Trong phân tích tài chính của một dự án thường thực hiện theo hai quan ñiểm:

- Phân tích tài chính theo quan ñiểm tổng ñầu tư (quan ñiểm ngân hàng)

- Phân tích tài chính theo quan ñiểm chủ ñầu tư (quan ñiểm cổ ñông)

Phân tích theo quan ñiểm chủ ñầu tư là phân tích theo ñó chủ ñầu tư phải vay vốn với một tỷ lệ nhất ñịnh về nguồn vốn với các ñiều kiện về lãi suất và thời gian trả

nợ khác nhau ñể thực hiện dự án Trong phân tích này, các chi phí trả lãi ñược xem như chi phí dự án và kế hoạch trả nợ gốc lẫn lãi sẽ ñược ñưa vào dòng tiền phân tích tài chính Các nguồn vốn vay có thể từ các nguồn vốn vay ưu ñãi, vay thương mại nước ngoài, vay thương mại trong nước Thông thường, các nguồn vốn vay này sẽ bắt ñầu trả sau khi dự án ñi vào vận hành

Phân tích theo quan ñiểm tổng ñầu tư là theo ñó nhà ñầu tư xem như ñã có sẵn nguồn vốn ñể thực hiện dự án (không phải vay từ các nguồn khác nhau) ðiều này có nghĩa là trong phương pháp phân tích này ta không có dòng tiền biểu thị lãi vay trong

số liệu phân tích Tổng mức ñầu tư trong phân tích tài chính theo quan ñiểm chủ ñầu tư thường lớn hơn tổng mức ñầu tư khi phân tích theo quan ñiểm tổng ñầu tư vì khi phân tích theo quan ñiểm chủ ñầu tư có thêm phần lãi vay sinh ra từ các nguồn vốn trong quá trình xây dựng dự án

Về nguyên tắc chỉ tiêu tài chính của dự án theo quan ñiểm tổng ñầu tư phản ánh trung thực về tính hiệu quả của bản thân dự án hơn Trong phân tích tài chính theo quan ñiểm chủ ñầu tư, các chỉ tiêu phụ thuộc không những vào hiệu quả của bản thân

dự án mà còn phụ thuộc vào các chắnh sách ưu ựãi nếu có về các nguồn vốn vay Trong một số trường hợp có thể bản thân dự án là không khả thi về mặt tài chắnh, nhưng với các chắnh sách ưu ựãi về thuế, vốn vay dự án trở nên hữu ắch với chủ ựầu tư Trong các trường hợp như vậy, các chắnh sách ưu ựãi về vốn vay, thuế ựã làm lệch chỉ tiêu

ựánh giá dự án đây là lý do tại sao thông thường các ngân hàng khi xem xét ựể cho

các dự án vay vốn cần biết ựến chỉ tiêu ựánh giá Ộthực chấtỢ hiệu quả dự án mang lại

đó cũng là lý do tại sao phân tắch tài chắnh theo quan ựiểm tổng ựầu tư ựôi lúc còn ựược gọi là phân tắch tài chắnh theo quan ựiểm ngân hàng

2.1.3 Các phương pháp phân tắch:

2.1.3.1 Nhóm các phương pháp ựơn giản (simple methods):

Còn ựược gọi là nhóm các phương pháp tĩnh vì chúng không tắnh ựến ảnh hưởng giá trị theo thời gian của dòng tiền, hay nói cách khác là không tắnh chiết khấu theo thời gian (suất chiết khấu i= 0%) Một số phương pháp tiêu biểu:

1/ điểm hòa vốn:

điểm hòa vốn (hay giá trị hòa vốn) là giá trị của một biến số nào ựó, như sản

lượng cần sản xuất, số giờ vận hành hàng năm của một thiết bị, số năm khai thác của một dự án làm cho tổng tắch lũy thu nhập bằng tổng tắch lũy ựầu tư và chi phắ (không tắnh ựến chiết khấu theo thời gian)

2/ Thời gian hoàn vốn:

Thời gian hoàn vốn (the payback period) là một chỉ tiêu ựánh giá hiệu quả kinh

tế ựơn giản và dùng ựể tham khảo tương ựối phổ biến trong phân tắch kinh tế đó là thời gian cần thiết ựể tổng thu nhập ròng hằng năm ựủ ựể hoàn trả vốn ựầu tư ban ựầu,

ựiều mà ựa số các nhà ựầu tư thường quan tâm và dễ dàng nhìn thấy Một dự án có thời

gian hoàn vốn càng thấp thì càng ựược ựánh giá cao Nhược ựiểm của phương pháp này là không tắnh ựến ảnh hưởng giá trị theo thời gian của dòng tiền nên trong nhiều trường hợp nó làm cho việc ựánh giá lựa chọn dự án trở nên thiếu chắnh xác

3/ Thời gian bù vốn ựầu tư bổ sung:

ðây là chỉ tiêu sử dụng tương ñối phổ biến ở các nước thuộc khối Liên Xô cũ

Thời gian bù vốn ñầu tư bổ sung Tbv ñược tính bằng tỷ số giữa hiệu số vốn ñầu tư ban ñầu giữa hai dự án chia cho hiệu số chi phí hàng năm giữa các dự án, sau ñó so sánh

với giá trị “chuẩn” T0, nếu Tbv < T0, dự án ñược chấp nhận

2.1.3.2 Nhóm các phương pháp dòng tiền tệ chiết giảm (discounted cash flow):

Còn ñược gọi là nhóm các phương pháp ñộng vì chúng xem xét toàn bộ thời gian hoạt ñộng của dự án và có xét ñến ảnh hưởng giá trị theo thời gian của dòng tiền thông qua việc chiết khấu các khoản thu và khoản chi trong tương lai ñược ñưa về giá trị hiện tại ðây là nhóm phương pháp chính, ñược sử dụng phổ biến nhất hiện nay trong phân tích lựa chọn phương pháp ñầu tư Trong nhóm này có các phương pháp tiêu biểu như sau:

1/ Phương pháp giá trị hiện tại ròng NPV (net present value):

Phương pháp giá trị hiện tại là một phương pháp dễ hiểu và ñược sử dụng khá phổ biến “Giá trị hiện tại” có nghĩa là toàn bộ thu nhập và chi phí của dự án trong suốt thời kì phân tích ñược quy ñổi thành một giá trị tương ñương ở thời ñiểm hiện tại (thường quy ước là ở ñầu thời kì phân tích) ñược tính theo một suất chiết khấu i Một

dự án ñược xem là ñáng giá khi có NPV > 0 Khi lựa chọn trong số nhiều dự án, dự án nào có NPV dương lớn nhất là dự án có lợi nhất

Ưu ñiểm của phương pháp giá trị hiện tại ròng là tính trên dòng ngân lưu và có

xét ñến ảnh hưởng giá trị theo thời gian của dòng tiền, có xét ñến quy mô dự án và thỏa mãn yêu cầu tối ña hóa lợi nhuận, phù hợp quan ñiểm lợi nhuận ròng ñược tạo ra là lớn nhất Tuy nhiên khi sử dụng phương pháp này cần xác ñịnh suất chiết khấu i, mà vấn

ñề xác ñịnh suất chiết khấu một cách chính xác là vấn ñề rất khó khăn, phức tạp nhưng

cũng hết sức thú vị, hấp dẫn nhiều nhà khoa học và cũng gây ra không ít khó khăn cho các nhà thẩm ñịnh Bởi vì không có một suất chiết khấu nào (lãi suất ngân hàng, lãi suất cho vay ) có thể “dùng chung” cho tất cả các doanh nghiệp hoặc cho tất cả các dự

án trong các giai ñoạn khác nhau Nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như lợi nhuận

mong muốn của chủ ñầu tư, loại dự án, suất chiết khấu chung của thị trường, tình hình thị trường và các khả năng rủi ro có thể xảy ra

2/ Phương pháp suất thu lợi nội tại IRR (internal rate of return):

Suất thu lợi RR (rate of return) hiểu tổng quát là tỷ số tiền thu ñược trong một thời ñoạn so với vốn ñầu tư ở ñầu thời ñoạn, biểu thị bằng phần trăm Suất thu lợi nội tại IRR là một chỉ số RR ñược sử dụng phổ biến nhất hiện nay, ñó là lãi suất khi dùng làm hệ số chiết khấu ñể tính quy ñổi dòng tiền tệ về giá trị hiện tại sẽ bằng không Nói cách khác, nó chính là tỷ suất sinh lợi tối thiểu của dự án, nghĩa là khi NPV = 0 thì dự

án cũng ñã tạo ra ñược một tỷ lệ lợi nhuận ít nhất bằng IRR

Khi suất thu lợi nội tại IRR của một dự án không nhỏ hơn “suất thu lợi hấp dẫn tối thiểu chấp nhận ñược” MARR (minimum attractive rate of return) thì dự án ñó

ñược coi là ñáng giá về mặt kinh tế Như vậy, cái “chuẩn” ñể chấp nhận hay hủy bỏ

một dự án khi phân tích theo phương pháp suất thu lợi nội tại IRR là giá trị MARR Một dự án ñược xem là ñáng giá khi IRR > MARR, tiêu chuẩn hiệu quả là cực ñại IRR Thực ra, việc tính toán giá trị IRR chính là phép tính ngược của phép tính giá trị hiện tại Do ñó, có sự quan hệ mật thiết giữa các chỉ tiêu IRR và NPV, nó kết hợp, bổ trợ cho chỉ tiêu NPV

3/ Phương pháp tỷ số lợi ích/chi phí B/C (Benefit/Cost):

Tỷ số lợi ích/chi phí của một dự án ñược xác ñịnh một cách tổng quát như là tỷ

số của giá trị tương ñương của lợi ích trên giá trị tương ñương của chi phí dự án, trong tính toán nó ñược tính là tỷ số giữa giá trị tương ñương hiện tại của lợi ích và chi phí Phương pháp này ñược sử dụng khá phổ biến trong các dự án phục vụ công cộng hay các cơ quan thẩm ñịnh dự án Có hai cách biểu thị thông dụng về tỷ số B/C:

Trong ựó B là thu nhập, I là chi phắ ban ựầu, O là chi phắ vận hành, M là chi phắ bảo hành Khi cách tắnh khác nhau giá trị B/C sẽ khác nhau, tuy nhiên chúng ựều dẫn

ựến kết luận phù hợp nhau khi so sánh các phương án ựầu tư Một dự án ựược xem là ựáng giá khi B/C > 1 và tiêu chuẩn hiệu quả là cực ựại tỷ số B/C

2.2 Ờ SƠ LƯỢC MỘT VÀI NGHIÊN CỨU TRƯỚC đÂY:

2.2.1 Các mô hình phân tắch rủi ro ảnh hưởng ựến chi phắ của dự án:

2.2.1.1 Mô hình 1:

- Thời gian bàn giao mặt bằng, tài nguyên khác chủ ựầu tư

- điều kiện công trường

- Huy ựộng nhân lực

- Tay nghề công nhân

- đình công

- Bệnh dịch, chiến sự

Hình 2.2: Mô hình do Donal S.Barrie & Boyd C.Paulson ựề xuất

Nguồn: Professional Construction Management (1992)

Theo cách nhìn trong mô hình trên, các yếu tố ựược nhìn dưới góc ựộ hợp ựồng, hai bên của hợp ựồng là chủ ựầu tư và nhà thầu sẽ tác ựộng ựến sự biến ựộng giá thành công trình do các hệ quả của công việc của mình

2.2.1.2 Mô hình 2

- Khách hàng thay ựổi yêu cầu

- Yêu cầu của khách hàng chưa hoàn chỉnh

- Các dịch vụ thuê ngoài (outsourcing) ựến nguồn lực

- Nguồn tiền cho dự án

- Các công việc thành phần hoàn thành chậm tiến ựộ ựến tiến ựộ

- Bị ảnh hưởng do các việc khác chậm tiến ựộ

Hình 2.3: Mô hình do Tom Kendrick ựề xuất

Nguồn: Identifying and Managing Project Risk: Essential Tools for Faiture Ờ Proofing Your Project (2003)

Mô hình này ựề cập nhiều ựến các dịch vụ thuê ngoài (Outsourcing), không ựề cập ựến các yếu tố khách quan nên chưa phù hợp lắm ựối với các dự án ngành xây dựng

2.2.1.3 Mô hình 3

- Các quy ựịnh của chắnh phủ

- Thảm họa thiên nhiên Nhóm các yếu tố bên ngoài Ờ

- Cư dân xung quanh công trình

- Sự sẵn có của vật tư

- Lãi suất vay, lạm phát Nhóm các yếu tố bên ngoài -

- Ảnh hưởng của dư luận

- đình công, lãn công

- Lưu chuyển tiền mặt Nhóm các yếu tố bên trong -

- Phúc lợi cho người lao ựộng

- Thay ñổi trong kĩ thuật, thiết kế

- Chất lượng khảo sát, thiết kế

- Phương án, chất lượng thi công Nhóm các yếu tố mang tính kĩ thuật

- Chất lượng tư vấn giám sát

- Phương thức vận hành dự án

- Quy trình ñấu thầu, chọn thầu

- Giấy phép xây dựng Nhóm các yếu tố mang tính pháp lý

- Sở hữu trí tuệ, bằng sáng chế

- Sự tuân thủ hợp ñồng, kiện cáo

Hình 2.4: Mô hình 3, do Nguyễn Xuân Lâm ñề xuất dựa trên nghiên cứu của Harold Kerzner – Project Management, Systems Approach to Planning, Scheduling & Controlling (2001)

Nguồn: Nguyễn Xuân Lâm – Các yếu tố gây nên rủi ro về giá thành trong dự án xây dựng – Luận văn tốt nghiệp thạc sĩ 2005

2.2.1.4 Mô hình 4

Hình 2.5: Phân loại các nhóm yếu tố rủi ro

Nguồn: Cao Hào Thi – Bài giảng Quản lý dự án, 2007

Trong thị trường xây dựng Việt Nam, người ta thường có xu hướng lập hợp

ñồng theo hướng ñẩy rủi ro về phía các nhà thầu Nhà thầu vì mong muốn có việc làm

nên thường chấp nhận hợp ñồng với các ñiều kiện bất lợi cho mình Tuy nhiên thực tế

ñã chứng minh rằng cách thực hiện hợp ñồng như trên gây ra nhiều bất lợi cho nhà thầu

và cả chủ ñầu tư Khi nhà thầu gặp khó khăn do các ñiều kiện chủ quan hay khách quan thì có xu hướng không tôn trọng việc thực hiện hợp ñồng dẫn ñến việc chậm tiến ñộ hay vượt chi phí dự tính ban ñầu, xảy ra tranh chấp giữa chủ ñầu tư và nhà thầu

2.2.2 Các kỹ thuật phân tích dự án có kể ñến rủi ro:

Có rất nhiều kỹ thuật phân tích rủi ro và bất ñịnh khác nhau ñược ñề xuất bởi nhiều tác giả, nhiều nhà nghiên cứu, trong ñó phương pháp phân tích bằng mô phỏng cũng như sử dụng các lý thuyết quyết ñịnh ñược khá nhiều nhà nghiên cứu ñồng tình

và ñược sử dụng rộng rãi Có thể kể ñến Barry Render và Ralph M.Stair (1988) ñã ñề xuất việc sử dụng lý thuyết quyết ñịnh ñể giải quyết các bài toán rủi ro và bất ñịnh:

- Ra quyết ñịnh trong ñiều kiện rủi ro là một tình thế quyết ñịnh có kể ñến xác suất, một bảng quyết ñịnh ñược cho với các giá trị có ñiều kiện và các ñánh giá xác suất cho mọi trạng thái, từ ñó ta có thể xác ñịnh giá trị tiền tệ kỳ vọng EMV (expected monetary value) cho mỗi phương án EMV của mỗi phương án là tổng của các kết số (payoffs) có thể của phương án nhân với xác suất xảy ra của kết cục ñó Phương án nào có EMV lớn nhất sẽ ñược chọn

EMV = ∑p(Sj).Pij trong ñó p(Sj) là xác suất ñể cho trạng thái Sj xuất hiện còn Pij

là lợi nhuận của phương án i ứng với trạng thái j.

- Ra quyết ñịnh trong ñiều kiện bất ñịnh khi nhà quản lý không thể ñánh giá ñược xác suất của kết cục với một ñộ tin cậy nào ñó hoặc không có sẵn các dữ liệu ñể tính toán xác suất Có nhiều mô hình ñược áp dụng trong trường hợp này như

mô hình Maximax, Maximin, Equally likely, Hurwicz, Minimax

- Mô hình Maximax (tiêu chuẩn quyết ñịnh lạc quan): lựa chọn phương án tạo ra lợi nhuận lớn nhất có thể có ñược

- Mô hình Maximin (tiêu chuẩn quyết ñịnh bi quan): phản ánh lợi nhuận nhỏ nhất cho từng phương án

- Mô hình Equally likely (mô hình ñồng ñều ngẫu nhiên): xem mọi trạng thái ñều

là ñồng ñều ngẫu nhiên, nghĩa là chúng có xác suất xuất hiện bằng nhau Lựa chọn phương án tốt nhất là phương án có giá trị trung bình cực ñại

- Mô hình Hurwicz (mô hình trung bình có trọng số): ñây là mô hình dung hòa giữa tiêu chuẩn lạc quan (maximax) và tiêu chuẩn bi quan (maximin) Trong mô hình này, người ra quyết ñịnh chọn hệ số α (hệ số hiện thực – coeffcient of realism) thỏa ñiều kiện 0 < α < 1 tùy theo kinh nghiệm, trình ñộ Sau ñó sẽ lựa chọn phương án ứng với Maxi[α.MaxjPij + (1-α)MinjPij]

- Mô hình Minimax: lựa chọn phương án làm cực tiểu thiệt hại cơ hội lớn nhất (maximum opportunity) trong các phương án

Ngoài ra, sổ tay hướng dẫn ñánh giá các dự án công nghiệp của UNIDO (1986) cũng giới thiệu các phương pháp phân tích rủi ro Bước ñầu tiên là phân tích hòa vốn, bước thứ hai ñược ñề xuất là phân tích ñộ nhạy bằng cách thay việc áp dụng một sự

ñánh giá cho mỗi biến số bằng nhiều sự ñánh giá khác nhau ñược áp dụng trong những ñiều kiện khác nhau, ñược minh họa trên cơ sở của phương pháp NPV Cuối cùng là

phân tích xác suất mà theo ñó tất cả các giá trị có thể có của mỗi biến số có khả năng xuất hiện theo những phân phối xác suất khác nhau Trong những năm trước ñây, việc phân tích xác suất là rất phức tạp vì khối lượng tính toán rất lớn, tuy nhiên hiện nay với

sự trợ giúp của máy tính với hàng loạt phần mềm mô phỏng, phân tích rủi ro ñầy sức mạnh như @Risk, Crystal Ball, RiskMaster thì việc phân tích xác suất ñã trở nên dễ dàng và thuận lợi hơn rất nhiều

2.3 – TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TPHCM TRONG CÁC NĂM VỪA QUA:

Bảng 2.1: Tổng tích lũy diện tích và lượng cung mới văn phòng cho thuê tại TPHCM: Năm Diện tích

cung cấp mới (m2)

Tổng diện tích tích lũy (m2)

Diện tích cho thuê (m2)

Diện tích còn trống (m2)

Giá thuê trung bình (USD/m2/tháng)

Bảng 2.2: Nguồn cung cao ốc văn phòng tại TPHCM tính ñến quý 3/2008:

ốc

Nguồn cung (m2)

Tỷ lệ thuê (%) Giá thuê trung bình

Hình 2.6: Biểu ñồ thị trường cao ốc văn phòng tại TPHCM từ năm 1996 – 2008

Nguồn: kết quả khảo sát thị trường cao ốc văn phòng quý 3 năm 2008 của công ty Savills Vietnam Ltd

Hình 2.7: Sơ ñồ tỷ lệ cao ốc văn phòng loại A, B,C từ năm 2005 – 2009 (dự kiến)

Hình 2.8: Nguồn cung cao ốc văn phòng hiện tại và tương lai 2008 – 2012

Nguồn: kết quả khảo sát thị trường cao ốc văn phòng quý 3 năm 2008 của công ty Savills Vietnam Ltd

Bảng 2.3: Khảo sát giá cho thuê của một vài cao ốc văn phòng tại TPHCM:

Giá cho thuê trung bình(USD/m2/tháng) ST

Ghi chú: giá thuê trung bình ước tính chưa kể phí dịch vụ và VAT

Các kết quả ñược thực hiện bởi tác giả bằng việc tìm kiếm thông tin trên các website, liên hệ và tìm hiểu từ một số người làm việc trong các cao ốc văn phòng

Bảng 2.4: Biến ñộng giá cho thuê cao ốc văn phòng giai ñoạn 2005 – nay: (USD/m2/tháng)

Cao ốc văn phòng hạng A 27 – 36 38 – 50 75 – 85 40 – 50 Cao ốc văn phòng hạng B 17 – 23 27 – 35 45 – 55 30 – 35 Cao ốc văn phòng hạng C 14 - 20 20 – 25 30 – 35 10 - 20 Nguồn: theo khảo sát của công ty Quản lý và tiếp thị bất ñộng sản CB Richard Ellis (Việt Nam) (CBRE)

Bảng 2.5: Bảng xếp hạng các nơi có có giá cho thuê văn phòng cao nhất thế giới:

Xếp hạng

năm 2008

Xếp hạng năm 2007

USD/m2/tháng

13 13 Zurich Thụy Sĩ Khu TTTM 80

17 Khơng cĩ HCM City Việt Nam Khu TTTM 68

Nguồn: kết quả nghiên cứu về văn phịng cho thuê trên thế giới trong năm 2008 (Office Space Across the World 2008) do Tập đồn tư vấn bất động sản Cushman & Wakefield (Mỹ) thực hiện

Thơng qua các bảng biểu và hình ảnh nêu trên, chúng ta cĩ thể rút ra một cái nhìn sơ lược về tình hình thị trường cao ốc văn phịng tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian vừa qua như sau:

Thị trường cao ốc văn phịng tại Việt Nam nĩi chung và tại thành phố Hồ Chí Minh nĩi riêng đã trải qua một thời gian dài từ 1996 – 2008 (hơn 10 năm) luơn trong tình trạng cung khơng đủ cầu, một phần là do các nhà đầu tư chưa cĩ sự quan tâm và

đầu tư đúng mức đối với thị trường này, tiêu biểu là trong suốt một khoảng thời gian

dài như vậy nhưng tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn chỉ cĩ đúng năm cao ốc văn phịng hạng A (hình 2.6 – hình 2.7), trong khi nhu cầu thuê cao ốc văn phịng hạng A tăng mạnh cùng với việc rất nhiều cơng ty, nhiều nhà đầu tư nước ngồi gia nhập thị trường Việt Nam sau khi nước ta gia nhập WTO, tình trạng khan hiếm nguồn cung này đã đẩy giá cho thuê cao ốc văn phịng lên rất cao, đỉnh điểm là vào giữa năm 2008, điều này ngược lại lại gây trở ngại cho các nhà đầu tư cĩ nhu cầu thuê cao ốc văn phịng

Thời “hồng kim” của thị trường cao ốc văn phịng là vào khoảng giữa năm

2008, chỉ tính riêng trong quý I năm 2008 đầu tư nước ngồi vào Việt Nam (FDI) đã

đạt 5,1 tỷ USD, trong đĩ cĩ 4,5 tỷ USD đầu tư vào thị trường bất động sản (chiếm

88%) Một số nhà ñầu tư trước ñây ñầu tư ở một số nước khác nhau nhưng với chính sách thu hút ñầu tư nước ngoài của Việt Nam thông thoáng, thuận lợi nên các nhà ñầu

tư này ñã chuyển hướng sang thị trường Việt Nam ðiều này ñã khiến cho nhu cầu thuê cao ốc văn phòng tăng mạnh, trong khi thị trường cao ốc văn phòng tại Việt Nam vào thời ñiểm ñó chưa ñáp ứng ñủ nhu cầu, hơn nữa chủ yếu lại xây dựng theo kiểu truyền thống (ở trung tâm hoặc gần trung tâm thành phố) với nguồn cung diện tích mặt sàn nhỏ (dưới 500 m2/sàn) trong khi các công ty nước ngoài có xu hướng tìm diện tích mặt bằng lớn nên thị trường chưa ñáp ứng ñược nhu cầu khách thuê, ñẩy giá thuê cao ốc văn phòng lên rất cao, ñiển hình như cao ốc văn phòng hạng A, B+ trong quý I năm

2007 giá thuê chỉ là 35 USD/m2/tháng thì ñến giữa năm 2008 ñã lên ñến hơn 75 USD/m2/tháng (tăng 110%) (bảng 2.3 – bảng 2.4) Nếu so sánh với một số nước trong khu vực thì mức giá cho thuê cao ốc văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh cao gấp nhiều lần, còn xét trên phạm vi toàn thế giới thì thành phố Hồ Chí Minh là nơi có giá cho thuê cao ốc văn phòng ñứng hàng thứ 17 (bảng 2.5)

Nhận thấy ñược tiềm năng của thị trường cao ốc văn phòng, trong năm 2008, hàng loạt nhà ñầu tư ñã nhảy vào thị trường này cùng với rất nhiều dự án ñầu tư xây dựng cao ốc văn phòng một cách ồ ạt mà không có sự quản lý, ñiều tiết ở tầm vĩ mô của chính phủ, ñiều này có thể dẫn tới tình trạng “no dồn ñói góp” hay viễn cảnh của một cuộc “khủng hoảng thừa” trong vài năm tới, khi cùng một thời ñiểm, có quá nhiều cao ốc văn phòng hoàn thành và ñưa vào sử dụng Theo dự báo trong khoảng thời gian

từ 2009 – 2012 có ñến gần 1,000,000 m2 sàn cung cấp mới (bảng 2.1) Thêm vào ñó, một ñiều mà các nhà ñầu tư không ngờ tới ñó là sự bùng nổ của cuộc khủng hoảng tài chính trên phạm phi toàn cầu ñã tác ñộng không nhỏ ñến tình hình thị trường cao ốc văn phòng Từ ñầu năm 2009 ñến nay, thị trường cao ốc văn phòng ñi qua thời “ñỉnh cao” khi mà giá cho thuê liên tục sụt giảm mạnh lên ñến 50% (bảng 2.3 – bảng 2.4)

ñồng thời nhu cầu thuê văn phòng cũng sụt giảm khi các công ty, kể cả các công ty ña

quốc gia phải xem xét lại ngân sách ñể ñối phó với cuộc khủng hoảng tài chính Xu

hướng lúc này của các công ty là chưa vội mở rộng quy mô ựể giảm chi phắ thuê văn phòng hoặc chuyển dịch một phần văn phòng ra vùng ven

Dưới áp lực của nhiều sức ép giảm giá, ựặc biệt là từ cuộc khủng hoảng tài chắnh toàn cầu, thời gian gần ựây không chỉ giá cho thuê cao ốc văn phòng liên tục sụt giảm mà diện tắch cho thuê cũng không còn luôn ựược lấp ựầy ở mức 95 Ờ 100% như trước, kể cả ở các cao ốc văn phòng hạng A Nhiều cao ốc vừa mới hoàn thành hiện

ựang gặp khó khăn trong việc tìm khách thuê, khi mà các công ty ựang phải tạm hoãn

kế hoạch mở rộng quy mô do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chắnh Một cuộc khảo sát mới ựây của CB Richard Ellis ựối với nhu cầu thuê văn phòng của 50 công ty

ựa quốc gia lớn nhất ựang hoạt ựộng tại thành phố Hồ Chắ Minh cho thấy, ựa phần các

công ty không sẵn sàng trả giá thuê cao hơn nữa và họ ựang tìm cách ký hợp ựồng thuê hoặc gia hạn thuê ngắn hạn hoặc mở thêm văn phòng ở vùng ven ựể chờ giá hạ thêm

Tuy nhiên trong hoàn cảnh khó khăn hiện nay vẫn có những tắn hiệu lạc quan, nhất là sau khi cuộc khủng hoảng tài chắnh toàn cầu qua ựi, nhiều nhà ựầu tư kỳ vọng các công ty sẽ thực hiện các kế hoạch mở rộng quy mô ựã bị hoãn lại trước ựó và sẽ có thêm nhiều công ty, tập ựoàn ựa quốc gia ựầu tư vào Việt Nam, theo phân tắch của ông Toby Dodd - tổng giám ựốc Tập ựoàn tư vấn bất ựộng sản Cushman & Wakefield Việt Nam Ờ thì tình hình thị trường hiện nay cũng có khắa cạnh tắch cực của nó: ỘKhi giá thuê cao ốc văn phòng giảm, sẽ thu hút nhiều công ty nước ngoài chuyển văn phòng ở khu vực đông Nam Á tới Việt Nam đó là một ựiều tắch cực cho thị trường bất ựộng sản nói riêng và Việt Nam nói chung trong quá trình duy trì tắnh cạnh tranh với các nước trong khu vựcỢ

2.4 Ờ CÁC TIÊU CHUẨN PHÂN LOẠI, XẾP HẠNG CAO ỐC VĂN PHÒNG:

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng ựến việc phân loại, xếp hạng cao ốc văn phòng, trong ựó tiêu chuẩn ựầu tiên và quan trọng nhất là vị trắ của nó, một cao ốc văn phòng

ựể ựược xếp hạng A phải có vị trắ nằm trong khu trung tâm thương mại (CBD Ờ Central

Business District) Với thành phố Hồ Chắ Minh ựây là khu vực chung quanh Dinh độc