Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực tiễn trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trong thời gian qua, đã có nhiều công trình nghiên cứu ở các khía cạnh dưới dạng các bài báo hoặc khóa luận, luận văn, các đề tài khoa học cấp cơ sở, cấp bộ như:‘‘Một số bất cập trong qu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Thị Tâm

LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo PGS – TS Trần Thị Huệ - GVC

Trường Đại học Luật Hà Nội đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành Luận văn này Đồng thời tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy (cô) giáo trong trường và các thầy cô trong thư viện Trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tại trường và về nguồn học liệu trong suốt quá trình làm Luận văn

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình và bạn bè đã luôn động viên, ủng hộ, giúp tôi về mọi mặt để hoàn thành Luận văn này

Học viên

Phạm Thị Tâm

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

TAND : Tòa án nhân dân TANDTC

VKSNDTC HĐTP

: Tòa án nhân dân tối cao

: Viện kiểm sát nhân dân tối cao : Hội đồng thẩm phán

BLDS LĐĐ LKDBĐS

: Bộ luật dân sự : Luật Đất đai : Luật Kinh doanh bất động sản

NQ HĐMBNƠTM BĐS

TTBĐS KDBĐS GDKDBĐS ĐKKD

DN HTX NỞHTTTL

: Nghị quyết : Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại : Bất động sản

: Thị trường bất động sản : Kinh doanh bất động sản : Giao dịch kinh doanh bất động sản : Đăng ký kinh doanh

: Doanh nghiệp : Hợp tác xã : Nhà ở hình thành trong tương lai

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU.……… 1

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 3

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3

4.1 Đối tượng nghiên cứu 3

4.2 Phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Những đóng góp mới của luận văn 4

7 Cấu trúc của luận văn 5

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 6

1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 6

1.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 6

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 8

1.2 Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 10

1.3 Phân biệt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với một số loại hợp đồng mua bán khác 11

1.3.1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà riêng lẻ 11

1.3.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 13 1.3.3 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 15

1.4 Khái quát quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 16

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 20

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 21

2.1 Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 21

2.1.1 Chủ thể của giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 21

2.1.2 Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 26

2.1.3 Giá mua bán 33

2.1.4 Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 47

2.1.5 Hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 49

2.2 Đánh giá quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 54

2.2.1 Những ưu điểm đã đạt được 54

2.2.2 Một số hạn chế, bất cập của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 59

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 62

Chương 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MIUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 63

3.1 Điều kiện kinh tế, xã hội và nhu cầu sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 63

3.2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 65

3.3 Kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả của áp dụng pháp luật 75

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 77

KẾT LUẬN 79

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Hà nội không chỉ là Thủ Đô của nước ta mà còn là một trung tâm chính trị, kinh tế và hơn nữa Hà Nội là thành phố lớn nhất cả nước về diện tích, đồng thời cũng là địa phương đứng thứ nhì về dân số với 7.742.200 người (năm 2017) Với

sự chuyển mình mạnh mẽ về tất cả mọi mặt để thúc đẩy sự phát triển của đất nước

và bắt nhịp với xu thế toàn cầu hóa thì tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, hàng loạt các trung tâm thương mại, các tập đoàn, tổng công ty và các công ty… xuất hiện ngày càng nhiều dẫn theo hàng nghìn lao động di chuyển đến sống và làm việc tại đây Với số lượng dân cư ngày càng đông (7.742.200 người năm 2017, chưa kể số lượng chưa đăng ký tạm trú tạm vắng, diện tích đất lại không thể mở rộng, nhu cầu nhà ở ngày càng nhiều, để đáp ứng được nhu cầu trên thì mua, bán căn hộ chung cư

là giải pháp tối ưu nhất được đặt ra đối với nhiều người Tuy nhiên, vì thị trường mua bán căn hộ chung cư diễn ra sôi nổi nhưng khuôn khổ pháp luật vẫn có nhiều vướng mắc và người dân vẫn chưa nắm và hiểu được các quy định của pháp luật, cho nên nhiều trường hợp, các bên mua, bán đã sử dụng các dạng biến thái của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong đó, chứa đựng nhiều tiềm ẩn, rủi ro khó lường

Do đó, vấn đề mua bán căn hộ chung cư vẫn và đang là vấn đề nóng của xã hội Pháp luật Việt Nam có nhiều văn bản quy định đối với giao dịch mua bán nói chung nhưng chưa có Luật Chung cư để thống nhất các quy định, điều này dẫn đến việc vận dụng luật còn nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng Trong đó, Hợp đồng mua bán là nền tảng và quan trọng nhất trong quá trình mua bán giao dịch vì đây căn cứ quan trọng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên trong giao dịch Dù vậy, với tích chất, đặc thù, đa số các Hợp đồng sẽ do một bên Chủ đầu

tư, với một đội ngũ luật sư, chuyên gia cố vấn pháp luật sẽ cho ra những Hợp đồng

có lợi cho bên họ và bên yếu thế là những người mua Trên thực tế, bên bán luôn có sẵn mẫu Hợp đồng và bên mua ngần như không được phép thay đổi nội dung của Hợp đồng đó Mà đôi khi bên mua nhiều khi lại không quan tâm đến các nội dung khác của Hợp đồng ngoài phần giá cả Song bên cạnh đó, vẫn con tồn tại một số việc như các thông tin về Dự án vẫn còn chưa được công khai và minh bạch, Hợp đồng không ghi rõ phần căn cứ mặc dù Luật quy định phải ghi chi tiết Chính những điều này khiến tranh chấp về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ngày càng nhiều và

gay gắt, điển hình là các loại biến thái của Hợp đồng này như Hợp đồng góp vốn và Hợp đồng Ủy quyền; Các nội dung của Hợp đồng liên quan đến việc sở hữu chung, sở hữu riêng, tiện ích, vấn đề bảo trì, cải tạo nhà chung cư (căn hộ chung cư)

Học viên lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực tế

trên địa bàn thành phố Hà Nội” để thực hiện Luận văn thạc sĩ luật học nhằm mục

đích nghiên cứu sâu về những quy định pháp luật thực định về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đồng thời nghiên cứu thực trạng mua bán căn hộ chưng cư

và các tranh chấp chủ yếu của loại Hợp đồng trên địa bàn thành phố Hà Nội Vì đây cũng là nơi có giao dịch về chung cư cao nhất nhì cả nước Để thấy được những khó khăn, rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch mua bán nhà chung cư, từ đó tổng hợp những vấn đề còn tồn tại, vướng mắc và kiến nghị một số ý kiến của cá nhân phần nào giúp

cơ quan lập pháp có căn cứ để sửa đổi, bổ sung các quy định trước đó của pháp luật,

để pháp luật ngày càng phù hợp hơn với đời sống thực tiễn đặt ra

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, lại có giá trị lớn, là nhu cầu thiết yếu đối với đời sống của con người nên đã thu hút được nhiều sự quan tâm, chú ý của các học giả, các chuyên gia, các nhà khoa học Trong thời gian qua, đã có nhiều công trình nghiên cứu ở các khía cạnh dưới dạng các bài báo hoặc khóa luận, luận văn, các đề

tài khoa học cấp cơ sở, cấp bộ như:‘‘Một số bất cập trong quy định của pháp luật

về hợp đồng mua bán nhà ở’’ của tác giả Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi đăng trên Tạp chí Luật học, số 12/2012;‘‘Những vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở’’ của tác giả Đoàn Đức Lương đăng trên Tạp chí kiểm sát số

1/2008; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2005 của tác giả Nguyễn Văn Tùng, Trường

đại học Luật Hà Nội với đề tài: ‘‘Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố

Hà Nội theo quy định của BLDS năm 1995’’; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2010 của tác giả Hoàng Thị Thùy, Trường Đại học Luật Hà Nội với đề tài:‘‘Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và giải pháp’’ ; Luận văn thạc sỹ

luật học năm 2006 của tác giả Hà Thị Thanh, Trường đại học Luật Hà Nội với đề

tài:‘‘Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn’’

Tuy nhiên các công trình trên hoặc là phân tích hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của BLDS năm 1995, hoặc là chỉ đánh giá được một phần quy định của hợp đồng

mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành Vì vậy, đề tài ‘‘Hợp đồng mua

bán căn hộ chung cư – thực tế trên địa bàn thành phố Hà Nội’’ được nghiên cứu

một cách cụ thể trên cơ sở quy định của BLDS năm 2015; Luật nhà ở năm 2014; LKDNĐS năm 2015; Nghị định số 99 năm 2016 của Chính phủ, và các văn bản pháp luật có liên quan là một đề tài mới và độc lập với các công trình nghiên cứu khoa học khác

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật điều chỉnh hoạt động này; Phân tích thực trạng pháp luật hiện hành về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam, từ đó chỉ ra những bất cập, cơ sở khoa học và giải pháp hoàn thiện

hệ thống các quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dưới hai góc độ là điều chỉnh pháp luật và áp dụng pháp luật vào thực tế Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Để thực hiện được mục đích trên, đề tài đặt ra các nhiệm vụ cụ thể sau: Nghiên cứ làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản về Hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư như các khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa cũng như các nguyên tắc giao kết

và thực hiện Hợp đồng…

Nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chỉ ra những nội dung còn hạn chế, thiếu sót, chưa phù hợp Từ đó luận giải về yêu cầu hoàn thiện các quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Trên cơ sở các vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên đưa ra hướng hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật về vấn đề này

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Trong hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở hiện nay thì ngoài nhà ở do các cá nhân, tổ chức thuộc các thành phần kinh tế có chức năng kinh doanh bất động sản đầu tư, xây dựng để bán, thì còn có một số cá nhân có khả năng về tài chính cũng tham gia đầu tư, mua bán để tìm kiếm lợi nhuận mà không có đăng ký kinh doanh bất động sản Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, người viết chỉ tập trung tìm hiểu, nghiên cứu về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập theo qui định của Bộ luật dân sự, Luật

nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản hiện hành

Các quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được tập trung nghiên cứu, phân tích để làm nổi bật lên những điểm hợp lý, bất hợp lý so với điều kiện kinh tế thị trường ở Việt Nam

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Về không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập theo qui định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản của Việt Nam

Về thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

5 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết những vấn đề trên, Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật lịch sử và duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác – Lênin Cụ thể, phương pháp phân tích, tổng hợp và so sánh luật học được sử dụng triệt để làm bật lên những vấn đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật điều chỉnh hoạt động này,

về thực trạng pháp luật điều chỉnh Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, từ đó đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – thực tế trên địa bàn thành phố Hà Nội

6 Những đóng góp mới của luận văn

Luận văn đã giải quyết được các vấn đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật điều chỉnh Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của BLDS năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm

2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Luận văn đã phân tích các qui định của pháp luật hiện hành Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư một cách khá toàn diện để thấy được hiệu quả điều chỉnh cũng như những điểm còn hạn chế của pháp luật hiện hành về Hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư và Luận văn đã tổng hợp những vấn đề đã và đang tồn tại trong việc mua bán căn

hộ chung cư trên thực tế xảy ra trên địa bàn thành phố Hà Nội để thấy được hoạt động mua bán căn hộ chung cư đang diễn ra sôi nổi và bên cạnh đó còn một số điểm hạn chế cần khắc phục và hoàn thiện Hoạt động mua bán căn hộ chung cư cũng góp phần thúc đẩy của nền kinh tế xã hội, văn hóa của đất nước con người Việt Nam

7 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mời đầu, kết luận, các cụm từ viết tắt và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn bao gồm 03 Chương

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư tại thành phố Hà Nội và một số kiến nghị hoàn thiện

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Trước tiên, ta đi tìm hiểu khái niệm Căn hộ chung cư là gì? Theo quy định tại

Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định khái niệm nhà chung cư “nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở

và kinh doanh” mà không quy định về khái niệm Căn hộ chung cư, nhưng từ khái

niệm trên ta có thể đưa ra được khái niệm về căn hộ chung cư như sau:

Căn hộ chung cư là: Căn hộ bố trí khép kín nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống của gia đình trong căn hộ Bên trong các căn hộ có thể có đồ nội thất đầy đủ hoặc chưa có đồ và gia chủ có thể tự lựa chọn để trang trí ngôi nhà của mình theo đúng

ý tưởng của các thành viên trong gia đình

Đối với xã hội, nhu cầu nhà ở của mỗi người dân không ngừng tăng nhanh tại các thành phố lớn, vì vậy các giao dịch mua bán, trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng đối tượng là nhà ở nói chung và căn hộ chung cư nói riêng không ngừng tăng nhanh

và phát triển mạnh mẽ Theo đó một trong những cơ sở để phát sinh quyền, nghĩa

vụ dân sự giữa các bên khi tham gia giao dịch là hợp đồng

Khái niệm hợp đồng, tùy vào lĩnh vực mà được định nghĩa khác nhau:

Theo Điều 385 BLDS năm 2015 quy định về khái niệm hợp đồng như sau:

“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt

quyền, nghĩa vụ dân sự” 1

Trong lĩnh vực thương mại: “Là sự thỏa thuận giữa các thương nhân với nhau hoặc với người liên quan nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa

vụ trong hoạt đông thương mại” 2

Điều 385BLDS năm 2015

Châu Quốc An, Bài giảng Hợp đồng trong hoạt động thương mại, Khoa Kinh tế - Đại học

Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh, trang 3

Như vậy, dù nhìn nhận dưới góc độ dân sự thuần tuý hoặc nhìn nhận dưới góc

độ thương mại thì hợp đồng cũng đều bao gồm những dấu hiệu cơ bản sau:

(i) Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên: Đây là dấu hiệu không chỉ đặc trưng của hợp đồng so với hành vi pháp lý đơn phương mà còn thể hiện đặc trưng của quan hệ pháp luật dân sự Các bên giao kết hợp đồng luôn có quyền thể hiện ý chí trước bên đối tác Để có thể hình thành được hợp đồng, ý chí của các bên phải

có sự thống nhất, và chỉ khi thống nhất ý chí các bên mới thực sự đạt được thoả thuận Mặc dù vậy, sự thể hiện ý chí của các bên cũng phải phù hợp với ý chí của nhà nước về: hình thức của hợp đồng, các nội dung của hợp đồng, …

(ii) Mục đích của hợp đồng: Sự thể hiện ý chí và thống nhất ý chí của các bên phải hướng tới một mục đích nhất định Mục đích đó có thể là hướng tới việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên, có thể là nhằm thay đổi quyền và nghĩa vụ của các bên, có thể là làm chất dứt quyền và nghĩa vụ của các bên Mục đích của việc giao kết hợp đồng là một trong các yếu tố tác động đến hiệu lực của hợp đồng Theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 thì mục đích của hợp đồng không được vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội Do đó, việc xác lập hợp đồng của các bên không được vi phạm quy định bắt buộc về mục đích

(iii) Trong quan hệ hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên luôn đối lập với nhau Trong đó, quyền của bên này luôn đối lập với nghĩa vụ của bên kia Đây là một trong những dấu hiệu cơ bản cho thấy quan hệ hợp đồng là một trong những loại quan hệ trái quyền (trái quyền theo thoả thuận) Trên thực tế, rất ít trường hợp quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng lại không đối lập với nhau cho dù hợp đồng đó có là hợp đồng song vụ hoặc đơn vụ

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng là một trong những hợp đồng cụ thể

có đối tượng là căn hộ chung cư Tuy nhiên, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng có những dấu hiệu của hợp đồng nói chung như: Là sự thoả thuận và thống nhất ý chí giữa bên bán và bên mua; có mục đích là chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư từ bên bán sang bên mua; quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng luôn đối lập với nhau

Từ những phân tích trên có thể rút ra được khái niệm hợp đồng mua bán

căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có

nghĩa vụ giao căn hộ và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua và có

quyền nhận tiền; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán và có quyền nhận chuyển

giao căn hộ chung cư của người bán

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Như đã chỉ ra, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng là một trong các loại hợp đồng mua bán tài sản nên nó vừa mang những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản, vừa mang những đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư

* Những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng song vụ

Căn cứ mối liên hệ về quyền và nghĩa vụ giữa các bên, hợp đồng được phân chia thành hợp đồng song vụ và hợp đồng đơn vụ Hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư được xếp vào nhóm hợp đồng song vụ, tức là các bên trong hợp đồng đều phải thực hiện nghĩa vụ đối với nhau Theo đó, bên bán căn hộ chung cư và bên mua căn

hộ chung cư đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc không bên nào chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng như cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên

có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ như những gì đã thỏa thuận và cam

kết được ghi trong hợp đồng Ví dụ: Bên mua căn hộ chung cư đến hạn thanh toán

tiền nhưng không thực hiện thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện việc thanh toán và ngược lại bên mua đã thanh toán tiền đúng theo thỏa thuận nhưng bên bán vẫn không bàn giao căn hộ chung cư thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho bên mua

Thứ hai, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng có tính chất đền bù

Căn cứ tính chất có đi có lại về lợi ích giữa các bên trong hợp đồng, hợp đồng được phân chia thành hợp đồng có đền bù và hợp đồng không có đền bù Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một loại hợp đồng mua bán tài sản cụ thể nên nó thuộc nhóm hợp đồng có đền bù Tính đền bù về lợi ích của loại hợp đồng này thể hiện ở chỗ khi một trong hai bên thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng Theo đó, bên mua chuyển trả tiền cho bên bán phần tiền tương ứng với giá trị căn hộ chung cư thì bên bán chuyển giao căn hộ chung cư cho bên mua đã được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng

Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng ưng thuận

Nếu căn cứ vào thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, hợp đồng được phân chia thành hợp đồng ưng thuận và hợp đồng thực tế Trong đó hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xác định là hợp đồng ưng thuận Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và là đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung của hợp đồng thì hợp đồng đó được coi là đã xác lập Ngoài ra, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư cũng có thể do các bên thoả thuận

Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng có mục đích quyền

sở hữu căn hộ chung cư từ bên bán sang cho bên mua

Như đã phân tích ở tiểu mục 1.1.1, hợp đồng nói chung, hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư nói riêng đều có mục đích là chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang cho bên mua Mục đích này phù hợp với quy định của pháp luật và phù hợp với bản chất của quan hệ mua bán tài sản Theo đó, trong hợp đồng mua bán tài sản nói chung, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng, bên bán có trách nhiệm chuyển giao tài sản và chuyển quyền sở hữu hợp pháp tài sản của mình cho bên mua

Thứ năm, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên về

việc xác lập và thực hiên các quyền và nghĩa vụ của các bên dựa trên nguyên tắc tự

do giao kết hợp đồng, tự nguyện bình đẳng, thiện chí hợp tác, trung thực và ngay thẳng không lừa dối, giả tạo

* Những đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

Một là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chịu sự điều chỉnh của nhiều văn

bản pháp luật khác nhau, bao gồm: Các văn bản pháp luật dân sự, văn bản pháp luật

về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản và các văn bản có liên quan Những quy định pháp luật này khi được vận dụng vào trong hợp đồng, chúng sẽ được cụ thể hóa thành những điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hai là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một loại hợp đồng có sự bắt

buộc về hình thức xác lập Theo quy định, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bắt buộc phải được xác lập dưới hình thức văn bản3 Tuỳ từng trường hợp cụ thể mà văn bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có bắt buộc phải công chứng, chứng thực

hay không Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xác lập giữa một bên là nhà nước hoặc là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực Các trường hợp còn lại, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật

Ba là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng có đặc trưng về chủ thể

giao kết Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, bên mua nhà ở phải là chủ thể

có quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 9 Những chủ thể đó bao gồm cá nhân là người Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam, tổ chức được thành lập theo pháp luật Việt Nam Đối với cá nhân cá nhân, tổ chức nước ngoài, việc mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng những điều kiện nhất định tại Điều 159 và Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014 và bị giới hạn số lượng căn hộ

chung cư được sở hữu tại Việt Nam theo quy định tại Điều 161 4

1.2 Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Trong sự đa dạng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay, dựa vào những dấu hiệu đặc trưng ta có thể phân hợp đồng thành các nhóm sau đây:

Dựa vào mục đích của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được

chia thành hai loại:

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với mục đích để ở: Đây là loại hợp đồng khá phổ biến vì nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng theo sự gia tăng dân số ở nước ta hiện nay

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm mục đích kinh doanh: Căn hộ chung

cư ngoài mục đích là để ở thì bản chất của nó là một loại tài sản Do vậy, pháp luật vẫn cho phép các bên có thể giao kết loại hợp đồng này với hình thức mua đi bán lại nhằm mục đích sinh lời

Dựa vào đối tượng của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được chia thành:

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai: Đây là loại hợp đồng mua bán có đối tượng là căn hộ chung cư dự án Đó có thể là căn hộ chung cư chưa được hình thành vào thời điểm giao kết hợp đồng nhưng chắc chắn sẽ

có trong tương lai (căn hộ mới chỉ tồn tại trên dự án, bản vẽ đã được phê duyệt, ) hoặc

là căn hộ đã hình thành trên thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại thời điểm giao kết hợp đồng

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu: Đối với loại hợp đồng này thì căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu

Dựa vào phương thức thanh toán thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được chia thành:

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần: Trong loại hợp đồng này thì bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc thanh toán tiền mua theo số lần và trong khoảng thời gian nhất định Trong thời gian trả chậm, trả tiền dần bên mua có quyền sử dụng căn hộ chung cư và được chuyển thành quyền sở hữu căn

hộ từ bên bán sau khi đã trả đủ tiền cho bên bán

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức mua bán thông thường Về nguyên tắc, khi hợp đồng phát sinh hiệu lực, các bên phải thực hiện nghĩa vụ đối với nhau Do đó, nếu không có thoả thuận gì khác thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán ban giao căn hộ chung cư ngay khi hợp đồng có hiệu lực còn bên bán có quyền yêu cầu bên mua trả toàn bộ tiền ngay khi nhận bàn giao căn hộ chung cư

1.3 Phân biệt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với một số loại hợp đồng mua bán khác

1.3.1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà riêng

lẻ

Khái niệm về nhà ở riêng lẻ: Là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt

thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Khoản 2 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014)5

Về khái niệm căn hộ chung cư thì chưa có một quy định nào mà chỉ có khái niệm

về nhà chung cư Nhà chung cư: Là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu

thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và

kinh doanh (Khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014)6 Từ đây ta có thể hiểu Căn hộ chung

cư là căn nhà kép kín trên một mặt bằng với những tiện ghi cơ bản…

Nói đến Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và Hợp đồng mua bán căn hộ riêng

lẻ thì chúng đều là những giao dịch có bản chất dân sự, thiết lập dựa trên sự tự nguyện,

bình đẳng và thỏa thuận của các bên;

Chúng đều hướng tới lợi ích của mỗi bên và lợi ích chung của các bên tham gia giao kết hợp đồng;

Hai loại hợp đồng này có một số điều khoản tương tự như: Điều khoản về chủ thể; đối tượng của hợp đồng; giá cả; quyền và nghĩa vụ của các bên; phương thức thực hiện; phương thức thanh toán; giải quyết tranh chấp phát sinh nếu có

Sự khác nhau cơ bản của hai loại hợp đồng này là:

Về giá cả: Giá của nhà ở riêng lẻ thương cao hơn giá nhà chung cư từ 01 đến

03 lần, nếu chúng cùng thuộc một địa bàn;

Về thời gian bảo hành: Đối với nhà chung cư thì thời gian bảo hành nhà chung

cư dài hơn nhà ở riêng lẻ, theo quy định tại Khoản 2 Điều 85 Luật nhà ở năm 2014

7thì thời gian bảo hành đối với nhà chung cư tối thiểu là 60 tháng, thời gian bảo hành đối với nhà ở riêng lẻ tối thiểu là 24 tháng

“Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng; Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng’’

Khách nhau về cách tính diện tích do nhà ở riêng lẻ là biệt thự liền kề, nhà ở liền kề hay nhà ở riêng lẻ độc lập do vậy tường nhà là của chủ sở hữu nhà riêng lẻ, còn đối với chung cư thì chỉ được một phần hai bức tường, do sự cấu kết xây dựng của căn hộ chung cư là nhiều căn hộ trong một tòa nhà và căn hộ có diện tích sử dụng chung và sử dụng riêng, còn đối với nhà ở riêng lẻ chỉ có diện tích sử dụng riêng (nói đúng hơn là sở hữu riêng đối với căn nhà và quyền sử dụng đất gắn liền với căn nhà)

Vấn đề khác cơ bản nữa đối với căn hộ chung cư thì chủ sở hữu không có quyền quyết định xây dựng lại, thậm chí khi cải tạo phải xin phép và được sự đồng

ý của ban quản trị, về các khoản phí …còn đối với nhà ở riêng lẻ thì ngược lại

Những vấn đề nêu trên là những điểm giống và khác nhau cơ bản của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ

1.3.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Khi nói về hai loại hợp đồng trên thì hai hợp đồng đó đều là những giao dịch

có bản chất dân sự, được thiết lập dựa trên sự tự nguyện, bình đẳng của các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng và nội dung các hợp đồng này có một số điều khoản tương tự nhau: Điều khoản về chủ thể; đối tượng; hình thức; giá; thanh toán quyền

và nghĩa vụ của các bên; thời gian thực hiện hợp đồng; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; giải quyết tranh chấp phát sinh nếu có

Ngoài những điểm giống nhau nhưng giữa Hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có những điểm khác nhau:

Thứ nhất, về chủ đầu tư nhà ở xã hội thì được ưu tiên với những chính sách về

vốn, thuế và điểm khác nhau cơ bản nữa là chủ đầu tư đối với nhà chung cư thì mục đích lợi nhuận được đặt lên hàng đầu, còn đối với chủ đầu từ nhà ở xã hội thì vấn đề về xã hội, an sinh xã hội được chú trọng

Thứ hai, về đối tượng mua nhà ở xã hội thì có sự hạn chế Theo quy định, chỉ

những đối tượng được quy định tại Điều 49 Luật nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị định số 100/NĐ-CP8 mới được mua nhà ở xã hội Trong khi đó, đối tượng được mua căn hộ chung cư không phải thoả mãn những điều kiện này

Thứ ba, về giá thì giá nhà ở xã hội sẽ thấp hơn giá nhà ở chung cư vì trong quá

trình xây dựng nhà ở xã hội chủ đầu tư được hưởng nhiều chính sách của nhà nước như chính sách về thuế và lãi suất vay rất thấp, ngoài ra nhà nước còn quy định về giá theo quy định tại Khoản b, c, d và Khoản 2 Điều 61 Luật nhà ở năm 20149 như sau:

“Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo quy định tại điểm a khoản này, trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại khoản 1 Điều

108 của Luật này;

Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo

9 Khoản b, c, d và Khoản 2 Điều 61 Luật nhà ở năm 2014

quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này;

Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi công bố

Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì chủ đầu tư

tự xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán bảo đảm tuân thủ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 58 của Luật này”

Thứ tư, về diện thích căn hộ đối với căn hộ chung cư thì có diện tích lớn hơn,

còn đối với nhà ở xã hội do tiêu chí và mục đích an sinh xã hội do vậy nhà nước có quy định về diện tích nhà ở xã hội Diện tích nhà ở xã hội được quy định cụ thể được quy định tại Điều 55 luật nhà ở năm 2014 và được hướng dẫn chi tiết tại Điều 7 Nghị định số 100/201510 như sau:

“Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định như sau:

Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành

Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do

cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ”

Thứ năm, về chuyển nhượng Đối với căn hộ chung cư thì được chuyển nhượng

trên cơ sở tự nguyện và tự do còn đối với nhà ở xã hội khi người mua nhà trả hết tiền và ở với thời hạn 05 năm, thêm điều kiện là chuyển nhượng cho đối tượng đủ

10 Điều 55 luật nhà ở năm 2014 và được hướng dẫn chi tiết tại Điều 7 Nghị định số 100/2015

điều kiện mua nhà ở xã hội, được luật quy định cụ thể tại Khoản 5 Điều 62 Luật nhà

ở năm 2014 11như sau:

“ Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền

sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế”

Những nội dung nêu trên là những điểm cơ bản của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật hiện hành

1.3.3 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Cũng như các loại hợp đồng trên, về bản chất của hai hợp đồng này đều mang bản chất dân sự, các chủ thể trong hợp đồng được thiết lập dựa trên sự tự nguyện và bình đẳng (không trái với những quy định của pháp luật và đạo đức xã hội; Hợp đồng ở đây là hợp pháp), ngoài những ý nêu trên hai hợp đồng này có nội dung tương đồng nhau: Chủ thể của hợp đồng, đối tượng, giá và phương thức thanh toán, thời gian thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức của hợp đồng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bao gồm hợp đồng mua bán căn

hộ hộ hình trong tương lai do vậy hai loại hợp đồng này có quy định tương đồng nhau về mặt pháp lý Cho nên trong trường hợp này tác giả luận văn chỉ bàn về hợp đồng mua bán nhà ở chung cư đã xây dựng xong, còn hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khác hợp đồng mua bán nhà cung cư là về tối tượng và điều kiện chuyển nhượng

Thứ nhất, về đối tượng là căn hộ hay nhà ở hình thành trong tương lai chưa

có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua

(bên chuyển nhượng lại) Theo quy định Tại khoản 1 Điều 59 thì Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

“Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.”

Thứ hai, về điều kiện chuyển nhượng của Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng

mua bán tài sản hình thành trong tương lai Điều này được Nghị định số

76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/201512 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất

động sản quy định một cách cụ thể và chi tiết tại Điều 10: Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó

Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Đối tượng của căn hộ chung cư

là căn hộ đã hoàn thiện

Vấn đề về chuyển nhượng: Trong trường hợp căn hộ chung cư thì chủ căn hộ chung cú có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ và tài sản gắn liền (sổ hồng) thì trường hợp này việc chuyển nhượng không bị hạn chế

1.4 Khái quát quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Giai đoạn từ năm 1995 đến 2005

Tại kỳ họp thứ VIII, ngày 28/10/1995 Quốc hội khóa IX đã thông qua BLDS

và Bộ luật này bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/7/1996 Bộ luật được xây dựng trên

cơ sở kế thừa và phát triển nội dung các quy định của pháp luật Dân sự Việt Nam từ trước đến nay, nó đánh dấu một bước phát triển mới, quan trọng trong việc xây dựng

hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật của nước ta Các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở cũng đã được ghi nhận trong BLDS năm 1995 từ Điều 443 đến Điều

55013, các điều luật đó quy định những nội dung cơ bản nhất, quan trọng nhất của hợp đồng mua bán nhà ở như: Nội dung, hình thức của hợp đồng; điều kiện chủ thể; quyền và nghĩa vụ cụ thể các bên; cách thức giao kết hợp đồng; các trường hợp bán nhà thuộc các hình thức sở hữu, bán nhà đang cho thuê Nhìn chung, khi BLDS năm

1995 có hiệu lực, các quan hệ dân sự nói chung và mua bán nhà ở nói riêng đều được điều chỉnh theo các quy định của Bộ luật này Tuy nhiên, để giải quyết triệt để các giao dịch nhà ở phát sinh trước ngày Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực (ngày 1/7/1991), ngày 24/8/1998, UBTV Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 quy định về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991(có hiệu lực thi hành từ 01/01/1999) Tiếp theo đó, ngày 25/1/2999 Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC của Toà án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 được ban hành Các giao dịch liên quan đến nhà ở nói chung và mua bán nhà ở nói riêng phải được giải quyết dựa trên các nguyên tắc cơ bản như: Tự nguyện, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên; bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên, lợi ích của nhà nước, lợi ích của cộng đồng; quan tâm tới người có công với cách mạng, người hưởng chinh sách xã hội, người nghèo đang phải thuê, mượn nhà ở; giữ vững ổn định xã hội Cũng trong giai đoạn này, nhà nước tiến hành đẩy nhanh việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho các cá nhân, tạo điều kiện cho người dân có nhiều cơ hội hơn trong việc sở hữu nhà ở Vì vậy ngày 3/3/1996, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 191/CT-TTg14 quy định về việc bán nhà thuộc

sở hữu nhà nước đang cho thuê, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng

đất tại đô thị

Bên cạnh các chính sách về nhà ở đối với cá nhân, tổ chức trong nước, nhà nước

ta cũng bắt đầu quan tâm tới đối tượng là những người Việt Nam định cư ở nước ngoài Ngày 5/10/2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP quy định về người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam Tại Điều 4 của Nghị định quy

định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở theo quy định tại nghị định này, sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà ở thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” Đây là điểm khác biệt giữa người sở hữu nhà ở là người nước ngoài và người sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quy định này nhằm khuyến khích những người Việt Nam định cư ở nước ngoài

có thể đầu tư về trong nước để xây dựng đất nước

Trong giai đoạn này, do đã có những quy định về hợp đồng mua bán nhà ở khá

cụ thể, bên cạnh đó, đất nước ta bắt đầu bước vào giai đoạn phát triển, nên các vụ tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở ngày càng nhiều Vì vậy, ngày 16/4/2003, HĐTP TANDTC đã ban hành Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình Tại mục 2 của Nghị quyết có hướng dẫn về điều kiện hợp đồng mua bán nhà ở; giải quyết một số trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu…

Như vậy, có thể thấy trong giai đoạn này, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở đã dần được hoàn thiện Tuy nhiên, do hoàn cảnh thay đổi nên một số quy định trong BLDS năm 1995 không còn phù hợp nữa, vì vậy nên khi BLDS năm 2005

và Luật nhà ở năm 2005 được ban hành đã giải quyết được nhiều vấn đề mà trước đây BLDS năm 1995 và các văn bản có liên quan chưa giải quyết được

Giai đoạn từ 2005 đến nay

BLDS năm 2005 ra đời đã cụ thể hóa các quy định về hợp đồng mua bán nhà

ở từ Điều 450 đến 455 của BLDS năm 2005 Nội dung chính quy định về hình thức của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, còn các quy định khác, cụ thể hơn được quy định trong Luật nhà ở năm 2005

Cùng với sự ra đời của BLDS năm 2005 thì Luật nhà ở năm 2005 cũng được ban hành để thay thế Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 Luật nhà ở cũng đã quy định những nguyên tắc chung cũng như quy định cụ thể về hợp đồng mua bán nhà ở như: điều kiện, đối tượng của hợp đồng, điều kiện của các bên tham gia, trình tự, thủ tục, các điều khoản cần có trong hợp đồng Luật nhà ở 2005 quy định các hình thức mua bán nhà ở đều phải tuân theo hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong BLDS Các hình thức mua bán nhà ở rất đa dạng, phù hợp với nhiều loại chủ thể khác nhau như mua nhà trả chậm, trả dần; mua trước nhà ở; thuê mua nhà xã hội Nhằm mục đích cụ thể hóa các quy định trong Luật nhà ở năm 2005, ngày 6/9/2006, chính phủ

đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở năm 2005 Nghị định này quy đinh nội dung của hợp đồng mua bán nhà

ở phải phù hợp với BLDS năm 2005 và Luật nhà ở Các quy định về thời hạn bảo

hành, trách nhiệm của bên bán trong việc bảo hành nhà ở, mẫu hợp đồng, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà cũng được quy định rõ ràng, cụ thể Sau hơn bốn năm đưa vào thực hiện trong thực tế, Nghị định 90/2006/NĐ-CP đã sớm bộc lộ những thiếu sót nhất định, không còn phù hợp với tình hình thực tế, vì vậy mà ngày 23/6/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế cho Nghị định 90/2006/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung

về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở

Bên cạnh đó, nhằm đáp ứng yêu cầu của đất nước, ngày 3/6/2008 quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Ngày 3/6/2009, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số Điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 Sự ra đời của hai văn bản pháp luật trên cho thấy sự quan tâm của Nhà nước ta về vấn đề mua bán và sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, tạo điều kiện thuận lợi để họ đầu tư, làm ăn, sinh sống và học tập tại Việt Nam, đồng thời cho thấy sự thay đổi trong chính sách về nhà ở của nhà nước ta, nhằm khuyến khích đầu tư, phát triển đất nước Tiếp đó, ngày 18/6/2009, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung điều 126 của Luật nhà ở, từ đó cho thấy sự quan tâm của nhà nước đối với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài muốn mua nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

Năm 2005 Luật Nhà ở được ban hành đánh dấu một bước ngoặt quan trọng, hoàn thiện các quy định của pháp luật trong các giao dịch về nhà ở, chính sách phát triển nhà ở, họp đồng mua bán nhà ở Ngoài Luật nhà ở là luật riêng điều chỉnh các giao dịch mua bán nhà ở còn có các văn bản pháp khác như là: BLDS năm 2005 (từ Điều 450 đến Điều 455), Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản (Nghị định 53/2007/NĐ-CP), Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông Tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (Thông tư 13/2008/TT-BXD), Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (Thông tư 16/2010/TT-BXD),

Hiện các văn bản này vẫn đang phát huy được hiệu quả của mình và đóng vai trò quan trọng trong công cuộc đổi mới, phát triển đất nước

Sau gần 8 năm từ 2005- 2013 triển khai thực hiện Luật Nhà ở, bên cạnh những kết quả đạt được thì Luật Nhà ở hiện hành còn có những hạn chế nhất định Một số qui định tỏ ra không còn phù hợp với tình hình biến động không ngừng của thị trường bất động sản Bên cạnh đó, để đồng bộ, thống nhất với Luật đất đai 2013 và một số Luật có liên quan khác thì Luật Nhà ở 2014 đã ra đời và sẽ có hiệu lực từ 01/7/2015 thay thế Luật Nhà ở 2005

Luật kinh doanh bất động sản 2014 ra đời và có hiệu lực từ 01/7/2015 thay thế Luật kinh doanh bất động sản 2006 khắc phục những tồn tại, hạn chế của Luật kinh doanh bất động sản hiện hành và để thống thất đồng bộ với Luật đất đai 2013, Luật nhà ở năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực vào ngày 01/1/2017 thay thế cho Bộ luật Dân sự năm 2005 và Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ra đời giải quyết được một số những khó khăn và vướng mắc trong hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, cần thiết phải xây dựng được khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng đồng thời cần nắm vững, hiểu rõ về đối tượng được mua bán trong hợp đồng là căn

hộ chung cư với những đặc điểm đặc trưng của loại hình nhà ở này để từ đó có sự vận dụng các quy định pháp luật phù hợp vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bên cạnh đó là sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, quy định pháp luật càng chặt chẽ thì những tranh chấp phát sinh giữa các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giảm bớt, hạn chế thiệt hại không mong muốn cho mỗi bên, đồng thời với sự phát triển của quan hệ mua bán căn hộ chung cư trong thời gian gần đây thì các quy định pháp luật đã được ban hành cũng phải không ngừng được hoàn thiện những thiếu sót, những hạn chế để theo kịp với

sự phát triển đó

Tổng kết lại, trong Chương 1, tác giả đã nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như: Đã phân tích và hoàn thiện khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; Phân tích những đặc điểm chung cũng như đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo các cách cơ bản nhất; Đồng thời đã phân biệt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với một số hợp đồng khác

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

CHUNG CƯ 2.1 Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Nhìn chung, hệ thống quy định của pháp luật về nhà đất hiện hành về cơ bản

đã điều chỉnh, tạo sự bình ổn và phát triển của thị trường bất động sản Nhà nước có thể điều tiết giá nhà, thực hiện các chính sách quốc gia khác về nhà ở (nhà ở xã hội, nhà tình thương…) Các chính sách về nhà ở còn giúp ổn định xã hội Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một chế định quan trọng trong hệ thống pháp luật về hợp đồng ở nước ta Chế định này ra đời không những đáp ứng được yêu cầu thết yếu của thực tế cuộc sống mà còn góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nước ta

nói chung và pháp luật nhà ở nói riêng

2.1.1 Chủ thể của giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là những người tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng; có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng bán căn hộ chung

cư và chủ thể phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ

hợp đồng Cho nên chủ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có năng

lực hành vi dân sự đẩy đủ và tham gia trong giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái

đạo đức xã hội

2.1.1.1 Bên bán căn hộ chung cư

Trước tiên bên bán chung cư về mặt chủ thể phải đảm bảo theo quy định của pháp luật như đã nêu ở trên Bên bán chung cư thường là Chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư cũng đồng thời là bên bán căn hộ chung cư Để trở thành chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư thì nhà đầu tư phải được công nhận là Chủ đầu tư và dự án căn hộ chung cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt: Nhà đầu tư là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản (vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng) theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP15 như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật

về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây

gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này;Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định tại Khoản 1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định” 16

Trên thực tế, có nhiều doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được thành lập, nhưng năng lực về vốn rất yếu Khi các doanh nghiệp này tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường, do năng lực về vốn yếu, nên đã thực hiện nhiều hoạt động huy động vốn không tuân thủ đúng quy định pháp luật gây xáo trộn, bất ổn cho thị trường Hiện nay, nhiều doanh nghiệp trong nước đăng ký vốn điều lệ lớn, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhưng chỉ cần đáp ứng vốn pháp định từ

20 tỷ theo quy định là được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Thực tế, năng lực tài chính của doanh nghiệp không đảm bảo hoặc có thì chỉ là lúc đề nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đầu tư, xin chủ trương đầu tư, khi

đi vào triển khai thực hiện dự án cụ thể thì không đảm bảo năng lực tài chính do đầu tư dàn trải vào nhiều dự án bất động sản Nguyên nhân do: Quy định mức vốn pháp định tối thiểu khi thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản (20 tỷ đồng Việt Nam) là chưa cao

2.1.1.2 Bên mua căn hộ chung cư

Luật Nhà ở năm 2014 quy định :” Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở

là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải

có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch; Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để

Theo Điều 10 luật kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 4 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dân thi hành Luật KDBĐS

thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch; Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật

về kinh doanh bất động sản”

Theo như quy định trên thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ cần có năng lực hành vi dân sự và được nhập cảnh vào Việt Nam thì được quyền mua và sở hữu nhà

ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở mà không bị hạn chế

về số lượng và loại nhà ở riêng lẻ nói chung, căn hộ chung cư nói riêng được sở hữu Đây

là hướng sửa đổi phù hợp của nhà làm luật, đáp ứng được những mong mỏi của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Cá nhân nước ngoài

Cá nhân nước ngoài có nhu cầu mua và sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam

để ở thì cá nhân nước ngoài đó phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự như cá nhân trong nước, được phép nhập cảnh vào Việt Nam được quy định tại Điểm C khoản 1, Điều 159, Luật Nhà ở năm 201417 và thuộc đối tượng được mua nhà theo quy định

tại Chương VII của NĐ số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở Đây là một quy định phù hợp của

nhà làm luật, giúp khắc phục điểm hạn chế về điều kiện lưu trú từ một năm trở lên tại Việt Nam đối với cá nhân nước ngoài của Nghị quyết 19/2008/QH12 Đồng thời

cá nhân nước ngoài không bị hạn chế việc chỉ được phép mua một căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại mà cá nhân nước ngoài được mua tối đa đến 30% số lượng căn hộ chung cư trong một tòa nhà chung cư thương mại (Điểm b, Khoản 2, Điều

159 Luật Nhà ở năm 2014), cũng như việc cá nhân nước ngoài mua căn hộ chung

cư dạng nhà ở thương mại được quyền cho thuê căn hộ chung cư của mình khi cá

nhân nước ngoài đó không có nhu cầu sử dụng nhưng phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để theo dõi, quản lý và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo hướng dẫn của Chính

phủ (Điểm a, Khoản 2, Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014)

Tổ chức nước ngoài

Luật Nhà ở năm 2014 quy định không chỉ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài mà chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất động sản và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam đều được quyền mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại cho người lao động của tổ chức nước ngoài đó ở nhưng không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác (Khoản 2, Điều 159 và Điểm b, Khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014) Quy định theo hướng mở của nhà làm luật đã tạo điều kiện để không chỉ chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà còn có những chủ thể khác như đã trình bày ở trên được quyền mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại Bên cạnh đó, luật sửa đổi còn cho phép tổ chức nước ngoài được quyền mua tối đa 30% số lượng căn

hộ chung cư trong một tòa nhà chung cư thương mại (Điểm b, Khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 3 Điều 76 NĐ số 99/2015/NĐ-CP) Những quy định mới của luật Nhà ở năm 2014 đã tạo điều kiện để kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung, thị trường mua bán căn hộ chung cư nói riêng, đồng thời thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam

Bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội

Người được mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội là những người thuộc diện: Người có công cách mạng; cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan, đoàn thể Nhà nước; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp; người làm công tác cơ yếu (công tác cơ mật đặc biệt, thuộc lĩnh vực an ninh quốc gia, sử dụng nghiệp vụ mật mã, kỹ thuật mật mã và các giải pháp có liên quan để bảo vệ thông tin bí mật nhà nước18) được hưởng chế độ chính sách như quân nhân; công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc trong các khu công nghiệp; người thu nhập thấp, người theo chuẩn nghèo, hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư nhưng chưa được bố trí chỗ ở Đồng thời các đối tượng này còn phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình (người đó đang ở thuê)

hoặc có sở hữu nhà nhưng diện tích nhà ở nhỏ hơn 8m2 sàn/người hoặc nhà ở tạm

bợ hư hỏng, dột nát, chưa nhận được bất kỳ hỗ trợ từ Nhà nước

Thứ hai, người mua căn hộ chung cư của dự án phát triển nhà ở xã hội phải

thường trú hoặc tạm trú tại tỉnh, thành phố nơi có dự án và có đóng bảo hiểm xã hội

từ một năm trở lên

Thứ ba, trường hợp người đó thuộc diện có thu nhập thấp thì phải không nộp

thuế thu nhập cá nhân thường xuyên Đối với người mua căn hộ chung cư mà người

đó thuộc diện tái định cư thì thực hiện theo quy định, hướng dẫn cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội (Điều 14 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội)

Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 tại Điều 4919 thì các đối tượng được

mua nhà ở xã hội gồm: “Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật

về ưu đãi người có công với cách mạng;

Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong

cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện

bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở”

Để đảm bảo cho sự công băng và tránh tình trạng lợi dụng để tư lợi nhà nước quy định về điều kiện để những đối tượng nêu trên được mua nhà Pháp luật quy

định tại Điều 51Luật nhà ở năm 2014

19 Luật nhà ở năm 2014 tại Điều 49

Nhà nước luôn quan tâm khuyến khích và có những chính sách hỗ trợ tổ chức,

cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở xã hội để bán, trả chậm, trả dần đối với người có công, công chức, viên chức, người nghèo, người có thu nhập thấp Trong đó, các dự án căn hộ chung cư là sự chọn lựa hàng đầu của rất nhiều nhà đầu tư Hiện nay, số lượng các dự án căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng khá nhiều để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Tuy nhiên, giá bán căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội trên thực tế không phải rẻ, thậm chí là

có mức giá bán ngang mức giá căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại Ví dụ: Dự

án 420 căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội của Công ty cổ phần xây dựng số 3 (Vinaconex) – Hà Nội có mức giá bán mỗi m2 căn hộ là 13 triệu đồng, căn hộ 50m2

đã có mức giá 650 triệu đồng20, một mức giá cao so với mức thu nhập của những đối tượng được mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội Do vậy, bên cạnh những chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở

xã hội thì nhà nước càng cần có nhiều chính sách hỗ trợ hơn đối với những đối tượng mua nhà ở xã hội như lập quỹ hỗ trợ nhà ở xã hội, hỗ trợ về vốn vay và lãi suất thấp cho người mua nhà ở xã hội…

Khác với luật nhà ở năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định thêm về chính sách để hỗ trợ đối với những đối tượng được mua nhà ở xã hội nói chung, căn

hộ chung cư dạng nhà ở xã hội nói riêng và chính sách hỗ trợ cụ thể sẽ được Chính phủ quy định, điều này đã giúp khắc phục được sự hạn chế của quy định pháp luật hiện hành về chính sách hỗ trợ cho đối tượng được mua nhà ở xã hội

2.1.2 Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư gồm: Tên, địa

chỉ bên bán và bên mua; các thông tin về căn hộ chung cư; giá mua bán căn hộ chung

cư, phương thức và thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ các bên… được quy định

tại Điều 121 Luật nhà ở năm 2014

Tên và địa chỉ của bên bán, bên mua

Tên chủ thể để xác định tư cách, địa vị pháp lý của chủ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ hộ chung cư, đây là điều kiện tiên quyết để hợp đồng được thực hiện Tên và địa chỉ của bên bán căn hộ chung cư gồm: tên của chủ đầu tư dự án căn hộ

Anh Đào – Báo điện tử VnMedia – Tập đoàn Bưu chính viễn thông Việt Nam, Nghịch lý giá nhà ở xã hội vẫn cao, http://vnmedia.vn/VN/bat-dong-san/tin-tuc/nghich-ly-gia-nha-xa-hoi-van-cao-ngat-91-

1020080.html [truy cập ngày 17/9/2014]

chung cư (tên doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản), địa chỉ trụ sở; tên người đại diện hợp pháp của chủ đầu tư, chức vụ Tên và địa chỉ của bên mua căn hộ chung cư: Tên khách hàng hoặc người đại diện ủy quyền, địa chỉ…; trường hợp là tổ chức thì là tên của tổ chức, tên người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện

theo ủy quyền của tổ chức, địa chỉ của tổ chức đó…

Thông tin căn hộ chung cư được bán

Thông tin căn hộ chung cư là một nội dung quan trọng trong việc thực hiện

hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Đây là cơ sở để chủ đầu tư phải bàn giao đúng căn hộ với những thông tin đã được mô tả trong hợp đồng cho khách hàng Thông

tin căn hộ chung cư gồm thông tin về: Loại nhà; vị trí công trình xây dựng; Thông tin có liên quan đến nhà; quy mô của nhà (như tổng diện tích xây dựng/m 2 ,tổng diện tích đất sử dụng/m2, sử dụng riêng, sử dụng chung và nguồn ngốc đất (được giao, được công nhận, được thuê) (Nếu là thuê đất thì phải ghi thêm thông tin về số hợp đồng, ngày ký hợp đồng thuê đất, thời gian thuê từ ngày….đến ngày…)

Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của nhà, công trình xây dựng; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với nhà, công trình xây dựng là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư

Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến nhà, công trình xây dựng; Hồ sơ pháp lý của dự án, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng nhà

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì phải ghi rõ số, ngày tháng của hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, số ngày tháng văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai; kèm theo hợp đồng này còn có bản sao hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, bản sao văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai

Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng (nếu có) Các thông tin khác (mẫu số 01 về HĐ mua bán nhà, công trình xây dựng có săn hoặc hình thành trong tương lai được Chính phủ ban hành kèm theo NĐ số 76/2015 ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản

Giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng cần thiết phải có thỏa thuận về việc chủ đầu tư phải bảo đảm chất lượng công trình gồm việc

xây dựng căn hộ chung cư đúng thiết kế đã được phê duyệt và sử dụng đúng (hoặc tương đương) các vật liệu để xây dựng căn hộ chung cư Bởi xuất phát từ quyền được yêu cầu chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại nếu giao căn hộ chung cư không đúng chất lượng, không đúng cam kết (Khoản 4, Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015) và nghĩa vụ giao căn hộ chung cư đúng chất lượng, đúng cam kết đã thỏa thuận cho bên mua của chủ đầu tư (Khoản 6, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015) Vì vậy, cơ sở để bên mua có thể thực hiện được quyền yêu cầu bồi thường của mình và nghĩa vụ bên bán phải có trách nhiệm thực hiện thì cần thiết các bên phải thỏa thuận về chất lượng công trình (thiết kế căn hộ chung cư, vật liệu sử dụng cho căn hộ chung cư…) và ghi cụ thể sự thỏa thuận đó của các bên vào trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Thời điểm bàn giao căn hộ chung cư, các bên phải ghi rõ trong Biên bản bàn giao căn hộ chung cư hoặc trong phụ lục hợp đồng tất cả những thống tin được nêu

ở trên, nếu có sự sai phạm hai bên không thể thương lượng được thì nhờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chính là căn hộ chung cư – một phần của nhà chung cư Đây là một trong những nội dung quan trọng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Điều khoản về đối tượng của mọi hợp đồng luôn là điều khoản cơ bản của hợp đồng Khi giao kết hợp đồng, các chủ thể bắt buộc phải thoả thuận cụ thể về điều khoản đối tượng Tuy nhiên, sự thoả thuận này phải phù hợp với quy định của pháp luật, trong đó đối tượng của hợp đồng phải thoả mãn những điều kiện pháp luật quy định Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đối tượng là căn

hộ chung cư phải thoả mãn những điều kiện cơ bản như sau:

(i) Căn hộ chung cư phải thuộc sở hữu của bên bán hoặc bên bán phải có quyền bán Đây là điều kiện quan trọng quyết định việc mua bán có hợp pháp hay không

Về nguyên tắc, việc bán tài sản chính là việc định đoạt tài sản và chỉ có chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu uỷ quyền hoặc do luật quy định mới được quyền bán căn hộ chung cư Nếu không phải là chủ sở hữu hoặc không được chủ sở hữu uỷ quyền cũng như không thuộc các trường hợp luật định mà một chủ thể lại ký hợp đồng bán căn hộ chung cư thì hợp đồng đó sẽ không thoả mãn điều kiện có hiệu lực,

cụ thể là điều kiện về năng lực pháp luật của bên bán

(ii) Căn hộ chung cư mang ra mua bán phải là căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên bán Nhà ở nói chung, căn hộ chung cư nói riêng là loại tài sản bắt buộc phải đăng ký Chỉ có thông qua đăng ký chủ sở hữu mới có thể khẳng định được quyền sở hữu của mình đối với căn hộ chung cư đó và mới có thể thực hiện các quyền liên quan đến căn hộ đó – trong đó có quyền định đoạt Tuy nhiên, đối với trường hợp mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai thì điều kiện này không đặt ra Bởi vì về nguyên tắc, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư khi nó đã được hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng Do đó, trong trường hợp pháp luật quy định, bên bán được bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai – tức là căn hộ này chưa hoàn thành, thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn

là chủ sở hữu nhưng lại bán căn hộ đó thì có thể dẫn đến việc xâm phạm quyền lợi của chủ sở hữu đích thực khi tranh chấp được giải quyết

(iv) Căn hộ chung cư mang ra mua bán không phải là tài sản đang được dùng thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Về nguyên tắc, tài sản đang được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì bên thế chấp không được phép bán Theo quy định của pháp luật dân sự, bên thế chấp chỉ được bán tài sản thế chấp trong hai trường hợp đó là: (i) tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong hoạt động sản xuất kinh doanh; (ii) bên nhận thế chấp đồng ý cho bán Theo quy định của Luật nhà ở, khi căn hộ chung cư đang được dùng

để thế chấp thì về nguyên tắc bên thế chấp phải tiến hành giải chấp mới được quyền bán, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý và bên mua chấp nhận mua Do đó, nếu không thuộc các trường hợp đặc biệt trên, căn hộ chung cư đang được thế chấp

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ sẽ không được bán

(v) Căn hộ chung cư mang ra mua bán không phải là căn hộ đang bị kê biên để chờ thi hành án hoặc để thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Căn hộ chung cư là một trong các loại tài sản tự do lưu thông Song, khi căn hộ đó

đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền kê biên hoặc ra quyết định hành chính liên quan thì căn hộ đó sẽ bị hạn chế chuyển nhượng Bởi vì, việc chuyển nhượng căn hộ đó có thể làm ảnh hưởng đến quá trình kê biên tài sản cũng như có thể ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyết định hành chính có liên quan Do đó, khi các quyết định này còn đang có hiệu lực, chủ sở hữu không được mang căn hộ chung cư bán cho chủ thể khác

Căn hộ chung cư được hiểu là diện tích phần sở hữu riêng từng của từng hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư Cũng theo Điều 100 Luật nhà ở năm 2014 “Phần

sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm:

Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung

dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt

Căn hộ chung cư là là bộ phận cấu thành và là các cấu thành cơ bản của nhà chung

cư Cần tránh nhầm lẫn giữa khái niệm nhà chung cư và căn hộ chung cư và nhớ rằng căn

hộ chung cư –cấu thành nhỏ trong nhà chung cư nhà mới chính là đối tượng của các hợp đồng mua bán Còn những trường hợp mua cả tòa nhà chung cư gồm nhiều căn hộ tác giả luận văn xin không đề cập đến trong Luận văn này Hiện nay chưa có một định nghĩa đầy đủ về căn hộ chung cư, ta tạm hiểu căn hộ chung cư như trên

Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bao gồm: Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai; Căn hộ chung cư có săn

Thư nhất, căn hộ chung cư hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 201521

thì nhà hình thành trong tương lai như sau: “ Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” và tại Khoản 19 Luật nhà ở năm 2014 quy định nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà

ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”

Từ khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai, có thể đưa ra nhận định về căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là căn hộ chung cư đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư giữa chủ đầu tư và khách hàng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015 cho phép chủ đầu tư được bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai nhằm mục đích để huy động vốn phục vụ cho dự án Sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư tiếp tục thực hiện dự án theo đúng thiết kế kỹ thuật và tiến độ xây căn hộ chung cư đã thỏa thuận với khách hàng

Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với khách hàng khi thiết kế kỹ thuật nhà chung cư, căn hộ chung cư đã được phê duyệt và đơn vị thi công đã xây dựng xong phần đài giằng móng hoặc đạt đến độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà chung cư và được nghiệm thu kỹ thuật Đối với căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư còn phải hoàn thành thủ tục mua bán căn hộ chung cư qua sàn giao dịch bất động sản và thông báo việc thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai với Sở Xây dựng nơi có dự án căn hộ chung cư biết trước ít nhất 15 ngày trước khi ký hợp đồng với

khách hàng được quy định tại Điểm đ, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 22của Chính phủ quy định và thi hành Luật Nhà ở

Căn hộ chung cư đang xây dựng được chủ đầu tư bán thường là căn hộ chung

cư được xây thô và chưa hoàn thiện các hạng mục như: Điện, nước chưa lắp đặt và đấu nối ra bên ngoài; phần tô, trát vách của căn hộ, các nhà vệ sinh chưa được hoàn thiện; trần nhà chưa được tô, trát và đóng trần; các phòng ngủ chưa được xây để ngăn vách; sàn nhà chưa được lát gạch, hoặc lát ván sàn; nhà vệ sinh chưa chống thấm, lát gạch; thiết bị vệ sinh, hệ thống đèn chưa lắp đặt… Khách hàng mua căn hộ chung cư được xây thô sẽ bỏ ra một khoản chi phí để sửa sang, nâng cấp theo nhu cầu của mình Việc hoàn thiện các hạng mục này của căn hộ chung cư không làm ảnh hưởng đến kết cấu, cấu trúc của nhà chung cư, cũng như không làm ảnh hưởng kết cấu các căn hộ chung cư khác xung quan

Hiện nay, các chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư thường bán căn hộ chung cư được xây thô Bởi bắt nguồn từ tâm lý của một lượng khách hàng không nhỏ muốn mua căn hộ chung cư dạng này, sau đó họ tự bỏ tiền để đầu tư thêm một khoản nhằm sửa sang căn hộ chung cư theo ý thích và phù hợp mục đích sử dụng của bản thân

và gia đình cũng như giảm bớt áp lực về giá mua và tiết kiệm được một khoản chi phí sửa sang lại căn hộ chung cư theo đúng ý nếu phải mua căn hộ chung cư đã có sẵn; về phía chủ đầu cư việc bán căn hộ chung cư xây thô cũng giúp chủ đầu tư giảm

đi một phần sức ép từ vốn vay để đầu tư dự án, chủ đầu tư thu được tiền từ khách hàng, cân đối được tài chính của dự án đồng thời tránh được nguy cơ tồn kho căn hộ chung cư

Thứ hai, căn hộ chung cư có sẵn

Theo Khoản 18 Điều 3 Luật nhà ở năm 201423 như sau: “ Nhà ở có sẵn là nhà ở

đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng”, và một lần nữa quy định này cũng được Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 khảng định lại một lần nữa tại Khoản 3 Điều 3 luật kinh doanh bất động sản năm 2015 thì nhà, công trình có săn được

định nghĩa như sau: “Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã

hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng” Như vậy ta hiểu Căn hộ chung cư đã

có sẵn là dạng căn hộ chung cư đã được chủ đầu tư xây dựng hoàn thành đúng theo thiết

kế kỹ thuật, hoàn thiện những hạng mục xây dựng bên trong, bên ngoài căn hộ chung

cư như hệ thống điện, nước, vách, trần, sàn nhà, các phòng, nhà vệ sinh đều được tô, trát…hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã được xây dựng hoàn chỉnh, khách hàng chỉ việc mua căn hộ chung cư và sử dụng Vì căn hộ chung cư đã được xây dựng hoàn thành nên giá bán căn hộ cao hơn so với giá bán căn hộ chung cư được xây thô cùng loại nên khách hàng cần có đủ nguồn tài chính để mua căn hộ chung cư dạng này

Ưu điểm của căn hộ chung cư đã có sẵn là khách hàng không cần phải bỏ chi phí để xây dựng hoàn thiện căn hộ chung cư như đối với căn hộ chung cư được xây thô hoặc mất khoảng thời gian chờ đợi để được nhận căn hộ chung cư nếu mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai

Tóm lại, tùy vào nhu cầu mua căn hộ chung cư có cấp thiết hay không và khả năng tài chính cho phép, khách hàng có thể chọn lựa mua căn hộ chung cư xây dựng

có sẵn, căn hộ chung cư đang xây dựng hoặc căn hộ chung cư hình thành trong tương lai Bên cạnh đó thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định khác so với luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 khi chỉ quy định có hai loại hình nhà, công trình xây dựng được đầu tư xây dựng để kinh doanh là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn và nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (trừ các loại nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu toàn dân, các loại nhà, công trình xây dựng phục vụ quốc phòng, an ninh được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh) được quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Do đó, theo luật KDBĐS năm 2014 căn hộ chung cư được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh chỉ còn hai loại hình là căn hộ chung cư hình thành trong tương lai và căn hộ chung cư có sẵn, không còn loại hình căn hộ chung cư đang xây dựng như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 (căn hộ đang xây dựng thuộc vào căn hộ hình thành trong tương lai)

2.1.3 Giá mua bán

Giá bán căn hộ chung cư

Giá bán căn hộ chung cư được các bên tự thỏa thuận24, bởi xuất phát từ nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng Giá bán căn hộ chung cư là một trong những nội dung

cơ bản cần có của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, giá bán hợp lý được các bên đồng thuận sẽ đóng vai trò gần như quyết định để hợp đồng mua bán căn hộ chung

Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014