Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại việt nam

Trong đó, nhà nước đại diện chủ sở hữu về đất đai đã thực hiện nhiều tác động nhưquy hoạch, đầu tư CSHT, chuyển mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa, pháttriển KT-XH - các tác

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

-NGUYỄN THANH LÂN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ

TẠI VIỆT NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH

HÀ NỘI – NĂM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

-NGUYỄN THANH LÂN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ

TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh (QTKD BĐS)

Mã số: 9340101

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

HÀ NỘI – NĂM 2021

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôi cam kếtbằng danh dự cá nhân rằng luận án này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về

sự trung thực trong học thuật

Nghiên cứu sinh

(ký và ghi rõ họ tên)

Nguyễn Thanh Lân

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được luận án này, bên cạnh những cố gắng nỗ lực của bản thân, nghiên cứu sinh (NCS) đã nhận được rất nhiều sự động viên, giúp đỡ của các nhà khoa học, quý thầy/ cô giáo tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, và các nhà khoa học khác bên ngoài Trường.

Đầu tiên, NCS xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GS.TS Hoàng Văn Cường, người hướng dẫn khoa học - người thầy có ảnh hưởng rất lớn đến định hướng nghiên cứu và quá trình học tập, theo đuổi chuyên môn của NCS từ những năm tháng theo học ở bậc đại học, cao học và đến bây giờ.

NCS chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Viện Đào tạo Sau đại học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện, môi trường để NCS học tập và nghiên cứu trong suốt thời gian qua.

NCS xin cám ơn các nhà khoa học, chuyên gia, nhà quản lý đất đai và người hoạt động thực tiễn trong lĩnh vực bất động sản đã giúp đỡ, chia sẻ quan điểm, đánh giá các ý kiến và gợi ý cho NCS trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu.

Cuối cùng, NCS cũng xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đồng nghiệp, các anh chị nghiên cứu sinh và sinh viên đã động viên, đồng hành và hỗ trợ để NCS hoàn thành công trình này.

Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tất cả mọi người!

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC BẢNG BIỂU v

DANH MỤC HÌNH VẼ vii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1. Tính cấp thiết của đề tài……….1

2. Mục tiêu nghiên cứu……… 3

3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu……… 4

3.1 Đối tượng nghiên cứu 4

3.2 Phạm vi nghiên cứu 4

3.3 Phương pháp nghiên cứu 5

4. Những đóng góp của luận án……… 5

5. Kết cấu luận án……… 6

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 7

1.1 Giá trị và gia tăng giá trị đất đai 7

1.1.1 Giá trị đất đai 7

1.1.2 Gia tăng giá trị đất đai 8

1.2 Những yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai 10

1.2.1 Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng 11

1.2.2 Quy hoạch sử dụng đất 21

1.2.3 Quy định sử dụng đất 26

1.2.4 Các yếu tố khác 33

1.3 Các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng 35

1.3.1 Công cụ điều tiết chung 36

1.3.2 Công cụ trực tiếp 37

1.3.3 Công cụ gián tiếp 39

1.4 Khoảng trống nghiên cứu 41

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ

TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ 45

2.1 Các khái niệm nghiên cứu 45

2.1.1 Đất đô thị 45

2.1.2 Gia tăng giá trị đất đô thị 47

2.1.3 Quy hoạch sử dụng đất đô thị 49

2.1.4 Quy định sử dụng đất 51

2.1.5 Phát triển cơ sở hạ tầng 53

2.2 Một số lý thuyết có liên quan trong nghiên cứu về gia tăng giá trị đất đô thị 53

2.2.1 Lý thuyết quyền sở hữu 53

2.2.2 Lý thuyết địa tô 56

2.2.3 Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư 62

2.3 Các yếu tố xác định giá trị và mối quan hệ tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 65

2.3.1 Các yếu tố xác định giá trị đất đô thị 65

2.3.2 Mối quan hệ của các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị 72

CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 80

3.1 Thực trạng đất đô thị và chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam 80

3.1.1 Thực trạng đô thị hóa và thay đổi đất đô thị tại Việt Nam 80

3.1.2 Thực trạng chính sách điều tiết giá trị đất đô thị gia tăng tại Việt Nam 87

3.2 Thiết kế nghiên cứu 97

3.2.1 Quy trình nghiên cứu 97

3.2.2 Phương pháp nghiên cứu 99

3.2.3 Quy trình thu thập dữ liệu 100

3.3 Phân tích dữ liệu 106

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM 109

4.1 Biểu hiện gia tăng giá trị đất đô thị 109

4.2 Thực trạng tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 113

4.2.1 So sánh tác động của các nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 113

4.2.2 Phân tích tác động của các yếu tố do nhà nước can thiệp làm gia tăng giá trị đất đô thị 119 4.3 Phân tích tác động của đầu tư CSHT đường giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị - qua nghiên cứu tình huống dự án tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ 137

4.3.1 Kết quả phân tích hồi quy Hedonic dựa vào giá đất thị trường 137

4.3.2 Kết quả phân tích dựa trên đánh giá của người sử dụng đất 139

4.4 Đánh giá về các chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đô thị 146

CHƯƠNG 5: HÀM Ý RÚT RA TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 154

5.1 Hàm ý quản trị đối với doanh nghiệp đầu tư SDĐ và phát triển BĐS 154

5.2 Hàm ý chính sách đối với nhà nước 156

5.2.1 Định hướng hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng 156

5.2.2 Đề xuất hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng 157

5.2.3 Khuyến nghị nhằm tăng cường tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 166 5.3 Hạn chế của luận án và gợi ý cho nghiên cứu tiếp theo 169

5.3.1 Hạn chế của nghiên cứu 169

5.3.2 Gợi ý cho nghiên cứu tiếp theo 170

KẾT LUẬN 172

CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN i

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Tổng hợp một số nghiên cứu đánh giá tác động của CSHT đến giá đất đai và BĐS 13 Bảng 1.2 Tổng hợp một số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp trong nghiên

cứu tác động của CSHT giao thông đến giá đất và BĐS 17

Bảng 1.3 Một số nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng quy hoạch đến giá trị đất -BĐS .24

Bảng 1.4 Một số nghiên cứu thực nghiệm về tác động của các quy định SDĐ đến giá trị đất – bất động sản 31

Bảng 1.5 Một số loại thuế và phí điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai và BĐS 38

Bảng 2.1 Một số định nghĩa về khả năng tiếp cận 76

Bảng 3.1 Số lượng đô thị chia theo loại đô thị tại Việt Nam, 2009 -2019 81

Bảng 3.2 Một số chỉ tiêu sử dụng đất trong đất đô thị tại Việt Nam giai đoạn 2016 - 2019 .85

Bảng 3.3 Diện tích sàn xây dựng nhà ở hoàn thành trong năm phân theo loại nhà 86

Bảng 3.4 Đô thị hóa về đất đai và dân cư tại Việt Nam giai đoạn 1995 – 2020 87

Bảng 3.5 Tổng quan văn bản chính sách pháp luật về giá đất tại Việt Nam 90

Bảng 3.6 Tổng quan chính sách pháp luật về giá đất bồi thường tại Việt Nam 96

Bảng 3.7 Tổng hợp đối tượng tham gia phỏng vấn sâu (nhóm chuyên gia) 100

Bảng 3.8 Tổng hợp đối tượng tham gia thảo luận nhóm tập trung 101

Bảng 3.9 Tổng hợp thông tin các đáp viên tham gia khảo sát diện rộng 103

Bảng 3.10 Tổng hợp các phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu 108

Bảng 4.1 Kết quả đánh giá về nội hàm của gia tăng giá trị đất đai 113

Bảng 4.2 Kết quả thống kê “cho điểm” về các yếu tố tác động giá trị gia tăng đất đai118 Bảng 4.3 Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất của các loại quy hoạch 124

Bảng 4.4 Mức chênh lệch giá đất thị trường tại 03 địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế 127

Bảng 4.5 Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất khi đầu tư CSHT 128

Bảng 4.6 Phân tích sự thay đổi giá đất tại một số dự án đầu tư CSHT tại đô thị 130

Bảng 4.7 Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất của chính sách SDĐ 131

Bảng 4.8 Giá đất được chuyển sang mục đích phi nông nghiệp tại một số tỉnh, thành phố khi công bố quy hoạch 134

vi Bảng 4.9 Tổng hợp đánh giá về cơ chế của các yếu tố do nhà nước can thiệp tác động giá tăng

giá trị đất đô thị 135

Bảng 4.10 Kết quả thống kê mô tả mẫu nghiên cứu trong phân tích Hedonic 137

Bảng 4.11 Các giả thuyết đề xuất cần kiểm định 139

Bảng 4.12 Kết quả thống kê mô tả mẫu khảo sát người sử dụng đất 139

Bảng 4.13 Kết quả Cronbach’s Alpha của các thước đo (lần 1) 140

Bảng 4.14 Tổng phương sai trích (Total Variance Explained) 141

Bảng 4.15 Kết quả ma trận sau khi xoay nhân tố lần cuối các biến độc lập 142

Bảng 4.16 Kết quả kiểm định hồi quy ANOVA 143

Bảng 4.17 Tóm tắt kết quả mô hình 143

Bảng 4.18 Các hệ số của mô hình hồi quy 144

Bảng 4.19 Kết luận về các hệ số trong mô hình hồi quy bội 144

Bảng 4.20 Kết quả tổng hợp các giả thuyết nghiên cứu 145

Bảng 4.21 Tổng hợp số thu ngân sách nhà nước từ đất đai trong giai đoạn 2011- 2020 .147

Bảng 4.22 Tổng hợp đánh giá các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam .152

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1 Sơ đồ hóa các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai theo chủ thể 41

Hình 2.1 Các yếu tố cấu thành và tác động gia tăng giá trị đất đai 60

Hình 2.2 Mô hình bậc thang giá trị đất đai trong quá trình phát triển đất đô thị 62

Hình 2.3 Bản đồ giá trị đất đai và BĐS 67

Hình 2.4 Một số yếu tố cơ bản cấu thành khi xác định giá trị đất đô thị 69

Hình 2.5 Mô hình hóa các nhóm yếu tố tác động đến giá trị đất đô thị 71

Hình 2.6 Sự khác biệt phân vùng quy hoạch các khu vực và giá trị đất đất đô thị 75

Hình 3.1 Biểu đồ về số lượng đô thị Việt Nam từ 1990 -2019 và dự báo đến 2025 80

Hình 3.2 Biểu đồ cơ cấu dân số thành thị và nông thôn, 1999 – 2019 83

Hình 3.3 Sơ đồ khái quát các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam 89

Hình 3.4 Quy trình nghiên cứu 98

Hình 3.5: Mô hình nghiên cứu phân tích tác động đầu tư đường giao thông đến giá đất đô thị .105

Hình 4.1 Biểu đồ so sánh tác động trung bình của các yếu tố đến giá trị đất gia tăng.117 Hình 4.2 Biểu đồ đánh giá mức độ giá trị đất gia tăng 119

Hình 4.3 Sơ đồ vùng giá trị đất đai từ quận trung tâm của nhóm đô thị đặc biệt 125

Hình 4.4 Biểu đồ thể hiện mức chênh lệch giá đất thị trường tại một số khu vực quy hoạch trở thành đô thị vùng ven khi Hà Nội điều chỉnh địa giới hành chính 126

Hình 4.5 Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của quy hoạch đến giá trị đất gia tăng 127

Hình 4.6 Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của đầu tư CSHT đến giá trị đất gia tăng.129 Hình 4.7 Biểu đồ đánh giá tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ 132

Hình 4.8 Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ 133

Hình 4.9 Giá đất trung bình của khu vực tác động và khu vực kiểm soát 138

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai vừa là tài nguyên vừa là tài sản, đóng vai trò quan trọng đối với mỗi quốcgia, dân tộc cũng như đối với cá nhân, hộ gia đình và các bên liên quan trong sử dụngđất (SDĐ) Trong các học thuyết kinh tế, đất đai được phân tích và đánh giá theo nhiềugóc độ khác nhau (Hubacek & Van den Bergh, 2006) Luận điểm cơ bản trong họcthuyết kinh tế cổ điển, đã đề cập đến đất đai là một trong 03 yếu tố đầu vào của quátrình sản xuất, cùng với vốn và lao động Trong giai đoạn đầu của lịch sử kinh tế, chứcnăng chính của đất đai là tham gia vào các hoạt động sản xuất nông nghiệp Theo quátrình phát triển nền kinh tế thị trường, đất đai đã dần chuyển từ là yếu tố sản xuất sangthành yếu tố của tiêu dùng và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (Hubacek &Vazquez, 2009) Do vậy, các chức năng và giá trị kinh tế của đất đai ngày càng đượckhẳng định và gia tăng cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS)(Piketty, 2014) Trong quá trình phát triển của hoạt động kinh tế - xã hội (KT-XH), giátrị đất đai ngày càng gia tăng do sự khan hiếm của đất đai và những kỳ vọng trongtương lai của người nắm giữ và SDĐ (Ryan-Collins, Lloyd, & Macfarlane, 2017)

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là người đại diện chủ sởhữu (Quốc hội, 2013) Trong những năm gần đây, các chính sách về đất đai ở nước ta đã cónhiều thay đổi nhằm huy động nguồn lực từ đất đai cho phát triển KT-XH Đáng chú ý, cácchính sách liên quan đến tài chính đất đai liên tục được nghiên cứu điều chỉnh nhằm quản lý

và điều tiết nhu cầu và lợi ích từ đất đai trong hoạt động SDĐ Tuy nhiên, các quy định chínhsách liên quan đến điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai hiện nay còn bất cập Thực tiễn triểnkhai những quy định chính sách cho thấy, các hoạt động quy hoạch,

đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng (CSHT) hoặc phát triển dự án trong quá trình đô thị hoá

đã tác động làm tăng giá trị của đất lên rất lớn, nhưng việc điều tiết (hay phân phối) lợiích giữa các chủ thể liên quan các hoạt động trên lại không hiệu quả và thiếu công bằng(Trần Thị Minh Châu, 2013a)

Trong đó, nhà nước (đại diện chủ sở hữu về đất đai) đã thực hiện nhiều tác động nhưquy hoạch, đầu tư CSHT, chuyển mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa, pháttriển KT-XH - các tác động này làm cho giá trị đất đô thị tăng lên, nhưng nhà nước lạikhông thu được phần giá trị đất gia tăng Cụ thể, trong giai đoạn 2011-2019, kết quả thungân sách nhà nước hàng năm từ đất chỉ đạt trung bình 12% số thu ngân sách nội địa (BộTài nguyên và Môi trường, 2019); Xảy tình trạng thất thu nguồn ngân sách nhà nước từ đấtđai, đặc biệt là những thất thoát nguồn thu đối với giá trị gia tăng của đất hình thành sauquy hoạch đất đai và đầu tư phát triển sử dụng đất (Nguyễn Xuân Phúc, 2019) Điều

này làm cho nguồn lực đất đai ở Việt Nam chưa được khai thác đúng tiềm năng và chưahình thành được nguồn thu tài chính bền vững từ đất (Bộ Tài chính, 2011).

Đối với người dân có đất bị thu hồi để thực hiện đô thị hóa, họ luôn mong muốnđược bồi thường thỏa đáng nhưng thường không thỏa mãn với mức bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư Ngoài ra, những người đang SDĐ bị thu hồi toàn bộ đất luôn cảm thấy chịu thiệtthòi, trong khi đó, một số chủ sử dụng còn đất (1 phần diện tích đất) sau thu hồi hoặc ngườiSDĐ khác lại được hưởng lợi ích từ quá trình đô thị hóa, do khả năng tiếp cận mảnh đất của

họ thuận lợi hơn Đây là một trong những nguyên nhân làm cho gia tăng các tranh chấp,khiếu kiện kéo dài trong lĩnh vực đất đai, gây bất ổn xã hội trong quá trình đô thị hóa

ở Việt Nam thời gian qua (Gillespie, 2011) Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môitrường (2019), các đơn khiếu nại về đất đai chiếm 70% số lượng đơn thư khiếu nại của toànngành trong giai đoạn 2014 -2018 Trong đó, nội dung các đơn thư khiếu nại chủ yếu liênquan đến quyết định thu hồi đất, giá đất bồi thường và việc giải quyết quyền lợi của người bịthu hồi đất chưa thỏa đáng - chiếm gần 50% tổng số đơn thư về đất đai Đáng chú ý, với cáchoạt động phát triển SDĐ phục vụ vào mục đích thương mại và có sự tham gia của các doanhnghiệp khi phát triển dự án BĐS thì mối quan hệ điều tiết trên càng trở lên phức tạp, do xuấthiện chênh lệch địa tô lớn khi đầu tư, phát triển sử dụng đất (Tổng Thanh tra Chính phủ,2019) Chính vì vậy, câu hỏi đặt ra đó là làm thế nào có thể xác định biểu hiện của gia tăng giátrị đất đai cũng như phân tích cơ chế tác động của các yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đấtđai? Đây là một trong những cơ sở và căn cứ quan trọng trong hoạch định và thực hiện cácchính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng

Về mặt lý thuyết, chủ đề nghiên cứu đến giá trị đất đai và giá trị đất gia tăng đã được

sự quan tâm của một số nhà nghiên cứu trong và ngoài nước trong thời gian qua Đáng chú

ý có một số lượng lớn các công trình đề cập đến các vấn đề chung trong lý thuyết giá trị đấtđai trên cơ sở phân tích địa tô đất đai nhưng vẫn còn một số điểm còn nhiều tranh luận(Haila, 1990; Kerr, 1996; Ward & Aalbers, 2016) Trong đó, nội dung liên quan đến việcxác định địa tô chênh lệch (một phần giá trị đất tăng thêm) còn chưa được làm rõ trong bốicảnh hiện nay (ÖZdilek, 2011; Slater, 2017b); đồng thời, việc phân tích và đo lường cácyếu tố tác động nhằm điều tiết phần giá trị đất gia tăng hiện vẫn còn gây nhiều tranh cãi.Nguyên nhân đó là, trong nhiều trường hợp để xác định chính xác được phần giá trị tăngthêm của đất đai là do những yếu tố nào tác động lên là rất phức tạp (G Ingram & Hong,2012) Chính vì vậy, ở mỗi quốc gia, chính phủ cần có những thay đổi trong việc sử dụngcác công cụ pháp luật và chính sách đất đai nhằm đánh giá và điều tiết giá trị đất gia tăngtại đô thị (Levine-Schnur, 2018) Trong những năm gần đây, đã có một số ít các nghiên cứu

đề cập trực tiếp đến gia tăng giá trị đất đai và điều tiết giá trị đất gia tăng trong quá trình thuhồi và chuyển đổi đất nông nghiệp được thực hiện tại Trung Quốc

(Cao & Wu, 2014; J Du, Thill, Feng, & Zhu, 2017; Lin & Zhu, 2014; Yuan, Wang, &

Li, 2014) Ở Việt Nam, đã có một số các nghiên cứu đánh giá, phân tích chính sách vàthực trạng triển khai chính sách pháp luật đất đai có liên quan đến một số yếu tố làm giatăng giá trị đất đai và điều tiết phần giá trị đất gia tăng (Đỗ Thị Thanh Vân, 2013; PhanVăn Thọ, 2012) Tuy nhiên, các nghiên cứu tiền nhiệm cho thấy còn có nhiều khác biệttrong kết quả nghiên cứu tại mỗi địa bàn thực nghiệm khi xem xét tác động của các yếu

tố làm gia tăng giá trị đất đai (C D Higgins & Kanaroglou, 2016) Thêm vào đó, các cơchế tác động và phương pháp có thể sử dụng để xác định giá trị đất gia tăng và cácchính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng cũng chưa có sự thống nhất [Ibeas và cộng

sự (2012); Zhong and Li (2016)] Đáng chú ý, có rất ít các nghiên cứu xem xét giá trịđất gia tăng, dưới góc nhìn và đánh giá của các cá nhân và các bên liên quan trong khilựa chọn địa điểm đầu tư, sử dụng đất đai (C Higgins, 2015)

Với những phân tích trên đây, có thể thấy rằng, nghiên cứu của đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam” là cần thiết, có ý

nghĩa về thực tế và lý luận Đáng chú ý, Việt Nam là quốc gia có tốc độ đô thị hóa cao

so với các quốc gia trong khu vực cả về không gian và dân số, với tỷ lệ tăng không gian

đô thị trung bình 2,8%/ năm (giai đoạn 2000 -2010) (World Bank Group, 2015) Tỷ lệ

đô thị hóa cả nước đạt khoảng 40% (tính đến cuối năm 2019) và tốc độ đô thị hóa cònđược dự báo tiếp tục tăng trong những năm tới (NCIF, 2019; World Bank, 2011) Chính

vì vậy, các hoạt động liên quan có tác động đến giá trị đất đô thị sẽ tiếp tục được triểnkhai, theo đó, đòi hỏi đặt ra cần đánh giá những biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai và

cơ chế tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất Đây là cơ sở trong thiết kế chínhsách, điều tiết và huy động nguồn lực từ đất đô thị cho quá trình phát triển KT-XH

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát của đề tài này là: Phát hiện và đánh giá tác động của các yếu

tố làm gia tăng giá trị đất đai

Mục tiêu cụ thể:

• Hệ thống hóa cơ sở lý luận về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai;

• Xác định các biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố do nhà nước can thiệp đến gia tăng giá trị đất đô thị;

• Phân tích cơ chế tác động gia tăng giá trị đất đai từ các yếu tố can thiệp do nhà nước thực hiện;

• Đề xuất các giải pháp và khuyến nghị hoàn thiện cơ chế, chính sách trongđiều tiết giá trị đất gia tăng do can thiệp của nhà nước, qua đó góp phần huy động nguồnlực tài chính đất đai.

Câu hỏi nghiên cứu:

• Biểu hiện tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất tại đô thị là gì?

• Tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai tại đô thị ở Việt Nam được nhìn nhận và đánh giá như thế nào?

• Nhà nước sử dụng các công cụ chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai như thế nào?

3 Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu này hướng tới là các yếu tố tác động đến gia tăng giá trịđất đai và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng Cụ thể, nghiên cứu xem xétcác yếu tố có liên quan trực tiếp đến quyết định can thiệp của nhà nước làm thay đổi giátrị đất đô thị như là: quy hoạch, đầu tư CSHT, chính sách chuyển mục đích SDĐ Trong

đó, nghiên cứu tập trung xem xét và phân tích tình huống tác động của đầu tư CSHTgiao thông đến sự thay đổi giá trị đất ở tại đô thị

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung: Nghiên cứu tác động các yếu tố đến gia tăng giá trị đất ở tại đô thị

và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng tại đô thị Trong đó, Luận án đặttrọng tâm chính là xem xét các yếu tố do nhà nước can thiệp

Về thời gian: Các dữ liệu thứ cấp và sơ cấp phục vụ cho nghiên cứu sẽ được thuthập trong giai đoạn 2003 -2019

Về không gian: Trong nghiên cứu này, phạm vi không gian nghiên cứu được tậptrung vào một số khu vực đô thị tại Việt Nam Trong đó, phạm vi không gian đất đô thịđược xem xét là tại các khu vực quy hoạch trở thành đô thị và các khu vực đất thuộc đôthị hiện hữu tiếp tục được đầu tư, phát triển

Cụ thể, Luận án sử dụng mô hình phân tích định lượng dựa vào dữ liệu thu thậpphân tích tình huống tại địa bàn Thành phố Hà Nội Ngoài ra, các số liệu thống kê khácđược thu thập tại một số thành phố lớn tại Việt Nam

3.3 Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng.Trong đó, phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng chủ yếu trong nghiên cứunày Cụ thể, luận án dựa vào cảm nhận, đánh giá của các đối tượng khảo sát và phỏngvấn để phân tích Các phương pháp định tính đã được sử dụng như là: thảo luận nhómtập trung (01 cuộc); phỏng vấn sâu (09 đáp viên); nghiên cứu tình huống (lựa chọn 01tình huống là dự án CSHT giao thông tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị)

Các kỹ thuật và phương pháp định lượng:

- Sử dụng phương pháp điều tra khảo sát để phân tích tác động của các yếu tố làmgia tăng giá trị đất đô thị và cách thức sử dụng công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng từ các

đáp viên là những chuyên gia, nhà quản lý và định giá viên về đất đai & BĐS

- Trong nội dung phân tích tình huống tác động đầu tư CSHT giao thông đến giatăng giá trị đất đô thị: Luận án lựa chọn dự án mở đường Lê Văn Lương – Yên Lộ (tại Thànhphố Hà Nội – chi tiết tại phụ lục) để nghiên cứu và áp dụng phương pháp phân tích định lượngbằng kỹ thuật giá Hedonic với nguồn dữ liệu về giá đất được định giá; phân tích hồi quy đabiến từ dữ liệu khảo sát người SDĐ về tác động của xây dựng đường giao thông

4 Những đóng góp của luận án

Các kết quả đạt được của Luận án có đóng góp về lý luận và thực tiễn như sau:

Về lý luận: Luận án góp phần bổ sung thêm về mặt lý thuyết đó là:

- Luận án đã xác định được các biểu hiện và chỉ dẫn chính phản ánh về gia tănggiá trị đất đai tại Việt Nam, bao gồm: (i) Thay đổi tăng lên của mức giá đất sau khi loại bỏyếu tố lạm phát; (ii) Giá trị đất đai thay đổi gắn liền với nguồn gây ra tác động; (iii) Tăngkhả năng sản xuất kinh tế và sức sinh lợi của đất;

- Luận án đã phân tích và chỉ ra rằng nhóm yếu tố do nhà nước can thiệp tác độnggia tăng giá trị đất đai mạnh hơn so với các nhóm yếu tố khác như là: sự đầu tư của ngườiSDĐ, đất tự gia tăng, yếu tố thị trường, tác động của nền kinh tế và quá trình đô thị hóa;

- Luận án đã chứng minh được rằng, trong nhóm các yếu tố khi nhà nước thựchiện can thiệp tác động gia tăng giá trị đất đô thị, các yếu tố liên quan đến quy định chínhsách chuyển mục đích SDĐ có tác động gia tăng giá trị đất đô thị mạnh nhất so với các yếu

tố có liên quan đầu tư CSHT và quy hoạch SDĐ;

- Luận án đã chỉ rằng xuất hiện 03 cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất đô thịkhi nhà nước thực hiện các can thiệp liên quan đến quy hoạch SDĐ, đầu tư CSHT và

chuyển mục đích sử dụng đất đó là: Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận đất đai; Tạo ra các cơ hội phát triển; và Mức độ thực thi các can thiệp;

- Luận án làm phong phú thêm kết quả phân tích thực nghiệm về tác động gia tănggiá trị đất đô thị tại Việt Nam, trên cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường và khảo sát của ngườiSDĐ Cụ thể, kết quả phân tích định lượng trong nghiên cứu tình huống Nhà nước

đầu tư làm giao thông tại đô thị tại Hà Nội (tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ), đã khẳng

định được: (i) Một là: Mức gia tăng giá trị đất ở đô thị trong các giai đoạn công bố dự án,

giai đoạn dự án hoàn thành và giai đoạn dự án khi thác khai thác vận hành sau đầu tư lần

lượt là 6,1%; 10,8% và 46,9% (ii) Hai là: Sự tác động của 02 cơ chế làm gia tăng giá trị

đất đô thị khi nhà nước đầu tư phát triển CSHT (tại dự án) là cơ chế “Cải thiện các tiện ích

& khả năng tiếp cận” và “Tạo ra cơ hội phát triển”; trong đó, cơ chế “Cải thiện các tiện ích

& khả năng tiếp cận” tác động mạnh hơn so với cơ chế “Tạo ra cơ hội phát triển”

5 Kết cấu luận án

Luận án được kết cấu thành 05 chương, bao gồm:

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai;Chương 2: Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị;Chương 3: Bối cảnh và phương pháp nghiên cứu;

Chương 4: Kết quả phân tích các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam;

Chương 5: Hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu

NỘI DUNG CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG

GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI1.1 Giá trị và gia tăng giá trị đất đai

1.1.1 Giá trị đất đai

Trong lịch sử phát triển của kinh tế học, thuật ngữ giá trị (value) có thể được tiếpcận theo nhiều góc độ khác nhau, tuy nhiên, chúng ta có thể chia ra làm hai nhóm cơbản về lý thuyết giá trị theo cách tiếp cận khách quan và chủ quan, tương ứng với gócnhìn của 02 nhóm là tập trung vào điều kiện sản xuất và sở thích của người tiêu dùng.Trong đó, cách tiếp cận khách quan được đề cập từ lý thuyết giá trị được thảo luận tronghọc thuyết kinh tế học cổ điển từ cuối thế kỷ XVII [gắn liền với lý luận kinh tế củaAdam Smith (1776); David Ricardo(1821)], sau này là học thuyết kinh tế chính trị củaMarx (thế kỷ XIX) và sự phục hồi về lý thuyết giá trị do Sraffian khởi xướng ở thế kỷ

XX (vào năm 1984) (O'Brien, 2004) Trong khi đó, cách tiếp cận chủ quan đối với lýthuyết giá trị được thảo luận và phân tích trong học thuyết kinh tế học tân cổ điển, với

sự nhấn mạnh vào lợi ích cận biên và sự cân bằng; năng suất cận biên và sự phân phốisản phẩm; và được tập trung phân tích vào lợi ích sản phẩm/ hàng hóa ở cuối thế kỷXIX và đầu thế kỷ XX (J E King & McLure, 2014)

Đối với đất đai, đất đai được xác định là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiênnhiên ban tặng cho nhân loại Đất đai đóng vai trò quan trọng của môi trường sống, địabàn phân bố dân cư, tư liệu sản xuất … Ngay từ thuở sơ khai, loài người đã biết sử dụngcác điều kiện thuận lợi của đất đai phục vụ cuộc sống Khi đó, con người sử dụng đấtđất là một đối tượng do tự nhiên ban tặng và do cả cộng đồng người chiếm giữ, làm chủ.Theo lý luận của cách tiếp cận khách quan, đây là giai đoạn đất đai đóng vai trò cũngnhư thể hiện là hình thái sản phẩm tự nhiên (tài nguyên thiên nhiên), mà không phải làsản phẩm lao động của con người nên đất đai không có giá trị

Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, con người đã không ngừng tác động vào đấtđai để cải tạo đất đai và tạo ra nhiều sản phẩm khác từ hoạt động sản dụng đất nhằmphục vụ cho nhu cầu ngày càng tăng Trong quá trình tác động đó, công sức lao động,đầu tư không phải là của một cá nhân hay một vài người, mà là công sức của cộng đồng

xã hội, qua nhiều thế hệ - đây chính là lao động xã hội kết tinh trong đất đai Theo đó,

về mặt nguyên lý của học thuyết giá trị - lao động, giá trị đất đai là lao động xã hội kếttinh trong đất đai và lao động được thực hiện thông qua quá trình khai phá, đầu tư, cảitạo để đưa đất đai vào sử dụng Trong khi đó, theo cách tiếp cận chủ quan (kinh tế học

hiện đại hay còn gọi là cách tiếp cận theo quan điểm thị trường), giá trị đất đai được xácđịnh chính là luồng thu nhập mang lại của đất đai do việc sở hữu, sử dụng đất đai chocác hoạt động KT-XH Luồng thu nhập của đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố như là:hoạt động khai thác, SDĐ, hoạt động đầu tư, các hoạt động về KT-XH diễn ra trên đấtv.v Luồng thu nhập mà đất đai tạo ra không phải chỉ do đầu tư của một cá nhân, mà docác điều kiện của xã hội mang lại (Hoàng Việt & Hoàng Văn Cường, 2008).

Trong kinh tế học về đất đai, lý thuyết về giá trị đất đai được đề cập và xuất hiện banđầu gắn liền với đất nông nghiệp và sau này mở rộng ra các lĩnh vực SDĐ khác Tuy nhiên,ÖZdilek (2011) cho rằng, khái niệm về giá trị đất đai và việc định giá đất là rất phức tạp,khó xác định do bản chất không đồng nhất của đất đai và giá trị đất đai lại phụ thuộc vàoloại hình, cách thức SDĐ Đặc biệt trong bối cảnh phát triển của đô thị, khi thị trường đấtđai dần dần bị thay thế bởi thị trường BĐS (bao gồm cả các công trình gắn liền với đất) thìviệc tách biệt giá trị đất đai và công trình trên đất càng trở lên phức tạp

Tóm lại, khi xem xét giá trị đất đai có thể kết luận: giá trị đất đai là do lao động

xã kết tinh trong đất đai Giá trị đất đai bao gồm các thành tố như: Một là, các chi phídùng khai thác đất đai Hai là, giá trị tích lũy trong kinh doanh đất đai, bao gồm: (i) Giátrị sản phẩm được hình thành từ lao động vật hóa và lao động sống đầu tư cho đất đai,được kết đọng và dịch chuyển vào đất đai; (ii) Giá trị bản thân đất đai được hình thành

từ chuyển dịch và kết đọng trong đất đai Trong thị trường đất đai- BĐS, giá trị đất đaiđược thể hiện và phản ánh bằng tiền thông qua giá đất – đây chính là luồng thu nhập từđất đai mang lại cho người sở hữu, SDĐ đai

1.1.2 Gia tăng giá trị đất đai

Về thuật ngữ, gia tăng giá trị được sử dụng trong khoa học kinh tế khi xác định phầngiá trị tăng thêm được tạo ra trong mỗi giai đoạn nhất định của quá trình sản xuất (Begg,Vernasca, Fischer, & Dornbusch, 2011, p.365) Sự gia tăng giá trị phản ánh quá trình đónggóp của các nhân tố sản xuất (đất đai, lao động, hàng hóa tư bản) vào quá trình tăng thêmgiá trị của sản phẩm và tương ứng với mức thu nhập tăng thêm mà người chủ sở hữu hoặccủa doanh nghiệp Trong kinh tế học vĩ mô, giá trị gia tăng của sản phẩm trong nền kinh tếđược xác định là lượng giá trị cuối cùng của sản phẩm tạo ra trong mỗi quá trình sản xuất(Todaro & Smith, 2015, p.45) Trong khoa học kế toán và thống kê, phần gia tăng giá trịthường để chỉ giá trị mới (giá trị sản phẩm đầu ra) của hàng hóa và dịch vụ được tạo ratrong quá trình sản xuất của một ngành/ lĩnh vực kinh tế và giá trị gia tăng được xác địnhbằng hiệu số giữa giá trị sản xuất và các chi phí sản xuất, chi phí trung gian trong quá trìnhsản xuất (D Hansen, Mowen, & Guan, 2007; Krugman, Wells, & Graddy, 2014, p.329)

Theo đó, về mặt ngữ nghĩa, gia tăng giá trị đất hay còn gọi là sự tăng thêm giá trịcủa đất đai, được hiểu là phần chênh lệch giữa giá trị hiện tại so với giá trị ban đầu củađất đai do những thay đổi về vị trí của đất đai hoặc do sự tác động của con người trongquá trình sử dụng và quản lý đất đai

Về mặt thuật ngữ, qua tổng quan tài liệu thấy rằng, vấn đề gia tăng giá trị đất đai đãđược thảo luận từ rất lâu và phần lớn các nhà nghiên cứu chủ yếu sử dụng một số thuật ngữliên quan đến gia tăng giá trị đất đai như: “land incremental value, land value uplift; landvalue increment; unearned increments of land value; surplus value of land; windfall …”

Quan niệm gia tăng giá trị đất đai xuất hiện đồng thời với quá trình thực hiện cảicách thuế đất đai, song song đó là sự ra đời của các phương thức thu hồi giá trị đất đai (landvalue capture) trong lĩnh vực tài chính công của khu vực đô thị (Walters, 2013) Cụ thể, vàonăm1884, Mill (1884) có đề cập đến sự gia tăng trong tiền thuê đất (land rent) (hay còn gọi

là địa tô) để phản ánh luồng thu nhập có xu hướng tăng lên khi các chủ đất được hưởng mà

họ không cần bất cứ nỗ lực đầu tư hoặc đánh đổi nào vào đất của mình

Trong khi đó, Loucks (1930) chỉ ra rằng, không có một định nghĩa chính xác vềgia tăng giá trị đất đai, mà việc định nghĩa phụ thuộc vào mục đích nghiên cứu cũng nhưđối tượng phân tích Tác giả đưara 02 quan điểm tiếp cận cơ bản, khi nghiên cứu về giatăng giá trị đất đai, đó là quan điểm của nhà đầu tư phát triển và quan điểm xã hội Haiquan điểm này có sự khác nhau rõ rệt trong đánh giá so sánh giữa mức giá mua với giábán của thửa đất khi được giao dịch trên thị trường và mức chênh lệch giá này chính làphần gia tăng giá trị đất đai Tuy nhiên, luận điểm của các nhà kinh tế học cổ điển [đầutiên là Henry George (1839-1897) sau này là David Ricardo và Karl Marx] lại cho rằng,phần giá trị đất gia tăng là do lao động xã hội tạo ra, chứ không đơn thuần lại sự chênhlệch giá bán trên thị trường, do đó giá trị tăng thêm cần được phân phối cho toàn xã hộichứ không phải cho chủ sở đất (S Fainstein, 2012)

Đáng chú ý, báo cáo của UN-Habitat (1976, tr.30) đã sử dụng thuật ngữ

“unearned increment of land value” và đề cập đến nội dung gia tăng giá trị đất đai là:

“phần giá trị đất tăng lên từ kết quả của thay đổi mục đích sử dụng đất, các quyết định hoặc đầu tư của nhà nước hay như sự tăng trưởng chung của cộng đồng” Đây được coi như khái niệm về gia tăng giá trị đất đai và được nhiều nhà nghiên cứu sử dụng trong

các nghiên cứu về sau

Tuy vậy, đối với mỗi nghiên cứu thực nghiệm, tương ứng với từng bối cảnh cụ thể

mà các nghiên cứu có đưa ra các định nghĩa để mô tả cụ thể về sự gia tăng giá trị đất đainhằm đề cập trực tiếp đến các nguyên nhân hoặc yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai

Cụ thể, Lin and Zhu (2014) định nghĩa giá trị gia tăng đất đai (land incremental value)

là sự tăng giá trị đất đai thông qua các quá trình thu hồi đất, cho thuê và phát triển đất đai,BĐS dẫn đến thu nhập từ đất đai cho các bên liên quan Theo đó, sự tăng lên của giá trị đất

có thể là do giá đất tăng và lợi ích từ đất tăng lên trong quá trình sử dụng, phát triển và quản

lý đất đai (Brown-Luthango, 2011) Trong khi đó, C D Higgins and Kanaroglou (2016);Jeffery J Smith and Gihring (2006, 2017) lại đề cập đến rất nhiều các nghiên cứu phân tích

sự gia tăng giá trị đất đai do tác động của quá trình đầu tư công trình giao thông công cộng.Trong đó, phần giá trị của đất đai tăng lên do thay đổi khả năng tiếp cận của đất đai, mức

độ tập trung dân cư hay sự phát triển kinh tế của khu vực; và sự gia tăng giá trị đất đaithường được biểu hiện bằng sự biến động tăng của giá đất (Rebelo, 2017)

1.2 Những yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai

Như đã đề cập phía trên, xét về nguồn gốc hình thành, đất đai có nguồn gốc tựnhiên, không do con người tạo ra và có trước con người Đất đai nguyên thủy (tài nguyênđất) không phải là sản phẩm có sức lao động của con người kết tinh Do đó, dưới góc độkinh tế học, chất lượng ban đầu của đất được tạo ra bởi tự nhiên do đất đai được phân bố ởnhững vị trí khác nhau, thổ nhưỡng khác nhau Chính sự khác nhau bởi các yếu tố tự nhiênnhư sự phân bố vị trí, thổ nhưỡng, chất lượng đất v.v đã tạo ra sự chênh lệch về giá trị củađất đai và đây được gọi là sự chênh lệch địa tô đất đai (địa tô chênh lệch 1) (Ngô Đức Cát,2000) Tuy nhiên, qua quá trình con người đưa đất đai tự nhiên vào sử dụng các hoạt độngnhư sản xuất, kinh doanh và nhiều mục đích khác phục vụ phát triển KT-XH thì chínhnhững hoạt động này đã kết tinh giá trị sức lao động của con người, và những tác động nàylàm tăng thêm giá trị của đất đai Những tác động làm cho giá trị đất đai tăng thêm có thể là

do nhà nước và xã hội, người SDĐ hoặc sự đầu tư, cải tạo của nhiều thế hệ người sử dụngđất (Hoàng Việt & Hoàng Văn Cường, 2008; Phan Văn Thọ, 2012)

Chủ đề nghiên cứu các yếu tác động làm gia tăng giá trị đất đai và điều tiết phần giátrị gia tăng này đã thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà nghiên cứu, hoạt động thựctiễn trong những năm qua Đáng chú ý, công trình nghiên cứu của Knight and Trygg(1977b) đã tổng hợp và đề cập đến hơn 30 yếu tố quyết định phát triển đất đai có ảnh hưởngđến giá trị đất đai (Chi tiết các yếu tố xem phụ lục) Sau đó, có nhiều các nghiên cứu đã đềcập đến một số yếu tố trên Tuy nhiên, G Ingram and Hong (2012) cho rằng việc xác định

và điều tiết được phần gia tăng giá trị đất đai trong thực tế là rất phức tạp và còn có nhiều

ý kiến trái chiều, do trong nhiều trường hợp chúng ta không thể lượng hóa được yếu tốnào tác động làm gia tăng giá trị đất đai Thêm vào đó, việc đánh giá trị gia tăng của đấtđai có tài sản trên đất thì càng phức tạp hơn Mặc dù, đã có một số nghiên cứu sử dụng môhình kinh tế lượng để xác định phần gia tăng giá trị đất đai những điều kiện áp dụng

đòi hỏi rất nghiêm ngặt và việc sử dụng các mô hình kinh tế là không phổ biến (Davis &

Heathcote, 2007; K Deininger & Feder, 2009) Tại phần này, luận án tổng hợp và phânchia thành một số nhóm yếu tố tác động gia tăng giá trị đất theo các mục sau

1.2.1 Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng

CSHT là một thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trong nghiên cứu cũng như trong đờisống hàng ngày Tuy nhiên, nhiều nhà nghiên cứu cho rằng không có định nghĩa “chuẩn” vềthuật ngữ này, do việc có được định nghĩa “chuẩn” là không cần thiết và phụ thuộc vào cáccách tiếp cận lý thuyết khác nhau cũng như phạm vi và vấn đề nghiên cứu (Torrisi, 2009).Thêm vào đó, Grimsey and Lewis (2002) cho rằng, CSHT thường dễ nhận biết hơn là địnhnghĩa chính xác; do vậy, thuật ngữ này hay được xác định bằng cách mô tả hoặc liệt kê và

đã có rất nhiều định nghĩa về CSHT (Rietveld & Bruinsma, 2012)

Hiện nay, theo các quan điểm của phần lớn các nhà kinh tế học và nhà quy hoạch, có

thể xác định CSHT bao gồm “hệ thống đường xá, cầu, đường hầm, đường sắt, bến cảng,

sân bay, xe điện, tàu điện ngầm, mạng lưới thủy lợi, đập nước và kênh rạch, nhà máy điện, mạng lưới phân phối điện, đường ống dẫn dầu khí, các công trình cấp thoát nước thải, dịch

vụ y tế và nhà ở, dịch vụ đô thị, mạng lưới viễn thông” (Kumari & Sharma, 2017; Straub,

2011) Theo đó, việc đầu tư phát triển CSHT là các hoạt động liên quan đến một trong yếu

tố được kể trên (Grimsey & Lewis, 2002) Đáng chú ý, có điểm chung mà các nghiên cứuđều thống nhất khi đánh giá vai trò và khẳng định CSHT là yếu tố đầu vào quan trọng củanền kinh tế, cung cấp các điều kiện cơ bản cho hoạt động của cá nhân, hộ gia đình và doanhnghiệp v.v Đồng thời, việc phân loại CSHT có thể chia làm 02 nhóm cơ bản đó là: CSHT

kỹ thuật (bao gồm các yếu tố trực tiếp đóng góp vào sản xuất và các hoạt động kinh tế nhưlà: giao thông, thông tin liên lạc, điện, thủy lợi v.v.) và CSHT xã hội (bao gồm các yếu tốtrực tiếp tạo điều kiện phát triển xã hội và nâng cao chất lượng cuộc sống như: Giáo dục, y

tế, nước sạch, vệ sinh và môi trường, v.v.) (Kumari & Sharma, 2017)

Khi tổng quan nghiên cứu về tác động của đầu tư phát triển CSHT đến giá trị đất đai,thấy rằng, đã có rất nhiều các nghiên cứu đề cập đến tác động của CSTH đến SDĐ và giá đấtđai, thông qua việc đánh giá, đo lường khả năng tiếp cận của đất đai đến CSHT (Henneberry,1998) Theo H Du and Mulley (2012), để xem xét tác động của CSHT đến giá trị đất đai, điềukiện lý tưởng để phân tích sẽ là những mảnh đất trống - đất chưa được phát triển, cải tạo hoặcđầu tư công trình; tuy nhiên, điều này là không thực tế khi xem xét và đánh giá tác động Do

đó, các nghiên cứu về tác động của CSHT đối với giá trị đất đã tập trung vào việc phân tíchnhững thay đổi trong giá BĐS và kiểm soát các đặc tính đặc trưng của từng loại BĐS cụ thể.Cho đến thời điểm hiện tại, đã có một số lượng lớn các công trình nghiên cứu tập trung sự phântích và tìm hiểu đến tác động ảnh hưởng của CSHT kỹ thuật (chủ yếu là hạ tầng giao thông -transport infrastructure) và hạ tầng xã hội (chủ yếu là đánh giá tác động của

sự thay đổi của yếu tố cảnh quan và môi trường như công viên, khu vực đi bộ v.v (Crompton,

2001, 2005; Sohn, Moudon, & Lee, 2012) đến gia tăng giá trị đất và BĐS Trong đó, phần lớnnghiên cứu tập trung phân tích và đánh giá sự tác động của CSHT giao thông

Cụ thể, Mulley, Ma, Clifton, Yen, and Burke (2016) cho rằng, các nghiên cứu liên quanđến chủ đề tác động của CSHT giao thông đến gia tăng giá trị đất đai xuất hiện từ khá sớm vàđây thường là những nghiên cứu định tính (Knight & Trygg, 1977a) Tuy nhiên, từ sau năm

2000 đến nay, có khá nhiều nghiên cứu phân tích định lượng nhằm xác định và đo lường phầngiá trị tăng thêm Do kết quả của các nghiên cứu này sẽ là cơ sở để cung cấp thông tin rõ rànghơn về tác động của quá trình đầu tư phát triển CSHT giao thông đối với sự gia tăng giá trị đấtđai; đồng thời, đây là căn cứ để các cơ quan quản lý nhà nước có thể được thu hồi phần giá trịgia tăng này như là nguồn tài chính tài trợ cho chính các dự án phát triển hạ tầng Đáng chú ý,

đã có một số lượng các nghiên cứu thực nghiệm cho thấy, các dự án giao thông, mà trong đó,các dự án CSHT đường sắt đô thị có tác động đáng kể đến sự gia tăng giá trị đất đai và BĐS(Asadi Bagloee, Heshmati, Tavana, & Di Caprio, 2017; Billings, 2011) Bảng 1.1 dưới đây xemxét tác động của CSHT giao thông đến giá của đất đai và BĐS tại đô thị cùng với các phươngpháp được sử dụng khi đánh giá những tác động

Bảng 1.1 Tổng hợp một số nghiên cứu đánh giá tác động của CSHT đến giá đất đai và BĐS

Ghi chú

Pđất/BĐS)

Phương pháp hồi quy

Tác động đường cao tốc làm gia tăng giá đất đai ở Hedonic; kết hợp dữ liệu

Palmquist R Đường cao Đất ở và nhà gần đường do tăng lợi thế về khả năng tiếp cận tỷ lệ

trong thực tế và phỏng

bụi vấn chủ sở hữu

Nhà đất càng gần đường cao tốc có giá trị tăng ít hơn 1981

CJ Langley Jr

-1962-1978

Washington Đường cao

Đất ở Phân tích chuỗi thời gian

theo thời gian do tác động của khói bụi, tiếng ồn v.v.;

$3000-$3500.

Grass, R G.

Đầu tư mở tuyến Metro và giá BĐS nhà ở được khẳng

1992 1970 - 1980 Washington, D.C Mertro BĐS nhà ở Hồi quy Hedonic định có tương quan trực tiếp; đáng chú ý, các BĐS + (1992).

xung quan khu nhà ga cho thấy có sự tăng giá;

nhà ga đến nhà ở nhưng sự tương tác có sự khác nhau

1998 1977 - 1992 thông công BĐS nhà ở OLS ảnh hưởng tiêu cực đến sự chênh lệch giá cả dọc tuyến

-Ng (1998) Tin, Hồng Kong

Phân tích thực nghiệm cung cấp bằng chứng cho thấy

1999 Bianco, M 1980 - 1990 Portland, Oregon LRT BĐS nhà ở Phân tích trước - sau trị của BĐS của hộ gia đình; tuy nhiên giá BĐS lại có

khoảng cách trong vòng 200 feet tới nhà ga;

Giá BĐS thương mại tăng lên do tác động của cơ sở

1999 1980s - 1994 Atlanta, Georgia Nhà ga xe lửa hạ tầng và chính sách thu hút đầu tư BĐS xung quanh +

khu vực ga Baum-Snow Tại 02 mốc

Metro tại Boston,

Metro rail

Tác động của đường sắt đến giá nhà ở (Giá bán và giá Atlanta, Chicago, Mô hình Hedonic phân thuê) là không đáng kể Cụ thể, khoảng cách từ 1 -3

Portland và tích theo thời gian km đến Metro làm cho giá nhà thuê tăng 19$/ tháng và

BĐS nhà ở gần ga tàu điển có giá trị cao hơn nhưng

M Haider, E Metro (tàu Mô hình tự hồi không biến khoảng cách từ BĐS nhà ở đến ga tàu điện không

Mille (2000) điện ngầm) gian (SAR) cải thiện trong sự giải thích về gia tăng giá nhà ở trong

mô hình.

Giá trị đất giảm xuống 19% trong phạm vi 1/4 dặm

2001 Ihlanfeldt 1991 - 1994 Atlanta Metro Rail BĐS để ở Mô hình Hedonic đất lại có sự cải thiện lớn nhất về giá trị đất đai ở ga

ga, đối với các hộ giá mức thu nhập cao.

R Cervero and

Hạt Santa Clara,

Tàu điện và

BĐS thương Mô hình Hedonic (hồi

Giá trị BĐS thương mại tăng 23% trong vòng 1/4 rặm

2002 M Duncan 1998 - 1999 LRT (đường đến nhà ga của hệ thống đường sắt ray nhẹ (LRT) và +

Kết quả ban đầu cho thấy, giá nhà đã tăng trong giai 2005

S Gibbons, S Giai đoạn

2007 Sunderland, UK Đất ở 0 Mulley (2007) 4/2002 và thị và phân tích lặp 1 chiều hạ tầng giao thông.

BRT BĐS để ở Hồi quy Hedonic

nhưng mức độ tăng giá BĐS là khác nhau theo cấu trúc

+ Raskin (2010) Colombia nhân khẩu học (nhóm người thu nhập trung bình- cao

và thấp)

Billings, S B Charlotte, North Hồi quy Hedonic và phân dặm Phân tích giá bán lặp lại cho thấy, nhà đất ở tăng

Sử dụng kỹ thuật GIS Giá BĐS tăng do tác động của hệ thống đường sắt

F Pagliara, E Naples, vùng Hệ thống BĐS (ở, văn

2011 2001-2008 trong hồi quy theo chuỗi nhưng mức độ gia tăng là khác nhau giữa các trạm + Papa (2011) Campania, Ý đường sắt phòng và

thời gian dừng và trạm điều khiển (kiểm soát) bán lẻ)

Có ý nghĩa thống kê mối quan hệ tương quan giá nhà Ottawa, Ontario, ở và khoảng cách đến nhà ga Ottawa Tuy nhiên, kết

+/-Canada quả mô hình hồi quy có trọng số không gian lại có

McIntosh, J., Hồi quy Hedonic sử dụng

4/2009

gian (SDID)

Hệ thống giao

Giá đất và đầu tư cơ sở hạ tầng có mối quan hệ tương

D Lavee Hồi quy đa biến và 02 quan dương (cụ thể, giá đất được ước lượng tăng đến

cộng

quanh khu vực có đầu tư CSHT Giá tiền thuê nhà ở theo tháng ở khu vực dọc theo Jun, M J., &

Đường cao Kết hợp phân tích chuỗi đường cao tốc tại 02 bên đường tăng 0,6%; Đồng thời Năm cơ sở tốc ra ngoại ô thời gian và phân tích hồi đường cao tốc góp phần thu hút các hộ gia đình ra các

2006 và 2010 trung tâm quy hedonics, đánh giá vùng ngoại ô nội đô từ trung tâm thành phố và các khu (2016).

thành phố trước - sau vực bên ngoài trung tâm, nhưng mức độ những tác

động này là tương đối nhỏ;

Sự gia tăng giá nhà đất do tác động của hệ thống ray

Ma, G Clifton, Brisbane, BTR, đường Nhà ở và đất Hồi quy trọng số không

Sydney;

Burke (2016)

Clark, D., &

Đường sắt, Pennington- Tháng 7 - BĐS công Kết quả cho thấy cơ sở hạ tầng không tác động đến giá

tốc (2016).

Nghiên cứu này cho thấy giá bán của nhà ở trong phạm 2016

C Mulley, CHP

2000-2006 Sydney, ÚC BRT BĐS để ở Hồi quy đa biến

vi 400 m của trạm dừng BRT cao hơn so với các khu

+

thống BRT vào năm 2003 và 2004 Một hiệu ứng tổng hợp trong việc tăng giá trị BĐS

BĐS thương

Spatial Durbin models

được tìm thấy: với $ 9.0/ft2, $8.6/ft2 và $ 5.3/ft2 ở 0.25 mại (số quan mi, 0.25-0.5 mi và 0.5-0.75 mi tương ứng Hơn nữa,

sát: 5,634 hồi quy trung bình về mặt địa lý cho thấy mức giá trị

BĐS) BĐS tăng cao hơn ở khu vực trung tâm thương mại

(CBD) và khu vực TOD.

C Higgins, P 02 khoảng thời BĐS (để ở, Mô hình hồi quy có không gian sẽ cho thấy giá đất,

gian: 2001–

(2017) và hỗn hợp) và tăng 80% trong giai đoạn 2010-2014

Kết quả cho thấy giá BĐS để ở các khu vực bắt đầu Light Rail tăng lên sau khi thông báo có mức tăng cao nhất được Mulley, H 2006, 2011 Queensland, trong sự khác biệt/ sai biệt

2018 Transit (LRT) BĐS để ở tìm thấy sau khi cam kết tài chính vững chắc của chính + Shearer, M and mid-2015 Australia DID (Difference in

system phủ Giá BĐS chậm lại trong quá trình thi công và thời

gian hoạt động của dự án

Nguồn: Tác giả tổng hợp và cập nhật.

Ngoài ra, đã có một số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp(metal – analyses) khi tìm hiểu mối quan hệ tác động của CSHT đô thị lên giá trị đấtđai và BĐS (Bảng 1.2)

Bảng 1.2 Tổng hợp một số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp

trong nghiên cứu tác động của CSHT giao thông đến giá đất và BĐS

Cỡ mẫu phân

Kết quả chính được phát hiện tích (bài báo)

Khả năng tiếp cận CSHT đến làm giảm giá đất

1 (Vessali, 1996) 1996 37 đai, BĐS (6-7%); Thay đổi mục đích SDĐ làm

giảm giá không đáng kể.

- Giá trị tăng giá trị đã được xem xét trong nghiên cứu và sự gia tăng chủ yếu là thông qua

sự thay đổi giá trị công trình và đất đai.

- Cần kết hợp các phương pháp phân tích khác nhau khi xem xét tác động của các yếu tố như: sự thay đổi về khả năng tiếp cận, mô hình sở hữu đất đai và BĐS, tính chất địa điểm, số lượng giao dịch và mật

độ phát triển v.v.

- Các nghiên cứu cho thấy có tỷ lệ gia tăng giá trị đất do thay đổi khoảng cách đến các trạm dừng quá cảnh do sự phát triển CSHT đường sắt 3

(Jeffery J Smith &

đô thị;

Gihring, 2006) - Phân tích theo thời gian cho phép dự báo gia

tăng giá trị đất đai nhưng cần có những cách thức huy động phần gia tăng giá trị trở thành nguồn tài chính cho các dự án CSHT đường sắt Tác động CSHT giao thông đường sắt tác động 4

(Debrezion, Pels, &

trạm, vị trí địa lý, khả năng tiếp cận, phương pháp luận khi sử dụng v.v.

5 Graham, Melo, & 2013 102

- Những thay đổi về giá mua và giá thuê BĐS Anderson, 2013)

do tác động của các dự án đường sắt có sự khác biệt về mặt thống kê;

- Tác động CSHT làm cho sự thay đổi giá trị đất (đất trống) có xu hướng cao hơn so với sự thay đổi của giá trị BĐS (đất đai và công trình) Các bằng chứng thực nghiệm cho thấy giá trị đất (C D Higgins &

sẽ tăng khi có đầu tư hệ thống đường sắt; tuy

Kanaroglou, 2016)

trò của quy hoạch hệ thống CSHT giao thông theo hướng TOD.

7 2016 17

trung chuyển/ giao thông công cộng (TOD) (Jeffery J Smith,

Phát triển CSHT mang lại nhiều triển vọng lợi ích kinh tế của các BĐS lân cận; tuy nhiên giá

8 Gihring, & Litman, 2017 138

trị đất đai và BĐS gần các CSHT sẽ có thể tăng 2017)

lên hoặc giảm xuống.

Nguồn: Tác giả tổng hợp.

Tóm lại, qua tổng quan tài liệu thấy rằng, có một số lượng lớn các công trìnhnghiên cứu đề cập đến tác động của CSHT giao thông đến giá trị đất đai, BĐS đượccông bố Trong đó, hầu hết các nghiên cứu đề tập trung xém xét và đánh giá tác độngcủa khả năng tiếp cận đến CSHT ảnh hưởng đến giá đất đai - BĐS Do vậy, khả năngtiếp cận được xem như là yếu tố tích cực quan trọng nhất để đánh giá sự thay đổi giátrị cũng như phản ánh về vị trí của một thửa đất hoặc BĐS (Asadi Bagloee et al.,2017) Ngoài ra, CSHT cũng có thể có tác động đến các lựa chọn SDĐ với các quanđiểm khác, bao gồm cả mặt tích cực và tiêu cực (Gim, 2013) Thêm vào đó, các nghiêncứu đều tập trung xem xét đến những tiện ích liên quan mà CSHT mang lại và nhữngyếu tố này cũng được phản ánh trong sự thay đổi của giá đất đai - BĐS Đồng thời, cácnghiên cứu cũng nhấn mạnh vai trò của quá trình đầu tư phát triển CSHT đóng vai tròquan trọng trong việc phát triển đô thị và việc SDĐ tại đô thị

Nhìn chung, các nghiên cứu cơ bản đều đánh giá CSHT giao thông có thể làmtăng khả tiếp cận và làm gia tăng giá trị đất đai, BĐS Tuy nhiên, bằng chứng nghiêncứu thực nghiệm lại cho thấy những kết quả thú vị theo nhiều cách khác nhau Cụ thể,các kết quả thay đổi và có thể phụ thuộc vào từng loại hình CSHT giao thông cũng nhưtừng mục đích SDĐ và loại BĐS được xem xét, bối cảnh phân tích và các phươngpháp được sử dụng trong nghiên cứu, trong đó:

Về kết quả phân tích: Phần lớn các phân tích cho kết quả khá tương đồng, cụ thể,

sự tác động tích cực đến thay đổi giá trị đất đất đai – BĐS của CSHT và khẳng CSHT làmột yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến gia tăng đầu tư và giá BĐS (Cervero & Landis,1995) Tuy nhiên, còn có sự chưa thống nhất về kết quả, trong một số nghiên cứu cho thấyCSHT có thể tác động giảm giá BĐS hoặc không cho thấy tác động gia tăng giá trị.Nguyên nhân có thể là do CSHT giao thông mang lại tác động tiêu cực về mặt ô nhiễm,khói ồn hoặc những thay đổi về mức độ tăng trưởng, tập trung dân cư lại mang lại hệ quả

về gia tăng tỷ lệ tội phạm trong khu vực v.v (Jun & Kim, 2016) Theo đó, phát triểnCSHT cũng có thể làm giảm giá trị đất và BĐS hoặc có thể tăng giá trị đất đai và BĐSnhưng mức gia tăng này không đáng kể (Bowes & Ihlanfeldt, 2001) Đáng chú ý, các kếtquả phân tích sự gia tăng giá trị đất đai- BĐS ở các quốc gia có sự khác nhau khá rõ Cụthể, ở một số nước phát triển phương Tây, mức giá trị gia tăng của đất đai – BĐS do tácđộng của CSHT giao thông (hệ thống đường sắt) được ghi nhận tại một số thành phố

ở Hoa Kỳ (tăng 25%), London (tăng 1-5%), một số thành phố của UK (không cho thấy

sự gia tăng giá trị), Quebec, Canada (tăng 3 -7%) Trong khi đó, tại một số thành phố lớncủa một số quốc gia khu vực Châu Á, tác động của hệ thống CSHT (cụ thể là hệ thốngBRT) đến sự gia tăng giá trị đất đai/ BĐS cũng khá rõ ràng (ví dụ như tại Seoul,HongKong, Bắc Kinh) Đây cũng là điểm tương đồng ghi nhận tại một số thành phố

khác thuộc khu vực Châu Mỹ, ví dụ như, Bogotá, Columbia có mức giá đất – BĐS giatăng từ 6-9% do tác động của BTR Tuy nhiên, tại các thành phố ở phương Tây, tácđộng của BTR đến gia tăng giá trị đất đai – BĐS là không rõ ràng và không được ghinhận (Mulley et al., 2016; Pagliara & Papa, 2011).

Về loại hình CSHT tác động đến giá trị đất đai – BĐS: Các nhà nghiên cứu tập

trung phân tích các loại hình CSHT giao thông như đường cao tốc, hệ thống đường sắt(đường xe bus, BTR, tàu điện ngầm, đường sắt v.v.), có tác động ảnh hưởng gia tănggiá trị đất đai – BĐS là khác nhau Tuy nhiên, mức độ tác động này đôi khi là mạnh,yếu là khác nhau và thay đổi theo thu nhập của chủ sở hữu đất, khoảng cách đến cáctrung tâm, địa điểm việc làm hoặc khoảng cách đến các nhà ga và các loại hình vận tảiđường sắt v.v Cụ thể, có một số nghiên cứu chỉ ra rằng hạ tầng giao thông đường sắtray nhẹ có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của BĐS nhà ở so với đường sắt ray nặng vàđường sắt nói chung Tuy nhiên, đánh giá của Hess and Almeida (2007) lại cho rằngcác BĐS và đất đai gần hệ thống đường sắt ray nặng có sự gia tăng giá cao hơn so vớiđường sắt ray nhẹ, do các BĐS này được hưởng nhiều lợi ích về tốc độ nhanh hơn mà

hệ thống đường sắt ray nặng mang lại Ngoài ra, đã có những tác tác động giảm giá đất

và BĐS do việc đầu tư xây dựng đường sắt ray nhẹ được khẳng định trong nghiên cứucủa Landis, Guhathakurta, and Zhang (1994) Đáng chú ý, nhìn từ góc độ bao quát hơnkhi đề cập đến tác động của CSHT và dịch vụ công cộng đến giá BĐS, Mathur (2014)tổng hợp một số hình thức chủ yếu như: tác động của chất lượng trường học; tác độnggiảm tỷ lệ tội phạm; tác động khoảng cách tới khu vực công viên và khu không gianmở; và tác động của việc tiếp cận của CSHT giao thông đến giá nhà ở

Về phương pháp phân tích được sử dụng: Đo lường tác động của CSHT ảnh

hưởng đến giá đất đai - BĐS thường sử dụng 03 kỹ thuật phân tích đó là: (i) Mô hìnhHedonic, trong đó biến phụ thuộc là giá của BĐS và các biến giải thích bao gồm cácthuộc tính của BĐS, thuộc tính về vị trí như khoảng các đến đường giao thông và biếntiện ích như là mức độ ô nhiễm và tiếng ồn v.v.; (ii) Phương pháp kiểm soát và sosánh, với việc số liệu chuỗi thời gian để phân tích sự thay đổi về chỉ số giá BĐS trongtừng khu vực qua các năm; (iii) Ngoài ra, để đánh giá mức độ tác động của đầu tư hạtầng đến việc SDĐ tại đô thị có thể vận dụng kỹ thuật đo lường về mật độ và mức độ

đa dạng trong SDĐ (Jun & Kim, 2016)

Cụ thể, các kỹ thuật liên quan đến so sánh dường như chỉ áp dụng trong các trườnghợp đơn giản trong phân tích sự thay đổi giá đất và BĐS nhưng không thể thực hiện trongcác trường hợp phân tích tác động của nhiều yếu tố Do vậy, kỹ thuật so sánh chỉ xem xétmối quan hệ giữa giá trị đất - BĐS với khả năng tiếp cận với CSHT giao thông bằng cách

Về loại hình đất đai – BĐS sử dụng phân tích: Trong các nghiên cứu thực nghiệm, có các loại hình sử dụng đất và BĐS khác nhau được xem xét thu thập dữ liệu

để đánh giá sự gia tăng giá trị do tác động của phát triển, đầu tư CSHT

Theo đó, đối với mỗi loại đất đai và BĐS cũng cho thấy mức độ gia tăng về giátrị là khác nhau Cụ thể, kết quả nghiên cứu của Debrezion et al (2007) đánh giá tácđộng của ga đường sắt lên giá trị đất đai cho thấy cứ mỗi 250 m gần ga thì giá BĐS để

ở (nhà đất ở) tăng 2,4%, trong khi đó BĐS thương mại chỉ tăng 0,1% Nhưng ngược lại,kết quả phân tích tổng hợp của Mohammad et al (2013) lại cho thấy, các BĐS thương mạigia tăng giá trị nhiều hơn so với BĐS để ở Trong khi đó, trong cùng nhóm BĐS để ở, giá trịgia tăng của nhà đất và căn hộ cũng có sự thay đổi không giống nhau, cụ thể, giá nhà đấtriêng lẻ dường như gia tăng nhiều hơn so với giá căn hộ chung cư (Zhang, 2009) Thêm vào

đó, các nghiên cứu cho thấy sự gia tăng giá trị đối với các mảnh đất trống do tăng khả năngtiếp cận từ đầu tư CSHT mới là rất lớn so với các mạnh

đất đã được được phát triển (Kittrell, 2012) Tuy nhiên, các kết quả trong nghiên cứucủa D Clark and Pennington-Cross (2016) lại cho thấy, giá thuê của các BĐS côngnghiệp không chịu sự tác động của CSHT

Về dữ liệu thu thập: Để phân tích tác động của CSHT đến thay đổi về giá trị của

đất đai – BĐS, Deng and Nelson (2010) cho rằng dữ liệu chéo (cross-sectional data) được

sử dụng nhiều và phổ biến nhất Tuy nhiên, để phân tích đánh giá trước – sau (Before andAfter analysis) về sự gia tăng giá trị đất đai và BĐS trong thời gian dài thì dữ liệu chuỗithời gian có ưu điểm hơn so với dữ liệu chéo (Duncan, 2011) Trong thời gian gần đây,với sự hỗ trợ của các phần mềm trong việc lưu trữ và thu thập thông tin, đã có một sốnghiên cứu sử dụng dữ liệu mảng (panel data) với giá bán lặp (repeat sales

data) và các dữ liệu không gian (spatial data) cho thấy kết quả phân tích tốt hơn tronggiải thích tác động của CSHT đến gia tăng giá trị đất đai - BĐS (Mulley et al., 2016).

Một điểm đáng quan tâm, trong các nghiên cứu đánh giá, có một số loại giáđược sử dụng và phân tích khi xem xét sự gia tăng giá trị của đất đai và BĐS Cácnhiều nghiên cứu sử dụng giá rao bán (asking price) do những hạn chế khi thu thập đủđược giá giao dịch thực tế của đất đai/ BĐS trên thị trường (Mulley et al., 2016) Tuynhiên, việc sử dụng giá rao bán đôi khi gặp phải phản biện vì mức giá này nhiều khikhông phản ánh được mức giá cân bằng trong thị trường (giá thị trường thực tế) củađất đai – BĐS Ngoài ra, các nhiều nghiên cứu sử dụng các giá trị đất và BĐS đã đượcđánh giá bởi cơ quan định giá hoặc giá giao dịch thực tế Thêm vào đó, cũng có sựkhác biệt đáng kể trong việc sử dụng giá thuê và giá bán khi phân tích về sự gia tăng

do tác động CSHT, trong đó, phần lớn các nghiên cứu sử dụng giá bán thực tế trên thịtrường để đánh giá thay vì sử dụng giá thuê của đất đai – BĐS

1.2.2 Quy hoạch sử dụng đất

Về mặt lý thuyết, khi tiếp cận khoa học về quy hoạch có thể phân ngành theo nhiềugóc độ tiếp cận trong nhiều bối cảnh khác nhau Theo đó, đối với mỗi ngành khoa học,quy hoạch sẽ có các phương pháp luận của riêng nhưng giữa chúng luôn có sự giao thoa(Faludi, 2013) Về nội dung, quy hoạch có thể hiểu là một quá trình xác định hành độngtương lai thích hợp thông qua các phương án lựa chọn; đồng thời, quy hoạch chính là sự

nỗ lực có định hướng trong việc xác định một cách hệ thống nhằm giải quyết các vấn đề

và nâng cao chất lượng của quá trình ra quyết định (Couclelis, 2005)

Cho đến thời điểm hiện nay, việc phân loại quy hoạch có thể có những điểm khácnhau, nhưng trong các cách tiếp cận quy hoạch đều có một sự thống nhất cao về đặc tính

cơ bản của quy hoạch, đó là tính chất định hướng và gắn liền với nội dung không gian.Theo tiến trình lịch sử, một số nhà nghiên cứu có phân chia quy hoạch theo các trườngphái quy hoạch khác nhau như là trường phái Anh, Hoa Kỳ hoặc của Úc Ngoài ra, theocách tiếp cận của quy hoạch truyền thống, quy hoạch thường được chia làm 03 nhóm nhưlà: quy hoạch vật thể (physical planning); quy hoạch kinh tế vĩ mô (macro-economicplanning) và quy hoạch xã hội (social planning) Trong khi đó, theo cách tiếp cận hiện đại

- dựa vào phạm vi tác động, quy hoạch có thể được chia thành quy hoạch chiến lược, quyhoạch phát triển và quy hoạch hành động (Healey, 1997) Bên cạnh đó, khi tiếp cận theokhông gian hoặc ngành/ lĩnh vực, quy hoạch được chi tiết hơn như là quy hoạch cấp quốcgia, vùng, địa phương (đối với quy hoạch không gian) hoặc quy hoạch ngành kết cấu hạtầng trọng yếu (ví dụ như: giao thông, xây dựng, năng lượng, tài chính), quy

hoạch các ngành sản phẩm và những ngành có liên quan đến vấn đề bảo vệ môi trường

và bảo tồn văn hóa v.v (quy hoạch cấp ngành) (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2016)

Đáng chú ý, trong các loại quy hoạch, quy hoạch SDĐ được coi là cấu phần cơ bản; doquy hoạch SDĐ là điều kiện đầu tiên – đóng vai trò cơ sở phân vùng không gian của quyhoạch tổng thể cũng như vai trò cung cấp, hỗ trợ nguồn lực đầu vào (đất đai) cho quá trìnhthực hiện các quy hoạch (Kaiser & Godschalk, 1995) Tuy nhiên, khi nhìn ở góc độ khác, cóthể thấy quy hoạch SDĐ có bao hàm các hình thức quy hoạch khác Cụ thể, khi đề cập đếnquy hoạch kết cấu CSHT giao thông có thể được coi là một hình thức quy hoạch SDĐ vì nó

đề cập tới quy hoạch SDĐ cho mục đích vận chuyển; hay như, quy hoạch đô thị, khu vực vàthành phố cũng có thể được coi là các bộ phận liên quan đến của quy hoạch SDĐ v.v Chính

vì mối quan hệ này, Evans (2004a) đã đề cập rằng, quá trình xem xét, phân tích các nội dungkinh tế của quy hoạch SDĐ hoặc mối quan hệ của quy hoạch SDĐ với các quy hoạch khác thìcần thiết xác định rõ được đối tượng và các mục đích SDĐ

Leung (2003) cho rằng, khái niệm quy hoạch SDĐ đề cập đến việc sắp xếpkhông gian SDĐ, bao gồm các hoạt động như là xác định và phân tích các vấn đề, xácđịnh các mục đích và mục tiêu SDĐ, xây dựng và đánh giá các lựa chọn sẵn có chocộng đồng trong việc hiện thực hóa các mục tiêu SDĐ Như vậy, quy hoạch SDĐ cóthể hiểu là những quy định đề cập cách thức mà đất đai sẽ được sử dụng Đây là quátrình ra quyết định, hướng dẫn phân bổ và phát triển đất đai

Trong quá trình phát triển, quy hoạch nói chung và quy hoạch SDĐ luôn tồn tại

ở các quốc gia và có tác động mạnh mẽ đến gia tăng giá trị đất đai theo nhiều cáchkhác nhau (Jones, 2008) Trong đó, các nhà nghiên cứu nhấn mạnh sự tác động gia tănggiá trị đất đai do quy hoạch mang lại do sự thay đổi về khả năng tiếp cận (do xây dựng hạtầng cơ sở), khả năng phát triển đất và sự kiểm soát nguồn cung đất (Hannah, Kim, &Mills, 1993) Tuy nhiên, tùy theo chức năng của từng loại quy hoạch và mục

đích SDĐ mà các tác động thay đổi đến giá trị là khác nhau đối với đất đai và mảnhđất lân cận (Van Cao & Cory, 1982)

Cụ thể, chúng ta có thể thấy rằng, đối với các mảnh đất tại các khu vực trung tâm,với các tiện ích và khả năng tiếp cận sẵn có, nếu được quy hoạch là một khu dân cư hoặcthương mại sẽ có làm gia tăng giá trị đất cao hơn Tuy nhiên, cũng là khu đất này, nếu quyhoạch chỉ cho phép để xây dựng thành khu nhà ở thấp tầng thì giá trị đất sẽ thấp hơn.Ngoài ra, nếu mảnh đất được quy hoạch để làm công viên công cộng sẽ có giá trị thấphoặc thậm chí không có giá trị vì không thể thực hiện việc mua, bán hoặc xây dựng pháttriển trên đó Tuy nhiên, quyết định quy hoạch sử dụng đất làm công viên sẽ có xu hướngtăng giá trị của các mảnh đất xung quanh vì các mảnh đất này sẽ có cơ hội, khả

năng tiếp cận các hoạt động giải trí và gia tăng các tiện ích Thêm vào đó, đối với địa điểm đãxây dựng để thực hiện quy hoạch cũng tác động ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của các khu đấtlân cận và toàn bộ đất đai trong khu vực Nếu các khu đất sau khi phát triển sẽ thu hút nhiềuhơn các hoạt động kinh tế - xã hội và tạo ra nhiều các kết nối giao thông thì giá trị đất đaitrong toàn bộ khu vực đó sẽ có xu hướng tăng lên (Waddell, Ulfarsson, Franklin,

& Lobb, 2007) Nhưng ngược lại, nếu đất đai khu vực đó mà quy hoạch để làm nhà máysản xuất mới hoặc lò đốt thì lại có thể làm giảm giá trị của đất đai (Jones, 2008) Theo đó,giá trị đất đai sẽ phụ thuộc vào ngoại ứng (tích cực hoặc tiêu cực) mà do các quyết định vàthực hiện triển khai các quy định quy hoạch liên quan đến hoạt động SDĐ

Cùng quan điểm với Van Cao và Cory (1982), Koster and Rouwendal (2012) đãkhái quát hơn, khi cho rằng, chính việc thực hiện các định hướng phát triển và sử dụngđất hỗn hợp (mixed land use) trong quy hoạch là yếu tố cơ bản tác động đến giá trị đấtđai và BĐS Do sự phát triển và sử dụng đất hỗn hợp mang lại nhiều lợi ích về KT-XHhay cải thiện nhiều phúc lợi xã hội (Cheshire & Sheppard, 2002) và có tác động tíchcực đến giá trị đất đai, BĐS Tuy vậy, sự thay đổi giá trị đối với các loại đất đai và nhà

ở lại khác nhau, cho dù chúng có cùng khả năng tiếp cận đến các tiện ích xã hội haytrung tâm (Song & Knaap, 2004) trong khu vực quy hoạch hoặc giữa khu vực có quyhoạch và khu vực liền kề (Eves, 2007) (chi tiết tại Bảng 1.3)

Bên cạnh đó, khi nhìn từ góc độ chi phí giao dịch trong thị trường đất đai và BĐS,phân tích của Buitelaar (2004) cho thấy rằng, quy hoạch làm tăng giá trị đất, BĐS do công bố

và phê duyệt các quy hoạch đã khẳng được được quyền sở hữu/ sử dụng đất đai - BĐS, qua đógiảm chi phí giao dịch trong quá trình phát triển BĐS và thúc đẩy thị trường hoạt động hiệuquả Như vậy, các quy hoạch với chất lượng và thực thi tốt sẽ là điều kiện đảm bảo cho quátrình phát triển cũng như tác động tích cực đến giá đất – BĐS (Wadley, 2004)

Bảng 1.3 Một số nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng quy hoạch đến giá trị đất -BĐS

1976 Frech and Lafferty California Quy hoạch SDĐ bảo tồn Đất trống Đất nằm trong khu quy hoạch có giá trị thấp hơn 15% so với các

1980 Grether, D M., & 16 thành Phát triển SDĐ hỗn hợp Nhà ở Không khẳng định được mối quan hệ giữa sử dụng đất hỗn hợp

1980 Li and Brown (1980) Boston Phát triển SDĐ hỗn hợp Nhà ở Giá nhà đất tăng do khả năng tiếp cận nhưng giảm do những vấn

đề như tắc nghẽn, ô nhiễm khói bụi và tiếng ồn.

1982 Cao and Cory (1982) Tucson, Phát triển SDĐ hỗn hợp Đất ở Sự gia tăng hoạt động SDĐ thương mại và công nghiệp tác động

1984 HE Frech III, RN California Quy hoạch SDĐ bảo tồn Nhà ở Giá nhà ở trong khu quy hoạch tăng từ 8 -13% so với giá nhà

1991 W Patrick Beaton New Jersey, Quy hoạch SDĐ Nhà đất Giá đất trong khu vực quy hoạch ở tăng 10%

1992 W Patrick Beaton và Vịnh Quy hoạch bảo tồn Đất trống, nhà ở Giá đất trống không giảm nhưng giá nhà ở tăng đáng kể (6

Giá bán đất gia tăng cùng với sự đa dạng của việc sử dụng đất.

1997 Geoghegan et al (1997) Phát triển SDĐ hỗn hợp Đất ở việc sử dụng đất được đánh giá tích cực đến giá đất vì việc sử