Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành

Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường hiện nay khi mà các giao dịch dân sự, thương mại được xác lập ngày càng nhiều thì vấn đề tạo ra các hành lang pháp lý[r]

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN HOÀNG

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN HOÀNG

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

HIỆN HÀNH

Chuyên ngành : Luật dân sự và tố tụng dân sự

Mã số : 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Hải An

Hà nội – 2015

ỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các từ viết tắt

Chương 1: Lý luận chung về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1.1 Khái quát chung về tài sản hình thành trong tương lai 5 1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai 5

1.1.2 Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương laiError! Bookmark not defined

1.1.3 Phân loại tài sản hình thành trong tương laiError! Bookmark not defined

1.2 Nhà ở hình thành trong tương lai Error! Bookmark not defined 1.2.1 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương laiError! Bookmark not defined

1.2.2 Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương laiError! Bookmark not defined

1.2.3 Phân loại nhà ở hình thành trong tương laiError! Bookmark not defined

1.3 Khái quát chung về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai Error! Bookmark not defined

1.3.1 Khái niệm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai Error! Bookmark not defined

1.3.2 Đặc điểm thế chấp tài sản hình thành trong tương laiError! Bookmark not defined

1.3.4 Phân loại thế chấp tài sản hình thành trong tương laiError! Bookmark not defined

1.4 Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Error! Bookmark not defined 1.4.1 Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương laiError! Bookmark

1.4.2 Đặc điểm của Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Error! Bookmark not defined

1.4.3 Phân loại thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.Error! Bookmark not defined

1.5 Quá trình phát triển quy định của pháp luật về thế chấp tài sản hình thành

trong tương lai Error! Bookmark not defined

1.5.1 Lịch sử phát triển quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành

trong tương lai Error! Bookmark not defined

1.5.2 Lịch sử phát triển quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành

trong tương lai Error! Bookmark not defined Chương 2: Quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

2.1 Về thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương laiError! Bookmark not defined

2.1.1 Các điều kiện đối với thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong

tương lai Error! Bookmark not defined

2.1.2 Chủ thể tham gia thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương

lai……… Error! Bookmark not defined

2.1.3 Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong

tương lai Error! Bookmark not defined

2.1.4 Xử lý tài sản thế chấp và tài sản hình thành trong tương lai thế

chấp… Error! Bookmark not defined 2.2 Quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương laiError! Bookmark not defined

2.2.1 Các điều kiện đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Error! Bookmark not defined

2.2.2 Chủ thể tham gia thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Error! Bookmark not defined

2.2.3 Hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Error! Bookmark not defined 2.2.4 Xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Error! Bookmark not defined

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật và giải pháp hoàn thiện pháp luật

về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Error! Bookmark not defined

3.1.1 Đánh giá thực trạng về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Error! Bookmark not defined

3.1.2 Về thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành

trong tương lai Error! Bookmark not defined 3.1.3 Về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Error! Bookmark not defined

3.1.4 Về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp nhà ở hình

thành trong tương lai Error! Bookmark not defined

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Error! Bookmark not defined

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện xây dựng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành

trong tương lai Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường hiện nay khi mà các giao dịch dân sự, thương mại được xác lập ngày càng nhiều thì vấn đề tạo ra các hành lang pháp lý phù hợp để cho việc thuận lợi khi chúng ta công nhận những loại tài sản hình thành trong tuơng lai để đưa vào lưu thông trong các mối quan

hệ dân sự, thương mại Thế chấp đuợc coi là một trong những công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế những rủi ro để hạn chế trong quan hệ vay vốn, tín dụng Tài sản dùng để thế chấp rất đa dạng có thể là động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, vô hình, tài sản hình thành trong tuơng lai…Trong thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì thế chấp nhà ở hình thành trong tuơng lai là điển hình và phổ biến hiện nay Thực tiễn hiện này các quy định pháp lý còn chưa

rõ ràng và chưa tạo ra đầy đủ hành lang pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi của các bên trong quan hệ giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tuơng lai

mà cụ thể là thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Do vậy nhằm tạo hành lang pháp lý đầy đủ và chặt chẽ phù hợp với thực tiễn cuộc sống và thúc đẩy sự phát triển kinh tế kinh tế thị trường Cho nên việc nghiên cứu một cách có hệ thống khoa học các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong truơng lai và việc đưa vào thực tiễn phù hợp

với các giao lưu dân sự và kinh tế là hết sức cấp thiết Lựa chọn đề tài “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện hành” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, Tôi mong muốn sẽ góp phần

hòan thiện hơn nữa các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, để khẳng định vai trò vị trí xứng đáng của biện pháp thế chấp trong điều kiện kinh tế thị trường như hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu các quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã đã được đề cập trong một số công trình nghiên cứu tại các

báo, tạp chí như: Tạp chí ngân hàng, thời báo kinh tế Sài gòn, tạp chí đầu tư bất động sản…Hầu như các nghiên cứu chủ yếu tập trung vào thế chấp tài sản hình thành trong tương lai như luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Kim Huệ với

đề tài: “Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai”, Luật sư

Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để

bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí ngân hàng số 7/2006, Tiến sĩ Tuấn Đạo

Thanh, bàn về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương

lai…Chứ chưa đi sâu vào nghiên cứu cụ thể đối với hình thức thế chấp phổ

biến nhất đối với thế chấp tài sản hình thành trong tương lai như là thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Do vậy luận văn sẽ là đề tài tập trung nghiên cứu cụ thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định này tại Việt Nam và đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cũng như các giải pháp bổ sung nhằm giải quyết hiệu quả các vấn đề còn vướng mắc, bất cập trong thực tiễn

3 Mục đích nghiên cứu luận văn

Khi nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này, tác giả xác định mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh các giao dịch dân sự đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, đánh giá các điểm bất cập phát sinh trên thực tế gây khó khăn cho giao lưu dân sự, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật, giải quyết các vấn đề bất cập này

4 Tính mới và những đóng góp của đề tài

Thứ nhất: luận văn tập trung phân tích và xác định thế nào là thế chấp nhà ở hình thành trong tuơng lai Các đặc trưng pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ hai: Luận văn đưa ra một cách nhìn toàn diện, đầy đủ về cả lý luận và thực tiễn đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

Thứ ba: Luận văn nêu bật tầm quan trọng trong việc xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan công chứng, đăng ký thế chấp và các cơ quan chức năng khác trong việc đảm bảo tính an tòan của các giao dịch thế chấp Luận văn đưa ra những bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bởi chúng là nguyên nhân gây nên các tranh chấp hay tắc nghẽn trong việc lưu thông các giao dịch liên quan tới mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ tư: Luận văn mạnh dạn đưa ra những đề xuất ban đầu nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phù hợp với điều kiện hòan cảnh kinh tế của đất nước trong điều kiện hội nhập thương mại quốc tế hiện nay

Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài: kết quả nghiêm cứu luận văn làm sáng rõ vai trò của lý luận và thực tiễn của đề tài Xây dựng khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, nêu lên được thực trang áp dụng quy định pháp luật hiện nay đối với vấn đề này Chỉ ra những vướng mắc và bất cập và phương hướng hòan thiện pháp luật là cơ sở quan trọng để các cơ quan chức năng trong phạm vi, thẩm quyền của mình sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực tương ứng

5 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

5.1 Đối tƣợng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là quan hệ pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong các văn pháp luật Việt Nam hiện hành

5.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn sẽ nghiên cứu quan hệ pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, đó đó có phân tích các quy định trong các văn bản pháp luật trước đây

6 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

6.1 Cơ sở lý luận

Luận văn dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác – Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các văn kiện của Đảng, pháp luật của nhà nước Đồng thời luận văn còn kế thừa các công trình nghiên cứu của tập thể và các cá nhân liên quan đến đề tài

6.2 Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành luận văn này tác giả đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, trong đó đặc biệt coi trọng các phương pháp sau: Thống kê xã hội học, phân tích, so sánh, tổng hợp

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương:

Chương I: Lý luận chung về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Chương II: Quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành

trong tương lai

Chương III: Thực tiễn áp dụng pháp luật và giải pháp hoàn thiện pháp luật về

thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Chương 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái quát chung về tài sản hình thành trong tương lai

1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai

- Tài sản

Theo quy định hiện hành được xác định như sau “ Tài sản bao gồm vật,

tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [39, Điều 163]

Khái niệm tài sản của BLDS đã đưa ra khái niệm vật khác hẳn với quy

định cũ đó là “ Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng

tiền và các quyền tài sản” [40, Điều 172] Như vậy khái niệm tài sản của

BLDS đã không còn “vật có thực” và chỉ còn lại vật Khái niệm vật bây giờ

đã rộng hơn bao quát hơn so với trước không bị giới hạn trong từ “có thực”

mà chỉ là vật chung chung, chúng ta có thể hiểu được có thể hiểu là vật có thực, vật vô hình, vật tồn tại trong tương lai hay dạng vật chất nào khác mà nó tồn tại khách quan trong thế giới chúng ta Với sự phát triển không ngừng của khoa học kỹ thuật cùng với sự phát triển thương mại kinh tế trên toàn cầu thì giới hạn của vật hầu càng ngày càng mở rộng và hầu như không có giới hạn

cụ thể, do vậy việc đưa khái niệm vật vào phù hợp với sự phát triển chung của

xã hội và khoa học pháp lý để dự liệu bao quát được các quan hệ pháp luật phát sinh để điều chỉnh cho phù hợp trong các quan hệ pháp luật cụ thể

Tiền theo quy định là tiền Việt Nam là do nhà nước độc quyền phát hành, được coi là biểu tượng của chủ quyền quốc gia Mọi giá trị của vật chất dùng để trao đổi thường được quy đổi ra tiền Đối với nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì đơn vị tiền là Đồng Do Ngân hàng nhà nước Việt Nam là đơn vị duy nhất phát hành tiền Trong quan hệ hàng hóa thì đồng tiền mang ý nghĩa quan trọng trong việc định giá trị của một loại hàng hóa tại thời

điểm nhất định Do vậy tiền là thước đo chung cho hầu hết các loại hàng hóa trong quá trình trao đổi của các chủ thể

Giấy tờ có giá ví dụ như: Cổ phiếu, hối phiếu, séc, trái phiếu…đây là các giấy tờ mà trên các giấy tờ trên được ghi rõ mệnh giá được quy đổi ra giá trị bằng tiền, có thể ghi hoặc không ghi tên đích danh chủ sở hữu trong điều kiện phát triển kinh tế hiện nay việc ngày càng đang dạng các loại giấy tờ có giá So với tiền thì giấy tờ có giá có nhiều sự khác biệt đó là Thứ nhất giấy tờ

có giá không mang tính chủ quyền quốc gia và việc phát hành giấy tờ có giá không chỉ nhà nước mới được phát hành mà các tổ chức cá nhân có chức năng phù hợp với quy định pháp luật thì vẫn phát hành giấy tờ có giá Ví dụ Công

ty phát hành cổ phiếu, séc…Do vậy việc phân định giữa giấy tờ có giá và tiền

là để các bên định rõ được nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự một cách rõ ràng hơn

Quyền tài sản: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể

chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ” [39, Điều

181] Hiện nay pháp luật nước ta công nhận một số quyền tài sản như: quyền

sử dụng đất, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, quyền đòi nợ, quyền sở hữu công nghiệp…Như vậy việc coi quyền tài sản là tài sản và việc định lượng giá trị quyền tài sản bằng tiền quy

về giá trị chung như bao tài sản khác

- Tài sản hình thành trong tương lai

Từ năm 1999 pháp luật Việt Nam đã sử dụng khái niệm TSHTTTL để

trong quy định về thực hiện thế chấp tài sản “TSHTTTL là động sản; bất động

sản được hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” [34, Điều 2] và “nghĩa vụ có thể được bảo đảm bằng một hoặc nhiều

4] Quy định về Đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng có một cái tên

khác về TSHTTTL là tài sản hình thành từ vốn vay “Tài sản bảo đảm tiền vay

là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và tài sản của bên bảo lãnh dùng dể đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng” [35, Điều 2] , “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng” [35, Điều

2] Như vậy trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong việc vay vốn thì tài sản được hình thành từ vốn vay của chính khách hàng dùng để làm tài sản bảo đảm cũng là tài sản dùng để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của chính khoản vay Việc kiểm soát nguồn vốn của ngân hàng đối với bên cho vay là yếu tố hết sức quan trọng Việc lường các rủi ro khi cho vay vốn và kiểm soát nó, đồng thời phòng ngừa và cử lý rủi ro đảm bảo bảo toàn và thu hồi vốn cho ngân hàng một cách kịp thời tránh thất thoát và kiểm soát chặt chẽ

Sau một thời gian áp dụng, khái niệm TSHTTTL đã được thể hiện được một số bất cập cũng như chưa rõ ràng Quy định TSHTTTL là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm chỉ giới hạn TSHTTTL ở vật, chưa đề cập cụ thể tới các dạng tài sản khác, các khái niệm còn chung chung và không có sự xác định cụ thể chắc chắn đối với các trường hợp cụ thể Trong khái niệm đã nêu rõ các loại TSHTTTL là hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng và các tài sản khác Việc liệt kê như vậy sẽ không đảm bảo bao quát chung được toàn bộ khái niệm đối với các loại tài sản là TSHTTTL, đồng thời theo xu hướng phát triển thì ngày càng có nhiều loại TSHTTTL phát sinh chẳng hạn như quyền đòi nợ hình thành trong tương lai, máy móc, thiết bị hình thành theo đơn đặt hàng…