Đánh giá mức độ rủi ro giữa các dự án chung cư và quản lý rủi ro dự án trong điều kiện việt nam

Bằng phương pháp Analytical Hierarchy Proccess, tác giả xác định các trọng số của 23 yếu tố rủi ro và trọng số của 6 nhóm yếu tố, qua đó tổng hợp xây dựng một mô hình cấu trúc thứ bậc đá

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

-

NGUYỄN ANH HUY

ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ RỦI RO GIỮA CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ VÀ QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN

TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM

Chuyên Ngành : CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

Mã ngành : 60.58.90

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TP HOÀ CHÍ MINH, Tháng 09 Năm 2011

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH

Cán bộ hướng dẫn khoa học : ………

Cán bộ chấm nhận xét 1 : ….………

Cán bộ chấm nhận xét 2 : ………

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày………….tháng………năm 2011

- -oOo -

Tp HCM, ngày tháng 09 năm 2011

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

MSHV: 09080235

1- TÊN ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ RỦI RO GIỮA CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ VÀ QUẢN LÝ RỦI

2- NHIỆM VỤ LUẬN VĂN:

- Xác định các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dự án chung cư tại Việt Nam

- Xây dựng mô hình đánh giá mức độ rủi ro của dự án chung cư trên cơ sở áp dụng phương pháp Analytic Hierarchy Process (AHP) và áp dụng mô hình vào đánh giá rủi

ro cho những dự án chung cư cụ thể tại Việt Nam

- Phân tích rủi ro dự án chung cư trên cơ sở áp dụng phương pháp phân tích ma trận xác suất xảy ra /mức độ tác động

- Đề suất một số giải pháp ứng phó rủi ro dự án chung cư tại Việt Nam

3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ : 14/02/2011

4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ : 14/06/2011

5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS LƯƠNG ĐỨC LONG

Nội dung và đề cương Luận văn thạc sĩ đã được Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CHỦ NHIỆM BỘ MÔN KHOA QL CHUYÊN NGÀNH

(Họ tên và chữ ký)

LỜI CẢM ƠN

Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn TS Lương Đức Long đã quan tâm, hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn Xin gởi lời cảm ơn đến các thầy cô trong khoa, trong bộ môn Công nghệ và Quản Lý Xây Dựng trường Đại Học Bách Khoa Tp.Hồ Chí Minh đã giảng dạy và truyền đạt những kiến thức quý báu cho tôi trong quá trình học

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn các đồng nghiệp, bạn bè đã chia sẻ những kinh nghiệm quy báu, tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập dữ liệu

Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đến những người thân trong gia đình, những bạn

bè đã luôn động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện, giúp tôi vượt qua những khó khăn để hoàn thành luận văn

Tp.HCM, ngày tháng năm 2011

Nguyễn Anh Huy

TÓM TẮT

Thị trường căn hộ chung cư tại Việt Nam hiện đang trong giai đoạn cạnh tranh khốc liệt và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro Việc nhận dạng và quản lý các yếu tố rủi ro có ý nghĩa quan trọng cho mỗi doanh nghiệp khi quyết định đầu tư dự án chung cư Đặc biệt đối với các doanh nghiệp đầu tư nhiều dự án, thì việc đánh giá xếp hạng rủi ro giữa các

dự án, qua đó ưu tiên quản lý và ứng phó rủi ro cho dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất là rất cần thiết

Nghiên cứu đã nhận dạng được 6 nhóm với 35 yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến đầu

tư dự án chung cư Qua thu thập và phân tích dữ liệu khảo sát, tác giả đã xác định được

23 yếu tố rủi ro có độ khẩn trương cao nhất đối với đầu tư dự án chung cư, trong đó, các yếu tố rủi ro về mặt thị trường gồm 8 yếu tố, tài chính gồm 5 yếu tố, kinh tế gồm 2 yếu

tố, kỹ thuật gồm 4 yếu tố, môi trường - xã hội gồm 2 yếu tố và chính sách – pháp luật gồm 2 yếu tố

Bằng phương pháp Analytical Hierarchy Proccess, tác giả xác định các trọng số của 23 yếu tố rủi ro và trọng số của 6 nhóm yếu tố, qua đó tổng hợp xây dựng một mô hình cấu trúc thứ bậc đánh giá nhận dạng dự án có rủi ro cao nhất Tiếp đến, bằng phương pháp quản lý rủi ro bằng ma trận Xác suất – Tác động tác giả đã đánh giá, xếp hạng từng yếu tố rủi ro và đề xuất biện pháp ứng phó rủi ro dự án chung cư để qua đó doanh nghiệp có kế hoạch phòng ngừa, hạn chế và kiểm soát rủi ro trong suốt quá trình thực hiện dự án

ABSTRACT

In VietNam, condominium market is the highly competitive and lots of risks The

identification and management of risk factors have important signification for each businesses that decide to invest condominium project Especially, the businesses invest many condominium projects, the assessment risks among condominium projects and choiceing the project that is the highest risk is very important

This research has identified six groups including 35 risk factors that affect investment of condominium project After collecting and analysing survey data, the author identified 23 risk factors that is the highest urgency level, including: 8 the market risk factors, 5 the financial risk factors, 5 the economic risk factors, 4 the technical risk factors, 2 the environment - social risk factors and 2 the policy – law factors

By using the Analytical Hierarchy Proccess method, the author determined the weight of the 23 risk factors and the weight of six groups Thereby, the author built a general model of hierarchical structure in oder to evaluate and choose the project that is the highest risk Next, by using probability – impact risk matrix, after analysing and classifying the risk factors, the author proposed a solution to manage On that basis, businesses can make a plan for managing and controlling risks during working out the condominium projects

MỤC LỤC

5 Ứng dụng phương pháp AHP và phân tích ma trận Xác suất – Tác động vào việc

5.2 Các bước để tiến hành phương pháp phân tích rủi ro Ma trận xác suất xảy

CHƯƠNG 5: XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐÁNH GIÁ RỦI RO GIỮA CÁC DỰ ÁN

CHƯƠNG 6: QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN CHUNG CƯ BẰNG PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ MA TRẬN XÁC SUẤT XẢY RA/MỨC ĐỘ TÁC ĐỘNG – BIỆN

ĐÁNH GIÁ RỦI RO GIỮA CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ VÀ QUẢN LÝ RỦI RO DỰ

ÁN TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM

CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Giới thiệu chung:

Năm 2010 kinh tế Việt Nam đã có những chuyển biến phục hồi tích cực Tổng sản phẩm trong nước năm 2010 tăng 6,78% so với năm 2009, trong đó tốc độ tăng trưởng tăng theo các quý (quý I tăng 5,83%, quý II tăng 6,4%, quý III tăng 7,16% và quý

IV tăng 7,3%) Trong năm 2010, ngành công nghiệp và xây dựng tăng mạnh nhất (7,7%), riêng ngành xây dựng tăng trưởng 11,06% so với năm 2009 chiếm 7,03% tổng sản phẩm trong nước (Theo Tổng cục Thống kê Việt Nam)

Nguồn vốn đầu tư xây dựng tăng mạnh, năm 2010 ngành xây dựng ghi nhận mức đỉnh về thu hút vốn đầu từ nước ngoài, với số vốn đăng ký lên đến 1,7 tỷ USD, gấp 4,4 lần so với năm 2009, các Nhà đầu tư nắm bắt nhu cầu thị trường nên đồng loạt triễn

thời gian hoạt động lâu dài, chịu tác động trực tiếp từ nhiều yếu tố xung quanh: chính sách của nhà nước và sụt giảm kinh tế thế giới cũng như trong nước [2], tính cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và giữa doanh nghiệp trong nước với các công ty nước ngoài [3], kỹ thuật trong quá trình thi công như trường hợp sập công trình tòa nhà văn

gây chậm tiến độ so với kế hoạch như dự án Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ, dự án Khu

Chính các tác động không ổn định từ môi trường xung quanh và điều chỉnh từ nội tại dự án dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí cơ bản được dự tính ban đầu và làm thay đổi hiệu quả đầu tư của dự án [17]

Đứng trước những vấn đề như vậy, để đạt được hiệu quả trong công tác đánh giá và quản lý các tác động bên ngoài đến dự án xây dựng đòi hỏi phải có những sự nghiên cứu, cập nhật, đổi mới các phương thức phù hợp

2 Xác định vấn đề nghiên cứu:

2.1 Quản lý rủi ro dự án ở Việt Nam:

Môi trường xây dựng ở Việt Nam đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đó là tình trạng

bạch các dự án mời gọi đầu tư, sự khó khăn trong việc xác định giá thị trường của quyền

sử dụng đất trong điều kiện bình thường dẫn đến nhiều hệ quả phức tạp: Chủ đầu tư không thể bồi thường, giải phóng mặt bằng thuận lợi, khả thi, để thực hiện nhanh dự án theo quy hoạch, rút ngắn thời gian, tính toán chi tiết được khả năng thu hồi vốn, tránh

án đầu tư [15], sự tăng giá vật liệu xây dựng theo như đánh giá của một Chủ đầu tư:

“việc tăng giá nguyên vật liệu là cơ hội để các Doanh nghiệp cạnh tranh lành mạnh, khi cùng đưa ra sản phẩm trên thị trường nhưng Doanh nghiệp nào đáp ứng được mức giá phù hợp hơn thì Doanh nghiệp đó sẽ thắng, Doanh nghiệp nào đầu tư sai, tính toán không chính xác sẽ giảm lãi suất hoặc bù lỗ” [16]

Tuy nhiên việc nhận dạng, đánh giá, kiểm soát nhằm hạn chế tác động xấu từ các ảnh hưởng nêu trên tới dự án chưa được chúng ta chú trọng, còn đối phó bị động

[17]

Một chuyên gia xây dựng Việt Nam đã khẳng định: “Lý thuyết và thực tiễn trong việc quản lý rủi ro tại Việt Nam còn yếu kém và gần như ở mức zero Tại Việt Nam, những hạn chế đối với quản lý rủi ro đó là thiếu hụt về tổ chức, thiếu hụt về điều kiện yêu cầu như thời gian, tài nguyên và giá thành, các nhà quản lý không quen thuộc với quản lý rủi ro Ngoài ra, khách hàng lại không có nhu cầu về quản lý rủi ro, thêm việc thiếu hụt chuyên gia và kinh nghiệm về quản lý rủi ro, thông tin trao đổi giữa các đối tác bị giới hạn” [18]

2.2 Lý do hình thành đề tài nghiên cứu:

Việt Nam là một thị trường có nhiều cơ hội đầu tư, đặc biệt là thị trường bất động sản nói chung và thị trường căn hộ chung cư nói riêng [42] Nắm bắt được nhu cầu thị trường và triễn khai cùng lúc nhiều dự án chung cư là thực trạng hiện nay của nhiều Doanh nghiệp Tuy nhiên các dự án chung cư tại Việt Nam luôn phải đối mặt với nhiều loại rủi ro khác nhau như: tài chính, thiết kế, hợp đồng, xây dựng, tổ chức, kinh tế, xã hội, chính sách, pháp luật, môi trường,…Tất cả những rủi ro này đều ảnh hưởng đến chi

phí, tiến độ hoặc chất lượng của dự án [8] Câu hỏi đặt của Nhà đầu tư là làm sao để đánh giá và quản lý rủi ro các dự án?

Đã có nhiều nghiên cứu về rủi ro dự án xây dựng tại Việt Nam trước đây như:tác giả Trần Việt Thành (2007) đề xuất phương pháp định lượng rủi ro chi phí ứng dung

mô hình Bayes Belief Networks và hồi quy tuyến tính bội [19], tác giả Bùi Quang Vũ (2009)đề xuất một phương pháp quản lý rủi ro về chi phí cho dự án cao ốc văn phòng tại

tiếp cận chủ yếu chỉ đi vào phân tích rủi ro về chi phí hay rủi ro về tiến độ mà chưa phân tích đánh giá được rủi ro tổng thể đối với một dự án xây dựng

Mặc dù một số nghiên cứu đã tập trung nhận dạng các yếu tố ảnh hưởng chính

tuy nhiên các nghiên cứu vẫn chưa xây dựng một phương pháp định lượng đánh giá mức

độ rủi ro giữa các dự án cụ thể, qua đó giúp các Chủ đầu tư có một cái nhìn rõ hơn về tương lai của các dự án để trên cơ sở đó có những giải pháp kiểm soát và đối phó rủi ro phù hợp

Do đó nghiên cứu này đề xuất một phương pháp giúp Chủ đầu tư đánh giá mức

độ rủi ro giữa các dự án chung cư và đi vào phân tích quản lý rủi ro cho dự án chung cư

có nhiều rủi ro nhất

3 Các mục tiêu nghiên cứu:

Nghiên cứu này được thực hiện với mục tiêu:

1 Ứng dụng AHP xây dựng mô hình đánh giá mức độ rủi ro giữa các dự án chung cư:

- Xác định các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dự án chung cư tại Việt Nam

- Xây dựng mô hình đánh giá mức độ rủi ro của dự án trên cơ sở áp dụng phương pháp Analytic Hierarchy Process (AHP) và áp dụng mô hình vào đánh giá những dự án cụ thể tại Việt Nam

2 Quản lý rủi ro dự án có mức độ rủi ro cao nhất:

- Đề suất một số giải pháp ứng phó rủi ro dự án chung cư

4 Phạm vi nghiên cứu:

Quan điểm phân tích:

- Phân tích các rủi ro của dự án chung cư gây ảnh hưởng đến Chủ đầu tư dự án Đối tượng khảo sát:

- Chủ đầu tư, các thành viên trong ban quản lý dự án xây dựng dân dụng và công nghiệp

- Tư vấn lập dự án đầu tư, tư vấn quản lý dự án

- Các nhà thầu thi công xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp

- Các đối tượng liên quan khác

Địa điểm nghiên cứu:

- Nghiên cứu thực hiện trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

5 Kết quả mong đợi:

1 Xây dựng một mô hình đánh giá rủi ro giữa các dự án chung cư

2 Đề xuất một phương pháp quản lý rủi ro dự án chung cư

Về mặt lý luận:

Đề tài góp phần trong việc tổng hợp và phân tích các đánh giá của các chuyên gia

về rủi ro của dự án chung cư tại Việt Nam Các phân tích được dựa trên nền tảng là cơ sở

lý thuyết xác suất thống kê kết hợp với lý thuyết của mô hình AHP và phương pháp phân tích rủi ro ma trận xác suất xảy ra/mức độ tác động quản lý rủi ro dự án

1.2 Nguồn gốc của rủi ro

Rủi ro là những sự kiện hay điều kiện không chắc chắn mà nếu nó xảy ra sẽ ảnh hưởng lên ít nhất một đối tượng của dự án [1]

Rủi ro dự án bao gồm nhóm những rủi ro bên trong dự án như: tài chính, thiết

kế, hợp đồng, xây dựng, tổ chức,… và những rủi ro bên ngoài dự án như: kinh tế, xã hội, chính sách, pháp luật, môi trường… Tất cả những rủi ro này đều ảnh hưởng đến chi phí, tiến độ hoặc chất lượng của dự án [8]

Dự án xây dựng quy mô có càng lớn thì càng tiếp tiếp xúc nhiều với các yếu tố rủi ro: quy hoạch và thiết kế phức tạp, sự hiện diện của nhiều nhóm lợi ích khác nhau (Chủ đầu tư, nhóm quản lý dự án của chủ đầu tư, Tư vấn, Nhà thầu thi công, Nhà cung cấp,…), Sự sẵn có nguồn lực (vật liệu, thiết bị, ngân quỹ,…), Môi trường khí hậu, Môi trường kinh tế - chính trị và Các quy định theo luật định [9]

1.3 Vai trò của quản lý rủi ro đối với dự án:

Rủi ro là vốn có trong tất cả các công việc của dự án và không bao giờ có thể loại bỏ nó hoàn toàn Mặc dù vậy việc quản lý rủi ro hiệu quả có thể giảm thiểu các tác động bất lợi đến các mục tiêu của dự án [10]

Quản lý rủi ro hiệu quả làm tăng khả năng thành công của dự án Các dự án có quản lý rủi ro hiệu quả có nhiều khả năng: Dự án kết thúc đúng thời gian, Chi phí duy trì trong ngân sách và đạt được hiệu suất kỳ vòng của các bên tham gia dự án [11]

Và việc quản lý rủi ro chỉ thật sự hữu ích nếu nó được thực hiện một cách có hệ thống từ giai đoạn lập kế hoạch cho đến lúc hoàn thành dự án Việc quản lý rủi ro không

2 Các nghiên trước đây

2.1 Những yếu tố rủi ro trong dự án xây dựng

1 Tác giả Perry và Hayes [23]

a Rủi ro tự nhiên:

- Mất mát hay hư hỏng do hỏa hoạn, động đất, lũ lụt, tai nạn,…

b Rủi ro môi trường:

- Các thiệt hại về môi trường sinh thái, ô nhiễm và xử lý chất thải

- Các yêu cầu về môi trường của cộng đồng

c Rủi ro thiết kế:

- Công nghệ mới, sự ứng dụng các khám phá mới

- Độ chính xác, độ chi tiết, vá các phù hợp của tiêu chuẩn kỹ thuật

- Rủi ro từ thiết kế bắt nguồn tư khâu khảo sát thăm dò

- Sự thay đổi thiết kế

- Sự tương tác giữa thiết kế và công nghệ, phương pháp thi công

d Rủi ro cung ứng:

- Thiệt hại và hư hỏng trong khâu vận chuyển vật liệu thiết bị

- Sự sẵn sàng đáp ứng của các nguồn lực chuyên môn: nhà thiết kế, chuyên gia

tư vấn, nhà thầu, nhà cung cấp, xưởng gia công, nhân công và vật tư

- Sơ đồ tồ chức

e Rủi ro tài chính:

- Sự sẵn sàng của nguồn vốn, ngân quỹ

- Sự dự liệu phù hợp của dòng tiền

- Tỷ lệ lạm phát, giảm phát

- Thuế

- Lãi suất cho vay

f Rủi ro pháp lý:

- Tư cách pháp nhân trong công việc của các bên

- Luật pháp ở địa phương

g Rủi ro thi công:

- Tính khả thi của phương pháp thi công, độ an toàn

- Quan hệ lao động

- Phát sinh khối lượng từ thiết kế

- Chất lượng và sự sẵn sàng của công tác quản lý giám sát thi công

h Rủi ro chính trị:

- Rủi ro chính trị, chiến tranh tại quê hương của chủ đầu tư, nhà thầu,

- Sự thay đổi về chính sách của nhà cầm quyền

2 Tác giả Shen [24]

a Rủi ro tài chính:

- Sự phá sản của một đơn vị tham gia dự án

- Khó hoán đổi đồng tiền sang một ngoại tệ khác

- Tỷ lệ lạm phát và thất nghiệp

- Biến động của lãi suất

- Thay đổi tỉ giá chuyển đổi đồng tiền

- Tín dụng thấp của nhà cho vay

b Rủi ro pháp lý:

- Sự bất hòa của nhà thầu với những đơn vị khác trong dự án

- Sự bất hòa của nhà thầu với những đơn vị khác

- Thiếu quyền lực phán quyết mang tính chất pháp lý

- Luật pháp không hiệu quả

- Sự không chắc chắn và không công bằng trong luật

c Rủi ro quản lý:

- Thay đổi cơ cấu tổ chức

- Nghiên cứu tiền khả thi không tốt

- Hoạch định và ngân sách dự án không tốt

- Lựa chọn vị trí dự án không phù hợp

- Lựa chọn loại hình dự án không thích hợp

- Lựa chọn thành phần tham gia dự án không tương xứng

- Đội quản lý dự án không hiệu quả

- Thỏa thuận hợp đồng chưa hoàn thành

- Quan hệ kém hiệu quả với nhà cầm quyền

- Khó khăn về sự khác biệt văn hóa giữa các bên

- Trễ tiến độ dự án

d Rủi ro thị trường:

- Cạnh tranh giữa các dự án tương tự khác

- Giảm thu nhập kỳ vọng từ dự án

- Tăng giá linh kiện/ phụ tùng

- Tăng chi phí nhân công lao động

- Tăng giá vật tư

- Tăng chi phí tái định cư

- Dự đoán không đúng về những nhu cầu thị trường

- Quyền bảo vệ nội địa

- Không công bằng trong đấu thầu

e Rủi ro chính sách và chính trị:

- Giá tăng do những thay đổi chính sách

- Thất thoát do tham nhũng, hối lộ

- Tổn thất do những thay đổi chính trị

- Tổn hại do quan liêu trong việc chậm trễ

f Rủi ro kỹ thuật:

- Tai nạn tại công trình

- Thiết kế thay đổi

- Thiết bị hư hại

- Lỗi trong thiết kế bản vẽ

- Quy định trong môi trường làm việc độc hại

- Phương tiện vận chuyển không phù hợp

- Thiếu vật tư thiết bị

- Vật tư thiết bị kém chất lượng

- Chênh lệch trình độ kỹ thuật

- Thiếu những công nhân có tay nghề

- Thiếu nguồn cung cấp điện nước phục vụ thi công

- Thầu phụ không đáng tin cậy

- Không nắm bắt điều kiện làm việc tại công trường

- Thời tiết thất thường

- Công trường xây dựng

- Tài liệu, thông tin

c Rủi ro môi trường:

- Trị giá đồng Việt Nam

- Lãi suất vay ngân hàng

- Tỷ lệ lạm phát và thất nghiệp

- Đơn vị tham gia không đủ khả năng thanh toán

b Rủi ro kỹ thuật:

- Thay đổi thiết kế theo yêu cầu của Chủ đầu tư

- Sửa đổi do vật tư, thiết bị kém chất lượng

- Phương tiện vận chuyển không phù hợp

- Thiếu vật tư thiết bị

- Chênh lệch trình độ kỹ thuật

- Thiếu những công nhân có tay nghề

- Thiếu nguồn cung cấp điện, nước phục vụ thi công

- Thầu phụ không đáng tin cậy

c Rủi ro quản lý:

- Thay đổi cơ cấu tổ chức

- Nghiên cứu tiền khả thi không tốt

- Hoạch định và ngân sách dự án không tốt

- Lựa chọn vị trí dự án không phù hợp

- Lựa chọn loại hình dự án không phù hợp

- Lựa chọn thành phần tham gia dự án không xứng

- Cấu trúc tổ chức dự án không tương xứng

- Đội quản lý dự án không hiệu quả

- Thảo thuận hợp đồng chưa hoàn thành

- Quan hệ kém với các thành phần tham gia dự án

- Khó khăn về sự khác biệt văn hóa các bên

- Trễ tiến độ dự án

d Rủi ro về pháp luật:

- Sự bất hòa cùa các nhà thầu với những đơn vị khác trong dự án

- Thiếu quyền lực phán quyết mang tính pháp lý

- Những tồn thất do luật pháp không hiệu quả

- Sự không chắc chắn và không công bằng trong luật

e Rủi ro thị trường:

- Các dự án tương tự

- Giá cả nguyên vật liệu

- Chi phí nhân công lao động

- Dự báo không đúng về nhu cầu thị trường

f Rủi ro môi trường:

- Độ ổn định chính trị tại Việt Nam

- Độ ộn định xã hội tại Việt Nam

- Tỉ suất hoàn vốn kinh tế (ERR)

- Rủi ro đạt được lợi ích kinh tế

- Lạm phát

- Tỷ giá hối đoái

d Rủi ro môi trường xã hội:

- Rủi ro của việc suy thoái môi trường

- Rủi ro của việc tác động tiêu cực xã hội

e Rủi ro kỹ thuật:

- Sự sẵn có

- Sự phức tạp

- Công suất đạt được

2.2 Các nghiên cứu về đo lường, đánh giá rủi ro dự án xây dựng:

1 Mustafa và Al-Bahar [27] nghiên cứu ứng dụng phương pháp AHP đánh giá rủi ro dự án xây dựng trong giai đoạn đấu thầu cho các nhà thầu xây dựng ở Bangladesh Tuy nhiên phương pháp tiếp cận của tác giả không thể áp dụng trong việc đánh giá mức độ rủi ro giữa các dự án và tác giả cũng chưa đề cập đến các phương pháp ứng phó rủi ro [26]

2 Tummala và Leung [28] đã đề xuất một phương pháp quản lý rủi ro dự án bao gồm xác định rủi ro, đánh giá rủi ro, kiểm soát rủi ro và giám sát rủi ro Tuy nhiên nghiên cứu chỉ đề cập đến các rủi ro chi phí mà chưa đề cập đến các loại rủi ro khác như rủi ro về tiến độ và rủi ro về chất lượng dự án [26]

3 P.K.Dey [29] đề xuất một phương pháp kết hợp AHP và cây quyết định để quản lý rủi ro về thời gian và rủi ro về chi phí cho dự án Tuy nhiên phương pháp tiếp cận của tác giả không thể áp dụng trong việc đánh giá mức độ rủi ro giữa các dự án [26]

4 T.Zayed [30] áp dụng phương pháp AHP để đánh giá rủi ro trong các dự án đường cao tốc Trung Quốc Tuy nhiên các phương pháp tiếp cận không thảo luận về việc quản lý dự án hiệu quả bằng cách sử dụng phương pháp quản lý rủi

ro [26]

5 Tác giả Trần Việt Thành [19] đề xuất phương pháp định lượng rủi ro chi phí

phí cho dự án cao ốc văn phòng tại Tp Hồ Chí Minh

7 Tác giả Nguyễn Văn Tuấn [21] đề xuất phương pháp quản lý rủi ro tiến độ

8 Tác giả Lê Quang Thanh [8] đã đề xuất một phương pháp đánh giá tác động của yếu tố rủi ro cho các dự án xây dựng và các giải pháp quản lý rủi ro Tuy nhiên các nghiên cứu chưa xây dựng một phương pháp định lượng đánh giá mức

độ rủi ro giữa các dự án

9 P.K.Dey [26] đề xuất một phương pháp kết hợp AHP và Risk Map đánh giá

và quản lý rủi ro cho dự án đường ống dẫn dầu ở Ấn Độ

Kết luận: Qua kết quả nghiên cứu của các tác giả trong và ngoài nước về rủi ro

của các dự án xây dựng cho thấy rằng quá trình thực hiện một dự án xây dựng chịu tác động của nhiều yếu tố rủi ro khác nhau Một số nghiên cứu đã đánh giá và định lượng được sự tác động của các yếu tố rủi ro lên các tiêu chí cụ thể của dự án xây dựng như chi phí, tiến độ Một số nghiên cứu đã đánh giá và định lượng được sự tác động của các yếu

tố rủi ro lên toàn bộ các tiêu của dự án xây dựng như chi phí, tiến độ, chất lượng và sự thõa mãn của khách hàng Tuy nhiên các nghiên cứu chưa xây dựng một mô hình cụ thể

để đánh giá so sánh rủi ro giữa các dự án nhằm xây dựng kế hoạch quản lý rủi ro các dự

án

Đề tài luận văn này sẽ nhận dạng các yếu tố rủi ro và xây dựng một mô hình đánh giá so sánh rủi ro giữa các dự án chung cư dựa trên nền tảng là lý thuyết AHP Sau khi nhận dạng được dự án có rủi ro cao nhất nghiên cứu sẽ tiếp tục đánh giá và phân tích các yếu tố rủi ro của dự án này bằng ma trận Xác suất xảy ra và Mức độ tác động

3 Phương pháp định lượng Analytic Hierarchy Process (AHP):

3.1 Nguồn gốc phương pháp định lượng AHP

Dựa trên nền tảng toán học và tâm lý học, phương pháp định lượng AHP được

đề suất bởi Satty vào năm 1980 nhằm giải quyết những vấn đề không có cấu trúc trong hoạt động kinh tế, xã hội và khoa học quản lý Phương pháp AHP cung cấp một phương pháp ra quyết định đa tiêu chuẩn đơn giản giúp phân loại mức độ ưu tiên tương đối cho các phương án được đưa ra dựa trên một mức tỉ lệ Mức tỉ lệ này dựa trên phán đoán của người ra quyết định và mức độ quan trọng của các phán đoán đó, cũng như tính nhất quán trong việc so sánh các phương án trong quá trình ra quyết định Hiện nay ứng dụng của phương pháp AHP có thể tìm thấy trong nhiều lĩnh vực khác nhau: hệ thống lựa chọn nhà thầu [31], lựa chọn phương án chuyển giao dự án thích hợp [32], lựa chọn phương án xây cầu thích hợp [33], đánh giá rủi ro dự án đường cao tốc [34],

3.2 Ưu điểm của phương pháp AHP

- Tính đồng nhất: Phương pháp AHP cung cấp một mô hình ra quyết định duy nhất, dễ hiểu và rất uyển chuyển cho một khoảng rộng các vấn đề chưa định hình

- Tính đa dạng: Phương pháp AHP tổng hợp những diễn dịch và cách thức tiếp cận hệ thống trong việc giải quyết vấn đề

- Tính độc lập: Phương pháp AHP có thể liên quan tới tính độc lập của các yếu

tố trong một hệ thống và không dựa trên những suy nghĩ thuần tuý

- Cấu trúc thứ bậc: Phương pháp AHP phản ánh khuynh hướng tự nhiên của con người trong việc lựa chọn những yếu tố của hệ thống thành những mức độ khác nhau

- Sự đánh giá và nhất trí: Phương pháp AHP không phụ thuộc vào sự nhất trí nhưng lại tạo nên một giải pháp chung từ những đánh giá trái ngược

- Quá trình lặp lại: Phương pháp AHP cho phép mọi người tái thiết những khái niệm của mình về một vấn đề và nâng cao nhận thức cũng như khả năng đánh giá thông qua việc lặp lại

3.3 Qui trình thực hiện phương pháp AHP:

1 Phân tích và thiết lập cấu trúc thứ bậc:

a Phân loại thứ bậc:

Có hai loại thứ bậc là thứ bậc theo cấu trúc và thứ bậc theo chức năng:

- Thứ bậc theo cấu trúc là một hệ thống phức tạp được cấu trúc bởi các thành phần theo thứ tự giảm dần tính chất của cấu trúc như kích thước, hình dáng, màu sắc

- Thứ bậc theo chức năng phân tích hệ thống phức tạp thành các thành phần theo các quan hệ cơ bản của nó

b Nguyên tắc hình thành cấu trúc thứ bậc:

- Mỗi một loại các thành phần chức năng chiếm một bậc trong thứ bậc

- Cấp cao nhất chỉ có một thành phần gọi là tiêu điểm, tức là mục tiêu bao trùm

cả cấu trúc hay vấn đề cần giải quyết

- Các cấp kế tiếp gồm nhiều thành phần hay các tiêu chuẩn chính Mỗi thành phần hay tiêu chuẩn này có thể được phân chia thành các cấp nhỏ hơn hay đúng độc lập

là tùy thuộc vào mức độ chi tiết của mô hình

- Cấp thấp nhất cuối cùng của sơ đồ thứ bậc được gọi là cấp phương án, nó chứa các phương án đặt bên dưới các thành phần hay tiêu chuẩn ở ngay bên trên nó

2 Thiết lập độ ưu tiên:

Các bước trong so sánh cặp:

- So sánh các thành phần theo cặp đối với các tiêu chuẩn đã được xác định

- Bắt đầu từ chóp của sơ đồ thứ bậc, chọn một tiêu chuẩn, tiến hành việc so sánh từng cặp các thành phần của bậc kế tiếp theo tiêu chuẩn đã chọn

- Thiết lập ma trận so sánh cặp

- Phương pháp AHP sử dụng thang đo 9 mức độ

Mức độ

quan trọng So sánh Giải thích

định 1 và 3

về một nhân tố hơn nhân tố kia

định 3 và 5

Kinh nghiệm và nhận định nghiêng mạnh hơn về một nhân tố hơn nhân tố kia

định 5 và 7

Kinh nghiệm và nhận định đựơc ưu tiên rất nhiều hơn thành phần kia và được biểu lộ trong thực hành

n

n n

a a

a

a a

a

a

a a A

2 22

21

1 12

11 2

4 Lập ma trận chuẩn hoá

Việc tổng hợp ma trận so sánh cặp được thực hiện bằng cách chia mỗi phần tử trong từng cột của ma trận với giá trị tổng tương ứng Ma trận chuẩn hóa có dạng như sau:

n

n n

w w

w

w w

w

w

w w w

2 22

21

1 12

11 2

ij ij a

a w

1

5 Tính vectơ độ ưu tiên

Ta lấy trung bình theo dòng của ma trận chuẩn hóa, tức là giá trị của mỗi hàng trong ma trận chuẩn hoá mới được tính ở bước trên sẽ được lấy tổng và chia cho số cột thể hiện các yếu tố so sánh Vectơ độ ưu tiên có dạng như sau:

W

W W W

n

j nj

n

j j

n

j j

n

1

1 2

1 1

2 1

[3]

6 Kiểm tra sự không nhất quán

Sự nhất quán có hai ý nghĩa:

- Các ý tưởng hay sự vật được gộp thành một nhóm theo sự đồng nhất và có liên quan đến nhau

- Cường độ của sự liên quan của các ý tưởng hay sự vật theo một tiêu chuẩn nào đó phải tuân theo một thứ tự logic Ví dụ sự nhất quán tuyệt đối là nếu x quan trọng hơn y bởi một cấp độ là 2, y quan trọng hơn z bởi một cấp độ là 3 thì x phải quan trọng hơn z bởi cấp độ đó là 6

quan trọng hơn yếu tố C nhưng do bản chất nhận thức, khi có một kinh nghiệm mới thì các chuyên gia người ra quyết định luôn làm thay đổi trật tự do cảm giác của mình và có thể đánh giá yếu tố C quan trọng hơn yếu tố A Hiện tượng này thể hiện tính thực tiễn của bài toán, ta gọi nó là sự không nhất quán (inconsistency) Sự không nhất quán là thực

tế nhưng độ không nhất quán không nên quá nhiều vì khi đó nó thể hiện sự đánh giá không chính xác Do đó, một khi các so sánh cặp vẫn còn sự gắn kết giữa thực tế và kinh nghiệm, không cần thiết phải có sự nhất quán hoàn toàn

Trong thực tế, người ra quyết định chỉ ước lượng duy nhất giá trị đúng của các phần tử trong ma trận so sánh cặp bằng cách gán cho nó một giá trị từ thang đo 9 mức so sánh

Theo Saaty (1994), điều này sẽ dẫn đến việc xác định một chỉ số nhất quán CI được dùng để đánh giá chất lượng của ma trận so sánh cặp:

CI CR=

Dyer (1990) đã nhận xét rằng theo phương pháp AHP, người ra quyết định không nên mong đợi một sự nhất quán hoàn hảo nhưng một số phần trăm nhỏ nào đó của tính không nhất quán hay là sự diễn tả sự ưa thích cá nhân thì có thể chấp nhận được

Như vậy, phương pháp AHP đo được sự nhất quán thông qua tỷ số nhất quán

CR (consistency ratio) Dựa trên những nghiên cứu kinh nghiệm, Saaty cho rằng giá trị chấp nhận được của CR phải nhỏ hơn hoặc bằng 0,1; nếu điều kiện này không thỏa mãn thì chng ta phải xem xét sửa đổi lại các so sánh cặp đó Điều này phải được nhấn mạnh, tuy nhiên giá trị chấp nhận của CR không đảm bảo một kết quả lựa chọn tốt cuối cùng, nhưng nó bảo đảm không có sự mâu thuẫn quá mức trong các so sánh đã làm và quyết định là hợp logic, và không phải là kết quả của sự ưu tiên ngẫu nhiên (Saaty và Vargas, 2001)

Các bước xác định CI như sau:

+ Xác định vectơ tổng có trọng số bằng cách nhân ma trận so sánh cặp với vectơ

n

n n

W W x a a

a

a a

a

a a

a AW V

V V

2 1

2 22

21

1 12

11 2

W V W V W V

W V P

P P P

2 1 1

2 1

[7]

+ Xác định giá trị đặc trưng cực đại :

n

P n

i i





+ Xác định trị số CI theo công thức [4] của Satty (1994):

+ Xác định chỉ số không nhất quán theo công thức [5]

+ Giá trị chấp nhận được của CR phải ≤ 0.1 Nếu điều kiện này không thỏa mãn thì chúng ta phải xem xét sửa đổi lại các so sánh cặp đó

Kết quả cuối cùng của vectơ tổng hợp trọng số là các vectơ các Wi cho các yếu

tố thuộc nhóm thứ i, WG cho tất cả các nhóm như sau:

W

m

W W

W

m

W W

W

W

W W W

ixm ix

ix

m i i

i

m i i

i

ix

i i

2 22

21

1 12

11

2 1

W

m

W W

W

m

W W

W

W

W W W

m G G

G

m G G

G

m G G

G

G

G G

G

6 62

61

2 22

21

1 12

11

6

2 1

8 Xây dựng ma trận đánh giá và vectơ đánh giá tổng hợp

Sau khi tìm được véctơ trọng số của các yếu tố, nhóm yếu tố, ta xây dựng ma trận đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro lên dự án chung cư

Vectơ đánh giá yếu tố j thuộc nhóm yếu tố thứ i có dạng như sau:

m

N

Với rijk = 0÷1 (k = 1÷n) là tỉ lệ của biến đánh giá yếu tố j thuộc nhóm yếu tố i

N1ik: tần số đánh giá kết quả mức độ ảnh hưởng của yếu tố thứ j

m: số người đánh giá

Ma trận đánh giá Ri của tất cả x yếu tố thuộc nhóm yếu tố rủi ro số i là:

n i i

i

n i i

i

ix

i ií

i

R R

R

R R

R

R R

R

R

R R R

2 22

21

1 12

11 2

2 2

1 1

6

2 1

R W

R W

R W

B

B B

Trên cơ sở RG và WG, ta xây dựng vectơ đánh giá tính tổng hợp rủi ro của các

dự án chung cư theo công thức sau: B = WGRG = (b1, b2, , bn)

Xác xuất xảy ra (Probability/Likelihood)

4 Phương pháp phân tích rủi ro: Ma trận xác suất/tác động

4.1 Ma trận Xác suất – Tác động:

Hình 2.1: Ma trận Xác suất xảy ra – Mức độ tác động

Trong đó:

o Thang điểm đánh giá “xác xuất xảy ra”:

1 Hiếm khi xảy ra: Rất ít khi xảy ra, các rủi ro này có thể tránh hoặc giảm

một cách hiệu quả dựa trên thực hành tiêu chuẩn

2 Ít khi xảy ra: Xảy ra khi có sơ xuất thực hiện, có thể giảm thiểu bằng

cách kiểm soát và giám sát

3 Có thể xảy ra: Có thể giảm thiểu rủi ro này, nhưng có khi cần vận hành

theo nhiều hướng

4 Xảy ra thường xuyên: Không thể giảm thiểu rủi ro này, nhưng quy trình

khác thì có thể

5 Xảy ra rất thường xuyên: Không thể giảm thiểu rủi ro này, không có quy

trình nào có sẵn

o Thang điểm đánh giá “Mức độ tác động”:

1 Không đáng kể: Ảnh hưởng ít có thể bù đắp bằng dự phòng có sẵn Chưa

vượt chỉ tiêu chi phí/ Chưa vượt chỉ tiêu chi thời gian

2 Rất nhỏ: Cần có hoạt động bổ sung, có thể kịp các thời điểm quan trọng

Chi phí ước lượng vượt chỉ tiêu <10%/Thời gian ước lượng vượt kế hoạch <5%

3 Bình thường: Lỡ kế hoạch thực hiện thứ yếu, sẽ trễ các môc thứ yếu Chi

phí ước lượng vượt chỉ tiêu 10% - 25%/Thời gian ước lượng vượt kế hoạch 5% - 10%

4 Lớn: Ảnh hưởng đến đường găng của dự án, hồi phục khó khăn, mục tiêu

kỹ thuật khó đạt được Chi phí ước lượng vượt chỉ tiêu 25% - 40%/Thời gian ước lượng vượt kế hoạch 10% - 20%

5 Rất lớn: Mục tiêu không thể đạt được, Không thể đạt các cột mốc quan

trọng Chi phí ước lượng vượt chỉ tiêu >40% /Thời gian ước lượng vượt kế hoạch >20%

o “Hệ số nghiêm trọng/Mức độ khẩn trương của yếu tố rủi ro” = “Xác xuất xảy ra” x “Mức độ tác động”

Vùng I: Rủi ro cực lớn yêu cầu hành động ngay

Vùng II: Rủi ro lớn yêu cầu cấp quản lý cấp cao chú ý

Vùng III: Rủi ro vừa phải, trách nhiệm quản lý riêng phải được chỉ định

Vùng IV: Rủi ro thấp chỉ cần quản lý bình thường

Vùng V: Rủi ro không đáng kể, có thể bỏ qua, chỉ cần giám sát

4.2 Xác định hệ số nghiêm trọng của yếu tố rủi ro [41]:

Si j  i jj j [15] ;

N

S RS

N

j

i j i

5 Ứng dụng phương pháp AHP và phân tích ma trận Xác suất – Tác động vào việc đánh giá mức độ rủi ro giữa các dự án chung cư và quản lý rủi ro dự án

5.1 Các bước để tiến hành phương pháp AHP :

1 Lời giải yêu cầu: Đánh giá mức độ rủi ro dự án

2 Tạo cấu trúc thứ bậc

3 Thiết lặp ma trận so sánh cặp của sự đóng góp hay tác động của yếu tố rủi ro lên tiêu chuẩn của cấp thứ bậc lên trên nó

4 Thu thập ý kiến đánh giá để hoàn thành ma trận so sánh cặp ở bước 3

5 Tính độ ưu tiên của từng yếu tố rủi ro và thử tính nhất quán

6 Thực hiện bước 3,4,5 cho tất cả các cấp và các nhóm trong sơ đồ thứ bậc

7 Tính toán tổng hợp các trọng số của vectơ độ ưu tiên của các tiêu chuẩn, tính tổng của các trọng số, tương ứng với cấp thấp hơn và tiếp tục như vậy

8 Tính độ nhất quán cho toàn bộ sơ đồ Tỉ số nhất quán phải nhỏ hơn hay bằng

10 %, nếu lớn hơn cần thực hiện lại các bước

5.2 Các bước để tiến hành phương pháp phân tích rủi ro Ma trận xác suất xảy ra/Mức độ tác động:

1 Nhận dạng các yếu tố rủi ro của dự án chung cư

2 Xây dựng thang điểm đánh giá “xác xuất xảy ra” và “mức độ tác động” của mỗi yếu tố rủi ro

3 Thu thập ý kiến đánh giá để xác định mức điểm về “xác xuất xảy ra” và

“Mức độ tác động” của mỗi yếu tố rủi ro

4 Tính toán “Hệ số nghiêm trọng của yếu tố rủi ro” bằng công thức:

“Hệ số nghiêm trọng của yếu tố rủi ro” = “Xác xuất xảy ra” x “Mức độ tác động”

5 Tổng hợp mức điểm về “Hệ số nghiêm trọng của yếu tố rủi ro”

6 Phân tích và kiến nghị các biện pháp đối phó rủi ro

Mô hình quản lý rủi ro dự án bằng AHP và Ma trận Xác suất – Tác động

Tính toán độ ưu tiên của

từng yếu tố rủi ro

Kiểm tra tính nhất quán

của từng yếu tố rủi ro

Thiết lập ma trận so sánh cặp của các yếu tố

ro cao nhất

Phân tích và quản lý các yếu tố rủi ro dùng phương pháp phân tích

Ma trận Xác suất – Tác động

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

1 Quy trình thực hiện nghiên cứu:

Hình 3.1: Quy trình thực hiện nghiên cứu

- Đánh giá rủi ro giữa các

dự án chung cư và quản lý

rủi ro dự án trong điều kiện

Việt Nam

3 Nghiên cứu lý thuyết:

- Cơ sở lý thuyết phương

pháp AHP

- Phương pháp phân tích

đánh giá rủi ro: Ma trận xác

suất xảy ra/Mức độ ảnh

6 Xây dựng mô hình đánh giá rủi ro giữa các dự án chung cư:

- Mô hình AHP

7 Phân tích và quản lý rủi ro dự án có rủi ro cao nhất:

- Phân tích ma trận Khả năng xảy ra/Mức độ tác động

- Phương pháp ứng phó rủi

ro

8 Tổng kết nghiên cứu:

- Kết luận và kiến nghị

2 Quy trình thu thập dữ liệu

Hình 3.2: Quy trình thu thập dữ liệu

Nhận dạng các yếu tố rủi ro Các nghiên cứu về rủi

Phát triển bảng câu hỏi

Thực hiện bảng câu hỏi thử

nghiệm

Các câu hỏi rõ ràng dễ hiểu, đầy đủ và phù hợp của nội dung nghiên cứu

Gởi đến các chuyên gia, cá nhân có kinh nghiệm để tiếp nhận thông tin

phản hồi

Sai, thiếu, cần chỉnh sửa

Thiết kế bảng câu hỏi 1 - Gởi đến các

cá nhân tham gia dự án xây dựng như:

Ban QLDA, Chủ đầu tư, Nhà thầu, Tư

vấn

Thiết kế bảng câu hỏi 2 - Gởi đến chuyên gia đánh giá tầm quan trọng giữa các nhân tố và nhóm nhân tố rủi

2.1 Thiết kế bảng câu hỏi và thu thập số liệu

1 Cách thức lập bảng câu hỏi

Thiết kế bảng câu hỏi đòi hỏi phải có sự tiến hành một cách cẩn thận, vì việc thiết kế bảng câu hỏi không tốt có thể ảnh hưởng đến kết quả thu thập dữ liệu sai lệch nhiều so với thực tế và khi đó nghiên cứu trở nên không có ý nghĩa Người nghiên cứu không nên áp đặt bất kỳ một ý kiến nào của riêng mình cho người trả lời, mà phải cố gắng khích lệ người trả lời nói lên những suy nghĩ của họ

Ba điều cần lưu ý khi thiết kế bảng câu hỏi:

- Điều thứ nhất: Cách tổ chức có ảnh hưởng rất mạnh đến tỉ lệ trả lời và tác động rất nhiều đến chất lượng thu thập thông tin (sự chính xác của các câu trả lời)

- Điều thứ hai: Cách sử dụng từ trong câu hỏi, cách đặt câu hỏi cũng có tác động rất mạnh đến chất lượng thông tin

- Điều thứ ba: Thang đo lường dùng trong câu hỏi, điều này ấn đinh dạng thông tin mà ta thu thập

Các bước tiến hành xây dựng bảng câu hỏi:

- Nhận dạng các vấn đề cần khảo sát từ các nguồn thông tin: phỏng vấn các chuyên gia trong ngành, kết quả của các nghiên cứu trước, tra cứu thông tin và tài liệu tham khảo qua sách báo, phương tiện truyền thông, internet,…

- Lựa chọn hình thức câu hỏi và thang đo: chọn loại thang đo 5 mức độ scales) trong đề tài nghiên cứu này:

(five-A Thang đo đánh giá “xác xuất xảy ra”:

(1) Hiếm khi xảy ra: Rất ít khi xảy ra và gần như bằng 0, các rủi ro này có thể tránh hoặc giảm một cách hiệu quả dựa trên thực hành tiêu chuẩn

(2) Ít khi xảy ra: Khó xảy ra nhưng có thể nhận biết được hay xảy ra khi có

sơ xuất thực hiện, có thể giảm thiểu bằng cách kiểm soát và giám sát

(3) Có thể xảy ra: Có thể giảm thiểu rủi ro này, nhưng có khi cần vận hành theo nhiều hướng

(4) Xảy ra thường xuyên: Không thể giảm thiểu rủi ro này, nhưng quy trình khác thì có thể

(5) Xảy ra rất thường xuyên: Không thể giảm thiểu rủi ro này, không có quy trình nào có sẵn

B Thang đo đánh giá “Mức độ tác động”:

(1) Không đáng kể: Ảnh hưởng ít có thể bù đắp bằng dự phòng có sẵn Chưa vượt chỉ tiêu chi phí/ Chưa vượt chỉ tiêu chi thời gian

(2) Rất nhỏ: Cần có hoạt động bổ sung, có thể kịp các thời điểm quan trọng Chi phí ước lượng vượt chỉ tiêu <10%/Thời gian ước lượng vượt kế hoạch <5%

(3) Bình thường: Lỡ kế hoạch thực hiện thứ yếu, sẽ trễ các môc thứ yếu Chi phí ước lượng vượt chỉ tiêu 10% - 25%/Thời gian ước lượng vượt kế hoạch 5% - 10%

(4) Lớn: Ảnh hưởng đến đường găng của dự án, hồi phục khó khăn, mục tiêu

kỹ thuật khó đạt được Chi phí ước lượng vượt chỉ tiêu 25% - 40%/Thời gian ước lượng vượt kế hoạch 10% - 20%

(5) Rất lớn: Mục tiêu không thể đạt được, Không thể đạt các cột mốc quan trọng Chi phí ước lượng vượt chỉ tiêu >40% /Thời gian ước lượng vượt

kế hoạch >20%

- Xây dựng cấu trúc bảng câu hỏi, nội dung chủ yếu bám chặt theo các vấn đề

đã được nhận dạng ở bước trên

- Tiến hành khảo sát thử nghiệm: bước này nhằm để hoàn thiện bảng câu hỏi, chỉnh sữa các sai sót, đồng thời thăm dò ý kiến phản hồi từ phía người trả lời

- Thu thập thông tin, hoàn thiện bảng câu hỏi, và tiến hành phát bảng câu hỏi

để thu thập số liệu nghiên cứu

2 Kiểm định độ tin cậy của thông tin khảo sát

Trong bài nghiên cứu này các số liệu thu thập chủ yếu bằng phương pháp bảng câu hỏi Do đó độ tin cậy của thông tin thu thập từ bảng câu hỏi quyết định sự chính xác của bài nghiên cứu này Độ tin cậy của bảng câu hỏi phụ thuộc vào các nhân tố sau đây:

- Sự hợp tác, kiên nhẫn, tập trung và tính khách quan của đối tượng được phát bảng câu hỏi Thông thường bảng câu hỏi càng dài, càng phức tạp thì độ chính xác của thông tin thu thập được càng thấp

- Sự hiểu biết của người khảo sát về nội dung của bảng câu hỏi và đối tượng phỏng vấn Sự chon lựa đối tượng phỏng vấn phù hợp với dự án đang nghiên cứu

- Mức độ rõ ràng của bảng câu hỏi và dự thống nhất giữa các thành phần trong bảng câu hỏi

Để kiểm tra độ tin cậy trong bảng câu hỏi trong bài nghiên cứu này tác giả sử dụng phương pháp hệ số độ tin cậy α Cronbach (Lamling et al.1998) Hệ số α được tính theo biểu thức sau:

Trong đó:

- k: số mục hỏi

- Cov: hệ số tương quan trung bình giữa các mục hỏi

- Var: độ lệch chuẩn của các câu trả lời trong tổng k mục hỏi

Trong công thức trên α sẽ giảm khi độ lệch chuẩn (Var) tăng và ngược lại khi hệ

số tương quan trung bình (Cov) tăng Theo tác giả Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005), khi  >0.7 thì chúng ta có thể kết luận thông tin khảo sát là đáng tin cậy Việc kiểm định độ tin cậy của thông tin khảo sát sẽ được hỗ trợ bởi phần mềm SPSS

Một phương pháp khác thường được dùng để xác định kích thước mẫu là sử dụng thông tin từ các nghiên cứu trước đây hoặc dùng kinh nghiệm để phỏng đoán:

[17]

[18]

Theo Hoelter (1983), số lượng mẫu tới hạn là 200 mẫu

Theo Bollen (1989), số lượng mẫu tối thiểu phải là 5 mẫu cho một tham số cần ước lượng (tỷ lệ 5:1)

Trong nghiên cứu này, do thời gian nghiên cứu giới hạn nên tác giả xác định số mẫu cần thu thập dựa vào các nghiên cứu trước đây của một số tác giả: Thọ (2010) 114 bảng câu hỏi, Minh (2005) 117 BCH, Long (2004) 109 BCH, Đồng (2004) 102 BCH, Thắng (2003) 80 BCH Do đó, số lượng mẫu cần thu thập vào khoảng 100 đến 120 là có thể chấp nhận được

4 Thực hiện việc gửi và nhận bảng câu hỏi

Trong nghiên cứu này tác giả sử dụng hai phương pháp để thu thập thông tin: (1) Phương pháp phát trực tiếp đến đối tượng phỏng vấn, (2) phương pháp gửi và nhận bảng câu hỏi thông qua Internet (Email)

- Phương pháp (1): Để tăng xác suất nhận được kết quả các bảng câu hỏi, các bảng câu hỏi sẽ được gửi đến đối tượng mà tác giả quen biết, đang thực hiện các dự án xây dựng tương tự, các học viên đang theo học cao học tại trường Đại Học Bách Khoa Tp.HCM và phỏng vấn các chuyên gia đang làm công tác quản lý dự án tại TP.HCM

- Phương pháp (2): địa chỉ Email của các đối tượng phỏng vấn được tìm hiểm qua người quen, các đồng nghiệp, các Email của nhân viên các công ty đầu tư vào căn hộ chung cư trên mạng internet