Xác định nhu cầu, đề xuất xây dựng đánh giá tiền khả thi dự án khách sạn căn hộ của công ty becamex tại tp nha trang

Sau khi thực hiện khảo sát thị trường, thu thập và xử lí thông tin cũng như trao đổi vớicác chuyên gia trong ngành, học viên kết luận sơ bộ là nhu cầu khách sạn 5 sao hạngsang còn hạn ch

-TRẦN BÁ BÌNH AN

XÁC ĐỊNH NHU CẦU, ĐỀ XUẤT XÂY DỰNG,

ĐÁNH GIÁ TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN KHÁCH SẠN – CĂN HỘ

CỦA CÔNG TY BECAMEX TẠI TP NHA TRANG

Chuyên ngành : QUẢN TRỊ KINH DOANH

KHÓA LUẬN THẠC SĨ

TP HỒ CHÍ MINH, tháng 4 năm 2011

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HCM CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHIÃ VIỆT NAM

-oOo -Tp HCM, ngày 18 tháng 04 năm 2011

NHIỆM VỤKHÓA LUẬN THẠC SĨ

Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh

Khoá (Năm trúng tuyển) : 2009

1- TÊN ĐỀ TÀI: Xác định nhu cầu, đề xuất xây dựng, đánh giá tiền khả thi dự án khách

sạn – căn hộ của Công ty Becamex tại Thành phố Nha Trang.

2- NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN:

 Xây dưng cơ sở lý thuyết làm cơ sở cho việc nghiên cứu

 Phân tích và đánh giá khả thi về mặt tài chính của dự án

 Đánh giá kết quả đạt được và đưa ra những kiến nghị về dự án

3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ:

4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 18/04/2011

5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS NGUYỄN THU HIỀN

Nội dung và đề cương Khóa luận thạc sĩ đã được Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua

QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

LỜI CẢM ƠN

Xin chân thành cảm ơn Quí Thầy Cô khoa Quản Lý Công Nghiệp đã truyền đạt những kiếnthức quí báu trong suốt thời gian khóa học Xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thu Hiền, cô

đã hết lòng chỉ giáo và tận tình hướng dẫn giúp tôi hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này Kính

chúc Quí Thầy Cô sẽ gặt hái nhiều thành công hơn nữa trong công tác giảng dạy và nghiêncứu khoa học

Xin chân thành cảm ơn Ban Giám Đốc Công ty TNHH Tư vấn Xây dựng và Môi trường(C&E) và cùng toàn thể nhân viên của công ty đã tạo mọi điều kiện thuận lợi trong suốt quátrình thực hiện luận văn Kính chúc Quý Công ty và các Anh Chị nhiều sức khỏe và đạt nhiềuthành công trong cuộc sống

Xin chân thành cảm ơn toàn thể sinh viên, học viên cao học khoa Quản lý Công Nghiệp.Ngoài ra, xin cảm ơn bạn Ngọc Lê – Quản lý phòng Nghiên cứu và Tư vấn Công ty CBRE,bạn Nguyễn Minh Hiếu – Chuyên viên kỹ thuật Công ty Coteccons, anh Nguyễn Trần AnhMinh – Chuyên viên tín dụng Ngân hàng BIDV đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thựchiện khóa luận

Và trên hết xin chân thành cảm ơn Gia Đình đã hỗ trợ để góp phần hoàn thành luận văn này,cũng như tạo mọi điều kiện trong toàn bộ quá trình học tập vừa qua

Để Đề tài này hoàn chỉnh hơn nữa, rất mong sự góp ý của Thầy Cô và Quý Công ty Xin chânthành cám ơn tất cả!

TP Hồ Chí Minh, tháng 04 năm 2011

Học viên thực hiệnTrần Bá Bình An

TÓM TẮT KHÓA LUẬN

Khóa luận thạc sĩ “Xác định nhu cầu, đề xuất xây dựng, đánh giá tiền khả thi dự án khách

sạn – căn hộ của Công ty Becamex tại Thành phố Nha Trang” bao gồm 46 trang đánh máy

(không kể phụ lục) được chia thành 6 chương Khóa luận có 4 hình vẽ, 26 bảng biểu và 6 phụlục minh họa

Qui trình nghiên cứu như sau:

1 Chủ đầu tư Becamex yêu cầu đánh giá tiền khả thi dự án tại Thành phố Nha Trang,theo nguyện vọng xây dựng một khách sạn 5 sao hạng sang với qui mô lớn (khoảng

300 phòng)

2 Sau khi thực hiện khảo sát thị trường, thu thập và xử lí thông tin cũng như trao đổi vớicác chuyên gia trong ngành, học viên kết luận sơ bộ là nhu cầu khách sạn 5 sao hạngsang còn hạn chế tại Nha Trang, dẫn đến phương án 1 khó khả thi về mặt tài chính

3 Do đó, học viên đề xuất chuyển công năng một số phòng khách sạn thành căn hộ bán

để huy động dòng tiền có hiệu quả hơn đồng thời vẫn đảm bảo qui mô như nguyện

vọng của chủ đầu tư Phương án này đề xuất xây dựng dự án phức hợp bao gồm kháchsạn và căn hộ bán vận hành theo mô hình condo-tel – một mô hình độc đáo mới pháttriển gần đây tại Việt Nam

This MBA thesis on “Demand measurement, development recommendations and

pre-feasibility study on a proposed condo-tel project developed by Becamex in Nha Trang City”

boasts 46 typing pages (excluding the appendices) of 6 chapters The thesis also has 4 figures,

26 tables and 6 appendices for better illustration

Below is the process of my study:

1 The developer Becamex requested a pre-feasibility study on their subject site in NhaTrang City, with an expectation to build up a large-scale luxury five-star hotel(approximately 300 keys)

2 After having collected and processed the relevant data through my own market survey

as well as discussed with the industry experts, I came to a preliminary result showingthat demand for luxury five-star hotel rooms remained limited in Nha Trang City, andtherefore the first proposed scenario was not feasible in terms of finance

Then I recommended converting a part of hotel rooms into condominiums for sale, whichwould definitely generate a more effective cash flow and at the same time, ensure the samelarge scale as the initial expectations of the developer To sum up, the second proposedscenario is a mixed-use development including both hotel rooms and condominiums, under acondo-tel scheme which has just been emerged in Vietnam recently

MỤC LỤC

NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN THẠC SĨ i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT KHÓA LUẬN iii

ABSTRACT iv

MỤC LỤC v

DANH SÁCH HÌNH VẼ – BẢNG BIỂU vii

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT viii

CHƯƠNG 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1

1.1 Lý do chọn đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Phương pháp nghiên cứu 2

1.5 Cấu trúc khóa luận 2

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT – BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI 4

2.1 Khung lý thuyết xác định nhu cầu dự án 4

2.1.1 Tình hình kinh tế xã hội liên quan đến dự án đầu tư 4

2.1.2 Nghiên cứu thị trường 4

2.2 Nghiên cứu về phương diện kỹ thuật 5

2.2.1 Sản phẩm của dự án 5

2.2.2 Lựa chọn công suất và hình thức đầu tư 5

2.2.3 Địa điểm và mặt bằng 5

2.2.4 Cơ sở hạ tầng 6

2.2.5 Lao động và trợ giúp kỹ thuật của nước ngoài 6

2.3 Phương pháp đánh giá khả thi dự án 6

2.3.1 Phân tích tài chính 6

2.3.2 Phân tích độ nhạy 7

2.3.3 Phân tích xã hội 8

CHƯƠNG 3 TỔNG QUAN TỈNH KHÁNH HÒA VÀ CÔNG TY BECAMEX IDC 9

3.1 Tổng quan Tỉnh Khánh Hòa 9

3.1.1 Vị trí địa lý 9

3.1.2 Hình dạng - diện tích 9

3.1.3 Tiềm năng du lịch 10

3.1.4 Cơ sở hạ tầng 10

3.2 Tổng quan Công ty BECAMEX IDC 11

3.2.1 Giới thiệu BECAMEX IDC CORP .11

3.2.2 Các lĩnh vực hoạt động chính 11

CHƯƠNG 4 XÁC ĐỊNH NHU CẦU THỊ TRƯỜNG VÀ QUI MÔ DỰ ÁN 12

4.1 Phân tích và nhận định chung về khu đất dự án 12

4.1.1 Phân tích vị trí 12

4.1.2 Các dự án hạ tầng tương lai ảnh hưởng đến khu đất dự án 12

4.1.3 Phân tích SWOT về dự án đầu tư 13

4.2 Các thông số qui mô chung dự án của Becamex 15

4.3 Đề xuất chi tiết cho dự án khách sạn 16

4.3.1 Định vị khách sạn 16

4.3.2 Thị trường mục tiêu (phân khúc khách hàng) 19

4.3.3 Phân tích lựa chọn qui mô khách sạn (tổng số phòng, loại phòng, diện tích từng loại) 21

4.3.4 Giá phòng trung bình và công suất phòng 26

4.3.5 Đề xuất tiện nghi khách sạn 27

4.3.6 Hình thức quản lý 28

4.3.7 Kết luận về khách sạn 29

4.4 Đề xuất chi tiết cho dự án khách sạn kết hợp căn hộ bán 29

4.4.1 Giới thiệu về mô hình condo-tel (Chung cư – khách sạn) 29

4.4.2 Định vị căn hộ 30

4.4.3 Thị trường mục tiêu 30

4.4.4 Qui mô, diện tích và số lượng 31

4.4.5 Giá chào bán dự kiến 34

4.4.6 Hình thức quản lý/phương thức vận hành 34

4.4.7 Kết luận về căn hộ bán 34

CHƯƠNG 5 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 35

5.1 Phân tích tài chính 35

5.2 Những giả định chung 35

5.2.1 Thời kỳ phân tích dự án 35

5.2.2 Chế độ thuế 35

5.2.3 Khấu hao 35

5.2.4 Tỉ giá 35

5.3 Dự án đề xuất 36

5.3.2 Kế hoạch phát triển 36

5.3.3 Chi phí đất đai 37

5.3.4 Chi phí xây dựng và lạm phát 37

5.3.5 Dự toán tài chính của dự án đề xuất 37

5.3.6 Cơ cấu vốn dự án 39

5.3.7 Báo cáo lãi/lỗ tổng hợp của dự án 41

5.3.8 Hiện giá thuần (NPV) và tỉ suất thu hồi nội bộ (IRR) 42

5.3.9 Phân tích độ nhạy 44

CHƯƠNG 6 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 46

6.1 Kết luận 46

6.2 Kiến nghị 46

TÀI LIỆU THAM KHẢO viii

LÝ LỊCH TRÍCH NGANG ix

PHỤ LỤC x

DANH SÁCHHÌNH VẼ–BẢNG BIỂU

Hình 4.1 Các dự án hạ tầng ảnh hưởng đến dự án của Becamex 13

Hình 4.2 Phối cảnh dự án đang đề xuất 16

Hình 4.3 Bản đồ các dự án cạnh tranh hiện hữu và tương lai 18

Hình 4.4 Phân bổ các loại căn hộ, diện tích và tỉ lệ của các dự án condo-tel tương đồng 32

Bảng 4.1 Nguồn cung khách sạn 5 sao hiện hữu 17

Bảng 4.2 Thống kê phân khúc khách hàng 19

Bảng 4.3 Dự đoán về nhu cầu cho khách sạn 5 sao tại TP Nha Trang vào năm 2015 23

Bảng 4.4 Phân tích các khách sạn cạnh tranh hiện hữu 24

Bảng 4.5 Phân tích các dự án cạnh tranh tương lai 25

Bảng 4.6 Tóm tắt số lượng phòng khách sạn cần thiết vào năm 2015 25

Bảng 4.7 Loại phòng đề xuất 26

Bảng 4.8 Ước tính công suất phòng và giá phòng cho khách sạn của Becamex 26

Bảng 4.9 Qui mô các dự án condo-tel tương đồng 31

Bảng 4.10 Dự án Nha Trang Plaza 32

Bảng 4.11 Dự án The Costa, Nha Trang 32

Bảng 4.12 Đề xuất cho dự án của Becamex 33

Bảng 4.13 Giá bán căn hộ của các dự án condo-tel tại TP Nha Trang 34

Bảng 5.1 Tóm tắt chi tiết bảng đề xuất 36

Bảng 5.2 Kế hoạch phát triển – PA 1 36

Bảng 5.3 Kế hoạch phát triển – PA 2 36

Bảng 5.4 Chi phí xây dựng 37

Bảng 5.5 Chi phí phát triển dự án – PA 1 37

Bảng 5.6 Chi phí phát triển dự án – PA 2 38

Bảng 5.7 Giá phòng, giá bán căn hộ và giá bãi đậu xe 38

Bảng 5.8 Cơ cấu vốn – PA 1 39

Bảng 5.9 Cơ cấu vốn – PA 2 39

Bảng 5.10 Kế hoạch trả nợ vay – PA 1 40

Bảng 5.11 Kế hoạch trả nợ vay – PA 2 40

Bảng 5.12 Báo cáo lãi/lỗ tổng hợp của dự án – PA 1 41

Bảng 5.13 Báo cáo lãi/lỗ tổng hợp của dự án – PA 2 41

DANH SÁCH CÁC TỪVIẾT TẮT

TTTM Trung tâm thương mại

CHƯƠNG 1 PHẦN MỞ ĐẦU

Trong điều kiện kinh tế thị trường, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, trong đó có hoạt độngđầu tư được xem xét từ hai góc độ: nhà đầu tư và nền kinh tế Trên góc độ nhà đầu tư, mụcđích cụ thể có nhiều nhưng qui tụ lại là yếu tố lợi nhuận Khả năng sinh lợi của dự án là thước

đo chủ yếu quyết định sự chấp nhận một việc làm mạo hiểm của nhà đầu tư

Sự thành bại của một doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào việc đầu tư dự án có hiệu quả haykhông Việc phân tích chính xác các chỉ tiêu kinh tế của dự án sẽ chứng minh được điều này

Do sự biến động của suy thoái kinh tế năm 2008, thị trường khách sạn cũng chịu ảnh hưởng.Ngành khách sạn cao cấp của Việt Nam có mức giảm doanh thu lớn nhất so với các nước kháctrong khu vực Đông Nam Á Theo tổng cục du lịch Việt Nam, khách sạn cao cấp của ViệtNam có giá phòng tương đương với các nước trong khu vực Do đó, giống các nước kháctrong khu vực, Việt Nam chịu ảnh hưởng của tác động khủng hoảng kinh tế Tuy nhiên, kể từtháng 7/2010, ngành khách sạn đã phục hồi theo sự phục hồi của nền kinh tế Công suất chothuê phòng tại các thành phố lớn trong khu vực đã có dấu hiệu tăng Mặc dù vậy, ngành kháchsạn cao cấp tại Việt Nam không đạt được hiệu quả Công suất phòng tại các khách sạn giảmlớn nhất so với các nước khác trong khu vực So với các nước trong khu vực cùng loại hìnhkinh doanh khách sạn như Thái Lan, Indonesia, các chỉ số về kinh doanh khách sạn ở Việt

Nam đang dẫn đầu Lượng khách du lịch đến Việt Nam đóng góp nhiều vào ngành kinh doanh

khách sạn Nguyên nhân khách sạn cao cấp giảm mạnh không phải do Việt Nam kém hấp dẫn

hơn về mặt du lịch hay khách thương gia đến Việt Nam để kinh doanh giảm Nguyên nhânchính, đó là nguồn cung tăng lên, nhu cầu khách sạn cao cấp không tăng Các chủ đầu tư nắm

bắt nhu cầu và xu hướng của người tiêu dùng, họ sẽ biết tạo ra những dòng sản phẩm phù hợp.Việc chủ đầu tư đơn thuần lặp lại các thiết kế có sẵn, không nghiên cứu kĩ thị trường, có thể

đối mặt với nhiều rủi ro

Với những thông tin về tình hình kinh tế, du lịch Việt Nam và quốc tế, công ty Becamex đang

sở hữu một khu đất có vị trị thuận lợi tại trung tâm thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa,hiện muốn lập dự án đầu tư kinh doanh khách sạn 5 sao Vậy, Công ty Becamex cần phân tíchtình hình thị trường khách sạn hạng sang 5 sao như thế nào? Qui mô dự án đầu tư ra sao?Cũng như dự án có tính khả thi hay không? Để trả lời những câu hỏi đó, học viên sẽ tiến hành

nghiên cứu tiền khả thi và đó là lý do chọn đề tài: “Xác định nhu cầu, đề xuất xây dựng, đánh giá tiền khả thi dự án khách sạn – căn hộ của Công ty Becamex tại Thành phố Nha Trang”.

Xây dựng và đánh giá tiền khả thi dự án Để đạt mục tiêu này, nghiên cứu thực hiện các mụctiêu cụ thể sau:

 Đề xuất qui mô, loại hình và cơ sở hạ tầng cho dự án đầu tư khách sạng hạng sang 5 sao

 Phân tích tài chính để thấy dự án đầu tư xây dựng khách sạn hạng sang 5 sao khả thi hay

không khả thi

 Đối tượng nghiên cứu: Dự án đầu tư khách sạn hạng sang 5 sao tại Thành phố Nha Trang

của Công ty Becamex

Hòa cho giai đoạn 2011 – 2021

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đã đề xuất, phương pháp thực hiện là:

vấn trực tiếp, số liệu thực tế của các dự án, thu thập số liệu thống kê của các cơ quan, khảosát của các tổ chức nghiên cứu khác… Trên cơ sở đó kết hợp với cơ sở dữ liệu của công tyC&E, học viên xem xét và đánh giá tình hình và xu hướng phát triển kinh tế, xã hội, ngànhbất động sản nói chung và lĩnh vực kinh doanh khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng tại thành phốNha Trang Mục đích đánh giá xu hướng phát triển của khu vực nhằm xác định chính xáctình hình thị trường của lĩnh vực kinh doanh khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng nhằm làm cơ

sở để đề xuất qui mô dự án, loại hình đầu tư phù hợp cho dự án

 Đánh giá tiền khả thi dự án sử dụng khu đất thông qua sử dụng phương pháp phân tích tài

chính dự án đầu tư, bao gồm tính toán dòng tiền dự án, suất chiết khấu yêu cầu của dự án

và đưa ra kết luận dựa vào các tiêu chí NPV, IRR và PP

 Chương 1 Phần mở đầu: Chương này giới thiệu một cách tổng quát những vấn đề Khóa

luận sẽ thực hiện, bao gồm:

- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 Chương 2 Cơ sở lý thuyết: Trình bày tổng quan cơ sở lý thuyết, trình bày những lý thuyết

sẽ được ứng dụng phân tích trong đề tài

 Chương 3 Tổng quan Tỉnh Khánh Hòa và Công ty Becamex

tầng của Tỉnh Khánh Hòa

chính

 Chương 4 Xác định nhu cầu thị trường và qui mô dự án: Phân tích vị trí và nhận định

chung về khu đất dự án, xác định cung – cầu thị trường đối với lĩnh vực khách sạn và căn

hộ bán của Thành phố Nha Trang Từ đó, đưa ra đề xuất về hạng mục phát triển và qui mô

đầu tư cho dự án, cũng như đề xuất chi tiết về các tiện nghi kèm theo

 Chương 5 Phân tích tài chính: Áp dụng các phương pháp phân tích tài chính để thẩm định

tính khả thi của Dự án về mặt tài chính như: Phương pháp phân tích giá trị hiện tại ròng

-NPV, phương pháp suất thu lợi nội tại - IRR, phương pháp thời gian hoàn vốn – PP,phương pháp phân tích rủi ro xác định các biến quan trọng ảnh hưởng đến dự án đầu tư

 Chương 6 Kết luận và kiến nghị : Tóm tắt những kết quả đã được phân tích ở các Chương

trước, đồng thời đưa ra những kiến nghị cho Chủ đầu tư cân nhắc cho những hướng

nghiên cứu sau này

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT – BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI

Tổng quan cơ sở lý thuyết, trình bày những lý thuyết sẽ được ứng dụng để xây dựng báo cáotiền khả thi dự án trong đề tài Phân tích khả thi dự án khách sạn Becamex gồm: Phân tích thị

trường, Phân tích tài chính (NPV, IRR, PP), Phân tích rủi ro, Phân tích kinh tế - xã hội

2.1.1 Tình hình kinh tế xã hội liên quan đến dự án đầu tư

Tình hình kinh tế xã hội là nền tảng của dự án đầu tư Nó thể hiện khung cảnh đầu tư, có ảnh

hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển và hiệu quả kinh tế tài chính của dự án Tình hình

kinh tế xã hội đề cập các vấn đề sau đây:

 Điều kiện địa lý tự nhiên (Địa hình, khí hậu, địa chất…) có liên quan đến việc lựa chọn

thực hiện và phát huy hiệu quả của dự án này

 Điều kiện về dân số và lao động có liên quan đến nhu cầu và khuynh hướng tiêu thụ sản

phẩm, đến nguồn lao động cung cấp cho dự án

đất nước tạo điều kiện thuận lợi hoặc khó khăn cho dự án đầu tư

doanh của ngành (Tốc độ gia tăng GDP, tỉ lệ đầu tư so với GDP, quan hệ giữa tích luỹ và

tiêu dùng, GDP/ đầu người, tỉ suất lợi nhuận sản xuất kinh doanh) có ảnh hưởng đến quá

trình thực hiện và vận hành dự án đầu tư

Tuy nhiên, các dự án nhỏ có thể không cần nhiều dữ kiện kinh tế vĩ mô như vậy Còn các dự

án lớn thì cũng tuỳ thuộc vào mục tiêu, đặc điểm và phạm vi tác dụng của dự án mà lựa chọncác vấn đề có liên quan đến dự án để xem xét

2.1.2 Nghiên cứu thị trường

Thị trường là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và qui mô dự án Mục đích nghiêncứu thị trường nhằm xác định các vấn đề:

trường này trong tương lai

 Đánh giá mức độ cạnh tranh, khả năng chiếm lĩnh thị trường của sản phẩm so với các sản

phẩm cùng loại có sẵn hoặc các sản phẩm ra đời sau này

 Ước tính giá bán và chất lượng sản phẩm (Có so sánh với các sản phẩm cùng loại có sẵn

và các sản phẩm có thể ra đời sau này)

Việc nghiên cứu thị trường cần thông tin, tài liệu về tình hình quá khứ, hiện tại, tương lai của

xã hội Trường hợp thiếu thông tin hoặc thông tin không đủ độ tin cậy, tuỳ thuộc vào mức độ

mà có thể sử dụng các phương pháp khác nhau để dự đoán như ngoại suy từ các trường hợp

tương tự, từ tình hình của qúa khứ, sử dụng các thông tin gián tiếp có liên quan, tổ chức điều

tra phỏng vấn hoặc khảo sát

Nhiều trường hợp việc nghiên cứu thị trường còn đòi hỏi có các chuyên gia có kiến thức vềsản phẩm của dự án, về những sản phẩm có thể thay thế, về qui luật và cơ chế hoạt động củathị trường, pháp luật, thương mại, chính trị, xã hội để có thể lựa chọn phân tích và rút ra

được kết luận cụ thể, xác đáng

Phân tích kỹ thuật là tiền đề cho việc tiến hành phân tích kinh tế tài chính của các dự án đầu

tư Mục đích chính việc nghiên cứu kỹ thuật của một dự án là nhằm xác định kỹ thuật công

nghệ và qui trình sản xuất, địa điểm nhu cầu để sản xuất một cách tối ưu và phù hợp nhất vớinhững điều kiện hiện có mà vẫn đảm bảo về các yêu cầu chất lượng và số lượng sản phẩm.Các dự án không khả thi về mặt kĩ thuật, phải được loại bỏ để tránh những tổn thất trong quátrình đầu tư và vận hành kết quả đâu tư sau này

Tuy nhiên tuỳ theo từng dự án cụ thể mà vấn đề kĩ thuật nào cần được nghiên cứu, xác định vànhấn mạnh hơn vấn đề kia Dự án càng lớn thì các vấn đề càng phức tạp hơn, cần phải xử lýnhiều thông tin hơn và tất cả đều tương quan lẫn nhau, cũng như thứ tự ưu tiên các vấn đề nàytrong khi nghiên cứu tính khả thi của chúng không hẳn là thứ tự như khi soạn thảo dự án Nộidung phân tích kỹ thuật bao gồm vấn đề dưới đây

2.2.1 Sản phẩm của dự án

Tuy sản phẩm của dự án đã được xác định qua nghiên cứu thị trường nhưng cũng nên xác

định lại đặc tính kỹ thuật và các chỉ tiêu kĩ thuật cần phải đạt được

2.2.2 Lựa chọn công suất và hình thức đầu tư

2.2.3 Địa điểm và mặt bằng

a Phân tích địa điểm: Việc phân tích địa điểm dự án phải chú trọng vào các mặt sau đây:

- Điều kiện tự nhiên, khí tượng thủy văn, địa hình, nguồn nước, địa chất, hiện trạng đất

- Điều kiện xã hội, kỹ thuật, tình hình dân sinh, phong tục tập quán, các điều kiện về cấu

trúc hạ tầng cơ sở

- Ảnh hưởng của địa điểm đến sự thuận tiện và chi phí trong cung cấp nguyên vật liệu

và tiêu thụ sản phẩm

- Ảnh hưởng của địa điểm đến việc tuyển chọn và thu hút lao động nói chung và laođộng có chuyên môn hoặc đào tạo chuyên môn từ dân cư của địa phương là tốt nhất

b Phân tích mặt bằng và xây dựng: Cần chú trọng vào các vấn đề sau đây:

hoạt động của dự án mà còn đảm bảo an toàn lao động, đảm bảo mở rộng hoạt độngkhi cần thiết

dây chuyền máy móc thiết bị, cơ sở hạ tầng, cách tổ chức điều hành, nhu cầu dự trữnguyên vật liệu và sản phẩm

2.2.4 Cơ sở hạ tầng

Các cơ sở hạ tầng như điện, nước, giao thông, thông tin liên lạc của dự án được dự trù saukhi đã phân tích và chọn qui trình công nghệ, máy móc thiết bị sẽ sử dụng cho dự án và có thểtrước hoặc sau khi chọn địa điểm thực hiện dự án Các cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến vốn đầu

tư của dự án thể hiện qua chi phí xây lắp cơ sở hạ tầng cần thiết và ảnh hưởng đến chi phí hoạtđộng qua những chi phí sử dụng các cơ sở hạ tầng này

2.2.5 Lao động và trợ giúp kỹ thuật của nước ngoài

2.3.1 Phân tích tài chính

Phân tích phương diện tài chính của dự án nhằm các mục đích:

các dự án đầu tư

nghĩa là xem xét những chi phí sẽ và phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kếtthúc dự án, xem xét những lợi ích mà dự án đem lại cho chủ đầu tư cũng như xã hội

Để phân tích đánh giá một chủ thể, hoặc đối tượng nào đó, người ta phải áp dụng các phương

pháp, các tiêu chuẩn cụ thể nhằm rút ra những kết luận xác đáng Có nhiều cách khác nhau để

đánh giá phương diện tài chính của một dự án đầu tư, nhưng hiện nay người ta thường sử

dụng những phương pháp cơ bản sau:

 Phương pháp giá trị thu nhập thuần (NPV)

 Phương pháp tỉ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR)

 Phương pháp thời gian hoàn vốn đầu tư (PP)

Cụ thể các phương pháp này như sau:

Phương pháp giá trị thu nhập thuần (NPV)

Giá trị hiện tại ròng của một dự án bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền sau thuế trừ đitổng giá trị hiện tại của các khoản đầu tư cho dự án

i i

r

C r

B NPV

0

0 (1 ) (1 )

Trong đó: Ci: Dòng tiền sau thuế của dự án tương ứng với năm i

khi mà dự án được xuất vốn đầu tư

Phương pháp tỉ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR)

Tỉ lệ hoàn vốn nội sinh là tỉ lệ mà tại đó giá trị hiện tại của các dòng tiền sau thuế đúng bằnggiá trị hiện tại của các khoản đầu tư cho dự án

IRR là tỉ suất chiết khấu mà tại đó NPV = 0

Phương pháp IRR có ý nghĩa rất quan trọng Nó cho biết mức độ sinh lợi mà dự án có thể đạtđược, đem so với chi phí sử dụng vốn để thấy việc đầu tư lợi nhiều hay ít Nó phản ánh mức

độ an toàn của dự án trong trường hợp thị trường có nhiều biến động

Phương pháp thời gian hoàn vốn

Trong thực tế người ta thường tính thời gian thu hồi vốn đầu tư từ lợi nhuận thuần và khấuhao Khi tính chỉ tiêu này người đầu tư phải quan tâm lựa chọn phương pháp khấu hao hàng

năm làm sao vừa để không làm cho giá thành cao quá, vừa để kịp thu hồi vốn đầu tư trước khi

kết thúc đời kinh tế của dự án hoặc trước khi máy móc lạc hậu kỹ thuật

2.3.2 Phân tích độ nhạy

Phân tích độ nhạy là phân tích ảnh hưởng của các biến đầu vào có tính chất bất định (giá bán,

chi phí, lạm phát…) đến một giá trị kết quả nào đó (chẳng hạn như NPV, IRR…) Nói cách

khác, phân tích độ nhạy là xem xét mức độ nhạy cảm của các kết quả đó khi có sự thay đổi

của một biến đầu vào

Tuy nhiên, phân tích độ nhạy chỉ cho một hoặc hai nhân tố đầu vào thay đổi, còn các yếu tố

khác vẫn giữ nguyên, nên các kết quả phân tích chỉ mang tính hỗ trợ tìm ra biến nào có ảnh

hưởng mạnh nhất đến kết quả giá trị, hay còn gọi là biến quan trọng Từ đó phân tích viên sẽ

đi sâu phân tích các biến quan trọng trong phần phân tích mô phỏng

2.3.3 Phân tích xã hội

Phân tích xã hội (Social Analysis) liên quan đến việc xác định các ảnh hưởng của Dự án đốivới phúc lợi của những nhóm đối tượng đặc biệt trong xã hội Điều này có nghĩa là chúng taphải xác định được đối tượng nào trong xã hội được hưởng lợi ích hay bị thiệt hại từ Dự án,tiếp theo đó chúng ta phải định lượng được các lợi ích cũng như thiệt hại này, chúng ta có thể

đánh giá và phân phối lợi ích và chi phí của Dự án giữa các đối tượng hưởng lợi chính vàđánh giá xem Dự án có khả năng đóng góp cho lợi ích quốc gia hoặc đạt được các mục tiêu

kinh tế chính trị như dự kiến hay không Phân tích xã hội thường có độ chính xác thấp hơnphân tích tài chính hay kinh tế nhưng là một phần rất quan trọng khi đánh giá tính khả thi củamột Dự án

Tuy nhiên, trong phạm vi đề tài khóa luận là báo cáo tiền khả thi, phân tích xã hội sẽ không

được đề cập đến

CHƯƠNG 3 TỔNG QUAN TỈNH KHÁNH HÒA

VÀ CÔNG TY BECAMEX IDC

3.1.1 Vị trí địa lý

Khánh Hòa là một tỉnh duyên hải Nam Trung bộ của nước ta, có phần lãnh thổ trên đất liềnnhô ra xa nhất về phía biển Đông

42' 50'' vĩ độ Bắc

 Phía Đông giáp biển đông, điểm cực đông: 1090

27’55'' kinh độ Đông; tại mũi Hòn Đôitrên bán đảo Hòn Gốm, huyện Vạn Ninh, cũng chính là điểm cực đông trên đất liền củanước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

Ngoài phần lãnh thổ trên đất liền, tỉnh Khánh Hòa còn có vùng biển, vùng thềm lục địa, các

đảo ven bờ và huyện đảo Trường Sa Bên trên phần đất liền và vùng lãnh hải là không phận

của tỉnh Khánh Hòa

3.1.2 Hình dạng - diện tích

Tỉnh Khánh Hòa có hình dạng thon hai đầu và phình ra ở giữa, ba mặt là núi, phía Đông giápbiển Nếu tính theo đường chim bay, chiều dài của tỉnh theo hướng Bắc Nam khoảng 160km,còn theo hướng Đông Tây, nơi rộng nhất khoảng 60km, nơi hẹp nhất từ 1 đến 2km ở phíaBắc, còn ở phía Nam từ 10 đến 15km

Diện tích của tỉnh Khánh Hòa là 5.197km2 (kể cả các đảo, quần đảo), đứng vào loại trungbình so với cả nước Vùng biển rộng gấp nhiều lần đất liền Bờ biển dài 385km, có khoảng

200 hòn đảo lớn nhỏ ven bờ và các đảo san hô trong quần đảo Trường Sa

Thành phố Nha Trang, trung tâm hành chính, kinh tế, văn hóa của tỉnh Khánh Hòa, là đô thịloại I và đồng thời là một trung tâm du lịch lớn trong cả nước

Trường Sa vào tỉnh Phú Khánh Hiện nay, Trường Sa là một huyện của tỉnh Khánh Hòa

vùng biển thuộc chủ quyền và quyền tài phán của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa ViệtNam, trong đó vùng biển tỉnh Khánh Hòa là một bộ phận của vùng biển nước ta

Vị trí địa lý của tỉnh Khánh Hòa có ảnh hưởng lớn đến các yếu tố tự nhiên khác như: khí hậu,

đất trồng, sinh vật Vị trí địa lý của tỉnh Khánh Hòa còn có ý nghĩa chiến lược về mặt quốc

phòng, vì tỉnh Khánh Hòa nằm gần đường hàng hải quốc tế, có huyện đảo Trường Sa, cảngCam Ranh và là cửa ngõ của Tây Nguyên thông ra biển Đông

3.1.3 Tiềm năng du lịch

Là một tỉnh ven biển Nam Trung bộ Việt Nam, Khánh Hòa có bờ biển kéo dài 385km, miền

bờ biển bị đứt gãy tạo ra vùng lý tưởng nổi tiếng cho du lịch với nhiều bãi tắm đẹp, cát trắng,

nước biển trong xanh, không có các loài cá dữ và dòng nước xoáy ngầm Những dãy núi cao

nhấp nhô chạy dài ra biển Đông tạo thành các kỳ quan thiên nhiên và các đầm, vịnh kín gió.Khánh Hòa có khí hậu nhiệt đới, gió mùa chia làm hai mùa mưa - nắng rõ rệt, mưa chỉ kéo dàitrong hai tháng 10 và 11, còn lại 10 tháng trong năm chan hòa ánh nắng

Với điều kiện thiên nhiên ưu đãi như vậy, Khánh Hòa có thể phát triển các loại hình du lịch đadạng: du lịch nghỉ dưỡng, du lịch săn bắn, du lịch bơi lặn, du lịch leo núi, du lịch sưu khảo, dulịch hội nghị - hội thảo, du lịch bơi - đua thuyền, nhất là du lịch biển đảo

Nha Trang - Khánh Hòa từ lâu được mệnh danh là thành phố biển cùng với nhiều di tích lịch

sử, thắng cảnh danh lam tuyệt đẹp như Tháp Bà Ponagar, chùa Long Sơn, lầu Bảo Đại, HònChồng, Hòn Yến, Hòn Mun, Hòn Tằm, Thủy cung Trí Nguyên Theo tài liệu đánh giá củaLiên hiệp các xí nghiệp tư vấn kỹ thuật Nhật Bản (ECFA) thì Nha Trang là một thành phốsạch, nhiều hải đảo ven bờ, với nhiều dải san hô đẹp bao quanh đảo

3.1.4 Cơ sở hạ tầng

bộ Đó là lợi thế để Khánh Hòa phát triển kinh tế toàn diện, giao lưu trong nước và quốc tế

về các lĩnh vực thương mại, du lịch, sản xuất kinh doanh và trao đổi hàng hóa

Tây, tỉnh Khánh Hòa tựa lưng vào Tây Nguyên, là cửa ngõ thông ra biển của một sốtỉnh Tây Nguyên qua Quốc lộ 26

hàng tốt nhất trong nước và thế giới

hàng không, và là trạm tiếp vận thuận tiện cho các đường bay trong và ngoài nước

 Bưu chính, viễn thông, Internet: Các huyện đều có tổng đài số, 100% xã được phủ sóng

điện thoại cố định, di động và mạng Internet Toàn tỉnh có 103/105 xã có điểm phục vụbưu chính - viễn thông, chiếm tỉ lệ 98%

diesel dự trữ, đáp ứng đủ nhu cầu sản xuất - sinh hoạt, hiện đã phủ điện 100% đến các xã

xã, thị trấn đều có nhà máy nước

tiền tự động ngày càng hoàn thiện, đáp ứng kịp thời nhu cầu của các nhà đầu tư

3.2 Tổng quan Công ty BECAMEX IDC

3.2.1 Giới thiệu BECAMEX IDC CORP.

Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex IDC là một doanh nghiệp 100% vốn

nhà nước hoạt động theo loại hình công ty TNHH một thành viên Được thành lập từ năm

1976, sau hơn 30 năm hoạt động, đến nay Becamex IDC đã trở thành thương hiệu có uy tín

trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thị và giao thông

Trong quá trình hình thành và phát triển, để tăng khả năng cạnh tranh, công ty đã sáp nhập,

đầu tư và thành lập các công ty thành viên Đến nay đã có 28 công ty thành viên hoạt động

trong các lĩnh vực: chứng khoán, tài chính, bảo hiểm, ngân hàng, xây dựng, thương mại, bất

động sản, dịch vụ, viễn thông – CNTT, sản xuất bê tông, vật liệu xây dựng, khai thác khoáng

sản, dược phẩm, y tế và giáo dục

 Tên nước ngoài: INVESTMENT & INDUSTRIAL DEVELOPMENT CORPORATION

 Chuyên gia nước ngoài: 30 người

3.2.2 Các lĩnh vực hoạt động chính

 Đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

 Đầu tư, kinh doanh bất động sản, các khu dân cư và khu đô thị, dịch vụ nhà ở công nhân

doanh - chuyển giao)

 Khai thác đá và các loại khoáng sản khác

 Kinh doanh thương mại, dịch vụ xuất nhập khẩu

 Đầu tư tài chính vào các doanh nghiệp trong và ngoài nước

CHƯƠNG 4 XÁC ĐỊNH NHU CẦU THỊ TRƯỜNG

Hướng tiếp cận rất thuận lợi:

phía Bắc hoặc hướng Đà Nẵng đi xuống phía Nam qua quốc lộ 1A

đường Nguyễn Tất Thành tới đường Trần Phú

Khu đất dự án có diện tích là 3.642m2 Hiện là đất trống đang bị bỏ hoang

Khu đất có hình dạng khá vuông vắn, giáp hai mặt đường, một mặt dài 71,84m và một mặt

42,33m Mặt chính hướng thẳng ra biển Nha Trang, mặt còn lại nhìn thẳng ra trung tâm vănhóa của thành phố và nhìn xéo ra Quảng trường trung tâm và Tượng đài Hoa Biển Dự án có

vị trí gần như đẹp nhất Nha Trang Với chiều cao khoảng 25-30 tầng thì tòa nhà sẽ được nhậndiện một cách dễ dàng trong toàn cảnh khu trung tâm Đây là đặc điểm quan trọng giúp khu

đất dự án nổi bật so với các dự án tương đồng khác

4.1.2 Các dự án hạ tầng tương lai ảnh hưởng đến khu đất dự án

 Đường bộ:

Thuận ở phía Nam và Tỉnh Phú Yên ở phía Bắc

- Đại lộ Bắc – Nam: hiện đang trong quá trình qui hoạch Trong tương lai, đại lộ này sẽ

là tuyến đường chính nối liền TP.HCM với Hà Nội

lộ trình Nha Trang – Phan Rang – Đà Lạt, với tổng chiều dài 228 km Tuyến đườngmới Nha Trang – Đà Lạt gồm 5 đoạn, khi hoàn thành có chiều dài 140 km, ngắn hơn lộtrình hiện nay gần 90 km

- Đường Nguyễn Tất Thành: là tuyến đường chính nối liền Thành phố Nha Trang với

Sân bay Cam Ranh, dài 40km, rộng 60m với 8 làn xe Giai đoạn 1 gồm 4 làn xe đã

hoàn thành năm 2004 Tuyến này chạy song song với Quốc lộ 1A, cách nhau 3km

 Đường sắt: Hiện nay, ga Nha Trang là một trong những nhà ga lớn của Việt Nam Bộ GiaoThông đang thực hiện một nghiên cứu khả thi cho tuyến Đường sắt Cao tốc Sài Gòn – Nha

Trang, chỉ mất 2 tiếng rưỡi đi tàu hỏa từ Sài Gòn đến Nha Trang

 Đường hàng không: Sân bay Cam Ranh vừa được nâng cấp thành sân bay quốc tế với

công suất 1,5 triệu lượt khách mỗi năm Ga hành khách mới được đưa vào sử dụng năm

2010 Cảng hàng không Cam Ranh sẽ tiếp tục được xây dựng và nâng cấp thành cảnghàng không quốc tế hiện đại hơn

Hình 4.1 Các dự án hạ tầng ảnh hưởng đến dự án của Becamex

Nguồn: Google Maps, Vietnam

4.1.3 Phân tích SWOT về dự án đầu tư

4.1.3.1 Điểm mạnh

danh là đại lộ ven biển đẹp nhất Việt Nam, và đối điện với khu quảng trường trung tâm

 Khu đất dự án có hình dạng khá vuông vắn, với vị trí nằm tại góc ngã tư đường trung tâm

nên rất dễ thiết kế một khách sạn qui mô lớn và đẹp với kiến trúc độc đáo

nhìn ra biển, từ đó nâng giá phòng và công suất phòng bình quân

4.1.3.2 Điểm hạn chế

sao để phát triển khách sạn thành một công trình nổi bật hơn những dự án hiện hữu là mộtthách thức với chủ đầu tư

khách sạn nghỉ dưỡng

4.1.3.3 Cơ hội

 Khu đất dự án hiện là đất trống đang bị bỏ hoang vì vậy việc xây dựng sẽ có thể thực hiện

một cách nhanh chóng và không bị vướng những vấn đề đền bù giải tỏa

lợi, phong cảnh thiên nhiên nên thơ và bờ biển đẹp – Vịnh Nha Trang được UNESCOcông nhận là 1 trong 29 vịnh đẹp nhất thế giới

 Cơ sở hạ tầng phát triển khá đồng bộ: khoảng cách đi lại giữa các khu vực tại Nha Trang

và giữa các tỉnh với Thành phố Nha Trang đã được rút ngắn và dễ dàng hơn trước đây.Sân bay Cam Ranh hiện đã đón được những máy bay cỡ lớn

Trang Thời gian đi lại nhanh (từ 6 giờ xuống còn 2 giờ) sẽ tác động tích cực đến nhu cầu

đi nghỉ dưỡng biển của người dân TP.HCM và các tỉnh lân cận

toàn khu vực và giúp thu hút nhiều khách du lịch hơn nữa

nhu cầu về nhà ở và các tiện ích đi kèm, cũng như đa dạng hóa các sản phẩm bất động sản

những tác động tích cực đến thị trường bất động sản Bên cạnh hai thành phố trọng điểm là

Hà Nội và TP.HCM, các thành phố khác như Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ và Nha Trangcũng đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước Bên cạnh đó, các

văn bản, nghị định về Luật bất động sản ngày càng hoàn thiện để phù hợp với xu thế phát

triển chung, tạo tâm lý ổn định cho cả nhà đầu tư và người dân

động tích cực đến ngành du lịch cả nước

4.1.3.4 Thách thức

nên tính cạnh tranh cao

 Vấn đề nhân sự hoạt động trong ngành du lịch, đặc biệt là công tác đào tạo nhân viên lĩnhvực khách sạn ở Tỉnh Khánh Hòa vẫn thiếu Do đó, thời gian vừa qua có hiện tượng thuhút nhân sự đang làm việc ở khách sạn hiện hữu sang các dự án mới Đây là một hạn chếkhông chỉ ở tỉnh mà còn là của cả nước Tốc độ phát triển đào tạo nguồn nhân lực tronglĩnh vực du lịch chậm hơn tốc độ phát triển chung của ngành.

thương mại của miền Trung Việt Nam Các bãi biển khác ở miền Trung như Lăng Cô –

Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam – Hội An và Mũi Né – Phan Thiết đang tăng tốc thu hút đầu tư

du lịch Do mỗi địa phương có những lợi thế khác nhau nên chắc chắn sẽ tạo thêm lựachọn về điểm đến du lịch đối với khách du lịch trong và ngoài nước

vụ tắm bùn, thăm đảo, khu vui chơi Wonder Park hay Vinpearl ở Hòn Tre, theo khảo sátcủa CBRE, khách đến Nha Trang chỉ tắm biển, phơi nắng và chơi một số môn thể thaotrên biển Chính vì vậy, số ngày lưu trú bình quân của khách sạn 3-5 sao ở đây không cao.Tình hình sẽ cải thiện hơn khi 1-2 dự án sân gôn như một điểm thu hút khách, khởi côngxây dựng và đi vào hoạt động

tạo áp lực nhất định đối với sự phát triển của cả nước nói chung và của ngành bất động sảnnói riêng

 Vượt qua những khó khăn như thiên tai và nạn khủng bố, hai điểm đến du lịch nổi tiếng

toàn cầu của khu vực Đông Nam Á là Phuket (Thái Lan) và Bali (Indonesia) đã dần hồiphục Đây chính là thách thức lớn đối với ngành du lịch Việt Nam trong việc thu hútkhách quốc tế vì cơ sở hạ tầng phục vụ du lịch tại hai địa danh trên đều phát triển vượt xaViệt Nam

Thái Lan và Singapore Theo Tổng cục Du lịch Việt Nam, mật độ khách du lịch tại Việt

Nam đạt 5 (trên mỗi 100 công dân Việt Nam) trong khi số liệu này của khu vực Đông

Nam Á là 12 và toàn thế giới là 11 Nguyên nhân chính là do Việt Nam vẫn còn thiếu cơ

sở hạ tầng và những tiện nghi đạt tiêu chuẩn quốc tế nhằm hỗ trợ cho ngành du lịch

Thông tin về dự án được phía Becamex cung cấp như sau:

Hình 4.2 Phối cảnh dự án đang đề xuất

Nguồn: Becamex

Nằm trên tuyến đường ven biển chính của Nha Trang (đường Trần Phú), dự án nên chú trọngphát triển các hạng mục bất động sản liên quan đến du lịch và nghỉ dưỡng Khu đất của dự ánvuông vức với hai mặt tiền đường, rất lý tưởng để phát triển một khách sạn 5 sao hạng sangqui mô lớn như KS Sheraton, KS Sunrise hay KS Marriot (đang xây dựng)

Theo phân tích tình hình cung cầu của thị trường, học viên tin rằng việc đề xuất xây dựng mộtkhách sạn theo tiêu chuẩn 5 sao quốc tế với tổng số phòng nằm trong khoảng từ 150 đến 200phòng Học viên không đề xuất xây dựng một khách sạn hơn 200 phòng vì phương án này cóthể sẽ không đạt được kết quả kinh doanh tốt trong giai đoạn đầu Thêm vào đó, so sánh cácloại phòng và tỉ lệ phòng ở các khách sạn khác, học viên cho rằng phòng chuẩn (standard)

4.3.1 Định vị khách sạn

Sau đây là một vài yếu tố cần được quan tâm xem xét khi định vị khách sạn:

biển, gần quảng trường trung tâm thành phố)

 Định vị và xem xét hoạt động kinh doanh của các khách sạn cạnh tranh như Sheraton,

Sunrise, Novotel và các khách sạn cao cấp 5 sao khác trong cùng khu vực

trường của các khách sạn cao cấp mới ở Nha Trang

 Cơ hội và sự cần thiết của việc tạo ra được sự khác biệt so với các khách sạn hiện hữu

Với vị trí được coi là khu đất vàng của thành phố, tầm nhìn bao trọn ra biển và chỉ vài phút đi

bộ ra tới Quảng trường trung tâm thành phố, khối khách sạn tọa lạc ở đây có thể được định vị

ở phân khúc cao cấp là khách sạn 5 sao

Hiện tại Nha Trang có tổng cộng năm khách sạn 5 sao Căn cứ vào chất lượng phòng, dịch vụ

và tiện nghi của từng khách sạn, học viên phân các khách sạn 5 sao này thành ba loại chính:

nghi tiện ích tối tân, chất lượng phòng và chất lượng dịch vụ ở mức cao cấp nhất Vị trí

đắc địa Phòng ốc rộng rãi, được thiết kế trang nhã lịch sự đem lại cảm giác thoải mái vàriêng tư tuyệt đối cho khách hàng Thường được quản lý bởi các tập đoàn nổi tiếng thế

giới với thương hiệu cao cấp nhất trong chuỗi khách sạn ví dụ như Four Season, Carlton, Hilton hay Park Hyatt Ở Nha Trang hiện tại chỉ có duy nhất một khách sạn đượccoi là khách sạn 5 sao hạng sang, đó là Six Senses Hideaway

nhiên mức sang trọng kém hơn so với khách sạn 5 sao hạng sang Vị trí trung tâm thànhphố Các khách sạn này cũng chào mức giá thuê phòng thấp hơn khách sạn hạng sang

Thường được quản lý bởi các tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế, có thể kể đến như

Sheraton, Nikko, Mandarin, v.v Ở Nha Trang có hai khách sạn 5 sao cao cấp là KSSheraton và Khu nghỉ dưỡng Evason Ana Mandara

trí ở trung tâm hoặc rìa trung tâm nhưng gần những khu vực thu hút khách du lịch Có thể

được quản lý bởi thương hiệu quốc tế hoặc đôi khi do chủ đầu tư tự quản lý Cả hai khách

sạn 5 sao còn lại ở Nha Trang (Vinpearl and Sunrise) là 5 sao chuẩn

nhận định tương đương mức 5 sao chuẩn là KS Novotel (do Accor quản lý) và KNDDiamond Bay Do đó học viên cũng đưa vào danh sách nghiên cứu phục vụ khóa luận này

Bảng 4.1 Nguồn cung khách sạn 5 sao hiện hữu

Số phòng

5 sao hạng sang Six Senses Hideaway KND Vịnh Ninh Vân 2004 58

5 sao chuẩn

Chủ đầu tư mong muốn phát triển khách sạn ở phân khúc 5 sao để quảng bá hình ảnh thươnghiệu Becamex Nếu là phân khúc 5 sao, học viên tin rằng định vị sản phẩm thích hợp nhất cho

dự án đang nghiên cứu là khách sạn 5 sao cao cấp Tức là chất lượng dịch vụ, phòng ốc vàtrang thiết bị tiện nghi tiện ích phải tương đương với KS Sheraton và cao cấp hơn những

khách sạn 5 sao chuẩn còn lại Học viên không đề nghị triển khai khách sạn 5 sao hạng sang

như Six Senses Hideaway do vị trí khách sạn của Becamex nằm ngay trong thành phố, nhắm

tới cả khách nội địa và khách nước ngoài, do đó việc đề xuất một khách sạn hạng sang vớimức giá phòng rất cao sẽ khó khả thi

Việc định vị khách sạn ở mức 5 sao cao cấp không có nghĩa là học viên hạn chế việc pháttriển khối khách sạn này theo hướng 5 sao chuẩn hay thậm chí 3-4 sao Tuy nhiên việc định vịkhách sạn ở phân khúc 5 sao cao cấp sẽ đáp ứng được nguyện vọng của chủ đầu tư

Từ việc định vị trên học viên cũng đã xác định được năm khách sạn hiện hữu được coi là đốithủ cạnh tranh trực tiếp trong hiện tại với khách sạn đang đề xuất là KS Sheraton, Sunrise,Vinpearl, Diamond Bay và Novotel Riêng Six Senses Hideaway (58 phòng) và Evason AnaMandara (74 phòng) là hai khu nghỉ dưỡng đơn thuần, không có hạng mục khách sạn, đối

tượng khách hàng và thị trường mục tiêu hoàn toàn khác nên học viên không xem là đối thủ

cạnh tranh

Xét trong tương lai, hiện tỉnh Khánh Hòa (bao gồm Nha Trang, Cam Ranh và các đảo) cókhoảng 26 dự án khách sạn/khu nghỉ dưỡng 3-5 sao đã công bố, trong đó chỉ có 13 dự án đangtrong quá trình xây dựng, cung cấp khoảng 2,705 phòng khách sạn 3-5 sao Trong số 13 dự án

đó, học viên chọn ra 5 dự án được xem là đối thủ cạnh tranh trực tiếp trong tương lai đối với

dự án khách sạn đang đề xuất do những tương đồng về vị trí, định vị, khách hàng mục tiêu vàqui mô phòng Đó là KS InterContinental của dự án The Costa Nha Trang, dự án Nha TrangCentral, dự án Nha Trang Plaza, KS Marriot và KS Evening Star

Hình 4.3 Bản đồ các dự án cạnh tranh hiện hữu và tương lai

4.3.2 Thị trường mục tiêu (phân khúc khách hàng)

Nguồn cầu dành cho các khách sạn thường đến từ ba phân khúc chính sau:

hợp hội thảo và du lịch nghỉ dưỡng

Để xác định thị trường mục tiêu cho khách sạn đang đề xuất, học viên sẽ phân tích cụ thể phân

khúc khách hàng tại từng khách sạn tại Nha Trang được coi là đối thủ cạnh tranh hiện hữu dựatrên những tiêu chí trên

Khách du lịch thuần túy theo đoàn

 Thường là khách đi du lịch theo đoàn do các công ty lữ hành tổ chức Nguồn cầu này đặc

biệt cao vào những tháng du lịch cao điểm và tháng bắc cầu từ mùa thấp điểm sang mùacao điểm Ở Nha Trang, mùa cao điểm thường rơi vào tháng 12 đến tháng 2 năm sau (đốivới khách nước ngoài) và tháng 6 đến tháng 9 (đối với khách nội địa) Tháng bắc cầu sẽ làtháng 4, 5 hoặc tháng 10, 11 Đặc trưng của phân khúc này là thời gian lưu trú dài hơn,

thường từ 2-5 ngày, và được hưởng mức giá phòng thấp nhất Phân khúc này chủ yếu là

khách quốc tế lớn tuổi đến từ các nước Châu Âu có mùa đông khắc nghiệt như Pháp, Anh,

Đức, Hà Lan, và họ chọn đi du lịch dài ngày tại Châu Á để tránh rét Ưu điểm của nguồn

khách này là ổn định, đi với số lượng đông Tuy nhiên, bất lợi là mức giá thuê phòng thấp

nhất, 45% Cả hai đều có ưu thế là được đầu tư bởi những nhà đầu tư Việt Nam có tên tuổi

(KS Sunrise được đầu tư bởi Công ty Đầu tư-Thương mại Khánh Hòa và Khu nghỉ dưỡngVinpearl được đầu tư bởi tập đoàn Vincom) Những nhà đầu tư này có quan hệ tốt với các

hãng lữ hành trong nước như Saigontourist, Bến Thành Tourist nên có được nguồn khách

đoàn ổn định, bao gồm cả khách nội địa và khách nước ngoài Trong khi đó hai khách sạnđược quản lý bởi tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế là KS Sheraton (quản lý bởi

Starwood) và KS Novotel (quản lý bởi Accor) có lượng khách theo đoàn ít nhất, ở mức20-30%, do những khách sạn này có kênh tiếp thị sản phẩm riêng của họ Mặc dù vậy, cáckhách sạn này vẫn hợp tác với công ty du lịch để có lượng khách đi theo đoàn nhất định

Khách du lịch thuần túy đi riêng lẻ

qua người quen, bạn bè hoặc qua kênh tiếp thị bán hàng của chính khách sạn Điểm khác

biệt của phân khúc khách này là họ chỉ tập trung đi vào mùa cao điểm, và quyết định dulịch có thể thay đổi vào phút chót (tùy thuộc vào tình hình thời tiết, phương tiện đi lại, lý

do cá nhân, v.v) chứ không ổn định như khách du lịch theo đoàn Thời gian lưu trú thường

từ 2-4 ngày Phần lớn khách du lịch đi riêng lẻ đến từ Việt Nam và các nước trong khu vực

như Thái Lan, Singapore, Nhật Bản Khách Châu Âu và Châu Mỹ không nhiều, nếu có

chủ yếu là khách trẻ tuổi

những khách sạn nhỏ (2-3 sao) Tuy nhiên các khách sạn đều muốn duy trì phân khúc này

và đẩy tỉ lệ lên càng cao càng tốt do đây là phân khúc có mức giá thuê phòng cao nhất và ítkhi được hưởng ưu đãi giá so với phân khúc khách đi theo đoàn

nên chưa thiết lập được mối quan hệ tốt và mức giá tốt với các công ty lữ hành Bên cạnh

đó họ có một lượng khách hàng riêng khá lớn đặt qua hệ thống đặt hàng của tập đoàn

Starwood toàn cầu Tương tự như vậy, khách sạn Novotel cũng có tỉ lệ khách du lịch riêng

lẻ chiếm 50% Các khách sạn còn lại Sunrise, Vinpearl, Diamond Bay có tỉ lệ tương ứng40%, 25% và 45%

Khách công vụ và khách MICE

 Khách lưu trú với mục đích đi công tác hoặc kết hợp hội thảo hội nghị thường chiếm tỉ lệ

nhỏ tại những khách sạn lớn, đối tượng là các Tổng giám đốc, giám đốc và trưởng phòngcủa những công ty lớn và khách hàng dự hội nghị do các công ty lớn tổ chức Còn lãnh

đạo và nhân viên của những công ty vừa và nhỏ vẫn có xu hướng ở các khách sạn 3 sao

với chất lượng tốt Thời gian lưu trú của đối tượng khách này thường từ 1-3 ngày Nguồncầu đến từ phân khúc này rải đều trong năm, tuy nhiên tập trung nhiều vào mùa thấp điểm

và những tháng bắc cầu để tận dụng mức giá giảm vào mùa thấp điểm Khách thường là

người Việt Nam và các cá nhân nước ngoài đang sống và làm việc tại Việt Nam

nằm trong quần thể khu nghỉ dưỡng và có bờ biển riêng biệt dài nên thu hút được nhiềucông ty tới tổ chức hội nghị khách hàng, hội thảo cho nhân viên kết hợp nghỉ dưỡng Tỉ lệkhách MICE tại các khách sạn này lên tới tương ứng là 30% và 25% Khách sạn Novotelcũng thu hút được nhiều khách MICE (20%) do áp dụng gói giá hấp dẫn dành cho cáccông ty và có lợi thế là nằm cạnh nhà khách thành phố nơi tổ chức nhiều hội nghị hội thảocủa các công ty Việt Nam và cơ quan chính phủ KS Sheraton và Sunrise có tỉ lệ kháchMICE khiêm tốn ở mức 10% và 15%

Kết luận

Khách sạn đang đề xuất có hai lợi thế lớn là chủ đầu tư quyết tâm mời đơn vị quản lý nước

ngoài vào điều hành khách sạn và chủ đầu tư là một công ty Việt Nam có qui mô lớn Đồng

thời, dựa vào vị trí thuận lợi của khu đất dự án nên sẽ thu hút nhiều khách du lịch thuần túyriêng lẻ, cũng như ưu thế của Công ty Becamex là có mối quan hệ tốt với các công ty du lịch,học viên đề nghị chủ đầu tư nên phát triển các phân khúc khách hàng theo tỉ lệ như sau:

Xét về quốc tịch khách, cần lưu ý những điểm sau:

những thị trường trọng điểm truyền thống của du lịch Khánh Hoà

canavan Chú trọng thị trường Trung Quốc trong khuôn khổ hợp tác tiểu vùng, khu vực

trên đà phát triển mạnh mẽ tại Nha Trang

Cơ hội khai thác nguổn khách quốc tế càng lớn khi Sân bay Cam Ranh được nâng cấp và mở

thêm đường bay, cảng Nha Trang thành cảng biển du lịch, ga Nha Trang được nâng cấp.v.v

du lịch ngày càng tăng Đối với du lịch Khánh Hòa, thị trường truyền thống là từTP.HCM, các tỉnh duyên hải Nam Trung Bộ, Đông Nam Bộ, đồng bằng sông Cửu Long

và các tỉnh Tây Nguyên qua hệ thống đường không, đường bộ thuận tiện, trong đó đặc biệtchú trọng thị trường khách từ các tỉnh Tây Nguyên Ngoài ra, du lịch Khánh Hoà cũng xác

định Hà Nội và các tỉnh khu vực phía Bắc là một trong những thị trường quan trọng

4.3.3 Phân tích lựa chọn qui mô khách sạn (tổng số phòng, loại phòng, diện tích

từng loại)

Để ước lượng số lượng phòng cần có của khách sạn, học viên dựa trên những tiêu chí sau:

khách nội địa tới thành phố; Tỉ lệ khách có khả năng lưu trú trong các khách sạn 5 sao;Thời gian lưu trú)

Sau khi xác định nhu cầu trong phân khúc khách sạn 5 sao thừa hay thiếu, học viên thực hiện

tiếp các phân tích về đặc thù phòng của các khách sạn cạnh tranh hiện hữu và tương lai để đưa

ra dự đoán về loại phòng, tỉ lệ các loại phòng, diện tích phòng cho khách sạn của Becamex

4.3.3.1 Khả năng tiêu thụ của thị trường

Để dự doán về khả năng tiêu thụ của thị trường khách sạn 5 sao trong 5 năm tới, học viên

phân tích các nhân tố được cho là tác động tới nhu cầu khách sạn 5 sao tại Nha Trang như:

đã xem xét tới nguồn cung tương lai trong khoảng thời gian tương ứng Công thức tính:

365 x Số người ở một phòng x Hệ số sử dụng phòng hiệu dụng

Dự đoán về lượng khách du lịch tới Nha Trang

Để dự đoán về số lượng khách tới Nha Trang, học viên dựa trên dữ liệu thống kê về tốc độtăng trưởng khách du lịch tới Nha Trang trong vòng 10 năm qua và kế hoạch phát triển du lịch

của Sở Văn hóa – Thể thao và Du lịch Tỉnh Khánh Hòa cũng như những dự đoán về tốc độphát triển kinh tế nói chung và du lịch nói riêng của Hội Đồng Du lịch Quốc tế (World Travel

& Tourism Council – WTTC) và Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) trong vòng 5 năm tới.Theo thống kê của Cục Thống kê Khánh Hòa, số lượng khách quốc tế tới Nha Trang tăngtrung bình 13%/năm trong vòng 10 năm qua, tăng từ 118.000 người trong năm 2000 lên

387.000 người trong năm 2010 Số lượng khách nội địa tăng mạnh từ 281.000 người trongnăm 2000 lên 1.45 triệu người năm 2010, đạt tốc độ tăng trưởng 18%/năm Con số này trùng

với mục tiêu của Sở Văn hóa – Thể thao và Du lịch Khánh Hòa là đạt 1.8 triệu tổng lượt

khách vào năm 2010

WTTC, một trong những tổ chức lớn nhất và có uy tín nhất trên thế giới về ngành công nghiệp

du lịch, không đưa ra những dự đoán cụ thể về lượng khách du lịch Tuy nhiên tổ chức này

đưa ra những nhận định chân thực về bức tranh du lịch chung cùng những phỏng đoán chính

xác về tốc độ phát triển du lịch của từng nước Theo báo cáo gần đây nhất của WTTC (công

bố tháng 4 năm 2010), tăng trưởng GDP của ngành du lịch Việt Nam dự đoán đạt 6,4% trong

năm 2010 và trung bình mỗi năm đạt 7,3% trong vòng 10 năm tiếp theo

ADB cũng nhận định GDP của khối dịch vụ của nền kinh tế Việt Nam sẽ tăng trưởng khoảng

6,5% trong năm 2010 và ước tăng trung bình 7,7%-8,2% mỗi năm trong giai đoạn 2011-2015

Do du lịch đóng một phần quan trọng trong khối dịch vụ nên dự đoán phát triển du lịch củaViệt Nam cũng sẽ nằm trong khoảng tăng trưởng như trên

Tổng hợp từ những nhận định trên, học viên tin rằng mức tăng trưởng trung bình của số lượngkhách tới Việt Nam trong vòng 5 năm tới là 8,0% /năm Do Nha Trang là một trong những

thành phố hấp dẫn khách du lịch nước ngoài nhất trong số các tỉnh thành của cả nước, nên họcviên dự đoán số lượt khách quốc tế tới đây sẽ tăng trung bình ở mức cao hơn là 14%-16% mỗi

năm từ đây đến năm 2015, tức sẽ có khoảng 785.000 khách quốc tế Con số này thấp hơn chỉ

tiêu lạc quan của Sở Du lịch Khánh Hòa là có khoảng 900.000 khách quốc tế vào năm 2015

Trong khi đó, số lượt khách nội địa sẽ chỉ tăng ở mức 8%, đạt 2,13 triệu lượt trong năm 2015

Tỉ lệ khách quốc tế/khách nội địa sẽ lưu trú ở khách sạn 5 sao

Theo khảo sát của Sở Du lịch Tỉnh Khánh Hòa, năm 2006 có khoảng 40% khách quốc tế tới

Nha Trang lưu trú tại các khách sạn 5 sao Tuy nhiên tỉ lệ này đã giảm đáng kể trong vòng 5năm qua, xuống 37,2% năm 2007 và 27,6% năm 2009 do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng

kinh tế toàn cầu Tuy nhiên đến năm 2010, tỉ lệ này đã hồi phục ở mức 32% và hy vọng sẽ

tăng dần đều trong 5 năm tiếp theo, đạt mức 40% vào năm 2015 Tương tự, tỉ lệ khách nội địalưu trú ở khách sạn 5 sao hiện đang ở mức 3,5%-4% và hy vọng đạt mức 7,0% vào năm 2015

Thời gian lưu trú

Thời gian lưu trú trung bình tại các khách sạn 5 sao ở Nha Trang là 2,25 ngày theo khảo sátcủa Sở Du lịch Nha Trang Hầu hết khách du lịch đến thành phố ở khoảng 2-4 ngày đủ để tắmbiển và thăm quan lặn biển tại các đảo ngoài khơi Con số này dự đoán sẽ tăng nhẹ kể từ năm

2013, đạt khoảng 2,5 ngày vào năm 2015, khi Nha Trang có thêm nhiều sản phẩm du lịch

Chi tiết được thể hiện trong bảng dưới đây:

Bảng 4.3 Dự đoán về nhu cầu cho khách sạn 5 sao tại TP Nha Trang vào năm 2015

Tỷ lệ khách nội địa sẽ ở KS 5 sao 4.0% 5% 5% 5% 7% 7%

Số khách nội địa ở KS 5 sao 58,140 78,489 84,768 91,550 138,423 149,497

Tổng lượt khách 193,655 255,045 286,042 325,028 443,112 502,936

Thời gian lưu trú TB của khách 2.25 2.25 2.30 2.30 2.35 2.50

Tổng số ngày lưu trú của khách 435,723 573,852 657,898 747,564 1,041,313 1,257,340

Số người lưu trú/phòng 1.8 1.8 1.8 1.8 1.8 1.8

Tổng số phòng 242,069 318,807 365,499 415,313 578,507 698,522

Hệ số sử dụng phòng hiệu dụng 62% 63% 65% 65% 65% 70%

Số phòng khách sạn cần có 1,070 1,386 1,541 1,751 2,438 2,734

Nguồn cung hiện hữu/tương lai 1,021 1,021 1,021 2,334 2,334 2,334

Số lượng phòng KS 5 sao thiếu hụt (dư thừa) 49 365 520 (583) 104 400

Nguồn: C&E

Thực ra con số thiếu hụt này (400 phòng khách sạn 5 sao) không phải là nhiều nếu so với con

số thiếu hụt về lượng phòng khách sạn 3 sao tại Nha Trang mà học viên có làm bảng dự đoán

tương tự (Số liệu chi tiết xin xem phụ lục 1) Nha Trang cần có thêm 2.214 phòng khách sạn 3sao vào năm 2015 để phục vụ lượng khách du lịch gia tăng

Nếu xét đơn thuần về mặt cân đối cung-cầu, thị trường khách sạn tại Nha Trang cần nhiềukhách sạn 3 sao hơn 5 sao Tuy nhiên, nếu xét trong tổng thể lợi ích của chủ đầu tư kết hợphiệu quả kinh doanh, khách sạn 5 sao sẽ đem lại nhiều lợi ích hơn, cụ thể về mặt nâng cao vịthế, uy tín của chủ đầu tư, nhất là đối với những chủ đầu tư muốn phát triển mảng kinh doanhkhách sạn mà chưa có một danh mục đầu tư danh tiếng như trường hợp Becamex

4.3.3.2 Phân tích khả năng cung của thị trường hiện hữu

Như đã đề cập ở phần định vị khách sạn, năm khách sạn hiện hữu được coi là đối thủ cạnh

tranh trực tiếp trong hiện tại với khách sạn đang đề xuất là KS Sheraton, Sunrise, Vinpearl,Diamond Bay và Novotel

Bảng 4.4 Phân tích các khách sạn cạnh tranh hiện hữu

Sheraton Sunrise Vinpearl Novotel Diamond Bay

Đơn vị quản lý Starwood Tự quản lý Tự quản lý Accor Tự quản lý

Tổng số phòng 5 sao hiện hữu: 1.021 phòng, bao gồm: Sheraton, Sunrise, Vinpearl, Ana Mandara (74

phòng) và Six Senses Hideaway (58 phòng).

Nguồn: C&E

Căn cứ theo bảng trên, học viên có những nhận xét sau:

120 phòng ở Sunrise đến 485 phòng ở Vinpearl;

động từ 45% tại Diamond Bay đến 83% tại Novotel; tiếp theo là phòng hạng sang

(Deluxe) chiếm từ 16% đến 45% và cuối cùng là phòng Suite chiếm 6% đến 13%