Ebook Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam: Phần 1

Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng đất trên cơ sở táng năng suất, tận dụng không gian, phát triển cơ sở hạ tầng và đẩ[r]

CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNm m

Ở VIỆT NAM

Mã số: 333.1

CTQG-2011

TS ĐINH VẦN ÂN (Chủ biên)

NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUÓC GIA - s ự THẬT

Hà Nội - 2011

ThS Tạ Minh Thảo

ThS Lé Anh Tuấn

KS Lê Cao Tuấn

ThS Nguyễn Thị Lan Oanh ThS Đo Thị Hồng Mai

LỜI NHÀ XUẨT BẢN

Thị trường bất động sản là một trong những thị trưòng quan trọng trong nền kinh tế thị trưòng Lượng tài sản của thị trường bất động sản chiếm từ 50*70% trong tổng tài sản quốc gia Thị trường bất động sản có tính liên thông rất cao với các thị trương: tài chính, lao động, khoa học và công nghệ, hàng hoá và dịch vụ; đồng thời có môì liên hệ mật thiết với nhau, đặc biệt là với thị trường tài chính Qua gần 25 nàm đổi mới thị trường bất động sản Việt Nam

đã qua hai chu kỳ tăng trương nóng trong nhừng nàm 1993-

kẽ hoặc cần thu hồi đưa vào thị trường bất động sản Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến việc nâng cao

hệ số sử dụng đất trên cơ sở táng năng suất, tận dụng không gian,

phát triển cơ sở hạ tầng và đẩy nhanh quá trình đô thị hoá; đến việc hoàn thiện chính sách khuyến khích đóng góp quyền sử dụng đất đê phát triển quỹ bất động sản cho thuê hoặc trực tiếp phục vụ phát triển sản xuất - kinh doanh của người sỏ hữu quyển sử dụng đất; đến chính sách mỏ của thu hút các nhà đẳu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản trong nưổc

Qua nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, chúng ta thấy đả có những phát triển vượt bậc cả vể lượng và chất, đả cung cấp nhiều luận cứ khoa học, đáng tin cậy cho

các cơ quan hoạch định chính sách Tuy nhiên, các nghiên cứu vể

chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều khiếm khuyết, trong đó nổi lên là: (i) Một sô" vấn đề lý thuyết quan trọng chưa được làm rõ và chưa có được sự đồng thuận như: vấn đề về chế độ sở hữu đất đai; vấn đề liên quan tới đô thị hóa; vấn

để bất bình đảng liên quan đến đất đai và nhiều khía cạnh xả hội - môi trường của chính sách đất đai V V ; (ii) Thiếu các nghiên cứu định lượng để đánh giá kết quả của những chính sách có liên quan tới sự phát triển của thị trưòng bất động sản Việt Nam; (iii) Cách tiếp cận hệ thống và đa ngành chưa được sử dụng đầy đủ, do vậy mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và các thị trưòng khác trong nền kinh tế quốc dân, đặc biệt là vói thị trường tài chính chưa được nghiên cứu đồng bộ; (iv) Chưa có phương pháp luận nhất quán

và hệ thống chỉ tiêu chung để đánh giá tính khả thi và tác động của các chính sách phát triển thị trương bất động sản; (v) Việc tổ chức và phôi hdp nghiên cứu chính sách phát triển thị trưòng bất động sản chưa đồng bộ, chưa thu hút được đầy đủ các nhà khoa học, các nhà quản lý có liên quan trong một nghiên cứu tổng thể.

Mặc dù vẫn còn nhiều quan điểm chưa đi đến thống nhất, nhưng các vấn đê đặt ra ỏ trên đòi hỏi phải được nghiên cứu một cách có hệ thống và đầy đủ ở tầm quổc gia để cung cấp tài liệu tham khảo, nghiên cứu cho các cơ quan quản lý, các cơ quan hoạch định chính sách, các tổ chức và cá nhân quan tâm đến sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam Nhà xuất bản Chính trị quổc gia

xuất bản cuôn sách Chính sách phát triển thị trường bất động

sản ở Việt Nam do Tiến si Đinh Vản Ân, Phó Chánh Văn phòng

Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương chủ biên.

Nhà xuất bản Chính tri quốc gia - Sự thật và các tác giá rấ t mong nhận được nhiều ý kiến đóng góp của bạn đọc để tổng hợp, nghiên cứu* sửa đổi, bổ sung cho những lần xuát bản sau,

Xin giới thiệu cuốn sách với bạn đọc.

Tháng 1 năm 2011

NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA - s ự THẬT

MỤC LỤCm m

Trang Phần tiĩứnhầt

2 Các phân mảng trong thị trưòng bất động sản 28

3 Các yếu tô" của thị trưòng bất động sản 31

II Đặc điểm, vai trò của thị trường bất dộng

sản trong phát triển kinh tế 38

1 Đặc điểm của thị trường bất động sản 38

2 Vai trò của thị trưòng bất động sản trong nền

3 Các chỉ sô" đo lưòng trong thị trường bâ't động sản 48

4 Quan hệ tương tác giữa thị trưòng bất động sản

và các thị trường nhân tồ# sản xuất trong nên

III Chính sách phát triển thị trường bât động sản 60

1. Các chính sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất

CHƯƠNG II

KINH NGHIỆM QUỐC TỂ

VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM VỀ CHÍNH SÁCH

1. Khung pháp luật cho thị trường bất động sản

-Kinh nghiệm của Cộng hoà Liên bang Đức 81

2 Chính sách đối với bất động sản là nhà ỏ • Kinh

nghiệm của Phần Lan 86

3 Chính sách phát triển bất động sản là các khu

công nghiệp - Kinh nghiệm của Nhột Bản 91

4. Chính sách tài chính • tiền tệ đổi vôi bất động sản 93

5. Cho vay dưối chuẩn - Kinh nghiệm của Hoa Kỳ 102

II Kinh nghiệm về ch ỉn h sách đổi mới hệ

th ốn g địa ch ín h của nền kinh tế ch u yển

đổi * Kinh ngh iêm của Cộng hoà Séc

1 Pháp luật địa chính mới của Cộng hoà Séc

2 Những sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dản sự và một sô"

luât khác

III Kinh nghiệm về chính sách phát triển thị

trường bất dộng sản của các nước, vùng lãnh

thổ công nghiệp mới và đang phát triển

1 Phát triển khu đô thị mới • Kinh nghiệm của

Hồng Kông (Trung Quốc)

2 Phát triển bất động sản nhà ỏ và nhà ỏ đối với

các đối tượng xã hội

3 Vai trò của Nhà nước trong kinh doanh bất động

sản là nhà ở - Kinh nghiệm của Philippines

4 Chính sách kiểm soát đầu cơ, kiêm chế giá bất

động sản - Kinh nghiệm của Hàn Quôc

TV Kinh nghiệm về xây dựng chính sách phốt

triển thị trường bất động sản ở Trung Quốc

1 Hệ thống pháp luật đối với đất đai, bất động sản

2 Một sô vấn đê liên quan đến thị trường bất động

116 116 117 125 126

129 129

131

145 145 146

Phần thứ hai

THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRlỂN

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 163

CHƯƠNG III THỰC TRẠNG PHÁT TRlỂN THị TRƯÒNG

I Quá trình phát triển thi trường bất động

sản ở Việt Nam từ năm Ỉ986 đến nay 165

2 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 166

3 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 169

4 Giai đoạn từ cuối năm 2003 đến năm 2007 184

5 Giai đoạn từ cuối năm 2007 đến nay 198

II Thành tựu, yếu kém, tồn tại và nguyên

nhân của quá trình phát triển thị trường

L Thực trạng chính sách phát triển thi

trường bất động sản Việt Nam 240

1 Chính sách tạo lập, cung - cầu bất động sản 242

2 Chính sách doanh nghiệp, đầu tư 246

4 Chính sách xây dựng, nhà ỏ, quẩn lý đô thị 2Õ4

5 Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản 259

6 Chính sách tài chính bất động sản 262

II Thành tựu, yếu kém, tổn tại của chính sách

phát triển thị trường bất động sản Việt

1 Thị trường bất động sản nói chung và thị trưòng

đất đai nói riêng được xác lập trên cơ sở sỏ hữu

toàn dân về đâ't đai

2 Sự tồn tại đồng thòi cả thị trường bất động sản

chính thức và thị trường bất động sản không

chính thức

3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao

4 Có sự chênh lệch giá cả bất động sản rất rõ rệt

giữa các địa bàn

II Sự phát triển của các thành tố thị trường

bất dộng sản

1 Thành tô” cung trong thị trường bất động sản đã

đần hình thành nhưng vẫn còn thiếu đầy đủ

2 Thành tô'cầu trong thị trường bất động sản đã

phát triển nhưng chưa bển vững

3 Những thành tố vể mặt tổ chức tham gia thị

trường bất động sản đã ngày càng phát triển

nhưng vẫn chưa đầy đủ

III Sự trưởng thành về cấp độ phát triển của

thị trường bất động sản Việt Nam

1 Cấp độ sơ khai đã ra đòi trong đầu những năm 1990

2 Cấp độ tập trung hoá đă ra đòi đầu những nảm 2000

3 Cấp độ tiền tệ hoá bắt đầu từ khi Luật Đâ't đai

1 Những vấn đê đặt ra đôi vói thị trường bất động

sản Việt Nam những nầm tới

CHƯƠNG VI

QUAN ĐIỂM ĐỊNH HUỚNG PHÁT TRIỂN thị trường

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐỂN NẢM 2020

I Xu thế phát triển thị trường bất động sản

trên thế giới dến năm 2020

1 Xu thế chung trong phát triển kinh tê

2 Xu thê phát triển của thị trường bất động sản

331 331 333

336

341 341

373

II Định hướng, triển vọng phát triển kinh tế

Viêt Nam đến năm 2020

SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020

I Những thuận ỉợi, triển vọng và khó khăn,

thách thức về chinh sách trong phát triển

2 Giải pháp chính sách tài chính - tiền tệ bát động sản

3 Giải pháp chính sách khai thác giá trị bất động sản

4 Giải pháp chính sách để minh bạch hoá thị

trường bất động sản

375 375

418

õ Giải pháp chính sách đê đo lưòng thị trường bất

rv Môt số điều kiên bảo đảm thưc hiên các đề• • * *

xuất chính sách phát triển thị trường bất

dộng sản

1 Những vấn đề thuộc về nhận thức, tư tưởng

2 Những việc thuộc về tổ chức, quản lý, điều hành

433

435

439 447

CÔNG THỨC, BẢNG, ĐỔ THỊ, s ơ ĐỒ, B iểu Đ ổ, HỘP

Công thức:

Công thức 1.2 Chỉ sô liên kết xuôi 50

Bẵng:

Bảng III 1: Đất đo Nhà nước đâ giao và cho thuê 172 Bảng III.2: Sự bất cập giửa giá chính sách với giá thực

Bảng III.3: Khung giá đất theo điều chỉnh của Nhà nước 177 Bảng III.4: Đất thuộc các chủ sử dụng hợp pháp đến

Bảng III.5: Đầu tư nước ngoài vào kinh doanh bất

Bảng III.6: Chuyên đổi mục đích sử dụng đất cho nhu

cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đô thị hoá đến

Bảng IIL7: Giá đất tại Hà Nội năm 2004 190 Bảng II1.8: Tốc độ tăng dư nợ cho vay kinh doanh bất

Bảng IIL9: Tốc độ tăng trướng của nền kinh tế Việt

Nam trong thời kỳ suy giảm của thị trường bất

Bảng III 10: Một số thông tin nhà, đất trên địa bàn

Bảng 111.11: Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội

Bảng III.18: Một số chỉ tiêu về ngành kinh doanh bất

động sản và dịch vụ tư vấn bất động sản năm 2005 và

Bảng III.19 Số thu ngân sách của một số khoản thu

Bảng 111.20: Tương quan giữa thị trường bất động sản

và chỉ số thị trường chứng khoán 225 Bảng IV.l: Đánh giá mức độ iỊuan trọng của các chính

sách thu hút doanh nghiệp/hộ gia đình tham gia đầu

Bảng IV.2: Đánh giá về chính sách đất đai 281 Bảng IV.3: Đánh giá mức độ quan trọng của các chính

sách về xây dựng thu hút doanh nghiệp/hộ gia đinh

tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản 285

Bảng IV.4: Cơ cấu vốn của doanh nghiệp/hộ gia đinh

Bảng IV.5: Đánh giá tầm quan trọng của các loại hình địch vụ, tô chức trung gian mà doanh nghiệp/hộ gia đình đang sử dụng

Bảng IV.6: Đánh giá về các chính sách tín dụng hiện nay

Bảng IV:7: Các chính sách thu hút vả ảnh hưởng lớn đối với doanh nghiệp/hộ gia đình tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản

Bảng v l: Giao dịch về nhà ở trên địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh giai đoạn 1994-1996

Bàng V.2: Giao dịch về nhà d trên địa bàn thảnh phô"

Hồ Chí Minh giai đoạn 1999-2001

Bảng VI.1: Định hướng nhu cầu nhà ở cửa Việt Nam đến năm 2020

Bảng VII.l: Kiến nghị điều chỉnh chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn đầu tư kinh

Biếu đổ v l: Loại hình bất động sản mà người tiêu

Biểu đồ V.4: Anh hưởng của các nguồn thông tín tói

quyết định đầu tư bất động sản của người dân 323

Biêu đồ V.5: Số ngưdi dự định sống trong căn hộ dự

1.1 K h á i n iệ m b ấ t d ô n g s ả n

Theo Bộ lu ậ t Dân sự sô iì.‘ì/2005/QH 11 được Quốc hội

nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Xam thông qua ngày

14-6-2005 thì b ất dộng sán là cắc tài sán bao gồm d á t đai

nhà công trìn h gắn liến với đât đai ke cả các tài sản gán

liền với nhà công trìn h xây dựng đó: các tài sản khác gắn

liên với đ ấ t đai; các tài sản khác do pháp lu ật quy định

Thoo tiêu ch u ẩn thẩm dịnh giá quốc tê năm ‘2005 th ì b ất

dộng sán được định nghĩa gồm d á t (lai và những công

trìn h do con người tạo nên gắn liến vỏi đất

K hái niệm b ấ t dộng sán luôn được đi kèm với một sỏ

khái niệm liên q u an (không th ê tách ròi): (i) Bàn đồ

hiện tr ạ n g sử d ụ n g đ ấ t là b án đồ th ế h iện sự p h â n bô

các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo đơn vị hành chính; (ii) Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thòi điểm đầu kỳ quy hoạch, thế hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch; (iii) Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; (iv) Quyển định đoạt là quyền chuyển giao quyền sỏ hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó; (v) Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản.

(ii) Tính không đồng nhất

Trong nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng

và phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng vể đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản Giả sử rằng, hai bất động sản cùng nằm trong một

khu vực nhưng giá của chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thê nào, ngưòi mua có thích hay không, tâm lý của người đi mua lúc đó như th ế nào và đặc điểm cụ th ể của bất động sản đó nữa, tấ t cả điểu này chứng minh cho

sự không đồng n h ất đốì với bất động sản và n h ất là trong nền kinh tê thị trường hiện nay.

(iii) Tính khan hiếm

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân

số do vậy về lâu dài giá đất có xu hưỏng ngày càng tăng lên Diện tích đất đai có chiểu hướng giảm có rấ t nhiều

nguyên nhân Một là đo tốc độ tăng dân sô nhanh đặc biệt

là vùng nông thôn Hai là do tốc độ phát triển kinh tê thị

trường theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa làm cho

diện tích đ ất nông nghiệp giảm Ba là, do nhu cầu lao động ở th àn h thị cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạn g dân sô ở th àn h phố tăng lên, nhu cầu về chỗ ỏ cũng tăng lên vì vậy p h át sinh nhu cầu mua bán bâ”t động sản, kinh doanh nhà cho thuê.

ịiv) Tính bền vững đời sống kinh tế

Bất động sản bao gồm cả đ ất đai và các công trình trên đất, d ất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban

tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào

có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái

sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào

di nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên

nó mang tính bển vững Hơn nữa, đất đai được sử dụng để

hưỏng quyển sỏ hữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai bất động sản được nhân đôi Điểu này thê hiện đời sống kinh tê bển vững.

1.3 Ngành kinh doan h p h á t triể n b ấ t đôn g sản

Ngành kinh doanh phát triển bất động sản là động cơ

của hoạt động kinh doanh huy động và phân bổ các nguồn lực tài chính và vật chất cho việc xây dựng các không gian xây dựng mới (bao gồm cá việc khôi phục hoặc cải tạo các toà nhà hiện có) Sự phát triển bất động sản ở đây là một hàm phức tạp và mang tính sáng tạo, theo nghĩa tích cực

là thể hiện tầm nhìn rộng mở, còn theo nghĩa tiêu cực nhâ”t thì thể hiện lòng tham vô đáy của người phát triển nhưng trong hầu hết các trường hợp, việc chấp nhận rủi ro thuộc vể phía người phát triển Sự phát triển ỏ đây đòi hỏi

có sự tương tác và hợp tác mạnh mẽ giữa nhà quản lý với khu vực tư nhân1

Từ triển vọng phân tích đầu tư kinh doanh bất động sản, ngành kinh doanh phát triển bất động sản đóng vai trò như một “vật hoán chuyển” vốn tài chính thành vốn vật chất, như một sự liên kết phản hồi từ thị trường tài sản sang thị trưòng không gian xây dựng, bổ sung vào phía cung của thị trường không gian xây dựng

1 David Geltner & Normal G Miller South-Western Thomson

Learning (2001): “Commercial real estate analysis and investment”.

1.4 Hê thông b ấ t đông sả n

Hệ thông bất động sản gồm ba bộ phận: thị trường không gian xây dựng, thị trường tài sản và ngành kinh doanh phát triển bât động sản Trong thị trường không gian xây dựng, có thể thấy sự tương tác lẫn nhau của nhu cầu sử đụng vói khối lượng cung ứng không gian xây dựng hiện hành, nó quyết định giá cho thuê hiện hành và mức

độ lấp đầy trên thị trường Nền tảng của phía cầu trên thị trường không gian xây dựng là tình hình kinh tế quốc gia

và bản địa, nó quyết định nhu cầu về khối lượng nhất định không gian thuộc các loại khác nhau, như một hàm chi phí (tiền thuê) của không gian ấy Chi phối đến “lượng” không gian xây dựng về phía cung là những hoạt động của ngành phát triển bất động sản hiện tại và trong quá khứ1

Đối với thị trường tài sản có thể thấy rằng thị trường không gian xây dựng quyết định các dòng tiền đang vận hành được tạo ra bởi các tài sản bất động sản, chúng là những chủ thể cơ bản của thị trường tài sản Dòng tiền đang vận động này tương tác vối mức chênh lệch giá được đòi hỏi bởi các nhà đầu tư để xác định giá trị thị trường tài sản hiện hành trên thị trường tài sản c ả phía cung và phía cầu của thị trường bất động sản đểu bao gồm các nhà

1 Di Pasquale và Wheaton: Một sự diễn giải theo dạng bốn cung phần tư tương tự như vậy về sự liên kết giữa thị trường không gian xây dụng và thị trường tài sản đã dược trình bày bởi Fisher (1992).

đầu tư những người ở phía “mua” và những người ở phía

“bán”, nói chung hoặc đối với từng tài sản cụ thể Tất cả những nhà đầu tư bất động sản nàv đang vận hành trong khung khổ các thị trường vốn rộng hơn chúng bao gồm các hình thức thị trường tài sản và tiền tệ khác

Bên trong bộ phận câu thành, “ngành phát triển bất động sản” của hệ thống sẽ tạo ra một sự so sánh quan trọng Chi phí phát triển hiện hành, bao gồm chi phí xây dựng và chi phí đất đai (kết hợp cả lợi nhuận cần thiết của các nhà phát triển), được so sánh với các giá trị tài sản hiện hành Nếu các giá trị tài sản ngang bằng hoặc vượt các chi phí phát triển bất động sản, thì việc phát triển bất động sản sẽ diễn ra, do vậy làm tăng thêm lượng cung trên thị trường không gian xây dựng Một bộ phận then chôt của chi phí phát triển là giá trị cơ hội của đất đai (kể

cả tất cả các chi phí mua lại m ặt bằng) Giá trị cơ hội này được xác định trên thị trường bất động sản, vì đất đai là một loại bất động sản T ất nhiên, việc phát triển thị trường bất động sản đòi hỏi nhiều thòi gian, và điểu này đòi hỏi ngành phát triển bất động sản phải có tầm nhìn vê phía trước Nhà phát triển bất động sản chỉ thành công nếu giá trị của tài sản xây dựng mới hoàn thành lớn hơn tổng chi phí phát triển của nó tại thời điểm hoàn thành dự

án, điều này có thể mất nhiều năm

Nếu các chủ thể tham gia trong hệ thống có tầm nhìn

đủ mức trong tương lai và phản ứng nhanh, thì vòng lặp phản hồi tiêu cực trong hệ thống bất động sản có thê giữ

cho cung và cầu không gian xây dựng ỏ mức cân bằng trong hầu hết thời gian Tất nhiên, hệ thống bất động sản không luôn luôn vận hành chính xác như một chiếc máy thường xuyên được tra dầu về m ặt này các thị trường tài sản thương mại phụ thuộc vào những chu kỳ bột phát và suy giảm sâu sắc Tuy nhiên, trong những năm 1990, những sự cải thiện vể hiệu quả của thị trường tài sản, liên quan đến vai trò tăng lên của các thị trưòng vốn công cộng

có hiệu quả hơn vể m ặt thông tin đã tạo ra hy vọng rằng

hệ thống có thể hoạt động tốt hơn trong tương lai '

1.5 Thị trường b ấ t dộn g sả n

Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là nơi hàng hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi - nơi mà cơ chê được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia thị trường cùng những can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trưồng Cũng có thể định nghĩa thị trường bất động sản là một môi trường trong đó người mua

và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chê giá Hoặc cũng có thể định nghĩa thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện Thị trường bất động sản có thể phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc khác nhau

+ Mục tiêu của thị trường bất động sản là phân bổ lượng hàng hoá khart hiếm - bất động sản, bao-gồm cả

đất và những hoạt dộng trên mành đất vả những quyền

tài sản liên q u an đến sở hữu Thị trường bất động sản

giống như mọi thị trường khác, phân bô hàng hoá bằng

sử dụng cơ chê giá cả Xhìn chung, người sẵn sàng trả giá cao nhât cho bất động sản sẽ yêu cầu có quyên sở hữu đối với tài sản Trong một sô trường hợp, Chính phủ sẽ quyêt định việc phân bô nguồn lực Việc thực hiện kiểm soát sử

dụng đ ấ t tro n g nhữ ng quy định liên quan đến các khu

quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân

bố này

+ Thị trường bất động sản kết nôi cung và cầu đôì với bất động sản Có hai loại hoặc hình thức cung và cầu bất động sản mà nhà đầu tư phải quan tâm Thứ nhất là, cung cầu vê

sử dụng bất động sán có liên quan đến quan điểm của người

đi thuê Thứ hai là, cung cầu sở hữu bất động sản có liên

quan đến quan điểm của những nhà đầu tư chủ sỏ hữu Nhà đầu tư chủ sở hữu phải quan tâm đến cả hai loại này

2 C ác p h â n m ả n g tr o n g th ị trư ờ n g b ấ t đ ộ n g sảnThị trường bất động sản có một sô phân mảng chính':

2.1 Thị trường quyền sử d ụ n g đ ấ t

Thị trường quyền sử dụng dát trong đó một bộ phận rất quan trọng là đất nông nghiệp Thị trường này chủ

1 Denise DiPasquale và VVilliam c VVheaton (1996): "Urban

economic and Real Estate Market" Prentic Hall Englevvood Cliffs

NJ 07362.

vêu x u ất hiện ở những địa phương có sản x u ấ t nông

nghiệp là ngành kinh tê chủ yếu Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tập trung đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân Thị trường này hiện nav chưa được các nhà thẩm định giá bất động sán quan

tâm đúng mức nên rấ t th iếu thông tin có hệ thống về thị

trường này

2.2 Thị trường nhà ở

Thị trường nhà ỏ là phân mảng thị trường sôi động và phong phú nhất trong các phân máng thị trường bất động sán, nhất là ỏ những vùng đang đô thị hoá Thị trường nàv

có thể phân ra thành bốn nhóm: nhà biệt thự; nhà vườn: nhà phô riêng biệt: nhà phô liền kề và nhà chung cư

Đặc biệt sôi động cho các thị trường mới nối là phân máng thị trường nhà và căn hộ chung cư tại các khu đô thị mỏi các dự án chung cư cao tầng mới Trong quá trình phát triển của nền kinh tế cùng với quá trình công nghiệp hóa là quá trìn h đô th ị hóa Cùng với quá trìn h đô th ị hóa

là sự ra đời của các khu đô thị mới, cốc tòa nhà chung cư

cao tầng.

2.3 Thi trường nhà xưởng công nghiêp

Hiện nay thường hình thành quy hoạch ở các khu vực ven dô và ngoại thành cho việc xây dựng nhà xưởng sản

xuất gồm các khu công nghiệp tậ p tru n g hoặc nhà máy

dơn lẻ Quy mô lớn về đất thường được hình thành từ việc chuyên mục đích sử dụng lừ đất sản xuất nông nghiệp

hoặc đất hoang hoá Xu thê phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản

lý và xử lý ô nhiễm môi trường

Một điểm rất quan trọng của phân mảng thị trường này là những chủ thể tham gia đòi hỏi phải có nhiều vốn,

có trình độ quản lý, có năng lực kinh doanh Hơn nữa, đây

là thị trường luôn tiềm tàng việc lan tỏa ảnh hưông sang những phân mảng thị trường khác như thị trường nhà ỏ cho những người lao động, thị trường lao động

2.4 Thị trường bất động sản dịch vụ

Thị trường này chủ yếu phát triển ở các trung tâm đô thị các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, sân gôn có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản cao do khả năng sinh lợi lân và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các địa bàn khác Đây là phân mảng thị trường cao cấp, thông thường gắn với những giai đoạn phát triển cao của thị trường bất động sản Đồng thời, các bên tham gia phân mảng thị trưòng này thường

là các tổ chức, các nhóm người thành đạt trong xả hội Đồng thời các sản phẩm của phân mảng thị trường này cũng chỉ tham gia vào thị trường ỏ dạng giao dịch một phần sản phẩm

2.5 Thị trường nhà cho các đối tượng xã hội

Thị trường nhà cho các đối tượng xã hội có rấ t nhiều loại, trong đó phân loại theo nhóm đối tượng có: nhà cho

sinh viên, nhà cho người lao dộng làm việc trong các khu công nghiệp tập trung, nhà cho người có thu nhập thấp Nhà ở cho người lao động, đặc biệt lao động trong các khu công nghiệp tập trung luôn là mối quan tâm hàng đầu của những người làm chính sách xã hội trong các nước đang phát triển Giải quyết được vấn đê nhà d cho người lao động sẽ ià tiền đề cho việc phát triển bền vững, ổn định xã hội cũng như các vấn đề vể môi trường Nhà ở cho sinh viên là một phân mảng có những đặc điểm riêng của thị trường này vừa đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách cần thiết, vừa phải đảm bảo chát lượng phù hợp với môi trường giáo dục bậc cao của Việt Nam.

Nhà cho các đôi tượng xã hội có ý nghĩa quan trọng vể mặt an sinh xã hội, đòi hỏi cung cấp chỗ ở ổn định, có chất lượng phù hợp với điều kiện của những người sống trong các loại hình nhà này

3 Các yếu tố của th ị trường bất đ ộn g sản

Thị trường bát động sản được câu thành bởi nhiều yếu

tố trong đó chủ yếu là: các thành tô thị trường bất động sản, thể chê thị trường bất động sản và cấp độ phát triển thị trường bất động sản1

1 Lê Xuán Bá và các đồng nghiệp: "Sự hỉnh thành và phát

trièn thị trường bất động sán trong công cuộc đôi mới ở Việt Nam,

Nxb Khoa học và kỹ thuật 2003.

3.1 Thành t ố của thị trường bất dộng sản

Thị trường bất động sản nói chung được câu thành bởi các thành tố: các nhà đầu tư bất động sản, những người sử dụng bất động sản các tổ chức trung gian, các bên hữu quan và Nhà nước.

+ Các nhà đầu tư bao gồm: các nhà đầu tư phát

triển, các nhà đầu tư xây dựng, các nhà đầu tư tiềm năng (những người mua đi, bán lại những ngưòi mua để

sử dụng một phần hoặc cả b ấ t động sản) Mỗi đối tượng đều tham gia vào thị trường b ất động sản theo chức năng của m ình.

+ Những người sử dụng bất động sản bao gồm: các

doanh nghiệp (đất công trình xây dựng, văn phòng ), người dân (nhà ở, đất sản xuất kinh doanh) là thành tô" quan trọng và đông đảo n h ất của thị trường bất động sản.

+ Các tổ chức trung gian bao gồm: các nhà môi giới,

các nhà tư vấn, các nhà định giá những nhà cho thuê tài

chính bất động sản; những nhà tư vấn đầu tư bất động sản; những nhà tư vấn tài chính bất động sản

+ Các bên hữu quan bao gồm: các tổ chức ngân hàng, tài

chính, các hiệp hội về bất động sản, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, hiệp hội những nhà doanh nghiệp, hiệp hội những nhà kinh doanh bất động sản Chỉ riêng về hiệp hội có liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản đã có thể

kể đến rất nhiều Chẳng hạn, Hiệp hội những nhà đầu tư

phát triển bất động sản; Hiệp hội những nhà môi giói bất động sản; Hiệp hội những nhà thẩm định giá bất động sản; Hiệp hội những nhà tư vấn bất động sản; Hiệp hội những nhà tài chính bất động sản; Hiệp hội những nhà kinh doanh bất động sản du lịch; Hiệp hội bất động sản Ngoài ra còn có những hiệp hội có liên quan đến bất động sản như Hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng Nhà nước với vai trò cung cấp các khung khổ thể chế, pháp lý, cung cấp dịch vụ công Nhà nước cũng còn đóng vai trò nhà đầu tư, người sử dụng trong thị trường bất động sản.

3.2 T h ể c h ế của thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu vể thể chế, tuy nhiên, có thể chấp nhận phạm trù thể chế gồm các quy định của pháp ỉuật; các tổ chức quản lý pháp luật; và các chê tài Một trong những định nghĩa đầu tiên về thể chê là do Thorstein Veblen đưa ra vào năm 1914: “Thể chế là tính quy chuẩn của hành vi hoặc các quy tắc xác định hành vi trong những tình huống cụ thể, được các thành viên của một nhóm xã hội chấp nhận về cơ bản, và sự tuân thủ các quy tắc đó là do bản thân tự kiểm soát hoặc do quyền lực bên ngoài khống chế’1 Thể chế cũng có thể được hiểu là tập

1 Dẫn theo Rutheríord (1994), trích dẫn trong Đinh Vàn Ân và

Võ Trí Thành: Thể chế • Cải cách thể chế và phát triển, Nxb Thống

kê, Hà Nội, 2002.

hợp các mối quan hệ được quy định giữa mọi ngưòi Hoặc thể chê là những luật lệ được hình thành trong đời sống xã hội, hay đúng hơn, đó là những luật lệ do con người tạo ra

để điều tiết và định hình các quan hệ của con người Hoặc

có thể hiểu thể chế bao hàm khung khổ chính trị và pháp

lý tạo ra những nguyên tắc và lu ật lệ cơ bản cho sự hoạt động của các cá nhân và công ty; những xếp đặt tình nguyện và hợp tác giữa các tác nhân có tác động đến bản chất và tổ chức sự trao đổi; các giá trị văn hóa và niềm tin

có ảnh hưởng tới hành vi kinh tế thông qua tác động của chúng đối vối sự sẵn lòng tham gia, tuân thủ các nguyên tắc của thị trưòng và đối vói nội dung của hàng hóa, dịch

vụ Cũng có thể hiểu thể chế là những quy định, luật lệ của một chê độ xã hội, buộc mọi người phải tuân theo Hoặc ngắn gọn, thể chế là luật chơi, cơ chê thực thi và các

tổ chức đảm bảo luâtf chdi

Thể chế thị trường b ấ t động sản là một bộ phận của thể chế nền kinh tế th ị trưòng nói chung, vì vậy, cũng

bao gồm ba bộ phận chính: Thứ nhất, đó là các cơ chế,

chính sách liên quan đến bất động sản và thị trường

bất động sản Thứ hai, các cơ quan quản lý nhà nước vể

bất động sản và thị trường b ấ t động sản T hứ ba, các

chế tài ở đây, chế tài được hiểu bao gồm các quy định

về chê tài và các cơ quan thực th i chế tài Các cơ quan thực thi chế tài bao gồm: T hanh tra , Kiểm sát, Tòa án, Công an

3.3 Cấp độ p h á t triển của thị trường bất động sản

3.3.1 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản

Lý luận cũng như thực tiễn phát triển ở nhiều nước cho thấy, có năm cấp độ p h át triển của thị trường bất động sản

+ Thứ nhất là cấp độ sơ khởi, ở cấp độ này, về mặt

nhà ở, hầu như mọi người đểu có thể xây dựng được nhà ỏ của mình, trong đó chỉ cần có một mảnh đất là người ta có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là một bất* * *động sản trên đất

+ Thứ hai là cấp độ tập trung hoá Đây là giai đoạn

của các doanh nghiệp xây dựng Lúc này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, nên không phải

ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản

+ Thứ ba là cấp độ tiền tệ hoá Đó là giai đoạn của các ngân hàng Lúc này, do sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do các hạn chế về điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực tài chính để phát triển bất động sản đến khi có thể bán được ra thị trưòng Lúc này các ngân hàng trở thành nhửng ngưòi quyết định trong việc tham gia vào dự án này hay dự án khác

+ Thứ tư là cấp độ tài chính hoá Khi quy mô của thị

trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển

mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trưòng bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc là sẽ phải đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản th ế chấp cũng như các tài trợ cho thị trường bất động sản nham huy động đa dạng các nguồn vốn.

+ Thứ năm là cấp độ trưởng thành của thị trường bất động sản, Khi nển kinh tế hoàn toàn vận hành đầy đủ

theo cơ chế thị trường, các thị trưòng nói chung và thị trường bất động sản nói riêng sẽ hoạt động theo các quy luật thị trường đầy đủ Theo quan niệm của các nhà kinh

tế, ứng với cấp độ này là thị trường phức hợp, các thị

trường bộ phận sẽ giao thoa và tác động lẫn nhau Lúc này, các thể chê và các chủ thể sẽ có vai trò ngang nhau

trong thúc đẩy đầu tư vào nền k in h tế nói chung và thị

trường bất động sản nói riêng

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh

tế, mỗi một thị trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có các giai đoạn như nhau về thòi gian Cũng không n h ất thiết các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này mới chuyển qua giai đoạn khác Trong các nền kinh tê thị trường, các quốc gia G7, G20 đã phát triển qua cả bốn cấp

độ từ rất lâu Chẳng hạn như A ustralia và New Zealand,

các tài sản bất động sản đã dược chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao Tại các nưóc có nền kinh tê chuyển đổi ở Đông Âu, thị trường bất động sản cũng đã vận hành tương đối đầy

đủ theo cơ chế thị trường và đã cơ bản đạt được cấp độ tài chính hoá Thị trường bất động sản Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá1 Tuy nhiên,

do tiếp cận theo hướng chuyển đổi dần từng bước nên thị trường bất động sản Trung Quốc cũng còn rất nhiều nội dung cần được tiếp tục thực hiện để có thể đạt được cấp độ tài chính hoá và hơn nữa để đạt được cấp độ thị trường trưởng thành

3.3.2 S ự tương ứng của cấp độ phát triển và chính sách phát triển của thị trường bất động sản

Đối với cấp độ sơ khai, các chính sách vể đất đai, các chính sách tài chính công (thuế, phí, giá đất ) các chủ sử dụng đất và các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan tài chính công là các chủ thể có vai trò quyết định Đôì với cấp

độ tập trung hóa, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng là các chủ thể có vai trò quyết định Đối vói cấp độ tiển tệ hóa, các chính sách về ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý vể ngân

1 Liu Tinghuan (2004): "Tài chính bất động sản của Trung

Quốc và những vấn đề liên quan đến chinh sách”, Diễn văn tại Diễn

đàn cấp cao lần thứ nhất vể phát triển bất động sàn và hỗ trợ tài chính Jiangxi, 26-06-2004.

hàng là những chủ thể có vai trò quyết định Đối với cấp

độ tài chính hóa, các thể chê tài chính, các chính sách tài chính đối với vấn đề đầu tư (chính sách về các quỹ, các tố chức tài chính, chính sách về đầu tư gián tiếp ), các tồ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định Đối với cấp độ trưỏng thành của thị trường bất động sản, vị trí, vai trò của các cơ quan quản lý nhà nưốc là ngang nhau Khi đó nguồn lực đất đai, bát động sản được vận hành theo cơ chê thị trường và Nhà nước là ngưòi quản lý

II ĐẶC ĐIỂM, VAI TRÒ CỬA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG PHÁT TRIỂN KINH TẾ

1 Đặc đ iểm củ a th ị trư ờ n g b ấ t đ ộ n g s ả n

Thị trường bất động sản, ngoài những đặc điểm và tính chất chung củng như các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường còn có một số đặc điểm và tính chất riêng

1.1 Thị trường b ấ t độn g sả n kh ôn g cố th ị trường trun g tàm

Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có những tô chức trung gian làm cầu nối Bâ't động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình

giao dịch dài cần có tô chức đứng ra làm cầu nối Tuy nhiên, thực tê chỉ ra rằng, thị trường bất động sản là thị trường mà người mua (chủ nhân tương lai) phải đến với bất động sản thay vì đem bất động sản (vật sở hữu) về Hơn nữa, các tổ chức trung gian tham gia vào thị trưòng bất động sản rấ t đa dạng, phân tán và không có một mẫu hình nhất định, không có một địa điểm nhất định Vì vậy, khác với những thị trường khác là có các thị trường trung tâm (những hạt nhân), thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm Việc không có thị trường trung tâm được thể hiện không chỉ về địa điểm, loại hình mà còn cả

về chủ thể Không thể nói được thị trường bất động sản tại địa điểm nào là trung tâm quyết định các thị trường khác Cũng không thể nói loại hình sản phẩm nào là thị trường trung tâm của thị trường bất động sản và cũng không thể nói nhóm chủ thể nào là trung tâm của thị trường bất động sản

1.2 Thị trường b ấ t độn g sản ỉà thị trường cạnh tran h kh ôn g hoàn hào

Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trưòng tư liệu sản xuất khác Bên cạnh đó, do tín h không tái tạo được hay

do tính khan hiếm của đ ất nên thị trường bất động sản mang tín h độc quyển và các thông tin vê' quy hoạch, về