Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại ngân hàng thương mại

Đề tài: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại Ngân hàng thương mại.. GVHD: Trần Thị Thanh Huyền 3 SVTH: Lâm Thị Hồng Triệu.[r]

v

DANH MỤC BIỂU BẢNG



Bảng 3.1 Bảng thống kê số vụ tranh chấp QSDĐ từ năm 2012 đến năm 2016 của TAND huyện Cầu Ngang ……… Trang 48

vi

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT



BLDS: Bộ luật dân sự

BLTTDS: Bộ luật Tố tụng dân sự

NHTM: Ngân hàng thương mại

NN: Nhà nước

CTCTD: Các tổ chức tín dụng

QSDĐ: Quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TCQSDĐ: Thế chấp quyền sử dụng đất

vii

MỤC LỤC



LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Mục đích nghiên cứu đề tài 2

4 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

6 Phương pháp nghiên cứu 4

CHƯƠNG 1NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1 Khái quát chung về ho ạt động cho vay của ngân hàng thương mại 5

1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại 6

1.1.2 Khái niệm về ho ạt động cho vay 8

1.2 Khái quát thế chấp quyền sử dụng đất 10

1.2.1 Khái quát thế chấp tài sản 11

1.2.2 Khái quát quyền sử dụng đ ất 20

1.2.3 Thế chấp quyền sử dụng đất 22

1.3 Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại ngân hàng thương mại 24

1.3.1 Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất 24

1.3.2 Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại 25

CHƯƠNG 2QUY ĐỊNH PHÁP LÝ VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 27

2.1 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 27

2.1.1 Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 27

2.1.2 Chủ thể hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đ ất 30

2.1.3 Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 33

viii

2.1.4 Nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 34

2.1.5 Chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 35

2.2 Hiệu lực của hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đ ất 36

2.2.1 Điều kiện có hiệu lực 36

2.2.2 Thời điểm có hiệu lực 38

2.3 Trình tự, thủ tục đăng ký và xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất 39

2.3.1 Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất 39

2.3.2 Xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất 41

2.4 Rủi ro của ngân hàng thương mại khi nhận tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất 43

2.4.1 Các nguyên nhân dẫn đến rủi ro của NHTM 43

2.4.2 Biện pháp để hạn chế rủi ro từ việc xử lý các tài sản bảo đảm………… 46

CHƯƠNG 3THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 48

3.1 Thực trạng pháp luật và bất cập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 48

3.1.1 Thực trạng pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 48

3.1.2 Những bất cập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 51

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 56

3.2.1 Hoàn thiện các quy định về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất 57

3.2.2 Hoàn thiện các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đ ất 60

3.2.3 Hoàn thiện các quy định về đăng ký, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất 62

3.2.4 Các giải pháp khác 64

KẾT LUẬN 65

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

Đề tài: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại Ngân hàng thương mại

GVHD: Trần Thị Thanh Huyền 1 SVTH: Lâm Thị Hồng Triệu

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay các ngân hàng thương mại đang được coi là đòn bẩy chủ lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam, với tư cách trung gian tài chính là huy động vốn để đầu tư cho phát triển nền kinh thế thông qua hoạt động cho vay (Hình thức cấp tín dụng) cho các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh Việc cấp tín dụng này đã đem lại cho các ngân hàng thương mại một nguồn lợi nhuận khổng lồ nhưng cũng không kém phần rủi ro

Với tư cách là trung gian tài chính là huy động vốn để đầu tư cho phát triển nền kinh tế nên các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng nói riêng phải có trách nhiệm đối với người gửi tiền, phải làm sao hoạt động có hiệu quả, an toàn để cũng

cố niềm tin của người gửi tiền Mặt khác trong hoạt động vay của các ngân hàng chứa đựng rất nhiều rủi ro như rủi ro về phía khách hàng, rủi ro từ các chính sách của nhà nước và để hạn chế các rủi ro của ngân hàng khi cho khách hàng vay, hầu hết các ngân hàng thương mại ngoài việc đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp các nhân, đánh giá dự án phương án khả thi… thì một phần quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng là yêu cầu khách hàng áp dụng các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, ký quỹ… và đang được sử dụng rất phổ biến Để hạn chế rủi ro thì ngân hàng thương mại ưu tiên chọn tài sản bảo đảm là tài sản có giá trị lớn ổn định tồn tại mãi mãi do vậy biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất đang là ưu tiên số một, khi ngân hàng quyết định các biện pháp bảo đảm tiền vay Hiện nay do tầm quan trọng của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ dân sự, trong đó nghĩa vụ phát sinh từ hoạt động cho vay của ngân hàng nên việc thế chấp quyền sử dụng đất được rất nhiều các văn bản pháp luật của Việt Nam điều chỉnh Mặt khác xuất phát từ việc khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý ( Hiến pháp 2013) trên mọi hoạt động liên quan đến đất đai cần phải quy định cụ thể chi tiết đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích của nhà nước và cách chủ thể trong quan hệ đất đai

Mặc dù thế chấp quyền sử dụng đất không phải là vẫn đề mới nhưng qua quá trình nghiên cứu, áp dụng các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất qua mỗi thời

kỳ lịch sử đều thấy pháp luật luôn có những điều chỉnh phù hợp với sự thay đổi của

Đề tài: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại Ngân hàng thương mại

GVHD: Trần Thị Thanh Huyền 2 SVTH: Lâm Thị Hồng Triệu

kinh tế, xã hội Tuy nhiên mỗi hệ thống pháp luật đều có hạn chế nhất định, nhiều quy định còn chưa đồng nhất, chồng chéo mâu thuẫn

Chính sách tiếp cận từ vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng, tôi thấy cần thiết

phải nghiên cứu những quy định của “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại ngân hàng thương mại” trên cơ sở đó

tìm ra những điểm bất cập của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và định hướng trong việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp nói chung, thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng trong hoạt động cho vay vốn tại ngân hàng thương mại tại Việt Nam

2 Tình hình nghiên cứu

Đây không phải là một đề tài mới đối với các nhà nghiên cứu, đã có rất nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến thế chấp nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng như đề tài “ thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam” Luận văn thạc sĩ của Nông Thị Bích Diệp, “ Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong các hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam” Luận văn thạc sĩ của Trần Thị Thu Hường, “ Những giải pháp về bảo đảm tiền vay” Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Như Minh, “Bảo đảm tiền vay ngân hàng thực trạng và giải pháp” Luận văn thạc sĩ của Lê Thu Hiền… Các công trình trên đã nghiên cứu những vấn đề liên quan đến bất động sản, bảo đảm tiền vay, thế chấp quyền sử dụng đất nhưng chưa đi sâu vào nghiên cứu một cách chi tiết cả về lý luận

và thực tiễn các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại hiện nay Cùng với đó, qua một thời gian áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật về vấn đề này cũng đã được thay đổi nhiều Chính từ

những lý do trên đã tạo cho tôi mong muốn nghiên cứu đề tài “Pháp luật về thế

chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại ngân hàng thương mại”

3 Mục đích nghiên cứu đề tài

Tìm hiểu cơ sở lý luận các quy định của pháp luật về hoạt động cho vay và thế chấp quyền sử dụng đất trong các NHTM ở Việt Nam

Đề tài: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại Ngân hàng thương mại

GVHD: Trần Thị Thanh Huyền 3 SVTH: Lâm Thị Hồng Triệu

Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay vốn tại NHTM

Xem xét, phân tích, đưa ra giải pháp về những mâu thuẫn bất cập trong việc áp dụng các quy định hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại NHTM

4 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Một là, làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến hoạt động cho vay của các NHTM, thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động vay vốn tại NHTM, nội dung pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để từ đó đi sâu phân tích cụ thể từng nội dung

Hai là, nghiên cứu thế chấp quyền sử dụng đất với vai trò là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay được áp dụng phổ biến trong hoạt động cho vay của các NHTM để thấy được sự cần thiết của thế chấp quyền sử dụng đất trong việc bảo đảm an toàn trong hoạt động cho vay của các NHTM

Ba là, đề xuất, kiến nghị để tháo gỡ vướng mắc trong quá trình áp dụng, hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo việc áp dụng các quy định của pháp luật thật sự hữu hiệu, bảo đảm quyền và lợi ích của các chủ thể tham gia giao dịch nói chung và NHTM nói riêng

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

5.1 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu một cách cơ bản và toàn diện để đi sâu vào quy định của pháp luật

về thế chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt là nghiên cứu những quy định liên quan trực tiếp đến việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ở ngân hàng thương mại cụ thể được quy định tại Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật các tổ chức tín dụng, các nghị định, thông tư có liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn

5.2 Phạm vi nghiên cứu

Khóa luận đi vào nghiên cứu về các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng ở ngân hàng thương mại Việt Nam Khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu về đối tượng là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, chủ thể là

Đề tài: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại Ngân hàng thương mại

GVHD: Trần Thị Thanh Huyền 4 SVTH: Lâm Thị Hồng Triệu

cá nhân và hộ gia đình trong nước, hợp đồng và đăng ký thế chấp QSDĐ đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại NHTM

6 Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận sử dụng phương pháp nghiên cứu của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và các phương pháp phân tích các quy định của pháp luật cũng như những hạn chế của pháp luật về thế chấp QSDĐ đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại NHTM Ngoài ra người viết còn sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu các quy định của pháp luật, tổng hợp, thống kê, nghiên cứu tài liệu

về thế chấp QSDĐ đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại NHTM

7 Bố cục của khóa luận

Kết cấu của khóa luận ngoài lời nói đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo thì bố cục của khóa luận được chia thành 3 phần chính sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về hoạt động cho vay và thế chấp quyền sử

dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Khái quát về hoạt động cho vay của NHTM và thế chấp QSDĐ, thế chấp QSDĐ đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại NHTM

Chương 2: Quy định pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho

vay của ngân hàng thương mại

Tìm hiểu về hợp đồng thế chấp QSDĐ, hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ, trinh

tự, thủ tục đăng ký ,xóa đăng kí thế chấp QSDĐ và rủi ro của NHTM khi nhận tài sản đảm bảo là QSDĐ

Chương 3: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng

đất trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

Phân tích về thực trạng pháp luật và bất cập hợp đồng thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại NHTM.Cùng với thực trạng và bất cập là đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại NHTM

Đề tài: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại Ngân hàng thương mại

GVHD: Trần Thị Thanh Huyền 5 SVTH: Lâm Thị Hồng Triệu

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG

CHO VAY VÀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát chung về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của ngân hàng thương mại để tạo ra lợi nhuận Đây là hoạt động đem laị nguồn doanh thu lớn cho ngân hàng Doanh thu

từ hoạt động cho vay mới bù đắp nổi chi phí tiền gửi, chi phí dự trữ, chi phí kinh doanh và quản lý, chi phí vốn trôi nổi, chi phí thuế các loại và các chi phí rủi ro đầu tư

Kinh tế càng phát triển, doanh số cho vay của các ngân hàng thương mại càng tăng nhanh và loại hình cho vay càng trơ nên vô cùng đa dạng ở hầu hết các nước phát triển hàng đầu thế giới, cho vay của các ngân hàng thương mại đã chuyển dần

từ cho vay ngắn hạn sang cho vay dài hạn Khu vực cho vay ngắn hạn nhường chỗ cho thị trương tài chính- tiền tệ cung ứng, ngược lại ở hầu hết các nước đang phát triển, cho vay ngắn hạn vẫn chiếm bộ phận lớn hơn cho vay dài hạn, xuất phát từ chỗ thiếu an toàn cho các khoản đầu tư dài hạn (trong đó có những tác nhân chủ yếu như tình hình tăng trưởng, lạm phát…)

Ở một số nước phát triển cho tới nay, khi một ngân hàng được thành lập và đi vào hoạt động, mối quan tâm chính và thường xuyên của nó là cho ai vay và đầu tư vào đâu Ở những nước này, đối tương cho vay là điều làm bận tâm nhiều hơn, nếu không nói là vấn đề quan trọng nhất Trong khi đó ở các nước phát triển tình hình lại ngược lại Vấn đề đặt ra cho các ngân hàng không phải vấn đề cho ai vay, mà lợi tức có cao không và an toàn không Thậm chí những lo ngại đại loại như vậy thực tế

đã không còn vì hầu hết họ đã có những thị phần chắc chắn và vấn đề an toàn của vốn đã có pháp luật bảo đảm Điều họ quan tâm là làm sao huy động được ngày càng nhiều tiền cho các khoản đầu tư có sẵn

Cho vay của ngân hàng thương mại, nói rộng ra là tín dụng ngân hàng thương mại là một lĩnh vực phức tạp và thường xuyên cập nhật theo những biến chuyển của môi trường kinh tế Để hiểu nó, chúng ta cần tìm hiểu những nét đặc trưng quan trọng của nó

Đề tài: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng vay vốn tại Ngân hàng thương mại

GVHD: Trần Thị Thanh Huyền 6 SVTH: Lâm Thị Hồng Triệu

1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại

Ngân hàng thương mại đã được hình thành tồn tại và phát triển gắn liền với sự phát triển của kinh tế hàng hoá Sự phát triển hệ thống ngân hàng thương mại đã có tác động rất lớn và quan trọng đến quá trình phát triển của nền kinh tế hàng hoá Cụ thể là:

Thứ nhất, NHTM là nơi cung cấp vốn cho nền kinh tế Ngân hàng thương mại

ra đời là tất yếu của nền sản xuất hàng hoá Sản xuất hàng hoá phát triển, lưu thông hàng hoá ngày càng mở rộng, trong xã hội xuất hiện người thì có vốn nhàn rỗi, người thì cần vốn để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh Điều này giải quyết bằng cách nào? NHTM ra đời là chìa khoá giúp cho người cần vốn có được vốn và người có vốn tạm thời nhàn rỗi có thể kiếm được lãi từ vốn Các ngân hàng cũng cân đối được vốn trong nền kinh tế giúp cho các thành phần kinh tế cùng nhau phát triển Các ngân hàng đứng ra huy động vốn tạm thời nhàn rỗi từ các doanh nghiệp, các cá nhân sau đó sẽ cung ứng lại cho nơi cần vốn để tiến hành tái sản xuất với trang thiết bị hiện đại hơn, tạo ra sản phẩm tốt hơn Có lợi nhuận cao hơn Xã hội càng phát triển nhu cầu vốn cần cho nền kinh tế càng tăng, không một tổ chức nào có thể đáp ứng được Chỉ có ngân hàng, một tổ chức trung gian tài chính mới có thể đứng ra điều hoà, phân phối vốn giúp cho tất cả các thành phần kinh tế cùng nhau phát triển nhịp nhàng, cân đối

Thứ hai, NHTM là cầu nối giữa doanh nghiệp và thị trường Thị trường yêu

cầu các doanh nghiệp phải sản xuất ra các sản phẩm với chất lượng tốt hơn, mẫu mã đẹp hơn, phù hợp với thị hiếu của người tiêu dùng Để được như vậy các doanh nghiệp phải được đầu tư bằng dây truyền công nghệ hiện đại, trình độ cán bộ, công nhân lao động phải được nâng cao Những hoạt động này đòi hỏi doanh nghiệp phải

có một lượng vốn đầu tư lớn và để đáp ứng được thì chỉ có các ngân hàng Ngân hàng sẽ giúp cho các doanh nghiệp thực hiện được các cải tiến của mình, có được

các sản phẩm có chất lượng, giá thành rẻ, nâng cao năng lực cạnh tranh

Thứ ba, NHTM là công cụ điều tiết vĩ mô nền kinh tế của Nhà nước trong nền

kinh tế thị trường, Ngân hàng thương mại với tư cách là trung tâm tiền tệ của toàn

bộ nền kinh tế, đảm bảo sự phát tiển hài hoà cho tất cả các thành phần kinh tế khi tham gia hoạt động sản xuất kinh doanh, có thể nói mỗi sự giao động của Ngân