Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Hậu Giang

Để quyền của các chủ thể được tôn trọng, pháp luật cần có những quy định thích ứng để giải quyết những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch liên quan đến tài sản, trên cơ sở pháp luật[r]

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Tình thế cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan 3

3 Mục tiêu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Kết cấu luận văn 5

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 6

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 10

1.1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 10

1.1.2.2 Đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 11

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.1.3.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13

1.1.3.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16

1.2 PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 19

1.2.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19

1.2.2 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21

1.2.3 Nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23

1.2.4 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24

1.2.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28

1.2.6 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30

1.2.6.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30

1.2.6.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 31

1.2.7 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 32

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 38 2.1 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HẬU GIANG 38

2.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hậu Giang 38 2.1.2 Vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49

2.1.2.1 Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 49 2.1.2.2 Xử lý hậu quả khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu 58

2.2 KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 63

2.2.1 Yêu cầu hoàn thiện quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63

2.2.1.1 Hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần căn

cứ vào chính sách của Đảng, đường lối của Nhà nước trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước 63 2.2.1.2 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính Nhà nước 64 2.2.1.3 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hoàn thiện cả hệ thống pháp luật xã hội Chủ nghĩa, tạo lập sự tương tác, bổ trợ, thống nhất của cả

hệ thống pháp luật 65 2.2.1.4 Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển của nền kinh tế - xã hội 66 2.2.1.5 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh

tế quốc tế 67

2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 68

2.2.2.1 Hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 68 2.2.2.2 Hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan thực hiện thủ tục cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71 2.2.2.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74

KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

LỜI MỞ ĐẦU

1 TÌNH THẾ CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Thực trạng tranh chấp về bất động sản nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề phức tạp ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội Nguyên nhân nào dẫn đến việc phát sinh tranh chấp, cơ chế giải quyết tranh chấp có được kịp thời nhằm bảo vệ các quyền

và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch hay không là những vấn đề rất quan trọng và cần phải được thực hiện phù hợp với các quy định của pháp luật Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu về các quy định pháp luật hiện hành cũng như đi sâu vào phân tích đánh giá những vướng mắc qua thực tiễn áp dụng là nội dung quan trọng để góp phần hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp hiện nay, nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích tối

đa của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 53, khoản 1 Điều 54 theo Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật; Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ Song hành với Hiến pháp, Luật đất đai 2013 đã được Quốc hội khoá XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013, thay thế Luật đất đai 2003 Luật đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của Luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả hơn Nhất quán với đường lối đổi mới theo cơ chế thị trường, các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ Luật đất đai 1993, 2003, 2013 không ngừng được hoàn thiện cho phù hợp hơn với tình hình thực tiễn

Những năm qua, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng với tính chất và mức độ khá phức tạp Thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Hậu Giang việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu luôn là vấn đề gặp nhiều khó

khăn, cần cân nhắc trong quá trình giải quyết Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu vẫn đang tồn tại, là một vấn đề bức xúc, tình trạng giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực hiện chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ theo quy định của pháp luật…xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội

Thời gian qua, việc xác định tính hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất theo quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ những vấn đề mang tính bất cập, các quy định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, dẫn đến việc áp dụng pháp luật khi giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ở Tòa án của mỗi cấp xét xử cũng có sự khác nhau Từ đó tỉ lệ án bị hủy, sửa đối với quan hệ tranh chấp này không giảm

Việc sửa đổi Luật đất đai trong tình hình hiện nay là rất kịp thời, đáp ứng được yêu cầu cấp thiết trong giao lưu dân sự ngày càng phong phú, đa dạng; Trong đó, có các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý để xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên trong quan hệ giao kết, tạo căn cứ để áp dụng giải quyết xác định các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

có hiệu lực hay bị vô hiệu, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, góp phần tạo

sự ổn định và thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội

Để quyền của các chủ thể được tôn trọng, pháp luật cần có những quy định thích ứng để giải quyết những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch liên quan đến tài sản, trên

cơ sở pháp luật hiện hành và hướng hoàn thiện các quy định pháp luật trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và để góp phần nâng cao nhận thức và áp dụng thống nhất các quy định của pháp luật đất đai nhằm giải quyết tốt hơn các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng giải quyết các tranh chấp đạt hiệu quả cao hơn

Nhằm mục đích tìm hiểu cũng như phân tích đánh giá những bất cập trong quan

hệ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay, chỉ ra những nguyên nhân dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu Đồng thời đưa ra phương hướng giải quyết nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa về mặt lý luận cũng như

thực tiễn áp dụng, góp phần hạn chế thấp nhất những sai sót thường gặp trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tới

Với những lý do nêu trên học viên chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Hậu Giang” làm luận

văn thạc sĩ của mình

2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU LIÊN QUAN

Việc nghiên cứu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có nhiều nhà khoa học quan tâm nghiên cứu với những mức độ, khía cạnh khác nhau như: Bàn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2005), Nguyễn Quang Quý – Tạp chí Dân chủ và pháp luật số 2(155); Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học của Lương Khải Ân – Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2006); Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và một

số kiến nghị (2012), Lê Văn Thiệp – Tạp chí Kiểm sát số 24; Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án (2012), Lê Sỹ Nam – Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 7(291); Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc

sĩ luật học của Nguyễn Thị Hạnh - Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2014); Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Thủy; Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Hà Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa luật – Đại học Quốc gia Hà Nội và nhiều đề tài nghiên cứu, bài báo khoa học được đăng duyệt trên các diễn đàn, tạp chí khác nhau…

Từ đó, tác giả đã nghiên cứu các công trình khoa học nêu trên để hiểu rõ hơn về

đề tài nghiên cứu của mình và những công trình đó cũng là nguồn tài liệu cần thiết cho

đề tài luận văn “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Hậu Giang” Trên cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác xét xử các vụ án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân các cấp trên địa bàn tỉnh Hậu Giang, vấn đề xét xử các vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể là về vấn đề xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất bị vô hiệu và các nguyên nhân của nó cần được tổng kết, tiếp tục nghiên

cứu sâu hơn, toàn diện hơn, thực tiễn hơn nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay

3 MỤC TIÊU

3.1 Mục tiêu chung

Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.2 Mục tiêu cụ thể

Hệ thống hóa và phân tích các qui định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đánh giá thực tiễn thực hiện các qui định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trên cơ sở qui định của pháp luật và thực tiễn áp dụng, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các quy định pháp luật trong lĩnh vực giao dịch dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, phân tích, đánh giá những hạn chế, bất cập thường gặp và hướng hoàn thiện pháp luật liên quan

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Với nội dung đề tài tập trung nghiên cứu các qui định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong đó, nhấn mạnh tính hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nguyên nhân của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, dẫn đến tuyên bố vô hiệu và hậu quả pháp lý của nó

5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Để đạt được mục đích nghiên cứu, người viết đã vận dụng kết hợp các phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp,…

và đặc biệt là phương pháp tổng kết thực tiễn để xem xét, giải quyết các vấn đề cụ thể

về lý luận, phương pháp phân tích luật viết để tiến hành đánh giá, phân tích, bình luận những quy định của pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu

Bên cạnh đó còn sử dụng phương pháp thống kê: Nghiên cứu chi tiết các số liệu lưu trữ tại sổ theo dõi thụ lý và giải quyết án của Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang, tổng

số vụ án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời ghi nhận chi tiết nội dung trái pháp luật, từ đó xác định tỷ lệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật trên thực tế

6 KẾT CẤU LUẬN VĂN

Luận văn được kết cấu gồm 2 Chương:

Chương 1 Lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và kiến nghị hoàn thiện

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013, Điều 4 Luật Đất đai năm 2013

và Điều 197 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chế độ sở hữu đất đai: “Đất đai, tài

nguyên nước, tài nguyên khoán sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài nguyên do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Như vậy, với tư cách

là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước lại trao quyền sử dụng đất cho tổ chức,

cá nhân bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định, lâu dài hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền

sử dụng đất hợp pháp

Đất đai là một loại tài sản, vì vậy, quyền sử dụng đất là một quyền tài sản Ở góc

độ này, quyền sử dụng đất là một khái niệm pháp lý dùng để chỉ một trong những quyền năng của chủ sở hữu đất đai Tức là, đây là quyền khai thác công năng của đất đai Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội

Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp năm 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.Theo tinh thần Hiến pháp năm 1980, xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu tuy nhiên chưa có Luật đất đai điều chỉnh rõ ràng quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều Đây

là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất Luật đã quy định một cách cụ thể, có

hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc

sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Thực tế, Luật Đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền

sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước Trước tình hình đó, Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã “trao” cho người sử dụng đất “quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định”, nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện

sử dụng đất Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật Đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đã được xem như là một quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự