Ứng dụng anp đánh giá rủi ro đầu tư dự án cao tốc văn phòng

HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA NGUYỄN ANH VŨ ỨNG DỤNG ANP ĐÁNH GIÁ RỦI RO ĐẦU TƯ DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÕNG CHUYÊN NGÀNH : CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Tp... Trịnh Thùy A

Trang 1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

NGUYỄN ANH VŨ

ỨNG DỤNG ANP ĐÁNH GIÁ RỦI RO

ĐẦU TƯ DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÕNG

CHUYÊN NGÀNH : CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Tp HCM, tháng 7 năm 2012

Trang 2

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA – ĐHQG TP.HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học: Ts Trịnh Thùy Anh

Cán bộ chấm nhận xét 1: ………

Cán bộ chấm nhận xét 2: ………

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Bách Khoa, Đại học Quốc Gia TP HCM ngày……tháng…….năm 2012 Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm: 1 ………

2 ………

3 ………

4 ………

5 ………

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá luận văn và Trưởng Khoa quản lý chuyên

ngành sau khi luận văn đã được sửa chữa (nếu có)

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG TRƯỞNG KHOA

Trang 3

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Tp.HCM, ngày 30 tháng 06 năm 2012

Họ và tên học viên : NGUYỄN ANH VŨ MSHV : 10080309

Chuyên ngành : Công nghệ và Quản lý xây dựng Mã số : 60.58.90

I TÊN ĐỀ TÀI:

ỨNG DỤNG ANP ĐÁNH GIÁ RỦI RO ĐẦU TƯ DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÕNG

II NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:

- Khảo sát v

văn phòng

- Đề xuất mô hình đánh giá rủi ro bằng công cụ phân tích mạng ANP

- Ứng dụng vào dự án cụ thể

III NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 06 / 02 / 2012

IV NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 30 / 06 / 2012

Nội dung và đề cương luận văn thạc sĩ đã được hội đồng chuyên ngành thông qua

QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

TS TRỊNH THÙY ANH TS LƯƠNG ĐỨC LONG

Trang 4

Luận văn thạc sĩ GVHD: Ts Trịnh Thùy Anh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn thạc sĩ này, trước hết em xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu

sắc đến cô giáo Trịnh Thùy Anh Bắt đầu từ bản đề cương đầu tiên đến luận văn

ngày hôm nay là cả một quá trình dài, và mỗi lần sửa bài như vậy luôn có những ý

kiến góp ý của cô Em thật sự chân thành cảm ơn cô

Em cũng xin chân thành cảm ơn tất cả quý thầy cô giảng dạy chuyên ngành

Công nghệ và Quản lý xây dựng Những kiến thức mà thầy cô truyền đạt trong một

năm rưỡi qua chính là những kinh nghiệm và hành trang cho nghề nghiệp và cuộc

sống của em sau này

Xin chân thành cảm ơn các bạn lớp Công nghệ và Quản lý xây dựng 2010

Các bạn đã cho tôi nhiều cơ hội học hỏi và tôi chắc chắn sẽ không quên những buổi

học, giao lưu của lớp mình thời gian qua

Xin chân thành cảm ơn những người bạn thân cũng như các đồng nghiệp đã

luôn luôn bên cạnh, giúp đỡ tôi

Cuối cùng, xin cảm ơn gia đình luôn là động lực giúp tôi vượt qua khó khăn

để hoàn thành luận văn này

Trang 5

TÓM TẮT

Bất động sản nói chung và thị trường cao ốc cho thuê văn phòng nói riêng là

lĩnh vực thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia Tuy nhiên trong bối cảnh thị trường giai

đoạn 2011-2012, đây là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro do vốn đầu tư lớn, thời gian

thu hồi vốn dài đồng thời chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau mà nhà đầu tư

khó có thể kiểm soát hết được Bài toán đánh giá rủi ro trong quá trình lập dự án lâu

nay vẫn được các chủ đầu tư chủ yếu dựa trên kinh nghiệm hoặc các phân tích định

tính Điều này có hạn chế trong việc xác định có những rủi ro nào ảnh hưởng đến

quá trình đầu tư dự án cũng như đánh giá đúng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố

rủi ro

Nghiên cứu đã nhận dạng được 4 nhóm rủi ro và 27 tiêu chí ảnh hưởng đến

quá trình đầu tư dự án cao ốc văn phòng Sau khi phân tích dữ liệu, tác giả nhận

được 3 nhóm rủi ro: rủi ro chính sách, rủi ro xây dựng, rủi ro kinh doanh và 19 tiêu

chí quan trọng nhất để xây dựng mô hình ANP

Dữ liệu đầu vào của mô hình ANP là kết quả so sánh cặp của các chuyên gia

được tích hợp vào phần mềm hỗ trợ Superdecision Kết quả của mô hình là trọng số

các tiêu chí và phương trình đánh giá rủi ro

Nghiên cứu này được thực hiện trong điều kiện Tp Đà Nẵng Tuy nhiên, với

một vài điều chỉnh, kết quả nghiên cứu có thể ứng dụng để đánh giá rủi ro các dự án

cao ốc văn phòng mở rộng cho điều kiện Việt Nam

Trang 6

ABSTRACT

Real estate, in general as well as office building market in particular are

attracting so many investers However; it also holds many implicit risks due to long

– term investment capital, extending pay – back period and it’s affected by many

uncontrolled factors

For so many years until now, estimated risks during planning stage of project

evaluated by owners were usually based on their experiences or qualitative analysis

This is a limitation in this method They can’t control what risk factors really affect

the project and how the risks affect the project during it’s life cycle

This research recognizes 4 groups of risks and 27 factors related to the

investment of office building After analysing data collected from the survey, the

author concludes three main groups of risks including: policy risk, construction risk,

and trading risk, along with the most nineteen important factors which are used to

form the ANP model

The input of ANP model are the pair – wise comparisions from experts and is

integrated into Superdicision supported software The output of the model are the

priority of the factors and equation which are used for risk assessment

This research is done in Da Nang city However; the results can be widden for

office building risk assessment in the whole Vietnam after several adjustments

Trang 7

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Giới thiệu chung 1

1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu 1

1.2.1 Thực tế quản lý rủi ro tại Việt Nam 1

1.2.2 Lý do hình thành đề tài 3

1.3 Mục tiêu nghiên cứu 4

1.4 Phạm vi nghiên cứu 5

1.5 Ý nghĩa đề tài 5

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN 2.1 Rủi ro và rủi ro dự án 6

2.2 Lượt khảo nghiên cứu 6

2.2.1 Các nghiên cứu về rủi ro dự án 6

2.2.2 Các nghiên cứu ứng dụng công cụ ANP trong xây dựng 17

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Mô hình nghiên cứu 29

3.2 Quy trình nghiên cứu 32

3.3 Quy trình thu thập dữ liệu 32

3.3.1 Thiết kế bảng câu hỏi 32

3.3.2 Thu thập mẫu 34

3.3.3 Kiểm định độ tin cậy của kết quả khảo sát 35

3.4 Phương pháp phân tích mạng ANP 35

3.4.1 Cấu trúc mạng 36

3.4.2 Siêu ma trận 37

3.4.3 Đo lường sự không nhất quán 37

CHƯƠNG 4: THU THẬP VÀ XỬ LÝ SỐ LIỆU 4.1 Khảo sát thử nghiệm 39

4.2 Khảo sát chính thức 40

4.3 Kết quả khảo sát 43

4.3.1 Thời gian công tác 43

4.3.2 Chức vụ 44

4.3.3 Đơn vị công tác 44

4.3.4 Lĩnh vực hoạt động của công ty 45

4.3.5 Giá trị công trình 46

4.3.6 Vai trò người trả lời trong dự án 47

4.4 Phân tích các yếu tố rủi ro 49

4.4.1 Thay đổi chính sách tiền tệ của Chính phủ 49

4.4.2 Thay đổi chính sách thuế bất động sản 50

Trang 8

4.4.3 Thay đổi lãi suất cho vay 50

4.4.4 Lạm phát tăng 52

4.4.5 Điều chỉnh lương cơ bản 52

4.4.6 Năng lực tài chính và kinh nghiệm nhà thầu 52

4.4.7 Năng lực đơn vị thiết kế 53

4.4.8 Năng lực ban QLDA 53

4.4.9 Tình hình thời tiết, thiên tai 54

4.4.10 Biến động giá nguyên vật liệu 54

4.4.11 Tài chính chủ đầu tư 54

4.4.12 Nguồn cung văn phòng trên thị trường 55

4.4.13 Tình hình môi trường, an ninh, giao thông quanh cao ốc 55

4.4.14 Khả năng kết nối với khu trung tâm và hạ tầng dịch vụ lân cận 55

4.4.15 Sự đa năng của cao ốc 56

4.4.16 Sự ổn định về thương hiệu của chủ đầu tư 56

4.4.17 Khả năng chấp nhận của thị trường với giá thuê 56

4.4.18 Phương thức quản lý cao ốc khi khai thác 57

4.4.19 Nhu cầu thuê văn phòng 57

CHƯƠNG 5: XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐÁNH GIÁ RỦI RO 5.1 Giới thiệu hai phương án xây dựng dự án 58

5.2 Các bước xây dựng mô hình 71

5.2.1 Xây dựng cấu trúc mô hình 71

5.2.2 Chọn chuyên gia đánh giá 71

5.2.3 Thiết lập mối quan hệ giữa các nhóm và nhân tố 71

5.2.4 So sánh cặp giữa các nhóm và nhân tố 77

5.2.5 Kết quả từ mô hình 77

5.2.5.1 Ma trận không trọng số 78

5.2.5.2 Siêu ma trận trọng số 80

5.2.5.3 Siêu ma trận giới hạn 82

5.2.5.4 Trọng số các tiêu chí 84

5.2.6 Đánh giá của chuyên gia rủi ro từng tiêu chí của mỗi phương án 84

CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 6.1 Kết luận 86

6.2 Kiến nghị 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

PHỤ LỤC 1 90

PHỤ LỤC 2 106

PHỤ LỤC 3 110

PHỤ LỤC 4 114

LÝ LỊCH TRÍCH NGANG 129

Trang 9

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Kết quả khảo sát về tiêu chí rủi ro 10

Bảng 2.2 Kết quả khảo sát về kỹ thuật phân tích rủi ro 12

Bảng 2.3 Trọng số các tiêu chí chọn thầu 19

Bảng 2.4 Trọng số các nhân tố để chọn tư vấn QLDA 21

Bảng 2.5 Trọng số nhân tố chọn thầu quốc tế 24

Bảng 2.6 Trọng số các nhân tố ảnh hưởng sự thực hiện liên doanh 27

Bảng 4.1 Bảng liệt kê các giá trị tính toán của các tiêu chí 39

Bảng 4.2 Bảng tổng hợp kết quả khảo sát chính thức 41

Bảng 4.3 Item-Total Statistics 42

Bảng 4.4 Bảng tổng hợp kinh nghiệm làm việc 43

Bảng 4.5 Bảng tổng hợp chức vụ 44

Bảng 4.6 Bảng tổng hợp đơn vị công tác 45

Bảng 4.7 Bảng tổng hợp lĩnh vực hoạt động 46

Bảng 4.8 Bảng tổng hợp giá trị công trình 46

Bảng 4.9 Bảng tổng hợp vai trò người trả lời 47

Bảng 4.10 Bảng liệt kê các tiêu chí được chọn lựa và các kí hiệu mã hóa 48

Bảng 4.11 Lãi suất một số quốc gia năm 2012 51

DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1.1 Quá trình quản trị rủi ro dự án 2

Hình 1.2 Thị trường cao ốc văn phòng Quý 4 tại Tp HCM 3

Hình 1.3 Thị trường cao ốc văn phòng Quý 4 tại Tp Đà Nẵng 4

Hình 2.1 Mô hình ANP chọn nhà thầu 18

Hình 2.2 Mô hình ANP chọn tư vấn QLDA 20

Hình 2.3 Mô hình ANP đánh giá rủi ro dự án xây dựng quốc tế 23

Hình 2.4 Mô hình ANP đánh giá sự thực hiện liên doanh 27

Hình 3.1 Mô hình ANP đánh giá rủi ro dự án cao ốc văn phòng 31

Hình 3.2 Qui trình nghiên cứu 32

Hình 3.3 Cấu trúc mạng lưới theo phương pháp ANP 36

Hình 4.1 Biểu đồ tổng hợp kinh nghiệm làm việc 43

Hình 4.2 Biểu đồ tổng hợp chức vụ 44

Hình 4.3 Biểu đồ tổng hợp đơn vị công tác 45

Hình 4.4 Biểu đồ tổng hợp lĩnh vực công ty 46

Hình 4.5 Biểu đồ tổng hợp giá trị công trình 47

Hình 4.6 Biểu đồ tổng hợp vai trò người trả lời 48

Hình 5.1 Phối cảnh dự án 58

Hình 5.2 Vị trí dự án 59

Hình 5.3 Biểu đồ giá thép năm 2010 65

Hình 5.4 Thị trường cho thuê văn phòng Đà Nẵng Q2/2009 – Q2/2010 70

Hình 5.5 Mô hình ANP đánh giá rủi ro dự án cao ốc văn phòng 71

Trang 10

IMF : International Monetary Fund

IRR : Internal Rate Of Return

NPV : Net Present Value

QLDA : Quản lý dự án

SPSS : Statistical Package for the Social Sciences

WB : World Bank

Trang 11

CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Giới thiệu chung

Các đợt suy thoái kinh tế 2007-2008, 2010-2012 và có thể còn kéo dài đến những năm tiếp theo đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế Việt Nam mà rõ rệt nhất là ngành xây dựng

Chỉ số giá tiêu dùng 3 tháng đầu năm 2011 tăng 6,1% so với cuối năm 2010 bắt buộc Chính phủ phải có biện pháp mạnh để kiềm chế lạm phát Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 nêu rõ “… thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng, phối hợp hài hòa giữa chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa để kiềm chế

lạm phát…; giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất,

nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán” Thống kê đến tháng 5 năm 2011 đã cắt

giảm 80550 tỷ đồng chi phí đầu tư công [1]

Ngày 07/09/2011 Ngân hàng nhà nước ban hành Thông tư 02 qui định trần lãi

suất huy động là 14%, đây là điều kiện để các ngân hàng từng bước hạ lãi suất cho

vay Bắt đầu có dấu hiệu tích cực cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc cao ốc cho thuê văn phòng nói riêng, khi cả chủ đầu tư dự án và các công ty có nhu cầu thuê văn phòng tiếp cận nguồn vốn vay để phục hồi sản xuất

Kết thúc năm 2011 lạm phát ở mức rất cao 18,58% [2] Năm 2012, Chính phủ tiếp tục chính sách kiềm chế lạm phát, tái cấu trúc nền kinh tế Đầu tiên là tái cấu trúc lĩnh vực ngân hàng với sự sáp nhập của ba ngân hàng Tín Nghĩa, Đệ Nhất và Sài Gòn Hơn 10 ngân hàng nữa dự định sẽ sáp nhập trong năm 2012 Lý do chủ yếu là do các ngân hàng tỉ lệ nợ xấu lớn dễ dẫn đến mất thanh khoản Vì vậy, khả năng trong quý I, quý II của năm 2012, việc các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn vay là rất hạn chế Đầu tư bất động sản hiện nay theo nhận định các chuyên gia vẫn mang đầy tính rủi ro

1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu

1.2.1 Thực tế quản lý rủi ro tại Việt Nam

Trang 12

Đối với việc quản lý rủi ro, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2009/NĐ –

CP quy định nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình đối với người có thẩm quyền quyết định đầu tư:

- Xem xét các yếu tố bảo đảm tính hiệu quả của dự án bao gồm: sự cần thiết đầu tư, quy mô công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện dự án, phân tích tài chính, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án

- Xem xét các yếu tố bảo đảm tính khả thi của dự án bao gồm: sự phù hợp với quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có), khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự án, kinh nghiệm quản lý của chủ đầu

tư, kết quả thẩm định thiết kế cơ sở, khả năng hoàn trả vốn vay, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường trên cơ sở ý kiến bằng văn bản của các cơ quan liên quan và các quy định khác của pháp luật có liên quan

Nội dung của Nghị định quy định người có thẩm quyền quyết định đầu tư cần xem xét những vấn đề ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án Đó là những rủi ro mà người quyết định đầu tư phải nhìn nhận được trước khi ra quyết định thực hiện dự

án

Nếu so sánh với quy trình quản lý rủi ro dự án của PMI có thể nhận thấy được những khác biệt:

Hình 1.1 Quá trình quản trị rủi ro dự án [3]

Thực tế hiện nay, nhiều dự án giai đoạn lập dự án đầu tư chỉ mang tính hình thức sau khi chắc chắn đã có quyết định đầu tư từ chủ đầu tư Chủ đầu tư hầu hết là những người không có chuyên môn sâu trong việc đánh giá rủi ro, quyết định đầu tư khi chưa lường hết được rủi ro trong suốt vòng đời dự án cũng là nguyên nhân dẫn đến dự án bị thất bại “Tại Việt Nam, những hạn chế đối với quản lý rủi ro đó là

Trang 13

thiếu hụt về tổ chức, thiếu hụt về điều kiện yêu cầu như thời gian, tài nguyên và giá thành, các nhà quản lý không quen thuộc với quản lý rủi ro Ngoài ra, khách hàng lại không có nhu cầu về quản lý rủi ro, thêm việc thiếu hụt chuyên gia và kinh nghiệm về quản lý rủi ro, thông tin trao đổi giữa các đối tác bị giới hạn” [4]

1.2.2 Lý do hình thành đề tài

Điểm qua thị trường cho thuê cao ốc văn phòng ba thành phố lớn: Hà Nội, Hồ Chí Minh và Đà Nẵng giai đoạn quý IV năm 2011 từ số liệu thu thập của công ty CBRE

Hình 1.2 Thị trường cao ốc văn phòng quý 4 tại Tp HCM [5]

Thị trường cho thuê văn phòng Tp HCM tăng khá lớn về tỉ lệ trống của cao ốc hạng A, trong khi tỉ lệ trống cao ốc hạng B, C tương đối ổn định so với năm trước Giá thuê cũng giảm khoảng 8% so với cùng kỳ Các doanh nghiệp đang có xu hướng chọn văn phòng hạng B và hạng C nhằm giảm khoản chi tiêu cho doanh nghiệp

Trang 14

Hình 1.3 Thị trường cao ốc văn phòng quý 4 tại Tp Đà Nẵng [5]

Tỉ lệ trống của cả 3 hạng A, B, C tương đối đồng đều, các cao ốc đang có xu hướng lấp đầy lớn Giá thuê cũng tăng so với cùng kỳ năm trước Thị trường cao ốc cho thuê văn phòng ở Đà Nẵng được đánh giá còn rất tiềm năng

Thị trường cao ốc văn phòng Hà Nội quý 4/2011 tiếp nhận thêm 143000 m2

(tương đương 15% toàn thị trường) Nguồn cung sẽ tăng mạnh trong thời gian tới với các dự án có tiến độ ổn định như Indochina Plaza Hanoi, Licogi 13, Apex Tower, dự kiến sẽ làm tỉ lệ trống tăng mạnh

Nhìn chung, trong giai đoạn kinh tế khó khăn, nhưng tỉ lệ lấp đầy của các văn phòng cho thuê vẫn khá lớn (khoảng 70%) Điều đó chứng tỏ nhu cầu của thị trường vẫn còn rất lớn Tuy nhiên hàng loạt dự án bất động sản ngừng thi công như khu phức hợp Viễn Đông Meridian, khu phức hợp Golden Square, (Đà Nẵng); Hoàng Anh New Sài Gòn, Lilama SHB Town, (Tp HCM) đã cho thấy rủi ro cao trong việc đầu tư dự án cao ốc văn phòng Vì vậy, các chủ đầu tư cần thay đổi cách nhìn nhận và tiếp cận để giải quyết vấn đề rủi ro dự án Một mô hình định lượng rủi ro là thật sự cần thiết thay vì nhìn nhận cảm tính về rủi ro của hầu hết các chủ đầu tư như hiện nay

1.3 Mục tiêu nghiên cứu



phòng

 Đề xuất mô hình đánh giá rủi ro bằng công cụ phân tích mạng ANP

Trang 15

- Đơn vị thi công

Dự án được sử dụng đánh giá là dự án cao ốc văn phòng tại Đà Nẵng, trong quá trình lập dự án có đề xuất nhiều phương án khác nhau

1.5 Ý nghĩa đề tài

 Ý nghĩa về học thuật

- Nghiên cứu tìm được các nhân tố rủi ro ảnh hưởng đến việc đầu tư cao ốc văn phòng trong điều kiện thành phố Đà Nẵng, kết quả có thể mở rộng cho điều kiện Việt Nam

- Nghiên cứu xây dựng một mô hình định lượng rủi ro ứng dụng vào việc đánh giá rủi ro đầu tư dự án cao ốc văn phòng

 Ý nghĩa về thực tiễn

- Nghiên cứu hỗ trợ nhà đầu tư trong việc đánh giá rủi ro trước khi ra quyết định đầu tư đối với các dự án cao ốc văn phòng

Trang 16

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN 2.1 Rủi ro và rủi ro dự án

Rủi ro là những sự kiện bất ngờ hoặc điều không chắc chắn có thể xảy ra ngoài

dự kiến, mang lại những thiệt hại hoặc các cơ hội đạt được các lợi ích.[4]

Rủi ro dự án là tình huống bất ngờ xảy ra làm ảnh hưởng đến kết quả dự án theo cả hai hướng tích cực và tiêu cực [4]

2.2 Lượt khảo nghiên cứu

2.2.1 Các nghiên cứu về rủi ro dự án

2.2.1.1 Lê Quang Phúc (2009) trong đề tài luận văn thạc sĩ “Nhận dạng các loại

rủi ro chính trong dự án xây dựng công trình giao thông - Các giải pháp nhằm kiểm soát và phòng ngừa” [6], các loại rủi ro được chia thành 4 nhóm:

- Các yếu tố rủi ro do yếu tố khách quan

 Trình độ đội ngũ kỹ sư và công nhân lao động còn yếu kém

 Trình độ tổ chức của cán bộ quản lý nói chung còn yếu

 Trình tự thủ tục đầu tư xây dựng quá rườm rà

 Địa hình, địa chất, thủy văn khu vực xây dựng phức tạp

 Quy hoạch xây dựng thiếu tầm nhìn xa, dự báo kém

- Các yếu tố rủi ro do chủ đầu tư gây ra

 Lập dự án đầu tư không đầy đủ, chi tiết còn mang tính hình thức

 Không tổ chức tốt khâu đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư

 Đánh giá sai tính khả thi của dự án

 Thay đổi chủ trương đầu tư do công tác dự báo kém

 Công tác thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán chưa tốt

 Áp lực rút ngắn tiến độ

- Các yếu tố rủi ro do đơn vị tư vấn gây ra

 Thiết kế còn nhiều sai sót, phải thay đổi bổ sung thiết kế

Trang 17

 Công tác lập tổng mức đầu tư, dự toán còn sai sót

 Năng lực hoạt động xây dựng và hành nghề xây dựng không đảm bảo

 Khả năng chuyên môn của đội ngũ kỹ sư hành nghề tư vấn kém

 Khảo sát còn nhiều sai sót

- Các yếu tố rủi ro do nhà thầu xây lắp gây ra

 Năng lực quản lý nhà thầu yếu kém

 Hồ sơ dự thầu tính toán không hợp lý về biện pháp thi công và tiến độ thực hiện

 Trình độ đội ngũ kỹ sư và công nhân lao động của nhà thầu còn hạn chế

 Năng lực tài chính của nhà thầu không đảm bảo

Nghiên cứu tập trung vào các yếu tố rủi ro tác động đến 3 mục tiêu chính trong quản lý dự án là chất lượng, tiến độ và chi phí Phương pháp nghiên cứu ở đây

là thống kê mô tả cùng với công cụ hỗ trợ là phần mềm SPSS Các yếu tố rủi ro được xếp hạng dựa trên giá trị thống kê trung bình (mean) từ kết quả khảo sát Cuối cùng là đề xuất các biện pháp giảm thiểu rủi ro đối với các yếu tố rủi ro được xếp hạng cao

 Nhận xét

Nghiên cứu đã giải quyết được 3 mục tiêu nhận dạng, xếp hạng rủi ro, biện pháp giải quyết mà chưa xây dựng được một mô hình đánh giá rủi ro

2.2.1.2 Nguyễn Bá Thọ (2010) trong đề tài luận văn thạc sĩ “Phân tích và quản lý

rủi ro trong đầu tư dự án bất động sản du lịch” [7], tác giả chia rủi ro thành 6

Trang 18

 Quy hoạch không có điểm nhấn

 Thiếu hụt nhân sự trình độ cao

 Bất động sản chỉ phù hợp với phần nhỏ khách hàng

- Hiện trạng bất động sản du lịch

 Giao thông đi lại kém phát triển

 Giá cho thuê cao

 Giá bất động sản còn cao

- Thủ tục hành chính

 Thủ tục hành chính nhiêu khê

- Tài chính chủ đầu tƣ

 Tài chính chủ đầu tƣ không đáp ứng

 Giá vật tƣ, nhân công tăng

 Nhƣợng quyền biệt thự (giá đất nhƣợng quyền)

 Kinh doanh khách sạn, biệt thự (giá cho thuê phòng, công suất phòng, kinh doanh các khoản khác)

 Kinh doanh nhà hàng

 Kinh doanh Spa-Massage

 Chi phí hoạt động tiếp thị

Trang 19

 Suất sinh lợi mong muốn

Mỗi biến được thu thập số liệu từ các dự án tương tự trong quá khứ kết hợp các kiểm định thống kê để tìm hàm phân phối xác suất Kết quả của mô phỏng là giá trị NPV của dự án và hàm phân phối xác suất của NPV

 Nhận xét

Việc phân tích rủi ro ở đây là phân tích xác suất của các yếu tố ảnh hưởng tài chính dự án Phương pháp vẫn tồn tại hạn chế là phân phối xác suất của các biến dựa trên dữ liệu quá khứ khó có thể phản ảnh đúng trong điều kiện tương lai đặc biệt là khi thị trường có những biến động bất thường

2.2.1.3 Bùi Quang Vũ (2009) trong Luận văn thạc sĩ “Quản lý rủi ro về chi phí tác

động đến sự thành công của các dự án xây dựng cao ốc văn phòng tại Tp HCM”

[8], tác giả tập trung nghiên cứu các rủi ro liên quan đến chi phí dự án cao ốc văn phòng bao gồm: lạm phát, tỉ giá hối đoái, lãi suất ngân hàng, suất sinh lợi của chủ đầu tư, chi phí hạ tầng xây lắp và thiết bị, tình hình thị trường Nghiên cứu sử dụng phương pháp mô phỏng Monte-Carlo, kết quả thu được là hàm phân phối xác suất của NPV, IRR, B/C theo quan điểm chủ đầu tư và quan điểm tổng mức đầu tư

 Nhận xét

Nghiên cứu tập trung đến các yếu tố rủi ro về chi phí Đây là yếu tố quan trọng trong việc ra quyết định đầu tư tuy nhiên cần xem xét các rủi ro khác như rủi ro môi trường, pháp lý, các rủi ro trong quá trình thực hiện dự án,…

2.2.1.4 E.Gehner trong bài báo “Risk management in the Dutch real estate

development sector: a survey” [9], nội dung bài báo phân tích kết quả từ cuộc khảo

sát khám phá (explorative survey) Mục tiêu ở đây là nhận biết các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dự án bất động sản và thống kê các phương pháp đánh giá rủi ro của các công ty bất động sản

- Đối tượng khảo sát: Trong hơn 100 công ty hoạt động lĩnh vực bất động sản tại Hà Lan, nhóm nghiên cứu chọn ra mẫu gồm 31 công ty có tổng danh mục đầu tư dự án trên 400 triệu Euro và là các công ty triển vọng (frontrunners)

Trang 20

trong quản lý rủi ro Kết quả chỉ có 15 đại diện của 15 công ty tham gia phỏng vấn Các đại diện đƣợc đánh giá là các chuyên gia trong quản lý rủi ro của mỗi công ty

- Hình thức phỏng vấn: Phỏng vấn bán cấu trúc chi tiết (depth semi-structured interview) với 20 câu hỏi về:

 Cấu trúc tổ chức của ban quản lý dự án

 Quá trình ra quyết định

 Rủi ro trong từng giai đoạn dự án

 Kỹ thuật phân tích rủi ro của công ty

Bảng 2.1 Kết quả khảo sát về tiêu chí rủi ro

Tiêu chí rủi ro Số lƣợng

phản hồi

Tỉ lệ phần trăm

Trang 21

Rủi ro khi tiếp nhận công

Sự không chấp thuận của

Nhà thầu không đủ tài

Trang 22

 Sự không chấp thuận của chính quyền

 Sự không chấp thuận của người dân

 Thay đổi các quy định về môi trường

 Giá thầu cao

 Hư hỏng trong quá trình xây dựng

 Nhà thầu không đủ tài chính

 Ô nhiễm tại công trường, hoặc trúng cổ vật

Số lượng phản hồi

Tỉ lệ phần trăm

Dựa vào kinh nghiệm

Trang 23

Phân tích lệ phí mạo hiểm

Nghiên cứu còn tồn tại các hạn chế:

 Các công ty tham gia phỏng vấn đều hoạt động trong nước nên kết quả khảo sát giới hạn trong điều kiện kinh tế xã hội của Hà Lan

 Đây là các công ty có tiềm lực tài chính mạnh, ý kiến của chuyên gia không hoàn toàn đại diện cho các công ty bất động sản ở Hà Lan

 Số mẫu khảo sát ít so với danh mục câu hỏi

 Nghiên cứu mang tính thống kê và không có quá trình phân tích rủi ro cũng như đề xuất một mô hình phân tích cụ thể

2.2.1.5 Nisa Zainudeen (2008) trong bài báo “Quanlitative risk analysic

framework for office developments” [10], kết quả có 02 nhóm rủi ro chính ảnh

hưởng đến việc đầu tư cao ốc văn phòng:

- Rủi ro trong giai đoạn đầu dự án

 Chi phí xây dựng

 Chậm trễ trong thi công

 Khả năng duyệt dự án đầu tư của đơn vị thẩm quyền

Trang 24

 Nhượng quyền đầu tư

 Khả năng hiện hữu của dịch vụ

 Qui định của Chính phủ

 Thời gian chờ phê duyệt

 Thay đổi lãi vay

 Chi phí bất khả kháng (thiên tai,…)

 Chi phí quảng cáo

 Phí thu về dịch vụ chuyên môn

 Chi phí tố tụng

- Rủi ro giai đoạn sau dự án

 Chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của nền kinh tế

 Lạm phát

 Rủi ro khủng bố

 Tình hình cho thuê

 Chọn lựa đối tượng cho thuê

 Thời hạn cho thuê

 Rủi ro quá trình hoạt động

 Chi phí bảo dưỡng

 Thay đổi về chính sách

Trang 25

 Thay đổi qui định

 Các thảm hoạ thiên nhiên

 Thay đổi nhu cầu thuê

 Việc cho thuê lại

 Việc thu nợ phí thuê

Để đánh giá mức độ rủi ro, tác giả sử dụng kỹ thuật xếp hạng RII (relative important indices) Mỗi nhân tố rủi ro đƣợc xem xét 2 tiêu chí: mức độ tác động và xác suất xảy ra Các chuyên gia sẽ đánh giá 2 tiêu chí này theo thang đo five-scale

RII = ∑W/(A×N)

Trong đó:

W: trọng số cho mỗi yếu tố rủi ro

W = (consequence)×(likelihood) (thay đổi từ 1 đến 25)

∑W: tổng các W của các chuyên gia

2.2.1.6 Sukulpat Khumpaisal (2010) trong bài báo “Risk Assessment in Real

Estate Development: An application of Analytic Network Process” [11], đƣa ra 5

nhóm rủi ro đối với dự án bất động sản:

- Rủi ro xã hội

 Lực lƣợng lao động

Trang 26

 Sự chấp thuận của cộng đồng

 Sự tương thích về văn hoá

 Ảnh hưởng đến vấn đề vệ sinh quanh khu vực

- Rủi ro kỹ thuật

 Điều kiện công trường

 Năng lực thiết kế và nhà thầu

 Sự đa chức năng của dự án

 Thời gian dự án

 Các sai sót, sữa đổi

 Việc quản lý thiết bị thi công

 Tỉ giá hối đoái

 Nhu cầu và nguồn cung

 Sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường

 Thương hiệu

 Cấu trúc góp vốn

Trang 27

 Giá trị chu kỳ vòng đời dự án

 Khả năng dễ tiếp cận vị trí dự án

 Doanh số mua

 Doanh số cho thuê

 Tỉ lệ lợi nhuận mong muốn

- Rủi ro chính sách

 Sự ổn định của chính sách

 Chính sách thuế thương mại

 Chính sách thuế địa phương

 Sự chấp thuận của chính quyền

 Cấp phép dự án

 Nhận xét

Nghiên cứu sử dụng ANP là công cụ hữu hiệu trong việc hỗ trợ ra quyết định, ANP thể hiện mối quan hệ phụ thuộc lẫn nhau giữa các nhóm rủi ro và giữa các nhân tố rủi ro trong từng nhóm với nhau Tuy nhiên bất động sản là lĩnh vực rộng gồm nhiều mảng như chung cư, cao ốc cho thuê văn phòng, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp,…do đó các nhân tố rủi ro của từng mảng cũng khác nhau Vì vậy, sử dụng một mô hình để đánh giá rủi ro chung cho tất cả các mảng là không hiệu quả

2.2.2 Các nghiên cứu ứng dụng công cụ ANP trong xây dựng

2.2.2.1 Đỗ Anh Khoa (2010) trong đề tài luận văn thạc sĩ “Phân tích các tiêu chí

đánh giá, lựa chọn nhà cung cấp vật tư, thiết bị cho các dự án xây dựng ở Việt Nam và xây dựng mô hình mô hình đánh giá, lựa chọn bằng công cụ ANP” [12]

- Thu thập dữ liệu: sử dụng bảng câu hỏi để thu thập dữ liệu, sử dụng các phân tích thống kê phân tích dữ liệu thu thập được để chọn ra 20 nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quá trình chọn thầu

Trang 28

- Mô hình nghiên cứu: theo cấu trúc của ANP như sơ đồ bên dưới

Hình 2.1 Mô hình ANP chọn nhà thầu

Trang 29

- Kết quả nghiên cứu:

Từ các bảng so sánh cặp giữa các tiêu chí với nhau, đƣa vào phần mềm phân tích, kết quả nhận đƣợc là trọng số của các nhân tố

Bảng 2.3 Trọng số các tiêu chí chọn thầu

S1 Thời gian hoạt động trong ngành xây dựng 0.055258

S2 Số lƣợng công trình đã tham gia 0.082784

Trang 30

0.034058x19+0.035231x20

Trong đó x k(k= 1 ÷ n) đánh giá của các chuyên gia đối với tiêu chí xk của phương

án

 Nhận xét

- Các tiêu chí ảnh hưởng đến công tác chọn thầu là đầy đủ trên cơ sở trích dẫn

từ các nghiên cứu trước đây

- Kết quả trọng số nhân tố sát thực tế Tiêu chí “giá cả” có vai trò quan trọng nhất trong việc chọn thầu phản ánh khách quan thực tế chọn thầu ở Việt Nam

- Sử dụng công cụ ANP có nhược điểm là quy trình phức tạp

2.2.2.2 Lê Văn Trung (2010) luận văn thạc sĩ “Ứng dụng mô hình ANP nhằm lựa

chọn đơn vị tư vấn quản lý dự án trong hoạt động xây dựng tại Việt Nam” [13]

- Thu thập dữ liệu: phát hành bảng câu hỏi để thu thập dữ liệu, sử dụng các phân tích thống kê phân tích dữ liệu thu thập được để chọn ra 19 tiêu chí ảnh hưởng đến quá trình chọn đơn vị tư vấn QLDA tại Việt Nam

- Mô hình nghiên cứu:

Hình 2.2 Mô hình ANP chọn tư vấn QLDA

Trang 31

- Kết quả nghiên cứu

Từ các bảng so sánh cặp giữa các tiêu chí với nhau, đưa vào phần mềm phân tích, kết quả nhận được là trọng số của các nhân tố

Bảng 2.4 Trọng số các nhân tố để chọn tư vấn QLDA

2 Công trình có quy mô và tính chất tương tự 0.091207

3 Danh tiếng (trên thế giới/tại Việt Nam) 0.068989

4 Cơ cấu tổ chức, quản lý và phân chia công việc 0.068936

6 Giá hợp lí cho từng hạng mục 0.06277

9 Qui mô và tính chất công trình đã tham gia 0.042033

10 Sự hài lòng của các khách hàng cũ 0.040803

12 Khả năng hiểu và đáp ứng yêu cầu của khách hàng 0.025289

14 Khả năng tư vấn kịp thời cho các tình huống bất ngờ 0.019299

15 Tính chuyên nghiệp của nhân viên 0.01776

17 Khả năng sử dụng phần mềm QLDA 0.012793

18 Khả năng thích ứng với sự thay đổi 0.012727

19 Tình hình lợi nhuận trong 3 năm gần nhất 0.010392

Giá trị trọng số là cơ sở để tác giả chọn nhà thầu tư vấn QLDA trong 3 phương án: Apave, Meinhardt, Archetype

- Yếu tố kinh nghiệm luôn là yếu tố được chủ đầu tư Việt Nam coi trọng nhất Kết quả khảo sát là đáng tin cậy

Trang 32

2.2.2.3 Amani Suliman Bu-Qammaz trong bài báo “Risk assessment of

international construction projects using the analytic network process” [14]

- Mục tiêu nghiên cứu: Phát triển mô hình đánh giá rủi ro dựa trên công cụ ANP đối với các dự án xây dựng quốc tế

- Thu thập dữ liệu: phỏng vấn 3 chuyên gia kinh nghiệm trong các dự án xây dựng quốc tế Các chuyên gia này sẽ thảo luận để đưa ra các tiêu chí quan trọng ảnh hưởng đến rủi ro dự án xây dựng quốc tế

- Mô hình nghiên cứu: Các yếu tố rủi ro gồm có:

 Trong phạm vi quốc gia

 Giữa các quốc gia với nhau

 Khác biệt về văn hoá

 Khoảng cách địa lý

 Sự kỳ thị với nước ngoài

 Quan hệ ngoại giao không tốt

 Ban dự án

 Rủi ro liên quan chủ đầu tư

 Rủi ro liên quan đội ngũ tư vấn

 Rủi ro liên quan đơn vị thiết kế

 Rủi ro liên quan các bên liên danh

Trang 33

 Sự phức tạp về kỹ thuật, công nghệ

 Năng lực nhà thầu phụ

 Nguồn lực dự án không đảm bảo

 Rủi ro liên quan hợp đồng

 Tỉ lệ tiền ứng trước thấp

 Quy định môi trường quá nghiêm ngặt

 Quy định sức khoẻ, an toàn quá nghiêm ngặt

 Yêu cầu chất lượng quá cao

 Có mối liên quan giữa các nhân tố trong mô hình

 Các phương án độc lập với nhau

Trang 34

 Chuyên gia đánh giá là các nhà thầu Thổ Nhĩ Kỳ

 Liên danh được hiểu là giữa nhà thầu Thổ Nhĩ Kỳ với thầu phụ nước khác

 Dữ liệu cung cấp đầy đủ

 Trong quá trình đánh giá thì vấn đề nhà cung cấp cho dự án cũng như hình thức hợp đồng không được xem xét

- Kết quả nghiên cứu:

Dựa trên các bảng so sánh cặp của các chuyên gia, xử lý bằng phần mềm cho

 Rủi ro liên quan các bên liên doanh

 Thay đổi luật, quy định

 Tiến độ gấp rút

 Mất ổn định kinh tế

 Quan liêu

 Khác biệt về văn hoá

 Yêu cầu chất lượng quá cao

Trang 35

 Rủi ro liên quan đơn vị thiết kế

 Quan hệ ngoại giao không tốt

 Nguồn lực dự án không đảm bảo

 Sự phức tạp của quản lý

 Thiếu hụt vốn của chủ đầu tư

 Rủi ro liên quan đội ngũ tư vấn

 Điều kiện địa chất

- Ý nghĩa nghiên cứu giới hạn trong điều kiện Thổ Nhĩ Kỳ

- Các nhân tố rủi ro đưa ra không dựa trên phương pháp thu thập dữ liệu mang tính thống kê mà hoàn toàn dựa vào ý kiến chuyên gia

2.2.2.4 Beliz Ozorhon trong bài báo “Using Analytic Network Process to Predict

the Performance of International Construction Joint Ventures” [15]

- Mục tiêu nghiên cứu: đo lường sự thực hiện liên doanh trong các dự án xây dựng quốc tế

- Mô hình nghiên cứu

Các tiêu chí để đánh giá việc thực hiện liên doanh gồm có:

Trang 36

 JV Structural factors (cấu trúc liên doanh – được đánh giá theo mức độ hữu hiệu của sự kiểm soát lẫn nhau giữa các bên tham gia và các điều khoản hợp đồng)

 Effectiveness of control (sự hiệu quả của việc kiểm soát)

 Contract (sự liên lạc)

 Interpartner fit (sự gắn kết giữa các bên tham gia – được đo lường dựa trên

sự gắn kết về chiến lược, tổ chức và văn hoá)

 Strategic fit (chiến lược)

 Organizational fit (tổ chức)

 Cultural fit (văn hóa)

 Interpartner relations (mối quan hệ giữa các bên tham gia)

 Commitment (sự cam kết)

 Communication (thông tin lẫn nhau)

 Cooperation in decision making (sự hợp tác trong việc ra quyết định)

 Previous cooperation (sự hợp tác trước đây)

 Conflict resolution (giải quyết xung đột)

 Trust (sự tin cậy)

 External factor (các tiêu chí khác)

 Psychic distance (sự khác biệt giữa thị trường trong nước và nước ngoài)

 Country risk (rủi ro liên quan đến kinh tế, xã hội, chính sách của đất nước)

 Project risk (rủi ro của dự án)

Trang 37

Hình 2.4 Mô hình ANP đánh giá sự thực hiện liên doanh

Sau khi xây dựng được mô hình đánh giá, các chuyên gia sẽ thực hiện so sánh cặp Kết quả đánh giá của các chuyên giá phải được kiểm tra tính nhất quán bằng hệ

số độ nhất quán (consistency ratio) luôn nhỏ hơn 0,1 Các bảng so sánh cặp được xử

lý bằng phần mềm để cho ra giá trị trọng số của nhân tố

Bảng 2.6 Trọng số các nhân tố ảnh hưởng sự thực hiện liên doanh

Trang 38

 Nhận xét

- Có sự không rõ ràng trong mục tiêu nghiên cứu (theo nhận định của tác giả

“there are still disagreements on the definition and measurement of performance”)

- Các tiêu chí để đánh giá quá rộng Ví dụ nhƣ tiêu chí “country risk” hay

“project risk” cần phân chia nhỏ hơn để dễ đánh giá

Trang 39

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Mô hình nghiên cứu

Để giải quyết bài toán đánh giá rủi ro đối với dự án cao ốc văn phòng, trong việc sử dụng công cụ, tác giả cùng nhận định với Sukulpat Khumpaisal chọn ANP

là công cụ để phân tích

Việc xác định các nhân tố rủi ro, tác giả dựa trên các nghiên cứu về rủi ro đầu

tư cao ốc văn phòng cũng như lĩnh vực bất động sản, đồng thời tham khảo thêm ý kiến của những người có kinh nghiệm, tác giả chia rủi ro cao ốc văn phòng thành 4 nhóm như sau:

- Rủi ro xã hội (ảnh hưởng của dự án đến xã hội)

 Thay đổi chính sách tiền tệ của Chính phủ

 Thay đổi chính sách thuế bất động sản

 Lạm phát thay đổi

 Thay đổi tỉ giá hối đoái

 Điều chỉnh lương cơ bản

 Thay đổi lãi suất cho vay

- Rủi ro xây dựng (ảnh hưởng đến chất lượng, tiến độ, chi phí, an toàn, khả năng hoàn thành của dự án)

 Tài chính của chủ đầu tư

 Tai nạn lao động, cháy nổ

Trang 40

 Năng lực tài chính và kinh nghiệm nhà thầu

 Năng lực đơn vị thiết kế

 Năng lực Ban QLDA

 Biến động giá nguyên vật liệu

 Khả năng ngân hàng đáp ứng thanh khoản để giải ngân

 Tình hình thời tiết, thiên tai

 Điều kiện địa chất phức tạp

- Rủi ro doanh thu (ảnh hưởng đến nguồn thu khi đưa vào khai thác)

 Nhu cầu thuê văn phòng

 Năng lực đội ngũ marketing

 Nguồn cung văn phòng trên thị trường

 Tình hình về môi trường, an ninh, giao thông xung quanh cao ốc

 Khả năng kết nối khu trung tâm và hạ tầng, dịch vụ lân cận

 Phương thức cho thuê

 Sự đa năng của cao ốc (kết hợp với căn hộ, siêu thị)

 Khả năng kiểm soát an toàn cháy nổ

 Sự ổn định thương hiệu của chủ đầu tư

 Khả năng chấp nhận của thị trường với giá thuê

 Phương thức quản lý của cao ốc khi khai thác

Định dạng
Số trang	139
Dung lượng	2,71 MB