Đề xuất mô hình quản lý dự án cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình của các doanh nghiệp fdi

Hồ Chí Minh Khoá Năm trúng tuyển: 2010 1- TÊN ðỀ TÀI: ðề xuất mô hình quản lý dự án cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình của các doanh nghiệp FDI 2- NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN: 1 Tìm hiể

ðại Học Quốc Gia Tp Hồ Chí Minh

TRƯỜNG ðẠI HỌC BÁCH KHOA

-

ðẶ NG HOÀI ðỨC

CĂN HỘ GIÁ TRỊ TRUNG BÌNH CỦA CÁC

DOANH NGHIỆP FDI

ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY CAPITALAND (VIETNAM) HOLDING PTE

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH

KHÓA LUẬN THẠC SĨ

TP HỒ CHÍ MINH, tháng 6 năm 2012

CÔNG TRÌNH ðƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ðẠI HỌC BÁCH KHOA ðẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THANH HÙNG

Thành phần hội ñồng ñánh giá khóa văn thạc sĩ gồm:

1 Chủ tịch: TS TRƯƠNG THỊ LAN ANH

2 Thư ký: PGS TS: LÊ NGUYỄN HẬU

3 Ủy viên: TS NGUYỄN THANH HÙNG

TS TRƯƠNG THỊ LAN ANH TS NGUYỄN THANH HÙNG

ðẠI HỌC QUỐC GIA TP HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TRƯỜNG ðẠI HỌC BÁCH KHOA ðộc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc

Tp HCM, ngày 09 tháng 04 năm 2012

NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN THẠC SĨ

Họ và tên học viên: ðẶNG HOÀI ðỨC Giới tính: Nam
/ Nữ Ngày, tháng, năm sinh: 01/03/1985 Nơi sinh: Tp Hồ Chí Minh

Khoá (Năm trúng tuyển): 2010

1- TÊN ðỀ TÀI:

ðề xuất mô hình quản lý dự án cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình của các doanh nghiệp FDI

2- NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN:

1) Tìm hiểu các mô hình quản lý dự án phù hợp với ñề tài nhằm nhận diện lý thuyết nền

sử dụng trong quá trình nghiên cứu

2) Phân tích thực trạng mô hình quản lý dự án phân khúc cao cấp hiện hữu của doanh nghiệp FDI và mô hình quản lý dự án của doanh nghiệp trong nước, nhận diện các yếu

tố phù hợp ñể ứng dụng vào mô hình quản lý dự án cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình

3) ðề xuất và ñánh giá mô hình quản lý dự án cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình của doanh nghiệp FDI

3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 05/12/2011

4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 09/04/2012

5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS NGUYỄN THANH HÙNG

Nội dung và ñề cương Khóa luận thạc sĩ ñã ñược Hội ðồng Chuyên Ngành thông qua

QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

TS NGUYỄN THANH HÙNG

LỜI CÁM ƠN

Tr ước hết, tôi xin gửi lời cám ơn chân thành và sâu sắc ñến Thầy Nguyễn Thanh

Hùng ñã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện Khóa luận Thầy ñã tạo ñiều kiện và cho tôi những lời khuyên chân thành ñể tôi có cơ hội thực hiện ñề tài này

Tôi xin trân tr ọng cám ơn quí Thầy Cô Khoa Quản lý Công nghiệp ñã truyền ñạt

không ch ỉ là kiến thức mà còn là kinh nghiệm sống và công tác trong suốt khóa học

v ừa qua

Tôi c ũng muốn dành lời cảm ơn chân thành ñến Ban giám ñốc và ñồng nghiệp ở công

ty CapitaLand Vi ệt Nam ñã tạo ñiều kiện thuận lợi và cung cấp những số liệu quí báu

ñể tôi có thể thực hiện khóa luận này

Trong quá trình th ực hiện, bài Khóa luận khó tránh khỏi những sai sót Rất mong ñược sự góp ý của quí Thầy Cô ñể Khóa luận có thể hoàn chỉnh hơn

Xin chân thành c ảm ơn!

TP HCM, ngày 09 tháng 04 n ăm 2012

H ọc viên thực hiện

ðặng Hoài ðức

bình Từ ñó, ñề tài “ðề xuất mô hình quản lý dự án cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình của các doanh nghiệp FDI” ñược ñề xuất thực hiện

Trong phạm vi Khóa luận, tác giả ñề xuất một mô hình quản lý dự án cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình dựa trên sáu mục chính bao gồm: Quản lý phạm vi công việc; quản lý tiến ñộ; quản lý chi phí; quản lý chất lượng; quản lý rủi ro và quản lý hợp ñồng cho doanh nghiệp FDI trên nền tảng mô hình quản lý dự án phân khúc căn hộ cao cấp hiện hữu theo hướng tinh gọn bộ máy, tận dụng tối ña nguồn lực hiện có Khóa luận ñược thực hiện trên nền tảng lý thuyết về các công tác chính trong quản lý

dự án ñược nghiên cứu trong mô hình Nhóm qui trình quản lý dự án (Project Management Process Group) ñược ñề xuất bởi Project Management Institute (2004), bằng phương pháp ñịnh tính thông qua công cụ phỏng vấn sâu các chuyên gia trong quản lý dự án Kết quả ñạt ñược là nhóm các giải pháp trong sáu mục chính trong mô hình quản lý dự án cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình của doanh nghiệp FDI

ABTRACT

The real estate market in general and market of high-range project in detail are facing lots of difficulties A lot of high-range projects can not find purchaser so the investors have to slow down the progress and also reduce the price for the purpose of cash flow

in short term By the other hand, because of supportation of Government and the high demand of the market, the mid-range projects still has got a stable quantum of purchasers and the vison of development are optimistic in long term One of the solutions is to survive and develop during this tough time, the investors in general and the FDI investors in detail have to change the target market from high-range to mid-range projects One of necessary step is to change target market that is the convertibility of project management model from high-range project to mid-range

project That’s why, the thesis “The proposal of project management model for mid-range project of FDI firm” is suggested to execute

In the limitation of this paper, the author propose a project management model for mid-range project included six catelogies: Scope management; time management; cost management; quality management; risk management and procurement management that are based on existing project management model of high-range project in the direction of using optimal internal resources and compacting the system The thesis is based on the theory of the works being in project management which was researched

in model of Project Management Proccess Group by Project Mangement Institute (2004) The thesis is carried out by the qualitative research method and the tools of in-depth interview the experts in project management field The results of this paper are the solutions in above mentioned six catelogies of project manangement model for mid-range projects of FDI firm

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: MỞ ðẦU……… 1

1.1 Lý do hình thành ñề tài……… 1

1.2 Mục tiêu của ñề tài……… 4

1.3 Ý nghĩa của ñề tài……… 5

1.4 Phạm vi nghiên cứu……… 5

1.5 Qui trình và phương pháp thực hiện……… 7

1.6 Bố cục khóa luận……… 8

1.7 Tóm tắt……… 9

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT & CHỌN LỰA MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU……… 10

2.1 Khái niệm, vấn ñề lý thuyết có liên quan……… 10

2.1.1 Quản lý dự án……… 10

2.1.2 ðịnh nghĩa “tư vấn” trong QLDA ……… 11

2.1.2.1 Tư vấn quản lý dự án……… 11

2.1.2.2 Tư vấn kiến trúc……… 12

2.1.2.3 Tư vấn thiết kế kỹ thuật……… 13

2.1.3 Thầu chính……… 13

2.1.4 Hợp ñồng xây dựng truyền thống ……… 14

2.1.5 ðịnh nghĩa phân khúc căn hộ……… 15

2.2 Mô hình nghiên cứu……… 16

2.2.1 Mô hình qui trình quản lý dự án theo lý thuyết Nhóm Qui Trình (Project Management Proccess Group – PG)……… 16

2.2.1.1 Nhóm lập kế hoạch dự án (Planning Proccess Group – PPG)……… 18

2.2.1.2 Nhóm triển khai dự án (Executing Proccess Group – EPG)……… 20

2.2.1.3 Nhóm giám sát và kiểm tra dự án (Monitoring and Controlling Proccess Group – MPG)……… 21

2.2.2 Mô hình dự án xuất sắc (Project Exellence Model – PEM)……… 23

2.2.2.1 Miền kết quả (result areas): Các tiêu chí thành công của dự án………… 23

2.2.2.2 Miền tổ chức (organizational areas): Các nhân tố thành công của dự án… 23

2.3 Chọn mô hình phù hợp……… 26

2.4 Tóm tắt……… 27

CHƯƠNG 3: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU……… 28

3.1 Phương pháp nghiên cứu……… 28

3.2 Qui trình nghiên cứu……… 29

3.3 Dữ liệu và thu thập dữ liệu……… 31

3.4 Kế hoạch phân tích dữ liệu……… 32

3.4.1 Mô tả dữ liệu……… 33

3.4.2 Phân loại dữ liệu……… 33

3.4.3 Kết nối dữ liệu……… 34

3.5 Tóm tắt……… 34

CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG……… 36

4.1 Giới thiệu CapitaLand Việt Nam……… 36

4.1.1 Giới thiệu về công ty……… 36

4.1.2 Giới thiệu về dự án Beau Rivage (BR)……… 37

4.2 Phân tích thực trạng trên cơ sở mô hình PG……… 37

4.2.1 Phân tích phạm vi và WBS dự án……… 37

4.2.1.1 Phân tích chung……… 37

4.2.1.2 Nhận xét……… 40

4.2.2 Phân tích tiến ñộ, thời gian thực hiện dự án……… 41

4.2.2.1 Phân tích chung……… 41

4.2.2.2 Nhận xét……… 42

4.2.3 Phân tích chi phí dự án……… 42

4.2.3.1 Phân tích chung……… 42

4.2.3.2 Nhận xét……… 44

4.2.4 Phân tích qui trình quản lý chất lượng ……… 44

4.2.5 Phân tích rủi ro dự án……… 46

4.2.5.1 Rủi ro về chất lượng……… 46

4.2.5.2 Rủi ro về chi phí……… 47

4.2.5.3 Rủi ro về tiến ñộ……… 48

4.2.6 Phân tích hợp ñồng của dự án……… 48

4.2.6.1 Hợp ñồng với các ñơn vị tư vấn……… 48

4.2.6.2 Hợp ñồng với các ñơn vị nhà thầu……… 49

4.2.6.3 Nhận xét……… 49

4.2.7 Tóm tắt……… 50

4.2.7.1 Ưu ñiểm……… 50

4.2.7.2 Nhược ñiểm……… 51

4.3 Sơ lược mô hình QLDA doanh nghiệp trong nước……… 51

4.3.1 Phân tích chung……… 51

4.3.2 Nhận xét……… 53

4.4 Tóm tắt chương……… 54

CHƯƠNG 5: ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP……… 55

5.1 Giới thiệu dự án thuộc phân khúc giá trị trung bình……… 55

5.2 Lập mô hình QLDA phân khúc căn hộ giá trị trung bình……… 55

5.2.1 Xác ñịnh phạm vi và WBS dự án……… 55

5.2.1.1 Các ưu ñiểm của mô hình QLDA căn hộ cao cấp cần duy trì……… 55

5.2.1.2 Các ñề xuất……… 56

5.2.1.3 Nhận xét……… 60

5.2.2 Lập tiến ñộ, thời gian thực hiện dự án……… 63

5.2.2.1 Lập kế hoạch tiến ñộ……… 63

5.2.2.2 Lập kế hoạch kiểm soát tiến ñộ……… 64

5.2.2.3 Nhận xét……… 65

5.2.3 Lập và kiểm soát ngân sách dự án……… 65

5.2.3.1 Kế hoạch chi phí QLDA……… 65

5.2.3.2 Kiểm soát chi phí QLDA……… 66

5.2.3.3 Nhận xét……… 67

5.2.4 Lập qui trình quản lý chất lượng……… 68

5.2.5 Lập kế hoạch hạn chế rủi ro dự án……… 68

5.2.5.1 Rủi ro về chất lượng……… 68

5.2.5.2 Rủi ro về chi phí……… 69

5.2.5.3 Rủi ro về tiến ñộ……… 69

5.2.5.4 Nhận xét……… 70

5.2.6 Lập hợp ñồng của dự án……… 71

5.2.6.1 Hợp ñồng với các ñơn vị tư vấn……… 71

5.2.6.2 Hợp ñồng với nhà thầu……… 71

5.2.6.3 Qui trình ñấu thầu……… 72

5.2.6.4 Nhận xétẦẦẦ 72

5.3 đánh giá khả năng thực hiện các giải phápẦẦẦ 72

5.4 Tóm tắt chươngẦẦẦ 75

CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊẦẦẦ 76

6.1 Kết luậnẦẦẦ 76

6.2 Kiến nghịẦẦẦ 78

PHỤ LỤC 1: MÔ HÌNH PPGẦẦẦ 80

PHỤ LỤC 2: MÔ HÌNH EPGẦẦẦ 90

PHỤ LỤC 3: MÔ HÌNH MPGẦẦẦ 93

PHỤ LỤC 4: BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN SÂUẦẦẦ 99

PHỤ LỤC 5: BIÊN BẢN PHỎNG VẤN SÂUẦẦẦ 106

PHỤ LỤC 6: PHẠM VI CÔNG VIỆC CỦA TƯ VẤNẦẦẦ 113

TÀI LIỆU THAM KHẢOẦẦẦ 122

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Chu kỳ hoạt ựộng của một dự án (Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh

Loan, 2010)ẦẦẦ 12

Hình 2.2: Vòng lặp PDCA (Deming, 1999)ẦẦẦ 16

Hình 2.3: Mô hình PG trên nền tảng của vòng lặp PDCA (PMI, 2004)ẦẦẦ 17

Hình 2.4: Mô hình các bước lập kế hoạch dự án (Planning Proccess Group - PPG) (PMI, 2004)ẦẦẦ 19

Hình 2.5: Mô hình các bước triển khai dự án (Executing Proccess Group - EPG) (PMI, 2004)ẦẦẦ 20

Hình 2.6: Mô hình các bước giám sát kiểm tra dự án (Monitoring and Controlling Proccess Group Ờ MPG) (PMI, 2004)ẦẦẦ 21

Hình 2.7: Mô hình PEM (Project Excellence Model) (Westerveld, 2003)ẦẦẦẦ 25

Hình 3.1: Qui trình nghiên cứuẦẦẦ 30

Hình 3.2: Chọn mẫu lý thuyết (Nguyễn đình Thọ, 2011)ẦẦẦ 31

Hình 4.1: Vai trò của CREMCO trong quá trình phát triển dự ánẦẦẦ 38

Hình 4.2: Bộ máy quản lý dự án của CREMCOẦẦẦ 39

Hình 4.3: Bộ máy quản lý chất lượng công trườngẦẦẦ 45

Hình 4.4: Qui trình ựấu thầu cho các gói thầu xây dựngẦẦẦ 47

Hình 4.5: Sơ ựồ tổ chức bộ máy QLDA doanh nghiệp trong nướcẦẦẦ 52

Hình 5.1: Sơ ựồ tổ chức bộ máy QLDA phân khúc căn hộ giá trị trung bình trong Gđ kh ởi ựầuẦẦẦ 58

Hình 5.2: Sơ ựồ tổ chức mô hình QLDA phân khúc căn hộ giá trị trung bình của CapitaLand trong giai ựoạn triển khaiẦẦẦ 60

Hình 5.3: Qui trình thủ tục duyệt phát sinh trong giai ựoạn xây dựngẦẦẦ 67

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Chi phí xây d ựng tính theo diện tích sàn xây dựng (tư vấn Davis

Langdon & Seah, 2011)……… 1

Bảng 2.1: Phân khúc th ị trường căn hộ theo giá bán (Savills, 2011)……… 15

Bảng 2.2: Mi ền kết quả của mô hình PEM (Westerveld, 2003)……… 23

Bảng 2.3.a: Mi ền tổ chức của mô hình PEM (Westerveld, 2003)……… 24

Bảng 2.3.b: Mi ền tổ chức của mô hình PEM (Westerveld, 2003)……… 25

Bảng 4.1: Chi phí chi tr ả cho các ñơn vị tư vấn ……… 43

Bảng 5.1: Trách nhi ệm chính của các bộ phận của nhóm dự án……… 62

Bảng 5.2: Tóm t ắt các nhược ñiểm và giải pháp ñề xuất ……… 73

CHƯƠNG 1: MỞ ðẦU

1.1 LÝ DO HÌNH THÀNH ðỀ TÀI

Thị trường bất ñộng sản của Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng ñang trong giai ñoạn khó khăn, kéo dài từ ñầu năm 2009 ñến hiện nay và hiện vẫn chưa có dấu hiệu khôi phục trong ngắn hạn, ñặc biệt ñối với các dự án bất ñộng sản cao cấp (giá thành trên 1000USD/m2) Trong khi ñó, phân khúc bất ñộng sản căn hộ dành cho người thu nhập trung bình có giá thấp hơn 1000USD/m2 dành cho ñối tượng nhân viên công chức mua nhà với mục ñích ñể ở có nhiều thuận lợi hơn do nhắm ñến

số ñông khách hàng và ñược hỗ trợ về mặt chính sách của Nhà nước Tuy nhiên, nhìn chung thị trường bất ñộng sản ñã và ñang ñối mặt với hàng loạt các khó khăn:

• Chính sách tiền tệ thắt chặt với hạn mức tăng trưởng tín dụng dưới 20%, hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất ñặc biệt là bất ñộng sản, theo ñó, tổng dư nợ cho vay giảm từ 22% vào 30/6/2011 xuống còn 16% ñến ngày 31/12/2011 (Ngân hàng nhà nước, 2011)

• Chi phí xây dựng ñã tăng 25% tính từ thời ñiểm quí 1 năm 2010 ñến quí 3 năm 2011 ñược trình bày trong Bảng 1.1:

Bảng 1.1: Chi phí xây dựng tính theo diện tích sàn xây dựng (Langdon, Seah, 2011)

• Lạm phát tăng cao, chỉ số giá tiêu dùng tháng 11/2011 bằng 136.76% so với cùng kỳ năm 2009 và bằng 119.83% so với cùng kỳ năm 2010, người dân có

xu hướng tiết kiệm hơn hoặc chuyển kênh ñầu tư vào các kênh ñầu tư an toàn hơn là bất ñộng sản (Tổng cục thống kê, 2011)

• Tỷ giá USD/VND biến ñộng theo hướng giảm giá trị ñồng VND, dẫn ñến ñặc biệt khó khăn cho các nhà ñầu tư nước ngoài Cụ thể, tỷ giá USD/VND tháng 11/2011 bằng 121.68% so với cùng kỳ năm 2009 và bằng 105.14% so với cùng kỳ năm 2010 ðiều này ảnh hưởng lớn ñến dòng vốn ñầu tư trực tiếp vào Việt Nam nói chung và bất ñộng sản nói riêng

Phát biểu của ông Yip (2011): “Trong ngắn hạn và trung hạn, thị trường bất ñộng sản gặp rất nhiều khó khăn, tuy nhiên, xét về dài hạn, các doanh nghiệp FDI vẫn ñánh giá rất cao thị trường bất ñộng sản Việt Nam, ñặc biệt là phân khúc nhà ở có giá trung bình dành cho ñối tượng khách hàng mua nhà ñể ở”:

• Dân số Việt Nam vào thời ñiểm 1/4/2009 là 85,846,997 người, trong ñó tỷ lệ thành thị là 25,436,896 người Có thể thấy, tỷ lệ thành thị - nông thôn là khá thấp Tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, tỷ lệ người nhập cư vào khoảng 30% dân số và tốc ñộ tăng trưởng dân số thành thị ñặc biệt ở Tp Hồ Chí Minh

là rất cao, 3.54%/năm và chiếm 22.32% số dân tăng thêm của cả nước trong

10 năm từ 1999 – 2009 và vẫn tiếp tục xu hướng ñô thị hóa này trong thời gian tới (Cục thống kê, 2011) Tỷ lệ dân số trong ñộ tuổi lao ñộng là 60% (15 – 64 tuổi) trong năm 2010 và tăng 1%/năm vào khoảng 50.4 triệu vào năm 2015 và 53.15 triệu năm 2020 trong khi dân số dự kiến của Việt Nam vào khoảng 90 triệu vào năm 2020, dự báo tỷ lệ “dân số vàng” vẫn ñược duy trì trong vòng ít nhất 20 năm tới (Quĩ dân số Liên Hiệp Quốc, 2011) Do vậy, nhu cầu nhà ở cho dân ñô thị, lao ñộng nhập cư là cực lớn

• Theo mục tiêu chiến lược phát triển nhà quốc gia ñến năm 2020, tầm nhìn ñến năm 2030 ñã ñược Chính phủ phê duyệt theo Quyết ñịnh số 2127/Qð-TTg ngày 30/11/2011 Theo ñó, tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà

ở tại Hà Nội và TPHCM ñạt trên 80% Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc ñạt khoảng 22 m2 sàn/người (hiện nay là khoảng 17.5 m2 sàn/người) vào năm

2015 và 25 m2 sàn/người vào năm 2020 và phấn ñấu xây dựng mới nhà ở mỗi năm khoảng 100 triệu mét vuông sàn

• ðể tháo gỡ một phần khó khăn cho thị trường bất ñộng sản, vào giữa tháng 11/2011, Ngân Hàng Nhà Nước ñưa bốn nhóm sản phẩm bất ñộng sản ra khỏi nhóm phi sản xuất, trong ñó có nhóm “người dân mua nhà ñể ở, trả nợ bằng lương” ðộng thái này có tác ñộng tích cực ñến nhóm ñối tượng khách hàng

có nhu cầu thực sự về nhà ở

Với những tiềm năng và ưu ñãi của nhà nước trong lĩnh vực bất ñộng sản, ñặc biệt là phân khúc nhà ở có giá trung bình ñang có tiềm năng rất lớn Tuy nhiên, phân khúc này ñến nay hầu như chỉ là sân chơi của các doanh nghiệp trong nước, nổi trội như, ðất Xanh, Hoàng Anh Gia Lai, Him Lam, Vạn Phát Hưng, Phát ðạt, vv…Trong khi

ñó, các doanh nghiệp FDI chủ yếu ñầu tư vào bất ñộng sản cao cấp, căn hộ dịch vụ, chẳng hạn như: Keppel Land, Prudential, CapitaLand, Pak Jar, vv… với các công trình ñang lâm vào hoàn cảnh khó khăn khi sản phẩm tiêu thụ rất chậm, dẫn ñến tạm ngừng thi công hoặc giãn tiến ñộ thi công như: Estella (Keppel Land), Emperia (Prudential), Beau Rivage (CapitaLand), The Flengminton (Pak Jar), vv… Do vậy, ñể

có thể tồn tại và phát triển trong dài hạn, các doanh nghiệp FDI cần phải có các ñộng thái ñiều chỉnh danh mục ñầu tư, chuyển hướng sản phẩm có giá trị trung bình, phân khúc có nhu cầu rất lớn và ñược sự ủng hộ của Chính phủ

Các nhà ñầu tư có 100% vốn nước ngoài hầu hết chỉ có kinh nghiệm ñầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp, ñiều mà họ rất thành công ở thị trường chính quốc chẳng hạn như Keppel Land và CapiLand ở thị trường Singapore và Trung Quốc với các công trình mang ñiểm nhấn về kiến trúc, mức ñộ xa xỉ và các vật liệu ñắt tiền Tuy nhiên, với phân khúc căn hộ giá trung bình, mọi thứ kể trên ñều phải tinh giảm tối ña, chuẩn hóa về thiết kế, vật liệu sử dụng, tinh gọn bộ máy quản lý dự án xây dựng từ khâu thiết kế ñến thi công nhằm giảm giá thành Do vậy, trong phân khúc căn hộ giá trị trung bình, các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài có rất ít kinh nghiệm về triển khai

dự án và cần thiết có một mô hình chuẩn về quản lý dự án cho các công trình phân khúc giá trị trung bình nhằm khai thác tối ña phân khúc này

Bên cạnh ñó, bất kỳ sự xáo trộn lớn khi áp dụng một mô hình hoàn toàn mới cho phân khúc giá trị trung bình ñều ảnh hưởng lớn ñến hoạt ñộng của doanh nghiệp FDI, do vậy, ñề tài ñược thực hiện nhằm cải tiến mô hình QLDA phân khúc cao cấp hiện hữu

ñể áp dụng vào mô hình QLDA phân khúc căn hộ giá trị trung bình nhằm hạn chế tối

ña sự xáo trộn này nhưng vẫn phải thỏa mãn các yêu cầu về chất lượng của các doanh nghiệp FDI này Chính vì vậy nên không thể áp dụng một cách máy móc mô hình QLDA phân khúc căn hộ giá trị trung bình của doanh nghiệp trong nước cho doanh nghiệp FDI mà cần phải có các bước ñiều chỉnh cho phù hợp trước khi áp dụng

Từ những lý do kể trên, ñề tài “ðề xuất mô hình quản lý dự án cho phân khúc căn

hộ giá trị trung bình của các doanh nghiệp FDI” cần thiết ñược thực hiện

1.2 MỤC TIÊU CỦA ðỀ TÀI

Như ñã nói ở trên, ñể có thể chuyển ñổi phân khúc ñầu tư từ phân khúc sản phẩm cao cấp sang phân khúc sản phẩm trung bình, có rất nhiều bước cần phải thực hiện chẳng hạn như: xác ñịnh khách hàng mục tiêu; xây dựng chiến lực marketing, xây dựng kế hoạch tài chính; xây dựng khung giá bán; lựa chọn vị trí dự án, vv…Tuy nhiên, Khóa luận tốt nghiệp chỉ trình bày phương án ñề xuất chuyển ñổi mô hình quản lý dự án dưới vai trò là chủ ñầu tư có vốn FDI, từ quản lý dự án xây dựng căn hộ cao cấp sang

mô hình quản lý dự án căn hộ giá trị trung bình, theo hướng tinh gọn bộ máy quản lý

dự án, từ ñó kỳ vọng giảm chi phí xây dựng Các mục tiêu cụ thể là:

• Tổng quan mô hình quản lý dự án dưới góc ñộ chủ ñầu tư có 100% vốn nước ngoài hiện hữu dành cho phân khúc khúc căn hộ cao cấp và các bài học từ mô hình của chủ ñầu tư trong nước, ñặc biệt là các chủ ñầu tư tập trung vào phân khúc căn hộ giá trung bình

• Phân tích thực trạng mô hình QLDA phân khúc căn hộ cao cấp hiện hữu dựa trên tiêu chí ñánh giá mức ñộ thành công của các nhóm công tác chính ñược

ñề xuất trong mô hình nghiên cứu khoa học ñược ứng dụng cho ñề tài, từ ñó, xác ñịnh ñược những yếu tố phù hợp ñể ứng dụng vào mô hình QLDA cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình

• Dựa vào kết quả phân tích phần trên và kết quả thu ñược từ phương pháp phỏng vấn sâu các chuyên viên QLDA của các chủ ñầu tư phân khúc căn hộ giá trị trung bình trong nước, phương án QLDA cho phân khúc căn hộ giá trung bình ñược ñề xuất và ñánh giá

1.3 Ý NGHĨA CỦA ðỀ TÀI

ðề xuất và ñánh giá mô hình quản lý dự án cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình trên nền tảng mô hình quản lý dự án cho phân khúc căn hộ cao cấp của doanh nghiệp FDI và mô hình quản lý dự án phân khúc căn hộ giá trị trung bình của doanh nghiệp trong nước Thông qua ñó, ý nghĩa thực tiễn ñược mang lại như sau:

• Bộ máy quản lý dự án ñược tinh gọn cho phù hợp với phân khúc căn hộ giá trị trung bình Theo ñó, các qui trình làm việc, phối hợp, nghiệm thu sẽ ñơn giản,

rõ ràng hơn, góp phần hạn chế tình trạng ñứt gãy thông tin trong quá trình quản

lý dự án

• Tận dụng tối ña nguồn lực hiện có, hạn chế thuê các ñơn vị tư vấn bên ngoài

Từ ñó, giảm ñược chi phí quản lý dự án

7) Quản lý rủi ro

8) Quản lý hợp ñồng

9) Quản lý an toàn lao ñộng và vệ sinh môi trường (chỉ dành cho dự án xây dựng) Ngoài ra, ñối với QLDA cho các dự án xây dựng còn có mục “quản lý an toàn lao ñộng và vệ sinh môi trường” Tuy nhiên, trong sự ràng buộc về thời gian và khối lượng của Khóa luận, tác giả chỉ tập trung vào sáu mục chính:

Trong phạm vi Khóa luận, tác giả chỉ tập trung vào phân tích sáu mục trên, vì:

• Các giải pháp ñược ñề xuất trong sáu mục trên có thể ñược ứng dụng ngay nhằm giải quyết bài toán cân bằng chất lượng – chi phí – tiến ñộ

• Sáu mục này diễn ra hàng ngày trong quá trình QLDA, nếu bất kỳ công tác nào trong sáu mục này ñược tiến hành không tốt ñều ảnh hưởng ñến chất lượng, chi phí và tiến ñộ của công trình

• Nhằm ñạt ñược một kết quả nhất ñịnh và có thể ứng dụng ngay lập tức vào thực

tế trong sự ràng buộc về thời gian và khối lượng của Khóa luận, tác giả chỉ có thể thực hiện ñược sáu mục chính yếu nhất này

1.5 QUI TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN

Qui trình và phương pháp thực hiện ñề tài bao gồm sáu bước chính:

1) Muốn xây dựng mô hình QLDA phân khúc căn hộ giá trị trung bình, trước tiên, cần phải hiểu ñược ñịnh nghĩa thế nào là “căn hộ giá trị trung bình” và sự khác biệt giữa phân khúc căn hộ giá trị trung bình và cao cấp ðể hiểu rõ sự khác biệt này một cách khách quan nhất, tác giả dựa vào các bản nghiên cứu của những ñơn vị tư vấn ñộc lập về bất ñộng sản ở Việt Nam và cách ñịnh nghĩa

phân khúc căn hộ giá trị “trung bình” và “cao cấp” của các ñơn này ñược sử dụng nhằm phân biệt hai phân khúc trên

2) ðể xây dựng một mô hình QLDA, cần phải xác ñịnh ñược những công việc nào cần ñược thực hiện, các bước thực hiện và các tiêu chí ñánh giá mức ñộ thành công trong quá trình thực hiện ðể giải quyết câu hỏi này, tác giả tìm hiểu các nghiên cứu khoa học ñã nghiên cứu về những nhóm công việc chính trong quá trình QLDA Sau khi chọn lọc, tác giả sử dụng hai mô hình QLDA sau:

• Mô hình qui trình QLDA theo lý thuyết Nhóm Qui Trình (Project Management Process Group – PG), Project Management Insitute (2004)

• Mô hình Dự Án Xuất Sắc (Project Exellence Model – PEM), Westerveld, 2003

3) Dựa kết quả ở bước một và hai, sử dụng phương pháp nghiên cứu ñịnh tính thông qua công cụ phỏng vấn sâu (tham khảo Chương ba) những chuyên viên QLDA trực tiếp tham gia vào bộ máy QLDA hiện hữu của CapitaLand Kết quả của bước này là xác ñịnh ñược những yếu tố cần ñược cải thiện ñể có thể

áp dụng vào mô hình QLDA phân khúc căn hộ giá trị trung bình

4) Tiếp tục phỏng vấn sâu những chuyên viên QLDA trực tiếp tham gia vào bộ máy QLDA của chủ ñầu tư phân khúc căn hộ giá trị trung bình trong nước nhằm xác ñịnh những ñiểm mạnh trong mô hình QLDA của chủ ñầu tư trong nước và xem xét khả năng áp dụng những ñiểm này vào mô hình QLDA phân khúc căn hộ giá trị trung bình của CapitaLand

5) Sau khi nhận diện ñược các yếu tố cần cải thiện của mô hình QLDA phân khúc cao cấp hiện hữu của CapitaLand ở bước ba và những ñiểm mạnh của mô hình QLDA của chủ ñầu tư trong nước ở bước bốn, tiến hành phân tích khả năng ứng dụng những ñiểm mạnh của mô hình QLDA doanh nghiệp trong nước nhằm giải quyết những yếu tố cần cải thiện ñể xây dựng mô hình QLDA phân khúc căn hộ giá trị trung bình của CapitaLand

6) Bước cuối cùng là ñánh giá tính khả thi của mô hình QLDA phân khúc căn hộ giá trị trung bình ñược ñề xuất ở bước năm

1.6 BỐ CỤC KHÓA LUẬN

Chương một giới thiệu sơ lược về Khóa luận, các lý do hình thành ñề tài, mục tiêu và

ý nghĩa của ñề tài, ñồng thời cũng giới thiệu phương pháp thực hiện nhằm ñạt ñược mục tiêu ñề ra

Chương hai trình bày những khái niệm, lý thuyết có liên quan, ñịnh nghĩa các thuật ngữ sử dụng trong Khóa luận Chương này cũng trình bày mô hình nghiên cứu ñược

sử dụng trong Khóa luận

Chương ba trình bày phần thiết kế nghiên cứu ñể thực hiện ñề tài, lựa chọn phương pháp nghiên cứu, qui trình nghiên cứu, công cụ lấy mẫu, kích thước mẫu, ñối tượng khảo sát và bảng câu hỏi dùng trong khảo sát bằng công cụ phỏng vấn sâu (thảo luận tay ñôi) ðồng thời trình bày nguyên tắc thu thập và phân tích dữ liệu

Chương bốn giới thiệu về công ty CapitaLand Việt Nam, ñối tượng có vấn ñề cần giải quyết và dự án ñiển hình dùng trong phân tích Phần chính của chương này là phân tích thực trạng của mô hình QLDA cho phân khúc căn hộ cao cấp hiện hữu dựa trên nền tảng mô hình nghiên cứu khoa học ñã ñược trình bày ở Chương hai và phương pháp nghiên cứu ñược thiết kế ở Chương ba, từ ñó phát hiện ñược ưu và nhược ñiểm của mô hình hiện hữu này Từ những nhược ñiểm ñã phát hiện ñược, ñối chiếu với mô hình QLDA cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình của các chủ ñầu tư trong nước, ñề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những nhược ñiểm này

Chương năm trình bày việc xây dựng và ñánh giá mô hình QLDA cho phân khúc căn

hộ giá trị trung bình trên nền tảng mô hình khoa học trình bày trong chương hai kết hợp các ưu ñiểm của mô hình hiện hữu và bài học từ mô hình quản lý dự án cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình của chủ ñầu tư trong nước Chương này còn tiến hành ñánh giá tính khả thi thực hiện các giải pháp ñề xuất

Chương sáu sẽ tóm lược nội dung ñề tài mà tác giả ñã thực hiện trong ñề tài này Thông qua ñó, những gì thực hiện ñược và chưa thực hiện sẽ ñược trình bày Từ ñó,

ñề xuất những kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn mô hình này trong tương lai

1.7 TÓM TẮT

Chương một trình bày những dẫn chứng thực tế về sự cần thiết phải thực hiện ñề tài Ngoài ra, chương này còn trình bày các mục tiêu cụ thể cần ñạt ñược trong phạm vi Khóa luận và phương pháp ñể ñạt những mục tiêu này

Chương hai tiếp theo trình bày các cơ sở lý thuyết, các mô hình nghiên cứu với các lý thuyết nền dùng trong Khóa luận cũng sẽ ñược trình bày Các lý thuyết nền này là nền tảng ñể phân tích và ñánh giá trong các chương tiếp theo

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ LỰA CHỌN MÔ HÌNH

NGHIÊN CỨU

2.1 KHÁI NIỆM, VẤN đỀ LÝ THUYẾT CÓ LIÊN QUAN

2.1.1 Quản lý dự án (Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh Loan, 2010)

Quản lý dự án là sự tập hợp có kỷ luật công tác kế hoạch, tổ chức và quản lý nguồn lực nhằm ựạt ựược một mục tiêu cụ thể Một dự án thông thường có mốc thời gian rõ ràng với ựiểm khởi ựầu và kết thúc, thông thường có sự ràng buộc chặt chẽ về thời gian Mỗi dự án ựều có vòng ựời cụ thể và thường ựược chia làm ba giai ựoạn:

1) Giai ựoạn khởi ựầu (Initiation phase): bao gồm các hoạt ựộng liên quan ựến sự hình thành dự án như:

Ớ Khái niệm (Conception)

Ớ định nghĩa dự án (Definition)

Ớ Thiết kế (Design)

Ớ Thẩm ựịnh (Approach)

Ớ Lựa chọn (Selection)

Ớ Bắt ựầu triển khai (Start-up)

2) Giai ựoạn triển khai (Implementation phase): bao gồm các hoạt ựộng như:

Ớ Hoạch ựịnh (planning)

Ớ Lập tiến ựộ (Scheduling)

Ớ Tổ chức công việc (Organizing)

Ớ Giám sát (Monitoring)

Ớ Kiểm soát (Controlling)

3) Giai ựoạn kết thúc (Termination phase):

Ớ Chuyển giao (Handover)

Ớ đánh giá (Evaluation)

Nhìn chung, chu kỳ hoạt ñộng của dự án xảy ra theo tiến trình chậm-nhanh-chậm như trình bày ở Hình 2.1 sau ñây:

Hình 2.1: Chu kỳ hoạt ñộng của một dự án (Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh Loan,

2010)

Trong chu kỳ hoạt ñộng của một dự án xây dựng có sự tham gia của rất nhiều các ñơn

vị khác nhau, các ñơn vị này ñược chia làm hai nhóm chính: ñơn vị tư vấn và nhà thầu Mục 2.1.2 và 2.1.3 sẽ ñịnh nghĩa vai trò và trách nhiệm của những ñơn vị này

2.1.2 ðịnh nghĩa “Tư vấn” trong QLDA

Tư vấn là một ñơn vị chuyên nghiệp cung cấp các gói dịch vụ chuyên biệt và có tính ñặc thù cho từng ngành nghề Trong lĩnh vực xây dựng, có các ñơn vị tư vấn như:

2.1.2.1 Tư vấn quản lý dự án (Larson, Gray, 2011)

Tư vấn quản lý dự án (QLDA) ñóng vai trò trung tâm tạo nên sự thành công cho dự

án, chịu trách nhiệm chính về lập kế hoạch tổng thể, phối hợp và ñiều hành dự án từ giai ñoạn ý tưởng ñến khi hoàn thành dự án với mục tiêu cơ bản là thỏa mãn ñược yêu cầu của khách hàng về phương diện kỹ thuật (dự án vận hành hiệu quả, ñạt chất lượng) và phương diện tài chính (trong ngân sách cho phép)

Theo hiệp hội xây dựng Hoa Kỳ (Construction Management Association of America – CMAA), trách nhiệm của ñơn vị QLDA bao gồm:

• Quản lý qui trình dự án, cụ thể: bảng mô tả công việc và trách nhiệm, sơ

ñồ tổ chức bộ máy QLDA, thông tin dự án

2.1.2.2 Tư vấn kiến trúc (Wikipedia, 2011, http://en.wikipedia.org/wiki/Architect)

Tư vấn thiết kế kiến trúc bao gồm thiết kế kiến trúc tổng thể, nội thất và cảnh quan Vai trò chính của ñơn vị tư vấn kiến trúc là thiết kế từ tổng thể ñến chi tiết một dự án nhằm ñáp ứng yêu cầu của chủ ñầu tư

ðơn vị tư vấn kiến trúc phải tìm hiểu mọi qui hoạch, qui ñịnh và tiêu chuẩn hiện hành

có liên quan ñến dự án nhằm ñảm bảo rằng bản thiết kế ñáp ứng mọi tiêu chuẩn liên quan về vận hành, an toàn và qui hoạch như khoàng lùi công trình yêu cầu, tỉ lệ sử dụng ñất, chiều cao công trình, dân số dự kiến, vv…

Trong giai ñoạn thi công, vai trò chính của tư vấn kiến trúc là theo dõi tiến ñộ dự án, kiểm tra và phê duyệt các bản vẽ thi công và các văn bản trình bởi thầu chính, chuẩn

bị và phát hành chỉ thị công trường, quản lý hợp ñồng và phát hành chứng chỉ thanh toán cho thầu chính, vv…

Tùy theo yêu cầu của chủ ñầu tư mà phạm vi công việc của tư vấn kiến trúc có thể ñược bổ sung hay giảm bớt tùy theo mức ñộ phức tạp của công trình Chẳng hạn với

dự án phức tạp và qui mô lớn, một ñơn vị giám sát công trường ñộc lập ñược bổ nhiệm nhằm chịu trách nhiệm chính về công tác xây dựng trên công trường

Bên cạnh tư vấn kiến trúc, ở một số quốc gia, ñơn vị tư vấn khảo sát khối lượng (quantity surveyor) ñược bổ nhiệm nhằm chịu trách nhiệm về khối lượng và chi phí các công tác trong dự án

Chi phí cho dịch vụ tư vấn kiến trúc ñược tính toán dựa trên ước tính chi phí xây dựng của công trình, thông thường vào khoảng 12% - 20% tùy thuộc vào qui mô và ñộ phức tạp của dự án, mức ñộ uy tín và danh tiếng của ñội ngũ kiến trúc sư của ñơn vị tư vấn kiến trúc

2.1.2.3 Tư vấn thiết kế kỹ thuật (Wikipedia, 2011, engineering)

http://en.wikipedia.org/wiki/civil-Tư vấn thiết kế kỹ thuật bao gồm các tư vấn như: thiết kế kết cấu, thiết kế hệ thống ñiện, hệ thống thông tin, hệ thống lạnh, thông gió, vv…tư vấn kỹ thuật mang ñến giải pháp thiết kế nhằm triển khai ý tưởng thiết kế kiến trúc thành sản phẩm sau cùng Trong quá trình triển khai thiết kế dự án, tư vấn thiết kế kỹ thuật và tư vấn kiến trúc làm việc cùng với nhau nhằm nâng cao tính khả thi trong thi công

Trong hợp ñồng xây dựng truyền thống, tư vấn kỹthuật ñược bổ nhiệm bởi chủ ñầu tư,

và làm việc trực tiếp với chủ ñầu tư hoặc ñơn vị tư vấn quản lý dự án ðối với hợp ñồng trọn gói (Design & Build), tư vấn thiết kế kỹ thuật ñược quản lý bởi thầu chính

2.1.3 Thầu chính (Hendrickson, Tung, 2000)

Thầu chính là ñơn vị chịu trách nhiệm hàng ngày về hoạt ñộng xây dựng ở công trường, quản lý thầu phụ, nhà cung cấp và các nhà cung cấp dịch vụ trong suốt quá trình thi công dự án Ngoài ra, thầu chính là ñơn vị cung cấp vật tư, thiết bị và nhân lực cần thiết ñể thi công và hoàn thành dự án

Ngoài ra, thầu chính còn chịu trách nhiệm về an ninh trong công trường, cung cấp các tiện ích tạm trong quá trình thi công, quản lý nhân công trên công trường, kiểm soát tiến ñộ thi công, dòng tiền và lưu trữ hồ sơ

Ngày nay, ngoài việc thi công và chịu trách nhiệm chính trên công trường trong giai ñoạn triển khai dự án, thầu chính còn tham gia trực tiếp trong giai ñoạn thiết kế với

vai trò là nhà thầu trọn gói (Design & Build Contractor) Vai trò chính của thầu chính trong giai ñoạn này là làm việc với thiết kế kiến trúc của chủ ñầu tư, nhằm ñưa ra một giải pháp thiết kế có tính kinh tế cao nhất bằng việc ñề xuất các phương án có tính khả thi thi công cao

2.1.4 Hợp ñồng xây dựng truyền thống (Wikipedia, 2011,

Có ba giai ñoạn chính ñược triển khai trong hợp ñồng này

1) Giai ñoạn thiết kế: trong giai ñoạn này, các tư vấn kiến trúc và thiết kế kỹ thuật ñược bổ nhiệm bởi chủ ñầu tư phối hợp với nhau ñể triển khai thiết kế cho dự

án Giai ñoạn này kết thúc sau khi bản vẽ và hồ sơ kỹ thuật ñấu thầu hoàn tất 2) Giai ñoạn ñấu thầu: giai ñoạn này tiến hành nhằm bổ nhiệm thầu chính cho dự

án Việc ñấu thầu có thể tiến hành bằng việc ñấu thầu công khai hoặc chỉ ñịnh thầu Trong trường hợp ñấu thầu công khai, ñơn vị trung thầu không nhất thiết

là ñơn vị có giá bỏ thầu cạnh tranh nhất, mà còn dựa vào nhiều yếu tố khác như: kinh nghiệm, chất lượng của các công trình từng thực hiện, năng lực quản

lý, vv…

3) Giai ñoạn xây dựng: sau khi thầu ñược trao, nhà thầu bắt ñầu chuẩn bị vật tư, nhân lực ñể triển khai dự án theo thiết kế và chỉ tiêu kỹ thuật ñã ñược chuẩn bị bởi chủ ñầu tư

Những vấn ñề thường gặp khi triển khai loại hợp ñồng này:

• Sự thiếu sót của nhóm thiết kế có thể dẫn tới tăng chi phí xây dựng và sự chậm trễ tiến ñộ

• Bị tác ñộng bởi yếu tố “rẻ hơn thì lợi hơn”, thầu chính sẽ có xu hướng chọn những thầu phụ có giá rẻ nhất từ ñó ñưa ra giá bỏ thầu thấp nhất ðiều này ẩn

chứa rủi ro về chất lượng của dự án khi những thầu phụ này có thể không ñáp ứng yêu cầu về chất lượng trong thi công

• Thầu chính chỉ tham gia dự án khi thiết kế ñã hoàn tất, do vậy, những kinh nghiệm thực tế thi công không ñược ứng dụng vào giai ñoạn thiết kế Chính ñiều này dẫn ñến lãng phí do “tính thi công” thấp của thiết kế

Tuy nhiên, loại hợp ñồng này vẫn ñược sử dụng trong hầu hết các dự án xây dựng, ñặc biệt là xây dựng dân dụng vì những ưu ñiểm sau:

• Nhóm thiết kế tập trung hoàn toàn vào việc làm thỏa mãn yêu cầu chủ ñầu tư

• Nhóm thiết kế soạn thảo hồ sơ thầu, trong quá trình ñấu thầu, những hồ sơ và bản vẽ thiếu sót sẽ ñược bổ sung và chỉnh sửa Do vậy, sau quá trình ñấu thầu, toàn bộ hồ sơ dự án ñã hoàn tất

2.1.5 ðịnh nghĩa phân khúc căn hộ

Khái niệm “phân khúc căn hộ cao cấp, trung bình, tái ñịnh cư, vv…” ñược sử dụng rất nhiều trong báo chí và trên thị trường Có rất nhiều tiêu chí ñể ñánh giá căn hộ thuộc phân khúc nào, chẳng hạn như các tiện ích ñi kèm, vị trí, diện tích căn hộ, vật liệu sử dụng, vv…tất cả các yếu tố này phản ánh lên giá bán của căn hộ nên cách phân biệt chính xác nhất phân khúc căn hộ là dựa trên giá bán Tuy nhiên, trong cách ñịnh nghĩa phân khúc căn hộ dựa theo giá bán cũng có sự khác nhau, ñặc biệt là cách ñịnh nghĩa của các chủ ñầu tư Do vậy, cách ñịnh nghĩa của các ñơn vị tư vấn chuyên nghiệp là khách quan nhất

Theo cách ñịnh nghĩa của tư vấn Savills (2011), ñơn vị tư vấn quản lý bất ñộng sản, thì phân khúc căn hộ ñược chia làm ba cấp khác nhau:

Bảng 2.1: Phân khúc thị trường căn hộ theo giá bán

(quí 3/2011)

Theo cách ñịnh nghĩa của tư vấn Davis Langdon & Seah (2011), ñơn vị tư vấn khối lượng và quản lý dự án, ñược trình bày theo giá cấu thành của phân khúc căn hộ ñược trình bày ở Bảng 2.1, với suất sinh lợi yêu cầu (IRR) của CapitaLand Viet Nam là 25% - 30% thì giá bán của căn hộ cao cấp vào quí 3/2011 thấp nhất là từ 1038 USD/m2 và với căn hộ giá trung bình là vào khoảng 813 – 963 USD/m2 tức là thấp hơn 1000 USD/m2

2.2 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

2.2.1 Mô hình qui trình quản lý dự án theo lý thuyết Nhóm Qui Trình (Project Management Proccess Groups – PG) (Project Management Institute, 2004)

Mô hình PG dựa trên nền tảng là vòng lặp Kế hoạch-Thực hiện-Kiểm tra-ðiều chỉnh (Plan-Do-Check-Act – PDCA) ñược ñề xuất bởi Shewhart và có hiệu chỉnh bởi Deming (1999) Các giai ñoạn hay các bước trong vòng lặp PDCA ñược liên kết với nhau bởi quan hệ Nhân – Quả Theo ñó, kết quả của bước này là dữ liệu ñầu vào cho bước tiếp theo ñược diễn tả trong Hình 2.2

3) Nhóm triển khai (Executing Proccess Group – EPG): liên kết nguồn lực và nhân sự nhằm thực hiện dự án theo kế hoạch

4) Nhóm giám sát và kiểm tra (Monitoring and Controlling Proccess Group Ờ MPG): ựịnh kỳ kiểm tra nhằm phát hiện những khác biệt so với kế hoạch, từ

ựó, các biện pháp ựiều chỉnh ựược áp dụng khi cần thiết nhằm ựạt ựược mục tiêu ban ựầu của dự án

5) Nhóm kết thúc dự án (Closing Proccess Group Ờ CPG): chắnh thức chấp nhận kết quả của sản phẩm, dịch vụ cuối cùng đưa dự án vào giai ựoạn hoạt ựộng

Hình 2.3: Mô hình PG trên nền tảng của vòng lặp PDCA (PMI, 2004)

để một dự án ựạt ựược mục tiêu, các nhóm PPG, EPG, MPG cần phải:

Ớ Lựa chọn qui trình thắch hợp trong năm nhóm qui trình trong PG nhằm ựạt ựược mục tiêu của dự án

Ớ Sử dụng phương pháp mô tả ựể nhận thực ựược các yêu cầu kỹ thuật của sản phẩm sau cùng và lập kế hoạch ựể ựáp ứng ựược các yêu cầu này

Ớ đáp ứng các yêu cầu, mong muốn và kỳ vọng của chủ ựầu tư, khách hàng

Ớ Cân bằng các chỉ tiêu của dự án như phạm vi công việc, thời gian, chi phắ, chất lượng, nguồn lực và rủi ro nhằm tạo ra một sản phẩm ựạt yêu cầu về chất lượng

2.2.1.1 Nhóm lập kế hoạch dự án (Planning Proccess Group – PPG)

PPG giúp thu thập thông tin từ những nguồn khác nhau với các cấp ñộ khác nhau xét

về tính bảo mật và mức hoàn chỉnh của thông tin PPG giúp phát triển kế hoạch dự án, bao gồm các mục tiêu về phạm vi dự án, chi phí dự án và tiến ñộ của dự án

Trong quá trình lập kế hoạch dự án, nhóm dự án cần tham khảo ý kiến của khách hàng, chủ ñầu tư, vv…những bên có liên quan trực tiếp ñến kết quả của dự án Nhóm

dự án cần phải khai thác tối ña những tri thức của các ñơn vị nhằm mục ñích cân bằng lại kế hoạch của dự án

Hình 2.4 thể hiện mối quan hệ “Nhân – Quả” giữa các công tác trong nhóm PPG, Trong ñó, bước lập WBS ñóng vai trò quan trọng nhất trong hai mươi mốt công tác trong nhóm PPG Trong mỗi công tác ñều có hai yếu tố chính:

• Yếu tố ñầu vào (inputs): bao gồm các dữ liệu thông tin từ những công tác trước

ñó, những thông tin bổ sung cần thiết từ nhiều nguồn khác nhau

• Yếu tố ñầu ra (outputs): là kết quả phân tích các yếu tố ñầu vào Yếu tố ñầu ra

là kết quả sẽ ñạt ñược ở một công tác và là yếu tố ñầu vào cho công tác tiếp theo theo quan hệ “Nhân – Quả” ñã trình bày phần trên

Các yếu tố ñầu vào và ñầu ra của hai mươi mốt công tác ñược trình bày cụ thể trong Phụ lục 1

Hình 2.4: Mô hình các bước lập kế hoạch dự án (Planning Proccess Group - PPG)

(PMI, 2004)

2.2.1.2 Nhóm triển khai dự án (Executing Proccess Group – EPG):

Nhóm triển khai dự án dựa trên những kết quả ñã ñược xác ñịnh trong nhóm PPG nhằm ñạt ñược những yêu cầu của dự án, các bước cụ thể ñược trình bày trong Hình 2.5

Trong quá trình triển khai dự án có thể phải ñiều chỉnh kế hoạch do các ñiều kiện khách quan cũng như chủ quan ðiều này có thể làm thay ñổi tiến ñộ, nguồn lực sử dụng, nhân sự của dự án và có thể ẩn chứa các rủi ro tác ñộng lên dự án ðể hạn chế tối ña tác ñộng lên dự án từ những thay ñổi này, các bước phân tích rủi ro và sự thay ñổi cần ñược tiến hành nhằm thiết lập qui trình, kế hoạch mới cho dự án

Nhóm EPG bao gồm bảy công tác chính có quan hệ “Nhân – Quả” với nhau, trong ñó, công tác trước là yếu tố ñầu vào cho công tác sau và bao gồm các yếu tố ngoại vi Phụ lục 2 mô tả các yếu tố ñầu vào và ñầu ra của bảy công tác này

Hình 2.5: Mô hình các bước triển khai dự án (Executing Proccess Group - EPG)

(PMI, 2004)

2.2.1.3 Nhóm giám sát và kiểm tra dự án (Monitoring and Controlling Proccess

Group – MPG):

Nhóm MPG ñóng vai trò giám sát kiểm tra nhóm EPG trong quá trình triển khai dự án nhằm mục ñích phát hiện ñược các rủi ro và vấn ñề một cách nhanh chóng nhất tạo tiền ñề cho các giải pháp khắc phục và ñiều chỉnh kế hoạch ban ñầu cho phù hợp với tình hình thực tế của dự án

Trong nhóm MPG có mười hai công tác chính cần giám sát và kiểm tra, ñược trình bày trong Hình 2.6 Các công tác có mối quan hệ “Nhân – Quả” với nhau với nhau và công tác trước là yếu tố ñầu vào của công tác sau bao gồm các yếu tố ngoại vi Các yếu tố ñầu vào, yếu tố ñầu ra sẽ ñược mô tả trong Phụ lục 3

Hình 2.6: Mô hình các bước giám sát kiểm tra dự án (Monitoring and Controlling

Proccess Group – MPG) (PMI, 2004)

2.2.2 Mô hình Dự án xuất sắc (Project Execellence Model – PEM) (Westerveld, 2003)

Mô hình Project Excellence Model (PEM) dựa trên nền tảng mô hình EFQM (Europe Foundation Quality Management)

Mô hình EFQM ñược phát triển từ năm 1989 bởi 14 nhóm ña quốc gia trong tổ chức European Foundation of Quality Management nhằm nâng cao chất lượng quản lý ở Tây Âu EFQM ñược sử dụng ñể ño lường và cải tiến chất lượng toàn diện của tổ chức Một trong những ñặc ñiểm quan trọng của mô hình EFQM là phân biệt giữa:

• Miền kết quả (result areas): Kết quả mà tổ chức ñạt ñược

• Miền tổ chức (organizational areas): Cách quản lý của tổ chức

PEM ñược phát triển trên nền tảng EFQM và nghiên cứu cả về tiêu chí thành công (success criteria) và nhân tố thành công (critical success factors) cho dự án và giải pháp ñể liên kết hai mô hình này thành một Mô hình PEM gồm có sáu miền kết quả (result areas) bao gồm các tiêu chí thành công và sáu miền tổ chức (organizational areas) bao gồm các nhân tố thành công Có thể tóm tắt như sau:

• Miền kết quả (result areas): Các tiêu chí thành công của dự án

• Miền tổ chức (organizational areas): Các nhân tố thành công của dự án

2.2.2.1 Miền kết quả (result areas): Các tiêu chí thành công của dự án

Một trong những Tiêu chí thành công của dự án ñược gọi là “tam giác vàng”: thời gian – chi phí – chất lượng Ngoài ra, theo Van Aken (2003), Tiêu chí thành công của

dự án còn là “sự thỏa mãn của tất cả các khách hàng”

Tiêu chí thành công sẽ khác biệt tùy thuộc vào qui mô, các vấn ñề nội tại, ñộ phức tạp

của dự án Do vậy, tác giả ñề xuất một qui trình chuẩn với sáu miền kết quả (result

areas) mà tất cả các miền này ñã bao gồm toàn bộ vấn ñề của dự án, xét theo nghĩa

rộng Từ ñó, mô hình PEM về Tiêu chí thành công của dự án ñược trình bày ở Bảng

2.2

Bảng 2.2: Miền kết quả của mô hình PEM (Westerveld, 2003)

No Miền kết quả (Result

2 Sự ñánh giá của Chủ ñầu tư

(Appreciation by the client)

Chủ ñầu tư muốn dự án phải ñạt ñược một số yêu cầu cụ thể Những kì vọng và nhân tố mà chủ ñầu

tư dung ñể ñánh giá mức ñộ thành công của dự

4 Sự ñánh giá của người sử

2.2.2.2 Miền tổ chức (organizational areas): Các nhân tố thành công của dự án

Trong thập niên 90 ñã bắt ñầu xuất hiện các phương pháp sử dụng trong các nghiên cứu về Các nhân tố thành công, một trong những nghiên cứu về nhân tố thành công phải kể ñến Belassi et al (Westerveld, 2003) với hai nội dung chính của phương pháp Các nhân tố thành công:

- Phân biệt ñược Các nhân tố thành công và Tiêu chí thành công

- Phân biệt giữa các yếu tố trong phạm vi quản lý – ñiều hành của Nhà quản lý

dự án và những yếu ngoài phạm vi quản lý – ñiều hành của Nhà quản lý dự án

Trong mô hình PEM, Westerveld nghiên cứu Các nhân tố thành công trong Miền tổ

ch ức và nghiên cứu này ñưa ra sáu Miền tổ chức như bảng sau:

Bảng 2.3.a: Miền tổ chức của mô hình PEM (Westerveld, 2003)

2 Chính sách và Chiến lược

(Policy and Strategy)

Mục tiêu của dự án cần ñạt ñược là gì và làm cách nào ñể ñạt ñược mục tiêu ñó Ngoải ra phải kết hợp cả những yêu cầu của khách hàng vào sản phẩm sau cùng ñến tay họ

4 Các nguồn lực (Resources) Các nguồn lực ñược hoạch ñịnh và ñược sử dụng

hiệu quả nhất nhằm ñạt ñược tối ña những yêu cầu của khách hàng

5 Hợp ñồng (Contracting) Mỗi dự án ñều tiến hành rất nhiều hợp ñồng với

các bên khác nhau Sự lựa chọn nhà thầu và các ñối tác cho công việc phải dựa trên năng lực cạnh tranh của ñơn vị ñó

Bảng 2.3.b: Miền tổ chức của mô hình PEM (Westerveld, 2003)

Cuối cùng, khi kết hợp Miền kết quả: tiêu chí thành công với Miền tổ chức: các nhân

tố thành công Sau ñây là mô hình PEM trong Hình 2.7 ñược thiết lập từ sự kết hợp này:

Hình 2.7: Mô hình PEM (Project Excellence Model) (Westerveld, 2003)

Mô hình PEM là sự liên kết giữa mỗi các yếu tố thuộc miền tổ chức và miền kết quả trong vòng ñời dự án thể hiện sự thành công có thể nhận diện ñược theo nghĩa hẹp có

sự tác ñộng qua lại giữa các nhân tố theo nghĩa rộng Với mô hình này, Westerveld (2003) cho rằng hai miền kết quả và tổ chức không phải là hai khái niệm ñộc lập mà chúng có sự tác ñộng qua lại và sự thành công hay thất bại của miền này sẽ ảnh hưởng ñến miền kia và ngược lại

2.3 CHỌN MÔ HÌNH PHÙ HỢP

Hai mô hình nghiên cứu PEM và PG có cách tiếp cận khác nhau về mô hình QLDA:

• Mô hình PG tiếp cận QLDA bằng cách ñưa ra các qui trình làm việc, công cụ thực hiện và các tiêu chuẩn ñánh giá mức ñộ hoàn thành của những công tác trong suốt quá trình QLDA Qui trình này ñược sử dụng rộng rãi trong QLDA

vì tất cả các công tác chính trong QLDA ñều ñược trình bày một cách logic và hợp lý

• Mô hình PEM tiếp cận QLDA trên cơ sở nêu ra những tiêu chí thành công của một dự án, mô hình này ñưa ra các lý luận về sự liên kết chặt chẽ giữa miền tổ chức và miền kết quả và nhấn mạnh thước ño sự thành công của một dự án là mức ñộ hài lòng của các nhóm khách hàng liên quan Tuy nhiên, các thang ño

cụ thể ñể thực hiện một dự án ñể ñạt ñược sự hài lòng cao nhất từ khách hàng thì lại không ñược ñề cập một cách cụ thể trong mô hình này

Dựa trên lý luận phần trên, ñề tài sẽ sử dụng kết quả nghiên cứu của mô hình Project Management Proccess Group (PG) của Project Management Institute (PMI) bởi các lý

do sau:

• Tổng quát mô hình QLDA theo ba nhóm qui trình chính (PPG, EPG và MPG) bao gồm tất cả các bước cần thực hiện trong mỗi giai ñoạn của dự án, ñồng thời trình bày các công cụ cần thực hiện những bước này

• Trình bày sáu mục chính trong QLDA ñược sử dụng trong ñề tài (WBS, tiến

ñộ, chi phí, chất lượng, rủi ro và hợp ñồng) Ngoài ra, mô hình PG còn ñề xuất các công cụ, các bước và yêu cầu cụ thể ñể xây dựng và ñánh giá mức ñộ thành công các mục chính này

Công nhận và sử dụng kết quả nghiên cứu trên ñồng nghĩa với việc các lý thuyết trong

mô hình PG về các mục chính nêu trên ñược sử dụng làm lý thuyết nền cho phương pháp nghiên cứu ñịnh tính trong việc lập bảng khảo sát cho công cụ phỏng vấn sâu

2.4 TÓM TẮT

Chương hai trình bày phần lý thuyết liên quan, ñịnh nghĩa các thuật ngữ, vai trò và trách nhiệm của các ñơn vị tham gia vào vòng ñời của dự án và ñịnh nghĩa phân khúc căn hộ giá trị trung bình và cao cấp Chương này còn trình bày hai mô hình nghiên cứu có liên quan ñến ñề tài và biện luận lựa chọn mô hình nghiên cứu phù hợp Với sự lựa chọn này, các lý thuyết liên quan ñến mô hình nghiên cứu ñược chọn sẽ ñược làm

lý thuyết nền trong phương pháp nghiên cứu ñịnh tính sẽ ñược trình bày trong chương tiếp theo: Thiết kế nghiên cứu

CHƯƠNG 3: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU

3.1 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Mục tiêu của ựề tài như ựã ựề cập ở Chương một là xây dựng mô hình QLDA cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình dựa trên sự cải tiến mô hình QLDA phân khúc căn

hộ cao cấp hiện hữu theo hướng tinh gọn bộ máy trên nền tảng những phân tắch ựịnh tắnh các công việc chắnh trong quá trình QLDA ựã ựược ựề cập trong mô hình nghiên cứu PG ở Chương hai

Các mô hình nghiên cứu về mô hình QLDA chỉ dừng lại ở mức ựộ phân tắch về những công tác chắnh cần thiết phải thực hiện và các mục tiêu ựịnh tắnh cần phải ựạt ựược trong quá trình triển khai, chẳng hạn như một mô hình QLDA tốt sẽ mang lại sự thỏa mãn cho khách hàng, sự cân bằng tam giác Ộchất lượng Ờ chi phắ Ờ thời gianỢ (Westerveld, 2003) nhưng thang ựo cụ thể theo phương pháp ựịnh lượng ựể kiểm ựịnh mức ựộ Ộthỏa mãnỢ hay sự Ộcân bằngỢ tam giác chất lượng Ờ chi phắ Ờ thời gian ựược thực hiện bởi một mô hình QLDA theo phương pháp ựịnh lượng thì không ựược ựề cập trong các nghiên cứu trước ựây

Vì vậy, phương pháp nghiên cứu ựịnh tắnh ựược sử dụng trong Khóa luận ựể giải quyết vấn ựề ựã nêu ra dựa trên nền tảng lý thuyết ựịnh tắnh ựược ựề cập trong mô hình nghiên cứu ựược ứng dụng cho ựề tài ựã trình bày ở Chương hai

Theo Nguyễn đình Thọ (2011) Ợkhông có sự khác biệt cơ bản về phương pháp và công cụ trong nghiên cứu hàn lâm và nghiên cứu ứng dụng, như vậy, dữ liệu là trọng tâm của các dự án nghiên cứu, dù là hàn lâm hay ứng dụngỢ Do vậy, tuy phương pháp nghiên cứu ựịnh tắnh thường (nhưng không phải luôn luôn) ựi ựôi với việc khám phá các lý thuyết khoa học nhưng với ựặc thù của ựề tài của Khóa luận, nền tảng lý thuyết

và dữ liệu sử dụng nghiên cứu thì phương pháp nghiên cứu ựịnh tắnh ựược sử dụng cho ựề tài là hoàn toàn phù hợp