Tình hình thực hiện các chính sách về bồithường thiệt hại trên địa bàn thành phố hà nội

Đối với các dự án trên địa bàn Thành phố , sau khi có quyết định của cơ quanNhà nước có thẩm quyền thu hồi đất, UBND quận, huyện quyết định thành lập Hộiđồng GPMB để cùng chủ đầu tư tổ c

Tình hình thực hiện các chính sách về bồithường thiệt hại trên địa

bàn thành phố hà nội

I Đặc điểm tự nhiên kinh tế xã hội của thủ đô hà nội

1 Về điều kiện tự nhiên- tài nguyên thiên nhiên.

Hà Nội là Thủ đô của nước Việt Nam, là trung tâm kinh tế, chính trị lớn nhất của

cả nước Với vị trí địa lý thuận lợi nằm ở trung tâm Đồng Bằng Bắc Bộ, Hà Nội làtrung tâm chính giữa đồng bằng đông dân, trù phú, quy tụ và toả rộng của mạng lướigiao thông, giao lưu thông tin văn hoá, kinh tế chính trị- xã hội Hà Nội được giới hạntrên mặt phẳng toạ độ địa lý từ 20053’ đến 21023’ độ Vĩ Bắc, 105044 đến 106002’ độKinh Đông, tiếp giáp với 6 tỉnh : Phía Bắc giáp Thái Nguyên, Bắc Giang, Phía Đônggiáp Hưng Yên, Bắc Ninh; Phía Tây giáp Hà Tây, Vĩnh Phúc; Phía Nam giáp Hà Tây

Hà Nội có diện tích 927,39 km2 khoảng cách dài nhất từ phía Bắc xuống phíaNam Thành phố trên 50km, chỗ rộng nhất từ Tây sang Đông gần 30 km Hà Nội làtrung tâm đầu não về chính trị, văn hoá, khoa học, công nghệ, là hạt nhân của vùngkinh tế trọng điểm phía Bắc, trung tâm lớn về giao dịch quốc tế của cả nước

Với địa hình tương đối bằng phẳng, nhiều sông ngòi, hồ đầm, nhiều cảnh quanthiên nhiên đẹp, Hà Nội có nhiều lợi thế để phát triển thành đô thị văn minh hiện đại.Tuy nhiên Hà Nội có những hạn chế cần phải khắc phục do địa hình thấp, độ caotrung bình từ 5- 20m so với mực nước biển, khí hậu phân hoá sâu sắc theo mùa (mùa

hè nóng và mưa nhiều, mùa đông thì lạnh và khô ), nhiệt độ trung bình là 240C, chế độthuỷ văn không ổn định nên thường tạo ra lũ lụt hoặc úng ngập cục bộ

Về tài nguyên đất.

Tổng số diện tích đất tự nhiên : 92.097 ha

+ Phân theo mục đích sử dụng :

- Đất nông nghiệp : 43.612 ha chiếm 47,36%

- Đất lâm nghiệp : 6.128 ha chiếm 6,65%

- Đất chuyên dùng : 20.533 ha chiếm 22,30%

- Đất ở : 11.689 ha chiếm 12,69%

- Đất chưa sử dụng, sông suối, núi đá: 10.135 ha chiếm 11,00%

Có 6.128 ha đất lâm nghiệp chiếm 6,65% diện tích, trong đó chủ yếu là đất rừngtrồng, phân bố chủ yếu ở huyện Sóc Sơn với các loại cây như bạch đàn, thông, sơn,giò, quế.

Có 3.600 ha ao, hồ, đầm, 32,6 km2 diện tích mặt nước

+ Bình quân theo diện tích đất tự nhiên

- Theo nhân khẩu : 342,62 m2/ người

Trong những năm qua Hà Nội đã có bước phát triển toàn diện, liên tục và đạtđược những thành tựu quan trọng đáng khích lệ Tình hình chính trị- xã hội ổn định,

cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng tạo điều kiện thúc đẩy quá trình công nghiệphoá, hiện đại hoá cho những năm tới Đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân đã

có bước cải thiện rõ rệt, mức sống tăng lên gấp nhiều lần so với những năm 90 Nhiềuchỉ tiêu văn hoá xã hội dẫn đầu cả nước

+ Tổng GDP năm 1999 là 26.665 tỷ đồng

+ Bình quân GDP là 915 USD/ người

+ Tốc độ tăng GDP 1996- 2000 là 10,38%

Những năm gần đây, chỉ tiêu GDP của Hà Nội tiếp tục tăng trưởng khá : Năm

1999 đạt 6,5%, năm 2000 đạt 9,14%, năm 2001 đạt 10,15%, năm 2002 đạt 9,48%.Hiện nay cơ cấu kinh tế chung của Hà Nội là thương mại- dịch vụ-công nghiệp và xâydựng lâm nông nghiệp

Cơ cấu kinh tế năm 2001:

+Công nghiệp : 38,03%

+ Dịch vụ : 60,07%

+ Nông nghiệp : 1%

Tỷ lệ tăng dân số xấp xỉ 3%, trong đó: tăng tự nhiên 1%

Tốc độ phát triển kinh tế- xã hội cao tạo ra những áp lực ngày càng lớn đối vớiđất đai có thể quy lại ở những mặt sau đây:

- Sự gia tăng đân số nhanh,( dự kiến đến năm 2020 dân số vào khoảng 3,9triệu người, trong đó dân số đô thị vào khoảng 2,7 triệu người) đã gây áp lực lớn vềnhu cầu sử dụng đất cho số dân phát sinh hàng năm hiện nay khoảng 1.350 ha để pháttriển khu dân cư nông thôn và đô thị trong đó đất ở khoảng 210 ha

Việc nâng cấp mở mang và xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các côngtrình văn hoá công cộng phát triển rất mạnh đòi hỏi phải dành diện tích đất khoảng

1000 ha mỗi năm, đặc biệt là các công trình công cộng ở khu vực nội thành đông dân

là rất phức tạp và tốn kém

II khái quát công tác quản lý đất đai và bồi thường, giải phóng mặt bằng, táiđịnh cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

1 Trước khi có Luật đất đai 1993.

Về quản lý đất đai, tại thời điểm này, đất đai thuộc thành phố được chia ra chonhiều cơ quan cùng thực hiện chức năng quản lý, đó là Sở quản lý ruộng đất và Đođạc, Sở Nhà đất, Uỷ ban xây dựng cơ bản Tại huyện chưa có bộ phận chuyên môn vềquản lý đất đai, mà đều tập trung tại phòng nông nghiệp huyện; tại các quận thì tậptrung tại các phòng xây dựng quận

Nhìn chung trong thời kỳ này, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bànThành phố còn phân tán, không có sự chỉ đạo thống nhất, kỷ cương pháp luật khôngđược coi trọng, tạo ra những hậu quả không tốt về chính trị, kinh tế, xã hội

Về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, thời điểm này các dự

án sử dụng đất không nhiều và ít có việc di dân, chủ yếu là lấy đất nông nghiệp Cácchính sách về bồi thường thiệt hại thời điểm này, các ngành của Thành phố sử dụngQuyết định 1231/QĐ-UB và 374/QĐ-UB để xác định tiền bồi thường thiệt hại (cácQuyết định này sẽ được nêu chi tiết ở phần sau )

Đối với bồi thường thiệt hại theo Quyết định 1231/QĐ-UB, mức bồi thường chỉ

là 4 năm, nên UBND các quận huyện chủ động tính tiền bồi thường và yêu cầu chủđầu tư thanh toán Khiếu kiện của dân về chính sách bồi thường thiệt hại trong giaiđoạn này là hầu như không có

Đối với bồi thường thiệt hại theo Quyết định 374/QĐ-UB bao gồm việc bồithường thiệt hại về đất ( nộp ngân sách Nhà nước) và bồi thường về hoa màu, tài sảntrên đất (trả trực tiếp cho người bị thu hồi đất ) Giai đoạn này các vụ khiếu kiện củacông dân về bồi thường thiệt hại bắt đầu xuất hiện và dần gia tăng

Việc tái đinh cư cũng rất đơn giản, chủ yếu là việc giao đất cho các hộ di chuyển

tự xây dựng nhà ở tại các địa điểm phù hợp quy hoạch

2 Sau khi có luật đất đai 1993.

Về quản lý đất đai, cho đến thời điểm năm 1995, Thành phố vẫn còn 3 cơ quannhư nêu tại mục 1 trên đây đảm nhiệm Việc thực hiện quản lý các chức năng quản lýNhà nước còn chồng chéo, còn nhiều sơ hở tiêu cực Cả 3 cơ quan này đều thụ lý các

hồ sơ xin sử dụng đất với cách nhìn nhận vấn đề khác nhau

Khi có cuộc kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao( công bố kết luận ngày 15/5/1995)thì UBND Thành phố mới xem xét, nhìn nhận mộtcách nghiêm túc việc cải tổ lại công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn vàquy về một đầu mối quản lý thống nhất, đó là Sở Địa chính- Nhà đất như hiện nay

Cũng từ thời gian này, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thànhphố bắt đầu đi vào nề nếp, đúng pháp luật

Về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, cùng với sự phát triển của đấtnước, các dự án đầu tư có sử dụng đất đai tại thời điểm này bắt đầu gia tăng Trongquá trình thực hiện, UBND Thành phố và các ngành chức năng vừa làm, vừa nghiêncứu để hoàn thiện chính sách trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của người bịthu hồi đất, tuân thủ các chính sách của Nhà nước và hướng dẫn của các Bộ, ngànhTrung ương

Đối với các dự án trên địa bàn Thành phố , sau khi có quyết định của cơ quanNhà nước có thẩm quyền thu hồi đất, UBND quận, huyện quyết định thành lập Hộiđồng GPMB để cùng chủ đầu tư tổ chức điều tra, lập phương án bồi thường thiệt hại

Phương án bồi thường thiệt hại sẽ được UBND quận, huyện báo cáo Hội đồngthẩm định Thành phố (do Giám đốc Sở Tài chính- Vật giá làm chủ tịch ) để thẩmđịnh, báo cáo UBND Thành phố quyết đinh phê duyệt

Căn cứ quyết định của UBND Thành phố phê duyệt phương án bồi thường thiệthại, UBND quận, huyện cùng chủ đầu tư tổ chức thanh toán tiền bồi thường thiệt hại

Vì số lượng các dự án sử dụng đất trên địa bàn là quá lớn, hơn nữa để gắn liềntrách nhiệm của Chủ tịch UBND quận, huyện trong việc bồi thường, GPMB, UBNDThành phố đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép UBND Thành phố được uỷquyền quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại cho Chủ tịch UBND cácquận, huyện.

Chưa bao giờ công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn lại sục sôi, nóng bỏngnhư giai đoạn này, Thành uỷ, Hội đồng nhân dân và UBND Thành phố đã có nhiềucuộc họp để chỉ đạo giải quyết những khó khăn, vướng mắc, xây dựng quy chế, cơchế bồi thường, GPMB

Dường như tất cả đã bị cuốn theo “ cơn lốc” của công tác bồi thường, GPMB.Ban chấp hành Đảng bộ Thành phố khoá XII đã có Nghị quyết số 20/NQ-TU ngày13/7/2000 và Hội đồng nhân dân Thành phố khoá XII đã có Nghị quyết số09./2000/NQ-HĐND ngày 21/7/2000 về công tác GPMB trên địa bàn Thành phố.Năm 2002 và năm 2003 là năm đồng khởi GPMB

Tại công văn số 771/CP-ĐP1 ngày 24/8/2001, Thủ tướng Chính phủ đã có ý kiếnchỉ đạo đồng ý cho UBND Thành phố Hà Nội tổ chức làm thí điểm một số vấn đề,trong đó có việc uỷ quyền cho Chủ tịch UBND quận, huyện quyết định phê duyệtphương án bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất

Sau khi được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, tại Quyết định số

72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 (về ban hành trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện công tác bồithường thiệt hại, GPMB.), UBND Thành phố Hà Nội đã uỷ quyền cho Chủ tịchUBND quận, huyện quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, táiđịnh cư cho người bị thu hồi đất

Về tái định cư, đối với các dự án thuộc Thành phố, UBND Thành phố giao cho

UBND quận, huyện tổ chức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng các khu nhà ởtái định cư theo quy định Các Ban quản lý dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách Trungương cấp phải tự tổ chức xây dựng khu tái định cư, hoặc đặt hàng mua nhà tái định cưtheo ý kiến thoả thuận của UBND Thành phố

Về thành lập tổ chuyên trách, để thực hiện công tác bồi thường thiệt hại, GPMB,đáp ứng những phức tạp trong thời gian tới, UBND Thành phố Quyết định thành lậpBan chỉ đạo GPMB Thành phố để làm công tác tham mưu trong lĩnh vực GPMB

3 Một số kết quả đạt được trong công tác bồi thường thiệt hại GPMB và Tái định cư ở Hà Nội từ khi ban hành Nghị định 22/CP và Quyết định 20/QĐ-

UB đến nay.

Sau hơn 5 năm thực hiện Nghị định 22/CP (1998-2003)

Với những nỗ lực của Thành phố cùng với sự hoàn thiện dần của những chínhsách, hàng trăm dự án đầu tư đã được triển khai các thủ tục bồi thường, Giải phóngmặt bằng như :Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, Dự án thoát nước Hà Nội, hàngloạt các Khu đô thị mới như Trung Yên, Định Công, Linh Đàm, Nam Thăng Long,

Mễ Đình , Khu công nghiệp Hà Nội- Đài Tư, Đường 32, Đường Nguyễn Chí Thanh,nút giao thông Kim Liên-Phạm Ngọc Thạch, Đường Vành đai 3 Hà Nội, đường LángHoà Lạc, Trung tâm Thể thao Quốc gia phục vụ Sea Games 2003 góp phần tạo bộmặt đô thị, đáp ứng những yêu cầu phát triển kinh tế xã hội Thủ đô

Nhìn vào Biểu1 và Biểu 2 : trên chúng ta có thể nhận thấy số lượng dự án tănglên theo từng năm, điều này cũng phù hợp với thực tế hiện nay, khi mà Nhà nước tađang phấn đấu trở thành nước công nghiệp hoá, đạt chỉ tiêu kỹ thuật về cơ sở hạ tầng

Từ thực tế này làm cho diện tích cũng bị ảnh hưởng, tuy nhiên theo bảng thì có sựgiảm dần về các năm gần đây Như vậy trong giai đoạn hiện nay Thành phố chủ yếutập trung phát triển các khu đô thị nhỏ và các dự án nâng cấp cơ sở hạ tầng khác, điềunày cũng phù hợp với hiện nay khi mà quỹ đất của Thành phố đang hạn hẹp dần.Nhưng số tiền bồi thường lại tăng lên, điều đó chứng tỏ chính sách bồi thường có sự

điều chỉnh dần theo giá biến động của thực tế Vấn đề bất cập nhất ở đây là số hộđược bố trí tái định cư ngày một giảm, trong khi nhu cầu tái định cư lại tăng cao Nhànước cần có biện pháp tháo gỡ vấn đề này.

Hà Nội là khu vực sôi động và thể hiện một cách toàn diện nhất về chính sáchbồi thường GPMB và tái định cư trên cơ sở Quyết định 20/QĐ-UB Thực tế trải quamột thời gian thực hiện, việc thu hồi đất, bồi thường thiệt hại, chính sách hỗ trợ đã tácđộng đến lợi ích của nhiều đối tượng và làm ảnh hưởng đến kinh tế xã hôị của cộngđồng Trong khi một bộ phận dân cư khá lên rõ rệt lại không ít số hộ dân cư đi đếnchỗ bần cùng vì không có tư liệu sản xuất, không khôi phục được nguồn thu nhập Donhững diễn biến phức tạp trong quan hệ sở hữu tài sản tồn tại mang tính lịch sử vềquản lý đất của Thành phố Hà Nội trước đây và những thay đổi chính sách của Nhànước qua các thời kỳ, nên quá trình triển khai thực hiện đã phát sinh nhiều khiếu kiện,chủ yếu tập chung vào giá bồi thường thiệt hại, giao đất tái định cư Bởi theo Quyếtđịnh 3519/QĐ-UB thì giá bồi thường thiệt hại đối với đất nông nghiệp là rất thấp,nhưng giá đất chuyển nhượng thực tế thường gấp 10-12 lần so với khung giá quyđịnh

Đối với tài sản gắn liền với đất, các chính sách bồi thường về cây cối hoa màu,được đa số người dân đồng tình ủng hộ, một số dự án bồi thường cho một số côngtrình, cây cối hoa màu cao hơn cả giá thị trường nên đã hạn chế được rất nhiều khiếukiện Hiện nay Nghị định 22/CP chưa có quy định cụ thể về cách tính giá trị thiệt hạithực tế cho nhà và công trình kiến trúc, một số nơi thực hiện công tác bồi thường tàisản và hoa màu chưa phù hợp , áp đặt không được nhân dân đồng tình ủng hộ

Trên đây là những kết quả đáng khích lệ sau một thời gian thực hiện Nghị định22/CP Tuy nhiên chính sách cũng còn nhiều điểm bất cập cần khắc phục trong thờigian tới

III tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đấttrên địa bàn thành phố hà nội

Trên cơ sở các chính sách mà Nhà nước ban hành, Thành phố Hà Nội đã ban hành một số quy định nhằm cụ thể hoá các chính sách của Nhà nước.Việc đánh giá thực trạng công việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại là rất cần thiết và cấp bách

1 Chính sách bồi thường về đất.

Trải qua rất nhiều lần sửa đổi cùng với việc sửa đổi của Luật đất đai và các Nghị định của Nhà nước,các chính sách của Thành phố cũng được dần điều chỉnh bổ sung cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế

Trong thời gian trước năm 1998 Thành phố áp dụng Quyết định

3445/QĐ-UB, về đất nông nghiệp lâm nghiệp, giá đất được xác định trên cơ sở hạng đất tính

thuế sử dụng đất nông nghiệp và theo 4 khu vực: ven nội thành, đồng bằng, trung du,miền núi Mức giá cao nhất được xác định là 15.400đ/m2 (đất nông nghiệp ven đô thịhạng 1) và thấp nhất là 600đ/m2 (đất lâm nghiệp hạng 5 tại xã miền núi )

Về đất ở, đất đã xây dựng công trình, giá đất được xác định trên cơ sở phân

loại xã tại các khu vực đồng bằng, trung du, miền núi Mức giá cao nhất (tại xã đồngbằng loại 1) là 30.000đ/m2 và thấp nhất (tại xã miền núi loại 1) là 7000đ/m2

Đối với đất ven đường giao thông, giá đất được xác định theo vị trí lô đất (so vớimặt đường) và các đoạn đường cụ thể (xác định theo khả năng sinh lời) Mức giá đượcxác định cao nhất là 840.000đ/m2 (tại vị trí mặt tiền đường loại 1) và thấp nhất là40.000đ/m2 (tại vị trí cách mặt đường loại 3 từ 100-200m)

Về đất đô thị, giá đất được xác định theo hai khu vực: trung tâm và cận trung

tâm Mỗi khu vực có 4 loại đường phố và mỗi loại đường phố lại chia ra các vị trí:mặt tiền phố, mặt tiền ngõ, trong ngõ và trong hẻm

Chỉ trong thời một khoảng thời gian ngắn, mức giá này đã không đáp ứng đúngthực tế giá đất trên địa bàn Thành phố, trong khi đất đai lại vận động hàng ngày, hànggiờ theo xu hướng ngày càng có giá trị cao hơn.Sau đó lại được sửa đổi bổ sung :

1/- Người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào, khi Nhà nước thuhồi được bồi thường bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thườngbằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng Đối với đất ở đô thị , khi Nhà nước thuhồi thì được bồi thường chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền, nếu chủ sử dụng đất đã cónhà ở nơi khác bằng diện tích theo tiêu chuẩn quy định của UBND Thành phố HàNội, thì chỉ được bồi thường bằng tiền

2/- Giá đất nông nghiệp nội thành được tính bằng 1,5 lần giá đất nông nghiệpcùng hạng ven đô, nhưng không lớn hơn 19.300đ/m2 (giá hạng đất hạng 1)

Đến khi Thành phố ban hành Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 thì mứcgiá bồi thường thiệt hại về đất thực hiện theo khung giá của 3519/QĐ-UB

Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội hướng

dẫn thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá cácloại đất trên địa bàn và thay thế Quyết định 2951/QĐ-UB ngày 08/11/1994 củaUBND Thành phố Hà Nội ban hành khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố.Vềgiá đất nông nghiệp, lâm nghiệp được xác định căn cứ vào hạng đất khi tính thuế sử

dụng đất nông nghiệp và được phân theo khu vực; nội thành, thị trấn, xã ven đô thị, xã

đồng bằng, trung du giá đất được tính theo bảng 1.

Biểu 3 Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp

a/- Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản

Giá đất trong khu vực nội thành và thị trấn Gia Lâm được tính theo Biểu 4.

Biểu 4 : Giá đất khu vực nội thành Đơn giá tính : 1000 đ/m2

-Các thị trấn được phân làm 2 loại (I và II) Các đường trong thị trấn xếp theo 2

loại đường loại I và II và 4 vị trí Giá đất trong các thị trấn được tính theoBiểu 5 )

biểu 5 : giá đất tại các thị trấn.

Đơn vị tính : 1000 đ/m2

- Đường khu vực ngoại thành trừ khu vực thị trấn được phân làm 3 loại I,II,III và

chia làm 4 vị trí.Tuỳ theo khu vực đã có hoặc chưa có cơ sở hạ tầng, giá đất được

Xã ven nội thành, thị trấn khu du lịch, khu quy

hoach phát triển đô thị, khu thương mại, khu

công nghiệp

Đất tại các đầu mối giao thông, ven các trục đường giao thông chính thuộc các huyện ngoại thành

Đoạn Loại III

Đoạn Loại I

Đoạn LoạiII

Đoạn Loại III

có cơ

sở hạ tầng

Đất

có cơ

sở hạ tầng

Đất chưa

có cơ

sở hạ tầng

Đất

có cơ

sở hạ tầng

Đất chưa

có cơ

sở hạ tầng

Đất

có cơ

sở hạ tầng

Đất chưa

có cơ

sở hạ tầng

Đất

có

cơ sở

hạ tầng

Đất chưa

có cơ

sở hạ tầng

Đất

có cơ

sở hạ tầng

Đất chưa

có cơ

sở hạ tầng

200 mét 220 210 200 190 180 170 Theo giá đất vùng nông thôn

Các vị trí đất trong mỗi đường phố được xác định như sau:

1/- Vị trí 1 : áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đường phố.2/- Vị trí 2 : áp dụng đối với các thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộnglớn hơn 3,5m

3/- Vị trí 3 : áp dụng đối với các thửa đất tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2mđến 3,5m

4/-Vị trí 4 : áp dụng đối với các thửa đất tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn2m

Việc xác định vị trí đối với khu dân cư ở các vùng đầu mối giao thông, ven cáctrục đường giao thông chính

+Vị trí 1tính từ chỉ giới lưu thông đến 50m

+ Vị trí 2 tính từ cuối vị trí 1 đến 100m tính từ chỉ giới lưu thông

+ Vị trí 3 tính từ cuối vị trí 2 đến 150m tính từ chỉ giới lưu thông

+ Vị trí 4 tính từ cuối vị trí 3 đến 200m tính từ chỉ giới lưu thông

+ ngoài 200m không thuộc khu vực các xã ven đô thị, khu du lịch, khu thươngmại thì áp dụng theo giá đất khu dân cư nông thôn (bảng2)

biểu 7 : Giá đất khu dân cư nông thôn

khác với đất chưa có cơ sở hạ tầng Như vậy khung giá 3519 đã có quy định cụ thểhơn NĐ 87/CP dễ áp dụng hơn Tuy nhiên thì cả khung giá 87/CP và khung giá 3519đều không quy định khung giá về đất chuyên dùng, đây là điểm hạn chế của khung giánhà nước, cần phải bổ sung trong thời gian tới.

Trong thời gian hiện hành Thành phố đang áp dụng chính sách bồi thường thiệttheo Quyết định 20/QĐ-UB và khung giá của 3519/QĐ-UB có bổ sung như sau:

Đối với đất nông nghiệp, Khi nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất được

bồi thường bằng đất theo diện tích và hạng đất của đất bị thu hồi Nếu không có đấtbồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền theo khung giá đất nôngnghiệp

Đối với những nơi mới đô thị hoá

“ Đối với đất đô thị: hộ gia đình, cá nhân có khuôn viên đất trong đó có đất đang

ở, đất nông nghiệp, đất ;lâm nghiệp đang sử dụng ổn định không có tranh chấp màkhông có giấy tờ xác định diện tích đất dùng để ở, khi thu hồi đất Giải phóng mặtbằng được bồi thường như sau :

a/- Trường hợp diện tích đất đang sử dụng nhỏ hơn hoặc bằng 120m2 đối với nộithành, 180m2 đối với nội thị xã, thị trấn: Diện tích đất thực tế bị thu hồi được bồithường bằng tiền theo giá đất tại đô thị

b/-Trường hợp diện tích đất đang sử dụng lớn hơn 120m2 đối với nộithành,180m2 nội thị xã, thị trấn: Diện tích đất tối đa được bồi thường theo giá đất ở tại

đô thị là 120m2 đối với nội thành, 180m2 đối với nội thị xã, thị trấn Phần diên tích đấtcòn lại được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp nhân với hệ số điềuchỉnh K theo quy định của UB

Trên thực tế Thành phố Hà nội đang diễn ra quá trình đô thị hoá siêu mạnh nêngiá đất thay đổi từng ngày, từng giờ Khung giá quy định của Nhà nước không cònphù hợp với thực tế nữa Mặc dù Nhà nước có quy định điều chỉnh giá đất theo hệ số

K và giới hạn tối đa là K= 2,7 nhưng hầu như dự án nào cũng được Thành phố ápdụng mức tối đa này Giá đất nông nghiệp đa số là áp dụng mức tối đa là 19.300 đồng/m2 sau đó nhân với hệ số K=2,7 Nhưng mức giá này hiện nay cũng không đáp ứngđược thực tế Do vậy hầu hết các dự án đều dựa trên tuỳ từng điều kiện tình hình,từng

dự án cụ thể mà có phương án bồi thường khác nhau, gây lên tình trạng tuỳ tiện về giánhư số liệu biểu sau:

Biểu 8: Thực tế áp dụng hệ số K trong việc bồi thường thiệt hại trên TP Hà Nội

Tên dự án

áp dụng hệ số(K) để bồithường

Giá bồi thường(1000đ/m2)

Giá thực tế chuyểnnhượng(1000đ/m2)

DA trường CLC Chu Văn

Như vậy có thể thấy trong giai đoạn hiện nay Hà Nội đang bị rối vì giá bồithường Việc sử dụng hệ số K cũng đang đặt ra nhiều tranh cãi, theo quy định của Nhànước thì hệ số K tối đa là 2,7 nhưng trong thực tế hệ số K của một số dự án đã vượt ramức quy định này(như số liệu trong biểu trên) vấn đề đáng nói ở đây là với mức giácao như thế nhưng vẫn không sát với giá thực tế Đặc biệt theo tình hình hiện nay cácmức tính đều được áp dụng mức tối đa, kể cả hệ số K, Nghị định 22/CP có quy địnhtrong trường hợp đặc biệt thì áp dụng hệ số K theo mức cộng thêm một khoản chênhlệch giữa giá đất ở liền kề, nhưng đã có rất nhiều dự án áp dụng cách tính hệ số K này,như biểu 9

Biểu 9 :DA áp dụng hệ số K theo cách cộng thêm % phần chênh lệch giữa giá đấtnông nghiệp hạng I và đất ở liền kề

Tên dự án Cách tính hệ số K để áp dụng bồi thường về đất (GĐ)

DA trường Mầm Non Q An GĐ=19.300+(1.620.000-19.300)x30%=499.510đ/m2

Da đường trường QTLHQ GĐ= 19.300+(1.300.000-19.300)x10%= 147.370đ/m2

DATT y tế & công anTây H GĐ= 19.300+(1.300.000-19.300)x10%= 147.370đ/m2

Như vậy có thể nói Nhà nước quy định trường hợp đặc biệt là thừa, hay mức giáđất hiện nay phải đạt tới mức đặc biệt Theo quy định của Chính phủ đất nông nghiệpđược phân làm 6 hạng: hạng 1 : 19.300 đ/m2, hạng 6 :1300 đ/m2 chênh lệch hạng 1 vàhạng 6 gần 15 lần; đất lâm nghiệp được phân làm 5 hạng : hạng 1 :14000 đ/m2 ; hạng

5 : 1.100 đ/m2 chênh lệch giữa hạng 1 và 5 gần 13 lần Điều này là không phù hợp vớithực tế bởi đất đai khi đã được đầu tư thâm canh thì việc đầu tư vào đất là một tất yếu,

do đó hạng đất cũng tăng theo, trong khi Hà Nội chưa có công tác cập nhật hạng đấtthường xuyên, nên việc mất bình đẳng trong việc bồi thường theo hạng đất là tất yếu

Biểu 10 :So sánh mức giá bồi thường giữa khung giá quy định của Nhà nước và thực

tế bồi thường

Các DA thực hiện Loại đất Khung giá của

Nhà nước(đ/m 2 )

Giá thực tế bồi thường(đ/

m 2 )

Thựctế bồi thường/ khung giá (lần)

Da chỉnh trang đê HHồng Đất nội thành 620.000 620.000 0 lần

Da trường Chu Văn An Đất nội thành vtrí 2 2.520.000 9.200.000 1.35 lần

Da xây dựng htkt Hồ Tây Đất dân cư Nthôn 38.000 147.370 1.44 lần

Da tuyến vành đai 3 Đất đô thị 2.020.000 10.100.000 1.85 lần

Da Tân Hưng- Sóc Sơn Đất nông nghiệp 19.300 57.150 0 lần

Qua bảng biểu trên cho ta thấy, hầu hết các dự án đều được bồi thường vượt mứcgiá quy định của khung giá nhà nước; hệ số vượt cao nhất là 1,85 lần, điều đáng chú ý

ở đây là với mức giá vượt như thế nhưng vẫn không sát với giá chuyển nhượng thực

tế ở địa phương Nguyên nhân là do chưa có cơ quan định giá chuyên trách, chưa có

số liệu thống kê cập nhật về những biến động của giá trên thị trường nhà đất, mặt kháckhung giá đất của Nhà nước không kịp sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế biếnđộng của giá nhà đất ngoài thị trường tự do

Chính sách bồi thường thiệt hại của Nhà nước nhìn chung còn quy định cứngnhắc theo khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành trong khi đất ngoài thị trường

tự do lại có sự chênh lệch lớn với khung giá do Chính phủ ban hành Do vậy ngườidân không thể dùng số tiền bồi thường thiệt hại để tìm mua được một mảnh đất tươngđương với mảnh bị thu hồi Mặt khác họ lại so bì với người sử dụng đất ở phía trong(giáp với khu đất của họ )nay lại tự dưng trở thành mặt tiền các đường phố lớn, có sựchênh lệch lớn về giá trị quyền sử dụng so với trước đây.Vấn đề này thực chất là vấn

đề chênh lệch địa tô, mà Nhà nước chưa có văn bản nào quy định về việc giải quyếtvấn đề này Hiện nay Hà Nội đang thí điểm thực hiện việc bố trí tái định cư tạichỗ(Dự án đường Láng Hạ kéo dài) để tránh tình trạng nêu trên,nhằm đảm bảo côngbằng cho mọi người,(ở TP.HCM và Đà Nẵng vấn đề này được giải quyết bằng cáchngười được ra mặt tiền thì phải đóng thêm tiền và họ thực hiện rất tốt)

Đối với đất nông nghiệp (là tư liệu sản xuất chính của nông dân), thì vấn đề giáđất không hoàn toàn là yếu tố dẫn tới khiếu nại mà vấn đề khu dân cư nông thôn ítđược đầu tư và nông dân chủ yếu lại sinh sống bằng sản xuất nông nghiệp, không cóngành nghề phụ khác và không được Nhà nước đầu tư trong chuyển nghề Do vậy, khi

bị thu hồi đất với quy mô lớn, bức súc của dân là họ sẽ sống bằng gì, con cháu của họ

sẽ ra sao khi đất nông nghiệp- nguồn thu nhập chính, nay không còn nữa Ví dụ dự án

sử dụng đất nông nghiệp với quy mô lớn đầu tiên là dự án Khu vui chơi- giải trí- sângôn tại xã Kim Nỗ, huyện Đông Anh (120ha, thu hồi đất năm 1995) nhân dân khôngđồng tình với phương án bồi thường của UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt, đòimức giá cao hơn, yêu cầu có chính sách tuyển dụng lao động, tình hình an ninh, trật tự

ở địa phương nhiều lúc rất căng thẳng (rào làng, đào đường, phá hỏng máymóc ).Khi tổ chức xong công tác GPMB (1999) thì chủ đầu tư không còn cơ hội đểkinh doanh nữa và cùng với cuộc khủng hoảng Châu A dự án này cho đến nay đãkhông được triển khai

Thêm nữa là việc giải phóng mặt bằng khu công nghiệp Phú Thị, huyện GiaLâm, nhân dân muốn dùng sức ép của khiếu nại về Giải phóng mặt bằng để giải quyếtnhững bức súc về tố cáo của mình đối với các vi phạm của lãnh đạo chính quyền địaphương.

Đối với đất đô thị vấn đề này được thể hiện qua dự án đường 32 đoạn qua địabàn huyện Từ Liêm, khi Nhà nước thu hồi đất để mở rộng đường 32 (năm 1995) nhất

là việc giải toả khu tập thể Văn công Mai Dịch hay khu tái định cư Dịch Vọng, khiếunại của nhân dân thực sự găy gắt, tạo sự quan tâm của rất nhiều cơ quan thông tin, báochí Một số tồn tại đến nay Thủ tướng Chính phủ vẫn đang chỉ đạo khắc phục, nhưngchưa xong

Trong thời gian tới công tác bồi thường thiệt hại, Giải phóng mặt bằng củaThành phố Hà Nội rất nặng và vẫn mang tính thời sự nóng bỏng Dự kiến hàng nămThành phố phải GPMB khoảng 1000 ha đất và bố trí tái định cư khoảng 7000 hộ dân.Ngoài việc GPMB thực hiện các dự án phát triển đô thị, công nghiệp, Thành phố cũngcần chỉnh trang lại các tuyến đường, các khu phố hiện có tạo bộ mặt đô thị khangtrang hiện đại.Do vậy việc quan tâm đến vấn đề hoàn thiện các chính sách về bồithường thiệt hại là vô cùng cấp bách

2.Về chính sách bồi thường thiệt hại tài sản trên đất.

2.1 Về nhà cửa và công trình kiến trúc

Những căn cứ về bồi thường thiệt hại tài sản, đó là đơn giá xây dựng mới các công trình trên địa bàn Thành phố

Ngày 17/01/2002 UBND Thành phố ban hành Quyết định số 05/ QĐ-UB về việcban hành giá chuẩn nhà ở xây dựng mới tại thành phố Hà Nội như sau:

Biểu 11 : Giá chuẩn nhà ở xây dựng mới.

Đơn vị tính 1.000 đ/m 2 sàn xây dựng

4- 5 tầng 1410

Cấp IV

Tường 110 mm có bổ trụ tường bao quanh cao

>3m không kể hồi, không có trần

Hạng 4 biệt thự riêng biệt sang trọng 2300

+Đối với tài sản là biệt thự và nhà cấp I,II,III bồi thường theo giá trị còn lại,nhưng không thấp hơn 60% so với đơn giá xây dựng mới đối với nhà cấp I,II và 80%

so với đơn giá xây dựng mới đối với nhà cấp III; nhà cấp IV bồi thường theo đơn giáxây dựng mới, nhà ở không hợp pháp không được bồi thường

+ Đối với cây hàng năm và vật nuôi trên đất có mặt nước thì bồi thường bằng giátrị sản lượng thu hoạch 1 vụ tính theo mức thu hoạch bình quân của 3 vụ trước đó vàgiá nông sản, thuỷ sản thực tế tại thời điểm bồi thường, do Sở Tài chính- Vật giáThành phố công bố

Đối với cây lâu năm, nếu cây trồng đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản thì bồithường toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu, chăm sóc đến thời điểm thu hồi

Nếu cây trồng đang trong thời kỳ thu hoạch thì bồi thường theo giá trị còn lại củavườn cây, trường hợp không xác định được giá trị còn lại của vườn cây thì mức bồithường tối đa bằng 2 năm sản lượng tính theo sản lượng bình quân 3 năm trước, theogiá nông sản tại điểm bồi thường