phú những người hành nghề môi giới bất động sản đều cần có các kênh marketting chuyên nghiệp: Các kênh quảng cáo cần một khoản chi trả lớn như quảng cáo tr[r]
Trang 1HỘI THẢO NGHIÊN CỨU KHOA HỌC QUỐC TẾ NÂNG CAO HIỆU QUẢ MÔI GIỚI CONDOTEL TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỚC BIẾN ĐỔI CỦA THỜI ĐẠI CÔNG NGHỆ SỐ
Ở VIỆT NAM
PGS.TS Do n Hồng Nhung và Dương Thị Thu Hằng
Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội
1 Dẫn nhập
Tại Diễn đàn kinh tế Thế giới – Diễn đàn Davos tại thành phố Thiên Tân –Trung Quốc được tổ chức ngày 27 tháng 6 năm 2016 lần đầu tiên đã đề cập khái niệm cuộc Cách mạng công nghệ lần thứ tư chính thức xuất hiện do Giáo sư Klaus Schwab có Quốc tịch Cộng hòa Liên Bang Đức, Chủ tịch Diễn đàn kinh tế thế giới Davos lần thứ 10520 Cuộc cách mạng công nghệ lần thứ tư đã chính thức đưa con người vào một kỷ nguyên mới, tác động mạnh mẽ đến mọi mặt trong đời sống xã hội và làm thay đổi hoàn toàn thói quen của khách hàng Trong lĩnh vực môi giới bất động sản thành tựu của con người trong cuộc Cách mạng công nghệ lần thứ 4 là công nghệ trí tuệ nhân tạo (AI), vạn vật internet (internet of things), dữ liệu lớn (big data ) đã giúp cho việc quản lý mô hình kinh doanh môi giới bất động sản trở nên đơn giản và tiếp cận với khách hàng một cách nhanh chóng mà hợp lý Tại nước ta, trong những năm gần đây các loại hình bất động sản mới như Condotel, officetel, shophouse … đang ngày một phát triển vì nhu cầu thiết yếu của thị trường và tương lai phát triển đầy tiềm năng Tuy nhiên thực trạng về môi giới bất động sản nói chung đang còn nhiều khó khăn Xét riêng về Condotel521
, chúng ta nhận thấy rằng: môi giới đòi hỏi phải thêm một vài kỹ năng đặc thù so với nhưng loại bất động sản truyền thống khác như nhà ở, căn hộ, chung cư, biệt thự, nhà vườn … Condotel được coi là ―ngôi nhà thứ hai‖522 Môi giới bất động sản cho Condotel cần người môi giới phải có một trình độ ngoại ngữ, và một vốn sống nhất định mới có thể tiếp cận với khách hàng tiềm năng, để thuyết phục họ ―xuống tiền‖ đầu tư là vô cùng khó khăn vì thời gian
eo hẹp, cũng như rất khó nắm bắt tiềm năng tài chính của khách hàng để thuyết phục các nhà đầu tư Môi giới bất động sản cho Condotel cần nắm chắc các kỹ năng marketting đẳng cấp, chuyên nghiệp mới có thể môi giới thành công Các thương vụ thành công, nhà môi giới mới được hưởng ―hoa hồng‖ thỏa đáng với nhưng nỗ lực đã bỏ ra Khi đi đến thương vụ thành công, là ghi nhận sự trưởng thành trong nghề môi giới bất động sản của người môi giới
520
Klaus Schwab (2016), ―Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư‖ (The Fourth Industrial Revolution), bản dịch của Đồng Bích Ngọc và Trần Thị Mỹ Anh 11h ngày 4 tháng 6 năm 2019 truy cập
521
Xem thêm tại: http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/condotel-da-phat-trien-nhu-the-nao-tai-viet-nam.html 12h ngày 5 tháng 6 năm 2019 truy cập
522
Xem thêm tại: THE VACATION INDUSTRY BLOG Actualidad – Update & News
Lizarza Abogados S.L.P C/ Marcia Auxiliadora 5, 29602 MARBELLA (Málaga) Spain TEL, CONDO HOTEL / CONDOTEL: INTRODUCTION; ITS COMERCIAL AND LEGAL BEGINNINGS (I), Lizarza Abogados 2013 https://mixed-use-resorts.com/2013/11/20/introduction-its-comercial-and-legal-beginnings-i/ 10h ngày 7 tháng 6 năm
2019 truy cập
Trang 22 Lược sử phát triển của môi giới bất động sản ở nước ta
Trước năm 1993, thị trường bất động sản nước ta chưa hình thành nên hoạt động môi giới bất động sản diễn ra dưới hình thức hoạt động ―ngầm‖ Từ năm 1993 đến năm 2013, hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam đang trong quá trình hình thành và phát triển nên có tính tự phát Nhờ quá trình đô thị hóa nên trong quá trình này, môi giới bất động sản không chỉ xuất hiện ở thành thị mà còn xuất hiện ở nông thôn Các quyết định của Chính phủ về các vùng kinh tế trọng điểm 523
đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản và định hướng đầu tư cho các nhà kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, trong thời kỳ này điều kiện hoạt động
vì mục đích lợi nhuận, chưa lấn át được tư tưởng truyền thống nên người tham gia vào giao dịch bất động sản không cần đến việc tuân thủ theo đúng pháp luật hay sự tư vấn của môi giới
mà chỉ cần lập giấy tờ xác nhận của địa phương là đủ Bên cạnh đó tâm lý, quan niệm về nghề môi giới vẫn còn rất tiêu cực và sai lầm cũng là một hạn chế sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản thời kỳ đó.Từ đầu năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản có nhiều bước chuyển mình mạnh mẽ và tích cực, tuy vẫn tồn tại nhiều biến động nhưng nhìn chung đã ổn định và tăng trưởng đều Có được điều trên, một phần đáng kể là nhờ hoạt động của các nhà môi giới bất động sản Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, thành tựu khoa học – công nghệ môi giới bất động sản đã và đang ngày một chuyên nghiệp
3 Thực tiễn môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Thứ nhất: Việc giám sát thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế và bất cập Hiện nay, rất nhiều người hành nghề môi giới bất động sản chưa qua đào tạo chuyên nghiệp, chưa được cấp chứng chỉ hành nghề nhưng vẫn hành nghề tự do Theo quy định tại Thông tư số 11/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì từ ngày 16 tháng 2 năm 2016, phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản mới được hành nghề môi giới bất động sản Tuy nhiên, hiện nay môi giới bất động sản chưa được đào tạo một cách bài bản nhưng vẫn hành nghề một cách tự do, tự phát, bán chuyên nghiệp là khá phổ biến Các giao dịch ngầm, giao dịch trao tay, ―thổi giá‖ đất, nhà môi giới mạo danh chủ đầu tư ―mở bán‖ bất động sản hình thành trong tương lai … thực trạng này tồn tại cũng là do công tác quản lý của các cơ quan chức năng còn chưa hiệu quả, nên tính khả thi của pháp luật chưa thực sự được đảm bảo trong thực tiễn kinh doanh
Thứ hai: Các quy định pháp luật điều chỉnh còn nhiều khoảng trống và không thống nhất Giữa năm 2017, nhiều công dân thành phố Hồ Chí Minh đến Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Đồng Nai để tố cáo Công ty cổ phần địa ốc Kim Pháp chiếm đoạt hàng trăm triệu đồng của người dân đặt cọc mua đất nền tại dự án Khu đô thị mới tại xã Phước An huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai và khu dân cư theo quy hoạch của xã đồi 61524 Sau đó người dân lại tiếp tục tố cáo công ty Việt Hưng Phát lừa đảo bán Diamon city là dự án không có thật Cụ thể, hai công
ty trên đã đổi tên hàng loạt các dự án và tự xưng là chủ đầu tư dù chỉ là công ty môi giới Hai
523
Xem thêm tại: http://chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/noidungvungkinhtetrongdiemquocgia?articleId=10000721 11h ngày 7 tháng 6 năm 2019 truy cập
524
Xem thêm tại: http://baophapluat.vn/dieu-tra-bd/bat-nhao-cho-troi-dia-oc-o-dong-nai-bai-3-nhung-lien-minh-bat-dong-san-mo-am-433326.html và https://ngaynay.vn/dia-oc/nhieu-khach-hang-to-cong-ty-viet-hung-phat-lua-dao-dat-du-an-81499.html 12h ngày 7 tháng 6 năm 2019 truy cập
Trang 3công ty này đã triển khai hàng loạt các hoạt động thỏa thuận đầu tư góp vốn Hiển nhiên điều này đã vi phạm pháp luật, theo khoản 3 điều 62 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, một công ty môi giới không được đồng thời là công ty môi giới vừa thực hiện giao dịch kinh doanh bất động sản Nhưng các công ty môi giới lại lợi dụng kẽ hở trong luật pháp để thực hiện hành vi sai trái trên Cụ thể: trong Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là một thỏa thuận giữa hai bên và số lượng tiền đặt cọc là do hai bên tự thỏa thuận Đây chính là kẽ hở từ việc chưa tương thích giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Mặt khác, hàng loạt các vụ tranh chấp về diện tích lô - gia của căn hộ mà một phần của nguyên nhân là việc Bộ Xây dựng chưa có văn bản hướng dẫn thi hành cách tính diện tích lô - gia này525 Một tồn đọng khác là sự xuất hiện của hợp đồng ký quỹ, bản chất của loại hợp đồng này như hợp đồng góp vốn: người mua nhà khi dự án chưa xong sẽ tiến hành kí quỹ526, nhưng chủ đầu tư không thu tiền trực tiếp từ khách hàng mà người mua, chủ đầu tư và ngân hàng sẽ kí một hợp đồng kí quỹ, tiền sẽ nằm trong tài khoản phong tỏa của ngân hàng Chỉ đến khi dự án đã làm xong các thủ tục pháp lí đủ điều kiện bán thì tiền này mới chuyển cho chủ đầu tư, coi như phần tiền này khách hàng đã nộp để mua căn
hộ Loại hợp đồng này chưa có quy định trong luật kinh doanh bất động sản mà chỉ là một loại biện pháp bảo đảm thực tế và bản chất của hợp đồng kí quỹ khác hợp đồng đặt cọc: với hợp đồng kí quỹ khi chủ đầu tư không thực hiện đúng như cam kết thì chỉ trả lại tiền và không
bị phạt; với hợp đồng đặt cọc, khi chủ đầu tư không thực hiện như cam kết thì trả tiền đặt cọc
và phạt thêm một khoản bằng với số tiền đặt cọc theo thỏa thuận
4 Môi giới bất động sản Condotel trước những biến đổi của thời đại
4.1 Nhu cầu thiết yếu của thị trường và tiềm năng phát triển trong tương lai
Theo chỉ tiêu quy hoạch phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm
2030 đã được Thủ tướng phê duyệt thì với 72 triệu lượt khách du lịch của năm 2025 đến Việt Nam thì cần phải có 754.000 phòng khách sạn Trong khi theo số liệu của Tổng Cục du lịch thì năm 2016 mới có khoảng 387.000 phòng khách sạn (đạt 51,3%) Tức số lượng phòng khách sạn tính đến tháng 12 năm 2017 thiếu khoảng 367.000 phòng và với dự báo mức tăng trưởng khách du lịch bình quân khoảng 5-7%/năm thì số lượng phòng khách sạn sẽ còn thiếu rất nhiều (trong đó tính cả loại hình condotel, biệt thự du lịch) Du lịch bùng nổ trong những năm gần đây dẫn đến tình trạng quá tải hạ tầng nghỉ dưỡng, Các khách sạn 4, 5 sao luôn trong tình trạng cháy phòng trong mùa cao điểm làm ảnh hưởng đến các Tour du lịch Việc bỏ ra hàng nghìn tỷ để xây dựng khách sạn và kinh doanh trong 10 đến 15 năm để thu hồi vốn là việc không phải doanh nghiệp nào cũng làm được Condotel ra đời huy động được nguồn tiền nhàn rỗi của các nhà đầu tư thứ cấp để phát triển dự án Mô hình dự án Condotel đang trở thành xu hướng của bất động sản nghỉ dưỡng trên toàn thế giới bởi những lợi ích ―kép‖ mà nó
525
Xem thêm tại: https://www.tienphong.vn/dia-oc/tranh-chap-dien-tich-can-ho-vi-sao-kho-giai-quyet-1322072.tpo
Và
https://nld.com.vn/thi-truong-nha-dat/tranh-chap-dien-tich-can-ho-chung-cu-do-thieu-quy-dinh-thuc-te-20180901081632055.htm
526 Xem thêm tại: https://dautubds.baodautu.vn/chuyen-gia-noi-gi-ve-hop-dong-ky-quy-bat-dong-san-d67059.html 12h 25 ngày 7 tháng 6 năm 2019 truy cập
Trang 4mang lại, bao gồm Đầu tư – nghỉ dưỡng – cho thuê và trao đổi với các resort liên kết ở các quốc gia khác Là chủ sở hữu Condotel không chỉ có những kỳ nghỉ tuyệt vời tại ―ngôi nhà thứ 2‖ sang trọng, đẳng cấp mà nó còn mang lại cho họ những khoản lợi nhuận ổn định và sinh lợi cao Có 4 yếu tố chính tập trung khi mà bàn về lợi ích tài chính của việc sở hữu Condotel: Lợi nhuận từ việc cho thuê, dòng tiền, sự tăng giá, bài toán tài chính Lợi nhuận từ việc cho thuê thì được chia với công ty quản lý chuyên nghiệp Chủ sở hữu không phải trả trước phí cho sự quản lý này Thay vào đó, công ty quản lý lấy phần chi từ doanh thu cho thuê
để điều hành; Condotel được xây dựng ở những địa điểm chiến lược tại các khu nghỉ dưỡng sang trọng và là điểm đến của những người thành thị, được trả phí cao cho mỗi đêm và luôn được đánh giá cao về hiệu suất sử dụng và tỉ lệ khách du lịch hàng năm Sự kết hợp giữa giá cho thuê phòng cao và tỉ lệ khách du lịch đông làm cho Condotel có dòng tiền thu vào tốt; Bên cạnh việc tạo ra lợi nhuận từ việc cho thuê, chủ sở hữu cũng có thể tận hưởng việc gia tăng giá trị của bất động sản Condotel có thể bán lại như các loại hình bất động sản khác; Condotel cũng là một loại hình bất động sản, chủ sở hữu có quyền mua và bán nó bình thường như các loại hình khác; ngoài ra chủ sở hữu vẫn có thể vay mua như các bất động sản thông thường Những Condotel sang trọng từ 4 đến 5 sao thuê những chuyên gia có kinh nghiệm trong ngành công nghiệp khách sạn du lịch để điều hành, khai thác, sử dụng Condotel một cách có hiệu quả Điều này cũng có nghĩa là những chuyên gia đó sẽ làm việc và trông nom những Condotel cho chủ sở hữu Những lợi ích rõ ràng của việc có một công ty điều hành chuyên nghiệp trông nom Condotel là yếu tố cho thuê lại Điều quan tâm lớn nhất của chủ sở hữu căn hộ chính là lĩnh vực quản lý việc cho thuê lại và khả năng doanh thu mà họ đạt được: giá trị kinh doanh cao và làm mọi việc cần thiết để thu hút khách hàng thuê tài sản Nhìn vào mức lợi nhuận này, hầu hết nhà đầu tư đều bị hấp dẫn bởi yếu tố: Vừa tích lũy tài sản bất động sản nghỉ dưỡng vừa có dòng tiền thu nhập sinh lời cố định hàng năm
4.2 Thực trạng môi giới bất động sản Condotel hiện nay
Có thể nói Condotel có tiềm năng phát triển lớn mạnh Tuy nhiên, tình hình thực tế hiện nay thì thị trường bất động sản Condotel đang bị chững lại527, cụ thể:
Thứ nhất: Chưa có các quy định pháp lý cho Condotel528
Thứ hai: Thời hạn sở hữu bất động sản Condotel chưa rõ ràng Đất xây dựng Condotel là đất dịch vụ, thương mại, mục đích xây dựng Condotel là kinh doanh Nên khi
có các quy định pháp lý cho Condotel, nhà nước có thể sẽ cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu Condotel Giấy chứng nhận quyền sở hữu Condotel rất có khả năng có thời hạn Tuy nhiên, trên thực tế rất nhiều các kênh quảng cáo, các dự án mở bán Condotel với lời cam kết vô thời hạn như nhà ở
527 Xem thêm tại: PGS.TS Doãn Hồng Nhung – Giảng viên Cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, ―Condotel có phải
là một khoản đầu tư khôn ngoan?‖ Tạp chí tài chính, ngày 28/03/2018, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/condotel-co-phai-la-mot-khoan-dau-tu-khon-ngoan-137289.html Ngày 10 tháng 6 năm 20019, 5h truy cập
528
Minh Anh― Bộ trưởng Bộ Xây dựng: Trong năm 2019 sẽ có quy chuẩn pháp lý cho condotel‖ ngày 4 tháng 6 năm 2019
https://theleader.vn/bo-truong-bo-xay-dung-trong-nam-2019-se-co-quy-chuan-phap-ly-cho-condotel-1559640923312.htm
Trang 5Thứ ba: Mức cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư cho mô hình Condotel là không khả thi Bởi lẽ không có cơ sở đảm bảo nào nhưng trên các kênh quảng cáo, tại các dự án mở bán Condotel chủ đầu tư cam kết về lợi nhuận thu được từ Condotel là tính từ năm năm đến hàng chục năm với mức lãi từ 8% - 15%529
Thứ tư: Những rủi do khách quan Một trong những yếu tố cốt lõi khiến Condotel thu hút các nhà đầu tư chính là khả năng sinh lời từ loại hình bất động sản này Phải công nhận trên thực tế các Condotel được xây dựng tại các điểm du lịch nóng Tuy nhiên, để Condotel có thể sinh lời thì khách du lịch phải ở lại địa điểm du lịch Nên khi xét đến lưu lượng khách du lịch đến địa điểm du lịch cũng chưa thực sự đầy đủ, còn phải xem xét đến lượng khách lưu trú tại địa điểm du lịch đó, xem xét đến vị trí của điểm du lịch nổi tiếng Mặt khác, các yếu tố như thiên tai, dịch bệnh … cũng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lời của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này
Thứ năm: Công tác quản lý của công ty vận hành và khai thác Condotel Với các loại hình kinh doanh dịch vụ, du lịch thì chất lượng dịch vụ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lời của các chủ đầu tư Condotel Chính vì vậy, tính chuyên nghiệp của đơn vị quản lý Condotel là tiềm năng sinh lời và ngược lại Trong khi đó, thực tế tại Việt Nam sự chuyên nghiệp của các công ty quản lý dịch vụ nhà hàng – khách sạn còn nhiều hạn chế Ngoài ra, các thông tin về số lượng khách, giá tiền phòng, bảo trì bảo dưỡng … là do công ty quản lý nắm bắt trực tiếp Chủ đầu tư và chủ sở hữu Condotel hoàn toàn ở vị thế bị động Vậy lựa chọn một công ty quản lý uy tín, có thương hiệu, có trình độ chuyên môn cao cũng là một thách thức đối với các nhà đầu tư mong muốn khả năng sinh lời cao từ loại hình này 530
5 Đề xuất giải pháp năng cao hiệu quả môi giới bất động sản cho Condotel
5.1 Ứng dụng công nghệ số cho môi giới bất động sản Condotel
Có thể nói một trong những nguyên nhân chủ yếu của tồn đọng và rủi ro trong môi giới bất động sản nói chung và môi giới bất động sản Condotel nói riêng đến từ công tác quản lý còn chưa đáp ứng được thực tiễn Nhưng hiện nay với thành tựu phát triển của công
nghệ số, ―bài toán‖ quản lý có thể được giải quyết bằng phần mềm quản lý, công nghệ thực tế
ảo, flycamera …531
Thứ nhất: Condotel hiện nay đang mở bán phần lớn là thuộc loại hình bất động sản hình thành trong tương lai Vì vậy, rủi ro trong giao dịch Condotel là rất lớn Tuy nhiên, các
529
Xem: CBRE Vietnam, «Lợi nhuận từ Condotel có thể cao hơn 9% », http://www.cbrevietnam.com/Vietnam-Property/profit-from-condotel-may-be-9pct-higher.cbre?lang=vi 4h ngày 10 tháng 6 năm 2019 truy cập
―Cuộc đua cam kết lợi nhuận condotel: ―Hứa hẹn tới 12% là điều không tưởng‖ Nguyễn Mạnh, https://dantri.com.vn/kinh-doanh/cuoc-dua-cam-ket-loi-nhuan-condotel-hua-hen-toi-12-la-dieu-khong-tuong-20180804164334308.htm 4h30 ngày
10 tháng 6 năm 2019 truy cập; ―Hãy nói thật về tình trạng condotel để các nhà đầu tư không ảo tưởng‖ theo Thế Lâm, https://laodong.vn/dien-dan/hay-noi-that-ve-tinh-trang-condotel-de-cac-nha-dau-tu-khong-ao-tuong-624115.ldo 5h ngày
10 tháng 6 năm 2019 truy cập
530 Xem thêm tại: ―Đối thoại với PGS.TS Doãn Hồng Nhung về Condotel‖ Tạp chí điện tử Bất Động Sản Việt Nam, https://youtu.be/ObB8styFivo 3h ngày 10 tháng 6 năm 2019 truy cập
531
Xem thêm tại: ―Công nghệ 4.0 thay đổi cách kinh doanh bất động sản‖, https://vnexpress.net/kinh-doanh/cong-nghe-4-0-thay-doi-cach-kinh-doanh-bat-dong-san-3897381.html và
http://vneconomy.vn/cong-nghe-40-chia-khoa-dua-bat-dong-san-viet-vuon-tam-the-gioi-20180912101147492.htm 6h ngày
10 tháng 6 năm 2019 truy cập
Trang 6nhà đầu tư hoàn toàn có thể sử dụng công nghệ thực tế ảo Khách hàng hoàn toàn có thể xem căn hộ mẫu ngay tại nhà, hoặc văn phòng, có thể theo dõi tiến độ thi công từ xa, qua Facebook, live streams … khi khách hàng tin tưởng và hài lòng với nhà đầu tư thì việc ký kết giao dịch trở nên đơn giản hơn bao giờ hết
Thứ hai: Các bất động sản Condotel sẽ có mã riêng biệt, duy nhất, cùng với những thông tin, hình ảnh đầy đủ về Condotel được cập nhập trên các phần mềm quản lý Mỗi môi giới bất động sản cần có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản Môi giới chuyên nghiệp được cấp thẻ và được mã hóa riêng biệt Với thẻ này, họ mới được truy cập vào phần mềm quản lý, có được thông tin về bất động sản trên sàn: số bất động sản đang được mở bán, vị trí bất động sản, diện tích bất động sản, đặc điểm của bất động sản, giá niêm yết …khi một bất động sản đã được khách hàng đặt cọc, đặt mua thì các môi giới bất động sản khác sẽ biết được Điều này sẽ hạn chế rủi ro tối đa tình trạng bán một bất động sản cho nhiều người Mặt khác, môi giới bất động sản đã giúp đỡ tiến đến ký kết giao dịch sẽ được có tên trên kênh giao dịch, đảm bảo hạn chế giao dịch ngầm, giao dịch trao tay, môi giới không được trả hoa hồng
… Khách hàng cũng có thể đánh giá chất lượng dịch vụ của môi giới, để tăng tính cạnh tranh, tăng tính chuyên nghiệp của những người hành nghề môi giới
Thứ ba: Để hạn chế những rủi ro đến từ công tác quản lý, các chủ sở hữu Condotel có thể
sử dụng các phần mềm quản lý khách hàng, quản lý hợp đồng … Khách hàng có thể đặt phòng ngay trên ứng dụng điện thoại, máy tính … về thời gian đặt phòng, thời gian vào phòng, thời gian thuê, và thời gian trả phòng Từ khi đặt phòng đến khi trả phòng và thanh toán, khách hàng có thể thực hiện hoàn toàn bằng hình thức online như sử dụng điện thoại thông minh Ngoài ra, các thông tin về các dịch vụ khác như: không gian phòng, tiện ích nghĩ dưỡng … khách hàng có thể trải nghiệm thử ngay tại nhà bằng công nghệ thực tế ảo Đương nhiên khách hàng có thể đánh giá chất lượng dịch vụ trên các phần mềm đó Điều này đảm bảo khách hàng có thể hoàn toàn yên tâm và tin tưởng về những dịch vụ mà mình chi trả Còn chủ sở hữu Condotel sẽ yên tâm hơn về trách nhiệm của công ty quản lý Cũng như việc khắc phục hậu quả kịp thời nếu có Bên cạnh đó, điều này còn giúp nâng cao hiệu suất sử dụng phòng.532
Thứ tư: Về vấn đề bảo dưỡng, bảo trì Condotel chủ đầu tư cũng có thể sử dụng công nghệ thực tế ảo, để nắm bắt được tình hình bất động sản của mình, khấu hao tài sản Hình ảnh
về không gian Condotel có thể được cập nhập theo tháng, theo quý hoặc theo năm tùy thuộc vào thỏa thuận của chủ sở hữu và công ty quản lý Như vậy chủ sở hữu Condotel hoàn toàn có thể yên tâm khi giao tài sản của mình cho công ty quản lý
5.2 Thẩm định tính xác thực thông tin liên quan đến bất động sản Condotel
Mỗi một công ty môi giới bất động sản, một nhà môi giới bất động sản đều có một danh sách khách hàng riêng Tuy nhiên, để tiếp cận được nguồn khách hàng tiềm năng phong
532
Doãn Hồng Nhung (chủ biên) "Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam " (tái bản lần thứ nhất có sửa đổi, bổ sung) Nhà xuất bản Tư Pháp 2019 Trang 128; MGI GLOBAL – Đơn vị tiên phong áp dụng công nghệ 4.0 trong lĩnh vực môi giới bất động sản tại Việt Nam, Môi giới trong kỷ nguyên công nghệ - thay đổi để bứt phá, Thành phố Hồ Chí Minh, w.w.w reas.asia, ngày 9 tháng 4 năm 2019
Trang 7phú những người hành nghề môi giới bất động sản đều cần có các kênh marketting chuyên nghiệp: Các kênh quảng cáo cần một khoản chi trả lớn như quảng cáo trên Google, trên Facebook, trên Youtobe, truyền hình, đài phát thanh … là do các chủ đầu tư chi trả; các kênh quảng cáo đơn giản hơn như telesales, in phát tờ rơi, mở bán bất động sản ngay tại nơi có bất động sản (mở bán offline – khi bán một dự án bất động sản mới, các nhà môi giới có thể thành lập ngay tại nơi có bất động sản một điểm giao dịch tạm thời) … với chi phí thấp hơn thì bất
kì một nhà môi giới bất động sản nào đều có thể thực hiện Tiện ích khi ứng dụng công nghệ
số vào môi giới bất động sản là một điểm cộng lớn, tuy nhiên mặt trái của vấn đề chính là kiểm duyệt thông tin Những thông tin được cập nhập trên các kênh marketting, các phần mềm quản lý … có thực sự chính xác không? Và việc kiểm duyệt tính chính xác của những thông tin đó do cơ quan nào phụ trách? Với những thông tin sai sự thật thì ai và cơ quan nào chịu trách nhiệm, cũng như chế tài sử phạt nếu có sai phạm ra sao? Tất cả những điều trên tác giả xin đề xuất một số giải pháp như sau:
Thứ nhất: Về vấn đề bồi dưỡng, đào tạo kiến thức môi giới bất động sản, pháp luật về môi giới bất động sản và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cần phải đầu tư rà soát và quy định chặt trẽ hơn tránh trường hợp chuyên viên môi giới thiếu kiến thức, thiếu hiểu biết về pháp luật vì chưa được đào tạo một cách chuyên nghiệp mà thực hiện những hành
vi lừa đảo
Thứ hai: Những thông tin về Condotel do sàn giao dịch môi giới bất động sản, có đại diện là giám đốc sàn chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin
Thứ ba: Với các thông tin giả mạo, sai sự thật nhằm trục lợi của chủ đầu tư, nhà môi giới hoặc cả hai hợp tác với nhau để lừa khách hàng Nhà nước cần quy định thêm các chế tài
xử phạt mạnh mẽ hơn Cần có cơ chế chặt chẽ để kiểm soát thông tin Trong thời đại công nghệ số quy định pháp luật về môi giới bất động sản cần kết hợp với Luật an ninh mạng năm
2018 và Luật Quảng cáo năm 2012 đặt ra các chế tài xử phạt nặng với những thông tin bất động sản giả mạo Xem xét trách nhiệm hình sự với những hành vi lừa đảo quy mô lớn, thiệt hại lớn cho xã hội, cộng đồng
Trong thời đại công nghệ số, môi giới bất động sản đứng trước một bước ngoặt lớn thay đổi phương thức và chất lượng phục vụ khách hàng Quản lý chất lượng dịch vụ, sản phẩm bất động sản đa dạng là động lực triển khai công cụ công nghệ điện tử, tạo tiền đề phát triển thị trường bất động sản lành mạnh theo định hướng của Nhà nước
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢ0
1 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
2 Luật Đất đai năm 2013;
3 Bộ luật Dân sự năm 2015;
4 Luật Nhà ở năm 2014;
5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Trang 86 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 6 tháng 1 năm 2017 sửa
đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
7 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10 tháng 9 năm 2015 quy
định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;
8 Nghị định số 117/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12 tháng 11 năm 2015 về
xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
9 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 1 năm 2013 về
quản lý đầu tư phát triển đô thị;
10 Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV của Bộ xây dựng và Bộ nội vụ
ngày 21 tháng 11 năm 2013 hướng dẫn Nghị định số 11/2013/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị;
11 Thông tư số 20/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 27 tháng 10 năm 2010
hướng dẫn thí điểm xác định và công bố chỉ số đánh giá thị trường bất động sản;
12 Công văn số 1436/BXD-QLN của Bộ Xây dựng ngày 30 tháng 6 năm 2015
thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
13 Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh HoREA, Báo cáo một số quan
ngại về thị trường bất động sản năm 2019, http://www.horea.org.vn/hoat-dong- horea/36-CV-HoREA-Bao-cao-cap-nhat-mot-so-kien-nghi-cu-the-cua-doanh-nghiep-bat-dong-san.html;
14 PGS.TS Doãn Hồng Nhung (chủ biên) ―Pháp luật về môi giới bất động sản ở
Việt Nam‖ (tái bản lần thứ nhất có sửa đổi, bổ sung) Nhà xuất bản Tư Pháp năm 2019
15 The History of Condo Hotel
http://www.condohotelcenter.com/ask-expert/history-of-condo-hotels.html;
16 Abstrac& 2017 The Authors Production and hosting by Elsevier B.V This is
an open access article under The CC BY-NC-ND licence http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/