Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở việt nam

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Mục đích: Nhằm làm sáng tỏ các khía cạnh liên quan đến chế định thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản được quy định trong Luật Thu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP

TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

LÊ THỊ THU TRANG

HÀ NỘI – 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP

TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

LÊ THỊ THU TRANG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi là: Lê Thị Thu Trang học viên lớp 18M - LKT72 khóa 2018- 2020 xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình

Tác giả luận văn

Lê Thị Thu Trang

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 1

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn 5

7 Kết cấu của Luận văn 5

CHƯƠNG 1 : LÝ LUẬN VỀ THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 6

1.1 Khái quát về bất động sản và các khoản thu nhập từ bất động sản 6

1.1.1 Khái niệm bất động sản 6

1.1.2 Khái quát về các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 10

1.2 Những vấn đề cơ bản về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 14 1.2.1 Khái quát về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 14

1.2.2 Vai trò của thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 18

1.3 Những vấn đề cơ bản về pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 20

1.3.1 Đặc trưng cơ bản của pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 20

1.3.2 Khái quát về sự hình thành pháp luật thuế thu nhập đối với thu nhập từ bất động sản ở Việt Nam 24

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 27

CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 29

2.1 Những thành tựu chủ yếu của pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam 29

2.1.1 Những thành tựu chủ yếu của pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 29 2.1.2 Những thành tựu chủ yếu của pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản 40 2.2 Một số bất cập chủ yếu của pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 47 2.2.1 Một số bất cập của pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 47 2.2.2 Một số bất cập chủ yếu của pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản 55

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 58 CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 60

3.1 Sự cần thiết và yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập đối với thu nhập từ bất động sản 60 3.1.1 Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập đối với thu nhập từ bất động sản 60 3.1.2 Yêu cầu đối với việc hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 61 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 64 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 64 3.2.2 Những giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản 74 3.2.3 Một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật thuế thu nhập từ bất động sản 75

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 80 KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ bất động sản đóng góp vai trò quan trọng không chỉ dừng lại ở việc tăng thu cho ngân sách Nhà nước, điều chỉnh sự chênh lệch về mức sống giữa các tầng lớp dân cư, mà còn góp phần quan trọng trong việc quản lý bất động sản, quản lý thị trường giao dịch bất động sản một cách minh bạch và công bằng Trải qua khoảng thời gian dài thực hiện trên thực tế, được bổ sung qua từng năm, chính sách thuế thu nhập đối với khoản thu nhập từ bất động sản đã đạt được một số thành công, tuy nhiên cũng còn có nhiều hạn chế và thiếu sót nhất định khi thực thi Điều này xuất phát từ việc xây dựng pháp luật, triển khai pháp luật và cách thức tổ chức quản lý Nhà nước chưa tương xứng, chưa hợp lý, chưa cụ thể và còn nhiều điểm có những cách hiểu dẫn đến xung đột quyền, lợi ích cho các bên tham gia trong quan hệ thu thuế, nộp thuế Hệ thống quy định pháp luật chưa bao quát và áp dụng chưa đồng bộ, thống nhất, chưa có sự công bằng thực sự cho người nộp thuế Do đó đòi hỏi cơ chế quản lý phải được cải cách kịp thời và hiệu quả

Chính bởi vậy, nghiên cứu một cách có hệ thống quy định pháp luật về thuế thu nhập đối với thu nhập từ bất động sản giúp làm rõ lý luận cơ bản và những nguyên tắc chung nhất cho việc áp dụng vào thực tế, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành để từ đó đưa ra đề xuất hoàn thiện pháp luật nhằm đảm bảo quyền, lợi ích của các chủ thể tham gia trong quan hệ pháp luật về thuế, cao và xa hơn nữa là lợi ích kinh tế, sự bình ổn xã hội Thuế thu nhập đối với những khoản thu nhập từ bất động sản tuy không phải là sắc thuế riêng nhưng do tầm quan trọng của các giao dịch bất động sản trong nền kinh

tế, tác giả đã lựa chọn đề tài “Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất

động sản ở Việt Nam” để làm luận văn tốt nghiệp cao học Luật Kinh tế

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Liên quan đến chủ đề nghiên cứu, đã có một số công trình nghiên cứu

khoa học liên quan, chẳng hạn như:

- Về nghiên cứu đối với pháp luật thuế thu nhập nói chung, thời gian qua có một số công trình nghiên cứu dưới hình thực luận văn, khóa luận như Luận văn thạc sĩ Luật học “Thực tiễn thi hành pháp luật thuế thu nhập cá nhân

ở Việt Nam”, của tác giả La Thị Tuyết Anh; Khóa luận tốt nghiệp: “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về thu nhập chịu thuế Thu nhập cá nhân” của tác giả Nguyễn Văn Dũng, Khóa luận tốt nghiệp:

“Vấn đề giảm trừ gia cảnh trong Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 – Thực trạng và kiến nghị từ kinh nghiệm Nhật Bản” của Trần Thúy Mai Lan (Trường Đại học Luật Hà Nội)… Tuy nhiên các công trình nghiên cứu này chỉ dừng lại ở việc phân tích, đánh giá pháp luật về thuế thu nhập ở phạm vi rộng, chưa đi sâu vào phân tích đầy đủ nội dung của pháp luật thuế thu nhập đối với những khoản thu nhập từ bất động sản

Bên cạnh đó, một số các nghiên cứu từ các luận án như “Thuế đối với

thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản: quy định và áp dụng” của

Nguyễn Lý Ngọc Thu cũng có đề cập đến các thu nhập chịu thuế đối với chuyển nhượng bất động sản nhưng không nhiều mà chỉ đi sâu vào các quy

định về thuế Hay là “Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động

sản ở Việt Nam” của Nguyễn Thị Mỹ Linh cũng có nhắc qua về các khoản thu

nhập từ chuyển nhượng bất động sản Luận án “Phân tích các nhân tố, tác

động tới giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính – nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội” của tác giả Lê Văn Bính cũng chỉ đang

đề cập rất ít một số các khái niệm về bất động sản và các yếu tố quyết định về giá của bất động sản đối với thị trường

Trước yêu cầu của việc đổi mới pháp luật thuế, đổi mới quản lý thuế, cắt giảm giờ giao dịch về thuế, tăng cường hoàn thiện cơ sở dữ liệu quản lý đất đai phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế trong nước và quốc tế, Nhà nước ta cũng đã ban hành nhiều chính sách, xây dựng nhiều chương trình cải cách, trong đó có chương trình cải cách về thủ tục hành chính thuế Từ đó đòi

hỏi những nội dung pháp lý liên quan đến những vấn đề nói trên cần tiếp tục được nghiên cứu bổ sung để góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc thu nộp, quản lý thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản, quản lý giao dịch bất động sản hiện nay

Với việc nghiên cứu đề tài này, bên cạnh việc hệ thống lại những nội dung kiến thức lý luận và thực tiễn; cũng như phân tích và đánh giá các quy định pháp luật có liên quan, Luận văn sẽ xem xét trong một số phạm vi nhất định - đó là đi sâu tìm hiểu một số khoản thu nhập từ bất động sản trên thực tế còn có những điểm hạn chế - để hy vọng đóng góp một phần rất nhỏ trong định hướng cải cách chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập

từ bất động sản, phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh xã hội và nền kinh tế của đất nước Tác giả cũng mong muốn đề tài có tính bước đệm sau này trong quá trình nghiên cứu và đề xuất hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Mục đích: Nhằm làm sáng tỏ các khía cạnh liên quan đến chế định

thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản được quy định trong Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành, từ sự phát triển của chế định trên cho đến việc áp dụng vào thực tiễn Luận văn còn có những đề xuất phương hướng hoàn thiện, góp phần thúc đẩy, điều hòa quyền, nghĩa vụ và lợi ích giữa người nộp thuế, cơ quan thuế trong quản lý hành chính Nhà nước liên quan đến thu ngân sách và tính ổn định, phát triển, định hướng của nền kinh tế đất nước

Nhiệm vụ: Luận văn luận giải khái niệm, đặc điểm pháp lý và ý nghĩa

của mỗi quy định về thuế thu nhập đối với thu nhập từ bất động sản Ngoài ra, Luận văn sẽ phân tích thực tiễn áp dụng quy định tương ứng với mỗi trường hợp chuyển nhượng bất động sản Từ những nội dung nêu trên và đặt cạnh các quy định của pháp luật thế giới để thấy ưu nhược điểm của các quy định hiện hành, nhằm có cách nhìn nhận đánh giá hiệu quả mà pháp luật thuế thu nhập cá nhân hiện hành quy định

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu hệ thống quy định của pháp luật thuế thu nhập đối với những khoản thu nhập từ bất động sản, bao gồm thuế thu nhập

cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp, qua đó phân tích, làm rõ một số vấn

đề khoa học pháp lý liên quan đến thuế thu nhập đối với những khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, quy định về áp dụng thuế thu nhập đối với các giao dịch chuyển nhượng phát sinh thu nhập từ bất động sản trên thực tiễn và những tồn tại trong quá trình áp dụng những quy định này

Trong Luận văn này không nghiên cứu những khoản thu nhập phát sinh

từ các giao dịch khác liên quan đến bất động sản như chuyển đổi, nhận thừa

kế, quà tặng là bất động sản, thu nhập từ việc cho thuê bất động sản và không

đi vào xem xét vấn đề thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập có được từ hoa lợi thu được trên cơ sở trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản trên mặt nước, bởi thu nhập này phát sinh trong quá trình sử dụng bất động sản

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lênin, phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử trong việc tiếp cận các phương pháp nghiên cứu và nội dung nghiên cứu

Luận văn vận dụng phương pháp phân tích và phương pháp tổng hợp

để chỉ ra những khía cạnh khác nhau của các quy định pháp luật, qua đó nêu bật được tinh thần của điều luật và góp phần giải thích luật trong thực tế quá trình áp dụng thực tiễn Chế định thuế thu nhập đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ra đời từ rất sớm và hiện diện với tên gọi khác nhau như thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản v.v Vì thế trong quá trình nghiên cứu, đề tài cũng sử dụng phương pháp hệ thống hóa nhằm mục đích tổng kết sơ bộ quá trình hình thành và phát triển của chế định làm tiền đề đánh giá tinh thần chung của các quy định liên quan

Một trong những phương pháp quan trọng không kém đó là phương

pháp so sánh Luật học So sánh Luật học nhằm chỉ ra những điểm tương đồng giữa các quy định về cùng một vấn đề; những mặt còn tồn tại cần phải điều chỉnh, những điểm tích cực để phát huy, tiếp thu từ đó hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành về thuế thu nhập đối với thu nhập từ bất động sản phù hợp với thực tế quan hệ pháp luật đang tồn tại trong xã hội

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Về mặt lý luận, luận văn sẽ phân tích và luận giải các khái niệm cơ bản liên quan đến bất động sản, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và khung pháp luật để điều chỉnh quan

hệ pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;

Về mặt thực tiễn, luận văn đánh giá thực trạng các quy định về thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả những mặt tích cực và hạn chế khi áp dụng vào thực tế;

Về giải pháp, luận văn đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản và các giải pháp để áp dụng pháp luật một cách hiệu quả

7 Kết cấu của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Khái quát về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

và pháp luật thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam

Chương 2: Thực trạng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN VỀ THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG

BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Khái quát về bất động sản và các khoản thu nhập từ bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ pháp lý xuất hiện từ rất sớm Luật cổ La

Mã đã phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” Cách phân chia này hiện nay vẫn được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự ở nhiều nước trên thế giới Bất động sản, theo nghĩa ban đầu, thể hiện là những tài sản không di dời được Tuy nhiên theo thời gian, khái niệm bất động sản cũng có những bước phát triển nhất định Theo đó, bất động sản không chỉ là đất đai mà còn bao gồm của cải trong lòng đất và tất cả những gì do sức lao động của con người tạo ra trên mảnh đất đó, như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng v.v., và những tài sản gắn liền với đất đai Quan niệm này được ghi nhận trong các Bộ luật Dân sự của: Pháp, Nhật Bản, Cộng hòa liên bang Đức,… Bộ luật Dân sự của Nga lại quy định rất cụ thể “mảnh đất” là bất động sản chứ không phải đất đai nói chung Điều này được lí giải vì đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ quốc gia, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự Đối tượng của những giao dịch đó chỉ là mảnh đất được xác định bởi diện tích, kích thước tại những vị trí nhất định.[3]

Nếu đa số các Bộ luật Dân sự đều quy định đất đai là bất động sản thì những tài sản gắn liền với đất được coi là bất động sản lại có những quan điểm khác biệt Điều 520 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản” Quan niệm như vậy cũng được thể hiện trong Khoản 4 Điều 449 Bộ luật Dân sự Bắc kỳ và Điều 364 Bộ luật Dân sự Sài Gòn năm 1972 Ở một mức độ khái quát hơn, Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định bất động sản còn là: “Những vật gắn liền với đất đai” Sự trùng hợp này là do những quy định về bất động sản trong các bộ luật

trên đều được soạn thảo dựa trên cơ sở Bộ luật Dân sự của Pháp Điều 100 Bộ luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Bộ luật Dân sự bang California (Mỹ) đưa

ra khái niệm tương đối khác biệt: Bất động sản bao gồm: Đất đai, tất cả những

gì liên quan đến đất đai, những tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc về đất đai, những tài sản khác do pháp luật quy định

Trong Bộ luật Dân sự của Cộng hòa liên bang Nga năm 1994, Điều 134 ghi rõ: Vật bất động bao gồm: Khoảng đất, lòng đất, công trình thủy lợi, những gì liên quan tới, nghĩa là các đối tượng nào nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến vật và mục đích sử dụng nó, trong đó gồm rừng cây, cây lâu năm, nhà

ở và các công trình xây dựng khác; Bất động sản còn bao gồm tàu bay, tàu biển, tàu sông, phương tiện vũ trụ phải đăng ký Nhà nước; Các bất động sản khác do pháp luật quy định Như vậy, trong các cách phân loại tài sản thì cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được coi là quan trọng nhất.[3]

Sự phân loại tài sản như đã phân tích ở trên xuất phát từ hai cách tiếp cận cơ bản sau:

Cách thứ nhất, bất động sản được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị sử dụng và bởi đối tượng trên bất động sản Theo từ điển luật học của Trường Đại học Oxford thì bất động sản là đất đai và những tài sản kết hợp

với đất đai (real property: land and incorporeal) [19, tr.408]

Cách thứ hai, coi đất đai và những tài sản có liên quan tới đất đai là bất động sản

Quy định về bất động sản trong Bộ luật Dân sự Việt Nam đã tiếp cận theo cách thứ hai Với phương thức này, quan niệm về bất động sản đã có những thay đổi so với sự liệt kê thuần túy theo quan niệm truyền thống về những tài sản nào được coi là bất động sản chuyển sang việc quy định những điều kiện đặc trưng chung Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong Bộ

luật Dân sự của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm

2015, bất động sản là các tài sản bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật

Như vậy, có thể thấy, quy định về bất động sản của nuớc ta hiện nay là một khái niệm rất mở Trước hết, bất động sản là tài sản không di dời được Bất động sản có thể được nhận biết qua các vật cụ thể như đất đai hoặc khối thống nhất giữa đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất mà không thể di dời được trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó Trong tương lai, khi có những tài sản khác có những tính chất của bất động sản thì vẫn được xem là bất động sản, điều đó thể hiện tính dự liệu của Bộ luật Dân

sự đối với sự phát triển đời sống kinh tế xã hội trong tương lai

Từ khái niệm bất động sản, việc xác định những đặc điểm của bất động sản là một yếu tố góp phần quan trọng để làm rõ bản chất của tài sản là bất động sản, từ đó có thể phân biệt được bất động sản với động sản, cũng như là

cơ sở lý luận để xây dựng các quy định pháp luật điều chỉnh một cách hiệu quả đối với tài sản này, bao gồm cả hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định và không thể di dời được Đặc

điểm này xuất phát từ việc bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai lại là một loại tài sản mang tính tự nhiên và không di dời được Điều này thể hiện ở chỗ, việc sử dụng đất đai luôn gắn liền với yếu tố cố định về mặt địa điểm, hạn chế về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng Vì vậy mà giá trị của bất động sản luôn gắn liền với từng vị trí cụ thể Cũng vì vậy mà giá trị và lợi ích phát sinh từ bất động sản chịu sự tác động của yếu tố vùng và khu vực sâu sắc

Thứ hai, bất động sản là loại tài sản có tính lâu bền, được sử dụng một

cách thông minh trừ trường hợp có sự tác động của thiên tai, sói mòn, sạt lở hoặc vùi lấp Đặc điểm này phù hợp với cả các loại bất động sản là đất đai, cũng như các loại bất động sản như nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất đai Các công trình kiến trúc xây dựng trên đất bản thân

nó cũng đã mang tính lâu bền, sau một thời gian sử dụng nếu được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại được hàng trăm năm Có hai thuật ngữ thường được nhắc tới khi đề cập tới tính lâu bền của bất động sản, đó là: “tuổi thọ vật lý”

và “tuổi thọ kinh tế” Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trạng thái thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Tuổi thọ vật lý thường dài hơn

so với tuổi thọ kinh tế, nó chỉ chấm dứt khi công trình bị hư hỏng, không thể tiếp tục sử dụng Tính lâu bền của bất động sản là do đất đai không thể mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng và có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú, đa dạng và không bao giờ cạn Đặc điểm này gắn liền với tính vô hạn của đất đai, nếu biết sử dụng một cách đúng đắn

Thứ ba, bất động sản mang tính khan hiếm rất rõ nét Đặc điểm này

cũng do tính giới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng thửa đất Tính khan hiếm của đất đai là sự hữu hạn về diện tích đất đai của từng thửa đất, từng khu vực, từng địa phương và từng lãnh thổ…Chính vì tính khan hiếm, tính cố định, không di dời được của đất đai mà hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ thì hai bất động sản cạnh nhau cũng có những yếu tố không hoàn toàn giống nhau do chúng có vị trí, không gian, kết cấu, kiến trúc cũng như hướng khác nhau Vì vậy, trên thực tế khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau kể cả là chúng có cùng được xây theo một thiết kế Chẳng hạn, trong một tòa cao ốc, thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác nhau Hơn nữa, người xây dựng bao giờ cũng quan tâm đến tính dị biệt nhằm tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng

hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân… Quan hệ cung – cầu cũng vì thế mà luôn ngược nhau Cung thường có giới hạn còn cầu thì không ngừng tăng lên về cả

số lượng và chất lượng

Thứ tư, bất động sản mang nặng yếu tố tập quán địa phương, phụ thuộc

nhiều vào thị hiếu và tâm lý số đông Do nhu cầu về bất động sản chịu ảnh hưởng về những yếu tố tâm lý, thị hiếu nên bất động sản ở mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia khác nhau đều có sự khác nhau Đặc điểm này của bất động sản quyết định giá trị thu nhập của bất động sản

Thứ năm, bất động sản mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn

Theo đó, giá trị của bất động sản này có thể bị ảnh hưởng bởi một bất động sản khác hoặc ảnh hưởng bởi các công trình, cơ sở hạ tầng liền kề khác Đặc biệt là trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản đó trong khu vực Thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp

về sự hấp dẫn cho bất động sản khác là một hiện tượng phổ biến Tuy nhiên, cũng có những trường hợp, các công trình, các bất động sản lại làm tụt giá, hạ thấp giá trị của các bất động sản liền kề Đó là trường hợp, xây dựng các công trình không theo chuẩn quy hoạch, gây ra khói bụi, ô nhiễm nước, ô nhiễm tiếng ồn…ảnh hưởng xấu tới các bất động sản xung quanh dẫn đến việc giảm giá trị của các bất động sản liền kề hoặc gần đó

Thứ sáu, bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, mỗi người dân… nên

các giao dịch về bất động sản thường ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế - xã hội Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định, khai thác hiệu quả bất động sản, Nhà nước phải thực hiện việc quản lý thị trường bất động sản bằng chủ trương, chính sách, bằng hệ thống các quy phạm pháp luật Thuế thu nhập cá nhân là một trong những biện pháp như vậy

1.1.2 Khái quát về các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập thường được hiểu là khoản lợi ích vật chất mà một cá nhân,

tổ chức nhận được trong một khoảng thời gian nhất định Thực tế, thu nhập là

một khái niệm tương đối rộng và có nhiều loại thu nhập khác nhau dựa trên những tiêu chí phân loại khác nhau Tuy nhiên, khi Nhà nước tác động thuế đối với thu nhập của các chủ thể, không phải mọi khoản thu nhập đều là đối tượng điều chỉnh của thuế thu nhập

Thu nhập từ bất động sản là giá trị lợi ích mà cá nhân nhận được thông qua các giao dịch phát sinh với đối tượng là bất động sản, hoặc lợi ích khác có được gắn liền với giao dịch bất động sản thông qua việc giao kết hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương Thu nhập bất động sản bao gồm 2 nhóm chính là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và thu nhập từ việc khai thác lợi ích bất động sản cho thuê bất động sản, thu nhập từ hoa lợi có được từ việc sử dụng bất động sản như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, sử dụng vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác

a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thông qua giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ bất động sản trước hết là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Đây được coi là nguồn thu nhập thể hiện nhiều và được mỗi chủ thể trong giao dịch liên quan đến bất động sản lựa chọn Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản khá đa dạng ở đối tượng là bất động sản mà các bên hướng tới, bao gồm:

(i) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vì thế mà đất đai không phải là tài sản thuộc sở hữu của mỗi cá nhân Cá nhân được Nhà nước trao quyền quản lý, sử dụng Song vì đặc điểm của nền kinh tế và cũng vì đất đai là một tài sản đặc biệt nên Nhà nước cũng tạo điều kiện để cá nhân được quyền dịch chuyển quyền quản lý, quyền sử dụng của mình đối với diện tích đất đai mà cá nhân đang có Do vậy quyền sử dụng đất mang giá trị cung – cầu, giá trị hàng hóa nhất định

Nhưng không phải lúc nào quyền sử dụng đất của mỗi cá nhân cũng có thể chuyển nhượng được Theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, người sử dụng

đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền năng đó Tuy nhiên đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có quyết định giao đất, cho thuê đất Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng này còn bao gồm và không giới hạn bởi nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện xong trước khi thực hiện chuyển nhượng

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khoản thu nhập khi người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình cho một người khác Như thế có thể dễ dàng nhận thấy việc quyền

sử dụng đất được chuyển nhượng thông qua giao dịch nhất định Giá trị vật chất (tiền) là lợi ích mà một bên chủ thể hướng tới và mong muốn có được, chủ thể còn lại thì nhận được đất đai (quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận) Do đó quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hình thành nên thu nhập cho một bên chủ thể mà bản chất là sự dịch chuyển dòng tiền từ chủ thể nhận chuyển nhượng sang chủ thể chuyển nhượng Vì thế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thu nhập phát sinh trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

có được

(ii) Thu nhập từ mua bán tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất cũng được coi là bất động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự Do đó, thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng được coi là thu nhập từ bất động sản Thu nhập từ đối tượng này cũng khá đa dạng, chẳng hạn:

Một là, thu nhập từ mua bán nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương

lai Luật Nhà ở năm 2014 đã ghi nhận cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua nhà ở và được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu (Điều 4, khoản 1 Điều 5) Điều này có nghĩa là các chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở theo ý chí của mình Vì nhà ở phải được xây dựng trên một diện

tích đất nhất định, cho nên thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở cũng được coi là thu nhập từ bất động sản

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa hiện hữu hay định hình

cụ thể và cũng chưa được công nhận quyền sở hữu mà chỉ được coi là nhà ở tại một thời điểm nào đó trong tương lai Theo quy định tại Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tài sản hình thành trong tương lai cũng là tài sản Do đó, nhà ở hình thành trong tương lai được xem là bất động sản Do đó thu nhập

mà cá nhân có được từ việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai cũng được coi là khoản thu nhập từ bất động sản

Hai là, thu nhập từ mua bán kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng

gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai Kết cấu hạ tầng là tổng thể cơ sở vật chất kỹ thuật, kiến trúc đóng vai trò nền tảng cho nền kinh tế diễn ra một cách bình thường Tuy nhiên nếu xem xét ở khía cạnh này thì ở một số kết cấu hạ tầng sẽ không phát sinh thu nhập thỏa mãn là thu nhập từ bất động sản Chỉ những kết cấu hạ tầng công trình xây dựng gắn liền với đất như đường sá, cầu cống, hệ thống ngầm dưới đất của công trình xây dựng… mới là đối tượng mà thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thu từ bất động sản hướng tới Việc pháp luật cho phép chuyển nhượng kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng gắn liền với đất và tính thuế thu nhập đối với khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng này là phù hợp với điều kiện hiện nay, khi

mà các giao dịch chuyển nhượng kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng đang dang dở diễn ra ngày một nhiều

(iii) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước

Về nguyên tắc đất thuê, mặt nước đi thuê thì cá nhân thực hiện thuê không có quyền chuyển nhượng Tuy nhiên đối với việc thuê đất hay thuê mặt nước mà theo đó cá nhân thuê đã thực hiện trả tiền thuê cho thời hạn thuê để xác lập quyền đối với đất thuê, mặt nước thuê thì về bản chất quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước cũng mang một giá trị nhất định và gắn liền với đất, đất

có mặt nước Bởi vậy trong trường hợp đất thuê mà người thuê đất đã trả tiền

một lần cho cả thời hạn thuê thì cá nhân sử dụng đất thuê, mặt nước thuê có quyền chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013

Và như thế rõ ràng hình thành nên khoản thu nhập có được từ chuyển nhượng quyền này theo quy định của pháp luật

b) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thông qua giao dịch thừa

kế, nhận quà tặng là bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không chỉ bao gồm thu nhập

từ mua bán chuyển nhượng bất động sản của bên chuyển nhượng mà còn là thu nhập của bên nhận chuyển nhượng phát sinh từ nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản Khác với các giao dịch chuyển nhượng, mua bán bất động sản, khi mà bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán cho bên chuyển nhượng, trong giao dịch thừa kế, tặng cho, bên nhận chuyển nhượng không có nghĩa vụ thanh toán, và do đó, bên nhận chuyển nhượng mới là bên có phát sinh thu nhập Thu nhập đối với nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng

và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê mặt nước, quyền thuê đất; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản dưới mọi hình thức

1.2 Những vấn đề cơ bản về thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản

1.2.1 Khái quát về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập là tên gọi để chỉ một hoặc nhiều sắc thuế lấy thu nhập của cá nhân hoặc tổ chức làm đối tuợng chịu thuế Trong hệ thống thuế ở các quốc gia, thuế thu nhập là loại thuế áp dụng có tính phổ biến và rất đuợc coi trọng, đặc biệt là ở các nuớc có nền kinh tế thị trường phát triển Thuế thu nhập là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập của chủ thể chịu thuế trong một khoảng thời gian tính thuế hoặc trong từng lần phát sinh [4]

Theo một số nghiên cứu thì thuế thu nhập khởi nguồn từ các nước phương Tây sau đó được áp dụng bắt đầu từ nửa cuối thế kỷ 19 tại các quốc gia châu Âu, Australia, New Zealand và Nhật Bản Tiếp đó, từ giữa thế kỉ 20, các đạo luật về thuế thu nhập xuất hiện tại các quốc gia khác, tạo tiền đề cho việc áp dụng phổ biến thuế thu nhập như là một công cụ vĩ mô đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia Hiện nay, thuế thu nhập đã trở thành sắc thuế phổ biến và được áp dụng trên gần 180 nước trên thế giới [20, tr8]

Không giống với các loại thuế khác, thời điểm phát sinh thuế thu nhập

từ chuyển nhượng bất động sản thường là đơn lẻ, theo từng lần, mức độ phát sinh cũng không đều đặn mà phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các chủ thể Bên cạnh đó do bất động sản là đất đai là một trong những tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, cần có những chính sách để quản lý, giám sát các hoạt động liên quan đến đất đai

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh trực tiếp theo lợi nhuận của các chủ thể là cá nhân, tổ chức chuyển nhượng chính bất động sản

đó nên nhiều các quốc gia thông qua hệ thống thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân để xác định thu nhập này, điển hình như Nhật Bản, Việt Nam, Hàn Quốc… Tuy nhiên, vẫn có nhiều quốc gia xác định khoản thu nhập này trong sắc thuế riêng như thuế giá trị đất tăng thêm ở Đài Loan, thuế chuyển nhượng nhà, đất ở Indonexia…Ở các quốc gia này, việc lựa chọn quy định các vấn đề liên quan đến thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong một sắc thuế riêng do họ quan niệm về ý nghĩa của bất động sản dưới hình thức là một loại tài nguyên cần được quản lý và giám sát

Hiện nay, hầu hết các quốc gia trên thế giới đều phân định thuế thu nhập thành hai loại là thuế thu nhập doanh nghiệp (đối với doanh nghiệp hoặc

tổ chức) và thuế thu nhập cá nhân (đối với cá nhân hoặc nhóm cá nhân, hộ gia đình) Việc phân định thành hai loại là do cách tiếp cận trong quản lý thuế và quản lý thu nhập đối với hai chủ thể này là khác nhau Đối với doanh nghiệp hoặc tổ chức, việc quản lý thu nhập và chi phí được yêu cầu phải ghi chép

trong sổ sách kế toán, trong khi đó, việc quản lý thu nhập và chi phí của cá nhân thì cần đơn giản hơn để đảm bảo tính hiệu quả trong thu thuế

Thuế thu nhập cá nhân đã được áp dụng từ lâu ở các nước phát triển, đối tượng nộp thuế này là mọi dân cư trong nước và người nước ngoài có thu nhập phát sinh ở nước sở tại, không phân biệt nghề nghiệp và địa vị xã hội Ðồng thời, tùy theo tính chất của các khoản thu nhập cá nhân, thu nhập cá nhân được chia thành hai loại: Thu nhập thường xuyên và thu nhập không thường xuyên để tính thuế cho phù hợp Lần đầu tiên ở Anh vào năm 1799 thuế thu nhập cá nhân được đưa vào thực hiện như một hình thức thu tạm thời nhằm mục đích trang trải cho cuộc chiến tranh chống Pháp và được chính thức áp dụng vào năm 1942 Sau đó nhiều nước tư bản phát triển khác cũng

áp dụng thuế này như: ở Nhật năm 1887, Ðức năm 1899, Mỹ năm 1903, Pháp năm 1916 và Liên Xô năm 1922

Hiện nay trên thế giới có cách tiếp cận trong quản lý thuế thu nhập cá nhân Có quốc gia xác định nghĩa vụ thuế theo mỗi cá nhân có thu nhập (cách thứ nhất), nhưng cũng có quốc gia xác định nghĩa vụ thuế trên tổng thu nhập của cả hộ gia đình (cách thứ hai) [4]

Cách thứ nhất được áp dụng phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới như Anh, Nhật, Thụy Ðiển, các nước Châu Phi, Liên Xô, Hunggari, Tiệp Khắc, Trung Quốc v.v Ưu điểm của cách này là đơn giản, dễ thực hiện, đảm bảo thu kịp thời vào ngân sách nhà nước Nhưng có nhược điểm là chưa đảm bảo yêu cầu phân phối lại thu nhập quốc dân qua thuế sao cho có hiệu quả và đáp ứng được sự công bằng xã hội và nhất là đối với những cá nhân phải nuôi dưỡng người phụ thuộc

Cách thứ hai được áp dụng ở một số quốc gia như Pháp và Hà Lan Các chuyên gia cho rằng cách này công bằng hơn về mặt đạo đức xã hội nhưng không kịp thời vì mỗi gia đình đều có ít nhất hai người trở lên Ðã có nhiều người thì sẽ có nhiều khoản thu nhập khác nhau, do đó cần theo dõi từng nguồn thu nhập và phải đối chiếu với nơi phát sinh thu nhập, chính vì vậy

việc tuân thủ pháp luật thuế sẽ khó khăn hơn Chính vì có nhiều phức tạp trong khâu quản lý nên rất ít quốc gia áp dụng cách thứ hai

Không phải tự nhiên mà thuế thu nhập cá nhân lại là một trong những loại thuế ra đời từ rất sớm và ngày càng thể hiện tốt vai trò của mình trong nền kinh tế Thực tiễn đã chứng minh, các hiệu quả mà thuế thu nhập cá nhân mang lại đủ để thấy được tầm quan trọng của loại thuế này trong mọi mặt của đời sống xã hội Việc thực thi thuế thu nhập cá nhân là một trong những yếu

tố để thể chế hóa đường lối chủ trương của Đảng và Nhà nước về lĩnh vực tài chính

Thuế thu nhập cá nhân đã được kỳ vọng sẽ mang lại hiệu quả trong hoạt động tài chính của Nhà nước Ngay tại Đại hội lần thứ IX, Đảng đã đề ra

mục tiêu: “Áp dụng thuế thu nhập cá nhân thống nhất và thuận lợi cho mọi

đối tượng chịu thuế đảm bảo công bằng xã hội và tạo động lực pháp triển”

Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng tiếp tục khẳng

định: “Hoàn thiện hệ thống pháp luật về thuế theo nguyên tắc công bằng,

thống nhất và đồng bộ… điều chỉnh chính sách thuế theo hướng giảm và ổn định thuế suất, mở rộng đối tượng thu, điều tiết hợp lý thu nhập” [1, tr.34]

Bên cạnh thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp cũng có những vai trò quan trọng trong điều tiết thu nhập của các chủ thể trong xã hội Khác với thuế thu nhập cá nhân có đối tượng chịu thuế là thu nhập của cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp có đối tượng chịu thuế là thu nhập của doanh nghiệp, hợp tác xã và các tổ chức có hoạt động sản xuất, kinh doanh

Do yêu cầu phải thực hiện chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ, nên việc quản

lý thuế thu nhập doanh nghiệp chủ yếu dựa trên những phát sinh quan hệ tài chính thực tế được ghi chép lại mà ít sử dụng nguyên tắc khoán doanh thu, chi phí như trong thuế thu nhập cá nhân

Hiện nay, với chính sách khuyến khích và ưu đãi đầu tư, nhiều quốc gia trên thế giới thường có những quy định thông thoáng về thuế thu nhập doanh nghiệp theo hướng ưu đãi, nhất là về thuế suất Tuy nhiên, không phải lĩnh

vực nào cũng được khuyến khích như nhau Tại Việt Nam, các trường hợp ưu đãi đầu tư được quy định cụ thể theo Luật Đầu tư, trong đó chủ yếu là ưu đãi theo lĩnh vực ngành nghề sản xuất kinh doanh và ưu đãi theo vùng miền Tuy nhiên, các lĩnh vực liên quan đến đầu tư kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng bất động sản lại không thuộc đối tượng được ưu đãi, trừ một số trường hợp liên quan đến đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng xã hội

Thuế thu nhập nói chung được xây dựng trên nguyên tắc công bằng và khả năng nộp thuế, được thể hiện việc chủ thể có thu nhập thấp thì nộp thuế thấp, chủ thể có thu nhập cao thì nộp thuế nhiều hơn, chủ thể có thu nhập như nhau nhưng điều kiện hoàn cảnh khác nhau thì mức thuế nộp cũng khác nhau Qua nghiên cứu cho thấy, so với các loại hình thu nhập khác, việc phân biệt khả năng nộp thuế của các chủ thể đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất dộng sản là không đáng kể [20, tr35]

1.2.2 Vai trò của thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thứ nhất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không chỉ góp phần huy động một phần thu nhập của các cá nhân có thu nhập từ bất động sản vào ngân sách Nhà nước, mà còn giúp Nhà nước quản lý hữu hiệu thị trường bất động sản Chính quá trình áp dụng pháp luật thuế thu nhập và giám sát thu nhập đối với những giao dịch liên quan đến bất động sản, Nhà nước có thể phát hiện những vấn đề mới nảy sinh, bao gồm hiện tượng gian lận thuế hoặc những bất cập phát sinh trong quá trình áp dụng Từ đó kịp thời sửa đổi,

bổ sung một số nội dung các quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản để các quy định này thích ứng với những đòi hỏi của thực tiễn Đây là việc làm cần thiết nhằm giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, nhà ở, gây nên những bất cập trong quan hệ cung cầu trên thị trường giao dịch bất động sản nhất là giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và nhà ở - một loại tài sản đặc biệt

Thứ hai, việc thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản còn giúp Nhà nước kiểm tra, giám sát được hoạt động sử dụng đất, khuyến khích

việc sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, khuyến khích người dân đầu tư vào đất đai, xây dựng và khai thác các công trình trên đất, làm gia tăng giá trị của đất Đất đai luôn là nguồn lực khan hiếm mà mỗi quốc gia nói chung và Việt Nam nói riêng cần sử dụng hiệu quả Thông qua quá trình quản lý việc chấp hành pháp luật thuế đối với thu nhập từ bất động sản, Nhà nước còn nắm bắt được những trường hợp sử dụng đất đai vào mục đích xây dựng nhà, công trình trái phép, phát hiện những trường hợp gian dối trong việc sử dụng quỹ đất

Thứ ba, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản góp phần quan trọng vào việc tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, điều này xuất phát từ việc các giao dịch bất động sản có giá trị rất cao, nếu tính trên giá trị từng lần tính thuế thì thu thuế thu nhập cá nhân trên các giao dịch này có giá trị cao hơn nhiều so với thu nhập cá nhân từ tiền lương, tiền công Đối với những nền kinh tế có thị trường bất động sản phát triển mạnh thì thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chiếm một tỷ trọng không nhỏ trong nguồn thu

từ thuế trong ngân sách nhà nước [20, tr18]

Thứ tư, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản còn là công cụ để nhà nước điều tiết thị trường bất động sản cũng như thực hiện các chính sách

vĩ mô Trên thực tế, nhiều quốc gia không khuyến khích lĩnh vực bất động sản (đặc biệt là bất động sản tiêu dùng, tức là sử dụng vào mục đích phi sản xuất) nên có thể áp dụng mức thuế suất khá cao so với các lĩnh vực khác Nhiều quốc gia lại không khuyến khích người dân nắm giữ nhiều bất động sản, nên mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có sự chênh lệch thấp hơn nhiều so với các loại thuế liên quan đến nắm giữ bất động sản mà không chuyển nhượng [14] Do đó, có thể thấy, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một công cụ hữu hiệu nếu được sử dụng một cách hợp lý

1.3 Những vấn đề cơ bản về pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản

1.3.1 Đặc trưng cơ bản của pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Như đã phân tích ở trên, thuế thu nhập là một loại thuế ra đời từ khá sớm và ngày càng thể hiện vai trò quan trọng của mình Dưới góc độ pháp lý, quan hệ pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thể là quan

hệ giữa một bên là Nhà nước (bên thu thuế) với một bên là tổ chức, cá nhân

có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là đối tượng chịu thuế được điều chỉnh bởi pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Một cách chung nhất, pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất

động sản được định nghĩa là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình thu, nộp thuế giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chủ thể nộp thuế thu nhập phát sinh khi có thu nhập

từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và thực hiện các chính sách phát triển kinh tế xã hội của Nhà nước

Pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản mang những đặc điểm của pháp luật thuế nói chung Cụ thể là:

Thứ nhất, pháp luật thuế mang tính quyền uy của nhà nước Đặc điểm

này xuất phát từ việc, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ chuyển giao một khoản thu nhập (tiền) từ người nộp thuế sang ngân sách Nhà nước [4] Việc nộp thuế không phải lựa chọn của người nộp thuế mà là nghĩa vụ của họ xuất phát từ nhu cầu về nguồn kinh phí sử dụng cho các hoạt động chức năng của Nhà nước, được quy định rõ trong các luật thuế Quyền và nghĩa vụ pháp lý trong quan hệ pháp luật thuế được đảm bảo thực hiện thông qua các biện pháp cưỡng chế Nhà nước theo cơ chế hành chính hoặc hình sự

Thứ hai, luôn có sự tham gia của Nhà nước (mà đại diện là cơ quan

quản lý thuế) trong quan hệ pháp luật thuế Nhà nước là chủ thể trực tiếp thụ hưởng các khoản thuế với tư cách là nguồn thu của ngân sách nhà nước, nên

cơ quan quản lý thuế là một bên không thể thiếu trong quan hệ pháp luật thuế, với tư cách là chủ thể của quan hệ pháp luật thuế [5] Nếu không có sự quản

lý của cơ quan quản lý thuế thì pháp luật thuế sẽ khó được thực thi một cách

tự giác Pháp luật về thuế thu nhập đối với những khoản thu nhập phát sinh từ bất động sản cũng vậy Người nộp thuế khi phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập phải có nghĩa vụ kê khai, nộp thuế với cơ quan quản lý thuế

Thứ ba, pháp luật thuế thể hiện quan điểm, chủ trương của Đảng và

Nhà nước trong ban hành và thực hiện chính sách kinh tế vĩ mô để đáp ứng nhu cầu thực tiễn Xuất phát từ việc quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ pháp

lý của các bên tham gia quan hệ pháp luật thuế, các quy định pháp luật thuế mang tính chất là quy tắc xử sự chung cần phù hợp với thực tiễn đời sống kinh tế xã hội [5] Do sự phát triển của nền kinh tế nói chung và sự hoàn thiện dần của chính sách kinh tế vĩ mô trong những thời điểm cụ thể mà nhóm pháp luật thuế thường hay thay đổi cho phù hợp với thực tiễn Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cũng từng được sửa đổi bổ sung rất nhiều lần để đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn kinh tế xã hội

Ngoài những đặc điểm chung của pháp luật thuế, pháp luật thuế thu nhập

từ chuyển nhượng bất động sản còn có một số đặc trưng riêng có sau đây:

Thứ nhất, đối tượng áp dụng của pháp luật thuế thu nhập là các chủ thể

có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thông qua những giao dịch liên quan đến bất động sản như là giao dịch mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế…Chủ thể có thu nhập có thể là tổ chức hoặc cá nhân Sự phân biệt giữa tổ chức và cá nhân chuyển nhượng bất động sản có thể dẫn đến

sự khác biệt trong việc điều chỉnh về nghĩa vụ thuế Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là căn cứ làm phát sinh trách nhiệm, nghĩa vụ, cũng như quyền của người nộp thuế, cơ quan thuế trong quá trình thực hiện các quy định về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Đặc điểm về chủ thể nộp thuế là yếu tố chính xác nhất để nhận diện pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trên thực tế

Thứ hai, đối tượng chịu thuế là thu nhập từ chuyển nhượng bất động

sản Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có thể thể hiện bằng giá trị dưới hình thức một khoản tiền nhất định (như trong giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê bất động sản…) hoặc thông qua tài sản nhất định là bất động sản (biểu hiện trong quan hệ về tặng cho, nhận thừa kế là bất động sản

…) Tuy nhiên đối với thu nhập từ bất động sản không phải là tiền thì khi xác định thu nhập chịu thuế thì thông thường phải quy đổi giá trị thành tiền đối với tài sản mà người nộp thuế được nhận thành tiền để làm căn cứ kê khai, tính thuế, thu thuế Cá nhân không có thu nhập phát sinh từ bất động sản không phải là chủ thể chịu sự điều chỉnh của pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thứ ba, sự kiện pháp lý trong quan hệ pháp luật thuế thu nhập từ

chuyển nhượng bất động sản thường sự tham gia của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở Đây là dấu hiệu tương đối khác biệt so với chủ thể

mà pháp luật thuế thu nhập đối với các thu nhập chịu thuế khác Điều này cũng dễ hiểu bởi đất đai là tài sản đặc biệt do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, tổ chức, cá nhân được Nhà nước trao quyền sử dụng và được định đoạt quyền này theo ý chí của chủ thể đó Các giao dịch về đất đai phải được công chứng hoặc chứng thực hoặc theo quy định của pháp luật và phải được đăng

ký Trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thiết lập nên cơ quan quản lý đất đai, cơ quan thực hiện đăng ký biến động về quyền sử dụng đất Chỉ khi chủ thể sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động đất đai khi đó giao dịch chuyển nhượng mới có hiệu lực, chủ thể nhận chuyển nhượng mới thực sự được xác lập đầy đủ tư cách quyền sử dụng đất của mình Rõ ràng mối quan hệ phối kết hợp giữa cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và cơ quan quản lý thuế có sự ràng buộc và hỗ trợ thống nhất trong quá trình đăng

ký, kê khai, thu nộp thuế đối với giao dịch bất động sản

Thứ tư, hệ thống quy định pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng

bất động sản có tính độc lập tương đối Tính độc lập tương đối được thể hiện

trên nhiều khía cạnh như việc kê khai, nộp thuế, các tính thuế, thuế suất làm căn cứ thu thuế và chịu sự điều chỉnh trực tiếp của pháp luật thuế thu nhập đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Bên cạnh đó, tính độc lập tương đối còn thể hiện trong các quy định về xác định thu nhập chịu thuế, thuế suất, các quy định về kê khai và tính thuế đều có những đặc thù so với các khoản thu nhập khác của cá nhân hoặc tổ chức Nhưng tính độc lập chỉ là tương đối, bởi quá trình xác định thời điểm thực hiện tính thuế, thu thuế được dẫn chiếu gián tiếp đến các quy định của pháp luật có liên quan như việc xác định khung giá đất – cơ sở tính thuế - được pháp luật đất đai quy định, thời điểm xác định thu nhập chịu thuế: thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất …

Thứ năm, pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có

vai trò trực tiếp hoặc gián tiếp điều chỉnh thị trường bất động sản Bằng việc tạo ra những thuận lợi, ưu đãi cho các cá nhân khi thực hiện giao dịch bất động sản, tạo ra sự minh bạch khi thu nộp thuế, đặc biệt là chính sách về thuế suất, pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ tạo ra những

ưu đãi thúc đẩy các giao dịch bất động sản diễn ra mạnh mẽ hoặc kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản Khi có những thuận lợi như miễn thuế, giảm thuế, cắt giảm thủ tục kê khai nộp thuế, pháp luật thuế thu nhập đã giúp cho người có thu nhập từ bất động sản có thêm những thuận lợi, làm tăng thu nhập, khuyến khích những người này thực hiện giao dịch, từ đó thúc đẩy thị trường giao dịch bất động sản phát triển Ngược lại, khi pháp luật về thuế thu nhập đối với những khoản thu nhập từ bất động sản đưa ra những quy định bất lợi cho người nộp thuế như tăng mức thuế suất, gây khó khăn cho người

có thu nhập từ bất động sản khi họ thực hiện kê khai nộp thuế, sẽ gián tiếp làm họ e ngại thực hiện giao dịch bất động sản, gây ra việc thị trường bất động sản hoạt động kém sôi động, từ đó kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản

1.3.2 Khái quát về sự hình thành pháp luật thuế thu nhập đối với thu nhập

từ bất động sản ở Việt Nam

Ở miền Nam Việt Nam trước năm 1975, chính quyền Sài Gòn đã áp dụng thuế thu nhập nhưng với tên gọi là thuế lợi tức được áp dụng đối với các khoản thu nhập của cá nhân và tổ chức Sau khi thống nhất đất nước, hệ thống pháp luật thuế của chế độ cũ đã bị xóa bỏ và chính sách kinh tế kế hoạch hóa được thực thi, vấn đề thuế thu nhập không được đặt ra

Kể từ khi Việt Nam chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hóa sang cơ chế kinh tế thị trường, ngày 27/12/1990, Hội đồng nhà nước (nay là Ủy ban Thường vụ Quốc hội) đã thông qua Pháp lệnh Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao để điều chỉnh thu nhập đối với cá nhân, trong đó bao gồm cả thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Để cho phù hợp với tình hình thực tế của từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của đất nước, pháp lệnh Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao được sửa đổi bổ sung rất nhiều lần vào các năm 1994, 1997, 1999, 2001 và cuối cùng là pháp lệnh Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao sửa đổi, bổ sung số 14/2004/PL-UBTVQH11 ban hành năm 2004 và có hiệu lực từ 01/7/2004 Sau một thời gian thực thi, pháp lệnh Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao đã bộc lộ một số điểm hạn chế, tại kỳ họp đại hội lần thứ XII, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập

cá nhân số 04/2007/QH12, luật này bắt đầu có hiệu lực từ 01/1/2009 Từ 2009 đến nay, sau hơn 5 năm thực thi, Luật Thuế thu nhập cá nhân đã tiếp tục được sửa đổi bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tiễn của nền kinh tế: Lần thứ nhất vào ngày 22/11/2012 Quốc hội thông qua Luật số 26/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2013 Và mới đây nhất, ngày 26/11/2014, tại kỳ họp lần thứ 8 Quốc hội khóa XIII, Quốc hội tiếp tục thông qua sửa đổi một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân tại Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về Thuế và bắt đầu có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/01/2015

Là một phần của thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có lịch sử hình thành hơi khác biệt so với các nhóm đối tượng khác của thuế thu nhập cá nhân Trước khi được quy định là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định là đối tượng chịu thuế của thuế chuyển quyền sử dụng đất và được điều chỉnh bởi Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất được thông qua lần đầu tiên vào ngày 22/6/1994 và tiếp sau đó được sửa đổi bổ sung năm 1999 Đến 01/01/2009, khi Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 chính thức có hiệu lực thi hành thì Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất bị bãi bỏ, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức được điều chỉnh bởi Luật Thuế thu nhập cá nhân Cũng từ 01/01/2009 khi Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 có hiệu lực, thu nhập phát sinh từ thừa kế, quà tặng là bất động sản, thu nhập từ cho thuê bất động sản bắt đầu được quy định là một khoản thu nhập phải chịu thuế thu nhập

cá nhân

Đối với thu nhập của tổ chức, từ năm 1990, Quốc hội đã ban hành Luật thuế lợi tức để thu thuế đối với các khoản lợi tức của doanh nghiệp và các tổ chức kinh doanh khác Đồng thời, các cá nhân kinh doanh cũng chịu sự điều chỉnh của Luật thuế lợi tức Trong quá trình sản xuất kinh doanh, việc chuyển nhượng tài sản liên quan đến hoạt động kinh doanh sẽ chịu thuế lợi tức theo quy định Luật thuế lợi tức được sửa đổi, bổ sung năm 1993 và sau đó được thay thế bởi Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 1997 (có hiệu lực từ ngày 01/01/1999) Tuy nhiên, cách tiếp cận để điều chỉnh thuế thu nhập doanh nghiệp đối với bất động sản của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 1997

và sau đó là Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003 không có nhiều khác biệt so với Luật Thuế lợi tức năm 1990 như trước đây

Sự khác biệt trở nên rõ ràng hơn trong việc điều chỉnh thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản là kể từ khi Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 có hiệu lực pháp luật Thứ nhất, Luật Thuế thu nhập

doanh nghiệp không còn điều chỉnh đối với cá nhân sản xuất kinh doanh (chủ thể này chuyển sang nộp thuế thu nhập cá nhân theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007) Thứ hai, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp xác định rõ việc nghĩa vụ xác định riêng thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản để kê khai

và nộp thuế, không tính gộp vào thu nhập khác như các luật thuế thu nhập doanh nghiệp trước đây cũng như không được bù trừ với thu nhập từ hoạt động kinh doanh Tuy nhiên, từ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2013 thì lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản có thể bù trừ với lãi từ hoạt động sản xuất kinh doanh trong kỳ tính thuế (khoản 4 Điều 1 Luật số 32/2013/QH13)

Như vậy, có thể nhận thấy từ quá trình sửa đổi, bổ sung các quy định điều chỉnh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cho thấy quá trình phát triển và hoàn thiện dần của pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Sự phát triển này gắn liền với quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước cũng như tư duy chính sách vĩ mô của Đảng và Nhà nước qua các thời kỳ Mặc dù vậy, hiện nay các quy định này vẫn còn nhiều bất cập cần tiếp tục hoàn thiện để đạt hiệu quả điều chỉnh

2 Thu nhập từ bất động sản là giá trị lợi ích mà cá nhân nhận được thông qua các giao dịch phát sinh với đối tượng là bất động sản, hoặc lợi ích khác có được gắn liền với giao dịch bất động sản thông qua việc giao kết hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương Những thu nhập cơ bản từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Thu nhập từ mua bán tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thông qua giao dịch thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản

3 Về mặt lý luận, thuế thu nhập là tên gọi để chỉ một hoặc nhiều sắc thuế lấy thu nhập của chủ thể nộp thuế (cá nhân hoặc tổ chức) làm đối tuợng chịu thuế Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không chỉ góp phần huy động một phần thu nhập của các cá nhân có thu nhập từ bất động sản vào ngân sách nhà nước, mà còn giúp Nhà nước quản lý hữu hiệu thị trường bất động sản, cũng như là công cụ để nhà nước điều tiết thị trường bất động sản

để thực hiện các chính sách vĩ mô

4 Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được định nghĩa là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình thu, nộp thuế giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chủ thể nộp thuế thu nhập phát sinh khi có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và thực hiện các chính sách phát triển kinh tế xã hội

5 Đặc trưng của pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là: (i) đối tượng áp dụng của pháp luật thuế thu nhập là các chủ thể có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thông qua những giao dịch liên quan đến bất động sản như là giao dịch mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế; (ii) đối tượng chịu thuế là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thể hiện bằng giá trị dưới hình thức một khoản tiền nhất định hoặc thông qua tài sản nhất định là bất động sản; (iii) Sự kiện pháp lý trong quan hệ pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thường sự tham gia của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở

6 Kể từ khi Việt Nam chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hóa sang cơ chế kinh tế thị trường, pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

đã hình thành và phân chia thành 2 nhánh: Một là, pháp luật thuế thu nhập đối

với cá nhân chuyển nhượng bất động sản (trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao, nay là thuế thu nhập

cá nhân); Hai là, pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp,

tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trước đây là thuế lợi tức) Quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam nói chung và pháp luật thuế thu nhập

từ chuyển nhượng bất động sản ngày càng hoàn thiện dần và phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội

Những kết quả nghiên cứu của Chương 1 sẽ góp phần đánh giá thực trạng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Chương 2 sau đây

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP

TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Những thành tựu chủ yếu của pháp luật thuế thu nhập từ chuyển

nhượng bất động sản ở Việt Nam

2.1.1 Những thành tựu chủ yếu của pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ

chuyển nhượng bất động sản

Cùng với sự phát triển của pháp luật thuế thu nhập cá nhân, nội dung

pháp luật điều chỉnh thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển

nhượng bất động sản cũng có những thành tựu đáng ghi nhận, cụ thể ở một số

điểm lớn sau đây:

2.1.1.1 Áp dụng một công thức tính thuế và một mức thuế suất đối với

thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Từ khi ban hành Luật Thuế thu nhập cá nhân đến trước 01/01/2015,

cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác

định khác nhau giữa cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú

Theo Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 quy định chi tiết

một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số

điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân (sau đây gọi tắt là Nghị định

65/2013/NĐ-CP) thì cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện

sau:

- Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương

lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

- Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi đăng ký thường

trú hoặc có nhà thuê ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn từ 183

ngày trở lên trong năm tính thuế hoặc dưới 183 ngày trong năm tính thuế

nhưng không chứng minh được là đối tượng cư trú của nước nào thì được coi

là cư trú tại Việt Nam

Đối với cá nhân cư trú, thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá

chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ đi giá mua bất động sản và các chi phí liên quan Cụ thể, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm

2007 quy định: Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng; Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua; Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản

Thuế suất áp dụng trong trường hợp xác định được giá mua, giá bán và chi phí liên quan là 25% tính trên thu nhập tính thuế Trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản

và thuế suất áp dụng đối với trường hợp này là 2% trên giá chuyển nhượng (không phân biệt chi phí)

Trong khi đó, pháp luật thuế thu nhập cá nhân quy định cá nhân không

cư trú là cá nhân không đáp ứng được điều kiện để trở thành cá nhân cư trú quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân, đối với cá nhân không cư trú, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được quy định đơn giản hơn so với cá nhân cư trú Cụ thể thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2% chứ không có phương pháp tính trên chênh lệch giá bán và giá mua như đối với cá nhân cư trú

Thực tiễn sau thời gian áp dụng cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú như đã nói ở trên cho thấy nhiều kẽ hở để người chuyển nhượng trốn thuế, lách luật Tùy từng trường hợp cụ thể, cá nhân tổ chức sẽ lựa chọn cách nộp thuế sao cho có lợi nhất Cụ thể, đối với các trường hợp mà người bán không thu được nhiều lãi từ việc

chuyển nhượng thì họ sẽ chọn cách nộp 25% trên tổng giá trị chênh lệch khi chuyển nhượng Nhưng nếu hợp đồng có lãi nhiều, họ sẽ tìm cách khai thấp hơn nhiều lần giá trị thực tế của bất động sản để nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng Bên cạnh đó, quy định về hai cách tính thuế đối với cá nhân cư trú khiến cho cách tính thuế không thống nhất giữa các cơ quan thuế, giữa các trường hợp phải nộp thuế

Quy định này gây ra khó khăn cho cả người nộp thuế và cán bộ thu thuế Các bên khi tiến hành kê khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thường không xác định được các chi phí liên quan đến việc sử dụng đất và ngay cả cán bộ thu thuế cũng khó xác định các chi phí này Nên mặc dù quy định như vậy, nhưng trong thực tiễn, quy định này không được thực thi đúng Người nộp thuế thì mong muốn phải nộp số thuế ít nên tìm mọi cách để khai chi phí đầu tư vào đất tăng, giá trị chuyển nhượng giảm Cán bộ thu thuế lại ngược lại, họ sợ làm thất thu ngân sách Nhà nước và với mong muốn thu được khoản thu cao nhất vào ngân sách Nhà nước nên họ thường tính sao cho nghĩa vụ nộp thuế của người chuyển nhượng là cao nhất Hơn nữa, quy định cách tính không thống nhất giữa cá nhân cư trú với cá nhân không cư trú là một bất cập, gây khó khăn cho cán bộ tính thuế trong việc tính thuế thu nhập cá nhân cho người nộp thuế khi chuyển nhượng bất động sản Cán bộ thu thuế và người nộp thuế phải xác định người nộp thuế thuộc đối tượng cá nhân cư trú hay cá nhân không cư trú, rồi áp dụng cách tính khác nhau cho hai đối tượng này Điều này gây mất thời gian không cần thiết cho việc thu nộp thuế

Do vậy, các quy định sửa đổi, bổ sung pháp luật thuế thu nhập cá nhân

có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 đã khắc phục được bất cập này Bằng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế (Luật số 71/2014/QH13), tại khoản 6 và khoản 7 Điều 2 quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển

nhượng

Quy định trên của Luật số 71/2014/QH13 đã khắc phục được các bất cập của pháp luật thuế thu nhập cá nhân trước đó ở chỗ đã đơn giản hóa, nhanh gọn được thủ tục hành chính, giảm thời gian kê khai nộp thuế của người nộp thuế, thời gian tính thuế của cơ quan thuế và là cơ sở pháp lý cho việc tạo nên tính thống nhất trong tính thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản, tránh những hiện tượng tiêu cực của người nộp thuế và

cơ quan thuế như đã nói ở trên Mặt khác, đối với thị trường chuyển nhượng bất động sản, quy định một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng được đánh giá là không tạo điều kiện cho các cá nhân đầu tư kinh danh bất động sản và không được cá nhân kinh doanh bất động sản hưởng ứng Bởi cách tính thuế mới này không tính đến lỗ hay lãi khi chuyển nhượng đều phải nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng Tuy nhiên, xét trên phương diện quản lý thị trường bất động sản thì quy định này của Luật Thuế thu nhập cá nhân lại giúp hạn chế được tình trạng đầu cơ, lướt sóng, làm giá của các nhà kinh doanh bất động sản, hạn chế được tình trạng sốt giả tạo của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để người có thu nhập thấp có khả năng mua được nhà ở [7]

2.1.1.2 Quy định rõ ràng cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/1994 thì không phải nộp thuế thu nhập thay cho người chuyển nhượng

Năm 1994, Quốc hội ban hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, theo đó, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Từ ngày 01/01/2009, Luật Thuế thu nhập

cá nhân có hiệu lực, chấm dứt hiệu lực của Luật Thuế chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất được quy định là thu nhập chịu thuế của thuế thu nhập cá nhân Kể từ thời điểm này, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và

áp dụng từ đó cho đến nay

Tuy nhiên, nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân chỉ phát sinh hiệu lực đối

với các giao dịch diễn ra sau thời điểm Luật Thuế thu nhập cá nhân (ngày 01/01/2009) Ngân sách Nhà nước chỉ thu được thuế khi các bên chuyển nhượng tự giác tuân thủ quy định về thuế thu nhập cá nhân, thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai của tỉnh/thành phố hoặc tại các Chi nhánh của Văn phòng Đăng ký đất đai – cấp có thẩm quyền Còn đối với các trường hợp mà 2 bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng chưa thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan thuế không có căn cứ đề thu thuế Do vậy, pháp luật thuế thu nhập cá nhân đã quy định trường hợp người sử dụng đất khi thực hiện việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận thì chỉ thu một lần thuế thu nhập cá nhân của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế

Kể từ ngày 01/01/2009 khi Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, cá nhân chuyển nhượng bất động sản có hợp đồng công chứng hay không có hợp đồng chỉ có giấy tờ viết tay đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho từng lần chuyển nhượng Quy định này của Thông tư 111/2013/TT-BTC mới chỉ phù hợp đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng sau ngày Luật Thuế thu nhập

cá nhân có hiệu lực, còn quy định đối với trường hợp chuyển nhượng trước ngày 01/01/2009 thì thực sự chưa hợp lý

Cụ thể, trước ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực pháp luật thuế đối với cá nhân có thu nhập từ bất động sản được điều chỉnh bởi Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, nhưng luật thuế này cũng chỉ mới có hiệu lực

từ ngày 01/7/1994 Trước thời điểm này, cá nhân chuyển nhượng bất động sản thì không phải nộp thuế Nhưng bằng Thông tư 111/2013/TT-BTC thì Bộ tài chính lại quy định, người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước năm 1999 bất kể thời điểm trước hay sau năm 1994 đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho việc nhận chuyển nhượng này Như vậy, người

chuyển nhượng đất từ thời điểm thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân chưa có hiệu lực thì đều bị truy thu thuế thu nhập cá nhân Quy định này của Thông tư 111/2013/TT-BTC rõ ràng là không hợp lý

Để khắc phục bất cập trên, ngày 10/10/2014, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 151/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định số 91/2014/NĐ-

CP ngày 01/10/2014 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Nghị định quy định về thuế Theo đó, Bộ Tài chính quy định như sau:

“Đối với trường hợp người sử dụng bất động sản do nhận chuyển nhượng

trong khoảng thời gian từ ngày 01/07/1994 đến trước ngày 01/01/2009, nếu

từ ngày 01/01/2009 nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận thì chỉ nộp một (01) lần thuế thu nhập cá nhân Trường hợp người sử dụng bất động sản do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/07/1994 thì không thu thuế thu nhập cá nhân” Quy định này phù

hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền lợi của người nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trước 01/7/1994 theo đúng quy định của pháp luật liên quan khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm này

2.1.1.3 Mở rộng đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản

Khi mới ban hành, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Nghị định 100/2008/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân mới chỉ quy định đối tượng chịu thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; thu nhập

từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản

Sau 4 năm thi hành, pháp luật thuế đã được sửa đổi để phù hợp hơn với tình hình thực tiễn khi quy định các công trình xây dựng, nhà ở hình thành

trong tương lai cũng được coi là bất động sản và chuyển nhượng công trình xây dựng trong tương lai, nhà ở hình thành trong tương lai cũng đã được xác định là đối tượng chịu thuế của thuế thu nhập cá nhân Cụ thể tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 65/2013/NĐ-CP đã quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng

bất động sản bao gồm: “Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; (b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể cả nhà

ở hình thành trong tương lai; (c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; (d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức”

Trước đây, khi mới bắt đầu quy định cá nhân chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai phải nộp thuế thu nhập cá nhân thì có một số quan điểm cho rằng, chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai không được coi là chuyển nhượng bất động sản bởi chưa có bất động sản và chưa có

đủ điểu kiện để chuyển nhượng Tại thời điểm chuyển nhượng, hợp đồng mới chỉ có quyền mua nền nhà, căn hộ và trong tương lai có thể có hoặc không có nền nhà, căn hộ; và về bản chất, đây là chuyển nhượng quyền, nghĩa vụ và lợi ích của mỗi bên trong giao dịch, căn cứ vào hợp đồng Theo đó, quan điểm này cho rằng, quy định nêu trên không phù hợp với Luật Nhà ở, Luật Đất đai

và Bộ luật Dân sự Và đề xuất quy định theo hướng: “Cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây nhà để hưởng quyền mua căn hộ, nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn dưới hình thức khác và khi đó sẽ áp dụng mức thuế suất 25% thu nhập tính thuế [giá bán – (giá mua + chi phí)]” Tuy nhiên, quan điểm này là không phù hợp, rất khó thực thi trên thực tế và về bản chất đối tượng của chuyển nhượng ở đây là bất động sản chỉ khác với các bất động sản đã có sẵn để chuyển nhượng thì bất động sản trong trường hợp này sẽ được hình thành trong tương lai Đối tượng của hoạt động