Phân tích dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng căn hộ eximbank

Kết quả phân tích rũi ro cho thấy yếu tố như: Biến động chi phí đầu tư xây dựng, biến động giá bán căn hộ và biến động của tỷ lệ lạm phát nhạy cảm với giá trị hiện tại ròng NPV của dự án

Cán bộ hướng dẫn khoa học : TS Nguyễn Thanh Hùng

Khóa luận thạc sĩ được bảo vệ Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG Tp HCM ngày

… tháng 5 năm 2014

Thành phần hội đồng đánh giá khóa luận thạc sĩ gồm:

1 Chủ tịch: PGS TS Bùi Nguyên Hùng

2 Thư ký: TS Nguyễn Thúy Quỳnh Loan

3 Ủy viên: TS Nguyễn Thanh Hùng

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá khóa luận và Trưởng Khoa quản lý chuyên ngành sau khi luận văn đã được sửa chữa

PGS TS Bùi Nguyên Hùng

Tp HCM, ngày … tháng … năm 2014

NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN THẠC SĨ

Họ và tên học viên: Lê Quang Trí Giới tính: Nam / Nữ

Ngày, tháng, năm sinh: 16/8/1969 Nơi sinh: Sài Gòn

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh MSHV: 12170978

Khoá (Năm trúng tuyển): 2012

2- NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN:

- Phân tích hiệu quả tài chính dự án có xét đến ảnh hưởng của lạm phát

- Phân tích rủi ro hiệu quả tài chính dự án

- Phân tích hiệu quả kinh tế dự án

5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS Nguyễn Thanh Hùng

Nội dung và đề cương Luận văn/ Khóa luận thạc sĩ đã được Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua

TS Nguyễn Thanh Hùng

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp này tôi đã có cơ hội áp dụng những kiến thức được học trong toàn khóa học Cao học chuyên ngành Quản trị kinh doanh tại Đại học Bách khoa Thành phố Hồ Chí Minh vào thực tế công việc Trong thời gian học tập tại đây tôi đã nhận được rất nhiều sự hướng dẫn và giúp đỡ của Quý Thầy/ Cô, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình Tôi xin chân thành bày tỏ sự trân trọng

và tri ơn sâu sắc đối với tất cả sự giúp đỡ này

Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến Quý Thầy/ Cô khoa Quản lý công nghiệp đã tận tình hướng dẫn, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu trong suốt khóa học Đặc biệt, tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến Thầy Nguyễn Thanh Hùng, người đã tận tình hướng dẫn cho tôi trong suốt thời gian thực hiện khóa luận này Tôi xin chân thành gửi lờ cảm ơn đến các đồng nghiệp, bạn bè đã chia sẽ và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện khóa luận

Tôi xin trân trọng cảm ơn Gia đình đã quan tâm, giúp đỡ, khuyến khích và động viên tôi hoàn thành khóa học này

TP Hồ chí Minh, ngày10 tháng 6 năm 2014

HỌC VIÊN

Lê Quang Trí

TÓM TẮT

Cùng với sự phát triển của Đất nước trong những năm gần đây, Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) cũng ngày một lớn mạnh với quy mô phát triển không ngừng Để tận dụng quỹ đất tại vị trí đắc địa và để đáp ứng được nhu cầu không gian làm việc cho Hội sở chính của Ngân hàng, Hội đồng Quản trị Ngân hàng Eximbank có chủ trương nghiên cứu đầu tư xây dựng mới tòa Tháp Eximbank với chức năng văn phòng làm việc cho Ngân hàng và căn hộ để bán

Mục tiêu của đề tài là Phân tích dự án đầu tư xây dựng Cao ốc văn phòng – căn hộ Eximbank tại số 07 Lê Thị Hồng Gấm, Phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1 do Ngân hàng Eximbank làm Chủ đầu tư Để thực hiện mục tiêu này tác giả đã thu thập số liệu và tiến hành các phân tích sau: Phân tích thị trường, phân tích kinh tế - xã hội

và tài chính, phân tích rũi ro dự án

Phân tích trên quan điểm kinh tế cho thấy với tỷ suất chiết khấu của nền kinh tế (EOCK) là 8% thì giá trị hiện tại ròng (NPVf) của dự án là 5.421.768,37 triệu VND nên dự án có hiệu quả về mặt kinh tế Phân tích phân phối cũng cho thấy dự án cũng đồng thời tạo ra giá trị ngoại tác tích cực là 46.802,42 triệu VND nên được đánh giá

là đạt hiệu quả xã hội

Phân tích tài chính cho thấy NPVe của dự án là 3.180.732,52 triệu VND, giá trị suất thu lợi nội tại tài chính IRR thực là 10,6% cao hơn chi phí vốn thực (WACC) của Chủ đầu tư là 2,71% nên đạt hiệu quả tài chính

Kết quả phân tích rũi ro cho thấy yếu tố như: Biến động chi phí đầu tư xây dựng, biến động giá bán căn hộ và biến động của tỷ lệ lạm phát nhạy cảm với giá trị hiện tại ròng (NPV) của dự án, tuy nhiên xác suất khả thi của dự án là khá cao và đáng

để đầu tư trong thời điểm hiện tại

ABSTRACT

Along with the development of the country in recent years, Vietnam Export Import Joint Stock Commercial Bank (Eximbank) is also growing constantly To take advantage of the land in prime locations and to meet the needs of workspace for the Head Office of the Bank, the Board of director considers to invest in constructing Eximbank Tower which plays the role of Bank workplace and Apartments for sale

The objective of the study is to analyze investment project in constructing Eximbank Office building - Apartment at 07 Le Thi Hong Gam Street, Nguyen Thai Binh Ward, District 1 whose Eximbank is the investor To accomplish this goal, the author has collected data and conducted the following analysis: market analysis, economic analysis - social and financial, project risk analysis

Analysis on economic viewpoint shows the Economics Opportunity Cost of Capital

is 8% net present value of the project (NPVf) is VND 5.421.768,37 million, therefore project has economically efficient The analysis also shows that project also generate positive external value VND 46.802,42 million which is evaluated to gain social efficiency

The financial analysis of the project shows that NPVe is VND 3.180.732,52 million, internal rate of return is 10.6% higher than weighted average cost of capital is 2.71% so the project achieves financial efficiency

Risk analysis results show that factors such as fluctuation of construction investment costs, fluctuations in selling prices and volatility flat rate of inflation are sensitive to the net present value of the project, however feasibility of the project is quite high and worth investment in the present time

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

TÓM TẮT ii

ABSTRACT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU viii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ ix

Chương 1: GIỚI THIỆU 1

1.1 LÝ DO HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU ĐỀ TÀI 3

1.3 PHẠM VI ĐỀ TÀI 3

1.4 PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 4

1.5 BỐ CỤC KHÓA LUẬN 5

Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 7

2.1 CÁC QUAN ĐIỂM TRONG PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 7

2.1.1 Phân tích dự án theo quan điểm tài chính 7

2.1.2 Phân tích dự án theo quan điểm kinh tế - xã hội 8

2.2 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN 8

2.2.1 Phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính 8

2.2.2 Phương pháp phân tích kinh tế - xã hội 9

2.2.3 Khái niệm về phân tích rủi ro 9

Chương 3: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG – MÔ TẢ DỰ ÁN 12

3.1 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 12

3.1.1 Tổng quan thị trường tại Thành phố Hồ Chí Minh 12

3.1.2 Phân tích thị trường tại khu vực của dự án 14

3.2 MÔ TẢ DỰ ÁN 15

3.2.1 Giới thiệu dự án 15

3.2.1.1 Địa điểm xây dựng 15

3.2.1.2 Giới thiệu Chủ đầu tư 16

3.2.1.3 Tổ chức thực hiện dự án 17

3.2.2 Đặc điểm dự án 17

3.2.2.1 Hình thức đầu tư 17

3.2.2.2 Mục tiêu của dự án 18

3.2.3 Các phương án chính của dự án 19

3.2.3.1 Phương án thiết kế 19

3.2.3.2 Phương án vận hành kinh doanh 21

3.2.4 Các số liệu dùng trong phân tích dự án 22

3.2.4.1 Tổng mức đầu tư 22

3.2.4.2 Đơn giá và hiệu suất cho thuê, bán dự kiến 24

Chương 4: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 27

4.1 XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN CHI 27

4.1.1 Chi phí đầu tư xây ban đầu 27

4.1.2 Chi phí vận hành 27

4.1.3 Chi phí khấu hao 28

4.1.4 Thuế thu nhập Doanh nghiệp 28

4.2 XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN THU 28

4.2.1 Thu từ hoạt động kinh doanh 28

4.2.2 Thu từ phí dịch vụ 29

4.3 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 29

4.3.1 Tỷ suất chiếc khấu 29

4.3.2 Ngân lưu tài chính 30

4.3.2.1 Thời điểm và thời gian phân tích dự án 31

4.3.2.2 Đồng tiền sử dụng 31

4.3.2.3 Lạm phát USD và VND 31

4.3.3 Kết quả phân tích 31

Chương 5: PHÂN TÍCH RỦI RO 33

5.1 PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY 33

5.1.1 Phân tích ảnh hưởng của giá bán căn hộ đến hiệu quả dự án 33

5.1.2 Phân tích ảnh hưởng của chi phí xây dựng đến hiệu quả dự án 35

5.1.3 Phân tích ảnh hưởng của lạm phát VND đến hiệu quả tài chính 35

5.2 PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG 37

5.3 PHÂN TÍCH MÔ PHÒNG MONTE CARLO 39

Chương 6: PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI 41

6.1 PHÂN TÍCH KINH TẾ 41

6.1.1 Suất chiết khấu kinh tế 41

6.1.2 Thời gian phân tích kinh tế 41

6.1.3 Hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế - CF 41

6.1.4 Phân tích kinh tế dự án 42

6.2 PHÂN TÍCH PHÂN PHỐI 43

Chương 7: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 44

7.1 KẾT LUẬN 44

7.2 KIẾN NGHỊ 45

7.3 HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI 45

TÀI LIỆU THAM KHẢO 46

PHỤ LỤC 47

LÝ LỊCH TRÍCH NGANG 88

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ TỪ VIẾT TẮT

CFi : Hệ số chuyển đổi dòng tiền từ tài chính sang kinh tế

EOCK : Chi phí cơ hội kinh tế của vốn (Economics Opportunity Cost of Capital) FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign direct investment)

IMF : Quỹ tiền tệ quốc tế (International Monetary Fund)

IRR : Tỷ lệ hoàn vốn nội tại (Internal Rate Of Return)

LEED : Chứng chỉ công trình xanh (Leadership in Energy and Environmental Design) MARR : Suất sinh lời tối thiểu (Minimum Acceptable Rate of Return)

NPV : Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value)

QCVN : Quy chuẩn Việt Nam

TCVN : Tiêu chuẩn Việt Nam

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Bảng so sánh phạm vi nghiên cứu tiền khả thi và khả thi 4

Bảng 3.1: Giá thuê căn hộ các dự án tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh 13

Bảng 3.2: Giá thuê văn phòng hạng A khu vực dự án 14

Bảng 4.1: Bảng kết quả phân tích chỉ tiêu tài chính dự án 32

Bảng 5.1: Biến động của NPV theo % giá bán căn hộ 34

Bảng 5.2: Biến động của NPV khi thay đổi chi phí xây dựng và thiết bị 36

Bảng 5.3: Biến động của NPV khi thay đổi tỷ lệ lạm phát VND 37

Bảng 5.4: Biến động của NPV trong các tình huống phân tích 38

Bảng 6.1: Bảng tính các hệ số chuyển đổi tài chính sang kinh tế 42

Bảng 6.2: Bảng kết quả phân tích chỉ tiêu kinh tế dự án 42

Bảng 6.3: Bảng tính toán ngoại tác của dự án 43

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ

Hình vẽ

Hình 1.1: Trình tự triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng 2

Hình 1.2: Sơ đồ quy trình nghiên cứu 5

Hình 5.1: Phân bố xác suất ngân lưu tài chính 40

Biểu đồ Biểu đồ 5.1: Biểu đồ quan hệ NPV – % biến động giá bán căn hộ 34

Biểu đồ 5.2: Biểu đồ quan hệ NPV – % biến động chi phí xây dựng 36

Biểu đồ 5.3: Biểu đồ quan hệ NPV – tỷ lệ lạm phát VND 37

Biểu đồ 5.4: Biểu đồ quan hệ NPV và các tình huống 38

Chương 1: GIỚI THIỆU

1.1 LÝ DO HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI

Do nhu cầu sử dụng diện tích văn phòng làm việc tại Trụ sở chính của Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) ngày càng tăng cao, với quy mô hiện hữu không thể đáp ứng được Ban lãnh đạo của Ngân hàng Eximbank có chủ trương đầu tư xây dựng mới một tòa nhà hiện đại để làm Trụ sở làm việc cho Hội sở chính kết hợp căn hộ để bán nhằm nhanh thu hồi vốn đầu tư xây dựng

Năm 2013, Ngân hàng Eximbank đã tiến hành các bước chuẩn bị đầu tư như: Khảo sát địa hình - địa chất, xin thông tin quy hoạch, thiết kế sơ phác phương án kiến trúc, lập khái toán chi phí xây dựng và thực hiện nghiên cứu tiền khả thi cho dự án Mục đích của việc nghiên cứu tiền khả thi này là để trình cấp có thẩm quyền xin phê duyệt chủ trương và quy mô đầu tư dự án

Một số nội dung đã được phê duyệt theo Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án Tháp Eximbank (Công ty TTAD, 2013):

 Tên dự án: Tháp Eximbank

 Địa điểm: Số 07 Lê Thị Hồng Gấm, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

 Chủ đầu tư: Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam (Eximbank)

 Quy mô đầu tư xây dựng: 5 tầng hầm và 40 tầng cao;

 Mục tiêu đầu tư xây dựng: Văn phòng và căn hộ;

 Khái toán chi phí: Khoảng 3.538.554.748.360 VND (chưa bao gồm tiền đất);

 Hình thức quản lý dự án: Thuê tư vấn quản lý dự án;

 Nguồn vốn đầu tư: Vốn tự có của Eximbank và vốn kinh doanh;

 Thời gian thực hiện dự án: từ năm 2012 đến tháng 12/2016 Trong đó:

o Từ năm 2012 đến tháng 12/2013: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư gồm các công việc chủ yếu như: Khảo sát địa hình - địa chất, thiết kế xây

dựng, rà phá bơm mìn, nghiên cứu tiền khả thi dự án để xin chủ trương đầu tư;

o Từ tháng 01/2014 đến tháng 8/2014: Nghiên cứu khả thi dự án đầu tư, thẩm định và phê duyệt Dự án đầu tư;

o Từ tháng 9/2014 đến tháng 12/2016: Giai đoạn đầu tư gồm các công việc chủ yếu như: Thi công xây dựng các hạng mục của công trình, triển khai kế hoạch kinh doanh văn phòng và căn hộ, …

Sau khi Nghiên cứu tiền khả thi được phê duyệt, Chủ đầu tư đã tiến hành nghiên cứu khả thi dự án để trình Cơ quan có thẩm quyền thẩm định hiệu quả đầu tư trước khi phê duyệt theo quy định pháp luật và trình tự triển khai thực hiện dự án như trên Hình 1.1

Hình 1.1: Trình tự triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng

Tác giả khóa luận này là thành viên thuộc nhóm thẩm định và phân tích dự án đầu

tư xây dựng Tháp Eximbank nên đề tài “Phân tích dự án đầu tư xây dựng Cao ốc Văn phòng – Căn hộ Eximbank” ngoài nội dung đáp ứng yêu cầu của khóa luận còn

là tài liệu tham khảo để Cơ quan chức năng ra quyết định về dự án

1.2 MỤC TIÊU ĐỀ TÀI

Mục tiêu của đề tài là phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng Cao ốc văn phòng – căn hộ Eximbank thông qua các phân tích sau:

 Phân tích và đánh giá hiệu quả dự án về mặt tài chính;

 Phân tích và đánh giá hiệu quả dự án về mặt kinh tế - xã hội của dự án;

 Phân tích các yếu tố rủi ro ảnh hưởng lên tính khả thi về tài chính của dự án

 Phân tích tài chính và kinh tế của dự án có kể đến yếu tố lạm phát Vì Chủ đầu tư là một Ngân hàng thương mại nên trong phân tích tài chính chi xem xét trên quan điểm Tổng đầu tư;

 Phân tích rủi ro để nhận diện ảnh hưởng của nó đối với dự án

Các dữ liệu sẽ được cập nhật và phân tích bổ sung của nghiên cứu khả thi so với nghiên cứu tiền khả thi đã được phê duyệt xem Bảng 1.1

Bảng 1.1: Bảng so sánh phạm vi nghiên cứu tiền khả thi và khả thi

Hạng mục Nghiên cứu tiền khả thi Nghiên cứu tiền khả thi

- Các hạng mục cập nhật từ nghiên cứu tiền khả thi

Dữ liệu thiết kế Theo thiết kế sơ phác Cập nhật theo thiết kế cơ sở

Dữ liệu chi phí xây dựng Không đầy đủ Cập nhật theo thiết kế mới

Dữ liệu thu nhập Không đầy đủ Cập nhật theo thiết kế mới

Dữ liệu thị trường Không đầy đủ Cập nhật

1.4 PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU

Nhằm đáp ứng cho nhu cầu nghiên cứu và phân tích của đề tài, các dữ liệu và thông tin cần thu thập là dữ liệu thật và cụ thể của dự án như: Thông tin về Chủ đầu tư, dữ liệu tài chính, kinh tế và thị trường có liên quan đến dự án

Các thông tin thứ cấp được thu thập qua các nguồn như: Chủ đầu tư, báo và tạp chí, nghiên cứu và báo cáo từ các công ty Tư vấn Bất động sản, qua các trang thông tin điện tử của các Cơ quan chức năng chuyên ngành,

Phân tích thị trường, phân tích chỉ tiêu tài chính NPV theo quan điểm Tổng đầu tư, phân tích kinh tế - xã hội, phân tích rủi ro dự án

Quy trình nghiên cứu được thực hiện trình tự theo từng bước và được thể hiện dưới dạng biểu đồ như trên Hình 1.2

Hình 1.2: Sơ đồ quy trình nghiên cứu

1.5 BỐ CỤC KHÓA LUẬN

Ngoài Lời cảm ơn, phần Tóm tắt, Mục lục, Danh sách các Bảng biểu, Danh sách

các Hình vẽ, Danh sách các Ký hiệu và từ viết tắt, khóa luận được bố cục thành bảy

chương như sau:

Chương 1 giới thiệu lý do hình thành đề tài, mục tiêu của đề tài, phương pháp và

quy trình nghiên cứu, bố cục của khóa luận

Chương 2 giới thiệu cơ sở lý thuyết, giới thiệu về các quan điểm trong phân tích và

phương pháp phân tích hiệu quả dự án đầu tư

Chương 3 giới thiệu về phân tích thị trường và mô tả về dự án đầu tư

Chương 4 trình bày phần phân tích tài chính cho dự án, phương pháp xác định dòng tiền thu – chi, ảnh hưởng của lạm phát trong ngân lưu tài chính của dự án

Chương 5 trình bày phần phân tích rủi ro cho dự án bao gồm: Phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và phân tích mô phòng Monte Carlo

Chương 6 trình bày phần phân tích kinh tế và phân tích xã hội của dự án

Chương 7 trình bày các kết luận của nghiên cứu và đưa ra một số kiến nghị rút ra từ các phân tích trên

Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.1 CÁC QUAN ĐIỂM TRONG PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Các dự án đầu tư đều phải được đánh giá về hiệu quả kinh tế - xã hội và tài chính Chủ thể phân tích trong kinh tế - xã hội là Nhà nước tiếp nhận đầu tư, là quan điểm của tổng thể nền kinh tế Chủ thể phân tích tài chính là Chủ đầu tư Dự án đạt kết quả khả thi khi cả hai chủ thể đều đạt mục tiêu mong đợi Với nhận định như vậy, hiệu quả về kinh tế, xã hội và hiệu quả về tài chính là hai mặt đối lập cùng tồn tại song song trong hầu hết các dự án, cân đối và thống nhất được hai mặt đối lập này

là cơ sở để hình thành dự án tốt

2.1.1 Phân tích dự án theo quan điểm tài chính

Phân tích tài chính theo quan điểm Tổng đầu tư là quan điểm của những người góp vốn thực hiện dự án, những người góp vốn (thông thường là ngân hàng) coi dự án đầu tư như là một hoạt động có khả năng tạo ra những lợi ích tài chính và thu hút những nguồn vốn tài chính rõ ràng, mối quan tâm của họ là xác định hiệu quả của

dự án nhằm đánh giá sự an toàn của số vốn góp và đảm bảo quyền lợi của mình cũng như Chủ đầu tư Do vậy trong phân tích hiệu quả tài chính, sử dụng suất chiết khấu là chi phí vốn bình quân trọng số (WACC) để xem xét khả năng hoàn vốn cho các bên liên quan

Phân tích tài chính theo quan điểm Chủ đầu tư là quan điểm chỉ xem xét mức gia tăng thu nhập ròng của dự án so với những gì họ có thể thu lợi được trong trường hợp không có dự án Do đó, Chủ đầu tư sẽ xem xét những lợi ích mà họ nhận được

và những chi phí họ phải trả khi thực hiện dự án Trong phân tích tài chính, sử dụng suất chiết khấu của Chủ đầu tư để xem xét suất sinh lợi kỳ vọng của Chủ đầu tư Dòng ngân lưu của Chủ đầu tư là dòng ngân lưu sau khi đã loại bỏ ngân lưu nợ vay

ra khỏi ngân lưu ròng của dự án trên quan điểm Tổng đầu tư

2.1.2 Phân tích dự án theo quan điểm kinh tế - xã hội

Phân tích kinh tế theo quan điểm của Quốc gia, khi phân tích kinh tế để tính toán mức sinh lợi của dự án, sử dụng giá kinh tế để xác định giá trị của các chi phí và lợi ích của dự án, đồng thời thực hiện các điều chỉnh nếu thấy cần thiết và bổ sung thêm các ngoại tác hay các lợi ích hoặc chi phí mà dự án tạo ra bên ngoài vùng dự

án Phân tích kinh tế sử dụng suất chiết khấu kinh tế là chi phí cơ hội của vốn để xem xét ai được lợi và ai là người bị hại, từ đó có chính sách giảm thiệt hại cho các đối tượng bị ảnh hưởng tiêu cực bởi dự án và huy động các nguồn lực đóng góp từ những đối tượng được hưởng, đảm bảo phân phối một cách hiệu quả và công bằng hơn những lợi ích mà việc thực hiện dự án mang lại

Lợi ích xã hội của dự án là các lợi ích mà xã hội thu được trừ đi những đóng góp mà

xã hội phải bỏ ra khi dự án được thực hiện và các chi phí để xây dựng dự án

2.2 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN

2.2.1 Phương pháp phân tích tài chính

Phương pháp giá trị hiện tại ròng (NPV): Xác định giá trị hiện tại ròng của ngân lưu

dự án theo các quan điểm Tổng đầu tư và Chủ đầu tư với một suất chiết khấu thể hiện được chi phí cơ hội của vốn Lựa chọn theo tiêu chí NPV dương hoặc bằng không có nghĩa là dự án tốt Công thức tính toán giá trị hiện tại ròng (NPV) theo Glenn và Arnold (2002) là:

C B NPV

0 ( 1 ) Trong đó:

o Bi là lợi ích năm thứ i

o Ci là chi phí năm thứ i

o r là suất chiết khấu

o t là số thời đoạn trong vòng đời của dự án

Phương pháp suất thu lợi nội tại (IRR): Phản ánh khả năng sinh lời của một dự án

và được tính toán khi cho NPV về bằng không, lựa chọn theo tiêu chí lớn hơn hoặc bằng suất sinh lợi tối thiểu (MARR) mà nhà đầu tư mong đơi Công thức tinh IRR theo Glenn và Arnold (2002) là:

C B NPV

0 ( 1 )

2.2.2 Phương pháp phân tích kinh tế - xã hội

Phương pháp phân tích kinh tế và xã hội sẽ giúp cho việc đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án đối với nền kinh tế Phân tích kinh tế cũng đánh giá các tiêu chí NPV, IRR như trong phân tích tài chính nhưng khác nhau ở chỗ trong khi phân tích tài chính, chỉ tính đến những lợi ích và chi phí liên quan đến Nhà đầu tư và Chủ dự

án thì phân tích kinh tế lại tính toán toàn bộ lợi ích và chi phí theo quan điểm của cả nền kinh tế Các phương pháp phân tích gồm:

 Phương pháp phân tích chi phí, lợi ích: Tính đến tác động phụ và các tác động khác không được phản ảnh trong phân tích tài chính, lượng hóa và cuối cùng định giá chúng bằng tiền;

 Phương pháp có và không có dự án: Khi thực hiện dự án sẽ làm giảm cung đầu vào và làm tăng cung đầu ra cung cấp cho các nơi khác của một nền kinh

tế, tính toán dựa trên việc khảo sát sự khác biệt về mức độ sẵn có của đầu vào và đầu ra khi có hoặc không có dự án từ đó xác định được chi phí và lợi ích gia tăng;

 Phương pháp hệ số chuyển đổi giá: Dựa trên quan điểm tài chính và với các

hệ số chuyển đổi CF để tính toán ra giá trị kinh tế của các ngân lưu

2.2.3 Khái niệm về phân tích rủi ro

Rủi ro là khả năng xảy ra sự khác biệt giữa kết quả thực tế và kết quả kỳ vọng theo

kế hoạch Có rất nhiều phương pháp phân tích rủi ro của dự án Các phương pháp được sử dụng phổ biến nhất là phân tích tình huống, phân tích độ nhạy và phân tích

mô phỏng Kết quả phân tích rủi ro cho phép đánh giá mức độ an toàn về tính hiệu quả của dự án Theo Nguyễn (2007) thì:

 Phân tích độ nhạy: khảo sát lần lượt sự thay đổi của từng yếu tố đầu vào lên kết quả dự án thông qua sự thay đổi các giá trị chỉ tiêu đánh giá dự án Phân

tích độ nhạy thuộc loại mô hình mô tả, nhằm trả lời loại câu hỏi “cái gì sẽ xảy ra nếu như, …?” Kết quả sẽ giúp có thêm thông tin để nhận biết biến

đầu vào nào là quan trọng Kết quả sẽ dùng cho việc lựa chọn các biến đầu vào trong phân tích rủi ro bằng phương pháp mô phỏng;

 Phân tích tình huống: xem xét sự biến đổi đồng thời của các số liệu đầu vào lên kết quả của chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án;

 Phân tích mô phỏng: biến đầu vào là biến ngẫu nhiên Thực hiện phương pháp mô phỏng Monte Carlo gồm các bước sau:

o Xác định biến rủi ro: là các biến mà sự thay đổi sẽ ảnh hưởng đến kết quả dự án;

o Xây dựng mô hình mô phòng: mô hình toán học trình bày mối quan

hệ giữa biến đầu vào và biến đầu ra thể hiện cho kết quả dự án;

o Thực hiện mô phòng: mỗi mô phòng tương ứng với mỗi lần phát số ngẫu nhiên và từ đó thông qua các quy luật xác suất của biến đầu vào

sẽ xác định giá trị các biến đầu vào Trên cơ sở giá trị các biến đầu vào này sẽ xác định được giá trị của biến đầu ra tương ứng với mô phòng;

o Phân tích kết quả: từ kết quả của biến đầu ra dưới dạng thống kê, xác định được các đặc trưng thống kê của biến nghiên cứu

 Trường hợp 1: Xác suất (NPV < 0) = 0 => Quyết định chấp nhận dự án

 Trường hợp 2: Xác suất (NPV > 0) = 0 => Quyết định bác bỏ

dự án

 Trường hợp 3: Xác suất (NPV = 0) => Quyết định trung dung

o Điều chỉnh các yếu tố đánh giá hiệu quả dự án theo mức độ rủi ro của tham số đầu vào của dự án một cách thích hợp

Kết luận:

Chương 2 thể hiện rõ ràng và đầy đủ các cơ sở lý thuyết chủ yếu được sử dụng cho

đề tài nghiên cứu của khóa luận, thể hiện rõ được các quan điểm trong phân tích dự

án và phương pháp tính toán các thông số kinh tế, tài chính phục vụ cho việc đánh giá hiệu quả đầu tư

Chương 3: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG – MÔ TẢ DỰ ÁN

Để đánh giá hiệu quả dự án đầu tư cần thiết phải thu thập số liệu và tiến hành các phân tích để đánh giá về thị trường cho dự án

3.1 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

3.1.1 Tổng quan thị trường tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh

Theo báo cáo của Công ty Savills Việt Nam (2013), trong Quý II/2013, tại Thành phố Hồ Chí Minh, đã có thêm ba tòa nhà văn phòng hạng C mới, với hơn 18.800 m2gia nhập thị trường Như vậy, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê ở đây đạt hơn 1.353.000 m2, tăng 1% so với Quý I/2013 và 8% so với cùng kỳ năm ngoái Công suất cho thuê của các văn phòng hạng A và B đều tăng 2%, so với Quý I/2013, công suất cho thuê của các văn phòng ở khu vực trung tâm Thành phố đạt 89%, tăng 2%

so với Quý I/2013 và cao hơn 5% so với khu vực ngoại thành Tính chung, trong sáu tháng đầu năm 2013, đã có tổng cộng 58.000 m2 văn phòng được thuê, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước

Theo thống kê của Nhà quản lý BĐS hàng đầu - Công ty CBRE Việt Nam (2013) thì hiện nay tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá chào thuê của cao ốc hạng A trong Quý III/2012 là khoảng 641.760 VND/m2/tháng (tương đương với 30,56 USD/m2/tháng) và giá chào thuê của cao ốc hạng B là khoảng 362.250 VND/m2/tháng (tương đương với 17,25USD/m2/tháng) Tỷ lệ trống tại các cao ốc hạng A là 15,3% và hạng B là 11,8% So với thị trường năm 2011, năm 2012 có sự thay đổi đáng kể về nhu cầu của khách thuê đặc biệt trong bối cảnh của nền kinh tế trong nước và toàn cầu không chắc chắn, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục giảm; đồng thời số lượng văn phòng mới thành lập tại Việt Nam cũng giảm xuống

Một số giá thuê tham khảo cụ thể như trình bày trên Bảng 3.1

Bảng 3.1: Giá thuê căn hộ các dự án tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh

Stt Dự án Quận Hạng/

Loại

Diện tích

(m2)

Số phòng ngủ

Ghi chú: (*) Chưa gồm phí dịch vụ và VAT

Theo thống kê của Công ty CBRE Việt Nam, tại Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

có khoảng mười bốn dự án có văn phòng cho thuê hạng A đang hoạt động, tỷ lệ trống chỉ chiếm 10% cho tòa nhà đã họat động trên một năm Tỷ lệ này tốt hơn hẳn văn phòng hạng B đang rớt giá Với dịch vụ hoàn chỉnh, đạt đẳng cấp cao thì giá thuê vẫn ổn định và nhích lên, mức giá thường từ 30 đến 35 USD/m2/tháng Năm

2013, giá thuê nhà đã nhích thêm từ 5% đến 10% so với năm 2012 Một phần là do nguồn cung văn phòng hạng A giảm mạnh Tại một số khu vực được đánh giá là điểm nóng của thị trường thì mức giá còn dao động lên đến từ 50 đến 60 USD/m2/tháng, tuy chưa thể đạt mức thuê không tưởng là 75 USD/m2/tháng vào năm 2008 nhưng không phải là giá thấp cho thị trường nói chung

Giá thuê cơ sở của một số dự án cao ốc văn phòng hạng A đạt chuẩn quốc tế tại Thành phố Hồ Chí Minh thể hiện trên Bảng 3.2

Hiện tại, Chính quyền tại Thành phố Hồ Chí Minh đang thực hiện quan điểm hạn chế xây dựng cao ốc trong khu trung tâm thành phố, nên các dự án cùng tính chất với Tháp Eximbank như: Times Square, Saigon M&C, The One, Saigon Centre giai đoạn hai và ba (đang xây dựng) ngày càng hiếm hơn

Bảng 3.2: Giá thuê văn phòng hạng A khu vực dự án

Ghi chú: Chưa bao gồm thuế VAT

3.1.2 Phân tích thị trường tại khu vực của dự án

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế trong nước và Thành phố Hồ Chí Minh, Quận 1 với vị trí hàng đầu của trung tâm kinh tế cả nước, đã có sự thay đổi toàn bộ diện mạo của mình phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại Một làn sóng hàng loạt các doanh nghiệp đầu tư vào khu vực Quận 1, Quận 3 đã tạo nên một nhu cầu khá lớn về căn hộ và văn phòng cho thuê Không bỏ qua thị trường đầy tiềm năng này, các Nhà đầu tư đã nhanh chóng nắm bắt lấy cơ hội và chọn Quận 1, Quận 3 để phát triển đầu tư, không chỉ phát triển khu vực này thành khu vực dân cư phồn vinh

mà còn thành khu vực thương mại dịch vụ, đó chính là lý do bên cạnh những cao ốc phức hợp phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt và giải trí của dân cư, các cao ốc văn phòng đã được xây dựng như Bến thành Tower, M&C Tower, Sài gòn Mansion,

Time Squares, the One, Kumho Asiana, Saigon Centre giai đoạn 1 (đã khai thác), giai đoạn hai và ba (đang xây dựng), Các cao ốc này có giá bán đều nằm trong khoảng từ 6.000 USD/m2 đến 8.000 USD/m2 và cá biệt có dự án được đề nghị giá bán xấp xỉ từ 8.000 USD/m2 đến 10.000 USD/m2 và có giá thuê văn phòng tiêu chuẩn A từ 35 đến 50 USD/m2/tháng

3.2 MÔ TẢ DỰ ÁN

3.2.1 Giới thiệu dự án

3.2.1.1 Địa điểm xây dựng

Khu đất dự án có diện tích bằng 3.514 m², tọa lạc tại số 07 Lê Thị Hồng Gấm, phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh Ranh giới của khu đất được xác định như sau (Công ty TTAD, 2013):

 Phía Đông Bắc giáp Bảo tàng Mỹ thuật Thành Phố;

 Phía Tây Nam giáp đường Calmette;

 Phía Đông Nam giáp khu dân cư;

 Phía Tây Bắc giáp đường Lê Thị Hồng Gấm

Khu đất tọa lạc ngay tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh với cơ sở hạ tầng đầy đủ, giao thông thuận tiện, có thể tận dụng các dịch vụ như: tài chính, giáo dục, hành chính, nguồn nhân lực, khách sạn, văn phòng, và gắn kết các địa danh quan trọng như:

 Chợ Bến Thành sầm uất và là niềm tự hào của Thành phố Hồ Chí Minh (cách khoảng 300m);

 Khu phố tài chính Nguyễn Công Trứ (cách khoảng 500m) tập trung hầu hết trụ sở của các ngân hàng lớn, sở giao dịch chứng khoán, các công ty chứng khoán, các tổ chức dịch vụ tài chính;

 Đầu mối giao thông (các tuyến xe buýt) hiện tại (cách khoảng 200 m);

 Trạm trung tâm các tuyến Metro trong tương lai (cách khoảng 200 m)

3.2.1.2 Giới thiệu Chủ đầu tư

 Chủ đầu tư: Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam

 Địa chỉ: Tầng 8 tòa nhà Vincom Center, số 72 Lê Thánh Tôn & 45A Lý Tự Trọng, phường Bến Nghé, Quận 1, Tp Hồ Chí Minh

Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam được thành lập vào ngày 24/5/1989 theo quyết định số 140/CT của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng với tên gọi đầu tiên là Ngân hàng Xuất Nhập khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Bank), và là một trong những Ngân hàng Thương mại Cổ phần đầu tiên của Việt Nam

Ngân hàng Eximbank đã chính thức đi vào hoạt động ngày 17/01/1990 Ngày 06/4/1992, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ký giấy phép số 11/NH-GP cho phép Ngân hàng hoạt động trong thời hạn 50 năm với số vốn điều lệ đăng ký là

50 tỷ VND tương đương 12,5 triệu USD với tên mới là Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Commercial Joint - Stock Bank), gọi tắt là Vietnam Eximbank Đến nay vốn điều lệ của Eximbank đã đạt 12.355 tỷ VND Ngân hàng Eximbank hiện là một trong những Ngân hàng có vốn chủ sở hữu lớn nhất trong khối Ngân hàng TMCP tại Việt Nam Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam có địa bàn hoạt động rộng khắp cả nước với Trụ sở chính đặt tại Tp

Hồ Chí Minh và 208 điểm giao dịch gồm: Hội sở, Văn phòng đại diện, Sở giao dịch

1, 41 Chi nhánh, 160 Phòng giao dịch, 1 Quỹ tiết kiệm, 3 Điểm giao dịch được đặt tại Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ, Quảng Ngãi, Vinh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đồng Nai, Bình Dương, Tiền Giang, An Giang, Bà Rịa- Vũng Tàu, Đắc Lắc, Lâm Đồng và Tp Hồ Chí Minh Đã thiết lập quan hệ đại lý với hơn 750 Ngân hàng

ở tại 72 quốc gia trên thế giới (Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam, 2013)

3.2.1.3 Tổ chức thực hiện dự án

Theo Công ty TTAD (2013) thì để tổ chức triển khai thực hiện dự án, Ngân hàng Eximbank đã mời các công ty tư vấn có tầm cỡ trên thế giới tham gia thực hiện, cụ thể như:

 Tư vấn Quản lý dự án và giám sát: Công ty TNHH Turner Việt Nam (thành viên của Công ty Turner Mỹ);

 Tư vấn thiết kế: Công ty TNHH Nikken Sekkei (Nhật);

 Tư vấn quản lý khối lượng: Công ty TNHH Langdon Seah Việt Nam (thành viên của Công ty Langdon Seah Singapore)

Với chiến lược xây dựng công trình hiện đại và đạt tiêu chuẩn hạng A quốc tế, Ngân hàng Eximbank chủ trương chỉ mời các Nhà thầu tầm cỡ trong khu vực cũng như trên thế giới để tham gia đấu thầu thi công các hạng mục công trình

3.2.2 Đặc điểm dự án

3.2.2.1 Hình thức đầu tư

Dự án do Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập khẩu Việt Nam đầu tư 100% vốn hoặc hợp tác đầu tư dưới hình thức liên doanh liên kết với sự tài trợ vốn từ Ngân hàng

Dự án được lập bao gồm các hạng mục chính như sau (Công ty TTAD, 2013):

 Phần kết cấu:

o Móng bè trên nền cọc beton cốt thép/ Kết cấu hầm (5 tầng hầm)

o Kết cấu thân (khoảng 40 tầng) gồm hệ khung cứng hỗn hợp beton cốt thép, cột lõi thép bọc ngoài beton, sàn phẳng ứng lực trước căng sau

 Phần kiến trúc, hoàn thiện:

o Hoàn thiện kiến trúc

o Nội thất sảnh

o Nội thất khu vực văn phòng

Trên cơ sở chỉ tiêu sử dụng đất đã được Cơ quan chính quyền chấp thuận, chỉ tiêu

dự kiến trong thiết kế cơ sở như sau:

o Nước thải từ các khu vệ sinh trong khu văn phòng, căn hộ, dịch vụ, … phải được xử lý qua bể tự hoại đúng quy cách trước khi xả vào cống thoát đô thị

c Giải pháp quy họach:

Tổ chức một công trình với đầy đủ các yêu cầu về công năng sử dụng, có tính thẩm

mỹ, kinh tế, và bảo đảm có một môi trường kinh doanh tốt, trong lành, sạch sẽ, thoáng mát, với đầy đủ các nhu cầu về dịch vụ công cộng, hình thành một khu vực lưu trú hiện đại, chất lượng cao

d Giải pháp kiến trúc:

 Mặt tiền cơ bản gọn, hiện đại

 Tổ chức bãi đậu xe được tận dụng ở tầng hầm công trình, bố trí các không gian thông thoáng trong bãi đậu xe

 Về mặt kiến trúc không gian ở phải khai thác đủ ánh sáng, tiết kiệm năng lượng để những không gian tạo được sự liên kết với thiên nhiên tạo nên một môi trường thoải mái Lưu ý khi quy hoạch không gian như bố trí nội thất theo chức năng, quy hoạch lối đi, quy hoạch không gian trong khu vực phòng chờ, dịch vụ, lưu trú, giao thông

e Giải pháp kết cấu:

Đối với tính chất địa chất khu vực, giải pháp kết cấu như sau:

 Móng bè trên nền cọc beton cốt thép / Kết cấu hầm (5 tầng hầm)

 Kết cấu thân (40 tầng) sử dụng hệ khung cứng hỗn hợp beton cốt thép, cột lõi thép bọc ngoài beton và sàn phẳng ứng lực trước căng sau

f Phân khu chức năng theo chiều đứng tòa nhà:

Để phù hợp với chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch, Eximbank dự định bố trí như sau:

 5 tầng hầm được sử dụng dành riêng cho khu đỗ xe và hệ thống cơ điện của tòa nhà Tầng trên cùng của tầng hầm dự kiến sử dụng dành cho khu lưu trữ của Ngân hàng, két sắt, chứng từ và các tiện ích khác

 15 tầng dưới cùng được sử dụng làm văn phòng cho Ngân hàng Eximbank

Từ tầng trệt đến tầng 5 sẽ được sử dụng làm khu giao dịch của ngân hàng Từ tầng thứ 6 đến tầng thứ 15 sẽ được sử dụng làm trụ sở chính cho hội sở của Eximbank, …

 Từ tầng thứ 16 đến tầng 17 sẽ được sử dụng như khu dịch vụ và tiện ích khác

 Từ tầng thứ 18 đến tầng 39 sẽ được sử dụng làm căn hộ

 Tầng 40 sử dụng làm tầng kỹ thuật

 Tầng mái: Vườn mái, sân đậu trực thăng

3.2.3.2 Phương án vận hành kinh doanh

b Kế hoạch kinh doanh:

Kế hoạch kinh doanh được dự báo trên cơ sở tiến độ triển khai thi công và các quy định của Nhà nước về đầu tư kinh doanh căn hộ Nguồn thu dự kiến qua các năm được tóm tắt như sau:

 Tóm tắt nguồn thu năm 2015 và năm 2016:

o Phần cho thuê: Không có

o Phần bán: nguyên năm (25% doanh số)

o Các tính giá: bằng giá cơ sở

 Tóm tắt nguồn thu năm 2017 và năm 2018:

o Phần cho thuê: Kinh doanh 1 năm

o Phần bán: 1 năm (25% mỗi năm)

o Các tính giá: bằng giá cơ sở

 Tóm tắt nguồn thu từ năm 2019 trở về sau:

o Phần cho thuê: Kinh doanh 1 năm

o Phần bán: Không có

o Các tính giá: bằng giá cơ sở

3.2.4 Các số liệu dùng trong phân tích dự án

3.2.4.1 Tổng mức đầu tư

Giá trị tổng mức đầu tư của dự án được cập nhật lại so với nghiên cứu khả thi là 4.012.845,77 triệu VND Chi tiết tổng mức đầu tư xem Phụ lục 1, trong đó bao gồm các khoản mục sau:

a Chi phí xây dựng và thiết bị (công ty TNHH Langdon Seah Việt Nam, 2013):

 Chi phí xây dựng là 123.100.900 USD, bao gồm chi phí thi công và thử tải cọc (đã thực hiện xong), chi phí xây dựng cọc đại trà và tường vây, chi phí xây dựng tầng hầm và phần thân công trình, chi phí xây dựng hệ thống mặt dựng công trình

 Chi phí thiết bị là 22.268.700 USD, bao gồm hệ thống thang máy và phần nội thất dính tường

 Chi phí xây dựng và thiết bị trên đã bao gồm chi phí cần thiết để đạt được chứng chỉ LEED, các khoản thuế nhập khẩu, dự phòng khối lượng phát sinh

và thuế VAT

b Chi phí tư vấn quản lý dự án:

Chi phí quản lý dự án và giám sát là 138.600.000 triệu VND đã bao gồm thuế VAT

và được lấy theo hợp đồng đã ký với công ty TNHH Turner Việt Nam

c Chi phí tư vấn xây dựng:

Chi phí tư vấn xây dựng là 172.066,97 triệu VND, bao gồm chi phí khảo sát địa hình địa chất, chi phí thiết kế và xin điều chỉnh quy hoạch, chi phí thiết kế toàn bộ các giai đoạn theo quy định, chi phí quản lý khối lượng trong tất cả các giai đoạn của dự án, chi phí thẩm tra thiết kế phụ vụ xin giấy phép xây dựng, chi phí lập báo cáo tiền khả thi và khả thi, chi phí xin thẩm duyệt thiết kế hệ thống PCCC, chi phí thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp và thoát nước)

Tất cả các chi phí tư vấn xây dựng trên đều đã bao gồm thuế VAT và được xác định bằng các hợp đồng đã ký

d Các chi phí khác:

Các chi phí khác là 16.951,21 triệu VND, bao gồm chi phí phục vụ thi tuyển chọn phương án thiết kế kiến trúc, chi phí bảo hiểm công trình xây dựng, chi phí khảo sát các công trình lân cận, chi phí di dời trạm biến áp hiện hữu ra khỏi ranh công trình

để chuẩn bị thi công tầng hầm, chi phí rà phá bơm mìn, chi phí thi công vách tole bao che công trình, dự trù chi phí ngầm hóa tuyến cáp điện và thông tin liên lạc phía trước công trình

Tất cả các chi phí trên đều đã bao gồm thuế VAT và được xác định bằng các hợp đồng đã ký ngoại trừ hạng mục ngầm hóa tuyến cáp điện và thông tin liên lạc phía trước công trình

e Chi phí sử dụng đất:

Theo Báo cáo thẩm định giá của Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam ngày 15/11/2013 thì chi phí sử dụng đất là 632.266,00 triệu VND

3.2.4.2 Đơn giá và hiệu suất cho thuê, bán dự kiến

Đơn giá bán căn hộ cao cấp (căn hộ Penthouse) chưa bao gồm thuế VAT dự kiến là 9.000 USD/m2 và căn hộ hạng A là 7.000 USD/m2 Các căn hộ dự kiến bán và thu tiền hết trong vòng bốn năm kể từ khi xây dựng xong phần móng (từ năm 2015 đến năm 2018) Ước tính mỗi năm bán và thu tiền được 25% / tổng số diện tích sàn của

cả hai loại căn hộ là 17.270 m2 sàn

Đơn giá cho thuê 606 m2 diện tích sảnh tầng trệt chưa bao gồm thuế VAT dự kiến là

65 USD/m2/tháng Đây là diện tích sẽ được Ngân hàng Eximbank sử dụng (tự thuê) nên hiệu suất cho thuê được tính là đạt 100%

Đơn giá cho thuê 11.625 m2 diện tích văn phòng từ tầng 2 đến tầng 15 chưa bao gồm thuế VAT dự kiến là 40 USD/m2/tháng Đây là diện tích sẽ được Ngân hàng Eximbank sử dụng (tự thuê) nên hiệu suất cho thuê được tính là đạt 100%

Đơn giá cho thuê 542 m2 diện tích khu sảnh làm nhà hàng tại tầng 16 và tầng 17 chưa bao gồm thuế VAT dự kiến là 60 USD/m2/tháng Diện tích này được dự kiến hiệu suất cho thuê đạt 90%

Khu vực đặt két sắt tại tầng hầm một theo thiết kế chứa được 1.360 cái Đơn giá cho thuê két sắt chưa bao gồm thuế VAT dự kiến là 50 USD/cái/tháng Đây là diện

tích sẽ được Ngân hàng Eximbank sử dụng (tự thuê) nên hiệu suất cho thuê được tính là đạt 100%

Đơn giá cho thuê 13.364 m2 diện tích để xe từ tầng hầm 2 đến hầm 5 chưa bao gồm thuế VAT dự kiến là 5 USD/m2/tháng Đây là diện tích sẽ được Ngân hàng Eximbank sử dụng (tự thuê) nên hiệu suất cho thuê được tính là đạt 100%

Đơn giá cho thuê chưa bao gồm thuế VAT để đặt quảng cáo bên trong nhà dự kiến

là 20.000 USD/ tháng và cho thuê đặt quảng cáo bên ngoài nhà là là 20.000 USD/ tháng Ngân hàng Eximbank tự sử dụng để đặt quảng cáo nên hiệu suất cho thuê được tính là đạt 100%

Chi tiết tính toán kế hoạch doanh thu cho dự án thể hiện ở Phụ lục 2

Kết luận:

 Phân tích thị trường cho thấy:

o Vị trí của dự án, tính kết nối với các khu vực xung quanh, nhu cầu về lưu trú cao cấp và văn phòng hạng A ngày một gia tăng, đây là nơi thích hợp cho mô hình văn phòng hạng A và khu căn hộ cao cấp hạng

A tiêu chuẩn quốc tế nhằm tận dụng những lợi ích về cơ sở hạ tầng và các dịch vụ tiện ích

o Điểm rơi của dự án tốt do thời điểm cuối năm 2016 là thời điểm kinh

tế Việt Nam có khả năng hoàn toàn phục hồi Giá thuê văn phòng còn

có xu hướng tăng cao hơn Hiện thị trường đang chấp nhận mức thuê đến 40/m2/tháng USD/m2/tháng và giá này hoàn toàn sẽ có thể tăng trong vài năm tới khi quỹ đất tương tự do dòng văn phòng hạng A tại Quận 1 đã hết Giá bán căn hộ còn có cơ hội tăng cao hơn so với hiện tại Hiện thị trường chấp nhận mức giá bán cho vài dự án tương tự ở cấp 7.000 USD/m2 và cá biệt có thể lên đến 10.000 USD/m2

 Phân tích kỹ thuật cho thấy: Giải pháp bố trí mặt bằng, giải pháp mặt đứng, kết cấu bao che và các giải pháp kỹ thuật như phương án thiết kế là khả thi

về mặt kỹ thuật

 Phân tích nguồn lực cho thấy: Với năng lực tài chính và nguồn nhân lực dồi dào, chất lượng cao của Chủ đầu tư thì việc đáp ứng nguồn lực cho dự án là hoàn toàn khả thi

Chương 4: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

Phân tích tài chính là quá trình xác định những đầu vào cần thiết và kết quả tạo ra của dự án, tính toán giá trị theo giá thị trường và xác định thặng dư hàng năm cũng như thặng dư tích lũy Chương 4 này sẽ mô tả các thông số chính trong mô hình cơ

sở để phân tích tài chính, thực hiện tính toán và phân tích hiệu quả về tài chính, thông qua dòng ngân lưu tài chính dự án để đánh giá khả năng hiệu quả tài chính

4.1 XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN CHI

Chi phí tài chính của dự án gồm các khoản như: Chi phí đầu tư xây dựng, chi phí vận hành và quản lý vận hành, thuế thu nhập doanh nghiệp

4.1.1 Chi phí đầu tư ban đầu

Chi phí đầu tư ban đầu theo tổng mức đầu tư là là 4.012.845,77 triệu VND, bao gồm các chi phí sau:

 Chi phí xây dựng công trình chính và công trình phụ trợ;

 Chi phí mua sắm và lắp đặt thiết bị sử dụng cho công trình;

 Chi phí quản lý dự án và giám sát công trình;

 Các chi phí tư vấn xây dựng;

 Các chi phí khác;

 Chi phí sử dụng đất;

 Chi phí nhập khẩu vật tư thiết bị cho công trình;

 Chi phí dự phòng cho phát sinh khối lượng

4.1.2 Chi phí vận hành

Chi phí hoạt động hàng năm của dự án trong giai đoạn vận hành gồm các chi phí như: Sửa chữa bảo dưỡng tòa nhà, dịch vụ thu gom rác, vệ sinh công cộng, chiếu sáng khu công cộng, an ninh trật tự, để tòa nhà có thể hoạt động trong suốt vòng đời của dự án

Chi phí quản lý vận hành và vận hành là 6 USD/m2/tháng được được hạch toán cân bằng vào nguồn thu từ phí dịch vụ văn phòng, căn hộ nên không cần xem xét đến trong việc xây dựng dòng tiền

4.1.3 Chi phí khấu hao

Phương pháp khấu hao: Áp dụng phương pháp khấu hao đều, thời gian tính khấu hao lấy theo các quy định hiện hành về đầu tư xây dựng, cụ thể như sau:

 Hạng mục xây dựng: 25 năm;

 Hạng mục thiết bị: 07 năm

Giá trị tính khấu hao cho hạng mục xây dựng và thiết bị là 3.052.761,60 triệu VND Giá trị khấu hao hàng năm phần xây dựng là 103.404,76 triệu VND và cho phần thiết bị là 66.806,10 triệu VND Chi tiết tính toán giá trị khấu hao tài sản cố định hàng năm cho dự án thể hiện ở Phụ lục 3

4.1.4 Thuế thu nhập Doanh nghiệp

Theo Tổng cục thuế Việt Nam (2013), thuế suất thu nhập doanh nghiệp được xác định bằng 22% đến năm 2015 và 20% từ năm 2016 trở về sau Thu nhập chịu thuế được xác định bằng tổng doanh thu từ các nguồn như: bán căn hộ, cho thuê văn phòng, nhà hàng, bãi gửi xe, két sắt, quảng cáo sau thuế VAT trừ đi chi các phí khấu khao theo quy định hiện hành

Thuế thu nhập doanh nghiệp được xác định bằng cách nhân thu nhập chịu thuế với thuế suất

Chi tiết tính toán kế hoạch đầu tư cho từng năm xem Phụ lục 4

4.2 XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN THU

4.2.1 Thu từ hoạt động kinh doanh

Doanh thu dự án đến từ các nguồn như: bán căn hộ, cho thuê văn phòng (tự thuê),

và các khu dịch vụ khác như: