- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyề[r]
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN NGỌC ANH
CHUYểN Nh-ợng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
theo quy định của luật đất đai 2013
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2015
Trang 2ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN NGỌC ANH
CHUYểN Nh-ợng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
theo quy định của luật đất đai 2013
Chuyờn ngành: Luật kinh tế
Mó số: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cỏn bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN
HÀ NỘI - 2015
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố tại bất kỳ công trình khoa học nào khác Các trích dẫn và
ví dụ đưa ra đảm bảo chính xác, trung thực
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật Đại học quốc
gia Hà Nội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn
Tôi xin chân thành cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Nguyễn Ngọc Anh
Trang 4MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục từ viết tắt
MỞ ĐẦU 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 7
1.1 KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7
1.1.1 Quan niệm về quyền sử dụng đất 7
1.1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất 9
1.1.3 Mối quan hệ giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai với quyền
sử dụng đất Error! Bookmark not defined
1.2 KHÁI NIỆM TỔ CHỨC KINH TẾERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
1.2.1 Định nghĩa và đặc điểm của tổ chức kinh tếError! Bookmark not defined
1.2.2 Phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đấtError! Bookmark not defined
1.3 KHÁI NIỆM CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA TỔ CHỨC KINH TẾERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
1.3.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined
1.3.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tếError! Bookmark not defined 1.4 CÁC YẾU TỐ CHI PHỐI VẤN ĐỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
1.4.1 Đường lối phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam
trong lĩnh vực đất đai Error! Bookmark not defined
1.4.2 Chế độ sở hữu đất đai Error! Bookmark not defined
1.4.3 Mục đích sử dụng đất và hình thức sử dụng đấtError! Bookmark not defined
Kết luận chương 1 ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
Trang 5Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH
TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 Ở NƯỚC TAERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 2.1 NỘI DUNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT
ĐẤT ĐAI NĂM 2013 ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
2.1.1 Nội dung quy định về các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined
2.1.2 Nội dung quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined
2.1.3 Nội dung quy định về trường hợp không được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tếError! Bookmark not defined
2.1.4 Nội dung quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined
2.1.5 Nội dung quy định về trường hợp không được nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tếError! Bookmark not defined
2.1.6 Nội dung quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong
quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tếError! Bookmark not defined
2.1.7 Quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined
2.1.8 Nội dung quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế Error! Bookmark not defined
2.1.9 Nội dung quy định về vấn đề tài chính đất đai khi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tếError! Bookmark not defined
2.2 THỰC TRẠNG KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC KHI THỰC
THI CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ
CHỨC KINH TẾ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
Trang 62.2.1 Vướng mắc khi áp dụng quy định về điều kiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tếError! Bookmark not defined
2.2.2 Vướng mắc khi áp dụng quy định về thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined
2.2.3 Vướng mắc khi áp dụng các quy định về quyền và nghĩa vụ của
các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined
2.2.4 Vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế do sự
không thống nhất giữa chế độ pháp lý đối với đất đai và chế độ
pháp lý đối với tài sản trên đất Error! Bookmark not defined
2.2.5 Vướng mắc nảy sinh khi áp dụng các quy định về hệ thống tài
chính đất đai Error! Bookmark not defined
2.2.6 Vướng mắc về nhận thức pháp luật và ý thức tuân thủ pháp luật của
người dân nói chung và của tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêngError! Bookmark not defined Kết luận chương 2 ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI CÁC
QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ
CHỨC KINH TẾ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
3.1 NHÓM GIẢI PHÁP TIẾP TỤC HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ
CHỨC KINH TẾ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
3.1.1 Hoàn thiện khái niệm quyền sử dụng đất như một bất động sản trong
Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản Error! Bookmark
not defined
3.1.2 Hoàn thiện pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
Trang 7chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined
3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham
gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined
3.2 NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI
CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ CỦA LUẬT ĐẤT
ĐAI NĂM 2013 ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
3.2.1 Tiếp tục thực hiện cải cách hành chính trong việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined
3.2.2 Đổi mới hệ thống tài chính đất đai Error! Bookmark not defined
3.2.3 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đaiError! Bookmark not defined
3.2.4 Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm soát của các cơ
quan quản lý Nhà nước Error! Bookmark not defined
KẾT LUẬN ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
TÀI LIỆU THAM KHẢO 11
Trang 8DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân sự HĐND Hội đồng nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất TNHH Trách nhiệm hữu hạn UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa
Trang 91
MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xác định là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước Từ khi có Hiến pháp năm 1980, xét về chế độ
sở hữu, đất đai ở nước ta chỉ có một chế độ sở hữu, đó là sở hữu toàn dân Kế thừa tinh thần tại Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 53) Luật Đất đai (1993, 1998, 2001,
2003, 2013) đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp; đồng thời quy định các nguyên tắc quản lý và
sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý
và trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; Sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, đi đôi với bảo vệ môi trường
Quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất Hiện nay, về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 Chuyển quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện Có nhiều hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; trong đó, chuyển nhượng là một trong những hình thức phổ biến Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách quan của nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân
Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trang 102
đáp ứng nhu cầu của người dân về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất - kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện còn bộc lộ một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; sự hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng của người dân và một số cán bộ còn hạn chế; nên thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) vẫn tồn tại với việc mua bán trao tay dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Sự tồn tại kéo dài của thị trường BĐS phi chính quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng BĐS và làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng đất đai
Vì thế, nghiên cứu các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhằm tìm
ra những giải pháp pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường chuyển nhượng đất đai là đòi hỏi của thực tế cuộc sống Từ những lý do
trên đây, tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013” làm luận văn thạc sĩ luật học
2 Tình hình nghiên cứu đề tài
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng là vấn đề thu hút sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới luật học nước ta Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số công trình sau đây: i) Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cảnh Quý về đề
tài "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" (2002); ii) Luận văn của thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật về chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cả nhân" (2001); iii) Luận văn thạc sĩ luật học của Trần Đăng Vinh về đề tài "Hoàn
Trang 113
thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta" (2000); iv)
Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài
"Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về chuyển quyền sử dụng đất "
(2004) Mặt khác, việc tìm hiểu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới khía cạnh hoạt động kinh doanh BĐS đã được đề cập và công bố trên các tạp
chí chuyên ngành khác, cụ thể: "Sự tác động của Luật đất đai 2003 đến việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta" của PGS.TS
Nguyễn Quang Tuyến đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2005; bài
"Một sổ vấn đề về thị trường bất động sản" của tác giả Vũ Anh công bố trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2/2004; bài "Đất đai và thị trường bất động sản" của tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng - Tạp chí Địa chính, số 1 - 2/2005
Các công trình trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất; cơ sở của quy định về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quy định của chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện Tuy nhiên, tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện và đầy đủ về chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế dưới khía cạnh các quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì dường như còn thiếu một công trình khoa học như vậy Trên cơ
sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học về vấn
đề này đã công bố; Luận văn tiếp tục nghiên cứu, tập hợp và phát triển hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhìn nhận dưới góc độ các quy định của Luật Đất đai năm 2013
3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Trang 124
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:
- Phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Phân tích khái niệm, đặc điểm và phân loại tổ chức kinh tế; phân tích đặc điểm, khái niệm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
- Phân tích các yếu tố tác động đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
- Tìm hiểu nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và những vướng mắc, khó khăn phát sinh trong quá trình thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013
- Đưa ra khuyến nghị giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau:
- Quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại
- Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh
tế theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành
- Thực tiễn thi hành các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành ở nước ta
Trang 135
- Hệ thống lý thuyết về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi
Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành v.v Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu vào nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành
5 Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước
và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng
Các phương được sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các phương pháp nghiên cứu cụ thể:
- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải v.v được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp v.v được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh
tế theo Luật Đất đai năm 2013