MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ CAO TẦNG CAO CẤP 15 17 PHỐ NGỌC KHÁNH Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư 15-17 Ngọc Khánh Đối với công ty Du lịch Thăng Long nói riêng doanh nghiệp nhà nước nói chung, đầu tư yếu tố định thành công hay thất bại, đặc biệt giai đoạn nay, kinh tế nước ta chuyển sang kinh tế thị trường Đảng nhà nước ta thực sách mở cửa phát triển kinh tế quốc dân kêu gọi đầu tư Những sách chế đầu tư ngày hồn thiện hơn, phù hợp với pháp luật Việt Nam theo thông lệ quốc tế Đối với dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh, bên cạnh mặt thuận lợi cịn có khó khăn cần phải khắc phục hạn chế Sau số giải pháp quan trọng: 1.1 Giải pháp hồn thiện tiêu tính tốn: + Giải pháp NPV, IRR: NPV = - Co + CF1/(1+k) + CF2/(1+k)2 + + CF55/(1+k)55 Trong NPV giá trị ròng dự án Co vốn đầu tư ban đầu, CF1 CF55 luồng tiền từ năm thứ đến năm thứ 55 k: tỷ lệ chiết khấu dự án NPV= - Co + CF1/(1+IRR) + CF2/(1+IRR)2 + + CF55/(1+IRR)55 = + Giải pháp doanh thu, chi phí: Để nhằm làm cho NPV dự án thoả mãn chủ đầu tư, cơng ty cần xác định xác thay đổi giá nhà chung cư tăng hay giảm, từ đưa mức giá bán hợp lý nhằm nâng cao doanh thu dự án Ngoài ra, công ty cần đưa danh mục chi phí cho dự án thật hợp lý tránh lãng phí vào khoản mục khơng đáng có Từ luồng tiền dự án tăng lên dẫn đến NPV dự án tăng lên Dự báo xác xu hướng phát triển cung cầu nhà thị trường nhà đất nước, đặc biệt xu hướng hội nhập quốc tế Một yếu tố khác có ảnh hưởng lớn đến doanh thu, chi phí kiến trúc dự án, vấn đề đặt dự án chung cư có kiến trúc có phù hợp với sống đại hay khơng, có đáp ứng nhu cầu thị hiếu khách hàng hay không? + Giải pháp hệ số chiết khấu Phân tích luồng tiền chiết khấu nhằm hỗ trợ cho việc định đầu tư định dự toán vốn đầu tư Bằng việc so sánh giá trị luồng thu nhập theo dự tính với chi phí đầu tư, nhà quản lý tìm lời giải cho vấn đề có nên đầu tư hay không Cụ thể công ty tận dụng nguồn vốn huy động lớn từ phía người có nhu cầu nhà phí cho vốn chủ nhỏ Tuy nhiên Một yếu tố quan trọng trình xác định đắn tỷ lệ hoá (tỷ lệ chiết khấu), chi phí vốn đầu tư Chi phí vốn chi phí hội cho việc sử dụng vốn, tính số lợi nhuận kỳ vọng đạt vốn đầu tư vào dự án doanh nghiệp để giữ không làm giảm số lợi nhuận dành cho chủ sở hữu Cơng ty có nguồn vốn đầu tư cho dự án xây dựng bao gồm: Vốn tự có (90% tổng vốn đầu tư): 162.720 Chi phí vốn tự có ký hiệu a% (a > 0) Vay ngân hàng (10% tổng vốn đầu tư): 17.277 Chi phí vốn vay 8.52% Cơng ty sử dụng tỷ lệ chiết khấu lãi suất ngân hàng 8.52%/năm Ta thay hệ số chiết khấu chi phí bình qn gia quyền vốn, ta có cơng thức: Chi phí bình qn gia quyền vốn WACC = Ws.Ks + Wd.Kd = = 0.9*a% + 0.1*8.52% > 8.52% Trong Ws, Wd tỷ trọng vốn chủ sở hữu vốn vay Ks, Kd chi phí vốn chủ sở hữu vốn vay 1.2 Giải pháp nguồn nhân lực cho phân tích tài dự án: Vấn đề nguồn nhân lực cho trình thẩm định tài dự án đầu tư quan trọng Vì thẩm định tài dự án khâu quan trọng quan tâm lập dự án liên quan đến mục tiêu doanh nghiệp đầu tư là: lợi nhuận Đội ngũ cán thẩm định tài phải người có chun mơn, trình độ, sức khoẻ Về nguồn nhân lực công ty Du lịch Thăng Long 350 cán chuyên môn kỹ thuật có 335 có trình độ đại học đại học chiếm 95.7% Riêng việc lập dự án có đội ngũ khoảng cán chuyên môn cử nhân kỹ sư Cần có giải pháp nâng cao hiệu công tác này: - Cần thường xuyên tổ chức nâng cao bồi dưỡng kiến thức cho đội ngũ cán lập dự án tồn cơng ty - Đối với đội ngũ lãnh đạo người khả năng, nghiệp vụ, vừa có khả quản lý, có trình độ kinh nghiệm T`uy nhiên để đáp ứng yêu cầu ngày cao thẩm định tài dự án nói riêng lập dự án nói chung cần phải xây dựng tiêu chuẩn lãnh đạo như: + Có lực điều hành hệ thống tổ chức + Nắm vững quy trình nghiệp vụ + Nắm vững chủ trương sách Đảng nguồn vốn đầu tư + Thường xuyên đào tạo nâng cao lực - Đối với đội ngũ thẩm định tài dự án Đây đội ngũ trực tiếp tham gia trình lập dự án thẩm định dự án Yêu cầu đội ngũ phải có lực, trình độ nắm vững quy trình nghiệp vụ lập dự án Đồng thời phải có phẩm chất đạo đức nghiêm túc cơng việc đặt mục tiêu chất lượng dự án đầu tư lên hàng đầu Hiện nay, đội ngũ cán lập dự án công ty người tốt nghiệp đại học đại học có trình độ vi tính, tiếng Anh Cần phải xây dựng kế hoạch nâng cao lực cho cán lập dự án tăng cường tổ chức hội thảo, tập huấn nghiệp vụ, mời chuyên gia tập huấn Với tài liệu thẩm định tài dự án chưa phong phú Việt Nam nên cán trình phân tích cần phải tìm hiểu, tham khảo thêm từ sách báo nước ngồi, việc tính tốn tiêu cần tính xác tỷ mỷ 1.3 Giải pháp phương diện kỹ thuật nhằm giảm chi phí : Đối với dự án đầu tư xây dựng dự án xây dựng khu chung cư cao tầng Ngọc Khánh, để nâng cao hiệu quả, từ trình chuẩn bị đầu tư, thực đầu tư vận hành kết đầu tư, phương tiện kỹ thuật nhân tố quan trọng đắc lực Với trình chuẩn bị đầu tư thẩm định tài dự án, lập dự án , thiết bị liên quan máy tính, thiết bị đo đạc cần xác Với q trình thực đầu tư vận hành kết đầu tư có máy móc đại phù hợp cho u cầu q trình Và điều đặc biệt khu dùng phương tiện cách hữu ích tiết kiệm khoản chi phí tăng hiệu mặt tài - Đối với phương tiện cho cơng tác thẩm định tài dự án Các phương tiện trình phương tiện phục vụ cho cán lập dự án mà chủ yếu máy vi tính Hiện nay, phịng kế hoạch cơng ty có hai máy tính, phịng chịu trách nhiệm việc lập thẩm định tài dự án cơng ty Do việc bổ xung thêm máy móc, áp dụng phần mềm ứng dụng điều kết sức cần thiết - Các máy móc q trình vận hành đầu tư đa số nhập đắt tiền việc lựa chọn cơng nghệ thích hợp thực xứng đáng với giá trị vơ quan trọng Điều có liên quan trực tiếp tới suất lao động, chất lượng sản phẩm vấn đề khấu hao thiết bị Nếu nhập công nghệ tiên tiến với giá phù hợp khơng chất lượng sản phẩm tăng lên, suất lao động tăng mà khấu hao vơ hình, hữu hình máy móc giảm dần đến chi phí sản xuất thực tế dự án giảm 1.4 Giải pháp hồn thiện việc thu thập thơng tin cho cơng tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Một thông tin đáng quan tâm với công tác thẩm định tài dự án thu nhập thơng tin vốn Thơng tin nói chung đóng vai trò quan trọng đời sống kinh tế, xã hội người Thơng tin góp phần vào việc phát triển kinh tế quốc gia, vúng Ngày với việc phát triển kinh tế phát triển mạnh mẽ mạng lưới thông tin Thơng tin có nơi, lúc, chỗ, người cần đến có nhu cầu sử dụng có mặt Thơng tin tín hiệu chuyền tới người sử dụng khơng có giá trị đích thực cần thiết cho sống người Một thông tin sai lệch gây nhiều tác hại lớn việc thu thập thơng tín xác điều quan trọng nhà đầu tư Vốn vấn đề từ lúc bắt đầu nghiên cứu sơ thi công dự án Thông tin vốn cần đầy đủ từ lãi suất, lượng vốn vay để từ lập dự tốn phân bổ cho hạng mục cơng trình thi cơng Q trình thẩm định tài dự án dựa sở số liệu tổng vốn đầu tư, vốn vay để vào để xét đến vấn đề chi phí doanh thu dự án Thơng tin dự án nói chung đa dạng khó khăn việc tìm kiếm cần phải phân tích chọn lọc xếp lại để lựa chọn thơng tin thống 2.Một số kiến nghị 2.1 Đối với công ty du lịch Thăng Long Phát triển hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định.: Một nguyên nhân lớn làm cho công tác thẩm định dự án đầu tư chưa đạt hiệu cao khơng có thơng tin đầy đủ xác để tiến hành thẩm định Do vậy, vấn đề đặt với công ty phải có biện pháp để thu thập thơng tin, cách thức hợp lý để có thơng tin đầy đủ xác Trong thời đại ngày nay, thông tin thực coi sức mạnh, lợi thế, mạnh cạnh tranh kinh doanh Với tiến vượt bậc khoa học, công nghệ thơng tin-tin học, người khai thác lượng thông tin vô tận thời gian ngắn gần tức thời để phục vụ hỗ trợ cho mục tiêu hoạt động Thẩm định cơng tác khơng phải xem xét tính khả thi dự án mà cần thiết để xác định phương thức bỏ vốn thu hồi có hiệu nhất, dự kiến loại trừ rủi ro xảy Để việc đánh giá, dự kiến trình thực đầu tư, triển khai hoạt động dự án tương lai sát thực, việc kết hợp kinh nghiệm, lực chuyên môn cán cịn phụ thuộc lớn vào thơng tin có liên quan đến dự án mức độ phân tích thơng tin Có thể nói hiệu công tác thẩm định phụ thuộc lớn vào khả có khả phân tích thơng tin liên quan Trong q trình thực có nhiều thay đổi giá thị trường nguyên vật liệu, giá thị trường nhà đất thị hiếu người dân lượng cung cầu nhà ở, thị trường vĩ mô, khung pháp lý nhà nước, luật thuế nhà nước dẫn đến kết thực tế đạt nhiều không đạt dự kiến Dự án phê duyệt thẩm định qua nhiều cấp nhiều ngành, nhiều lĩnh vực khác nhau, số lượng cán khơng nhiều khó đánh giá cách toàn diện 2.2 Đối với phủ Việc thiết lập hệ thống sách vi mô đầy đủ, đồng hợp lý đôi với khung pháp luật hoạt động hiệu vấn đề cần giải với hướng phát triển kinh tế khu vực Việt Nam có nhu cầu lớn nhà tình hình dân số tăng mạnh năm gần đây, đầu tư cho dự án nhà lẫn dự án khác Việt Nam cần hệ thống chế sách ổn định, mặt hỗ trợ cho dự án khả thi dự án xây dựng khu chung cư trên, mặt kích thích động công ty tạo điều kiện cho cơng ty làm ăn có hiệu KẾT LUẬN Dựa pháp lý khu đất ven hồ Giảng Võ công ty Du lịch Thương mại tổng hợp Thăng long quản lý, với xu hướng phát triển dịch vụ thương mại nhu cầu cấp bách vấn đề nhà khu thị thủ đơ, với vị trí vô thuận lợi khu đất Quy mô hình thức đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu nhà cao tầng cao cấp để bán 15 – 17 Ngọc Khánh khu đất hợp lý, việc đầu tư xây dựng khu nhà cần thiết, lúc góp phần vào quỹ nhà cho thủ đô Hà Nội, tạo cho đô thị mặt khang trang đại ngày đẹp Xây dựng khối nhà cao tầng khả thi dùng nguồn vốn huy động liên doanh liên kết vốn vay Sau thời gian thực tập sâu vào tìm hiểu sở lý luận chung cơng tác thẩm định tài dự án, đồng thời đánh giá khái quát hoạt động công tác thẩm định công ty Du lịch Thương mại tổng hợp Thăng Long, hướng dẫn tận tình PGS.TS Lưu Thị Hương cán cơng ty, em hồn thành chun đề Trong chuyên đề em xin tập trung nghiên cứu xem xét vài vấn đề nhỏ đạt mục tiêu cụ thể sau: Hệ thống hoá lý luận thẩm định tài dự án đầu tư , nội dung thẩm định nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài dự án Đồng thời nhấn mạnh cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu tư khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh Phân tích thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng 15-17 Ngọc Khánh, đánh giá kết đạt đưa hạn chế khó khăn mà cơng ty gặp phải Đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh Em xin mong nhận góp ý thầy bè bạn để đề tài em hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Lưu Thị Hương cô công ty Du Lịch Thăng long giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này! ... 15- 17 Ngọc Khánh Phân tích thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng 15- 17 Ngọc Khánh, đánh giá kết đạt đưa hạn chế khó khăn mà cơng ty gặp phải Đề xuất số giải pháp. .. luận thẩm định tài dự án đầu tư , nội dung thẩm định nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài dự án Đồng thời nhấn mạnh cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu tư khu chung cư cao tầng cao cấp. .. xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15- 17 Ngọc Khánh Em xin mong nhận góp ý thầy bè bạn để đề tài em hoàn thiện Một lần em xin chân thành