GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNHTÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CÔNG TY KINH ĐÔ

Nguồn: Thuyết minh báo cáo tài chính năm 2003 Từ phương hướng sản xuất kinh doanh của công ty trong thời gian tới đã đặt ra yêu cầu nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án tại công

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNHTÀI CHÍNH DỰ

ÁN TẠI CÔNG TY KINH ĐÔ.

3.1 Phương hướng sản xuất kinh doanh của công ty trong thời gian tới.

Tập trung phục vụ tốt khách hàng, đảm bảo quá trình cho thuê văn phòng không xảy ra những rủi ro do lỗi của công ty

Tận dụng mọi khả năng tài chính để trả các khoản nợ vay

Tăng cường công tác đào tạo nghề, chuyên môn nghiệp vụ cho người lao động để nâng cao chất lượng làm việc, dẫn đến nâng cao hiệu quả kinh doanh

Tiếp tục thực hiện công tác đầu tư tại cửa khẩu Tân Thanh

Tìm thêm hướng đầu tư mới, dự án mới khả thi để mở rộng ngành nghề kinh doanh và quy mô của công ty

(Nguồn: Thuyết minh báo cáo tài chính năm 2003)

Từ phương hướng sản xuất kinh doanh của công ty trong thời gian tới đã đặt ra yêu cầu nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án tại công ty Chịu trách nhiệm với vốn đầu tư có nghĩa là phải đảm bảo mỗi đồng vốn đầu tư bỏ ra đều đạt được chất lượng cao mà trước hết là chất lượng về mặt tài chính Để đạt được điều này đòi hỏi phải lập được các dự

án có hiệu quả cao theo đúng yêu cầu của nền kinh tế thị trường thể hiện qua các chỉ tiêu tài chính phản ánh hiệu quả Tuy nhiên, trên thực tế do nhiều nguyên nhân khác nhau, tại các doanh nghiệp Việt Nam công tác thẩm định dự án nói chung và công tác thẩm định tài chính dự án nói riêng vẫn còn nhiều hạn chế dẫn đến việc triển khai những dự án không hiệu qủa Công ty Kinh Đô đứng trong lĩnh vực xây dựng có tính rủi ro cao so với

tiềm lực của công ty nên công tác thẩm định dự án càng cần được chú trọng

Trong khi nghiên cứu hình thành và triển khai dự án không phải chủ đầu tư nào cũng có nguồn lực về tài chính để cung cấp toàn bộ cho dự án

mà đại đa số nguồn vốn của dự án có mặt của vốn vay Chính kết quả của công tác thẩm định tài chính dự án là cơ sở để các định chế tài chính như Ngân hàng, công ty tài chính xem xét và ra quyết định có cho vay đối với

dự án đó hay không Chất lượng của công tác thẩm định tài chính dự án là nhân tố hàng đầu quyết định sự đúng đắn trong đầu tư của doanh nghiệp và cho vay của ngân hàng Chất lượng thẩm định tài chính dự án cao tức là chủ đầu tư đã đánh giá một cách chính xác, khách quan và khoa học hiệu quả của dự án thì khả năng tận dụng nguồn vốn vay càng cao không những đem lại lợi nhuận cho mình mà còn đem lại lợi nhuận cho các bên đối tác, tạo uy tín trên thị trường

Hiện nay, trong công tác thẩm định tài chính dự án tại mỗi doanh nghiệp, việc tính toán các chỉ tiêu là khác nhau Vì vậy, bản thân mỗi doanh nghiệp cần hoàn thiện công tác này để có thể đi đến thống nhất áp dụng những tiêu chuẩn thẩm định tài chính dự án phản ánh đầy đủ nhất chất lượng thẩm định tài chính dự án

Chính vì vậy, hoàn thiện và nâng cao chất lượng thẩm định tài chính

dự án nói chung và tại công ty Kinh Đô nói riêng là một nhu cầu tất yếu

3.2 Giải pháp nâng cao công tác thẩm định tài chính dự án tại công

ty Kinh Đô.

Trong điều kiện nền kinh tế ngày càng cạnh tranh gay gắt, các doanh nghiệp phải tìm kiếm những lĩnh vực đầu tư có hiệu quả Một quyết định đầu tư sai lầm cũng có thể dẫn tới sự đổ vỡ của doanh nghiệp Đầu tư theo

dự án mang lại hiệu quả cao cho doanh nghiệp nhưng đồng thời cũng có thể

làm cho doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng khủng hoảng về tài chính Hoạt động của doanh nghiệp không chỉ dựa vào số lượng các dự án được thực hiện mà còn phải căn cứ vào chất lượng đạt được Để đạt được hiệu quả khi đầu tư, doanh nghiệp cần thiết phải thẩm định dự án Qua thời gian tiến hành thực tập tại công ty Kinh Đô, cũng như qua nghiên cứu công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty, em có một số giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án của công ty như sau:

3.2.1 Đối với ban lãnh đạo công ty.

Tăng cường sự hỗ trợ từ phía lãnh đạo công ty Ban lãnh đạo của công ty cần thấy rõ những khó khăn thực tế trong các công tác thẩm định tại công ty để có sự hỗ trợ nâng cao nghiệp vụ, điều kiện làm việc cho cán

bộ thẩm định Ban lănh đạo cùng phối hợp với cán bộ thẩm định để có những định hướng công tác hợp lý, cùng tháo gỡ khó khăn, theo dõi sát sao hơn nữa công tác thẩm định, có thể đóng góp bổ xung thêm ý kiến về quyết định đầu tư cho dự án, quy mô của dự án, các phương pháp huy động vốn Không nhất thiết phải đợi cán bộ thẩm định trình phương án lên mới duyệt

mà có thể theo dõi trong các giai đoạn trước của công tác thẩm định Ban lãnh đạo có thể giúp đỡ trong việc tìm kiếm các đối tác, bạn hàng trong kinh doanh

3.2.2 Đối với cán bộ thực hiện thẩm định tài chính dự án.

3.2.2.1 Đối với bộ phận nghiên cứu thị trường.

Cán bộ nghiên cứu thị trường cần phải thông thạo cả công tác Marketing Do quy mô của công ty còn nhỏ nên không thể thành lập một phòng Marketing riêng biệt vì vậy nhân viên phòng kinh doanh đầu tư tiếp thị cần phải kiêm nhiệm cả công tác Marketing từ đó đảm bảo chất lượng của dự án Công tác Marketing thể hiện ở việc nghiên cứu thị trường, tìm

và phát triển khách hàng tiềm năng Công tác nghiên cứu thị trường cũng thể hiện một mặt nào đó của công tác thẩm định thị trường Thẩm định thị trường là tiền đề cho việc thực hiện các bước thẩm định tiếp theo Vì vậy công tác nghiên cứu thị trường cần được làm cẩn thận, chắc chắn, khai thác thị trường ở mọi nơi có thể như thăm dò thị trường thông qua mạng Internet Cập nhật thông tin, nắm bắt thông tin mới nhất về nhu cầu thuê văn phòng Muốn vậy, cán bộ thẩm định phải năng nổ nhiệt tình, tháo vát,

ưa học hỏi, tìm tòi cái mới, luôn luôn trau dồi nâng cao kiến thức chuyên môn, phát huy, linh động các mối quan hệ , có những hình thức chào hàng, tiếp cận khách hàng phong phú, đa dạng để có thể tìm kiếm được nhiều khách hàng

3.2.2.2 Đối với cán bộ thực hiện thẩm định

Cán bộ thẩm định là nhân tố quyết định chất lượng thẩm định của dự

án Cán bộ thẩm định trực tiếp tổ chức và thực hiện công tác thẩm định hiệu quả tài chính của dự án theo các công tác kỹ thuật của mình Kết quả thẩm định là dựa trên sự đánh giá xem xét chủ quan của cán bộ thẩm định trên cơ sở khoa học và các chuẩn mực khác nhau Do đó để có kết quả thẩm định tốt thi việc nâng cao chất lượng cán bộ thẩm định phai được đặt lên hàng đầu

Cần phải cập nhật những thông tin mới nhất về thị trường giá cả của các mặt hàng văn phòng và phục vụ cho văn phòng mà công ty và các dự

án thường dùng Bởi lẽ đây là một việc rất quan trọng trong việc dự trù kinh phí cho dự án Từ đó công tác dự trù kinh phí, chi phí cho dự án được chính xác nhất có thể Có thể ví dụ như dự án 51 Lê Đại Hành của công ty các khoản mục chi phí bao gồm chi phí lắp đặt điện nước, máy điều hoà,…

vì thế nếu nắm bắt rõ được giá cả của các mặt hàng trên thì sẽ rất có lợi

cho công ty và dự án Công ty nên thiết lập mới và duy trì tốt các mối quan

hệ với các đối tác trong việc cung cấp các thiết bị phục vụ cho thuê văn phòng

Cán bộ thẩm định cũng cần phải thường xuyên đổi mới nâng cao nghiệp vụ của mình, cập nhật các thông tin về các phương án thẩm định mới Tăng cường học hỏi các đơn vị bạn trong cùng ngành hay cùng lĩnh vực

3.2.3 Về quy trình thẩm định

3.2.3.1 Công tác huy động vốn cho dự án.

Tích cực tìm thêm các nguồn tài trợ khác cho dự án góp phần làm đa dạng nguồn tài trợ cho dự án Ngoài việc tìm các nguồn tài trợ vốn cho dự

án công ty cũng có thể tự đáp ứng nguồn vốn cho mình bằng cách nâng cao hiệu quả kinh doanh của các lĩnh vực khác của công ty, có thể bổ trợ phần nào cho nguồn vốn của công ty Nhất là trong thời điểm hiện nay, ngành du lịch đang có những điều kiện thuận lợi để phát triển Xã hội ngày càng phát triển, đời sống nhân dân ngày càng được nâng cao, do đó nhu cầu về dịch

vụ nhất là dịch vụ du lịch ngày càng phát triển Công ty Kinh Đô có hoạt động trên cả lĩnh vực này sẽ là một yếu tố tốt đẩy mạnh hoạt động của công

ty Mặc dù lĩh vực kinh doanh chính của công ty là xây dựng và cho thuê văn phòng tuy nhiên cũng không vì thế mà bỏ qua những lĩnh vực kinh doanh khác đang rất có lãi Chính điều đó nếu làm tốt sẽ tác động trở lại đối với hoạt động cho thuê văn phòng, nó sẽ cung cấp một lượng khá vốn cho công ty để đáp ứng cho các dự án có thể đi vào họat động mà không phải phiền hà nhiều trong chuyện lo vốn và đi vay vốn Thí điểm áp dụng phương thức xây văn phòng theo yêu cầu của khách hàng ( Nhưng khách hàng này phải đảm bảo thuê lâu dài và tiền thuê phải phù hợp cho việc đầu

tư ban đầu của dự án Những vấn đề này cần bàn bạc rõ trong hợp đồng thuê), có thể thoả thuận với khách hàng trong việc khách hàng sẽ nhận một phần chi phí trong viêc đầu tư ban đầu ( Nếu công ty chưa đủ vốn để đầu tư) và công ty sẽ khấu trừ dần số tiền đó vào tiền thuê sau này ( Hình thức này thường chỉ áp dụng đối với khách hàng có nhu cầu về các văn phòng chuyên dụng, cần có những mẫu thiết kế theo yêu cầu riêng của họ.)

Tạo lập và duy trì tốt mối quan hệ với các khách hàng để hạn chế thấp nhất các rủi ro không đáng có

Trường hợp huy động vốn cho dự án cần phải vay tiền ngân hàng có thể mang chính dự án đó ra để thế chấp Nên tập trung vay ở một ngân hàng để tạo ra mối quan hệ lâu dài, tạo ra uy tín với ngân hàng, như thế sẽ

dễ dàng hơn cho các dự án về sau

3.2.3.2 Các chỉ tiêu sử dụng

Do quy mô của công ty còn nhỏ nên các chỉ tiêu đánh giá cũng không qua phức tạp và cao siêu Công ty mới sử dụng một số chỉ tiêu đơn giản như tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu, tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư

bỏ ra…Tuy nhiên các cán bộ thẩm định cũng không nên không để ý tới một

số chỉ tiêu quan trọng khác như NPV, IRR…mà nên tham khảo, tính toán

để công tác thẩm định tài chính dự án được tiến hành kỹ càng hơn và dự án

sẽ chắc chắn dễ thành công hơn nếu như tìm được tiếng nói chung cho tất

cả các chỉ tiêu

Đồng thời để tạo điều kiện thuận lợi hơn khi trình hồ sơ đi vay Ngân hàng, các chỉ tiêu NPV, IRR là một trong các yếu tố đảm bảo một phần cho công ty để Ngân hàng cho vay Ngân hàng với vai trò là người cho vay cũng tiến hành thẩm định tài chính dự án Và một điều khác giữa ngân hàng và doanh nghiệp trong việc thẩm định chính là mục đích của thẩm định Ngân hàng tiến hành thẩm định là để cho vay, để ra quyết định cho

doanh nghiệp hay dự án đó sử dụng vốn của Ngân hàng Vì thế vai trò của thẩm định tài chính dự án đối với Ngân hàng là rất quan trọng, liên quan đến sự sống còn của Ngân hàng, mà cũng chính vì thế mà việc Ngân hàng tiến hành thẩm định là rất cụ thể, chi tiết Ngân hàng sẽ không bỏ qua bất

cứ một sự sai xót nào, cũng như rất quan tâm để ý đến các chỉ tiêu của dự án

Thực chất của việc nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án là việc thực hiện các phương pháp, chỉ tiêu thẩm định tài chính dự án Trong quá trình tính toán các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính, công ty nên quan tâm hơn nữa đến giá trị thời gian của tiền

Trong bảng các chỉ tiêu kinh tế có chỉ tiêu thời hạn hoàn vốn và căn

cứ vào bảng ta thấy dự án 292 Tây Sơn có thời hạn hoàn vốn là 4 năm 7 tháng Nhưng ở đây mới chỉ tính bằng phép cộng trừ thuần túy chứ chưa chú ý đến thời gian của tiền Tức là sau hơn 4 năm thì giá trị của dòng tiền

đã thay đổi và công ty nên chú ý đến vấn đề này

Đối với bảng dư kiến lãi lỗ của dự án (Bảng 6), nên được điều chỉnh lại như sau:

BẢNG 7:BẢNG DỰ KIẾN LÃI LỖ CỦA DỰ ÁN

Đơn vị: Đô la ($)

Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6

Doanh

thu sau

thuế

200.250 245.700 282.150 322.200 322.200 359.550

Tổng chi 128.107,14 124.285,24 120.330,64 115.644,64 117.384,64 136.023,24

Lợi tức

trước

thuế

72.142,86 121.414,76 161.819,36 206.555,36 204.815,36 223.526,76

Thuế

(32%)

23.085,72 38.852,72 51.782,2 66.097,7 65.540,92 71.528,6

Lợi

nhuận

sau thuế

49.057,14 82.562,04 110.037,16 140.457,66 139.274,44 151.998,16

Trả gốc 80.200 82.800 80.200

Khấu

hao

38470,24 38470,24 38470,24 38470,24 38470,24 38470,24

CF 7327,38 38232,28 68307,4 178927,9 177744,68 190468,4

(Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô)

Ta thấy rằng luồng tiền mà dự án mang lại không phải là giá trị âm như trước nữa, đó là nhờ có luồng tiền khấu hao đã được trích trước Luồng tiền khấu hao là một khoản được trích ra hàng năm từ họat động của dự án nhưng nó không phaỉ là một dòng tiền đi ra thực sự của dự án, chính vì vậy

mà nó mang lại cho dự án cũng như doanh nghiệp một số hiệu quả nhất định

Sau khi tính toán được dòng tiền của dự án qua các năm, công ty nên tham khảo việc tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án như NPV, IRR ở đây ta sẽ tính chỉ tiêu NPV: Theo các số liệu dự tính về luồng tiền trên thì ta có NPV của dự án sẽ là:

NPV = 261491,5

Đây là dự án có NPV dương và khá cao Chứng tỏ dự án này là khả thi ngay từ khi còn trên giấy tờ và thực tế đã chứng minh cho điều này Đây là lợi thế của dự án nếu như việc vay Ngân hàng gặp khó khăn

3.3 Một số kiến nghị.

3.3.1 Đối với ngân hàng.

Cũng như rất nhiều các doanh nghiệp và công ty khác, công ty Kinh

Đô cũng gặp phải khó khăn khi trình hồ sơ đi vay vốn của các nhà ngân hàng Vì thế đối với ngân hàng thiết nghĩ cần phải " rộng rãi" hơn trong việc cho vay vốn Tuy nhiên vẫn phải đảm bảo độ an toàn cho ngân hàng

Có thể giảm bớt một số thủ tục rườm rà không cần thiết, ưu tiên khách hàng lâu năm, có uy tín với ngân hàng cũng như trên thị trường, ưu tiên các khách hàng có tài khoản tại ngân hàng, Có thể tạo điều kiện cho các dự án băng một số điều kiện mở

Ngân hàng có thể làm tăng số khách hàng của mình bằng cách thành lập Quỹ đầu tư mạo hiểm, và đây cũng là một cách giúp khách hàng của mình Để tránh phần nào việc các chủ dự án có những dự án rất hay, rất khả thi nhưng do chưa đủ vốn nên chưa tiến hành thực hiện dự án được Lúc này, Quỹ đầu tư mạo hiểm sẽ là một quỹ đứng ra bảo lãnh và giúp đỡ các chủ dự án và để tránh lãng phí một cơ hội đầu tư

3.3.2 Đối với cơ quan cấp trên có thẩm quyền.

Trong thời buổi kinh tế thị trường, các doanh nghiệp, công ty thành lập ngày càng nhiều đặc biệt là ở các trung tâm, thành phố lớn như Hà nội

và Thành phố Hồ Chí Minh Vì thế xét thấy nhu cầu về văn phòng tiềm năng là rất lớn Ở nước ta tài nguyên đất lại thuộc sở hữu Nhà nước vì thế các doanh nghiệp cũng như Kinh Đô cần một sự hơn của các cơ quan cấp trên như Liên đoàn Lao động thành phố ( Nơi Kinh Đô trực thuộc), UBND

thành phố trong việc giao đất hoặc cho thuê đất với giá ưu đãi để khuyến khích kinh doanh Ngoài ra công ty Kinh Đô cũng rất cần một số những ưu đãi khác trong quá trình hoạt động của mình

Chú ý đến công tác thẩm định tài chính dự án tại các doanh nghiệp Tạo điều kiện để bồi dưỡng cán bộ thẩm định, phổ biến những quy định mới trong công tác thẩm định nói chung Việc tổ chức các lớp đào tạo ngắn hạn về thẩm định dự án nói chung và thẩm định tài chính dự án nói riêng là rất cần thiết, bởi lẽ như thế sẽ có một thống nhất chung trong công tác thẩm định tài chính dự án Ban hành một hệ thống chuẩn mực, các phương pháp, chỉ tiêu thống nhất để các doanh nghiệp tiến hành theo một khuôn mẫu chung đồng thời các cơ quan quản lý cũng dễ dàng hơn trong việc quản lý, ngân hàng cũng dễ đánh giá các dự án hơn

Trên đây em đã trình bày xong ba phần chính trong chuyên đề thực tâp tốt nghiệp của em Và sau đây sẽ là phần kết luận cho bản chuyên đề này