Những vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đai theo pháp luật việt nam

Luận án tiến sĩ Luật học: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” năm 2017 của NCS Hồ Xuân Thắng đã làm rõ, đánh giá thực trạng của vấn đề tặng cho QSDĐ hiện nay

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH

KHOA LUẬT

BÙI KHẮC DUY

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

TP.HỒ CHÍ MINH – 2019

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH

KHOA LUẬT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

SINH VIÊN THỰC HIỆN: BÙI KHẮC DUY

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: TS CHU HẢI THANH

TP.HỒ CHÍ MINH - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Chu Hải Thanh, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

Bùi Khắc Duy

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5

1.1 Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 5

1.2 Đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 7

1.3 Phân biệt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với các loại hợp đồng tặng cho tài sản khác 9

1.3.1 Hợp đồng tặng cho động sản 9

1.3.2 Hợp đồng tặng cho bất động sản 10

1.4 Các loại hợp đồng về quyền sử dụng đất 11

1.4.1 Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất 11

1.4.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13

1.4.3 Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất 16

1.4.4 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 17

1.4.5 Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất 18

1.5 Ý nghĩa của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 19

KẾT LUẬN CHƯƠNG 22

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở NƯỚC TA HIỆN NAY VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 24

2.1 Thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 24

2.1.1 Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và một số hạn chế 24

2.1.2 Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 26

2.1.3 Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 29

2.1.4 Nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 29

2.1.5 Hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 33

2.1.6 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chấm dứt 36

2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân 39

2.3 Giải pháp hoàn thiện việc thực hiện và áp dụng các quy định của pháp luật về

hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay 43

2.3.1 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất 44

2.3.2 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 45

2.3.3 Giải pháp cụ thể khác 46

KẾT LUẬN CHƯƠNG 49

KẾT LUẬN 50 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Thấy được sự quan trọng và ý nghĩa thực tiễn của hợp đồng tặng cho QSDĐ,

Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, đã quy định về hợp đồng này, từ việc xác lập, thực hiện đến chủ thể cũng như các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, đã làm cho việc tặng cho QSDĐ ở ngày càng trở nên phổ biến, các quan hệ về tặng cho QSDĐ chiếm một số lượng đáng kể trong quan hệ dân sự Việc tặng cho QSDĐ diễn ra tương đối đa dạng, phong phú và không tránh khỏi những tình huống phức tạp phát sinh theo Trong quan hệ tặng cho QSDĐ vấn đề vi phạm chủ yếu là do ý thức và nhận thức pháp luật của các chủ thể khi ký kết và thực hiện hợp đồng Sự vi phạm của các bên về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng diễn ra thường xuyên, kéo theo đó là các tranh chấp giữa các chủ thể ngày càng tăng, nhiều vụ tranh chấp giải quyết kéo dài, rất nhiều bản án, quyết định nhưng vẫn bị kháng nghị để giải quyết lại từ đầu tốn nhiều thời gian, công sức Một trong số những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, là do một số các quy định của pháp luật, liên quan đến hợp đồng tặng cho nói chung và tặng cho QSDĐ nói riêng, mới chỉ dừng lại ở tính nguyên tắc chung, chưa chi tiết, chưa cụ thể, chưa theo kịp với sự phát triển kinh tế - xã hội trong điều kiện nền kinh tế thị trường Việc xảy ra ngày càng nhiều các tranh chấp trên một phần do các quy định của pháp luật chưa thực sự thống nhất với nhau, thiếu văn bản hướng dẫn thi hành, giải thích cụ thể dẫn đến nhiều quan điểm và cách hiểu khác nhau, làm cho công tác giải quyết của Tòa

án chưa có được kết quả thống nhất

Vì vậy, việc nghiên cứu một số vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng tặng cho QSDĐ một cách có hệ thống và toàn diện, mang tính cấp thiết và thời sự không chỉ góp phần tìm ra những nguyên nhân vi phạm các điều kiện tặng cho QSDĐ, mà còn tìm ra những cách thức giải quyết các tranh chấp về vấn đề này một cách đúng đắn Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật về hợp

đồng tặng cho QSDĐ cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật trong quá trình giải quyết các vụ việc dân sự tại các Toà án, tác giả mong muốn đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDD

Với những lý do nêu trên, tác giả chọn “Những vấn đề lý luận và thực tiễn

về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” để làm đề

tài luận văn tốt nghiệp

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Cho đến nay, việc nghiên cứu hợp đồng tặng cho tài sản được nhiều tác giả nghiên cứu khoa học quan tâm và có nhiều quan điểm khác nhau, nhưng việc nghiên cứu về hợp đồng tặng cho QSDĐ vẫn chưa nhiều so với những gì đang diễn

ra trên thực tế Những quy định chưa cụ thể chi tiết, cho việc thực thi và áp dụng pháp luật vào giải quyết những tranh chấp, phát sinh từ quá trình thực hiện hợp đồng này Qua quá trình tìm hiểu và sưu tầm tài liệu cho thấy, đã có một số công trình nghiên cứu khoa học được thực hiện đã trực tiếp hoặc gián tiếp đề cập về vấn

đề hợp đồng tặng cho QSDĐ, cụ thể là:

Luận án tiến sĩ Luật học: “Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử

dụng đất” năm 2011 của NCS Nguyễn Hải An về cơ bản đã làm rõ về mặt lý luận

làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý về tặng cho QSDĐ; căn cứ pháp

lý xác định hợp đồng tặng cho QSDĐ, thực tiễn giải quyết các vụ việc liên quan đến hợp đồng tặng cho QSDĐ

Luận án tiến sĩ Luật học: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp

luật Việt Nam” năm 2017 của NCS Hồ Xuân Thắng đã làm rõ, đánh giá thực trạng

của vấn đề tặng cho QSDĐ hiện nay trên các khía cạnh như trình tự, thủ tục, điều kiện cần và đủ của hợp đồng tặng cho QSDĐ; lý luận cơ bản nhất về tặng cho tài sản ở một số quốc gia trên thế giới về hợp đồng tặng cho QSDĐ vấn đề hủy bỏ không công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ; vấn đề tặng cho QSDĐ thực tế

Tác giả Tưởng Duy Lượng với bài viết: “Những khó khăn, vướng mắc khi xác

định đã cho hay chưa trong trường hợp các con ra ở riêng, bố mẹ giao một số tài sản cho con sử dụng - Một số kiến nghị và hướng giải quyết” Qua bài viết này tác

giả đề cập đến các vấn đề: Nêu ra một số vụ án cụ thể về việc khó xác định cha mẹ

đã tặng cho hay chưa tặng cho con bất động sản khi con ra ở riêng; từ đó tác giả đưa

ra căn cứ khi cha mẹ tặng cho con bất động sản mà người con đã ở ổn định và tạo lập thêm các tài sản trên bất động sản đó thì coi như cha mẹ đã tặng cho con

Tác giả Đỗ Văn Chỉnh với bài viết: “Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn và

tồn tại” đăng trên tạp chí Tòa án nhân dân 03/2018 Qua bài viết này tác giả đề cập

đến các vấn đề: Thực tế việc tặng cho QSDĐ có thể phân chia thành hai loại là tặng cho QSDĐ mà trên đất không có tài sản gắn liền với QSDĐ và tặng cho QSDĐ mà

có tài sản có giá trị gắn liền với QSDĐ, việc tặng cho QSDĐ đối với mỗi trường hợp lại có những điều kiện khác nhau, từ đó tác giả đã đưa ra một số giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ

Những công trình này về cơ bản đã làm rõ về mặt lý luận, thực tiễn giải quyết các vụ việc liên quan đến hợp đồng tặng cho QSDĐ Tuy nhiên, để đáp ứng với nhu cầu thực tiễn đề ra và đặc biệt là các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ mới được sửa đổi, bổ sung vẫn chưa hoàn thiện, phù hợp với thực tiễn Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách khoa học, chuyên sâu về hợp đồng tặng cho QSDĐ có ý nghĩa thiết thực về mặt lý luận cũng như về thực tiễn áp dụng, mang tính thời sự nhằm đưa ra một cách hệ thống, toàn diện, đầy đủ và chuyên biệt nhất, đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ

3 Mục đích nghiên cứu đề tài

Một là, tác giả tập trung nghiên cứu để làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung về hợp đồng tặng cho QSDĐ, về khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng tặng cho QSDĐ, làm rõ việc xác lập, thực hiện và điều kiện có hiệu lực của giao dịch này trong thực tiễn ý nghĩa của hợp đồng tặng cho QSDĐ trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay, cơ sở pháp lý của việc xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho QSDĐ

Hai là, trên cơ sở phân tích những vấn đề bất cập còn tồn tại và thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ, qua đó xác định những bất cập trong thực tiễn để đề xuất những giải pháp tiếp tục hoàn thiện trong thời gian tới nhằm nâng cao hiệu quả của việc giải quyết các vấn đề liên quan đến chế định hợp đồng tặng cho QSDĐ ở nước ta trong giai đoạn hiện nay nhằm tạo một hành lang pháp lý vững chắc trong quan hệ hợp đồng tặng cho QSDĐ

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ; vấn đề thực hiện hợp đồng tặng cho tài sản trên thực tế, các bất cập trong quy định của pháp luật và việc giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này Trong phạm vi luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu về đối tượng là hộ gia đình, cá nhân trong quan hệ tặng cho QSDĐ, không đi sâu nghiên cứu các đối tượng

là tổ chức kinh tế Luận văn nghiên cứu các khái niệm, đặc điểm, nội dung của hợp đồng tặng cho QSDĐ ở nước ta theo quy định của Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan

Đồng thời, tác giả luận văn cũng nghiên cứu thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật Việt Nam trong việc giải quyết các vụ việc liên quan đến hợp đồng tặng cho QSDĐ tại Tòa án

5 Phương pháp tiến hành nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng một số phương pháp nghiên cứu sau đây:

Phương pháp nghiên cứu lí thuyết dựa trên các tài liệu được sử dụng cho việc xây dựng cơ sở lý luận về hợp đồng tặng cho QSDĐ;

Phương pháp phân tích - tổng hợp chủ yếu được sử dụng khi đề cập đến tình hình áp dụng các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho tài sản trong thực tế Phân tích thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật để rút ra những đánh giá về

ưu nhược điểm của quy định đó Từ đó kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về tặng cho tặng cho QSDĐ trong giai đoạn hiện nay

Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu, tác giả còn tham khảo các bài viết, ý

kiến của các chuyên gia đầu nghành trong lĩnh vực dân sự có liên quan đến đề tài

6 Bố cục tổng quát của khóa luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm hai chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay và giải pháp hoàn thiện

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG

VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Trong cuộc sống hàng ngày, con người thường xuyên phải tham gia vào nhiều mối quan hệ xã hội khác nhau, một trong những mối quan hệ xã hội thường gặp đó chính là hợp đồng dân sự Thông qua hợp đồng dân sự, con người chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất, lợi ích phi vật chất nhằm đáp ứng các yêu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng hàng ngày Như vậy hợp đồng dân sự là một loại giao dịch phổ biến, thông dụng và diễn ra thường xuyên trong đời sống của con người, nó chiếm giữ một vị trí quan trọng trong việc thiết lập các quan hệ tài sản giữa người với người

và đóng một vai trò lớn trong đời sống xã hội Bên cạnh các giao dịch thông thường trong cuộc sống như mua bán, vay mượn, cầm cố, thế chấp tài sản thì để thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất, tiêu dùng… con người còn tặng cho nhau những tài sản nhất định

QSDĐ là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển QSDĐ Trong nền kinh tế thị trường, QSDĐ là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch Chuyển QSDĐ là việc người có QSDĐ có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Chuyển QSDĐ là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh QSDĐ của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới Hay nói khác đi, chuyển QSDĐ là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được “định đoạt” QSDĐ hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật1

Về lý luận, khái niệm hợp đồng tặng cho QSDĐ trên được xuất phát dựa trên hai phương diện:

1 PGS TS Nguyễn Văn Cừ, PGS TS Trần Thị Huệ (2015), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nhà xuất bản Công an nhân dân, tr 684

Theo phương diện khách quan, các quy định về hợp đồng tặng cho QSDĐ được Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển QSDĐ giữa các chủ thể với nhau Đây chính là các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bên tặng cho và bên được tặng cho

Theo phương diện chủ quan, hợp đồng tặng cho QSDĐ là một giao dịch dân

sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tặng cho quyền sử dụng để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất Như vậy hợp đồng tặng cho QSDĐ không chỉ là sự thỏa thuận

để dịch chuyển QSDĐ từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên

Trong các hợp đồng thông dụng thường gặp hiện nay, dưới góc độ khoa học pháp lý Việt Nam xếp tặng cho QSDĐ là một loại hợp đồng tặng cho tài sản thông dụng, có đặc điểm riêng biệt so với những loại hợp đồng thông dụng khác Cụ thể, theo quy định tại Điều 465 BLDS năm 2005: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng

ý nhận” Điều 457 BLDS năm 2015 hiện hành cũng quy định: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận” Có thể thấy sau mười năm thực tiễn thi hành vẫn không có

sự thay đổi về khái niệm hợp đồng tặng cho tài sản giữa hai BLDS

BLDS năm 2015 không có quy định riêng về hợp đồng tặng cho QSDĐ mà được quy định chung là hợp đồng về QSDĐ Điều 500 BLDS năm 2015 quy định:

“Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” Ngoài quy định nêu trên từ Điều 501 đến Điều 503 BLDS năm 2015 cũng có quy định về nội dung, hình thức và thủ tục thực hiện hợp đồng về QSDĐ; hiệu lực của việc chuyển QSDĐ nói chung chứ không có quy định riêng về hợp đồng tặng cho QSDĐ

1.2 Đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho QSDĐ là một loại của hợp đồng tặng cho tài sản, do vậy

nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng tặng cho, cụ thể:

Hợp đồng tặng cho tài sản có thể là hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện khi bên được tặng cho nhận được QSDĐ từ bên tặng cho chuyển giao theo đúng quy định của pháp luật, nghĩa là tại thời điểm đăng ký QSDĐ ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bên được tặng cho được coi là nhận được QSDĐ từ bên tặng cho chuyển giao, khi đó hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực

và quyền của bên được tặng cho mới phát sinh Do đặc điểm này của hợp đồng tặng cho mà mọi việc thỏa thuận về việc tặng cho QSDĐ đều chưa có hiệu lực khi các bên chưa chuyển giao QSDĐ cho nhau Đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ thì đối tượng của hợp đồng chính là QSDĐ - một loại tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các tài sản thông thường khác, đó là sự quy định về chủ thể, điều kiện, hình thức, nội dung của hợp đồng tặng cho QSDĐ “Theo quy định của pháp luật thì không phải ai có QSDĐ đều có quyền tặng cho QSDĐ cho bất cứ người nào, đồng thời không phải ai cũng có quyền nhận QSDĐ và không phải loại đất nào cũng được tặng cho Việc tặng cho và nhận tặng cho QSDĐ phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai, vì vậy hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký QSDĐ đai cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây cũng chính là thời điểm mà bên được tặng cho nhận QSDĐ và quyền của bên được tặng cho cũng phát sinh từ thời điểm này”2 Như vậy hợp đồng tặng cho QSDĐ chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây chính là một nét riêng của loại hợp đồng này, cho phép ta phân biệt hợp đồng tặng cho QSDĐ với hợp đồng tặng cho các tài sản thông thường khác Đối với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường thì khi bên được tặng cho nhận tài sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay Ví dụ: Hợp đồng tặng cho tài sản là tiền, kết thúc năm học mới với thành tích xuất sắc cháu M được ông nội là ông A tặng cho số tiền là

2 PGS TS Nguyễn Văn Cừ, PGS TS Trần Thị Huệ (2015), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nhà xuất bản Công an nhân dân, tr 685

năm triệu đồng thời điểm có hiệu lực là thời điểm cháu M nhận được tiền Còn đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ thì trên thực tế nhiều khi bên tặng cho mặc dù đã lập văn bản tặng cho QSDĐ và đã giao đất đó cho bên được tặng cho khai thác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng tặng cho QSDĐ này vẫn chưa có hiệu lực Bên được tặng cho mặc dù đã nhận đất, đã khai thác sử dụng đất nhưng theo quy định của pháp luật thì việc tặng cho này chưa hoàn thành về mặt thủ tục nên chưa làm phát sinh quyền của bên được tặng cho và chưa được Nhà nước công nhận về QSDĐ này Do vậy, bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại QSDĐ đã giao

Hợp đồng tặng cho có thể là hợp đồng ưng thuận: “Hợp đồng được coi là đã

ký kết khi các bên chuyển giao tài sản, thời điểm chuyển giao tài sản cũng đồng thời

là thời điểm chấm dứt hợp đồng, dù hai bên đã thỏa thuận cụ thể về đối tượng tặng cho (là tiền hoặc là tài sản), điều kiện và thời gian giao tài sản tặng cho, nhưng nếu bên tặng cho chưa giao tiền hoặc tài sản cho bên được tặng cho, thì hợp đồng tặng cho tài sản chưa được coi là xác lập Những điều đó có nghĩa là, tặng cho phải diễn

ra trên thực tế, nếu hai bên chỉ lập hợp đồng để thỏa thuận về đối tượng tài sản tặng cho, về quyền và nghĩa vụ của hai bên mới chỉ coi là hứa việc tặng cho Việc chuyển giao tài sản cùng với quyền sở hữu phải là có thực, hợp đồng được phát sinh

và chấm dứt cùng thời điểm chuyển giao tài sản tặng cho”3

Hợp đồng tặng cho có thể là hợp đồng đơn vụ, có thể là hợp đồng song vụ Tính chất đơn vụ được lý giải: Trong quan hệ hợp đồng này, một bên được nhận tài sản tặng cho mà không phải thực hiện một nghĩa vụ gì đối với bên đã tặng cho (trừ trường hợp tặng cho có điều kiện) Như vậy, hợp đồng tặng cho tài sản không phải hoàn toàn bao giờ cũng là đơn vụ Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện được coi

là hợp đồng song vụ

Hợp đồng tặng cho là một hợp đồng không có đền bù Đặc điểm này được thể hiện ở việc, bên tặng cho chuyển giao tài sản và quyền sở hữu cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào Đối với những trường hợp tặng cho có điều kiện buộc người được tặng cho phải thực hiện một công việc nào đó, tính chất pháp lý của công việc mà người

3 PGS TS Nguyễn Văn Cừ, PGS TS Trần Thị Huệ (2015), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nhà xuất bản Công an nhân dân, tr 685

được tặng cho phải thực hiện hoàn toàn khác Đây không phải là tính chất đền bù trong giao dịch dân sự Tất nhiên, chuyển giao tài sản và quyền sở hữu mà có đền

bù ngang bằng giá trị của tài sản thì trở thành mua bán tài sản, nên việc không có đền bù là thuộc tính tạo nên bản chất và đặc điểm cơ bản của tặng cho tài sản

Tuy nhiên, do QSDĐ là một quyền đặc biệt nên hợp đồng tặng cho QSDĐ cũng có các đặc điểm của hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và có các đặc điểm riêng, đó là:

Thứ nhất, hợp đồng tặng cho QSDĐ chỉ có tác dụng chuyển QSDĐ Đây là điểm khác biệt của hợp đồng tặng cho QSDĐ so với hợp đồng tặng cho thông thường Điểm khác biệt đó xuất phát từ đối tượng của hợp đồng tặng cho QSDĐ bởi đối tượng tài sản tặng cho của hợp đồng chỉ là quyền tài sản còn bản thân mảnh đất

là tài sản của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên hợp đồng này không chuyển quyền sở hữu tài sản như hợp đồng tặng cho tài sản thông thường mặc dù,

về mặt lý luận, hợp đồng tặng cho được xếp vào nhóm các hợp đồng chuyển quyền

sở hữu tài sản Chính vì lẽ đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ” Thứ hai, đối với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường khi bên được tặng cho nhận tài sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay Còn đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ thì trên thực tế nhiều khi bên tặng cho mặc dù đã lập văn bản tặng cho QSDĐ và đã giao đất đó cho bên được tặng cho khai thác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng tặng cho QSDĐ này vẫn chưa có hiệu lực Bên được tặng cho mặc dù đã nhận đất, đã khai thác sử dụng đất nhưng theo quy định của pháp luật thì việc tặng cho này chưa hoàn thành về mặt thủ tục nên chưa làm phát sinh quyền của bên được tặng cho và chưa được Nhà nước công nhận về QSDĐ này, do vậy bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại QSDĐ đã giao

1.3 Phân biệt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với các loại hợp đồng tặng cho tài sản khác

1.3.1 Hợp đồng tặng cho động sản

1.3.1.1 Khái niệm và hình thức

Theo quy định Điều 458 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có

thỏa thuận khác Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” Theo đó, pháp luật không quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng tặng cho động sản nên hình thức của hợp đồng này tuân thủ theo quy định chung của hợp đồng

Theo đó, hợp đồng tặng cho động sản có thể được xác lập bằng hành vi, lời nói hoặc văn bản tùy thuộc vào sự lựa chọn của các bên trong hợp đồng

1.3.1.2 Hiệu lực của hợp đồng

Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản Theo quy định này, hợp đồng tặng cho động sản là hợp đồng thực tế vì thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng phụ thuộc vào thời điểm giao nhận tài sản trên thực tế Đây là hợp đồng không có đền bù, bên tặng cho không thu được bất kỳ lợi ích vật chất nào từ việc tặng cho, do đó nếu bên tặng cho đã được xác lập hợp đồng tặng cho với một bên nhưng chưa tiến hành chuyển giao tài sản thì bên tặng cho vẫn có quyền rút lại quyết định tặng cho của mình Tuy nhiên, nếu bên tặng cho và bên được tặng cho thỏa thuận thời điểm phát sinh hiệu lực là thời điểm khi giao kết hợp đồng, hoặc một thời điểm nào khác không trùng với thời điểm chuyển giao tài sản tặng cho thì thỏa thuận giữa các bên được pháp luật tôn trọng và

ưu tiên áp dụng Đối với động sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu (Ví dụ: Ô tô, xe máy, tàu thuyền,…) Thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Đối với những tài sản này, thậm chí bên được tặng cho đã nhận tài sản nhưng chưa làm thủ tục đăng ký thì hợp đồng vẫn chưa phát sinh hiệu lực4

1.3.2 Hợp đồng tặng cho bất động sản

1.3.2.1 Khái niệm và hình thức

Cũng giống như các loại hợp đồng tặng cho tài sản khác, hợp đồng tặng cho bất động sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận

Theo quy định tại khoản 1 Điều 459 BLDS năm 2015: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật” Ví dụ: Hợp đồng tặng

4 PGS TS Nguyễn Văn Cừ, PGS TS Trần Thị Huệ (2015), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nhà xuất bản Công an nhân dân, tr 686

cho bất động sản là nhà ở thì bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định

1.3.2.2 Hiệu lực của hợp đồng

Theo quy định tại khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”

Ví dụ: Hợp đồng tặng cho bất động sản là cây cối, mùa màng…đây là bất động sản không phải đăng phải đăng ký quyền sở hữu, do đó hợp đồng có hiệu lực

kể từ thời chuyển giao tài sản

Tặng cho QSDĐ là một dạng đặc biệt của tặng cho bất động sản, cho nên về hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ hoàn toàn giống hợp đồng tặng cho bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực Song về nội dung hợp đồng tặng cho QSDĐ là tặng cho quyền tài sản, là một vật quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, vì đất đai là bất động sản, nhưng QSDĐ không phải là bất động sản

1.4.1.2 Chủ thể và đối tượng

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất trong các hình thức chuyển QSDĐ, theo đó, các bên có QSDĐ thỏa thuận chuyển QSDĐ cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong đời sống, sản xuất

Các bên tham gia hợp đồng chuyển QSDĐ là bên chuyển QSDĐ và bên nhận chuyển QSDĐ Chủ thể của hợp đồng chuyển đổi QSDĐ là cá nhân, hộ gia đình Các chủ thể khác không có quyền trao đổi đất Đối với hợp đồng chuyển đổi QSDĐ thì bên chuyển QSDĐ đối với mảnh đất này đồng thời là bên nhận QSDĐ đối với mảnh đất kia Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển đổi QSDĐ khi có đủ các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận QSDĐ; Đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất

Chuyển đổi QSDĐ là việc chuyển các quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng Như vậy, bản thân đất đai không phải là đối tượng của

sự chuyển dịch trong hợp đồng chuyển đổi QSDĐ mà đối tượng là QSDĐ trên một diện tích đất nhất định Không phải tất cả các loại đất được quy định tại Điều 13 Luật Đất đai năm 2013 được chuyển đổi QSDĐ mà chỉ được chuyển đổi những loại đất sau: Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Đối với đất nông nghiệp, hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, được tặng cho QSDĐ thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp

1.4.1.3 Hình thức và nội dung:

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển đổi QSDĐ phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực theo yêu cầu các bên Đồng thời, việc chuyển đổi QSDĐ phải làm thủ tục đăng ký tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định về đất đai Hình thức của hợp đồng chuyển đổi QSDĐ là căn cứ pháp lý để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng Theo quy định của pháp luật về đất đai thì nội dung của hợp đồng chuyển đổi QSDĐ phải đảm bảo các nội dung chủ yếu sau đây: Tên, địa chỉ các bên; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; Thời điểm chuyển giao đất; Thời hạn sử dụng đất của các bên được chuyển đổi; Chênh lệch về giá trị sử dụng đất nếu có; Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi; Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

1.4.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.4.2.1 Khái niệm

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai

Trên thực tế, việc chuyển QSDĐ được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu Đây là hình thức phổ biến biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển QSDĐ

1.4.2.2 Chủ thể và đối tượng

Các chủ thể trong hợp đồng này là bên chuyển giao QSDĐ (gọi là bên chuyển nhượng) và bên được chuyển nhượng QSDĐ (gọi là bên nhận chuyển nhượng) Hộ gia đình, cá nhân có thể trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng phải thỏa mãn các nhu cầu được quy định trong BLDS và pháp luật về đất đai Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhượng QSDĐ khi có đủ các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất

Tuy nhiên, pháp luật hiện có các quy định hạn chế về điều kiện chuyển nhượng cũng như một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước

Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là QSDĐ của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Chính vì thế, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, định đoạt tuyệt đối đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch mang tính vận

động Là sự dịch chuyển QSDĐ từ người chuyển nhượng sang người được chuyển nhượng Khi đó, người sử dụng đất có hành vi giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng và đây là việc chuyển quyền và nghĩa vụ thông qua một hợp đồng dân sự Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, như vậy bản thân đất đai không phải là đối tượng chuyển dịch mà đối tượng chuyển dịch là QSDĐ Luật đất đai chỉ cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ đối với các loại đất: Nhóm đất nông nghiệp; đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (trừ trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định)

1.4.2.3 Hình thức và nội dung

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền Riêng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS thì được công chứng và chứng thực theo yêu cầu của các bên mà không bắt buộc (Điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) Việc công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực được thực hiện tại Uỷ ban nhân dân cấp xã (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) Theo quy định của Điều 168 BLDS và pháp luật về đất đai thì nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải đảm bảo các nội dung chủ yếu sau đây: Tên, địa chỉ của các bên; quyền và nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng; phương thức và thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; các thông tin khác liên quan đến QSDĐ; trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng

Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là QSDĐ của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Chính vì thế, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, định đoạt tuyệt đối đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, những người tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý rất quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét,

quyết định cho việc chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp xảy ra Về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất” Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ còn phải có

đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013 Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển nhượng QSDĐ chấm dứt quan hệ QSDĐ, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập QSDĐ với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng Pháp luật quy định điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp

để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp Việc chuyển nhượng QSDĐ còn bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực (Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013) Điều này khác so với các hợp đồng dân sự thông dụng khác có thể giao kết bằng lời nói, xác lập hành

vi ngoài quy định hình thức về văn bản Nguyên nhân, là do tính chất phức tạp của hợp đồng liên quan tới đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quy định hình thức của hợp đồng phải là văn bản có công chứng, chứng thực, nó là cơ sở pháp lý xác lập quyền sở hữu QSDĐ cũng như căn cứ để giải quyết các tranh chấp khi có vi phạm về hợp đồng Ngoài ra, việc chuyển nhượng QSDĐ phải tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể

từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính Trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ các bên tham gia hợp đồng phải có trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước Đó là người

chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.4.3 Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

1.4.3.1 Khái niệm

Hợp đồng cho thuê QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên cho thuê chuyển giao đất cho thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê

1.4.3.2 Chủ thể và đối tượng

Các bên tham gia hợp đồng cho thuê QSDĐ là bên cho thuê và bên thuê Bên cho thuê QSDĐ phải là người được nhà nước giao đất hoặc được người khác chuyển QSDĐ phù hợp với pháp luật về đất đai

Trong hợp đồng cho thuê QSDĐ, người cho thuê không chấm dứt quyền và nghĩa vụ của mình trong việc sử dụng đất mà họ chỉ chuyển quyền và nghĩa vụ cho người thuê trong một thời gian nhất định (trong thời hạn cho thuê)

“Người thuê được QSDĐ nhưng không được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn bằng giá trị của QSDĐ Còn người cho thuê tuy đã đem QSDĐ đi cho thuê nhưng vẫn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, để lại thừa kế, tặng cho, góp vốn Như vậy, đối tượng cho thuê QSDĐ chính là QSDĐ, nó được dịch chuyển từ người sử dụng sang người khác trong thời hạn nhất định”5

1.4.3.3 Hình thức và nội dung

Cũng như các hợp đồng chuyển QSDĐ khác, hợp đồng cho thuê QSDĐ phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực Việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013)

Nội dung của hợp đồng cho thuê QSDĐ cũng giống như các loại hợp đồng khác Tuy nhiên, những điều khoản về giá cho thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, phương thức và thời hạn thanh toán, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng đây là các điều khoản không thể thiếu được đối với hợp đồng cho thuê QSDĐ

5 Trường đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản công an nhân dân,

tr 259

Nếu không thỏa thuận được các điều khoản đó thì giữa các bên không có quan hệ hợp đồng cho thuê QSDĐ (chẳng hạn không biết hạng đất và diện tích đất thì bên thuê không có căn cứ để trả tiền thuê đất)

1.4.4 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

1.4.4.1 Khái niệm

Hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp

Khi thế chấp QSDĐ, người có QSDĐ phải giao giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tạm thời trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp

1.4.4.2 Chủ thể và đối tượng

Các bên tham gia thế chấp QSDĐ là bên thế chấp và bên nhận thế chấp

QSDĐ “Bên thế chấp QSDĐ là hộ gia đình, cá nhân Việt Nam sử dụng đất, có giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp dùng QSDĐ của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ Bên nhận thế chấp có thể là ngân hàng Việt Nam, các tổ chức tín dụng Việt Nam nhận thế chấp QSDĐ đối với đất nông nghiệp Đối với đất ở, bên nhận thế chấp có thể là tổ chức kinh tế cá nhân Việt Nam ở trong nước”6

Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đối tượng của

nó có thể là một phần hoặc toàn bộ QSDĐ tùy theo sự thỏa thuận giữa bên thế chấp

và bên nhận thế chấp Xét một cách cụ thể hơn thì đối tượng của thế chấp là QSDĐ nông nghiệp và đất ở

1.4.4.3 Hình thức và nội dung

Khác với hợp đồng tặng cho QSDĐ, bên thế chấp không bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn được tiếp tục chiếm hữu, sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền như một chủ sử dụng đất cả về mặt thực tế lẫn pháp lý mà họ chỉ có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của bên thế chấp và có quyền đưa QSDĐ này

ra phát mại bán đấu giá khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy

đủ nghĩa vụ dân sự mà hai bên đã thỏa thuận

6 Trường đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình Luật dân sự, Nhà xuất bản công an nhân dân, tr 261

Như vậy, khác với tặng cho QSDĐ, thế chấp QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ không trọn vẹn và có điều kiện, hay nói cách khác đây thực ra là chuyển QSDĐ trên danh nghĩa pháp lý, còn QSDĐ thực tế vẫn thuộc về bên thế chấp và bên nhận thế chấp chỉ có quyền định đoạt theo quy định của pháp luật khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng Điều kiện chủ thể nhận thế chấp không rộng rãi như bên nhận tặng cho mà bị pháp luật hạn chế rất nhiều, theo quy định hiện hành chỉ có các tổ chức tín dụng và các chủ thể khác đảm bảo các điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp

1.4.5 Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất

1.4.5.1 Khái niệm

Góp vốn bằng QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ trong đó Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai

1.4.5.2 Chủ thể và đối tượng

Đất được góp vốn là: Đất của tổ chức kinh tế có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhà nước cho thuê đất, thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng QSDĐ Đất của hộ gia đình, cá nhân mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm

1.4.5.3 Hình thức và nội dung

Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSDĐ phải được lập thành văn bản và phải có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký

Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSDĐ bao gồm các nội dung sau đây: Tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên góp vốn; thời hạn góp vốn; giá trị QSDĐ góp vốn; quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn; Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

Việc góp vốn bằng QSDĐ phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố

Trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng QSDĐ

mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất7

1.5 Ý nghĩa của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Về mặt xã hội, trong đời sống giao lưu dân sự, ở mỗi chế độ xã hội khác nhau

có những quy định pháp luật khác nhau về hợp đồng tặng cho QSDĐ, nhưng tựu trung lại thì hợp đồng tặng cho QSDĐ được hình thành và xây dựng trên cơ sở quan

hệ tình cảm giữa con người với nhau Xuất phát từ mối quan hệ tình cảm, con người tặng cho nhau QSDĐ để khai thác, sử dụng nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt hàng ngày Việc tặng cho QSDĐ đã nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân tương ái trong nhân dân: Hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa con người với con người thường được xuất phát từ các mối quan hệ tình cảm nhất định, có thể đó là mối quan hệ họ hàng, ruột thịt như ông bà, cha mẹ tặng cho con cháu QSDĐ để ở, để sản xuất kinh doanh , cũng có thể đó là mối quan hệ quen biết như bạn bè hoặc những người trong cùng làng, xã tặng QSDĐ cho nhau Việc tặng cho QSDĐ này dù được hình thành từ bất kỳ mối quan

hệ nào thì nó cũng nhằm giúp đỡ nhau trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt của con người, nó thể hiện tình cảm, tình đoàn kết gắn bó và giúp đỡ lẫn nhau giữa người với người trong cuộc sống Chính vì lẽ đó mà nó có ý nghĩa xã hội sâu sắc, nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân tương ái trong nhân dân

7 Trường Đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản công an nhân dân,

tr 269

Nhìn từ phía Nhà nước, các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ

đã góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh Việc ra đời của chế định về tặng cho QSDĐ là một trong những bước tiến mới có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật ở nước ta nói chung, cũng như pháp luật về đất đai nói riêng, đồng thời nó có ý nghĩa thiết thực trong thực tế cuộc sống Trước hết hợp đồng tặng cho QSDĐ được Nhà nước quy định và thừa nhận nên mọi người đã coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một phương tiện pháp lý quan trọng, đảm bảo cho việc dịch chuyển QSDĐ từ người này sang người khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh Chính yếu tố này đã thúc đẩy con người tặng cho nhau QSDĐ để khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý

và có hiệu quả

Mặt khác, khi Nhà nước công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực, tức

là Nhà nước công nhận QSDĐ hợp pháp của bên được tặng cho, điều đó sẽ thúc đẩy bên được tặng cho gắn bó hơn với đất đai mà họ được sử dụng, họ sẽ tích cực đầu tư công sức để cải tạo đất đai đồng thời ra sức tăng gia sản xuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần đất của mình Như vậy với việc quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ đã đáp ứng được nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh của nhân dân, nó điều phối và thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinh doanh ngày càng phát triển

Bên cạnh đó, các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ cũng là cơ

sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tặng cho QSDĐ Mặc dù Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho người khác QSDĐ của mình nhưng phải theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai Tuy nhiên trên thực tế

có một số người tặng cho nhau QSDĐ nhưng không tiến hành làm các thủ tục chuyển quyền mà vẫn giao đất cho nhau sử dụng và trong quá trình sử dụng phát sinh các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về QSDĐ Các tranh chấp này thường được kiện ra Tòa án và cơ quan Tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ để giải quyết, nếu giữa hai bên tranh chấp đã làm hợp đồng và hoàn tất các thủ tục về tặng cho QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật thì bên được tặng cho có QSDĐ vì hợp đồng tặng cho QSDĐ đã có hiệu lực pháp luật, ngược lại nếu hai bên chưa tiến hành hoàn tất hợp đồng tặng cho QSDĐ theo quy định của pháp luật thì QSDĐ chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho nên

bên được tặng cho chưa được Nhà nước công nhận QSDĐ này Như vậy hợp đồng tặng cho QSDĐ là cơ sở pháp lý để Tòa án căn cứ vào đó giải quyết các tranh chấp

Góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh: Việc ra đời của chế định về tặng cho QSDĐ là một trong những bước tiến mới có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật ở nước ta nói chung, cũng như pháp luật về đất đai nói riêng, đồng thời nó có ý nghĩa thiết thực trong thực tế cuộc sống Trước hết hợp đồng tặng cho QSDĐ được Nhà nước quy định và thừa nhận nên mọi người đã coi hợp đồng tặng cho QSDĐ là một phương tiện pháp lý quan trọng, đảm bảo cho việc dịch chuyển QSDĐ từ người này sang người khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh Chính yếu tố này đã thúc đẩy con người tặng cho nhau QSDĐ để khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả Mặt khác khi Nhà nước công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực, tức

là Nhà nước công nhận QSDĐ hợp pháp của bên được tặng cho, điều đó sẽ thúc đẩy bên được tặng cho gắn bó hơn với đất đai mà họ được sử dụng, họ sẽ tích cực đầu tư công sức để cải tạo đất đai đồng thời ra sức tăng gia sản xuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần đất của mình Như vậy với việc quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ đã đáp ứng được nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh của nhân dân, nó điều phối và thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinh doanh ngày càng phát triển

Tạo sự thuận lợi cho Nhà nước trong việc quản lý đất đai: Sự chuyển dịch QSDĐ từ người này sang người khác thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định tương đối chặt chẽ, với các quy định cụ thể về điều kiện, nội dung và hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ, Nhà nước đã kiểm soát và theo dõi được sự dịch chuyển QSDĐ của các chủ thể tặng cho nhau Theo quy định của pháp luật thì việc tặng cho QSDĐ giữa các chủ thể phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Thông qua việc đăng ký này, Nhà nước theo dõi, kiểm soát được các biến động về việc sử dụng đất, nắm được tình hình tặng cho QSDĐ giữa các chủ thể trong xã hội, đồng thời phát hiện được việc trốn thuế của các chủ thể khi chuyển nhượng đất cho nhau nhưng lại ẩn dưới dạng hợp đồng tặng cho QSDĐ, từ đó có các biện pháp quản lý đất đai một cách chặt chẽ, khoa học

Là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tặng cho QSDĐ: Mặc dù Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho người khác QSDĐ của mình nhưng phải theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai Tuy nhiên trên thực tế có một số người tặng cho nhau quyền sử dụng đất nhưng không tiến hành làm các thủ tục chuyển quyền mà vẫn giao đất cho nhau sử dụng và trong quá trình sử dụng phát sinh các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về QSDĐ Các tranh chấp này thường được kiện ra Tòa án và cơ quan Tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ để giải quyết, nếu giữa hai bên tranh chấp đã làm hợp đồng và hoàn tất các thủ tục về tặng cho QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật thì bên được tặng cho có QSDĐ vì hợp đồng tặng cho QSDĐ đã có hiệu lực pháp luật, ngược lại nếu hai bên chưa tiến hành hoàn tất hợp đồng tặng cho QSDĐ theo quy định của pháp luật thì QSDĐ chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho nên bên được tặng cho chưa được Nhà nước công nhận QSDĐ này Như vậy hợp đồng tặng cho QSDĐ là cơ sở pháp lý để Tòa án căn cứ vào đó giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ

KẾT LUẬN CHƯƠNG

Trong chương này, tác giả tập trung nghiên cứu chủ yếu vào những vấn đề lý luận chung về hợp đồng về tặng cho QSDĐ theo pháp luật Việt Nam và phân biệt hợp đồng tặng cho QSDĐ với các loại hợp đồng tặng cho tài sản khác

Hợp đồng tặng cho QSDĐ có ý nghĩa đặc biệt trong số các hợp đồng liên quan đến QSDĐ Mang tính triệt để về định đoạt tài sản đặc biệt là QSDĐ (bên tặng cho giao toàn QSDĐ cho bên được tặng cho) dù đất đai vẫn do nhà nước đại diện toàn dân nắm giữ quyền sở hữu Góp phần vào việc duy trì mối quan hệ giữa các thành viên trong gia đình có ý nghĩa xã hội sâu sắc, nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân tương ái trong nhân dân

Các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ cũng là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tặng cho QSDĐ Mặc dù Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho người khác QSDĐ của mình nhưng phải theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai Tuy nhiên, trên thực tế có một số người tặng cho nhau QSDĐ nhưng không tiến hành làm các thủ tục chuyển quyền mà vẫn giao đất cho nhau sử dụng và trong quá trình sử dụng phát sinh các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về QSDĐ, thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ trong thực tế còn phát sinh nhiều bất cập về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, về điều kiện tặng cho Các tranh chấp này thường được kiện ra Tòa án và Tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ để giải quyết